地产

卑诗省所有房屋业主已经可以知道自己的房屋最新估值了，卑诗物业估价处（BC Assessment）于周六（30日）发布对全省房产价值的最新评估数据。 卑诗物业估价处更新周六其网站，显示截至2023年7月1日所有房产的评估价值。 // 而各地区的同比评估趋势信息，则要到2024年1月2日才会发布，但业主可以透过在网站上搜寻自己的地址来查看自己房产的评估情况。 卑诗物业估价处的评估数字，将用于计算2024年的地税，并不一定反映当前的房地产市场价格。 图：卑诗物业估价处截屏图  

2023年大温哥华地区最受房屋买家欢迎的区域，仍以本拿比和北岸等地区最受青睐，此外，行业人士称，北三角洲（North Delta）和温哥华鳟鱼湖（Trout Lake）周边等新兴地区也引起关注。 据Glacier Media报道，温哥华经纪公司Engel and Volkers房地产顾问菲利普斯(Cameron Phillips)表示，西温和本拿比代表了两个强劲的市场，分别受到两个相互对立的买家群体的支撑。 // 他说：「他们代表市场的两个不同方面，即西温无需倚赖抵押贷款的豪宅买家，以及本拿比的首次购房者。」 他表示，虽然自2022年以来，这两个市场的房屋销售量都下降了5%，但低于整个大温地区市场约13%的平均降幅。 菲利普斯说：「与去年相比，这些产品在我们都市区的销售最为强劲。」 此外，与2022年相比，北三角洲的实际销售量成长了0.6%，菲利普斯将其描述为「整个都会区唯一出现正成长的次市场之一」。 总体而言，大温地区的房屋挂牌天数增加了17%，相比之下，北三角洲下降了35%。 菲利普斯说：「当北三角洲上市的房屋出现时，它们就会以超过该地区任何其它子市场的速度被抢走，这是非常令人着迷的。」 「这是我们在新冠疫情（COVID-19）期间看到的移民的一部分，人们希望朝独立屋迈出的一步，并将北三角洲视为通往南素里和白石南部地区的桥梁，而他们可能会被高价排除在外。」 与大温地区其它市场相比，首次购屋者倾向于选择北三角洲和本拿比等地区，因为这些地区的房源更多或价格更低。另一方面，北岸仍然是不依赖抵押贷款的买家最理想的地区之一。 其中许多地区以能够在大自然与都市生活之间取得平衡而着称。 经纪公司The Brand Real Estate Group的创始人维尼奥拉(Chantal Vignola)表示：「过去3年，北温经受住了这场风暴。」 她指，「对于独立屋和附属市场来说，这始终是每个人都想要去的地方。」 维尼奥拉说，温东的鳟鱼湖周围地区是买家的另一个热点。这要归功于它靠近户外设施、方便前往温哥华人口稠密的地区，以及由于卑诗省新的以交通为导向的发展立法，该地区以具有发展潜力而带来「新兴」的感觉。 「鳟鱼湖是大温地区仅有的淡水湖之一。它就在这座城市的正中心，」维尼奥拉说，并补充，这个地区的感觉与北温相似，但价格却不高。 图：Getty Images  

根据大温地产局（REBGV）的数据，列治文11月份房价与去年同期相比保持相对稳定，单户住宅价格略有下降，柏文和联排屋价格则继续上涨。 大温地产局数据显示，在列治文，11月份单户住宅的中位数售价略低于200万元，而2022年11月的中位数为202.5万元。 // 11月份柏文中位数接近68万元，比去年同期上涨约3万元。 至于联排屋，11月的中位数为111万元，比2022年11月高出约7万元。 虽然价格涨多跌少，但与去年同期相比，列治文市场上出售的房屋数量出现下降。 去年截至11月底，列治文售出了877套单户住宅，而今年1月至11月的单户住宅销量为775套。 今年销售的柏文和联排屋也有所减少。 与2022年1月至11月相比，截至11月底，今年售出的柏文减少了约240套，联排屋减少了约115套。 然而，在大温哥华地区，相比去年的销售数量则增加了4.7%。此外，大温地区挂牌出售的房屋数量增加了近10%，REBGV称之为「平衡市场」。 地产局经济和数据分析总监利斯(Andrew Lis)表示：「过去几个月，我们一直在观察市场上挂牌房屋数量的增加，这为买家提供了比过去几年更多的选择。」 2023年11月列治文的中位数售价（2022年11月）： 单户住宅：1,980,000(2,025,000) 联排屋：1,110,000(1,030,000) 柏文：679,450元（650,000元） 2023年1月至11月（2022年1月至11月）售出单位数： 单户住宅：775套(877套) 联排屋：622套(738套) 柏文：1,644套(1,885套) 图：资料图片  

加拿大住房部长弗雷泽(Sean Fraser)表示，加拿大人有望在2024年看到联邦政府制定的一项解决住房危机的全面计划。 弗雷泽在接受加通社年终采访时说：“我们正在制定一项计划，将我们已经宣布的措施和我们将宣布的后续措施整合起来，让加拿大人看到完整的新方法。” 图源：twitter@Richard72347353 他的计划将以自由党最近宣布的住房政策为基础，其中包括取消租赁项目的商品及服务税（GST），为开发商提供更多低成本融资，就预先批准的住房蓝图目录展开咨询，加快项目的批准。   在住房加速基金计划下，住房部长已在全国各地与市政当局签署协议，提供联邦资金，换取对市政土地规划进行修改，促进住房建设。 展望未来，弗雷泽表示，即将出台的计划措施将缓解住宅建筑成本压力，并概述一项提高生产率的产业战略。 他补充说，它还将为那些最需要住房的人提供帮助。 自由党政府重新关注住房问题，是因为想要在负担问题上获得加拿大人的支持。 住房负担危机一直是联邦政治中的争论焦点，保守党借租金飞涨和房贷支付问题向自由党开火。 图源：51 自由党最近的新措施是受到住房利益相关者、专家的建议的启发，但主要问题尚未得到解决，那就是加国人口的快速增长。 越来越多的专家警告自由党政府，移民的速度正在加剧住房短缺。 加拿大统计局最近的报告称，加拿大第三季度人口增长超过43万，主要是临时居民激增。这是自1957年以来人口增长最快的一个季度。 本月早些时候，加拿大央行副行长格拉维尔（Toni Gravelle）就移民对经济和通货膨胀的影响发表了讲话。他警告说，人口的快速增长正在给充满挑战的房地产市场增加压力，包括土地规划限制和建筑工人短缺。 副行长在温莎-埃塞克斯地区商会上的演讲中表示：“人口需求的激增，加上现有的结构性供应问题，可以解释为什么加拿大的租金通胀继续攀升。这也在一定程度上解释了为什么房价没有像我们预期的那样下跌。” 加拿大总理杜鲁多(Justin Trudeau)在接受《环球新闻》(Global News)年终采访时承认，联邦政府需要应对临时移民人数的上升。 杜鲁多说：“过去两年临时入境人数激增，总数超过200万人，需要做出回应。” 虽然加拿大对每年获得永久居留权的人数有上限，但对国际学生和临时外国工人没有限制。今年10月，移民部长米勒(Marc Miller)宣布了遏制国际学生项目欺诈的新规定。他还警告说，如果各省不能做好这项工作，联邦政府准备打击招收国际学生的可疑高等教育机构。 最近，米勒将留学申请者的经济要求提高了一倍，这意味着除了学费和旅行费用以外，还要有2万元以上的资金。 弗雷泽说，国际学生项目和临时外国工人项目都带来了经济效益，但他承认，这需要与住房需求相平衡。 他还建议收紧企业聘用临时外国工人的规定。弗雷泽说，如果各省无法控制国际学生的涌入，如果有必要的话，政府“应该保留采取额外措施的权利。”

加拿大统计局发布的最新数据显示，加国11月份的新房价格指数，比10月比下降了0.2%。这些地区的建筑商表示，房价下降的原因是市场疲软。 11月，新屋价格指数降幅最大的是魁北克省的舍布鲁克（Sherbrooke），降幅1.2%，紧随其后的是纽芬兰和拉布拉多省的圣约翰斯和安省的汉密尔顿，两地都下降了1%。 加拿大统计局称，“在15个人口普查大都市区，11月新屋价格下降，这些地区的许多建筑商正在提供不同类型的激励措施（例如设计积分、返现），旨在鼓励销售”。 统计局表示，总体而言，在调查包括的27个城市中，有25个城市的房价出现下降或保持不变。 新屋价格录得上涨的两个地区，是魁北克省的三河市（Trois-Rivières），房价涨0.5%；以及安省的圣凯瑟琳-尼亚加拉地区（+0.3%）。 该报告称，当地建筑商表示，新屋价格上涨的原因，是建筑成本增加。 按年比较的话，全国新屋价格同比下降了0.9%，其中安省的渥太华下降幅度最大，高达4.7%；卑诗省的维多利亚以4.2%的降幅排第二。新屋价格同比增幅最大的，是魁北克省（3.2%）和亚伯塔省的卡尔加里（2.4%）。 统计局说：“自2023年4月以来，新屋价格一直在下降。部分原因是自2022年春季以来，加拿大的借贷成本迅速上升。” 自2023年4月以来，加拿大新屋价格一直在下降。11月，全国新屋价格同比下降了0.9%。（Nathan Denette/加通社） 建筑业投资增加 按统计局的报告，加拿大新屋价格下降，出现在建筑业投资增长之后。统计局的数据显示，今年10月，建筑投资增长了2.7%，达到194亿元。 “住宅领域的建筑投资增长3.9%，达到134亿元；非住宅领域的投资基本持平，仍为60亿元。”报告说。 数据显示，曼尼托巴省的投资增幅最大，达到16.2%；其次是萨斯喀彻温省，增长11.5%；亚伯塔省则增长了9.5%。建筑投资下降幅度最大的省份，是纽芬兰和拉布拉多省，下降了6.1%。 报告称，单户住宅的投资增长了3.1%，达到65亿元，其中曼尼托巴省的投资排第一，增长幅度高达23.3%。 全国多单元住宅的投资也增长了4.6%，达到69亿元。此类房屋投资下降的省份，只有纽省和魁省，分别下降了8.8%和1.5%。 非住宅建设投资保持平稳 统计局称，虽然住宅建筑业的投资增长，但非住宅领域的投资则维持不变。 根据该报告，工业投资增长1.0%，至12亿元；机构投资增长0.7%，至16亿元。但是，商业投资下降了0.7%，至32亿元，抵消前两个领域的增长。 统计局说，对医院设施的投资，带动了机构领域的增长；为打造电动汽车供应链，正在魁北克省贝坎库尔（Bécancour）建造的活性正极材料厂，被认为推动了工业领域的投资。 2024年预计房价下降 道明银行的一份报告预计，在未来几个月内，全国房价将下跌10%。然而，该报告指出，即使房价下降10%，它还是比病毒大流行前的水平高出15%。 然而，供应不足一直是推动全国房价上涨的最大问题之一。最近的一项民意调查发现，3/4的加拿大人认为，移民正在使住房状况变得更糟。 2022年，加拿大的人口增长超过100万人，其中非永久居民60万7,782人，移民43万7,180人。 按预计，加拿大在2024年将迎来48.5万名永久居民，到2025年，将迎来50万名永久居民。 然而，加拿大房贷与住房公司（CMHC）仍未决定，应该如何在全国建造更多房屋，来满足需求。CMHC在2022年6月发布的一份报告估计，到2030年，需要建造350万套新房，才能恢复住房负担能力。 12月5日，CMHC首席执行官罗米·鲍威尔斯（Romy Bowers）在参议院财务委员会作证时表示，目前还没有建造这么多房屋的计划。 “影响住房建设的因素有很多，包括利率走向、能否获得熟练劳工，还有真正影响住房交付的当地条件等。”鲍威尔斯说。 CMHC的报告称，房地产市场需要做出改变，以确保有足够的供应。 “住房行业必须进行彻底变革，包括政府政策和流程，以及采取‘全员参与’的方法，来增加住房供应，以满足需求。”该报告写道。

据Toronto Life报道，一位35岁的文案撰稿人大约3年前来到多伦多，花了34万买下一套船屋。现在当谈起这段时间生活在船上的经历，她形容说，“这是我至今做得最好的决定。” 图源：TorontoLife 谈起这个决定，Kate Fincham表示，“到目前为止，我的人生都和船有关。十几岁时，我参加了一个名叫Class Afloat的项目，整整一年的时间都在一艘高大的帆船上度过。我们从温哥华出发，环游世界，最后抵达魁北克市。这是一次很重要的经历，之后我觉得只要有机会，我就想要靠近水。从女王大学毕业后，我在游艇上当了三年的服务员，航行于加勒比海和美国东海岸附近。“ 到了2020年，Fincham在多伦多过上了更加稳定的生活。她和三个室友在Trinity Bellwoods附近租了一间房子。但房价太高了，她觉得自己可能一辈子都要在城市里租公寓。在那年初秋的时候，她偶然看到了一篇关于出售士嘉堡Bluffer’s Park公园内三艘船屋的文章。 “我很震惊——我不知道多伦多有船屋。我冲动地联系了其中一位房地产经纪人，并去了码头看了一眼。我立刻爱上了这艘船。它有高高的倾斜屋顶，一切都是开放式的，包括主要起居区域上方的阁楼床。它使用金属浮筒漂浮，这是船屋的常规设计，并且是固定不动的——没有动力引擎——这有助于减少维护。总的来说，它大约有625平方英尺。它比我之前住过的出租单元要小，但我以前住过船，所以对这个大小并不太担心，“ Fincham补充说。”但我觉得自己在冲动行事。我对船屋了解多少呢？我做不到这一点。因此一开始我选择离开。” 但离开前，Fincham让地产经纪告诉她，如果有其他人出价，就立刻联系她。 图源：TorontoLife 几周后，她听说有人对这艘船感兴趣，于是要求再次看船。“当我走在码头上时，一些邻居冒出来打招呼。他们非常友好，我立刻感觉到这里有一种深厚的社区感。有些居民已经在那里生活了20年。第二次上船时，我在水上感到非常温馨。在城市里，我从未有过这种感觉。尽管我没有任何船屋经验，但我的直觉告诉我要去尝试。” 最终Fincham以34万加元买下了这艘船。尽管无法为水上住宅获得传统的抵押贷款，但幸运的是，Fincham从家人那里获得了借款，帮忙提前一次性付清。 2020年11月，Fincham正式搬到船上生活。但很快她就面临一个挑战：冬天即将来临。“在最初的几个月里，我的管道和排水管都结冰了。我在管道上安装了加热追踪器，有助于跟踪它们的温度，但我太早拔掉了它们。我还发现我的排水管太长，末端时正好在水面上方。浪冲过来所结的冰会堵住它。直到第二年夏天我才能修好它。” 另外，船周围的水结冰也是个问题。对一些船只来说，这不是问题。比如说，漂浮的房屋通常建在混凝土基础上，周围的水结冰完全没问题。但是，对于一艘船屋来说，就面临着被冰冻的水压垮维持浮力的金属浮筒的风险。“我本来有水下风扇，可以在水下移动水流以防止结冰。但我没有经验，所以有时候会在错误的时候把它们关掉，或者把它们朝向错误的方向。不止一次，我不得不拿着斧头自己破冰。幸运的是，我有墙壁供暖和一个木燃烧炉，有助于保持船舱内温暖舒适。” 图源：TorontoLife Fincham表示，她从邻居那里学到了很多东西。码头上有很多世代相传的知识。其他居民会提醒她在不同时间水位和温度会有什么变化。即使在冬天，大家也会聚在码头上喝酒，定期有电影之夜和写作活动。这里有52户人家常驻，年龄在30到75岁之间。“这是一个非常紧密的群体。” 第一个冬天过后，故障排除的工作减少了很多。对于Fincham来说，这个地方更像房子而不是船，所以维护工作没有人们想象的那么多。“我大约每两年就要把浮筒拿出水面，在码头上可以做到这一点。它们会被检查是否生锈，打磨并重新涂上海洋级油漆。我也会留意外部木材是否有任何腐烂。管道基本上和公寓或房子里的一样。我们有一根管子连接到市政的自来水。我有一个普通的马桶，但它连接到一个化粪池，我每六个星期会通过码头的连接管道把它排空到市政的化粪系统中。这个事情我宁愿自己做也不愿意雇人来做。我很高兴知道我能处理这种生活涉及的一切事情。” 当夏天到来，就是Fincham觉得最开心的时候。“我在后甲板上系了一艘皮划艇，几乎每天都会划出去看日出。我可以轻松划船或步行到Bluffer's Park公园游泳或野餐，我经常在卧室外的甲板上吃饭。作为内容撰稿人，我的工作模式是混合的，当我在家中电脑前工作时，就能够看到湖的美好景色。在我需要去办公室的时候，到Union Station车站只有18分钟的火车车程。” 图源：TorontoLife “自从搬进来以后，我对船屋内部做了一些修缮工作，但没有什么大的变动。我喜欢做饭，幸运的是厨房已经非常实用，尽管空间不大。我看了一些YouTube教程，重新装饰了后挡板，更换了水槽，并为橱柜添加了新的手柄。” 在成本方面，Fincham支付了码头费用来保留停泊位置，另外还要付水电费和保险。只有特定的保险公司会承保船屋，而且保险费用肯定比在陆地上要贵。不过她不必支付地税，这是一个好处。总的来说，停泊费用大约是每个月875元。“我不会说这是一种特别便宜的生活方式，但这绝对是物有所值的。” 至今，Fincham已经搬进船屋三年了，现在她没有离开的打算。“我喜欢我的邻居，包括那些天鹅，我经常用我放在窗边的干玉米喂它们。我可以在外面待很长时间，而且我对季节变化的感觉比以往任何时候都更敏感。我开始在Instagram和TikTok上开设账户，让人们知道这种生活方式的存在，并回答人们经常问到的问题，当我告诉他们我住在一艘房屋船上时，我觉得自己找到了最好的生活方式。”

一名来自温哥华Port Moody的男子，在Kelowna拥有一套公寓。他说他和公寓楼里的其他人受到了卑诗省新的短期租赁立法的不公平对待。 图源：51网记者 从今年春天开始，新规定将短期租赁作出限制，必须是房主正在居住的同一个房产内的的第二个套房。 Sam Ciacco在Playa del Sol买下了一套公寓，在过去17年里，基本上都是用作短期租赁。 “这是商业区，而且就是针对短期租赁的商业区。因此，它带来了许多挑战，”Ciacco说道，“我们为公寓支付了溢价。由于用途规定和赚取收入的潜力，我们支付更高的房产税。我们支付更高的业主费用，因为保险更贵。我们支付更高的利率，因为银行不会将其视为住宅单位。因此，这是一笔商业级的抵押贷款。此外，运营短期租赁还需要支付更高的许可费。” Ciacco说，在一年中淡季，他把房子租给大学生，而在旅游旺季的夏季，他把房子出租给短期租户。 根据新规定，Ciacco的公寓可能会被归类为共管投资物业，并且需要出租至少90天。 虽然他理解立法背后的意图是创造更多的长期住房，但Ciacco说这些特殊类型的单位从来都不是长期住房。 他说：“这些（业主）不是那些挑战极限，在一栋住宅大楼里购买的投资者。”“这些从来都不是长期住房······都是短期的，甚至在我们的建筑建成之前，它就在一块商业用地上，被用作营地。” 根据新法例，受影响的社区：如人口超过1万人，空置率连续两年高于3%，可申请不受短期租金的主要居住要求。根据2022年加拿大抵押贷款和住房公司（Canadian Mortgage and Housing Corporation）的数据，Kelowna的空置率为1.2%。住房厅长Ravi Kahlon的部门似乎并没有在新规定上让步。 这位部长在给《环球新闻》的一份声明中写道：“当许多社区——比如Kelowna和Parksville的空置率很低时，我们相信新的立法提供了一种平衡的方法，将使成千上万的房屋重返长期住房市场，同时仍能满足我省的旅游需求。”“我们将继续与地方政府合作，确保他们得到所需的支持，为我们的社区提供所需的住房。” Ciacco表示，他和其他业主并没有考虑转型为其他经营模式，一次来规避短期租赁的新政策。比如分时所有权或分层产权酒店或汽车旅馆，因为这将改变物业的“本质”和“意图”。 然而，他也不想出售该物业，正在寻求省政府的理解。 他说：“我并不否认需要更多的住房。省政府采取的这种方式可能有点过于强硬，考虑得不够周全。很多像我一样合法合规做事的人都受到了牵连，尤其是那些完全合法经营的人。”

眼下住房危机不仅是各城市和省的巨大问题，而且就连联邦也在积极介入。拿出诸多政策，希望解决问题安抚民怨。但就在此时，有开发商因为违法操作，撞上枪口遭重罚。 安大略省一家法院裁定，多伦多地区的一家开发商承认非法出售房屋楼花，必须支付超过18万元的罚款和赔偿金。 当事者为Ideal (BC) Developments公司，他们在没有获得销售或建造新房的许可证的情况下，从购房者那里收取了500多万的定金，该公司被罚款34,000多元，并被责令支付15万元的赔偿金。 在列治文山出售新房时非法收取数十万元的押金，Ideal (BC)从未获得在安大略省建造或销售新房的许可证。因此，安大略法院对Ideal (BC)的非法销售行为处以15,625加元的罚款，并因未能提供搜查令要求的证据而处以18,750元的罚款。 法院还命令Ideal (BC)向住房建设监管局（HCRA）支付15万元作为赔偿。HCRA将把这笔资金平均分配给那些支付押金的人，以部分抵消他们向Ideal (BC)支付的损失。 HCRA对Ideal (BC)展开了调查，原因是他们在没有许可证的情况下签订了买卖协议。HCRA还拒绝更新Ideal Developments Inc.及所有相关公司的许可证，他们也不再获得建造或销售新房的许可证。 HCRA首席执行官兼注册官Wendy Moir在一份声明中说：“这一结果彰显了了我们的法规，即任何建造和销售新房的人都必须获得HCRA的有效许可证。这是法律。”“虽然这笔赔偿并不能补偿买家的付款损失，但我们希望这有助于减轻他们的经济损失。”

一名来自大温哥华地区Port Moody的男子，在Kelowna拥有一套公寓。他说他和公寓楼里的其他人受到了卑诗省新的短期租赁立法的不公平对待。 从今年春天开始，新规定将短期租赁作出限制，必须是房主正在居住的同一个房产内的的第二个套房。 Sam Ciacco在Playa del Sol买下了一套公寓，在过去17年里，基本上都是用作短期租赁。> “这是商业区，而且就是针对短期租赁的商业区。因此，它带来了许多挑战，”Ciacco说道，“我们为公寓支付了溢价。由于用途规定和赚取收入的潜力，我们支付更高的房产税。我们支付更高的业主费用，因为保险更贵。我们支付更高的利率，因为银行不会将其视为住宅单位。因此，这是一笔商业级的抵押贷款。此外，运营短期租赁还需要支付更高的许可费。” Ciacco说，在一年中淡季，他把房子租给大学生，而在旅游旺季的夏季，他把房子出租给短期租户。 根据新规定，Ciacco的公寓可能会被归类为共管投资物业，并且需要出租至少90天。 虽然他理解立法背后的意图是创造更多的长期住房，但Ciacco说这些特殊类型的单位从来都不是长期住房。 他说：“这些（业主）不是那些挑战极限，在一栋住宅大楼里购买的投资者。”“这些从来都不是长期住房······都是短期的，甚至在我们的建筑建成之前，它就在一块商业用地上，被用作营地。” 根据新法例，受影响的社区：如人口超过1万人，空置率连续两年高于3%，可申请不受短期租金的主要居住要求。根据2022年加拿大抵押贷款和住房公司（Canadian Mortgage and Housing Corporation）的数据，Kelowna的空置率为1.2%。住房厅长Ravi Kahlon的部门似乎并没有在新规定上让步。 这位部长在给《环球新闻》的一份声明中写道：“当许多社区——比如Kelowna和Parksville的空置率很低时，我们相信新的立法提供了一种平衡的方法，将使成千上万的房屋重返长期住房市场，同时仍能满足我省的旅游需求。”“我们将继续与地方政府合作，确保他们得到所需的支持，为我们的社区提供所需的住房。” Ciacco表示，他和其他业主并没有考虑转型为其他经营模式，一次来规避短期租赁的新政策。比如分时所有权或分层产权酒店或汽车旅馆，因为这将改变物业的“本质”和“意图”。 然而，他也不想出售该物业，正在寻求省政府的理解。 他说：“我并不否认需要更多的住房。省政府采取的这种方式可能有点过于强硬，考虑得不够周全。很多像我一样合法合规做事的人都受到了牵连，尤其是那些完全合法经营的人。”

  克里斯·华莱士和安迪·阿里正在寻找一套比他们目前在温哥华的公寓大一点的公寓，但他们看到的大部分公寓都太贵了。他们还表示，加拿大对外国买家的禁令并没有帮助提高住房价格。 （本·内尔姆斯/CBC） 温哥华的克里斯·华莱士(Kris Wallace)和安迪·阿里(Andy Ali)表示，他们在寻找更大的公寓以便为家人提供更多空间的过程中遇到了挫折。这座城市的房地产和租金成本如此之高，以至于他们 26 岁的女儿仍然和他们住在一起，他们都感到压力。 一年前，联邦政府在2022年通过《禁止非加拿大人购买住宅物业法案》后，制定了一项外国买家禁令。这项为期两年的禁令于1月1日生效，禁止非公民、非永久居民和外国控制公司购买加拿大房产作为投资。 但华莱士表示，禁令对她的家人没有多大作用。 “我们周围有很多非常豪华的建筑，但价格却高得离谱，”华莱士在参加完一套价值 110 万美元的公寓的开放日后说道。“外国买家税……我认为这不会产生任何影响。” 批评人士表示，外国买家禁令旨在让加拿大人负担得起住房，但有许多豁免，而且更多的是一种政治策略。他们表示，很明显，住房对于加拿大太多人来说仍然遥不可及，该国应该向世界其他地方寻找促进住房所有权的策略。   联邦预算的住房计划针对外国和首次购房者 住房负担能力是自由党 2022 年联邦预算的一个重点，他们承诺在两年内禁止一些外国买家，并提供数十亿美元帮助首次购房者进入市场。 尽管住房部长肖恩·弗雷泽(Sean Fraser)的办公室拒绝了采访请求，但他的发言人表示，政府已与全国各地的城市合作，帮助“在未来十年内建造超过25万套新房屋”。本月早些时候，政府宣布与温哥华达成协议——耗资 1.15 亿美元，在未来几年快速建设 40,000 套住房。 加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 在一封电子邮件中表示，尚无法获得加拿大住房统计计划 2023 年的数据来确定该禁令的全部效果。 CMHC 表示，渥太华正在“努力确保每个加拿大人……都有一个负担得起的地方可以称之为家”，并列举了免除新建出租单元商品及服务税、200 亿加元公寓融资和其他举措的举措。 上个月末在温哥华，副总理克里斯蒂亚·弗里兰表示，该禁令通过保护人们可以居住的住房“正在发挥作用”。11 月初，保守党领袖 Pierre Poilievre 表示，政府的政策非但没有帮助人们负担得起住房，反而“让问题变得更糟”。 住房部长本月早些时候承认了住房紧缩 ，但对普利耶夫的策略提出了质疑。弗雷泽说：“他似乎满足于利用加拿大人的焦虑，而不提出真正能帮助他们的计划。”    《禁止非加拿大人购买住宅房产法》旨在禁止非公民、非永久居民和外国控制公司购买加拿大房产作为投资，但批评者表示，该禁令没有太多豁免条款。没什么区别。 （本·内尔姆斯/CBC） 豁免淡化了禁令  根据《全球新闻》通过信息自由获得的通讯，CMHC 数据显示，2021 年只有 2% 的房地产购买者是非加拿大人。 禁令实施几个月后，又增加了更多豁免。其中包括学生、首次购房者和 50 万美元以下的房产。 温哥华 Team 3000 Realty Ltd 的蒂姆·萨比托夫 (Tim Sabitov) 表示：“外国买家禁令有太多豁免，实际上根本没有任何区别。” 不列颠哥伦比亚省房地产协会首席经济学家布伦登·奥格蒙森表示，该禁令的影响都是短暂的。“外国买家禁令比经济政策或住房政策更具政治性，”他说。 根据多伦多地区房地产委员会 (TRREB) 和多伦多房地产管理局 (TRREB) 的数据，今年多伦多市场有所疲软，但平均房价仍为 110 万美元，而 9 月份温哥华房屋的典型价格为 120 万美元。加拿大房地产协会（CREA）。 根据CREA 的数据，尽管 10 月份加拿大房屋销售量下降，但当月平均销售价格与 2022 年同期相比仍上涨了 1.8%  。根据大温哥华房地产委员会 (REBGV) 的数据，温哥华房价上涨了 5.8%，独立屋的基准价格上涨至 2,001,400 美元 。 加拿大房地产协会的数据显示，尽管十月份房屋销售数量下降，但房屋平均价格上涨。 （本·内尔姆斯/CBC） 一些成功 2016 年，BC 省引入了投机税和空置税。安大略省于 次年紧随其后。 这些税收适用于高需求地区，以阻止人们购买房产作为投资。 不列颠哥伦比亚大学尚德商学院副教授 Thomas Davidoff 和 UBC 博士生郑克凌研究了 BC 省和多伦多的外国买家税的影响，发现这导致房价最初下跌，但很快就趋于平稳离开。 温哥华市表示，CMHC 数据显示，投机税帮助冷却了市场，并将 2017 年至 2021 年间的空置房产转化为长期租金。   随着渥太华推出新的负担能力措施，BC 省的新住房规定进展如何？   周二，渥太华宣布了旨在帮助加拿大人应对负担能力危机的新措施，包括为新的经济适用房提供资金和新的“加拿大抵押贷款宪章”，政府表示，该宪章将赋予房主在面临抵押贷款续签时新的权利。与此同时，不列颠哥伦比亚省政府一直在推出一系列与住房相关的政策，包括打击短期租赁。来自维多利亚州的房地产经纪人达斯汀·米勒 (Dustin Miller) 与加拿大广播公司 (CBC) 的坦尼娅·弗莱彻 (Tanya Fletcher) 一起谈论该省新法规的直接后果。 BC 省住房部长 Ravi Kahlon 表示，基于这一成功，BC 省已将投机税计划扩大到 59 个城市，联邦政府正在采取许多省级政策，鼓励以公共交通为导向的多单元开发。 卡隆 11 月 30 日在维多利亚州告诉 CBC，“联邦住房部长最近刚刚前往多伦多市议会并表示，‘采用不列颠哥伦比亚省正在做的事情’。” “我们不会等待联邦政府。我们已经在这里采取行动了。” 大卫杜夫表示，外国买家禁令出台后，高端房价最初确实暴跌，但他表示，真正的驱动因素是利率飙升，从而引发了经济放缓。 “在征收外国买家税后，无论出于何种原因，最实惠的产品实际上价格上涨了。”  这座 43 层的温哥华西区豪华公寓 Alberni 由日本建筑师隈研吾设计，目前仍有单位在售。专家表示，虽然海外买家禁令实施后高端房价确实暴跌，但真正的推动因素是利率飙升。 （安德鲁·李/CBC） 他表示，他不确定只关注外国买家是否有助于让房价变得更便宜，并认为重点应该放在房产的使用方式上，而不是谁拥有它。 温哥华新公寓的房地产经纪人迈克·斯图尔特表示，“这项禁令可能是某些联邦政客在下次选举中做得更好的一种方式，而不是试图帮助提高住房负担能力。” 批评者称加拿大禁令“漏洞百出” 那些主张税收和禁令的人表示，他们需要更加努力地工作。 “加拿大的禁令漏洞百出，”西蒙弗雷泽大学城市项目主任安迪·严（Andy Yan）说，该项目是一个专注于城市规划和发展的继续教育项目。“我会告诉人们，它更像是粗棉布，而不是胶带。” 严说，香港和新加坡等地利用高得多的税收和严格的买家限制来冷却价格。   他和其他住房专家指出，在投机税已经让不列颠哥伦比亚省的非居民房地产投资者望而却步之后，外国买家禁令出台了很久。这个国家还有其他问题。 《门户城市住房繁荣》一书的作者戴维·莱伊 (David Ley) 表示，工资停滞、经济适用房存量缺乏以及由于监管薄弱而吸引全球房地产投资者的遗留问题，这些都加剧了负担能力问题。 这位退休的 UBC 城市地理学教授表示，加拿大可以学习新加坡等成功案例，新加坡是世界上住房拥有率最高的国家之一，到 2022 年，住房拥有率将达到 89%。  2022 年 10 月 21 日，一列快速交通列车经过新加坡的一个公共住房建筑工地。新加坡约 80% 的住房是公共住房。 （罗斯兰·拉赫曼/法新社/盖蒂图片社） “新加坡已经解决了住房问题。现在，世界上有多少城市可以这样说呢？” 莱伊问道。 他将新加坡的成功归功于激进的投机税（60％，而BC省为25％）以及利用这些税收来创造强劲的公共住房存量。 新加坡 80% 的住房为公共住房，而加拿大的这一比例接近 6%。 莱伊表示，新加坡控制着房地产市场的“投资者行为”，“因此本地买家有机会获得成功”。 回到温哥华，华莱士和阿里仍在寻找公寓，因为他们说许多公寓的价格太高，特别是考虑到今天的利率。 华莱士说：“大多数业主似乎在经济上能够袖手旁观。这让买家感到沮丧。” 克里斯·华莱士（Kris Wallace）和安迪·阿里（Andy Ali）表示，他们仍在温哥华寻找新公寓，但他们发现许多公寓都太贵了，尤其是考虑到利率有多高。 （本·内尔姆斯/CBC）

“永久租屋族”正在美国崛起，不但改变了储蓄模式，激发了新房地产开发案，周边产业也因此兴盛，从帮助租屋者翻修住房的承包商、到可轻松从甲屋移至乙屋的高档装潢等。 这些永久租屋者包括许多依传统来看应会购房置产的高收入者，但他们也决定从此不买房了。 华尔街日报22日报道，尽管联准会最近暗示将停止进一步升息，但利率持续居高不下，让许多人不再考虑付房贷的选项。 36岁的阿尔瓦雷斯(Brian Alvarez)是一家金融谘询公司执行长，他以每月租金3200元住在佛罗里达州坦帕市(Tampa)高级大厦，租金包括停车费和水电费。那里刚建成七个月，入住率就超过95%；他说：“以我想要的东西来看，这价格相对便宜。” 房地产投资商GID在全美各地30个房市拥有和管理5万套公寓单位；该公司表示，他们有将近四分之一住户收入超过20万元。GID执行长贝兹（Greg Bates）说：“以前这种收入通常会买房子而不是租房子，但现在这种情况愈来愈多”。 豪华租屋 租客迅速入住 非营利贸易组织全美多户住房理事会(National Multifamily Housing Council)分析，2022年有近103万人租房，比2007年增加15%。 事实上，全国各地豪华出租建筑都呈现租客迅速入住趋势。 房价太高，永久租屋族崛起，这个趋势正催生社区转型。(美联社) 据Integrated Public Use Microdata Series(IPUMS)编写的人口普查数据，2022年收入逾百万的租屋家庭数量为4453户，创历史新高；是2017年的四倍多，当年只有956户百万家庭租屋居住。 年收入逾20万元的租屋者数量，自2010年以来也增加了四倍。 十年前，全部都是单户出租房屋的新社区几乎不存在，但现在如雨后春笋从东岸到西岸涌现。愈来愈多出租房屋标榜适合儿童和宠物入住，允许租客对屋内空间进行广泛改造。 37岁的库奇(Alicia Couch)在兽医诊所工作，夫妻一家三口总收入12万2000元，虽然付得起乔治亚州道森维尔(Dawsonville)的购屋房贷和头期款，但他们选择住在每月租金2085元的四卧房连栋屋(townhouse)。 库奇说：“不是我们买不起，而是我们不想买；因为我们觉得不值得。”

加拿大一名华人房东因驱逐租客而被罚款 49200 元，但最终推翻了这一决定，原因是终止租约时的文书错误。 温哥华华人许先生在列治文Westminster Hwy路上的一套独立屋，2019 年 11 月 1 日，许先生将这套房子租给了珍妮丝·沃姆斯利 (Janice Walmsley) 和迈克尔·彭曼 (Michael Penman)夫妇，租期为两年，之后按月出租，租金为每月 $4100 加元。 2021 年 7 月，许先生向租户发出了“提前两个月终止租赁通知”，理由是房东使用财产。 在卑诗省，如果房东或亲人(父母、子女或配偶)要搬回来居住，房东可以合法驱逐房客。 官方驱逐通知要求房东在三个选项(父母、子女或配偶)之一旁边画一个圆圈，许先生当时只是简单地选了父母，结果闹出问题了。  在租户发现房东夫妇搬回去，而不是房东父母，于是告到了住宅租赁委员会(RTB)。 许告诉RTB，他的房地产经纪在填写标准化表格时标记了错误的圆圈，错误地表明是房东或其配偶。 另外，许先生父亲住在中国，预计将于 2021 年 10 月 21 日抵达温哥华。但是，父亲于 2021 年 9 月因胆结石发作入院。 由于身体状况不允许，医生建议许先生父亲避免乘飞机劳顿，于是，父亲到达加拿大的时间也被推迟到 2022 年 2 月，然后他才搬进了这处房产。 于是，当时搬进去自己房子居住的只是许先生夫妇，结果，被这对老外夫妇租客抓住这个细节不放。 然而，RTB 仲裁员最终发现这种差异是一个“致命缺陷”，并做出了有利于租户贾尼丝·卡罗尔·沃尔姆斯利和迈克尔·约翰·彭曼的裁决。 2023年2月，RTB勒令向租户49200加元，相当于 12 个月的租金。 回顾：华人房东气昏!父亲重病迟回加拿大，被判赔$5万给租客!只因经纪圈错一处 许先生当然不服，提出上诉。 徐认为仲裁员未能“解决真正的问题”并错误地简化了问题，因此向4月份 BC 省法院提出上诉。 今年8月份，BC省 最高法院法官沃德·布兰奇(Ward Branch)支持许先生，决定将案件发回 RTB 重新审议。 法官指出，仲裁员的决定“很大程度上是基于担心房东没有勾选通知中的正确方框”，并且“仅这一所谓的错误就足以为他提供补救措施。” 布兰奇法官说：“然而，我的结论是，仲裁员将这一错误指定为‘致命缺陷’本身就是一个‘致命缺陷’，足以证明法院的干预是合理的。” 布兰奇认为，仲裁员没有考虑是否可以援引《住宅租赁法》来允许房东许先生修改通知，从而“不正限制了他的自由裁量权”，从而犯了法律错误。 根据《住宅租赁法》第 68 条，如果 RTB 主管确信通知的接收者知道或应该知道通知中遗漏的信息，则可以修改相关通知，并且在这种情况下修改通知是合理的。 布兰奇补充说，仲裁员应该“至少考虑偏离表格是否会影响其实质内容”，因为批准此类表格属于 RTB 的酌情权。 法官的结论是，这两个错误足以推翻 RTB 的决定，但应将其发回重新考虑，以便 RTB 作为一个专业法庭，可以考虑案件提出的政策问题并对其他论点提供“更全面的审查”，例如入住时间和房东的“真实初衷”。 布兰奇法官特别建议 RTB 审查一下，准确告诉租户谁要搬进来的重要性，这样他们就可以对实际上搬进来的人进行听证。 最后，法官将案件发回 RTB 重新审议。

  卑诗房屋厅周三(20日)宣布，基隆拿(Kelowna)两个新临时住房项目的营运机构已经确定。同时曝光的照片显示，这些迷你小屋或许将成为日后替代性住房的建设蓝图。 据Global新闻报道，奥肯那根约翰霍华德协会(John J. Howard Society of Okanagan) 将运营克劳利大道(Crowley Ave.) 759号的微型住宅项目，转折点协作协会(Turning Points Collaborative Society) 则会管理位于97 N高速路2740号的开发案。 基隆拿市和卑诗省府于10月曾宣布计划建造120个住宿单位，帮助解决奥肯纳根日益严重的无家可归危机，而最后一个难题是决定由哪个组织来运作。 房屋厅长柯议伦(Ravi Kahlon)在一份声明中表示：「我们知道迫切需要这些住房单位，因此我们迅速努力寻找经验丰富的运营机构，可以为弱势群体提供稳定生活所需的必要支持和服务。」 他说：「我们知道工作还远未完成，这就是为什么我们将继续采取紧急行动，加快这些房屋的建设，以便人们能够尽快入住。」 克劳利大道的微型住宅计划预计将于2024年2月完工让居民入住，97N高速路微型住宅计划预计于2024年3月完工。这些地点均位于基隆拿市拥有的土地上，基隆拿将以象征性的费用将其出租给卑诗省。 基隆拿市长戴亚斯 (Tom Dyas) 表示：「由于这里正值寒冬，我们期待这些地方尽快开放。」   建设临时住房的基地。Global视频截图 运营的协会将提供支援服务，例如住民的每日膳食、7天24小时服务的工作人员、技能培训，以及住房系统的支援。搬入这些房屋的个人将接受评估并获得适当的支持。公共洗手间和用餐区将与住房单位分开。 这两个项目旨在作为临时住房解决方案，为卑诗房屋局(BC Housing)提供时间继续与基隆拿市合作，建造新的永久性支持性住房。 克劳利大道住房专案将由60个60平方呎的单位组成。 戴亚斯在10月宣布时说：「这是我们能够快速满足眼前需求的最佳解决方案。它创造了一个很棒的环境。有非常温暖的区域，提供了一张床、梳妆台，和挂衣服的区域。」

多伦多市长邹至蕙（Olivia Chow）说，一年前她从未想过自己会领导加拿大最大的城市。去年12月的这个时候，庄德利（John Tory）刚刚开始他的第三市长任期，他在2022年的市政选举中再次当选。 图源：CP24 两个月后，庄德利在承认与一名市政工作人员有不正当关系后辞职，于是展开了一场市长补选，去年夏天，邹至蕙胜出成为多伦多市长。 上任五个月后，邹至蕙周五接受了CP24的采访，回顾了她已经做了什么，以及明年想要完成什么，包括她是否计划提高房产税。 CP24：在过去的几个月里，你几乎一直在请求省，联邦政府提供急需的资金。很多时候，对于你来说预算是不够用，不得不做出让步。我在想Ontario Place的交易，你不得不放弃。你还在争取那笔资金，这让你很沮丧吗? 邹至蕙：没有。我上任的时候有15亿元的巨大缺口，一个大窟窿。所以我想，‘天哪，我不想再削减TTC了。’事实上，我投资了更多的TTC服务，雇佣了更多的人，因为我们的城市在发展。我们不能削减公共交通或任何类似的东西。所以，很难达成新的协议，把Gardiner和DVP交给省政府，我们已经尝试了几十年，终于完成了。 至于Ontario Place，我们没有给他们土地。我们没有给福特总理他需要的分区许可。他只是通过立法来做到这一点，他有权力这么做。 CP24：您是否觉得自己辜负了人们的期望，因为有人指望您为此而战呢？ 邹至蕙：如果你能战斗并取得胜利，那是好事。但是如果你知道你会输，我们就是没有能力去做到。我事先咨询了律师。我说：“我们能抵抗吗？他们有可能可以没收土地吗？”（他们说）“是的，他们可以。”“他们可以覆盖掉区域规划法吗？”（他们说）“是的，他们可以。”我想：“哦，好的。我们在法庭上能打多久？”（他们说）“一两天。”“我们会输？”（他们说）“是的，绝对会。”“我们能上诉吗？”（他们说）“是的，但你也会输，而且他们在上诉期间会做他们想做的事情。” 但以某种方式，我是一个非常务实的人。我希望这座城市能变得更好，因此你看到我们在建设住房方面获得了很多投资。我们有一个建设6.5万套租赁住房的总体规划，为人们提供租金控制。现在我们从联邦政府和省政府那里得到了资金，我们可以开始建设，建设，建设，这样人们在支付租金时就能过上更为经济实惠的生活。 CP24：这是个非常现实的问题。有人睡在人行道上。作为市长，这是不行的。当联邦政府被问及这个问题时，他们不置可否。作为这座城市的领袖，这会让你晚上失眠吗? 邹至蕙：这让我失眠，让我很难过，因为我在教堂里当着很多难民的面承诺，我会尽我所能确保有一个难民收容所计划。现在，这座城市正忙着开设一个冬季收容中心，即更好的生活中心。我们正在尽可能多地开设避难所。我们有住房补贴。我们把人们从避难所带回家。有些人还是有希望的，但是，因为难民的数量一直在增加，越来越多，现在有5000多名难民住在我们的避难所。我们不得不拒绝他们，因为我们的避难所已经满了。 所以，是的，这很痛苦，我昨天与总理（贾斯汀·杜鲁多）的交谈给了我一些希望。 他说他理解人民的困境。他明白他需要做点什么。我反问他，什么时候? CP24：一个你被问了很多次的问题。什么时候可以做到，要花多少钱? 邹至蕙：我知道。我会找到答案的。我们会找到答案的。普通的多伦多人大声说:“嘿，多伦多人，我们互相照顾得很好。”尤其是新来者，因为我们的城市是由新来者建造的。他们中的许多人生活在饱受战争蹂躏或有许多问题的国家。所以我们在这里，让我们更好地照顾彼此。我认为这个声音是如此响亮，如此持久，如此充满希望，我真的相信总理会听到。 【邹至蕙会提高房产税吗】 CP24：展望2024年，多伦多需要更多预算已经不是什么秘密了。你一直在谈论巨额赤字。这仍然是个问题。你在竞选过程中毫不畏惧地谈论提高房产税。你不会对一个数字做出承诺。你已经在办公室呆了很长时间了。你已经看过预算了。你会承诺一个增长数字吗？你能给多伦多人带来什么安慰和对来年的期待？ 邹至蕙：我们已经告诉那些投机者，如果你把一套房子空置，我们将向你收取更多费用。对于那些购买非常昂贵的房屋的人，无论是300万、500万、1000万还是2000万，我们都将向你收取更多费用。所以我们已经这样做了。我们已经制定了预算。人们告诉我们他们关心什么，会一直到一月份······ CP24：但是房产税会上涨吗？ 邹至蕙：预算委员会将听取更多社会的意见，并制定预算。我们刚刚听取了人们的意见。我们还需要制定预算，这就是正在发生的事情。 CP24：然而，根据你所看到的，人们现在生活很挣扎。现在出现了负担能力危机，所以人们在想，我应该为房产税的增加做好准备吗？作为市长，你能告诉他们什么? 邹至蕙：是的，我认为你应该做好准备，但不必担心。我们的预算委员会和市府工作人员致力于制定一份预算。您将在1月10日听到介绍。我不想干扰工作人员和预算委员会正在进行的工作。然后，我将在2月1日呈现我的预算，最终批准将在2月14日进行。因此，所有这些将在2月中旬解决。

大温都会局(Metro Vancouver)的数据显示，过去一年，大温区申请社会福利住房的排队人数激增，等候名单上有18,865个家庭，其中大部分是老年人和家庭。 加通社报道，大温都会局2023年12月的住房数据显示，自2022年以来，由21个市镇和其他行政区域组成的大温区，于卑诗房屋局(BC Housing)等候社会福利住房名单增加了27%。 // 报告称，自2002年以来，低空置率导致租金上涨了一倍多，过去5年，租金中位数即跃升30%。 大温都会局表示，卑诗房屋局的候补名单并不能满足所有地区的社会住宅需求，而且过去5年来，相对偏郊的城镇，社宅候补人数大幅增加，其中包括兰里的候补名单增加了113%，三角洲增加了108%，以及列治文增加82%。 大温都会局在新闻稿中表示，该数据「全面说明了大温区的房地产市场，以及受其影响的市民」。 (图：加通社) V02

  警方对发生在约克区两间药房的盗窃案进行调查，查获了价值逾4万元的赃物。 据CP24报道，警方说，他们了解到，从旺市和烈治文山的药房里失窃的一些物品在一间便利店里出售。警方遂于12月16日展开调查。 警方说，他们于周三对多伦多的两个地点执行了搜查令，查获了被盗货品。 警方说，货品中包括高级化妆品，卫生用品，包括维生素和止痛药在内的无需处方药物等。 两名嫌犯被逮捕。 52岁的多伦多居民Thi Hong Hanh Luu，和68岁的多伦多居民Tan Dung Nguyen，分别面临持有犯罪所得财物和走私犯罪所得财物等指控。 警方同时说，他们同时被控销售烈酒。他们被指在他们的店里转售瓶装酒。 警方说，调查仍在进行。

素里一位业主指控有人错误地将花园垃圾放入垃圾桶，遭卑诗民事审裁处(Civil Resolution Tribunal，CRT)驳回。 据Vancouver Is Awesome报道，一位曾经住在物业一个单位内的屋主坎贝尔(Derek Campbell)声称，该物业没有充分阻止其承包商将庭院垃圾放入该物业的垃圾桶。 法庭副主席雷格尔（Eric Regehr）在周四（21日）的裁决中表示，坎贝尔寻求的内容「并不完全清楚」。 雷格尔在裁决中写道：「……本质上，他希望各分契业主采取措施阻止这种做法。」 物业则指，坎贝尔夸大了园林废物放入垃圾桶的频率。 该物业代表进一步表示，他们已提醒承包商不要这样做，而且该问题并未持续存在。并称，坎贝尔的主张毫无意义，因为他不再拥有物业。 坎贝尔说自己2021年8月就注意到垃圾桶里装满了树枝。 他给物业经理发了一封电邮，询问为甚么庭院垃圾被扔进垃圾桶，并补充说，2022年也发生过同样的事情。 雷格尔说：「他一直试图让各业主在这个问题上采取更积极的态度，但对有关方面的反应并不满意。」 尽管坎贝尔不再拥有该物业，但他表示问题仍在继续。 雷格尔说：「我认为他的意思是，除非我根据案情解决这场纠纷，否则物业将继续允许其承包商把庭院垃圾倒入垃圾桶。」 仲裁庭认为，即使所谓的庭院垃圾问题仍在持续，并可能在春季再度发生，但该问题仍然没有实际意义。 「我这么说是因为坎贝尔这是要求（法庭）对该物业未来的行为发出命令，」雷格尔说。 他承认，坎贝尔的论点基于环境。 「从这个意义上说，所有公民都对适当的废物处理感兴趣，」雷格尔说。「然而，CRT的角色不是监督物业公司遵守市府附例（Bylaw）。各市政府对此都有自己的附例执行程序，坎贝尔过去也曾参与。所以，这并不是我决定这场纠纷令人信服的理由。」 图：TIMES COLONIST  

一个位于大多伦多地区的房地产开发商近日因为在没有适当的许可证和注册的情况下，向居民出售房屋，而面临一些严厉的处罚。 据blogTO报道，在2021年被任命监管开发商运作的Home Construction Regulatory Authority（HCRA）公司正在要求万锦市的Ideal（BC）Developments开发商支付总额为15万加元，给从该公司买房的家庭。HCRA在本周一份新闻稿中指出，“该公司从未在安省拥有建造或销售新房屋的许可证。” “它从不知情的购房者那里，非法收取了成千上万的新房销售押金，”该机构补充说，Ideal公司还未能在搜查令期间提供证据，这将使其还要另付18,750加元的罚款，以及15,625加元的非法销售罚款。 此外，与违规品牌相关的同一旗下的两家子公司——Ideal（MM）Developments Inc.和Ideal（WC）Developments Inc.将不被允许更新其现有许可证。 根据裁决，Ideal作为一个整体“将不能再从事建造或销售房屋的活动”，除了在他们的本部——万锦市完成已经（合法）进行的一个项目。 该公司面临10项在没有许可证的情况下，于列治文山的Bostwick Crescent出售房屋的指控，并且没有向Tarion Warranty Corporation注册，这违反了安省的新房建筑许可法。 图源：hcraontario.ca 据storeys.com报道，这些物业于2020年9月至2021年12月期间以119.9990万加元至129.9990万加元的价格出售。地图显示，这个公寓楼花项目位于Yonge和King Rd附近。 图源：googlemap 2020年，另一家子公司Ideal（JS）将卖给楼花项目的土地转让给一个编号的安省公司，没有告知原先的购房者新买家有权取消他们的购买和销售协议。 HCRA会将150,000万元平均分给已经支付了押金的受影响买家，尽管报告显示，还有许多其他购房者在Ideal现已取消的社区中买了房，且共同损失了数百万资金。 裁决表示，“这一结果强化了我们的信息，即任何建造和销售新房的人必须从HCRA获得有效的许可证。这是法律。” “尽管这一赔偿不能弥补购房者因失去押金而遭受的损失，但我们希望这有助于减轻他们的一些经济损失。”

             图：列治文市政府官网图   列治文市议会已通过 2024 年运营及资本预算，由于营运预算的增加，将对地税增加5.62%。但列市政府称，该增幅是大温地区各城市最低之一。 据列治文市政府官网周一（18日）公布，由于营运预算提高，2024年列市地税将增5.62%。以列治文平均物业估价1,270,000元计算，相等于2024年平均额外缴纳116元的地税。 市政府又指，资本预算为2.19亿元，主要包括用于市政府工场更换首阶段，这对城市运营、应急响应和基础设施维护至关重要，另外还有防洪排水改善工程、道路维护及优化交通系统，以及省级公园实施等。

共管大楼业主的烦恼    十年前卖掉了心爱的房子，购入两个连接起来的居住单元，位于交通方便及地点适中的一座小型共管大楼的最高层，有舒适的活动空间，光线充足，以为从此便可以安枕无忧，一劳永逸地解决了余生的居住问题。   当时的决定是经过深思熟虑的：房子售价比公寓的买价高，省下来的钱可用来购买每个月都有固定收入的“年金”，数额比每个月支出的大厦管理费高出三份之一。 但等到今天才知道这个想法过于乐观，通货膨胀在十年之间将管理费推到接近“年金”收入的水平，再加上大厦失控的保养及维修费，已经变得入不敷出，要动用其他储蓄来填补。 我们的共管公寓大楼，由五人组成的管理团队，负责监管向外雇用的经理及其他雇员的日常工作，包括清洁、保安及园艺。他们由业主投票选出，任期为三年，可以连任，直到有人填补或自动退出为止。当空缺出现时，业主可以提名自己或其他业主为候选人。 但一般人都不热心担任这份工作，所以没有竞争对手，候选人就往往会自动当选。管理团队成员的素质可想而知。由他们去决定一些庞大的维修工程，出错的机会非常高，居住成本因此一直增加，更有可能失控。 我们的共管公寓大楼，就正在面对这个问题。如果我们继续在这里居住下去，可能会将所有储蓄花尽，所以不能坐视不理，必须进行风险管理。 首先开始“断、舍、离”的行动，将不再需要的东西送出，将仍然有价值的收藏品交给拍卖行公开拍卖。双管齐下，为下一次搬迁作出准备。家当愈少，搬起家来就变得容易很多。 大厦业主除了享有居住权之外，必须担管理费及维修费，不能拖欠。欠下管理费的业主，在出售物业之前必须妥善处理，否则无法将业权转让，买家对有金钱纠纷的物业也不会感到兴趣。 管理费素来是影响售价的重要因素，可能比按揭利率更为买主重视。这些因素在当年都没有考虑过，所以引发了今天的烦恼。 目前按揭贷款的利息上涨了很多，已经超越很多买家负担得起的能力。这个因素大大影响房地产的售价，在可预见的未来也不会有什么改变。将住房卖出，在当前绝对不是一个适当的时机，我们和几个售楼经纪接触过，得出差不多的结论，因此按兵不动。 由业主变为租客虽然也是一个变通办法之一，但租金按年上升，如果得不到租客权益的法律保障，面对的风险也不小，而且逐客令会随时出现。年过八十的我们，很难去应付搬迁的压力，所以采取以不变应万变的最佳策略。 作者：黄启樟

在加拿大，主要住所出售后免征资本利得税，但最近一些年有人利用这个税收优惠来炒卖房产，引起了加拿大税务局的关注。从实际情况来看，并非所有的自住房出售后的增值部分都不征税。 近日，加拿大税务基金会主席和加拿大遗产从业者协会主席Kim Moody，在Financial Post分享了自己亲历的故事，警示大家不要想当然理解“个人主要住所豁免”的概念。     个人主要住所豁免的税务专业名称为Principal Residence Exemption (PRE)。PRE 消除了出售符合条件的房产所带来的所有或部分资本利得税。例如， 你买了一套房子，而且从你拥有这套房子时起到你出售该房子， 它一直都是你的主要住所， 那么， 你从该房子增值中所获得的所有资本利得(Capital Gain)就不需要缴税。 在温哥华或者多伦多这样的大城市，即使是千万豪宅，如果是主要住所也可免税——因为对主要住所申报的免税金额没有上限，取决于财产处置所获得的实际收益金额。     加拿大资本利得的纳税比例从这个税种出现以来发生了一些变化。1972年伊始，加拿大联邦政府开始对资本利得征税，当时要求50%的资本利得应计入收入。 在1980年代末上升到2/3，1990年代初进一步增加到3/4，然后在2000年代初又降至50%，此后一直保持不变。 为了鼓励居民拥有自己的住房，且不对加拿大人最重要的金融资产征税，主要住所豁免也于1972年引入。它基本上免除了由纳税人主要住所及其相邻土地产生的任何资本利得的税收。 同样，自那时以来，豁免条款有些微调，但其基本架构基本保持不变。然而，这仍然是加拿大所得税法中最被误解的税务条款之一，具有许多误传和错误理解。 在1980年代末，Moody父母的一些朋友在阿尔伯塔省迅速买房卖房。那个时代阿省正好处在国家能源计划灾难后房价的缓慢恢复期，他们会很短时间（短则几天）搬进新家，然后挂出原本的家并出售。 在3年的时间里，他们搬进并出售了11个不同的房产。他们相信每个房屋卖出后所获得的利润都是免税的，因为有主要住所豁免。那时，加拿大税务局的政策是不需要在纳税人的纳税申报表上报告任何主要住所处置的收益。因此，这些朋友从未申报过这11次主要住所出售的情况。 那么，他们的收益真的能免税的吗？Moody分析了加拿大法律中对“主要住所”的定义，包括下面一些要素。 这个财产必须由您拥有，并且由您、您的配偶/同居伴侣或在某些情况下的其他亲属“通常居住”（ordinarily inhabited）。 对于“通常居住”是什么意思，有很多误解，但反正不是父母朋友们这种住一两天的情况。 其次，这个财产必须是“资本财产”（capital property），而不是财务报表上的流转“库存”（inventory）。 这意味着它必须是长期持有的财产，而不是为了炒房而购买的。这就是为什么炒房者不符合主要住所豁免的条件——他们处置的财产不是资本财产（capital property）。朋友们的财产显然是库存，因此不符合主要住所豁免的条件。     自1981年以来，已婚/同居伴侣必须共同符合主要住所豁免的条件。在此之前，每个纳税人都可以申请主要住所豁免。这在朋友们的情况中并不是问题。 房屋所在的土地面积不得超过半公顷，除非这对财产的使用和享受是必要的。长长的车道、网球场等并不被视为“必要”。 通常情况下，法院会查看市府的最小分割地块大小，这些最小分割地块大小被称为“必要”。父母朋友们的例子里不存在这类问题，因为他们购买和出售的是土地面积远小于半公顷的城市住宅。     总结一下，朋友们所处置的11个财产以及由此产生的利润不符合主要住所豁免的条件，因为简单的事实是，他们处置的每个财产都是“库存“而不是资本财产。 由于加拿大税务局（CRA）不要求报告主要住所豁免的处置情况，他们很难发现我家朋友先前的错误“避税”。直到2016年，这一情况才发生了变化，CRA开始要求纳税人申报主要住所的处置和豁免情况。 现在，再也没有人能像父母朋友们那样在不经审查的情况下得到11次主要住所豁免了。 信息来源：Financial Post

伴随着抵押贷款居高不下带来的压力，很多加拿大的房主都迫于无奈急着脱手出售房屋。加拿大房地产协会 (CREA)的数据显示，11 月全国房价进一步下跌，出现了 2008 年以来最大的卖家抛售潮。 分析指出，销售疲软和库存上升继续对价值造成下行压力。在以往相对冷清的冬季时间，很多业主急于出售房产，推动了自 2008 年大衰退以来最疲软的市场。 自从首次加息于 2022 年 3 月宣布以来，10 次加息基准利率达到顶峰。上个月，典型房屋价格比历史高点已经下降 16%。 现在房价与去年基本持平，但比两年前已经下降了 3.8%。按照目前的速度，只需再过一个月，价格就能恢复到 2021 年 8 月的水平。 房市经历了 2008 年以来最为疲软的 11 月。 需求下降和卖家突然涌入大量库存，MLS 系统 11 月份房销售量下降 0.9%，至 29,900 套。相比之下，供应方同期新增上市量 54,100 套，增长 10.5%。买家需求正在消失，而卖家供应却急剧增加。 分析指出，2008 年 11 月正是大衰退的顶峰。而今年 11 月的售出与新上市比率（SNLR）下降至57.1%，尽管从技术上讲，这个市场仍然是平衡的，但在每年的这个时候仍然不寻常。因此，接下来几个月的表现仍然值得关注。 同时，安省的交易数据分析显示，如今市场中“超低出价”的趋势正在买家中兴起。房地产交易过程中买家往往给出比开价更低许多的价格，让卖家感到难以接受。 一家数字房地产公司 WAHI 一直在分析安省大部分地区的数据，并表示价格和销量都已下降，许多地区现在出现了一些低出价的情况。 Wahi 分析了安省大多伦多地区以外的10个城市的数据，包括汉密尔顿、渥太华、伦敦、巴里和滑铁卢地区的三个城市，（基奇纳是唯一没有被纳入调查的城市）平均而言，整体市场都受到出价过低的影响。 圣凯瑟琳斯、伦敦、巴里和圭尔夫的出价过低现象最多，一般低于要价的 3%。 Wahi 将渥太华划分为几个区，这家房地产公司发现，上个月销售量至少达到 64 个街区中，97% 的街区都处于出价过低的区域。不过，虽然存在出价过低的情况，但这并不意味着所有卖家如果不急于出售就愿意降价。 虽然许多地区的房价都在下跌，但对于那些想要出售房产的人来说，承受投资损失并不容易。卖家往往愿意以历史高价出售，但市场条件已经不允许。 Katchen 表示，安省许多地区的价格也呈下降趋势，尽管不同地区的下降速度不同。值得注意的是，大多伦多地区实际上将价格控制得更好一些，相比之下更抗跌。   多伦多大区的房屋中位价仅下降了 5%，而基奇纳-滑铁卢地区的房屋中位价下降了 7.8%，渥太华则下降了 10%。 Katchen 指出，如今的趋势与疫情大流行期间相反，当时很多人逃离市中心选择到郊区买更大的房子、更宽敞的空间，如今那些离开的人又正在重返多伦多市区。 不过这些都无法阻止房价下跌的事实。 该公司的数据与 CREA 的基本一致，发布的 11月度报告指出，房价下跌主要发生在安大略省。不过这也使得很多卖家正在撤离市场，与买家一样开始观望。   市场中更多的观望和等待，预计将在明年春季重新爆发。  

进入2024年，加拿大各地的房价预计将继续攀升，并且可能大幅上涨。 根据Royal LePage周四发布的报告，预计明年年底加拿大房产价格将上涨5.5%—与2023年的价格相比。 2024年全国平均住宅价格将为843,684加元。 预计明年全国所有主要市场的房价都会上涨。 大温哥华地区的平均房价预计将领先全国，标准房产的价格估计为1,281,732加元。但增幅将远低于加拿大大多数其他城市，预计同比增幅为3%。 同样，在大多伦多地区，房屋成本预计将飙升至全国平均水平以上，达到1,198,012加元，比目前高出6%。 然而，卡尔加里将出现最高的同比增幅，预计同比增幅为8%，比全国预测平均水平高出2.5%。 埃德蒙顿仍然是全国最实惠的房屋市场之一，到明年年底，经典房屋的价格预计将达到443,248加元。这一数字仍比2023年底增加了4%。 Royal LePage表示，价格的稳步上涨可归因于多种因素。 “市场需要时间来调整。我们预计2024年房屋销售交易将达到标准水平，并且随着时间的推移，房价将会升值，”Royal LePage首席执行官在一份声明中表示。 加拿大大部分主要房地产市场的销售活动一直在下降，而库存水平却逐渐上升。 此外，一些地区的交易量下降了20%至30%，而且由于潜在买家继续坚持等待较低的利率，导致需求下降，房价在此期间仅小幅下降。 “过去四年来，加拿大的房地产市场一直在坐过山车。2020年初，全球疫情导致市场活动短暂陷入停顿，随后，随着加拿大人在充满不确定性的世界中寻求安全和更大的家中居住空间，需求迅速普遍飙升，价格上涨。” “展望未来，我们认为2024年是国民经济的重要转折点大多数加拿大人承认超低利率时代已经一去不复返了。” Royal LePage的预测是基于加拿大央行已结束加息行动且关键贷款利率将在2024年上半年稳定在5%的预测。 他们表示，预计央行将在明年夏末或秋季开始小幅降息，几家主要金融机构已经开始对固定利率抵押贷款提供折扣。

布兰普顿（Brampton）的一位房东表示，到目前为止，他至少损失了 3 万元，因为他的一处房产的租户拒绝支付租金或搬出。 IT经理拉詹·坎瓦尔 (Rajan Kanwar) 表示，从5 月份开始，他一直在努力让租户搬出，并挽回部分损失，但安省房东和租户委员会的拖延让他负债累累，精神也疲惫不堪。 // “这令人不安，令人悲伤。多种情绪混杂。” 坎瓦尔告诉CBCnews “我想要回我的财产。” 坎瓦尔说，自 5 月份以来，租户几乎没有支付租金，因此他必须支付每月 9,500元的房产抵押贷款。这还不包括他自己家庭住宅每月 7,500 元的抵押贷款。 他说，他所欠的金额包括未付的租金和水电费。 该租户拒绝接受 CBC 多伦多频道采访。他的法律代表尚未回应置评请求。 坎瓦尔表示，自去年 6 月以来，他已向 LTB 提交了两份申请。 一份名为 N11 的申请以租户同意离开为由，要求发出驱逐令。 LTB 上个月做出了裁决，将租户的搬离日期定为 2024 年 2 月。但 Kanwar 表示，租户本来同意搬，但后来又改变了主意。 另一项申请是因不付租金而发出驱逐令，尽管他七个月前就提出了该申请，但尚未得到审理。第二个申请称为 N4，将命令租户偿还 Kanwar。 坎瓦尔表示，他没有理由相信 LTB 的命令会得到尊重，或者他会收到任何拖欠的租金。 LTB 在给 CBC Toronto 的一份声明中表示，它根据 N11 申请下令驱逐该租户。但它尚未回应对第二项申请发表评论的请求。 Kanwar 的问题始于 2021 年 12 月，当时他以每月 4,500元的价格出租了布兰普顿 Scotchmere Crescent 的四居室独立屋。 他说，一开始一切都很好。租户在合理的时间内支付了租金和水电费。但后来，租金支付变得断断续续。租户还开始拖欠一些公用事业付款，这意味着坎瓦尔必须支付这些费用。 最后，在 2023 年 5 月，房客向 Kanwar 解释说，他再也付不起房子租金了。据坎瓦尔说，从那时起他充其量支付部分租金。  坎瓦尔说，租户签署了 N11 申请，同意在几个月内自愿搬出。与此同时，Kanwar 以未支付租金为由提交了 N4 申请。 租户后来告诉 LTB，他没有签署 N11 表格，而且他的签名是伪造的。 董事会做出了对坎瓦尔有利的裁决，并命令该租户在明年二月底之前搬出。 但 Kanwar 表示，N4 听证会被推迟，因为租户的法律代表带着 400 页的文件出席听证会，数量太多，裁决员无法立即处理。尚未确定新的日期。 LTB 尚未回应 CBC 的更新请求。 在听证会举行之前，没有任何关于租金支付的消息。 专门处理房东与租客问题的律师助理伊莱恩·佩奇 (Elaine Page) 表示，这个问题越来越多。 “房东们变得非常沮丧，”她说。 “进入安省房东和租户委员会审理需要花费数月的时间。” 佩奇建议，遇到坎瓦尔这样的情况的房东应该与房客坐下来坦诚相待。她说，如果租户了解自己给房东带来的经济负担，他们有时会同意自愿离开。如果做不到这一点，她建议房东寻求法律建议。 “我们有很多自我代表的房东，他们犯了很多错误，导致案件被驳回了，”佩奇说。 “我知道人们不想花钱寻求法律咨询，但这是值得花的钱。” 与此同时，坎瓦尔说他已经崩溃了。 “我只是想让他们偿还欠我的钱，”他说。 但佩奇表示，即使LTB最终下令还款，实际发生的可能性也“微乎其微”。 该委员会的最新数据显示，2023 年 5 月积压的案件数量为 53,000 件，高于2021 年3月的约 35,000 件。上个月，该委员会告诉 CBC，自从安省监察员5 月份发布了调查，称其运作失调以来，委员会的它已对其系统进行了改进。

法庭文件显示，这座位于不列颠哥伦比亚省里士满的房屋于 2019 年在业主不知情或未同意的情况下被出售。 （谷歌地图）   不列颠哥伦比亚省里士满市的一处空置房屋未经业主同意就被出售，导致相关房地产经纪人遭受超过 30 万加元的纪律处罚和费用。 根据不列颠哥伦比亚省金融服务管理局（BCFSA）的通知，参与2019年出售的太平洋长荣地产代理和管理经纪人并非诈骗的同谋，但“他们在交易的多个环节未能采取合理措施”。 BCFSA 表示，至少有两名男子参与了这起诈骗案。其中一人冒充房屋业主，并使用假驾驶执照获得经过公证的授权书，而第二人则冒充律师进行出售。 该案还引发了民事诉讼和刑事指控，法庭文件显示，四年后，拥有该房产的中国女商人仍在努力夺回房产。 BCFSA 本周发布的同意令显示，假冒卖家的代表Pacific Evergreen 经纪人Tracy Xiaomei Li和买家的代表David Chian Wei Yang均承认在此次销售中存在不当行为。 李被责令支付 10 万美元的罚款和 7,000 美元的执行费用，而杨将支付 5 万美元的罚款和 5,000 美元的执行费用。他们也将受到加强的监督。 前 BC 省抵押贷款专家因为客户制作虚假文件而被罚款 5 万美元 他们的主管、管理经纪人 Lok Chi Annie Fong和Lo-Ming Lee必须因不当行为分别支付 55,000 美元的罚款和费用，而经纪公司则被勒令支付 30,000 美元的罚款和费用。 BCFSA 合规与执行副总裁乔纳森·范德尔 (Jonathan Vandall) 表示：“处罚反映了被许可人未能履行其核心职责的严重程度，包括了解你的客户义务以及以合理的谨慎和技能诚实行事的责任。”在一份书面声明中说道。 “即使受到客户的压力，被许可人也必须履行其专业义务。那些忽视专业责任的人将面临纪律处分，特别是在消费者受到伤害的情况下。” BCFSA表示，李某没有仔细核实卖家的身份或授权书。监管机构表示，她还通过回溯披露文件和费用协议的日期来掩盖交易的时间表。 与此同时，据 BCFSA 称，杨没有采取适当的措施来调查交易的可疑情况，也没有向买家告知所有危险信号。 CBC 已联系太平洋长荣置评。 “伤害非居民业主的非法计划” 今年夏天，该房屋的原主人袁友提交了一份修改后的民事索赔通知，其中填写了有关她在科尔贝克路的房产据称发生的情况的许多细节。 Li、Yang和Pacific Evergreen均被列为被告，尽管索赔称自You于2020年首次提起诉讼以来，他们已以未公开的条款庭外和解。 你的指控指控参与此次出售的数名个人和企业存在欺诈、共谋、不当得利和疏忽行为。她要求不列颠哥伦比亚省最高法院法官宣布她是该房屋的登记所有者，并撤销授予当前所有者的所有权。 在索赔中，尤称自己是一名目前居住在中国的女商人。房产记录显示，她于 2004 年以 783,177 加元的价格购买了这套五卧室、六浴室的房屋。 诉讼称，诉讼中被列为被告的一群男子“制定了一项非法计划，通过欺诈性地剥夺不列颠哥伦比亚省的非居民财产所有者的财产来伤害他们。”   BC 金融服务管理局表示，参与 2019 年列治文房屋销售的房地产经纪人和经纪人“未能采取合理措施”来防止欺诈。 （乔纳森·海沃德/加拿大新闻社）   报告接着说，同谋者的目标是空置或只是定期有人居住的房屋，并且没有对可能使销售复杂化的所有权提出指控。你声称这些人会闯入他们指定的房屋，以确保里面没有人居住。 指控理查德·欧文·叶尔塔齐 (Richard Irvin Yeltatzie) 冒充她，并让公证人为基兰·保罗·叶尔塔齐 (Kieran Paul Yeltatzie) 签署了一份授权书，然后基兰·保罗·叶尔塔齐 (Kieran Paul Yeltatzie) 聘请了一名房地产经纪人来出售该房产。此次出售于 2019 年 11 月 29 日完成，售价为 170 万美元。 尤说，在出售时，房子已经出租，但租客也在中国。 去年，叶尔塔齐夫妇因此次出售而受到刑事指控。然而，法庭记录显示，本周对基兰·叶尔塔蒂兹的所有指控均被搁置。 理查德·叶尔塔齐 (Richard Yeltatzie) 因欺诈、冒充和使用伪造文件等罪名未能出庭，因此于四月份对他发出了逮捕令。 Yeltatzie 均未对 You 的民事索赔做出回应，并且已对他们两人作出缺席判决，损害赔偿将在未来进行评估。 房产记录显示，该房屋于 2020 年 2 月再次以 215 万加元的价格出售。修改后的主张表明，当前业主在能够以低于市场价值的价格购买该房产时应该感到怀疑。 2023 年的评估显示该房产的价值为 275 万美元。