地产

最近一位华人房东来信询问，租客将房子内的木地板浸水，造成损坏，而房东与租客一直相处又比较融洽，希望网友提供建议，在这种情况下他该怎么办？还有一位房东来信询问，房东要收回自住，但租客拒绝搬家，该怎么办？ 图源：51记者拍摄 房东租客话题一直是华人社区一个非常热门的话题，相关矛盾纠纷常有发生，尤其是安省LTB的审理量大，运行缓慢，动辄需要好几个月才能轮到处理。就网友提出的问题，本网采访了常年专门处理房东租客纠纷案件的Paralegal于戎伟先生。 于先生说，以他多年从业经验来看，许多房东没有在成为房东之前做好必要的准备。一旦发生纠纷，普通思维可能会与必要的法律思维，形成很大的差异。 以木地板浸水案为例，普通思维可能会是认为，租客把地板搞坏了，那当然应该由租客负责赔偿。但是法律思维可能首先会考虑，如何认定地板损坏的原因，有什么证据支持？谁的责任？如何认定赔偿？ 于先生说，房东如果要认定是租客造成的，那么房东就有举证责任，比如租客搬入前的地板状况照片，水浸之后的损坏照片，互相比对等等。很多房东出租房子之前没有这样的准备，没有入住当日共同验房的报告、照片、录像等等记录，所以在出事后，拿不出相应的证据比对当下的情形，这就给自己带来非常不利的后果。 图源：CTV 再者，房东自然而然地认为租客搞坏的，就是租客的责任。但法院要弄清楚水是怎么来的。比如租客忘记关水龙头，或者下雨忘记关窗等等，如果有这样的证据，可能会认定是租客的责任。反之如果是因为水管年久失修，发生跑冒滴漏，或者树根将下水管破坏导致的，可能就是房东的责任了。在这里，举证的责任在房东一方。 责任认定之后就是赔偿。认定责任方需要由专业人士做出损坏评估，之后限期修复。对于木地板来说，可能无法局部更换，要换就得全屋更换，那么就又牵涉到一个赔偿比例问题。租客肯定不会全部赔偿，只能按损坏比例进行赔偿。如果租客连按比例赔偿都不认可，或者说租客没有钱，则还可能进行到下一步，也就是诉讼，乃至发生解约驱逐。 由此可见，貌似很简单的损坏赔偿，在法律面前，往往就不那么简单了。 说到房东以自住为由驱赶租客，这是目前LTB最常见的申请案件之一。如果房东真的是需要自己或家人自住的话，法律的确是支持这类申请的。最多是因为租客遇到一些特殊情况，比如病患、极端情形等，法官会判延缓几个月后再驱逐而已。但前提是房东能够证明自住意图的真实性。要知道一个法官每天要判几十个案子，早就练就了火眼金睛，如果房东只是为驱逐而驱逐，证据不足，乃至矛盾，那么法官是不会批准的。简单来说，房东自住只限七种人，包括房东自己、配偶、房东的子女、配偶的子女、房东的父母、配偶的父母和照顾这些人而且同住的保养员。除此之外的所谓亲戚朋友，都不符合自住的条件。 图源：ltbassistance 也有房东说，我自己确实是自住，只不过是偶尔回来住一住。请注意，这种情况下可能不会被批准。根据观察，偶尔来住，不会被认定符合法律要求。 于先生还说，很多人抱怨房东局过于保护租客，而忽视了房东的权利。其实，出租法律的核心就是“保护”和“平衡”这两块基石。民用出租法律(Residential Tenancies Act, RTA)开宗明义第一条就是“本法是为了保护租客不被非法驱逐”而制定的。这部法律的核心就是保护租客权益、平衡各方利益、尽快解决纠纷。房东的合法权利一定要受到保护，平衡永远是被考虑的重要环节。

居住在温哥华 Joyce 街一栋大楼里的租户在停电一个多月后与房东发生了争执。 CTV 报道，8 月 15 日大楼后方发生火灾，虽然损失似乎很小，但物业经理告知租户，大楼的电力供应需要进行重大升级才能重新供电。卑诗水电局证实，目前电力需要关闭以进行专业工作。 租户被告知，他们需要立即搬出，并且该月剩余时间的租金将被记入贷方。 两个孩子的母亲索利斯 (Jenina Solis) 说，她在大楼里租用了商业空间来开展业务。「到目前为止，他们提出的唯一解决方案是让我们离开这些单位，称会给我们重新分区补偿。」 让问题更加复杂的是，该建筑正在等待重新分区批准，并计划将该地区转变为拥有 100 多个单元的混合用途建筑，目前这栋建筑最早可能在 2025 年夏季被拆除。 管理这栋大楼的 Noble & Associates Property Management 经理叶杰瑞 (Jerry Yeh) 说：「我们一直在寻找透过电气承包商和电气工程公司的参与为租户恢复供电的方法，尽管如此，根据他们的研判，电气升级项目的实际时间表至少需要 2 年。」 大楼租户图安娜 (Anna Tu) 说：「我们肯定会与之抗争，所有的租户都聚集在一起形成一个集体。」 租户们在温哥华租户联盟的支持下，将纠纷提交给住宅租赁部门，该部门裁定，房东需要付费聘请「双方同意」的电工来就此事提供额外意见。 周三独立电工的报告被发送给房东和租户，认同最初的报告说法，即这项工作将需要「大约 12 到 24 个月才能完成」。 叶杰瑞说：「请理解，房东并不是出于恶意或商业利益而驱逐租户。这是一个安全问题，也是在没有更快、更安全的方法让建筑物恢复适宜居住状态时采取的最后手段。」 一些租户已经购买了发电机，并向房东要求赔偿。 叶杰瑞说：「发电机只是作为临时措施使用，此外，长时间使用发电机还会带来一氧化碳中毒、火灾和触电等危险。」 虽然租户将因流离失所而获得补偿，但他们说该地区的公寓已变得难以负担。图安娜表示：「每个月要额外付 700 元到 1000 元以上的租金，没有人能承受。」  

拥有属于自己的独立屋，一块标准面积的土地，仍然是许多大温买家的心中所想。但是，有新报告指出，在类似温哥华等房地产热门城市，独立屋正在迅速变成稀有的房屋类型。 近年来，大温人口上涨的同时，居住用地也变得比较紧张。独立屋就成了“买少见少”的存在。加拿大物业代理集团RE/MAX最新发布的分析报告显示，在COVID期间，房屋的高密度化及后巷屋的兴建，使得房价不断上涨。 COVID期间转型的独立屋总值接近$3,000亿，这同时成为了大家不易察觉的拉高房价主要原因。 RE/MAX总裁Christopher Alexander更指出，加拿大大部分的城市房屋密度正在增加，特别是温哥华跟多伦多，独立屋都变成联排屋等多户住宅。而且，加拿大之外，快速发展的大城市在此之前已经出现这类的趋势。 温东的情况最为突出，包括大家熟悉的Grandview、Renfrew、Napier和Hastings-Sunrise社区，除了后巷屋，还有更多双拼(duplex)，三户屋(triplex)，甚至六户屋的出现。 BCREA：BC省房地产在销售低迷后有望反弹 均价达102万   根据BC省房地产协会(BCREA)发布的新数据，在经历了今年年初的低迷之后，全省的房屋销量有望在秋冬季反弹。 BCREA指出，随着利率下降，预计房地产市场在秋季和冬季将出现反弹。“成交量低迷”和新上市的房屋数量导致市场上的房屋库存增加。这也是自2019年以来的最高房屋库存量。市场上目前有着大批的待售房屋。 因此，BCREA预计今年BC省的住宅销售将增长4.4%，达到76300套。     BCREA 在报告上这么写的：“市场状况一直趋向于接近传统上被定义为平衡市场的低点。所以，在过去的一年里，平均房价大多呈横盘走势。只有大温地区例外，当地平均价格已经回到了2022年的峰值”。预计到今年年底，BC省的房价将上涨2%，达到年均$990,500 BCREA还说，随着房价上涨，“我们预计市场将收紧，BC省的平均房价将上涨2.9%，达到平均102万加元。” 到2025年，住宅销售量预计将增加到86,475套。

据英文媒体The Globe and Mail报道，联邦政府的新抵押贷款规则将大幅减少$100万加元以上房屋的首付金额。 这项贷款新规将于12月15日生效。 新指南指出，买家将至少支付购买价前50万加元的5%首付；$50万至$150万之间的部分支付10%首付。 因此，对于一套价值超$100万加元的房屋，最低首付将为$7.5万加元，低于现行规定的$20万加元；对于价值超$150万加元的房屋，最低首付将为$12.5万加元。 加拿大联邦住房部长肖恩·弗雷泽 (Sean Fraser) 在新闻发布会上表示，抵押贷款改个将“潜在地减少那些想要买房人所需的首付，特别是在那些房价高昂的大城市。” 图源：51记者拍摄 根据目前规定，如果房价超过$100万加元，买家必须支付至少20%的首付，即至少需要$20万加元。这一要求让温哥华、多伦多，和安省南部许多地区的潜在买家难以买房，因为这些地区的房价通常超过$100万加元。 对于购买价格低于$100万加元房屋的人，可以支付不到20%的首付，但他们必须购买抵押贷款保险。目前，只有价格低于$100万加元的房屋，才有资格获得抵押贷款保险，并且金额将取决于贷款额和首付的比例。 然而，根据上周公布的贷款新规，买家可以对价值高达$150万加元的房屋获得抵押贷款保险。首次购房者将可以申请分期偿还期限为30年（而不是目前的最高25年），通过延长还款期限来减少每月还款金额。 住宅贷款经纪公司Frank Mortgage的首席执行官唐·斯科特 (Don Scott) 表示：“一小部分借款人将从中受益。” 根据他的计算，如果房主的抵押贷款为$137.5万、贷款分30年偿还，且按当今最低的利率4.1%计算，那么每月的抵押贷款还款额将达到$6,900。这意味着他们每年的家庭收入至少需要达到$25万才能承担这笔抵押贷款。

安省一对夫妇的房子建好才四年，但房子建造得非常糟糕，他们别无选择，只能花数十万元将其拆除。 53 岁的卡罗琳·梅耶斯（ Carolynn Mayers和）她51 岁的丈夫詹姆斯·德班（ James Durban ）来自安省伊利堡（Fort Erie），她从事销售工作，而丈夫是一名卡车司机。 “我无法知道我们的生活被毁了多少，但现在真的毁了，” 妻子梅耶斯告诉 CBC 。 “每天我们都不得不看着自己努力工作却一无所获。” 两夫妇曾设想很快退休，但这些计划被搁置，因为他们除了抵押贷款和日常开支外，还要承担律师和工程专家的费用。 “我不希望任何人经历这种情况，”丈夫德班说。 他们于 2021 年 7 月从原买家手中购买了这栋房子，这栋房子是 Marina Homes 开发商于2020年建成，是其 100 套住宅项目的其中一套。 但是，买来后，他们处理了一系列问题，窗户漏水、屋顶大面积的漏水损坏，而且还有顽固的霉菌，最惨的是，他们很快又发现了一个更大的问题。 今年早些时候，这对夫妇聘请的一家工程公司勘察后确定，地基不够坚固，无法支撑这栋房子。 CBC 看到的报告称：“建议将这栋建筑完全拆除。” 梅耶斯和德班表示，他们通过 Tarion（安大略省管理新房保修计划的非营利组织）成功申请了接近最高额度的保险。 Tarion 发言人安德鲁·唐纳奇 (Andrew Donnachie) 表示，根据第一任房主购买房屋的时间，固定的最高金额为 30 万加元。 “我们同意，这笔钱可能不足以支付完全拆除地基、拆除房屋并重建房屋，但根据我们的数据，这种情况极为罕见，”唐纳奇说。 这对夫妇表示，这笔钱不足以拆除和重建他们的房子，他们无法与 Marina Homes 达成协议。 他们说，他们别无选择，只能将开发商Marina Homes、房屋设计师 Sandy Gull Zone 和 Fort Erie 镇政府告上法庭，索赔 300 万加元。 这对夫妇在一年多前提起了民事诉讼，指控镇政府在颁发建筑和居住许可证之前，未能确保房屋的设计和建造符合省级建筑标准。 在索赔声明中，两夫妇称，300 万元将涵盖所有重建费用，以及“由于由此产生的市场污名而导致的未来经济损失”。 此外，他们辩称，他们还因“无法忍受的生活条件”而遭受身体、情感和精神上的痛苦，包括“有毒”霉菌、霉变和压力，声明说。 梅耶斯和德班表示，为了他们自己的健康和安全，他们不应该住在那里，但由于账单堆积如山，他们的房子仍然卖不出去，他们又租不起另一个地方。 “有时我们会想，‘我们是吃饭还是付账单？’”梅耶斯说。“这很尴尬，但我们祈祷并希望这能引起一些关注。” 德班补充道，“我们将尽最大努力确保这种事情不会发生在其他人身上。” 所有被告都否认责任，设计师Zone 和该镇政府的律师拒绝置评，因为法庭诉讼正在进行中。 在设计师的辩护声明中，Zone 说，虽然她提供了建筑设计，但建筑商并没有按照她的建议建造梅耶斯和德班的房子。 开发商Marina Homes的律师 Jason Mangano在一份声明中表示，建筑商的首要任务是安全和质量，并且正在“积极努力寻找令人满意的解决方案”。 “他们有严格的建筑规范并遵守协议，并与工程师和检查员密切合作，以确保建造的所有房屋都符合或超过这些标准，”律师说。 在其辩护声明中，Marina Homes 表示，该房屋是根据《安大略省建筑规范》“以熟练的方式”建造的。任何损坏或缺陷要么是由于“不充分”的设计造成的，要么是由于房主做出的决定造成的，例如没有维护或正确检查房产，以及拒绝让 Marina 进行维修。 当梅耶斯和德班在 2021 年从前房主买下这栋房子时，房市竞争非常激烈，他们决定放弃验房的条件。 梅耶斯说，他们知道伊利堡镇最近检查并批准了这栋房子的入住，而且如果出现任何问题，他们还有 Tarion 保修，因此他们感到很安心。 这对夫妇说，直到房子转到他们名下后，他们才知道前任房主已经向 Tarion 提出了一系列维修索赔，包括霉菌，但不包括地基。 然而，如果他们在交易完成前就知道有任何索赔，“我们百分之百不会买这栋房子”，梅耶斯说。 但唐纳奇说，Tarion 通常直到转让完成后才会公布索赔记录。买家只有在卖家同意的情况下，才能在交易完成前获得Tarion的信息。 该镇在其辩护声明中表示，在检查过程中没有发现任何违反建筑规范的行为，如果存在，“也难以合理发现”。 梅耶斯表示，买下这房子后，在接下来的两年里，渗水和发霉的问题一直存在。 在 Tarion 努力确定损坏程度的同时，梅耶斯和德班聘请了自己的工程公司。 工程公司发现“建筑质量差的明显证据”，导致房屋“结构不合理”。 报告称，房屋下方是高地下水位，房屋地基设计没有防水，混凝土强度低于《安大略省建筑规范》允许的强度。 该公司建议，地基需要完全更换，房子可以整栋抬起来，然后放回新的地基上，这是一个昂贵的过程，而且由于两边都有邻居，没有足够的空间放置设备。 除了梅耶斯和德班两夫妇的房子外，CBC采访了另外两名在同一分区购买 Marina Homes 房屋的房主。 两名房主均说，他们的房屋建造方式存在严重问题，但不愿说出来，担心这会危及他们的房产价值。 2021 年，梅耶斯街对面的其中一所房屋的购房前检查报告显示，地基状况“不佳”，有裂缝。 CBC 看到的报告称，今年对同一所房子的另一次检查发现地下室有水和湿气损坏，以及腐烂的木材和霉菌生长。 CBC 尚未核实该分区内的其他房屋是否存在问题。 Marina Homes开发商在Fort Erie的开发项目在安大略省建筑商注册处被列为 Marina (Green Acres) Development Inc. 该名录指出，截至 3 月 31 日，该公司有 10 次未能修复或解决该分区内房屋的问题，导致房主通过 Tarion 获得保险。唐纳奇表示，该名录没有具体说明受影响的房产，也没有记录所有案例。 安大略省房屋建筑监管局 (HCRA) 负责管理该名录并调查有关建筑商职业行为的问题。 发言人 Tess Lin 表示，如果 HCRA 发现“多栋房屋存在结构缺陷”，可能会促使进一步调查。 “HCRA 知道有关建筑商的担忧，”Lin 说。“我们正在审查情况，但由于此事仍在进行中，因此无法进一步置评。” Marina Homes 还拥有梅耶斯房子旁边的一大片空地，镇政府拒绝提供有关 Marina Homes 申请开发该地块的许可的任何详细信息，理由是正在进行的法庭程序。 多伦多房地产律师布莱尔·德鲁米 (Blair Drummie)称，Marina Homes 开发项目的规模超过 100 套房屋，这表明它是一家“大型建筑商”，如果它不遵守安大略省建筑规范，“那将是一件大事。” 梅耶斯和德班说，该系统需要改变一些东西，无论是获得更多 Tarion 保险、过去索赔的透明度、市政检查员的审查还是 HRCA 的纪律处分。 “我花了 20 年的收入来与一个建筑巨头抗争，”梅耶斯说。