地产

据星岛日报报道，记者走访由 95 Development Inc. “九五发展公司”兴建的“The Garden Series”屋苑（包括三幢新建townhouse排屋及两幢condo柏文大厦），并访问了三户已完成正式交楼（final closing）的华人业主： 一对北方年轻夫妇：购置townhouse，今年6月完成正式交楼，自住用途。 一个广东中年业主：购置townhouse，今年6月完成正式交楼，自住用途。 一对华裔银发夫妇：购置condo，并于今年6月底将单位出租，7月6日完成正式交楼。 上述三个单位的业主普遍经历相似：购买楼花时，先签署“房屋买卖协议”（Agreement of purchase and sale，简称APS），一般预期2至5年内可交楼。待发展商通知“临时入伙”（interim occupancy closing）后，已购买楼花的业主便可搬入单位居住，同时需按月支付临时入伙期的“入伙费”（occupancy fee）予发展商。直至发展商通知“正式交楼”（final closing），完成最后付款后，业主便取得业权。 一、 APS签订后…….　 临时入伙费用由发展商主导 来自广东的中年业主指，他于一年前收到临时入伙通知，即可入住。他随即携同家人搬入townhouse单位，两个月前（即今年六月）完成正式交楼。期间他共支付十个月的临时入伙费，每月逾5,000元，包括预缴管理费、预缴地税，及余款按 7.8% 计息的贷款利息。 另一对来自中国北方的年轻夫妇指，他们一年前收到临时入伙通知，随后开始入住townhouse。他们称，直到六月完成正式交楼为止，一共缴付了约一年的入伙费，每月约6,000元。 另一对银发华裔夫妇则于今年4月底收到通知，condo可以临时入伙，随即开始付入伙费，至今年7月完成正式交楼。期间他们每月缴付逾6,000元临时入伙费，包括余款按 6.8%计息的贷款利息。 延伸阅读 【租客恶梦 ‧ 星岛独家系列报道五之一】两港女租客被勒令24小时搬走 停水停电5天 数大汉登门赶人…… 【租客恶梦 ‧ 系列报道五之二】被勒令24小时搬走 专访两港女租客如何挨过停水停电6天？ 【租客恶梦 ‧ 系列报道五之三】两港女租客被停水停电8天勒令搬离  LTB发紧急令：业主须立即恢复供水电 【租客恶梦 ‧ 系列报道五之四】逼迁两港女租客断水电9天今重开 再有一户情侣租客遭限期清场 【租客恶梦 ‧ 系列报道五之五】楼花临时入伙乱象下…… 业主与租客十大须知(一文读懂) 陆嘉华律师 (受访者提供) 二、 入伙费不算供楼  全缴给地产商　 利率高于银行贷款  买家开支大 “（入伙费）这笔钱不会帮你供楼，全部是交给发展商，等于交租。”星岛采访Raymond Luk陆嘉华律师，他专攻房地产法及家事法。 陆嘉华律师解释，入伙费通常由三部分组成：预缴管理费、预缴地税、以及由发展商规定之息率的买家未付楼价之贷款利息，其中利息往往是最大一笔钱，亦最容易令买家失预算。 陆嘉华指出，临时入伙普遍见于新建condo及townhouse，原意是让买家提早入住，毋须等到全幢物业完成注册。惟安省对入伙费金额及时间长短没有上限，利率亦由发展商决定，常见做法是在签约当日的银行利率基础上加约3%。 陆嘉华律师指出，当前入伙费通常每个月逾五千到七千都有；而缴付时间方面，一般来讲，缴付三个月至一年时间为常态，如果一年半甚至两年，就对买家来讲太过不利。 “我有客户要付二十个月入伙费，这对买家并不公平。”他指出，发展商通知临时入伙时，买家通常要一次交齐十二张支票，按月兑现。 “我经常收到很多客户询问，是否可以不临时入伙，直接正式交楼？因为客户不想临时收楼，客户不想支付入伙费。但这是不可以的，因为当初，APS买卖协议已有规定，当发展商通知单位可以临时入伙时，业主便要做入伙手续，同时开始支付这笔入伙费。” 来自广东的中年业主指，他理解发展商要收取地税及余款贷款利息，“我唯独不知道他们为什么要收管理费，因为当时这里什么都没弄好，没有什么可以管理的。说真的，物业管理人员现在才开始进来，我都没有直接跟他们打交道，很多事情我都是自己管自己。” 三、 临时入伙费高达每月九千元　 买家缴付高额利息  压力沉重  地产代理Johnson Yu接受星岛采访时亦透露，市场上最高入伙费曾达每月9,000元，背后更是以浮动利率（prime rate）计算再加额，压力惊人。缴付时长最长则高达24个月。若临时入伙期拖得过长，往往反映发展商财务或施工出现问题，“有些要等两年才正式入伙”。 他形容，有些楼盘在设计及施工上曾出现荒谬情况，例如楼梯高度夸张、施工错误等拖延整体完工进度，最终令买家长时间无法真正入住。 本地楼花买卖流程由签署买卖协议（APS）至最终正式交楼（Final Closing）之间，往往并非严格依循既定阶段，而是受制于发展商出货时间。地产代理举例指出，发展商有时甚至会以九十日试水温，先声称锁定某幅地皮，再向市场推售，实际上相关的场地规划（Site Plan）仍未获批。他提醒，有意入市的买家应透过可靠渠道核实发展商背景、地盘批文进度及周边规划，避免单凭销售资料或口头承诺作决定，“最重要是清楚知道自己买的，到底是一幅已获批的地，还是一个只存在于图纸上的构想。” 四、 地产商正式交楼通知期短业主完成closing压力大 回到“The Garden Series”屋苑，多名受访业主亦反映，单位由接获发展商通知要正式交楼，到真正交楼日，期间通常只有七至十天时间。正式交楼准备时间太短，一众业主压力倍增。 来自广东的中年业主称，他的单位购入时总价接近一百万元，而今年六月获通知正式交楼之时，只有十天时间Closing付全费，而业主当时尚需支付十几万元。他称自己算幸运，因已准备好现金，亦为估价高低等变数做定预算。他对于该处自住单位较为满意，唯其中肯地指出，“发展商真的应该更早通知几时正式交楼，我们是比较幸运能完成成交，但好多人真的未必能够十天准备好全部资金。” 另一对年轻华人业主亦于今年六月完成正式交楼，他们强调，“Closing给的那个时间确实非常短，非常非常急”。好在他们亦预备充足的资金，方才成功完成交易。 一对银发华人夫妇则对正式交楼通知期太短，表示不满，“他们临时入伙期就一拖再拖，从最迟去年十一月，拖到今年四月。四月临时入伙后，我们根本不知道何时会正式交楼。而当他们通知我们正式交楼时，就只给我七天时间准备而已”。他们告诉星岛记者，自己的单位购入价为$110万元，唯在最后交楼之前，银行估价超低，只获批60万元按揭，他们最后需自付无法贷款的款项合共50万元。 五、 3个月交吉通知期较合理 业主需有充裕时间准备钱 通常接获发展商通知要正式交楼之后，业主需要一段时间准备资金，因正式交楼所需的费用颇巨大，包括如土地转让税，地产商费用，政府费用，产权费，保险费，律师费，封顶税费，等等多项杂项。如果正式交楼仅于极短时间之内通知业主，会造成业主筹集尾款及办理按揭程序颇为吃力。 陆嘉华律师亦指出，在final closing阶段，从接获发展商通知、到最终完成正式交楼，通知期太短，往往成为许多华人买家的痛点。他以自己的工作经验来说：“如果发展商通知说，一个半月之后就要final closing，我们很多客人都会很担心，因为他们需要好多时间准备定按揭。他们会觉得好麻烦。” 通知期长短，对于需办按揭的买家而言，影响尤其重大。不仅银行审批需时，而且有时就算预早做银行按揭，但由于正式交楼日期未定，银行评估只在90天内有效，过后又要重新评估。 陆嘉华律师指出，如果发展商可以提前三个月通知最后正式交楼，对买家而言，准备时间就比较充裕；如果提前两个月，算是合理；但如果只给买家一个月，那时间真的太紧张。 六、 APS 买家谈判空间少 无法如期成交后果严重　 陆嘉华律师提醒，若楼花业主未能在final closing期限内完成交楼，发展商可视为违约（default），有权收回业权及订金。虽说业主可与发展商商讨延期，但买家将需支付发展商律师费及其他开支。“如果楼花业主在成交期限内‘搞唔掂’交楼，发展商会说买家default，可以拿回title，收回deposit。” 星岛询问陆律师，为何final closing的正式交楼日期及何时发出通知只由发展商说了算？陆嘉华律师直言，“因为当初你签署APS的条款就是发展商定，发展商通知你final closing你就要ready 。” 资深地产代理Johnson Yu谈到在加拿大的一般情况时指出，其实楼花买卖协议（APS）对买家保障有限。他举例指，很多买家在签署合约时，其实没有太多选择，“对方叫我签，我就只能签”，等到日后出问题时追问原因，买家才发现当时根本无法修改条款。 Johnson Yu举买condo楼花为例，签订APS时有十天的冷静期（cooling-off period），虽然冷静期容许买家咨询律师，但发展商强势的情况下，律师亦难以为客户争取额外保障。特别是在市场旺盛时期，发展商可能会说“你不签，后面有人排队买”。极端情况下，个别发展商甚至会要求豁免十天冷静期，这对买家而言自然相当不利。  七、 买家应多留意APS条款　 提前预算两大关键日期 陆嘉华律师特别提醒楼花买家，在签订买卖协议APS时，买家应聘请专业的地产经纪及律师。他提醒，楼花买家应格外留意两个日期，一是occupancy日期，二是final closing日期。 他指出，虽然业主只能听发展商话事，自己完全无法提早得知这两个日期，但买家应为此做好充分的财务准备。当收到发展商通知此二项日期后，买家便要准备好临时入伙费及交楼相关金钱。 因此，买家要格外留意，发展商在买卖协议APS内列明如何计算这些费用，并为此提早做好财务规划，勿失预算。 持牌法律顾问Raymond Lee亦指出，若楼花买家计划在日后转让楼花（做assignment物业转让）或出租，必须在签署买卖协议APS之前与发展商谈妥，并尽量取得书面同意，“因为一旦签署了APS，你基本上已经没有谈判的余地。” 八、 楼市低迷  发展商融资压力增 现金流系于销售与交楼时间 过去数年，多伦多原本火热的 condo 市场逐渐降温。随着投资者退场，开发商亦开始延迟或取消房产开发项目。 调查机构Urbanization 于 2025 年 7 月公布了大多区《第二季度柏文调查报告》。报告指出自 2024 年初起的一年半内，大多区已有 21 间地产商取消了共 4,412 个 柏文单位的兴建开发计划，创下自 2018 年以来新高。《Global and Mail》于7月中报道指，过去三个月更有四个开发商取消项目，“九五发展公司”便是其中之一。据悉，该公司取消了原定于 Markham 开发的一个小型项目。 地产代理 Johnson Yu指出，地产发展商通常透过银行或金融机构取得建筑贷款，是否使用高杠杆则视乎个别地产商。然而若单位未能顺利售出，或买家未能完成交易，银行可能拒绝按时批出贷款，导致发展商出现资金缺口，甚至追讨准买家的违约责任。由此可推，卖屋日期与交楼时间，其实密切影响到发展商的现金流状况，任何延迟都有可能影响资金链的稳定性。 九、 临时入伙期间常见出租单位　 能否出租决定权全在发展商   对于买家而言，面对每月逾五六千元的高昂入伙费，非自住用途的楼花买家便经常于临时入伙后，迅即将单位出租以作补贴。陆嘉华律师亦表示，他有不少客户投资的Condo物业，在临时入伙期间已经出租。 陆嘉华律师强调，在完成正式交楼之前，业权未正式转让予业主，单位能否出租仍属于发展商的决定范畴。虽然极少有发展商明文禁止出租，但楼花业主若计划在临时入伙期间出租，应主动通知发展商，以免日后引起争议。 星岛早前采访两对被“九五发展公司”要求迁出的香港女租客及隔壁一对情侣租客，他们都称，一早已于物业管理处登记自己的租客身份，并获物业管理提供储物间、车房、信箱及大门钥匙等入户必备物品。他们亦均声称，对楼花业主未能成功交楼一事毫不知情。 香港女租客陈小姐对星岛指出，“我之前一直有跟Adam Yang（该处物业管理代表）沟通，我登记了我的资料，我跟他说了我是租客，我的租约期到何时，从几时开始、到几时结束，他都知道。” 星岛并采访一对银发华人业主得知，他们的单位于今年四月获通知可以临时入伙。之后他们开始支付每月逾六千元的入伙费。由于不知悉单位何时可正式交楼，华人夫妇于是在6月签定租约将单位租出，租约期由今年7月1日开始。他们亦曾如实告知物业管理。“我们有申请啊，我必须申请。你不申请（租客）怎么进来？你不告诉他，难道悄悄地住进来？” 华人夫妇指，之后他们被发展商要求豁免一大笔发展商应付给业主的赔偿金。 他们购置楼花单位的临时入伙日最迟应为2024年11月，但实际入伙日推迟到2025年4月28日。因延迟入伙，发展商原应支付他们一笔封顶7,500元的赔偿金。唯夫妇在发展商的要求下已豁免这笔赔偿金。 “他们（发展商）说，你要放弃这个赔偿金，才有资格在入伙期间去出租。他们说这笔豁免并非强制要你签，但你最好签。你必须要给他签一个合同，放弃你很多权益，（我们）被迫放弃。”他们又提及，知道不少业主都与发展商签字，同意豁免此项封顶7,500元的赔偿金。 银发夫妇续指，他们也曾在其他发展商处购置房产，同样情况出租，从无遇阻。 (图片：Pexels) 十、 临时入伙期租楼风险 无声陷阱租客易中招 陆嘉华律师解释，部分成交文件（closing contract）会列明，业主在临时入伙期间不得出租，或规定若想出租，必须事先获得发展商批准。唯各个发展商的规定并不一致，买家必须细阅文件。  持牌法律顾问Raymond Lee亦提醒，临时入伙期间出租，须先获发展商批准，租客及业主均需留神。 法律顾问Raymond Lee就两港女租客遭逼迁的个案引发的问题指出，举例一般情况来说，其实物业管理公司可以规定，于临时入伙期间，若有租客登记入住，必须出示发展商的书面同意，方可办理。不过，部分管理公司并无执行此细项，形同“闭眼放行”。他形容，这种情况犹如一个“无声陷阱”——管理公司不出声，租客与业主便误以为一切合法，直至日后被指未获同意，才发现问题已成事实。 对此，陆嘉华律师评论：“一般而言，只要你是个善意租客，即使不知业主是否拥有业权，也未知自己不应该居于该处，只要行事善意（conduct yourself in good faith），你依然享有租客权利。” 陆嘉华律师又建议，租客如承租新落成的公寓单位，应先确认临时入伙期间是否允许出租。租客可要求业主或管理公司提供书面同意，甚至查阅APS条款，以保障自身权益。 来源：星岛日报

BC省房地产协会（BCREA）今天发布了BC省7月份房市数据报告，并表示随着不确定性减弱，市场活动增强。 报告称，2025年7月，多重上市服务系统（MLS®）记录的住宅单位销售量为7,056套，较2024年7月增长2.2%。不过，2025年7月，BC省MLS®平均住宅价格为942,686加元，较2024年7月的963,047加元下降2.1%。 BCREA首席经济学家Brendon Ogmundson表示：“整个夏季，BC省房地产市场持续保持强劲势头，除低陆平原地区外，所有地区的销售活动均较去年同期有所增长。鉴于货币政策的稳定走势，我们预计随着关税不确定性的消退，BC省的房屋销售将继续改善”。BCREA表示，年初至今，与 2024 年同期相比，BC 省住宅销售额下降 9.4% 至 408 亿加元。住宅单位销售量同比下降 5.7% 至 42,895 套，而 MLS® 平均住宅价格也下降 3.9% 至 952,323 加元。 按地区来看，Powell River是房价飙升最厉害的地区，涨幅到达令人震惊的45.8%。BC北部也是房价大涨的地区，涨幅达到10.5%。温哥华岛最近一年的房价上涨也很客观，达到5.1%。BC省的房价受到了大温地区以及奥肯辣根地区的拖累，由于这两大地区的人口规模，导致尽管一些地区房价飙涨，但平均房价仍下跌2.1%。

(CityNews 图片) 加拿大的二手房市场低迷状况可能会持续到今年年底。 这是根据加拿大皇家银行最新的市场展望得出的结论。 作为加拿大最大的银行之一，加拿大皇家银行预计，今年全国二手房销售量将下降3.5%，降至467,000套，主要集中在卑诗省和安大略省。 预计到年底，卑诗省的二手房销售量将下降4.6%。 预测者们最初认为，市场会更活跃，房价会略有上升，这主要是由于利率的下降。然而，与美国的贸易战似乎干扰了原本看似复苏的二手房需求。 不过，未来的一段时间内，这一趋势预计会有所好转。 报告预测，2026年全国二手房销量将反弹7.9%，达到504,100套。尽管如此，这一数字仍低于疫情前五年的平均水平511,000套。 但是，对于卑诗省来说，消息还是不错的。预计到2026年，该省的二手房销售量将同比增长10.8%，高于全国平均水平。届时，该省将成为买方市场。 预计在2025年，该省的房价将继续出现小幅下降，平均价格为1,162,400加元。预计2026年房价将保持相对稳定。

在西克史密斯路上提议的租赁建筑。谷歌地图截图 在卡普斯坦地区，一项新的租赁住房项目已经提上日程，此地正好是之前因居民强烈反对而被市议会突然取消的支持性住房提案的邻近区域。 不过，市府表示，这个项目与之前的不同，将会举行四场公共开放日。第一场开放日定于下周举行。 根据市政府的LetsTalkRichmond网站，该提案计划建设200至220个租赁住宅，提供“不同程度的可负担性”。 网站上写道：“最终目标是建造能够满足老年人、家庭、本地劳动力和固定收入人群需求的住房。” 但市府进一步指出，这里不会建设“支持性住房”，邻近市属土地上也同样不会有此类项目。 市政府在周二的新闻稿中重申了这一点。 “与一些人在公共场合的声明相反，阿伯丁租赁住宅项目并不是支持性住房开发。原定在邻近土地上的支持性住房项目已经在二月份被市议会取消，不会重新考虑，”新闻稿中提到。 市府补充说，拟建的租赁住宅项目居民不需要支持性住房提供的服务。 “不需要药物治疗和现场医疗支持或干预，”新闻稿中写道。“居民的历史也不需要有成瘾、心理健康或其他方面的问题。” 该项目位于原定于2月份被市议会取消的Cambie和Sexsmith路交汇处的支持性住房建筑北侧，此决定主要是由于由BC保守党组织的反对活动。 市议员劳拉·吉兰德斯批评了一些在社交媒体上对这一点进行猜测的保守党省议员，认为这可能会变成支持性住房。 吉兰德斯表示，政客们需要“说实话，这样市民才能不担忧。” “我们的领导者需要成为真正的领导者，”她说。 她提到，列治文市建造的租赁住房远少于其他市政单位，因此这一项目是一个积极的进展。 “城市有责任购买土地，推动项目的进展，”她补充道。 拟建的住房类型包括单间及三卧室公寓 项目的初步概念是建设一或两栋六层高的建筑，提供200至220个租赁单位，位于市政府拥有的土地上。 该项目的工作名称为“阿伯丁租赁住宅”，地址为西克史密斯路3660和3740号，靠近坎比路。 大约三分之二的单位将为两卧室和三卧室家庭住房，其余部分则为单间和一卧室公寓的混合。 根据市府的说法，该项目在很大程度上依赖于来自高级别政府的资本和运营资金。 目前，BC住房局的社区住房基金正在进行公开征集，以支持包含最多30%非住宅用途的住房，例如商店、办公空间、托儿设施及社区和休闲空间。 市府已发布征集意向，寻找非营利性住房运营商与市府合作申请BC住房资金。 如果项目顺利推进，还将进行重新规划和开发申请流程，届时公众可以提供更多意见和反馈。 计划举行四场开放日，其中两场定于8月21日（周四），时间为上午10点至中午12点及下午4点至8点，地点在列治文文化中心表演厅（7700 Minoru Gate）。 另外两场开放日将在9月4日（周四）在同一地点和时间进行。

西温哥华一幢豪宅的业主最近被勒令拆除其房产后方一幢类似小型住宅且未经许可建造的建筑。这幢豪宅最近估价超过670万元。 根据Global新闻报道，西温区(West Vancouver District)市长萨格尔(Mark Sager)周一(11日)表示：“我从未见过这样的案例。没有建筑许可证，就不能建造房屋。” 这幢未经许可的后院建筑位于兄弟溪(Brothers Creek)附近一处陡坡附近，业主在7月21日的会议上既没有出席，也没有在市议会一致投票前派出任何代表。 “我真的很惊讶，这件事大有问题。”萨格尔说道，当时市议会在没有业主代表的情况下开始讨论此案。 规划总监贝利(Jim Bailey)在7月21日告诉市议会：“(此案)没有获发任何建筑许可证，一张都没有。它位于一条小溪流域，也是划为山火开发许可区的一部分，但它没有任何许可证。” 根据一份市议会报告，工作人员于2024年5月15日得知了这处未经授权的建筑，此前有人投诉称“该物业上新建了一座大型建物”。 第二天，检查员来到了位于查特韦尔路(Chartwell Crescent) 1145号的这处房产，并发布了停工令。   贝利告诉市议会：“他们再次在没有任何许可、没有任何检查的情况下建造了这座建筑物，这是不可接受的安全风险。” 市议员甘比奥利(Nora Gambioli)在7月21日曾问道：“怎么会这样？一整幢房子建好了，却没人知道没有发放许可证？” 贝利回答：“没人看到。后来有人投诉了，我们一接到投诉就立刻展开调查。” 房产纪录显示，该地产主要业主是杰拉米(Naib Gerami)和曼苏里(Ayesheh Mansouri），奥米德(Omid Gerami)和卡姆兰(Kamran Gerami)则有份持有。 根据市议会报告，业主于2024年7月25日收到信函通知，要求他们必须申请拆除许可证并拆除新建筑。 2024年8月13日，业主聘请的一家环境顾问公司完成了一项修复计划，该计划旨在拆除未经许可的建筑，并种植合适的河岸植被进行修复。 迄今为止，业主已被处以14,800元罚款，其中500元已支付。 4位业主正与沙欣建筑有限公司(Shahin Construction Ltd.)进行诉讼，Global新闻记者称周一未能联系到他们。 4月3日，沙欣建筑有限公司向卑诗省最高法院提交了一份修改后的民事诉讼，建商声称被告为该物业4名业主和柯克斯通供暖有限公司(Kirkstone Heating Ltd.)欠他超过14.8万元的未付工程款及利息。 根据法庭文件，杰拉米是一名商人，也是柯克斯通供暖有限公司的负责人；曼苏里是一名接待员；奥米德是心脏科医生；卡姆兰是一名经理。 米纳普尔(Matt Minapour)声称，他受雇于2023年4月在被告位于查特韦尔路1145号的房产上建造一座凉亭，书面合约中规定业主应提供建筑许可证。 米纳普尔表示，他于2023年12月停止了该项工程，放弃了已经完成30%的项目，因为尽管多次警告，业主仍未获得所需的许可证，而且最初的项目似乎在面积和高度上都有所扩大。 米纳普尔说，他认为被告试图在他们的房产上建造第二套房。 “是的，我认为这就是问题所在。”米纳普尔说：“没错，这是第二套房屋。我知道这一点，所以当我意识到这将是第二套房屋时，我就没有继续动工了。” 米纳普尔声称业主最终自行完成了这幢建筑的建造。 3月5日，杰拉米、曼苏里和柯克斯通供暖有限公司在反诉中指控“原告虚假或疏忽地向被告表示，他将获得施工许可，并且该工程所涉及的凉亭可以按照所有规章制度和规范进行设计。” 市长萨格尔表示，自从7月市区议会做出命令业主在60天内拆除这幢未经许可建物的决定以来，业主一直没有与西温区府联系。 萨格尔说：“这真是太浪费了，没有哪个公职人员会强迫别人拆掉自己的房子，但(这里)存在一些安全问题，必须得到解决。” (图：Google Maps、Global视频截图)