地产

　　美国「华尔街日报」引述中国消息人士报导，中国即将宣布放宽个人和企业海外投资限制，目的是将人民币国际化推向一个新的门槛，而放宽的投资可直接购买海外股票、债券及房地产。若消息获证实，一直是中国投资者目标的温哥华房市，目前的疯狂状态，将会火上加油。   　　「华尔街日报」引述知情中国官员透露，预计中国国务院将在未来几周宣布新举措，将允许中国个人和企业直接购买海外市场上的股票、债券以及房地产，取消这方面的投资限制。   　　有关官员表示，新措施实施初期，将只允许某些指定自贸区内的个人和企业这样做，但未来将逐渐扩大试点范围。这种渐进式做法正是中国的典型策略。 　　这些官员称，最先受益的将是那些注册地在上海等自贸区以及深圳前海地区公司的员工，初始阶段的要求是至少拥有人民币100万元（16万2000加元）资产。 　　据悉，中国政府希望避免出现大量资金流出从而令国内经济进一步走软。而如果出现大量资金流入，则会进一步增大人民币升值压力，使国内出口商更难以在海外市场竞争。 　　目前，一般中国民众的投资选择非常有限，存款利率通常低于通货膨胀率，结果是大量储蓄资金流入股市和房市，造成股市时常大起大落，令许多城市的房地产市场泡沫膨胀。 　　由于温哥华房地产一直以是中国投资者及资金钟情的目标，也引起中国投资者推高大温房价的议题，若有关措施最终获证实，不难想像，现时有如脱缰之马的房价再进一步上升。  

　　大温房价的飙升似以陷入疯狂境地，也成为民间与官府的热炒话题，孰令致之？有说是「过江龙」与外国资金资金涌入，也有说是「地头虫」与本地资金才是主力。香港「南华早报」驻温哥华记者Ian Young则说是过去十年投资移民带来的「荒诞」！   　　对于一些人认为，是外国资金是其中一个令房价狂升的因素，Ian Young反问，难道其他地区的市场不会受到同样的影响吗？   　　对于一些人认为，房价过高是无法避免的问题，毕竟温哥华的土地供应有限。但Ian Young指出，其他很多城市也面临相同的问题，例如纽约和新加坡。这两个城市生活成本都很高，但在房价的「不可负担水平」方面，则则远远比不上温哥华。温哥华的可支付水平（房屋价格／收入比为10.6），纽约（6.1），新加坡（5.0）。 　　他说，统计数据发现，仅在十年前，温哥华的价格与收入比仅为5.3。 　　至于低息变相鼓励「入市」的说法，Ian Young认为全球都处于低息环境之中，所以是无法解释究竟是什么令温哥华的房市如此特殊。 　　他列举多项理据后认为，造成温哥华房市陷于疯狂，原因在于中国富裕移民在过去十年内爆发式增长。 　　他说， 2005到2012年之间，在联邦移民部已废除的旧有投资移民计划及魁省投资移民计画下，就共计有4.5万名中国富人移民来到温哥华。相比之下，美国同期在EB-5 投资移民计画下，仅接受了9450宗投资移民申请。 　　结果是，温哥华近十年接收的富裕投资移民，是全球所有城市中最多，这也反映在最近十年，大温的房价一直上升，尤其面对中国最近一年经济发展不前的情况下，资金的出路更汹涌的到温哥华来。 　　对于一些人提出限制外国人置业，Ian Young直指加拿大从来没有统计外国人置业的数据，何来限制？因而怀疑能否对起到作用。 　　他又认为，外国投资者主导温哥华市场的说法只是个迷思，因为这些「外国」买家通常都拥有加拿大居留权或持双国籍，有些则通过合法代理人来购买（例如拥有居住权的配偶或子女）。 　　Ian Young说，就算政府有意愿应对，限制外国资金将比限制外国买家更加困难。  

  　　大温房价的飙升似以陷入疯狂境地，也成为民间与官府的热炒话题，孰令致之?有说是「过江龙」与外国资金资金涌入，也有说是「地头虫」与本地资金才是主力。香港「南华早报」驻温哥华记者Ian Young则说是过去十年投资移民带来的「荒诞」!   　　对于一些人认为，是外国资金是其中一个令房价狂升的因素，Ian Young反问，难道其他地区的市场不会受到同样的影响吗?   　　对于一些人认为，房价过高是无法避免的问题，毕竟温哥华的土地供应有限。但Ian Young指出，其他很多城市也面临相同的问题，例如纽约和新加坡。这两个城市生活成本都很高，但在房价的「不可负担水平」方面，则则远远比不上温哥华。温哥华的可支付水平(房屋价格　收入比为10.6)，纽约(6.1)，新加坡(5.0)。 　　他说，统计数据发现，仅在十年前，温哥华的价格与收入比仅为5.3。 　　至于低息变相鼓励「入市」的说法，Ian Young认为全球都处于低息环境之中，所以是无法解释究竟是什麽令温哥华的房市如此特殊。   　　他列举多项理据后认为，造成温哥华房市陷于疯狂，原因在于中国富裕移民在过去十年内爆发式增长。 　　他说， 2005到2012年之间，在联邦移民部已废除的旧有投资移民计画及魁省投资移民计画下，就共计有4.5万名中国富人移民来到温哥华。相比之下，美国同期在EB-5 投资移民计画下，仅接受了9450宗投资移民申请。 　　结果是，温哥华近十年接收的富裕投资移民，是全球所有城市中最多，这也反映在最近十年，大温的房价一直上升，尤其面对中国最近一年经济发展不前的情况下，资金的出路更汹涌的到温哥华来。 　　对于一些人提出限制外国人置业，Ian Young直指加拿大从来没有统计外国人置业的数据，何来限制?因而怀疑能否对起到作用。 　　他又认为，外国投资者主导温哥华市场的说法只是个迷思，因为这些「外国」买家通常都拥有加拿大居留权或持双国籍，有些则通过合法代理人来购买(例如拥有居住权的配偶或子女)。 　　Ian Young说，就算政府有意愿应对，限制外国资金将比限制外国买家更加困难。  

  　　5月份大多伦多地区越来越多的房屋进入市场，并且也有越来越多的房屋在今年前4 个月里卖出了不可思议的高价，而5月通常是房地产市场回归平缓的月份，有华人地产经纪认为，5、 6、7月三个月市场会趋于理性，房价会比较平稳。   　　经纪余浩认为，5月是春季市场到夏季市场的过渡月，而在这个月里，虽说也有不少房屋挂牌做竞标offer，但是由于大量买家在过去四个月份里疯狂竞价，一些富裕的投资客大多已经进入了市场，且投资目标已经完成，留下来的大多是工薪阶层和市场观望者。这两类的投资者不是那么舍得出价，愿意出高价来抢房。这是市场趋于平缓的客观原因。   　　5月市场上虽说也有不少抢offer的情况，但据余浩观察，这些争抢合约的案例中，有近80%价格并没有想像中的抢得那么高。这从一个方面也说明抢 offer的买家在逐渐减少。余浩在过去的两个星期中，连续帮客人争抢到四间房，其中有一间是在抢offer没有成功的第二天买下来的，另一间是抢 offer当天没有offer。所以余浩建议，对于工薪阶层买家或中国国内来的技术移民买家来说，若想在暑期之前入市，避免秋季市场可能出现的小高潮，可以选择一些抢offer少的房子或者不抢offer的房子去买。 　　他表示，现在人民币和加币兑换再次超过5：1，也是造成房价平缓的一个原因。一些中国国内的投资者变得开始谨慎起来，有些人在等待加币再次贬值到低于5。这对于本地工薪阶层的买房者是好消息。 　　据余浩观察，每年的暑期市场基本上楼市都会趋于平缓，在价格竞标上会变得理性，同样卖家也要适当的在价格定位上变得理性，所以对工薪阶层买家和市场观望者买家来说，未来三个月的市场是今年入市的较好时机。对卖家来说，虽说暑期市场相对平缓，但是在挂牌时已经属于上半年涨到的高点，依然有充足的理由去挂牌销售。他建议最佳挂牌时期不宜超过8月底，当然如果过了暑期市场，还是建议在8月份之后挂牌会比较好。 　　余浩希望今年5月开始的过渡以及6月之后的暑期市场可以让今年的房地产火热程度下降，过高的涨幅对一般的买房者来说并非好事。同时过多国外的投资者带来的大量现金炒热多伦多的房地产，也非本地买家所希望看到的。多伦多人不愿出现温哥华楼市的窘境，即大多数本地人被迫搬出市区去居住。 　　他预测2015年的市场可能在5月后出现平缓增长的情况，至于今年整体市场的发展，上半年的5月和下半年的10月可能是转折点。  

创下了过往10年来的最高历史纪录。然而新移民仍然是购房的主要动力，华社内不少置业人士已把买砖头作为对抗通胀和保本增值的不二法门，在「高处未算高」下，即使是要节衣缩食亦在所不计。   新 屋市场调研机构RealNet Canada Inc.最新发表的统计数据显示，在今年4月，大多伦多地区的新低层住宅(包括独立屋、半独立屋、镇屋及连屋)的平均价格是775,419元，高层住宅单 位(包括所有共管柏文及顶楼层)的平均价格是448,760元，两者的价格差多达326,659元。   大多区10年楼价翻3番   相比之下，在2005年4月，大多伦多地区的新低层住宅与高层住宅单位的价格差只有101,936元。当时，大多伦多地区的新低层住宅的平均价格是378,281元，高层住宅单位的平均价格是276,345元。   与 10年前相比，大多伦多地区的新低层住宅与高层住宅单位的价格差已翻了3番。在湾景路夹Cummer Av.一间汉堡包店内，便有计划换大居所的华汉，亲耳听到旁边一对银发华裔老妪的一段买卖地产对话，其中一位已过8旬的老妇对另一位说，忆述她自己置业时 是以16万元在北约克购置一间独立屋。   现今年迈再无力打理，最近把之售出，成交价是160万元，她并笑说从那天开始便决心环游世界，首站是日本，翌日便要上飞机。这番话把隔邻无意听见这番话的华汉听呆了!   首置买独立屋多留学华生投资移民   多伦多有华人地产经纪便指出，在大多伦多地区的独立屋平均价格已慍升至接近84万元的情况下，首次置业人士因房价高企已大大超出了自身的经济负担能力。   不少人只能将置业的目光转向高层住宅单位，但是在大多伦多地区的华人社区，首次置业人士一步到位购买独立屋的现象比比皆是，这一群体主要是留学生和投资移民，他们因增值效益更好而选择独立屋。   在大多伦多地区的华人社区，首次置业人士一步到位购买独立屋的现象比比皆是，这与主流社会的情况形成鲜明的对比。   原居士嘉堡迁往万锦市的一对华裔夫妇，除了为一对儿子能够在好校区内升读优秀的中学Pierre Elliott Trudeau High School，稳住升大学之路外，另一目标便是看好房市，要保本升值。   这对夫妇买进万锦市16街夹坚尼地路约1200方尺的新镇屋时，价格43万，住了半年不久屋价现已升逾50万。   梦想买90万独立屋 小夫妻生活节省   家住烈治文山冰碛区附近的一对华裔小夫妻，买入镇屋时40多万，现今要追上90万元以上的独立屋。为圆此梦想，这位小当家已有心理准备，其他方面可省则省，订下目标便要往远处看。   建筑业及土地发展协会的主席德基(Bryan Tuckey)指出，导致新屋价格继续上升的一个重要因素就是供不应求，特别是低层住宅供应短缺的情况相当严重。   RealNet Canada Inc.的统计数据还显示，在今年4月，在大多伦多地区放盘销售的低层住宅只有5,171间，数量之少打破了历史最低纪录。这一数据与2005年4月在大 多区放盘销售的低层住宅数量相比，前者仅占後者的不足三分之一。相比之下，高层住宅单位的供应稳定，在今年4月，在大多伦多地区放盘销售的高层住宅单位多 达19,580间。   对此，德基表示，随着大多伦多地区的新低层住宅与高层住宅单位的价格差继续拉大，新屋买家在房屋类型方面的选择减少，特别是首次置业人士和新移民遭受的影响最大，其中有不少人已完全失去了购买低层住宅的可能性。   华裔经纪说，根据今年5月上半个月的统计数据，大多伦多地区的独立屋的平均价格已上涨至83.8万元，但共管柏文单位的平均价格只有39.1万元。   而在多伦多市，独立屋的平均价格已从今年2月的100万元，暴涨至5月初的114万元，主要原因就是房源紧张、供不应求，造成买家抢柯化的现象愈演愈烈，从而进一步推高房价。   与独立屋、半独立屋和镇屋等低层住宅相比，高层住宅单位的价格也在上涨。其中，共管柏文单位在今年5月的平均价格较去年同期上涨了6.1%，但远低於独立屋的13.8%和镇屋的11.6%，买家争抢柯化的程度也不激烈。   在他看来，在目前房价持续慍升的情况下，首次置业人士因房价已大大超出了自身的经济负担能力，不少人只能将置业的目光转向高层住宅单位，然後在未来逐步改善居住条件，升级至镇屋或半独立屋，终极目标是独立屋。   多温两市84%柏文买家自住   逾半持单位至少5年 不急售   信不信由你!联邦政府属下的加拿大按揭及房屋公司(CMHC)昨日发表最新民调指出，多伦多和温哥华近84%的共管柏文买家都是用作自住。   有逾52%的业主计划持有单位至少5年，用作自住或出租，而不是用作急售图利。这对加拿大两大城市共管柏文存在「泡沫」是当头棒喝。   这份报告是CMHC於去年8月和9月分别向多伦多和温哥华收回共42191份共管柏文住客问卷得出的调查结果。然而报告亦同时指出，有92%的被访者同时表示，在未来一年不会再购买共管柏文单位。   在83.8%的受访者中，他们实际是共管柏文的住客，馀下的16.2%除了主要居所外，至少拥有一个共管柏文单位，而当中有52.3%是把共管柏文单位出租。   这项调查亦发现，有72.5%的受访者拥的另外一个共管柏文单位，而10%则拥有3个和以上，馀下的17至18%则是投机者，拥有多个单位。   CMHC首席市场分析师Dana Senagama表示，调查结果主要显示大部分购买共管柏文单位的买家都不是投机者。她解释说调查报告内的多伦多，包括多市、约克区、皮尔区、杜兰区(不包括奥沙华)和荷顿区(不包括伯灵顿)。   这份调查主要是透过共管柏文的业主立案法团，和物业管理公司派发问卷，问卷由住客填妥後交回，当中并不包括注册在加国以外的地址的住客。   温哥华市长吁徵投机税遏炒风，刚卖屋赚22万元，面对楼市过热，担心炒卖成风，温哥华市长促请省府，引入「投机税」，以遏止炒风。   不少市民投诉大温地区楼价持续慍升，又不满海外买家涌现，温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)因此呼吁省长简蕙芝以「投机税」，介入房地产市场。   罗品信办公室昨日指，市长本周较早时候，曾要求省长采取行动，控制楼价。这个是有史以来，有温哥华市长针对蓬勃楼市，要求政府插手干预;一些同样面对楼市过热的国家和地区，例如澳洲和香港，也出现要求政府介入的声浪。   罗品信办公室的声明指，「我们确需要透过徵税措施，遏止炒风，温哥华的楼价飙升，明显跟投机活动有关」，又说「卑诗省政府必须采取行动，开徵投机税，建立一个公平的环境，让温市以至全省居民，有能力买楼置业」。   罗品信於一周前，刚以高价出售位於温市西区基斯兰奴(Kitsilano)的城市屋，赚取利润超过22万元。省长简蕙芝最近则曾表示，不认为卑诗省的房地产业主，希望政府介入楼市。   61%“婴儿潮”华裔会资助子女买楼   有“柏文王”(condo king)之称的温哥华地产商伦尼(Bob Rennie)指出，大温在土地紧张的情况下，需开发更多架空列车设施附近的柏文，以增加居住密度。他强调，没有必要限制海外投资者，认为这并不能创造更多住房，但是需要限制投机买卖的活动。   伦尼说，有民调显示，大温有62%「婴儿潮」的人对当前生活满意，其中年收入达10万以上的人有49%对生活感到满意。「Y世代」即在1980到2000年之间出生的人，则有81%对当前生活感到满意，他们是当前和未来购房买家。   他同时指出，48%「婴儿潮」的人将会资助子女给买楼首期，其中大温有近61%华裔「婴儿潮」的人表示将会资助子女买楼，非华裔「婴儿潮」的人则有42%表示会资助。   他认为，没有必要向海外投资者徵税，以他公司为例销售的258单位公寓为例，只有3%是来自中国的买家，还有2位购房者来自於欧洲。他称，向海外投资者徵税并不能创造出更多的住房，其根本原因是大温房屋供给不足而非中国买家过多。   对於投机买卖的行为则需要加以限制，因为投机行为会捣乱市场秩序。他认为，如果不及时解决高额的房价的问题，将会迫使居民搬走去其他地方，大温入学率也会下降。

99名华人买家，昨傍晚6时在万锦市一个售楼处前排队，以抢购今早开售的49个屋盘，当中排在前列的，有些是由星期二已开始通宵达旦在守候。同一屋盘今年3月亦在此开售，当日一样有人冒寒排队。   今日发售的49个新屋盘包括独立屋和镇屋。今次排队买屋的情况与今年3月稍有不同的是，轮候者自发维持秩序，每4小时点名一次。   买家Frank排在第26位，这已经是他从星期三开始整整坚持了3天的成果。   售楼处外登记排队的人数已经达到第99位，售楼处也搭起帐篷让大家避日晒雨淋。    在过去的几天中，由于来排队的人太多，大家公推一位华人青年作为秩序维持者，记录下所有排队的人以及编号，而且每4个小时要把所有的人的名字点一遍， 如果点名时不在，则此人的名字就会被划掉，后面的人依次补上。   那位负责登记名字并维持排队秩序的青年称，他自己就是从星期二开始排队的，排第7名。   “现在是98名，如果你想要进来，我会把你排在第99名，但你人要在这里守着。如果点名的时候不见人，那就要把你的名字去掉。”   这位华青要为自己争取一个新屋，同时还要肩负起维持队伍秩序和更新任务   每个排队坐椅都有编号。   每个排队坐椅都有编号。   这些市民要抢购的楼盘Regal Crest位于万锦市的第16街夹第9街地区，此次销售的单位只有49个，具体的价格也要在今天才正式公布，而Frank已经有了一些初步的想法。“现在还不知道具体的价格多少，但我的预算是，1800呎左右的免管理费镇屋，70万元左右吧？”   上述楼盘的售楼处是在麦健士少校径夹麦高云路地区，而这个地方在今年的3月底，曾经被发展商CountryWide Homes用作发售其新楼盘楼盘名为Upper Cornell的销售办公室。   那个楼盘由30间独立屋，和24间镇屋组成，其中，独立屋最高价格是87.9万元，最低价77万元；镇屋从57.9万元至65万元不等。   而在3月份的销售时，Frank曾经想尝试一下，但后来打了退堂鼓。   “太冷了，零下12度，加上风寒效应是零下20度。我都不知道那些人是怎么坚持下来的，反正我顶不住。”   那次他没有提前排队，而等到周六正式开门发售时，售楼处门外已经人山人海，只好打道回府。这次没有天气干扰的情况下，他排到了第26位，估计可以心想事成。   其他那些排在八九十号的市民，也并没有显露出太多的失望。有一女士表示：“我现在就希望那些排在前面的人有好多人退出，这样我还是会有机会。”    

加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)行政总裁透露，该公司在新房贷保险市场的份额下降至50%的历史低位。他并再次派定心丸，指出本国的楼市正处于略为上升的周期，没有引发显著调整的条件。   行政总裁席道尔(Evan Siddall，下图)透露，加拿大按揭及房屋公司定期进行压力测试，其中包括大规模危机的设想，例如全球经济滞胀及美国式的楼市崩盘，并且计算失业率上升5%及屋价下挫30%的冲击。   他指，甚至乎在这些最恶劣的情况下，加拿大按揭及房屋公司仍然有足够的资本来渡过难关。不过，他并不预期本国炽热的楼市会出现急剧的回落。他说，市场有升也有跌，而加拿大目前正处于市场稍为向上的周期。他说：“我们看不见可以导致显著调整的情况。”   席道尔较早前在多伦多谈及加拿大按揭及房屋公司在新房贷保险市场的占有率时说：“对于占有50%左右的市场份额，我们感到非常适意。”   这间公司属于联邦政府机构，负责参与市场中的房贷保险业务，透过为放贷商提供保障，从而协助置业人士取得房贷。不过，由于楼价持续上升，该公司近数年来已着手致力减少在楼市方面承担的风险。   加拿大按揭及房屋公司在新房贷保险市场的份额已下降至50%   去年，该公司为175,169个新房贷提供保险，总值417亿元，市场份额达到54%，但本年至今，市场份额已进一步下跌至约50%。   在2008年金融危机期间，该公司所占的市场份额高至90%左右。     这个联邦机构无意把本身的市场份额进一步调低。席道尔表示，该公司需要显著的参与房贷保险市场，以能够为国民提供服务及资讯，以及向政府献策和在金融危期间承担冲击。   据这间联邦政府机构的年报，截至2014年底所承保的房贷总额是5,430亿元，比法定上限的6,000亿元为低，若与2012年比较，则减少了4.1%。   这家公司所承担的房贷保险全额获联邦政府的担保。换言之，倘若楼市出现调整而房贷违约增加，最终受影响的将是国民，所以随着屋价不继上升的同时，联邦政府一再收紧这个机构对楼市的参与，以能减少风险。   自从2008年4月以来，多伦多的平均屋价已累积上升了48%。   据多伦多地产商会多重放盘服务系统的资料，上月大多伦多地区平均屋价达到635,932元。席道尔透露，加拿大按揭及房屋公司正与政府讨论新的分担风险模式。他表示，财政部牵头与银行进行讨论。此外，他亦与放贷商讨论分担风险的问题，而这方面的工作仍然在进行之中。   他透露，目前有两个可能性，其一是垫底费的结构，另一是分担损失。   加拿大按揭及房屋公司近年收紧政策概述   房贷最长还本期由40年逐步缩短至25年   首期至少5%   停止为100万元以上房屋提供房贷保险   收紧自雇人士的收入证明   提高保费    

卑诗财政厅长麦德庄（Mike de Jong）对利用开徵投机税（speculation tax）来压抑房价的建议不以为然，认为只会为省府带来一点点收入却不能起到控制房价作用；又说若房价下跌，只会让业主身家缩水。   麦德庄25日在维多利亚被记者问及温哥华市长罗品信早前要求开徵「投机税」之事，他说，对于任何税项工具的使用，必须小心谨慎，同时要清楚使用的目的。   麦德庄又说，有不少地方都使用规范措施来控制房价，但实际上只是政府多收一点税，但对房屋负担方面则毫无作用。   麦德庄认为，省府是可以采取严厉措施来打压房价，但这很容易招来已拥有房子的家庭不满及抨击。   他说，试图介入干预或压抑房价的做法必须小心谨慎，因为温哥华房价下跌，对于一些家庭来说会带来后果，打个比方，如果温哥华房价下跌5%，等于拥有房子的家庭，身家就减少了6万元、7万元或8万元。

【明报专讯】一间独立非牟利机构指出，海外资本仅占温哥华楼市交易总值的2%左右，且其中大部分房屋都用于自住，就算当局颁布严厉的海外资本规管条例，亦不会影响温市楼市的走势。 规管海外资本料不影响温市楼市走势 都会发展研究所（Urban Development Institute）的麦克马林（Anne McMullin）表示，根据温哥华最大的房产营销公司之一，Rennie Marketing Systems的数据显示，温哥华房屋交易总值中，仅有约2%的资金来自海外买家，且其中大部分海外买家是为方便家人在本地居住而购置物业，并不是所谓的买房后却无人居住现象。 麦克马林强调，即使当局如部分民众所期望，开始严厉规管海外资产进入本地楼市，例如开始实行徵收「投机税」等手段，并不会马上就降低温哥华的房屋价格，这种规管手段的影响可能微乎其微。 麦克马林最后称，温市独立屋市场总会有那种一个人拥有好几处独立屋的情况，并不稀奇，所以，解决温市楼价过高的方法，可能还需要从根本上增加供给，提供更多房屋。

本月稍早时，《精明花钱》杂志(MoneySense)根据加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)等机构的统计数据，编纂了加拿大35大城市房地产实际价值排行榜。该杂志的编辑认为，这份排行榜从经济学角度挤干了所有“水份”，因此最能反映投资与回报之间的关系。  

5月份大多伦多地区越来越多的房屋进入市场，并且也有越来越多的房屋在今年前4 个月里卖出了不可思议的高价，而5月通常是房地产市场回归平缓的月份，有华人地产经纪认为，5、 6、7月三个月市场会趋于理性，房价会比较平稳。 经纪余浩认为，5月是春季市场到夏季市场的过渡月，而在这个月里，虽说也有不少房屋挂牌做竞标offer，但是由于大量买家在过去四个月份里疯狂竞价，一些富裕的投资客大多已经进入了市场，且投资目标已经完成，留下来的大多是工薪阶层和市场观望者。这两类的投资者不是那么舍得出价，愿意出高价来抢房。这是市场趋于平缓的客观原因。 有经纪预测，5、6、7月多伦多楼市趋于平稳。(本报资料照片) 5月市场上虽说也有不少抢offer的情况，但据余浩观察，这些争抢合约的案例中，有近80%价格并没有想像中的抢得那么高。这从一个方面也说明抢offer的买家在逐渐减少。余浩在过去的两个星期中，连续帮客人争抢到四间房，其中有一间是在抢offer没有成功的第二天买下来的，另一间是抢offer当天没有offer。所以余浩建议，对于工薪阶层买家或中国国内来的技术移民买家来说，若想在暑期之前入市，避免秋季市场可能出现的小高潮，可以选择一些抢offer少的房子或者不抢offer的房子去买。 他表示，现在人民币和加币兑换再次超过5：1，也是造成房价平缓的一个原因。一些中国国内的投资者变得开始谨慎起来，有些人在等待加币再次贬值到低于5。这对于本地工薪阶层的买房者是好消息。 据余浩观察，每年的暑期市场基本上楼市都会趋于平缓，在价格竞标上会变得理性，同样卖家也要适当的在价格定位上变得理性，所以对工薪阶层买家和市场观望者买家来说，未来三个月的市场是今年入市的较好时机。对卖家来说，虽说暑期市场相对平缓，但是在挂牌时已经属于上半年涨到的高点，依然有充足的理由去挂牌销售。他建议最佳挂牌时期不宜超过8月底，当然如果过了暑期市场，还是建议在8月份之后挂牌会比较好。 余浩希望今年5月开始的过渡以及6月之后的暑期市场可以让今年的房地产火热程度下降，过高的涨幅对一般的买房者来说并非好事。同时过多国外的投资者带来的大量现金炒热多伦多的房地产，也非本地买家所希望看到的。多伦多人不愿出现温哥华楼市的窘境，即大多数本地人被迫搬出市区去居住。 他预测2015年的市场可能在5月后出现平缓增长的情况，至于今年整体市场的发展，上半年的5月和下半年的10月可能是转折点。

　　温市不单独立屋销情火热，市中心的柏文近两个月来亦出现「多人出价」抢盘现象，曾参加「出价竞争」的经纪指出，目前一些叫价合理的柏文单位，至少都有3至5个买家出价，尤其是60万元以下的单位最为抢手，平均10天内成交，有些甚至挂牌翌日便卖出。   　　地产经纪李昌豪指出，温市中心耶鲁镇及煤港区的柏文销售最近两个月异常的火热，他最近接获好几名客户的委托，都希望购买温市中心的柏文单位。他分析市中心柏文的买家，除了有区内的年轻上班族和专业人士外，也有从海外来的买家，当中主要是中国买家，他们看上温市中心单位出租回报率高，所以前来置产。   　　李昌豪说，温市中心一房一厅的单位月租高达1700元、1800元，比大温其他城市柏文的租金水平高，同时亦较容易找到租客。 　　地产经纪何家杰亦说，他观察到最近两个月市中心柏文单位的交易速度增快了许多，那些价格在100万元至130万元的有海景两睡房单位，以及60万元以下的没有海景两睡房单位，均特别受青睐，而属于「中间地带」的单位，即没有景观，价格却在60万元至90多万元，销情则较淡。 　　何家杰说，新一波楼市现象，即温市中心柏文单位亦变得抢手，出现抢买情况，但价格的涨幅仍不及独立屋那麽明显。 　　不过，他表示，由于加元最近两年贬值达20%，在价格持平的情况下，市中心柏文单位的楼价，若以人民币或是美元购买，均等于便宜了2成，对于刚从海外来本地的中国买家，确实极具吸引力。 　　有经纪建议，想在温市中心购买柏文的买家，最好在睇楼前先取得银行按揭的许可，以及请经纪代查有关柏文大楼的相关资料，先做好购买前准备，以免在真正出价时，因为有附带条件而失掉购买机会。 　　皇家银行按揭经理王子云指出，他注意到最近不少买柏文的按揭申请，其实是由人在海外的「非居民」申请，许多是人在中国的父母，他们为在本地留学的子女购买柏文，由父母提供首期，帮助子女尽早购买房产。  

　　温哥华市区的高房价已经引起中东主流媒体的关注。Al Jazeera English最新报道里集中报道了温哥华的房价，竟然在几个月内在当地引起极大地反响，成为媒体头条。 　　在长达35分钟的报道中，这个位于卡塔尔的网络媒体对温哥华市内的住房可支付性进行了探究，并采访了许多专家学者和政治人物。 　　该媒体表示做这个节目的原因主要是为了找出温哥华房价如此惊人的原因以及对新一代年轻人的影响。    

Vansky原创，如需转载请注明出处，否则视作侵权。   温哥华房价10年翻4倍           温哥华的高房价上了中东主流媒体的头条。卡塔尔媒体Al Jazeera English对温哥华房价的报道在当地引起极大关注。这是否意味着全球最富裕国度的人民也觉得温哥华房价太高了？         在长达35分钟的报道中，Al Jazeera English对温哥华住房的可负担性进行了探究，并采访了许多专家学者和当地居民，包括“没有一百万”活动的发起者夏潇潇。         该媒体表示做这个节目的主要目的是为了找出温哥华房价高企背后的原因以及高房价对新一代年轻人的影响。  

        加拿大一名房贷经纪向客户地产经纪及财务顾问发出通讯﹐指出卑诗省低陆平塬的独立屋开放时可以吸引多至百人前来看房﹐而且目前一些偏远地区也要抢Offer﹐市道可以用疯狂来形容。         在Verico任职的福特(David Ford)指出﹐目前独立屋市场闹得热哄哄。         他表示﹐自从2008年9月开始在温哥华总办事处上班﹐从来未曾遇过这样的市道。         大温哥华地产商会指出﹐过去10年来﹐今年录得了最蓬勃的4月﹐并且预期今年的成交量将会是自从2007年以来的最高水平。         温哥华的通胀率只是1%﹐但上月份各类型住宅的按年增长达到8.5%。         福特表示﹐他听到一些疯狂的消息﹐各地的独立屋楼盘均有抢Offer的情况。         他指出﹐开放屋会吸引多至100人前来看房﹐而一些偏远的地区也愈来愈常见到买家在抢购独立屋。         他表示﹐温哥华楼市抢Offer的情况现已扩散至所有的大温哥华地区﹐由于目前独立屋供应不足及价格上升﹐已有买家转而至素里及叁角洲等地区置业。         不过﹐他认为﹐长线一点的投资应当没有问题﹐因为温哥华的土地总是升值的。         福特的祖父于1961年在列治文以15,500元购买的物业﹐目前已升值至超过100万元。

大温楼价高企，一些省民形容在大温置业愈来愈遥不可及，希望省府做点事情去解决这个问题。   回应反对党卑诗新民主党党领贺谨(John Horgan)追问楼价可负担问题时，省长简蕙芝(Christy Clark)在省议会上表示，省府一直关注低陆平原以至本省其他地区的房屋可负担问题，十分认真研究解决之法，已开始研究可采取行动的选项，特别是大温及附近地区。   当被贺谨再追问具体行动时，简蕙芝答道，须要从多方面去落实，省府会研究世界其他国家或地区的做法，了解哪些奏效，又有哪些未达致成效。   简蕙芝强调，采取的措施要公平，所以不能仓卒。   为液化天然气护航   而在省议会春季会期的最后一天会议上，简蕙芝也不忘为液化天然气(LNG)和C座水坝(Site C Dam)议题护航，指该两项政策是省府在过去一年最大的成就，既能增加工作职位，又可进一步开拓亚洲能源市场。

联邦自由党党领杜鲁多(Justin Trudeau)昨日造访大温，他指温哥华和多伦多的楼市已经出现泡沫，联邦政府应该尽快出面与省、市两级政府共同找出解决楼市泡沫的方法，并对中产阶级提供更多援助。   杜鲁多昨日到三角洲参观一个木匠训练中心时表示，楼价不停攀升，已经引发许多民众的不满，甚至有数百人走上街头抗议。他更说温哥华及多伦多已经出现楼市泡沫，但联邦保守党政府却一直没有任何作为。   他认为联邦政府应就楼市过热采取行动，与省、市政府讨论，合力找出最适当的解决方法。     杜鲁多又批评执政联邦保守党仅为富人提出优惠，但未有重视中产阶级的需求。他指加拿大许多中产阶级目前皆在挣扎，究竟应把有限的资金用在子女的未来教育，还是作为自己退休后的储蓄。   杜鲁多强调﹕「中产阶级的繁荣，才是加拿大的繁荣。」他又指出，联邦财长奥利弗(Joe Oliver)前日曾经说放宽劳工法，让企业能更容易裁员，以振兴本国经济。这便是联邦保守党只照顾富人，忽视中产阶级的证据。杜鲁多称，中产阶级赚到足够财力，才会真正的对本地社区作出经济贡献。   杜鲁多透露，联邦自由党计划增加家庭支援服务的拨款，让有需要的中产家庭能够得到更多服务，以减轻财政压力。而自由党也不会因此举债，而是针对不需要这类服务的家庭减少拨款，让资源能够有效的被利用。

温哥华不单独立屋销情火热，市中心的柏文近两个月来亦出现「多人出价」抢盘现象，曾参加「出价竞争」的经纪指出，目前一些叫价合理的柏文单位，至少都有3至5个买家出价，尤其是60万元以下的单位最为抢手，平均10天内成交，有些甚至挂牌翌日便卖出。   地产经纪李昌豪指出，温市中心耶鲁镇及煤港区的柏文销售最近两个月异常的火热，他最近接获好几名客户的委托，都希望购买温市中心的柏文单位。他分析市中心柏文的买家，除了有区内的年轻上班族和专业人士外，也有从海外来的买家，当中主要是中国买家，他们看上温市中心单位出租回报率高，所以前来置产。   李昌豪说，温市中心一房一厅的单位月租高达1700元、1800元，比大温其他城市柏文的租金水平高，同时亦较容易找到租客。     地产经纪何家杰亦说，他观察到最近两个月市中心柏文单位的交易速度增快了许多，那些价格在100万元至130万元的有海景两睡房单位，以及60万元以下的没有海景两睡房单位，均特别受青睐，而属于「中间地带」的单位，即没有景观，价格却在60万元至90多万元，销情则较淡。   何家杰说，新一波楼市现象，即温市中心柏文单位亦变得抢手，出现抢买情况，但价格的涨幅仍不及独立屋那麽明显。   不过，他表示，由于加元最近两年贬值达20%，在价格持平的情况下，市中心柏文单位的楼价，若以人民币或是美元购买，均等于便宜了2成，对于刚从海外来本地的中国买家，确实极具吸引力。   有经纪建议，想在温市中心购买柏文的买家，最好在睇楼前先取得银行按揭的许可，以及请经纪代查有关柏文大楼的相关资料，先做好购买前准备，以免在真正出价时，因为有附带条件而失掉购买机会。   皇家银行按揭经理王子云指出，他注意到最近不少买柏文的按揭申请，其实是由人在海外的「非居民」申请，许多是人在中国的父母，他们为在本地留学的子女购买柏文，由父母提供首期，帮助子女尽早购买房产。

　　大温地区一项今日发表的调查发现，21%受访者现时已经拥有一项投资物业，而仍未拥有投资物业的人当中，亦有54%计划在未来一至五年买入投资物业作出租之用。在各类的投资物业中，以柏文最受欢迎，其次是单户房屋。   　　调查由一间本地公司BlueShore Financial进行及发表，名为「投资出租物业调查」，合共访问了493名大温的受访者，当中60%现时有使用财务策划顾问提供的服务。   　　调查结果显示，超过两成受访者已拥有一项投资物业，大部分(67%)为55岁或以上。在这些已拥有投资物业的人当中，49%的人表示买入投资出租物业，是希望为将来退休作准备，44%则希望待物业升值获利，43%希望分散投资。 　　在投资的物业类别方面，最受投资者欢迎的是柏文，占45%；其次是单户房屋，有29% ；选择城市屋的人较少，只有14%。 　　调查报告指，投资者买入的物业，以价格在30万元以下的最多，有34%，其次是30至45万，有27%。53%投资者是用储蓄来支付物业的首期或全额价格；18%使用房屋值信贷(HELOC)，16%转按原有物业。 　　在买入投资物业时，投资者最关注的三大因素分别为，借贷利率(67%)、还款灵活度(39.8%)及摊还期(23%)。 　　仍未购入物业，但有计划购入的人士当中，60%希望用作退休的投资、54%人希望能带来每月收入，40%人则被现时的低息环境吸引。这些人当中，54%打算购买柏文。 　　调查亦发现，虽然大温各个地区的房价愈来愈高，在有意购入投资物业的人当中，63%表示会选择在低陆平原购买物业。 　　该公司财务策划顾问斯金纳(Kristine Skinner，圆图)表示，很多人都希望买入「砖头」保值，近来亦看到购买物业作退休投资的人明显增加。她说，这些投资者属于「买入长期持有」(buy & hold)，而不是短炒投机的「买后即转手」(buy & sell)。 　　她说，虽然大温楼价高涨，要买入物业愈来愈难，但对于较年长的投资者而言，仍有一定的吸引力，因为按一般情况而言，楼价高，租金亦相对上升，对打算依靠租金作未来收入，或者支付房贷的人影响不大。 　　她认为，出租物业投资适合财务状况稳健、愿意作长线投资的人士，因为投资物业会受到利率、整体楼市影响，因此投资者需确保自己在物业未能租出，又或者加息的情况下，都能够继续供款，并应先向财务顾问作评估及听取专业意见。 　　于银行任职财务策划顾问的Leon表示，低息的确增加投资者长线持有物业的意欲，因为大部分人的想法是：「收租比放在银行收息多。」不过他亦指，楼价高企，较新或地理位置较佳、易出租的柏文叫价上升，都是投资者要面对的问题。  

  　　家住万锦的唐先生在旺市购买了一栋新独立屋，一直没有进住。一年后的某一天，他突然接到税局的电话，询问他没有入住的理由。他称由于生意较忙，房子还没有装修好，加上新屋后面还在起新屋，噪音比较大，所以暂时还未入住，原来的房子也没有卖。税局的人并没有接受他的解释，称电话已经录音，他将会接到税局的一封信，并告知他有上诉的权利。  　　唐先生称，自己既没有卖房，也没有出租，不知道税局为什么会找到他。他的新房价值90万，如果税局的信中涉及罚款，他想知道大概会罚多少。 　　本地明信会计师事务所合伙人戴静蓉（Carol  Dai ）在接受本报采访时称，税局的这类电话，一般都和新屋合并税返还（HST Rebate ）有关。购买用于自住的新屋，买家可以从政府得到合并税返还。开发商一般会在房价中直接扣除返还部分，自己缴纳HST，并领取HST Rebate 。也就是说，这位买家的新屋价值，其实不止90万，而是90多万。开发商扣除HST Rebate以后，以90万将房子卖给他，然后开发商自己再去申请Rebate 。税局给你返还的前提，是新屋用于自住。这位买家购买新屋一年之久，仍未入住，税局有理由怀疑你是否用于自住。如果你不能给出充分的理由，税局将有权收回你的HST Rebate。 　　戴静蓉表示，由于这位买家既没有将新屋挂牌出售，也没有出租，税局的信中应该不涉及罚金，最多只是收回他的HST Rebate。90万的房子，最高可得到$6,300的HST联邦退税，以及上限为$24,000的省HST退税。如果接到税局的罚单，最好先如数上缴，然后再找专业会计师替你上诉。如果这位买家陈述属实，是有可能全部或部分要回来的。 　　她续称，HST Rebate是政府给予自住新屋屋主的福利。如果买新屋是自住，如无特殊情况，应尽早入住。如果是投资屋，则要如实申报，先让开发商代收HST，然后再委托专业会计师帮你申请退税。投资屋退税需提供一年期以上的租约，以及购买合约等相关材料，顺利的话，交房一个月内就能得到退税。退税金额与自住房相差无几，只是房价在35万到45万之间时，联邦给出租屋的Rebate要低于自住屋。最重要的一点就是，投资屋将来要出售时，升值部分的50%要作为“资本增值”上税。这也是很多新屋买家不愿申报投资屋的原因。她强调，新屋HST Rebate是税务局经常性审核项目，新屋买家千万不要自作聪明，投资屋也假称自住。政府会在一段时间后让你提交自住证明，如你无法提供，则需要退还拿到的HST Rebate；就算你能改成按投资来退税，也需要交利息和罚金。 　　最后她强调，无论是自住还是投资，新屋退税申请时间均为取得产权后两年以内。如果超过这个时间段，即失去申请HST退税的资格 　　请税局与会计师联系 　　一位不愿透露姓名的会计师称，税局近年来增加很多人手，专查新屋买家。交易频繁的买家，都上了名单，挨个被打电话。稽查人员甚至会上MLS和社交网站，一旦发现你的新屋在卖在租，就证明你不住在里面。 　　本地地产经纪Alice Li 也表示，最近很多新屋买家都接到税局电话，她自己也有经历到。她的新屋买了才半年未入住，就接到自称税局的人打来的电话。她称不能确认身份，请对方留下电话，打回去，核准税局确有此人，才回答问题。她说她的一个邻居更绝，接到自称税局的电话，对对方说，你说你是税局的，我怎么能证明你是税局的？叭一声就把电话挂了。税局竟然没有再打电话来。 　　另一位要求匿名的地产经纪称，接到税局电话，自己最好不要回答太多问题。对付警察，可以请对方去和自己的律师联系。同样，税局来了电话，也可以请对方和你的会计师联系。他的一位客户，买了个30多万的新屋，报称自住，实则用来出租，结果税局的电话来了，这位屋主继续编假话，结果被连退带罚29,000元。 　　理由充足即可脱身 　　Alice Li 称，自己最后未被税局追究，因为她已经将原来住的房子卖掉了，她有充分的理由证明，新屋将作为自己的“主要居所”。 　　特许会计师关保卫也举例说，有一个就读多伦多大学的年轻人，父母居住在烈治文山市，为了方便儿子上学，在多大附近买了个公寓让儿子住，2年后儿子毕业，他们将公寓出售，结果被税局查，要他们证明公寓出售前曾用于自住。但这位年轻人所有的东西都寄回父母家，由家长代为处理，甚至连驾照也没有改地址，没有任何文件可证明他曾住在此处。最后要由大厦的物业经理证明，年轻人经常在大厦出入，才逃过一劫。 　　还有一个个案，一买家在多伦多市中心买了一套公寓单位，入住才3个月，即被调职到外地，被迫将公寓出售。税局质疑业主炒楼。但业主能证明自己曾在上址居住，调职也属意料之外。最终税局认为理由充足，不予追究。  

　　据大温地产局(REBGV)2014年统计数据，大温住宅交易去年的平均价格是81.3万元，包括独立屋与柏文等。但该数字不包括素里、兰里及三角洲市。   　　卑诗地产协会(British Columbia Real Estate Association)首席经济师缪尔(Cameron Muir)，周三接受记者访问时指出，2014年REBGV的住宅平均交易价格是81.3万元，其中有30%的交易低于40万元。   　　缪尔强调，该数据不包含属菲沙河谷地产局(FVREB)的素里、兰里与三角洲市统计数据，但上述三地区的房价较低，如果纳入这三地，大温地区的房屋平均交易价会更低。 　　他说，REBGV地区的独立屋供应量，过往20年从占50%的房市至当前大约占33%，另约66%属城市屋或柏文等，因此目前首购族大多的房屋选择，也都以城市屋或柏文为主。他指出，柏文价格过往5年约升5%，扣除通胀，房价表现呈现平缓。 　　回应大温房市有没有投机现象，谭秉荣建筑师行城市规划师、卑诗大学(UBC)城市规划学系客席教授甄瑞谦表示，香港、新加坡与澳洲有税制政策冷却房市，但本地房市是否需要投机税政策，须进行更多深入研究才能获得相关数据。

　　如果拥有房子只为了居住，房子本身不会涨价，你还会买吗？恐怕有一大半人会选择用租的，多留点钱在身边。   　　这一阵子陪着各种类型的买家南征北讨，我归纳出一个心得：有相当比例的人买房子不是为了居住，而是要赚钱。这些人下手稳准狠，只抓大原则，只要地段 好，开价合理，回报佳，房子长什么样，隔壁邻居好不好，他们根本不在乎，因为他们基本上不住。这些人经常是市场的常胜军，比自住客灵活许多。   　　举例来说，有一间全新的独立屋，位于温哥华东区4000尺的标准地上。房子有三层，分割成四个独立的居住单位，分别是一房、二房、四房以及原本是车库的后巷屋，总共九房，没有车库，只有两个停车位，露天的。有兴趣的投资客看了一看说：「如果要我住这房子，我会觉得有点委曲，像个大杂院，而且停车位子不够。幸好我只是投资，这种产品刚刚好符合需求，至少每个月可以有5500元的租金收入，房子还会涨，十年后卖掉仍然很新。」 　　真正想要搬进去住的人，就会考虑停车问题，甚至垃圾处理，四户人家如果无法协调，恐怕连垃圾桶放那儿，都会引起冲突，更不必说垃圾的丢弃与处理了。「花这么多钱买屋，如果不能提高生活品质，岂不是白忙一场？」 　　就因为房子是有效的投资商品，不单单具有居住的功能，自住客在竞争时，才会常常败给投资客。除非房地产的价格不是市场决定，而是政府统一规定，那麽，大部分投资客就兴趣缺缺了。 　　在市场决定的原则下，投资客蜂拥抢购的产品，必然会带动市场价格。当大家都以土地为目标时，独立屋自然大涨。当大家都把目标放在Downtown可观的租金收入时，Downtown的大楼公寓就会炽手可热。投资客就像一阵热风，他们跑到那儿，市场就跟着热到那儿。 　　自住客如果不想跟着玩金钱游戏，只是想找一间房子安身立命，大可以另辟蹊径，专买投资客不选择的产品。还是有不少价格合理面积又大的房子可供选择。只是，自住客必须先想清楚，如果五年后房子不涨反跌，是否能坦然接受？答案若是肯定的，就不要迟疑，赶快买。否则，还是沿着投资客的足迹走，相对较安全。

　   最近环球邮报对于家庭债务增加所带来的潜在危险进行了探究。其中的一个潜在危险主要来源于加币汇率下降及其对房地产市场的影响。   　　低基准利率促使更多的屋主选择较高的贷款额度，这也导致了过去20年房价的陡增。房价的上升反过来又促使屋主继续增加房屋净值信贷额度，这就是所谓的“财富效应”。   　　对于加拿大房价，尤其是在多伦多和温哥华两个城市，是否被估值过高一直存在着巨大的争议。如果答案是肯定的，那么问题来了，估值高了多少？许多人在猜测，房价估值过高引起的房产泡沫是否会在不久的将来破掉。而现实是只有等到泡沫自己破灭，我们才能对房屋或其他任何资产是否价格过高作出肯定的结论。 　　考虑到这样的不确定性，我们关于房屋价格知道些什么呢？让我们先来看看在1970年到2014年间多伦多房屋价格的变化，房屋价格长期上扬的趋势还是很明显的。   　　从图中我们不难发现在某些时候房屋的价格明显高于长期趋势线，而在这之后的一段时间内房价则会低于长期趋势线。 　　为什么会这样呢？如果大家对最近发生的事情还有记忆的话，应该还记得19世纪70年代中期石油危机引起的经济滑坡，以及19世纪80年代末美国联邦储备委员会调高基准利率来降低通货膨胀率刺激经济。 　　但是，房价和其他资产价格的上升下降趋势存在着更为内在的原因，那就是“均值回归”。也就是说，极值总会在一段时间回归到平均数，高于平均数则会下降，低于平均数则会上升。 　　那么“均值回归”对于我们买房卖房有什么启示呢？ 　　大多数人在考虑买房时，看到上涨的房价就会想房价可能会继续上涨。所以他们应该现在就买，以免房价涨得过高。而现实是什么呢？房价在迅速增长一段时间之后最终经历一段时间的下降。 　　在这时，买房的人也许更应该租房，等到房价下降再买房。经济学人杂志最近发布的消息称加拿大的房价与其租金水平不对称，可能被高估了89%。这就意味着租房可能是一个更好的选择。 　　但对于岁数比较大的加拿大人来说，往往会出售自己的房屋获现来支持退休生活。在知道自己一定会出售房屋的情况下，等房价继续增高再卖对于中老年人可不是一个明智的选择。因为也许在不久的将来，他们可能会因为健康或者经济原因不得不以低于市场价的价格出售房屋。 　　目前历史数据显示房价下降期往往会持续10年以上，才会重新回升。这对于年轻人来说没有什么问题，他们可以等着房价上升再出售房屋，但对于岁数大的人来说则是一种奢侈了。  

　　更多的多伦多和温哥华公寓买家因看好公寓市场而打算在5年内将公寓单元出售以获利。基于加拿大房贷公司(CMHC)调查，《环球邮报》一文描述了这些公寓投资者的投资行为。   　　多,温公寓投资者欲近期卖房之人数上升   　　加拿大房贷公司(CMHC)的最新调查发现，在加国两个最大的公寓市场中，有越来越多公寓投资者打算将手中公寓单元持有五年以上时间，以期通过苦熬房价上涨以获取利润。 　　52.6%投资者至少持房五年 　　此次调查共访问了近4.2万名多伦多和温哥华的公寓业主，结果发现有52.6%的投资者打算将手中公寓单元持有至少五年时间，该比例较去年的58.4%有所下降。 　　这一变化主要是受到多伦多投资者的驱动，调查发现在多伦多的公寓投资者中，有52%预期会将手中公寓单元持有至少五年时间，但这一比例较去年同期的 61%大幅下降。而在温哥华，预期持有公寓单元时间不足两年的投资者数量从8%增长至12%。调查同时发现，打算将手中公寓单元持有2至5年的投资者数量涨幅最大。 　　在调查中，有多达84%的公寓业主表示将所购公寓作为自己的主要居所，只有16%的人表示所购公寓是作为投资。有三分之一的受访者表示，他们的公寓是租给亲戚居住或是自住，同时有略超一半的受访者将所购公寓投入租恁市场。 　　加拿大房贷公司还发现，大部分受访者手中只有一套公寓单元，约有18%的人拥有至少两套公寓单元，还有近10%的人拥有三套以上公寓单元。此次调查涵盖了包括郊区楼市在内的多伦多和温哥华都市圈的公寓业主。 　　此次调查还发现，有更多投资者预期房价将会继续上涨，有近55%的受访者预期手中公寓单元在今年将会增值，这一比例高于去年的48%。加拿大房贷公司安省高级市场分析家Dana Senagama表示，鉴于多伦多房价持续上涨，人们有此想法实属正常。 　　多伦多楼市将会更加红火 　　统计数据显示，多伦多和温哥华的房价在过去一年都上涨了8%，但其中主要动力是来自独立屋价格飙升，而非公寓价格上涨。在过去一年，大温哥华地区的公寓价格只上涨了4.4%，而多伦多地区的公寓价格只上涨了3.6%。加拿大房贷公司预期这两个地区的公寓价格在今明两年将会继续上涨。 　　据Gluskin-Sheff 财富管理公司首席经济学家David Rosenberg预期，今年唯一有可能变得更加炙热的楼市就是多伦多楼市，因为阿尔伯塔省等资源大省因为油价暴跌而遭受重创，这些省份的大量工人将会转而涌入安省，从而会推动当地的楼市需求。 　　但Rosenberg在上周发表的一份投资者报告也指出，随着大量省际移民涌入安省，炙手可热的多伦多楼市亦有可能面临泡沫重现的风险。 　　阿尔伯塔省和安省目前的经济形势与1980年代中期似乎惊人地相似，当时石油价格暴跌并导致数万阿省省民移居安省。在当时，由于加元升值、能源价格下跌再加上美国经济持续增长，最终促使多伦多地区出现楼市泡沫。在1986至1988年间，安省西南地区的新屋动工量年增幅达到15%，房价年涨幅则高达 24%。 　　但是在加拿大央行开始上调利率后，当地楼市随即呈现暴跌，不过Rosenberg认为目前加拿大央行更注重刺激通胀，而不是设法抑制通胀。即便利率最终开始上调，步速也可能远比1980年代后期要温和得多。 　　但是，这可能意味着想要在多伦多楼市圆住房梦的首次购房者将会承受更多痛苦。Rosenberg在投资者报告中称，不断涌入的移民、日趋紧张的土地供应再加上超低利率，意味着炙手可热的多伦多楼市在未来一到两年将会更加红火。 　　多伦多空置率将会小幅上升 　　尽管多伦多公寓供应量不断飙升，但由于移民大幅增长，以及千禧一代就业者更乐于租房而不是购房，多伦多的空置率一直都处于低位。 　　Senagama预期随着大量新租恁物业在去年年底投入市场，多伦多的空置率将会小幅上升。加拿大房贷公司的调查发现，有7.6%公寓投资者称手中公寓单元空置，该比例比去年的6.9%有所增长。 　　加拿大房贷公司还发现，购买公寓自住的人士与购买公寓投资的人士有很大区别。调查发现投资者更乐于购买公寓楼花，而他们多是居住在多伦多和温哥华市。此外，投资者往往会支付更高的首付(45%投资者支付20%以上的首付，而自住业主中相关比例只有31%)，较少使用按揭贷款，较少预期手中公寓单元会升值，并且预期持有公寓单元时间往往更短(有23%投资者打算将手中公寓单元持有10年以上时间，而在自住业主中有近半人有此打算)。 　　这是加拿大房贷公司连续第二年对加国两大公寓市场进行调查，以期更好地了解楼市中呈现爆炸性增长的投资者行为。 　　在该调查中，加拿大房贷公司按照自己的投资者定义将许多公寓业主排除在投资者之外，其中包括那些拥有两套房屋但却选择居住在公寓中而将另外一套房出租的业主，以及那些将手中公寓单元出租自己却在其他地方租房住的业主。此外，外国投资者和机构投资者，以及在多伦多和温哥华拥有公寓单元但却居住在加国其他地区的公寓投资者也被排除在外。据加拿大房贷公司称，缩小调查范围是出于调查设计和成本的考虑。

为建立「和睦」邻里关系，满地宝(Port Moody)市议会决议，任何人若想兴建被指为「怪兽屋」的房子，或为自己的物业进行大规模装修，须事先徵求隔壁邻舍的意见。   满地宝市议会日前开会通过决议，计划建新房子(不论面积大小)、或想大装修的业主，动工前须进行为期3周的公众谘询。   市长克莱(Mike Clay)表示，此举目的为开启邻舍间沟通渠道，确保社区风格统一。克莱称，「我不喜欢用怪兽屋这形容词，但一些较旧社区，一般房屋面积都较小，在那里兴建巨型新屋，确实会改变该区原貌。」克莱又解释，「新例只是让各方于事前表达意见，以免将来动工后想求变也为时已晚。」   谘询期定为3周   满地宝市政府推出名为「好邻居指引」(Good Neighbour Guidelines)，邻舍谘询程序是其中一个重点；凡申请新屋动工许可、为现有建筑物增高或加大面积50平方米以上，均须进行3周谘询期。   兴建新屋地点100米范围内的业主，将收到书面通知，而若有建筑物计划改建，市民也可到市府了解详情。此外，兴建新屋地点亦须竖立告示牌，让方圆100米内人士也能得知相关工程计划。   3周谘询期过后，市府将把收集回来的意见，交给建屋申请人，商讨如何化解邻居的忧虑。不过此措施并没约束力，申请人可不作任何改动，只要不违反市府条例，市府无法干预。   但市长克莱强调，让邻舍有机会表达意见，能增进相互了解，避免引发敌对情绪。