地产

小房东与租客的纠纷在安省并不少见。近日一位地产律师发布文章指出，对于越来越多出现的“现金换钥匙”协议问题，安省政府是否应该将这种要求定为非法？ 图源：unsplash@wonderlane 这位律师Bob Aaron在Toronto Star上发文表示，当房东想从租户手中收回出租单元的所有权，而无需等待数月才能在房东和租户委员会获得听证会时，可以使用“现金换钥匙（cash-for-keys）”协议作为一种实用的解决方案。 但是，有时这个选择可能会被滥用。 上个月，一位房东Ricky就描述了自己的经历。他在2020年年中时将自己的多伦多公寓租给了一位租户。这是按月租赁，没有租约。 5月，Ricky签了一份卖房协议，将该单元出售给打算搬入的买家。然后，他向租户发出了N12终止通知，要求她搬出，以便新业主搬入。买卖协议上要求Ricky在交易结束时交付公寓的空置所有权。买方授权卖方通知租户要求空置所有权，但起草销售协议的房地产经纪人未能说明如果租户不搬出会发生什么。 基于双方良好的关系，租户向Ricky提出要求，并收到了房东的推荐信。但是上个月，就在交易结束前的两周，租户给房东发了一封电子邮件说，“在找到买家后，你和你的房地产经纪人试图以不公正和非法的方式强迫我们终止租约，我们对此感到震惊。” 她补充说，“你可以给我们20,000加元让我们在7月15日前离开，或者你可以与当前买家撕毁协议，但你自己将付出更大代价。” 这就是所谓的“现金换钥匙（cash-for-keys）”要求。 面对支付20,000加元的敲诈勒索，或者因未能交出空置房屋而被买家起诉，Ricky最终不情愿地支付了这笔钱，以便他的律师能够在上周完成交易。 文章指出，在房东和租户关系中，Ricky的情况并不罕见。 在安省，现金换钥匙协议并不违法。虽然房东不能在租期开始时要求超过一个月的预付租金，或以现金形式支付损坏赔偿金或钥匙押金，但没有法律禁止房客索要或收取巨额款项以腾出房产。业主不能指望房东和房客委员会及时确保合法空置的出租房产，因为听证会已经积压了一年之久。 文章还表示，安省政府未能为委员会配备足够的人员和资金，以便房东和房客能够及时裁决他们的租赁问题。 “也许是时候在安省改将现金换钥匙协议定为非法，或者对房客在搬出出租单位时可以获得的金额设置合理的上限，” 文中写道。

  大温房地产协会（Greater Vancouver Realtors）称，该地区上个月的房屋销售量比一年前下降了 5%，而新挂牌房源数量却猛增了 20%。 该房地产机构称，上个月市场上的房屋销售总量为2333套，而新挂牌量则达到5597套。 大温地区所有住宅物业的综合基准价格约为 120 万元。与 2023 年 7 月和 2024 年 6 月相比，均下降了 0.8%。 大温房地产协会（Greater Vancouver Realtors）经济和数据分析总监安德鲁-利斯（Andrew Lis）说，这些数据表明，几个月前出现的买家犹豫不决的情况在7月份仍在继续。 尽管加拿大央行再次下调了政策利率，而且新的存货也大量涌入，但这一趋势依然存在。 他说，在夏季中期，交易量仍低于历史标准，这也令人惊讶。

大批建筑商被困在无法出售的新建房屋中，并不是因为他们的产品不好，而是因为许多人由于难以承受房价而无法购买，或者由于市场不确定性而不想进场。 据《金融邮报》（Financial Post）报道，为了让潜在买家摆脱这种游移状态，建筑商正在抛出按揭贷款激励措施，以安省的开发商Countrywide Homes为例，开发商将3年期按揭贷款利率定为仅为2.34%，这还不到市场标准利率的一半。 「我们有库存需要清理，」CountryWide Homes销售和行销经理Richard Mariani说，并称是从贷方那里获得了帮助，但就不肯透露是哪家银行。 「银行不想把他们的名字写在上面。」 尽管Countrywide的融资促销活动非常火热，但Mariani还没有看到任何接受者，「买家希望以这种或那种方式进行谈判，但大多数买家已经有了自己的贷款机构，因此如果他们想要更优惠的价格，我们将提供更好的折扣，而不是更低的利率，我还没把按揭贷款推销出去。」 原因之一可能与按揭贷款资格有关，当建筑商向你提供激励时，贷方通常会从贷款价值中扣除。 结果就是你必须投入更多的钱，例如，假设你以5%的首付购买了一套价值500,000元的房屋，并享受价值30,000元的建筑商利率优惠，这30,000元将贷款额减少到470,000元。贷方只会向你提供高达95%的按揭贷款，即446,500元。如果没有优惠措施，你可能有资格获得高达475,000元的贷款。（预设保险费是额外的，通常计入按揭贷款。） 实际上，透过利用这诱人的低利率，你可以将所需首付增加一倍以上，这就是为什么一些借款人会敦促建筑商在购买价格上给予更大的折扣。 另请注意，按揭贷款规则要求你证明，你可以负担比你将要支付的利率高得多的利率。要获得2.34%的利率，借款人需要符合银行监管机构规定的最低5.25%的利率的负担能力。 你还必须阅读细则，一些建筑商对适用促销利率的按揭贷款规模施加限制。以Countrywide为例，尽管他们以超过200万元的价格出售了许多房屋，但他们的最高按揭贷款为100万元。 顺便说一句，这可能需要一段时间，而一旦利率下降到足以让更多购房者进场时，这些优惠措施将会被抛在一边。 「我们可能需要两到三年的时间才能等到市场回暖，」Mariani预测。如果利率继续像6月以来那样的降幅，那么可能会更早。「一直在场外的精明买家只是在观望和等待。」

降息两次了！ 基准利率4.5%了！ 但居然没有地产经纪认为市场会开始复苏。 甚至很多人都不愿意提这两次降息。 直到7月20日到7月27日的数据出来，一个残酷事实摆在眼前：大温地区的独立屋市场已经冰封了。 华人占比最高的城市列治文，在这7天内总计成交了35套独立屋，而市场上挂牌的却有504套。也就是这一周里的买家其实绝大多数是挑花眼的。 挑花眼了却不积极成交，只能说这个买家市场最缺的居然是买家。 低至8.9%的成交率简直令人大吃一惊！数据显示所有成交独立屋的均价是224.5万，按照平均4%的佣金计算，一周的总佣金为323万元。 外行开这个数也许觉得地产经纪真好赚，但做这个行业的人知道，此等佣金水平意味着多数同行都在餐风饮露。 再看华人占比第二高的本拿比，有316套独立屋挂牌，成交29套，成交率9.2%，和列治文一个水平，但成交均价为222万，这也说明目前独立屋市场的中心就在200万出头这个附近。在独立屋市场这就是经济适用型交易水平。 而大温地区最大城市温哥华，总计有880套独立屋挂牌，成交了36套，成交率只有5.3%，远远低于列治文和本拿比。但成交均价高达350万，这也说明大温独立屋市场房子越贵越难卖的现状。 作为房子越贵越好卖的典型，兰利挂牌独立屋总数475套，成交48套，成交率10.1%，成交均价162.5万。算是大温独立屋市场唯一成交率过两位数 的区域了。 还是那句话，这个交易水平意味着大温地区数千地产经纪中的绝大部分都处在没有收入或者收入很低的状态。 但各位要知道，仅仅是维持一张牌照也需要不低的成本，那些曾经羡慕地产经纪真好赚的人现在知道什么是周期了吧。 数据其实还挺抽象的，有一套土地面积超过7000尺的独立屋挂牌价格160万出头，这两个数据和在一起放在一年前恐怕不等open house就被拿下了，但现在挂了快一个月还是在那硬挺着。 这价格贵吗？ 肯定不贵，列治文的7000尺地，在过去很多人闭眼抢的，何况现在还有一改多的概念，这种大地老房子本就该是热门，但现在还是成交缓慢，只能说市场下行的时候，很不是一两个利好就能刺激起来的。 苦日子还在，各位地产经纪还要积极主动拓展市场，在低潮期努力，在高潮期收获。

随着安大略省房地产销售持续下滑，大型开发商正在向政府寻求税收减免的帮助，他们承诺减税将为购房者带来更低的价格，从而恢复销售活动。 一些房地产公司联合起来成立了一个名为“反对新房税联盟”(oalition Against New-Home Taxes，简称“CANT”)的新组织，要求省政府和联邦政府削减一些影响新建筑及其背后的费用。他们的要求包括大幅降低开发费用(15年来开发费用上涨了1200%)，以及完全取消新公寓项目的HST，就像租赁项目已经做的那样。 他们还希望取消安大略省高昂的土地转让税，该税是全国最高的(取决于房价)。多伦多的新房主还需要额外缴纳市政的土地转让税，考虑到这个城市高昂的房地产价格，这笔税款可能非常高。作为交换，这些公司表示，他们将把减税省下来的部分直接转移给消费者。 “我们意识到有些事情必须改变，我们开始思考创造性的方法，让政府坐到谈判桌前，进行诚实的对话，共同寻找解决方案，”联盟的领导人周四对加通社表示，该联盟由18家开发商组成。“我们认为，实现这一目标的方法之一是签署一项承诺，承诺每减税一加元，这群开发商就会相应地降低价格，以确保节省下来的钱能使购房者受惠。”他们的请求也让一些内部人士了解到，省内销量不断下降、房价居高不下的严峻形势，这已促使开发商在过去几年里暂停了数十个原定开工建设的开发项目。 他们写道:“你不可能以足够低的价格出售（安大略省的住房）来获得销量的同时还能赚到钱。如果你赚不到钱，或者不能达到一定的利润率，银行就不会为你的项目提供融资，这意味着所有项目大部分都会陷入停滞。” “为了解决今天的住房负担能力危机，政府必须采取大胆行动，降低建房成本和购房成本。”

在住房行业的反对下，BC省NDP政府缩短了房东出售房产时的驱逐通知期限，住房行业认为该省新规定对购房者购买租赁房产构成了障碍。 图源： Carmine Marinelli / QMI AGENCY 8月1日，卑诗省住房厅宣布，将房东代表买家发出终止租约通知所需的通知期从4个月缩短为3个月，并将争议解决期从30天缩短到21天。 这项新规则将于8月21日生效。 BC省在7月18日实施了旨在解决恶意驱逐问题的政府法规两个月后，改变了驱逐通知期限。 根据这些法规，房东和买家在因个人使用而驱逐租户时需要给租户4个月的通知，而不是之前的两个月。 但这一变化给购房者，特别是首次购房者带来了麻烦，因为他们在加拿大抵押和住房公司(CMHC)计划下购买房产时，要求在交接时房产必须空置。 这些规则是在没有与住房行业协商的情况下引入的，温哥华房地产经纪人Steve Saretsky说：这有点让人摸不着头脑。 他说，如果你是通过CMHC保险计划的首次购房者，政府不允许你接受租客，你必须在交接时获得空置房，但如果你不能在4个月内获得空置，你怎么才能获得空置房屋呢？你基本上是在要求买家在没有确定融资的情况下无条件购买，这是非常冒险的。 4个月的通知期限也影响了那些与银行的抵押贷款持有期（通常为120天）在交接日期之前到期的买家。 Saretsky说，3个月的通知“比4个月好多了”，这是“一个快乐的中间地带”。 据悉这一变化仅适用于房产出售的情况。 计划搬进租赁物业的房东或有近亲搬入的房东，仍需为个人使用驱逐提供4个月的通知期限。租户仍有30天的时间对通知提出异议。 搬进出租房产的人必须至少居住12个月。 根据住房厅的数据，有关拖欠租金和/或水电费等纠纷的快速处理等待时间已从2月份的10.5周减少到5月份的略高于4周，从而允许房东更快地解决争议。

由于担心找不到经济适用，BC省维蒙市(Village of Valemount)一名居民申请在未来三年住在朋友房产上的房车里，但被村委会拒绝，。 维蒙市62 岁的米歇尔·海曼 (Michele Hayman) 于 2023 年买了一辆二手房车，当时她被从她居住了 10 年的出租屋中赶出，需要一个住处。她的朋友谢拉尔·肖 (Sherral Shaw) 提出让她把房车停在自己的房产上，并接通了公用设施。他们甚至共同为房车提供防冻措施。三年前，当跨山管道工人到达这里工作并寻找住处时，该村实施了一项政策，允许将房车用作临时住房，期限最长为四年。尽管米歇尔·海曼不是管道工人，但她认为能够住在房车里还是可以的。但今年5月该村取消了这项政策。海曼对此表示惊讶，她指根据该章程，还有两年的时间可以住在房车内。 根据CBC的报道，该村的首席行政官 Anne Yanciw 表示，随着跨山管道建设的结束，住房不再是问题，因此废除该政策。她说：“大多数房车并不是为了适应我们的气候而设计的永久住所……所做的一些修改往往会带来健康和安全风险。”她指，据当地报纸《洛基报》报道，三月份维蒙特附近发生了一场房车火灾，造成两人死亡。 “为了最好地保护公众，现在废除该政策是适当的。”海曼和朋友肖随后申请了临时许可证，要求在该房产的房车中居住三年，于 7 月 9 日在理事会会议上被否决。（CBC） 根据城市规划师为村委会准备的一份报告，消防部门表示，BC省正在采取行动。建筑规范不允许房车全年居住，因为安装额外加热源的潜在需要可能会造成火灾危险。   海曼说她使用丙烷取暖。她声称并没有人去过她住的地方检查。   在七月的理事会会议上，议员皮特·皮尔森表示，议会已经决定不再允许人们住在房车里，并认为居民还有其他选择。   但海曼表示，在 8 月 12 日离开家之前，她正在努力寻找住处。她指现有的大多数房屋，目前对她来说都买不起。   她表示她想住在这个山谷里，这里很漂亮，现在这个小镇现在向山火撤离者敞开大门，非常很慷慨，她表示她想成为这个社区的一部分。  

加拿大一些想要买房的人现在可以获得30年期的抵押贷款，这是自由党政府为使购房更负担得起而采取的新措施。 据Global News报道，专家表示，新政可能会让一些购房者增加借款能力，但总体上对住房负担能力的影响有限。 图源：Global News 从8月1日开始，一些首次购房者的还款期限，即还清全部贷款的时间从加拿大的标准25年延长到30年。 对于无法负担抵押贷款月供的人来说，延长还款期限将有助于减少每月的还款额。 财政部长兼副总理方慧兰（Chrystia Freeland）在4月份公布的2024年联邦预算中宣布了这些变化。她在本周告诉记者，周四生效的这一变化是改善加拿大人住房负担能力的一系列措施之一。 “这意味着每月的还款额会减少，因此更多的年轻加拿大人可以负担房贷。这只是我们政府为帮助年轻加拿大人储蓄首付款和购买住房所采取的几项措施之一，”她说。 总理杜鲁多也在近日发推，表示”如果你有更长的按揭期限，可以减少月供支付，这意味着可以更早买到首套房。从8月1日开始，更多首次买房者将有这一选择。“ Ratesdotca的抵押贷款和房地产专家Victor Tran表示，将抵押贷款期限延长五年可能会使购房者的借款能力增加大约5%，使购房者有可能获得更多贷款。 BMO高级经济师Robert Kavcic表示，延长贷款期限相当于将抵押贷款利率降低75-80个基点。 “对于获得这项服务的人，从每月还款的角度，这是一项非常有意义的改变，”但他警告说：“这只是对于那些能够实际获得这项服务的人。” Kavcic和Tran表示，需要满足一些条件才能获得30年期抵押贷款，这些条件会减少实际受益的人数。 谁有资格获得30年期抵押贷款？ 至少一名借款人符合加拿大政府对首次购房者的定义时，才能从贷方那里获得30年期抵押贷款。政府列出了认定为首次购房者的几个条件，包括：从未购房、过去四年内没有居住在自己或配偶拥有的房屋中。 此外，房屋必须是新建的，并且没有人住过。 最后，30年期还款计划仅适用于有保险的抵押贷款。只有当购房者首付款低于房屋总价的20%，且房屋购买价格低于100万元时，抵押贷款才可以投保。 Tran表示，获得新建房屋的有保险抵押贷款，可能是最昂贵市场买家获得30年期还款计划的障碍。 在多伦多或温哥华，许多房产即使是入门级别也已经超过100万元，这使得像加拿大按揭和住房公司（CMHC）这样的保险公司无法为其提供抵押贷款保险。 Tran补充说，许多预建房屋的建筑商要求至少20%的首付款，因为他们需要早期现金流来启动建设。这也使得新建房屋无法获得有保险的抵押贷款。 “实际上，全国并没有那么多人能够利用这个新计划，”Tran说。 Kavcic表示，许多当前寻求住房的加拿大有家庭的人，将无法受益于还款期限延长的新政。 他们要么是现有房主，希望增加住房面积，失去了首次购房者的资格；要么是租房者，希望购买更多卧室的房屋，可能面对大城市超百万元的房产。 “归根结底，这实际上只影响了非常小的一部分购房人群，”他说。 图源：51记者拍摄 30年期抵押贷款更负担得起吗？ 30年期还款计划的批评者也质疑它是否真正改善了市场的负担能力。 Tran指出，选择延长还款期限，CMHC将在现有抵押贷款保险费基础上再增加相当于20个基点的“保险附加费”。在安省，还需要在购房时支付保险附加费的税款，增加了购房的交易成本。 Tran以年收入10万元的首次购房者为例，计算购买价值40.5万元房屋时，按5.0%的五年期固定利率抵押贷款和最低5%首付款的情况。 在25年还款期内，月还款额为2327加元。 延长到30年后，基于借款能力增加以及保险附加费和其他税费，买房价格可能会增加到大约42.8万元。这样在五年期内的月还款额为2261元，每月少了66元。 虽然较低的月供和增加的借款能力可能会帮助一些符合新政策的初次购房者，但Kavcic质疑延长期限对长期负担能力的影响。 他表示，当还款期限延长时，价格往往会上涨，这将导致加拿大人在更长时间内支付更多的房贷。 Kavcic还指出，额外五年的利息支出也会使长期支付更多。 “你在更长时间内分摊债务，变得更晚还清债务，并在贷款期间支付更多利息，”他说。“所以加拿大人基本上是在更长时间内承担更多债务，而没有真正的负担能力改善。” “归根结底，加拿大人会更好吗？可能不会。” 图源：51记者拍摄 在新政生效之际，加拿大央行在6月和7月连续降息，借款成本已经在下降。 Tran表示，尽管两次降息，但房价仍然高企，加拿大的住房仍然难以负担。他预计今年晚些时候可能有更多次降息，将使得房市在今年秋季有所回升，但目前市场仍然停滞。 Kavcic同意，住房市场的总体负担能力将由市场力量决定，而不是自由党的还款期限变化。 他预计央行缓慢宽松周期将有助于降低借款成本，为购房者恢复一些负担能力。 “这需要一些时间。但我们正在走向更好的负担能力，可能到2025年左右。”

根据Rentals.ca的数据，加拿大的租金在过去两年中上涨了22%。 而那些长期租客受安省政府涨租幅度限制每年最多涨幅2.5%，许多住房专家表示，这导致租户在面临驱逐时更加拼命捍卫他们的单位。而房东面临巨大财务压力，自2020年以来以自住为由驱逐租客案例暴涨85%。 Chris Kostav和Shari Keyes是两位长期租户。在多伦多火热的房地产市场中，两位租户在East York的一栋低层建筑中支付的租金远低于市场价。 现在，他们的房东希望他们搬走。根据驱逐通知，房东计划将家人搬入这两个公寓。 退休电工Kostav说，我认为他让我离开的唯一原因是他可以收取更高的租金，而他在这个单间单位住了近20年。 房东向安大略省房东和租户委员会提交了两份N12驱逐申请，即自用驱逐，称需要将他的女儿搬入一个单元，将他的父母搬入另一个单元。 Kostav和Keyes都不相信他们的房东。他们都聘请了律师，并在房东和租户委员会上反击。 在发给CBC的电子邮件中，他们的房东Sofiene Bousselmi否认驱逐是出于恶意，并表示确实需要将家人搬进去。 根据Rentals.ca的数据，加拿大的租金在过去两年中上涨了22%。许多住房专家表示，这导致租户在面临驱逐时更加拼命捍卫他们的单位。 在全国住房危机的背景下，Kostav和Keyes卷入了一场越来越多的房东声称需要收回出租物业和越来越多的租户拒绝搬走的战斗中。 对于Kostav来说，战斗仍在继续，他在房东和租户委员会的下一次听证会预计在八月初。对于Keyes，安大略省房东和租户委员会本月早些时候裁定，房东在她的驱逐申请中行为不当，允许她暂时留在她的单位。 对于56岁的Keyes来说，放弃她的公寓意味着她的女儿和孙女很可能不得不永久离开多伦多，甚至可能无家可归。 Keyes说，现在到处的租金都很高，我们知道我们负担不起其他地方。我们必须战斗，因为我们一直担心无家可归的可能性。 随着全国租金不断创下新高——两年内上涨22%，根据Rentals.ca的数据，一居室公寓的全国平均租金为1,929元——一些收到N12驱逐通知的安大略省租户表示，他们无处可去，将尽力留下来。 跟踪恶意驱逐 在全国其他地方，自用驱逐似乎也在增加。 BC省政府刚刚推出了一个在线门户网站，以帮助打击房东声称需要其单位的恶意驱逐。 由于房东和租户委员会的延误，Keyes和她的房东之间的争斗持续了近两年。她说，这对她、她的女儿和孙女造成了巨大影响，因为他们担心未来，生活在堆满箱子的箱子里，担心可能不得不离开。 Kostav的单间公寓租金每月600元，但他说，根据附近的租金上涨情况，他认为房东希望将租金提高一倍甚至三倍。 图源：CTV 66岁的Kostav说，我要住在哪里？也许我要住在街头或无家可归。我现在靠养老金支付不起更高的租金。这就是全部了。 房东倡导组织的副主席RoseMarie谈到自用驱逐的增加，并称这主要是由于利率上升。 根据房东和租户委员会的数据，自用驱逐申请——可以在房东或家庭成员需要搬入单位时使用——自2020年以来在安大略省增加了85%，从那年的3,445起增加到2023年的6,376起。 委员会的数据还显示，T5申请——即租户希望质疑自用驱逐的申请——从2020年到2023年增加了四倍。 2020年，共有331份T5申请。2023年，这一数字上升到1,335。在2024年的前四个月，已有504份申请。 房东和租户委员会在2023年因恶意驱逐发出的罚款比2022年多出两倍，2023年罚款为23次，而前一年为11次。 专家表示，自用驱逐历来是房东让租户搬走的最简单方法。在过去，房东甚至可能不需要向委员会提交申请——他们只需告诉租户家庭成员要搬进来。 抵押贷款利率上升 一些小房东和房东倡导者表示，房东需要他们的物业，实际上通常是因为利率上升。 房东倡导组织SOLO副主席RoseMarie说，如果你的出租房每月需要支付800元，然后你的主要住宅的抵押贷款需要续约，你必须再支付600或800元，你无法负担。而你不能将那个月的增加费用转嫁给租户。那么谁来支付呢？ 房东Jessica Huang在多伦多Queen'sPark参加抗议活动时说，她的租户在收到N12自用驱逐通知后拒绝搬走，这导致了她的财务困难。她说，我是单亲妈妈，我负担不起这个，我必须搬回我的房子。 她面对的问题，正如Marie所说：一旦抵押贷款利率上升，她再也无法负担出租房。现在，她需要搬进自己的房子，但却不能。 Marie说，我从来没有听到过租户维权人士谈论这些数学问题，从来没有。

一栋由戴安娜王妃的亲戚拥有的漂亮小屋刚刚进入安省的房地产市场。资料显示，房产的所有人是查尔斯·斯宾塞（Charles Spencer）及其刚离婚不久的前妻。   查尔斯·斯宾塞是戴安娜王妃的弟弟，拥有“第九代斯宾塞伯爵”（Ninth Earl Spencer）的头衔，他同时也是一位英国作家、记者和广播员。 作为英国皇室拥有的豪宅，这栋房子当然不可能是一栋普通的林中小屋，而是一栋精心设计的度假屋。 房屋拥有3个+2个卧室，以及5个浴室，售价高达1050万加币。内部装修高端、共计4370平方英尺的生活空间（约406平米）。周边是惊艳的湖景。   2018年建成的这栋房子在各个方面都显得无可挑剔，大窗户可以俯瞰湖泊和风景，室内设计混合了质朴和现代风格，有大量的露台空间和豪华设施。   此外，这里还有一个大型船屋，内设两个水上交通工具的停靠空间，上面有生活区（包括睡眠区和浴室）、一个带顶棚的门廊和一个湖边的火坑。 根据房源信息，该房屋还有购买周边土地的选项，可“附带购买邻近的1000英尺湖岸线和银湖上20多英亩土地。” “合起来，它们可以成为一个完美的庄园型物业，拥有两个湖岸线、大量的步道、客房小屋、木屋、码头等。机会无穷！”   房产位于著名豪华度假胜地 Port Carling（距多伦多约200公里）。Port Carling 坐落在罗斯欧湖（Lake Rosseau）和穆斯科卡湖（Lake Muskoka）之间，因其独特的地理位置和优美的自然风景而备受欢迎。 小镇的水上运动、钓鱼、高尔夫、徒步旅行等户外活动项目齐全，也拥有餐厅、咖啡馆、精品店、画廊和各类娱乐设施。 众多明星政要都在此购置过豪宅，其中包括前加拿大总理皮埃尔·特鲁多（Pierre Trudeau）、演员金·凯瑞（Jim Carrey）、高尔夫传奇杰克·尼克劳斯（Jack Nicklaus）、摇滚明星汤姆·库克（Tom Cochrane）、时尚设计师科林·汉克斯（Colin Hanks）等众多名人。    

去年，住在BC省的一位居民因厕所漏水的纠纷，被邻居告上法庭并索赔。近日法庭做出了裁决。楼上漏水，楼下的要自己负责维修。 图源：51记者拍摄（图文无关） 据dailyhive报道，这起纠纷发生始于2023年3月份。黄先生（音译，Yingwei Huang）家的厕所漏水到楼下的分层单元。楼下的租户RS于向业主Stefan Lenasi报告了漏水情况，并提供了照片作为证据。 同一天，Lenasi联系了楼管经理。经理通知了黄先生有关厕所漏水到楼下单元的事，并要求他暂时停止使用。 黄先生发现原来是公寓的厕所蜡封失效导致了漏水，于是雇了一名水管工来更换蜡封，但不到两个月后，Lenasi的公寓又出现了漏水，这次是在另一间不同的浴室。黄英伟再次雇了一名水管工来更换另一个厕所蜡封。 为了修复损坏，Lenasi雇了一名石膏板工来修复天花板的水损坏，共计1,300加元。 他向法院申请赔偿水损害，但法院指出，从提供的收据来看，他的索赔金额比维修费用高出200加元。Lenasi辩称，黄先生应承担这笔费用，因为他疏忽了。Lenasi还表示，黄先生“未能充分维护和维修他的管道。” 然而，黄先生否认了这一责任。 他指出，自己没有疏忽或故意造成厕所损坏，并且在报告漏水时他及时做出了反应。相反，他声称Lenasi应该购买保险来弥补损失。 图源：dailyhive 最终法庭做出了对黄先生有利的判决。 法院裁定，Lenasi未能证明黄先生“无理且未能防止漏水”。换句话说，没有迹象表明黄先生事先知道漏水，并且没有采取任何措施防止漏水发生。 不过，虽然法院驳回了Lenasi的诉求，但法院也承认，“当业主得知他们​​有责任修复自己的物业时，确实可能会感到惊讶，即使损坏的源头是来自别人的物业”。

大温素里的一位房主最近赢得了对其房产评估的上诉，但他们与大多数对房屋价值提出的诉求不同，是希望增加房屋价值，换言之，他们不介意因此多缴地税。 CTV报道，素里居民古拉蒂（Surinder P. Gulati）前往卑诗物业评估上诉委员会（Property Assessment Appeal Board，PAAB），对他们位于该市140街近第88大道的房屋评估价值提出质疑。 古拉蒂辩称，这幢1,195平方呎的单层住宅附带已完工的地下室、6间卧室和3间浴室，其估价应为 1,440,000元，而不是卑诗物业估价处（BC Assessment）给出的2024年估值1,270,000元。 为了支持这一立场，古拉蒂提出了多种论点，但PAAB小组主席布里达尔(John Bridal)在本月初在委员会网站上发布一项裁决，驳回了这些论点，认为这些论点不恰当。 古拉蒂告诉上诉委员会，这幢建于1981年的房屋最近进行了大规模翻修，并声称，由于这些翻修，导致对建筑物的估值不足，而建筑物的保险重置成本现在为692,000元。 古拉蒂声称，翻修成本超过135,000元，根据该裁决，这部分属于建筑物估值，而非土地价值。 布里达指出，保险价值与市场价值不同，评估过程通常会同时考虑土地和建筑物的总价值，尽管将该价值分为“土地”和“改良物”类别。 小组主席同样驳回了古拉蒂关于该房产产生53,400元净租金收入的说法。 裁决写道：“我发现收入法通常不适用于大温哥华地区的单户住宅，因为租金收入和销售价格之间往往存在脆弱的关系。” “这些住宅物业的买家和卖家在定价时通常不会关注收入状况，然而，即使这是一种有效的评估方法，也没有足够的证据来做出任何合理的支持。” 此外，古拉蒂指评估人员不恰当地将位于两条繁忙街道交叉口的房产位置，视为会产生交通噪音的负面因素，从而降低了整体价值。 古拉蒂认为这个位置是加分项，“因为它增强了该物业的商业重建潜力”，据称，“街对面有一个商业中心”。 裁决反驳道，“然而，评估员提供的证据表明，分区、官方社区规划或与邻里的一致性并不支持这一建议的最高和最佳用途。我发现评估员的证据令人信服，该物业当前的用途是其最高和最佳用途。因此，我同意交通影响更有可能是负面因素。” 尽管古拉蒂的大部分论点被拒绝，PAAB还是考虑了该地区最近的房屋销售情况，增加了该房产的价值，将房屋的价值定为1,369,000元，所有增值归因于改进，而非土地价值。

最新数据显示中国人连续 11 年成为美国房产的最大买家，但加拿大人则主导外国人在美国房市购房的成交量。 不过，数据也显示中国买家对美国房屋需求受到美元走强和房价上涨的影响，导致对美国房屋投资同比下降超过40%。 美国全国房地产经纪人协会 (NAR) 的数据显示，中国人连续 11 年成为美国住宅房产的最大外国买家，但他们的投资额同比下降了 40% 以上。 根据《南华早报》的报道，NAR 数据显示，截至 2024 年 3 月的 12 个月里，中国人在美国房屋上花费了 75 亿美元，而去年同期为 130 亿美元。该协会拥有 150 万会员，将来自大陆、香港和台湾的买家归为中国人。 根据 NAR 的数据，总体而言，外国人占美国现有 2.1 万亿美元住宅市场的 2%。 外国人抢房加拿大人位居榜首 就数量而言，加拿大人抢购了 7,100 套住宅单位，位居榜首。中国人同期购买了 6,000 套房屋，比一年前购买的 11,000 套减少了 45%。 NAR 首席经济学家劳伦斯·云 (Lawrence Yun) 表示，美元走强使得美国房价对外国人来说更加昂贵。“因此，外国买家在美国的房屋销售出现下滑也就不足为奇了。” 由于美国利率较高，美元兑人民币和日元等主要货币保持强势。美联储一年多来将基准利率维持在5%至5.25%的区间，影响了海外买家的购买力。 居外IQI（一家市值4万亿美元的房地产科技公司）联合创始人兼集团首席执行官卡西夫·安萨里（Kashif Ansari）表示，短期内，人民币兑美元和住宅价格的强势将决定中国买家对美国房地产的兴趣全球的房产数量。 安萨里表示：“如果人民币兑美元汇率在未来 12 个月内像许多分析师预期的那样升值，或者美国房价同期下跌，我们预计中国交易数量将会增加。” NAR表示，中国买家支出的下降将该群体在海外买家中的比例从截至3月份的12个月中的13%压缩至11%，而加拿大人的比例为13%，而前12个月中为10%数据显示。 据 NAR 称，超过三分之二的中国和加拿大买家也更愿意完全以现金进行投资。 尽管中国人的单位数量比加拿大人少，但中国人的海外买家平均购买价格最高，为126万美元，最高中位价为697,900美元。 NAR 的数据显示，这主要是因为中国买家偏爱加州和纽约等传统目的地的房产，这两个地区分别占其总购买量的 25% 和 10%。 Juwai IQI 的 Ansari 表示，这些州可以说是买房最贵的地方之一，因为平均收入较高，而且严格的分区规则限制了这些州的新增供应。 Ansari 表示，到 2024 年，在最受中国买家欢迎的目的地中，美国已从 Covid-19 大流行前的第二大目的地降至第五大，而在大约十年前，美国则是中国人买家的第一大目的地。 他说，另一个因素是，更多的中国资金现在流向东南亚，那里距离更近，在文化和政治上更符合中国的期望，“而且价格更实惠。” NAR报告显示，国际买家在美国购买了54,300套房屋，为2009年以来最少，较上一期下降36%，并延续2017年以来的下降趋势。每年外国对美国现房投资下降21.2% 420 亿美元，而上一年为 533 亿美元。 居住在国外的外国买家购买的现房价值为 194 亿美元，比前 12 个月下降了 35%。而居住在美国的外国买家购买了价值 226 亿美元的现房，比上年下降 3.4%。 尽管购买数量总体下降，但外国买家购买房屋的均价为 780,300 美元，中位价为 475,000 美元，均创历史新高，分别增长 21.9% 和 19.8%。 这一趋势反映了美国所有现有房屋价格的普遍上涨，中位价攀升至 392,600 美元。

据daily hive 报道，温哥华的一套公寓最近以不到 40 万元的价格卖出，如果你想了解最近的楼市，不妨参考一下。 这套公寓位于410-1330 Hornby Street，最初挂牌价为 388,000元，后来以高出 10,000元的价格售出，成交价格为 398,000元。 该房产面积为 421 平方英尺，是上个月 RoomVu 精心挑选的温哥华最便宜房产之一。 据Zealty称，该公寓仅上线六天就被人抢走了。 这栋温哥华公寓建于1986年，该单元上一次售出是在 2007 年，售价为 220,000元，其售价在 17 年内上涨了 178,000元。该单元的最新评估价值为 395,000元。 评估记录显示，该公寓的评估价在 2019 年达到最高点，为 433,000 元。 截至今年 5 月，温哥华市公寓的基准价格为 776,200元。 这间公寓的便利设施，包括住宅内的小露台、健身房和屋顶共享区域。 Virani Real Estate 的挂牌信息将这套“迷人”的温哥华公寓描述为“便利与舒适的完美结合”。 公寓距离温哥华最好的海滩和格兰威尔岛仅几步之遥。附近还有许多餐厅和咖啡馆。 根据Rentals.ca 的数据，如果以 20% 的首付购买这个价格的房子，那么每月的还款额大约为 1,800 元，这低于温哥华一居室的平均租金。 回顾该房产的销售历史，2003 年售价仅为 99,000元。 在房价居高不下的温哥华，这种廉价公寓值得购买吗？  

资金没准备好就买房下offer（报价），甚至是下“无条件offer”，这无疑是非常“危险”的行为。 BC省一位买家在“抢房大战”中撤出交易后，被勒令赔偿卖家超过$35万巨额！ 原本，潜在买方M某、F某及和L某和卖家Jeffrey Anton Mandl签订了买房合同，要以111.5万在基洛纳购买一处住宅物业。 但是，由于买方的资金不到位，这笔交易并没能按照合约规定的“在最后期限2022年7月前”完成。卖家便果断起诉了买方！                                     图自：CTV 2024年7月24日  根据BC省最高法院对此案的裁决书，2023年1月，该住宅重新上市数月后，卖家收到了多个买家的offer报价。而且，出现了不同的买家来结束这场交易。当时，基洛纳房市“急剧下跌”，新买家以74万的价格拿下了房子。这价格和原先的M某买方与卖家达成的111.5万交易价格差了超过35万加元。 卖方Jeffrey Anton Mandl就以违反合同为由向买方M某提起诉讼。被告则反诉，说财产披露声明含有“欺诈性或疏忽性的虚假陈述”，因此合同应予撤销。 可惜，法官Dennis K. Hori最终站在了卖方一边。M某买方不得不把超过35万加元的大额资金赔给卖方！ 时间倒回2022年3月3日，这套房子的挂牌价为99.9万。当天，作为买家的M某一方提出了111.3万的报价。根据裁决书，买卖双方沟通后，买方加了钱出价111.5万，卖方才愿意把房子卖出去。 为了抢房，买方当时下的是“无条件offer（报价）”。也就是说，买方放弃了“贷款不成功时”合理撤回offer的权利。 很不幸，买方的贷款过程并不顺利。用银行的话说，“银行对房子的估价明显低于购买价格。所以，银行不会为购买提供贷款资金”。更糟的是，其他银行也同样无法批贷款。那会儿，M某一方也无法说服卖家降价。 法官说，“买卖合约是一份具约束力的协议，根据该协议，被告（买家）须在2022年7月18日以$115，000（完成）该物业购买交易。” 因为当被告（买家）无法在2022年7月18日完成付款，他们也就违反了合约。 M某一方则告诉法庭，这栋房屋存在一些问题，他们的房地产经纪人认为，验房结果表明这栋房屋“不适于居住”。可惜，这一意见没有得到额外证据的支持。法官指出，即使有可用的证据也无济于事。因为买家下的是无条件offer。 法官接着说：“在市场下跌的情况下，法院应判给卖方相当于合同价格与买方违约后一段合理时间内可获得的最高价格之间的差额的损害赔偿。” 在该房产首次上市到重新上市的四个月间，法院接受了卖方的证据，即基洛纳的房地产市场已经大幅降温。 2022年7月，卖家以94.9万的价格将房子重新挂牌上市。到10月下旬，卖家因应市场将标价降到了79.9万。在这三个月期间，他还花钱更换了屋顶和空调系统，为的就是“让房子在市场上更具吸引力”。 法院最终判决，被告（M某买方）必须支付卖家37.5万作为损害赔偿金，这金额最初的合同价格与最终销售价格之间的差额。被告还被判须支付卖家更换屋顶及空调的费用，以及住房费用的损害赔偿，包括抵押贷款利息、房产税和水电费。 扣除5万的买房押金后，M某买方最终赔款$362,920.76。

一份新的报告显示，多伦多房地产市场正面临数十年来最大的考验，每月亏损的投资者人数以及他们的亏损金额都在急剧增加。 图源：urbanation CIBC和Urbanation的报告显示，今年上半年，有抵押贷款的新公寓投资者中，有82%的现金流为负，而2022年这一比例为52%。 报告显示，2023年购入公寓的投资者平均每月现金流为负$597，其中有30%的每月负现金流超过$1000。而2022年为每月负$223元，而在2021年和2020年的投资者平均每月仍有盈利。 单位面积越大，负现金流越大。 2023年竣工的公寓中，Studio单位的现金流平均接近平衡，而一居室单位的负现金流平均为$523，两居室单位为$734，三居室单位为$866。这解释了为何投资者更倾向于购买小户型单位，以及市场上大户型单位租赁选择稀缺的原因。2023年竣工并作为租赁投资持有的公寓中，只有3%是三居室单位。 图源：urbanation 报告称，较高的利息成本以及较高价公寓竣工，推动了去年的持有成本增加了21%，远超租金的8%涨幅。 报告作者Benjamin Tal和Shawn Hildebrant表示，财务状况的急剧变化，正在使销售和公寓竣工显著放缓，这将在未来几年内导致住房库存停滞。 他们表示，这些压力意味着加拿大的房地产市场，特别是大多伦多市场，正面临自1991年经济衰退以来最严峻的考验。 报告指出，在一个租赁房屋建设较少的市场，公寓投资者对于增加租赁供应、改善整体住房负担能力和推动大多伦多地区（GTA）的经济增长至关重要。然而，现在购买新单位的投资者已大幅缩减，那些之前购买楼花的投资者在完工时，发现自己的投资处于日益危险的境地。 对公寓投资者而言，困难的经济环境引发了行为转变，越来越多的投资者正在将他们的单位挂牌出售。 图源：urbanation 从目前市场上创纪录的公寓挂牌数量可以看出这一点，这与近年来公寓拥有者有60%是投资者相关。这对于本地区的租赁供应前景是一个令人担忧的信号，并且对增加专门建造的租赁供应发出了警告。

加拿大帝国商业银行（CIBC）最新研究指出，加拿大房地产正面临几十年来最糟糕的市场状况，并警告，投资人已从市场上消失。这个问题在投资人占买家比例超过三分之二的大多伦多公寓市场尤其严重，令问题更复杂的是公寓转售市场疲软，库存上升，价格下降，进一步削弱了新建筑的需求。 CIBC指出，加拿大的人均经济衰退比大多数人想象的还要严重，这种下降始于2022年中期，而且一直在下降。CIBC经济学家泰尔（Benjamin Tal）解释说：「以目前的下降速度，它已经接近2008年和1991年经济衰退时的下降速度。」 他补充道，「事实上，可以公平地说，鉴于当前的环境，加拿大房地产市场，尤其是大多伦多地区市场，正面临着自1991年经济衰退以来最重大的考验。」 据悉，大多伦多地区的房地产本质上分为低层建筑和公寓两个截然不同的市场，低层建筑市场目前相当活跃，广泛的升级分区政策有助于抬高土地价值，公寓市场则是另一个故事。 泰尔指出，公寓市场「显然处于衰退区域，状况恶化至几十年来未见的水平。」而让情况变得更具挑战性的是，投资者在预售市场中的角色，「他们占买家的70%或更多」。 报告指，较高的利率、经济疲软和价格停滞环境下，许多公寓买家依托提高租金以支付按揭贷款，并靠房屋升值来赚钱，但房价停滞会扼杀这个选择，按揭贷款利率上升则使企业更难渡过经济低迷时期。 由于新建房产、借贷和其它费用的成本较高，多伦多和咸美顿地区新公寓的平均每月拥有成本已攀升至3,250元，这比2022年高出21%，比2021年高出54%。 同时，该地区新公寓的平均月租金达到创纪录的2,700元，但这还不足以支付新公寓投资者的费用。 更多的投资者自掏腰包来支付成本——这种情况被称为「现金流为负」。 报告称，今年使用按揭贷款购买新竣工公寓的投资者中，有81%的现金流为负，平均每月损失605元。 这一数字高于去年，当时77%的杠杆投资者现金流为负，每月烧钱约597元。 高库存令投资人失去购买新公寓动力 在这样的泡沫市场中，开发商通常会降低价格，直到最终用户介入。然而，最终用户可以支付的价格与投资者支付的价格之间存在太大差距，无法弥合。政策制定者声称希望透过建造更多房子来降低价格，从理论上讲，这确实将增加待售公寓的数量并进一步降低价格。 但开发商仍然面临着建筑成本上涨的问题，并且没有太多回旋余地，尽管销售疲软且需求创历史新低，但新公寓价格仅较高峰时下跌5%。 泰尔解释道，「从需求方（投资者）和供应方（开发商）的角度来看，这个计算数字没有经济意义。」 其结果是，新公寓销售「已经跌落至20世纪90年代末以来的最低水平」，而这恰恰是加拿大最大的市场，也是新房建设的主要推动力。 泰尔警告说，目前预售的楼花（预售公寓）比例不到50%，为20年来最低点。而项目需要至少70%的预售才能开始建设，因此经济放缓将进一步抑制建设。 令问题更加复杂的是现有的公寓供过于求。多伦多地区房地产委员会（TRREB）报告了一些有史以来最糟糕的销售情况，库存也达到了罕见的水平。结果，公寓转售价格调整了12%，投资人购买新公寓的动机就加低迷了。 「为了让公寓投资重新获得吸引力，我们必须等待转售价格和租金更快上涨，以及利率更大幅度下降，」泰尔解释道。 他还指出，在此之前，建设的动力将进一步下降，并警告，这可能会加剧负担能力危机，使其变得更加严重。 图：加通社

多伦多房主Paul Dowsett去年致电Enbridge公司要求切断天然气服务，他想证明零排放家庭是切实可行和负担得起的。但一年后，他收到了一张350多元的账单，并发现彻底摆脱天然气比他想象的要难得多。 Dowsett是一名建筑师，他对自己位于丹佛斯附近Pocket社区的房子进行了环保改造，将将绿色建筑理论付诸实践。在安装了热泵和电磁炉之后，他彻底实现了房屋电气化，不再需要天然气——一种导致全球变暖的特别强烈的温室气体。 图源：Toronto Star   他说："我想尽我所能做到环保，而实现这一点的方法就是停止燃烧化石燃料。我有一辆全电动汽车，所以我的车不烧油。现在我的房子也是全电气化的，不用烧天然气。这真是太棒了。" 新炉子一安装好，Dowsett就打电话给Enbridge公司关闭账户。令他感到有些惊讶的是，这一过程非常简单。 他说：“电话那头的人说：'当然可以，没问题。我们可以关闭你的账户。'"读表后，Enbridge还给他退了一部分多支付的钱。 “几天后，钱就到账了。之后我再也没有收到过账单。所以我以为一切都解决了，"他说。 然而，在本月早些时候，Dowsett收到了一张357元的账单，尽管他根本没有使用天然气。 Giovanni Capriotti 账单显示，Enbridge公司在过去的13个月里，每月向他收取22.88元的“客户费”，以及一笔25元的“新账户费”，尽管他从未要求开设新账户。 他说："他们给我开了一个新账户，然后向我收费，我觉得这有点厚颜无耻。" 收到突如其来的账单后，他致电Enbridge公司跟进。他说，客服询问他在关闭账户时是否明确要求“锁定”或移除他的计量表。 Dowsett说，这是他第一次听说这两种程序，而且他很惊讶客户在关闭账户时竟然需要自行提出这些要求。 他说："Enbridge应该有责任告诉客户这一点。" 客服随后解释说，Enbridge为他的房产开设了一个新账户是因为该房产上仍有计量表，而且没有人接管该账户。 Dowsett再次感到震惊，因为他事先没有接到任何通知或电话。 对此，Enbridge公司在接受《星报》采访时表示，他们无法对Dowsett的具体情况发表评论，但表示会与他合作解决这一问题。 发言人Leanne McNaughton在一封电子邮件中写道："Enbridge Gas认识到客户可能正在寻找不同的能源来源，我们将努力在客户要求关闭账户时提供更明确的选择信息。" Enbridge公司的一位代表在后续电子邮件中解释说，任何想要永久切断天然气服务的人都应该从他们的房产上移除计量表和燃气管道，这涉及挖掘沟渠并在街道上密封燃气管道。 发言人Lesley Hunter表示，Enbridge公司将免费为客户提供这项服务，但客户可能需要负责申请挖掘许可证和确保完成“定位”，以避免干扰地下基础设施。 另外，如果客户希望暂时停止使用天然气，Enbridge也会锁定计量表。这个操作可以在不扰动地面的情况下完成，但只适用于季节性暂停，而不是永久性停用。 最后，Dowsett在与Enbridge沟通后安排移除计量表，但在约定的日期没有人来。 尽管Enbridge的账单让他大吃一惊，但Dowsett说他对房屋进行改造后，账单减少了，住得也更舒适了。 他说："我每年在账单上可以节省400元。" 如果再算上他从电动车上节省的费用（他估计一年的油费为4000元），那就更划算了。

本周，大多伦多地区又一则“恐怖租房”广告在社交媒体上疯传，令人难以置信。 这则“私人或合租”广告从一开始就明确指出，只有“女生”才能申请，而寻找室友的现有租户却表示他们是“男生”。 据介绍，这套两居室住宅位于宾顿（Brampton）市中心附近，现有租户为不同的居住安排提供了多种价格选择： 第一种选择：租房者想要一个单间，每月租金为500元。 第二种选择：两名租房者共享一个房间，每人300元。还有第三种选择，这也是该帖子走红的原因：任何人只要同意与现有租户建立“互惠互利的朋友”（friends with benefits，简称FWB）关系，就可以享受免费租金和食物，还可以获得一笔钱用于购物。 显然，第三种选择意味着超越室友或朋友层面的身体亲密关系。   这则招室友广告写道："对于那些可以接受‘床伴关系’的人，将获得以下福利：1) 房租全免。2）伙食费全免。3）每月200元零花钱。" 广告中还明确指出："关于FWB关系，我们将保持私密性和保密性，希望您也能如此。如果有兴趣，请留言了解更多详情，任何事情都可以商量。" 当这则广告被分享到各种账号上时，人们感到非常震惊。网友纷纷表示“太恶心了”。 一位网友建议说："应该安排一次看房，必须带着警察一起去。" 另一位网友担心可能会有女生因为租不起房而被迫接受这样的方式。 blogTO无法从网上找到原始房源，只能从病毒式传播的本地Instagram页面上看到转贴，不过根据我们之前看到的其他令人震惊的租房广告，这似乎并不太令人惊讶。

戴安娜王妃的弟弟查尔斯·斯宾塞正在出售他与加拿大妻子卡伦在安大略省购买的别墅，目前两人正在办理离婚手续。   查尔斯·斯宾塞是第九代斯宾塞伯爵，他的正式头衔是通过世袭贵族获得的，他在罗索湖畔（Lake Rosseau）购买了一片原始森林和一座奢华的海滨豪宅，这是加拿大最引人注目的疫情期间购买一处房产。   查尔斯·斯宾塞的马斯科卡豪宅的要价为 10,495,000 元，包括主屋、2.5 英亩的地块和两层船屋，明显高于他在 2020 年支付的价格。 (Realtor) 那是 2020 年疫情爆发的第一个秋天，富人的想法转向了新的、更好的休闲场所，他们可以在那里逃离封锁的城市，与家人一起不戴口罩并在病毒肆虐的土地上安然过日子。   价格因此上涨，但这只会帮助真正的富人。因此，当有传言称斯宾塞夫妇（60 岁的查尔斯和 52 岁的卡伦）看中了这片位于罗索湖和较小的银湖（Silver Lake）之间的大片杂草丛生的林地时，他们似乎完全顺应了潮流。银湖位于安大略省马斯科卡乡村别墅区的中心地带，两湖都有海岸线。 (Realtor) 如今，度假物业市场疲软，别墅和土地再次出售，这一趋势已然回到原点。受资本利得税变化、通胀和利率下降的推动，这一趋势甚至可能再次出现。   正如《金融邮报》最近一篇有关房地产价格的报道标题所言，“加拿大的别墅热潮已破灭。买家是否已准备好再次冒险？”   斯宾塞在 2020 年买下这栋小屋时，它的标价为 800 万元，土地的售价约为 130 万元。   如今，要价明显更高，主屋、2.5 英亩的地块以及挂牌信息中所描述的“带有客房和带顶棚的门廊的漂亮的两滑道、两层船型屋”的要价为 10,495,000 元。   从小屋的照片中可以看到，这是一栋面朝亚瑟利湾日出景观的现代住宅，拥有高端装修、带酒吧的台球室、主卧室外的私人阳台，浴室内还有一幅性感的正面全裸女性画。 那幅画并没有明确包含在报价中，即使它符合买家的品味，也可能是一个大胆的决定，但清单上确实指出，该房产“正在出售，可选择购买毗邻的 1000 英尺湖畔和银湖 20 多英亩的土地”。   这片土地上灌木丛生，有陡峭的岩石地带和铁杉沼泽。有一条私家路通往这片土地，但除此之外，这里一片荒凉。   挂牌信息上声称“加在一起，它们可以成为一个完美的庄园大小的地产，拥有两个湖畔，数英亩的土地用于修建小径、客用小屋、小木屋、码头等。机会无穷无尽！”   这豪宅自 5 月起就一直挂在网站上，当时他们刚刚准备分居。6 月，他们公开宣布了分居。   《国家邮报》于 2020 年 11 月首次报道了购买马斯科卡土地和小屋的事实，并猜测哪些王室成员可能会与斯宾塞伯爵一家在码头度过夏季周末。   斯宾塞是威廉王子和哈里王子的叔叔，正如标题所说，他将被尊称为“卡灵港伯爵（Earl of Port Carling）”，并将在马斯科卡名人录中与商界巨头、职业冰球运动员以及辛迪·克劳馥、库尔特·拉塞尔和戈尔迪·霍恩、汤姆·汉克斯和史蒂文·斯皮尔伯格等知名人士齐名。   斯宾塞的房地产经纪人当时表示，斯宾塞一家多年来一直在马斯科卡度假。斯宾塞的家族住所位于奥尔索普，这是英格兰北安普敦郡的一座庄园，戴安娜王妃就埋葬在这里的一个湖心岛上。 查尔斯和卡伦于 2011 年在奥尔索普结婚。他们有一个女儿，12 岁的夏洛特·戴安娜·斯宾塞女爵，两人在之前的婚姻中都育有较大的孩子。   查尔斯·斯宾塞和凯伦·斯宾塞。2018 年出席哈里王子与梅根·马克尔在温莎城堡举行的婚礼。CHRIS JACKSON/GETTY IMAGES

当夫妻分居或离婚时，继续共同拥有房屋是不现实的。剩下的两个选择是：一方可以购买另一方的产权，或者将房屋出售后分钱。 在加拿大，法律明确规定一方不能强迫分居的配偶买断房屋，除非双方同意。默认的情况是将房屋在市场上公开出售。   如果公开出售，分居或离婚的配偶是否可以提出购买房屋的报价？如果可以，必须遵守哪些规则？ 最近，安省有一起涉及此事的房产分割诉讼案。该夫妇于2020年7月分居，妻子则继续与两个孩子居住在共同拥有的房屋中。2023年8月，法院命令将房屋挂牌出售。 1个月后，房屋以$79.9万元的价格挂牌，有买家在10月17日出价（offer）。重要的是，出价过程是封闭的，妻子只收到一个出价，就是他的丈夫提出以$65万元购买房屋。妻子拒绝了这个报价，因为远低于她对房屋价值的估计。 丈夫立即提出起诉，要求法院认定他的出价是“有效的公平市场报价”并且具有约束力。随后，丈夫指示经纪暂停挂牌，直到法院解决问题。根据丈夫的说法，妻子的拒绝意味着“违反了诚实守信的义务”。法官认为，丈夫有权在竞标过程中提出报价。然而，提出报价的配偶“必须与其他有意向的买家竞争，并且不得透露任何关于其他报价的内幕信息”。 判例法明确规定，业主必须参与竞标过程，并遵守该过程的所有手续，就像任何其他第三方竞标者一样，房屋应该出售给在公平程序中出价最高的人。 另一个问题在于妻子是否有义务接受丈夫的出价。 法官指出，挂牌协议中没有包含一条规定妻子或丈夫必须接受购买报价的条款。法官确认妻子“作为共同所有者有权坚持以房屋的最高公平市场价值出售。”法官还认为，妻子拒绝丈夫的报价“显著低于他自己同意的公平挂牌价格”并不构成“她为阻止（丈夫）作为买家而进行的不诚实行为”。 为了避免双方进一步发生纠纷，法官指出了一条明路，即二者有权以公平的市场价格出售房屋。法官命令房屋的挂牌价为$75万元，挂牌价每30天降低 $2万元，直到售出为止。丈夫和妻子可以按照当前的挂牌价随时提出报价。 在加拿大，除了这种夫妻一方将另一方的产权买断，从而拥有整套房产，还有另一种听起来更加“奇葩”的方法，即一方直接将自己的一半产权在市场上出售，结果就是另一位作为买家的陌生人与房子的现任主人共同拥有房产，甚至一起居住。 检索挂牌房屋时，辨别这种情况很简单——一栋不错的独立屋以政府估值一半不到的“白菜价”出售，肯定就有“故事”。 例如，去年年底列治文有一栋2002年建造、土地面积5800平方英尺、房屋面积近3000平方英尺的独立屋，政府最新估价为$211.5万，挂牌价却以$75万挂牌，背后就有一出前夫哥因投资失败，资金周转不过来，将自己的一半产权登记在女儿名下的“欺诈性转让”案件，还登上了报纸头条。 这种“陌生人住在同一屋檐下”的一半产权转让买卖，通常伴随着一些特殊的规定。例如去年6月，有人以$99.8万的价格出售温哥华2281 E 10th Ave独立屋55%的产权。在产权划分时很明确：买家可以使用1216平方英尺的3间卧室和2间盥洗室，顶层庭院可以共享。按照产权比例分担房屋贷款，房屋会分隔成独立空间，确保隐私。 当然，这种卖部分产权的房子也是有市场的。例如，《温房一周》就报道过列治文6260 Udy Road的一半产权上市销售，挂牌价135万，最终以115.8万成交，说明还是有需求的。 对于卖家来说，这种方法可以缓解持有房产的压力，同时又能保住房产。对于买家来说，用一半的价格购买一半的独立屋，也听起来比租房更靠谱、毕竟一半的资产是自己的。 信息来源：Financial Post

多伦多一名女子在市区公寓内住了6年后，终于等到机会换购房屋，她在预算内成功购置了一套靠近地铁站的三居室房子，并将地下室改造成出租公寓，满足了她换大房子的目标。 图源：Toronto Life 据Toronto Life杂志记者Andrea Yu报道，40岁的Alexis Levenson是多伦多金融科技公司的高级客户经理。2016年，Alexis在Corktown购买了一套1卧1卫的公寓，价格为375,000元，目的是最终买一套房子。   到2022年9月，她的公寓几乎翻了一倍，而市场开始放缓，所以她认为这是换房的好时机。 她想要一处至少有两间卧室的房子，并有一个适合出租的地下室，用于帮助支付抵押贷款。她愿意搬到城市的任何地方，只要新房子靠近地铁站。她设定了75万元的预算并开始寻找。 以下是她找到的三个选项： Elward Boulevard：要价69.99万元，最终售出价格为76.3万元。 图源：51找房 这是一栋安静街道上的可爱小平房，靠近Victoria Park地铁站和多个超市。地下室已经装修完毕，但需要增加一个厨房才能。楼上的布局不太理想，卧室位于房子的两端，由一个狭窄的走廊连接，中间有两个起居空间。她出价比要价高2万元，但被高出4.3万元的报价击败。 Jane Street：要价69.98万元，最终售出价格为80.6万元。 图源：51找房 这所房子有一个石壁炉，前院和后院有棚子，她可以改造成办公室。地下室已经准备好出租，而且她的父亲住在附近的Bloor West Village。她以最高预算75万元出价，并附上一封信表达对房子的喜爱，但最终卖家接受了高出5.6万元的报价。 Benjamin Boulevard：要价69.99万元，最终售出价格为70万元。 图源：51找房 她喜欢这所房子靠近Kennedy地铁站和即将建成的Eglinton Crosstown，有三个卧室和大窗户。地下室未装修，但她愿意升级。她以70万元出价，并给卖家设定了三个小时的期限，成功避免了竞价战。 搬入后，她将地下室改造成两居室公寓，目前以每月2249元出租。

7月23日，据city news报道，如果按每平方英尺价格计算，加拿大十大最昂贵的购房地中，大温哥华地区占了八个。 21 世纪不动产公司（Century 21）发布的最新数据显示，温哥华西区、温哥华市中心和西温哥华是全国房价最贵的地方。 根据21世纪不动产的数据，温哥华西区的独立屋每平方英尺价格为1161加元。 不过，该房地产集团解释说，这些数字在过去六个月中保持相对稳定，涨幅不大。 报告指出："尽管不列颠哥伦比亚省的房价在2024年前两个季度总体保持稳定，但大温哥华地区的一些郊区房价有所上涨，而温哥华的公寓价格则略有下降，这主要是由于一些家庭继续从城市核心地区搬到更实惠的市场。” 报告指出："温哥华东区房屋价格上涨近 18%，达到每平方英尺 977 加元，从去年的降价中反弹，远低于西区和市中心房产的每平方英尺价格。西温哥华、北温哥华、本拿比、列治文、三角洲、白石/南素里今年的房价也都有所上涨，其中大部分涨幅不大，与去年的跌幅相比有所反弹。菲沙河谷的房价保持稳定。” 与此同时，新不伦瑞克省圣约翰市的房价偏低，该市独立屋每平方英尺仅售 186 元，仅为温哥华房价的 16%。 对于今年下半年的走势，21 世纪不动产表示，利率很可能是一个主要的决定性因素。加拿大央行将于周三发布最新的利率信息。 "卖家可能会暂缓将房屋投放市场，以应对等待利率下降买家群体。”

7月17日，加拿大媒体《Daily Hive》报道称， 因为贷款困难，有华人背景的开发商AimForce集团在大温多个项目难以为继。 其中曾经饱受瞩目的素里第一高楼估计很难在该集团手里完成了。 由于涉及地标项目，所以这起开发商财务爆雷事件也引起加拿大媒体的广泛关注，但实事求是，在当前的市场环境下，AimForce不是第一个，也不会是最后一个。                                 图自《Daily Hive》，2024年7月 据Daily Hive报道，开发商AimForce集团目前在素里、列治文、高贵林的地产项目总评估价值接近1亿元。而其中三个项目已经被接管。 日前，AimForce希望赎回三个项目，但遭BC省法院驳回。 简单来说，没钱就别想起死回生。 其中最令媒体关注的项目是10227 King George Blvd，这个地址曾经意味着素里新地标，也是素里历史上建筑高度最高的楼花项目。 该项目占地面积1.6英亩，位于素里中心车站东侧，楼层高达67层，包含685套住宅和20万平方英尺的综合空间，如果建成将会是素里第一高楼、地标建筑。 目前，项目原址依然是是古老的商业中心，里面包含了地面停车场、RBC银行等商户，BC Assessment对该土地的评估价是6800万。 该项目共计有两笔大额欠款，债务总计高达4500万元。两笔债务的债权人分别是太平洋抵押贷款投资公司（PMIC）和Amber Financial。 此外，该项目还拖欠地税58.3万”，可见AimForce公司持有与自身财力不相当的物业有多么辛苦。 AimForce面对的困境其实和那些炒房子还不起月供的个人投资者没啥区别，只是体量更大，媒体关注更多。如果大家发现开发商那么那么好的土地都有可能深陷困境，个人操盘“一改多”其实真不一定稳赚。 随着项目被托管，如果AimForce找不到外部资本来，预计2024年7月底就会进入出售程序，预计售价在4500万左右，只是估值的四分之三。 大家可以发现，以这个价格出售，AimForce连欠的钱都还不清，也很难东山再起。 报道还称，售土地还存在一系列开支，比如3%的佣金、税款、拖欠的各类费用，开发商几乎拿不到多少钱。此外，是否可以出售土地，还需要等待BC省最高法院的裁决。 时间回到2023年3月，当时10227 King George Blvd的规划获得批准，各大媒体都用大篇幅报道素里将有新的天际线。 可谓是眼见他起高楼，眼见他楼塌了。 根据规划，该项目设计高度为213米，比温哥华市中心地标建筑Living in Shangri-La还要高12米，仅比本拿比的Gilmore Place矮。 开发商AimForce曾表示，该项目会给素里带来无限机遇，成为素里市中心的新经济支柱。却终究难逃泡沫一场。 除了素里项目之外，AimForce在列治文的3771 No.3 Rd、3791 No.3 Rd、高贵林的541 Clarke Rd也有风险。 据媒体报道称，目前AimForce的董事长Davidson Guo已不见踪影，换句话说，该公司已经无法确定还有没有掌舵人。 报道还指出，债权人试图与Davidson Guo联系，但发现其人已经不在大温。该公司注册在列治文，主要成员基本是华人。 这个世界上没有稳赚不赔的投资。用杠杆撬动的地产投资更如此。因为开发房地产周期很长，牛熊之间谁也无法准确预测。 无论什么数量级的投资者，对市场都要充满敬畏。

Jeff Steinman从今年4月开始出售他在多伦多市区的一套一居室公寓，他已经做了四次房屋展示，买家虽然很中意，但并不急于购买。   图源：51找房 他的公寓位于Charlotte Street，靠近Spadina Avenue和Adelaide Street West。即使降价5万元，Steinman仍未收到任何报价，这对于这栋13层精品建筑公寓来说非常不寻常，特别是它位置极佳，靠近剧院、TIFF Bell光影中心、体育场馆和多条交通线路。   “每个看过公寓的人都对它赞不绝口，”Steinman说，他已经尽力使其脱颖而出，从降价到印刷标志，并在多个社交媒体的房地产群组中打广告。他对卖不出去感到困惑和沮丧。   这是多伦多市场上6000多套待售公寓之一，业主们在等待利率和房价进一步下跌的气候中挣扎着出售。   加拿大央行在6月下调了关键利率，但这并未使买家脱离观望状态，上个月的公寓销售同比下降了29%，但价格仅下跌了0.9%。这导致市场上的库存增加，6月有6201个公寓房源，给买家提供了大量选择。   专家表示，市场上近一半公寓已挂牌超过30天，高于典型的18天，表明卖家未能满足买家的预期。   这种僵局导致市场停滞。专家表示，在加拿大央行进一步降息前，这种情况会继续，因为许多卖家像Steinman一样，表示无法再降价，否则将遭受重大的财务损失。   有些人的情况更糟，因为他们的抵押贷款已处于负资产状态，即业主欠贷方的金额超过房屋价值，如果房价下降过多，他们将难以偿还贷款。   “我很难理解为什么市场如此疲软，”Steinman说。“我正在尽我所能进行广告和出售。”   2020年，Steinman在美国生活多年后搬回多伦多，并在目前所在公寓楼租了一年，当时有一套公寓出售。他决定在2021年8月以65.2万元购买这套一居室公寓。   图源：51找房   “这套公寓对我来说价格合适，我选择了一个有利的五年固定利率，”Steinman说。   由于能够远程工作，他经常在前往美国探亲时将单位租给Airbnb，帮助于支付抵押贷款，并让他离家人更近。   但在2023年12月，他失去了在科技行业的工作，几个月后，他的公寓委员会宣布该建筑将不再允许短期出租。由于没有收入来源，Steinman决定最好还是出售。   今年4月，Steinman和他的房地产经纪人决定以59.9万元的价格挂牌出售公寓，这一刻意较低的价格旨在吸引注意并试图引发竞价战。   “我们有三次展示，每个人都喜欢它，”他说，“但还没有准备好购买。”   一周后，他们将价格提高到68.99万元，但仍没有人购买。然后，他们降价到68.49万元，然后再降到66.99万元，他说，这是“非常有竞争力的价格”。但是再也没有展示。   “市场极度饱和，有太多公寓在市场上，”他说。“你永远不会登上MLS搜索列表的顶部。如何让房产脱颖而出？这非常困难。”   “我只能降价这么多” 目前他的公寓建筑中还有两个单位在售，这是“非常不寻常的”。其中一个单位售价为57.99万元——这给Steinman进一步降价的压力。两个单位都是在6月挂牌。   图源：51找房   “楼里有一个被低估的单位，这影响了我出售的机会，”他说。“这些被低估的单位对我来说是不公平的，我们必须支付给经纪人的佣金金额也是不公平的。”   意识到要花费高达2万元的房地产佣金后，他在6月与经纪人解约，自行在多个社交媒体平台和其他销售网站上进行广告推广，已经花费了2000元，他还每天花费几个小时在40个Facebook群组中发布他的挂牌信息。   然后，他在网站“For Sale By Owner”上发布了他的单位，价格为63.99万元。 他无法再进一步降价。“我只能降价这么多，”他补充道。   多伦多的抵押贷款经纪人Ron Butler表示，当前市场上的许多卖家，尤其是那些在过去几年内购房的人，在成交时要向贷方支付剩余抵押贷款的全额以及任何提前还款的罚款，以及房地产佣金和律师费用。所以，如果有亏损，他们必须弥补差额。如果他们做不到就麻烦了，可能会面临破产。   “买家并不急于购买”   自2022年2月价格高峰以来，多伦多公寓的平均价格已下跌约6万元。专家表示，大多数卖家宁愿取消挂牌也不愿降价，希望当买家最终重返市场时能获利。   “过去几年购房的卖家真的不想亏本卖房，”Armstrong Team的销售代表Jarrod Armstrong说。   “我们每天都会接到想要卖房的人的电话，在从业的23年里，除了2008年金融危机期间，我从未拒绝过挂牌请求。我们不接受挂牌，因为市场价值与卖家的期望或需求相去甚远。”   在大流行高峰期以超低利率购买但价格较高的卖家，财务损失最大，他们不愿意大幅降价。但随着市场滞销，库存增加，竞争更加激烈。   “许多卖家无法按照当前市场的价格出售，”Re/Max Ultimate Realty的负责人Tim Syrianos说，而买家并不急于购买。   许多人曾希望6月的降息会带来一波销量，但买家并未出现。预计到年底还会有一两次降息，卖家正在等待。然而，有些人已经没有多少时间了。   Steinman希望能在今年内卖掉他的单位，但他也对市场状况和造成“鬼城”公寓市场的经济因素感到无力。   他说，市场上缺乏买家，”这使卖家处于不利境地，我们无法控制这些因素，只能坐等。“   不过，他感谢自己处于一个财务稳定的位置，可以等待他的公寓出售，但对于那些没有这么幸运的人来说，“他们将不得不违约，可能被迫流落街头，因为他们别无选择，”他说。“我相信很多人都面临这种风险。”