地产

素里和兰里居民的交通问题，自从去年年底取消轻轨计划改建天车后，就没了音讯。 最近，TransLink终于在网站上公布了最新的效果图和更详细的项目信息。 看了一下，果然一副大城市的样子！   高架天车一建，不仅相较于轻轨降低了路面交通压力，还给整个城市增添不少高大上的气息。   就比如下图中的152街车站概念图，由于这里的交通非常繁忙，所以设计者将街道两侧都设置了入口。 区别于Metrotown站台，152街车站的站台也位于车道两侧，而不是两车道中间。 人们可以通过人行天桥，在轨道上方直接走到对面站台。 这样既解决了站台拥挤的问题，也更方便了乘客。 另外，Willowbrook Drive天车站还将效仿Metrotown，将车站与购物中心连接到一起，让人们更方便的进入到商场里。 置于整体线路，依然会沿用之前的LRT城市有轨电车的版本，从素里中心到兰里中心，全程约22分钟。 TransLink预计，这条线路将耗资29亿元，其中包括7.3亿元的应急费用。 早期分配给素里轻轨的16亿元，将可以用来建设16公里长的FraserHighway天车延长线，总共8站。 说到实际的建设方面，TransLink表示，项目设计工作可以在2020年春季完成，然后将进入15个月的招标过程和4年的建设周期。 也就是说从现在开始计算，15个月项目开发+15个月招标，2021年中下旬开始正式建设，4年后的2025年将有望竣工。 在此之前，虽然素里和兰里的居民们还要多忍受几年不便的交通，但是在房市如此惨淡的大温，这里恐怕要成为热门地区了！ 而另外一个和素里天车同时修建的延长线：VCC-Clark Station和Arbutus Street之间的千禧线百老汇扩建项目，也将于近期发布详细的设计方案。 该项目将会很快进入招标阶段，预计2020年开始建设，2025年将和素里天车同时向居民开放。 千禧线百老汇的花费是28亿元，如果加上素里线的建设费用，总开销则高达57亿元！ 从最初人人反对的轻轨计划，到更人性化的天车，还有大手笔的开销，看得出为了实现10年计划，政府也是下了血本啊！

多伦多生活杂志（Toronto Life）近日报道了一位地产经纪的自述，年仅32岁已经拥有10套房，完全不靠父母，他是怎么做到的？ 以下是他的自述： 我今年32岁，目前在多伦多拥有10套房，没有得到过父母的任何直接帮助。 能够有今天，是一个很长、很艰难的过程，也有不少幸运加持。但是我已经证明了像我这个年龄的人可以在房地产投资中取得成功。 不是每个人都能做到，尤其是目前的房价已经平稳，不过，我想说出我的经历。   Sahil Jaggi在伊桃怡谷南自己的家中（GIORDANO CIAMPINI/Toronto Life）   我来自印度德里，最早的梦想是做投行。 18岁时，我被安省滑铁卢的雷尔大学（Wilfrid Laurier University）录取，学习金融和经济学。 当时我的父亲对我说，只负责我大学第一年的费用，之后便要靠自己了。 留学时，我靠贷款，以及为大学校友会做筹款勉强糊口。 我并不是全优生，债欠很多。但是我非常勤力于人际交往（networking）。 毕业后，我获得了多伦多CIBC银行的面试机会，没有成功。 不过，其中一位面试官对我印象深刻，给我去CIBC纽约分部面试的机会。 我飞去纽约，成功通过了面试，成为一名股权资本市场的分析师。 我在曼哈顿的银行大楼里做投行，以为自己实现了梦想。   那时，每天坐在电脑前干16个小时，一年后，我就不想干了。离开CIBC是我做过的最难的一个决定，家人和朋友都以为我疯了。   我的朋友都在多伦多，于是我就搬回多伦多，找了一份Nestle公司的销售工作，至少不需要整天坐在办公室了。   纽约工作的一年让我存下了8万元，我需要给这笔钱找一个地方。那是2010年，房地产看起来不错。北约克1室Condo的价格是40万左右。我差点就买了，但转念一想，再加点钱就可以买上一套2室的独立屋。   那时大家都在说多伦多的房价过高，但我觉得在加拿大最大的城市，50万元买一块地是值得的。我花时间研究了不同社区，甚至晚上开车去看各家各户车道上停的是什么车，以此推测这里的居民收入水平。我能看出有些小区明显在吸引着富人，也有信心我看的很多房子价格被低估了。 24岁时，我第一次出手，买下了Yonge和Finch附近一套平房（bungalow），51.5万元。 这是一次信心的飞跃。许多年轻人买第一套房靠父母贴钱，而我是通过另一个途径：合伙。 我和自己的叔叔合买，业权一人一半，定金也各自出一半。 房屋交付后，我就搬入地下室，每个月付按揭800元。地下室的条件很差，漏水，有蟑螂，但是我们把楼上以1900元租出去，这样就足够我们每月的花销。 当我确定Yonge和Finch一带的房子会继续升值后，我就考虑买第二套房。 我看了无数房地产的报告和文章，每天在Realtor.ca网站上寻找下一套房。 2011年，我在同一社区买了第二套平房，纯投资。我通过贷款增加了定金，以66万元买下，很快找到了租客，租金也几乎能抵消每月开支。 2012年，我又在Sheppard West地铁站附近，买了一套2室Condo楼花。 我买的这些房子都在五六十万价位，距离地铁近，方便出租，而且有机会涨租金，房产升值潜力大。 到了2013年底，我27岁，与叔叔合买的第一套房已经升值到80万元。我们可以卖了赚一笔，但我的想法不同：我们又重新做了按揭，释放出15万元。我把自己那一半作为首付，找了一位大学朋友再次合伙，在北约克再入手了一套平房。 这时，我已经有了四套房，还要维持一份全职工作。 终于，我决定搬出第一套平房的地下室，找人合租1室的Condo，我住很小的书房（den）。 与多数朋友不同，我不开豪车，很少过夜生活。 那个时候起，人们看到我的房地产业绩，开始向我请教。于是我干脆自己考了牌照，做全职地产经纪，专注于投资客户。 北约克的房子已经贵起来了，我开始关注距离市区相同距离的别的区域。2015年又找了个合伙人，在怡陶碧谷南买了一套平房。 2016年，我和叔叔卖掉了6年前合买的第一套平房，这时北约克的房价冲天，我们卖了152万，净赚100万，我分到50万。 同时，我把北约克另外两套平房中的一套重新按揭，加上另一个朋友的私人贷款60万，把平房推倒重建，卖了260万，我自己赚到48万。 这样，在30岁时，我手头有了100万元现金！ 我把大部分现金重新投入房产，当年，我又买了四套，包括我自己住的一套160万元，在怡桃碧谷南，背靠安大略湖滨。   （GIORDANO CIAMPINI/Toronto Life） 走到这一步，让我感慨万千，过去六年我为投资做了很多牺牲，现在终于有了回报。我开始过起正常人的生活，外出结交朋友，去拉斯维加斯和加勒比度假，我也开了梦想的奔驰CLS 550，不过是二手的。 当初辞去银行工作时骂我的人现在反过来向我讨教，我的父亲为我感到骄傲，我把他们接来，带他们在多伦多旅游。 现在，我的所有房产共有10套，估价1010万元。不过其中有一半属于我的投资合伙人。过去十年租金涨了太多，所以减去债务我还是有盈余。 最后，这位地产小哥也不忘给年轻人提供一些建议。他认为，这两年市场变化太快，对于20初头的年纪，在多伦多买房挑战巨大。但是如果是合伙的方式，在滑铁卢或者约克区这些公交开始改善的地区，仍然有机会找到值得投资的独立屋。 他相信，即使是今天，年轻人只要愿意作出牺牲和承担风险，仍然有可能成功。

　　也许是多伦多和温哥华的房市一度太火爆，房价涨得太厉害，以致于媒体或专业人士谈起房地产言必温哥华，或是多伦多。这两个城市也屡屡成为国际传媒地产报道的头条。而加拿大民众也是受到舆论或专家引导，特别关心多伦多和温哥华的市场。   　　由于各种各样的原因，特别是政府的干预，多伦多和温哥华的房市今非昔比，辉煌不再。且不说房价，就论房屋销量，这几年也是下滑得厉害：2015年两个市场的销量一度占到全国总量的29%，但去年就降到只有22%了。   　　加拿大赫芬顿邮报(Huffington Post Canada)的资深财经记者Daniel Tencer周四撰文说，我们能不能这次不谈多伦多，也不谈温哥华，谈谈加拿大中等及小型市场。虽然是中等或小型市场，但也是一个大话题。今天也不说别的，不妨先看看，这些城市哪里的房子卖得最快，或最为抢手。 　　根据加拿大房地产协会(CREA)提供的数据，特别制作了下图。这张图可以一目了然地看出，尽管近几个月来安省南部的房屋销售大幅放缓，但这里的交易仍然堪称活跃，房子仍然是“快速下架”的地方。 　　其中卖房速度最快的首推温莎，(是的，那里的人口只有20万左右)，通常只需要12天就能卖掉房子!第二快的是安省伦敦，一般只需15天就能卖出去。 　　特别有意思的是，房子最抢手的地方几乎都在安省，有4个城市不要20天;12个城市在20-25天之间;15个城市在26.5-40.5天之间。 　　房子卖得最慢、耗时最长的4个城市几乎都在魁北克。最长的是魁省的Saguenay，一般要134天才能卖出，魁省首府魁北克城也要123天才能出售： 　　Tencer分析说，个中原因耐人寻味，除了经济方面的原因以外，或许也有文化方面的原因：说英语的加拿大人干啥事都比较急，说干就干，想好了就出手。而说法语的加拿大人也许天生就更持重一些，做事求稳，不慌不忙。 　　或许我们也能从蒙特利尔的房市看出端倪：虽然最近这里有些发热，但比起多伦多和温哥华曾经的辉煌，那么蒙特利尔的市场也真是“太迟钝”了。不过从另一方面讲，对买家来说兴许是好事，因为这里的房子一直都更易负担。 　　最新数据显示，蒙特利尔的基准房价只有$366,000元，仍然是加拿大六大城市中最低的。这六大城市包括多伦多，温哥华，蒙特利尔，渥太华，卡尔加里和埃德蒙顿。 　　Tencer还开玩笑说，刚刚说好了不提多伦多和温哥华的，怎么还是忍不住说到了?

加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）周四发表最新一季市场报告，显示尽管大温房地产市场正在逐渐降温，但仍然属于「高度脆弱」，特别是价格过高。 CMHC分析2018年第4季大温楼市后，维持对上一季的评级。CMHC分析主要根据4个项目作出评估，分别为：过热(overheating)、价格加速(price acceleration)、高估价值(overvaluation)，以及过度建设(overbuilding)。 根据名为「地产市场评估」（Housing Market Assessment）的季度报告指出，虽然2018年第4季楼价已经呈现下滑，但仍有强力证据显示价格依然高估，并且远超过居民能负担的水平。 虽然房价虚高的问题有所好转，但加拿大房地产市场泡沫化的风险仍然较高；而且，这已经是加拿大房地产市场连续第10个季度处于高风险状态。多伦多和维多利亚市的房价下降使当地房地产市场价格虚高的问题有所缓解，让这两个城市的房价虚高程度从高位下降到中等；哈密尔顿市的房地产市场价格虚高程度仍是中等、没有变化；而温哥华市的房地产市场价格虚高程度继续保持在高位。 加拿大房贷和住房公司对房价虚高的定义是，与当地居民的可支配收入、人口增长率、银行利率等因素相比，房地产市场价格高得脱节。 另外，加拿大西部埃德蒙顿、卡尔加里、萨斯卡通、里贾纳和温尼伯市都有不同程度过度建房的问题，导致不少新建住房卖不出去和不少出租房屋租不出去。

据物业网站Zoocasa于2月6日发表的报告和图表显示，按大温地产局日前公布的数据分析，大温一月份独立屋价格跌幅最高是西温，平均跌幅为15.4%，但价格变动最大是温哥华西区，跌价超过$50万元，西温只是$47.7万，排第三为列治文，跌幅分别为9.7%和接近$17万元。 柏文方面，亦是西温排首，一月份跌幅分别为6%和超过$7万元，排第二是本拿比东区，跌幅分别为4%和超过$3万，排第三是温市西区，跌幅分别为3.6%和接近$3万元，列治文排第十，跌幅分别为1.2%和不足$8,000元。