地产

据CNN报道，位于曼哈顿世界上最“瘦”的摩天大楼——斯坦威大厦近日竣工，并已做好迎接第一批居民的准备，大楼的竣工标志着曼哈顿又添一处地标性建筑。 斯坦威大厦高1428英尺（435米），坐落于纽约西57街区，是西半球最高的建筑之一。在纽约，这座大厦仅次于1776英尺（541米）高的世界贸易中心一号大楼和1550英尺高（472米）的中央公园大厦。 然而，斯坦威大厦是和它等高大厦中最“瘦”的，它只有57英尺（17米）宽，这座大厦的高宽比达到了24比1。 即使用肉眼也可以看得出斯坦威大厦的“瘦”，它的两侧是平滑的玻璃幕墙，到了顶端仿佛只剩下薄薄的一面墙。 这座大厦的设计者是首席建筑师格雷格·帕斯夸雷利，他告诉外媒记者，斯坦威大厦的比例是“非凡的”，这个项目是“宏伟的”。 据称，这座大厦的设计灵感来源于20世纪70年代香港的超薄摩天大楼，也被称为“笔形大楼”。这一建筑物曾风靡一时，成为了香港建筑物界的“天花板”，引来纽约等城市大厦设计师们的效仿。 斯坦威大厦于2014年开始建造，但因为财务原因2017年暂时停工。八年后的今天，这座大厦终于竣工，焦急等待的住户们也开始陆续搬进楼内。据悉，这座大厦的两居室公寓约为7500万美元，顶层公寓约6600万美元，在这座大厦内最低价格的两居室也要775万美元。

    据《星报》独家报道，為打击房產竞标现象，安省政府正在引入新的房地產法规，同意在房屋卖家允许下，买家可看所有竞标价。以前被禁止分享竞争报价细节的房地產经纪人需要获得卖家客户的许可才能分享细节。目前的盲目报价系统导致了竞标战，有人说这导致多伦多地区房价飆升，因為买家不知道他们需要多少才能超过下一个最高报价。 作為2020年出台的《房地產信託法》(TRESA) 的一部分，省政府和消费者事务厅长罗曼诺（Ross Romano）周二宣布了一系列房地產法规，将於明年4月开始实施新的开放出价替代方案。该立法是2002年《房地產商业经纪人法》（Real Estate Business Brokers Act）的现代化版本。 此次更新包括针对房地產经纪人的新道德準则，以及该行业监管机构安省房地產委员会 (RECO) 的更多权力。 罗曼诺表示：「这些规定还允许安省房地產委员会通过鼓励他们的纪律程序和扩大他们的管辖范围，以涵盖整个 《房地產信託法》，来追踪利用弱势安省省民的不良行為者。」他说，「通过赋予房地產委员会这些权力，我们正在简化和加快解决问题所需的流程，并确保对那些恶意行為的人產生真正的后果。」 罗曼诺的声明说，更简单的标準化房地產表格和更严格的要求房地產经纪人披露他们在买卖双方何时使用同一经纪人等问题上的角色，将简化购房过程。 目前尚不清楚有多少房屋卖家会使用新的公开报价选项，因為当买家在不知不觉中出价远高於房屋的下一个最高出价时，保守报价秘密的传统做法可以使卖家受益。 但根据新规则，选择分享竞争报价细节的卖家将被允许只披露部分细节。例如，他们可能会分享其他人提供的截止日期或融资条件，但不会披露提供的价格。卖家及其代理人必须在所有提供房產的买家之间分享商定的公开信息。

根据加拿大环球邮报的报道，地产界正加紧反对特鲁多政府提出禁止“盲目竞标”房屋的提议，包括全国房地产协会（CREA）、安省房地产协会（OREA）、多伦多地产局、温哥华地产局纷纷表态反对，准备与禁止盲目竞标抢offer的计划作斗争。     加拿大政府 4 月 7 日的预算案中提议禁止盲目竞标，在多个买家竞标的情况下，竞争买家不知道其他人的具体出价。   在大流行的地产市场火爆期间，盲目出价抢房为房价失控承担了一些责任。因为中标者有时可能比下一个最高报价高出数十万加元。   据报道，加拿大政府进行试点，最早在今年夏天，购房者有望可以在全国最受欢迎的房源网站Realtor.ca上查看到其他买家的实时出价。     回顾：盲抢Offer将终结！加拿大试点：买房可以实时看别人出价！   但加拿大全国房地产协会（CREA）和其他强大的行业组织则反对特鲁多的这项计划，称结束盲目竞标不会降低房价，并且会剥夺房主选择出售房屋的选择权。大多数卖家更喜欢盲目竞价，因为他们相信这可以让他们卖到更高的价格。   CREA发言人皮埃尔·勒杜克（Pierre Leduc）说：“加拿大人有权选择他们想如何出售自己的房屋，这可能是他们一生中最大的交易，而禁止盲目竞标废除了这种选择。”   多伦多地产局（TRREB）表示，政策必须平衡卖家和买家的权利，并保护房主的权利。   温哥华地产局（REBGV）表示，没有证据表明政府的这种行动会改善任何事情。    大温地产局主席丹尼尔·约翰（Daniel John）说：“我们担心这可能会限制卖家在出售他们最重要的资产时的选择和权利。”   在加拿大，由于房地产法受各省/地区所管辖，因此联邦政府不能单方面禁止盲目抢offe这种r做法。   所以，特鲁多在预算案建议联邦住房部长与省级同行合作实施新法律。   但是，加拿大最大的房地产市场的安省已经表示不参与。   省长道格·福特曾表示，他支持公平竞争，但不想要新规则。   “我不赞成增加新的规定，”福特在安省房地产协会（OREA）推特上发布的一段视频中说。   OREA在推文中说：“福特省长相信房主应该有权选择如何出售他们的房子。他反对禁止盲目竞标，即强制进行房屋拍卖。房地产交易的繁文缛节意味着市场上的房屋数量减少，从而降低了房屋的负担能力。”   OREA 表示，其大多数成员反对盲目竞标禁令。   但是，福特省长目前是没有明确表示他是反对结束盲目竞标的计划，省长发言人也没有回应置评请求。   目前尚不清楚卑诗省是否会支持禁令，卑诗省长期以来一直在为住房负担能力而苦苦挣扎，并且实施了一些最严格的规则来遏制外国投机者和空置房屋。   卑诗省正在考虑一个冷静期，以允许买家在提出购买要约后改变主意。 卑诗财政厅长赛琳娜·罗宾逊（Selina Robinson）表示，卑诗省政府需要更多地了解联邦政府“禁止盲目竞标的意图，以了解它如何与卑诗省的工作保持一致”。   在去年的房地产热潮中，一些经济学家甚至一些房地产经纪人呼吁禁止盲目竞价，称这助长了房价飙升。   BMO银行经济学家表示，禁令将阻止最终卖出价格远远高于下一位买家提供的出价。   Re/Max Canada 总裁克里斯托弗·亚历山大 (Christopher Alexander) 表示，必须改革盲目竞标，并且需要提高透明度。   央行连续2次加息，现在借贷变得更加昂贵，买家的需求开始减弱。   房地产经纪人描述了房屋需要更长的时间才能出售，并表示有些房屋没有收到报价，这在过去很少见。   鉴于地产销售活动已经出现冷却迹象，专家们的意见开始有所改变。   例如，Re/Max总裁亚历山大先生软化了他的评论，态度并且出现180度转变，表示他反对禁令。“我们不能剥夺房主的权利，我们不能让他们处于劣势。”   BMO首席经济学家波特（Douglas Porter）表示，鉴于经济活动已经开始放缓，这个问题并不那么紧迫。尽管如此，波特先生仍坚持他之前的立场，他说“任何提高价格透明度的事情，尤其是在市场异常紧张的情况下，最终都会是一件好事。”   负责拍卖的地产经纪凯蒂·斯坦菲尔德（Katie Steinfeld）同意行业大佬们的观点。   斯坦菲尔德说：“在我看来，只强迫一种方式出售是不公平的。”   她说，她的客户中只有不到 5% 选择通过拍卖方式出售他们的房屋，他们更喜欢盲目招标过程。   而其他房地产参与者则支持禁令提案。   已经干了 4 年房屋检查的卡森（Alan Carson）说，禁止盲目抢offer将建立更多的信任。   卡森先生说：“至少你知道其他人在竞标是什么。”   他说，买家将能够做出“明智的决定”。   在多伦多地区销售房屋的 Exp Realty Brokerage 的 Faizel Bhabha 是少数支持禁令的地产经纪之一。    他说：“完全透明总是更好。”   对于特鲁多要求禁止盲目抢offer，您是支持还是反对？

加拿大联邦政府在2022年预算案中提出一系列房市新政，表示要让加拿大人负担得起住房。本网在近日采访到联邦住房部长胡森，针对这些住房新政回应网友们关心的一些问题。胡森表示，新政包涵了增加供应，打压投机，帮助首次买房者等一揽子计划，其成效也需要放在一起考量。至于央行加息对房市的影响，胡森称加拿大的金融系统非常稳健，远没有美国2008年的次贷危机。 以下是具体内容： 1 首先，有网友和业界人士指出，禁止外国人购买投资房的政策并不会有效打压房价，因为外国买家数量非常有限，相比之下，加拿大本国的房产投资者持有多套住房，占据了住房存量的30%-40%。政府是否会针对本国多套房投资者出台相应的政策？ 图源: Black Press Media file photo 胡森表示，我们需要理解，新的住房政策是一揽子的计划，需要放在一起来审视。禁止外国买家是其中一项，还有很多其他政策，包括大幅增加住房供应，所有政策都是为了应对住房的挑战，让加拿大人负担得起自己的房子。 他说，我们国家的人口增长速度是G7国家中最快的，但是我们的住房供应量并没有体现这一点。所以我们需要建造更多的住房，政府的计划是在未来十年加倍建造新住房。其次，政府会帮助首次买房者。我们推出一项首套房免税储蓄账户，账户金额最高4万元。让首次买房者，尤其是年轻人更容易买到房。政府还将首次购房者的税收抵免增加一倍，达到1万元，帮助他们支付与买房相关的开支，政府还延长了首次买房激励计划。 此外，政府也将结束房地产行业的不健康操作，如禁止盲目竞价等。政府还在研究采取进一步的措施，解决房地产投机等行为。 图源:Youtube 2 加拿大现在每年吸纳40万新移民，相当于约20万个家庭，如何能为他们提供如此多的住房？新移民扎堆在大城市，如何吸引他们去小社区和偏远地区，并提供工作机会让他们能留下来，从而减缓对大城市住房的需求压力？ 胡森表示，这方面政府已经做了很大的努力，包括大西洋移民计划，旨在吸引和留住移民在大西洋省份。政府还推出了乡村移民计划，省提名计划等。这些都是为了让移民在乡村地区定居。许多乡村地区需要大量的技术人才和劳动力，这正是政府正在做的。 3 政府出台的新政并没有针对不同的地区和市场。比如有些城市需要禁外国买家，但另一些城市需要鼓励外国买家。这种一刀切的做法是否会有效？ 胡森重申，需要所有的政策放在一起来看，所有的政策都是有用的，针对住房供应，需求，房产投机，帮助首次买家，还有提供可负担的住房，作为2020预算案的一部分，住房政策是应对所有这些问题。 图源:The Hill Times photograph by Andrew Meade 4 加拿大央行开始加息周期，利率将持续上升。在此背景下，政府是否有数据是关于有多少房子将会违约？加拿大房贷保险机构CMHC将承担多少？政府将采取什么措施来避免发生类似美国2008年的市场崩盘？ 胡森表示，加拿大央行在利率决策上是独立的。加拿大房地产乃至财政领域的任何一位专业人士都会说，我们的系统相比美国2008年的情况要稳固得多得多。我们有一套深思熟虑，非常谨慎的政策来管理房贷，住房所有权，以及银行放贷的应尽责任。我们有压力测试，房主必须通过测试才能获批房贷，银行都受到良好的监管，所以加拿大并没有美国当年的次贷问题。 5 关于房东与租客的纠纷问题日益突出，有许多关于租客滥用系统的报道，极端的例子显示，安省约50名房东被租客逼到无家可归。在这一问题上，政府可以做什么来平衡权利和责任？ 胡森承认这是一个重要的问题。不过，关于租凭和租金的规管属于省政府的权限。联邦政府将提供帮助，并重视要帮助在租房问题上面临挑战的加拿大人，联邦推出的一项重要措施是住房福利金计划(Canada Housing Benefit)，为数十万名支付租金有困难的加拿大人提供直接现金资助。在2022年预算中，政府在该计划下将在平均2500元福利金的基础上额外提供500元。 相关新闻：加拿大17项住房新政！炒房全额交税公开历史价

一名51岁的加拿大女子，是罕见的极度过敏体质，尤其对烟味和化学清洁剂的气味严重过敏，一旦闻到、接触到就会产生疼痛、窒息、疲劳、恶心等各种剧烈的反应。 她居住在政府安排的位于多伦多的一个廉租房内，很快她就发现了因为房屋通风系统带来的烟味等问题，令她痛不欲生。随后，在长达两年请求改善居住环境未果后，绝望之下她跑去申请了安乐死。最后，医疗机构就这么遵照她的意愿给批准执行了… 连日来，这起事件一经曝光就立刻引起了无数民众乃至整个国际社会的激烈讨论，人们纷纷提出质疑：一个人有了暂时解决不了的健康问题，就可以通过申请安乐死来获得彻底解脱，那这到底是安乐死还是“协助自杀”？加拿大安乐死的底线到底在哪里？ 患有多重化学敏感症 51岁的Sophia（化名）家住多伦多，她对化学品有严重的敏感反应，被医生诊断为多重化学敏感症（MCS），这种慢性疾病也被称为环境疾病或环境过敏。 医学专家表示，当烟雾和化学品从患者的环境中移除时，患者的诸多过敏症状均会缓解甚至消散。所以多年以来Sophia都严格遵循医嘱，认真打理自己的居住环境，所以健康状况还算良好。 但自从两年前的2020年开始，Sophia的生活被完全颠覆了。这一年，她从加拿大慈善机构救世军那里租下了一套廉租房，可住了没多久，她就感觉哪儿哪儿都不对劲。 Sophia所在的公寓楼内室内吸烟和吸食大麻的人很多，但大楼的通风系统效果却不是特别理想，时不时总是会传到了Sophia的家里，而且公共走廊的清洁中使用了很多的化学清洁剂，这些都使她的病情急速恶化。 患病多年，各种情况Sophia都遇到过，过去一旦发病，Sophia可以选择逃出门，跑到空气干净的地方应急，等整个人缓过来、家中情况也得到缓解再回去。 但神奇的2020年不允许她这样做啊！像全国各地的加拿大人一样，由于COVID-19大流行和相关的限制，Sophia不得不大部分时间都呆在家里。她把自己关在卧室——她称之为地牢，密封通风口，以防止香烟和大麻烟雾飘入她的家里，可即便如此，依然不能彻底隔绝外面传来的烟味和化学剂气味…… 无数次遭到拒绝 Sophia的公寓是由加拿大救世军管理的。 无法忍受的Sophia先是向房东提了建议，希望帮忙改造一下公寓，加强房间的密闭效果或者改善一下通风，防止烟雾进入，好让她能在里面“生存下去”。 可房东压根儿不相信Sophia的说法，认为她小题大做。“我的房东不相信我有什么问题，并拒绝做任何事情来帮助我。” 无奈之下，Sophia只好给政府部门写信，希望政府能给她提供一套有安全保障的，负担得起的房子。因为对她这种患MCS的过敏人群来说，安全无非意味着环境干净，闻不到化学品的气味而已。 可在随后整整两年时间里，Sophia却没有收到来自政府部门的任何答复。 而这期间，她的症状却越来越严重，严重到觉得“生不如死”。期间，她自然也去看过很多次医生，甚至还跑过急诊，但医生们给出的解决方案无一例外都是：离开那栋公寓，从有难闻气味的环境逃离，找一处空气足够清洁的地方居住，症状自然会缓解。 可是，符合居住环境，又能负担得起的房子到哪里去找呢？ 今年2月，Sophia觉得自己实在扛不下去了。她对朋友说，自己迟早会死在公寓里。与此同时她依旧没有得到公寓和政府方面的任何回复，她绝望地写道：“我已经放弃了希望，并且已经申请了安乐死。” MSC安乐死第一人 在加拿大，申请安乐死的要求曾经非常严格，只有患了癌症或其他绝症类的疾病，且一直遭病痛折磨的人才能申请。 可从2021年3月17日开始，加拿大安乐死的法律条款有了大幅度修改和扩展，新法律条文规定，只要有“可合理预见自然死亡的到来”，就能申请安乐死。根据新法律，Sophia还真符合要求，她的确有“可合理预见自然死亡的到来”——只要找不到可以适合搬家的地方，继续住下去就一定会死在里面。 最终，Sophia的安乐死在今年2月22日实施。相关资料显示，她是因为MSC被批准实施安乐死的第一人。 2月14日，Sophia录制了一段视频中，“政府把我看作是可消耗的垃圾，一个抱怨者，一个毫无用处的人，一个令人讨厌的人。”她的一个朋友与CTV新闻分享了这段视频。 她不是不想活下去 多伦多治疗环境敏感者的医生里纳·布雷（Riina Bray）说：“她只需要找到一个合适的住处，那里没有烟雾飘散，就不至于现在这样，这真是不可接受的。” 魁北克环境卫生协会（ASEQ-EHAQ）主席佩里斯说：“她乞求帮助了好几年，到处写信，到处打电话，要求提供健康的住房。”几年前安省的一个类似组织因缺乏资金而关闭后，魁北克省的环境卫生团体正在协助安省的MCS患者。 佩里斯说，在发现Sophia已经申请并被批准医疗协助死亡后，她每天都在与她交谈，“她并不是不想活下去，她是不能以这种方式生活下去。” 给Sophia看过病的四位医生也曾写过一封联名抗议信，批评了政府：“我们认为，对Sophia的状况，政府除了肯提供安乐死，竟然不提供其他解决方案的行为，这是极其过分的！” 另一名医生则评论到：“她只需要一些帮助，找一个适合居住的地方，就能彻底解决问题，避免走上绝路。然而当局居然就这样批准了她的安乐死请求。” Sophia生前居住的公寓房东救世军在给CTV新闻的一封电子邮件中说，“听说我们社区住宅公寓的一位前居民去世后，我们深感悲痛。在这个时候，我们向其家人、朋友和亲人表示衷心的慰问和祈祷。” 但当被问及Sophia对其居住环境和缺乏住宿条件的具体指控时，救世军发言人卡罗琳·奈特回应说。”谢谢你提供评论的机会，我们没有什么可进一步补充的。” 而Sophia本人在生前留给朋友的一封电子邮件中表示，她的死亡在某种程度上是对她和她的医生的请求没有得到回应的一种抗议，“如果我的死亡有助于向政府表明，如果他们不尽快采取行动，我们这些患有MCS的人将继续申请，那么我很高兴我可以帮助其他人不必像我这样受苦。

　　如果说防火防盗是房主们特别需要注意的事情，那么在温哥华居住，防老鼠也是头等大事! 　　根据消灭寄生虫鼠患公司Orkin加拿大公司的统计，在加拿大温哥华属于鼠患非常严重的城市，也是BC省鼠患最严重的地方。 　　一座房屋一旦发生鼠患，就要花很大力气，才能彻底清除掉老鼠的问题，毕竟老鼠的生存能力、繁殖能力都超强。 　　但不同于一些肉眼就能看到的明显缺陷(patent defects)，像鼠患、墙壁中破裂的管道、接错的电线等，虽然无法从外表直接看到，但却对房屋和居住生活造成隐患。   　　这种被称为潜在隐患(latent defects)，一般是指在房屋交易过程中，验房和一般性检查无法通过表面所发现的问题。 　　按照相关规定，买卖房屋的交易中，如果卖家知道房屋存在潜在隐患，需要主动披露。 　　最近BC省民事法庭CRT调解了一起纠纷，一对C姓夫妇从Y姓卖家那里购买了一套城市屋，入住之后就在车库里发现了老鼠屎。 　　之后在厨房做饭的时候，买家夫妇总能感受到隐约的臭味，在家里四处找了半天，却啥也查不出来。 　　无奈之下，C夫妇只能把厨房拆解了，彻底取出洗碗机后发现，后面居然有大量的老鼠粪便! 　　在发现老鼠屎后，C夫妇又专门聘请处理虫害公司对房屋进行了检查和清洁，并支付了费用$424.83。 　　震惊之余，买家夫妇将卖家投诉到调解法庭CRT。 　　但在调解庭上，Y否认这套房屋存在隐患。 　　根据法庭文件，Y承认，自己的房屋几年前的确出现过老鼠问题，但当时已经找专门处理虫害的公司进行过清理，之后Y认为鼠患已经彻底清除了，所以卖房的时候才没说。 　　不过从C夫妇提交的图片来看，这些老鼠屎还很新，并不是什么陈年堆积。 　　仲裁庭最终裁决，房屋中确实存在潜在隐患，而且老鼠的粪便在厨房中，将会影响到C夫妇日后生活中的饮食安全和健康问题。 　　之前C夫妇除鼠的费用，CRT裁决应当由Y支付。 　　此外，CRT认为，在交房前，这套房屋并未进行专业彻底的清洁，Y还需支付专业的清洁费$439.99。 　　这还不算完，在交房前，房屋的壁炉已经烧坏，Y还需向C夫妇支付壁炉修理费$1416.45。 　　最终，CRT裁决，卖家需要向买家支付赔偿金$2281.27，外加法庭费用$354.97。 　　对于卖家是否存在故意隐瞒，法庭称，由于Y提供了不知情的证明(express warranty)，因此并不能确定Y对潜在隐患事先知情。 　　但如果之后还有后续的赔偿，仍然需要卖家来支付。 　　《物业披露声明》(Property Disclosure Statement)是本省地产经纪在与业主签署房屋销售合约时，会主动向业主提供，并建议业主如实填写的一份文件。 　　大温地产局指出，目前并无任何本省法律，要求业主必须填写该声明，但通过由经纪经手的房屋销售个案，经纪会请业主填写该声明，并作为买卖合约的一部分。 　　该声明将房屋可能存在的问题提出，例如有无使用石棉作为隔绝物、有无未经允许的出租套间、有无未取得许可的翻新，又或是有其他人有使用权等。 　　其他需要回答的问题还包括?是否知道房屋地底有储油槽?房屋墙壁，地库有无湿气或是有水?是否曾种植大麻，或制造非法药物? 　　此外，业主还须答复，是否知道的物业曾被列入古迹保护区，或计划被列入古迹保护区或是依《古迹保护法》或市府法规，房屋有古迹价值? 　　如果房屋是共管物业，则业主该需要提供例如停车位及储物间，对出租及租客养宠物的规定等。

贾斯汀-特鲁多联邦政府上周如愿抢到了他想要的头条新闻，当时广泛报道预算案（ 2022 Budget） 将禁止外国炒房者抢购加拿大房产，并承诺建造更多房屋。   这些头条新闻使联邦政府看起来很伟大，似乎他们真的决心要打击加拿大住房的海外投机活动。     但是，政府的立法行动就像财政部长克里斯蒂亚-弗里兰德（Chrystia Freeland）本周发表的听起来很时髦的言论一样空洞，她说今天加拿大年轻人买不起房子是一种不公正的表现。之后她又重复了关于建立更多房屋的陈词滥调。   谈到住房问题的另一面，即减少需求，自由党的计划有很多漏洞，特别是对外国买家的两年禁令（这个想法其实是从保守党那里"借"来的)。批评者敏锐地指出，该法案并不会得到很好的实施。第一违反了特鲁多政府的集体利益，第二违反了特鲁多政府高官们的政府利益。   根据加拿大统计局本周发布的消息，每六个加拿大家庭中就有存在一名房屋投资者，这些人拥有多处住所。甚至还有那些隐藏业主真实姓名的公司控制着另外5%到10%的房屋。   在大温地区和大多地区，令人震惊的是30%的 "房屋 "是由占人口总数5%-8%的投资者拥有。更糟糕的是，在新不伦瑞克省、新斯科舍省、安大略省和不列颠哥伦比亚省，其中最富有的10%的人拥有约25%的住房财富总额。   各省拥有多处房产的人数统计   西蒙菲莎大学SFU的城市计划负责人Andy Yan周五说到。"你可以通过更多的供应来扩大住房需求，但这些并不能带来直接的效益。"   还有一个政治问题--潜在的利益冲突。上个月，加拿大广播电台记者采访了住房部长艾哈迈德-胡森（Ahmed Hussain），他说联邦政府不会打压那些通过投资公寓带来额外收入的人，这是为了保护 "疫情下的投资者"。   环球新闻 Global News 记者阿曼达-康诺利 Amanda Connolly 本周进一步披露，包括弗里兰在内的特鲁多联邦自由党内阁部长中，约有三分之一正在进行炒房行为（House Speculation）。   总理特鲁多（左）与副总理兼财长弗利兰（右）都参与了炒房活动   他们真的准备好牺牲个人利益，以帮助加拿大人买房吗？但我们所看到的是，自2015年特鲁多当选以来，加拿大的房价早已经翻了一番。   特鲁多的内阁部长们明白房价的高涨带来的GDP与金融行业的大兴，即使像温哥华和多伦多这样的城市已经成为世界上买房压力最大的地区之一。   许多媒体忽略了令人难以置信的漏洞，这些漏洞将允许外国学生购买加拿大房产，这将包括2016年爆出的留学生购买3000万加币的豪宅。一些记者还刻意忽略了禁令将豁免 "娱乐性财产"，该类别很可能适用于任何住宅。   2016年中国留学生被曝在温哥华一次性付款购买2400万美金的豪宅 （当时汇率约等于3100万加币）   一些记者甚至找到了一位多伦多大学的宪法学家，他认为渥太华将不能以国籍为由来歧视买家。他们似乎没有意识到不列颠哥伦比亚省上诉法院关于不列颠哥伦比亚省外国买家税的裁决是如何将这一论点从水中吹出来的。   特鲁多也会非常高兴地看到媒体为那些学者们提供宣传，即便他们更像是房产中介，他们可以指望这些学者宣称解决负担不起问题的唯一办法是增加住房供应。    

为了进一步减少炒房行为，推动更多的房主出租他们未被利用的房屋，市长肯尼迪-斯图尔特称自己会将温哥华市的空屋税（EHT）大幅提高到5%。   这比2021年的3%的税率整整高出近一倍，这也是斯图尔市长任期内特首次提出的增加税率。前任温哥华市议会在2017年首次引入空屋税时，税率仅为1%。   温哥华市市长肯尼迪-斯图尔特 Kennedy Stewart   按照5%的税率，平均价值200万加币的空置独栋别墅将被征收10万加币的空屋税，而平均价值76万加币的空置分层公寓或联排别墅将被征收3.8万加币的空屋税。而这还不包括省政府单独的投机和空置税可能带来的额外费用。   房屋空置的成本一下高出了一倍不止。   斯图尔特在今天的公告中说，提高税率也将为市政厅带来更多的收入，新的税收将用于资助经济适用房项目，这也是空屋税设立的目的。截至2021年底，温哥华市政厅财报称，空屋税自2016年设立以来已产生了约1.06亿加币的收入。   斯图尔特表示，之前的大幅加价--从2020年的1.25%到2022年的3%--导致空置房产的数量大幅度下降，但由于大量移民的涌入大温房市并未降温。面临现今房屋市场巨大的压力，他将通过将房产的空屋税翻倍方式彻底杜绝房产空置。   除了提高税率外，斯图尔特还提议指导城市工作人员增加审计和检查。斯图尔特说，城市工作人员在2019年进行了892次合规性审计，2020年进行了722次，2019年发现有5.5%的人不符合规定。   "我们仍然上千空屋的屋主正在千方百计地要求豁免空屋税，"斯图尔特说。   "通过进一步加强税率至5%，并将审计数量增加一倍，我们将对投机者更加严厉，并确保温哥华居者有其屋--而不仅仅是少数人的特权。我期望市议会对这一重要步骤给予一致支持，因为我们必须竭尽全力解决我们的住房危机。"   斯图尔特将在本月底提出一项提议修改空屋税的成员动议。   但部分市政府工作人员并不支持空屋税率增长。他们警告说，税率提高幅度如此之大可能会对空屋税的管理和效果以及房市的运作产生负面效果。   上周四，联邦政府彻底禁止外国买家进入加拿大的住房市场，为期两年，但对某些能够证明他们将把房产作为住宅而非投资的群体有一些例外。这包括学生、外国工人、永久居民，以及在加拿大购买主要住所的外国人。 以前人们认为一部分空缺是由外国买家造成的，但在疫情期间，外国买家的购买量已经下降到总销售额的1%以下。大部分的市场活动是由国内买家推动的，原因包括低利率。今早央行宣布利率翻倍，如此多政策齐头并进，房价总该跌了吧？   一旦温哥华增收空屋税，其他大温城市一定会加入，毕竟房屋问题大温其他地区也很严重。尤其是其他地区的新房建设数量远远高入温哥华市，空屋税带来的财政收入可能更为可观。  

　　加拿大副总理兼财政部长Chrystia Freeland日前对加拿大房价高涨的问题做了回应。她表示，年轻人无法负担买房的问题是“几代人之间的不公平”，必须进行修正。 　　Freeland在周一于Montreal谈到上周的联邦预算案时提到，新预算案中包含了几项为首次购房者设置的措施。她指出，住房问题是“当今的经济挑战。” 　　“其中最让我担心的一个问题就是，这是几代人之间的不公平。” 　　“作为一个53岁的人，我们比现在的年轻人有更好的机会可以买房并组建家庭，我们不能让加拿大成为一个让年轻一代无法实现买房梦想的地方。” 　　Freeland表示，“核心问题”在于全国各地都缺少房源。这份预算案就是主要针对这个问题。 　　“我们不能作为G7国家中人口增长最快却没有相应房源增长速度的国家，” 她说道。 　　自由党政府计划在未来5年内花101.4亿元来缓解住房问题。这份文件包括在未来十年让新房建造速度翻一倍，支持那些难买房的人并限制行业暴利。 　　预算案还提出要为首次购房者开设新的免税账户(TFFHSA)，来帮助因有首付困难而难以入市买房的人。 　　这项计划预计，加拿大需要在2031年前建造大约350万住房来提高人们的可负担能力，同时还要在未来十年内让全国的年度建房速度翻倍。目前全国平均每年建造20万套新房。 　　保守党临时党领Candice Bergen批评称，联邦自由党政府设置的时间线无法帮助那些现在想要入市买房的加拿大人。 　　“我们看到自由党引入了住房项目，它会最终导致今年没有任何新建房或没人买房。” 　　NDP曾表示，这项预算案中包括了该党推动的开支奖励计划，例如投资15亿元来建造新的可负担型住房和43亿元用于为原住民提供新住房等内容。 　　不过NDP党领Jagmeet Singh也批评这份预算案称，这还远不够好。 　　Freeland在周一时强调，联邦新预算案主要是为了尽快让全国各地可以建起更多房屋。 　　“这会是对加拿大人无法负担住房问题的长期应对政策，” 她表示。

卑诗房地产协会（BCREA）发表3月份住宅地产市况。全省平均房价达到109.6万元，较去年同期增15.7%，其中大温地区最新均价为133.74万元。房屋销售活动已从去年同期的创纪录高位回落。 BCREA报告显示，今年3月经中央放盘系统（MLS）成交的卑诗省住宅单位共有11,463间，较去年同期下降24.1%。全省住宅平均价格升幅达15.7%，由去年3月的94.68万元升至109.6万元。上月省内楼房销售总成交金额达126亿元，较去年同期跌12.1%。 BCREA首席经济师奥格蒙森（Brendon Ogmundson）表示：“本省的房屋销售继续从去年同期的创纪录高位回落。鑑于加拿大按揭利率急剧上升以及央行预期收紧政策，今年下半年的房市活动可能会进一步放缓。”” 3月挂牌量比去年同期下降12.4%，全省待售房源不到2万间，该库存水平远低于平衡市场所需的约4万间。 今年截至目前，与2021年同期相比，卑诗省住宅销售额下降4.1%至288亿元。成交量下降20.1%至26,577套，MLS住宅平均价格上涨20%至108.6万元。 价格方面，除South Peace区跌22.4%外，BCREA辖下各分区上月平均房价均录得按年上涨。大温地区楼房上月平均房价为133.74万元，较去年同期的120.18万元升11.3%；菲沙河谷地区的均价一年内从101.87万元增18.7%至120.96万元。

2017年的安省房地产市场对许多买家来说是个挥之不去的噩梦，一些买家因房价暴跌选择毁约，但是难逃赔钱的命运。最近又一起官司，一个华人女子在2017年以345万元购买在万锦市一个楼盘的楼花，但是在交割前毁约，开发商随后以260万元的价格将此物业甩卖然后朝华人女子追讨95万的损失，华人女子不服上诉，但是上诉被驳回。 图源：buzzbuzzhome 法庭文件显示，梁女士于2017年2月15日与S开发商就在万锦市购买新房签订了买卖协议，梁女士同意以345万元的价格购买楼花。 S公司承诺在2019年7月5日交房。 但是，2017年安省出台房产新政，房价急转直下。 2019年6月4日，梁女士的律师致函S公司律师，声称要终止协议，理由是S公司延长了交房截止日期不符合协议内容。 2019年6月18日，梁女士的律师再次致函S公司的律师，质疑S公司将交割日期定为2019年7月5日的权利。 最终，梁女士没有在2019年7月5日完成该物业的交割 。 S公司于2020年3月17日以260万元的价格转售了该物业，比梁女士所签协议价格低了85万元。 S公司于2019年9月17日对梁女士提起诉讼，要求梁女士赔偿损失95万元，并声明没收梁女士已付所有押金。 图源：pinterest 梁女士于2019年11月25日提交了一份答辩和反诉声明。她要求法官下令所签协议无效或者可撤销、终止。同时要求S公司退还她支付的押金以及利息。 梁女士辩称， S公司没有遵守通知义务。此外，她声称代理该物业销售的房地产经纪人X向她作出虚假陈述。 梁女士还声称她不会读、写或说英语，也不了解她签署协议的性质和范围。 此外，梁女士在拿到C银行的按揭贷款预批授权后，在没有通知开发商S公司的情况下，将其名下位于多伦多市的一处物业的产权无偿转让给其丈夫赵某。而这处房产是梁与丈夫在2014年8月共同购买的，C银行批准按揭贷款也是因为梁女士有该房产50%的产权，当梁女士将产权权转让给丈夫之后，她就无法再获得C银行的按揭贷款。 S公司称，梁某在转让产权之前已经拿到C银行首付1,207,500元情况下、2,242,500元的贷款，有能力以345万元购买该物业。因此S公司要求法庭宣布此产权转让无效，并要求追加梁女士丈夫为共同报告，获法官认可。 对于S公司的加诉申请，梁女士对此不服提出上诉，但上诉被安省高等法院驳回。 相关链接： https://www.canlii.org/en/on/onsc/doc/2022/2022onsc1856/2022onsc1856.html?searchUrlHash=AAAAAQAJWUlOIExJQU5HAAAAAAE&resultIndex=1  

多伦多星报近日报道了专栏作者Bob Aaron的文章，引用地产律师的话对楼花销售发出警告，指出那些押注于交楼前转售合同的买家可能会陷入困境，被迫完成交易。 文章称，多伦多房地产律师Mark Morris对越来越多的楼花买家发出了警告。在当前炙手可热的房地产市场上，这些人押注自己的购房合同在交房之前就能转手。 如果这些 买家被迫完成交易，他们实际上可能买不起房子，无法完成交易。   Morris和一些律师同事在新建住房领域看到了这个日益严重的问题。 他说：“过去，十分之九的人会表示，他们购买房产是为了出租或自用。” 然而，过去6个月，“几乎每个被问及的人都承认，他们购买这些公寓完全是为了转让，即在交房之前将合同转手卖掉。” Morris的业务代表了许多楼花买家。他感到不安的是，大量向他咨询的人如果被迫完成交易，将无法负担他们正在购买的房屋。 文章称，大多数建筑商的合同要求买家提供有资格获得房贷的证明，以便完成购买合同。这给了建筑商及其建筑贷款机构信心，相信买家能够完成交易。 Morris透露，许多买家向建筑商提供伪造的文件。这就有问题。如果未来几年市场停止上涨，楼花买家无法转让合同，将对市场产生巨大的影响。 Realosophy Realty Inc.公司的经纪人John Pasalis也表示，他从房地产经纪人那里听到过类似的故事，他同意Morris的看法。 “这是一个非常令人不安的趋势……很多投资者明显出价过高，并期望价格和租金继续以每年20%的幅度上涨，但我不乐观。” Shawn Stillman是mortgageoutlet的一名房贷经纪人。他表示：“我知道，有些经纪人会收取500元，只要提供身份证和购买合同第一页的复印件，就帮你批贷款。” 他补充道：“一家大型银行的主管告诉我，当要求确认预批时，大多数都是假的。” Tais Davis是多伦多的一名房地产律师。她表示：“我同意Morris的看法，这是一个危险的投机市场，但它最终会烧毁任何没有足够资本或信贷来完成交易的人。” 文章称，教训是，在没有足够现金或信贷的情况下购买房地产，会带来巨大的、改变生活的风险。

4月8日，杜鲁多总理、方慧兰副总理、胡森部长和当地国会议员探访了哈密尔顿的家庭，并介绍了联邦政府在2022年预算中有关住房的新政策。 2022年预算的一个核心，是一项让加拿大人更易于负担住房的计划。 这个计划包含了三个关键支柱： 帮助民众为首套住房储蓄、 增加住房供应 抑制炒房投机。 以下是新闻稿： 每个人都应该有一个地方作为自己的家，但是对于许多加拿大人来说，找到一个安全且易于负担的地方居住变得越来越有挑战性。正因为这样的原因，《2022 年预算》的一个重点就是要让全国各地的社区更易于负担住房。 4月8日，总理贾斯廷·杜鲁多和副总理兼财政部长方慧兰介绍《2022 年预算：发展经济、让生活更易于负担的计划》，强调其中为加拿大民众改善住房可负担性的关键措施。 在2022年预算中提出的措施包括： 推进加拿大在未来十年内将住房建设翻倍，包括投资40亿加元启动一个新的“住房加速器基金”（Housing Accelerator Fund），帮助在未来五年创造10万个新住房单元。 遏制推高房价的不公平操作，两年内禁止外国资本进入加拿大购买住宅房地产；并采取措施让翻炒住房者(property flippers)支付他们的公平份额。 帮助加拿大人购置他们的第一套住房，出台“首套住房免税储蓄账户”（Tax-Free First Home Savings Account），允许首次购房者储蓄高达40,000加元；将“首次购房者税务抵免”（First-Time Home Buyers’ Tax Credit）翻倍至1万元，为购房者提供最高1500元的直接支持；将“首次购房者鼓励措施”（First-Time Home Buyer Incentive）延长至2025年3月31日，允许首次购房者降低借款成本；并投资2亿元，帮助在加拿大各地开发和扩大“先租后买”（rent-to-own）项目。 保护购房者和租房者，与各省和地区政府合作，制定和实施《购房者权利法》，并提出一项结束盲目竞价（blind bidding）的全国性计划。 继续抗击无家可归现象，并支持住房可负担性，特别是针对最弱势群体，计划在2022-23年投资4.75亿加元，为那些面临住房可负担性挑战的人们提供一次性的500加元付款；提供15亿加元以延长“速建住房计划”（Rapid Housing Initiative），并在加拿大各地创造至少6000个额外的可负担住房单元；在“国家住房共同投资基金”（National Housing Co-Investment Fund）之下预付20亿加元，以为加拿大弱势群体加速创建多达4,300个新单元并修复多达17,800个单元；并在两年内提供5.622亿加元，以继续通过《回家：加拿大无家可归问题的应对战略》防止并解决无家可归状况。 解决原住民的住房需求，在七年内投资43亿加元以改善并扩大加拿大原住民的住房。在进行这些投资的同时，在为第一民族儿童和家庭服务项目长期改革提供的200亿加元中，将拨出20亿加元，用于在达成最终解决方案后针对第一民族儿童的住房需求。 《2022 年预算》提出有针对性和负责任的投资，为所有加拿大人提供一个安全且易于负担的地方作为自己的家。这是我们整体计划的一部分，目的是让民众生活更易于负担，创造就业机会和繁荣，壮大中产阶层，为打造一个惠及所有人的更强劲经济未来。 引述 加拿大总理贾斯廷·杜鲁多（Justin Trudeau）阁下： "使加拿大人的生活更易于负担，首先要解决住房可负担问题。所有加拿大人都值得有一个安全的地方居住、养家、并营造他们的未来。《2022年预算》将让拥有住房的梦想为更多加拿大人可及，保护租房者和购房者，并在全国范围内扩展原住民住房。" 副总理兼财政部长方慧兰（Chrystia Freeland）阁下： "住房是一项基本的人性需求，但也是一项经济上的当务之急。我们的国民经济是由民所建，而民需要以房为局。我们的问题就是：加拿大没有足够的住房。我们需要更多的房子，而且要快。这份预算是加拿大有史以来为解决这一基本挑战而制定之最雄心勃勃的计划"。 住房、多元及包容事务部长胡森（Ahmed Hussen）阁下： "在加拿大，我们不只是想象我们的未来——我们卷起袖子，让它成为现实。 2022年预算旨在为年轻加拿大人提供他们需要的支持，帮助他们为自己的第一个家存钱。旨在以民为本，结束推高房价的不公平操作。旨在帮助家庭获得一个可负担的地方安家。这正是《国家住房战略》在发挥作用"。 引述 《2022年预算》出台“多代同堂住房装修税务抵免”（Multigenerational Home Renovation Tax Credit）。这将为加拿大人提供最高7,500加元的资金，用于修造第二间居室，让老年人或残疾成年人迁进居住。 为了扩大加拿大的合作住房（co-op housing），预计增加6000个住房单元，《2022年预算》提出从《国家住房合作投资基金》中重新分配5亿元的资金，并从“租赁建筑融资倡议”中重新分配10亿元的贷款，以支持合作住房项目。这将使其成为30多年来在加拿大建设新的合作住房的最大投资。 《2022年预算》提出，从2022-23年开始，在两年内拨款1.5亿加元，支持北方的可负担住房和相关基础设施。 《2022年预算》提出的住房措施建立在联邦政府的《国家住房战略》（NHS）基础之上，这是一个为期10年、价值720多亿加元的计划，将为更多的加拿大人提供一个可以地方安家。 自《国家住房战略》制定以来，加拿大联邦政府已承诺投入超过242亿加元，用以支持创建超过91,000个住房单元并修复超过209,700个单元，并为超过172,000个家庭提供了更多可负担的居住场所。这些措施优先考虑那些最需要的人，包括老年人、原住民、正在经历或面临无家可归风险的人，以及逃离暴力的女性和儿童等。

日前一些人认为由于央行加息、政府政策等多方原因，房地产市场可能要降温。不过渥太华地区的一栋交易房产近日刚刚打破了当地的纪录，以高出叫价80万元的价格成交。 （图源：CTV） 这栋带三居室的独立屋位于New Edinburgh区130 Dufferin Road，上周以230万元挂牌上市，这周就以312万8000元售出。 “我们有许多非常喜欢这栋房子的买家来出价，最终一个很意外的报价让卖方非常乐于接受，” 地产经纪Christopher Barker表示。 （图源：CTV） “我并不认为我们的定价过低。我们当时知道这个价格会吸引人们的兴趣，但最终结果远超我们的预期。” Barker表示，他还没听说过渥太华地区有房产以高出叫价那么多的价格成交。 他还表示，这套房子带有电梯，可以望到总督府周围花园一带，非常独特。这栋房子建于1994年，而周围许多房子都有超过100年历史了。 “这是一个非常热门的社区，且很难在这样的地段有一套现代的房子，” 他说道。“尤其要找到一套相当现代的房子非常难。” （图源：CTV） 通常想在New Ediburgh一带买现代房的买家都面临着要把房子推倒重建的问题，Barker说道。加上打造豪华住宅的成本，要把一套老房子推倒重建为这样一套现代住宅的价格远远高于这套房子的售价。 在一些人认为楼市可能要有所冷却的时候，Barker认为渥太华市场在今年春季正变得更加火热。 一处在Manor Park附近有一套房子最近以高出叫价26万元的价格售出。还有一套在Rockcliffe Park附近Sandridge Road上的房子在上市不到一周的时间内，成交价比叫价高出44万元。 “这是来自多伦多的一个买家买下的。以235万买下Rockcliffe Park附近一套5居室的独立屋和在多伦多买房相比，听起来便宜不少。多伦多类似社区的同等房屋可能要卖到500万，” Barker说道。 上个月，渥太华的平均房价首次超过85万，比一年前上涨13%。房源仍然在历史低纪录阶段。Barker指出，虽然未来一年利率很可能会上涨，但他未发现在渥太华的楼市出现价格下跌的迹象。 “现在我还没发现渥太华房价下调，需求还是过高而房源太少。” 参考链接： https://ottawa.ctvnews.ca/this-ottawa-home-sold-for-more-than-800-000-over-asking-1.5854407  

前两天后台有人问，还有比买错房更严重的事吗？ 我的答案是：有，当然有。 选错房企，那绝对比买错房更严重、更可怕！ 因为很多人买错房，顶多房价不涨，或者房价跌了，或者交房延期，或者品质太差，但好歹都有个房子住。 但一旦选错房企，那事情就严重了，麻烦就大了，运气差的，那就要一边承受房企出事之后的烂尾，还要一边咬着牙还月供，这简直比窦娥还冤。 那房子都不敢买了？肯定不是，也不用过分焦虑，今天这篇唯一目的，就是给大家分享如何找到房企避雷针。 最近的房地产领域，每天都是大消息，每天都有大新闻。 有房企突然债券违约，危机四伏； 有房企突然交不出年报，被迫停牌； 有房企已经宣布今年再没钱拿地了、盘整资产大甩卖，鬼门关口挣扎； 有房企还在全国各个城市大手笔拿地，工程进度快马加鞭； 看看，这就是差别，天差地别！ 去年下半年至今，整个房地产领域的信誉度急速下降。 房企内部由上自下信任度下降，房企之间合作危如累卵，行业上下游之间关联信任度下降，买房人与房企之间信任度下降，从业者与市场信心下沉。 的确是有开发商的楼盘，工地热闹的不得了，半夜还在呼呼啦啦赶工期。 但也有一些房子，你明明花了钱、网签过、也还着月供，等着等着就烂尾了。 也总有一些房子，工程吭哧吭哧，工人稀稀拉拉，三天打鱼两天晒网。 看看，这就是差别，天差地别！ 那么，放在今天这样的市场，全国数千家房企也是千差万别、天差地别。 究竟什么样的房企是安全且不缺钱的？ 哪些房企依然有经营风险？ 哪些房企今年依然是九死一生？难过鬼门关？ 今天这篇文章，希望每一位认真看了的朋友，都能找到 2022 年房企避雷针。 经营稳健、手里有钱、外债不多、低成本融资、有大腿抱 …… 这些房企基本都靠谱。 还有更为简单粗暴的判断方法，往下看。 首先第一类：今年还在拿地的，都有钱、都安全。 比如这张图，这里面的房企，手里都有钱。 这是 2022 年第一季度全国房企权益拿地金额与面积排行榜。 这个榜单里有 100 家房企。 2022 年 1-3 月，TOP100 企业拿地总额 2271.6 亿元，拿地规模同比下降 59.3%； TOP100 企业招拍挂权益拿地总额占全国 300 城土地出让金的比例为 58.5%; TOP100 拿地门槛为 8 亿元，较 2021 年 3 月下降 6 亿元。 看看，谁还在拿地，谁还有钱拿地，谁手里是有余量的，肉眼可见。 1、这里面，一共有 4 家房企前三月拿地金额超过百亿。 绿城中国，拿地金额 208 亿元； 华润置地，拿地金额 182 亿元； 建发房产，拿地金额 173 亿元； 上海地产集团，拿地金额 135 亿元； 2、国央企顶起半边天，拿地金额前二十名，半数都是国央企。 3、本土房企顶起另半边天，比如区域深耕的杭州滨江、浙江伟星、安徽高速、江苏容翔地产等。 另外，在一季度中，百强房企中近七成企业是没有拿地的，态度依然谨慎，有些甚至在缩减规模。 因此，按照目前 1-3 月的房企拿地情况，大致可以得出结论—— 目前至少有 4 类房企是有钱的，现金流是充裕的，而且经营上基本没有出问题。 第一类，国央企，尤其是头部国央企。 第二类，地方城投公司。 第三类，头部一线房企。 第四类，各城市本土品牌房企。 这里面，第一类头部国央企和第二类地方城投公司，大家都知道，没有什么悬念，不多说。 差异较大的就是第三类和第四类，头部一线房企和各城本土品牌房企。 民营房企，TOP50 里有这些—— 绿城，碧桂园，金地、龙湖、旭辉 …… 本土房企里 ，有这些—— 杭州滨江、浙江伟星、安徽高速、江苏容翔地产、新希望地产、温州大诚、嘉兴苏嘉房产、菏泽正邦 …… 第二类：房子卖的不错，资金流回正，兜里也有钱。 看这张图，这里面至少前 20 的房企，手里都有钱。 这是 2022 年第一季度中国房企销售排行榜。 这里主要看销售金额，销售面积参考意义不大。 碧桂园和万科 2 家民营房企一季度销售金额超千亿，46 家房企销售金额超百亿。 碧桂园，一季度销售金额 1328.9 亿； 万科，一季度销售金额 1045 亿； 另外，销售额在 200 亿以上的，还有这 20 家房企—— 保利、融创、绿城、中海、招商、华润、金地、 龙湖、金茂、绿地、绿城、建发、旭辉、滨江、 华发、世茂、金科、雅居乐、首开、融信。 其中，融创债券危机已安全度过，绿地、世茂目前还有一些负面消息，其余房企基本都没问题。 总结一下前两部分，那么安全房企名单，基本就可以梳理出来了。 怎么办？ 其实也很简单，两张图一叠加，谁出现次数多，谁更有钱，谁更安全。 第 1 张图和第 2 张图都出现的房企，是目前最安全的房企： 民营企业里有，碧桂园、绿城、金地、龙湖、旭辉等； 国央企里有，保利、中海、招商、华润等； 两张图中只出现过 1 次的房企，安全度在第二，拿地优先度要高于销售额。 比如万科，越秀，华发等。 此后，第二季度、第三季度、第四季度，安全房企名单其实都可以简单照此来梳理判断。 好，安全房企梳理完了，哪些房企依然存在风险可能性？ 有什么迹象可寻？ 看债券是否违约、看商票是否暴雷，看机构评级是否下调，看现金短债比。 最简单的方式，看负面，这谁都会。 现在的市场，每一次负面都极有可能爆发危机，每一次负面都极有可能成为引爆地雷的导火索。 比如最近交不出年报的那几位，被迫停牌的那几位。 刚刚过去的 3 月 31 日，不太光彩。 这几位，要小心。 目前已经有超 20 家房企年报爽约，包括宝龙、富力、佳兆业、景业名邦、绿地香港、明发、融创、融信、三盛、世茂、祥生、新力、阳光 100、奥园。 除了上面表格里的，还有合景泰富、花样年、龙光、雅居乐、德信中国、当代置业、天山发展； 这里面，有疫情影响，审核程序延迟的原因；有更换审计的原因。 但个人认为，绝大多数交不出年报最主要的原因，无非就是"业绩太差"。 不用猜，大部分房企 2021 年销售目标完成率太差，或者 " 三道红线 " 进一步恶化、企业亏损、资金链紧、债务到期等一系列问题。 因此，所有交不了作业的房企背后，不管借口看起来多么合理，你都要保留一份质疑。 以前，皇帝和妃子们每次进食，都习惯以银针试毒。 今天，最简单粗暴的房企避雷针已分享给大家。 希望大家每到一个售楼部、拿不准房企稳不稳、敢不敢买的时候，都把这份房企避雷针拿出来，试一试毒。 切莫轻易去赌。 最后，祝大家今年，且买且珍惜。  

CTV新闻获得的可靠消息来源指出，今天（4月7日），联邦预算案将会推出新规：当中包含禁止海外买家购买任何类型房屋2年。 海外买家购买任何住宅物业属于违法行为。   看来联邦自由党政府确实要把外国买家挡在加拿大房地产市场之外。   据CTV新闻渥太华分社首席Joyce Napier的报道，对外国买家的2年禁令将适用于高级公寓（Condo）、共管公寓和独立住宅单元。   永久居民、外国工人和留学生将不受这项新措施的约束。在加拿大购买主要住所（自住房）的外国人也将获得豁免。   据一位政府消息人士称，政策变化将通过立法，赋予政府规定处罚的权力和潜在的司法权力，以解决不遵守规定的情况。     这项外国买家禁令实施尚未公布可能产生的成本。 在自由党党纲领中的几项以住房为重点的承诺中，包括承诺在未来两年内禁止外国资金在加拿大购买非自住住宅（non-recreational residential），并将与各省和地区合作“以更好地规范加拿大房地产市场的外国买家”。 作为2022年预算的一部分，政府将兑现一系列 2021 年自由党竞选承诺，包括：实施一个新的“免税首套住房储蓄账户”（tax-free First Home Savings Account），这将使40岁以下的加拿大人为他们的首套房储蓄高达 40,000 加元。 这个未来五年整体住房方案的总金额预计将约为100亿元。 鉴于住房紧缩、库存不足和价格飞涨，CTV 新闻获悉周四的预算还将包括： -40亿元用于帮助市政当局更新其分区和许可系统，以加快住宅物业的建设； -10亿元用于建设经济适用房； -15亿元为合作社房屋（Co-operative Housing）的贷款和资金。 目前尚不清楚在这些支出措施下将创建多少住房单元。 一位不愿透露姓名的政府官员对 CTV 说，“这些措施的目标是将加拿大的房屋保留给加拿大人。” 上周，安省政府已经宣布提高非居民买房的投机税，并在全省推广。 安省政府已将海外买家税从15%提高到20%，并堵塞了允许外国学生和工人购买房地产后获得退税的漏洞。并已扩大到整个安省，而不仅仅是安省南部人口稠密地区。 新措施将使安省的外国买家政策更接近BC省的政策。不过，目前还不清楚外国购房者和投资者在加拿大市场上真正占有多少份额。 BC省则将为购房者设置了“冷静期”，也就是当买家报价并签署协议之后仍有7天时间可以改变主意。 据本地英文媒体《金融邮报》报道：满银（BMO）高级经济学家卡维克（Robert Kavcic）在最近的报告中，提到了今年春夏本国房市将面临的挑战，除了央行将大幅度提升利率之外，还有各省出台的打压房价的措施。卡维克将此称为，各级政府针对房价的“全面开战”。 在新预算案之前，这些打压政策就已铺天盖地袭来，能对房价造成怎样的影响呢？ RE/MAX的总裁阿什（Elton Ash）直截了当地回答：不会有啥影响。 阿什对《金融邮报》表示：“归根结底，要想切实控制价格上涨，关键在于供应……这才是最实际的。”其他的措施，像BC省为购房者设置了“冷静期”之类，充其量不过是销售上的策略，让买家能够冷静地决定，而不是草率地陷入竞价战、推高成交价格。 总部位于多伦多的房地产分析公司Realosophy Realty Inc.的总裁帕萨利斯（John Pasalis）也持有同样观点。 他表示，安省提高、扩大海外买家税，并不是解决（高房价）的办法。省府若要打压房价，政策重点应该是扩大供应量。  

  进入春季之后，加拿大多个省份不约而同地出台了打压房价的措施。然而多个房地产专家认为，这些政策对房价的影响将会很小。 PHOTO BY PETER J. THOMPSON/NATIONAL POST 据本地英文媒体《金融邮报》报道：满银（BMO）高级经济学家卡维克（Robert Kavcic）在上周公布的报告中，提到了今年春夏本国房市将面临的挑战，除了央行将大幅度提升利率之外，还有各省出台的打压房价的措施。卡维克将此称为，各级政府针对房价的“全面开战”。 各省所出台（或者即将出台）的打压政策包括：BC省将为购房者设置了“冷静期”，也就是当买家报价并签署协议之后仍有7天时间可以改变主意。 安省则将海外买家税从15%提高到了20%，并将开征的范围从大多伦多及其周边（即该省南部的“金马蹄地区”），扩大到全省。 新斯科舍省，由于大量来自境外的买家出现在市场上，也在考虑拥有三套或以上公寓的非居民业主征收5%的海外买家购房税，以及每年征收2%的物业税（除非单元被出租给当地居民）。 借着央行大幅加息的东风，这些打压政策铺天盖地袭来，能对房价造成怎样的影响呢？ RE/MAX的总裁阿什（Elton Ash）直截了当地回答：不会有啥影响。 阿什对《金融邮报》表示：“归根结底，要想切实控制价格上涨，关键在于供应……这才是最实际的。”其他的措施，像BC省为购房者设置了“冷静期”之类，充其量不过是销售上的策略，让买家能够冷静地决定，而不是草率地陷入竞价战、推高成交价格。 总部位于多伦多的房地产分析公司Realosophy Realty Inc.的总裁帕萨利斯（John Pasalis）也持有同样地观点。 他表示，安省提高、扩大海外买家税，并不是解决（高房价）的办法。省府若要打压房价，政策重点应该是扩大供应量。 现在安省的住房供应政策，是和联邦政府通过移民快速增加人口的计划脱节的。人口越来越多造成的刚需，是推高房价的力量，而不是所谓的投机分子。 不过，央行升息后导致贷款利率上升，令需求被延后了。帕萨利斯说，他看到房源的数量在增加，买家开始观望。然而，房市仍然是卖方市场，只是竞争减少了许多而已。 需求被延后终究不是被消除，而这股庞大的刚需所推高的房价，最终需要足够的供应量来解决——这才应该是政府制定政策的重点。  

温哥华岛南部的租房紧缩导致维多利亚大学的一些学生最近不得不通过“露营”来度过租房危机   根据上周发布的全国租房排名，温哥华和维多利亚的租金在6个月内暴涨20%，因为成千上万的人从全国各地乃至世界各地搬到不列颠哥伦比亚省。   面对高昂的租金，维多利亚大学经济系大三的丹尼尔-德鲁里 Daniel Drury 这样的学生不得不采取激烈的行动，他在去年秋天因找不到价格合适的住所后买了一辆1994年的福特Econoline货车改装成露营车来居住。   德鲁里说，他会把改装的露营车停在萨尼奇 (Saanich)过夜，因为大学禁止校园露营。   Uvic大三学生德鲁里与他的“新居”   他说，他希望在他大学结束之后，能把这辆面包车卖掉以获得利润，他认为这更像是一个经济机会，而不是一种困难。   德鲁里还说，他很珍惜清晨用丙烷炉子煮的安静的咖啡。"最初显然很困难，"他说。"一旦我在一个月后进入了状态，一切就都很顺利了。"   德鲁里的房车生活   但并不是每一个学生都像德鲁里一样拥有一辆车。对于罗布-布尔默 Rob Bulmer来说，生活更加艰难。一年多来，他一直在不同地点的帐篷里露营，同时在维多利亚大学学习。   布尔默说他无法负担目前的住房市场，而且帐篷生活也不容易。"收取信件是很困难的，人们通常只会问，'你住在哪里？’”布尔默说。"这种对话总让人头疼。"   但布尔默和德鲁里并不是唯一选择在该地区学习的露营生活的学生。   维多利亚大学校报The Martlet的作家贾伦-科德林顿 Jalen Codrington 最近发表了一篇关于学生住房压力的文章。   维多利亚大学   他说他并不惊讶现在有很多学生在“流浪”。科德林顿说："如果学生在上课的时候不能负担起任何地方的住宿，这真的说明我们正处在一个可悲的时代。   维多利亚大学发言人丹尼斯-赫尔姆 Denise Helm 说，学校知道学生面临的挑战，"我们很清楚大维多利亚地区 Greater Victoria 的高房租与低空置率"。   该大学目前共有2100个宿舍床位，但大多数是为一年级学生保留的。他们现在正在建设两个新项目，以容纳621名学生，第一个项目将于9月开放。   "我们知道，以学生为中心的可负担住房供不应求，"赫尔姆说。"我们也知道，缺乏可负担得起的住房是一个很严重的问题"。   赫尔姆说，大学已经与萨尼奇区（Saanich）合作制定了新的住房计划，旨在提供更多的住房以及合适的价格。   BC省的法规禁止人们在车辆或拖车上过夜。一位发言人说，该区 "理解许多居民正在努力寻找负担得起和合适的住房选择"。   温哥华的房车露营者通常会被巡警告知撤离城市街道，否则将面临罚单和拖走。   BC省正在为11所省内的大学院校资助建设5000个新宿舍床位。但负责住房的部门的发言人说，维多利亚地区作为加拿大 "最热 "的住房市场之一，"面临着独特的挑战"。   该发言人说："学生需要获得负担得起的校内住房，这样他们就可以专注于他们的学习，而不是财务。“   维多利亚市政府拒绝对维多利亚大学的发言作出回应。

  　　最近，多伦多的一对夫妻在是否买房的事情上发生了分歧：两人是第一代移民，30多岁，没有孩子，养着宠物。   　　目前俩人在多伦多租了一间卧室，每月租金$1650，费用全包。夫妻手里也有一些积蓄，能每年都出去旅游。   　　我的另一半在全职工作，我因为疫情失业了，现在打零工，想要找个政府部门的工作。   　　最近，我的另一半坚持要买房，但是手里的积蓄也不够首付，我们的父母也没能力赞助我们买房。   　　我算了一笔账，$100万的房子我们肯定买不起，但是大多伦多买房的门槛已经是$100万了，所以我又开始看St. Catherines地区的房子。可是，现在公司都开始要求返回办公，距离太远也不方便。   　　就我个人来说，想到要背负30年的贷款就感觉压力山大，我不想等到年老的时候还背负着债务。真是发愁...     　　有网友劝解：贷款值得，毕竟比替房东还房贷要好很多。   　　“再过一二十年，你的房子会增值，如果到时候置换成小房子，你就能赚够买房产生的利息。这是一笔不错的债务，总比替房东还房贷要好很多。”     　　也有网友出主意：可以想想其他方案，比如换个地方生活。   　　“一年前，我和妻子在多伦多也遇到了同样的困境。后来，我们到阿尔伯塔省找了工作，买了一个梦想中的房子，现在非常开心。每月的房贷是$1600，而我的朋友在多伦多租个两居室都要$2700。我们现在有了一个可爱的孩子，妻子在休产假。我们当时在多伦多也参与了多次竞价，幸亏没有赢，否则不知道我们现在过成什么样子...”     　　还有人因为求助人所说的“移民、无父母帮助买房”而愤愤不平，直言本地人也买不起房。   　　“我们当地人不是移民，也没有父母赞助，所以可别认为我在这长大就意味着我能买得起房。我可能也要离开生活了近40年的城市。”     　　“讽刺的是，很多移民都是家境非常好的，也不清楚为什么大家觉得移民到加拿大只是随身带了几件衣服。以前甚至有人说我工作不错，也是白人，所以家里肯定很有钱，但实际上我妈妈打两份工，我上大学一分钱都没。”     　　“我认识的所有移民，都可以买的起房，而我们本地人却都在租公寓。”     　　也有人表示，我就是喜欢租房。     　　“我父母就是租房住了一辈子，我喜欢租房的灵活性，想住哪就租哪，提前两个月通知我，我就搬出来。遇到不耐烦的邻居、想换个风景?不要紧，随时搬!也不用担心维修费，不用修屋顶或者修漏水...”     　　也有网友说，月租才$1650，慕了慕了...   　　对此，你怎么看？

在加拿大卖房子，如果房屋有一些潜在的隐患，卖家房主是需要主动在交易过程中披露的。 关于潜在隐患（ latent defects），一般是指在房屋交易过程中，验房和一般性检查无法通过表面所发现的问题。例如墙壁中破裂的管道、接错的电线等，虽然无法从外表直接看到，但却对房屋和居住生活造成隐患。对于买卖房屋的交易中，如果卖家知道房屋存在潜在隐患，则需要主要披露。 最近 BC 省民事法庭 CRT 的调解中将两家华人的房产交易中的鼠患问题，列为潜在隐患，卖家需要向买家做出赔偿。 据介绍 C 姓 夫妇从 Y 姓女士那里购买了一套联排屋，在入住之后就在车库里发现了老鼠的粪便。 随后在厨房做饭的时候，C 夫妇总能感受到隐约的臭味，家里四处排查几天无果。无奈之下，C 夫妇将厨房的部分做出拆除，彻底取出洗碗机后发现，洗碗机后面还有大量的老鼠粪便。 于是将 Y 女士投诉到调解法庭 CRT。 根据 BC 省 CRT 的调解员 Eric Regehr 的介绍，Y 女士否认这套房屋存在隐患。 根据法庭文件，几年前 Y 女士的房屋中的确出现过老鼠问题，当时 Y 女已经找物业聘请专门处理虫害的公司进行过清理，之后 Y 女士认为鼠患在她的房产中已经不复存在。 不过 Eric Regehr 从 C 夫妇提交的图片来看，这些老鼠粪便并非 3 年前的陈旧堆积。 Regehr 最终裁决，Y 女士的房屋中存在潜在隐患，因为老鼠的粪便在厨房中，将会影响到买家日后生活中的饮食安全和健康问题。 发现老鼠粪便后，C 夫妇又专门聘请处理虫害公司对房屋进行了检查和清洁，并支付了费用 $424.83。 CRT 裁决这笔费用应当由 Y 女士支付。 此外，CRT 的裁决中指出，这并非 Y 女士需要支付的唯一费用。 在交房前，这套房屋并未进行专业彻底的清洁，Y 女士还需支付专业的清洁费 $439.99。 此外，交房前房屋的壁炉已经烧坏， Y 女士还需向 C 夫妇支付壁炉修理费 $1,416.45。 最终，CRT 裁决 Y 女士需要买家 C 夫妇支付赔偿金 $2,281.27，外加 CRT 法庭费用 $354.97。 对于 Y 女士是否存在可以隐瞒，法庭称，由于 Y 女士提供了不知情的证明（ express warranty ），因此潜在的隐患并不能确定 Y 女士是事先知情的。 但最终发现问题后的赔偿仍然需要 Y 女士来支付。 ref： https://www.straight.com/news/bc-tribunal-rules-mice-problem-a-material-latent-defect-in-dispute-over-townhouse-sale

素里一名陈姓华裔妇人，在2020年初计划出售其独立屋，但当时准买家的家人身处印度，因疫情关系无法返加处理贷款，交易最终告吹。不过，陈女士所委托的地产经纪吴某随后来信，要求陈支付约1.5万元的佣金，但她认为对方在没有完成交易的情况下，收取1.5万元高额佣金并非合理。地产经纪吴某就此澄清，陈女士的确与买家没有完成买卖交易，约1.5万元的佣金是根据委托合同条例，从买家按金中扣取，并已得到法庭的判决，陈女士若有争议，可通过法律程序追讨。 陈女士在2019年12月，委托大温地产经纪吴某出售位于素里的一处独立屋，协定以市价85万元，出售给一名南亚裔准买家。由于当时全球爆发新冠疫情，该名准买家在2020年3月通过律师告知陈女士，其家人滞留印度无法返加，因此须延期处理贷款事宜，陈女士担心贷款申请遥遥无期，称双方同意取消交易，她说：“若有心买我的房屋，为何不使用电子签名？或授权签约？我并非吴某所说的不想卖。我给予买家两次的延期，吴某还说我贪心，突然改变主意不卖房了。” 陈女士续说，她让吴某帮忙向买家达成收取5万元的按金协议，但吴某最终未为其争取利益，在陈的朋友帮忙下，才取回一半按金，但吴某却在事后来信称，陈须支付逾1万元佣金，“我在拒绝支付后，吴某再次来信‘加码’至约1.5万元，并发出律师信要我出庭。我没有收到信件，也不懂英语，最后自然输掉官司，须支付这无理的约1.5万元佣金。” 卖方称不应收取高额佣金 陈女士认为，在整个交易中，吴某没有完成买卖交易，不应该在买家按金中收取约1.5万元的高额佣金，并抨击吴某没有代表卖方利益，更扭曲买卖过程中的一些事实，向法庭宣称是卖方不想交易。 陈委托的地产经纪吴某，周五（1日）回复《星岛日报》记者时表示，陈女士的确在2020年初，委托其销售团队出售素里一处房屋，但陈其后没有给予买家贷款宽限期，因此取消买卖交易。吴某续说，他在出售房屋期间，帮助陈女士处理租赁事务，并觅得稳定租客。 经纪指曾提出收较低费用 另外，吴亦声称原本向陈女士收取约1万元的佣金，是低于合约上须支付的金额，但遭陈拒绝之后，只能按照买卖委托合同的条例收取，“现时已得到法庭的判决，若陈女士对于条例有异议，可以通过法律程序提出上诉。” 陈女士得悉吴某的回应后深感不忿，并表示：“疫情爆发初期，谁知道楼价会大涨？我当时还担心疫情之后，楼价会大跌，想尽快脱手。” 她补充说，一家人现在求助无门，她最终仅拿回一半的押金，并且失去几个月的租金收入，还要支付贷款、保险、税款，以及精神损失。“我与年迈的丈夫都有长期病患，为什么还要无理拿走我们的钱。我给予吴某信任，才委托他出售我的房子。我现在都不敢交易房子了，听到‘经纪’两个字都感到非常恐惧，请律师上诉也要一万几千元，到头来也不知结果如何。” 有大温地产经纪表示，有些经纪在交易告吹后，仅收取委托方小额“车马费”，以保持良好关系，希望日后继续帮助其买卖房屋。  

安省政府今天宣布将外国购房者的税率从15%上调至20%，并堵住了一个允许外国学生和工人在购买房地产时获得退税的漏洞，以此打击房地产市场的投机行为。 外国买家税扩大到全省范围 安省周二宣布的对非居民投机税的调整将于周三生效，并已扩大到全省所有住宅物业，而不仅仅是包括多伦多和南安省人口稠密地区的大金马蹄地区。 图源：FRED LUM/THE GLOBE AND MAIL 这些变化使安省的外国买家政策更接近卑诗省，卑诗省多年来对外国买家征收更高的税。 报道称，自新冠肺炎疫情爆发以来，加拿大的房价上涨了52%。在大金马蹄区(Greater Golden Horseshoe Area)的部分地区，如剑桥(Cambridge)和巴里(Barrie)，平均房价至少比两年前高出80%。 目前还不清楚最新的政策变化会产生多大的影响。 加拿大住房统计项目(Canadian Housing Statistics Program，CHSP)的最新数据显示，2020年，加拿大所有住宅物业中，拥有房产的外国业主占到2.2%。在安省，外国住房拥有率最高的是多伦多，根据CHSP的数据，多市3.8%的住宅和7%的公寓为非居民所有。 取消两项退税 根据新法律，非居民投机税或NRST退税将不再适用于国际学生，除非他们在税款缴纳后的四年内成为加拿大永久居民。此外，外国工人也不再有资格享受退税。 此前，如果外国学生在安省的一所学校全日制就读，且从购买房产之日起连续就读至少两年，就可以获得退税。而且，如果外国工人自购房之日起在安省持有效工作许可全职工作至少一年，他们也可以获得退税。 安省政府表示，这些变化将有助于“阻止非居民投资者投机安省的住房市场。” 政府还表示，将为那些致力于在安省“扎根”的人提供税收减免。 在一份新闻稿中，安省财政厅长Peter Bethlenfalvy表示：“年轻家庭、老年人和工人都迫切需要适合他们需要的住房。但供应不足和成本上升使安省的太多家庭无法拥有住房。” “这就是为什么我们的政府正在实施全国最全面的非居民投机税。我们的政府正在努力增加供应，帮助安大略家庭和购房者保持低成本，而不是寻求快速获利的外国投机者。” 据报道，安省对非居民购房者征税的政策最早于2017年，在前省长韦恩(Kathleen Wynne)政府时实施。 这一举措最初似乎确实减缓了房价的增长速度，但近年来，在行业观察人士所称的供应紧缩中，GTA地区的房价一路走高。 今年2月，大多伦多地区的住宅均价超过了130万元，比去年上涨了28%。 更多城市将设空置税 安省政府也在与一些市政府合作，寻求设立一项空置税，这是另一种增加住房供应的工具。《市政法》确立了市政当局实施此类税收的权力。多伦多市已经推出了一项空屋税(Vacant Home tax)。渥太华等其他城市也在准备实施类似的税收。 安省还将成立一个由市级代表组成的工作组，以加强交流信息和最佳做法。 安省也将就可能采取的措施进行磋商，以解决与土地投机有关的问题。例如，安省将探索阻止建设放缓的方法，建设放缓可能通过土地投机，人为地推高安省家庭的新房价格。 针对最新的政策，多伦多一位地产经纪透露，安省的新措施将对房价带来影响，类似于央行加息的措施。

根据去年秋天的的一则调查显示，在加拿大有80%的年轻人（18-28岁），担心他们自己这辈子都无法买房。 不只是房价，任何东西现在都变贵了。 食物、汽油等等，疫情这几年都疯狂上涨。   28岁的Hepworth和Lorie这对年轻的小情侣，住在蒙特利尔的一间一室公寓。他们每个月租金达到了$1200，虽然他们也不愿意常年帮房东给房贷，也曾想过购买自己的幸福小窝，但无奈房价实在是太高了，买房根本不现实。   最近，Hepworth又回到了学校，学习电子工程师，与此同时还做着一份兼职的工作。而女友已经完成了戏剧学硕士学位，在当地的影院上班。 他们都只有28岁，不断提高学历、工资的速度也赶不上房价上涨的速度，他们这辈子都已经打算放弃在加拿大买房了。 根据今年2月份的房产报告，加拿大的平均房价已经比历史最高的去年又跃升了20%！现在加拿大房产均价达到了$81.67万。 在多伦多，Javan Wang和他的女朋友Khrystyna Skira，两人都26岁，他们感觉自己无法买房。他们以每个月$2500的租金居住在北约克的一个两室的公寓里面。两人的工作都不错，王是一名产品设计师，女朋友做着IT的工作，然而他们不敢考虑买房，即便想住更大的房，也只能搬到更远的郊区去租住。 Khrystyna Skira从小在一个半独立屋里长大，他感觉这辈子都没法住上小时候的大房子。 在人生的二三十岁阶段，我们刚刚从原生家庭里独立，租房、经常换住址是常有的事。但随着年龄增长，结婚、定居等等事情都落实了，如果还带着家人居无定所，寄人篱下，从内心来讲，还是感觉很挫败。而且不是每个房东都是好房东，很多房东会mean一些，对房子的装修损耗，家电损耗非常苛刻。在这样的情况下，很多人会考虑一咬牙，买个房。 瑞尔森大学房地产管理教授Murtaza Haider表示，年轻人应该竭尽所能地购买自己合适的房子。大家可以降低期许，买小公寓，不要买大房子，搬到城市方便通勤的地方，住公寓也是一个不错的选择。因为每个月的房贷，就好像强行省钱的项目。 财富管理公司PWL Capital的投资组合经理兼研究主管本·费利克斯 (Ben Felix) 对租房还是买房的话题有不同的看法。他说，买房也有不可收回的成本。 投资组合经理Felix使用他所谓的“5%规则”来比较租赁和拥有。他说，如果每年租房的成本是购买价格的5%，那么这两种选择在经济上是可比的（持平）。 如果这一比例在5%以下，说明大家租房其实更划算。 Felix表示，撇开财务问题不谈，人们高估了拥有房屋会给他们带来的幸福感，并指出研究显示，房主是否比租房者更幸福？对于这一话题的研究，结果喜忧参半。 那些选择搬出城市买房的人面临通勤问题，这会对幸福感产生负面影响。这还不包括花在维修和其他房屋所有权责任上的时间。 一言以蔽之，不管生活在什么社会，买房和买任何东西一样，都是要看支付力和购买力的。 毕竟动辄几十年的房贷，这一压力一压就是大半辈子，此外还要考虑房市泡沫的风险以及房地产开发的饱和现象。如果这几十年好好存钱，每个月无债一身轻，几十年下来的存款加上投资组合的升值空间，不一定会比房产差。不过，前提还是，要有定期存款、投资的自觉。如果没有这种自律性，可能到几十年之后还是身无分文，还不如当初咬咬牙买个房，每个月还房贷是被迫的，钱挤挤还是有的。 关键还是那句话，有多大脚穿多大鞋，买房、租房没有绝对的好与坏。最大的争议就是利益相关，用5%规则来衡量，看看你是否适合买房？ 在可以预见的未来，我们会发现，正如马太效应，有房的只会更有，没有的更没有。加拿大的房价，已经将年轻人分为了买得起的，和买不起的，阶级固化已经悄然发生。连本地人都在不断刷学历、挣扎于更高的工资和住房可负担性，咱们作为移民还有什么理由躺平。

　　2016年，安省青年James Fernandez 还住在他爸妈的地下室，还是个上班族， 有固定收入。   　　因为想买特斯拉，但买了特斯拉，住在父母地下室感觉给车充电不方便。于是，他就拿出12,500 首付买了人生中第一套带车库充电的房子，并且把地下室出租给他的朋友。   　　四年后，他已经买入20套房，被各大地产投资媒体采访，成为了网红买房明星。 　　James 擅长买老破房，买了以后翻新、出租或出售、融资、再买。他买的房子一般都是这样的： 　　去年10月，James 花22万在安省伦敦市东部买了一座废弃的房子，房子看起来很糟糕，里面还住着付不起房租的住户，但住房条件却让人作呕。 　　James买下后没有强行驱逐任何人，而是刷了自己的信用卡和信用贷15万，把房子整个儿翻新。之后，James让银行重新估价，没想到不仅没赔还赚了。 　　然而，这事儿听起来风险挺大的，很多人敢想不敢干，不过据James 说，这个生意其实挺简单，从YouTube上找几个视频看看就懂了，你只要会输关键词：如何花很少的钱或者不花钱买房子。 　　小伙人挺好，买房子后翻新时，不但会为房子里原有的租户找临时住房，还愿意想方设法为他们提供各种帮助。 　　James说，他梦想为很多人提供安全宜居的住房。小伙子的聪明能干让街坊邻居深表赞叹。很多人对他的旧房改造都很关注，还经常给他送吃的。 　　他翻新后的房子是这样的： 　　这事儿还惊动了前联合国住房权问题的特别报告员，住房倡导组织 The Shift 的全球主任 Leilani Farha。 　　对于很多人质疑James这样“疯狂”的投资会不会扰乱市场，是不是应该被政府监管， Farha觉得这James反而在做对市场有利的事。因为他在用自己的融资能力为低收入家庭创造良好的居住条件，而很多低收入家庭这辈子可能都没法买房。 　　在加拿大，拥有宜居的住房是一种人权。在目前状态下，政府并没有积极措施保障每个人能享有这项权力，低收入人群并不能完全获得负担得起的、适合的住房。James目前的所作所为是在帮政府的忙，而这并不是他的责任。 　　Farha认为，如果有越来越多的个人开始像James一样支持公共住房问题，其实是好事。 　　事实上的确有很多人想像James 一样走旧房改造的模式，Quora上2018年就有人做白日梦发帖提问“怎样能在三年内买100套房?”帖子下还真有人帮忙出主意。 　　有个自称“出租户拥有者”的人说：这取决于你的财务状况。 　　状况1：你没啥钱，那就先买一套，老老实实付3%首付，然后贷款，然后用第一套房子做抵押，再去贷第二套。 　　状况2：你超有钱。那就用现金一次性买100套，然后想点其他追求吧。 　　另一位标注了“MBTI注册关系&职业转型”的女士认真地回答说：我丈夫和我开始购买公寓作为出租物业，现在拥有 17 个移动房屋。 　　你必须先制定一个计划，想清楚你想做什么市场，商业或租赁?想做商业市场租赁的话，你起码得有5套商业物业。不过不建议你一起买100套，除非你太有钱。 　　诚恳建议你先读一读 Ken McElroy 的房地产投资 ABC。另外，《富爸爸穷爸爸》也很值得一读。你还要学财务，NOI、Cap Rate 等 Frank Galliani 的书非常适合学习这些信息。总之，要一步一步计划，并且记住地段，地段，还是地段! 　　还有一位标注了“美国大学(1982年)公共事业管理”的大爷很严肃地说： 　　这要看你想拥有哪种类型的房地产持有权，房地产投资信托基金的股权或房地产有限合伙人的股权?如果是房地产投资信托基金，您可以很轻松买到拥有 100 股，如果您指的是购买 100 套免税合伙人股权，那要问问你的经纪人，了解下一次可以买多少。觉得我说的有用就试试。 　　你们有想过一年买100套房或者像James一样做点买房翻新再卖的买卖吗?欢迎留言给小编提供建议。

自媒体《O老干体》近日发文称，杭州的房价，成也阿里败也阿里 位于杭州市余杭区的未来科技城板块，因为阿里的原因，成为这两年楼市滚烫的区域。 但自去年以来，这批红盘的二手市场表现得并不好，挂牌数量多、降价房多，成为未来科技城板块喧嚣之后的主基调。 而在最近，阿里传出裁员的消息，杭州法拍房总数超过5万套排全国第一，只怕楼房的春天，还要再等上一等了。 一 5.16万套！ 阿里平台上的法拍房市场，总会时不时传出一些新闻。 年前，曾经的大牛企广厦集团总部大楼被法拍的新闻，竟然引发了一轮投诉删稿，成为法拍的次生新闻。 最近，《第一财经日报》发文，截止到3月8日，杭州法拍房全国第一，已经高达5.16万套，而这仅仅只是在阿里拍卖上的数量。 进入法拍环节的房产，无非涉刑、诉讼、破产、抵债4类。大概浏览一下，应该是以诉讼居多。 诉讼的主体，不少是银行。毕竟，在银行眼中，中国人值钱的部分不是名声、信用，而是房产。 既然房产是最大的标的，银行普遍认房不认人，最后出事了拍卖房产，理所当然。 但总体而言，不到万不得已，银行不愿意将按揭房告上法庭。 原因很简单，拍卖很可能意味着价值下降，能否抵清贷款尚不可知，而后续一系列住户安置也很令人头痛。 因此，温州炒房团曾经包幢买房的下沙，有些年出现断供潮后，银行只是一味地展期，并未立即止损。 果然，后面房价回升，银行和炒房团双双解套，皆大欢喜。 二 谁在抛售？ 有好事者发现，阿里的龙兴之地湖畔花园，也有高达32套房产进入法拍，今年就有3套。 有股“杭儿风”，外地人很难理解，就像他们很难理解温州人包幢买房那样。 杭州人在某种程度上，也喜欢扎堆做事，吃饭要排队，买房也是万人摇一套，有热闹一定要扎堆。 那么，2021年杭州卖地收入勇夺全国第一，有没有扎堆的因素？ 当然也有。 尤其是传闻蚂蚁上市将催生多少亿万富豪后，几乎所有豪宅应声而涨。 尤其是位于阿里附近的未来科技城板块，简直成为遍地流淌着金水的应许之地。 杭州的人才政策更是令购买力成为现实：类似于诺贝尔奖获得者这样的A级高层次人才，购房直接补贴600万元。 那时传说，一套1200万元的房子，自己只需付600万元（含贷款），加上补贴的600万元就可以购得，一转手到二手市场，就是2000余万元。 “买到即赚到！”市场的疯狂逼得政府出台限售令——触发条件的5年内不得出售。 连朱子一老师这样的D级高层次人才，也险些去凑了个热闹。好在他不喜欢热闹，这才没上车。 但随着蚂蚁上市夭折，未来科技城的炒房者们发现，想像中的翻倍出手并未出现。不得已，年前就已经出现了大批主动调低挂牌价的二手房源。 今年2月份时，挂牌价的调整更为明显。但法拍房如此之多，还是让人捏了一把汗。 三 整个杭州扛不住？ 网上还有更惊悚的消息流传：整个杭州可能扛不住如此之大的高收入人群裁员。 的确，以阿里人的超高购买力，如果他们的房贷断供，或者离职员工离开杭州出售房产，确有可能会对杭州楼市形成一定的压力。 想想过去5年卖地总收入，杭州排全国第一；5年中有3年杭州第一，上海2年第一，真是恍如隔世…… 那么多人咒骂互联网公司、咒骂资本，这下可能满意了……