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贷款很纠结？专家建议选两年固定利率！因为...

鉴于金融市场相信，加拿大央行的降息周期将在2025年触底，利率比较网站Ratehub.ca的格雷厄姆(Penelope Graham)建议那些正在寻求房屋按揭贷款的买家或即将续贷的业主，选用两年期固定利率的房贷产品是现时的最佳选择。格雷厄姆日前在《环球邮报》撰文，给那些正在寻求房屋按揭贷款的买家和即将续贷的业主指点迷津。她指出，现时的按揭浮动利率高企，将降低多少以及降低的速度仍有很多不确定性。房屋按揭贷款锁定在固定利率，可能导致业主在利率开始降低后，依然困在高利率的房贷中。格雷厄姆又指出，在过往一年内的常用战略是选择期限较短的固定利率房贷，这使借款人能更快地改变他们的按揭贷款。其中，3年期的固定利率房贷特别受欢迎，成为传统的5年期固定利率房贷的替代选项。然而，选择3年期固定利率房贷的最佳时机是在一年前，今时今日，期限更短的两年期固定利率房贷，对借款人来说是完美的选项，使他们能充分利用即将到来的利率削减。她说，这是因为市场现在相信，加拿大央行的降息周期将在2025年触底，预期央行将在今年削减利率一个百分点，在明年再削减一个百分点。这意味着央行的借贷利率将在2025年降低至3%，而导致5年期浮动房贷利率将在3.95%的范围内。假设固定房贷利率也跟进，5年期的浮动房贷利率可低至2.89%。但现时有很多借款人无法等到2025年，他们在现时买房或续贷，对于这些人而言，两年期固定利率的房贷将允许他们在适当的时机再次进入房屋按揭贷款市场，届时，他们能选择锁定利率低得多的5年期固定利率，或选择浮动利率。格雷厄姆还指出，有一种方法将帮助人们确定，是否应选择两年期固定利率的房贷，那就是比较传统的5年期固定利率房贷的还款额，以及两年期固定利率房贷的还款额加上在2025年续贷后的5年期固定利率房贷的前3年还款额。例如，假设借款人以696,179元购买了一栋房屋，选择了利率为5.54%的两年期固定利率房贷，摊还期25年。那么，在2025年的两年期限结束时，借款人总共缴付了94,994元，包括本金和利息，贷款馀额是620,437元。借款人其后选择了利率为2.89%的5年期固定利率来续贷，其在前3年总共缴付了110,679元，贷款馀额是560,767元。如果借款人锁定5年期的固定利率房贷，利率为现时最低的4.64%，其将总共缴付217,548元，包括本金和利息，贷款馀额为568,457元。比较下来，在现时选择两年期固定利率的房贷，可给借款人节省11,875元，并导致贷款馀额降低7,690元。多伦多华裔贷款经纪李家平说，多间银行现正向即将续贷的业主推广3年期固定利率的房贷，以道明银行(TD)为例，3年期固定利率是5.4%，加拿大皇家银行(RBC)则是5.19%。至于客户首选的也是3年期固定利率。他说：“从银行的角度出发，促销的产品是3年期固定利率，目的是从客户那里赚取最多的利润。从客户的角度出发，即使降息是一种趋势，仍面临风险，所以大多会选择3年期固定利率。客户的这一心理早被银行吃透了。” 李家平还指出，道明银行的两年期固定利率为6.22%，丰业银行则为6.14%，利率比较网站Ratehub.ca提供的5.54%属于最佳利率，对申请人有多项条件限制，包括必须是业主的自住房、业主必须购买按揭贷款保险以及房价在100万元以下等，故很少有人能拿到这一优惠利率。根据加拿大皇家银行(RBC)在官网公布的房贷利率，两年期的固定利率是6.19%，5年期则为5.14%。

2年前
哇哈哈人事地震！宗馥莉宣布辞职

1987年，已经42岁的宗庆后承包了杭州上城区校办企业的经销部，靠着14万元借款，带着2名退休教师进行了创业，最终创立了“娃哈哈”这一知名品牌。 2024年2月25日，娃哈哈创始人宗庆后病逝，享年79岁，宗馥莉作为宗庆后的独女，被外界默认为娃哈哈的接班人。但接班失败。 2024年7月15日，宗庆后去世仅仅5个月之后，42岁的宗馥莉宣布辞去娃哈哈集团副董事长及总经理职务，以后不再参与娃哈哈的经营管理。宗馥莉不是直接空降娃哈哈接班的傻白甜富二代，宗庆后已经扎扎实实把宗馥莉当成接班人培养了足足20年，而宗馥莉也是在富二代中那少数愿意吃苦锻炼的人了，非常听宗庆后的话，就这还是接班失败了。看一看宗馥莉的履历，你就知道宗庆后对这位独女的期望值有多高。 1982年，宗馥莉出生于浙江杭州，在杭州本地完成了基础教育，然后在美国佩珀代因大学获国际商务学士学位。 2004年，22岁的宗馥莉回国，按父亲指示进入娃哈哈集团从生产车间的一线工作做起，逐步熟悉企业的各个环节。 2005年，宗馥莉担任娃哈哈萧山二号基地管委副主任。 4个月后，宗馥莉担任娃哈哈童装与卡倩娜日化用品有限公司总经理。 2007年，宗庆后把主做食品饮料生产加工的杭州宏胜饮料公司单独剥离出来，交给宗馥莉单独经营，全方位的锻炼宗馥莉独掌一面的能力。随后宗庆后还把娃哈哈进出口公司总经理的职位交给了宗馥莉，而且娃哈哈的多个高层位置宗馥莉均有进行涉足尝试。从这一天算起，实际上宗馥莉已经在娃哈哈锻炼了足足17年，而且是在高层的位置上进行的锻炼。 17年的时间里宗馥莉独自进行了多项投资决策和经营决策，该踩的坑也踩了，该积累的经验也积累了。要是从04年算起，宗馥莉已经在娃哈哈锻炼了足足20年。 2015年全球知名财富公司Wealth-X公布的一份榜单中，宗馥莉以30亿加元身家居亚洲十大年轻富豪第三名。 2017年福布斯发布的最杰出商界女性排行榜中，宗馥莉排13位。宗庆后曾在访谈节目中谈起宗馥莉，说娃哈哈有1/3的企业由宗馥莉管理，对宗馥莉在娃哈哈集团的表现可以打90分。而在2021年12月，娃哈哈集团还官宣宗馥莉出任集团副董事长兼总经理，负责掌管娃哈哈集团的一切事务，创始人宗庆后退居幕后，再扶女儿最后一把。可以说宗庆后能做的都做了，这种程度的培养和扶持已经达到了宗庆后能做到的极限，而在目前中国所有的富二代里，愿意配合并完成这种程度接班历练的也是寥寥无几。但最终宗庆后仅仅离世5个月，宗馥莉就自行辞去了娃哈哈集团副董事长兼总经理职位，退出了娃哈哈集团的管理工作。宗馥莉不是被人开启股东大会强行赶走的，而是自行辞职，而宗庆后对独女的期望人人皆知，这说明宗馥莉已经被人挤兑到心灵崩溃了，不崩溃到一定地步不可能放弃父亲的期望以及自己20年的努力。其原因在宗馥莉自己的辞职通告上写的很清楚，部分股东对其的管理工作提出质疑。这里要科普一个误区，很多人以为娃哈哈是宗庆后创立的，所以娃哈哈就是宗家的，宗庆后去世后娃哈哈归属于宗馥莉天经地义。但实际上不是的，当年为了迅速发展获取资金，娃哈哈在1996年引入了法国达能集团，以51%的股权换取达能的注资。后来为了抗衡达能的控制，娃哈哈进行了一系列的资本运作，最终和达能和解，以30亿元的代价换取达能退出。多年博弈最终形成的股权结构，是杭州国资占股46%，宗庆后占股29.4%，娃哈哈职工集体占股24.6%。所以娃哈哈不是宗家的，宗家的总股份才不到30%，其余是国资和职工集体的。因为宗庆后是创始人，所以在宗庆后活着的时候这个股权结构没有问题，国资不会轻易变更创始人，而职工占股其实都听宗庆后的，合起来也占了54%，具备控制权。但宗庆后去世后，那情况就不一样了。虽然宗馥莉已经在娃哈哈锻炼了20年，但并没有做出显著的成绩，威望远不足以强行压服公司元老，当宗庆后不在之后，股权问题就成了宗馥莉接班娃哈哈的最大障碍。如果宗馥莉能获得职工集体占股的支持，那也可以实现对娃哈哈的绝对控制，但问题的关键是职工集体占股算谁的，是职工集体投票，是高管集体投票，还是只听宗馥莉一个人的？ 54%的股份只超越了50%一点点，只要有一部分职工或者高管不听话，提出自己可以代表部分股权投反对票，那宗馥莉就不具备绝对控股权。正常来说如果管理手段高超，御下能力极强，这也不是不能解决的问题，甚至并不算困难，毕竟总经理的位置已经属于宗馥莉了，权柄已经在手，身上还有很大的股权以及法统大义，通过拉拢分化逐个击破，手下不可能有高管能抗衡宗馥莉，通过交换部分利益换取大部分高管的支持，对手段高超的管理者来说属于基本操作。但宗馥莉的玩法是强硬开除所有不听话的高管，甚至只是感觉不听话的高管，以树立自己的无上权威。俗话说一朝天子一朝臣，上台之后这么搞也不是不行，但这种手段在政治领域过于粗糙了，如果有绝对控股权那也没事，但娃哈哈并不是宗家的私产，如果选择乾纲独断，当其他人以股权比例问题说事的时候，宗馥莉就会很被动。就因为这个股权比例问题，宗庆后在世的时候从来不开除45岁以上员工，把这些公司元老养在公司或许会降低一定效益，但对于保持宗庆后对娃哈哈的控制来说至关重要。这些公司元老连宗庆后都不敢开除，但宗庆后离世后，宗馥莉咔咔咔一通削，把整个娃哈哈集团的中高层给进行了“频繁更换”。或许从提升公司效益来说可能确实有帮助，但娃哈哈的股权结构有问题啊，宗家并没有绝对控股权。你既然这样搞，那高管元老们为了自保，就不得不拿股权说事了。新闻说在宗馥莉宣布辞职的一个月前一直在和公司高层谈股权，这个股权问题肯定不是宗馥莉继承的股权该多少，而是指以宗馥莉手中的股权没有对娃哈哈的绝对控制权，职工集体占股的收益权归职工是没有疑问的，但投票权是按收益权的比例分属于高管和职工，还是归宗馥莉个人，那这个质疑就很大了。宗庆后在的时候，职工集体占股的投票权是宗庆后代理的，其他高管元老没有疑问，但宗馥莉上台后还想按以前的规矩来，自己继承宗庆后对职工集体占股的“代理权”，那高管元老就不乐意了。杭州上城区国资委还收到了举报信，说宗馥莉侵吞娃哈哈巨额国有资产。举报信我看了，里面的重点是举报人的身份，写的是前员工，对宗馥莉咬牙切齿，对宗庆后的称呼是老宗总，举报理由也明确写在了第一段，就是因为宗馥莉短时间内大规模替换娃哈哈的中高层。很明显举报人就是娃哈哈的某个前中高层，因为被宗馥莉赶走所以写举报信报复。我很不能理解宗馥莉的这种行为，因为宗馥莉是2021年12月份就全权掌管了娃哈哈，那个时候宗庆后还活着。如果宗馥莉真觉得这些元老高管必须被开除，那就应该在宗庆后还活着的时候开除，借老爷子的威望来压服反对声音。宗馥莉确实这么做了，但元老高管找宗庆后诉苦后，宗庆后制止了这种行为。足足2年的时间里，因为宗庆后的制止，宗馥莉没能按自己的意思开除娃哈哈的中高层，而娃哈哈的股权所带来的利害关系我相信宗庆后也一定给宗馥莉反复说过了。为何在宗庆后去世后，宗馥莉反而觉得自己能把这些高管元老给顺利开除呢？难道觉得老爷子迂腐，过于重视往日情义，做出的决定不够理性？作为二代，这么质疑创一代的决策，出问题的概率是很大的。结果真的出问题了，而在出问题后，面对高管元老的反扑，宗馥莉居然扛不住压力心灵崩溃，自己主动辞职了。即便双方已经闹到不可开交，事情也不是无法解决的，忍一下，让一步，学会利益交换和忍辱负重，先保证短期稳定，以后再慢慢解决问题。这个过程肯定要受点委屈，乾纲独断说一不二的目标也不可能实现了，但事实上就算宗庆后在世的时候也没能做到乾纲独断说一不二，看起来说什么整个集团都听，那是因为所有的命令都是宗庆后斟酌后才发出去的，任何有利益冲突的地方都会提前进行沟通交流并解决。听起来整个流程好像很复杂，但对于任何创一代来说这都是基本操作，甚至创一代遇到的很多问题都要比这个难解决的多。做生意，想不受委屈，想事事如自己心意，这怎么可能嘛。中国哪个老板能做到说一不二？面对大客户和工商消防甚至核心员工等等，你说一不二试试看？这次娃哈哈闹出巨变，很显然宗馥莉占主责，就算是高管元老不服宗馥莉导致的冲突，那也是宗馥莉主责。因为权责一体，拿了权力就要背负责任，权力越大责任越大，宗馥莉独自掌管娃哈哈的权力，那就要背负娃哈哈的一切责任，闹出所有乱子都是宗馥莉主责，不问缘由，这一点和地方主官需要对地方上一切事故负责是一样的。虽然宗馥莉已经在娃哈哈历练了20年，但在宗庆后的保护下，还是没有学会妥协和忍让，我估计她这20年没有遇到过打落牙齿和血吞的委屈。在宗庆后去世后，宗馥莉不顾历史遗留下的背景事实，对利益关系不做梳理和安抚的情况下大规模更换娃哈哈的中高层，激发高管的反抗和抵制，然后在这区区压力下，居然自行选择退缩和放弃，把娃哈哈的管理权直接扔了不要，过于的儿戏和不负责任。对普通人来说这种压力可能很大，但对于娃哈哈的掌门人来说，这真的应该只是“区区压力”，而且并不是无法调和解决。国资委那些空降到各大国企的领导，持有股权是零，仅凭着上级授予的职位就能把国企里面的那些老油条都给盘顺了。这些国企的空降领导不仅没有股权，没有在国企里的老班底，甚至连凭个人喜恶开除一个员工的权力都没有，难道这些东西都不给，国资委就无法安排人来接管名下国企了？就算宗馥莉真觉得娃哈哈集团内有些高管元老需要开除，那也不能如此急躁，俗话说治大国如烹小鲜，娃哈哈好歹是个大集团，宗馥莉也并没有完全顺利接班，短时间内如此大规模的更换中高层，属实不成熟。在父亲去世后先安抚众人稳住局面，在自己顺利接班渡过混乱期后再徐徐图之，最终实现自己的宏图伟业，这才是成熟的做法。受点委屈，学会妥协，这是所有创一代的必修课，但看起来宗馥莉缺了这一课，不愿委屈也不愿妥协。正式宣布辞去娃哈哈总经理职位的那一刻，宗馥莉就在事实上失去了在娃哈哈的权柄，也许她只是赌气哭闹，内心还是想管理娃哈哈的，但宗庆后已经不在了，这种赌气哭闹式的辞呈是不会有人来安抚的，基层员工在这种赌气辞呈中能看到的只有宗馥莉的不成熟，而中高层能看到的只有机会，果断出手拼抢娃哈哈管理权的机会。把宗馥莉哄回来继续管理娃哈哈这个选项，不在这些人的考虑范围之内，这种事只有老父亲宗庆后会做，但宗庆后已经不在了。所以宗馥莉回不到娃哈哈了，管理权一旦被她扔掉那就真的没了，在位时都拿不稳管理权，退位后就更不可能。只是可惜了宗庆后的期望和培养。

2年前
列治文华裔地产经纪被罚1万5！做这“好事”触三项违规

一位房地产经纪因在列治文房产销售中借钱给客户用于房产交易订金，涉及利益冲突而受到3项行政处罚，须支付罚款15,000元，据Richmond News报道，根据卑诗省金融服务管理局（BCFSA）7月10日发布的行政处罚通知，张先生（Peter Cheung，译音）因违反《房地产服务条例》（Real Estate Services Rules）而被勒令支付3项行政处罚的罚款。通知称，张先生透过从其个人银行帐户办理的银行汇票，向客户提供贷款，未能避免利益冲突、向客户披露冲突并建议其寻求独立建议。张的三项违规行为均为首次，每次违规的罚款为5,000元。图：Getty Images

2年前
加拿大央行下周降息成定局！经济学家:降太晚

加拿大6月份消费者物价涨幅低于预期，坚定了加拿大央行下周将再次降息的预期，从而为房主和负债企业提供了更多的宽慰。今天（7月16日）的数据显示，6月份的年通胀率比预期略低于预期，至2.7%，加拿大央行密切跟踪的核心通胀指标也小幅下降。接受路透社调查的分析师预测通胀率将从5月份的2.9%降至2.8%。通胀数据是央行宣布利率前的最后一个关键数据点，今天的数据促使分析师和经济学家几乎完全肯定地认为，7 月 24 日央行将再次降息 25 个基点。加拿大帝国商业银行资本市场部（CIBC Capital Markets）高级经济学家凯瑟琳-贾奇（Katherine Judge）在一份报告中写道：“6月份的通胀数据为加拿大央行在下周的会议上降息提供了必要的依据。” Desjardins Group宏观战略主管罗伊斯-门德斯（Royce Mendes）说，最新数据“为毫不拖延地继续降息周期提供了强有力的理由”。 BMO银行资本市场（BMO Capital Markets）董事总经理本杰明-雷茨斯（Benjamin Reitzes）说：“今天的消费物价指数报告，加上疲软的第二季度商业前景调查、持续走高的失业率以及经济松弛的加剧，预计将为政策制定者提供足够的信心......在 7 月 24 日将政策利率放宽 25 个基点至 4.5%。” 金融市场对央行7月24日宣布降息的押注从数据公布前的82%提高到了近93%。消费者价格指数月环比下降了0.1%，而预测值为不变。加拿大统计局的数据显示，这是自12月以来月通胀率首次下降。数据显示，总体通胀率低于加拿大央行对2024年上半年末2.9%的通胀率预测。自今年年初以来，CPI 一直保持在 3% 以下，处于央行的目标区间内，即将通胀控制在区间中间水平。数据公布后，加元收跌，兑美元下跌0.07%至1.3691，或73.04美分。受降息预期提振，加拿大主要股指（.GSPTSE）高开0.26%，至22,810.07点。政府两年期债券收益率下降了 0.9 个基点，至 3.792%。加拿大央行首选的两个核心通胀指标--CPI 中值和 CPI 调整--的平均值从 5 月份的 2.80% 略微回落至 6 月份的 2.75%。总体通胀率的下降主要归因于汽油价格上涨放缓，6 月份汽油价格同比上涨 0.4%，低于 5 月份的 5.6%。加拿大统计局称，扣除汽油价格，CPI 同比上涨 2.8%。 6月份商店食品价格的上涨以及手机服务价格跌幅缩小，抵消了部分价格降温的影响。除食品和能源外，6 月份价格上涨 2.9%，与 5 月份持平。 6月份服务价格同比上涨 4.8%，而5月份为4.6%，商品通胀率从1%放缓至0.3%。上个月，加拿大央行成为七国集团（G7）中首家降低借贷成本的央行，将利率下调了25个基点，而此前约一年，借贷成本一直维持在20多年高位。此后，4 月份国内生产总值（GDP）数据乏善可陈，6 月份失业率不断攀升，这些迹象表明经济正处于紧张状态，需要进一步削减开支以防止经济衰退。企业破产数量不断上升，许多汽车贷款出现拖欠，人们还出现信用卡债务违约。刻不容缓：加拿大央行降息可能为时已晚加拿大央行昨天（7月15日）公布的商业和消费者调查显示，经济前景相当黯淡，一些经济学家质疑央行是否已经等了太久才启动降息措施。 4月和5月的调查显示，经济增长疲软，就业市场放缓，通胀威胁减弱。 Capital Economics副首席北美经济学家斯蒂芬-布朗（Stephen Brown）说：“所有这些都表明，央行开始降息的时间有点晚，这也增加了央行下周再次降息的可能性。” 这些调查勾勒出一幅经济疲软、消费者紧张的图景。企业报告称，过去12个月的销售增长低于平均水平，而且预计不会增长，可自由支配的支出尤其疲软。 BMO银行资本市场（BMO Capital Markets）高级经济学家罗伯特-卡夫奇克（Robert Kavcic）说：“随着抵押贷款续约，加拿大人将首先偿还抵押贷款，但很可能会削减那些可自由支配的项目--这里有更多的证据证明了这一点。” 更多的家庭预计他们的财务状况将在明年恶化，失业或无法偿还债务的可能性也在上升。加拿大帝国商业银行资本市场部（CIBC Capital Markets）经济学家凯瑟琳-贾奇（Katherine Judge）说：“总体而言，调查显示消费者仍然面临压力，需要进一步降息以支撑需求。” 劳动力市场闲置率有所增加。Kavcic 说，招聘意向降至历史最低点，报告的劳动力短缺也降至近15年来的最低点。企业正在缩减投资支出。加拿大央行的调查显示：“需求疲软、利率升高、商业环境的不确定性以及机器设备的高成本都被认为是阻碍投资的因素。” 总而言之，这是一幅悲观的景象。 “我们要提醒观众的是，这项调查在紧缩政策开始之前呼吁加息，但最终开始得太晚了。现在是否也是如此，只不过方向相反？似乎是这样...... ”Kavcic说。

2年前
租户因喂鸟被驱逐法官判业主胜诉关键在于一点

一名租户在住所范围喂饲省鸟多时，业主警告多次无效，最终下逐客令收回单位。租户向租务仲裁机构提诉要求判令驱逐通知无效，但遭驳回。卑诗省一住户因喂饲野生雀鸟持续一年多而被业主赶出其租住的单位。该租户向住宅租务审裁处（Residential Tenancy Branch，RTB）申诉，表示对业主发出的一个月内迁离通知提出反对。业主的代理人作供称，该租户持续地在其租用住所内喂饲野生雀鸟，违反了租约中一项主要条款，业主已曾多次警告租户停止有关行为。在本个案中呈交给审裁处的文件显示，租约上规定除非租户获得业主特别许可，否则不得饲养宠物，并且不得「鼓励或喂养住宅内或其附近的野生鸟类或动物」。 2022年5月27日，业主就喂饲问题向租户发出了最后一次书面警告，但过了一段时间后，这种违约行为再次发生，业主遂于2023年6月6日发出收回单位的通知。租户辩称很多邻居租户也有这样做，有些还放置了大量精美的喂鸟器，一名在地面楼层居住的租户甚至喂饲浣熊和其他野生动物。该租户还声称，他不知道租约中有禁止喂饲野生动物的重要条款，因为该条款列在「宠物」栏目下，他本身没有宠物，所以没有细加阅读。业主一方则指此说法无关重要，因为租户已曾因这个问题多次被警告，有足够时间进行纠正。审裁处认同业主的说法，并指出即使其他租户看来也有喂饲动物，而且这些行为会引发其他问题，仍须视乎他们的租约中是否包含相同的重要条款，才能判定这些租户是否有错。审裁处称：「单就这份租约而言，令人遗憾的是，租户违反了一项重要条款，并且无视业主要求停止的警告。」审裁处驳回租户的诉求，并颁令让业主从8月31日恢复拥有该单位。

2年前

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