地产

        加拿大统计局最新的家庭收入中位数为2012年的 $71,140元。根据Conference Board of Canada，一间加拿大独立的的研究机构报告预计，2015年加拿大非工会员工平均加薪将为2.9％，而这和过去几年的加薪速度差不多。如果我们假设家庭收入每年增加3％，那么2015年的家庭收入中位数将为$77,736元。         那么，年收入有$77,736元的家庭，可以在大温哥华地区买到什么样的房子？         假设这个家庭没有其他债务，并且贷款利率为2.85％、首付20％、以25年来摊销贷款，他们最高可以购买$376,281元的房屋。如果他们正在考虑温哥华、本拿比或列治文地区，以下是他们拥有的选择(不包括开发商直接销售的预售屋)：             那么，是谁在购买温哥华的百万元房屋？         根据苏富比国际地产对高价位房屋买家的调查报告显示，这些人是：             该报告也再次肯定了国际买家对温哥华豪宅市场的的重要影响。中国是温哥华地产的主要国际买家，他们比较喜欢购买独立屋和公寓。相比于洛杉矶、纽约、伦敦或上海，温哥华的房地产被认为是经济实惠。另外还有国际学生富裕的家长购买高级公寓给他们在温哥华读书的孩子居住趋势。这些国际学生大多来自中国、中东及欧洲国家。

      Bill Goold是资深公寓楼投资者，曾任卑诗公寓楼业主和经理人协会(British Columbia Apartment Owners and Managers Association)会长，现任卑诗业主协会(Landlord BC)总监(Director)。他多年来投资了7座公寓楼，积累了丰富的经验，也乐意将经验分享。因为可以为客人提供有价值的参谋和建议，他和团队在商业地产销售领域成绩令人瞩目，不仅在大温，而且在加拿大全国都位居顶尖地位。    　　到温哥华寻找更大舞台    　　出生在温哥华岛阿伯尼港(Port Alberni)的Bill，走出校门后遇到了加拿大70年代的经济萧条期，21岁的他找不到工作，曾拿过政府救济。他希望做到经济独立，就去城镇寻找机会。他找到了工作，慢慢有了积蓄，在温哥华岛上买了自己的第一个物业，一个双拼屋(Duplex)。在1986年温哥华世博会举办的那一年，他离开家乡来到温哥华寻找机会。从29岁开始，他开始做地产经纪，销售公寓楼，在这一行业已经25年。让他感到有成就感的是，他帮助很多人从投资第一座公寓楼，到拥有多座公寓楼，获得了财务的安全和自由。 　　他投资房地产的经验是，地段很重要， 如果钱不够多，就买好地段的旧房子。他最初的时候，将自己投资的双拼屋出租，5年后还清供款卖掉，再换更好的双拼屋，换了几次房子，买了个独立屋，付清供款卖掉，就有钱付公寓楼的首付了。 　　1994年他买了自己第一座公寓楼，有23个单位。公寓楼需要付50%的首付，进入这个市场的门槛是要拥有首付的资金。从买下第一座公寓楼直到现在，他一面积累财富，一面寻找合适的投资机会，现有拥有7座公寓楼，大部分在大温地区，有少数在温哥华岛。从公寓楼投资中，他获得丰厚的回报，也给了自己选择继续工作或者马上退休的自由。 　　“买公寓楼有两个风险，一是利率风险，二是空置风险，业主要懂得怎样控制风险。”他加入了卑诗公寓楼业主和经理人协会，起初资深投资者教给他很多经验，让他受益匪浅。现在他成了资深投资者，用多年来积累的管理经验，帮助刚进入这个市场的新手。   　　公寓楼比独立屋更稳健   　　很多人知道，大温地区的独立屋近10年来经历了大幅度上涨的机遇，但公寓楼价格的上涨幅度显然不能与之相比。对此Bill画了个曲线图，说：“从长期来看，独立屋的市场有升有跌，但公寓楼的行情是一条上升的直线。” 　　即使在市场不好的情况下，公寓楼也有租金收入，提供稳定的现金流。他更喜欢投资整栋公寓楼，是因为公寓楼有地，在大温地区发展用地有限的情况下，具有很好的升值潜力，而且租金多年来一直呈上升的趋势。在付了5年供款后，还可以从银行再贷款。公寓楼的建筑每年有4%的折旧，还可以获得税务优惠。一座500万元买的公寓楼，如果建筑的价值佔55%，地的价值佔45%，那么建筑部分所佔的275万，第一年就可以获得10万元的折旧。以后每年再按所剩的价值再折旧4%。温哥华人口越来越多，对出租 　　公寓的需求大。投资者对整栋公寓楼的需求越来越高，但供应量却在减少。这是因为1972年，政府对公寓楼征收资本增值税，发展商就不愿兴建整栋属于一个业主用于出租的公寓楼了，他们宁愿兴建每个公寓可以卖给不同业主的高层建筑。现在整栋公寓楼一放到市场上，经常出现多个买家争抢的情况，这时要抢到房子，就需要验房有效率，贷款能力强，也需要有经验懂市场，Bill为公寓投资者提供了很多专业建议。   　　好管理员是关键因素   　　按照Bill的经验，如果知道什么可以做，什么不能做，管理公寓楼是一件简单的事。他说，如果公寓楼有20个以下单位，自己管理比较好。如果超出这个数量，就要请管理员了。管好物业的关键因素，是请一个好管理员，否则就会造成很大问题。好的管理，可以控制成本，提高收入，管理水平高可以吸引高品质的租客。 　　他喜欢聘用东欧裔的管理员，很多来自东欧的专业人士，他们在原居地收到很好的教育，移民后找不到原来专业的工作，他们做管理员认真负责。“请夫妻两人做管理员比较好，男的手巧能修理，女的细心感觉好，会与人打交道。”他说，但不可以让他们免费住抵工钱，这样做有可能引起未付工资的法律问题。可以给他们房租优惠，要给他们发正常的工资。另外管理员另有住处比住在公寓里更好，因为管理员住在同一座楼，住客可能随时去找他，涉及到超时工作的问题，可能违反劳工法。 　　如果管理员住在公寓楼内，正确的做法是，在他们的门上贴上工作时间，非工作时间除非紧急事务，不可打扰。“要做正确的事。”Bill说。管理员负责日常事务，他作为业主，要做的是每月在签费用支票时，要看各项费用是否合理，他通常的做法是货比三家。   　　把好关不让坏租客入住   　　为了让房子状态良好，可以从众多申请者中挑选租客，Bill建议，要让房子内部和外部都吸引人，才能吸引好租客。门厅的油漆要刷好，草坪要修剪整齐。厨房的设施要更新，老旧的地板要换掉。公寓外面，有房出租的标志要明显，出租房子的广告在Craiglsit 等网站上更新要及时，使潜在的用户可以看得到广告。 　　坏租客不仅会损坏物业，不交租金，还会使好房客搬离。所以最好的办法是精选租客，不让坏租客进来。Bill的做法是做好面试环节，并检查信用记录。他建议做到以下几点： 　　首先，要公司主管的推荐信;二，要上一任房东的电话(现任房东可能因为急需把不好的房客赶走，不愿讲租客的问题);三，要看看想来租房子的人开的车，如果他车窗坏了都不修，或者车的状况很糟糕，就要三思了。一个人不爱护他的车，就很有可能不爱护你的房子;四，从准租客什么时候找房，也能够看出他做事是否有规划。通常租约是按月签的，如果准租客月初来找房，希望下个月初入住，说明他做事还是有计划的。如果他月底前两天才来看房子，打算马上入住，起码说明这个人做事不是很有条理;五，房东或经理要好好坐下来，跟想租房子的人谈谈，看看他是不是有一份稳定工作，看看他个性如何;六，建议房东或经理从卑诗公寓楼业主和经理人协会的网站下载表格，请申请租房者填表，其中一项就是查看他的信用记录。 　　“如果这些都做到了，相信筛选出来的是好租客。”Bill说。   　　改变思维才可以赢得财富   　　当时Bill离开自己出生长大的Port Alberni，告别休闲缓慢的生活方式，来到温哥华寻找新机会，就是因为不愿过一成不变的生活，嚮往更广阔的天空，找寻能够让自己迅速成长的舞台。到现在，事业成功，投资也使他获得了财富，Bill依然在学习和成长。他说：“人生来就有权利创造你想要的一切，宇宙能给你的东西是无限的。” 　　他多年来养成了一些习惯，这使他获得精神上的能量。他每天早晨5点半就起床做冥想，读帮助心灵成长的书，他设定自己的目标，强化自己完成目标的信念，精神的力量对他获得财富有极大的帮助。 　　通常成功的投资者的经验是让人研究投资，学习曲线和数据，Bill的分享十分独特，他更强调思维，有了富足的思维，才可以获得财富。当然财富不是一下子涌过来的，他用积极的心态追求了20多年，才积累了财富，白手起家获得今天的成功。拥有一座或多座公寓楼，是很多人的梦想，但大家面对的普遍难题是买第一座公寓楼的钱从哪里来。 　　Bill Goold在还清独立屋的贷款后，从独立屋中贷款出来付公寓楼的首期，这是很多公寓投资者的做法，因为需要的首期数目较大，通常要付50%，另外50%从金融机构贷款。

近期大温房市火热，许多购买独立屋的民众抢房时一头热，到手后才怀疑是否买贵了，甚至有人向银行贷款时，银行鉴价后不愿意依照成交价格提供贷款，造成买主必须自己筹措额外资金的窘境。 一位本地地产经纪指出，在她自己的客户当中确实有人碰到类似状况，不过因为银行众多，有时银行会有不同的优惠与考量，当时她就把客户介绍至另外一间银行申请贷款，最后还是成功地申请到所需额度。 她同时提到，地产经纪在替客户抢房前，与客户做充足的沟通是十分必要的，因为目前独立屋抢手，很多时候必须先向客户进行市场分析，了解买主购屋的用途为投资亦或自住，才能避免后悔与相关后续问题。   大温独立屋市场正火热，民众抢购时必须先考虑自身经济能力与购屋用途。(记者陈威麟/摄影)   房市火热，很多时候买方出价时都必须要以无附带条件(no subject offer)的方式，才有办法抢到，价格高过于卖方开价已司空见惯，但若买方购买的主要目的为投资，希望买主详加考虑，以免后续房价的发展跟不上买主所出的高价。 不过另位地产经纪指出，大多数银行核准贷款的标准都十分雷同，一般来说，买方须经过银行房贷预批(pre-approval)后，地产经纪才会协助出手抢购，不过银行所同意的贷款比例，并非适用在所有价格案件上。 她举例说明，若是银行仅同意在100万元中提供65%的贷款，但买主却抢到总价200万元房屋，这就有很大的差价，必须靠买主自己补足，若是无法完成交易，后续官司诉讼后果必定不堪设想。 她同时强调，银行提供新移民的65%购屋贷款，也是有上限与相关限制，民众应在投入房市前了解相关细节。

        针对民众以高价抢房时，可能造成银行不愿以成交价贷款的状况，房贷专业经理人林哲弘表示，这样的状况确实可能发生，特别是若民众的成交价格是该地段首度出现的高价位，林哲弘强调，民众入市前最好先向银行申请房贷预批(pre-approval)，并清楚了解银行愿意贷款的总金额与自身经济能力，避免仅以贷款百分比来思考。         林哲弘指出，银行在受理民众贷款申请时，会派出第三方专业估价团队，对房屋与土地进行评估，银行在估价完成后，会以成交价与估价中较低的价格作为贷款基准，因此民众若在抢购时不理智的大幅加价，在申请银行贷款时可能就会遇到困难。         若是向某家银行申请贷款无法得到所需金额，转向另外一家银行申请，是否会得到不同结果，另位房贷专业经理人苏为峰认为机会并不大，因为各个大银行所使用的估价团队都差不多，不过苏为峰说，其实银行还是有机会视状况提供额外的差额，但贷款利率可能就会比较高，最坏状况之下，民众也可考虑向私人贷款公司借款。         林哲弘提到，许多华裔买家仍有贷款百分比的迷思，认为只要有35%的自备款即可入市，其实并非如此，他认为这类想法或许来自新移民65%之购屋贷款政策，不过这项措施仅限于初到本地五年内的新移民，各个银行也有总额上限，五年过后，银行核准贷款申请时，还是会以民众经济状况做为主要考量。         苏为峰说，在新移民购屋贷款的上限方面，其实各家银行的限制不一，若民众可提供原居国国内资产与经济证明文件，银行提供200或300万元贷款的意愿，会相对提高。

  他说，这种事能发生在我身上，也可以发生在任何人身上。   坏运气的开始   Ron Philbrook 现年58岁，实际上在90年代就已经还清了自己在高贵林港一套公寓的房贷，于是他开始筹划退休后的生活，用公寓重新做抵押，贷款在温哥华东北部300公里的一个湖畔又买了栋休闲别墅。     2011年，Ron Philbrook 失业，靠储蓄挣扎在两处房产的抵押贷款之中，不久，新的灾难又降临了。   去年8月，暴雨引发了大规模泥石流，他的休闲别墅被埋在岩石和泥水中，保险公司拒绝支付修理费用，说这是天灾，省政府说这套房没有资格领取救灾补助，因为是休假房产，不是他的主要住所。   该别墅的市场价值从$156,000 降到仅仅 $26,000   住了36年的公寓快被扣押   Ron Philbrook 在高贵林港的公寓仍然欠银行11万4千加元，在还贷出现问题后，皇家银行RBC决定扣押这套他已经住了36年的公寓。   通常银行会给房主6个月的缓冲期去找钱，但RBC决定向法院要求对Ron Philbrook 的公寓走“快速扣押”的程序，即只给他24小时的缓冲期。   在CBC曝光了Ron Philbrook 的情况后，立即收到数百条评论，现在RBC同意把上庭要求的时间推迟两个星期。

温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)较早前致函本省省长简蕙芝(Christy Clark)，促请省府采取行动，协助解决房价高企的问题，包括他所提出的开徵投机税措施。简蕙芝周四对此回信时表示，根据专家估计，卑诗大部分房地产投机买卖都是本地投资者，还有利用开徵新税的方式去压抑楼房价格，可能带来反效果，甚至可能令一些有做按揭的业主出现负资产。简惠芝在信中指出，罗品信提及有关温哥华楼价的问题，正正是省府所关注的，特别是有关首次置业人士，而省府正积极研究可行的措施，不过，这方面省府要谨慎研究，以确保在协助首次置业人士「上车」的同时，亦要保障现有的业主。   大部分炒卖者均属本地人   简蕙芝又称，根据省财政厅和卑诗地产协会的分析，希望罗品信留意当中的4点。首次，尽管有人认为，卑诗省楼价是由非居民投资者和物业投机者所推高，但是业内专家估计，本地大部分楼房投机买卖均属于本地人士，他们的活跃程度，较海外投资者高出3至4倍。   其次，如果采取任何开徵新税或增加税项等方法以压抑楼价，可能会导致反效果，损害现时的业主。专家估计，每推低楼价10%，可能会令现时拥有一幢价值80万元房子的家庭，损失物业的8万元价值，这可能对大量房贷债务的屋主造成影响，甚至出现负资产。     研究完善土地规划以增供应   第三，其实温哥华市府亦应研究可以怎样做，协助解决房屋可负担问题。最后，在开徵新税以遏抑需要之外，还有可透过更佳的土地用途规划去增加供应量的方法。   简蕙芝又表示，省府希望能与市府共同努力，令温哥华的房屋较能负担，尤其是首次买屋人士。    

罗品信本周较早致函省长简蕙芝，建议省府增加高价物业的转让税，并将所得投入可负担房屋。他也要求修订《温哥华宪章》(Vancouver Charter)，便于市府监察物业业主及房屋是否空置。   澳洲限外资炒楼未见效   澳洲政府早在2010年4月就收紧外资购房，规定海外投资者只能购买新房，不得购买现房，若购买未经开发地皮，须在两年内动工。另外，短期居留者若永久离开，须先出售物业。上述一些规定未能严格实施，反而楼价猛涨。香港特区政府相关主要政策，在2012年10月尾开始实施，规定买楼业主若3年内转手，须支付额外印花税（SSD）10%至20%，非港永久居民须另缴15%的买家印花税（BSD）。当年港府还提出试行「港人港地」政策，以限制外资炒楼。   至于中国方面，早在2006年，规定为外国人在华居住满一年才有资格购房，并必须采取实名制。在2010年，国务院发出通知，暂停发放购买第3套及以上住房的贷款，另对无法提供一年以上当地纳税，或者社会保险缴纳证明的非当地居民，暂停核批房贷。

    1.坐北朝南，即大门朝南，后院朝北   一楼的家庭房Family Room（一般是一家人活动最多的地方）、厨房和早餐区，二楼的主卧室朝北，夏季由于日照长，下午3、4点过后，这几个房间的温度偏高。后院朝北，不喜欢晒日光浴的就比较麻烦，晚上7、8点在后院BBQ，还会很晒。不过该朝向的好处是，大门和车道朝南，冬天积雪少，门前比较干净，所以冬天白天最好改在Living Room活动。   2. 坐南朝北，即大门朝北，后院朝南   Family Room、厨房、以及楼上的主卧室或其他一到两个卧室就朝南，在加拿大漫长的冬季里，能有阳光照进这些家里人活动多的房间，就会显得非常温暖舒适。而在夏季，由于正午的阳光是直射的，不会直接照射到室内，所以这几个房间温度不会太高。后院朝南，晚上没有阳光，一家人围坐后院BBQ最好不过了。另外，喜欢在下班在后院种点蔬菜瓜果、劳作一番的人士也比较喜欢这种朝向。缺点是大门口和车道朝北，冬天积雪多，容易结冰，应特别注意防滑。   3. 坐西朝东，即大门朝东，后院朝西   在本地生活时间长的西人，他们可能会更喜欢这种朝向的房子。因为他们很多人喜欢日光浴，夏天阳光灿烂的周末，他们或光着膀子，或穿着比基尼，在自家的后院，晒着太阳、享受着日光浴，在他们看来，这是生活享受。但华人往往不喜欢，原因自然是“西晒”，由于主卧朝西，经常会热得待不了人，到了半夜，房间还是很热。另外由于西晒，应特别注意窗框和门框的保养。   4.坐东朝西，即大门朝西，后院朝东   该朝向的房子特别适合喜欢捣腾后院的屋主，迎着朝阳，不怕西晒，一天中似乎任何时候都可以跟花花草草来个亲密接触。与坐西朝东的房子类似，大门一侧的门、窗保养特别重要。  

Vansky原创，如需转载请注明出处，否则视作侵权。         温哥华市长罗品信呼吁遏制房地产投机，他认为房价不断攀升，对中产家庭造成影响。因为住房供给不足，很多高学历年轻人租不起也买不起房，房价已经超过民众的负担能力。他认为房屋不应该成为只拿来投资或投机的商品，然而目前温哥华的事实就是房屋已经成为某些人拿来炒作赚钱的工具。           因此他建议省府征收投机税，并致信省长希望省府提高豪宅交易税，用于兴建可负担房屋。豪宅到底有多豪？下面一起来看看www.realtylink.org上挂牌出售的5栋温哥华最贵房屋长啥样，全部都在西区。   1、4812 BELMONT AV, Point Grey, Vancouver West, $16,800,000.00     2、5771 NEWTON WD, University, Vancouver West, $18,980,000.00     3、1784 DRUMMOND DR, Point Grey, Vancouver West, $19,800,000.00     4、5550 MARINE DR, University, Vancouver West, $21,800,000.00     5、4726 BELMONT AV, Point Grey, Vancouver West, $36,800,000.00    

  邻接BC Place体育场的娱乐休闲城Parq Vancouver正式开工 。开发商表示，该项目砸下6亿加币，是卑诗省最大的私人开发项目。   娱乐城将成为Edgewater Casino和两家Marriott旗下酒店的新家。5星级的JW Marriott酒店将设有288间豪华客房和41间套房；The Douglas 酒店则有178间客房和10间套房。娱乐城里也将设有三个餐厅，酒吧和休闲会馆。娱乐城预计能够提供2000个工作岗位。   “温哥华是世界上最令人向往的旅游目的地之一，这一非凡的建筑不仅会振兴温哥华市中心经济，也为游客和市民提供娱乐场所，与其他地方媲美，”娱乐城建筑伙伴之一，Paragon地产开发主席Scott Menke说。“我们很高兴参与这一地标性项目，它会保持温哥华独特的地域文化。娱乐城将在未来几个月变成现实真的很高兴。”Parq Vancouver 娱乐城拥有6万2千平方英尺的会议和特别活动空间，开发商表示室内最大的宴会厅也将在这里出现。Douglas酒店以加拿大植物学家David Douglas命名，酒店内也将布置一个植物花园。Parq Holdings是Paragon开发公司，Dundee公司和PBC VUR共同合作项目，融资过程在去年12月完成，工程预计将在2016年底竣工。 

  　　对高房价问题渐趋严峻，温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)率先于上月22日建议省府征收投机税，他在同一日写信给省长简蕙芝，也希望省府提高豪宅的交易税，用于兴建可负担房屋。从信件中也可看出，投机税并非罗品信对简蕙芝提出“打房”措施的首要建议。 　　罗品信致函简蕙芝的信中表示，房价不断攀升，对中产家庭造成影响，因为住房供给不足，很多高学历年轻人租不到好单位，也住不起昂贵房屋，并列举多项房价已经超过民众负担的报告，提醒简蕙芝正视温哥华的房屋已经被某些人拿来炒房赚钱。他认为，房屋不应该成为只拿来投资或投机的商品。 　　罗品信建议简蕙芝可透过修改“土地所有权法”、“土地鉴价法”和“房屋交易税法”等措施，来改善本省房屋可负担性和公平性。他说，当中最主要的做法是扩大增建中、低收入人士的新单位，其他方法可从税务着手，包括：增加豪宅交易税并将税收用于可负担房屋，对房屋速买速卖的投机行为课税(即投机税)、修改“温哥华宪章”赋与温市府追踪空屋屋主的公权力。 　　罗品信相信，若采取这些“打房”措施法，可令过度火热的温哥华房市较趋缓和，避免年轻人力和技术人才外流，也用实际行动告知外界温哥华的房子是用来住，而非投机买卖。 　　罗品信在信底的签名处用手写“随时打电话给我讨论啊!”，但现阶段未知罗、简两人是否已就房价问题通过电话或深入交流。

在不列颠哥伦比亚省(BC)，维多利亚市政厅星期四将投票决定是否为无家可归者建50个微型房子。 2009年，BC省上诉法院裁定，如果避难所里没有床位，无家可归者可以在公园里露宿扎营。  在维多利亚的公园里目前有多少无家可归者露宿尚无统计，但市政厅每年为此支出约60万加元的监管和清理费用。 市政人员建议，市政府可从每年100万加元的住房公积金中拨出一部分，为无家可归的人建35-50个凉棚类的超小住房，地点可在城市公园里，或租用一块私人地皮。 阿省小城范例 在阿尔伯塔省南部的小城市Medicine Hat，为了解决无家可归者的问题，市政府在几年前开始采取“住房第一”(Housing First)的政策，这一政策旨在于为无家可归者提供永久性住房，而不是临时避难所。 该市市长Ted Clugston表示，这一政策非常成功，城市有望在明年终结无家可归者露宿街头的现象。

大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)2日公布最新统计，5月份大温地区独立屋价格再创新高，指标价格(Benchmark price)为110万4900元，未经调整前的实际平均价格为141万7409元。 统计显示，5月份大温地区透过MLS系统成交总量为4056个单位，比十年5月份平均多出16.7%，与去年同期的3286个单位相比，更出现23.4%的增长，但与4月份相比，则是小幅下滑2.9%。 在这4056个单位中，1723个为独立屋，1600个公寓单位，半独立则有733个屋，与去年同期相比，这三种房型的增长率分别为18.6%、24.4%与34%。 价格方面，5月份大温地区的MLS系统住宅房屋指标价格为68万4400元，较去年增加9.4%。若以房型分析，独立屋指标价格为110万4900元，同比增长14.1%;城市屋指标价格则为50万1000元，增长6.4%，公寓指标价格则是39万6900元，较去年增长4.6%。 大温地产局主席麦克劳德(Darcy McLeod)表示，造成成交量与价格不断上升的另一个主要因素是供求问题，5月份挂牌求售的房屋总量下降，比过去每年同期都稍低，只有5641个单位透过MSL系统挂牌，比去年同期的5936个单位相比，小幅下降5%。 菲沙地产局(Fraser Valley Real Estate Board)同时发布的最新数据，5月份的成交总数有1969个单位，与4月份相比，虽然小幅下滑2%，不过与去年同期相比仍有21%的强劲涨势，指标价格方面，亦从去年同期的59万5600元涨至60万3100元。 菲莎地产局主席梅西(Jorda Maisey)则说，当局近期发现市场出现些许改变，许多首度购屋的民众虽然对独立屋表示有兴趣，但需求还是落在公寓上，因此上个月菲莎河谷出现更多此类房型，让当地民众有更多的选择机会。

　　 　　多伦多地产市场炙手可热，除了新屋及二手楼房，近年亦兴起旧屋翻建热潮，特别是升值潜力高的地段，买家购入老旧房屋再拆卸重建，变成更新更大亦更值钱的全新豪宅。 　　据CBC一篇报道，引述了多伦多市政府资料，今年1月1日至5月11日不到半年期间，市府已批核了375间房屋重建申请，当中不少已动工重建中的房屋，是在怡陶碧谷市南端，但要数最火热的地区非北约克市莫属，当中超过一半获批的房屋重建申请，都是在北约克市。 　　单是北约克的惠柳第（Willowdale）社区，便有76间旧屋将被推倒重建。该区市议员费利昂（John Filion）表示，过去25年，区内已出现这种重建风气。他分析说，惠柳第社区之所以重建成风，是因为该区的房屋量不多，但每间屋的地段较大，价值也愈来愈高。 　　市议员叹社区疏离 　　虽然重建风气有助推高楼房价值，但费利昂慨叹，区内虽然愈来愈多大屋，但社区的紧密关系却不如从前，每个人都将房屋视作个人堡垒，欠缺了从前邻舍间的互动。 　　对此，怀雅逊大学（Ryerson University）城市规划专家Mitchell Kosny担心，多伦多邻里之间的独特性，将会慢慢褪色，并正在消失中。 　　有地产经纪指出，北约克Newtonbrook East市场上的老旧平房（bungalow），目前大约在90至100万元之间，从上市到成交大约只需一周，且多数要竞价。不过，翻建后的两层独立屋，市价可高达270万元。

          俗话说，众人拾柴火焰高。那么，投资房产也可以跟众人一起承担巨额房款、共享收益吗？           众筹（Crowdfunding）的横空出世，恰如其分地解决了小额投资散户对房地产投资的需求，并为专业房产投资人提供了一条迅速融资的渠道，在双赢的格局下迅速走红投资市场。数据显示，2013年，众筹行业已在全球融资超过51亿美元，一举成为新型理财产品中的“香饽饽”。           《第一财经日报》记者分析了美国多家购房众筹网站，从购房众筹的战略和战术入手，试图解密美国人买房如何做到“空手套白狼”。             花别人的钱，买自己的房           众筹是一种通过互联网向众人集资的新模式。它首先由倡议者提出投资创意，起草一个投资项目，若能得到投资者响应，一些个人或机构再为其搭建平台，实现融资。众筹的项目可谓五花八门，其中，众筹买房以其灵活的资金周转模式和新颖的购房理念，吸引了大批投资者的目光。           众筹买房大致可分为两类，产权型（Equity）和债务型（Debt）。筹款人在不确定风险，或风险较大时，往往会选择保守的产权型，其获利后按照当初投资的份额，按百分比分钱。筹款人对该投资胜券在握，或风险较小时，他们往往倾向于债务型，以债务买断加支付利息的形式筹集资金，盈利后，归还当初融资本金加利息即可。           产权型，顾名思义，即投资入股时，便自动拥有了产权。举个例子，筹款人手握区区10万美元（下同），却欲购置100万的房产，装修需要10万，共需110万，而由于其收入有限，银行只能放贷60万，填补这40万缺口的最佳方式就是众筹。当筹措到资金后，债权人便自动拥有了房子的产权。假设，这套房屋因后续经营不善，筹款人急于出手，将该套房屋以80万的低价抛售，由于银行的债权优先，须先向银行偿还60万，剩下的20万则按照产权比例进行分配，即本人能得到20%，也就是4万，剩下的16万，按照产权比例分给债权人。反之，交易获利后，筹款人会每月向债权人派发利息，通常在7%~8%。风险愈大，则利息愈高，反之亦然。最后，当筹款人赚得盆满钵满后，决定转卖该房产，交易后的盈利，也按照当初的产权比例进行划分。           跟按照投资比例进行利益分配的产权型所不同，债务型众筹通常对当初的投资金额进行锁定，并以加付利息的方式，在盈利后进行利益分配。对于黄金地段炙手可热的房产或稳赚不赔的买卖，投资人往往倾向于债务型，将可以预期的大额收益留给自己。           诚然，无论是产权型众筹还是债务型众筹，银行因拥有最高优先级的债权，它的风险往往最小，但在获利时，盈利也最少。风险与获利呈正比永远是投资的不二法则。             透明度是金，信誉度为王           美国证券交易委员会1933年颁布的证券法和1934年颁布的证券交易法堪称“振兴企业法案”之鼻祖。2012年，美国总统奥巴马签署了“振兴企业法案”，将股权众筹（Equitycrowdfunding）合法化，为网络众筹的发展提供了良好的大环境。其中的第三章集资，涵盖了房地产众筹所适用的内容和细则，让房地产网络众筹迎来了春天。接着，各色通过网络进行借贷的P2P网站也如雨后春笋般地出现，LendingClub和Prosper都是这类P2P网站的先驱。此后，在P2P网站的基础上，又衍生出了借贷买房，购房众筹网站应运而生，又称为P2RE（PeertoRealEstate）。           RealCrowd、PatchofLand、RealtyShares、RealtyMogul和Sharestates都是这类典型的购房众筹网站，为投资人或投资机构以及筹款方提供网络平台，促成交易，从而繁荣房地产市场，创造就业机会，并刺激当地乃至全美的经济发展。           Sharestates15年前便开始从事“产权保险业务”，业务覆盖全美33个州，并监管超过40亿美元的交易，以此积累了大量房地产市场的人脉和资源，其中不乏寻找融资项目的投资者和房产开发商。其创始人及CEO艾伦（AllenShayanfekr）便以此为契机，设法为手中持有大量现金的客户和寻求融资的投机者搭建平台。           RealCrowd的创始人及CEO亚当（AdamHooper）对记者说，他的创业宗旨是让更多普通投资者和散户能够享受到机构投资房地产的待遇。他们致力于解决商业地产中的低效率问题，并改变只有富豪才有机会染指大型商务楼投资的现状，令每个普通投资人都有机会参与对商务楼的投资。RealCrowd通过向房地产公司征收固定的管理费来获利，而不向参与房产投资的投资人收取任何费用。           PatchofLand的联合创始人及CEO贾森（JasonFritton）则表示，他的创业灵感源于一次房地产拍卖。他早年在芝加哥参加住宅拍卖会时，不经意发现大批芝加哥的街区因无人收购打理而沦为荒地。尽管其中很多都是不错的房产，但在2010年的美国房产萧条期，这些废弃的房屋根本无人问津。更糟糕的是，这些废旧房屋还会滋生犯罪，拖累当地治安，而邻居的房产价值也随之下滑。在拍卖会上，贾森还发现，对价值数百万美元商用楼趋之若鹜的那十来个竞拍者，总是同一拨人，而被贾森视为美国房地产中坚力量的住宅楼却门可罗雀。从那刻起，贾森便意识到这类遭市场冷遇的废旧房屋潜力无限，而传统银行对“增值功能”的一知半解，甚至拒绝对此类房屋提供资金，也为像PatchofLand这样的专业众筹购房网站提供了机会。           除了稳定的投资回报，网络众筹作为一种新兴的投资方式，缘何吸引大批美国的投资者？PatchofLand的首席营销官埃里科（AdaPiad’Errico）说：“平台的透明度至关重要，简单有效的解决方案能树立投资者信心，从而放心地向需要购房的借贷者撒钱，并能以最少的钱，最有效地实现投资多样化。而借款人也可根据资产类别、地理位置和开发商进行分类投资。”           专业投资人斯坦普（JoeStampone）则表示，业余投资者对房地产交易并不那么熟悉，当交易出现偶发的欺诈行为或是因为市场不景气而开始亏损时，投资者信心和整个平台都会受到严重打击。因此，众筹网站的信誉几乎关乎生死。埃里科对记者说：“为树立消费者信心，我们放贷时，会密切关注每一笔投资机会，并先用自己的资金进行垫付，以确保能够跟客户共进退，这样一来，筹款人能及时收到借款，同时，放款人也可以立刻获取他们的投资回报。”           艾伦在接受记者采访时说：“我们以投资的透明度为基础，尽量降低投资的最低限额，让投资者以有限的资金，最大程度上实现投资的多样化，以期降低风险。我们还对所有的投资项目尽职调查，撰写项目调查报告以供投资人参考。尽管借款人通过网络众筹未必能拿到最低息的借贷，但相比银行繁琐的贷款审批手续，网络众筹以其快速、高效的流程，不失为投资佳选。”           在业内赢得良好口碑后，投资人往往会不请自来。当有个人筹资者或是房地产公司申请募款时，众筹网站首先会对其过往的投资项目、信用记录、商业计划以及地理位置进行综合考量，继而确定它是不是一个好的投资项目。通过考核后，网站接着会对其进行详尽的背景调查，包括租金的涨幅、空置率、资本化率和支出。最后，再由投资委员会根据调查报告来评估风险，最终决定是否将其挂到网络平台上。大浪淘沙，通过这一轮审核，大量投资项目都会落马，能成功挂到网上募资的，基本属于相对优质的投资项目。           助推经济，改善治安           众筹购房不仅能够给借贷双方带来投资回报，繁荣美国房地产市场，更能为振兴经济、改善当地治安尽绵薄之力。           纽瓦克（Newark）是新泽西最大的城市之一，同时也是纽约大都会地区第二大城市。但它还有另一个称号，即“全美最危险的地区”。早在1996年，纽瓦克便被《时代》周刊评为美国最危险的地区之一。近年来，治安稍有改善，但其居高不下的犯罪率仍令购房者望而却步。即使交通便利，且房价显著低于周围地区，却依然无人问津。           新泽西州政府为了改善这一状况，在今年2月，推出了一项1000美元即可购买一片土地的计划。该计划只推出100块地，要求每对购地夫妇必须在18个月内在该土地上建起一栋房子，并长期在该房屋内居住。人们彻夜扎起帐篷排队抢地，就是为了这个“跳楼价”。然而，“抢地”只是漫漫长征路的第一步，接踵而来的房屋建设费才是大头，而PatchofLand的参与，让抢到土地的人们可以通过网络众筹的方式，筹集到建房款，从而能够真正成为房屋的主人。           这个项目的意义在于，当越来越多有正当职业的家庭抢到“千元土地”后，通过网络众筹在空地上建房、居住。即使这片区域原来的治安差，但当越来越多有固定收入的人群迁入后，治安自然提升，房地产也跟着升值，同时还会带动更多“良民”在此区域置业，当地经济也随之繁荣，进入良性循环，居高不下的犯罪率和失业率等诸多症结便可迎刃而解。但此法究竟是否奏效，还需要几年甚至十几年的时间来检验。

稍有差池将影响民生   5月初，有1.7万人联名向卑诗省长简蕙芝(Christy Clark)请愿，要求限制外国投资者在大温地区购房。而温市长罗品信（Gregor Robertson）提议通过徵收房屋投机税遏止房价上升。     梁栋材周一接受《星岛日报》记者访问时表示，政府采取措施控制房价很有必要，但并不容易实施，需要小心处理，不然会影响民生。   他说：「香港就有徵收投机税做法。买家第一套房只收普通税，第二套房就要加收更高的税。如果在温市实施这样的措施，则可能会影响整个楼市，导致失业。」     至于徵收空屋税，他指这种徵罚性措施不应提倡。梁栋材提议可将地税提高，然后大幅减少自住屋的地税，对空置房则不予减少。   他认为，这种做法会让外地的购房者觉得更好接受。  

        卑诗地产协会(BCREA)1日发表最新报告，预测2015年的房屋成交量，将创2007年以来的新高， 协会主席穆尔(Cameron Muir)表示，目前的经济成长状况良好，消费者信心稳固，在加上利率极低，因此认为需求量将持续上扬。         卑诗地产协会的最新预测提到，2014年卑诗省透过MLS系统成交总量为8万4000个单位，估计今年的成交总数将为9万4300个单位，比去年增长12.1%，也比10年平均值的8万3600个单位要高，尽管2016年时可能小幅下降2.9%，但成交总量仍有9万1600个单位。         在房价方面，卑诗地产协会亦预估7.4%的涨幅，平均房价为61万500元，不过协会同时预测，2016年的房价将仅以1.7%小幅上涨，平均价格落在62万1000元，主要原因为届时将会有更多的新屋落成。 卑诗地产协会的第二季预测显示，今年房屋成交量将创2007年来新高。         卑诗地产协会在这份预测报告中同时指出，大温的房屋需求量主要来自新移民与本地既有居民，虽然在高级豪宅方面，有出现来自外国买家投资的迹象，但以大温整体房市来说，仍属小众市场。         房价攀升动力来自独立屋         报告中也提到，大温房市目前属供不应求的状况，4月份的MLS系统房屋价格指数(Home Price Index)与去年同期相比，出现8.5%的攀升，主要动力还是来自于独立屋的价格上扬，因为目前市场内的独立屋已越来越少。         报告进一步分析，在过去5年间，大温独立屋的房屋价格指数已增加29%，但公寓类的指数仅小幅提升5%，今年大温地区的平均房屋售价预计会增加7%，落在87万元，估计明年还会有3%的涨幅，价格将为89万8000元。         若单就成交量来看，报告中预测大温在2015年的成交总数将为3万9400个单位，将比2014年增加16.9%，不过报告同时预测2016年的成交总数将下滑4.6%，总量为3万7600个单位。

        华人在加拿大人口变化，都市区发展过程中，能发挥怎样的作用?         无论是多伦多还是温哥华，媒体舆论或明说或暗示，都把矛头指向华人投资者或者炒房者。但是，从政府的角度来看，要出台限制的政策殊不容易。尽管有在野党要执政党做些事情来对付大都会年轻人买不起房子的问题，这也是为了讨好有怨气的选民或者给执政党出难题。         我觉得，卑诗反对党领袖的说法很合情理。他认为，说外资是拉抬房价的“罪魁祸首”没有数据的支持，要出台所谓的“打房政策”，在法理依据上也难以找到合法因素，一切都还需要收集资讯才能讨论这些措施。         政府和政客不支持“限制”的政策，并不表明“炒房”就可以通行无阻。华人在这个方面，能否“未雨绸缪”，既找到可以安置资金和争取投资效果的发展房地产途径，同时又可以用实际行动“以正视听”，让加拿大人看到华人赚钱是“君子爱财，取之有道”?这就是说，投资者要赚房地产钱是天经地义的事情，因为这里的房产市场是自由市场，华人投资者可以找到既赚钱又赢得“城市新建设者”美誉的“双赢之道”，就是参与都市建设。          一项最新的研究报告，以安大略省多伦多-哈密尔顿区(Toronto-Hamilton)的发展为研究对象，发现当地在2001和2011年之间增加上百万人口，有86%涌入将老社区改造成新都会区的开发区，成为独立的区域。同样道理，加拿大房价最高的卑诗大温地区，在都市规画上肯定也要采取将老社区改造成新发展区域的模式，或者说发展成高密度的新住宅区，以接纳更多人口，包括移民的涌入。         华人投资者能否加入这个开发的行列?是一个严峻的挑战。面对的困难有三个：一是这种新社区的开发靠单一富豪的资金难以支撑，需要集资进行，但华人投资者之间彼此的信任关系不强，这种资金的整合不容易;二是华人投资者在加拿大的信贷声誉不高，要从银行拿到融资贷款也不容易;三是华人投资者对本地的法律法规不清楚，对建设的程序不了解。         除了这三者，更重要的是，华人投资者要克服短视和赚快钱的“习惯思维”，要思考透过对加拿大的长线投资，来赢取社会尊重、取得信贷信用、争取造福社区、提升加拿大就业率等目标，这样的房地产开发，是摆脱“炒房赚快钱”刻板印象的捷径，也是为我们的移民后代创造安全成长环境的最好方法。         问题是，华人投资移民愿不愿意做?

  加拿大广播公司CBC报道说，今年5月，卡尔加里市待售的百万豪宅超过600栋，售出量只有65栋。   卡尔加里房地产局（The Calgary Real Estate Board，CREB）发布了5月的销售数据，与去年5月相比，卡尔加里今年5月的房产整体销售量下滑25%，平均房价下降1.5%，为47万8790加元/栋。     统计还显示，在5月份售出的房产中，近70%是价格低于50万加元的房子。   卡尔加里房地产局的首席经济学家Anne Marie Lurie说，由于油价下跌，裁员最厉害的是能源领域，而能源领域一直是推动豪宅市场（ 通常定义为价格100万加元以上的房产）的动力。   她说，在公共部门工作的人 – 警察、教师、消防队员、护士 – 与能源领域无关，所以在继续购房，但他们不是购置高端房产的群体。

爱德华兹(Chris Edwards)对加拿大广播公司(CBC)《新闻》(News)说﹐他住在泽费尔大道(Zephyr Avenue)﹐邻居采用欺凌战术﹐政府不得不援引城市附例﹐下令园艺与道路要保持4米距离。   附例执行官造访爱德华兹住处后﹐下令他拆除部分花园。但是﹐他是发起人﹐先向政府投诉﹐他的邻居违反城市附例﹐邻居一堵「相当丑陋的」水泥矮栏﹐延伸到他的物业。     爱德华兹说﹕「这似乎是邻居间的争拗﹐采用以牙还牙策略﹐这类争拗不应升级到这地步。」   邻居德戈索(Giam Piero DelGesso)对加拿大广播公司《新闻》诉说﹐爱德华兹不理睬他一再请求﹐不要将积雪扔到车道的他这一边﹐于是他在2月砌上一堵矮墙。德戈索说﹐他本来愿意﹐拆除这道矮墙﹐但需要邻居一个道歉﹐那人从不认错。他说﹕「我不想让事态升级﹐但他态度恶劣。我下车﹐他就伸出舌头。」   最终﹐附例执法人员到场﹐下令两家在30天内整理车道和园艺。   德戈索必须将水泥矮墙后移﹐爱德华兹必须缩小花园﹐包括拔除植物、山石与漂流木﹐遵守城市附例﹐园艺与道路必须保持4米距离。   爱德华兹说﹕「邻居欣赏这处花园﹐它美化社区。不得不拔除﹐真可惜。」但德戈索不以为然﹐他说﹕「我看不出它的好处﹐非常危险﹐市民驱车经过﹐小童在那里跌到﹐狗走过去﹐牠们会受伤。」

调查访问了200名卑诗省的物业代理，70%表示大多数潜在买家都不太可能或不愿意购买烟民居住的房屋。76%表示烟民曾居住的房屋，转售价格会较低。超过半数表示，曾有烟民居主的物业，价格可降低达10%。在大温以外的物业代理，多达92%认为物业价格会因居住者吸烟而降低，温哥华则为72%。77%受访物业代理说，烟民居住的房屋较难转售。   卑诗省肺部协会行政总裁麦克唐纳(Scott McDonald)表示，调查结果显示，吸烟除了损害健康外，更会令业主蒙受损失。这亦证明了省民都喜欢住在无烟的地方。   有物业代理表示，大多数买家都不喜欢烟味，虽然烟味可以透过重新髹漆、重铺地毡解决，但这些方法的花费亦不少。   他并指，在销售柏文的时候，买家除了会关心放盘单位是否曾有烟民居住外，亦关心邻居是否吸烟，例如在走廊嗅到烟味，都会影响购买意欲。

怀雅逊大学城市研究与土地开发中心，进行为期4个月的研究，发现仍拥有适合兴建低层房屋的土地的地区，如约克、皮尔、荷顿和杜咸等地区的政府，似乎没统计当中有多少是已完成基本建设的「熟地」﹙Serviced Land﹚，或有多少土地是适合兴建有迫切需要的联排别墅和独立屋。   根据省府的房屋政策文件说明，大多区须要各种住房，不仅是高密度的分契式大厦（highrise condo）发展项目，然而配合人口老化长期住房通常不足。中心高级研究员克雷顿（Frank Clayton）称：「缺乏低层房屋成为大多区一大问题，供求问题令二手屋竞价战更激烈。」     克雷顿称，大多区的新屋供应量，自2000年初期下降一半。2001至03年期间，区内约有3万间动工中的独立屋、半独立屋和镇屋，至2013至14年跌至仅1.5万间。   安省10年前进行的报告显示，从2011年起，大多区每年应兴建25,500间低层房屋，以应付人口增长，数字在2013年修正至2万间，然报告指出，自2010年起，建屋量每年少目标2,000间。

最近有加拿大人在change.org发动网上请愿，希望安省经济发展、就业及基建厅厅长杜杰（Brad Duguid）考虑立法禁止外国人投资大多伦多地区的房地产，已有超过1万人在网上联署支持。   据地产网站BuzzBuzzHome的报道，来自Richmond Hill的Shaan Brach三个星期前在网站change.org发起网上请愿运动，星期一有加速的象，于10小时内就增加了1,000人签署。     半数共管柏文属海外投资   发起人表示：「这个网上请愿是为了从大多伦多地区住宅区房地产市场过热的外国投资，保护现在的加拿大公民，包括新 ，这种富裕的外国投资策略结果正提高了房地产价格及拉低了我们的生活水平，因为它令加拿大人没有能力在自己的国家购买房屋。」   网上请愿指向《星报》早前一篇文章，当中提到约有50%的温哥华及多伦多的共管柏文单位均是外国人拥有，有15%的多伦多共管柏文单位是空置，显示它们纯粹是被用作投资。   不过，加拿大按揭和房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp，CMHC）去年12月发表的租赁市场调查显示，外国人在多伦多共管柏文市场的投资增加了2.4%，而在温哥华共管柏文市场的投资增加了2.3%。   请愿信中要求经济发展、就业及基建厅厅长杜杰效法2010年澳洲的新法例，限制外国人购买现有的住宅，但容许他们购买新建筑的房地产，以稳定房地产市场价格。

BCREA首席经济师穆尔(Cameron Muir)称，在强劲消费者信心和经济增长，以及持续低企按揭利率的带动下，预测房屋需求增加，今年本省透过俗称电脑盘(MLS)销售的房屋量会增加12.1%至94,260间，明年销量稍减2.9%至91,565间。尽管这不及2005年破纪录的106,300间销售量，但仍是2007年以来最高，也比过去10年平均销量83,600间为高。   卑诗平均屋价料升至逾61万   此外，预测今年本省平均屋价上升7.5%至610,800元，其中大温屋价平均上升7.1%至87万元，菲沙河谷则上升4.1%至53.9万元。至于明年，由于按揭利率可能有温和上升压力，加上新屋落成量增加，纾缓了屋价的上升，故预测明年本省平均屋价的上升幅度略为减慢，为1.7%至621,300元，而大温屋价上升3.2%至89.8万元。  

　　一项最新民调显示，加国富裕人士所拥有的物业产值已平均高达$150万元。   　　这与加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)公布的最新房价数据形成鲜明对比。根据地产协会的数据，今年4月全国平均房价为$448,862元，如果扣除大多伦多和温哥华这两个热点楼市，4月平均房价仅为$339,893元。   　　根据蒙特利尔银行5月25日公布的调查报告，温哥华富裕人士所拥有的主要居所的平均产值为$400万元，而多伦多富裕人士的主要居所平均产值为$180万元。蒙特利尔银行的报告对于所谓富裕人士的定义，是指可投资资产超过$100万元的高净值人士。 　　此次调查发现，有95%加国富裕人士拥有自己的住房，其中有58%的人已经还清房贷，而尚未清偿房贷的人士剩余贷款额平均为$17.6万元。 　　加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)高级经济师麦克唐纳(David Macdonald)表示，许多加人在过去10至15年间积累了可观的财富，这其中部分原因是因为房地产市场持续红火。 　　麦克唐纳同时指出，如果居民在2002年就拥有一栋房屋并已清偿房贷，这无疑是一件好事，而这部分居民现在通常都比较富有，但其中大多数人都已年龄较大。相比之下，对于刚刚踏入楼市或是正在为偿还房贷而挣扎的20至40岁人士来说，他们在未来10年的债务负担可能还会继续增加，这尤其令人担忧。 　　蒙特利尔银行的调查还发现： 　　有36%富裕人士拥有第二套或附加物业;在这些人中有40%的人拥有二套甚至更多物业; 　　富裕人士购买第二套物业的首要理由是用于度假，有47%的受访者选择这一理由; 　　在拥有多套物业的人士中，有80%的人物业在加拿大，有27%的人有物业在美国，有11%的人在欧洲有物业; 　　魁北克省富裕人士主要居所的平均物业产值为$67.86万元，阿尔伯塔省富裕人士主要居所的平均物业产值为$71.95万元。 　　此次网上调查于去年10月15日至10月28日进行，共调查了306名18岁以上并至少拥有$100万元可投资资产的加拿大人，这些资产不包括雇员退休金计划、保险产品或他们手中所持的物业。