地产

尽管温哥华房市持续火热，拥有全国最高的房价，但是根据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）最新的房屋评估报告，由于人口的快速增长、可支配收入的增 加以及有限的土地供应，温哥华房市仍处于安全的低风险范围，业主们可以稍微放轻松。然而，由于近年来住房单位尤其是公寓单位的快速增加，个人可支配收入相 对缓慢的增长，萨省雷吉那（Regina）和曼省温尼伯格（Winnipeg）房市大跌的风险很高。 加拿大的高房价城市，首当其冲的就是温哥华和多伦多，但是根据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）上周公布的《年度房价分析报告》（CMHC’s Annual House Price Analysis Assessment），这两个城市都不在高风险城市之列，相反，温哥华处于低风险级别。 CMHC对加拿大的12个主要都会城市的房价进行了分析，试图从经济、金融以及人口因素等方面 确定加拿大地产市场存在的潜在风险。风险评估主要有四个指标，即是否供过于求（overheated demand）、房价增长是否过快（acceleration in the rise of property prices）、房价是否被高估（overvaluation）以及建筑单位是否过多（overbuilding）。CMHC的首席经济学家Bob Dugan表示，从加拿大全国来看，房地产价值被高估约3%到4%，但房价偏高并不代表房价被严重高估，实际上，这种情况反而可能出现在一些房价较低的地 区。  温哥华住房需求高 高房价低风险 根据CMHC的报告，温哥华是全国比较平衡的地产市场之一。 温哥华地区的人口和个人可支配收入的不断增加推动了住房需求不断上升，移民涌入和有限可开发的土地资源也在一定程度上支撑着房价居高不下。尽管今年 以来大温某些地区的独立房价格已经呈两位数增长，但报告认为一些豪宅区的价格扭曲了整个市场的平均楼价。只要剔除市内一些最昂贵的房屋，温市的平均价即回 落至40万至50万元。 报告还指出，温哥华地区的首次买房者倾向于购买市郊地区的低价房屋，高收入者或是已有资产作担保的买房者，则倾向于购买市中心一带的独立屋或高价物 业类型。Dugan表示，“我们会持续密切的关注温哥华的地产市场，这是一个非常重要的市场，但目前按照我们的评估模型还没有在温哥华发现任何有问题的情 况。” 5月是一年中地产买卖交易最热络的月份之一，这份报告无疑又给温哥华地产市场的参与者，无论是买家还是卖家，都注入了强心剂，有可能促使房价进一步升高。 过度建筑引起高风险 萨省雷吉那（Regina）和曼省温尼伯格（Winnipeg）是报告中被评估为高风险的城市，两地房价被高估以及过度建筑的现象很严重。近年来两 地大兴土木，建设了很多新的住房单位，尤其是公寓住宅，但是居民收入增长幅度较平稳，因此造成大量闲置的未出售单位。雷吉那去年未出售房屋数量达到了历史 最高。尽管今年开发商放缓建筑脚步，但受到低油价的影响，房地产市场进一步受到冲击。今年第一季度的房屋均价比去年同期下降了6%。 由于建造了创历史记录数量的公寓以及大量公寓待售，多伦多和蒙特利尔被评估为中等风险。多伦多房价增长速度高于个人收入的增长，而蒙特利尔缺少首次购房的买家。 受低油价影响，阿省卡尔加里房屋市场需求降低，过去几个月的房屋销售减少，房价增长速度因此放缓，也降低房价被高估的风险。 按照CMHC评估风险的4个指标，被分析的12个城市多数都属于低风险（7个），全国整体房市也属于低风险。不过，去年国际国币基金组织（IMF） 多次提出加拿大的房市存在泡沫，去年年末IMF官员表示全加平均房价约被高估10%，温哥华及多伦多等地的房价更是被高估约20%，评级机构惠誉 （Fitch Ratings）也认为加拿大房价被高估21%，这种评估上的差异可能是由于不同的评估方法和数据造成的，片面听取任何一方观点也是有风险的。业主或投资 者应该根据自己的需要，理性的分析和判断。

初到加拿大的留学生，一般家长希望孩子可以住在Homestay寄宿家庭里，或是学校提供的宿舍内。学生在习惯了加拿大学习和生活以后，大多都会选择出去租住公寓Apartment或是别墅House。   Apartment一般是由本地的物业公司出租，有一些豪华的公寓需要有本地的 或是监护人做担保人，一般租住这样的住宅需要签署一年的租赁合同Rent contract， 留学生需要提供你的银行信息，担保人信息，本人的护照或是当地的驾照（如果有）。公司一般会收取二个月的租金，一个月为第一个月的房租，一个月为押金，如果租住房子满一年后，只要提前一个月通知物业管理员（Building Manager），那么之前付的押金就作为你最后一个月的房租了。   当决定了要租的房子后,一般得与房主签租约。下面是一些注意事项：   1、 在签订租约之前，最好亲自前往检查，以确保一切操作正常。如电炉，插座，冰箱，水龙头是否正常工作;下水道是否漏水，是否有蟑螂老鼠。仔细检查房间，看是否有你移入之前就损坏的地方，要求房主修理。   2、 租约一般是按年的，也就是说至少得租一年。也有按月算的。 加拿大许多地区的华人房主不需要签租约。不签租约的好处是可以短期居住，随时搬走，只要离前通知房主即可。   3、 签约（sign a lease），通常付一押一，签约时要交两个月的房租（包括一个月的押金），租金一般是以月计，每月初（或上月底）支付。如果要搬家，应该至少提前1个月和房东打招呼。一般来说，一份租约应该有如下条款：月租金额和付租日期;租约有效期限;押金数额（用来支付房客造成的房屋和其他施损坏），租金包含的项目内容，公寓的居住人数，关于宠物喂养的一些限制等。   4、 在付房租的时候记得向房东要一张收据，报税时可以用来退税。   5、 签租约时要特别留心附加说明部分（Exceptions and additions），你需要弄明白室内哪些是你要付费的。租约使用的是法律术语，如感到难以理解的话，请找人帮助，不要不懂装懂带来不必要的麻烦。 一旦签字，租约将具有法律效力。在许多情况下，房主会做信誉调查以确定你是否有能力付房租。许多城市都有标准的房屋出租租约（Standard Rental Agreement or Lease），房客和房主都必须签字。其对房间数目、用具及其他如停车位、储存室等都有说明。   6、 房主有责任保证房子及基本设施工作正常。但如果是你破坏了房子，你可能得赔偿修理费用。你也必须保护你自己的财产以防因火、偷窃或其他原因造成损失。如果你的房子内没有烟雾监测器，可考虑买一个安装好。   7、 作为房客，法律保护你避免不合理的房租增长、避免房主没有正当理由强 迫你搬走。没有你的允许，房主一般不能进入你的房间。你有权利对你的房子换锁，但在交房时务必将锁换回。然而,你也有义务爱惜房子、尊重其他房客、避免大声干扰其他人。大多数城市都有法律禁止在夜间制 造过大的噪音。在大多数省市,房租都是控制的。Rent Review 或 Rent Control offices 等机构可以提供哪些房租是在控制范围内和是怎样控制的。各 省的 Human Rights Commissions 在因房租发生纠纷时均可以给予帮助。 许多城市都有房客组织,可以在电话薄政府栏中查到。这些组织也可以给你建议和支持。 加拿大法律规定，房租一年只能涨一次，涨幅不得超过规定的百分点。如果房东非法涨价，你可以向政府控告。   8、 出租的房屋在冬季应该保证室温在 20°，如果过冷，房东有责任改善，或房客可以不受合同限制而搬走。另外，除非有不得已的紧急事件，房东不能随便闯入房客的房间。如果他想进入你租的房间，应提前于24至72小时发给书面通知，或是征得你的同意。   9、 合同期满时，如不想续签，应提前至少一个月（书面）通知房东;如想住下去，就要续签合同。 房东如果对房客不满意，并有正当理由，可以提前20天以书面形式通知房客搬走，或给房客7至14天的改过期。 房东如有其他理由请房客在合同期满时搬走，须提前60天通知房客。如房屋需修理或改建，须提前4个月通知房客。   10、当你准备搬家时，你必须认真查看一下租约，然后再向房东发出通知。一般来说，如果搬家时租约尚未期满，房客还应该付房东租金。如果付租方式是每月一付，那么退租通知最晚应在搬家前1个月以书面形式交给房东或公寓经理。    

  　　有「柏文王」(condo king)之称的温哥华地产商伦尼(Bob Rennie)指出，大温在土地紧张的情况下，需开发更多架空列车设施附近的柏文，以增加居住密度。他强调，没有必要限制海外投资者，认为这并不能创造更多住房，但是需要限制投机买卖的活动。 　　伦尼说，有民调显示，大温有62%「婴儿潮」的人对当前生活满意，其中年收入达10万以上的人有49%对生活感到满意。「Y世代」即在1980到2000年之间出生的人，则有81%对当前生活感到满意，他们是当前和未来购房买家。 　　他同时指出，48%「婴儿潮」的人将会资助子女给买楼首期，其中大温有近61%华裔「婴儿潮」的人表示将会资助子女买楼，非华裔「婴儿潮」的人则有42%表示会资助。 　　他认为，没有必要向海外投资者徵税，以他公司为例销售的258单位公寓为例，只有3%是来自中国的买家，还有2位购房者来自于欧洲。他称，向海外投资者徵税并不能创造出更多的住房，其根本原因是大温房屋供给不足而非中国买家过多。对于投机买卖的行为则需要加以限制，因为投机行为会捣乱市场秩序。 　　他认为，如果不及时解决高额的房价的问题，将会迫使居民搬走去其他地方，大温入学率也会下降。 苑刚案中案 冲击新移民富豪的财产架构 7种小病 久“拖”成癌 苑刚加国财富：沙省有农场 多次捐款儿童医  

近日随一位朋友去看房，在温西看见一间新豪宅，随行的人都不住赞叹，不仅是因为位置好，做工精，品质高，最重要的一点，是这间豪宅堪称中西合璧，非常适合中国人的家庭观。也由此才知道，住温西豪宅的，还有一种病，叫“西式豪宅的中国式苦恼”。   西人的房子，一般主卧特大，其他供儿女住的房子特别小，因为西人孩子一成年就会搬出去，父母一般不与成年儿女住，所以除主卧外，其他卧室很小。这类房子刚住进去时，会感到很舒服，但日子一久，就会显出不适来，尤其不适合中国家庭。   中国人一般都讲究子孙同堂，住在西式豪宅中，孩子小没事，孩子一大，尤其是孩子一结婚，问题就出来了。原来的小房子，肯定住不下儿子儿媳两个人，让出主卧让孩子们，父母又憋屈。最后就两家人，被迫再给孩子买个房，那么大的豪宅，就父母两人，甚或是母亲一人住，在远离亲朋的异国他乡，这样的生活，无疑倍觉冷清。这也是一部分住在西式豪宅里的中国人的苦恼。       但眼前这栋豪宅，就不一样。这座豪宅特别邀请中西著名设计师共同设计，在保持加拿大西岸豪宅风格的基础上，根据亚洲人尤其是中国人生活的特性，进行了量身定做。不仅材料一流，做工精细，气度非凡，所有5间卧室，空间都非常大，非常符合中国人的家庭生活需求。这也是看房的朋友最对心思的地方。这位朋友带着孩子在温西生活多年，但因为儿子要结婚，原来的房子因为不适合不得已转手。苦寻周边，没有合适的房子，但她已习惯了这里的生活，不想搬离。     豪宅在温西。但温西其实很大，共有23个社区，真正的豪宅大约都集中在Shaughnessy, University, South Granville, Quilchena和Point Grey。这些区域具有深厚历史文化底蕴，是具有较高文化背景的富裕人士特别钟爱的社区。这间豪宅处于South Granville41街至49街之间、林荫大道般的最美地段，该区位处温哥华西区南部中心位置，社区地势平坦，物业以独立屋为主，土地面积较大，且借助Granville Street的优势，南到列治文北至市中心，交通十分便利。特别是以41街和57街为中心的区域，景色更加优美，近万尺的大型独立屋较多，更加受置业者的欢迎，是该区最核心的位置。     经纪提供的资料显示，豪宅土地75’ x 173.5’, 13010尺大地，室内5775尺，共有5卧1书房，5.5卫。豪宅门厅高挑，客厅是微晶石地面，所有的木门窗都是高端定制，厨房电器及橱柜更是不惜成本，全部名牌。中西式厨房，中央空调及换气系统，家庭影院、活动室，智能电脑保安系统，一应俱全。   后院也非常具有匠心，精致园林、流水瀑布、游泳池、冲浪浴、透过落地窗与室内浑然一体，宛若仙境。前后院花团锦簇，园林花木成熟，悠闲无比。     现在这间豪宅正在OPEN HOUSE，去的人建议一定要到豪宅里那间透明玻璃酒窖里逗留了一会儿，整个设计非常温馨惬意，与酒吧交相辉映。   中国人爱西区，是因为这里是教育资源非常好，该豪宅处于加拿大最好的学区内，学校排名经常名列前茅的女子私立学校Crofton House，York House和男子私立学校St. George，以及卑诗名公立中学Magee Secondary，Maple Grove小学都在附近。名校区置业不仅方便子女上学，更让这笔投资具有无限升值空间。        地址：5738 Churchill St. Vancouver, BC 户型：5卧6卫 物业年份：2015年 土地面积：13011平方英尺 房屋面积：5775平方英尺 叫价：$11,880,000 MLS编号：V1118753 地产公司：龍美地产Luxmore Realty 联系：604-5066898      

  Eveline Xia在网络上吐苦水，获得许多反响   月前在网络上发起“没有100万元”而大获反响的华裔女子Eveline Xia，呼吁民众一起站出来，对高涨得离谱的房价现象发出自己的不满声音，并召集民众于本周末24日中午12时在温哥华美术馆前集合，进行2个小时的街头示威活动。   她认为，房价已非单单影响自己想要拥有家的小老百姓或贫穷人士，即使有房者也会忧愁下一代难保有自己的家。很多人感受日益严重的市场不公平，尤其以40岁以下年轻族群或首购族受高房价影响最为明显，不少中产阶级人士也为了买房和养家而苦苦挣扎。   Eveline Xia也说，此波涨价让很多人将怒火朝向了中国买家，加国华人也被贴上了标签，但很多人忘了不富裕的华人也是这一波高房价现象的受害者。 大温地区的房价飙升，的确让许多有意买房或租屋的人只能望屋兴叹，这次的游行示威将是温市首次号召中产阶级上街头抗议高房价的示威活动。   抗议活动官网以幽默方式，凸显社会各阶层面对无法负担房价的压力 除此之外，一份Vancity信贷合作社发布的报告也指出，若大温房价持续上涨将逼使劳工出走，造成缺工危机，十年后连律师等高薪职业都无法买得起天价房宅。      

加拿大房屋暨房贷公司(CMHC)22日公布多伦多、温哥华两地共管公寓市场调查，绝大多数共管公寓拥有者是用于自住，而非出租，更无意透过炒楼牟利。 这项在多、温两地总共调查4万2191个家庭的2014年度共管公寓东主调查(2014 Condominium Owners Survey)发现，在购买了不止一个共管公寓单位的家庭中，近84%受访者就住在共管公寓内。 其余16.2%至少拥有另一套公寓单位的家庭中，约有75%拥有另一套单位，约18%拥有至少另外两套单位，约有10%拥有至少另外三套或者更多的公寓单位。这些人是投资者，他们手中多余的公寓单位用于租赁。 CMHC昨天公布年度调查报告，多伦多、温哥华两地共管公寓市场健康。(本报记者摄影) 这项调查显示，投资者中极少人透过举债购买共管公寓。在多、温两地的公寓投资者中，45%没有房贷，还有将近20%的人从没有靠借债买共管公寓，这意味着他们购买公寓单位时一次性付清所有款项。 在背负房贷的共管公寓拥有者中，几乎有三分之一支付了比率很大、至少20%的首付款;这一比率在投资类共管公寓拥有者中高达45%。 与一些人所持的共管公寓购买者中有很多炒楼者的想法恰好相反，在被CMHC界定为投资者的共管公寓拥有者中，23.7%表示已持有公寓超过10年，在购买后入住其中超过10年者的比率更是高达45%。 但是在多伦多，有意长期持有公寓单位者的比率似乎有下降趋势。去年的调查发现至少拥有两套公寓的投资者中，61%表示将持有公寓至少五年，今年的调查报告减少为54%。CMHC分析，这或许表示投资者对多伦多共管公寓市场的信心有所下降。 在温哥华，有意持有公寓至少五年的投资者跌幅较小，仅由之前的53%微幅下降至51%。

温哥华信贷联盟(Vancity credit union)刚刚公布的一份报告说，温哥华地区的高房价可能使流动性极强的新千年一代离去。新千年一代指的是在1980到2000年期间出生的人。 报告说，大温地区的房价持续上涨，与大部分职业所提供的工资之间的距离越来越大。而这一代人中的绝大部分(93%)有购房目标。他们因此可能大批离开温哥华，并造成当地的劳动力短缺。 根据温哥华信贷联盟的计算，家庭收入需达到12万3千加元(双职工家庭则为各78088加元)才有能力在大温供房。当地的房价每年平均上涨4.87%，而工资涨幅在0.6%到3.2%之间。这样下去，即使是薪酬待遇最好的年轻人也将被挤出大温房地产市场。工薪阶层中买得起房子的将只有那些高层管理人员。

　　　Eveline Xia在网路上吐苦水，获得许多反响。（取材自推特） 　 　　抗议活动官网以幽默方式，凸显社会各阶层面对无法负担房价的压力。（取材自脸书） 　　大温地区的房价飙升，让许多人有意买房或租屋却只能望屋兴叹，有民众将于周末在温哥华市发起游行示威，将是温市首次号召中产阶级上街头抗议高房价的示威活动。   　　周末游行召集人正是月前在网路上发起「没有100万元」的互吐苦水网站大获反响的华裔女子Eveline Xia，呼吁民众一起站出来，对高涨得离谱的房价现象发出自己的不满声音，以及房价失控而民意代表却未反映民众忧心的问题。   　　她认为，房价已非单单影响自己想要拥有家的小老百姓或贫穷人士，即使有房者也会忧愁下一代难保有自己的家。很多人感受日益严重的市场不公平，尤其以40岁以下年轻族群或首购族受高房价影响最为明显，不少中产阶级人士也为了买房和养家而苦苦挣扎。 　　Eveline Xia也说，此波涨价让很多人将怒火朝向了中国买家，加国华人也被贴上了标签，但很多人忘了不富裕的华人也是这一波高房价现象的受害者。示威活动订24日中午12时在温哥华美术馆前集合，活动时间约为2个小时。 　  房价涨翻天  恐致用工荒   　　Vancity报告示警，若大温房价持续上涨将逼使劳工出走，造成缺工危机。   　　大温屋价高居不下，但联邦政府和卑诗省府都无意祭出打房对策，一份Vancity信贷合作社发布的报告可能会让执政者重新思考。报告称由于温市等加国主要都会区的房价太高难以负担，10年后连律师等高薪职业都无法买得起天价房宅，恐将酿技术劳工出走潮，造成劳力市场缺工危机。 　　Vancity在3月发布报告指出，如果大温房价继续攀升，至2030年独立屋平均屋价可能超过210万元，引发各界讨论，21日又发布一份名为「求救∶大温的薪资、可负担性和劳工外流」报告，同样也掀起话题。 　　报告引述过往统计数据，发现自2001年自2014年，大温地区的薪资涨幅为36.2%，但屋价涨幅却达到63%，仅温哥华市一地的房价涨幅更高达211%。预估未来大温房价每年平均成长4.87%，薪资涨幅仅有0.6%至3.2%，代表不论薪资高低，房价的涨幅都超过加薪。 　　若以2014年大温平均房价为71万3000元为基准，并以2成头期款计算，月供约3300元，加上其他的支出，代表一个家庭的年收入要达到12万3000元才能维持开销，超过大部分职业薪酬的可负担程度。 　　Vancity报告更称至2020年，常见的88种需求量较大的职业中，除了企业高层、建筑业高层、工程公司经理、医师、律师、电子工程师等6类人士可以负担高房价。到了2025年地区民众平均贷款额达到12万5692元，连医师、律师和电子工程师等高薪职业都沦为无力负担住屋的「蜗居族」。 　　报告又指出，房价狂涨的情况没有解决，将逼使年轻的劳工外移寻求新的机会，如果此现象成为趋势，就会发生缺工危机。此一现象可能已在温市发生，2013年约有1571户20岁至30岁的居民迁离，之前平均为每年770户。此外雇主为了吸引人才必须提高薪资，提高的成本或可能转嫁消费者。 　　报告提出多项建议给政府，例如订定法律规定发展商必须兴建社会房屋和租住单位，提供出租单位房东税务优惠、联邦、省府和各市政府应协调可负担房屋策略、为现有的可负担房屋用地延长租约等。雇主除了提供合理的薪资，也可考虑推出员工居住的单位等方式，以吸引人才留在本地。

　　豪宅富丽堂皇的正门   　　琳赛萝涵参演的电影“辣妹过招”(Mean Girls)2004年上映后，这位才走红不久的女星因此红遍半片天。观众在欣赏琳赛萝涵和瑞秋麦亚当斯、亚曼达赛佛瑞及莉兹凯普兰这些新星的表演时，影片中那栋富丽堂皇、美仑美奂的豪宅也一定给人留下深刻印象。   　　当年那些影星在里面争风吃醋、明争暗斗的豪宅，实际上并不遥远，就在多伦多巨宅汇聚的马勒径(Bridle Path)地区，这座门牌号码为 11 High Point Rd.的法式大宅，目前正在求售，只要能拿得出大约1480万元，便可以成为主人。 　　经纪商苏富比国际房地产公司介绍，位于湾景街与劳伦斯(Bayview and Lawrence)区的11 High Point Rd.，占地2英亩，建筑总面积2万平方尺，共有11个卧室、12间卫生间，还有两个洗手间。客厅大得像是礼堂，书房犹如图书馆，举办派对绝对不怕太拥挤，来宾的汽车也有大把地方停泊，因为环形车道四周足足可以停下15辆汽车。 　　不仅是多伦多的房地产界，新闻界最近也在密切注视这次售豪宅的动向，因为他们的读者和观众很想知道哪位豪客入主这栋豪华大宅。 　　法式大宅11 High Point Rd.不仅索价接近1500万元，而且每年房地产税高达6万6635元。

  　　加拿大按揭房屋公司(CMHC)最近调查显示，越来越多的加拿大公寓投资人计划在未来五年内出售现有房屋，以从不断上涨的房价中套现获利。   　　此项调查对约42,000位来自多伦多和温哥华的公寓房主进行了问卷调查。调查显示，只有约52.6%的公寓房房主计划在未来五年内持有房屋，相比去年降低了5.8个百分点。降低的原因主要来自多伦多，52%的多伦多公寓房投资人表示他们在未来5年内没有出售计划，相比去年的61%降低了9个百分点。而在温哥华，有12%的公寓投资人表示他们计划最多持有现有房屋2年，比去年同期增加了4%。 　　这种显著变化使越来越多的房产投资人提高了对房价上涨的预期。约55%的投资人表示他们认为今年公寓房的房价将会在去年48%的基础上持续上涨。 　　相较加拿大按揭房屋公司去年8月所做的第一个公寓投资人问卷调查，更高比例的投资人表示他们的房屋目前处于空置状态，从去年的6.9%上升到今年的7.6%。 　　2015年是加拿大按揭房屋公司进行公寓投资人问卷调查的第二年，此项调查的主要目的在于更好地了解目前房地产投资市场疯狂上涨背后的原因。 　　在调查中，约84%的公寓房主表示买公寓首要目的是为了自己居住，而剩下的16%则表示房产投资才是他们的首要目标。1/3 的人表示他们有出租房屋或者是自住，而超过一半的人想要出租房屋。根据调查显示，绝大多数人的名下目前只有一套公寓，只有约18%的人拥有两套及以上的公寓，将近10%的人拥有三套或者更多。 　　CMHC的调查还发现， 买房用于居住的人群和买房投资的人群之间存在着显著差异。买房投资人更倾向于在新房预售时购买，同时他们大都居住在多伦多。投资买房的首付款更高(45%的投资人首付在20%及以上， 而买房自居的人则只有31%会付同等首付)，贷款更少，对房价上涨的期望更低，持房的时间也更短。事实上只有23%的投资人表示他们会持有现有住房10年以上，而将近一半的买房自住者则表示未来十年内没有计划卖房。 　　但是这项调查也存在着明显的缺陷，因为它排除了一大批的公寓房房主。其中包括那些只有一套公寓房并且完全自住的人，出租一套房自住一套房的人，外国投资者，公司和机构投资人和那些在两市拥有住房却不居住在两市的人。对此，加拿大按揭房屋公司回应说调查对象的受限主要是因为“问卷设计和成本控制”。  

　　李克伦认为可从税法著手，抑制房价   　　不久前澳洲以处罚外国违法买家抑制房价，加拿大是否该仿效引起讨论。著名移民律师李克伦(Richard Kurland)认为加拿大莫轻易使用澳洲的方式，建议从税法著手，对无法证明自己是税务居民的交易者课以重税。   　　李克伦指出加拿大不宜使用澳洲的办法，除了创造新官僚主义，也可能违反加拿大人权宪章和加拿大的国际贸易责任，称应该透过税务系统抑制房价。 　　他提出的办法适用对象包括加拿大公民、居民及外国人，都必须证明自己是税务居民。李克伦解释未来房屋交易时，买、卖双方须向国税局提出自己是「税务居民」的证明，拿不出来则以交易额的25%比率课税。国税局可以建立一个税务居民表格网站让民众提供资料。 　　此系统有许多好处，除了可加强遵守纳税义务，冷却过热的房地产投机市场，也可帮助加拿大政府找出和打击投入加拿大房地产的外国贪腐资金、非法所得、热钱或是未申报财产等。李克伦也说政府可透过系统追踪房地产交易，打击涉及税法的犯罪行为，全球资产也无所遁形。 　　李克伦承认就算他的想法实现，也无法让温哥华的老百姓可以立即负担房价，但至少可在「泡沫」中抽出一些投机之气，也可以创造软著陆的环境。且「诚实纳税」是加国核心价值之一，想成为加拿大人就应给予尊重。 　　李克伦的想法获得包括∶Herb Grubel、Arthur Sweetman、 Rob Vineberg等财经和移民方面等学界人士的赞同。Grubel认为此法可以让政府获得房产交易数据以制定更好的政策，但也有税务专家质疑，指出很难阻止一些取得加拿大居民身分以避税的外国投资者。  

            大温地区的房价飙升，让许多人有意买房或租屋却只能望屋兴叹，有民众将於周末在温哥华市发起游行示威，将是温市首次号召中产阶级上街头抗议高房价的示威活动。         周末游行召集人正是月前在网路上发起「没有100万元」的互吐苦水网站大获反响的华裔女子Eveline Xia，呼吁民众一起站出来，对高涨得离谱的房价现象发出自己的不满声音，以及房价失控而民意代表却未反映民众忧心的问题。截至5月22日上午，Facebook上已有760人报名参加。         她认为，房价已非单单影响自己想要拥有家的小老百姓或贫穷人士，即使有房者也会忧愁下一代难保有自己的家。很多人感受日益严重的市场不公平，尤其以40岁以下年轻族群或首购族受高房价影响最为明显，不少中产阶级人士也为了买房和养家而苦苦挣扎。         Eveline Xia也说，此波涨价让很多人将怒火朝向了中国买家，加国华人也被贴上了标签，但很多人忘了不富裕的华人也是这一波高房价现象的受害者。示威活动订24日中午12时在温哥华美术馆前集合，活动时间约为2个小时。   看全球牛人如何抗议高房价：   为抗议高房价男子高喊变性 2008年5月，中国网友“男人没法做了”在某知名社区发了篇《抗议高房价，我以变性为代价！》的帖子，讲述女朋友因他没有房子而不同意去山西结婚的事。于是这个80后男子就制作带有“抗议高房价，我以变性为代价”文字的牌子，站在高楼上抗议房价。   台北市房价飙涨 民众背蜗牛壳上街抗议 2010年3月台北都会区房价飙涨，3月26日，21年前露宿忠孝东路的“无壳蜗牛联盟”重出江湖。“无壳蜗牛联盟”在台北市仁爱路二段，住宅用地标售史上第一高价空地旁，用行动抗议高房价，当年发起人李幸长再次背起11公斤、当年抗议的蜗牛模型重担，选在台北市仁爱路临沂街口抗议，该地原本是116.6坪（1坪约合3.3平方米）公有土地，今年1月28日标出，每坪679万，总价7.8亿。   重庆房交会上惊现裸男负砖抗议房价 在重庆的房交会上出现了让人惊讶的一幕，一位赤裸上身的男子来到房交会现场表演行为艺术，抗议高房价。   瑞典人买不起房 在市中心广场做爱表示抗议 瑞典警方2009年11月表示，该国一对无家可归的情侣为了抗议首都斯德哥尔摩房价过高，竟在市中心一个广场中央放了一张床，并且当众做爱。这一另类的抗议活动开始前，一群无家可归的人已经举行了持续一周的抗议活动，这一做爱“仪式”可以说是这次抗议活动的高潮部分。警方发言人卡尔松说：“他们在一个标语牌上写着：‘即使是无家可归人士也渴望有性爱’，然后，他们便当众做起爱来。”   行为艺术家扮“房奴”抗议房产商 2007年12月11日，第九届中国住交会在北京开幕。行为艺术家梁克刚的头和双手被“房奴”的镣铐紧紧锁住，他频频到各大房地产开发商的展台“抗议”，表达自己的行为艺术。当行为艺术结束，打开“房奴”镣铐后，该行为艺术家终于露出笑容。   加拿大教师设计网络游戏抗议高房价 2010年4月，一名温哥华教师为表达对高房价不满，与女友设计一个网路游戏，让网友猜哪户是用于贩毒的破房，哪户是豪宅，有趣的是几乎所有的美国网友都猜错，而温哥华本地人猜对的比例要大。他说自己是在看到温市独立屋平均价格突破100万元的报导时突发奇想，因此上网了解100万元究竟能在温哥华买到什麽样的房子。於是他将一些订价介於100万到200万间的“豪宅”照片，与做为贩毒场所的“毒窟”照片混合在一起，完成这个线上游戏。 （根据《世界日报》及网络资料综合）  

放弃基本需要交屋租   这是卑诗长者倡导专员办公室，在2014年4月成立以来，麦肯齐第四度发表报告。今次的报告强调，本省目前有93%长者是独立生活，而他们最需要的是财政援助，特别是低收入长者。   麦肯齐说：「我尤其关注的是，部分长者被迫放弃一些基本需要，方可应付每月屋租开支。另外，例如牙科护理及助听器等健康产品，都没有公营保险。这些问题极可能对长者的健康及福祉有严重影响。」         建议省府暂代支付房保   麦肯齐的报告包含18项建议(见附表)，其中最主要的一项，是为拥有自住房屋的低收入长者，设立屋主开支延后结算户口(Homeowner Expense Deferral Account，简称HEDA)，目的让省府暂时代长者支付房屋保险、房屋维修等金额较大的开支，而省府日后将会从出售户主物业所得，收回代支成本。   省卫生厅长莱克(Terry Lake)表示，省府欢迎并支持该报告的建议。

城市发展研究所（Urban Development Institute，简称UDI)行政总裁麦克马林（Anne McMullin，图）周四接受《星岛日报》记者访问时表示：「温市仅有约4.7万间独立屋，大温地区有250万人口，每年又增加人口约4万人，若如果人人都希望能住在有前院、后院加上双车房的独立屋，期望可能与现实世界脱节。」   她指出，大温地区势必增加房屋的供应，并且发展多元化房屋，例如孖屋(Duplex)、城市屋、排屋（Row House）、低层柏文与高层柏文等，满足不同人士所需。她以英国伦敦为例，目前发展方向都是排屋、城市屋与低层房屋等。     卑诗华人地产专业协会会长李世雄（右图）受访时则表示：「目前许多新的柏文建筑计划，都规定兴建一定比例的可负担出租单位，为了帮助市民能居住在本地。此外，不少发展商也推出300至400平方尺的柏文单位，解决可负担问题。」   他说，目前年轻世代可能选择住在远一点、小一点的房屋，因此发展一个完善的公共运输系统算十分重要。  

一份将于下周二呈交温哥华市议会的年度房屋报告指出，租赁房屋需求迫切，温哥华的空置率由2013年1%跌至目前仅0.5%，而稍后会有新措施推出，纾解这个问题。   3房租赁房货量不足1%   报告称，市府自2012年以来透过不同的方式，为低中收入家庭提供逾1万个房屋单位，包括社会和支援房屋，以便为居民提供安居之所。   报告又称，目前有大约500个市场租赁3房单位，占市府整个租赁房屋存货量不足1%，故建议提供进一步优惠，鼓励兴建急需的3房家庭单位作租赁之用。   2021建2,500廉租单位   至于新成立的温哥华可负担房屋局(Vancouver Affordable Housing Agency)，则努力增加廉租屋供应量，目标是到2021年提供2,500个新的可廉担房屋单位。   宁住外围 不上柏文   此外，将于周五向城市发展研究所(Urban Development Institute)发表演讲的着名地产商伦尼(Bob Rennie)，早前委托调查公司进行调查，结果发现部分人宁愿选择在温哥华外围入住独立屋，多于入住面积相对较细的3睡房柏文。

　　研究报告指，大温楼价居高不下，与小市民薪酬增幅成反比，长远下将导致劳动人口流失。 　　「打工仔」常抱怨薪水加幅追不上通胀，加上楼价高不可攀，小市民「置业梦」似乎难以实现；一项最新研究报告更预测，若大温楼价持续上升，甚至会对劳工市场构成潜在威胁。 　　Vancity名为「Help Wanted」的报告指，2001至2014年，大温地区平均楼价升63%，而全职工人的薪金平均增幅则只有36%；两者间出现庞大差距，并以温哥华的情形最为严重，其中二手楼售价增加多达211%。 　　Vancity表示，若此局面持续下去，到2025年，绝大部分全职人士将无法负担大温地区的房屋按揭，导致出现人口大迁出。 　　报告又指，被卑诗省政府定为「抢手」的88种行业，只有3种行业的薪酬能应付未来10年的楼价，这3种职业分别为高级商业经理，高级建筑经理及工程部经理；其他职业例如律师、专科医生或消防员等，均无力负担。 　　Vancity的报告认为，「千禧世代」(即1980至2000年出生的人士)极具流动性并拥有高学识，若为了更容易置业而需要迁移到其他地方生活，他们绝不迟疑。 　　事实上，劳动人口迁徙可能已开始浮现，据Vancity提供的数字，在2013年，温哥华流失了1,571名年龄介乎20至30岁的人士，比之前一年流失人数多出770人。 　　报告建议商业机构，为员工提供足够维持生活的工资；而各市和省政府则该合作推出更多可负担房屋及出租单位，以挽留人才。

对于大多数普通百姓来说，买房，尤其在一线城市买房依然是遥不可及的梦想。 随着央行降息等利好政策的出台，为何大多人仍然一想到买房，仍觉得难以实现？ 即使工资涨了，房价跌了，可是单靠工资却还是买不起房！ 主要原因有以下几个方面： 其一，房价基数大 房产本身就不是一般的商品，它具有价值高大性的特色。 因此即使对于居民收入增长速度缓慢，房价仍然是高高在上。 即使收入增长超过百倍，但是由于工资基数低，房价基数大，普通百姓仍然买不起房。 其二，缺少适合普通老百姓的房子 我们不能说中国针对低收入群体的房子少，但是由于中国人多，特别是非富人多。 而更多的开发商喜欢开发高档楼盘，因为高档楼盘的利润要远高于低档楼盘，大约要高30%~50%，导致普通大众买不起房子。 其三，贫富差距导致富人垄断 收入分配的不均衡，导致不少居民特别是不少中低收入者不能充分享受到经济发展带来的实际收入增长，降低了他们抵御房价上涨的能力。 按照王石说的话。有了富人源源不断的购买力，房价只能会离普通大众的距离越来越远。 其四，各地房价上涨不均衡 房价和居民收入一样分布不平衡，导致一些城市特别是中心城市居民购房压力越来越大。 有的城市房价上涨幅度大，有的低些，但是在一线城市即使上涨幅度再大也不乏购房者，因为这里富人多。 其五，居民的收入不只是买房消费 虽然买房消费占据居民收入大部分，但是人们不可能除了买房什么都不买。 多年收入即使加上理财所得也还要有许多其他方面的开支。 本来就不宽裕的收入面对高高在上的房价也只能灰溜溜的退而求其次了。 其六，医疗和教育占居民支出除房产最大 从全国平均水平来看，财政投入仅占医院总收入的10%，大量收入靠医院自己创收。 过去10年，中国高等教育全部投入增长约8倍多，但来自政府的部分只增长了3.5倍，而来自学费的部分增长了18倍。 其七，政府救市托底楼市 虽然现在库存高企，但是楼市依然是不被允许崩溃的。 因为楼市崩溃意味着经济增速的大幅减缓，因此，政府必然会出台一系列的政策，促使房地产市场稳定的发展。

最近，温哥华市中心地区的两幢具有历史意义的邮政大楼，一幢是1910年投入使用直到1958年才改作他用的旧邮政大楼，另一幢是接替前面这个邮政大楼于1958年开始使用直到去年才退休的次新邮政大楼，均向市府提出了改造的许可申请，要求在保留大楼的历史风貌的同时增加办公空间。由于市府还没批准它们的申请，两幢大楼具体的改造方案都还没有进入设计阶段。   这两幢大楼对温哥华市民来说，是一段历史的记忆和见证，它们将以何种面貌呈现于世，广大市民颇为关注。除了以邮政大楼为代表的这些有历史意义的商业大楼，温哥华还有很多有近百年历史的住宅楼，尤其那些具有建筑特色或是人文历史意义的老独立屋，近年来有不少遭到拆除或改建。因为这些房子往往占地广阔，多数位於温市西区，成为许多屋主和建商建造“怪兽屋（Monster House）”的理想目标。据温哥华市府的记录，自2008年以来，所拆除的旧独立屋40%以上是1940年以前建的，这种现象引发了市民的担忧。温哥华虽然算不上一个古老的城市，但在保护其“年轻的历史”上市府也是不遗余力。     保护历史遗产不遗余力   早在1986年温哥华建市100周年之际，市议会就通过一个历史遗产保护项目（Heritage Conservation Program）。市议会和“温哥华历史遗产委员会（Vancouver Heritage Commission）”（当时称为“历史遗产咨询委员会”）意识到有必要设立一个全面的管理项目，来确定城市的历史遗产资源，制定激励措施以协助保护这些资源，并让更多的人知晓并理解保护历史的重要性。2013年12月，温哥华市议会又通过了“历史遗产行动计划（Heritage Action Plan）”，主旨就是指导政府如何更好地进行历史遗产保护，是“历史遗产保护项目”的升级版。但是，完整升级版的“历史遗产保护项目”目前还在进行当中，计划在2015年底之前完成。   设立温哥华历史遗产名录   温哥华历史遗产保护项目的第一个任务就是建立了一份温哥华历史遗产名录，迄今已登记在册的历史遗产建筑大约有2150所。符合历史遗产建筑的条件是：必须有建筑学和历史意义；建筑的背景及其周边环境必须清晰；建筑外观的改变必须有限；必须建于1940年之前，而那些“新近的地标式建筑”要求至少有20年的房龄。但这个名录上的建筑只有大约21%（约500所）是“指定历史遗产（heritage designation）”，即温哥华的地方法规指定的必须保护的历史建筑。其余的受到的保护程度很低。   另外，温哥华市府已经以立法的方式规定了四块“历史遗产区域”：煤气镇（Gas town)、唐人街(Chinatown)、耶鲁镇(Yaletown)和桑那斯地区(Shaughnessy)。这些地区及其所有建筑物的改造都要向市府申请许可。   市民可以通过温哥华市政府网站查看温哥华史迹名册（Vancouver Heritage Register），网址http://former.vancouver.ca/commsvcs/guidelines/V001.pdf，或致电温哥华文化遗产基金会（Vancouver Heritage Foundation）查询。不在名册上的建筑并不代表就不是历史遗产建筑，很多历史遗产建筑在1986年的首次评估中被遗漏了，政府每年都在增加名册的内容。     “指定历史遗产”   “指定历史遗产”是温哥华市府实施的一种保护历史建筑的法律手段，“指定历史遗产”建筑受《温哥华市历史遗产法规》（Heritage Bylaw）保护。该法规指定了两种类型的历史遗产建筑：A类，建筑外观受到全面保护，以防不适当的改变；B类，建筑的某些特征或某些部分受到保护。如果某建筑被指定为历史遗产，其产权说明中会标明。   “指定历史遗产”建筑并非完全不能改造，只是这些建筑的拆除、搬迁和改造必须符合市政府的相关规定，不可任意进行。如果其内部特征也在具体的法规中注明，那么这些内部特征也是受法律保护而不可任意更改的。总之，任何外观或内部的修改，必须先向政府申请许可。市府将认真审核申请书中所提议的改造方案，确保它们不会影响建筑的完整性、内部装饰及建筑的景观。满足市府建筑法规标准的升级改造通常会完美地融合在原本的建筑风格中，而不会破坏该建筑外观的整体性。   立法延缓老建筑的拆除    温哥华市府在多年的历史遗产审查过程中，不断加强对建于1940年以前的老房子的保护。   据一份有关老建筑的调查报告显示，温哥华全市规划为独立屋区域的土地上，大约有四分之一的独立屋是建于1940年以前，也就是说全市68400幢独立屋中，有17500幢是建于1940以前。但是历史遗产名录上登记在册的老建筑（包括独立屋在内）只有2150所，可见绝大部分的老房子都不在法律保护范围之内。   为了对建于1940年以前的老房子给予临时保护，缓解近年来老房子拆除现象越演越烈之势，2014年6月，温哥华市议会又针对性地通过了几项过渡性法规（bylaw），以等待市府不断完善其“历史遗产保护项目”。这几项法规的主要内容是：暂停“第一桑那斯（First Shaughnessy）”地区建于1940以前的旧房的拆除，为期一年，但保留和修复工作可以继续；在对老房子重新规划或改建的申请中加强对1940年以前的老房子的历史遗产审查工作，鼓励业主保留老房子；如果拆除1940年以前的老房子，需要回收再利用75%以上的建筑材料，对于有特色的老房子，回收率要在90%以上。这最后一项内容无疑增加了拆旧房、建新房的成本。   老宅买卖不受限   虽然温哥华市府对历史老宅的拆除、翻新或改建有诸多限制，但这些房产的买卖与其他普通房产一样，并无特殊限制。随着大量中国富豪移民来温哥华，居住在桑那斯地区中国人也不在少数，像最近曝光率极高的程慕阳以及亿万富豪苑刚都在这一区有房产。当然，房子的使用价值最后还是要靠人居住来实现，因此对老房子的某些设施进行改造以提高居住的舒适度并非不可，新主人不应在买房之后一拆了之。虽然“整旧如旧”的成本可能要大大高于拆旧建新，但既然能买得起这这么昂贵的老宅，何不就多花点银子凸显业主的生活品味！  

2016年，密西沙加或许将要增收豪宅税了!如果你想继续在这座天堂里享受生活，那就多出点血吧!   届时，住户及商家将按照房产面积缴纳雨水费用。如果房屋面积小，流水不多就可以不用缴纳费用;如果房屋面积较大，你就有可能支付$170。   周三，密西沙加委员会会议上，这项政策已经被通过，预计下周将得到最终的批准。   雨水费用占据密西沙加地税的1.6%，这就意味着平均每个住户每年都要缴纳$25(不包括基本建设成本)。  

  大温地区房地产不可负担已经不是什么新闻了，但最近一项新的报告指出，随着年轻人纷纷被挤出大温地区买房，会给本地区带来严重的经济影响。 这份报告指出，各种类型的房屋价格未来都将以每年4.87%的幅度上升，但工资却只有0.6-3.2%的涨幅。这种巨大的差异只会让年轻人越来越无法负担居住在大温地区的开销而搬到周边地区。 根据卑诗省府的说法，仅有高级商业经理和建筑经理这样的职位才能有足够的工资让年轻人负担大温的房贷。 这份报告由Vancity发布，指出2001-2014年，大温房屋开支增加了63%；温哥华这个城市在同一期间的价格跃升了211%；而小时工资却仅增加36.2%。 “渐渐的，人们都想要在自己生活的社区工作。如果这些社区不是可负担性的，工人们可以就会转战他地。对本地经济来说，劳动力大军能够有稳定而可负担的房源非常重要。”Vancity社区投资副总裁Andy Broderick说。 Broderick表示，年轻人搬往周边地区的趋势已成，且会带来长期的影响。 Broderick和他的同事们建议，应该从工资和房屋价格两方面入手。他们希望商家能够接入，推出更可负担性的房屋。如果想要吸引有价值的员工，甚至可以建造自己公司的员工住房。 另外，报告还建议通过规划立法，要求开发商建设更多租住房屋、低于市场价格的房屋选择，以及适应家庭的更大的居住空间。

大温地区数以千计的物业地契，仍然附带有在上世纪初订立的「禁止东方人购买」种族歧视条款。尽管这些条款早已宣布废止及无效，但卑诗省府拒绝从这类地契，删除这些条文。 应纠正历史错误 据了解，地产事务律师贝尔(Richard Bell)及地产经纪贾斯珀(Aaron Jasper)都认为，无论删改这些种族歧视条文所涉及的工作量有多大，省府也应该纠正历史错误，并释除业主的疑虑。 贾斯珀称，位于温东基秦拿街(Kitchener St.)一幢旧屋的新买家，发现自己的物业地契，仍然附带着一条在1931年订立的「东方人不得购买本地契所述物业」条款。 贾斯珀说：「如果这位业主将来要出售这个物业，有华裔或其他亚裔买家知道有这条不公平条款，他会觉得非常难堪。」 省府在1985年通过法案，正式宣告含种族歧视的契约条款，已经废止及无效。

联邦财政部长奥利弗（Joe Oliver）宣称，有信心加拿大房地产市场并非处于泡沫状态，将不会采取进一步行动以抑制楼市活动。 联邦政府为房地产市场降温，自2008年起四度修改住房融资规例，但彭博通讯社（Bloomberg News）报道指，财长奥利弗对目前的市场状态已感到满意，当局将不会有进一步改革措施。 奥利弗昨日出席一个谢绝传媒采访的房地产活动，他在准备的演讲稿上写道：「我们看不到有需要在这个时候作重大改变。假如有需要，我们将会继续对市场监控和进行调整，但目前没有这方面的考虑。」   奥利弗又认为，很多地区的房价已经出现「软着陆」，或者在没有大幅调整下升幅放缓，而低利率和主要城市的经济发展，正支撑房地产销售和价格的「温和增长」，但估计多伦多和温哥华楼市将维持强势。奥利弗发表这段演讲，正值春季置业旺季，全国房价仍然持续上升，评级机构惠誉便警告指出，安省房地产市场价格被高估达25%，而分契式大厦单位价格可能下滑最多10%。

托市政策连番出台，楼市似乎又活了过来。这不，最近几天有人开始讨论股市和楼市哪个更值得投资。的确，股市太火了，让以前风光过的楼市开发商多少有点羡慕嫉妒恨。   这两天媒体的看法是，一线城市的房价又开涨了，二三线还在下降。其依据是国家统计局的相关数据。要说这些数据都有水分也不尽然，但在我们小老百姓生活圈里，只要仔细观察，其实能提前根据一些细微的信号，来大略判断一个城市或其中某个区域房价的走势。这样就不会被那些冠冕堂皇的数据给误导了。   高铁项目过境   这几天四川邻水“保路”事件引人关注。事件的起因是当地人表达达渝城际铁路过境的诉求。而此前争抢高铁过境的事件已经出现过几次。例如湖北的十堰和襄樊、荆州和荆门、河南的邓州和新野等。   之所以会出现争夺，正是因为背后经济利益很大。高铁过境会带动当地经济，自然对当地房价有拉动作用。18日，发改委一天批复了四个铁路项目，总投资超1400亿元。有济南到青岛高铁，徐州至淮安至盐城铁路等。过境这些城市的房价应该会涨。     小学生数量的增减   小学生多了，会带动学区房、学位房等房价上涨。可以搜集有关所在城市小学生入学率等相关数据。如2013年厦门小学生相比2008年增长了37%，涨幅位居全国第一。上海增长了34%，深圳增长了24.6%，苏州增长了24%，郑州增长了23.9%，北京增长了19.5%，南京增长了12.2%，而这些城市的房价目前也都比较坚挺。   判断小学生多少，还可以观察所在城市幼儿园数量、新开张的情况；幼儿园涨价幅度等。   办理居住证的多少       每年新增外来人口多的城市，房价倾向于上涨。人口净流入超过100万的城市共有22个，包括北、上、广、深以及苏州、厦门、南京等沿海中心城市。基本上，目前中国房价最高的城市都出现在这22个城市。   其中，上海以953万人口净流入数位列人口吸引力城市之首，北京、深圳次之。人口流入数这个数据可能有点大，可以从房租价格涨幅、办理城市居住证的多少、人才市场相关指标辅助判断。   新房晚上开灯率     此前许多鬼城就是因为平时少有人气，而一个楼盘晚上开灯率低，说明楼盘空置率高。如果这些房屋能出租，自然人气高，间接说明楼市活跃度。   酒店客房入住率   如果一个城市酒店经常订房率很高，说明该城市商业非常活跃，这些流动的客商能带动城市就业，促进房价走升。   房产交易场所繁忙程度   到当地房管局办理各种房地产交易事项的人多，说明房产交易市场红火。   房产中介招人广告多少       如果中介店面转让现象增多，自然不是什么好事。如果中介招聘广告多了，说明中介市场回暖。   民政局办理结婚证数量多少   结婚的数量多了，婚庆公司生意红火了，买房子的刚需人群就出现了。   查处环境污染案件力度   如果所在城市环保局比较强势，查处环境污染案件力度较大，则可能会吸引买房者增加。另外，PM2.5数值的改善也会起到同样作用。   当然，最直接还是看房产交易网站的网签率及成交率高低。

    　　名校林立与社区屋价往往挂钩，有地产业界人士提醒家长，在选择既有名校又价钱可接受的社区楼盘时，尤其一些区内座落大批高层柏文大厦名校区，应先查看心仪学校收生范围，是否包括欲购买或租住的大厦，因此类社区适龄学生人数较多，学校为免人满之患，有权指定收生公寓大厦名单。     　　冯玉兰举例称，如北约克央街自雪柏大道至芬治大道社区，有一间颇多华人子弟入读的Earl Haig公立学校，但是该校座落的社区兴建了颇多高层公寓共管大厦，居住人口数以万计，适龄学童自然较其他低密度住宅社区多，学校学额有限，故学校可指定收生住宅大厦名单，家长们应留意此情况。   　　面对名校所在社区屋价难免较高昂的问题，家长除了购买区内房屋，令子女有资格入读心仪学校，也可租住区内楼房，这对一些未能负担购置区内房屋的父母而言，也是可行之法。也有一些特殊情况，例如学生之前在区内名校就读，但因各种原因搬到另一校区不符资格继续就读，校方或会基于不同原因，如已完成11班学业，只欠最后一学期便升读大学，校方有机会容许非居于校区内的学生，于同一学校完成中学课程等。 　　她指一些出色学校所在社区，租住、置业需求及价格确较一般社区多，除Earl Haig公立学校外，万锦市Pierre Elliott Trudeau高中及于人村高中(Unionville High School)等排名颇高学校所在的地区，亦成为华人家长购置房屋时考虑的追捧热点。 　　她寄语家长，盲目热捧名校未必适合子女学习特质，大多伦多地区不少名校约半数学生或来自新移民家庭，在数理上较优秀但言语能力却未必同样优异，家长为子女选择学校时，未必需要只侧重选择名校，子女能否从学校生活上融入加国社会与能否发挥所长，才更为重要。  

　　加拿大城镇联盟(Federation of CanadianMunicipalities, FCM)19日公布一份报告，呼吁联邦政府采取行动解决住屋问题，包括鼓励建更多新建租屋单位、制订因应游民及可负担住屋问题的全国策略。 　　报告指出。联邦政府补贴社会住屋的拨款逐年减少，对各省、特区及地方政府的财政带来压力，愈来愈难协助或处理中低收入租房族面临的住屋问题。 　　加拿大城镇联盟主席伍赛德(Brad Woodside)表示，过去十年共流失85万个低租金住屋单位，将来若面对房市波动，本国的租屋将无力支撑社会需求。 　　伍赛德指出，加国五分之一的租屋人士，被迫用50%以上的收入付房租，渥京如果不介入采取行动，协助省市级政府增加更多租房，这种情况恐将恶化。 　　据该份报告举列统计数字显示，加拿大三分之一的家庭靠租房子过生活，可是自1996年以来全国的起建新屋当中，只有11%是用来出租。 　　卡尔登大学(Carleton University)都市研究中心学者波默罗伊(Steve Pomeroy)认为，现在已到了针对加拿大住房市场机制，进行调整的时候了。 　　统计指出，渥京虽然目前每年约编列17亿元住屋经费预算，但实际上房屋拨款占全国生产总值的比率，与1989年相比却缩减40%。 　　FCM报告提出几项建议，包括对兴建可负担的新出租单位可获联邦税务优惠、承诺出租房拨款比率稳定持久、建立一套解决游民及住屋问题的全国策略。