地产

最近加拿大的央行提高利率一举引发了众多热议。在加拿大有身份的人有权享受五年期的固定房贷利率。在过去十年经济复苏时期，央行加息的威胁一直不大，这让众多房奴开始选择浮动的房贷利率。既然现在利率上升了，浮动房贷利率还会是房奴们的最佳选择吗? 什么是抵押贷款房屋利率? 当你申请抵押贷款的时候，银行会让你选择是按照固定还是浮动利率还款。 固定的房贷利率在贷款期限内(通常是五年)不会发生变化，无论经济状况或是利率如何，你的房贷利率都不会增加也不会减少。 而浮动的利率会随着央行的利率而变动，当利率上升时你需要还的房款会越多，当它下降时你支付的贷款也会随之减少。 浮动抵押贷款利率通常会低于固定利率。比如，在今天，5年期的固定利率为3.14%，而浮动利率则是2.44%。 由于利率一直在下降，加息的可能性较小，在过去十年里，人们通常会选择浮动抵押贷款利率。但是目前来说，加拿大央行的基准利率由2017年的的0.50%上升至今天的1.50%。央行行长Stephen Poloz表示，他会考虑再次加息。除非出现严重的经济衰退现象，否则各种利率都将在未来持续上升。 我应该选择固定还是浮动利率? 尽管浮动贷款利率在未来几年内可能会上升，但如果是房贷或续订抵押贷款，浮动的利率还是最好的选择。按照以往来说，事实证明浮动利率往往优于固定的贷款利率。 举个例子，假设今天有两个人均获得50万加币的抵押贷款，还款期限为25年。 根据Ratehub的抵押贷款支付计算器，固定利率抵押贷款的利率为3.14%，每月费用为2,402加币，前五年的利息为72,654加币。 同一抵押贷款的浮动利率为2.44%，每月费用为2,225加币，前五年的利息为56,172加币。如果未来五年内没有加息，那么也就是说选择浮动利率可以帮你减少超过10,000加币的还款并节省超过16,000加币的利息。 如果利率上升怎么办? 除非利率大幅上升，否则在未来五年内，浮动利率抵押贷款仍有可能优于固定利率的抵押贷款。 假设每年的利率上升0.25%，在前三年内浮动利率也不会高于固定利率。在第四年的时候，浮动利率最高有可能到达3.44%，但这也仅仅比固定利率高出0.30%而已。 如果浮动利率在第五年的时候高于高于抵押贷款的固定利率，介于它最初前三年都比固定利率低，那么总体来说它还是比固定利率划算的多。同样的50万加币抵押贷款在25年内摊销，浮动利率从2.44%开始，并在每年年底上升25个百分点，你在前五年内需要支付67,808加币的利息。而固定利率则需要72,654加币，这之间相差的高达5000加币，而且还是浮动利率每年都上涨的情况下。 需要注意的是，没人知道利率未来的趋势，他们可能随时都会上涨。在20世纪80年代的一个短暂时间内，优惠利率曾一度超过20%，虽然这不太可能会再次发生，但也绝非完全不可能。如果你能研究一下过往加拿大抵押贷款的利率，你就能发现大多数时候浮动利率是最好的选择，但是由于固定利率能够提供给人提供安全感，很多人会选择固定利率抵押贷款。 当然，没有人能掌控未来，历史也不会重演，这一切都取决于你自己对风险的容忍度。如果你认为多花几千加币可以减少数万加币利息的可能性，那么固定利率最适合你。相反，如果你不想多花钱，那么你可以选择浮动利率抵押贷款来帮你缓解还款压力，即使是暂时的。

据Huffpost报道，外国买家税的推出让多伦多的住房市场出现明显放缓，但房地产机构Engel + Volkers的一项预测显示，多伦多房地产又出现了一个继续推动繁荣的因素——科技产业。 Engel + Volkers北美公司总裁兼首席执行官Anthony Hitt表示，近年来科技公司争先恐后地涌入多伦多市中心核心区域，对房地产市场产生了“巨大影响”。 根据世邦魏理仕（ CBRE）最近的一份报告，从2012年到2017年，多伦多增加了大约82,000个技术岗位，超过硅谷和北美大部分城市。 商业房地产机构现在已将多伦多列为北美第四大最重要的科技中心，比两年前的第12位急速蹿升。（渥太华和蒙特利尔也分别排名第12和第13位。） 在多伦多，这种势头方兴未艾，蒸蒸日上。微软上个月宣布计划在多伦多核心区设立新的加拿大总部。英特尔也在本月初在北约克宣布了开设新的图形芯片工程工厂。 科技公司入驻的代价也是高昂的，特别是住房成本将大幅上涨。 Hitt 认为，多伦多是北美的精英城市之一，科技人才和资本都集中在这些城市，同时房地产价格也高不可攀。 Hitt预测，随着技术工人的涌入，地产市场将很快恢复到快速增长阶段。 他指出，许多科技公司已经在多伦多市中心核心区的西侧建立了门店，公寓在过去十年快速发展。他并不认为这是巧合——科技人员的大量招聘是公寓热潮的“最大因素之一”。 他不知道外国买家和科技势力两者中哪一个对多伦多房地产产生了更大的影响，但他认为这两者“很可能已经交织在一起” ，而且在未来带来的影响更大。 他预测说：“现在有很多外国买家想要在科技公司工作。昨天的外国买家来自亚洲，但我认为未来你会看到更多来自美国的买家”。 从2013年到2017年，多伦多二手房的平均价格在短短四年内上涨了约80％，去年峰值时达到超过92万元。现在已降至约765,000元，但抵押贷款利率上升意味着住房负担能力仍然处于25年低点。 对于首次瞄准公寓市场的买家来说，价格则根本没有降：过去一年公寓平均价格上涨5.4％，创下561,000元的历史新高。 根据Padmapper的最新数据，过去一年一居室公寓的平均租金上涨约15％。 Hitt 说，如果你买得起，就趁早买。

　　通常一些老人为了避交遗产税，通常把所持有的房屋和儿女联名，或转让给儿女，不过，这么操作也是有风险的。 　　由于儿子欠下温哥华一家建筑公司80万元的债务，本拿比一名疑似华裔姓氏的女子可能会失去自己所居住的房屋。 　　根据法院周二的裁决，本拿大比女子A女士(化名)于1999年出售她之前和丈夫共同拥有的房屋后，用所得的钱购买本拿比一栋房屋，并把儿子B先生也列入房屋持人之中。   　　根据裁决，A女士因为听从遗产计划建议避交继承税，所以将她的儿子加入了房屋的联名- 但是她没有把这个决定告诉儿子。   　　与此同时，她的儿子B先生，作为一家温哥华软件公司的总裁，于2014年与Ledcor Construction Ltd.签订了一份合同，在West Hastings Street的MNP Tower办公楼进行一些建筑工作。 　　根据Ledcor于2015年3月提交的民事索赔通知，Ledcor提供5次，共计超过100万元的工作量，但从未得到过报酬。 　　2017年8月，由于B先生不知道母亲将自己的名字列入房屋持有人，他同意向Ledcor公司支付80万元。 　　2017年10月，该公司的律师开始追讨B先生名下本拿比房屋的一半权益。 　　A女士向法院申请了一项命令，宣布她是该房屋的唯一受益所有人，另一项命令是将Ledcor的判决证书删除该房屋的名称。 　　温迪.贝克大法官于本周二做出裁决，否决A女士的申请。 　　法官指，A女士冒险将她的儿子注册为她房产的联名人。 “我不关心她是否被恰当地告知了这种风险。然而，一旦她决定以B先生的名义登记本那比房屋的权益，B先生的第三方债权人就有权对B先生名下的本那比房屋权益进行登记。“ 　　A女士辩称认为这是她送给儿子的礼物，儿子从未明确同意加入房产联名，但法官指这不相关，特别是因为没有证据表明他拒绝了他母亲的礼物。 　　法官指“如果礼物已被送到受赠人手中，通常会被接受。” 　　由于儿子个人债务问题，A女士甚至在2017年11月修改遗嘱中儿子的继承权。 　　但根据法官的说法，已经太晚了。 　　与此同时，原告Ledcor告诉法庭，由于A女士居住在本拿比的房屋，所以不会根据该裁决追讨这栋房屋。 　　虽然法官贝克拒绝了A女士的申请，但法官表示被告B先生可能会与Ledcor达成协议，以其他方式偿还债务，以保护他母亲的房屋。

　　有发展商拟将阿宾尼街夹尼古拉街一路段改建成两幢高楼。两幢大厦建成后，料可提供逾400个住宅单位。（网上图片） 　　温哥华市中心西端，阿宾尼街(Alberni St.)一整个路段的建筑物将会被拆卸，改建成两幢具新环保标准以超节能为卖点的住宅高楼，两大厦楼高各逾400尺。   　　发展商Landa Global Properties和Asia Standard Americas向温市府提出更改土地用途申请，拟将阿宾尼街夹尼古拉街(Nicola St.)一整个路段改头换面，有关申请亦于本月18日获温市议会通过。   　　地盘位置另外夹角的两条道路是布劳顿街(Broughton St.)及Eihu巷；该巷位于洛逊街(Robson St.)以北。地点现有一些早在70年代建成的柏文和办公室大厦，将它们拆卸后，料可释出一个面积有逾4.3万平方尺的大地盘。 　　发展商的计划是改建成两幢分别43层和48层的高楼，约相等高405尺和442尺；而在两大厦底部会由一个有数层高的平台连接。两大厦料会提供443个住宅单位，其中129个属市场出租单位。另外，于第7层会有一个由市府拥有的56个位托儿设施。整项计划的楼面面积会有64.7万平方尺。 　　此外，计划会给该路段建有一个新的公园。 　　据发展商的资料指，两大厦将会成为全世界楼层最高、规模最大的"被动式节能"环境建筑物(Passive House)。 　　所谓的被动式节能建筑物是指它使用低能源，而设计达到一获认可标准；有关标准源自德国，设计元素可包括建筑物外墙密封设计、保暖隔热层较厚和门窗属较高级别。 　　附申请文件的简介提到，两大厦的设计就是"返回20世纪初期形式主义风格"，构思如仿照温哥华部分最珍贵的历史建筑物，如Fairmont Hotel Vancouver和Vancouver Block等，而这类构思在纽约市也很常见。项目会成为温市内多元建筑风格之一，并与温哥华式的玻璃大厦带来一个独特的比较。

西温哥华市议会表决通过，兴建170个廉租公寓。市府将会就两个设计选项，今秋展开公众咨询工作。 西温市议会周一晚上一致通过，在安希勒赛德区（Ambleside）兴建共170个廉租房屋单位。2014年，市政府利用出售西温警察局所得收益，以1,600万元从温哥华沿岸卫生局(Vancouver Coastal Health)，购入位于戈登大道（Gordon Ave.）2195号路段、总面积7.6万平方呎的一幅土地，预备作可负担房屋发展之用。 市议会通过两个设计方案，其中一个方案为兴建3幢公寓大楼，每幢楼高6层。另一个设计方案则为兴建两幢分别为6层及7层的较大型公寓大楼。包括Studio、一室、两室以及三室多种户型。 据市府职员提交的一份报告指，西温是加拿大住房费用最高的。出租房屋空置率低于1%，月租由1,500元至4,500元。 同时，住房开支更影响区内的人口结构，其中25至34岁的年轻人占整体人口仅2%，成为“流失的一代”。 夫妇年龄介乎35至54岁、育有子女的家庭，更由2011年占整体家庭的21%，缩减至目前的仅14%。 市议员布斯（Mary-Ann Booth）强调，年轻人流失问题已经成为西温的一个人口危机，政府必须采取行动，以免该市最终成为一个“鬼城”。