地产

密西沙加市政府有关分租单位(second unit)的牌照附例，自去年1月2日正式生效以来已渐有成效，截止至今年4月底，市府已批准签发了总共67个牌照，另有接近100份申请正在接受市府的审批。 密西沙加市政府制订和实施上述牌照附例，源于省府立法规定，每个城市都必须允许居民分租单位。而屋内分租单位通常指的是地库柏文或套房。 市府在审批牌照申请时，需了解相关住房单位的各方面情况，包括是否符合城市规划、地区规划的规定；是否达到消防和建筑的要求等。 如果业主住在屋内，牌照费为500元，续牌费为250元；如果业主住在别处，则需要付1,000元牌照费，续牌费为500元。而在迄今为止签发的牌照中，有53名业主住在同一屋内。 密西沙加市政府规划和建筑部门的规划师欧文(Emily Irvine)指出，市府预期在上述附例实施的初期，进展较为缓慢。据统计，在上述附例实施的6个月内，市府仅签发了一张牌照。 但她强调说，市府已经开展了公共教育的宣传攻势，以便让更多的居民了解上述新的附例。迄今为止，市府已召开了一系列介绍上述附例的会议，并且与现有近4,000个已经存在和可能存在分租单位的业主联系。 密西沙加市现在究竟有多少个分租单位仍是一个未知数，但根据市府官员的报告估计，在1994年之前有大约400个。此外，市府根据居民的投诉来推算，另有大约3,500个可能存在的分租单位。

　　根据温市府幕僚最近向市议会提交的一份报告，温市6万7000个出租住房单位中，约有8000个家庭租住在一睡房及更小的单位内。报告建议，应该新增更多的三睡房解决可负担住房问题。 　　根据报告，全温哥华的出租单位中仅有530个为三睡房，仅占约6%，远远不能满足家庭人口较多的租房客的需要。 　　温市房屋政策和项目总监邦德（Abigail Bond）表示，过去20年，温哥华在三睡房的供应上都不见增长，她建议温市应该增加更多三睡房出租单元。 　　根据现有的政策，开发商建造一居室、一睡房及二睡房出租房时，能拿到一定的税费优惠，但如果是三睡房就拿不到，因此开发商建三睡房时需要承担更多的成本。自2010年通过的3783个单位建设许可中，仅有1%会被建成三睡房。邦德认为，开发商应该获得更灵活、确定及清晰的政策以促使他们建造三睡房单位。 　　提案还建议将三睡房租间的平均租金按区域的不同设置在每月2338元至2572元，允许每年涨租2.2%。当首个租户搬出时，大楼管理者可以根据市场价格增加租金。不过市议员欧伟治（George Affleck）质疑，如果允许向新租户加价，那么该计画并不能体现「可负担」。 　　其他市议员表示，「可负担」的定义是住房支出不超过收入的30%，省府并无权力去强制规定年度租金。市议会决定先听取更多公众意见，毕竟温哥华有超过半数居民为租客。

据大温地产局(REBGV)2014年统计数据，大温住宅交易去年的平均价格是81.3万元，包括独立屋与柏文等。但该数字不包括素里、兰里及三角洲市。 卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association)首席经济师缪尔(Cameron Muir)，周三接受《星岛日报》记者访问时指出，2014年REBGV的住宅平均交易价格是81.3万元，其中有30%的交易低于40万元。 缪尔强调，该数据不包含属菲沙河谷地产局(FVREB)的素里、兰里与三角洲市统计数据，但上述三地区的房价较低，如果纳入这三地，大温地区的房屋平均交易价会更低。 他说，REBGV地区的独立屋供应量，过往20年从占50%的房市至当前大约占33%，另约66%属城市屋或柏文等，因此目前首购族大多的房屋选择，也都以城市屋或柏文为主。他指出，柏文价格过往5年约升5%，扣除通胀，房价表现呈现平缓。 回应大温房市有没有投机现象，谭秉荣建筑师行城市规划师、卑诗大学(UBC)城市规划学系客席教授甄瑞谦表示，香港、新加坡与澳洲有税制政策冷却房市，但本地房市是否需要投机税政策，须进行更多深入研究才能获得相关数据。

现年33岁的陈小姐，去年买下温市中心500平方尺、售价42万的一房柏文，她在完全不靠父母帮忙下，成功「上车」。她说，拥有一个自己的家是长久的梦想，但由于自身工作并非全职，仅是兼职，因此周末再兼任家教帮中学学生补习，年薪合共约6万元，努力存钱超过7年的时间。   她指出，由于自己的工作不是全职，所以首付款准备超过20万元，才顺利获银行批准房贷。她向有购房梦想人士建议，选择房屋种类注意量力而为，很重要的大前提是拥有一份稳定工作或收入，维持良好信用，否则不易获批核房贷。       抗议高房价、展开名为「没有一百万」(Don't Have 1 million)反高房价运动的大温华裔夏潇潇，周三接受《星岛日报》记者访问时透露，当初以100万而不是50万或其他数字作号召，其中一原因是100万更具吸引力；另温市欲拥有一个适合家庭的住屋单位，也可能要接近100万元。   被迫迁至更偏远地区生活   她表示自己目前是租房，未来如要购屋，可能选择在较偏远的大温地区。夏潇潇强调，展开「没有一百万」运动，是担忧身边不少养儿育女的中产家庭，渐无力居住在大温，反被迫迁至更偏远地区生活，如此也会改变整个城市前景，甚至下一代将更无力负担高房价。       她续称，购买一个柏文单位对打工一族来说可能不难，但如要成家和购买较大单位，难度就提高许多，因未必人人得到父母资助。她说，她日前与温市市长罗品信(Gregor Robertson)见面时，建议政府应兴建更多适合家庭的3房柏文，并且盼望能调低售价。

  乃磨市附近占地7.5英亩的圆岛，喊价38万加元待售。 （CTV）   　　在卑诗省流行买岛屿当岛主？ 有地产商表示，在卑诗买一个岛屿不会对你的荷包大失血，有些岛屿只消温市一个公寓的价钱就可买到，但也提醒有意愿买岛置业的买主，小心许多可能的隐藏花费。 　　卑诗海岸多岛屿，有的大而奢华，如在盐泉岛（Saltspring Island）附近，面积583公顷的莫里斯比岛（Moresby Island），岛上还有农场及蔬果园，要价5000万。 但有些却很「平价」，约等于温市一间公寓的价钱。 　　位于乃磨市（Nanaimo）沿岸附近的圆岛（Round Island）开价38万元，而甜岛（Sweet Island）更只要10万8000元，若有人要一圆「岛主」的梦，似乎不难。 　　但地产经纪人麦克因尼斯（Jay McInnes）提醒，民众要一并考虑可能存在的隐藏开销，例如享受远离尘嚣，在岛上露台晒日光浴之前，要先想如何到达那儿。 　　有的海上小岛固然是世外桃源，但有些岛屿尚未开发，除了交通不便，岛上也无道路、水电、房舍等设施，于是得找好建商等，把各式建材，器具等运到岛上；就算都安置妥当了，还要考虑孤岛上的安全及紧急事故如何处理。 　　英国知名企业家，维京集团（包括维京唱片Virgin Records）拥有人布兰逊爵士（Sir Richard Branson）的惨痛经验，就是一个很好的例子。 他在维京群岛一个面积74英亩的小岛上盖了一座造价1亿元的庄园，遭闪电击中失火，因无法救援而烧毁。  

加拿大广播公司CBC报道说，安大略省政府正在复审有关共管公寓的管理法规，准备推出新的法案，目的是更好地保护公寓业主的权利，增加公寓管理透明度，降低解决纠纷的费用。   住共管公寓（condo），在加拿大属于一种比较新的生活方式，说老实话，公共公寓的兴起也就是这最近十来年的事，随着 人口的涌入，房价的飞涨，以及共管公寓的大量兴建，越来越多的人因各种原因放弃“住宅”生活，转为“公寓”生活，尤其在大城市。加拿大广播公司报道说，在安大略省，大约有130万人生活在共管公寓里。   数十、数百户人家集中在一栋大楼里，纠纷自然是免不了的，邻居的噪音、养宠物问题、停车位等都可以成为不愉快的源头，而当涉及大笔钱的时候，争议更大，比如共有设施的维护、大楼的翻修，到底修还是不修，业主们会吵起来没完。   “共管公寓局”负责解决纠纷   根据新“保护公寓业主法案”（ Protecting Condominium Owners Act），安省将建立一个“共管公寓局”（Condominium Authority ），该机构可以提供一系列服务，包括对公寓业主提供咨询，如帮助买主理解“公寓声明”等繁杂的法律文件，并进行纠纷调解，专门解决公寓大楼的邻里纠纷。   安省消费者服务部部长大卫·欧拉泽提（ David Orazietti）告诉加拿大新闻社，这个机构的费用将来自公寓开发商和公寓业主，每套公寓的业主需要每月缴纳1加元。   欧拉泽提说，解决公寓争端的费用应该减少到数百加元，而不是成千上万，另外，公寓的争端不应该浪费价格昂贵的法庭时间，公寓业主将就不必因邻里纠纷或与公寓董事会的分歧而打上法庭了，可以通过“共管公寓局”来解决。   公寓大楼经理将需有执照   与此同时，安大略省还将建立一个“公寓经理执照局”（Condo Manager Licensing Authority），对公寓大楼的经理提供培训，并加以管理，目前安大略省有大约2500名公寓大楼经理，管理着全省约1万栋公寓大楼，涵盖70万个公寓单元。   目前，对于公寓的经理没有资格方面的要求，已经发生过公寓经理滥用物业费甚至欺诈的情况，欧拉泽提说，以后，个人和物业管理公司都需要获得执照才能接手管理公寓大楼，而且对公寓经理还将有职业道德准则方面的要求。   公寓董事会需增加透明度   在新的法规中，还将有条款规范公寓董事会的运作，要求董事会增加透明度和更负责任，董事会的成员也将需要接受一些基本培训。   新条例将要求董事会就公寓楼的保险、法律问题等定期向业主进行报告，公寓的业主也将更容易要求董事会就某一问题召集表决。   另外，新条例还将明确要求每个公寓大楼必须留出足够的储备金，以应对紧急情况，从而可以减少物业管理费的突然上涨或需要向业主征收特别费用的情况。

  税收丰盛 政府根本无意打压房价（图片来源：世界日报）     尽管有关温哥华房价太高引发的争议不断，但希望加拿大政府出招抑制房价的人恐怕又要失望了。近日，除了联邦政府明确表态无意打房后，卑诗省长简蕙芝也反对以课税限制国外投资人购房。就在昨日，卑诗财政厅长麦德庄（Mike de Jong）也对开征“投机税”（speculation tax）抑制房价的建议不以为然，他表示，征税只会为省府带来一点点收入却不能起到控制房价作用；而一旦房价下跌，只会让业主身家缩水。   　　除了政府表态外，不少业内人士也持续看好加拿大地产市场。“加拿大的市场价值被低估了，充满了投资机会。”日前，美国地产大亨唐纳德・川普(Donald Trump)集团执行副总裁George H. Ross表示，目前加拿大无论是商业地产还是住宅地产都充满了投资机会，这位唐纳德・川普的重要助手对加国楼市信心十足。   　　税收丰盛 政府根本无意打压房价 　　据世界日报报道，卑诗财政厅长麦德庄25日在被记者问及开征投机税一事时表示，对于任何税项工具的使用，必须小心谨慎。他指出，有不少地方都使用规范措施来控制房价，但实际上只是政府多收一点税，但对房屋负担方面则毫无作用。 　　麦德庄认为，省府是可以采取严厉措施来打压房价，但这很容易招来已拥有房子的家庭不满及抨击。 　　他说，试图介入干预或压抑房价的做法必须小心谨慎，因为温哥华房价下跌，对于一些家庭来说会带来后果，“打个比方，如果温哥华房价下跌5%，等于拥有房子的家庭，身家就减少了6万元、7万元或8万元。” 　　此外也有报导指出，火热房市带来的可观税收，对于政府的腰包来说很重要，不会拿自己的钱包开玩笑。而房价如果真的被打下去，只会引起拥有房子的省民反弹。 　　本地英文媒体Vancouver Courier指出，如果民众还在认为政府会采取措施，拯救那些希望在温哥华严重飙涨的独立屋市场置业的人，那麽必须得先认清以下一些事实： 　　7亿5700万元：这是去年省府全年的财产过户税（Property transfer tax）所得，是笔不可小觑的大生意，今年预估的总收入可达10亿元。 　　19亿元这是房市给温哥华市府带来的收入，也足以让市长罗品信及其他市议员面对两位数百分比增长的房价避之不谈。数据还显示，仅去年，温市批准的建房许可总值就达18亿8000万元，比2008年增长了77%，按照市长一直以来强调温市缺钱的说法，有什么理由他会切断兴建新房所带来的这笔高额收入？ 　　再回到房价问题上。如果是已经入市的房主，他们肯定希望房价持续上涨。如果因为政府干涉而导致房价下跌，那么政客们估计就别再想获得这些有投票权的业主们的支持，他们很明白打压房价带来的政治后果。 　　有人断言，只要房价继续涨，这些政客就能保住议席。这从1999年到2002年间因房价贬值，执政的温哥华无党派协会（NPA）就被在野党赶下台可见一斑。 有专业人士认为，加拿大楼市仍然充满机会。（ 图片来源：世界日报） 　　川普集团执行副总裁：加拿大楼市被低估，充满机会 　　“加拿大的市场价值被低估了，充满了投资机会。”日前，美国地产大亨唐纳德・川普(Donald Trump)集团执行副总裁George H. Ross表示，目前加拿大无论是商业地产还是住宅地产都充满了投资机会，这位唐纳德・川普的重要助手对加国楼市信心十足。 　　对于市场普遍担心一旦利率上升将使楼市遭受重创的说法，Ross也不以为然。“我不认为利率上升会在未来几年对加拿大房地产市场产生多大的影响”，他强调。 　　不过，Ross对那些希望通过地产交易快速套利的行为持否定态度。他指出“这在任何时候都不是一个好的方法，很多人在出售房子的时候会遇到不小的困难”。  

　　一间非牟利独立机构指出，海外资本仅占温哥华楼市交易总值的2%左右，且其中大部分房屋都用于自住，就算当局颁布严厉的海外资本规管条例，亦难以影响本地楼市的走势。   　　都会发展研究所(Urban Development Institute)的麦克马林(Anne McMullin)表示，根据温哥华最大的房产营销公司之一，Rennie Marketing Systems的数据显示，温哥华房屋交易总值中，仅有约2%的资金来自于海外买家，且其中大部分海外买家是为方便家人在本地居住而购置物业，并不是所谓的买房后却无人居住现象。   　　麦克马林强调，即使当局如部分民众所望，开始严厉规管海外资产进入本地楼市，例如开始实行徵收「投机税」等手段，并不会马上就降低温哥华的房屋价格，这种归管手段的影响可能微乎其微。 　　麦克马林最后称，温市独立屋市场总会有那种一个人拥有好几处独立屋的情况，并不稀奇，所以，解决温市楼价过高的方法，可能还需要从根本上增加供给，提供更多房屋。  

Collins站在她家的人造草坪上-多伦多星报 　　据多伦多星报报道，Julie Collins驾车出入她位于士嘉堡的家时，她的邻居常常拦住她，惊叹于她家的草坪总是保养得绿绿葱葱。其实她的草坪保养之道不在于辛勤地除草和浇水，也不在于肥料，而是她在三年前安装了人造草皮。她觉得这实在是个绝妙的主意，因为之前她的草坪不是有虫害就是被太阳晒焦。 　　不过，市政官员并不欣赏她的做法。多伦多市交通服务主管Jacqueline White称大多数人造草坪违反了通行权侵占和软景观方面的条例和法规。White称过去一年里经投诉或常规检查，大约20处房产被发现有非法人造草坪，违规者均已被要求移除非法人造草坪。 　　但当地前议员Karen Stintz称：“我安装人造草坪已有六年，从没收到违规通知。”政府反对人造草坪的原因在于它们“缺乏渗透性、暴雨时产生径流、对诸如除雪等城市服务造成阻碍、可能影响生态环境。”Stintz对此很不认同，称她的人造草坪渗水性很强又易于打理，希望市政府改变这项政策。 　　人造草皮安装公司Design Turf的老板Jerome Keays则称市政府在这方面有点虚伪，因为市政人员已经在Queen和King街的树边以及St.Clair街车车道之间安装了人造草皮。他称他会对所有的顾客发出法规方面的警告，但几乎没人被违规的后果吓到，他称后果通常是罚款，但市政在执法前会和房主商讨。

5月24日，也就是上周日，数百名温哥华市民在市图书馆前集会，抗议日益高企的房价，呼吁政府抑制投机炒房。此前，曾有超过2万名大温地区市民签名请愿，要求省政府出手限制外国买家在本地置业，但省长简惠芝（Christy Clark）以“楼价下跌，同样会对很多人不利”为由加以拒绝。大概是美女省长的话刺痛了那些无力承受高房价的市民，他们只得上街表达抗议之声。对此，温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）公开表示支持。这位中国洋女婿还认为通过征收“投机税（speculation tax)”可以打击本地房市中的投机现象。   周日的集会   在过去的28年里，除个别年份外，温哥华的房价一直是高歌猛进，最近十来年的涨势更是一发不可收拾。2002年，温哥华独立屋（国内所称的“别墅”）的平均价格为40万，而目前为140万。不过，这只是全市的平均值，学区房远不止这个数。2006年60万的学区房，如今以300万成交并不是什么稀奇的事。 温哥华房价走势图   不仅温哥华的房价大涨，大温地区别的城市也一样“涨”声一片。就连与温哥华相距甚远的城市（比如Kelowna）也跟着涨。洋人纷纷从温哥华搬走，“退城进郊”，而华人从四面八方蜂拥而至，住进“好山好水好无聊”的温哥华。   Estate Block绘制的温哥华城区图（红色为中国人为主的地区）   网上有一份基于全国住房调查（National Household Survey）数据生成的地图，从中我们可以看出温哥华（除市中心外）基本上已经被中国人占据了，故有网友戏言温哥华俨然成了“解放区”。当然，这份地图的娱乐性或许大过其真实性，但温哥华的华人越来越多却是一个不争的事实。   华人之所以热衷于在温哥华买房，无非两个原因，一是温哥华的学校好，二是那里的房子升值快。根据菲沙研究所（Fraser Institute）公布的卑诗省中学的最新排名，在前10名里温哥华的私校就占据了5席。在前100名里，有40所是温哥华的中学，其中包括10所公立学校。华人家长重视孩子的教育，好学校周边的房价自然水涨船高，其实北京又何尝不是。   学区房成了稀缺资源，许多华人看到了潜在的商机。他们从洋人手里买下那些并不起眼的房子，屯上一年半载，甚至不必重新装修，便可以轻轻松松地大赚一笔。据萧陶所知，有位大陆新 炒学区房半年就赚了80万。 随处可见的华人地产经纪售房招牌   温哥华除了有一支华人炒房大军外，还有一支人数众多的华人地产经纪队伍。很多地产经纪说英语都结巴。他们只当买家的经纪，做不了卖家的经纪。即便如此，个个也都以奔驰宝马代步。   这些年，凡在温哥华炒房的数钱数得手都抽筋。这种现身说法远胜过任何的教科书。于是，倒腾房子的人也就与日俱增。萧陶认识一位地产经纪。他的一位客户根本就不是移民，可人家也在温哥华买房了。哪知交房前申请签证被拒，差点没收成房。   华人地产经纪的广告   目前，加拿大并不限制外国人购房。这也是最遭人诟病的地方。省政府之所以态度暧昧，说白了还是钱在作怪。去年，单单房产过户税（Property transfer tax）这一项省府就进账了7.57亿，据说今年会突破10亿。外国人所拥有的房产一旦出售，还需要缴纳25%的资本利得税。联邦和省政府嘴上不说，心里当然希望外国人买得越多越好。市政府靠房地产税过日子，征税的对象是房地产，跟谁拥有谁居住无关，不然罗品信也不敢轻易地唱高调。 温哥华市长罗品信   大温地区是加拿大华人人口密度最大的地方。中国人又爱置产，自然是温哥华房市的重要参与者，再加上华人狂炒学区房，使得温哥华的房价宛如脱缰的野马。加拿大主流媒体《环球邮报》发文嘲讽说，华人购房者是中国出口到加拿大的最新“商品”。加拿大前驻华大使马大维（David Mulroney）也指责中国的热钱大量进入加拿大推高了温哥华的房价。要萧陶说，给华人贴标签，说冤也不冤。温西很多条街上的住户几乎全都是我们的同胞。大温地区第二大城市素里的一栋300个单位的公寓楼上市仅一天就售罄，买家多数也都是华裔。可说冤也冤，多数华人其实也是高房价的受害者。组织周日抗议活动的夏潇潇（Eveline Xia）就是无力承担高房价的中国人中的一位。   地球人都知道温哥华哪儿都好，就是房价太高。前些年，大陆移民的数量一直占据榜首，但他们中的多数人都不会选择定居在温哥华。即便在温哥华安家的，也只能选择周边城市。真正能在温哥华置业的都是些不差钱的主。能在温哥华炒房的就更非等闲之辈了，他们不是官二代富二代，就是在国内捞足了那帮人，当然也有在加拿大勤劳致富的，但毕竟是极少数。可这些人的所作所为却要在加的所有华人为他们买单。不仅如此，只要温哥华的房价持续上涨，中国人的这条“罪”就不可能被抹去。

现在还有比股市涨得更疯狂的？有！深圳楼市！   5月23日，深圳暴雨红色预警，三处楼盘同时开盘共推1600余套房，但超7000人在瓢泼大雨中在售楼现场排队等候。这1600套房源最终4小时售罄。现场一位购房者说，“有什么买什么！”如今，深圳龙华新区房价也迈入“4万”时代，这个位置偏远、配套欠缺的关外地域只用了5年时间就从刚刚过万到冲破4万。“深圳就是这么任性，买二手房，业主居然说把定金打过来再看房。” 相关阅读：深圳楼市疯狂到跑赢股市 新区房价冲破4万   自今年"3·30新政"楼市新政之后，与火热的二手房市场不同，深圳一手房成交量曾一度压抑不升反降。但到了5月，情况出现了反转。深圳市规划和国土资源委员会的统计数据显示，截至5月24日，全市商品房住宅成交4483套，5月还未结束，已较4月增长10.1%。　　 值得注意的是，深圳关内关外成交量虽然与以往相同，但比例悬殊。以5月23日为例，关外两区(龙岗、宝安，包括龙华新区等四个新区在内)的商品房住宅成交112套，占了全市的86%。但是造成比例悬殊的价格因素正在发生骤变。5月份的成交均价，关外上涨速度明显高于关内。5月23日关外商品房住宅成交均价为19892万元/平方米，较4月份大幅上涨65%，而关内则远低于这个幅度，仅为0.01%。   以关外龙华新区的中海锦城为例，开盘当天超4000人出现在看盘现场，共推719套，均价达到4万元/平方米，最终成交28亿元。而位于关内南山区的塘朗城和博林天瑞两个项目均价分别为4万元/平方米和5万元/平方米，关内关外出现同价。   至此，龙华新区房价也迈入"4万"时代。这个位置偏远、配套欠缺的关外地域只用了五年时间就从刚刚过万到冲破4万，涨幅甚至超过了前段时间大热的前海自贸区。

美国地产业巨擘川普（Donald Trump）的助手罗斯(George H. Ross，左图)接受商业新闻网路（BNN）访问时表示，加拿大的房地产市场价值被低估，并且充斥着投资的机会。   美国知名地产公司Trump Organization执行副总裁兼川普左右手罗斯称，加拿大的经济仍未被潜在的房地产投资者充分利用，他说：「加拿大有一个充满活力的经济，有些人应该介入并利用它。」   罗斯更认为，加拿大的住宅和办公室的房地产市场仍充满了很多机会，他说：「住宅会跟随办公室，如果你建造办公用的空间，人需要有居住的地方，好肯定人们希望居住的地方能够跟办公的地方距离愈近愈好。」   罗斯(George H. Ross)   罗斯并不担心加拿大市场经过35年利率不断下降之后，利率会突然提高﹕「我并未看到它会在未来的几年发生急剧的变化，它会有大量的修正。」Ross补充说，银行正在根据现行利率赚钱，所以他们没有理由在这一点上打乱了现状。   尽管加拿大提供丰富的房地产投资机会，但罗斯却严厉批评那些试图通过短时间内买卖房地产赚快钱的人，并指这是一个可怕的方法来对待任何房地产周期，他认手很多投资新手因急于买卖而失去了更多的财富，因为他们没有准备好。

房奴活在悬崖上 患病失业易爆煲   随着加拿大屋价飙升，普通工薪族家庭的负债率逐年增长，与房屋有关的支出在全部收入中所占比例愈来愈高。这些犹如生活在悬崖上的人，他们的房屋也如「纸牌屋」般经不住失业、生病或利息调高等变故的冲击随时倒塌。CBC电视台近日报道了这些加拿大「房奴」的生活，一个三口之家每月拿收入43%支付房贷，迁入新居一年，但伴侣失业，令他们不得不再度借贷。   所谓「房奴」是指因借贷置业而变穷的人，或是说所有收入都被房屋吸光、手中没有现金应付日常生活的家庭。这些家庭许多表面光鲜和谐，但实际上财政堪虞、每日深陷于不安全感当中。许多加拿大家庭都面临这问题，包括每个人周边的邻居、同事、亲友等。但绝少有人承认这现实。   因为伴侣失业，艾格顿（左）不得不减少家庭开支。CBC图片   报道中访问居住于魁省距满地可一小时车程的小镇Lachute一个三口之家。艾格顿（Louise Edgerton）与她的伴侣及10岁女儿一同生活，每月要拿出两人收入43%支付总额41.8万元的房贷本息，及房屋维修保养费用。再支付其他账单及应付日常支出后，每月收入所剩无几，生活处于一种「手停口停」的状态。艾格顿感到由于财政过于紧绷，哪怕有点小变故，都会令现在的生活完全改变，令她感到沮丧。   每挣1元负债1.63元   艾格顿一家去年迁入新居一年，她的伴侣失业，紧接着建筑商告诉他们，房屋需要花费27,000元修缮。他们不得不使用银行的信贷额（line of credit）再度借钱。又不得不减少支出，减少注册退休计划供款及女儿注册教育基金供款。   加拿大最近公布的房屋平均价格近44.9万元，比上一年增长9.5%。在大多伦多等地区，实际涨幅远高于这水平。加拿大信用及债务谘询公司CEO金宝（Laurie Campbell）表示，除了与房屋有关的支出外，人们还要供车、养家。加拿大统计局数字显示，去年第四季加人负债与收入比率是163%，即是每挣一元钱要肩负1.63元债务。有些人目前仍可维持，一旦失业或利息上调，经济就会陷于困境。   对房市构成潜在威胁   本身为债务谘询专家的金宝表示，因房屋支出忍受经济紧张的家庭愈来愈多，将对加拿大房市构成潜在威胁。一旦房市下滑，将有许多人被迫卖出房屋，造成大量房屋上市，令到房市雪上加霜。   加拿大是全球房屋自有率最高国家之一。许多人宁愿千辛万苦承受风险，也要买房供房，也是许多人宁可挣扎于困境也不愿意卖出住房的原因。一些房市专家表示，目前不必过于紧张。加拿大按揭及房屋公司近期报告指，虽然房市未来两年将放缓，但总体保持稳定。   供房支出勿超收入3成    银行贷款客户经理周先生表示，不论是银行审批贷款额度，还是民众计划自己的家庭财政，都必须要将用于房屋的支出与贷款总收入比例，控制在一定范围内。在银行方面这是考察贷款者的还款能力，在个人看这是为了更好计划家庭财务。   两大指标审核楼按货款人   他指传统上银行一般使用两个指标考察客人的还款能力。一是GDS，全称是Gross Debt Service Ratio，含意是指与供房有关的年支出总合占年度总收入的比例。其中与供房有关的支出，主要包括房贷本息还款、地税、房屋的取暖费用（合称PITH）及共管大厦的理费，一般要取50%算作为房屋相关支出。各银行批款标准不同，一般要求GDS比例不能超过32%。   CBC报道指根据加拿大统计局的资料，一个家庭合理的用于房屋有关的支出（相当于GDS）不应超过其总收入的30%。但目前有25%的加拿大家庭超过这标准，表明国民负债程度偏高。   另一项考察借款者还款能力的指标是TDS，全称是Total Debt Service Ratio。含意是在上述与供房有关支出外，再加供车、信用卡、保险、私人贷款等其他个人债务支出的总和，所占贷款者年收入的比例。一般要求TDS的比例不能超过40%。周先生表示，银行之所以划定上述标准，就是要确认借款者不致将所有收入，全部投入到房屋中，造成家庭财绌。一旦出现失业、利率上调等变故时无法应对。   另外，周先生指家庭在购买房屋时，也要精确计算可以支付多少首期。在这一过程中，要考虑诸多易被忽略的支出，包括土地转让税和其他可能的税项，新屋的公共设施发展费，律师费，申请贷款的行政费用，产权交接时各种调整费用（地税、水电等），搬家费用，安新家时装修、修缮和大笔购置家居用品的费用等。   他指上述费用加在一起动辄数万元，直接影响购房者的首期支付能力。许多人在购房时将所有积蓄用作首期付款，房屋交接时才发现上述各种费用没有预算。

    麦德庄表示开徵「投机税」来打压房价，作用不大。（本报资料照片） 　　卑诗财政厅长麦德庄（Mike de Jong）对利用开徵「投机税」（speculation tax）来压抑房价的建议不以为然，认为只会为省府带来一点点收入却不能起到控制房价作用；又说若房价下跌，只会让业主身家缩水。   　　麦德庄25日在维多利亚被记者问及温哥华市长罗品信早前要求开徵「投机税」之事，他说，「对于任何税项工具的使用，必须小心谨慎，同时要清楚使用的目的。」   　　麦德庄又说，有不少地方都使用规范措施来控制房价，但实际上只是政府多收一点税，但对房屋负担方面则毫无作用。 　　麦德庄认为，省府是可以采取严厉措施来打压房价，但这很容易招来已拥有房子的家庭不满及抨击。 　　他说，试图介入干预或压抑房价的做法必须小心谨慎，因为温哥华房价下跌，对于一些家庭来说会带来后果，「打个比方，如果温哥华房价下跌5%，等于拥有房子的家庭，身家就减少了6万元、7万元或8万元。」  

  　  加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）25日发表的最新报告预测，亚省房市受低油价拖累，未来两年的房价会下跌，这是它第一次明确预测亚省房价未来两年只跌不升。   　　CMHC首席执行长塞杜尔（Evan Siddall）在接受彭博社访问时表示，在评估短期、今年及明年的趋势后，房价都是下跌。不过他没有详细解释。 　　根据加拿大房地产协会（CREA）公布的数字，亚省最大城市卡加利4月份的房价较去年11月下跌了1.5%至44万8200元，但与去年同期比较则仍上升2.2%。不过在房屋交易方面，今年4月同比下跌达28%。 　　这反映房屋业主面对房价下跌，宁愿不卖。  

　　地产经纪吕永慈指出，400万元在温哥华西区，已无法再像几年前能买到地稍微大一些的全新独立屋，以中国移民偏爱的6000尺地兴建的新屋为例，目前售价约在480万元至500多万元。   　　如果仍是坚持较大地，且坚持住在西区，可能只能退而求其次，购买10多年或20年的旧独立屋。   　　目前在中央放盘系统(MLS)销售挂牌价为400万元左右的房屋，有的是保养得宜的旧房屋，但也有的只剩土地价值的待拆房屋，例如在温市格兰护街(Granville St.)6600号路段的一间屋龄不详、外貌失修的房屋，土地有1.2万尺，欲以400万元求售；另一间位于西45街1000多号路段，屋龄有55年的房屋，则以399万元求售中。 　　吕永慈解释，那些只剩土地价格的房屋，如果位在主要干道旁例如格兰护街，由于经过土地变更申请，是可以兴建城市屋的项目，所以土地价格上涨厉害，她分析，如果该房屋位在内街，则价值应该只有200多万不到300万元。 　　另一名地产经纪Angelina Lin则说，由于西区楼价上涨太贵，一些身家不那么丰厚的中国移民，只好转战本那比或列治文，一般寻找200万元以下的房屋。 　　她说，最近楼市火热，连一些作为经纪认为挂牌价太贵的房屋，都能收到好几个出价，且出价又比挂牌价高，超乎预期。

    　　美国商业地产大亨唐纳德・特朗普(Donald Trump)集团高管George H. Ross表示，加拿大的房地产市场价值被低估了，充满了投资机会。George H. Ross是Trump集团的执行副总裁，唐纳德・特朗普的左右手。     　　Ross告诉媒体说：“加拿大的经济充满活力，肯定会有不少人参与进去，从中获利。”他还表示目前就他看来，加拿大无论是在商用住房市场还是在住宅市场都充满了投资机会。   　　同时，Ross还抨击了害怕近期利率上升会对加拿大市场不利的推断，尽管加拿大利率在过去35年里都一直在下降。“我不认为利率上升会在未来几年对加拿大房地产市场产生多大的影响，中间肯定会出台不少的修正措施。”他说到。 　　也正是因为加拿大银行可以从目前的利率水平中获利，他们会努力的保持现状，而不去打破它。 　　尽管房地产市场充满了机会，但是Ross对那些通过房产买卖快速套利的行为抱着否定的态度。他认为“这种在短期内快速买卖来套利的行为在任何时候都不是一个好的方法”。 　　Ross表示，通过房地产来套利对于新移民来说充满了吸引力。但是实际上，很多的人在出售房子的时候遇到不小的困难。 　　Ross是一个房地产投资专家，在这个领域工作了超过50年。今年6月20日，他将会来到多伦多做关于房地产投资的讲座。

温哥华房价高企难负担，引发的争议不断，但至今还没有政客明确表态要抑制房价。有报导指出，这是因为火热房市带来的可观税收，对于政府的腰包来说很重要，不会拿自己的钱包开玩笑。此外若房价真的打下去，只会引起拥有房子的省民反弹。 本地英文媒体Vancouver Courier指出，如果民众还在认为政府会采取措施，拯救那些希望在温哥华严重飙涨的独立屋市场置业的人，那么必须得先认清以下一些事实： 7亿5700万元：这是去年省府全年的财产过户税(Property transfer tax)所得，是笔不可小觑的大生意，今年预估的总收入可达10亿元。 19亿元︰这是房市给温哥华市府带来的收入，也足以让市长罗品信及其他市议员面对两位数百分比增长的房价避之不谈。数据还显示，仅去年，温市批准的建房许可总值就达18亿8000万元，比2008年增长了77%，按照市长一直以来强调温市缺钱的说法，有什么理由他会切断兴建新房所带来的这笔高额收入? 选票考量 政客退缩 再回到房价问题上。如果是已经入市的房主，他们肯定希望房价持续上涨，尽管人们在悲叹房市的不可负担性，但没有人会愿意把自己的房子低价出售。如果因为政府干涉而导致房价下跌，那么政客们估计就别再想获得这些有投票权的业主们的支持，他们很明白打压房价带来的政治后果。 有人断言，只要房价继续涨，这些政客就能保住议席。这从1999年到2002年间因房价贬值，执政的温哥华无党派协会(NPA)就被在野党赶下台可见一斑。 纵有政策 成效不彰 不过，这也不表示政府对来自民众的压力不为所动，已经有成千上万人在Change.org上签名动议，要求政府限制海外投资在本地房市，要求政府效仿澳洲、英国的打房政策。也有联邦新民主党(NDP)国会议员建议政府对海外投资对房市的影响做研究。 但这些数据非常庞大，全加拿大有约4000个市镇，即使联邦政府有能力去做，问题是为什么要使用有限的税金来推动一个以缩减房市收入为目的的计划?况且，这些打房政策的有效性也具有争议。如澳洲虽然对海外买家多加限制，但研究发现，国内的买家依然不断推高房市价格。 “当然，我们也不要因此失去希望，”文章认为政府还是能做一些事来缓和房价可负担性问题，比如允许建造更多的住房。 但温哥华有限的独立屋房源也将继续刺激价格上涨，也就是说，民众不可避免的还将听到，住房难以负担的警钟持续响起。

独立屋开建数量近年大幅度减少，造成独立屋一屋难求，价格飞涨，不久将来人们需要200万元才能在大多伦多地区(GTA)一些高价区域购房。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)昨天发表的春季报告作出上述表示。   报告称，共管柏文仍是多伦多房屋开建的主要部分。今年是1.85万个单位；明年更将攀升至2.03万间。由于大批柏文单位开建，使得今年多伦多房屋开建总量仍可增加12%。   但相比之下，独立屋和镇屋的开建数量非常少。其中独立屋今年开建数量仅7,700间，明年预计7,000间。此外，镇屋开建数还少过独立屋，今年才5,050间。   大多区柏文单位预期将迅速增加   独立屋和镇屋的开建数量则相对减少   说到共管柏文不断增加、独立屋不断减少的情况，CMHC大多区房产专家塞尼加玛(Dana Senegama)昨天称，主要原因土地成本飙升，而且基础设施完备的土地更少，以及土地使用的政策等问题。她说，建设独立、半独立屋，用地量很大。建造柏文，则可以向上寻找空间。因此大多区柏文单位自然迅速增加。   过去一年中，新建低层住宅(独立、半独立屋和镇屋)的平均价上升了16%，达到775,416元；而柏文大楼均价上升较缓为3%，达到448,760元。“新的独立屋价格将一枝独秀，超过所有其它房屋类型。在2015年及其以后的年份，增长更高”。   CMHC预测，以今年预计涨价5.5%来算，独立屋的售价将会攀升至881,500元。   宾顿市(Brampton)和米尔顿镇(Milton)的独立屋比较廉宜。但旺市和万锦的房价则比较高。   与此同时，独立屋重售价格不断上涨。塞尼加玛表示，报告中提及的200万元，是指多市一些尖端社区，如海柏公园、罗伦斯公园、Leaside 社区等。“本来这里就是贵价物业，而且通常没有什么重售屋出现。”   在这种情况下，还打算购买独立屋，只有去大多区外围更远的城市，如咸美顿、巴里(Barrie)和基秦拿-滑铁卢(Kitchener-Waterloo)。   报告指出多伦多以东的奥沙华(Oshawa)独立屋未来将有较大需求。因为此间的屋价只有多伦多的一半。今、明年该区的房价将分别增长8.1%和8.4%，使得区内均价达到42万元和44万元。   由于预期房屋贷款利率还将持续低企，因此CHMC期待今年的重售市场仍将活跃，换手可达创纪录的93,400宗交易。不过，明年的速度可能下降，因为经济形势一般，以及房价太高，将为购买行动降温。   将高、低层的房屋放在一起计算的多伦多房价今年将增加5%，明年为1.7%。从而使得大多区今年房屋均价到59.5万元和60.5万元。   此外，大多区的出租市场，仍有相当强的需求，但空置率可能达到2%。影响多伦多租屋市场的因素包括：阿尔伯达经济不景造成进入大多区“ 移民”增加，多伦多地区就业率增加1.7%，低房贷率，和工薪有所提高。不过大批柏文单位应市，缓和了供应。

加拿大广播公司记者Sophia Harris报道说，虽然加拿大银行的房贷利率还没有开始上升，但由于加拿大经济走势疲软，现在加拿大一些房奴的日子已经开始捉襟见肘。   路易斯和约翰捉襟见肘   比如加拿大魁北克省一对伴侣路易斯.艾格顿和约翰.卡姆斯，还有他们10岁的女儿菲亚娜，他们在蒙特利尔市的远郊区Lachute买了自己的独立房之后，就开始过上了“钱紧”的日子。   从表面上看这个家庭生活很正常，要有的都有了，房子、汽车，但路易斯说感觉财务负担压力山大，就像在黑漆漆的隧道里看不到前面有任何亮光，或者像是“纸牌屋”，脆弱的轻轻一碰就会垮掉。   有个专门的术语来形容路易斯和约翰的家庭财务状况： 有房的穷人house poor。路易斯说，为了买房她和约翰从银行借了41万8千加元的房贷；每个月他们挣的钱有43%要用来供房贷、缴纳房地产税、学校税、水电费等固定开支。在支付了其他账单和在超市购买了生活必需品之后，他们的银行账户就没钱了。比月光族还要月光。   统计数字显示，加拿大四月份平均房价与一年前相比上升了9.5%，达到44万8862加元。   债务压弯脊梁   在房价猛升、而房屋贷款利率保持着历史超低水平的情况下，许多加拿大家庭为了买房而背负了巨额债务，成了被压弯了脊梁的房奴。   路易斯说她知道他们一家绝不是唯一处于这种负债累累状况的家庭，只不过大家都不公开谈论罢了。     根据加拿大统计局的数字，2014年第四季度加拿大全国个人负债与收入的平均比例达到163%的历史最高水平；这意味着加拿大人口袋里平均每挣一块钱，就有1.63加元的债务负担。   处于这种财务压力山大状况的人可能是你的邻居、可能是你的同事、可能是你的亲朋好友，只不过大家都不说就是了；因为目前还付得起账单、还没有到破产的地步。   幸亏拐点还没出现   加拿大债务领域的专家马丽娜指出，加拿大个人破产率低是由于经济走势还说的过去、银行超低的利息率使得每月支付的利息还负担得起。换句话说，是拐点还没有出现，还没有出现个人破产大潮。   加拿大个人财务专家、Credit Canada Debt Solutions总裁萝莉.坎贝尔指出，许多家庭表面看起来正常，但由于负债累累、财务状况已经很差。因为能够借钱买下房子是一回事，每个月还要供房贷、车贷，汽车要加油要维修，还有抚养孩子的费用，全家还要吃饭；结果是必须精打细算日子才能过下去，这还不能有任何突发问题，比如突然失业、利息率突然上涨、或者是房子需要大开支的维修等。   路易斯和约翰就遇到这样的突发情况。去年当路易斯和约翰刚刚签署了买地盖房的合同几天后，约翰就丢掉了他在一个建筑公司做销售代理的工作。就在他们的新房落成可以入住的时候，承包商又给了他们一张2万7千加元的附加账单，说盖房成本上升，要多交这么些钱才能交房。结果是路易斯和约翰不得不动用他们在银行的信用额度来支付这一大笔突然的开支。   站在财务悬崖上   路易斯说她现在和约翰的财务状况就像是站在悬崖边上，再来一个突发情况，他们就掉下去了。幸而约翰最近找到了工作，他和路易斯的生活终于可以稍稍松口气了。   财务专家坎贝尔说，如果许多“有房穷人”家庭掉下财务悬崖，则加拿大的房地产市场价格掉头下跌的情况就会发生。   加拿大债务领域的专家马丽娜指出，要避免加拿大个人债务负担失控的局面，各方面都要负起责任。政府要制定适当的政策限制消费者过度举债；另外要加强对民众的教育，树立起未雨绸缪的概念，要存些钱应急。

卑诗省的富人因为楼价高企而得利，满地可银行(BMO)的调查指出，卑诗省拥有可投资资产至少100万元的富人，拥有主要房屋平均价值接近400万元，其拥有房屋价值冠于全国，比全国富人拥有房屋平均价值150万元，多出250万元。   调查指出，去年10月卑诗省富人主要居住房屋的平均价值为390万元；而安省的富人主要房屋的平均价值为180万元，不到卑诗省富人房屋价值的一半；而阿省富人的平均房屋价值只有71.95万元，远远落后于卑诗省或安省；魁省富人的房屋平均价值只有67.86万元。   调查提到，67%的卑诗省富人已经付清所有按揭，那些还在付按揭的人士，平均负担按揭为223.61万元。 调查说，本省富人最可能拥有不只一个物业，有41%的富人拥有第二间房屋，房屋平均价值为63.41万元。 调查是在去年10月15日至10月28日在网上进行，调查全加306名至少拥有100万元可投资资产的富人。           调查指出，全加有100万元投资资产的富人均拥有房屋，当中95%自住房屋，有5%选择租房子住，全加富人之中已付清按揭的富人比例为58%，比卑诗省富人的67%为低。   至于全加富人拥有第二间房屋的原因，有47%表示是为了度假方便，而拥有超过一间房屋的加拿大富人，第二间房屋80%位于加拿大，27%位于美国，11%位在欧洲。   加拿大另类政策中心资深经济学家麦克唐纳(David Macdonald)指出，这些富人过去10年或15年确实得利于楼价上涨，而迅速累积财富。   他说：「如果你拥有一间房子且在2002年已付清按揭，那麽对你来说是好消息，而那些能够如此做的人，确实将会相对非常富有，而这些业主也通常年龄较大。」   他强调，如果是20多岁、30多岁及40多岁的人，他们或准备入市购买房屋，又或者是按揭付到中途，则目前正面临高债务问题。

经济学家去年曾预计，随着房源的增多，美国房价不会像前几年那样猛涨，会有一个趋缓的过程。然而，购房者盼星星盼月亮，好不容易盼到了今年春天，却发现房价依然涨不停。最新资料显示，美国房市在今年第一季度又开始加速上涨。有人戏言，如今在美买房，基本靠抢。   纽约房产经纪人陈莉两周前刚为位于纽约市皇后区的一套三室两卫公寓做了首次展示，公寓开价47.5万美元，立刻获得多家竞标，并以开价售出。买家早就准备好了银行贷款的预批信，准备贷款房价的70%，贷款利息为3.75%。   皇后区不比曼哈顿的千万豪宅。那里的许多公寓还在100万美元以下，所以受到普通白领的青睐。陈莉告诉《第一财经日报》，今年曼哈顿上市了一批豪华公寓，所以豪华公寓的房源开始充足起来，但是中低价位的房源依然稀缺。   「例如在与曼哈顿一河之隔的Astoria地区，我在资料库里看到目前正上市的符合我客户要求的只有10套左右的房子，但是打电话过去问后发现，其中约一半已经到了签协定的状态，剩下的可供选择的并不多了。尤其是80万美元左右的家庭别墅和40万~50万美元的一室一厅公寓，一上市就卖出去了。」   全美房产仲介协会(NAR)近日公布的资料显示，美国房价中位数在今年4月同比上升8.9%达到21.9万美元，比2006年的最高点仅差了2500美元。根据历史资料，美国房价中位数在2012年3月出现自金融危机以来的首次同比增长，在2013年房价出现了13%的高速同比增长。房价走高之后涨势开始放缓，在2014年6月美国房价中位数同比仅上升4%。但是房市并未就此走软，在今年第一季度又开始加速上涨。   房价上升的同时，房屋销售资料却出现下降。5月21日公布的今年4月占美国房屋销售90%左右的成屋销售经季节调整后达到年化504万栋，虽然再一次保持在500万以上，但是出现了3.3%的同比下降。

大温数百巿民星期日上街抗议高房价，在温哥华美术馆前举起自制标语牌，中心诉求只有一个：大温楼价飙涨到一般市民难以负担地步，呼吁加拿大三级政府正视高房价现象，要为遏抑过高楼价提出对策。 这场反高房价的活动，名为「可负担房屋集会」（Affordable Housing Rally），发起人是现年29岁的华裔夏潇潇，她早于3月中在社交媒体发文现身说法，自报家门，说身为环境科学硕士，眼见大温高楼价持续，自己手上没有100万元，无法「上车」置业。她见网上反应热烈，就号召「无壳蜗牛」上街表达「置业难」之苦。 香港楼价像火箭般狂升 众所周知，目前当局的确为弱势的低收入家庭提供可负担房屋单位，以供申请，当然对申请者家庭收入有相应规定。这类特定居住资源称为社会房屋单位，为扶助低收入阶层而设，属社会保障一种。   如果说到楼房价格可负担程度(affordability)，那入于自由市场自由选择范畴，通过「无形之手」宏观调控，实际上无关乎社会平等。如果像香港连「迷你房」单位也卖到天价地步，那是扭曲的市场型态，因香港土地供应稀缺，难以为继，加上「北水南下」，楼价不像火箭般狂升才怪。 香港楼按借款人的平均供款占入息比率，目前所知约为35%，这是平均数字。据我在港生活经验，当地有供楼一族用上家庭月入的四成或更高比例供楼，又不见香港有哪些难负担高房价市民，上街要求政府协助压低楼价，以便他们「买楼」。道理很简单，靠楼宇转手而大赚一笔的业主，自然不想手上所持有物业跌价，更不愿在卖掉手上单位赚钱后要多缴税。   通往地狱之路由善意铺成 大温不满高房价的人所面对买楼之苦，可以理解，可是没人强迫你一定要在市中心或市西端置业；那些难以「上车」的首置业者，难道不可以考虑转个方式寻求片瓦遮头，例如选择租住甚至在市郊找房子，各适其适。 房市有卖才有买，完全是自由意志下你情我愿的交易行为，最重要还是丰俭由人，充满了各种选择。所以我认为，民众批评本地楼价脱离可负担能力是一回事，但要求政府介入平抑房价却事属敏感。须知加拿大奉行自由市场政策，对于房屋这类「贵重」商品如果政府经常掺一脚，表面好像「为民请命」，可现实上却往往好心做坏事，扰乱市场规律。奥地利出生的英国知名经济学家海耶克（Friedrich August von Hayek）就说过，通往地狱之路是由善意铺成；那些呼吁政府管制楼价的人，不可不慎之。

想要拥有属于自己的岛屿吗?卑诗省海湾群岛(Gulf Island)南部最大的私人岛屿正在挂牌出售，若今期顶级乐透(Lotto Max)头奖独中5000万元，相信可成为岛主。 位于盐泉岛(Saltspring Island)东南面的莫里斯比岛(Moresby Island)，是海湾群岛的一部分，面积583公顷。莫里斯比岛长四公里、宽两公里，有绵延12公里的海岸线，现在的主人是一名香港人。 负责岛屿销售的仲量联行(Jones Lang LaSalle)公司高级副总裁莱斯特(Mark Lester)表示，目前小岛还没具体叫价，但可根据现在的市场情况估算它的价值。“这是海湾群岛南面最大的私人岛屿，我相信其价值应当在5000万元左右。”他说。   海湾群岛最大的私人岛屿Moresby Island挂牌出售。(取材自地产网站)   莱斯特透露，现时的岛主来自香港，在1990年购得，去年夏天挂牌出售，不过目前还没有吸引到太多有诚意的买家。 “现在谈的是一个(583公顷)小岛，潜在买家是有限的，我们也在仔细物色合适的人选，要花更多时间带他们去参观岛屿。” 莫里斯比岛最早有人定居是在1863年，现在岛上还有一栋三卧室的住房，岛上有一名管理员，照看60公顷的农场，农场内有120头牛，还有几匹马和羊。岛上农业开发已有一个世纪，设有苹果园和蔬菜种植，产品还供应到温哥华和维多利亚的商店。 目前岛屿上的地契共有17个，土地面积从2.5公顷到60公顷不等，尽管可以分割出售，但莱斯特表示，他们倾向于将小岛出售给单一买家或是单一公司。他指出，这块物业对许多亚洲投资者都非常有魅力。他说，他们不打算将它作为一个开发物业来宣传，“小岛未来的样子完全取决于新主人”。

据《环球邮报》报道，当许多人对于加国高房价望洋兴叹、并担心随着房价进一步上涨更难负担之际，满地可银行昨天发表一份调查报告指，加拿大房市的兴旺已为富裕一族积累更多财富。报告显示加国富人坐拥平均价值达150万元的房产，且大部分已完全不用负担或是负担很少量的房屋按揭。   加拿大地产局最新的房屋价格报告中显示，全加拿大的房屋平均售价在4月份为448,862元。如果不将温哥华及多伦多两个房市炽热地区的房屋算在内，加国其余地区房屋的平均售价仅为339,893元。   但对于富裕一族而言完全是另外一个画面。满地可银行报告指，全加富人住宅的平均价格为150万元。温哥华及多伦多的富人，用于主要居所（primary residence）的物业平均价格分别为400万元及180万元。在魁省，富人所拥有物业均价为678,600元。在亚省为719,500元。       平均按揭数仅约17万   满银报告中对于所谓「富人」的定义，是指可用于投资的资产（investible assets）值总额超过100万的高净资产（High-net-worth）人士。调查还显示，上述富人中有95%表示自己拥有物业而不是租住他人物业，而且其中有58%的人表示已经完全付清房屋按揭。而仍有房屋按揭的房主人，其平均按揭数目为17.6万元。   加拿大另类政策研究中心（Canadian Centre for Policy Alternatives）高级经济师麦唐诺（David Macdonald）表示，过去10年乃至15年，部分由于房地产市场的兴旺，加国人积累了可观的财富。他指如果国民拥有一幢房屋，且在2002年即付清所有按揭，这对他人生而言是一个好消息。这部份国民目前都会比较富有，不过大多属于年纪偏大一族。   相比之下，年纪在20至40岁、刚刚进入房地产市场，或是仍在为付清房贷而挣扎的年轻一代，未来10年要面对更加繁重的债务负担。麦唐诺表示，这些人目前或许还能负担所有债务，但真正令人担心的是10年以后他们的债务支出将会增加，届时不知是否能负担。