地产

曾经是加拿大房地产市场最火爆的太平洋沿岸大温哥华地区的房地产成交量降到2000年以来的最低水平。 根据大温地产局的统计数字，2018年大温哥华地区的房屋销售量是2万4千6百19套，比2017年3万6千套房屋销售的成交量猛跌了31.6%。 2018年大温地区独立房、排房、公寓楼单元的平均售价是1百零3万2千4百加元，比2017年下降了2.7%。 其中独立房平均售价的下降幅度最大、降幅为7.8%，2018年大温地区独立房的平均售价是147万9千加元。 专家们认为，大温地区房地产市场已从卖家市场转为买方市场；促成大温地区房地产市场上述变化的主要因素是银行利率上升、房贷审批从严、省市政府为打击炒房行为而推出的税收措施等。      

  刚公布的2019年卑诗物业估价，显示不同地区楼价涨跌有所差别。总体看公寓大幅度跑赢独立屋。大温地区公寓的涨幅由没变化至高达25%，而大温地区独立屋，乡间地区的涨跌幅在-5%至20%之间，表现好于都会地区的-15%至10%间涨跌幅；另外，菲沙河谷地区（Fraser Valley）独立屋表现总体好于大温地区（见附表一）。大温及菲沙河谷地区住宅物业整体上看，西温独立屋录得最大跌幅-12%，阿波斯福（Abbotsford）公寓则录得28%的最大涨幅（见附表二）。业主如认为估价没有准确反映物业价值，应尽快联络卑诗物业估价处要求复核，如复核后仍不满意，可于1月31日前，提出上诉。 卑诗物业估价处（BC Assessment）周三表示，未来数日约52.97万个大温及约49.4万个菲沙河谷的物业业主，将陆续收到2019年物业估价单，评估价格反映的是去年7月1日的物业价值。 反映去年7月1日物业价值 估价处大温地区副总估价员麦克莱恩塔尔博特（Keith MacLean-Talbot）说：“大温区内大多数住宅物业业主，将会看到同去年相比相对温和的变化。独立屋的业主，根据所在市镇不同将会看到轻度的涨幅或者跌幅。” 大温地区今年的物业估价总值9,470亿元，较去年增加126.5亿元；菲沙河谷地区物业估价总值也较去年增加107亿元达5,404亿元，两区域物业估价增加主因都是新建物业、重新划分类别及区划等。 卑诗物业估价处今年将大温及菲沙河谷估价，各自划分为都会及乡间两个地区，再按独立屋、以公寓为主的共管物业（strata）、商业及轻度工业物业统计。 估价涨不代表物业税自动涨 在大温区，乡间地区独立屋表现好于都会地区；都会公寓由无变化到涨幅25%，乡间涨跌幅则在-5%至25%间；商业物业都会区由无变化到涨幅45%，乡间区涨跌幅则在-10%至25%间；轻度工业区物业都会区由无变化到涨幅55%，乡间涨跌幅则在-10%至50%间。 菲沙河谷地区副总估价员史密斯（Brian Smith）则表示，至去年7月1日，菲沙河谷地区共管式住宅物业市场持续维持强劲表现，相比之下独立屋表现则显得相对平稳。 上述两位估价员都提醒市民，物业估值上涨并不代表业主缴交的物业税自动上涨。 另外，业主若认为估价没有准确反映其物业价值，或者通知单讯息有错误，应尽快在1月联络卑诗物业估价处。如果业主在估价员复核后仍不满意，可在1月31日前，向独立的物业评估审核委员会（Property Assessment Review Panel）提出上诉。 业主可透过网址https://www.bcassessment.ca/property/contact，与估价署联系，估价署将接触提出疑问的业主，讨论估价的问题，若讨论仍不满意，可透过上诉程序，提出异议，估价署一个独立的上诉程序会就估价进行检讨，但业主要在2019年1月31日或前，向物业估价检讨委员会提出上诉申请。 上诉申请须以书面提出 委员会以将在2月1日至3月15日之间，聆讯业主对估价的投诉，如委员会的决定仍未能令业主满意，还可在4月30日前，向物业估价上诉局提出进一步申诉。 上诉申请必须以书面向物业所在地区的卑诗估价办事处提出，并需提供投诉理据和物业资料，出席聆讯时，更要有足够佐证资料，证明估价存在偏差。 上诉详情可以登入网站https://info.bcassessment.ca/Services-products/appeals浏览。 另外，省府今年将向估价300万元以上的业主加征“学校税”（school tax），有温市西区华裔业主对此十分不满，指此举未打击楼市投机，反而却惩罚工薪族。

大温地产局于1月3日星期四公布2018年区内的住宅市场报告，销量是自2000年以来最少，所有类型住宅全年只售出24,619间，较2017年的35,993间下跌31.6%，较2016年的39,943间更减少38.4%。与过去10年的平均数字比较，跌幅为25%。 地产局主席Phil Moore表示，情况与利率不断上升、新的按揭要求、及新增税项有关。 此外，2018年挂牌出售的住宅有54,614间，与2017年及2016年比较，分别下跌1.9%和6.9%;所有类型住宅于12月的基准价为$103.24万，较2017年同期下跌2.7%，其中独立屋跌7.8%，公寓升0.6%，城市屋升1.3%。不过，与2018年6月比较，独立屋基准价跌7.3%，公寓与城市屋也分别下跌6.4%和5.3%。 独立屋基准价为$147.9万，公寓与城市屋分别是$66.41万和$80.97万元。 卑诗省华人地产专业协会会长谭清华表示，2019年大温公寓估价虽升，但预计今年公寓价格将下调，以致明年估价很难上升。谭清华接受访问时称，对于温哥华、本拿比市公寓最新估价是根据去年7月，升幅有6至10%升幅，谭清华表示，省府维持大温海外买家税20%，今年起，又将投机税由0.5%增加至2%，加上贷款压力测试，预计楼价会下跌，明年估价会因应回落。他说，同一地区房屋有不同估价，是因为估价员在计算房价时，会看房屋的地段、附近的其他同类物业出售价格、屋型、屋龄以及建筑风格等，因此物业周边的销售情况，会影响物业的估价。即使在同一公寓大厦、图则一样的房屋，亦可能出现不同的估价，例如楼层高低、是否位于转角，都会有不同估值。他认为，如果豪华公寓售价增长2％，扣除通货膨胀2％，就等于没增加了。   （温哥华天空Amy综述）

加拿大著名智库加拿大咨议局（Conference Board of Canada）在新年之前预测说，2019年加拿大经增长将放缓，其中很大一个原因在于房市辉煌不再，加上家庭消费减少，就业增长变弱，以及利率上升等等。 加拿大咨议局表示，2018年前三个季度的经济增长率分别为1.3%，2.9%和2%，估计全年增长率在2.1%左右，而2019年的经济增长则会下滑至1.9%。 加拿大地产协会（CREA）在上月公布的月报也预测说，2018年全国房屋销量会有双位数字的下滑，可能录得5年来的最低水平。而在2019年，加拿大的房屋销量会进一步下降，估计会降至456,000套，降幅0.5%左右。 多伦多的房地产网站Zoocasa的一份调查显示，在拥有物业10年及以上的业主中，有一半的人对加拿大的房地产有信心；而在拥有物业不足10年的业主中，则只有45%持相同看法。 加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）今天报道说，对BC公证人协会（BC Notaries Association）属下成员的一份调查显示，多数人认为对本地市场房价影响最大的因素有三个：包括按揭贷款的限制，利率上升以及供应供给不足。 这份调查表明，59%的公证员称找他们办手续的首次买家比以前减少，13%说有增加，另外28%则表示没有什么变化。 该调查还有一个重要发现，就是多数首次买家都表示付不起首付，高达83%的首次购房族表示，他们必须找父母甚至亲友帮助，才能付完首期。这个数字比2015年大幅上升，当年只有57%的受访者这么说。 至于其原因，76%的公证员认为是本地房价太高，20%认为房价不是主要原因，另外有4%没有发表意见。

新年新气象，除了一个东西——大温地区独立屋的市价依然看跌。 根据卑诗物业估价处（BC Assessment）2019年房屋估价显示，大温地区独立屋价格下跌5至10%，多户房屋如柏文（Condominiums)则上升10至20%，工商物业升幅也差不多。 与前一年相比，大温部分地区的独立屋估价下跌5至10%，估价下跌的地区包括温哥华、北岸（North Shore）、南素里、白石镇（White Rock）、南三角洲（South Delta）及列治文。 不过，卑诗省其余地区的独立屋估价，则有5至15%升幅，当中包括菲沙河谷（Fraser Valley）、温哥华岛、奥卡纳根区（Okanagan）及省北部地区。在温哥华岛中部及北部的许多地区，独立屋估价更有近20%升幅。 分契住宅物业（即多户房屋）方面，全省大部分地区的估价有10至20%升幅。不过，温哥华市、北岸及本拿比市的估价升幅，却稍为低于上述范围。相反，部分菲沙河谷东部地区的估价升幅，或会超出该范围。 工商物业方面，全省大部分地区的估价有10至20%升幅，大温部分地区有30%升幅。有关估价主要是根据2018年7月1日的市场数据分析。   根据卑诗物业估价处（B.C. Assessment）周二公布的数据，卑诗省的十大超级豪宅估价，几乎全部下跌。 估价最高的超级豪宅位于格雷岬路（Point Grey Road）3085号，该所拥有7间睡房和9间浴室的巨型豪宅，由Lululemon创办人威尔逊（Chip Wilson）拥有，最新的估价为7,312万元，比前一年的7,883.7万元估价，大幅下跌了7.3%。 估价第二高的豪宅位于贝尔蒙特路（Belmont Ave.）4707号，最新的估价为6,546.6万元，亦远低于前一年的7,182万元。 唯一例外的是位于詹士岛（James Island）的豪宅，该个私人岛屿位于省府维多利亚（Victoria）附近，最新的估价为5,675.7万元，高于上一年的5,443.3万元。 但同时也有预测机构称，与公寓不同，独立屋则会在触底之后反弹暴涨，预计到2023年独立屋会重回180万左右的高位，到2028年有望达到280万新高。   （温哥华天空Frank综述）