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多伦多股市今早开盘跌破一万五千点，创7个半月以来的低点。 股市急跌主要是因为北美最新就业数据报告，令市场更加确信加美两国央行的加息行动。债券收益率上涨的同时，油价滑落，也让投资者决定避开高风险的资产。 加美两国的6月最新就业数据均好过预期。加拿大新增就业45,300，远超过预期的10,000。美国非农就业人数猛增222,000，也超过经济师预期的179,000。 加拿大10年债券收益率已达到自2015年6月以来的最高位，1.884%。 受消息影响，多伦多证券交易所S&P/TSX综合指数一度下跌至14,915.78点。 TSX指数近半年走势： 所有10个类股中，有9个类股下跌。能源股跌2.5%，银行股跌0.6%，材料、矿业和自然资源股跌1.9%。这三大类股约占TSX指数的三分之二比重。 油价 另外，周五早盘，美国原油价格下跌3.6%至每桶43.89美元。数据显示美国上周原油产量上升，而欧佩克组织的原油出口创下2017年以来最高，令市场更次怀疑产油国抑制供应过量的努力。 油价今年以来走势： 同时，黄金价格稍有回落。金价在6月初创下近7个月的最高位后，已经下跌了6%，主要是市场都看好美国会再次加息。通常在美元升值和加息时，黄金价格就会下跌。 加元 加元兑人民币汇率周五急升至1加元兑￥5.2853人民币，超过今年1月的高位￥5.25人民币，也是2014年底以来的最高位。 加元兑人民币今年以来走势： 加元兑人民币近一个月走势： 加元兑美元汇率周五升至1美元兑0.777加元，也创下2016年9月（0.77加元）的最高位。

  　　最近你应该已经听说加拿大央行可能会在7月12日提高趋势增长利率。越来越多的经济学家认为下周会加息，但一些分析师仍然认为，这可能会在九月或十月才发生。但无论是下周还是未来几个月，压倒一切的共识是，央行将在年底前加息。 　　对于有房屋贷款或可能会有房屋贷款的加拿大人来说，这意味着什么呢? 　　以下是几种不同的情况： 　　如果你有一个浮动利率房贷 　　约30%的加拿大人拥有所谓的浮动利率的抵押贷款，随着央行基准利率的水平上升或下降。如果央行提高利率，浮动利率贷款的房主将看到他们的每月按揭贷款上涨。 　　你要多付多少钱?经济学家预计，博彩公司会以0.25个百分点的速度缓慢上涨。我们来看一个房主的例子，房屋价格为75万加元，首付10%，基准利率为1.75%，还款期25年，贷款利率为5年浮动利率。根据费率比较网站RateHub的按揭付款计算器，这个房主的每月按揭贷款总额将为2864加元。如果基准利率增加了0.25%，每月付款将达到2947加元，或每月多出83加元。现在来看看现在到明年年底之间可能会发生什么。 RBC预计到2018年底，央行的基准利率将上升1个百分点(从0.5%到1.5%)。在这种情况下，我们的例子中的每月支付将上升到3205加元，或每月增加341加元。 　　要不要锁定一个固定利率贷款?浮动利率房贷可以在贷款期间转为固定利率。如果加息让你感觉不安的话，那这可能是个不错的选择。但锁定一个固定利率也是有代价的。多伦多独立抵押贷款经纪人David Larock最近在一篇文章中写道：“转换利率一般都拿不到银行为吸引新客户的低利率 。无论目前的贷款还有多久到期，一些贷款机构也要求借款人锁定五年。如果你算一算，会发现你最好坚持你的浮动利率。Larock说：”当加息快要到来是时，人们都很恐慌并且急于锁定一个固定利率，但这些应激反应一般不会在长时间内起到作用。”虽然目前不知道基准利率如何变化，但Larock相信在短期内不会升高太多。多伦多经纪公司Realosophy总裁John Pasalis也同意：“没有人认为利率会飞涨。” 　　那要不要打破浮动利率贷款然后与另一家贷款机构签订更好的固定利率贷款呢?与固定利率抵押贷款不同的是，可变利率抵押贷款通常对打破贷款的惩罚相对较低：只有三个月的利益。担心浮动利率太高的人可以转到其他机构寻求固定利率贷款。 但是Larock指出，重新贷款涉及到很多文书和法律费用，而且得到的利率大多数情况下跟二次抵押贷款的利率差不多，不一定很低。综合起来也未必理想。 　　如果你有固定利率房贷 　　超过65%的加拿大人拥有固定利率的抵押贷款，顾名思义，贷款利率是固定的。以下是这些房主需要了解的内容： 　　央行基准利率上调也会影响固定利率房贷。固定利率房贷的利率会跟随债券收益率而变化。投资人对央行的利率的关注会影响到债券的收益，而债券影响房贷固定利率。因此，加息也间接地对固定利率房贷产生了影响。 “仅仅是提及加息的可能，债券收益率已经有了变化，导致上个月受欢迎的5年固定利率房贷利率增加。”RateHub.ca合伙人和CanWise Financial总裁James Laird在一份声明中说：“这意味着虽然目前不会有变化，但大多数具有固定利率房贷的加拿大人在续合同的时候可能需要支付更高的利率。 　　如果你打算续约一个新的五年固定利率抵押贷款，现在时机非常好。因为尽管利率在缓缓上升，但目前还处于很低的地位。 　　如果你现在正在申请新贷款，请记住以下几点： 　　首先看能不能获得预先批准的五年抵押贷款。Laird说：“目前正打算贷款的人如果获得预先批准，将保证在未来120天内都可以锁定这个利率。 　　购房者的压力测试可能会保持不变。申请各种浮动和固定利率抵押贷款的购房者都会被要求通过央行4.64%的压力测试(即利率到达这个数目时还能支付的起)，这远远高于大多数加拿大人支付的贷款利率。 央行的贴现率通常也是加拿大六大银行经常广告的5年期固定抵押贷款利率。但是，Larock说，那些广告出的利率与银行实际为客户提供贷款利率没有太大联系。他补充说，银行一般使用广告出的利率来计算对违约抵押的借款人的处罚，即使银行正在提升贷款利率，也不太可能改变其广告出的利率。因此，购房者的压力测试利率应该保持不变。

　　据加通社报道，加拿大就业市场六月发展势头强劲，超预期增加了45,300个职位。 　　大部分六月新增职位是兼职职位，尽管全职职位也有增加。 　　六月国家失业率也从五月的6.5%降到6.5%。 　　根据汤森路透消息，经济学家之前预测六月将新增10,000个职位，失业率将保持在6.6%。 　　远观全国，生产业和服务业的职位新增最多。包括农业在内的生产业新增了16,000个职位，服务业新增了29,200个。 　　平均时薪在六月也增长了1.3%，与五月增长率相同。

加拿大皇家银行（RBC）周四宣布上调固定按揭利率。 这是在债券收益率上涨和市场普遍预期央行会在下周加息的背景下，第一个宣布上调按揭利率的银行。 RBC的二年期、三年期和五年期固定利率分别上调20个基点，相当于0.2%。 按照25年的按揭摊还期，新的利率分别是2.54%、2.64%和2.84%。 皇银发言人在一封电邮中说：“利率上调反应了近期竞争对手的动向，现今市场融资的成本，以及其它成本和对市场的考虑。” 此前，加拿大的超低利率和房屋市场供应短缺，导致大城市房价飙涨，特别是多伦多和温哥华两地。但是政府与监管机构推出一系列降温措施，包括收紧按揭贷款标准，对贷款人实施收入压力测试，推出外国买家税。最新数据显示，多伦多的房市已经开始冷却，过去两个月，销量大幅下跌，房价涨幅明显放缓。 按揭行业的专家表示，从大银行到小的次贷公司，最近几天都已经相继提高了按揭利率，只是公开的利率还没有上调。 True North Mortgage公司的创始人兼首席总裁Dan Eisner说，“所有贷款商都在上调利率”。他认为，有“非常大的机会”，银行的利率在几周之后会再次上调。 下周三，加拿大央行将公布新的议息决议，投资者纷纷预测央行会将基准利率上调0.25%，这也将是过去七年来的首次加息。 加息必然影响到浮动按揭利率。加息的预期已经导致债券收益率大涨，而银行的固定按揭利率是由债券收益率决定的。 加拿大政府五年期债券的收益率在一个月前是0.9%，7月份已经升至1.4%以上。 不仅在加拿大，目前全球的央行都开始紧缩货币政策。美国联邦储备局自去年12月以来，已经三次上调基准利率，金融市场的预测显示，今年年底前，美联储有55%的机率再有一次加息。 加拿大下周加息的机率已经升至89%，而一个月前，加息的可能性还很微弱。 目前情况下，政府不断采取措施冷却房市，加上央行加息，预期房屋按揭贷款的成本会越来越高。 皇家银行在其声明中说：“我们承认今天的按揭市场是一个低息的环境，让客户有机会买房。买房是许多加拿大人一生最大最重要的投资，所以客户必须确保他们在摊还期内有能力负担按揭。”

据路透社报道，加拿大联邦监管机构计划禁止一些高风险的住宅按揭，包括捆绑按揭。 捆绑按揭（bundle mortgage），或合作贷款安排（co-lending），是指银行等受监管的金融机构，与不受监管的按揭公司合作提供按揭贷款，目的是为了规避政府有关限制住宅按揭贷款的规定。 路透社早在半年前就披露，多间银行与不受监管的按揭公司合作，为客户提供捆绑按揭。当政府收紧按揭贷款的标准，抑制房市过热的同时，这种高风险的按揭安排迅速增加。 报道称，捆绑按揭的贷款方最高可提供房屋市值90%的按揭贷款。 但是联邦条例规定，加拿大受监管的金融机构，最多只能向信用纪录差或无信用纪录的借款业主提供65%的按揭贷款。 对于信用纪录良好的借款业主，如果不买按揭保险，银行也只能提供最多80%的按揭。根据政府去年10月推出的新规定，对于有按揭保险的借款业主，银行要对其做收入压力测试。 金融机构监管办公室（OSFI）周四表示，已提议明确禁止这种合作按揭安排，或捆绑按揭。OSFI已经向公众和相关机构展开广泛咨询，咨询截止于8月17日。OSFI将于今年底制定条例和确定实施的日期。 报道称，Home Capital Group与Equitable Group是两间与银行合作参与捆绑按揭的公司。这两间公司没有回复路透社的采访要求。 OSFI同时还提议，所有不买保险的按揭业主都要进行压力测试，以及房屋可供贷款的最高比例根据当地市场的状况作出调整。