地产

根据3月7日发布的一份报告，对于在大温哥华地区寻找新建公寓的买家而言，有一个好消息，就是可供应的单位数量激增。     在针对城市发展研究所的季度状况报告中，房地产研究公司Urban Analytics表示，在2018年第四季度结束时，预售或已完成和未售出的混凝土公寓的数量是一年前的四倍。   在2018年第四季度末，大温地区共有5,918个已发布和未售出的新混凝土公寓，Urban Analytics表示比上一季度增加了134％，与2017年同期相比增长了301％。   大温的所有地区的库存都有所增加，但环形地区（包括本拿比、新西敏、列治文、西温、北温、南三角洲、三联市和斯阔米什，但不包括温哥华市）的增幅最大。   然而，这些5,918套公寓单元中只有99套在2018年底完成并可入住（被称为“常备库存”）。在报告中，作者写道：“与五年前的同一季度相比，这代表了在大温地区可入住的混凝土公寓中减少了608个公寓单位（86％）。“这说明了过去五年的需求已经增加，足以在预售单元完工之前吸收预售单元，即使吸收率现在正在放缓。”   报告补充说，“在那些可入住的公寓单位中，列治文和南三角洲占了39个，本拿比和新西敏占了34个。而温哥华市只有10个可入住的混凝土公寓。”   报告中单独研究的新木制结构公寓单元的数量并没有像混凝土公寓那样攀升，但它们占市场份额的比例要小得多。   Urban Analytics表示，在2018年第四季度末，共有1,013个新上市和未售出的新木制结构公寓。这比上一季度仅增加了9％，但同比增长了164％。然而，与五年前的可出售的更多公寓单位相比，截止2013年底，这一数字下降了68％。

　　CWHF计划中部分地区改头换脸后的构想图。(市府文件)   　　温哥华市府早在约10年前已接纳一份发展框架计划，旨在打造市中心海滨站(Waterfront Station)成为市内的交通枢纽，但此后市府没有就那庞大的扩充临海用地计划作进一步引入考虑或重新审视，短期内继续"封存"。   　　温市议会在2009年接纳一份名为《中央海滨枢纽框架》(Central Waterfront Hub Framework，CWHF)的长远规划计划，内容包括将海滨站打造成一个世界级交通枢纽，将该站前的一幅地皮建有高密度商业项目和公共空间。   　　海滨站现为两条架空列车线、西岸快线(West Coast Express)、海上巴士和多条主要巴士线在温市中心的终站或转车站。   　　此外，计划也包括新体育馆计划，并需与温哥华港口局(Port of Vancouver)合作讨论，地点在海上巴士码头附近。   　　不过，据Daily Hive报道，温市府规划部门指，虽然市府及港口局有继续讨论，但短期内都不会就上述框架的进一步设计或引入开始任何程序。   　　报道续指，市府现未有计划重新审视或引入CWHF，市府现忙于着手处理其他多项规划及项目，包括"福溪东北区域规划"(Northeast False Creek Plan，NEFC)的拆天桥及重建项目。   　　温市府多年前接纳一份发展海滨站前地皮的规划框架，但迄今没有作进一步引入考虑。(市府文件)   　　CWHF曾提及的新体育馆塬本得到温哥华白帽足球队(Vancouver Whitecaps)的资助建议，但后来新体育馆也被搁置，因球队改用卑诗体育馆(BC Place Stadium)。   　　CWHF也包括扩充海滨站旁火车厂及附近的街道网络，用一新街道打通加拿大广场道(Canada Place Way)、格兰护街(Granville St.)和科多瓦街(Cordova St.)。另外海滨站会被改头换脸成地标性交通中转设施，以玻璃幕墙和高楼底为卖点，设施不只是转乘交通工具的中心点，还有不同用途的配套，如零售、餐厅、公共洗手间、单车泊位、游客资讯和行李寄存中心等。计划亦会使车站将来可加设最少一个月台。

　　加拿大卑诗省正在通过修改立法的形式来加强农用土地的管理， 主要是加强“农业土地委员会“的独立地位，以使它更好地履行其使命， 包括保护农业土地保护，同时鼓励在省内的农场和牧场。   　　3月7日，省农业部长拉娜・波普哈姆（Lana Popham）向省议会提交了15号法案后说，该法案的修订工作一年多前就开始了。她说希望新的立法着眼于为“农业土地委员会”提供有效工具和治理模式，以便能够有效保护全省农田，为不列颠・哥伦比亚全省民众提供安全的，本地生产的食物， 同时也为后代提供食品安全保障。   　　农业部长Lana Popham在 Surrey的一个农场与农场主合影（nationalobserver.com）   　　如果这个法案能在省议会顺利通过，那将通过几个方面加强对农用土地的保护和管理：   　　改变目前全省划分成六个地区， 每个地区有各自的“农业土地委员会”的模式，成立一个省级“农业土地委员会”，并在6个行政区设立区域代表;   　　给“农业土地委员会”主席更多的授权， 根据工作重点选定决策小组的组成人员， 来审理各区的土地使用申请， 更全盘地考虑土地使用的基础规模、完整性和连续性;   　　增加给“农业土地委员会”的执法授权和工具，对违反土地使用规定的地主加强执法; 　　地方政府、原住民政府和省政府在的土地使用计划都要提交“农业土地委员会”审阅， 以促进这些计划能够最大程度地符合土地使用规划。

　　以热门城市温哥华为首的加拿大楼市自2018年期“跌跌不休”，这个曾经被海外买家买爆的市场如今已经不复从前。   　　本周，加拿大大温哥华地区房地产委员会（REBGV）公布了2月温哥华房屋销售情况。数据显示，2月份该地住房销售同比下降32.8%，至1484套，较当地十年间的平均水平低42.5%，同时也是1985年以来最低的2月数据。   　　待售房屋数量录得上升，同比增近50%，环比增逾7%，达11590套。新上市房产也出现同、环比双双下滑。此外，温哥华当地房价同步下跌。REBGV的房价综合指数同比下跌6.1%，共管公寓价格下跌4%，联排别墅价格下跌3.3%。 　　（来源：REBGV） 　　上个月，温哥华当地仅有不到3900套新住宅上市，较上年同期下降7.8%，当月清单销售比率为12.8%，十分接近12%的警戒线，在这一警戒线之下，房地产价格面临较强的下行压力（清单销售比率为市场上活跃房源与全部房源的比值）。 　　好的方面在于，2月份住房销售较上月增长了34.5%，市场认为是春季房地产市场季节性回暖所致。 　　从近五年的房价走势来看，风靡一时的温哥华房产已渐渐失去吸引力，房价自2018年起持续走软。加拿大的另一大城市多伦多的房地产市场要稍好一些，2月房价同比上涨1.6%，但新上市房屋价格同样下跌6.2%。 　　消费者负担不起高昂的房价被认为是导致加拿大房地产市场转冷的一个原因。根据房地产资讯网站Demographia 2019年的国际房屋购买力调查，在纳入统计的全球309个主要城市中，温哥华的房价收入比以12.6倍居于第二位，仅次于中国香港。 　　进一步地，去年12月加拿大住房抵押贷款总额同比增幅仅为3.2%，为2001年5月以来的最低月度增幅，更加说明了加拿大市场需求的疲软。据彭博社援引Edward Jones投资策略师Craig Fehr称，抵押贷款是加拿大多数银行业务中规模最大、利润最高、最稳定的一个，但目前看来，这方面的获利可能将有所减少。 　　本轮住房数据的发布给本就偏疲软的加拿大经济泼上了又一盆冷水。此前华尔街见闻曾提到，加拿大2018年第四季度加拿大GDP年化季环比增速为0.4%，远低于前值及预期值，同时家庭消费疲软。 　　这给了加拿大央行考虑暂缓加息的理由。周三加拿大央行表示，由于2018年底经济增长步伐突然减速，央行会保持耐性和观望，并连续第三次在利率决议中维持政策利率不变。此前，该国央行一直在以稳定的步调提高利率。

加拿大经济学家表示，通常情况下，或从历史上来看，当加拿大的房地产市场陷入严重困境时，就意味着本国正陷入衰退。目前加拿大的房市变冷，要是继续这么冷下去，那么加拿大的经济就将陷入衰退。 据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）报道，发出此惊人之言的经济学家是满银资本市场（BMO Capital Markets）的高级经济学家Robert Kavcic。 他在写给投资客户的报告中指出，根据联邦统计局的数据，加拿大的经济在2018年底接近停滞，第四季度的年增长率放缓至0.4％，全年的增长率也只有1.8%。 而最近经济中最薄弱的部分就是房地产市场。在过去一年中，加拿大的住宅投资，包括建造新房以及购买或装修二手房的投资，下降了7.5％左右。 而从历史上看，作为加拿大支柱产业的房地产以如此大的幅度剧烈下降，通常与更广泛的经济衰退相关。Kavcic还专门制作了一张图，显示经济衰退与住宅投资大幅下降之间存在明显的相关性，不过他强调说，两者不一定存在因果关系。 Kavcic解释说，下图的阴影部分代表了经济衰退。近年来，住宅投资在加拿大经济中创下历史记录，但现在已开始显著下降。而从历史上看，当这个指标急剧下滑时，通常会出现经济衰退。 Kavcic还指出，下图中1995年是一个例外，这个住宅投资的低谷与经济无关，而是与政治有关。因为这是魁北克第二次主权公投的一年，加拿大中部的房地产市场，由于魁北克试图分离而趋于疲软： 其实，房地产以及住宅投资对加拿大经济的重要性BOM这位经济学家的一家之言。去年年底，CIBC的两名经济学家Benjamin Tal 和Royce Mendes就在一份研究中指出，现在加拿大的经济比以往任何时候都更依赖于房地产业。 这份研究称，住宅投资占了加拿大经济的7.5％，创下历史新高。而在房屋建筑和房地产领域的就业人数也接近历史新高。因此，房地产业的放缓将放大对加拿大经济的影响，甚至可能导致经济衰退。 他们预测说，今年房地产市场的状况将拖累加拿大的经济增长。 根据加拿大房地产协会（CREA）最近公布的数据，今年1月全国房屋交易量比一年前下滑5.5%。 而全球知名评级机构穆迪（Moody）的姊妹公司Moody's Analytics最近也预测说，加拿大房市令人激动与兴奋的日子已成过去，包括2019年在内的随后数年，各个市场应该都是相对缓慢、但比较稳定的增长。 加拿大央行本周三（6日）宣布不加息，而是维持1.75%的主利率不变。央行的决定符合多数分析师的预期，也是考虑到通胀指数及经济表现。 联邦统计局最近公布了两个数据：一是由于汽油零售价大幅下跌，今年1月份加拿大年通胀率降至1.4%；再是2018年第四季度GDP增长0.4%，全年也只有1.8%。

大温的退休音乐老师Charline Robson三年前从姨妈那里继承了一套房子，悲催的故事自此开始。Charline Robson自己也不富裕，住在本那比一个地下室套房里。 从姨妈那继承来的这个所谓的“房子”已经破败不堪，只能算个小木屋。 房子没有自来水、没有保暖措施，也没有下水道，根本没法住人。 BC省给它的评估值只有1.5万元。 但由于小木屋所在的土地价值130万元，使这位退休老师不得不每年缴纳一笔不菲的房产税。 今年这套遗产房缴纳的房产税是1.2万元。 已经让Charline Robson郁闷不已。 更郁闷的事儿还在后面！ BC省府推行投机与空置税SVT之后，这座根本不能住人的房子也属于SVT范围之内，因此，Charline Robson还得缴纳6000多元的SVT。 这房子根本不能住人，更别提拿去出租。但由于它一年当中绝大多数时间属于空置，所以投机与空置税是妥妥跑不了的。 小破木屋是Charline Robson的姨妈于上个世纪五十年代买的，一直是家庭用来度假的小木屋。 位于高贵林以西的Belcarra小镇。 Belcarra小镇的市长Neil Belenkie表示，NDP政府的投机与空置税应该考虑到这些老人的实际情况，而不应该盲目急着收税。对于Belcarra小镇这种小城镇，真的应该考虑豁免。 在Belcarra，像Charline Robson继承的小木屋的例子还有很多。 高贵林市退休老人Nancy Strain从父亲那里继承了一个小木屋，同样位于Belcarra，也要面临缴纳一笔不菲的投机与空置税。 看看当地小木屋的画风，不通电、不通水、不保暖，真心不知道该怎么去出租或者自住…… 对于这些收入有限的老人来说，这笔钱是个不小的数字，这样下去真不知道该怎么保留这些遗产房。

  大温地产局于3月4日星期一发表2月份楼市报告，区内住宅交易量和成交价按年度比较，持续放缓，其中供应量有增加趋势，需求就低于平均水平。 报告指，2月份住宅成交为1,484间，较2018年同期下跌32.8%，但较1月份增加34.5%，上月份交易量更较过去10年平均量少42.5%。 地产局主席Phil Moore表示，大温楼市已转为买家市场，其中独立屋最明显。 2月份有3,892间住宅新放盘，分别较2018年同期和1月减少，但总放盘量为11,590间，分别上升48.2%和7.2%。 此外，所有住宅合算的指标价是$1,016,600元，分别较去年同期与1月份下跌6.1%和0.3%，其中独立屋指标价是$1,443,100元，分别较去年同期与1月份下跌9.7%和0.7%。 另一方面，柏文单位的指标价是$660,300元，分别较2018年同期与1月份下跌4%和微升0.3%;相连屋的指标价是$789,300元，分别较去年同期与1月份下跌3.3%和1.4%。

多伦多房屋租务市场火热，北约克一名张姓华人业主，却遇上一名女租霸，整整5个月没有交房租。经过安省"业主和租客庭"(Landlord and Teneant Board )聆讯，规定她付清或者被驱逐。她被驱逐后，要求对该聆讯进行覆核，遭到拒绝。她再向安省高等法院上诉，但上诉被驳回，还了华裔业主一个公道。 张姓业主于2018年4月，给女租客发出结束租约的通知，因为她从1月1日起就没有付房租。之后，业主向业主和租客委员会提出申请，要求结束租约、租客定期搬走。   聆讯定在当年的5月18日进行。   到了聆讯这天，业主代表参加了，租客则没有到场。"业主和租客庭"的仲裁人经过审理判决，租客需要在5月29日之前，支付积欠的1月到5月的租金，总共11,675元。如果到时仍没有付钱，租约就将终结。 如果租约终结，她需要在5月29日当天、或者之前搬走。但她如果搬走，仍需要付钱，此时的金额将是8,177元。这笔钱是减去了租客的定金之后算出来的。此外，租客需要支付业主申请终结租约聆讯的费用，金额是175元。由于租客没有付钱，搬走的判决是由"法院执法办公室"于5月30日执行的。 到了6月12日，租客提出对终结租约的判决进行覆核。该名欠租的租客称，她不付租金是有充份理由的。因为她付出一些开销，业主需要赔偿她。比如，她解决租房范围内炉灶问题，更换雪柜和电视等，总共付出7,240元。她说，业主答应会支付她一些赔偿，但却没有做到。 此外，她表示，由于业主解决一些房屋问题时，花费了不合理的时间，她应该可获得减免租金2,500元。 但是，"业主和租客庭"其中一位负责人在审理她的覆核申请后认为，她的上述认为可以抵减房租的修理或房屋问题等费用，完全可以遵循正常途径另外提出投诉。 该负责人认为，原来的聆讯，为女租客提供了合理的参与机会，但是她或者因为没有尽责检查自己的邮箱，或者她选择不参加。 该负责人认为，原来的聆讯并没有什么明显错误，故此驳回覆核的要求。 安省法官审理此案后，支持"业主和租客庭"的决定，认为聆讯中没有法律错误，因此驳回上诉。胜诉方的业主需要支付5,000元堂费。120天内支付。

　　联邦自由党政府将在下月19日推出新的财政预算案，RBC银行的专家向财长发出警告：如果不解决房市的根本症结问题，那么加拿大家庭，尤其是年轻人，很难进入市场，也难以摆脱与日俱增的债务。 　　据环球邮报今天报道，RBC的高级经济学家Robert Hogue表示，加拿大房市的症结不是房屋拥有率的问题，因为在发达国家中，加拿大城市居民的房屋拥有率实际上名列前茅： 　　Hogue指出，加拿大房市的症结其实是供给问题，这个问题不仅造成房价上涨，而且也殃及到租房市场，令加拿大，尤其是多伦多和温哥华这样的城市服务负担能力恶化，家庭债务也越来越重。   　　Hogue表示，在新的联邦预算案中，财长莫奈（Bill Morneau）有可能将还款期限制从现在的25年延长至30年。如果财长能够做到这一点，也算是联邦政府的一大政策变化。   　　但是这位经济学家向莫奈警告说，仅仅这样做远远不够！政府应该多管齐下才能收到效果，包括取消压力测试或放松限制，以及增加首次买家从RRSP取钱的数量。如果这三项措施一起实施，会收到显著成效。 　　Hogue不是第一位发出类似警告或呼吁的专家。就在本月中旬，代表全国房贷经纪和按揭行业的专业机构MPC（Mortgage Professionals Canada）就向联邦政府发出呼吁，放宽压力测试要求，以挽救越来越不景气的房地产市场。 　　随后加拿大建筑和土地开发协会（BILD）也向联邦发出呼吁，尽快取消压力测试，因为GTA地区的新屋已经卖不动了！ 　　BILD的 CEO David Wilkes指出，新屋市场出现的情况与GTA地区的基本经济面完全不相符合，这是人为的影响导致市场疲弱，把市场扭曲了。若联邦仍然实施如此严格的按揭政策，那么GTA的市场在今年难以好转，可能也是困难并惨淡的一年。 　　这位CEO有两条建议：一是尽快取消压力测试，二是将还款期限制从现在的25年延长至30年。他说只有采取这些举措，GTA地区的市场才有望复苏。 　　CIBC银行副首席经济学家塔尔（Benjamin Tal）也就此指出，他本人是支持压力测试的，但现在是时候做出改变了，压力测试的条款不应该太死板，而是应该更加灵活，要做出调整以适应利率变动及市场状况。

来源：WEEX 随着加拿大2016年出台一系列限制外国人投资房产的政策并不断加码，该国楼市近10年的高速增长也告一段落。随着2019年楼市仍没有回暖的迹象，有关“楼市暴跌”的担忧不断在市场上蔓延。加拿大的房产，到底跌到何处才是“婴儿底”呢？ 高盛通过建模对比了加拿大核心城市房产与美国核心沿海城市和世界主要都市，指出未来三年内加国房地产仍将处于调整阶段，但温哥华地区的房产仍有20%的下跌空间。 加拿大国民银行最新发布的房价指数对于拥有加拿大西部城市地产的投资人来说无疑又是一个打击，在加拿大11个核心城市中，西部地区的温哥华、埃德蒙顿和卡尔加里的房价变动情况在过去一年里位列全国倒数三位。 （2018年1月至2019年1月期间加拿大核心城市房价变动情况，来源：加拿大国民银行，Huffpost） 高盛看衰温哥华房价 高盛指出，虽然多伦多和温哥华的房价跌了快大半年了，但从房价与居民收入的比值以及租售比来看仍处于非常高的位置。甚至把这两个城市放在全球楼市来看估值也“毫不逊色”。 （2019年加拿大25-64岁个人中位数收入与各城市中位数房价贷款门槛的差额，来源：Dailyhive、Zoocasa） 为了预测加拿大未来的房价走势，高盛选取了多伦多和温哥华作为样本，建立模型与美国以及全球主要的楼市进行了对比。特别值得一提的是，美国的纽约、旧金山、波士顿等城市目前正经历与加拿大楼市类似的新房建设、城市规模和外资投资需求减少等问题。 早些时候的学术研究报告指出，特大城市维持楼市高租售比离不开强劲的需求和对新建住房数量进行严格的限制。根据高盛的估值模型，如果以美国城市的房价作为“公允价值”，多伦多和温哥华的房价存在着30%和45%的溢价，但如果引入悉尼、奥斯陆和斯德哥尔摩作为国际参照组，那么多伦多的楼市不存在溢价，而温哥华楼市还有15%的泡沫。 同时，高盛采用了类似的方法预测了温哥华和多伦多的未来三年的房价走势，综合分析了人口、收入和房价走势因素，总结得出未来三年内，多伦多的房价将会相对保持平稳，然而温哥华的房价还有约20% 的下行空间。 房价拖累经济政策 高盛指出，考虑到未来数年加拿大楼市的疲软预期，加拿大央行的加息步伐也会因此受到拖累。高盛下调了2019年加拿大央行加息的概率预测，同时表示加央行目前的利率政策会保持到2020年末。 在高盛看来，加央行保持观望并不是一个坏消息。叠加较为保守的借贷门槛，以及温哥华和多伦多以外地区相对较低的房价，高盛认为由核心城市房价下降造成宏观经济的溢出效应将会是可控的。 由此高盛判断，加拿大房价下跌对于加拿大GDP增长的拖累作用将会相当有限。高盛预测加拿大2019年的GDP增长仍将保持相对稳健，由于房价下跌引起的消费和住宅建设投资的下降造成的影响很大程度上将会被油价暴跌之后的反弹抵消，预测加拿大2019年GDP同比增长1.75%，较之前1.9%的预期略有下降。

据CBC最新报道，一家总部设在多伦多的名为“Properly”的房地产公司模仿美国公司，正式在加拿大市场推出“iBuyer”的售房模式，不过其眼下的业务仅限于阿尔伯塔的卡尔加里地区。 这种所谓的“iBuyer”，也称为直接买家，它的操作方式就是：通过它独特的算法来确定房屋的市场价值，可在48小时内直接从房主那里购买房产。整个过程只需一周就可完成，最后由卖家确定交接日期。 类似公司从2015年开始，就已经在美国闹得风生水起，并取得出人意料的成功。这些公司包括Opendoor, Offerpad以及Knock等，在美国十几个州展开业务。 “Properly”的CEO Anshul Ruparell对CBC表示，公司的运作对房主而言公开透明，方便省事，而且也有非常大的选择性，让他们有机会以前所未有的方式来完成交易。 简单来说，这家“Properly”公司很是牛逼，它在对房屋估价之后，会给房主开一个价，如果房主接受，那么公司就直接把房子买下。如果房主不满意这个价格，那么双方就可进一步协商，直到双方达成协议为止。 换句话说，整个过程中，既没有卖家经纪，也不需要买家经纪，完全是公司与卖主面对面交涉。虽然卖家在整个过程中省了不少事，但并不意味着卖家不必交佣金，这个佣金要交给这家公司。 CBC提供了卖家之一Marie Poulin的个案。她对CBC表示，很满意他们的服务，也觉得用这个办法卖房子很值。 根据她的说法，在进行所谓计算及估值之后，“Properly”起初的offer是$368,000买下她5居室的房子。但她一家人都不满意，于是拒绝了公司的offer。 不过最后双方仍然以$375,000达成协议。成交之后， Poulin向这家公司支付了$25,000的服务费。 实际上，业内行家指出，Poulin支付的这个服务费并不低，占到房价的6.6%左右。这比卡尔加里卖这类房子交给经纪们的佣金还高，因为一般情况下可能只需要$13,000左右。 但这位卖家似乎很满意，她说实际上自己和家人都很高兴，因为这样做省了事，少操心，比如聘请经纪，办open house之类。此外也省了其它乱七八糟的开支，算来算去还是划算的。 (Marie Poulin sold her house to Properly and paid a service fee of almost 7% on the transaction. Dave Rae/CBC) “Properly”也向CBC表示，他们收取服务费是根据房子的状况。因为买下房子之后实际上他们就成了卖家，要考虑修缮以及卖房包括办open house等一应开支。服务费收费一般在6%-11%之间，平均是7%左右。 此外，他们目前在卡尔加里主要经营独立屋和半独立屋的买卖，房子要求是1960年之后建的，价格介于$250,000-$550,000之间。 （This is the kitchen in Poulin's former home. Dave Rae/CBC) 但并不是所有人都看好这个售房模式。比如阿省Mount Royal University商学院助理教授Allan Dwyer就指出，这家公司显然是瞄准了卡尔加里的市场，因为这里经济不景气，失业也严重，有人急于卖房，于是给了“Properly”可乘之机，他们的运作多少有投机做生意的成分。 他同时警告业主，房子是普通人一生中最大的资产，因此在买卖之时一定要慎之又慎，三思而行。弄不好，或者是做出了错误决定，有人后悔5到10年，还有人可能后悔一辈子。 根据卡尔加里地产局的报告，2019年1月该市独立房屋销售量比2018年1月下降了16％，价格也在同期降了4％。 (Allan Dwyer, an assistant professor in the Bissett School of Business at Mount Royal University. Colin Hall/CBC)

18万买的房子几年后评估价47万，作为房东是不是该高兴？可是Brantford一位华人房东却怎么也高兴不起来，他想卖房租客不同意，想把房子便宜点卖给租客，租客也不买账。租客只有一句话：把房子免费送我，否则告你。 据房东吴先生介绍，几年前他在Brantford购买了一套投资独立屋，现在当地房屋均价47万，而吴先生当时是18万买的。 既然是投资房，当然就要找租客。偏偏吴先生选择租客失误，选了3兄弟共同租房，而这3兄弟都是安省残障援助福利（ODSP）的受益人，每人每月政府发1000元生活费。按说这些钱支付租金也没问题。问题是，3兄弟爱好收集垃圾，然后把垃圾堆在后院。 垃圾遭邻居投诉，去年政府强行清理，并罚了吴先生7000多，今年初又罚了吴先生2500。 因为清理垃圾发生冲突，3兄弟中的一人被警察抓走关了两次。但是3兄弟依然如故，乐此不疲。 无奈吴先生想卖房，一了百了。但他想的太天真了，3兄弟根本不配合，想看房门都进不去，先后换了3个地产经纪，但是没人惹得起3兄弟，纷纷打了退堂鼓。因为吴先生有自住房，他也不可能以自住为借口将3兄弟赶出去。 因为是领ODSP福利，3兄弟房租是由ODSP直接付给房东的，每月付房租，房东就没理由驱赶房客吗？ 吴先生请了律师以其他理由驱赶租客，结果上庭后吴先生败诉，法庭判他不能驱赶租客。吴先生请人继续按法律规定走程序，结果律师被租客骂得狗血淋头。3兄弟还说要吴先生撤诉，或者直接签个文件把房子免费送给他们，否则就要到人权法庭告吴先生，索赔50到100万。 没办法，在这次政府清理后吴先生出面请3兄弟去餐馆吃饭，目的就是想把房子以24万的优惠价卖给他们3兄弟。3兄弟告诉吴先生，政府为他们出5%首付, 也就是控股5%。除此外他们没有任何多余的钱了。 吴先生计算了一下，3兄弟的税前就是3000元，要想买24万的房子，贷款是通过不了银行这关的，必须有至少4000元的税前收入才行。 于是吴先生突发奇想，如果自己参加进去，这样，吴先生就控股23.75%, 政府5%，他们3兄弟各占23.75%，这样的好处就是政府罚款吴先生只需交23.75% 。走投无路的吴先生把自己的想法拿出来征求网友意见，结果被网友一通调侃。 网友一双干活手留言说：除非你有弃房不管、不维护房子、因此房客造成人身伤害的情况发生，否则他们告不赢。房客有人权，房东也有。 网友Lisa:先自省自己有没有尽到房东的责任，自己没啥事，让他们去告吧。这里不是中国还有人道赔偿。这种事情很麻烦，但是耐心一点，一步一步来，一定会解决的。租房法虽然是偏向房客那一边，但是这么没有天理的事情一定有办法赢的。 网友Ella：看到你的问匙还没得到解决，和我一样。 这里的法律是为流氓无赖服务的，不是为了保护纳税人的利益服务的。

随着中国和全球各国的合作，曾经外逃逍遥的贪官们一个接一个地栽了。 今年新年之际，在温哥华生活了13年、靠种蘑菇为生、和老婆生下3个加拿大娃的王清伟，回国自首了。可能有很多人会想，如果王清伟不自首，像程慕阳一样，继续死守温哥华，中国能拿他有办法吗？ 看看下面这位最新在国外被逮捕的红通犯，可能就有答案了。位于美国西海岸，距离温哥华仅两小时车程的西雅图，是微软、亚马逊等著名企业所在地，经济发达，气候温和，曾被评为全美生活质量最高的城市。 距离市中心不远，一个安静的高档社区，坐落着一栋占地900平米的独立屋豪宅。这是一个有名的富人区，交通便利，名校林立，比尔盖茨也住在附近。这栋有4个卧室的别墅，曾经是携上亿公款潜逃美国、加拿大等国的贪官乔建军和其妻儿共享天伦的安乐窝，看着房价翻倍上涨，他们也曾欣喜若狂，还一度将房子挂牌，试图赚取差价。 但房子还没来得及卖出去，就已经被美国政府没收，上缴美国国库。同时被没收的，还有夫妇俩在美国的其他5栋房产，总价值约2800万美元。而这些在普通人看来如天文数字的财产，却只是这华人夫妇俩所贪的冰山一角。在加拿大，巴拿马，瑞士等13个国家，乔建军都购买了房产，他用厚实的金钱，为自己的全球逃亡计划，铺筑了一条看似稳妥的路。 2011年11月，时任中储粮河南周口直属仓库主任的乔建军携款3亿多元潜逃海外。后经查明，乔建军与粮商勾结，让粮商销售粮库中的储备转换粮，或虚报“托市粮”收购数量，骗取国家粮食款7亿多元。乔建军的出逃是早就周密策划的。出逃前几年，乔建军和前妻赵世兰、还有两个孩子都已经偷偷办好了美国绿卡。两人虽然离婚，但仍有大量共同利益。 逃亡路上，乔建军可谓费尽心机，精心设计，逃亡或资产转移的国家和地区，香港、新加坡、美国、加拿大、巴拿马、圣基茨和尼维斯、荷属圣马丁岛、瑞士、奥地利、匈牙利、列支敦士登、塞浦路斯、瑞典。在上述13个国家地区中，乔建军疯狂购买房产，投资生意，涉猎餐饮、酒店、旅游、度假村、农场等等。 乔、赵二人是通过美国的投资移民项目赴美的。赵世兰向美国移民局谎称将向美国企业投资50万美元，但调查结果显示赵的相关文件全部造假，她的50万美元根本没有投资到任何项目，事实上，这笔钱被用于购买西雅图郊区的一栋住宅，钱的来源和周口市粮库的一笔洗钱交易有关。 乔建军还用李峰这个假名，获取了加勒比地区的圣基茨和尼维斯护照。他在多个国家和地区的银行账户和投资，都是隐藏在李峰这个假身份背后来进行。取得了美国绿卡，在全球13国坐拥房产生意的乔建军，自以为高枕无忧、永绝后患了。但他小看了中国的追逃决心。河南周口一位纪委监委工作人员愤怒地表示：“周口是个不太发达的地区。乔建嫌贪污的数字，在这个地方是一个天文数字，不能让他贪污了国内的钱跑到外国又享福，逍遥法外。” 很快，中国向美国发出了协助逮捕请求。经过磋商，美国检察官多次前往中国河南周口听取案情，面见证人。一位追逃小组工作人员称：“乔建军案子性质非常的恶劣，他贪污，一个是金额巨大，第二它是国家收购农民的收粮款，这个性质放到全世界任何一个地方都很恶劣。美国也有大量的农民，它都很清楚，全世界任何的地方大家都会深感痛恶，所以对这个案子中美双方都是秉持一种公平正义的态度。”一位美国检察官表示：“对中国来讲，他们是贪官；对我们来讲，他们涉嫌洗钱和移民欺诈。” 在中国得到了强有力的证据后，美国方面开始行动。2014年，美方对乔建军和赵世兰提起刑事诉讼。2015年，赵世兰在美国被捕。此时，“狡兔十三窟”的乔建军，早已逃出美国，遂躲过一劫。 美国于是先行审讯其妻赵世兰。 开庭之际，赵世兰在两名美国律师的陪同下出庭，一口否认所有控罪。听证会结束后，为了避免媒体的追堵，赵世兰“乔装打扮”脱下了在法庭上穿的米色风衣，身穿碎花上衣，另加一条长丝巾。为了遮挡面部，赵世兰还特意戴了一副大墨镜及一顶宽沿遮阳帽。低头快走的赵世兰企图通过换装这招躲开在法院门口等候的大批记者。不过，记者们还是马上认出了赵世兰，并迅速聚拢在赵世兰身边。 媒体的包围让赵世兰恼怒不已。美国《侨报》称，赵世兰居然动手推打了站在最前面的两名摄影记者。一名摄影记者表示，至少有两次被赵世兰打在额头上。这名被打记者当时大叫“你打我”，以引起大家的注意。这时，在一旁的辩护律师也提醒赵世兰“别动手”，赵世兰这才住手。 审讯前期，赵世兰在法庭上坚称自己无罪。但随着检方将一桩又一桩地证据甩在赵世兰面前，她最终不得不认。 挣扎抗辩两年后，2017年，赵世兰承认移民欺诈和转移被盗资金的犯罪事实，除了被判罚款25万美元，没收六栋房产，房子拍卖后获利全部上缴国库。估计总价值2800万美元。 认罪协议中显示，赵世兰被没收的房产是在华盛顿州纽卡斯尔市的一座住宅，在纽约市皇后区法拉盛的一处公寓，在加利福尼亚州蒙特雷帕克市的4处地产，包括一家超市、一家小客栈、一栋公寓楼及其旁边的一块空地。检方证实，已知其中大部分房产、地产是用乔建军贪污的公款购买。 锒铛入狱的赵世兰，由于尚未取得美国公民身份，面临出狱后遣返回中国的命运。由于该案需要等乔建军落网后一并审结，美国开始在全球通缉乔建军。同时“肩负”中美两国全球通缉令的乔建军，真真正正地体会到了“夹缝中求生存”。 中美联手展开追查后，发现乔建军离开美国后逃往了加勒比地区，但并没有一直停留在他持有护照的圣基茨和尼维斯，而是曾在多个岛国出现。追逃小组曾经一度发现他在巴拿马的踪迹，经协商，巴拿马同意协助抓捕，但在行动之前，乔建军已经先一步离开。等到再次发现乔建军踪迹时，他出现在欧洲的奥地利，中美双方联合前往奥地利协商抓捕事宜，但乔建军再一次在抓捕行动前离开了奥地利。他在多国之间不断逃窜的做法，给抓捕带来了极大困难。 追逃的同时，追赃也在同步进行。随着中美联手展开调查，乔建军越来越多的海外资产浮出水面，发现一笔就冻结一笔，到目前冻结的乔建军资产已经有过亿元人民币。中国就此案已经和近20个国家和地区展开了不同程度的合作，美洲、欧洲、亚洲多个国家和地区，都在对他的资产进行调查和追缴。追逃工作人员介绍：“我们是全球布局，美国在办这个案子，新加坡也在办，瑞典也在办，瑞士也在办，列支敦士登也在办，在我们的推动下，这么多国家都在对他的这个资产进行追缴。” 乔建军想要在全球多地为自己准备避风港，他没有想到，最终是为自己引来了全球联合追逃。当越来越多国家都加入对他的追查，他的落网只是时间问题。终于，2018年8月，有线索显示乔建军在瑞典，这一次，他没能再侥幸逃脱，当街被瑞典警察逮捕关押。 追逃工作人员介绍，在瑞典被捕后，乔建军一夜之间白了头。“真的是像雪一样白，可见这个事情对他身心的打击。”追逃工作人员表示，“他所做的那么多的布局，买了那么多国家的房子，外逃是一直在路上，我们追逃也是一直在路上，一刻没停。” 两张照片，浓缩了乔建军7年的逃亡生活。虽然他在十多个国家置办了资产，但这7年，他并没能安稳地享受其中任何一处。 目前中国已经向瑞典提出引渡请求，瑞方正在进行相关调查。中国有决心和信心最终让乔建军回到中国的土地上，面对法律的公正审判。

加拿大不列颠哥伦比亚省新民主党政府兑现承诺，推出打压房地产市场炒作行为的炒楼花注册法规。 从2019年开始，房地产开发商每个季度末要向省政府上报未建成交付使用的公寓楼单元的买卖情况和转手情况，所有买、卖楼花者的真实身份和国籍都要登记清楚，这彻底改变了过去已建成交付使用的房屋买卖要注册交税而公寓楼单元楼花买卖不需要注册交税的情况。 从1月1日开始到3月31日结束的第一季度公寓楼单元楼花买卖注册登记报告，各房地产开发商要在4月底之前上报给省政府；不列颠哥伦比亚省财政厅将利用这些楼花买卖信息收取相关的个人所得税、资本增值税、和房地产交易税。 BC省新民主党政府财政部长Carole James指出，省政府推出的这一加拿大首个楼花买卖登记注册项目能够起到两个作用，一是限制了公寓楼单元楼花炒作推高房价的行为，有助于缓解BC省居民买不起房的问题；而是堵住了炒楼花者因为买卖活动没有注册而逃避税收的漏洞。 楼花买卖登记注册费用是195加元。  

日前，金星一条微博意外暴露其位于上海外滩的豪宅。 金姐担心小孩掉下阳台，情急之下发微博寻家长。 眼尖的网友发现，金星的家就在地价高昂的上海外滩黄金地段。 金星曾请鲁豫做客上海豪宅，并接受采访。节目的播出让总体价值上亿、每年租金高达上百万的金府，向观众揭开了它神秘的面纱。 从节目中的画面来看，这幢豪宅采用中式装修风格，豪华无比，奢侈程度让人咋舌。 据悉，金星豪宅位于上海市锦江饭店顶楼。整套总统套房高3.2米，大约250平方。 金星上海豪宅内景 从豪宅落地玻璃窗向外望去，整个上海滩绝美景色一览无遗。 租金一年高达百万，足够在三线城市买一套房了。若是出售，总价值高达上亿。 金姐在节目中表示，自己之所以选择租房而非买房，是为追求生活品质，买房耗费很多时间精力。 去最好的区域租房不仅能提升生活品质，而且不用郊区市区两头跑，降低自己的时间成本。 金姐的态度是，“租房子更好，孩子们方便，哪儿住得舒服就租哪儿，哪儿的生活便利好玩儿就住哪儿。等以后老了，再买一个合适的房子安享晚年。” 这套房子的确舒服，阳台面积足足可以装下一个电影院，还提供私人管家服务。怪不得连鲁豫都羡慕了。 据了解，金星家原本是上海最有声望的总统套房，这个套房本不对外公开，只用于接待国家元首和政要。 在酒店预定平台上，锦江饭店的普通套房一晚售价就高达1300余元。 这期《鲁豫有约》中还透露出重磅消息，金星已经离婚。 这是怎么回事呢？ 原来，金星夫妇收养了三个孩子，为了能给大儿子落户上学，金星和汉斯被迫选择离婚。 所以，金星和汉斯这对相处十年的恩爱夫妻，从法律意义上来讲，目前业已处于离婚状态。 谈及此事，一向以“毒舌”强势而知名的金姐显得异常落寞。 面对鲁豫“什么时候复婚”的追问，夫妻俩表示等老二、老三落户完毕，就会复婚，显得默契又无奈。 随后，金星的丈夫汉斯开玩笑称，金星早年去算过命，算命先生说她一生会结三次婚。 之前汉斯还担心过自己只是金星的第二任老公，现在看来，第三次结婚还是和自己。说到这里，汉斯大笑起来，显得十分开心。 金星也透露，目前正在努力为老二、老三办户口。这些年也有人建议她，先把孩子的户口先上到国外，再想办法弄回来。 对此，金星表示，“绝对不可以。” 从金星发布在社交媒体的照片中可以发现，金星在欧洲也有豪宅，阳台超大，面朝大海，风景绝佳。 而且，金星的欧洲豪宅还有一个超大的后花园。 豪宅疑似位于意大利，带有奢华的罗马石柱和入户台阶。 管家、电工、花匠更是配备齐全。 金星在欧洲家中设宴招待朋友，暴露出豪宅内景。 长长的餐桌坐二三十个人估计不成问题。 真是令人羡慕啊……

卑诗省政府周一正式推出加国首个楼花买卖登记系统，从而打击炒卖及逃税，并且提高房地产市场透明度。 名为「柏文及分契物业转让登记」（Condo Strata Assignment Integrity Register）的新系统，要求地产发展商提交季度报告。而首份报告必须在4月30日前向提交政府，内容是今年1月1日至3月31日期间，任何柏文及分契物业转让交易中买卖双方资料，包括：姓名等身分及所属国籍等个人资料。 卑诗省财政厅长詹嘉路（Carole James）指出，一些投机者和逃税者一直利用房地产市场的漏洞，导致房屋价格攀升，令到很多省民没有能力「上车」。新规定将会有助提高本省房地产市场的透明度。同时，登记系统资料也会作为省府日后制订住房及税务政策的参考。

　　加拿大税务局继续追地产交易逃税。 　　加拿大税务局(CRA)对卑诗地产交易继续进行审查，去年取回逃税款项逾1.4亿元。   　　税局于去年5月曾公布，指在当年的过去三年内，审查过卑诗和安省逾3万个案，并找出接近6亿元与地产交易有关的额外税款，并导致超过4300万元罚款。在2017至2018年度，税局评估出的额外税款比对上一个年度多出1.03亿元，罚款增加1900万元。   　　据报，由2015年4月至去年12月的数字显示，税局在该段时间内完成卑诗省6800多宗的地产交易审查，而要取回的税款高达3.1亿元。 　　税局上月公布的数据指，2018年4月至12月期间，一共向被审查的卑诗1417宗地产交易中收取1.407亿元；平均每宗交易收到9.9万元，该平均金额相比安省(每宗1.7万元)，本省高很多。 　　卑诗省府于刚公布的2019预算案中，估计新引入的卑诗投机及空置税(SVT)可在未来4年收到6.42亿元收入。有政策及税务专家认为，当业主提交投机税申报表后，便会出现审查。省府则指该估计逾6亿元收入，只是缴交投机税的数字，但政府预算投机税审查程序有助追踪到逃税人士。 　　卫星家庭被指有海外收入来源，在大温置业的能力比本地赚取收入的居民较有优势。西门菲沙大学(SFU)公共政策学院助理教授戈登(Josh Gordon)指，投机税的目的是要将卫星家庭与本地人之间的差距缩短，而出现那问题是因为差的税制。他说，那是一个"避税"问题，而不只是逃税，前者属合法，那便是一个问题，"长此下去，不少贵价物业会变得由本地劳工市场以外的人所拥有。"

  2019年大温哥华地区豪宅的中位数价格下降了7.1％，约41万加元。图为温哥华一处豪宅。（VCG）        一家加拿大的房地产公司表示，如果你想升级到是大温哥华地区的豪宅或公寓，现在可能就是采取行动的好时机。         加拿大房地产公司Royal LePage最新发布的报告预测，2019年该地区豪宅的中位数价格下降了7.1％，相当于降了约41万加元。   “大温哥华的豪宅在价格上走软，但低端豪宅市场的表现要好于高端。”Royal LePage的销售代表布洛克・斯米顿（Brock Smeaton）在报告中说：“对于打算买到这座城市最贵豪宅的买家来说，这在价格和选择上都是一个很好的时机。”   该报告称，在2018年1月至2019年1月，大温哥华地区某豪宅的中位数价格下跌了1.7％，跌至约575万加元。     根据Royal LePage的数据，该地区豪华公寓的中位数价格也下跌了，尽管只下跌了0.6％，达到了大约268万加元。 斯米顿说：“我们有越来越多的买家一直在关注价格，但他们也担心政府政策的不可预测性以及现在是否是购买的最佳时机。” 最引人注目的变化是豪宅的易手数量。根据该报告，豪宅销售连续第二年下降，在一段时期内下降了50.5％。在公寓方面，这个数字是30.2％。  

加拿大房地产网站Point2 Homes最近对83个北美主要城市进行了研究，发现有18个城市在短短5年内房价上涨超过50％。其中11个在美国，6个在加拿大，1个在墨西哥。 令研究者们多少没有想到的是，加拿大城市中房价涨幅最大的并不是多伦多和温哥华，也不是维多利亚，而是大温地区的素里（Surrey）！计算结果显示，在2013到2018年间，素里的房价净涨了$395,287加元，涨幅高达88%！ 在北美83个主要市场，素里的房价涨幅仅次于美国底特律，该市的涨幅更高达97%，几乎涨了一倍。加拿大还有5市场涨幅超过50%，依次为温哥华（68%）、安省宾顿（67%）、安省汉密尔顿（66%）、安省密市（66%），以及多伦多（59%）： Point2的报告明确指出，汽车城底特律与5年前相比有非常惊人的增长率，但这主要是它前几年房价滑坡得太厉害，因此增长率看起来最高。 实际上近5年房价净增最多的是旧金山，5年涨了$550,000美元，其次是2个加拿大城市：温哥华为$417,913加元，素里$395,287加元。底特律只有区区$30,143美元，根本就不是一个量级，完全不能与前三个城市相提并论。 此外，这5年期间加拿大只有2个城市的房价下跌，均位于阿尔伯塔，分别是卡尔加里和埃德蒙顿。 与5年前相比，美国40个城市，墨西哥31个城市和加拿大的10个城市房价大幅上涨。而在涨幅最大的10个城市中，安省占了4个：分别是宾顿，汉密尔顿，密市和多伦多。 但若论房价净涨，则是多伦多涨得最多，密市其次，宾顿第3，汉密尔顿第4： 多伦多：$312,100加元； 密市：$290,400加元； 宾顿：$247,800加元； 汉密尔顿：$196,104加元：

2月13日，索斯比国际房地产公司加拿大分部和Mustel Group联合公布了一份调查报告，结果显示大温居民们为了养房，减少了外出吃饭的开销、出去旅游的开销，甚至放弃了为退休生活早做打算的储蓄计划。 这份报告调查了1,743个加拿大家庭，集中在温哥华、多伦多、卡尔加里和蒙特利尔地区，受访者年龄在20岁至45岁之间。 37%的受访者表示，他们攒下首付的最大阻碍，就是每天的日常支出太高。为了买房，很多人都选择了“勒紧裤腰带”过苦日子。 而人们在省钱时首当其冲的做法就减少外出吃饭的开销，51%的受访者表示省钱都是从“少下馆子”做起的。接下来的做法就是减少外出旅游的次数（45%），减少添置新衣服（45%），减少在健身、健康等方面的开销（37%），购买更便宜的汽车（15%）。 除了以上几个“立竿见影”的办法，加拿大人攒首付的另一个途经是推迟退休储蓄的时间，有20%的受访者表示为了攒首付，他们不得不以后再考虑为退休攒钱。19%的受访者会寻找薪水更高的工作机会，14%会再做一份兼职增加收入，12%表示会推迟要孩子的时间，9%表示会和父母一起居住来省钱。 71%的受访者表示，首付最主要的来源是自己的存款；52%表示是来自父母或家人的资助，12%表示是向家人和朋友借钱来支付首付。17%的受访者表示，他们收到的资助占到了首付的30%以上。 31%的受访者支付首付时，动用了注册退休储蓄计划（RRSP）中的资金；25%的受访者是卖掉了自己的旧屋，支付新屋的首付；11%的受访者是用股票、债券等投资收入来支付首付。 和加拿大其他地区相比，温哥华人算是“活在当下”的代表。大温地区的受访者普遍不愿意为了攒首付而牺牲自己的生活质量，这可能也和大温地区的房价太贵有关。 报告指出：尽管年轻一代面临着房屋可负担性恶化的挑战，但相比加拿大其他城市，大温地区的年轻家庭并不愿意为了攒首付而牺牲生活质量。温哥华的家庭更愿意通过寻找薪水更高的工作来攒首付，相比截流，他们更在乎开源，有21%的大温地区家庭是这么想的。 另外，大温地区家庭的另一个与众不同之处在于：温哥华家庭是加拿大最不愿意为了攒首付而推迟要孩子的，在大温地区有9%的家庭表示不会为了攒首付而推迟要孩子，低于加拿大平均的12%。

温市西端(West End)一幢21层楼高的市场租赁大楼周三破土动工，预计在2021年初完工后，可为温市增加128个出租房屋。温哥华市长甘迺迪(Kennedy Stewart)表示，温市的出租柏文空置率偏低，乐见更多出租房屋供应市场需求。 位于温市中心洛逊街(Robson St.)1500号的市场租赁大楼，由北美房地产投资顾问公司GWL Realty Advisors代表业主伦敦人寿保险公司（ London Life Insurance Company）开发，是市府通过市中心新西区社区发展规划（West End Community Plan）后，在洛逊街走廊第一个动工兴建项目。未来128个出租房屋，其中三分之一，为适合家庭的2到3睡房单位。地面还有约5,500平方英尺的零售和餐厅空间，商业空间共分四个单元。地下层将包含大约80个车辆停车位。

加拿大房地产市场在经历了泡沫似的2017年，以及充满挑战的2018年后，在2019年艰难地重新站稳脚跟。2018年，不少地区的房地产市场业绩和定价都有些许下降，专家预计，2019年的情况可能与2018年类似，虽然稳定但也却是在稳定中不断挣扎。 2018年夏季的房市还算稳定，但是从9月开始，全国房屋销售便开始逐渐下降。12月，实体经济活动同比下降19%，而全国平均销售价格下降4.9%。 图片来源：AP Photo/David Zalubowski, File 对于房市出现的低迷现象，分析师将其归咎于更严格的抵押贷款规则以及加息。加拿大央行在选择加息时考虑了市场的健康状况，最近注意到12月份的情况“弱于预期”。加拿大房地产协会(CREA)首席经济学家Gregory Klump最近表示，由于买家在日益艰难的条件下难以负担所有权，因此今年住房市场可能会破坏经济增长。 CREA表示，从数字上看，这可能意味着今年住房销量将下降0.5%，创9年新低，而且可能是房地产市场多年降温期的开始。如果想进一步了解2019年的住房市场，就来看看迄今为止，经济学家都说了些什么吧： 不会很有活力，更倾向于稳定的一年 2019年加拿大房地产市场可能呈现的平平状态总体来说还是归咎于两点，更严格的抵押贷款政策和正在上升的利率。 RBC两位经济学家Robert Hogue和Craig Wright表示“未来12个月房地产市场全面大幅下滑的可能性仍然很低，但近几个月概率有所上升。抵押贷款压力测试和利率的不断上升继续给加拿大各地的购房者施加压力”。 但TD高级经济学家Rishi Sondhi预测，前半年全国的住房市场可能相对较冷，最后两个季度的经济活动可能会有所上升。“除非家庭收入或就业受到冲击，我们认为，年中前的住房市场有望改善，其中一个特别的因素是购买力水平，央行加息预期的可能性下调已使购买力水平小幅受益”。 事实上，尽管加拿大央行预计将在2019年以相当可观的速度加息，但房地产市场的疲软可能会促使其重新考虑，这将让许多潜在购房者松一口气。 除此之外，Sondhi指出，另外一个可能会改善房市的因素便是强劲的就业市场。TD预测，在接下来一年中，就业市场可能会新增15万个职位，这将使家庭收入以一个比较稳健的步伐增长。考虑到这一点，随着越来越多的千禧一代开始组建家庭，他们将开始远离租赁市场，这可能会提振房屋销售。 当然，各地区的具体情况肯定会有所不同。房市火热的多伦多和温哥华市场1月份都发布了比较温和的数据，这两个城市的房价都有所下降，但销售额却较上月略有上升。同时，蒙市和渥太华也因其相对较低的房价，销售额有所上涨。 对于购房者意味着什么? 由于房价攀升缓慢，所以买方对2019年还是有一定程度的展望，但其承受能力的压力依然存在。 根据2019年RE / MAX住房市场展望综合调查显示，36%的加拿大人正在考虑在未来五年内购买房屋，低于2018年的48%。 根据加拿大抵押和住房公司的数据显示，2018年新抵押贷款数量下降了11.9%; BCREA报告称，该省的住房抵押贷款已经放缓至17年来最慢的增长速度。这些数字很可能在2019年重演，因为许多买家发现自己无法按照更严格的标准获得抵押贷款。 希望今年购房的买家应该了解未来几年抵押贷款利率的走势。春季市场通常意味着贷方将提供折扣和促销活动来吸引潜在客户。但利率上升的环境意味着抵押贷款利率在续约时可能比最初预期的要高。 与抵押贷款经纪人交谈可以帮助确保在寻找房屋时获得正确的抵押贷款预先批准。对于那些希望避免更严格的抵押贷款压力测试的人来说，选择不同的银行仍然是一个选择。但要注意：非主要贷方通常收取高抵押贷款利率，这种情况可能只会因利率上升而加剧。 对于售房者意味着什么? RE/MAX预测，2019年房价可能会上涨1.7%，远低于2017年定义市场的火热价格。例外情况可能是强大的蒙特利尔和渥太华市场，相对紧张的PEI市场可能会见证Charlottetown价格上涨11%。 不过，大多是市场的卖家都应在2019年为同一情况做准备，即争夺房产的买家越少，房屋价值就越低。疯狂的竞购战和2017年的螺旋式增长已经一去不复返了。 所以，卖家需要花更多的时间来制定有关如何最好地营销房产的战略。越来越多的代理商正在使用本地销售数据来制定定价策略。在将您的房屋推向市场之前，请确保您已尽可能多地找到有关您所在地区的信息。 对当前的房主意味着什么? 对于需要在2019年更新抵押贷款的房主来说，事情可能会有点棘手。如果他们与现任贷款人续约，他们可以跳过抵押贷款压力测试，但同时也会错过在其他地方寻找更好的利率。 随着越来越多的房主选择与当前的贷款人继续合作，市场竞争可能会降低，从而降低了银行提供较低续订率以吸引新客户的动力。 对于对债务偿还水平感到满意的业主来说，选择与现有贷款人保持一致将是明确的。对于那些希望更换贷款人的人来说，如果他们偿还债务的能力不符合他们的预期情况，将不得不考虑是否要再次通过抵押贷款压力测试。 加拿大破产管理局办公室指出，2018年10月的消费者破产率上升了9.2%，由于房主很难跟上偿还抵押贷款的步伐，这一趋势可能会在2019年继续。 对投资者意味着什么? 对于那些希望投资租赁房产的人来说，在加拿大的许多大型城市中心仍然可以赚到很多钱。 例如多伦多，虽然房屋价格已从2017年的高点大幅降温，但租金继续以惊人的速度增长。根据多伦多房地产委员会的数据，2018年第三季度一卧室单元的平均租金为$2,163，同比增长9.5%。 加拿大很多其它城市的情况与此类似。比如温哥华，虽然房价下跌，但去年第三季度的房屋租金同比上涨5.5%。Bullpen Research and Consulting和Rentals.ca最近的一份报告预测，2019年，全国范围内的房屋租金将会平均上涨6%。 所以，希望投资房地产市场的人最好购买那些价格较低但租金潜力较高的房产，比如交通便利、附近有超市、学校等。同时，购房前咨询相关会计师和抵押贷款经纪也是必要的。

1998年，这幢位于多伦多57 Rhodes Ave的小房子只需要15万5000元，而在今天，叫价74万的房屋最终以92万的价格成交。让我们来看一看，这间小房子到底有什么过人的地方？ 基本信息： 地址：57 Rhodes Ave., Toronto 要价: $739,000 卖价: $920,057 此前价格: $155,000 (1998) 地税: $3,502 (2018) 在市场当中时间: 6天 这处二层的小建筑仅有一间卧房和一间卫生间。在十月份，有9名买家报上了自己的出价。 负责销售这件房屋的经纪Scott Hanton表示，在多伦多市，这样的地段每天都会有人留意。而这个地段出售的房屋数量也很低。 最终，这件小房子被一对年轻的夫妇买走，他们在一封信中讲述了他们如何相爱，又如何爱上了这间房子。房屋面积大概在800平方英尺左右。房屋的建造年份为1911年。占地面积为25乘110英尺。 经纪表示，虽然这间小房子没有地下室，但是这里的后院已经为此做出了补充。 而在后院内，植物与景观设计都能够让人们在此享受生活。而即使是冬天，屋主也可以通过大窗看到外面的世界。

根据多伦多一家知名房地产网站Zoocasa刚刚发布的研究报告，年轻人如果要买房，最好去萨省（Saskatchewan）首府Regina，那里不仅物业便宜，容易负担，而且居民平均收入水平相对又较高，因此成为加拿大房屋负担最轻的城市。 Zoocasa根据联邦统计局和各城市地产局的资料进行计算，发现Regina的平均房价只有$284,424，而居民年收入中位数则为$58,823。如果除去按揭供款（约为$38,798），那么业主每年享受高达$20,025的收入盈余，可以用于消费的其它方面。 在年轻人即25-34岁年龄组中，Regina的每年享受的收入盈余也是最高的： 各年龄组中，一般35-44岁组的收入最高，Regina在这个组仍然高居第一： 其实Regina的平均房价并不算低，新不伦瑞克省的圣约翰市（Saint John）就比它低，只要$181,576，比Regina少了10万多。遗憾的是，圣约翰的实际收入中位数只有$42,888，若减去买房所需的按揭，实际上收入盈余只剩下 $18,038，最后只能屈居第二了。 按照相同算法，阿省埃德蒙顿（Edmonton）位列第三：这里平均房价为$338,760，收入中位数为$64,036，减掉按揭之后的收入盈余则是$17,826。 毫不令人意外的是，从上图可见，温哥华、多伦多和维多利亚等城市则是房子最不容易负担的地方。这里的居民根本享受不到收入盈余，而是收入完完全全不够！ 比如温哥华，目前平均房价高达$102万元，买一套普通房屋所需的收入为$139,082，但所有年龄组的收入为$50,721元，25至34岁组的收入为$46,308元，35至44岁组的收入也只有$55,566元。由此可见，为何温哥华居民要望房兴叹了！ 其实多伦多也好不到哪儿去。这里的平均房价为$748,328，买一套普通房屋所需的收入为 $102,079，但25至34岁年龄组收入中位数为 $51,2880，35至44岁年龄组收入为$61,488，所有年龄组收入中位数只有$55,221元。这种情况下，买房及养房当然就很难了！ 实际上，全国各大城市中，房屋负担最轻的城市几乎都在草原省和大西洋省份；而负担最重的地方几乎都在BC省以及包括GTA在内的安省南部地区。 全国房屋负担最轻的5个城市： 1. Regina Average home price: $284,44 Income required: $38,798 Actual median income: $58,823 Income surplus: $20,025 2. Saint John Average home price: $181,576 Income required: $24,769 Actual median income: $42,888 Income surplus: $18,038 3. Edmonton Average home price: $338,760 Income required: $46,210 Actual median income: $64,036 Income surplus: $17,826 4. Saskatoon Average home price: $290,736 Income required: $39,659 Actual median income: $55,758 Income surplus: $16,099 5. St. John’s Average home price: $295,211 Income required: $40,270 Actual median income: $51,964 Income surplus: $11,694 全国房屋负担最重的5个城市： 1. Vancouver Average home price: $1,019,600 Income required: $139,082 Actual median income: $50,721 Income gap: $88,361 2. Toronto Average home price: $748,328 Income required: $102,079 Actual median income: $55,221 Income gap: $46,858 3. Victoria Average home price: $633,386 Income required: $86,400 Actual median income: $47,041 Income gap: $39,359 4. Abbotsford Average home price: $590,900 Income required: $80,604 Actual median income: $46,714 Income gap: $33,890 5. Hamilton-Burlington Average home price: $550,058 Income required: $75,033 Actual median income: $51,253 Income gap: $23,778

卑诗省政府投机及空置税(Speculation and Vacancy Tax)推行期间，在华裔社群间衍生出大量问题。对于留学生拥有物业是否需要缴交该税的问题，省府最近作出明确答覆。省府指出，留学生不在豁免缴税的范围，留学生即使是买屋自住，也必须缴交投机税。 日前向本报投诉省府对投机税相关问题，回覆需要20天的读者林女士，近日告知本报，在本报刊出有关报道的同一天，她立即收到省府答覆，她并认为省府加速答覆问题，应该与本报刊出报道有关。   省府回覆指出，留学生需要缴交投机税，而有关"自住房屋"(primary residence)的豁免对象，只包括加拿大公民或是加拿大永久居民，同时他们必须在本省报税，且也不能是"卫星家庭"(satellite family)的成员。所谓"卫星家庭"所指的是主要有收入的家庭成员并不在本省缴税，这时就被称为"卫星家庭"，其实就是华人社区常用的"太空人家庭"。   省府人员在电邮回覆说，有关回覆只是提供讯息，其有关适用问题的解释，也有可能因为情况改变而有不同；包括未来可能规定改变，又或者有法庭判决而使适用解释不同。   林女士认为省府将自住留学生排除在豁免范围，对留学生不公平。她说，省府虽然嘴上不说，但投机税针对外国人的意图甚为明显，是不是因此被人认为歧视外国人？她认为大有可能。     省府寄出投机税申报通知的新闻在见报之后，一些至今仍未收到投机税通知的华人业主，每天翻找信箱，对于至今还未收到通知感到不安。   住在列市一对耆英曾就收不到申报通知而到列市政府去询问，结果被市府人员告知，投机税通知是由省府寄出，与市政府无关。   该夫妇后来请友人致电省府投机税热线查询，约等了一小时才有人接听，并被告知省府最后一波寄发通知的时间是2月25日，有可能通知还未寄出，并请他们耐心等待。