地产

投资房地产失误导致亏了1.24万亿美元，加拿大主要的养老金管理机构几乎没有一个幸免于难。 由于商业房地产市场的持续低迷，加拿大最大的基金——加拿大养老金计划投资委员会(CPPIB)在上一个财政年度其房地产投资组合损失了5%。 公共部门养老金投资委员会的损失更是高达16%，这是自全球金融危机以来最糟糕的财政年度表现。 随着借贷成本的上升，曾被投资界视为典范的加拿大养老金的庞大房地产业务正在经历痛苦的调整，这也导致至少四大主要基金现在大幅调整其运营方式。 拥有2480亿元的安大略教师养老金计划的首席执行官Jo Taylor在接受Bloomberg采访时表示：去35年非常成功的策略在未来五到十年可能不再有效。 Taylor的基金正面临自2000年通过收购Cadillac Fairview业务转型以来最糟糕的四年房地产运营状况。去年，Taylor将未来大部分房地产投资的权力从Cadillac Fairview转移到基金内部，像对待其他资产类别一样管理这些投资。 加拿大第二大养老金计划——魁北克储蓄投资公司（CDPQ）在2023财年的房地产投资损失了6.2%，这是自三年前疫情爆发以来的最差表现。 今年1月，该基金宣布将其房地产业务与专注于房地产抵押贷款的另一业务合并，预计每年可节省1亿元。 这些重组改变了加拿大养老金在房地产市场上取得强大影响力的方法。根据CEM Benchmarking和蒙特利尔麦吉尔大学Sebastien Betermier的研究，尽管只管理全球养老金资产的6%，加拿大基金却占据了涉及养老金的私人房地产交易总价值的60%。 例如，Cadillac Fairview在扩展多伦多金融区方面发挥了重要作用，并掌控了加拿大许多表现最好的购物中心。 多伦多约克大学教授Jim Clayton说，房地产行业正在发生巨变。“同时，我们的工作和生活方式发生了结构性转变，这在后疫情时期加速了。所以我认为人们正在重新思考房地产的定义。 知情人士透露，加拿大基金在投资方式及投资目标发生改变。CDPQ现在希望更多与共同投资者或第三方管理公司进行房地产投资，而不是独自处理所有事务。 麦吉尔大学研究加拿大养老金基金的金融学副教授Betermier说，现在有一些养老金基金在问自己，我是否应该继续直接投资，或者实际上退一步？。 Betermier的研究显示，加拿大基金庞大的房地产公司帮助他们获得比依赖中间人的竞争对手更大的利润，但这也使加拿大基金缺乏灵活性——他们无法轻易将资金转移到其他类型资产上。 随着仓库、生命科学建筑和数据中心等更专业的建筑类型成为一些表现更好的物业，房地产投资的灵活性变得更加重要。加拿大养老金已经投资于这些资产中的许多，并正在努力增加投入。 但当受远程工作和在线购物影响最严重的办公和零售物业仍占基金遗留投资组合的大部分时，保持灵活性并不容易。CPPIB最近出售了三处物业的股份，包括以仅1美元的价格抛售曼哈顿的一处物业，这些努力帮助将其办公投资在总资产中的占比从去年年底的9%减少到3月底的6%。

尽管加拿大央行已经开始降息，不过对于大多伦多的房地产市场来说，似乎并没有太多改善。 位于密西沙加市的一栋镇屋在短短两年内以巨大的亏损售出，这表明大多伦多地区的房地产价格波动幅度有多大。 这座四卧室、三浴室的镇屋位于密西沙加的Clarkson社区，于2022年2月以1,220,999元的价格首次出售。在此期间，由于借贷利率下降，该地区的房地产市场价格飙升，需求增加。 根据其上市的信息，这个已经完全翻新的物业拥有一个全新的厨房，包括不锈钢电器和石英台面，以及一个私人车道和车库。 2023年11月，该房屋以79.99万元的价格重新上市，比一年半前的最初售价低了40万元，令人震惊。 尽管挂牌价已经是一个巨大的折扣，但从该房屋的销售记录来看，这个价格在出售时失败了，并在2024年3月以同样的价格再次挂牌上市。 不久之后，第二次挂牌交易也终止了，房子再以同样的价格，第三次回到市场上。最后，该房屋在2024年5月以79万元的价格售出，与2022年的价格相比，损失了43万元。 2024年上半年，大多伦多地区已经有不计其数的房产以低于要价的价格出售，其中包括1月份，以60万元的巨额亏损出售的一套Brampton六居室住宅，以及York University Village一套11居室住宅，最终售价亏损了40万元。 根据多伦多地区房地产委员会(TRREB)的数据，整个大多伦多地区的潜在买家都受益于5月份房屋销售放缓，为他们在谈判价格时，提供了更多的议价余地。 TRREB首席市场分析师Jason Mercer说：“虽然5月份利率仍然很高，但与去年相比，房屋销售价格略有下降，购房者确实继续受益。” “随着借贷成本趋于下降，人们的负担能力预计将进一步改善。然而，随着需求的增加，随着买家之间的竞争加剧，我们可能会看到房价再次上涨的压力。” 2024年5月，MLS房价指数综合基准同比下跌3.5%。平均售价为1,165,691元，较2023年5月的1,195,409元下跌2.5%。

6 月 30 日，BC省政府将强制要求全省的所有大城市在目前划为单户住宅或双层住宅的地块上建造更多的住宅单元，也就是“一改多”。 据《温哥华太阳报》6月24日报道，第 44 号法案要求至少有 5000 人的市镇修改分区细则，允许在标准住宅地块上最多建造四个单元，在靠近公共交通的标准地块上最多建造六个单元。不列颠哥伦比亚省共有 191 个市镇，其中 86 个市镇的居民人数少于 5000 人。省长David Eby表示，不列颠哥伦比亚省的住宅建设量不足，该法将在未来十年内增加13 万套小型多单元住房。 下面我们来看看政府的新政策： 什么是分区？ 分区是由选举产生的市政府用来管理土地使用，并决定在某一特定地产上可以建造什么以及建筑的外观。 例如，在温哥华有农业区（南地）、工业区、商业区和住宅区。 在划为住宅区的区域内，有多种变体，其中许多变体只允许建造带巷道房屋和/或第二套房的单户住宅。 其他分区允许建造复式住宅和三层住宅，还有一些分区是为了保护传统住宅。 分区对土地价值起着关键作用。 在兰里，一块包含汽车影院的大地块在 2022 年 7 月 1 日的评估价值略低于4000万元。而正北方一块类似大小的地块，由于属于（省级）农业用地保护区，其价值仅为不到300万元。 随着住宅开发的进行，允许在一块地皮上建造更多的住宅会增加这块地皮的价值。在温哥华的Cambie Street等大道上就可以看到这种情况，在那里，老房子的出售价格远远高于其评估价值，以便并排购买几栋房子，为新开发项目让路。 BC省政府的要求是什么？ 根据第 44 号法案，省政府要求各市政府在 6 月 30 日之前修改分区细则。 现在，划定为单户或复式住宅开发的地区必须允许在小于 280 平方米的地块上建造三个单元，在大于 280 平方米的地块上建造四个单元；在大于 280 平方米的单户/复式住宅地块上，必须允许建造六个单元，并且这些地块必须靠近有足够多的公交站点。 新法律还要求市政当局更新官方社区规划，重点关注未来 20 年的人口和住房需求预期。如果开发项目靠近公共交通站点，则无需设置路边停车位。 据不列颠哥伦比亚省市政联盟称，一些市（如基洛纳）已经完全符合第 44 号法案的要求，而其他一些市（如坎贝尔河和素里）则对立法规定或省级基础设施投资不足表示担忧。 还有一些市（如高贵林和列治文），已要求在立法允许的范围内延期。 温哥华社区联盟（Coalition of Vancouver Neighbourhoods）致信市长沈观健（Ken Sim），称6月30日为重新规划的最后期限为时过早，至少应改到年底。 该联盟还希望市政府审查基础设施，以确保有足够的服务来满足预期的需求增长。新法案允许市政府向开发商收取资金，用于基础设施建设。 沈观健完全支持第 44 号法案，他说城市规划者已经在单户住宅地块上向多户住宅的方向发展。 这会影响经济吗？ 西蒙弗雷泽大学城市研究项目副教授安迪·严 (Andy Yan) 表示，遗产保护分为三个层次。根据第 44 号法案，联邦和省政府指定的遗产住宅不得被拆除以建造四联体住宅。 不过，Yan表示，市级保护建筑是可以拆除的。 Yan说，开发的单元越多，对经济影响就越大，但与两年前相比，开发商正面临着更高的利率，以及劳动力和材料成本的上涨。 Yan 认为，大多数小型多单元开发项目都发生在大温哥华地区、奥肯那根地区和温哥华岛的部分地区。 B.C. 省小型住房开发商兼主管 Jake Fry 说，每个市镇负责决定改建的规模。 他预计将建造超过 13 万套小型多单元住房，尤其是那些利用父母拥有的免抵押地皮的家庭。 Fry 说，改建一个 4000 平方英尺的房子需要 160 万至 200 万元。 Yan指出，在某些情况下，大温地区拥有三个居住单元（主单元、地下室和副单元）的房产可能会被四个单元所取代，而后者的租金成本更高。 省政府表示，将建议地方政府允许在正式划为单户住宅区的地块上进行分层开发。

一群列治文公寓买家申请对一家开发商及其一名董事在诉讼期间的行为进行处罚，但被法庭驳回。 据6月20日《列治文新闻》报道，列治文30多名公寓买家将安德森广场控股公司（Anderson Square Holdings）告上法庭，原因是该公司取消了他们位于Buswell St 6833 号阿尔法大厦（Alfa tower）公寓的预售合同。 BC省最高法院法官凯文-卢（Kevin Loo）在2月9日做出的判决中裁定原告赔偿1,310万加元，但驳回了对安德森广场董事Keung Sun (Sunny) Ho and Jia An (Jeremy) Liang.的诉讼。 在双方就费用问题提交呈文后，法官Loo于本周早些时候做出判决，驳回原告为惩罚 Anderson Square 和 Ho 在审判期间的行为而提交的特别费用呈文。他还驳回了 Ho 和 Liang 要求原告承担费用的请求。 原告声称被告在庭审前夕根据《破产和无力偿债法》提交了一份意向通知，"试图破坏庭审"。 他们还声称安德森广场公司在终止预售合同时行为不诚实，而Ho在庭审中也不诚实。 然而，法官裁定，根据证据，他无法认定安德森广场公司的行为是为了破坏审判。他补充说，在决定特别讼费时，不应考虑审判前的不诚实行为。 虽然何在庭审中的证据 "在许多方面受到质疑，使人对其可靠性和可信度产生怀疑"，但这不足以让Loo 得出Ho的行为 "应受谴责 "的结论。 Loo 还认为，Anderson Square 的行为并需要增加费用，增加费用是为了解决 "严重不足或不公正 "的费用裁决。 他写道："我认为，被告在这一诉讼中采取的立场是以专业的方式提出的，尽管没有成功。” "庭审中没有不礼貌或无礼的行为。指控是严重的，但并非异常严重。” 就Ho和 Liang的费用而言，法官认为驳回对他们的指控 "并没有给审判增加额外开支"。例如，他们使用了与 Anderson Square 相同的法律顾问，并代表自己和 Anderson Square 提供了证据。 最终法官裁定，除一项费用外，所有原告的费用均由Anderson Square公司支付，即维持2月份裁决。

太可怕了!多伦多劫匪的胆子真是越来越肥了，现在下手根本不分时间地点，也不管人多人少! 昨天晚上，多伦多华人一家好几人还带着娃和狗，在大都会广场中餐馆外竟碰上了抢车的...最后和劫匪斗智斗勇逃过一劫! 该商圈位于Steeles和Warden，中餐馆、奶茶店云集，是华人和留学生爱去的“人气食堂”之一! 据网友momo发帖称，事发时间是6月20日晚上21:18分左右，在大都会停车场里，他们一家人准备上车离开时，停在隔壁的一辆黑色M3上突然冲下来两名"黑衣人"，拿着刀威胁他们交出车钥匙。 她说，这两人其实早就"埋伏"好了。 "他们的手法就是开一辆车，停在目标车辆旁边，不熄火。两个人很黑，还穿全身黑，坐在车里都隐身了。" 面对突如其来的持刀威胁时，momo夫妇正在把孩子往安全座椅里面放，于是他们告诉劫匪说"有孩子有孩子"，并假装"愿意配合交出钥匙"，这帮助他们拖延了一点时间。 接下来，这对夫妇的妈妈赶紧先抱着孩子跑进附近的店里。然后他们夫妻俩心照不宣开始绕着车假装翻找钥匙打配合，继续拖延时间找机会报警。 报警大概10分钟后，陆陆续续来了6辆警车和好多警察，然后各种询问事发经过，在车上提取指纹，搞到快12点结束。 据警方消息，劫匪开的黑色M3是6月16日抢来的。 第一次经历这种事情，momo感叹道："天天xhs到处吃瓜，看到各种M power开始被抢，但打心里一直觉得离自己很遥远，结果生活没有彩排惊喜说来就来，好在天时地利人和，最后全员成功撤退。" 她还补充说："当时虽然人都离开车了，但我两只狗、儿子还在车里，所以才迟迟拖着不愿意给他们车钥匙，最后抓住机会跟老公和朋友打配合跑走了。大家不要学我们，势单力薄时该给就给了吧。" 万万没想到的是，逃走的两名劫匪并没有放弃。评论区里有网友爆料："这两个人在你那未遂后，跑到对面抢了一辆奔驰SUV。"据称车主是一名华人女生，被吓得不轻。 该网友还从警方处获悉，这两名劫匪之前在另一个地方没抢到，看监控他们在旁边蹲了一个多小时，就等着车主过去。 不过，网友的这些说法尚未得到警方证实。 警方在回复51网的一封邮件中称："2024年6月20日星期四晚9:24左右，两名男性嫌疑人试图盗窃受害者的车辆。由于该地区的人们前来协助，他们的盗窃行为没有得逞。目前这两名嫌犯仍未归案。 " 网友们都不禁叹息： "加拿大怎么会变成这样啊!" "6.16失窃车竟可以在路面堂而皇之足足一礼拜..." 是啊，加拿大为什么会变成这样...现在偷车抢车防不胜防，大家一定要注意安全!

位于旧金山高档社区、建于1924年的三室两卫住宅，最近因存在重大缺陷，挂牌出售后其价值大幅下跌。这栋独栋住宅位于俄罗斯山北景阁，两周前在Zillow上以48.8万美元的价格上市。尽管该社区其它房屋的价值远超百万美元，甚至有接近300万美元的房屋。然而，任何买家都必须等待几十年才能真正搬进去，因为目前有一位租户以每月416.67美元的租金居住在那里，并且短期内没有搬离的打算。Zillow的房源信息显示：“租户目前的租约似乎赋予租户严格的长期租金金额限制、非常规的租金支付方式以及可能至2053年的居住权。”并补充道：“这是按现状出售，卖方特此保留拒绝、反对和/或接受任何报价的权利。卖方和挂牌代理人不保证可以进入房屋，强烈建议买家在提出报价之前查看卖方披露文件/附录并与旧金山房东/租户律师协商。”房源信息还指出，这所房屋的前任主人已年过百岁，因自然原因在家中去世。据《纽约邮报》报道，尽管这栋房屋“外观漂亮”且采用爱德华风格设计，但其48.8万美元的标价远低于Zillow的526500美元估值，较上个月的150万美元价值大幅下降，降幅超过60%。据当地电视台报道，上周这栋房子仍吸引了大批潜在买家。挂牌信息称这栋房子是“对合适的买家来说是一个绝佳的投资机会”。Compass房地产经纪人道格拉斯·李表示，这套房子是一个“土地储备”的机会，或者说可以推迟长期使用该房产。“你可以坐等租户去世、搬走或租约结束，”他告诉《纽约时报》。 “一旦发生这种情况，你就会意识到这块地的巨大潜力。对于信托基金来说，这是一笔非常不错的投资。如果你为0岁或1岁的孩子购买，那么18年后，这笔投资很可能会兑现。”相对便宜的房价与整体房地产市场形成鲜明对比，整体市场价格已变得越来越难以承受，尤其是在加利福尼亚州等地。在全国范围内，尽管供应量增加，但5月份的现有房屋销售价格仍创下新高。此外，Zillow表示，现在买家需要支付大约35%的首付，即近128,000美元，才能负担得起一套普通的房子。与此同时，高房价正在产生“封建化影响”。加利福尼亚州的土地价值因限制城市扩张的政策而上涨，根据加州查普曼大学和加拿大前沿公共政策中心制作的年度Demographia国际住房负担能力报告显示，这一趋势尤为明显。

图：Facebook Marketplace 一份最新报告称，卑诗省25%的租屋者将超过一半的收入用于租金，而23%人的房租更是高达收入的三分一。 最近素里一套比衣柜稍大的卧房挂牌月租竟要1,000元，引起了广泛关注。 DH News报道，Facebook Marketplace上最近列出素里一间出租卧室，面积约为50平方呎，包括一个「小但实用」的衣柜。 除卧室外，潜在租户还可以使用共用浴室、套房内洗衣和烘干机、设施齐全的厨房和其他建筑设施，并可要求提供床头柜。 根据卑诗省建筑规范，为了消防安全，卑诗省的卧室需要有一个出口，而不仅仅是主要入口。 这样的出租单位不仅仅是因为其面积较小，还会出现一些问题。 除此之外，这套单位的共享部分看起来很舒适，挂牌讯息称它非常适合「只需要一个睡觉的地方」的人。 值得注意的是，出租房源者并没有过错，因为并非他们建造这个地方，设计出这样的卧室。 尽管面积很小，但由于大温地区租房单位持续不足，而且许多人难以负担租金成本，该单位仍然远低于平均租金。 逾半租客称不会置业 另据Black Press Media报道，Royal LePage周四（20日）发布的报告称，加拿大大多数主要市场的出租房产供应量「仍然极低」。 在卑诗省，23％的租屋者将其收入的30％用于住房，42％的人将其收入的31％至50％用于租房，25％的人将其收入的50％以上用于租金。 Royal LePage指出，这一比例远高于16%的全国平均水平。 相较之下，在亚省租屋者中，39%将收入的30%用于住房，34%将收入的31%至50%花在住房上，有17%将其收入的50%以上花在住房上。 安省情况也差不多，35%的人将其收入的30%用于租房，36%的人租房花去收入的31%至50%，18%的人将其收入的50%以上用于住房。 Royal LePage Sussex物业经理Nina Knudsen表示，温哥华租房市场的竞争正在改善，但作为本国租金最高的城市，负担能力仍是一个挑战。 「空巢老人和专业人士在我们的租户群体中占很大一部分，本身就是房东的租户也是如此。租屋者在较便宜的市场购买投资房产并将其出租，同时继续存钱购买主要住宅的情况并不罕见。」 根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)最新市场报告，在温哥华，2023年10月两房单位的平均租金比前一年上涨8.6%，出租单位和公寓单位的空置率为0.9%。 而维多利亚市，2023年10月两房的平均租金比前一年上涨7.9%，出租房空置率为1.6%。 在谈到房屋所有权时，Royal LePage表示，26%的租屋者表示，他们会考虑购房而不是租屋。27%的人表示他们计划在未来两年内购置房产，但52%的人表示不会购房。

卑诗列治文一名男子因在其分契物业(strata）安装空调而被罚款超过11,000元，根据法庭的裁决​​，他必须支付罚款，但数额就要少得多。 据加拿大广播公司（CBC）报道，卑诗民事审裁处（BC Civil Resolution Tribunal，CRT）命令物业公司将Sina Shakibaei的罚款额从11,600元减少到2,600元。 对于这名陷入冲突的男子来说，这已是部分胜利。 据法庭本周发布的裁决书显示，Shakibaei居住在一幢拥有130个住宅单位的分契建筑中。2021年，他在自家地面层外的露台上安装了一台空调。 在分契物业中，居民共同拥有分契土地，并与其它人一起组成业主立案法团（Strata Corporation），拥有共同财产和资产。他们受附例（bylaws）规管，并透过业主委员会做出与分契有关的决定，而Shakibaei正是七人委员会的副主席。 法庭称，2022年9月，物业公司向Shakibaei提出投诉，指他的空调损坏了建筑围护结构。 该公司表示，Shakibaei违反了业主在改变公共财产之前必须获得分契物业批准的规定，以及另一项禁止装设空调设备的规定。 Shakibaei被要求在一周内拆除设备，否则将面临200元的罚款，如果违规行为继续存在，则罚款将会每7天递增。 Shakibaei在2022年11月至2023年12月期间，于一年多的时间里遭到每周递增的经济处罚。 安装许可被认定无效 审裁处成员卡莫迪（Micah Carmody）表示，提交CRT时的罚款总额为11,600元，不清楚此后是否继续增加。 Shakibaei声称，根据前业主委员会主席和前物业经理签署的协议，他有获得安装空调许可。 前业主委员会主席证实，Shakibaei确实在一次会议上提出了安装热泵的要求，而作为副主席的他则放弃了投票。 业主委员会其它4名成员却表示，他们没有参加那次会议，也从未收到有关空调的信件，并未就此事进行投票。 卡莫迪说，分契附例规定，由7名成员组成的业主委员会必须有至少4名成员才能进行委员会事务，因而认定那次会议所做决定无效。 与此同时，卡莫迪却裁定Shakibaei只需支付对他课征11,600元罚款中的2,600元，亦即减少了9000元。 至于Shakibaei要求物业公司赔偿15,000元损失，以及禁止拆除他的空调，均遭法院驳回。 现在已有加拿大越来越多的家庭寻求热泵作为一种更环保的方式，它在为房屋供暖和冷却的同时还能节省资金。卑诗省府上个月在新闻稿中表示，全省约有254,000户家庭拥有空调。 图：Getty Images  

话说，最近一两年的卡尔加里人气很旺，经济强势人口爆棚，房价长得很凶猛，2024年的房价相比2016年几乎是涨了50%还不止。 根据卡城地产局CREB的数据，5月份时卡城房屋平均基准价达到了$605,300, 年比涨了9.5%；独立屋基准价更是高达$761,800，年比增幅13%！ 在以往，卡尔加里算是在加拿大买房相对比较轻松的大中型城市，房屋负担性很好；不过最近两年随着房价不断上涨，在卡城买房也变得越来越难了。   你知道现在一年得挣多少钱才能在卡城买得起一套均价房吗？ Ratehub数据网站最近发布了一份报告，称卡尔加里的房屋负担性正在极速恶化，现在想要在卡城买一套均价房，一年得挣到$12万加币！ 报告里所说的均价房，还只是按照卡城当前平均房价$587,100来算的哦，如果按照更靠谱的市场平均基准价$605,300来算，收入要求就更高了！ 报告称，虽然央行在6月份开始降息，商业银行的房贷利率有所下降，目前几家大银行的5年固定利率降到了5.49%，不过房价依然在上涨，卡尔加里的房价涨幅尤其惊人，相比去年同期涨幅超过了10%，房贷下降的那部分优惠已经全部被上涨的房屋价格所抵消，房屋负担性每个月都在恶化。 根据报告，今年4月份时，卡城平均房价$580,900，5月份涨到了$587,100，一个月内平均房价涨了$6,200加币，卡城人的买房年收入门槛要求在一个月内就提高了$1,020。 一年$12万加币，在卡城来说虽然不算高，但也并不低，2023年卡城的家庭中等年收入是$129,000, 也就刚刚够到买均价房的门槛而已。   卡尔加里买房的收入要求已经变得如此之高，但表妹埃德蒙顿就完全是另一番景象了。埃德蒙顿的房价在今年虽然也略有上涨，但涨势远没有卡尔加里这么凶猛。 目前埃德蒙顿的平均房价只有$393,000，在埃德蒙顿买一套均价房的家庭年收入要求是$85,540, 相比卡城低了约30%。 当然，卡城的情况也绝非是全国最差的。如果再看一下加拿大其它几个大城市，就知道多伦多和温哥华的情况远比卡城要更恶劣。     在温哥华，2024年5月份的平均房价是$1,212,000，这要求一个家庭的年收入至少得达到$232,950才能买得起均价房，而当地居民的平均家庭年收入只有$114,900，是买房收入要求的一半还不到。 在多伦多那边，情况也好不到哪里去。多伦多5月份时平均房价是$1,117,400，家庭年收入得达到$215,920才买得起。不过相对温哥华来说，多伦多情况略好一些，主要是因为多伦多目前房价是下行趋势，5月份平均房价相比4月份时降了$5,900, 使得买房对家庭年收入的要求也略微降了$1,250。 报告称，加拿大13个大中型城市中，有11个城市的房屋负担性都在恶化，卡尔加里的恶化速度排在前四位，仅次于汉密尔顿、维多利亚和渥太华。 全国房屋负担性恶化速度最快的是安省汉密尔顿，目前该地区的平均房价$868,300，买房对家庭年收入的要求是$171,100。 总之，房价巨变今非昔比，现在年收入$12万才能在卡城买得起房咯，你达到门槛了吗？

最新民调显示，加拿大超过四分之一租客计划在未来两年内置业，但缺乏足够资金支付首期成为主要障碍，不少人只能一边租房一边存钱，同时等待利率及楼价下跌，但租金上涨导致民众开支增加，当中卑诗省情况尤其严竣，有四分之一受访者称每月租金占收入逾半，高于全国平均水平。 房地产公司Royal LePage委托进行的民意调查，于6月7日至10日在网上访问全国1506名18岁以上的租客，当中有27%人称计划在未来两年内置业，在18岁至34岁的群组中比率更升至40%；但同时有69%租楼人士表示短期内没有置业计划，当中54%人认为其收入不足以在心仪地区置业，18岁至34岁群组中有该想法的比率更高至61%。 报告指有29%租客表示在签署或续签租约前曾考虑置业，其中41%人表示因缺乏足够资金支付首期而决定租房。被问及决定继续租房而非置业的动机时，分别约有三成受访者表示正在等待利率及楼价下跌，另有22%人表示正在存钱支付首期，也有20%人表示不符合资格获得按揭贷款。 调查结果显示，全国有36%受访租客将30%净收入用于每月租金，另有37%人将31%至50%收入花在租金上，16%人的租金开支占收入超过50%。 卑诗省受访租客中，有23%人将30%净收入用于每月租金，42%人称租金占其收入的31%至50%，更有25%人每月为租金花费逾半收入，远高于16%的全国平均水平。 在楼市最炽热的温哥华和多伦多，租金占收入逾半的租客比例分别为27%及19%，满地可则只有10%。 根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)最新的租赁市场报告，去年10月全国两房单位的平均租金按年上涨8%，纯出租大楼及公寓的空置率分别为1.5%及0.9%；同期温哥华两房单位平均租金按年上涨8.6%，纯出租大楼及公寓的空置率均为0.9%，维多利亚两房单位的平均租金则按年上涨7.9%，纯出租大楼的空置率为1.6%。 Royal LePage主席兼行政总裁索珀(Phil Soper)表示，经过历史上其中一次最激进的加息活动后，加拿大各地民众都在为房屋负担能力而挣扎，“许多地区的租赁需求远超供应，导致提供可负担房屋成为挑战，地产业及政府必须合作开发创新解决方案以增加库存，包括出租房屋，并为受市场状况影响最严重的人提供支援。” 索珀又指，虽然加拿大央行宣布降息，同时创造了一把双面刃，“当这些买家进入市场，随着竞争加剧将对楼价带来额外的压力，虽然有些人会等待楼价变得更加合理，但房屋短缺将使他们无限期地等待。” Royal LePage物业经理克努森(Nina Knudsen)表示，随着温哥华租盘供应增加，市场竞争情况正在改善，作为全国租金最贵的地区，对于租客来说可负担性仍然是一个挑战，但区内需求始终保持不变，“『空巢老人』(empty nesters)及专业人士在租户群体中占大部分，本身就是房东的租户也是如此，租客在较便宜的市场买房投资并将其出租，同时继续存钱购买主要居所的情况并不罕见。” 克努森续指，省府收紧租赁法规已导致部分潜在房东退出市场，对于增加租盘供应来说是一个潜在挑战。 克努森表示，随着过去两年利率上涨，拥有大量物业的房东因每月持有成本上升衍生巨大压力，促使部分人将单位转售，“随着利率现在开始下降，部分投资者可能会看到隧道尽头的曙光，但若加拿大央行在不久的将来没有进一步减息，最近的调降并不足以鼓励这些房东出售物业。” 计划在未来两年内置业的租客中，半数人称将支付低于楼价20%的首期，另分别有26%及15%受访者称计划支付20%及20%以上的首期，在加拿大若买家支付首期低于楼价20%，需要获取按揭贷款保险。 有意置业的租客中，44%人认为能够在目前居住的城市买房，但有37%人持相反看法，当中40%人认为需要在50公里半径范围以外的地区才能于预算范围内置业，21%人认为可于31至50公里半径范围找到心仪房屋，只有9%受访者相信可以在目前居住位置的15公里半径范围内置业。 根据Royal LePage早前发表的全国最可负担城市报告，住在大温哥华、大多伦多及大满地可的居民中，有50%人称若能找到工作或可遥距办公，会考虑搬往更可负担的城市，上述地区的租客中有60%人表示愿意搬迁，房东则有45%人会考虑。 索珀补充，加人普遍认为房屋是一项有价值的长期投资，因此许多人愿意搬迁实现置业梦想，对于年轻人及可遥距工作人士来说尤其如此，“未来我们将继续看到民众从卑诗省高楼价地区及安省南部向全国各地更可负担的市场迁移。”

西温哥华一位业主试图阻止邻居在他位于马蹄湾（Horseshoe Bay）海滨住宅的隔壁建造房屋，但遭到卑诗最高法院的法官驳回。 法庭文件显示，西温哥华区曾于二十多年前颁发一份许可证，把位于日落海滩（Sunset Beach）附近一块陡峭的海滨地块划分为两处房产。 2012年，该两处房产：8540 Citrus Wynd和邻近的8520 Citrus Wynd，进一步获得建造两幢类似住宅（由同一位建筑师设计）的许可。 其后几年里，8540 Citrus Wynd建成一幢豪宅，并卖给了业主布兰克（Philipp Blanke）。 2016年的上市列表描述，这幢「全新定制」的豪华5卧室和5.5间浴室，拥有5,800平方呎的海滨住宅，「拥有一览无余的全视野海景和山景」。 但当大卫·沃尔芬（David Wolfin）和黛博拉·沃尔芬（Deborah Wolfin）申请在邻近地块建造他们的梦想家园，寻求增加允许的建筑高度和层数，并减少前院退缩幅度的建筑许可时，却遭到他们的邻居反对。 据悉，布兰克曾要求他的邻居改变建筑计划，以尽量减少阴影对他房产的影响，但沃尔芬家族拒绝了。 布兰克最终将他们告上法庭，寻求撤销市政府颁发的开发许可证，并要求颁布临时禁令，以防止他的邻居在其房产上建造房屋。 布兰克并就许可证的颁发和修改，以及由谁颁发和修改等一些技术理由进行论证，称西温哥华区没有遵循适当的程序，也没有适当考虑对其房产的影响。 然而，卑诗最高法院法官汤玛斯（Michael G. Thomas）在一份书面裁决中表示，布兰克在购买房产时就已知道隔壁房产获颁开发许可证。 当许可证在2018年颁发之前，即已通知拟建住宅50公尺范围内的邻居，且没有任何土地所有者（包括布兰克住宅的前业主）出来反对。 汤玛斯表示，沃尔夫夫妇自2017年以来一直尝试建造他们的养老之所，建房之前，他们在咨询费、许可证和现场工作方面花费了超过90万元。 布兰克对邻居房子的主要担忧，是它可能会对「他的园艺兴趣和居家享受」有影响。 但法官称，虽然这些担忧都合理，但都未触及该地区的开发许可范围指南。 卑诗省房屋估价局(BC Assessment)列出的2023年房产估值显示，布兰克的物业超过650万元，而隔壁沃尔芬斯的土地值260万元。 图：Zolo Realty

      加国房屋挂牌太多 卖家只能出奇招   目前，加拿大许多房地产市场涌现大量的房源，让买家有资格挑选自己心仪的房屋，并迫使一些卖家发挥创意才能达成交易。   例如，多伦多的公寓供过于求，意味着一些卖家必须采取非正统的策略来吸引市场上为数不多的潜在买家。   根据《全球新闻》的报道，多伦多房地产经纪人达维尔·莫里森 (Davelle Morrison) 表示，她的一位客户最近采用了“反向报价”终于成功出售一套公寓。   正如莫里森指这位客户挂牌的单元有一些感兴趣的买家，但双方无法敲定价格。又过了三周，莫里森建议她的客户回到他们最早拒绝的买家那里，愿意接受当初更低的报价。   由于该房产在市场上停留的时间更长了，双方合作的意愿都更强了，最后双方都满意地达成了协议。   尽管市场上的房屋竞争仍然很激烈，引发了对一些抢手房产的竞购战，但地产经纪表示，公寓市场的情况“要困难得多”。她指在某些情况下，现在多伦多的公寓甚至都无人看房。   尽管莫里森认为“反向报价”无论如何都不常见，但她认为许多卖家必须跳出传统思维框框才能获得报价。   降息的延迟影响   加拿大房地产协会CREA本周表示，尽管卡尔加里、埃德蒙顿和萨斯卡通等地房市活动继续增加，但 5 月份全国房屋销售量环比下降。   即使大多数加拿大城市没有出现买家，但卖家肯定会出现。根据 CREA 的数据，本月初，加拿大各地约有 175,000 处活跃房产挂牌，同比增长 28.4%。   根据 Wowa.ca 的 Hanif Bayat 的分析，整个大多伦多地区约有 24,000 个单元待售，包括公寓和独立屋，创下 14 年来的新高。   Realosophy Realty 总裁约翰·帕萨利斯 (John Pasalis) 指，目前多伦多待售公寓单位的活跃数量已达到或接近历史新高。

如果住进这样的公寓，你会怎么办？在安省伦敦市，一栋出租公寓两年多前开业，目标是为有需要的人提供安全、负担得起的住房。 图源：Bryan Bicknell/CTV News London   现在，公寓122 Baseline Rd. W.的一些租户说，他们的大楼里犯罪和毒品事件泛滥。 租客Gerry Anderson说：“我在这里已经住19个月了，期间发生了一起谋杀案，大楼内外发生了多起刺伤事件，报警次数更是不计其数。我在这里见过很多次重复犯罪者假释执行小组（ROPE）。” 在进入这栋建筑时，Anderson指出了楼梯间里的尿液和粪便，墙上和门上的涂鸦，墙上的洞，垃圾室里的蟑螂，门上的锁坏了，很容易从破损的入口进入。在房子的一个角落里，有几十根废弃的针头。 他说道：“看看这一切，注射器，注射器，所有的标签。” Anderson说，今年四月，他在外面抽烟时被袭击并被刺中头部，他指着后脑勺刀刃穿过的地方的两个钉子。 他说，让他崩溃的是在上周日，他在垃圾房踩到了一根用过的针。 当他打开房间的门时，他看不见，因为他说有人一直住在那个小而难闻的地方，用胶带把光传感器封住了。 Anderson现在正在向物业管理方——London Middlesex Housing Corporation（LMHC）发出公开呼吁，要求他们保证这栋建筑的安全。 租户Gerry Anderson（图源：Bryan Bicknell/CTV News London） 他说：“开始清理你的建筑吧，毫不夸张地说，把那些人清理出去吧。” CTV新闻要求采访LMHC的一名代表，以回应这些担忧，但一名通讯发言人表示，没有人能回应。随后，LMHC发表了以下声明: “122 Baseline是一栋小型经济适用房，LMCH与社区合作伙伴一起为租户提供物业管理服务，后者为租户提供现场支持服务。 LMCH正在与我们的合作伙伴一起解决一些挑战，包括社区安全和建筑清洁。这个地点有保安巡逻，我们还根据需要增加了额外的清洁服务。LMCH持续监测，并与合作伙伴合作解决出现的问题。 我们继续致力于通过不断调整和改进来加强社区卫生，强调合作努力的重要性。 关于周末发生的事件，我们收到了一份关于这件事的投诉，我们正在跟进投诉流程。出于隐私原因，我们不能对涉及租户的事件发表评论。” 在CTV新闻访问大楼的部分时间里，一辆没有标志的警车和两名警察在后面的停车场。然后进入了街对面的一片树林里。 据Anderson说，自从本月早些时候为该大楼举行了一次市政厅会议以来，他们一直定期来122 Baseline Rd. W.巡逻。 当时会议是由议员Skylar Franke主持的。 她告诉CTV新闻，她自己也很担心大楼的安全问题，并且已经在着手解决租户提出的一些问题。 Franke说：“其中包括加强安全；另一种选择是驱逐造成问题，并使公寓内不安全的问题租户。然后，在一些发生问题的相邻物业之间建立围栏。” 至于Anderson，他说，如果不采取任何措施，他担心下一个受伤的人将是孩子。 “很多孩子住在这栋楼里，还有很多非常好的单亲妈妈，但少数人把这一切都搞砸了，对这些少数人根本没有任何措施。”他说道。

6月18日，据《温哥华太阳报》报道，房地产经纪人和房地产市场的其他人士称，即将施行的资本利得税新政正在刺激BC房地产的大量抛售。 古德曼商业公司 (Goodman Commercial Inc.) 负责人马克·古德曼 (Mark Goodman) 表示：“我们在 6 月 25 日之前完成了五笔交易。速度之快是前所未有的。”该公司专门从事多户型公寓、商业地产、开发用地和土地的销售。 在他完成的五宗交易中，有一笔交易是位于温哥华西区的公寓楼，有43个单元、10 层高，该公寓拥有全景海景和山景，挂牌价为 2200 万元。另一个是 Kits Point 海滨开发地块，可通往海滩，挂牌价为 1450 万元。 通常情况下，从房产签约到销售完成会有一段间隔时间，这样买家可以做尽职调查或获得融资。 古德曼说，与此相反，完成这些交易的速度 "大大加快"，买卖双方都从中受益。 在 2024 年联邦预算中宣布的新措施将意味着企业和个人将缴纳更高资本收益税。 资本收益是指购买资产（无论是公寓楼、公寓单元还是股票）所支付的费用与出售价格之间的差额。 目前，50% 的资本收益需要纳税。 6 月 25 日之后，公司和信托公司的资本利得税含税率将从 50% 提高到 66.7%，即从应纳税资本利得的二分之一提高到三分之二。 对于收益超过 25 万元的个人，税率将从 50% 提高到 66.7%。对于收益在 25 万元以下的个人，税率将保持不变，仍为 50%。 每笔交易都不尽相同，但为了赶上 6 月 25 日的最后期限，一些卖家在条件和定价上更加灵活，因为他们知道，通过减少资本利得税变化的风险，他们可以弥补差额。 据古德曼称，在这五笔交易中，有一笔是无条件成交的。 "卖家非常高兴能赶在（6 月 25 日）之前成交。” 古德曼说，律师们正在起草第五笔交易的成交文件，几天后就会签署。包括这次交易在内，他的公司今年总共完成了 10 笔交易，其中有 5 笔交易他认为是在 6 月 25 日之前完成的，主要是因为即将到来的税收变化。 这五处房产都是长期持有的房产，几十年来一直属于不同的家庭和业主。 劳林德-基南（Laurinder Keenan）看到了另一个趋势。近 20 年来，她一直经营着一家公司，定期对长期出租的投资性房产进行检查，以确保这些房产没有被用作毒品实验室或种植，并符合保险要求。 在这漫长的时间里，她稳定经营的房产数量一直在 400 到 600 之间。然而，在过去的四个月里，她失去的房产数量超过了正常水平，因为业主们都在出售房产，以规避 6 月 25 日资本利得税变化所带来的影响。 "下降了大约 20%。”基南说："这是有史以来最大的一次。” 她认为，其他为投资者提供服务（如物业管理）的小企业主也可能遇到类似的情况。 "如果你在 20 年前花 25 万元买了一套一居室的房子，那么它的价值会大幅上涨。” 这些业主并不是因为最近的短租规定而出售他们的公寓。她说："这些都是已经存在了很长时间的长期出租房。”

一名知名前童星，和他的商业伙伴在安大略省北部拥有大量房地产，由于未能支付购买和翻新数百处房产的债务，他们目前面临破产。 一名法院指定的监督员最近声称，这两名商业合伙人滥用了数千万。 图源： CTV Northern Ontario 这场破产之战涉及11家公司，名称为“Happy Gilmore Incorporated”和“The Pink Flamingo”的公司，它们正在努力偿还总计超过1.44亿元的数百笔贷款和投资。 这笔钱本来是用来购买、维护和翻新600多处房产的，其中大部分位于安大略省北部地区，但最近的法庭文件显示，这些公司的消费滥用导致了它们的财务危机。 这些企业家包括前YTV童星Robby Clark、伯灵顿的企业主Aruba Butt和Ryan Molony，以及汉密尔顿的房地产经纪人Dylan Suitor。 他们在1月份申请了债权人保护，将原因归咎于连续上涨的利率，但法院指定的监督机构RSV Restructuring表示，情况并非如此。上周，该机构报告称，这两家商业伙伴将数百万美元花在了贷款人不打算花的地方。 图源： CTV Northern Ontario 在1.44亿元的欠款中——其中超过170万元是欠北部当地市政当局的。报告指出，申请公司和其他公司之间有数百万元的“可疑转移”，以及向自己支付的巨额股息，所有这些都没有明确的解释。 该报告还列举了100多万元用于珠宝、乘坐私人飞机的奢侈旅行、豪华酒店和别墅、私人厨师、夜总会活动以及支付给社交媒体名人的款项。 图源： CTV Northern Ontario 其中大部分似乎都是在公司陷入最严重的财务困境时发生的，与此同时，这些公司还在社交媒体上发布了一些繁荣的场景。 报告将这种行为定性为“极度缺乏”商业知识，或“转移、滥用或挪用资金······不恰当地用于个人利益或奢侈消费······而没有给业务带来任何明显的好处”的证据。 它还表示，投资者一直都不知情。 这些合作公司的公关团队向CTV新闻发送了一份声明，对报告的调查结果提出质疑。并补充说，遗漏了与之相矛盾的关键证据。 声明称：“绝大多数被称为向委托人‘付款’的交易，实际上都是对标准业务费用的报销。” “关于奢侈消费过度的指控是不准确的。这些费用与公司务虚会和筹资活动有关。这些负责人致力于捍卫他们合法和适当的商业行为。” 图源： CTV Northern Ontario 在债权人保护下，这些公司将进行重组，包括逐步出售其资产以偿还贷款。 在此过程中，针对它们的任何诉讼都将暂停，直至程序完成。

据Toronto Sun报道，大多伦多杜兰区的居民希望他们的高额地税问题得到关注。目前超过2,000人已签署请愿书，希望安省政府和杜兰区议会改革他们的地税制度。 图源：Facebook 文章中指出，杜兰区的税率是大多伦多地区内最高的。 “我们，杜兰区的居民，对不断增长的物业税表达深切关注，这给业主和企业带来了不必要的经济负担”，这份发在change.org网站上的请愿书显示。 “我们地区的物业税达到了不可持续的水平，是多伦多、万锦或列治文山居民所缴税款的两倍！与物业税增长速度相关的问题是一个主要关切，这影响了我们的生活质量和社区的经济活力。” “我们敦促安省政府和杜兰区议会立即采取有效措施解决这一紧迫问题，并着手改革物业税制度，目标是减少税收，并在长期内持续维持杜兰区所要缴纳的物业税。” 图源：Toronto Sun 请愿书还涵盖了居民最关心的问题，其中还涵盖了人们面临的不可负担危机以及对社区的经济影响等方面。 请愿书上详细描述道，“杜兰区的物业税近年来大幅上涨，使每位居民都难以承担自己的住房，保护自己的投资或保住自己的企业，同时也使得租户难以承担，因为受影响的业主正在通过大幅提高租金来转嫁额外成本。” 信上内容还指出，杜兰区的物业税已上涨超过10％，没有任何规划或控制，这项税收“很可能在接下来的六年内再增加50％……” 此呼吁指出，尽管税收增加了，但“服务质量仍然相同”或已经下降。 杜兰区官员尚未作出回应。

6 月 10 日，本拿比市议会批准了一项条例，将现有的所有 12 个单户和双户住宅区压缩为一个：“小规模多单元住宅区”，简称 SSMUH，该名称取自省级法规。 这意味着从7月1日起，本拿比将不会再有独立屋的分区，这既是一个时代的结束，也是一个新时代的曙光。去年11月，BC省要求所有人口超过 5,000 的 BC 城市允许： 占地面积达 280 平方米（3,014 平方英尺）的地块允许建立三个单元； 占地面积超过 280 平方米（3,014 平方英尺）的地块允许建立四个单元； 占地面积至少为 281 平方米（3,025 平方英尺），距离班次频繁的公交车站不到 400 米的地块允许建立六个单元； 本拿比市议会上周批准的变更将影响本拿比全部 30,933 个住宅地块，其中大部分面积超过 280 平方米（占这些地块的 99.6%）。 这意味着几乎所有当地地块现在都将划分为至少四个单元的区域。约有 38% 的地块位于距离频繁交通网络 400 米以内，将划分为最多 6 个单元。当该条例于 7 月 1 日生效时，在这些地块上建造三至六栋房屋不需要重新划分区域。为了使房屋“以家庭为导向”，该市将要求在拥有一到三个单元的地块上至少建造一套三居室住宅，在拥有四到六个单元的地块上至少要求两套三居室住宅。 据工作人员报告称，去年九月在本拿比推出的后巷屋仍将被允许，但它们现在将受到与该地块上任何其他主要建筑相同的监管。虽然“SSMUH”是一个广泛的住房类别，但该市希望鼓励另一种模式：收费简单的联排屋。根据定义，并排的排屋位于各自独立的合法地段上。 大温其它一些城市也在进行类似的工作。列治文超过 25,000 套单户住宅很快将获准在其上建造三到六个住房单元。列治文市议会必须在 6 月 30 日之前通过章程，以允许按照省政府的规定进行预分区（pre-zoning）。 （列治文市府） 根据《列治文新闻》的报道，列治文市政府工作人员在上周一委员会会议的报告中指出，“变化的幅度和紧迫的期限是前所未有的。”在列治文，25,803处房产将受到立法变更的影响。如果它们以最大数量的单位全部建成，将为该市增加 100,000 套住房。如果市议会不修改附例，BC省将有权推翻市政附例。住宅物业预分区的章程将于本周一下午 4 点举行的通用委员会会议上进行讨论。

卑诗保险公司（ICBC）位于北温的总部即将搬迁，现址将用作住宅开发项目，省府计划在这个位处主要交通枢纽附近的地点，兴建数百个住宅单位。 省长尹大卫（David Eby）周一表示，省府已就购买ICBC总部这个物业达成协议，准备发展一批符合和低于市场价格的住宅。 他表示，省府还与马斯琴（Musqueam）、史戈米殊（Squamish）和塔斯里尔-沃特斯（Tsleil-Waututh）等原住民代表达成了协议，将物业改建为多用途住宅区，并计划与北温市政府和大温运输联网（TransLink）合作开发。 这个发展项目是省府计划在未来10至15年内耗费3.94亿元，于多个交通枢纽附近兴建共1万个住宅单位计划的一部分。 卑诗保险公司此前已公布，将会把总部从北温搬迁到温哥华市福溪平地（False Creek Flats）社区一个地方较小的新址。 卑诗省府于去年12月立法，要求各市政府在天车站和主要巴士站附近，划出以公共交通设施为导向的发展区域，以作为鼓励地产发展的计划之一。 尹大卫说：“一些已经与公共交通系统连接、靠近服务设施但未被充分利用的地方，是兴建住宅的最理想地点。” 他表示，有关的规划工作预计将在两年内完成。图：北温市府

虽说在加拿大不该称白人等族裔为“老外”，毕竟他们才是本地人，但在华人比例非常高的城市或社区，华人还是喜欢喊他们“老外”。 “老外”们，尤其是白人们，有什么特点？彬彬有礼？落落大方？每个人都有自己的风格，但真正触及到自己的利益时，那个较真程度，恐怕他们比其他族裔要高的多。 小编隔壁邻居就是白人，亲眼看到他们为了一个车位问题，和另一家邻居斗了一年，而且还没有消停的意思。 自家没车库，导致争斗不断 这是一个独立屋街区，没有特别的停车规定。这家邻居并没有室内车库，后院是一片平整的草地，意味着他们家里的车必须停前面路边；如果前面路边有别的车停了，他们就只能停别人家。 按照温哥华市政府现有的规定，任何车辆都可以在路边停车，如果是附近居民，停好几天都没问题。对于市政府的新规，这家人并不认同，但申请了几次后均没有效果，一气之下就在家门口放了个路障，意思是“这是我的车位”。   他们隔壁的邻居自然不买账，有时有朋友家人要来，自家本就有两辆车，第三辆车不可避免要停在别人家，但也只是暂时停一下。这路障一放，只好停别的地方。 按照法律，这个路障是不能放的。两个邻居在沟通无果后，放路障的邻居最终被那个想偶尔停车的邻居举报到市政府，市政府还来贴了罚单。 原本这持续几个月的纠纷应该画上句号了，结果这个放路障的邻居居然被激怒了：我非但不收回路障，还要再放一个！好家伙，一个路障变两个，把小编看傻了。 “我不打扰你，你也别打扰我” 放路障不仅影响左边邻居，也影响小编家。小编自己家门口两个车位前面有车，而自己又是开一辆大的Minivan，原本可以借用邻居家的地方更容易地侧方停车，然后往前开。可这路障一放，侧方停车时后面就没什么空间了，只能不断挪动，万一前面车停的靠后，直接让我自己家的一个车位变0.5个了，又得停别人家。 总之这个放路障的行为，直接影响了左右两个邻居，有时还影响对面的人家，比如他们有家庭聚会，想就近停车。 明明已经违法了，放路障的邻居却不依不饶地表示“门口的车位就是自己的，更何况我自己家没车库”。当问到“你家门口被人停了，你可以停别人家门口啊”，得到的答复却是“别人家门口的，也是自己的车位”。 简言之就是“我不停你家车位，你也别停我家，互相不打扰！”这对邻居只是一对30多岁的白人夫妇而已，不是什么“老顽固”，却比老顽固还老顽固，让小编大开眼界。连政府的罚单都无法让他们意识到错误，还变本加厉，小编和另外的邻居都无语了：那该怎么做，才能让他们别放路障？ 关于车位的争端，岂止在前门路边 当小编把自己经历的邻居车位“大戏”发到社交媒体后，有朋友笑道：“关于车位的争端，岂止在前门路边？我们都有经历过”。而且，当事人几乎清一色是本地白人。 论较真，白人真的是独一档？ 最典型的是后院，有人把车临时停在后院自己车库门口，或者是后巷屋门口，结果遭到白人邻居的反对：“后院是开车的，你怎么能停车？” 停车的人会说：“我的车紧靠着我的车库、后巷屋，因为车库后巷屋已经有车了，我只是要洗个车、放个东西，或者等个人，就不行？”白人的回应是“你挡着车道了”，可问题是留给车通行的空间还是很足的，但白人会说“就算足，你也会给来往车辆造成困扰”。双方唇枪舌剑，吵了半天也吵不出个结果。 还有一个典型的争端是：你的车停在能停车的路边，但离路口有些近，你会觉得不会影响其他车辆和行人，但锱铢必较的“守规矩”者会说你停的太靠近路边，必须后退，如果退无可退就移走。 消防栓附近停车，别以为没人举报你 接下来再分享小编的亲历，因为家附近有学校，学校门口有消防栓，按法律规定消防栓附近5米是不能停车的，可因为接孩子最近，还是有一些家长选择临时停靠几分钟，或者就半分钟、20秒钟。 按照华人的思维，这是可以通融的，就停那么几分钟，而且附近真没车位了，总不能就这几分钟里出现消防事件吧？就算有，司机在车里，挪开不就行了？ 可是，举报的人真的是有的，因为小编在附近接孩子，所以几乎天天要去，天天“旁观”，两个学期下来看到过不下5次路人跟司机理论，说不能停车的，还有2~3次路人直接打电话举报，又把小编看傻。 而且不夸张地说，这些举报的人，又双叒是清一色白人，大多是中老年白人。自己家所在的社区被称为“old money”社区，中老年白人为主，不知道他们是出于公德心、出于纪律、秩序，还是看其他族裔“不爽”？ 刚来加拿大的时候，你可能会觉得白人最儒雅，因为在街上能跟你主动打招呼点头致意的，一般都是白人，尤其是中老年白人，殊不知，他们同时也是最较真的群体，是不是觉得反差感很强？ 华人的思维里，更多的是“通融”、“灵活”，但这些较真的白人思维里，却是一板一眼、严格遵纪守法，他们的边界感特别强，他们的容忍度很低。如果遇上这样的邻居，你觉得日子会过的舒服吗？ 从好的一面来说，他们严于律己，不吵不闹不做违法乱纪的事；但从不好的一面来说，他们不是宽以待人，而是严以待人，也不想让你有任何“越界”的事……

大家先来看张图。 从外观上看，Coit和635高速附近的这栋民宅，似乎很常见？ 售价240万加元，它还被称为“达拉斯最奇怪的房子”。 来看看有啥玄机。 居民区内伪装的AT&T设施 这座占地5,700平方英尺的房屋，最初建于20世纪90年代，真身居然是伪装成民宅的AT&T数据处理中心。  不仅窗户是假的，连前面的钢门也是假的。 屋里面长这样，没有厨房或卧室，只有一个卫生间。 三年前格罗弗买下这栋房子，他的公司Mountain Top Contractors决定对其进行改造。 “我们知道这是不容错过的好机会。” 他们在屋内创建了一个数据中心和比特币挖掘设施。 由于业务发展，现在又出现了一个新的机会，所以决定把房子重新挂牌出售。  于是，这栋房子又重新上市了，标价240万加元。 现任房主说，“显然，这笔交易的买家将是科技领域的人士。”  所有设备都将包含在售价中，已经引起了很多人的兴趣。  

血亏7800万港元，恒大集团前董事局副主席、总裁夏海钧以几近腰斩的价格疯狂甩卖豪宅。 夏海钧是中国香港特别行政区居民、加拿大籍。他曾被称为“打工皇帝”，年薪曾高达2.7亿元人民币。 值得注意的是，他目前仍处于失联状态。 夏海钧甩卖豪宅 据每日经济新闻、证券时报等媒体报道，近日，夏海钧以8200万港元售出一处香港豪宅，这一住宅是位于香港北角柏傲山的顶层复式豪宅，价格包含三个车位。 据悉，夏海钧2019年从新世界集团购入这套豪宅，当时连同三个车位总价约1.6亿港元。 夏海钧豪宅为柏傲山6座顶层一个复式户A室，实用面积为2835平方尺(1平方尺约合0.11平方米)，豪宅内共五间卧室，附带1159平方尺的天台和654平方尺的空中花园(配备私人泳池)，是区内罕见的特色单位。 照片可见，该豪宅的室内装修仍然非常新，可居高临下远眺维多利亚港海，视野十分开阔。 有消息人士透露，该豪宅于去年开价1.6亿港元放售，一直无法出手，直到最近狂减7800万港元之后，才于上月底成交。 夏海钧持有该豪宅约5年，目前的售价较其购入价格贬值47%，几近腰斩。 每日经济新闻的报道称，接盘此处豪宅的是香港兴迅集团创始人及董事总经理张益麟。 在此之前，恒大创始人许家印的香港豪宅也被出售。 据明报报道，许家印及相关人士持有的太平山顶布力径10号B屋豪宅，之前已被中国建设银行(亚洲)接管，在放售超过一年后，5月传出有买家以约4.7亿港元接盘的消息。 这一价格与一年前的估值8.8亿港元相比，大跌了近五成。 许家印的另外两处豪宅——布力径10号C屋(许家印“前妻”丁玉梅曾住)及E屋，也已被欧力士亚洲资本有限公司接管。 目前，10号E屋也正在公开招标出售。 打工皇帝，行踪成谜 值得注意的是，夏海钧目前仍处于失联状态，行踪不为外界所知。 据悉，夏海钧是香港特别行政区居民、加拿大籍，但住址不详。 公开资料显示，夏海钧1964年出生于哈尔滨，先后毕业于中南大学、暨南大学，获金属材料专业学士、工商管理硕士、产业经济学博士学位。 2007年加盟恒大后，夏海钧一直是许家印的左膀右臂，更被媒体称为是打工皇帝。 夏海钧的年薪在2015年就已达到过亿人民币，高达1.68亿元。 2021年、2020年，夏海钧在恒大集团的薪酬分别高达2.02亿元和2.04亿元。 据福布斯2017年发布的《香港上市中资股CEO薪酬榜》显示，夏海钧当年以2.7亿元人民币荣登榜首。 许家印对夏海钧的重视程度，在《传奇许家印》一书中的第34章中曾有过一段描述。 书中写道，到恒大之前，夏海钧没与许家印共事过，许家印的周围当时已经有很多追随他十几年的老战友。 让他感到有点意外的是，许家印似乎认准了这位“空降者”，他打包票：“如果你愿意来恒大，可以先做董事局副主席、常务副总裁。如果你有能力，三个月后，我就把总裁的位子让给你。” 三个月以后，许家印真的兑现了他的诺言。 今年5月，中国证监会对恒大地产及相关人士的行政处罚决定书正式公布，“因无法与夏海钧取得联系，已启动公告送达程序，将对其依法另行处理”。 据深交所的处罚决定，夏海钧在担任恒大董事局副主席兼总裁期间，实际统筹管理恒大地产日常经营事务，组织安排编制虚假财务报告，手段特别恶劣，情节特别严重，是2019年、2020年年报虚假记载的直接负责的主管人员，因此被处以1500万元人民币罚款。 在恒大陷入困难的危机时刻，时任中国恒大行政总裁的夏海钧也选择了减持套现，给本就信心不够的恒大带来严重负面影响。 2021年7月底到8月中旬，夏海钧清仓了所持三只“恒大系”美元债券，折算汇率涉资人民币3.66亿元。 他减持时恒大流动性危机刚刚曝光，但他直到2022年2月、清仓半年后才向香港联交所作出申报。 夏海钧减持债券周期内，还分别在恒大物业和恒大汽车上减持套现了约7302万港元和4253万港元，二者合计约1.16亿港元。

加拿大5月房地产市场保持平静，销售小幅下降，新上市房屋数量环比上升，但加拿大央行四年来首次降息可能预示着未来买卖双方心理的转变。 加拿大房地产协会(CREA)周一发布的报告显示，4月至5月期间房屋销售活动下降了0.6%，而新上市的房屋数量上升了0.5%。销售放缓和新房源数量增加意味着，加拿大大多数市场待售房屋数量增加。报告还称，在全国范围内，有17.5万套待售房产，较上年同期增长逾28%，但仍低于历史平均水平。 CREA资深分析师Shaun Cathcart表示，” 5月是加拿大房地产市场活动的又一个低迷月份，不过由于利率走低，这可能是最后一个低迷月份。”加拿大央行6月5日的降息可能只下调了25个基点，但对许多一直在场外观望的人来说，其心理影响无疑是巨大的。现在的问题是进一步降息——具体来说，降息的速度有多快，幅度有多大？” 加拿大央行下一次利率公告将于 7 月公布，经济学家不确定是否会再次降息。如果有的话，这将是来自央行的强烈信号，表明降息周期将快于预期。 报告称，从4月到5月，全国平均房价也小幅下跌了0.2%，许多主要市场的房价都在“横向下滑”，除了卡尔加里、埃德蒙顿和萨斯卡通，这些地方的房价自年初以来一直稳步走高。 5月份全国平均房屋售价为 699,117 加元，比去年同期下降了 4%。五月份售出的房屋数量与去年同期相比则下降了 5.9%。 今年5月，大温地区的销售额同比下降19.8%，而大多伦多地区的销售额下降了22.2%。与2023年5月相比，埃德蒙顿的销售额增长了19.7%。 道明银行经济学家Rishi Sondhi在周一上午的一份分析报告中表示，安省的房屋销量环比下降了2%，而价格则保持平稳。  “5月的低迷表现延续了春季销售疲软的趋势，因借贷成本上升和加拿大央行的不确定性让买家保持观望态度，”他表示。“展望未来，进一步的降息可能会出现，这应该会为2024年下半年的强劲增长奠定基础。”

根据民事解决法庭最近的一项裁决，一栋城市屋内的居民无法保留车道上已安装的篮球架。 这是卑诗省合作住房机构 (co-op housing) 旗下的一个城市屋，其内的 2 名居民对 2022 年度股东大会上制定的禁令提出质疑。因自设篮球架遭居民投诉带来噪音，因此股东大会上经过投票而宣布禁止篮球架设立。 仲裁庭的裁决称：「申请人表示，篮球架禁令是不公平的，该禁令歧视需要运动来控制健康状况的孩子。」 仲裁庭的裁决指出，2 名居民要求取消禁令，遭到股东大会拒绝。 合作住房机构称，该禁令是由「绝大多数」成员投票通过的，会议上通过的决议具有约束力。 为了不暴露所涉儿童的身份，成员和城市屋名称都被匿名。 最终，法庭支持合作住房机构的裁决，即该禁令无不公平、也不具有歧视性。 该决定解释说，2 名居民均于 2022 年安装了这些篮球架，随后很快就收到其它居民的投诉。投诉者称，会不断听到孩子们打篮球的声音。 申请人辩称，这项决定不公平且不合理，因为合作住房是一个「以家庭为中心」的社区，孩子们经常在外面玩耍。申请人还辩称，该禁令对他们患有残疾的孩子产生了不利影响，特别是患有多动症和焦虑症的孩子。 虽然仲裁员同意孩子有相关症状，但无论如何，裁决表明申请人未能证明该禁令具有歧视性。孩子可以在城市屋范围进行其它的户外活动。  

CBC图 在多伦多当房东更难了！ 多伦多市议员委员会批准了一项规范房东翻修物业的计划，朝着打击非法翻修迈出了一步。 所谓非法翻修，就是指房东声称他们计划翻新房屋，然后提高租金并找到新租户，从而驱逐现有房客。 规划与住房委员会投票决定指示市府工作人员制定一项附则，试图遏制这种做法。 很多代表们对这种做法表示谴责，并称这种做法导致了目前困扰多伦多的住房可负担性危机。安省租户维权中心（Advocacy Centre for Tenants Ontario）的律师卡伦-安德鲁斯（Karen Andrews）告诉委员会，市政府需要采取行动。 她说：”房东们一直在不遗余力地制造空房，以便赚取更多的租金。她说：”这是不遵守法律的问题，这是非法….。城市必须采取行动。” 根据法律规定，任何因租房翻修而搬迁的租户在工程完工后都有优先购买权。但来自Don Valley社区法律服务处的律师卡莉-威尔逊（Karly Wilson）说，租户应该对房东保持关注，并行使自己的权利。她说，在大多数情况下，这既不现实，也不有效。 她说：”就目前的情况来看，没有任何措施可以确认房东是否真的在进行他们所说的装修，也没有任何办法可以确保租户在装修完成后获得搬回自己出租房的合法权利。” 她说：”房客，也就是最近刚刚被赶出家门的房客，完全有责任发现房东的恶意行为。” 倡导者敦促市政府防止翻修行为 委员会周四投票决定，允许市政工作人员建立一个监管制度来打击这种做法。工作人员将在未来五个月内与利益相关者进行磋商，并制定相关政策。其中可能包括要求房东在进行任何需要租户搬出的出租房翻新时必须获得建筑许可证，以及要求房东需支付租户重新安置的费用。 倡导者表示，这些条款以及市政府的积极执行将有助于消除翻修现象。 威斯顿 ACORN 的主席、租房者 Marcia Stone 告诉委员会，工作人员很容易找到市政翻新政策的范例。她说，汉密尔顿市今年春天通过了一项细则，多伦多应该效仿。 她说：”你们不是在重新发明新东西。只要给汉密尔顿市政府打个电话，了解他们在那里做了什么，然后根据我们这里的法律进行调整就可以了”。 汉密尔顿的附则将于 1 月 1 日生效，要求房东在向租户发出驱逐通知后七天内申请城市装修许可证。 只有在房东已获得所有建筑许可证，并提供工程师报告确认空置是必要的情况下，才允许进行驱逐和装修。房东还需要与任何希望在装修完成后返回其单元的租户做出安排。 2019 年开始推动翻修附则的制定 议员 Paula Fletcher 在会议上发表了激动人心的讲话，敦促同事们允许工作人员制定该附则。她从 2019 年开始推动这项政策，并表示在此期间有很多人因为这种做法而被驱逐，而市政府本可以阻止这种情况发生。 她说：”真真切切地讲，他们确实有权留在那里，”她停顿了一下，强忍住泪水。”他们不得不离开自己的家。所以，我们花了很长时间才走到这一步。 弗莱彻强调说，多伦多更换经济适用出租房的成本已增长到每套 50 多万元。她补充说，鉴于多伦多的住房危机状况，该市不能再失去更多的经济适用房了。 她说：”我们建造新的经济适用房的速度无法与房东翻新多年来一直稳定的楼房的速度相比。现在是时候做些什么，来实现这一目标了。” 参议员布拉德福特（Bradford）表示，虽然他支持该政策的某些方面，包括要求房东必须获得建筑许可证，才能在出租单元内进行取代租户的工作，但他说，由于房东与之抗争，该政策很可能会将市政府告上法庭。 但委员会主席、市议员戈德-珀克斯（Gord Perks）说，市政府必须采取行动，因为省里没有采取任何措施来解决这个日益严重的问题。安省本可以通过立法来防止翻新行为，但至今仍未生效。 他说：”我们感到沮丧的是，安省本可以大笔一挥解决这个问题，但却没有采取任何行动。我们正在发挥领导作用，因为我们真正关心我们所代表的民众。” 市政事务部长保罗-卡兰德拉（Paul Calandra）的办公室没有立即回应置评请求。 该计划将在 6 月晚些时候的一次会议上提交市议会讨论。如果该计划获得批准，那么到 2025 年末，翻新附例和可能的附例执行官员团队就将到位。

一份报告比较了全球各地有意置业者对购房的无力感，一些城市被归类为「无法负担」的级别。 根据Demographia最新发表的《国际住房可负担性年度报告》（International Housing Affordability），加拿大的城市占据了十大中的两个席位：温哥华高踞第三，多伦多位列第十。 该报告采用房价相对收入来衡量可负担性，即用房价中位数除以家庭收入中位数计算。 总部设于温尼辟的前沿公共政策中心（Frontier Centre for Public Policy）高级研究员考克斯（Wendell Cox）在《金融邮报》（Financial Post）发表评论文章，提倡加拿大尤其要效法纽西兰，拨出更多土地用于直接开发。 考克斯指出，纽西兰政府推出了一项名为「促进住房增长」（Going for Housing Growth）的政策，要求地方政府立即为未来30年的住房增长划出区域。 他表示：「多伦多和温哥华的情况表明，抑制扩张的代价高得令人难以接受：房价上涨、房租飙升，对越来越多的人来说，贫困也随之而来。」 在排行榜上继续雄据首位的城市是香港，这也许并不令人意外。根据报告，香港是调查的全球94个城市中，居民房屋拥有率最低的城市，仅为51%，相比之下，其亚洲竞争对手新加坡却高达 89%，原因是狮城政府近几十年来一直致力于公共房屋建设。 尽管香港可能是全球房价最不可负担的城市，但最近的情况已缓减了一些。根据美国有线电视新闻网（CNN）的报道，那是因为在2020年疫情期间，特区政府实施了封关和清零政策；除此之外，同年颁布的港区国安法也对这座城市产生了寒蝉效应，导致楼价下滑。 居住在无法负担住房城市的居民也不用絶望，报告也指出了一些最可负担的城市；在加拿大，那是的爱民顿和卡加利；在美国则是匹兹堡、罗切斯特和圣路易斯。 全球最不可负担住房城市： 1. 香港2. 悉尼3. 温哥华4. 圣荷西5. 洛杉矶6. 檀香山7. 墨尔本8. 三藩市、阿德莱德9. 圣地牙哥10. 多伦多 (资料图片)