地产

温哥华一栋豪宅刚刚以 48,000,000 美元的价格挂牌，如果达到这个要价，它将成为温哥华第四昂贵的住宅。 该住宅位于1450 Blanca Street，即温哥华的point grey区域，是 BC 评估中最有价值的房产之一，排名第九。 如果评估价值与要价一样高，它将成为BC省第四昂贵的房产。 这么贵的豪宅，究竟豪在哪？ 该房屋由 Stilhavn Real Estate Services 列出，坐落在杰里科海滩上方，设有七间卧室和八间浴室，室内面积12,078 平方英尺。 挂牌信息称，这座建于 2002 年的住宅是温哥华“最好的私人庄园”之一。 这确实是私人的。由于有绿色屏障，通过谷歌地图查看房屋几乎是不可能的。 4800 万元的豪宅配备一个游泳池，一个篮球场。 还有更奢华的配置，三个室外壁炉、一个酒窖和带瀑布的池塘。 还有一个四车位车库以及“绝美的海岸景观”。 Let me find my cheque book…If only I had started to make coffee at home and cancelled Netflixs, maybe I could have afforded this place…Asking $48 million pic.twitter.com/5c5BLqS3GV — Mortimer (@mortimer_1) April 22, 2024 挂牌信息显示，这座温哥华豪宅从未上市销售。 BC 评估将土地价值定为 20,631,000 元，其中建筑物价值 17,413,000 元。 2015 年，该房屋的评估价值为 16,393,000 元。 这个地段，这些配置，4800万，你觉得值不值？  

西温哥华是卑诗省房价最高的市场之一，但最近售出的一处房屋价值比九年前大幅下跌。 据Zealty报道，1925 Russet Way的芥末黄色独立屋于4月17日售价为377万加元。该房屋的挂牌价为425万加元。 然而，2016年该房屋挂牌价为468万加元，最终售价超过了要价，达到了500万加元。 今年挂牌，这处西温哥华的房屋售价也远低于406.54万加元的评估价值，其中土地价值单独为399.1万加元。 这次交易在社交媒体上引发了激烈讨论。 2021年，业主曾试图以490万加元出售这座房屋。于2021年5月挂牌，但同年10月撤下了挂牌。 Zealty称，该房屋在今年4月终于售出，之前挂牌了104天。 这座芥末色的西温哥华独立屋配有漂亮的游泳池，共有五间卧室和两间浴室。 这座66岁的房屋享有2414平方英尺的空间，可欣赏到迷人的海洋和城市景观。 图自/daily hive 挂牌建议未来业主可以在该地上建造他们梦想中的房屋，或者将其保持原状出租。 尽管年代久远，该房屋仍然保持良好状态。 自2020年（315.92万加元）以来，该房屋的评估价值在2023年增加了约130万加元（448.38万加元），然后在今年降至406.54万加元。 社交媒体上有人称这次交易可能是2024年迄今为止的最大亏损者。 另一人回应称这是一次“相当惨痛的损失”。

北京二环内一处罕见的“皇家四合院”将于本月25日在京东平台拍卖，起拍价为4.5亿元（人民币，下同）。 据了解，该四合院落坐北京市核心蛋黄区，紧邻什刹海旅游胜地，佔地面积为67667.9平方英尺，大概与一座足球场一样大，院内建物共7栋，还有建有地下室，吸引餐饮娱乐界投资者关注。综合《澎湃新闻》、《潇湘晨报》等内媒报道，今次参与拍卖的“北京市西城区地安门西大街28号房产及该房产相应的土地使用权”处置单位为厦门市湖里区人民法院，开拍时间为4月25日10点起。截至发稿，已有超20000人围观，496人关注提醒，暂无人报名。“皇家四合院”房产紧邻什刹海等北京知名景点。（澎湃新闻）据了解，厦门某贸易公司2018年9月向厦门某银行贷款1.6亿馀元，该贸易公司的关联公司——北京某物业管理公司以其名下北京市西城区地安门西大街28号房产（本次拍卖标的物）及该房产相应的土地使用权提供抵押担保。该厦门某贸易公司未能履行还款义务，经该银行申请，厦门市鹭江公证处作出（2022）厦鹭证执字第50号执行证书，申请执行人厦门某银行有权向人民法院申请以抵押人北京某物业管理公司名下上述房产及该房产对应的土地使用权折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。“皇家四合院”房产位于北京蛋黄区中的核心区域，开发价值极高。（澎湃新闻）这处“皇家四合院”位于北京二环内，也就是原来的北京城内，紧邻北海公园、什刹海等知名旅游景点，环境优美，同时，该房产是仿照乾隆年间的大圆镜智宝殿重建而成，原建物属于旧有皇家园林的一部分，整体价值让不少投资者跃跃欲试。

温尼伯一名男子的房地产经纪注册被取消，原因是他代理一家人出售房屋。房主在有限的交房期限内搬出房子后，但房产竟然未能顺利出售。之后经历更换房产经纪公司，直到拖延数月后，他们才卖掉房产，而且比搬出时的价格低了6万元。   Manitoba Securities Commission的一个小组发现，房产经纪Reginald Wayne Kehler在未经卖方同意的情况下签署文件、而且以未经房主批准降低房屋挂牌价格；并在将近延期一个月内，都没有告诉房主，买家承诺的10万元定金没有支付，他从事了职业不端行为和不适当的行为。 在周三公布的专家组裁决中，这两名出售房产的卖家分别被称为D.R.和P.R.，他们从房地产补偿基金中获得了10,394元的赔偿。Kehler则被要求支付12,075元的调查和听证会费用。 卖家是一个军人家庭，在丈夫被派往渥太华后，他们不得不在2020年搬家。 他们选择Kehler作为他们的房产代理人，因为当初在2018年刚搬到温尼伯时，这名经纪帮助他们找到了房子。而且他们之间的关系很好。 他们在当年5月挂牌出售自己的房子，并于2020年6月15日接受了一份57万元的报价，规定7月15日为交房日期。在接受报价后的72小时内，买家必须支付10万元的定金。 Kehler同时为买家和卖家的销售经纪，但卖家说他们从来没有被告知这一点。 但奇怪的是，一份日期为2020年6月15日的表格则显示，两名卖家知道Kehler也同时代表买家。 虽然表格上似乎是用卖家的名字签署的，但两人说他们是直到2021年3月才看到这份表格。因为6月15日，卖家中的一人根本就不在温尼伯。 判决书称，“Kehler在接受委员会工作人员询问时承认，卖家从未签署过这份文件——我们注意到，表格上所谓的签名与卖家在其他文件上的实际签名完全不一样。” Kehler告诉委员会工作人员，他已被授权代表卖方签字。但两名房主否认了这一点，专家小组认为他们更可信。 交易达成后，房主认为他们离买家接手房子只有一个月的时间，于是迅速收拾行装，准备带着两个年幼的孩子搬出房产。 买家从未交定金 与此同时，买家没有在截止日期前支付10万元的定金，这个情况Kehler也没有告诉房主。 Kehler告诉委员会的工作人员，因为他认为定金不会出问题，他不想给卖家带来压力。 7月10日，就在买家入住的前5天，同时也是房主一家人离开温尼伯的前一天。房主与Kehler谈过，但他仍然隐瞒定金还没有支付的情况。 根据判决书，Kehler“说一切都很好”。 直到7月13日晚上，当这家人已经启程前往渥太华，并在多伦多中转时，距离预定的截止时间只有36小时，Kehler才告诉他们，他从未收到过定金。 最终，他们收到了4000元的定金，但房子的交易却一直没有完成。该决定说，卖家不得不去延长了他们房子的保险期限，并继续支付水电费。 房产重新上市售卖 Kehler建议他们把房子重新上市，房子以574,900元的价格再次挂牌出售。 2020年8月10日，Kehler建议将价格降至56.99万元。但最终，房主自己把价格定在567,900元。 但当8月22日房主在网上查看房源时，他们惊讶地发现房产的挂牌价竟然变成了564,900元。 卖家还向Kehler询问了房产的维护问题，因为他们已经不住在温尼伯了。虽然Kehler满口答应，但最后时房主的朋友们去割了草坪。 该决定称，卖家向Kehler和他的经纪人询问如何才能“纠正错误”，但他们从未收到任何回应。 9月5日，他们聘请了一家新的经纪公司来出售房子。在新的房地产推销员的领导下，他们于12月13日接受了报价，并于2021年1月2日完成了交易，最终房屋的成交价格为507,500元。 该决定称，Kehler的行为“违背了公众的最大利益”，并破坏了“公众对房地产行业的信心”。

近日，加拿大联邦政府公布了2024年度预算案，其中联邦政府在2024年预算中提议提高利润超过一定门槛的人的资本利得税含税率，专家、企业家和纳税人对此反应不一。 受这些变化影响的资产之一是房地产，包括别墅和投资房。 特鲁多政府在新预算中提出的修改将把个人资本收益超过 25 万加元的包含税率提高到 67%。 因此，对于前 25 万元的资本收益，个人纳税人将继续为资产收益的 50% 缴税。超过 25 万的每一元，将有三分之二需要纳税。 那么，对于继承房屋并考虑出售的人来说意味着什么呢？ CBC News请税务专家和律师对此进行了解释。 我要继承父母的房子，我会受影响吗？ 如果您的父母将他们居住的房屋留给您，并且该房屋属于完全自住，没有出租或空置，同时这是他们唯一拥有的房产，那么当房屋转让给您时，将免征资本利得税。 2024年预算案保留了人们出售他们主要住宅的资本利得税豁免。 Real Estate Lawyers.ca LLP 的高级合伙人Mark Weisleder表示，当人们去世时，他们的一些资产会被认为在其去世之日 "已售出"。 在这种情况下，您父母的主要住宅被视为向您作为受益人“出售”，这意味着由于豁免不会给您带来资本利得税。但可能会产生其他税收后果。 Weisleder表示：“他很高兴联邦政府没有改变主要住房豁免，因为“对于许多加拿大人来说，这就是他们的退休计划。” “他们买了一套房子，在里面住了 30 年，免税。当他们卖掉房子时，这就是他们的退休生活，”Weisleder说。 但是，如果您的父母拥有的投资房产或度假屋不是他们的主要住宅，那么在他们去世时发生的“出售”将包括应税资本收益（如果该房产具有应计价值）。 “坦率地说，这些税款是遗产支付的责任，然后由个人接管资产。他们自己不会承担这种责任，”Weisleder解释说。 最后，如果您在继承父母的主要住所后将其出售，如果出售获利，则将产生应税资本收益，需要支付增值税。 如果房产升值了怎么办？ 如果您继承了父母的主要住宅，那么该房产的价值将在您获得房产时进行评估。 Rosen & Associates Tax Law 的创始合伙人Jason Rosen表示：“您在转让之日（即死亡之日）以公平市场价值获得财产。” 假设您的父母几十年前以 50,000 元的价格购买了他们的房子。当公平市场价值为 50 万元时，您继承了该房产。 如果几年后您以 60 万元的价格出售该房产，那么您的资产价值增加了 10 万元，而不是您父母购买该住宅时增加的 45 万元。 Rosen补充说：“成本基础是你‘购买’该房产的价格，或者在这种情况下继承该房产的价格。” 预算中还有其他豁免吗？ 2024 年预算建议将出售小企业股份、农业和渔业财产的终身资本收益免税额提高到 125 万加元。此后，这一数字将与通货膨胀挂钩。 为了鼓励创业，联邦政府还提出了一项加拿大企业家激励计划，该计划将终生最高 200 万加元合格资本收益的纳入率降至 33.3%。 当激励措施全面推出后，联邦政府声称企业家在出售全部或部分业务时将获得 325 万元的综合资本收益豁免。 专家们有什么建议？ Rosen说，想知道如何处理房产的纳税人应该寻求专业帮助。 “如果您不知道，现在就问问题比以后后悔没有问要好，”他说。 如果获得通过，增值税也就是资本利所得税变更将于 6 月 25 日生效。 “我认为最好的办法就是评估你的资产和净资产，并确定这是否会对你产生影响，”罗森说。“如果这会产生负面影响，请考虑你的选择并寻求建议。” 加拿大房产增值税怎么算? 您只需为已经实现的资本收益的50%纳税。您从出售资产中获得的利润的一半是征税的，另一半是免税的。要计算您的资本收益或损失，只需从您的销售价格中减去调整后的基本成本(ABC) 。将这个数字分成两半(50%)，该金额将根据您的所得税等级，您居住的省份以及您的个人生活状况征税。 而根据2024年的新预算草案，税基的计算方式在6月25日后会多出一个区间，即在25万元以下的资本收益部分，免税额度依旧按50%来计算；但超过了25万元以上的资本收益部分，免税额度就要减少到收益的三分之一。 自住房、主要居所需要满足什么条件？ 首先该物业必须是已建成、可居住的住宅类型，地皮等还未建好的房屋不算。业主是加拿大税务居民即可，不一定是加拿大移民。买家需要拥有该物业的产权，楼花等在产权没有交接给业主前都不算。当年需要有家人居住在其中，主要住所的概念是以家庭作为单位来算的，即本人、配偶或未婚子女居住在其中都可以。每个家庭每年只能有一次免房产增值税的机会，即每个家庭每年只能指定一套住房作为主要住所，包括海外房产。

卑诗最高法院（BC Supreme Court）法官裁定素里一处单户住宅物业的业主，移走一个用于存放儿童物品的货柜。 据加拿大广播公司（CBC）报道，卑诗最高法院法官裁定，素里市一处住宅区用于存放儿童物品的货柜违反了城市分区法规，必须移除。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 素里居民考尔·库纳尔（Praveen Kaur Koonar）和辛格·库纳尔（Jaswinder Singh Koonar）就这个货柜已与素里市发生纠纷由来已久，该货柜位于Praveen Kaur Koonar拥有的一处房产上，而该物业划为单户住宅用途。 法官戈梅里（Geoffrey Gomery）于2月下达并于周二（16日）发布在网上的裁决称，此事已悬而未决很长时间，需要得到解决。 戈梅里写道：「该命令并不阻止你拥有一个储物棚，但你不能拥有一个作为运输货柜的储物棚。」 素里的分区附例（bylaw）规定，仅允许在工业区使用海运货柜，但住宅物业除外，因为建筑工程期间需要使用货柜，而库纳尔夫妇被发现违反了附例。 该市寻求一项禁令，要求拆除该货柜，并寻求进一步的命令，以防止任何其它货柜被放置在该房产上。 货柜已作改装 法官表示，尽管该货柜已被改装，增加了1扇门和3扇窗户，使它可能不再用于货物运输，但在「法律意义内」它仍然是运输货柜。 自2022年春季以来，素里市一直建议库纳尔拆除货柜。 戈梅里写道，辛格·库纳尔告诉他，这个货柜是用来存放他的孩子们的物品的，「他们住在当地大学的校园里」。 在进一步请求延长期限后，库纳尔夫妇最终被命令在2024年5月1日之前拆除货柜。 戈梅里法官写道，他们「没有接受这项提议」，并指该市要求下达驱逐令是合理的。 「不存在需要拒绝命令的特殊情况，」他写道。 库纳尔夫妇还被勒令向素里市支付1,000元的案件费用。 图：加通社  

安省Fergus市的一家物业管理公司称，一名租户摧毁了一套公寓并拒绝支付租金，现在整个房间变成了垃圾场，工作人员还在清理。 图源：CTV   E-Van Management为部分房东代管房产。 E-Van Management的工作人员Jennifer Kamphuis表示，这名租客已经在该大楼居住多年。 “他们去年夏天开始停止支付租金，”她说。 “我们不断尝试与他们洽谈，让他们支付租金以保留他们的租约，但租客从未对此做出回应。” “我们的听证会于2月1日举行，2月29日就收到了命令，考虑到最近的情况，这个速度很快了。但直到4月10日我们才真正设法，让警长来带他们离开，”Kamphuis说。 从提交驱逐令到租户离开，总共花了近八个月的时间。 这并不是Kamphuis最近看到的唯一一个这样的案例。 “有一对年轻房东夫妻， 他们的房客刚刚被驱逐，欠了很多房租，导致这对小夫妻只能搬去跟祖父母住在一起， 他们无能为力。” “这给他们带来了难以置信的焦虑、压力和经济困难。” 图源：CTV 自COVID-19以来，她注意到 LTB 的案件有所增加，积压案件也有所增加。 “这在过去并不是一个大问题，”Kamphuis解释道。 “时不时地就会有人不付房租，但以前的情况是，你给他们发通知，他们要么付房租，要么搬走。” Sorbara Law的房地产律师 Puneet Shroff 表示，类似的案件正在不断增加。 “租金价格上涨，生活成本增加，租户也更加了解自己的权利。” Shroff 表示，房东的申请必须完整填写，否则可能会让一切回到原点。 他说，这就是为什么聘请律师来解决此类纠纷很重要的原因之一。 “任何小遗漏都可能成为LTB废除他们面前的所做的一切努力的一个原因，”Shroff说。 CTV 新闻要求采访LTB，但遭到拒绝。 一位发言人在一份电子邮件声明中表示，“2023 年收到的申请数量增加了 31%，达到约 84,000 份新申请。” LTB 表示，已实施多项策略来减少案件积压，包括自 2023 年 5 月以来聘用了 46 名全职评审员和 29 名兼职评审员。 “LTB 预计，当所有新授权和任命的全职评审员都能举行听证会（预计在 6 月）时，积压案件将开始大幅减少，”LTB 表示。 2月21日发起的一份题为“我们要求对不支付住宅租金的自动驱逐令”的在线请愿书已收集了超过37,000个签名。 请愿书的一项要求是制定一项政策，允许在不举行听证会的情况下自动驱逐不付租金的租户，“前提是向法院提供有关此类不付租金的有力证据”。 Kamphuis表示，这是解决 LTB 当前积压问题的一种解决方案。 Kamphuis补充说，该省的大多数房东愿意与租户合作，克服障碍并找到解决方案。 “我们真的很原因帮助好租户，”她说。 “对于好租户来说，情况也很艰难， 除了房东，他们受苦最深吧？ 他们不得不与那些坏租客住在一起。”

卑诗省一对夫妇因在自己的联排屋露台上建造一个凉亭以免受附近栗树的侵害，被分契物业处(strata property)告知违反了规定，他们试图通过法律挑战物业但不成功。 根据卑诗省民事调解法庭（Civil Resolution Tribunal）网站上公开发布的一项决定，这对夫妇表示，他们完全有权在有限的公共财产露台上搭建木制凉亭。他们还辩称，物业对他们的行为进行罚款是错误的。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1649780206626-0'); }); 他们告诉物业，搭建凉亭是用为了保护露台免受掉落碎片的影响。他们在专业人士的帮助下搭建了这座建筑，但由于存在缺陷，仅部分建成后就被拆除了。 然后，他们担心的栗树被移走了，但这对夫妇仍打算再建造一个凉亭，并声称有必要保护自己的家免受重大损害，并让他们在夏季享受户外空间。 仲裁庭不同意该做法。 审裁官舒克拉(Nav Shukla)表示：「我发现证据并未表明，需要立即使用凉亭来确保安全或防止重大损失或损坏。」 物业辩称，这对夫妇是在未经书面许可的情况下建造凉亭，违反了物业的章程。 另外，物业处认为，根据《分契物业法》(Strata Property Act)，「凉亭是一个重大变化」，因此需要得到分契物业中四分之三业主的批准。 该裁决写道：「该物业还认为，这场纠纷现在已经没有实际意义，因为他们已经取消了罚款，而且莫里森夫妇（Morrisons）也拆除了部分竖立的凉亭。」 法官认同建造凉亭属重大变化，因此需要业主根据第71条进行投票和批准，因而驳回莫里森夫妇的主张。 尽管莫里森败诉，但物业处仍遭受财务打击，它花了数千元聘请了一名律师，却未能成功地说服法庭命令莫里森夫妇支付费用。 图：Daily Hive 

多伦多女子Rachael Carter在伊桃碧谷（Etobicoke）的公寓上市了半年，一直卖不掉，最后改用新的竞标方式，一周多时间就成交。 Carter和丈夫在2017年购买了这套公寓作为自住房，现在想尽快出售，因为他们计划搬去美国，而且抵押贷款即将到期，新的利率从2%左右升到7%以上。 “我们真的必须卖掉它，”她说。“但是市场艰难，利率这么高，完全卖不动。” 图源：51记者拍摄 这对夫妇最初是在去年8月将公寓上市，后来又两次降价，想要出售那套面积不到900平方英尺的顶层公寓。到今年2月，他们决定尝试公开竞标，结果仅仅一周多，公寓就售出了，只是成交价比要价低了几千元。   公开竞标是安省买卖房屋的一种新方式，旨在提高过程的透明度。安省出台的新规定允许卖家向潜在买家披露提交报价的细节，这在之前是被禁止的。 房地产经纪人告诉《星报》，自2023年12月1日新规定生效以来，并没有多少卖家选择这一流程。盲目竞价（blind bidding）被认为对卖家更有利，因为买家不知道别人的出价，可能会出价过高，推高成交价。但专家们表示，公开竞标可以吸引到更多的买家，适合那些很难出售房产或在市场低迷时期出售房产的卖家。 Carter的房地产经纪人Anne Marie Lorusso建议这对夫妇采用公开竞价来帮助出售她的公寓。“这是我第一次公开竞拍，”Lorusso说。“所以我学实学到了很多。” 他们使用的房地产交易平台允许卖家在网上列出房产，并促进虚拟竞标过程。卖家可以选择这个过程是公开的还是盲目的。平台主管Ryan Norrish表示，卖家然后选择一个日期，让平台上的买家开始竞标。 卖方经纪可以将出价输入在线平台，买方经纪也可以输入信息，并收到有关竞标过程的自动更新。卖方控制其他买家是否可以看到竞标的信息，如报价、条件、首付款、交割日期和贷款。经纪人的名字会被披露，但没有卖家或买家的名字。 如果两个买家的出价相似，卖家就可以选择披露成交日期，更好的成交日期就有竞争优势。 “然后就看其他买家是否能赶上交割日期了，所以卖家有不同的方式来控制这个过程，让其他买家知道他们面临的是什么。” Lorusso与平台一位代表在电话指导下完成了整个过程，她说，“随着时间的推移，它会变得更容易。” 这套公寓在平台网站上进行了8天的直播后，2月24日收到了第一份报价。总共有三位买家出价，最终两位买家留下竞价，互相出价高于对方2000元。 Carter说：“看到这些offer进来，真是令人兴奋。感觉就像是一场现场拍卖，他们每次都比对方多出几千元。” 然后，Carter和丈夫决定了最好的买家。他们没有透露成交价，只说选择了出价比要价低3000元、但条件最好的人。2月27日，双方达成了一份有条件接受的报价。 Save Max 365的经纪人、买家的房地产经纪人Mitul Kadakia说，他的客户喜欢公开竞标的透明度，确切知道其他买家的报价，相比传统的出价，更信任这个过程。 对Carter来说，这也意味着她终于可以卖掉自己的房产，在佛罗里达州开始新的生活。她和丈夫在那里买了一家酒店。她说："我真的建议在这种高利率环境下采用公开竞标。它还能让你知道买家愿意为你的房产支付多少，知道你是否定价过高。我们都希望自己的房子能卖到最高价，但有时我们开出的价格并不现实。”

位于温哥华Bridgeport附近的一家豪华精品酒店，因业主拖欠近8000万元贷款而被法院下令出售。 图源：Valerie Leung / RichmoodNews   Versante酒店所在地的抵押人Fox Island Development Ltd.和Advanced Venture Holding Co. Ltd.于2024年1月24日向法院提交了一份请愿书，声称由于贷款违约，他们被拖欠了近8000万元。 Versante酒店由知名华裔房地产开发商Mo Yeung Ching，又名Michael Ching所拥有，于2021年在列治文开业。自开业以来，这家拥有100间客房的酒店已经入围了包括2022年加拿大最佳洗手间大赛在内的多个酒店和旅游奖项的决赛。 上周，该酒店的一家餐厅Acre Through the Seasons宣布在开业仅一年后关闭。 Versante的媒体发言人Samantha Greer在给Richmond News的一份声明中表示，该酒店仍在“全面运营”，并“坚定不移地提供卓越的服务”。 “考虑到最近关于Versante酒店的事态发展，有必要承认股东之间存在持续的争议。我们想向我们尊敬的客人和客户保证，这些事件不会影响或中断酒店非常成功的运营。” Kensington Union Bay Properties Nominee Ltd.和International Trade Center Properties Ltd.是请愿书中提到的抵押人。而Ching、酒店运营商hotel Versante有限公司、Sunwins Enterprise有限公司和Mo Yeung Properties有限公司被列为担保人。 根据请愿书，Fox Island和Advanced Venture在2021年向借款人提供了约3600万加元的贷款。 2023年期间进行了一些贷款偿还，各方在2023年因贷款违约而签订了一份暂缓执行协议。但在两次展期后，债务人最终再次违约。 请愿书称，截至2023年12月31日，应支付的总金额和利息总额为78,867,149.52元。 请愿书要求将酒店进行私人出售，以及其他命令。 在2024年2月29日发布的一项命令中，一名卑诗省最高法院的副法官裁定债务人违约，并命令将Versante酒店和债务人的个人财产进行私人出售。 Fox Island和Advanced Venture独家负责销售，任何销售都需获法院批准。 根据Avison Young的挂牌信息，该酒店标价9800万元；其中包括100间客房、近8000平方英尺的活动场地和面积为4566平方英尺的Bruno restaurant。

  买房不是买菜 就在近日，一宗涉及两位华人之间的房地产交易纠纷，在BC省最高法院落下帷幕。 这场官司围绕着列治文的一宗豪宅交易展开，三名华人在微信上谈判了一套价值近300万房屋的购买事宜，并起草了一份有争议的中文合同。最终因为一方毁约，被另一方告上了法庭。 案件不仅涉及数百万加元的资金，还涉及到了手写的中文合同买房，以及微信聊天记录证据等，这些让法官都感到头疼的问题。 让我们从头看看，原告和被告之间到底发生了什么。 案件的主角是原告杨女士（Hong Yang，音译）和她的丈夫王先生（Yuzhang Wang，音译），与被告李女士（Xue Yun Li，音译）。 杨女士和李女士原本是舞蹈班上的好友，关系看似亲近无间。然而，当杨女士想要出售位于列治文3311 Blundell Road的家时，这段友情遭遇了严峻的考验。 事情起始于2017年，当时杨女士向李女士透露想要出售自家房屋的消息，李女士对此表示出浓厚兴趣，并很快参与到了购房的具体事宜中。 一开始一切顺利，双方很快达成了一份初步协议，并于同年5月签署了一份简单的中文合同。这份合同由杨女士的丈夫准备，根据该合同，李女士同意以288.8万加元的价格购买杨女士的这套房屋，并分期付款。 根据法院接受的翻译，这份只有一页纸的文件完全用汉字手写，购买时李女士需支付10万加元的定金，7月10日支付10万加元，12月30日前支付80万加元。 裁决书称，剩余的189万，李女士打算把她在温哥华West 20th Avenue上拥有的另一处房产售出后再支付。 除此之外，合同中只简单写了几句有关贷款和物业费相关的内容。 然而，买房子毕竟不是买菜，其中的复杂性很快就显现了出来，合同中涉及的分期付款计划和利息条款成为双方争议的焦点。 尽管李女士支付了10万加元的首付，并且搬进了这套房屋，但随后的剩下的钱，却迟迟不能到位。李女士在温哥华的房产在11月售出前支付了前两笔定金，但第三笔80万加元的分期付款却从未到杨女士或其丈夫手中。 直到2018年4月的五个月时间里，李女士本人声称她一直在努力申请抵押贷款以弥补差额，但一直没有获得批准，然而其实在这段时间里，她却买了另外两套房子，并且获得了抵押贷款。 法官也表示，李女士根本就没有提供任何有关列治文这套房屋的抵押贷款申请证据，因此也没有证据表明，她未能成功获得抵押贷款。 根据裁决，李女士及其家人于4月25日搬出列治文的这套房屋，而在此之前的13天，她已向另一处房产出价270万加元，并顺利获得了抵押贷款。 李女士就这么撕毁了合同，导致杨女士血亏。在2018年8月，杨女士以278.8万加元的价格挂牌出售这套房子，但由于没收到offer，她于11月份搬回去居住。 随后在同年的12月，她再次尝试以同样的价格出售房产。到了2019年6月，由于仍未能吸引买家，杨女士不得不将售价下调至248.8万加元。最终，在2021年3月底，房子以这一降价后的金额成功售出。 相比之前和李女士谈好的价格，杨女士亏了40万加元，气不过的杨女士要求李女士赔偿她的损失。 在面对杨女士要求赔偿损失的诉讼时，李女士声称，中文的合同因其不确定性，而不具有约束力或可执行性，并要求杨女士返还她已支付的20万加元。 李女士辩解道，虽然中文合同中没有明文规定，但这份合同能否生效，取决于她是否能拿到抵押贷款，获得购房资金。   不过法官觉得，李女士心里很清楚合同的性质，但证据表明她并没有采取必要的措施来履行自己的协议。法官还说，李女士提出的不确定因素，包括成交日期和利息成本，并不能使合同失效。 值得一提的是，双方在整个交易过程中大量使用微信进行沟通。这些微信消息在一开始确实让法官都有些不知所措，在2022年时甚至拒绝对这起闹剧作出裁决。 不过根据最新的判决，这些微信聊天记录后来成为审理过程中的关键证据，显示了双方就交易细节的讨论和确认，以及李女士关于付款进度的承诺。 案件审理中，法官认为微信交流的内容是双方真实意图的反映，这一点在判断合同的有效性及双方责任上起到了关键作用。 通过分析微信聊天记录，法院得出结论：尽管李女士声称合同因贷款未到位而无法履行，但她实际上并没有采取合理的步骤来解决融资问题。 在详尽审理后，法官裁定这份手写的中文合同是有效的，并且李女士违反了合同条款。最终，李女士败诉，因此被判赔偿原告由于房产低价转售而造成的40.8万加元损失，以及合同利息和其他相关费用。 示意图 朋友之间买卖房屋，最终却落得这么个结果，这不仅朋友没得做了，双方付出的时间和金钱成本也是难以计量。 对于这起案件，原告律师姜凌表示，虽然卖家杨女士最终是赢了官司，但这只能算是个例外，而不是常态。双方起草的房产买卖合同非常简单，只有短短几行，这和标准动辄10多页的合同没法比。 姜凌律师 卖家之所以能够获胜，除了原告律师经验丰富外，更重要的是这个中文合同碰巧包含了最基本的合同要求，而且双方之间的微信记录和证人也起到了关键的作用。 所以大家要注意，这次原告的获胜并不能复制，在买房的时候，双方还是最好找专业的房产经纪进行交易，避免出现纠纷。 除了列治文这个刚刚判决的案子外，目前原告律师还在等法院判决另外一个案子，涉及众筹买房，合伙人纠纷，信托，总价值超过几千万。 目前已经开庭80天左右，历时7年多，期间被告换了4波律师。现在是第5任律师。案情相当狗血。一旦判决下来，我们也会在第一时间和广大读者分享。 这一判决也提醒所有人，在涉及重大交易时，清晰的合同和法律咨询是保护各方利益的关键。在金钱和法律面前，每个人都必须对自己的行为负责。        

卑诗省府周四宣布，违反短期租赁新政策的平台可能面临每天最高 1 万元的行政处罚。 新规定将于 5 月 1 日生效，省级执法部门将启动违规企业和个人房东的调查。 省住房厅表示，根据违规行为，房东每日的罚款金额为 500 至 5,000 元不等，企业的罚款最高可达 10,000 元。 省长尹大卫 (David Eby) 在兰里举行的新闻发布会上重申，省府收紧短租政策是为了让潜在的房屋单位回归长租市场上，因为这些单元目前透过 Airbnb 和 VRBO 等应用程序全年提供短租服务。 省府先前计算，去年有 19,000 套整屋专门用于短期出租。尹大卫说：「目前有 19,000 个家庭和个人正在寻找住所……他们正在与那些短租者竞争住处。」 据省府新规定，房东仍然可以出租其主要住宅的空间，包括多余的房间或是同一房产上的「附加单元、次要套房或后巷屋」。 这些规则适用于省内拥有超过 1 万名居民的社区，以及任何其它选择性加入的社区 - 包括托菲诺 (Tofino)、彭伯顿 (Pemberton)、奥索尤斯 (Osoyoos) 和鲍文岛 (Bowen Island) 在内的几个社区已经这样做了。新规则于 11 月在这些较小的社区生效。 省府说，规定生效后，住客本身「不会面临任何罚款」，但建议任何计划在 5 月 1 日或之后住宿短期单位的人与房东联系，以确认该单位是否符合规定。 当省府宣布这一消息的几个小时前，Airbnb 分享了一份「经济分析」报告，称该平台去年在全省创造了超过 25 亿加元的经济效益。 据该公司称，客人每在 Airbnb 租赁上花费 100 元，他们就会在其它当地商品和服务上花费约 229 元。 Airbnb 说：「随着旅游旺季的到来，卑诗省新的短期租赁法将对省的旅游业产生重大影响，不仅剥夺居民的额外收入，限制客人的住宿选择，并可能使数十亿元的旅游经济面临风险。」 不少经营短租的房东也叫苦连天，称自己原来是按照省府的法律合法经营，如今却面临生计困难的窘况。 省府称，新政策对住房供应产生了积极影响，这让一些房主要么成为长期房东、要么就卖出房产。 Expedia 和 Booking.com 等一些公司已经为 5 月 1 日新政策做准备，省府希望其它平台也能积极跟进。 图：CTV  

说起温哥华的豪宅区，很多小伙伴首先想起的就是香榭区（Shaughnessy）。   说起香榭区，早期香榭区被铁路官员视为无经济价值的一区，直到1900年代才开始将土地一块块出售；1907年，他们决定将False Creek以南的小山坡地开发成高级住宅区，邀请蒙特娄的景观建筑师负责这个耗资两百万的开发计划。     一次世界大战之前，是香榭区的黄金年代；那时的建筑风格百家争鸣，无论是十八世纪的乔治亚式城市屋、西班牙殖民式的大庄园、联邦时代的房子、斗蓬式的小型别墅、或是特大的加州式平房，都在此争相媲美。香榭区上流社会的生活已成为媒体的固定报导，奢华生活可从他们毫无止尽的舞会、游艇出游、慈善晚会及下午茶等频繁活动中而略知一二。     香榭区的每一间住屋都占地广大，各有特色。因这里被列为历史保护区，政府规定屋主必须保持房子外观不变，只能够整修内部，这使得众多有着上百年历史的住宅完好无缺地保留下来，这些住宅也成为温哥华重要的观光景点。   不过，BC省的新住房立法可能意味着富裕的香榭区将不得不变得密集。   新提出的政策和分区变化可以使人口稀少的区域更加紧凑。   BC省议会于 2023 年 11 月通过的第 44 号法案将允许增加最大密度以创建新的“小规模、多单元住房”。   该法案迫使城市允许在标准住宅地块上最多有四个单元。   温哥华市政府工作人员在一份报告中称，温哥华大部分地区已经符合新规定，但香榭区近600块土地以及Kitsilano区1100多块土地的分区必须更新。   这不是温哥华市议会第一次考虑增加香榭区的密度。   早在 2023 年 11 月，以 7 票对 3 票的投票结果，增加温哥华社区住房密度的动议被否决。   该动议由库恩提出。克里斯蒂娜·博伊尔（Christine Boyle）希望改变限制香榭区建设的法规和政策，香榭区是该市住房密度最低的社区之一。该动议还提议为该地区带来更多的零售业务和服务。   仅有三名议员投票支持该动议，分别是博伊尔和两名绿党议员皮特·弗莱和阿德里安·卡尔。博伊尔认为，香榭区增加密度可以帮助解决该市的住房危机。   一份新的市政府工作人员报告正在进行中，预计将于6月提交给市议会。   UBC大学副教授汤姆·戴维杜夫（Tom Davidoff）告诉Global News，他认为如果市议会不推进分区变更，该省可能会迫使该市适应第44号法案。   他表示那儿人口不多，但土地面积很大。   他说：“把如此优质的土地用于生产一种谁也买不起的产品，实在是太过分了”。  

对于一些想在温哥华置业的人来说，也许是时候要求加薪或找份副业了，因为在这座城市生活变得更具挑战性。 Ratehub.ca的一份新报告根据2024年2月和3月的房地产数据，计算出加拿大一些主要城市购买普通住宅所需的最低年收入。 报告详细介绍了抵押贷款利率、压力测试利率和房地产价格的变化如何影响购房所需收入。根据其最新的可负担性研究，尽管抵押贷款利率趋于稳定，压力测试略有下降，但房价在 2 月至 3 月间上涨了1.35万加元，达到平均 119.68 万加元。这意味着温哥华的购房者需要多赚 2270 加元才能购买平均价格的房屋。 Ratehub.ca联席首席执行官兼CanWise抵押贷款公司总裁詹姆斯-莱尔德（James Laird）说："虽然抵押贷款利率月环比相对持平，但房价却在上涨，导致可负担性恶化。” 该声明补充说："由于房价上涨，在我们调查的13个城市中，有12个城市购买普通住宅所需的最低年收入增加了。” 多伦多的增幅最大，购买普通住宅所需的额外收入为 3400加元。多伦多的房价涨幅也最高，增加了 19,700 加元。 哈利法克斯是唯一有所改善的城市，购买普通住宅所需的收入减少了 350加元。莱尔德指出，这个城市的房价也下降了 1600加元。

联邦政府表示，计划探索新的措施和提供更多机会让买房者获得“替代融资产品，如清真抵押贷款”。 根据联邦预算，自由党政府已经开始与金融服务提供商和不同社区进行磋商，“了解联邦政策如何更好地支持所有买房的加拿大人的需求。” 图源：ijaracdc.com 伊斯兰信仰认为收取利息是一种高利贷，并认为通过利息获得的收益是不公平的。 其他亚伯拉罕信仰，比如犹太教和基督教也认为高利贷是一种罪恶。然而，在伊斯兰世界经营的金融机构在提供抵押贷款和贷款产品方面是独一无二的，这些产品可以避免传统的利息支付。 加拿大的一些金融机构已经提供符合伊斯兰教法的抵押贷款，但是加拿大五大银行目前都不提供此类贷款。 联邦官员表示，替代抵押贷款不一定是无息的，但可能包括取代利息的常规费用。 据Rates.ca称，根据清真抵押贷款的类型，每月付款可能比传统抵押贷款更昂贵。 清真贷款的利弊 优点 遵守伊斯兰教法意味着加拿大的穆斯林可以在购买房屋的同时保持他们的信仰。 固定利率，而不是浮动利率。 业主如果选择在抵押贷款还清之前出售房屋，可以避免任何与传统的抵押贷款相关的处罚。 缺点 每月付款可能略高于传统抵押贷款，因为根据选择的清真抵押贷款类型，利率可能包含在抵押贷款金额中。 固定利率意味着即使房屋价值下降，月供也将保持不变。 在穆沙拉夫的融资结构中，共同所有权是必需的。 可能需要更高的首付金。 图源：rates.ca 加拿大副总理兼财长方慧兰周三提交了一份以住房为重点的预算案，其中包括2024-25财年398亿元的预算赤字，以及未来五年530亿元的新支出。 大部分新支出都是之前宣布的，并且特别强调了代际公平，以及帮助租房者和首次购房者的项目，旨在帮助80后90后年轻人。 政府最新的“税收措施”将部分抵消预算支出，预计在五年内将带来182亿元的额外收入。

一项协助振兴温哥华市固兰湖娱乐区(Granville Entertainment District)的重大计划遇到了阻碍。 据CTV报道，该个项目开发商Bonnis Properties取消了建造17层高办公大楼的计划，理由是城市规划者缺乏急迫感以及办公室空置率的变化。 「时间会杀死一切伟大的事物，而真正杀死这个项目的是城市工作人员和规划。」开发公司负责人邦尼斯(Kerry Bonnis)说。 邦尼斯表示，办公室租赁需求下降也促成了该公司的决定。他说：「COVID-19的影响对办公室租赁需求极为不利。」 该项目名为800 Granville，开发计划预定包括餐厅和表演空间。这是该市为振兴固兰湖娱乐区作出努力的一部分。该项规划包括扩大和加强公共空间以支持一系列活动、保护和加强工作空间、扩展旅游业和改善交通。 市议员布莱(Rebecca Bligh)表示，听到开发商决定取消办公室的部分，她感到很失望。「当我们看到重大提案打回草图阶段时，作为市议员，这显然有点令人不安。」 布莱表示，尽管遇到挫折，该市仍致力于更新该地段。她补充说：「我们知道，从整体机遇的角度振兴该地区，在我们的市中心创建一个真正令人兴奋、充满活力的中心是百分百的优先事项。」 邦尼斯表示，该公司目前正在寻找其他用途来填补该空间。

温哥华的一套房屋曾经售价仅为 55,500加元，现在的挂牌价格竟是普通居民买不起的。 看看温哥华大多数老房子的销售历史，就会发现类似的房地产案例。 这套靠近 Oakridge 地区的西 45 大道 48 号最近挂牌售价为 2,499,000加元。 这比 1975 年的售价 55,500 元高出 2,443,500 元。 比 2015 年的评估价值 1,468,300 元高出了 1,030,700元。 据 Real Estate Wire 报道，如果首付 20%，摊销期为 25 年，那么您每月的付款额预计为 11,960元。 该房现已有79岁高龄，已经开始显现出其年代感，但房产清单上并没有提及该房产的开发潜力。 该住宅设有三间卧室、两间浴室和 1,379 平方英尺的面积。挂牌信息显示，该房屋由同一位业主居住超过 45 年。 地理位置优越，步行即可到达即将竣工的全新 Oakridge 购物中心开发项目。 图自/dailyhive 还有一个巨大的后院。 BC评估列出的土地价值为2,360,000元，而建筑物价值仅为29,200元。 社交媒体上的许多房地产评论员一直在将房屋的历史价值和最终售价与今天的成本进行比较。无论您看到的是温哥华的哪个地区，情况本质上都是一样的。 X 上的这篇文章是为了回应其他人对俄亥俄州的房屋提出同样的观点，但那里的房地产状况并不像加拿大那么糟糕。 This house was bought for $47,500 in 1978It's currently listed at $3.5 million Most will never be able to afford this house now... https://t.co/fAgntvpYNs pic.twitter.com/AX5ynao5OI — Mortimer (@mortimer_1) April 13, 2024 看看温哥华的房价，谁不希望能回到70年代？但这已经不可能了。

甩卖是豪宅最尴尬的命运！但更惨的是甩卖也没人接！ 尽管与去年同期相比，多伦多的房地产市场3月份的平均房价有了适度增长，但该市许多房屋仍然以远低于要价的价格出售，而这个最新的豪华住宅也不例外。 位于北约克富裕的圣安德鲁温菲尔兹社区的30 Harrison Road，这个封闭式房产于2023年6月首次以惊人的750万加元挂牌上市。属实是真豪宅！ 根据其列表，这座豪华的9400平方英尺的住宅拥有一个扇形地块，自动门控入口，环形车道，铁制楼梯，私人电梯，桑拿房，蒸汽房，四个壁炉，六间卧室和十一个浴室。 尽管拥有许多便利设施，这栋住宅未能吸引任何买家，在2023年11月从市场上撤下，仅在同一月以略低于700万加元的价格重新上市。 这座豪华住宅在市场上待了几个月后被撤下，并于2024年4月9日以499万9988加元重新上市，比一年前最初挂牌的价格低了大约250万加元。 这并不是安大略省在2024年唯一一个可能面临重大损失的重新挂牌的房产。 上个月，位于伯灵顿富裕的拉萨尔社区的一栋住宅以比两年前购买价格低了70万加元的价格出售。 这栋平房位于伯灵顿富裕的拉萨尔社区丹福斯广场 841 号，于 2022 年 2 月以 210 万加元的价格售出，当时大多伦多地区的房价达到了历史最高水平。  随着利率开始迅速推低房价，几个月后，该房屋以令人难以置信的 330 万加元重新挂牌出售，但未能售出。 另外一例是，一栋位于卡尔登的住宅在四次失败的出售尝试后以接近60万加元的亏损出售。 尽管存在这些显著案例，上周发布的多伦多地区房地产局（TRREB）报告暗示大多伦多地区(GTA)市场条件的收紧将很快推高销售价格。 “在过去的一个季度里，我们看到市场条件逐渐改善。更多的买家已经适应了较高的利率环境，”TRREB主席詹妮弗·皮尔斯说。 “与此同时，房主可能在期待春季市场条件的改善，这有助于解释今年迄今新上市房屋数量的显著增加。” 根据报告，MLS房价指数综合基准同比增长了0.3%，平均销售价格增长了1.3%，达到了1,121,615加元。 “预计价格增长将在春季加速，甚至在下半年加速，随着销售增长赶上上市增长，以及卖方市场条件开始在许多社区出现，”TRREB首席市场分析师杰森·默瑟说。 与此同时，较高的借贷成本使房屋销售量低于 2021 年 2 月创下的销售纪录。 TRREB 总裁 Jennifer Pearce 表示：“与去年相比，我们最近看到销售活动复苏。市场假设加拿大央行已经完成加息。消费者现在预计在不久的将来会降息。” 皮尔斯说：“为了最大限度地减少每月较高的付款，一些买家可能会积攒更多的首付，选择购买较便宜的房屋类型和/或寻找大多伦多地区的其他地点。”  TRREB 首席市场分析师 Jason Mercer 补充道：“2024年，越来越多的买家将重新进入市场，并调整住房偏好，以应对更高的借贷成本。” 

大温地区的房地产市场在经历了一系列政府政策干预后，价格虽然不像之前一样发疯似狂涨，但也没有要跌的架势。不仅如此，租房市场更是愈加火爆，各热门城市的空置率都在冰点徘徊，市民们被“买房难”和“租房难”两面夹击。 因此，政府开始研究收紧短租屋市场的条例，让更多空置房能够投入到长期租赁市场，缓解市民的住房压力。 自去年10月住房部长Ravi Kahlon颁布了新的短租法规以来，BC省各地区的罚款和营业执照授权要求就有所增加。BC省正在将地区行政区制定的违法处罚的最高罚款从$2000元提高到$50000元。 图自：CBC 同时，地方政府可以设定的最高罚款也从$1000元提高到每天$3000元。 目前，BC省的短租规定即将迈入第二阶段——从5月1日起，新规定将短租限制在主要住所和辅助套房或“附属住宅单元”，如巷道房屋。 就在距离新限制生效还不到三周的时候，由近300名BC省业主组成的团体正在将BC省和维多利亚市告上法庭，就新的省级短期租金限制提起诉讼。 先来了解一下关于BC省拟议新短租法规的详细信息： 仅允许主要住宅短租，和业主第二套房（包括地下套房、巷道房或花园套房）进行短租。 此外，有关主要住宅的要求仅在人口数量超过10000的自治市内适用。区域行政区（regional districts）和度假胜地自治市（resort municipalities），如惠斯勒和Sun Peaks，也不受此要求的限制。 据悉，维多利亚州是新规定将于5月1日开始实施的几个城市之一。 据CBC报道，由近300名BC省业主组成的团体向BC省最高法院提交的请愿书正在挑战这一项立法，因为该立法将短期租赁（例如Airbnb上提供的租赁）限制在房东的家中，或者他们所在房产的地下室套房或后巷屋内。 他们正在寻求司法审查，以确定该省是否有权通过《短期租赁住宿法案》（STRAA），如果有的话，该法案是否公平合法。 三名请愿者包括西海岸产权协会（WCAPR）、阿玛拉度假租赁解决方案及其首席执行官安吉拉·梅森（Angela Mason）辩称，这些规则不合法，将给短期租赁业主造成重大经济损失。 WCAPR执行董事Orion Rodgers表示：“我们认为省政府已经超越了其法定权力。”该机构是在限制措施宣布后不久成立的。 请愿书中写道，该立法“实际上将要求私人土地所有者补贴长期租金，或放弃所有收入”。 请愿者还寻求禁令，推迟立法的生效，直到他们的案件得到审理，并赔偿因规则变化造成的任何经济损失。 Orion Rodgers说：“如果这给我们的选民造成了有形损失，那么就应该支付赔偿。”他说，WCAPR有290名成员在全省拥有短期租赁房产。 “这项立法是一个问题，因为它实际上损害了极少数合法经营者、多年来一直依法经营的业主和持牌经营者。” 请愿书称，吉拉·梅森（Angela Mason）的公司阿玛拉度假租赁解决方案提供短期租赁管理服务，在新规定生效之前就已经受到影响。 声明称：“由于STRAA的颁布，管理的短期住宿单位数量从90个减少到65个。”并指出，该公司已经解雇了之前32名员工中的一半以上，并裁减了7名员工。 BC省和维多利亚市均未对请愿书做出回应。 BC省住房部发言人在发给CBC News的电子邮件声明中表示，这些规定将于5月1 日“按计划”生效。“我们正在采取行动控制短期租赁，并将更多单元重新改造为人们的住宅。由于这是法院审理的问题，该部无法对这一具体情况发表评论。” 维多利亚市发言人在周五的一封电子邮件中表示，其律师正在审查请愿书，“市政府将根据法院规则做出回应”。 目前，开庭日期尚未确定。  

加拿大税务局（CRA）因无法海外房东追缴税款，转而向加拿大租户收钱，这一做法令法律界大为震惊。这是加拿大税务法庭去年审理的一起案件，但大多数人都没有注意到这起案件对租户的影响。 据The Globe and Mail报道，蒙特利尔的一名租户受到审计，并被勒令按照法律规定缴纳其非居民房东未缴纳的每月租金预扣税。结果，他被勒令支付6年的税款以及复利和罚款。 CRA无法向海外房东收取欠款，所以加拿大租户被迫承担责任。 去年，该租户将CRA告上法庭，辩称自己并不知道房东是非居民。该租户的房东居住在意大利，在蒙特利尔的一栋大楼内拥有一套单元。 但该租户在上诉中败诉，理由是他是一名向非居民房东支付租金的加拿大居民，因此需要扣缴25%的租金给CRA。法官在其判决中承认"后果很严重"，但仍要求"居民付款人"或承租人承担责任。   在本案中为租户辩护的蒙特利尔税务律师Eric Luu表示，法律的问题在于，住宅租金被视为与特许权使用费或类似付款相同。换句话说，住宅租户与"复杂企业"的标准相同。 租户不知道房东是非居民，不被视为有效的借口。 Luu表示："这令人担忧。但要追究非居民的责任非常困难，所以他们（CRA）将负担强加在租户身上。如果退一步说，抛开《所得税法》的起草方式，只看政策本身，在这种情况下，你扪心自问谁有优势？显然，租户没有优势。" Luu认为，CRA应该设法确保非居民房东缴纳税款，而不是简单地将负担加在租户身上。 "99.99%的租户都不知道" 众所周知，非居民业主必须为其出售或出租的房产缴纳预扣税。然而，资深房地产经纪人Lorne Goldman表示，很少有租户和房地产行业人士知道，如果这些税款没有支付，租户可能会受到影响。 Goldman表示，所有房地产经纪人、租户和小业主都应该接受有关租户风险的正式教育。 Goldman坦言："我从事房地产业务，但我对此一无所知。在我看来，加拿大99.99%的租户都不知道，CRA有责任告知租房者，他们可能需要对预扣税负责。" 在BC省，十分之一的新公寓由非居民拥有，那么其中一些非居民房东不缴纳预扣税的可能性有多大？ 非居民房东Chris Oliver居住在香港，在温哥华拥有三套出租单元。他表示，他不知道预扣税，但他的物业经理会打理好一切，这就减轻了租户的负担。 Oliver表示："让租户来处理这个会计规则，听起来很不公平。" "你能想象他们面临的所有压力吗？他们必须忙着支付租金和不断上涨的生活成本，然后发现还有一整套复杂的支付规则？" 图源：51记者拍摄 判断房东是否为非居民"非常困难" 公证人协会总法律顾问、西蒙弗雷泽大学客座教授Ron Usher表示，当他去年了解到魁北克的这一案例时大吃一惊。 他说："有多少非居民房东没有缴税？租户面临的风险是巨大的。......我认为目前的情况很奇怪，很惊人，而且似乎是法律规定的。" 他补充说，要弄清楚某人是否是居民或非居民“非常困难”。 "我们谈论的是税务居民，而不是实际居民。他们可以住在圣地亚哥，但他们确实是税务居民，所以这就很复杂了"。 BC房东协会副主席、租赁法专家Michael Drouillard律师表示："我认为CRA追究一个毫不知情的租户的责任不太好。他们在任何时候都没有被告知有这种潜在的责任，也没有被告知需要保持这种高度的谨慎。他们不需要为一些他们甚至都不知道的潜在巨额税务承担责任。" 如果一个人一年中在加拿大居住的时间少于183天，或者"通常"不居住在加拿大，政府就会将其视为非居民。一般来说，非居民在加拿大赚取的收入（包括租金收入）都要纳税。加拿大政府网站上写道："为了确保扣除正确的金额，重要的是要告诉加拿大支付人（例如租户）你是非所得税居民。" 租户Mariana Makulkina是在Facebook Marketplace上找到自己的公寓的，她说她在做调查后才知道房东住在海外。幸运的是她有一名物业经理，如果没有第三方的保护，她也不知道在签租约时要询问房东的居住地情况。而且，哪个房东愿意被问及他们是否在加拿大缴税？ Makulkina表示："从来没有人提醒我注意，我几乎可以保证没有人会知道这件事。" Bodewell租赁物业管理公司的物业经理Donald Mackenzie表示，他的公司经常为非居民房东办理汇款申报，这些房东约占他客户的10%至15%，偶尔会有一些人表示他们不想缴税。 "然后我会说，'我不想和你合作'。就这么简单。但大多数房东会说，'确保我们合规'。" Drouillard表示，租户往往不知道他们的房东住在加拿大境外。为了保护自己，租户可以要求房东提供法定声明，证明他们的税务居民身份。但是，房东的身份也可能随着他们突然搬到国外而发生变化，而租户不知情。 BC省的住宅租赁协议表格并不要求房东提供其居住状态的证明。但是当业主出售房产时，他们必须声明他们的税务居民身份。这样做的目的是为了保护买方免受可能存在的未缴税款的责任。租户应该享有同样的保护。 Drouillard表示："在住房危机的背景下，从政策角度来看，CRA这样做对吗？租户必须对此小心。" CRA没有回应置评请求。

温哥华的租金价格上涨似乎已经趋于平稳，但这并不意味着价格正在回落。     Zumper 的4 月份加拿大租金报告发现，温哥华空置一居室公寓的要价稳定在每月 2,650 元左右。根据 Zumper 的计算，这是租金要价连续第七个月保持稳定或略有下降。     温哥华仍然是全国租房最贵的主要城市。   在最昂贵的 10 个城市中，有 9 个城市的月租金率相对持平，变化小于 1%。   从年度来看，租金价格涨幅最大的 4 个城市是最实惠的市场之一，因为它们的一居室价格均低于 1,400 元。这些市场包括埃德蒙顿、魁北克、温尼伯和萨斯卡通。   埃德蒙顿继续以最大的增长率领跑，自去年同期以来增长了 28.2%。跨省移民是阿尔伯塔省需求激增的一个重要因素，因为该省就业市场繁忙，就业率创下历史新高，整体负担能力使该地区备受追捧。   加国城市租金前 5 位：   BC省温哥华 仍然是最昂贵的城市，一居室租金保持在 2,650 元，而两居室租金上涨 2.4% 至 3,790 元。 安大略省多伦多 排名第二，一居室租金稳定在 2,450 元，而两居室租金下降 0.9% 至 3,170 元。 BC省本拿比 排名第三，一居室和两居室租金分别为 2,440 元和 3,120 元。 BC省维多利亚市继续位列第四大最昂贵城市，一居室租金上涨 2.5% 至 2,080 元，而两居室租金下降 2.2% 至 2,620 元。 新斯科舍省哈利法克斯市跻身前 5 大城市之列，一居室和两居室租金均保持不变，中位数分别为 2,000 元和 2,600 元。   全国租金指数显示，自去年同期以来，两种卧室类型的租金均上涨近 7%，其中一卧室租金上涨 6.8% 至 1,889 元，两卧室租金上涨 6.7% 至 2,335 元。 全国租金指数显示，自去年同期以来，两种卧室类型的租金均上涨近 7%，其中一卧室租金上涨 6.8% 至 1,889 元，两卧室租金上涨 6.7% 至 2,335 元。

  （来源：Macdonald Realty） 这栋位于West 45th Avenue上，靠近 Oakridge 地区的小独立屋最近挂牌售价为 2,499,000加元。 这比 1975 年的售价 55,500 加元高出 2,443,500加元。它还比 2015 年评估值 1,468,300 加元高出 1,030,700加元。按照当前的利率如果首付 20%，摊销期为 25 年，那么每月的付款额预计为 11,960 加元。该住宅居住面积为1,379 平方英尺，有三间卧室、两间浴室。   （来源：Macdonald Realty） 挂牌信息显示，该房屋由同一位业主居住超过 45 年。 （来源：Macdonald Realty） 该独立屋的位置非常优越，在即将竣工的全新 Oakridge 购物中心开发项目的步行距离内。它还有一个巨大的后院。 （来源：Macdonald Realty） 该房屋现已有 79 岁高龄，因此外观颇有历史感。该售房信息中并未提及该房产的开发潜力。 BC评估列出的土地价值为$2,360,000，而建筑物价值仅为$29,200。 社交媒体上不少民众在感慨温哥华房价的大幅上涨。比如1978年以4.75万售出的一栋房子目前挂牌价格为350万。发帖者感慨：“现在大多数人永远都买不起这套房子”。

根据 MLA Canada 的最新公告，预计 2024 年 4 月将是大温哥华地区和菲沙河谷地区房屋预售量特别强劲的月份。 在本月，大温哥华房地产经纪人协会（前称大温哥华房地产协会）和菲沙河谷房地产委员会（FVREB）辖区内预计将有10个项目共计 1,996 套房屋推出市场。 这将是自2022年7月以来，施工前房屋销售量第二高的月份。 此前，2024年3月有 11 个项目推出了 1552 套住房的预售，2024 年 2 月有 6 个项目推出了 590 套住房的预售。 在 2024 年 4 月的预售预测中，有 7 个项目将位于 FVREB 范围内，其中包括 Bosa Properties 位于素里市中心的 Parkway Tower Two。 博萨地产公司（Bosa Properties）称，4 月 6 日至 7 日的开盘周末，Parkway 的二号塔楼首次推出的预售房源已售罄。这也是继2022年百汇一号楼成功推出后，该项目在一个周末内售罄。 由于 "压倒性的需求"，博萨地产公司（Bosa Properties）加快了 Parkway's Tower 2 住宅的第二次发布，并在上周末公布了新的库存，比计划的 2024 年秋季日期提前了。 开发商还表示将在有限的时间内延长 "Interest Builder Program"，以支持第二次发布，该计划要求购房者分四期支付 20% 的定金，并为最后两期定金支付单利。 本月推出的另一个值得关注的项目是由阿姆森集团（Amson Group）在南素里推出的两栋阿姆森大厦（Amson Block）。 总体而言，在 2024 年 4 月的预售预测中，1103 套住宅将为混凝土建筑，862 套住宅将为木结构建筑，31 套住宅将为联排别墅。 至于2024年3月，值得关注的推出项目是Wesgroup Properties在Metrotown的Reign第二座塔楼，该项目在45天内售出约80套住宅，占项目总单元的22%。 此外，北素里 Quadra Homes 的 Ledgeview 也售出了200套，约占存量的63%，这主要得益于其每平方英尺850元的诱人价格和5%的低定金要求。 总体而言，2024 年 3 月推出的新预售项目共售出 416 个单位，同月销售率为 27%。"三月份有更多的开发商进入市场并推出新项目，以利用春季需求的增长。因此，尽管销售量绝对值有所增长，但当月单位吸纳量却比 2 月份有所下降，"MLA 加拿大咨询总监加德-麦克唐纳（Garde MacDonald）在一份声明中说。 "四月份，我们已经看到在展示中心举办的房地产经纪人/潜在客户参与活动显著增加…… ”

据Toronto Star报道，多伦多一名女子不久前刚刚因为被银行判定不符合贷款资格，而不得已卖掉了公寓，开始租房生活，且租金是原来住房开支的一倍。但不久后，房东又通知要她搬出去。 图源：51记者拍摄 2015年，Emily Weedon在多伦多市中心一栋中高层建筑内，购买了一套现代化公寓，带1.5间卧室。她把主卧室让给了十几岁的女儿，并安装了推拉玻璃门来封闭自己的房间。尽管它并不完美，但好在这套房子靠近她女儿的学校，也是她们自己的家。 但后来，情况变了。 五十多岁Weedon是一名编剧和小说家，尽管她声称自己从未拖欠过抵押贷款，但在2021年续约房贷时，她还是失去了这套位于小意大利社区的公寓。 她表示，自己的收入不符合资格要求。所以她们母女俩只能选择租房住。 “当我买下我的公寓时，我为自己感到如此自豪，” 她说。“我觉得我的身份认同感随着不再是抵押贷款持有者消失了，现在转变成了租户。” 尽管拥有房屋被视为通往稳定和财产所有权的途径，Weedon正面对这样一个现实：虽然她曾经梦想着通过努力实现自己购买独立屋的梦想，但她不得不承认，可能再也负担不起拥有自己的房子了。与房主相比，租户面临更高的障碍来存钱——对于那些无法再负担得起自己的房屋的人来说，要重新获得失去的资产几乎是一条艰难的道路。 Weedon说，她的抵押贷款经纪人建议她在2015年申请时增加另一个人“作为担保”，以确保她有资格获得抵押贷款，因为她作为艺术工作者的收入可能会波动。因此，她和她的男朋友——就像越来越多的加拿大人在追求拥有房屋的道路上变得越来越有创意一样——同意让他签署1%的抵押贷款，但他永远也不会为此付款。 两人分手后，她的前任想要购买自己的财产——为了这样做，他需要从她的抵押贷款上摆脱出来。因此Weedon不得不独自重新申请，但这次她便没有符合条件。 她说，“迹象已经很明显：作为一个单身女性，作为一名电影工作者，面对不断上涨的利率和压力测试，我根本无法通过。” 图源：X 她卖掉了公寓，搬进了女儿学区内一套1300平方英尺的两居室住房——这让她有了更多空间和一个后院花园，但房租几乎使她的月度住房开支翻了一番。 去年秋天，她接到了一个电话，再次让她感到脚下的大地崩塌了：她的房东要把房子卖掉，这让她和女儿再次不得不匆忙寻找新的住所。 以前Weedon住在大约是700到800平方英尺的公寓里，她每月要花约2000加元用于抵押贷款和公寓费用。她目前的房租几乎是每月4000加元，租的是一个改建成两个单元的平房里的一个600平方英尺的两居室公寓，她说透过隔墙传来的邻居的声音和气味让人无法逃避。不过，这个住处让她的女儿能够留在同一个学区。 “这让我变得更加贫穷，如果我还住在原来的地方，我本来会处于一个很好的位置，”她说。“现在我的所有钱都花在了房租上，理论上这些钱本来应该用来买新房。” RBC的经济学家Carrie Freestone表示，Weedon并不是唯一一个作为租户面临着积累财富方面重大挑战的人。在Freestone最近撰写的一项研究中，她发现1999年，业主和租户平均都将四分之一的收入用于住房开支，但到了2022年，租户支付了三分之一的收入用于住房开支，而屋主的住房开支比例降至五分之一左右。 “租户在积累财富方面面临着比屋主更具挑战性的局面，” 她说。“如果住房更多地成为财富转移的故事，而不是人们努力购房的故事，那么我们可以合理地预期在加拿大会看到更多的不平等。” 她补充说，像Weedon这样的租户也无法建立资产净值，这些资产本可以传给他们的子女或用于退休。Freestone表示，房地产是加拿大财富的主要来源，但仅有三分之一的加拿大人能够仅凭自己的收入购买房屋。 对于Weedon来说，过去几个月是艰难的时期，她面临母亲去世、最新一本书的最后期限以及不得不在短短几天内搬离前公寓的截止日期。这让她意识到自己目前的处境与拥有自己家的梦想之间日益拉开的距离。她觉得自己一切都做得很对 —— 从不拖欠房租，保持良好的信用评分 —— 但她说她被当前的体系“惩罚”了，她觉得这个体系在她作为房主和现在作为租户时都未能照顾到她。 “Weedon说：“我一直以为我会搬出公寓，有朝一日能住进一栋房子里。” “当我听到（千禧一代）和Z一代的人说，‘我永远不会拥有一栋房子，’我感觉，是的，我也是。”

一家被大温都会局（Metro Vancouver）指控造成数十亿元超支及工程烂尾而遭中止合同的公司，获省政府选中为兴建天车站延线工程的承办商之一。 据Global News报道，省政府已选出为素里-兰里天车延线车站工程的优先竞标者，其中一家公司正与大温都会局进行诉讼，该公司因被指超支和烂尾而遭索偿。 这家公司名为加拿大ACCIONA Infrastructure，在北岸污水处理厂（North Shore Wastewater Treatment Plant）的工程中，被大温都会局指控引致了数以年计的工程延误，以及高达数十亿元超支。都会局指对方似乎已「放弃」了该项工程，因此决定中止合同。 北温在建的污水处理厂 污水厂工程最初估计造价为 5亿元，但截至2022年，已翻升近8倍，膨胀至38.6 亿元。工程原定于2021年完成，但都会局最新预估，污水厂将于2030年才「基本竣工」，随后数年还要继续进行小型连接工程。 2022年，ACCIONA起诉大温都会局并索偿近3亿元，指称对方提供了不适当的工地，并订立了一些「自相矛盾和错漏百出」的建筑规范，导致在施工中途须进行必要性的修改。 其后，大温都会局也向法院提诉，声称有人把一份机密报告泄露给该公司，内容关于都会局就决定取消合同及提出诉讼而获得的法律意见。 全长16公里的素里-兰里天车延线主工程，预计将于今年内动工。 图：TransLink、Metro Vancouver