地产

在大多区生活的Geoffrey Gilliver从未放弃寻找房产，甚至考虑购买King City的一座废弃教堂改建成住处。作为两个孩子的父亲，他在过去几年里看过各种类型的住房，不过在多伦多昂贵的房地产市场中，他仍然保持着开放的心态。 图源：51记者拍摄 据Toronto Star一篇文章报道，自2019年开始寻找住房以来，他和妻子一边在多伦多的Beach社区租房，一边寻找他们的第一套房产，在此期间还迎来了两个孩子。他表示，在疫情封锁之前，他们想留在多伦多，这似乎是可行的，但在疫情期间利率创历史新低后，房价却远远超出了他的承受范围。 “我们真的想有一个安定的居所，让孩子们长期在这里上学，”他说道。“但我们的选择有限。” 如今，房地产市场的变化又让Gilliver陷入了困境。随着利率下调的预期，他担心会有更多竞争和更高的房价，这促使他想在利率下调之前尽快购房 —— 这一时间紧迫感比以往任何时候都更加强烈，因为他的大孩子正处于幼儿园阶段。 “我担心如果银行过快地降低利率，可能会刺激市场，”他补充说道，“这只会给房价注入火箭燃料。” Gilliver是多伦多众多潜在购房者之一，他们正试图应对当前房地产市场的局势，而这一市场正因加拿大央行的利率决定而处于紧张状态。在最新的利率公告中，央行暗示利率将会下调，但没有明确时间 —— 将隔夜贷款利率保持在5%。专家表示，有强烈迹象表明利率下调很可能会在春季或夏季发生，这将减轻高抵押贷款利率带来的压力，但也可能会为更多购房者和投资者涌入市场，导致房价飙升。 潜在的买家发现自己站在起跑线上，不确定如何最好地把握市场时机，有些人迫切想要在房价趋于平稳时进入市场，而另一些人则在等待降息的时机。 尽管专家们对房价还会进一步上涨多少存在分歧，但许多人指出，与去年相比，今年有更多潜在买家对房产表现出浓厚的兴趣。一些人表示，有一种感觉，一旦利率下调，对房产的需求将推动多伦多重新回到一个平衡的市场，因为自去年9月以来一直是买家市场。到时，销售将从去年的低迷中反弹，去年的低迷创下了自2000年以来最低的销售记录。  转向更加平衡的市场  自新年以来，Heaps Estrin房地产团队的首席执行官Cailey Heaps注意到市场情绪出现了明显的转变，买家们认为房价和销售已经触底。 “买家们觉得低价的时代已经到头了，也许想要抓住这个机会，” 她说道。“买家和卖家正在共同转向更加平衡的市场。” 她补充说，2023年期间，卖家不愿意改变和适应市场，定价过高导致竞标减少，市场等待时间变长。现在，卖家们正在根据当前环境定价，而不是按照疫情期间的高价。 然而，Heaps表示，买家并没有急于行动，而是“小心翼翼”地进入市场，因为他们在观望利率的同时并没有感到购买的压力。  买还是不买？  与此同时，投资者和房地产炒家可能会继续观望，直到市场稳定下来。Heaps表示，在2023年下半年，许多过度负债的投资者，特别是在公寓市场，因无法负担多个抵押贷款而出售房产。 央行的快速加息让这部分购房者措手不及，" 她说。"在他们重新入市之前，他们需要更多的数据。” 对于首次购房者来说，这应该得到了一些缓解，投机者在疫情期间引起的房地产狂热，可能不会在今年回归。 虽然越来越多的首次购房者被挤出市场，仍然有一些人希望在今年购房，并敏锐地观察市场动态。 Anthony DeStefano是多伦多的一名房地产经纪人，希望在央行降息后购买在多伦多的第一套房产。与Gilliver不同，即使房价略微上涨，他也更愿意支付较低利率的抵押贷款。 Royal LaPage预测，今年房价将上涨约6%，主要集中在下半年，这将进一步加剧首次购房者的支付能力问题。 "这是在房价和利率之间寻求平衡，"他说。 目前，DeStefano看到了机会。由于多伦多目前是买家市场，潜在购房者能够增加更多条件，比如房屋检查和价格降低，并且如果他们觉得房价太高，还能进行谈判。 "我刚刚帮助一位客户在最近的购房中节省了17万加元，" DeStefano说。"购房者目前拥有很大的议价空间。" 但即使市场已经向购房者倾斜，对于首次购房者来说，这仍然是一个艰难的市场。 对于Gilliver来说，他看到的大部分住宅要么是需要修缮的，要么是需要彻底整修的“翻新工程”，整栋房屋都需要重新装修。这让人感到沮丧，因为尽管他的家庭为他们的第一套房子存下了相当可观的款项，他们现在也不得不把翻新成本考虑进他们的储蓄中。他说，虽然位于King City这座曾经的教堂基础良好，但需要做的工作太多了。 “这让人沮丧，因为就是市场好转，它仍然感觉遥不可及。”

加拿大央行正面临著房屋成本迅速上涨，而升息却对此无能为力的困境。加拿大央行行长麦克勒姆（Tiff Macklem）表示，新宣布的国际学生入学上限应该有助于缓解租金价格上涨。 麦克勒姆周三（24日）接受加通社专访时表示：“本周你看到政府限制了学生签证。”他认为，这将有助于在未来减轻租金的压力。 联邦移民部长米勒(Marc Miller)周一宣布，限制国际学生入学人数上限，将会削减35%国际学生签证数量，为期两年。 做出这项决定的部分原因是人口强劲成长给房地产市场带来了压力。 许多经济学家都认为，限制新发放的学习签证数量可能有助于缓和租金价格上涨，但作用有多大就尚不清楚。 BMO首席经济学家波特(Doug Porter)表示：“虽然我可以看到（房价）增长率和租金略有下降，但我实在怀疑租金是否会朝相反的方向发展。” “所以我相信，底线是，未来几年我们仍将面临相当严重的租金通膨问题。” 图：加通社 加拿大央行自2022年3月开始提高关键利率以来，在对抗通膨方面取得了重大进展。整个经济体的价格成长速度正在放缓，商品和服务价格飙升的情况也越来越少。 尽管通膨率要达到央行2%的目标道路上遇到坎坷，但已变得更加可控，去年12月份降至3.4%。 然而，央行正面临另一个棘手的问题：房屋成本迅速上涨，而升息却对此无能为力。 波特表示，在正常情况下，加拿大央行可能还可以忽视住房成本的急剧上涨。 但通膨持续两年高于目标水准之后，央行不可能再坐视不理，因为这可能会导致通膨预期上升。 “我们确实预计食品价格将继续下跌，”麦克勒姆在周三的采访中表示：“我承认，房屋市场更难预测。” 12月份，房屋和租金成本比一年前高出6%，大大超过了整体通膨率。 Rentals.ca和市场研究公司Urbanation的数据显示，加拿大去年12月的平均租金年增8.6%，达到每月2,178元的历史新高。 当被问及如果房屋价格继续飙升，央行如何设想将通膨率恢复到2%时，行长表示，其他经济领域的价格增长放缓，抵销了住房成本的上涨。 “你需要看到（通膨）的一些其他组成部分进一步减速，”他说。 Desjardins董事总经理兼宏观策略主管曼德斯(Royce Mendes)表示，央行应该保持耐心，并允许房屋价格上涨随著时间的推移而缓解。 他表示，过度激进和长时间维持高利率将导致严重的经济痛苦。 曼德斯警告说：“如果央行希望在短期内将总通膨率降至2%，将所有其他通膨率降至几乎为零，他们将不得不压垮经济。” 由于多种原因，住房负担能力一直是加拿大疫情后的一个主要问题，其中包括人口强劲增长加剧了本来就存在的住房短缺问题。 西安大略大学(Western University)住房专家兼经济学教授莫法特(Mike Moffatt)表示，涌入加拿大的国际学生给房屋市场带来了压力。 他说，临时居民的增加意味著成千上万的人正在争夺较低成本的出租单位，投资者正在购买房产以改造成学生宿舍。 然而，央行的政策决定也提高了房主的抵押贷款利息成本，从而导致房屋价格上涨。同时，当融资成本昂贵时，也会影响房地产开发商建造的愿意，导致房屋供应压力更大。 曼德斯表示，货币政策对住房成本的影响充其量是“模糊的”。 “最坏的情况是，加拿大央行的升息政策实际上在一定程度上助长了房屋通膨，”他说。 过去几个月，央行更加直言不讳地表示其控制住房成本飙升的能力有限。 随著越来越多的新移民进入本国，租金也随之飙升。 “加拿大住房的结构性供应问题长期存在，”麦克莱姆说，“随著最近移民的迅速增加，更加剧了这个问题。” 当谈到人口成长对通货膨胀以及央行货币政策决定的净影响时，行长并没有给出答案。相反，他指出，人口成长透过住房加剧了通货膨胀，但同时，缓解劳动力短缺有助于缓解价格压力。 曼德斯和波特都估计，最近的人口成长导致了通货膨胀的上升。 尽管加拿大的住房挑战预计将在短期内持续存在，但麦克勒姆就乐观地认为，政府最近发布的有关住房的公告（包括提供更多土地和减少繁文缛节），将有助于缩小供需之间的差距。

近几个月来，多伦多及其周边地区的租金价格可能有所回落，但这并不意味着居民的负担能力实际上正在改善，或者市场上众所周知的匪夷所思的出租广告有所下降。 图源：blogto 最新发现的一宗“可怕的租房广告”是在Brampton，房东以非常低的价格——每月350加元出租厨房里的一张床。 能想出这样搞出一个出租空间，不能不说，房东太有才了！ 考虑到大多伦多地区目前的平均租金约为每月2700加元，比较来说这个价格很低，而且还是带家具的，不过该单元有一些非常明显的缺点，一些人认为这使得它难以居住。 图源：blogto 这间厨房兼卧室的广告是周三在Kijiji上发布的。 在广告中包含的单张照片显示了一个不可忽视的事实，即潜在租户将要睡觉的“房间”实际上是一个地下室的厨房，单人床夹在支撑柱和墙之间，床头距离厨房水槽和柜台仅有几英寸。 图源：blogto Kijiji上发布的广告称：两居室地下室有可共享空间，并宣传该出租房靠近当地的大学和学院、银行、杂货店和公共交通。 图源：blogto 正如许多人在社交媒体上指出的，这个睡眠区域还可以方便地提供早餐和晨间咖啡；Reddit上的一位用户对这个空间评论说：现在你实际上可以一睡醒就闻到咖啡的味道了！ 不过，最近在多伦多这并非唯一奇葩的出租广告。 除了无数的上下铺位、共享卧室甚至共享一张床的广告之外，许多房东还创造了可疑的临时房间，试图租给预算有限的人。其中至少包括一个其他“房间”，实际上只是厨房角落里的一张婴儿床。

温哥华一幢92年房龄的老屋最近以近300万元的价格成交，而上一手屋主于1978年购入时，仅花了55,000元，房价于46年间翻了逾50倍，令人震惊。 据Zealty称，位于温哥华西13街（West 13th Ave.）3415号的物业，估值为2,493,300元，周三以2,852,000元的价格出售。 // 根据地产放盘和Mortimer的数据显示，该物业上一次交易是在1978年，当时以55,000元的价格出售，46年间，房价上涨近280万元，即使与房屋估价相比，也高出了近36万。 放盘资料显示，该物业建于1932年，拥有三间卧室和三间浴室。 为甚么这样的房屋售价如此之高，远高于评估值？此次成交引发了许多讨论。 尽管这幢房子已有92年的历史，但外观和感觉上仍显「年轻」。                 列表上写道：「厨房经过翻新，可以俯瞰着令人愉悦的花园和露台，从中享受夏日乐趣。」 该住宅面积为2,555平方呎，并设有私人庭院。 一般来说，购买这种房龄的房子往往是出于重建目的。尽管如此，从网上的反应看，仍有不少人是真的很想入住位于温哥华西区基斯兰奴（Kitsilano）的这所房子里，并愿意为此支付上述价格。 对有人愿意花这么多钱买这幢房子，社群媒体X上的许多用户为此感到震惊。 DH News报道指，网友汤姆（Tom@tholder）表示，「天哪，这真令人沮丧，那是一幢破烂的房子。真的是欲哭无泪。」 另一位X用户高尔(Ray Gaur@raygaurca)表示，这次销售「绝对疯狂」，尽管有些人并不感到惊讶。 但网友Canada Bound@twototangotwo就认为，如果在距离该物业两个街区之外空铁站建成，将会升值3倍。 图：Zealty  

最近有列治文房东在2024年初 收到了市政府的罚单 还不是一张，而是一天内收到三张!! 加上Strata 的额外罚款 每天高达$1000加元 总共$2500的天价罚款 都是因为自己的出租公寓 被判定为短租房。。。 让许多房东大呼不公平!! 然而，今年四月份 新的BC省短租房禁令即将生效 许多Airbnb业主试图在最后捞一笔 但某地区更多人在"恐慌抛售" 比如维多利亚的短租房 2017年以42万价格买入 The Janion大楼的250尺公寓单元 如今能卖到35万元就谢天谢地了。。 还有人在维多利亚内港的464尺的单元 挂牌价为46.7万，最后在去年11月底 以30万的价格出售，打了6折 去年10月BC省宣布打击短租房 温哥华岛上的小户型就卖不动 面积为300尺、挂牌价为37.5万元 几乎无人问津。。 BC省限制每天约有 28.000 个短租单位 比一年前增加了 20% 所以5月开始 BC省政府将开始实行新的短租房法规 维多利亚市将受到新规则的影响 这个新规定和目的是 让短期租赁 (short-term rentals) 重新成为市民的长期居所 去解决房子不够，房租飙涨的问题。。 就跟大温地区当时出炉限制一样 问题有解决吗?? 房租还是在涨，房源还是在缺啊 只是罚单变多了，呵呵 各个大楼管理员专门盯着网上平台 包括Airbnb、VRBO、Expedia 及FlipKey 寻找短租的房源，针对性的开罚单 有的房东甚至不知道自己的出租房 被房客拿来“贴补家用" 就被罚了。。。 在2024年BC省也宣布 将会严打短租房源 成立省级短租合规与执法部门 其中包括： o 增加对于违例经营者的罚款，以支持市政府执行附例，并要求短租平台提供 数据，以加强市府的执法; o 要求网上短租平台与省府分享数据，让省政府能向地方政府提供相关资料， 以协助市府执法，并支持省及联邦的税务审核工作; o 要求短租平台在招租广告中必须附有从市府取得的商业牌照号码，并迅速删 除没有相关资料的招租广告，以确保经营者遵守所属地区的规定;以及 o 赋予各个区域局发放商业牌照的权力，从而更有效地监管市郊地区的短租活 动。 o 在人口达一万或以上的城市中，经营者仅可在其自住物业*提供短租 (*允许 在自住物业及加设的一个第二套间，或后巷屋/后园套间); o 即将推出的新法例将会列明豁免自住物业要求的地区，包括 14 个度假区、 山区度假区、人口不足一万的城镇 (距离较大城市 15 公里范围内的城镇除 外) 及区域选区等等 更多相关细节 大家可以去政府官方查询 https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/short-term-rentals 也就是说短租BnB市场红利 基本上以及被扼杀。

真的降了！大温租房市场大震动，几家欢喜几家愁啊，你是哪一种？ 最近，Rentals.ca发布了2024年度1月全加拿大租金报告。 图片 dailyhive 2023 年 12 月，加拿大所有住宅物业类型的平均租金价格创下历史新高，达到 2178 刀，比上年同期增长 8.6%。 在过去两年中，加拿大的租金要价总共上涨了 22%，即平均每月上涨 390 加元。 图片 rentals.ca 继2022年上涨12.1%和2021年上涨4.6%之后，2023年租金上涨8.6%。 最近五年租金要价年均上涨4.9%，其中2020年因疫情影响曾下降5.4%。 过去一年中，全国范围内一居室公寓的租金增长最快12.7%，平均达到1932刀。Studio租金增长紧随其后，增长11.9%，平均租金为1552刀。相比之下，两居室和三居室增长较为缓慢，近10%左右。 虽然全国租金都在涨，但是大温却开始悄悄降价。 图片 rentals.ca 温哥华市12月的租金价格开始大跳水。 根据Rentals.ca的数据，12月份温哥华市一居室公寓的平均租金为两千七，环比11月下降了5.8%。 在加拿大第二贵的租房市场本拿比，一居室公寓的价格为两千六，环比下降了3%。 同样，加拿大最贵的主要市场，温哥华和多伦多的公寓租金价格，均在 2023 年出现大幅放缓。 温哥华公寓的租金要价全年平均下降 0.7%至3059刀。12月，多伦多的公寓租金较去年同期仅增长 2.1%，平均为2832 加元。 但是，无论价格如何浮动，温哥华市的租金价格始终位于加拿大榜首。 全加拿大中小型公寓租金价格TOP4均位于BC省内，按序为：北温哥华（3361加元）、本拿比（2928加元）、列治文（2898加元）和高贵林（2886加元）。 图片 rentals.ca 值得注意，余下的排名中六成的高租金城市都在安省。 再加上2024央行利率即将更新，牵动房市的最新利率即将出台，是加还是降？ 加拿大央行 (BoC) 将于1 月 24 日星期三发布今年的首次利率。 2022年3月至2023年1月，加拿大银行8次宣布加息，将基准利率上调至4.5%。 今年3月和4月，央行连续两次宣布维持基准利率不变，6月和7月再次加息至5%，9月和10月维持基准利率不变。 在 12 月份的最后一次更新中将关键利率维持在 5% 。 CanWise 抵押贷款机构总裁 James Laird（詹姆斯·莱尔德）对此表示，“如果加拿大央行宣布除了保持隔夜利率之外的任何决定，那将是令人震惊的。” 莱尔德表示，1月24日利率更新，将影响2024年房地产市场是否迎来强劲的开局，若再次加息将意味着等待2024年房地产的则是“地狱模式”。 房市是否会因利率更新而“变天”，就让我们拭目以待吧！

加拿大的一名华人房地产经纪人，因为借给客户5万元，让其支付温哥华列治文一处房产的定金，他因职业失当被处以近2.8万元的罚款。 去年，现就职于Amex Broadway West Realty的Vicky Wang，被发现在她的贷款中制造了利益冲突，并犯下职业不当行为。 前卑诗省房地产委员会，现为卑诗省金融服务管理局（BCFSA），在收到客户投诉后对Wang的交易进行了调查。   他们发现，Wang在2016年提供了这笔借款，当时该客户没有足够的钱支付定金，对购买该房产“犹豫不决”。   事件发生时，Wang还是Sutton Group West Coast Realty的一名房地产经纪人。 尽管Wang声称这笔钱是出于友情而提供的，但BCFSA听证会官员Andrew Pendray认为，Wang借钱更有可能是为了获得销售佣金。 如今，在最初判决的近六个月后，BCFSA决定对Wang和她的公司——Vicky Wang Personal Real Estate Corporation进行处罚。 在1月5日发布的一项决定中，Pendray要求Wang和她的公司支付5,000元的行政罚款，以及近23,000元的执法费用。 Pendray认为Wang犯了“单一的不当行为”，并没有涉及“一个无力负担的客户”。客户主动申请了贷款。Pendray指出，没有证据表明客户有任何贷款的负面影响。 然而，他认为造成利益冲突的行为，以及出于“确保经济利益的愿望”的行为，于是“走向更严重的”不当行为，所以需要做出威慑以保护公众。 Pendray解释说，尽管Wang迫于压力同意向客户提供佣金回扣，以确保借款能够被偿还，另外客户对Wang提起民事诉讼，这些都不能减轻她不当行为的严重性。 他写道：“虽然很不幸，Wang迫于压力向客户降低佣金，但我要重申，她现在的处境是由于她一开始就把自己置于利益冲突之中。” 他认为，向客户提供此类借款成了“站不住脚的冲突”，使公众处于危险之中。应该实施行政处罚，以“防止和阻止类似的不当行为”，并“维护公众对该行业的信心”。 他命令Wang在六个月内，在UBC的Sauder School of Business和加拿大房地产研究所的道德课程上接受额外教育，因为她坚称自己“没有不当行为”。 尽管BCFSA要求偿还近2.5万元的执法费用，包括调查费用和法律费用，但Pendray减少了2000元，因为这件事是在没有听证会的情况下以书面形式进行的。 就Wang不同意不当行为的调查结果，Pendray拒绝发表意见。因为一旦她的制裁被发布，她有权向金融服务审裁处提出上诉。 Wang有30天的时间对该决定提出上诉。

卑诗省阿波斯福市(Abbotsford)一幢拥有60个居住单位的公寓屋苑，其租户已经在没有供暖的情况下生活一个多月了，他们在寒流暴雪中仅依靠小型暖炉取暖。 据Global News报道，位于阿波斯福旧耶鲁路(Old Yale Road)的园巷屋苑(Park Lane Manor)门上张贴一张海报称，物业管理公司Cogir Real Estate已了解这一情况，并正「尽快」处理中；然而，这个开放式的时间表并没有让住户满意。 // 租户尤里克(Dennis Yurick)提到最近的寒流时说：「这对每个人来说都是残酷的，很多人都生病了。」寒流给阿波斯福带来了零度以下的气温、冰雨和超过两呎高的积雪。 「我们的暖气费已包含在房租里，现在谁来偿还我们的水电费用？」 Cogir地产公司在一份书面声明中表示，已向所有租户分发了加热器，专业承包商已确定供暖系统的锅炉无法维修复。 该公司公关总监普利奥特(Brigitte Pouliot)写道：「我们的团队正在努力尽快恢复中央供暖系统。我们完全理解损坏的暖气对租户舒适度的影响......此外，我们将继续跟进，以确保租户从所提供的供暖装置中获得足够的温暖。」 普利奥特表示，损坏的锅炉并非「维护疏忽」造成的，虽然花了一些时间才找到合适的替代品，但合约已经签订。 彭宁顿 (Tom Pennington) 在该屋苑从事建筑维护工作，也是租户之一，他说希望新锅炉能在本周末投入运作。他补充说，一旦水电工开始工作，大约需要一天的时间才能让暖气锅炉启动并运转。 租户威金斯(Robin Wiggins)称赞物业管理公司提供了暖炉的做法，并承认修复工作不会「一夜之间」完成。然而，这些额外的电费一直是他关心的问题。 另一位住户弗拉格(Victor Flagg)估计，小型暖炉提供的热能只是暖气系统的三分之一。 该幢建物居住着许多老年人和有复杂医疗需求的居民。 省房屋厅长柯议伦(Ravi Kahlon)获悉此事之后称，该屋苑的情况「极其令人担忧」。 他在电邮声明中表示：「我已确认住宅租赁部门的合规和执法部门已了解这一情况，因此他们可以调查此事并采取任何必要措施，以确保租户的权利受到保障。」 阿波斯福警方也已针对此事立案，并将「采取适当行动，确保受影响者的权益。」 省房屋厅鼓励遇到Park Lane Manor类似情况省民，可致电 1-800-665-8779 联系住宅租赁部门。 (图：Global视频截图)  

两名魁北克房地产经纪人，Christine Girouard和Jonathan Dauphinais-Fortin，因“提交虚假房屋报价”而被判定有罪（guilty）。 但须提及的是，Christine Girouard同时也是真人秀节目“Numéros 1”的明星之一。 房地产经纪Christine Girouard 昨日，魁北克省房地产管理机构纪律检查委员会（OACIQ）公布相关调查结论。 OACIQ表示，Girouard要求她的合伙人Dauphinais-Fortin做出一份“远低于市场要价且包含对卖家无甚吸引力条件”的购买承诺/要约，以便她能够接触合法买家并引诱他们提高报价。 OACIQ在决定书中写道：此种“有预谋的欺诈”纯属犯罪行为，且重复实施多次……相关证据充分确凿，两名经纪人的辩解不被接受。 2023年5月，La Presse报道“Re/MAX公司的房产经纪人会让自己的朋友和家人对他们代理销售的房屋提出虚假报价，以便在合法买家之间制造竞争感，从而推高房屋价格”。 几天后，RE/MAX Quebec宣布与Girouard和Dauphinais-Fortin断绝代理商合同关系，并发表声明称：“这种行为，违背了我们的价值观，违反了既定规则，掩盖了我们整个行业中所有成员的严谨工作，破坏了房地产交易的最基本要素——与客户的信任关系——这是经纪人工作的基石。” 两个月后，两名房地产经纪人的执照被当局吊销。 昨日，在OACIQ宣布决定后，OACIQ监管副总裁Caroline Champagne在一份新闻稿中表示：“委员会的这一决定堪称典范，它提醒我们房地产经纪人永远不要将自己置于利益冲突之中，通过选择使用欺诈性的计划来为卖家客户谋取利益。” “Christine Girouard和Jonathan Dauphinais-Fortin的做法不仅导致买家为房产支付了超出预期的过高费用，而且也极大地损害了整个行业的形象和声誉。这一决定就是想让消费者知道，他们完全可以在自己一生最重要的交易中信任房地产经纪人。”  接下来，两名经纪人将出席稍后举行的制裁听证会。 据悉，“每人每次欺诈”的对应处罚都将是“最高$50,000加元罚款、停职或吊销执照”。由于两人已经被停职且执照已经被吊销，因此，罚款总额成为民众关注焦点。 OACIQ指出，“认为自己遭受过两名房地产经纪人冤枉的任何客户都可以向法庭赔偿基金会申请赔偿。”

  这幢位处北温林山道（Forest Hills Drive）825号的柱梁式中世纪现代住宅，建于1950年，为已故本地名建筑师霍林斯沃思（Fred Hollingsworth）的早期作品。负责代理的经纪称，这是现存为数不多的同类型建筑之一。 房子采用了外露的木梁、杉木护墙板和天花板、石地板、宽大的玻璃窗，设有日式水池及青葱的景观，向和风的设计致敬。 房屋共分三层，居住面积3,865平方呎，有3间半浴室及5间睡房，占地达8,626平方呎。 代理的经纪罗德尼（Trent Rodney）表示，屋主在2016年以307.5万元买下这幢房屋，当时正值市场高峰期，政府还未开征外国买家税。 屋主去年11月叫价328.5万元放售，结果以高于标价的340万元成交。考虑到本地市场近年冷静下来，销售额较一年前同期下降了约50%，这个成交价让所有人都感到兴奋。 更让人意外的是，房屋挂牌后，立即引起了广泛关注。罗德尼说："网页上的点击量超过了100万次。我们收到有400多人要求来看屋，但每次最多只能接待80人。" 地产经纪与屋主保持了5年的联系，终于等到对方因为要搬到其他地方而决定出售，达成了交易。 经过5年联系后，这屋在市场上出现了仅5天，就成交了。据称一共收到3份报价，交易于上月14日完成。 图：WEST COAST MODERNV20

一位房地产专家表示，美国黑石集团（Blackstone）提出的35亿美元收购Tricon Residential的交易显示，即使在经济疲软的环境中，房地产交易仍然存在。 图源：Tricon Residential 上周五，Blackstone宣布已达成协议，将购买这家总部位于多伦多的房屋租赁公司，该公司将进一步扩大其在单一家庭租赁住房领域的业务。 Trez Capital的房地产顾问兼董事会成员Josh Varghese表示，这对双方都是合理的举措，因为Tricon希望在公开市场之外实现增长，而Blackstone则在紧张的市场中寻找住房。 Varghese在周五接受BNN Bloomberg电视采访时表示，我认为它显示出即使在这种差的环境中，对高质量房地产的需求仍然存在 。 他说，我认为宏观经济正在发生变化，利率环境已经稳定下来。 图源：BNN Varghese表示，由于住房市场紧张，目前认为租赁物业是更高质量的投资，而封闭式购物中心和一些办公空间则不那么吸引人，因为人们将购物集中在网上，办公室则因混合或远程工作的增长而空置。 他说，在这种新环境中，其他类型的房地产则处于非常有利的位置。这种新环境是整个北美都存在住房短缺，因此如果你拥有房地产并且可以向租户提供良好的服务，那么从投资的角度来看，你就处于一个有利的位置。 Mizuho Americas的董事总经理Haendel Emmanuel St. Juste也认为Tricon在住房领域的地位使其成为一家有吸引力的收购目标。 他说，Tricon在我们看来处于一个基本面非常好的行业中，美国的住房供应多年来一直处于供不应求状态。 与此同时，TD银行的分析师称交易价格“公平但不是过于引人注目”，因为它符合公司估值的中点。 St. Juste还表示，这笔交易对于Tricon的股东来说似乎是合适的。 他说，从Tricon投资者的角度来看，为了获得这一溢价，获得让你处于两个较大的美国同行给出的竞争报价，对股东来说是公平的。 消息公布后Tricon Residential股价猛涨22%。

随着人们都在忙着预测2024年的房地产前景，2023年遗留的一个问题将继续笼罩着市场：大量房屋将被强制拍卖（power of sale）出售。 大多数抵押贷款协议允许贷款人在借款人未能支付所需付款的情况下强制拍卖出售房产。 抵押贷款公司Butler Mortgage Inc的经纪人兼所有者Ron Butler表示："我们在这里看到的是投机者的崩溃。""你现在看到的大多数情况都是装修翻新出了问题，"他指的是那些为了装修和升级以吸引高端买家而欠下大笔债务的房屋。 在加拿大最大的房地产市场——大多伦多地区目前有数十个强制拍卖的待售房源，随着新的一年法院新申请的增加，这类房源还会不断增加。同时房地产分析师和社交媒体上也一直在晒出最新的证据，证明一批在2022年市场高峰期购买的房子正在以远远低于买入的价格出售。 根据本月早些时候的一篇报道，多伦多圣三一（Trinity Bellwoods）地区一栋重新装修的翻建房屋血亏180万元，被房屋的贷款机构Vault Capital Inc.强制拍卖出售。     根据房产记录，该房产于2019年以205万元的价格卖给了总部位于宾顿的一家公司Emerald Buildings Investment Ltd.。2022年3月，Vault Capital以该房产为抵押贷出了164万元（这笔金额在随后的再融资又增加了）。现在，Vault正在寻求偿还280万元的贷款，此前，多家公司、个人和其他贷方还以该物业登记了另外近290万元的贷款。 Emerald公司创始人Avneep Singh Baidwan表示，这套翻建房屋旨在展示其公司的设计能力。他也承认，如果Vault能找到买家，Emerald很可能会在该项目上亏损。 根据《环球邮报》查阅的房产记录，到2023年底，Emerald公司和负责人仅在其网站上宣传的六套房屋，就积累了超过2200万元的债务。其中大部分都面临被强制拍卖。Baidwan承认，他希望市场能在2023年出现好转的想法是错误的。 Baidwan在接受采访时表示："我们有点过于乐观了。我们当时认为市场不会冲击翻建住宅，但我们错了。所以我们一直在撑着，而且撑了很长时间。18个月，这是一个很长的时间。" Baidwan说，到2023年末，资金紧张的情况变得更加严重，因为出售其整个投资组合的交易失败，当时他只能部分支付每月所欠的几万抵押贷款。 最近，他终于完成了一笔交易，一栋位于密西沙加1386 Glenwood Dr.的房屋最初以430万元的价格买入，后来在2022年12月以549.9万元的价格被强制拍卖出售。他在房子出售后贷方New Haven Mortgage Holding Corp.收回所欠的307.5万元，还有一些剩余资金用来周转。 该房产还有其他贷款，包括ATM Investments & Financial Services Ltd.提供的53.5万元贷款，以及房地产经纪人Robert Piperni于2022年登记的150万元贷款，但Baidwan表示，他的所有合作伙伴都将加入新的项目，他希望在2024年底之前偿还所有贷款。 据悉，目前Baidwan公司还有至少3个物业被其他抵押贷款投资公司强制拍卖，但所有指控均未在法庭上得到证实。相关的抵押贷款机构均未回应置评请求。 据报道，Baidwan于2010年持学习签证从印度来到加拿大，就读于Sheridan College学院，获得了卡车司机和承包商的工作许可，并最终获得了加拿大国籍。 目前大多伦多地区还有很多像Baidwan这样的装修商和投机者，他们的最终命运都将在法庭上等待裁决。

图：温哥华市府 在本地的市中心地区找寻居所，无论是买还是租，价格都难以负担，但透过一种既是租亦是买的「租赁产权」（leasehold）形式，就能够以较低成本购得安居之所。 据《环球邮报》（Globe and Mail）报道，沈雪莉（Shirley Shen，译音）与丈夫原本居于温哥华一个小单位内，但两口子要准备迎来第一个小孩，所以需要较大的住所。他们居住在奥运村（Olympic Village）附近的社区内，这区的两房单位动辄索价250万元，同类单位的租金，一样贵得难以负担。 结果，她和丈夫在2019年以不足100万元的代价，以「租赁产权」形式，获得位于市中心福溪（False Creek）的一幢三房城市屋（townhouse），条件是他们只能得到这个物业18年，之后需要协商续租，续租费用可能高达数十万元。 传统的永久产权买卖，交易内容包括了土地和房屋，但「租赁产权」不包括房屋所在的土地，它是一种在规定期限内，从政府、原住民部落或土地信托机构获得所有权的置业形式。租期通常为99年，到期之后，双方可以谈判延长。 这类合约的条款各不相同，但沈家以约20万元续签了为期约20年的租约，金额远低于他们的购买价。 这种置业形式在亚洲和欧洲比较常见，在加拿大却很少见，通常只在一些城镇或特定类型的房产如度假屋等才有，但温哥华是个例外，在福溪南岸（False Creek South）和善普连岭（Champlain Heights）等地有一些大型住宅区，主要是由温哥华市政府拥有的「租赁产权」物业组成。卑诗大学（UBC）和西门菲沙大学（SFU）拥有的一些土地上，也有由信托机构管理的这类物业。 对于未有能力购买永久产权的家庭来说，「租赁产权」可能是个不错的选择。尽管在获取按揭贷款、藉物业升值获利，以及合约到期时续租存在不确定性方面，都存在着一定的挑战，但其吸引之处也令不少人垂涎。 地产经纪克里斯辛斯基（Jark Krysinski），很多人都被低廉的价格吸引。在市中心西端社区，一房单位仅需30万元，合约期限还剩几十年，而较大的单位和城市屋，100万元以下就有交易，且有20年的租期。 他表示，如果有能力预留保修费用所需的现金，这类物业一般会比租房子好，因为付出的款项是用来购买资产，有部分还是会回到自己的口袋中，而总成本跟租房是差不多。 沈家在新居居住了两年后搬走了，但原因只是在当区找不到托儿服务，否则还是很乐意继续在那里住下去，他们现在仍然持有该城市屋的「租赁产权」，它更成为了租务市场上的抢手货。 借着「租赁产权」获得了较大居住空间的沈女士认为，这种形式的房产还有一个好处，就是有利住户之间建立长久的社区关系。「这个社区有一些非常特别的地方，因为大家都不是投机者，都是长期居民。这跟你住在流动性较大的租用单位所得到的体验，是完全不同的。」

(图：加通社资料图片) 随着加拿大央行预计于1月24日发布利率政策，有地产经纪认为楼市有升温迹象，因为圣诞节和新年假期过往通常相对安静，但今年，买家突然涌现。 据《列治文新闻》(Richmond News)报道，史蒂夫斯顿地产经纪丁内尔(Chris Dinnell)表示，当买家开始出现时，就知道楼市正在升温。这可能是民众普遍预计今年利率可能会下降，在此之前，丁内尔认为这是进入市场的最佳机会。 丁内尔说：「如果(利率)确实降低了，那么这将是真正打开了大门。」他解释，尽管利率上升，但2023年列治文所有类型房屋的售价都呈现上涨。 2023年，列治文独立屋的价格整体上涨6.5%，公寓上涨8.9%，连排屋上涨5.2%。总体而言，去年列治文所有类型的房屋都上涨了6%。 丁内尔预计，未来两个月将是购屋的机会点，类似于2020年疫情爆发时，是「聪明人」的进场时机。 50%的卑诗省民没有抵押贷款，年轻人仍可以依靠父母置业。他鼓励人们超越传统的购屋思维，年轻人可以制定一个投资计划，即使是一个5到10年的计划，但制定目标很重要。 丁内尔说他15年前也处于同样的境地，认为他永远买不到任何东西。「直到我改变了心态并制定目标，我才能够进入市场。」他解释，这可能是一套入门公寓，或是出租公寓，不一定是传统有院子的单户住宅。 丁内尔说，年轻买家的心态已发生转变，并不是每个人都在寻找院子和一张餐桌。 「我们的生活方式正在发生变化，我们需要适应。」  

在大多人眼里，有套闲置的房子可以平日里租出去收收租金，做个房东还能不是一件好事吗？ 很多都市传闻里，更是有一些穿着低调的大爷大妈们裤腰带上挂着一大串钥匙，每个月在家坐着就有大把收入。 然而，当房东真的是如此美事吗？在加拿大可真是不一定。   坎瓦尔和他收不回租金的出租屋 图源：Tina MacKenzie/CBC 泪往肚里流：拖欠3万房子还收不回 在安省的布兰普顿（Brampton），一名叫做坎瓦尔（Rajan Kanwar）的房东在 CBC 的采访中直言自己最近不仅金钱上负债累累，精神上也疲惫不堪，他每日奔走只有一个目的：讨回自己的财产。 明明是属于他的东西，为什么讨回来这么困难，这要从几个月，甚至几年前说起。 坎瓦尔于 2021 年 12 月以每个月 4,500 加元的价格将自己位于布兰普顿一栋四居室的房子出租，来为他承担部分需要支付的贷款。 原本一切都很正常，租客每个月都会按时支付租金和水电费，然而，从一开始的偶尔拖欠租金，拖欠到水电费，终于在 2023 年 5 月，租客正式告诉坎瓦尔：自己无力支付这笔租金了。 从 5 月开始，这位租客就没有一次支付过全款租金，并且这样的行为一直延续到今天。 这让坎瓦尔在支付这栋房子每个月高达 9,500 加元的贷款的同时，还因为租客拖欠的租金累积了 3 万加元的损失，可想而知作为房东，坎瓦尔有多么崩溃。 但这还不是最糟糕的，之所以这么长一段时间坎瓦尔都继续让租客住在这栋房子里，并不是他心怀希望认为租客某一天会突然赚到钱把之前拖欠的租金一笔还清，而是经过他多番努力，他竟然无法让这个拖欠租金的租客从属于坎瓦尔自己的房子里搬出去。   坎瓦尔 图源：Tina MacKenzie/CBC 让我们回顾在这段时间坎瓦尔做出的努力，没有人可以说他没有为此努力： 首先在，他向 LTB（Landlord and Tenant Board 安省房东和租客委员会）提交了两份申请，其中，一份名为 N11 的申请以租客同意搬离为理由，要求 LTB 发出驱逐令，根据上个月 LTB 的裁决，他们将租客搬离日期定在 2024 年 2 月。 然而，这一份申请并不顺利，即使 LTB 已经做出裁决，租客却改变了主意，并告诉 LTB 他并没有签署那份 N11 申请表，签名是伪造的。 另一边，他的一份名叫 N4 的申请主旨是让 LTB 下驱逐令使不愿意支付租金的租客搬离，然而，尽管他在七个月之前就提交了申请，目前仍未得到审理。（这意味着，如果租客不愿意，房东竟然收不到租金也难把他们赶走？） 据坎瓦尔所说，在今年 5 月租客告诉自己无法支付租金后，租客签署了 N11 以表达自己愿意搬离，然而现在看起来他反悔了。 目前，LTB 仍然命令租户在明年 2 月前搬出，但有关 N4 申请的听证会仍在推迟，因为租客的法律代表携带了 400 多页的文件出席听证会，数量之大让裁决员无法当场做出判决，至今，坎瓦尔并没有得到新的听证会日期。 漫长的纠纷让坎瓦尔情绪很糟糕，他不断表示，自己只想让他们偿还拖欠自己的钱。 然而，根据一位专门处理相关纠纷的律师助理佩奇（Elaine Page）所述，即使最终 LTB 下令还款，坎瓦尔会收到这笔钱的可能性”微乎其微”。 房东陷阱：租客信息竟然全是造假 这种无奈不仅发生在坎瓦尔身上，加拿大的很多房东都面临这样让人头疼的状况，对于很多依靠租金收入来维持生计的小房东来说，如果碰上这种租客更加是一个噩梦。 生活在安省密西沙加（Mississauga）的一位单亲母亲罗尚卡尔（Tozheg Roshankar）在挑选租客上格外谨慎，因为她需要这笔每个月 2,450 加元的租金来抚养自己的女儿和照顾自己的母亲。   罗尚卡尔 图源：Farrah Merali/CBC 在租客名单上，这样一位女士似乎是一个不能更加合适她心意的理想租客：良好的信用评分，可靠的就业证明和近期的三份工资单，之前房东的推荐信，以及，这位租客同样是一位单身母亲。 罗尚卡尔表示，同为单身母亲，她理解这个群体面对的挑战，因此她愿意给这位女士一些支持，将房子租给她。 然而，事情并没有像她想象的那样发展，迟交的租金，被退回的支票，这一切让罗尚卡尔感到担忧，因为这栋房子是她唯一一套出租的财产。 在她感到不对后不久，她读到了 CBC 上的一篇文章，里面是一位房东描述了自己的租客使用造假的文件来申请租住他的房子，然后在入住后就停止支付租金。 更糟糕的是，罗尚卡尔在里面发现了一个熟悉的名字：Shasteven Reid，这也是她的新租客的名字。 对她来说，一方面，自己想要帮助另一位单身母亲的愿望，原来只是一场骗局对她来说毫无疑问是一场打击，另一方面，租客不断拖欠房租和水电费更是对她经济状况的噩梦。 她在今年 8 月向 LTB 提出了驱逐申请，但一直到 10 月仍未收到听证会日期，据悉，即使收到了通知，也可能仍然需要 8 到 10 个月的时间来处理，这意味着这段时间里，她的房子不仅会被一个拖欠租金的租客占据，她也会损失很大一笔收入。   罗尚卡尔的出租屋 图源：Tozheg Roshankar 另一边，罗尚卡尔也向警方举报了租客的欺诈行为，其中包括租客两次租房提交的安省驾照显示了同样的姓名和不同的出生日期，然而，警方告诉她这需要一年多的时间来审查文件。 在这批“不幸房东”中，还有一些人甚至因为租客不愿意搬走而面临着自己有房却无家可归的现状。 谁能想到，原本以为出租房产可以缓解自己经济压力，却成了把他们推向财务混乱的一件祸事。 案件越积越多，申请越等越久 之所以房东维权如此无力，很大一部分原因在于在大流行期间，LTB 积压了太多类似的案件。 在 2020 年期间，LTB 暂停运营了长达 5 个月，这无疑让他们堆积了大量案件，即使在大流行结束后，情况反而越来越糟糕。 根据 LTB 的最新数据显示，截至 2023 年 5 月 LTB 积压了高达 53,000 件案件，这导致房东们需要花费数月，甚至数年的时间来等待一纸驱逐令让这些租客从他们自己的房子里搬离。 对比 21 年 3 月积压的 35,000 件，我们可以看出 LTB 糟糕的效率是一方面。 而另一方面，近年来的经济萎靡和房租飞涨也在加剧房东和租客之间的紧张关系，并导致此类申请越来越多，这意味着无论是房东还是租客，他们提交申请后需要等待的时间都越来越长。 但还是不得不感慨一句，这些无赖租客可以长期拖欠房租死不搬离，作为房东却只能日复一日老老实实等待一纸驱逐令，真是遵纪守法反而吃亏。

在过去很长时间里，加拿大有不少人都会通过买来旧房屋翻新装修后重新卖高价来赚取收益，然而，最新分析指出：这类靠房子致富的方法可能在 2024 年行不通。 事实上，2023 年的房地产市场已经给这些靠翻新装修房屋致富的投资者们沉重的打击。社交媒体上 X 网友列出一套多伦多最贵社区的独立屋就是惨痛的教训。 这套位于 61 Shannon Blvd. 的独立屋最近被贷款借贷方挂牌出售，挂牌价格只有 359.9 万元，相比一年前房主的挂牌价格 539.8 万元降价幅度高达约 180 万加元。   根据房产交易记录，该房产于 2019 年以 205 万元的价格卖给 Brampton 的一家房地产投资公司 Emerald Buildings Investment Ltd.。 2022 年 3 月，Vault Capital 以该房产为抵押提供贷款 164 万元（这笔金额在随后的再融资中增加），当时正是安大略省房地产估值泡沫的顶峰。现在，Vault 正在寻求 280 万元的债务偿还，在此之前，这套房屋还以抵押的方式给多家公司、个人和其他贷方，共登记了近 290 万元。 Emerald 公司的创始人 Avneep Singh Baidwan 表示，即使能找到买家，Emerald 很可能会在该项目上还是亏损的。   根据媒体调查，Emerald 公司的债务已经超过 2200 万加元，这与其公司网站所宣传的 6 套房产有关。现在许多翻新装修后挂牌的房屋都是在面临着债务和索赔，Baidwan 称，这是在 2023 年市场调整期对于未来期望值的错误判断造成的。不管这座房屋究竟花了多少钱装修的，但房地产经纪人 Scott Ingram 认为，这套房屋最终都不可能实现收支平衡。他介绍说，这套房屋所在的社区及其周边，历史上只有 3 套房屋售价超过 500 万，而且要么房子很大、要么更加独特，因此这套房屋最初希望以 500 多万出售其实定价本身就是错误的。 巴特勒抵押贷款公司（Butler Mortgage Inc.）的经纪人兼所有者 Ron Butler 表示：现在市场中很多房产投资失败的案例，都是由于翻新转售投资而造成的。那些房主通常已经背负了巨额债务来进行翻新和升级，目标是吸引更高收入买家。然而，投机的崩溃可能并不是发生在一瞬间，一段时间后，崩溃才会出现。在加拿大最大的房地产市场，大多伦多地区，有数十个待售房源就像这套房屋一样，都是由贷方申请法院销售、或是类似情况。这可以看出在在市场高峰期购房的买家们在转售时面临的巨额损失。 Baidwan 表示，2023 年末现金紧缩情况变得更加严重，因为出售其整个投资组合的交易失败，当时他只能部分支付每月所欠的数万元抵押贷款。Baidwan 是于 2010 年持国际学生签证从印度来到加拿大，在谢里登学院 (Sheridan College) 学习，获得了卡车司机和承包商的工作许可证，并最终获得了公民身份。比 Baidwan 规模更大或更小的翻新者和投机者的最终命运仍在法庭上解决，但 Butler 认为，这种蔓延不太可能蔓延到抵押贷款投资公司和信用合作社的 B 级贷款领域之外。因为，这类贷款都是为了避开压力测试的要求，而银行是不会借钱给这些人的。

温哥华空置公寓的租金较夏季高点略有下降，这意味着现在是一年中寻找公寓比几个月前更便宜的时候。 租金仍较去年大幅上涨，因为温哥华市公寓成本的上涨速度远快于通货膨胀。 // Zumper 的最新租金报告发现，平均温哥华一房和两房公寓的租金要价比去年同期高出 9%。 夏季租金要价攀升至最高点，但现在已降至一房平均租金 2,700 元，两房平均租金为 3,890 元，较上个月分别下降 1% 和 3%。 Zumper 的数据与另一个追踪价格的租赁平台 Rentals.ca 一致。Rentals.ca 也将温哥华一间一房的平均租金定为 2,700 元。 温哥华仍然是加拿大租金最贵的城市，多伦多排名第二，本拿比排名第三。 温哥华岛的维多利亚排名第四。 加通社资料图片

一些面临被驱逐的租户向房东索要数千甚至数万元现金补偿，有些人认为这是利用安省的政策漏洞，有些租客则认为是公平的补偿。 佩玛·泽拉说，在她的房客拒绝离开她拥有的房子后，她考虑破产。当泽拉和她的丈夫需要搬回多伦多东区已出租的房子时，她说房客告诉他们，即使租约到期，他也不会离开，停止支付租金，并很快试图「达成协议」 ，要求收取 50,000 元才肯迁。  “这还是我的房子吗？” 「当他第一次说『不』时，我简直难以想象」他说不会离开。我想：「这是我的房子。 怎么有人能做到这一点？」泽拉说道。 「当他向我要钱时，我想：『你怎么敢？』」 这个屋主所处的情况被称为「现金换钥匙」，这是合法的，租户寻求或房东提供金钱让租户在约定的时间和平离开。  但律师助理和房东表示，一些租户利用安大略省房东和租户委员会（该委员会负责解决房东和租户之间的纠纷）的长期拖延，提出了比以往更高的现金换钥匙要求。  2020年，为了省钱，泽拉和她的丈夫决定将房子出租出去并与家人住在一起。 他们以每月 2,100 元的价格出租了这套三房单位，租期为两年。  2022 年初，他们需要搬回来，因为他们无法再与家人住在一起。 泽拉 表示，他们一直等到租约到期，并给予了所需的 60 天期限。通知租户搬出。 房东：只是想活下去 「这种事发生实在是太错误了，而且感觉没有任何责任。我们是努力工作的人，只是为了生存。」泽拉说道。 在租客拒绝搬出后，泽拉向房东和租客委员会提出驱逐令。那是2022年6月，但泽拉很快发现她可能需要等待一年才能获得听证会。 与此同时，她的房客停止支付租金和水电费。虽然他后来搬走了，虽然泽拉最终也没有支付他要求的金额，但租客现在欠她 4 万多元。她不确定自己是否能将到这笔钱。  然而，泽拉表示，她发现自己所处的情况让她考虑破产，甚至卖掉房子，因为在没有租金的情况下，她承担的抵押贷款成本不断增加，而她的家人在等待贷款时被迫租一套自己的公寓。「没有地方可以去寻求正义。我感到孤立无援，但我也不敢相信这种事会发生在加拿大。」她说。 「我觉得这个(房产纠缠)系统出了问题，因为如果我们的系统正常工作，就不会给像他这样的人玩游戏的空间。因为他们知道没有责任，所以他们可以逃脱惩罚。」     租户联合会执行董事也被屋主逼迁 乔迪·登特（Geordie Dent）是多伦多都会租户联合会的执行董事。他表示，肯定有很多租户利用房东和租户委员会的延误作为杠杆来获得更好的现金交易。 但他又表示，多伦多的租金从未如此之高，因此，如果租户被迫搬家，考虑到当今的租赁市场，他们应该得到公平的补偿。2023 年，全国平均租金再上涨 11%，多伦多仍然是全国最昂贵的城市之一。 根据 Rentals.ca 的数据，一房单位的平均价格为每月 2,594 元。 作为一名房客，登特也发现自己别无选择，不得不搬出居住的地方。「我被要求离开这处房产，当你被驱逐时，那简直是地狱。不知道会发生什么的不确定性，令人沮丧，压力很大，而且代价高昂。」 登特说，他在自己的单位里只住了一年，房东就说他需要搬进去。他说「我和大多数租户都在寻找稳定的住所。被告知必须搬家是极其困难的。我不得不支付更多的租金，搬家会产生很多费用。」 登特说，租户支付租金后也享有一些权利。 要多少钱才可以换钥匙？ 没有人能确切地说出有多少笔现金换钥匙的交易，因为这些交易是在法庭之外解决的。  竟要多少钱才可以换钥匙？一些律师助理表示，他们的业务正在蓬勃发展，过去几年现金换钥匙的需求猛增，究要求从两个月的租金和搬家费到数万元不等。 多伦多 Stonegate Legal Services 的律师助理 迪丽丝专门为安省的房东提供服务，她表示，2020 年她的公司处理了约 400 宗现金换钥匙交易。 2023年，处理量超过1000宗。迪丽丝说：「我们有一些租户的要价超过10万元。一些租户甚至要求房东为他们购买一块土地 ...... 我们还有其它租户要求房东为他们购买房产。」 其它律师助理表示，他们也看到租户的需求有所增加，要求比以往任何时候都高得多。      房东和租户委员会处理案件的等待时间「令人难以忍受」 2023 年春季，安省监察员办公室发布了一份报告，描述了房东和租客的案子等待时间「令人难以忍受」并呼吁进行彻底改革。报告指出积压案件超过 38,000 件。其中90%是给等待听证会的房东的。 这种情况是加拿大住房危机产生影响的另一个例子。一些租户倡导者表示，这种权力转变早就应该发生了。 多伦多都会租户联合会的执行董事登特说，「房东一直在使用他们的权利，几十年来他们一直享有很好的待遇。在我们正在经历的整个租赁危机中，房东一直在打开鱼子酱并开香槟。」 「租户只是在使用这种新发现的权力。他们只能从房东那里得到一些面包屑。」 登特说，他听到的第一个问题是「自用」问题。当房东说他们想搬回去或让家人住在那里时，就会被驱逐。但他认为这些说法经常被用来驱逐租户以提高租金。 根据房东和租客委员会的数据，「根据 2022 年和 2023 年前 9 个月的比较，截至 2023 年 10 月，N12 表格自用申请的数量增加了 77%。 房东诺玛·达席尔瓦 (Norma Da Silva) 也发现自己陷入了现金换钥匙的境地。她说她的房客要求一个「巨大」的补偿才会离开她在多伦多皇后西区租给他的阁楼。这是教师达席尔瓦的第二处房产，她说她需要卖掉它，因为利率上升意味着她无法再承担其费用。 她想卖出阁楼，因此她给了租户 60 天的期限。注意。她还给了他一笔钱让他离开。在安大略省，房东必须支付一个月的租金。她不愿透露财务细节，但表示她最初的报价是一个多月的租金。她说，随着截止日期的临近，她的租客告诉他，除非她向他支付更高的金额（她说她无法支付），否则他不会离开，并且卖房无法按时结束。 房东达席尔瓦表示，她焦急地等待房东和租户委员会的听证会，但最终选择与租户达成以现金换钥匙的协议。她不愿透露和解条款。她说， 「真是令人震惊，房东和租客委员会无力解决问题，感觉就像在狂野的西部。」 专家表示，全国各地的房东和租户委员会办理的案件都出现了延误，这是导致「现金换钥匙交易」激增的一个因素。  麦吉尔大学城市治理研究主席戴维·沃克斯穆斯 (David Wachsmuth) 表示，「我们首先在魁北克省开始注意到这种趋势，但现在你当然也可以在卑诗省和安省看到。」 CBC 联系了房东和租户委员会征求意见，该委员会表示，「为了支持减少积压，自 2023 年 5 月起，房东和租户委员会已任命 35 名全职评审员和 27 名兼职评审员。截至 2024 年 1 月 1 日，共拥有 70 名全职评审员和 58 名兼职评审员。」委员会预期一些申请等待时间已经开始减少，并且有信心来年等待时间将继续减少。 (图：Pexels) 

去年多伦多的住房市场下滑可能并未使房价大幅下降，但那些专门做富人生意的地产经纪却感到有些担忧，因为400万加元以上的房屋销售量较2022年减少了17％，但价格800万以上豪宅销量却翻倍。 图源：blogto 专门负责加拿大最豪华房地产的Engel & Völkers Canada公司去年夏天表示，大多伦多地区（GTA）价格超过400万加元的房屋销售速度较慢，专家主要归咎于渥太华在2023年初实施的外国买家禁令。 但是，尽管继续实施为期两年的禁令，豪华住宅市场的下行趋势似乎已经得到纠正，根据该公司最新的数据，超级富豪们在年底重新回到市场并开始购买GTA的房屋。 根据E＆V本周发布的年终加拿大豪华房地产市场报告，截至2023年底，多伦多价值800万加元以上的住宅销售量较COVID前增长了50%以上。 报告指出，尽管其他市场受到“利率上升、燃气价格上涨、通货膨胀、战争以及引起市场不确定性的疫后影响”等因素的影响，但那些有足够资金考虑购买豪宅的人似乎对这些影响免疫。 报告称：多伦多100万加元以上的豪宅数据讲述了一个不同的故事——一个异常稳定和平衡的故事，尽管2023年400万加元以上的房屋销售量较2022年减少了17％，但超豪华住宅类别表现优于疫情前。 图源：blogto 去年，GTA地区共有31栋价值800万加元以上的房屋易手，这高于2019年该地区售出的同等价值的15栋房屋。 尽管400万至800万加元的房屋销售量同比下降，但这些房产的平均价格实际上略有上升，从2022年的5,598,005加元上升到2023年的5,672,525加元。 这个价格范围内的公寓销售保持相对稳定，价格也同样上涨（从2022年的4,472,471加元上涨到2023年的4,915,475加元）。 尽管介于100万至399万加元之间的房屋销售量同比下降了两位数，但价格仍然保持相对稳定，平均价仅下降了0.5％。 E＆V写道：2023年，多伦多北部市场表现出色，价格在整个年度内保持相对稳定，这与去年夏天的说法不同。 E＆V表示，由于对住房的需求增加以及利率环境的稳定，我们预计2024年将会有住房市场活动激增，2024年利率可能会呈下降趋势。 与此同时，我们其他人将继续为无法负担的食品账单而感到担忧。

加拿大安省汉密尔顿市（Hamilton）即将开创全省先例，出台一项新的“翻新逐租”法规，防止房东以翻新房子为由驱逐租客。该法规将强制房东获得许可证，以使他们对房产进行的维修合法化。 这项新法规在周三的市议会投票中以13-0-2的表决结果获得通过，规定业主在申请安省N-13通知（因计划拆除、维修或转换租赁单元而终止租赁合约）时必须申请特别许可证，费用约为700加元。 滑铁卢大学教授Brian Doucet对住房不安全问题进行了研究，他认为这项新法规是一场运动，将"开辟一条安省其他地区很快就会效仿的道路"。   Doucet表示，明确列出"（装修）步骤和预期"的条款是关键因素，在整个装修过程中对房东和租户具有约束力。这些条款确保了租户在房屋完成升级时可以返回。   Doucet周三在会议上说：“这项拟议的附则明确规定，拥有房屋所有权的房东与居住在其中并将其视为自己家的租户之间，必须共同承担返还权利的责任”。 汉密尔顿市第3选区议员Nrinder Nann表示，这项新法规将成为安省《住宅租赁法》的"补充条款"，规定并概述了住宅租赁协议中房东和租户的权利。 她说，汉密尔顿新法规的灵感来源于BC省New Westminster以前制定的一项法令——指派检查员对房屋进行检查，以确保它们符合标准。 Nann解释说："我们先在纸面上寻找一些信息，然后再根据这些信息决定是否需要进一步检查。我们知道，如果市政府没有掌握这些信息，我们就无法核实是否进行了实质性的翻修工作。" 与此同时，这项新法规规还借鉴了在多伦多和密西沙加实施了约5年的规定——要求检查员向房东发放许可证，确保其符合物业标准。 现行的省级法规要求房东以书面形式向租户提供翻新进展的最新情况，以及何时可以重新入住。对于违规行为的拟议罚款额为每天最高500加元，但还需接受安省总检察长办公室的审查。 然而，Nann指出，省级或特定市政府通常不会跟进和确认这些后续工作。她说："因为我们无法跟踪这些翻新工作是小型改造还是大型改造。因此，在新法规下，现在所有这些信息都将提供给市政府，以便帮助我们的租户。" 据Rentals.ca网站估计，截止去年12月，汉密尔顿市一居室单元的平均租金同比增长了3.5%，达到每月约1,825加元。 ODSP（安省残疾人支助计划）领取者代表Colleen Langmead泪流满面地告诉议员们，这个数字"超出了她每月的津贴"。 Langmead所租住的Barton Street街上一个八单元住宅楼，在几个月前被新业主接管，本周一有人向她提供了"现金换钥匙（cash for keys）"的和解协议，让她搬走。 "现金换钥匙"的做法是合法的：租客可以要求房东或者房东提出给钱补偿，让租客在约定的时间和平离开。 她说，自从发生变化后，她的邻居已经减少到只剩下三户。但她无法接受房东的提议，因为她需要在家中安装无障碍辅助设施，同时需要空间放置电动残疾人代步车，找一个新的住所并非易事。 她说：“无论如何，我不再相信我的优先租房权会得到尊重”。 根据汉密尔顿市政府的估算，该市34%的家庭是租户，而每新建一个可负担的单元，就会有23个可负担的单元消失，相当于10年内失去了大约1.6万个月租金低于750元的租赁单元。 2022年，该市表示大约有6000户家庭正在等待经济适用房。 Nann说，她一直在与渥太华、温莎和皮尔地区寻求实施类似解决方案的议员们分享汉密尔顿新法规的进展情况。 这项新法规仍需在下周由汉密尔顿市议会投票批准。与其相关的年度成本约为95万元，其中包括8名全职工作人员、车辆、外联和沟通工作等运营成本。一旦获得批准，2024年的一次性总成本预计将达到200万元。这笔资金将部分来自许可证申请费的收入，部分来自该市每年的税收征收。  

自春季以来，Scott Terrio遇到了大约十几位无法完成楼花交易的购房者，因为评估价值相差了数十万加元。这是他在消费者破产领域的14年工作经验中首次遇到的情况。这些人感到困扰，无法为两三年前购买的单元获得贷款，于是来找他咨询，不确定接下来该怎么办。 图源：51记者拍摄 据Toronto Star的文章报道，来自多伦多Terrio表示，“在2023年之前我真的没有见过这种情况。” 作为Hoyes, Michalos & Associates的消费者破产经理，他认为，“这非常能说明未来的情况。” 在疫情期间，央行将隔夜贷款利率设定为0.25％，以帮助陷入困境的经济，让人们更容易借钱。这导致抵押贷款利率创历史新低，购房者蜂拥而至，导致了楼花的蓬勃发展。但自央行从2022年3月开始加息以抑制不断膨胀的通货膨胀以来，抵押贷款利率大幅上升，大多伦多部分地区的房价已经下跌了多达40％。 在此之后，一些总部位于大多伦多地区的破产受托人表示，他们注意到了恐慌的楼花购买者来寻求他们的建议，或在某些情况下申请破产。而专家表示，痛苦并不会就此止步，因为越来越多的开发商选择对那些无法完成交易的购房者采取法律行动，这给购房者带来了越来越沉重的财务负担，而这些买家把破产视为最后的手段。 专家表示，随着更多的交易在2024年临近，这种趋势很可能会持续下去。 “你会发现有些人在市场高峰时购买了楼花，现在却在市场低谷时交易，” Terrio说。“对于预建房产，你真的需要评估价值，而在房地产市场低迷时，结果就是人们无法完成交易。” 如果评估结果严重不足，将房产挂牌转让并不能改善情况，他补充道。 这是因为要建造一栋新的公寓大楼，必须事先销售75到80%的单元来为项目融资。一般来说，中高密度建筑的建造需要三到五年的时间。这意味着开发商依赖楼花单元的销售来完成施工。以前，如果买家无法完成购房交易，他们会通过转让销售来转让单位，这是一种合法交易，原始的预售公寓买家将购房协议的权利和义务转让给另一位买家，这样他们可以赚取更多的钱，或者至少不赔钱，但由于现在公寓价格大幅下跌，他们不得不亏本出售。 2022 年 1 月，Terrio 的一位客户以65.9万加元的价格再加上3.5万加元的定金购买了多伦多北部一处半建成的预售公寓。到了2023年夏天，单元已经可以交付使用，但因为利率飙升，价格下跌，其鉴定价值却只有40万加元。因此，他们无法为房子获得贷款，最终失去了定金。一个月后，他们收到了开发商律师的一封信，威胁说如果他们不交付使用就会起诉他们。他们仍在等待看是否会出现诉讼。 Harris公司的合伙人Joshua Harris注意到的一点是，以前如果楼花购买者无法完成交易，开发商会以更高的价格将房产卖给新买家。这样因为没有财务的短缺，开发商也就没有理由起诉退出交易的买家。 “但我们现在看到的是这些房产的售价低于预售购房者购买时的价格，”他说。“因此，我们看到更多的开发商追究这些人，试图收回资金。” Mihir Chande, Chande＆Company Inc.的持牌破产托管人表示，自秋季以来，他处理了更多与房地产有关的问题，占接听电话总量的20％，其中大部分是来自楼花购买者。大约一半的人能够与开发商达成和解，而另一半则进入正式提起申请以获得债权人保护的阶段。如果被拒绝，他们将申请破产。 “破产确实是最后的选择，”他说。“我们尽力让他们达成和解。” Chande补充说，处理预售房购买者的情况令人惊讶，因为自2008年金融危机以来，房价大多数情况下持续稳步上涨。他的客户来自“各个地方”，包括Scarborough、Richmond Hill和Burlington在内的大多伦多地区。“我认为到2024年，随着交房日期的临近，我们会接到更多电话，利率压力会影响更多人。”

加拿大统计局周二(16日)发布的最新数据显示，去年12月的通胀率上升3.4%，与市场预期相同。 此前的去年10月和11月，通胀率涨幅均稳定在3.1%。 值得注意的是，过去几个月，加拿大各大银行纷纷下调固定抵押贷款利率，和最高时相比已经狂降了1%，房奴们总算可以松口气了。 CPI数据公布后，市场认为加拿大央行将在3月降息的可能性为34%，较公布前的46%有所下降。   统计局表示，汽油、航空旅行、乘用车和租金的价格推动了12月的数字走高。 食品价格与去年同期相比上涨4.7%，涨幅与11月相同。 CBC消息，蒙特利尔银行(BMO)首席经济学家道格·波特(Doug Porter)表示，最新的CPI涨幅结果并不令人意外。  “与一年前相比，这是一个很大的进步，”他说。“但对于舒适度来说，它还是有点太高了。” 波特指出，加拿大人的可自由支配支出有所减少，尤其是旅游及部分娱乐类别的支出有所下降。 “我们看到了一些潜在的疲软。人们还在消费，但愿意花钱的程度已经远不如一两年前，”波特说。  没有汽油，通胀率较去年11月下降 统计局表示，CPI数字走高，主要是因为12月的汽油价格与上年同期相比有所上涨。 如果不包括汽油在内，通胀其实有所放缓。 这也就是所谓的基准年效应(base year effect)，由于2022年12月油价环比大降，经济学者们普遍预期12月CPI会有所上升。 数据显示，12月的汽油价与2022年同期相比上涨1.4%，而11月同比则下降了7.7%。 统计局称，原因是2022年12月的汽油价环比下跌13.1%，当时由于担心全球经济放缓，原油价格走低，基数较低。 按揭利息成本上涨近30%，与近几个月创纪录的涨幅一致，租金成本上涨7.7%。 统计局称，2023年的年平均通胀率为3.9%，与2022年6.8%的40年高点相比降幅明显。 数据显示，与2022年相比，去年CPI指数的8个组成部分中，有6个增长放缓。 为了抑制通胀，自2022年初以来，加拿大央行已加息10次。 随着通胀持续放缓，在过去的三次利率决定中，央行选择将基准利率维持在5%。 不过，央行行长蒂夫·麦克莱姆(Tiff Macklem)去年底就强调，2024年将是加拿大经济转型年，现在考虑降息还为时过早”。 麦克莱姆预计，增长和就业将在今年晚些时候出现改善，通胀率也将逐步接近2%的目标。麦克勒姆强调，尽管通胀有所下降，但仍处于高位。   加拿大央行最新的消费者预期和商业前景调查显示，大约有三分之二的加拿大人表示，面对通胀，他们正在减少支出。 1月24日，加拿大央行将再次议息，公布新的利率决定。经济学家普遍预计，央行将继续维持基准利率不变，因为目前的利率已足以抑制通胀。 当然，首次降息的时机，最终还将取决于今年通胀下降的速度和经济走势。 房贷固定利率跌了1% 让房奴们稍稍松口气的是，不管央行下周是否降息，各大银行已经开始动手了。 据Globe News报道，过去几个月，加拿大一些金融机构的房贷固定利率款下降了整整一个百分点。   去年底之前，有保险的5年期固定利率抵押贷款的最低利率已降至5%以下，这还是去年春天以来首次。 Ratehub.ca 联合首席执行官表示，截至1月11日，多家加拿大银行的同一产品利率低至4.84%，较去年秋天的高点下降了超过一个百分点。 1月12日，在线贷款公司Butler Mortgage也放出了4.69%的最低受保5年期固定利率，不过这一利率只适用于部分省份。 有专业人士认为，加拿大经济疲软，通胀已明显降温，预计央行政策利率可能会从“较长时间内保持较高水平”转变为“降息宜早不宜迟”。 有专业人士预测，随着贷款利率下调，今年房地产市场或将出现开局强劲的局面。

列治文一名华裔房东故意拒绝收取房租，然后以拖欠租金为由拟将房客驱逐最近败诉，但双方闹上法庭后，该房客截止现在，已连续五个月没有支付租金。 法庭文件显示Henri Mbulu以每月 650 元的价格在列治文布伦德尔路 (Blundell Road) 的一所房子里租了一个房间，租了近四年。该房屋为华裔A某所有，共有八间房间可供出租。 该房子由A某的兄弟B某管理，他本人也住在那里，A某则住在海外。 Richmond landlord fails to evict tenant by declining rent payment https://t.co/mzG6sANVnT — Richmond News (@TheRichmondNews) January 16, 2024 根据《列治文新闻》的报道，2023 年 9 月，Mbulu 收到了房东发出一份为期 10 天的终止租约通知，称他尚未支付 8 月份的租金。 但Mbulu 出示网上银行记录，显示他在7月份通过电子转账方式支付了租金，但钱又退回到了他的账户，房东的兄弟B某没有存入这笔租金。 但租客Mbulu也没有对通知提出异议，双方闹上住宅租赁部门 (RTB)后， 裁决员做出了对房东有利的裁决，并授予房东占有令。 随后租客Mbulu申请对该决定进行复审，另一名 RTB 裁决员仍然力挺房东。 Mbulu 随后向 BC 省最高法院提交了司法审查申请后，最高法院法官最近撤销了RTB的以上两项裁决，改站租客这一边。 在 1 月 12 日发布的一项决定中，BC省最高法院法官凯文·卢（Kevin Loo）发现房东故意拒绝收下Mbulu 的租金，以此来摆脱他认为是“流氓”房客。 法官提到了房东提交的租约意见书，当时B某称他想“不惜一切代价驱逐Mbulu”，甚至考虑停掉免费的水电以达到目的。 B某称他们之所以拒收Mbulu 八月份的租金，是为了“避免他找借口”。 在决定中，法官发现租客Mbulu “不是没有责任”，因为他没有对驱逐通知做出回应。 Mbulu 告诉法庭，他不认为自己必须提出异议，因为他称自己已经付了房租，但承认他应该提交一份争议通知，并表明他已经支付了租金。法官称Mbulu应该知道房东没有存入他的租金，所以收到了房东驱逐文件。 但是，法官认为房东提交误导性的 10 天不交租金通知的行为，“超过（Mbulu）没有提出异议的缺陷”。法官表示房东故意就未付租金做出误导性陈述，所以 RTB 要对最初的决定进行审查。高院法官认为考虑到 Mbulu 的付款尝试以及房东拒绝租金以驱逐 Mbulu 的“故意决定”，RTB的最初决定“显然不合理”。 租客自 2023 年 8 月起不再支付租金。在听证会上，法院还获悉Mbulu没有支付八月份的租金，并且此后一直住在该房子里，一直没有支付租金。 2023 年 11 月，Mbulu获​​得了延期诉讼的期限，条件是他必须在两天内偿还拖欠的 2,600 元租金，但他从未支付。高院法官在决定中表示：“租客没有遵守 2023 年 11 月 24 日授予的有条件延期的条款，并且他在司法审查的事件期间依然居住在该房产中，而无需支付任何费用和任何租金，令人不安。”法官最终决定搁置 RTB 最早两项决定，而不是将其发回重新考虑。高院法官要求各方和 RTB 应该集中精力确定Mbulu是否应该支付已经欠下的五个月房租欠款。

由于法庭拖延，一些面临驱逐的租户向房东索要数千甚至数万元现金补偿，有些人认为这是利用安省的政策漏洞，房东和租客委员会积压的其他人则认为是公平的补偿。 佩玛·泽拉说，在她的房客拒绝离开她拥有的房子后，她考虑破产。 当泽拉和她的丈夫需要搬回多伦多东区的房子时，她说房客告诉他们，即使租约到期，他也不会离开，停止支付租金，并很快试图“达成协议” ，要求支付 50,000 元以腾出房产。  “当他第一次说‘不’时，我简直难以想象”他不会离开。我想： ‘这是我的房子。 怎么有人能做到这一点？'”泽拉说道。  “当他向我要钱时，我想：‘你怎么敢？’” 泽拉和她丈夫所处的情况被称为“现金换钥匙”，这是合法的，租户寻求或房东提供资金让租户在约定的时间和平离开。  但律师助理和房东表示，一些租户利用安大略省房东和租户委员会（该委员会负责解决房东和租户之间的纠纷）的长期拖延，提出了比以往更高的现金换钥匙要求。  2020年，为了省钱，泽拉和她的丈夫决定将房子出租并与家人住在一起，同时泽拉完成了硕士课程。  他们以每月 2,100 元的价格出租了这套三居室的房子，租期为两年。  2022 年初，他们需要搬回来，因为她的项目结束了，他们无法再与家人住在一起。 Zela 表示，他们一直等到租约到期，并给予了所需的 60 天期限。通知租户搬出。 “只是想活下去” “这种事发生实在是太错误了，而且感觉没有任何责任。我们是努力工作的人，只是为了生存。”泽拉说道。 在租客拒绝搬出后，泽拉向房东和租客委员会提出驱逐令。那是2022年6月，但泽拉很快发现她可能需要等待一年才能获得听证会。  她说，与此同时，她的房客停止支付租金和水电费。虽然他后来搬走了，虽然泽拉最终也没有支付他要求的金额，但租客现在欠她 4 万多元。她不确定自己是否能看到这笔钱。  “我觉得这个系统出了问题，因为如果我们的系统正常工作，就不会给像他这样的人玩游戏的空间。因为他们知道没有责任，所以他们可以逃脱惩罚。” 该租户拒绝置评。 乔迪·登特（Geordie Dent）是多伦多都会租户联合会的执行董事。他表示，肯定有很多的租户利用房东和租户委员会的延误作为杠杆来获得更好的现金交易。但他也表示，多伦多的租金从未如此之高，因此，如果租户被迫搬家，考虑到当今的租赁市场，他们应该得到公平的补偿。 2023 年，全国平均租金再上涨 11%，多伦多仍然是全国最昂贵的城市之一。 根据 Rentals.ca 的数据，一居室公寓的平均价格为每月 2,594 元。 作为一名房客，登特也发现自己别无选择，不得不搬出居住的地方。 “我被要求离开这处房产，当你被驱逐时，那简直是地狱。不知道会发生什么的不确定性，令人沮丧，压力很大，而且代价高昂。” 登特说，他在自己的单位里只住了一年，房东就说他需要搬进去。 “我和大多数租户都在寻找稳定的住所。被告知必须搬家是极其困难的。我不得不支付更多的租金，搬家会产生很多费用。” 登特说，租户支付租金后也享有一些权利。 抵押贷款成本增加 然而，泽拉表示，她发现自己所处的情况让她考虑破产，甚至卖掉房子，因为在没有租金的情况下，她承担的抵押贷款成本不断增加，而她的家人在等待贷款时被迫租一套自己的公寓。 “没有地方可以去寻求正义。我感到孤立无援，但我也不敢相信这种事会发生在加拿大。”她说。 没有人能确切地说出有多少笔现金换钥匙的交易，因为这些交易是在法庭之外解决的。  但一些律师助理表示，他们的业务正在蓬勃发展，过去几年现金换钥匙的需求猛增，要求从两个月的租金和搬家费到数万元不等。 多伦多 Stonegate Legal Services 的律师助理 Bita Di Lisi 专门为安省的房东提供服务，她表示，2020 年她的公司处理了约 400 起现金换钥匙交易。 2023年，处理量超过1000起。 “我们有一些租户的要价超过10万元。一些租户甚至要求房东为他们购买一块土地，”迪丽丝说道。 “我们还有其他租户要求房东为他们购买房产。” 其他律师助理表示，他们也看到租户的需求有所增加，要求比以往任何时候都高得多。  “非常不幸的是，房东和租客委员会无法及时做它应该做的事情，所以人们常常觉得他们别无选择，只能付款，”迪丽丝说道。  令人难以忍受”在法庭的等待时间 2023 年春季，安省监察员办公室发布了一份报告，描述了房东和租客的案子等待时间“令人难以忍受”并呼吁进行彻底改革。报告指出积压案件超过 38,000 件。其中90%是给等待听证会的房东的。 这种情况是加拿大住房危机产生影响的另一个例子。一些租户倡导者表示，这种权力转变早就应该发生了。 “房东一直在使用他们的权利，几十年来他们一直享有很好的待遇。在我们正在经历的整个租赁危机中，房东一直在打开鱼子酱并开香槟，”登特说。 “租户只是在使用这种新发现的权力。他们只能从房东那里得到一些面包屑。” 登特说，他听到的第一个问题是“自用”问题。当房东说他们想搬回去或让家人住在那里时，就会被驱逐。但他认为这些主张经常被用来驱逐租户以提高租金。 根据房东和租客委员会的数据，“根据 2022 年和 2023 年前 9 个月的比较，截至 2023 年 10 月，N12 自用申请数量增加了 77%。 “如果你看看今天的整体市场，就会发现房东的日子从来没有这么好过。这是利润的黄金时代，家庭股票增加，减税和税收抵免，”登特说。 房东诺玛·达席尔瓦 (Norma Da Silva) 也发现自己陷入了现金换钥匙的境地。她说她的房客要求一个“巨大”的补偿才会离开她在多伦多皇后西区租给他的阁楼。 这是教师达席尔瓦的第二处房产，她说她需要卖掉它，因为利率上升意味着她无法再承担其费用。 她收到了购买阁楼的报价，并表示她给了租户 60 天的期限。注意。她还给了他一笔钱让他离开。在安大略省，房东必须支付一个月的租金。她不愿透露财务细节，但表示她最初的报价是一个多月的租金。 她说，随着截止日期的临近，她的租客告诉他，除非她向他支付更高的金额（她说她无法支付），否则他不会离开，并且卖房无法按时结束。 “我感觉这就像一场噩梦。我生活的方方面面都开始瓦解，”达席尔瓦说道。  由于和解条款和律师助理的建议，达席尔瓦不想透露房客的姓名或信息。 达席尔瓦表示，她焦急地等待房东和租户委员会的听证会，但最终选择与租户达成以现金换钥匙的协议。她不愿透露和解条款。  “真是令人震惊，房东和租客委员会无力解决问题，感觉就像在狂野的西部。”达席尔瓦说道。 专家表示，全国各地的房东和租户委员会都出现了延误，这是导致现金换钥匙交易激增的一个因素。  “我们首先在魁北克省开始注意到这种趋势，但现在你当然也可以在卑诗省和安省看到它，”他说。蒙特利尔麦吉尔大学城市治理研究主席戴维·沃克斯穆斯 (David Wachsmuth) 表示。  但这些延误以及总体生活成本的增加对房东和租户都产生了负面影响。  CBC 联系了房东和租户委员会征求意见，该委员会表示，一些申请等待时间已经开始减少，并且有信心来年等待时间将继续减少。 “为了支持减少积压，自 2023 年 5 月起，房东和租户委员会已任命 35 名全职评审员和 27 名兼职评审员。截至 2024 年 1 月 1 日，共拥有 70 名全职评审员和 58 名兼职评审员。”他们说。

加拿大的房地产销售在经历了惨淡的一年之后，至少有一家大型经纪公司仍然相信，温哥华、多伦多的房地产市场及其价格将在2024年回升，甚至回到昔日辉煌。 一些房地产专家预测，不确定性会进一步上升，房价会下跌，甚至可能崩盘，但是Royal LePage认为今年多伦多和加拿大各地的房价将继续上涨。 多数利益相关者表示，未来全国的房屋销售将取决于抵押贷款利率的变化，但Royal LePage相信，无论如何，需求将会很高。 Royal LePage首席执行官在周一发布的新预测中表示：“我认为，仅在加拿大央行降息时市场才会反弹的说法是错的。当消费者有信心他们今天购买的房子明天不会贬值时，复苏就会开始。” “我们认为，这个转折点将出现在第一季度，在备受期待的央行放松贷款利率之前。” 加拿大全国平均房价在2023年最后一个季度比上一年同期上涨了4.3%，多伦多的房价同期上涨了5.1%，这是全国大城市中涨幅最大的。该公司预测，今年价格还会上涨。 图源：BlogTO/Royal LePage 报告称：“加拿大消费者正在经历一段过渡期，全国房地产市场的动态也是如此……房价稳定的迹象将引发早期市场复苏，我们现在非常接近这一点。”目前房价仍低于2022年的峰值，但高于疫情前的水平。 Royal LePage估计，到2024年底，大多伦多地区的平均房价将上涨至1,190,698元，比2023年底上涨6%，上涨受“春季活跃”和不断增长的需求的推动。 加拿大唯一房价上涨幅度更大的城市是卡尔加里，房价将上涨8%，达到716,580元。 全国房价最高的城市仍是温哥华。预计到今年最后一个季度，这座西海岸城市的房价将达到1,256,703元，同比上涨3%。 图源：BlogTO/Royal LePage “几个月来，加拿大人似乎第一次对借贷成本的走势感到些许乐观，”Royal LePage的专家写道。 “降息的第一个迹象可能会在房地产市场引发一系列活动，释放被压抑的需求……预计房价将在2024年前六个月出现小幅季度上涨，预期的一系列降息之后，预计下半年房价将出现更大幅度的上涨。”