法律

过去几年的高利率是否能够成为允许房东超限额提高租金的理由？住宅租赁处（RTB）表示，至少在一项裁决中是这样，一名房东获准在两年内涨租23.5%！这远超过BC省政府规定的限额。 据city news报道，在今年早些时候公布的一项裁决中，RTB 表示房东在两年内额外增加这一金额的申请已获批准，并补充说他们 "必须根据法案和条例实施这次涨租"。 裁决书中写道："我认为房东们是成功的。在权衡各种可能性之后，他们已经证明了根据《条例》第 23 条的规定，因购买住宅物业的融资成本造成的经济损失而额外增加租金所需的所有要素。" "业主要求额外增加租金 23.5%。《条例》第 23（4）条规定，在考虑因购买住宅物业的融资成本造成经济损失而提出的额外加租申请时，可根据第（1）款批准的加租在限期内分阶段进行。我认为这次租金上调分期进行意义重大，所以裁定可在两年内完成"。 RTB 裁定，第一年，房东可以将四个单元的租金分别提高 3.5%（每年允许的幅度），外加 12%。第二年可以按照省规定的最高涨幅再加11.5%。 RTB解释，如果房东在合理的情况下无法预见到购买住宅物业的融资成本，并因此遭受经济损失，房东可以申请额外加租。 该案例中，房东于 2021 年 10 月购买了一栋出租物业，是他们的第一套物业。最初，他们的借款利率为 1.9%。 "房东作证说，他们一直使用浮动利率抵押贷款，在设立抵押贷款时，利率一直很稳定。”董事会写道："当时，没有确切迹象表明利率会像现在这样大幅上升。” RTB 称，到 2023 年 7 月，房东的抵押贷款利率跃升至 6.65%。截至 2024 年 5 月，房东的贷款利率仍为 6.65%。 据报道，在 2023 年固定他们的抵押贷款不是一个选项，RTB 称房东们注意到他们 "抵押贷款期限太早"，这样做会带来巨额罚款。 然而，RTB 裁决中的租户则认为，"可以预见利率会发生变化"，因为房东的抵押贷款利率是浮动的。他们说，"房东在进行这类融资时，应该留有缓冲余地，以应对利率的变动"。 "房东于 2023 年 4 月联系租户，询问他们是否同意超限额增加租金。租户 M.S. 说，房东要求租户每月增加 500.00 元。租户们不同意。一些租户争辩说，这是房东的投资，所以当房东'将得到一百万元的房子'时，这怎么能被称为损失呢？” 按照标准，BC省的房东每年只能在省政府设定的一定上限内提高租金。2024 年的最高涨幅定为 3.5%。 该省在其网站上规定："租户必须支付增加的租金，除非增加的租金不合法。"房东只有在提前至少 3 个月通知租户的情况下才能提高租金。房租每 12 个月只能上调一次，且必须在住宅租赁处规定的年度房租上调限额之内"。 LandlordBC 首席执行官 David Hutniak 没有接受采访。虽然他无法具体评论这一决定，但他通过电子邮件告诉 媒体，"由于运营成本不断攀升，尤其是那些我们无法控制的成本，如税收、保险、水电费和其他费用，我们的行业正面临着巨大的财政挑战"。 “高利率使本来就糟糕的情况雪上加霜。此外，层层出台的持续监管，尤其是租金管制，正在迫使越来越多的房屋租赁提供商放弃该行业，”Hutniak 写道。 "因此，尽管我没有审查过这一具体决定，但我知道这家租赁住房提供商所经历的挑战并非唯一，而且所批准的涨价很可能存在不足。尽管如此，看到 RTB 的仲裁员认识到做出这样裁决的必要性，还是令人鼓舞的。” city news已联系住房部和租户资源与咨询中心，请其发表评论。

阿根廷一名21岁网红美女跟朋友相约见面后失踪，尸体在一个停车场内遭烧毁的汽车后座被发现。经过调查，确认凶手是一名暗恋死者已久的大学同学，他因求爱不遂，竟残杀心上人，在车上对其施暴后焚尸。 卡塔莉娜（Catalina Gutiérrez）在Instagram拥有10万粉丝。 Instagram 卡塔莉娜（Catalina Gutiérrez）在Instagram拥有10万粉丝。 Instagram 卡塔莉娜（Catalina Gutiérrez）在Instagram拥有10万粉丝。 Instagram 卡塔莉娜（Catalina Gutiérrez）在Instagram拥有10万粉丝。 Instagram 卡塔莉娜（Catalina Gutiérrez）在Instagram拥有10万粉丝。 Instagram 内斯托（Néstor Soto）的Instagram帐号已关闭，只留下大头照。 据《太阳报》报导，21岁女大学生卡塔莉娜（Catalina Gutiérrez）在Instagram拥有10万名粉丝，在TikTok上也有3.6万人追踪。她17日和朋友相约在购物中心见面，并在出发时给男友发了1条语音消息，表示自己已经在路上。之后就凭空消失。 卡塔莉娜的姊姊通过手机定位锁定她的位置，然而一行人在17日晚间赶抵定位所在的停车场时，只找到已经断气的卡塔莉娜陈尸在汽车后座。   凶手接受询问自爆杀人 警方接获失踪通报后，最初排除他杀的可能，但在对她的朋友们进行调查后，案件出现转折。卡塔莉娜一名同样就读于建筑系的男同学内斯托（Néstor Soto），在警方询问的过程中坦承犯案。他说自己疯狂迷恋卡塔莉娜，更称她是「生命中的挚爱」。 警方判断，内斯托假意要求卡塔莉娜在去购物中心的路上，顺道载他一程，然后乘机在车内将卡塔莉娜打到失去意识，再将车开车到停车场并纵火焚烧。 卡塔莉娜的父亲马塞洛（Marcelo）震惊表示，内斯托曾经无数次被邀请到他们家作客。目前内斯托已被逮捕，根据验尸结果，卡塔莉娜死于颈部压迫窒息死亡，而她的身体则受到多处打击和烧伤。

7月15日，据dailyhive报道，不列颠哥伦比亚省最高法院法官下令住宅租赁处（RTB）重新审查一起房东驱逐房客案件，因为此案房东将通知贴错门。 房东 Gursharan Singh Sidhu 提前 24 小时通知租户，他将查看该出租单元。 然而，根据卑诗省最高法院上周在网上公布的一项判决，物业经理将通知贴在了邻居的门上，而不是租客史密斯的门上。 此外，还向一个错误的电子邮件地址发送了通知。 由于史密斯在门锁上安装了生物识别功能，房东无法进入该套房，于是房东发出了驱逐通知。 第一份驱逐通知上史密斯的地址有误，但第二份驱逐通知却正确无误。至于原因，房东列出的是 "租户在收到超过 24 小时的通知后拒绝让他进入房产"。 RTB 最初支持房东，但史密斯向最高法院提出上诉，并提供证据证明最初的入室通知贴错了门。 最高法院法官支持史密斯的观点，指出即使她更换了门锁，房东也需要向她发出通知，并在发出驱逐通知之前给她一个补救的机会。 法官写道：“听证会上有一些证据表明史密斯女士是否更换了锁，使房东无法再进入，或者只是增加了一个额外的生物识别功能，允许她的儿子用钥匙进入，但不影响原始钥匙锁的功能。” "与换锁有关的证据都与仲裁员面前的问题无关。房东从未向史密斯女士发出书面通知，告知她已经更换了锁，以此作为有效的终止租约通知的依据。” 更重要的是，房东一直在给史密斯发短信安排看房。她已经安排了几次看房，但她告诉房东，因为她要照顾生病的母亲，所以不方便看房，这才导致了驱逐通知的下达。 但短信并不是不列颠哥伦比亚省租赁法认可的一种沟通方式，通过短信拒绝并不能被解释为拒绝进入作为驱逐的依据。 仲裁员认为，史密斯女士通过短信拒绝房东进入，这种拒绝是有效的，可以作为终止租约通知的依据。 最高法院法官写道："这样的结论与法律的明文规定相悖，因此显然是不合理的。” 最后，最高法院驳回RTB的裁决，并命令房东支付租户的申请费用。

调查新闻基金会和CTV新闻获得了一份从未发布的报告，显示加拿大律师们在帮助犯罪分子洗钱方面发挥了关键作用。 图源：Zak Vescera / Investigative Journalism Foundation and CTV News 根据卑诗省法律协会的说法，多年来，温哥华律师Ronald Pelletier帮助诈骗者隐藏黑钱。 法律协会法庭裁定，2014年至2018年期间，这位温哥华律师通过他的信托账户转移了客户超过3100万元，并且他知道这些客户正在被美国当局调查涉嫌操纵股票。 他在18个月内购买了20部“临时”手机，担心警方可能在监听。他在电子邮件地址中使用化名。如法庭裁决所述，他通过转移这些黑钱赚取了近90万元的“法律费用”。 2023年11月，Pelletier成为卑诗省首位因洗钱而被取消律师资格的人。法律协会法庭形容他的行为为“完全放弃了律师应遵守的伦理标准”。 但是，加拿大金融犯罪监管机构的一份报告显示，Pelletier并不是唯一参与洗钱的律师。 加拿大金融交易和报告分析中心（Fintrac）2022年的报告发现，法律专业人员和律师事务所“涉及广泛的可疑活动”，包括与有组织犯罪团伙、毒贩和诈骗交易。 图源：CTV News 在对2017年至2020年期间近220亿元交易的分析中，Fintrac发现加拿大的律师们促成了涉及有组织犯罪团伙的交易，这些团伙与外国银行和“通过购买高价商品如房地产、汽车和奢侈品进行洗钱”的个人有联系。 在2017年至2021年间的229个案例中，Fintrac将这些信息发送给了警方和国家安全机构，意味着该机构怀疑存在洗钱或恐怖融资行为。 报告称，在92次披露中，Fintrac发现法律职业与其所描述的“职业洗钱计划”之间存在联系。报告称，这些网络代表大型跨国有组织犯罪团伙，如毒品贩子和摩托车帮派，进行“大规模洗钱”。 报告表明，犯罪分子依赖加拿大的律师们，通过房地产、设立空壳公司和信托账户洗钱，这些活动受到律师-客户特权的保护。 这些活动中许多都是执业律师经常操作的合法金融活动。但报告称，它们也可以用来转移黑钱和掩盖财产所有权。现有数据显示，律师因涉及洗钱而被刑事起诉或取消资格的情况很少见。 2024年Fintrac的一份报告声称，一些“关键促成者”甚至与“公开宣传”洗钱服务的律师事务所有联系。 该文件称，“法律专业人员在金融交易中的作用举足轻重，他们可以对更复杂或更精密的洗钱计划有超乎寻常的洞察力”。 Fintrac的报告基于对2017年初至2020年底来自第三方报告实体（包括银行和信用社）的超过14万份报告的分析。 报告中的交易并不一定构成犯罪证据，Fintrac的报告也没有说明涉及这些交易的律师是否被认为行为不当。 但是，曼尼托巴大学法学教授Michelle Gallant表示，Fintrac根据这些报告进行披露的事实非常重要。这意味着他们已经审查了某些内容，并且有足够的理由相信可能存在一些不当行为或金融活动的迹象。 律师们违法？ 这份报告是Fintrac关于律师在洗钱中所扮演角色的最详细分析。 根据报告，律师可以在律师-客户特权的掩护下创建公司、电汇资金、转让房地产和将钱存入信托账户。 报告没有列出那些律师的名字，但包括匿名和无日期的案例研究。 其中一个案例中，Fintrac声称一位蒙特利尔商人将300万加元交给一位魁北克律师，最终通过美国、巴拿马和瑞士的中介流向一名著名的哥伦比亚毒贩。 调查新闻基金会就此案例联系了蒙特利尔警方，但警方表示信息过于模糊，无法与任何案件联系起来。魁北克皇家骑警也表示同样的意见。 Fintrac研究的交易中超过80%涉及金额少于1万元。但该机构发现，发送给律师的电子资金转账占所有研究交易总额近220亿元的44%。 许多可疑转账涉及加拿大以外的司法管辖区。 报告称：“法律专业人员利用国际电子资金转账为客户转移资金，特别是进出高风险司法管辖区，这是一个常见的洗钱和恐怖主义融资类型。” 报告还称，Fintrac发现律师和会计师被用于“帮助犯罪分子隐匿财富和非法资产”。 2024年的一份文件作为关于洗钱和法律职业的“背景介绍”显示，Fintrac发现律师们在创建企业结构以隐匿黑钱和掩盖资产所有者身份方面发挥了“核心作用”。 Fintrac还声称其战略情报、研究和分析部门“观察到与法律专业人员相关的加拿大空壳公司可能参与了逃避与俄罗斯入侵乌克兰有关的制裁”。 Fintrac报告中被引述的卡迪夫大学教授Michael Levi称，涉及可疑交易的律师并不总是行为不当。但文件中引用的例子突显了律师的“相当可疑”的行为。“我认为这是可疑的，至多是鲁莽的，”Levi说。 谁来监督？ 与房地产经纪人或银行不同，律师不受加拿大反洗钱法律的约束。 这意味着Fintrac对律师的研究能力也有限，因为它必须依赖第三方金融机构的报告。 卑诗法律协会和加拿大律师协会联合会都拒绝就此接受采访。但在准备好的声明中，他们表示其组织对洗钱问题非常重视。 公开数据显示，涉及洗钱的律师受到严厉处罚的情况很少见。 调查新闻基金会发现，自2019年以来在安大略省、阿尔伯塔省、卑诗省、萨斯喀彻温省、曼尼托巴省和魁北克省律师协会听证会中，只有四起案件中律师因参与此类计划而被取消执业资格。

涉嫌6年前在温哥华枪杀一名黑帮份子，其间导致一名15岁华裔少年中流弹死亡的被告，今日首度提堂，预计审讯将持续至今年11月底。 案件今日在温哥华的BC最高法院开审，案中28岁被告Kane Carter，身穿深色西装出庭，神情平静，但腿脚行动不便，需要扶手架协助。 他被控两项二级谋杀罪名及一项严重伤人罪，他今日在庭上不认罪。被告案发后一直潜逃，直至四年后，2022年于安省落网。 旁听席几乎坐满，但未见遇害少年家属到庭。主审法官Catherine Wedge宣布，由9男5女组成的14人陪审团，今日起将开始旁听审讯，法官花了一些时间为陪审团解释主要的责任及法律原则。 控方向陪审团概述案件经过，并透露审讯将有超过40名证人作供，包括遇害少年父母、事发现场多名证人，法医专家及军火专家，温哥华市警及安省警方，届时也会展示多项证物、照片及片段。控方重申，陪审团要在此案中确定被告是否是向遇害少年及目标黑帮份子开枪的人。 案发2018年1月13日晚上9时，被告于百老汇街夹Ontario 街一间餐馆门外，开枪射杀一名23岁目标黑帮份子Kevin Whiteside，双方爆发街头枪战，连开多枪。 其间，15岁少年黄曜辉（Alfred Wong）刚与父母及兄长晚膳后，乘坐由母亲驾驶的汽车途经上址，不幸被流弹击中。 父母手持15岁少年黄曜辉（Alfred Wong）遗照。（资料图片） 黄曜辉与被枪击目标黑帮份子最终不治，同案另一名30岁途经司机亦被流弹擦伤，并无大碍。 控方今日向陪审团透露，少年黄曜辉当时胸部中流弹，伤及胃部，最终不治，而Kevin Whiteside则头部及右小腿中枪，因头部伤重而死。审讯明日继续，预料遇害少年母亲将会出庭。 被告案发后一直潜逃，温哥华警方经多年追查，并获得全国警方协助，最终于2022年3月9日，于安省拘捕被告。 遇害少年生前于高贵林就读，学业成绩优秀，并完成大部分救生员训练课程，希望可以当救生员协助社区，志愿成为电子工程师。黄曜辉的父母案发后亦发表声明，希望籍着儿子之死，可以唤起民众关注，一同对抗帮派暴力事件。