地产

大约半年前，一名中国大陆富豪起诉加拿大温哥华市政府错误收取空置税。最近判决下来，他打赢了这个官司，至少目前不用为他的温哥华豪宅缴纳高达24万9314元的空置税。 据加拿大最高法院法官裁定，温哥华市政府在征税时犯了错误，并命令该市进行新的核查。 据当时的媒体报道，这栋豪宅的业主疑为中国的人大代表、宁波奥克斯空调老板、宁波十大富豪之一的郑坚江夫妇。 据《温哥华太阳报》报道，这间豪宅位于温哥华贝尔蒙特路（Belmont Ave.）4749号，建于1937年，楼高一层半，有6间睡房和5间浴室，占地1.1亩，目前的估价为2670万元（约合1.4亿元人民币），其中房房价值只有1万元，剩余都是土地的价值。因为豪宅面对海滩，拥有温哥华无敌海景。根据BC省最高法院的诉讼状，豪宅屋主为Yi Ju He，疑为郑坚江太太何意菊，她于2015年10月购入这间豪宅。 （Google Maps/51.ca） 温哥华市府在2018年3月8日拒绝了Yi Ju He的豁免空置税申请，要求屋主缴交相关空置税，约24.9万元。Yi Ju He指，该房屋符合豁免条件，市府拒绝豁免的做法不合理。 屋主在收到近25万元的空置税通知后，向市府提出投诉，但遭一名空置税务审查员拒绝，称屋主的投诉个案存有“不适当的证据”。该名审查员还提到，该幢房屋空置了180天并非由于重建工程。也就是说，市府知道该屋重建的事，但收空置税是因为非重建原因而空置了大半年。 （NIKOLA BENNETT / PNG） 屋主不服，向市府的空置税审查小组提出上诉，但上诉遭小组否定，并称“空置税审查小组的决定是定案，不接受上诉。”最后，Yi Ju He决定到BC最高法院起诉温哥华市政府。 她表示，该幢老旧的房屋正在重建，符合豁免空置税的要求。根据规定，如果房屋正在重建，即使无人居住超过6个月，也可免缴空置税。她在2018年2月申报2017年的物业状况时，声称该物业可免缴市府的空置税。 市府相关附例规定，如果房屋获得市府核发的建筑许可证，而建筑部门官员又认为建筑工程正在积极地进行，没有出现延误情况，那么该幢房屋的业主便可获豁免空置税。 当时的情况是，Yi Ju He在2017年1月对房屋进行了环境评估，显示由于房屋有潜在的石棉问题，因此不适合居住。她在2017年4月向市府申请建筑许可证，不过市府一直拖到2019年才批准许可证。就在这个期间，她收到了缴纳空置税的要求。 Yi Ju He在诉状上说，市府在2019年才批出许可证，这不能算是她的问题，责任不在她的身上。除了政府延迟下发许可证以外，工程并没有出现不积极或不必要的延误情况。 (华夏时报/163) 文件显示Yi Ju He的先生名叫Jian Jiang Zheng，疑为宁波知名企业家郑坚江。郑坚江1961年出生，拥有加拿大永久居留权，同时持有香港身份证，2013年当选全国人大代表，其妻何意菊持有加拿大护照并定居加拿大。 郑坚江于1994年创办了宁波奥克斯空调。郑氏家族的核心企业除空调外，还涉及医疗、地产、金融等产业。郑坚江、何意菊夫妇名列宁波十大富豪。据富比士资料，郑坚江家族财富约13亿美元，在中国2018年富豪榜上，排第364名。在全球排行榜，为1756名。   原文链接：https://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/empty-homes-tax-vancouver-property-court-1.5409496

在过去的2019后，移民继续影响着加拿大各项各业。加拿大2019年移民人数达到创纪录的35万，而留学生和来签的外籍劳工的数量也比以往的任何时候都要多。 虽然，移民问题继续影响着英国、美国、欧洲以及其他地区的政治前途。但是加拿大，除了担心来自美国的非法移民之外，大量合法移民的涌入也带来一些复杂问题。 温哥华太阳报专栏专家Douglas Todd撰文指移民仍对加拿大有着重要的影响，特别是总理杜鲁多（Justin Trudeau）承诺将移民人数提高到世界最高人均水平的情况下。2019年，加拿大创下35万移民新纪录，外来移民和外来务工人员的数量也比以往任何时候都要多。 以下是专栏专家Douglas Todd指出今年移民给加拿大的五大影响： 1、外资影响房价 关于2019年大温地区住房的最大新闻就是，新移民购买独立屋的平均价格为$ 824,000，远远高过本地出生的加拿大人拥有的房房价格。 其中，最昂贵的房子由来自中国和伊朗的新移民所购买。 同时，根据城市发展研究所和皇家勒佩奇报道，移民是温哥华和多伦多人口增长的主要推动力，为此，当地政府需要批建更多新住房，以满足人口需要。 BC省NDP的投机和空置税也在今年2019年开始生效。政府这项政策主要针对“卫星家庭”。这些卫星家庭的负责挣钱的人把大部分财富用于境外，因此，这些家庭无需缴纳用于资助健康、教育和社会计划的加拿大或省级所得税。 到今年年底，温哥华在外国人业主的定义上又有新变化，可以定义为“主要是根据外国收入或财富来拥有房屋”（“housing owned primarily on the basis of foreign income or wealth” ）。譬如，Squamish 原住民和发展商联手在 Burrard Street Bridge附近建造了一个11层高塔楼。由于这些塔楼将在原住民土地上兴起，因此，购买6,000个的买家将无需缴纳外国购买者税、投机税或空置税。 2、剥削国际学生的学费 去年来到加拿大的国际学生也创下纪录，达到573,000名。这一受欢迎的计划正在出现一些问题。 一些私立和公立学校正在剥削外国学生的学费，是本地学生的四倍。一些急于支付自己昂贵的教育费用的女学生，受到房东和雇主的利用。令人不安的，一些外国学生，大多数是男学生不堪压力，甚至自杀。 为了应对全球对加拿大学习签证的强烈需求，许多国家的移民代理正在将其作为获得永久居民身份的最简单途径而进行营销，结果发现加拿大移民官员现在已经拒绝了五分之二的申请人。此外，加拿大统计局的一项研究发现，多达三分之二的持学签的人实际上并未入学。 加拿大移民律师和顾问正在警告潜在的国际学生不要小心这些加拿大 “假梦”。尽管有无数的外国学生成功移民，但专家警告指，花钱买昂贵的教育并不是成为加拿大公民的直接途径。 3、魁北克削减移民 新魁北克省长弗朗索瓦·莱戈特（Francois Legault）兑现了竞选承诺，将移民水平降低了20％。 魁北克联盟天桥联盟（Coalition Avenir Quebec）还引入了有争议的相关立法，该立法限制了法官、警官和教师穿着宗教服装（例如头巾）。大多数魁北克人支持21号法案，而加拿大其他地区的许多人对此提出了反击。 和十月份加拿大全国大选不同，魁北克人民更多关注移民如何影响魁省的经济和文化。 出乎意料的是，省长莱戈特不仅在出于愤世嫉俗的目的操纵移民政策，而且还暂停了有争议的魁北克移民投资者计划（QIIP），直到2020年7月。 QIIP计划每年允许大约4,000名富裕移民将120万元交给魁北克省府的库房，以此交换加拿大护照。但这些五分之四的百万富翁，立即移居多伦多或大温地区，加剧了当地房价上涨。 4、中国移民影响大 在列治文，来自中国大陆的人比在来自香港的华裔多了两倍。迄今为止，来自中国的年轻人构成了UBC（6,300），SFU（3,100）和BC省最大的国际学生队伍本身（超过60,000）。 尽管买家从许多国家涌向加拿大，但蓬勃发展的中国对加拿大的影响却很大。 胡润全球住房指数表示，温哥华和多伦多尽管对外国买家和空置房屋征税，但对中国投资者而言，仍然是世界第七、第八大最受欢迎的城市。 来自中国的富裕买家对包括大温及大多房价过高的住房市场的影响，也让专门研究中国的加拿大学者和一些政客也感到敏感和恐惧。  (网络) 5、劳动力有赢家也有输家 毫无疑问，大规模移民和外籍劳工人有助于扩大加拿大的国内生产总值，特别是在住房、教育和零售领域。但是经济学家警告说，并非加拿大的所有人都是赢家，包括许多新移民。 大多数移民从低工资国家转向加拿大等较高工资国家，但最近的移民情况不如1990年代的移民好。进入加拿大的低技能工人的迅速崛起，但是这些新来者往往会降低现有工人的收入。 没有人知道为什么在今年秋天的联邦大选之后，好斗的自由党移民部长艾哈迈德·胡森（Ahmed Hussen）已经被降职。但是他的降职表明自由党政府仍在努力提高党派的视野，以了解公众对移民如何影响劳动力、房价和教育的看法。 显然，加拿大人以其真正接纳新移民的方式跻身于世界上移民人数最高的国家之列，也将继续将加拿大视为由移民建造的国家。但是民意调查还表明，加拿大人已经认识到以如此多移民人数的方式影响国家的政策，也需要不时进行调整。 REF:https://vancouversun.com/opinion/columnists/douglas-todd-5-things-we-learned-about-migration-in-2019

周立波早在11月初的时候就结束了自己的卡内基演出，关于他何时回国的事情，周立波本人并没有回应。但可以确定的一点就是周立波和太太在国外的生活过得非常开心，而且是非常的豪华。 完全可以用超豪华的富人生活来形容周立波当下的状态，12月23号开始，周立波就不停的放出自己和太太在美国旅游的日常生活。不用为自己的演出做准备，更不用为了生活而考虑。 周立波放出了自己最新的生活方式，那就是跟着太太一起到处游玩。而且这一次的他因为开心，而直接晒出了自己朋友的西班牙风格豪华庭院。 周立波晒国外超豪华庭院，西班牙土豪风格，据网友们在线估算，这一座单独的豪宅，价值至少是好几个亿！到底有没有超过10亿元，当下不清楚，不过从周立波分享出来的图片与视频来讲，达到了顶级的生活奢华状态！ 在豪华的房子里面，周立波举着手机不停的向大家打招呼，并且声称这是朋友们的房子。而且声称这是一座让人想不到奢华的房子，大家羡慕吧。 镜头之中的周立波似乎长胖了不少，与以前他在公众媒体面前的样子差了不少。看样子在国外生活的他和太太生活很幸福。 院子里的花花草草都被拍了下来，后面的院子里非常的豪华，看样子就知道这不是一般富人能享受得起的。 单独的沙发，阳光照着的样子超舒服，而且再远看一点，就是大海了，这是属于海边的独栋豪华房子。 周立波形容这里的气温是22度，但房子里一点也不冷，原因就是这一家人烧上了火炉，这样子就显得非常的牛气。 而且这火炉烧起来，空调完全与它比不得，整个家里的装修也是超豪华的。 这一切都是周立波在告诉大家，自己就算是不再回到娱乐圈，仍旧还是有属于他国外的好生活在等待着他。 而回到问题的本身，其实当下周立波不选择回到舞台，那关于他的吸D事件就不会对他产生任何的影响。 关于周立波事业的问题，大家看到了他当下这一样子的一个豪华状态，还有什么好替他担心的呢！但当下也有一个问题，那就是周立波和唐爽之间的战争仍旧还是没有结束，这对于他的未来会不会受影响呢？

温哥华岛兰福特市（Langford）一个拥有90个单位、刚刚落成的高层柏文，因发现建筑有隐患，刚刚历经乔迁之喜的新居民，被告知要搬离以便发展商加固建筑。这在圣诞节前无疑令人沮丧，不过部分居民就赞赏并感谢该市府给予他们的帮助。 据CTV电视报道，该出现建筑问题的柏文名为Danbrook One，周五兰福特市府取消了该柏文的居住许可，直至一项短期建筑加固工程完工。该市市长杨格（Stewart Young）周六表示，市政工程报告显示该建筑需要技术性加固，工程师们认为大楼较低楼层必须增加临时性支柱，以确保建筑安全。 杨格表示维修将由发展商负责安排施工，但市府的首要关注是已迁入的居民。他说，居民目前对此都表示理解及配合。 居民希尔（Toni Hill）对自己面对的处境感到无奈，她在12月1日已带领自己的3个宠物迁入新居。希尔说：“我搬入的第一天就开始打开包装布置新居，我现在又要收拾东西搬出去，我有些手忙脚乱。市府已帮助我找到不远处的一个柏文单位。” 希尔以积极意义看待圣诞节前的麻烦，她表示柏文居民反而因为此事相互熟悉，很多人成为朋友，她也希望2020年自己能有一个好的开始。

对本地房产有一定了解的朋友大多知道，加拿大的物业分为永久产权(Freehold)以及租赁产权(Leasehold)。 租赁产权的好处是价格便宜，例如在UBC附近百万以内，就能购买一幢占地近14000尺的独立屋，也可以几十万元取得福溪水岸的海景城市屋，甚至20万元以内购买列治文三房公寓单位。 但如果买的是租赁产权的房子，土地的产权并不属于租赁产权业主。比如，UBC部分公寓或城市屋的土地仍属于大学，而UBC附近的部分独立屋土地产权属原住民；温哥华市中心西端区公寓、福溪两岸大部分土地产权仍为市政府所有；列治文部分公寓的土地归私人所有。 最近列治文一栋公寓的租赁产权业主们，就遇到了大麻烦：土地的所有者，也就是地主，想要对公寓的外部进行改造升级，要求每家每户要出40000刀！   据《列治文新闻》报道，这幢公寓位于6420 Buswell St.，离列治文中心商场不远，建于20世纪70年代，里面住着不少老年人、残障人士和低收入家庭。 一位居民Simon Chen表示，几年前他从Westpark Investments公司购买这套租赁产权公寓的时候，还不知道，噩梦才正要开始。 Chen表示，居民们今年5月收到地主的来信。信中表示，公寓大楼要进行外部的翻新，共计需要215万，每位租赁产权业主都需要为此支付约40000元，具体金额可能随公寓大小而有所不同。 后来居民们又收到一封信表示，不能一次性付清的居民，可以按6％的利息，分期12个月或24个月还完。但是，这对于Chen和许多其他居民仍然是巨大的负担。 “如果我选择48个月分期支付，每月要交1000元。这栋公寓里的大多数居民都在为谋生而苦苦挣扎，日子过得紧巴巴，根本不可能每月额外支付1000元。 另一位居民，80岁的Daniel Chen指出，地主在决定翻新外墙之前，从未与他们协商。 Daniel说：“许多家庭因为这两封信日子都没法过了，我们感到愤怒和无助。” “我在电梯里遇到了另一位80岁的老人，她告诉我，她宁愿死也不愿意付这笔钱。” 另一位不想透露姓名的居民说，她30年前出生在这栋大楼里，但现在她担心，如果不能全额支付这笔钱，她和姐姐就会被赶走，流落街头。 尽管有这么多人表示困难，地主仍然有权把工程进行下去，这就是租赁产权合约的陷阱。 上面已经介绍过了，租赁产权业主没有地权，只拥有房屋。但对于租赁产权公寓来说，公寓的外部和公共区域进行哪些维修以及由谁负责维修费用方面，没有全面的规定。这全都取决于特定的《租赁产权合同》——租赁产权业主通常不了解这一点。 列治文的一名地产经纪表示，对于租赁产权合同，99%的购房者是不看的，这份文件却足以成就或毁掉一家人的生活。“很多时候，租赁合同的写法，对买方来说并不公平，风险很大。” 在过去的几周中，Daniel在网上大量查资料，寻找可以保护他和他的邻居的相关法规，但他没有找到任何有效信息。 BC省市政事务和住房部表示，他们知道目前的情况很棘手，省府也正在想办法告知买家潜在的风险。但是“这些租赁产权公寓的居民受与地主的私人合同制约，纠纷只能通过法院根据《普通法》和《合同法》进行处理。” 这个事件再次给大家提了一个醒：在购买租赁产权房之前，一定要多做功课，了解清楚这种产权性质，是否真的适合自己。 首先，地主是谁左右了银行贷款的意愿，不同的地主影响银行的放款决策，并非每一个租赁产权买家都能获得满意的购房贷款，买家应多留意。一般政府租借地(Government Leasehold Land)比较容易被贷款机构接受，使得买房的人比较容易获得贷款和优惠利率。但私人租借地(Private Land)和原住民租借地(Reserved Land或Indian Land)就比较不容易贷款。 其次，租赁产权是有租期的，一般租期有99年、60年等，越接近租期期满，价值就越低，因为租约到期后的房子命运如何，难以掌握，变数较大。因为购买租赁产权的人大都有中长期的财务规划，仅剩20年租期的房屋比较不容易脱手。 再次，买家与地主的租约主要是明确双方的权利与义务。买家须了解是否有租金需支付？每月的租金是多少？是否有维修费用的支出？租约的结束日期？是否可更改？租约期限的规定、管理权又归属何方？仲裁的方式为何等等，必要时可请律师代为过目，以策安全。 当然，租赁产权也不是没有优点的，最大的优点就是可以以一个较便宜的价格住到好的位置、学区等等，如果你更在意生活方式而非房地产的升值，那么入手Leasehold房屋则是不错的选择。 再有，一般的租赁产权物业地段都非常好或处于高需求地区，如SFU的公寓，买一套用来出租，很容易实现正现金流，十几二十年后相当于赚出一间物业，其实也有着不错的投资回报。