地产

　　对于那些玩不起纽约市的高价房地产游戏的纽约客们，与朋友和兄弟姐妹们一起集资购置房产似乎成为一个必然的途径。虽然同住一个屋檐下是对保持好朋友的关系是一个重大考验，但是有些人发现冒这个险是值得的。 　　据纽约时报的消息，作家劳瑞・萨维(Laurie Savage)和她的丈夫葛若・汉森(Garette Henson)，一个电影制片人，今年都是36岁，随着他们的儿子--福克斯・汉森(Fox Henson)的降生，他们产生了与朋友一起购买房子的想法。他们共同的朋友阿利克斯・弗雷(Alix Frey) ，今年37岁，是他们在莎拉・劳伦斯学院(Sarah Lawrence College)的同学。 　　最近，他们一起搬进了布碌仑区的一座三层楼两户联排排屋(2 family townhouse)。汉森夫妻住在包括地下室的底层;弗雷女士是曼哈顿百隆&坡画廊(Blum & Poe gallery) 的总监，住在楼上。两家合用一楼的客厅。 　　为了找到合适的住房，这三位曾经在布碌仑租了八年房子的好朋友，找到了指南针房地产公司(Compass real estate )的销售员玛瑞・辛德勒(Marina T. Schindler)，玛瑞和弗雷女士也是好朋友。 　　“这是针对昂贵的纽约房地产市场的一个很好的对策，”辛德勒女士说， “不是每个人都付得起首付。人们开始意识到： 如果大家联合起来，他们就能够得到更多的实惠。” 　　“当然这是一个比较复杂的过程，”她补充说，“因为他们相互之间要订下协议，必须彼此信任并且遵守合约，但是对于年轻的家庭来说，这是一个很好的投资办法。” 　　起初，这三位朋友是分开看房的，在格林堡(FORT GREENE)转过一圈之后，他们几乎同时得出结论：格林堡价格让他们out啦。接着他们又继续搜索了皇冠高地(CrownHeights) 和史岱文森 (Bedford-Stuyvesant) 地区，房子的价格依然让他们感到触目惊心。萨维女士说：“阿利克斯看到一套要价75万美元的一居室公寓，可是她想用少于这个价位的钱买一套两居室。” 　　“于是我们意识到： 如果大家一起买，我们就可以得到更多的空间，”她说， “我们各自能够买得起的公寓就像是一个小盒子。如果我们合伙买，大家可以得到居住面积和房屋质量都有惊人的改观。所以我们很快就决定和朋友合伙买房。” 　　她没有透露三人最终各自支付了多少钱，但是根据乔纳森・米勒杂志 (Jonathan J. Miller)的估价，在史岱文森区的两户联排排屋的平均售价大约是93万5000元。 　　合伙买房最困难的部分是一起申请贷款，这需要朋友们把彼此的财政情况完全公开。根据各自所得的房子的比例，他们可以分别偿还各自的贷款。汉森夫妇的生活空间比弗雷女士的要大，所以夫妻俩要付出更大的份额。 　　萨维女士表示：“对于我们来说，这样的财政透明度让我们感到很心安”。 　　本来就合租一套住房的室友们似乎把一起买房视为是一个水到渠成的选择。萨维女士说： “能够拥有一套自己的房子让我感到很自豪”。 　　“人们问我：与别人分享一套房子，会不会感觉不方便”，萨维女士接着说：“实际上，没有人会强迫别人一起买房。而且这也不是我们社会的构建方式。但是我们感到非常自豪的是我们找到了、也建成了一种合作方式。” 　　在布碌仑的弗拉特布什区(Flatbush)区，一对有进取心的姐弟在寻求拥有自己的住房时也产生了同样的想法。 　　今年34岁的乔纳森・布勒(Jonathan Blyer)，是自行车装修专家和尖端自行车有限公司(AcmeBicycle Co)的业主，谈起他即将动工的四层楼的石灰房的维修工程，他显得十分兴奋。这栋房是他和他的妻子，现年39岁的安吉亚・佩兹(Adriana Pezzulli)，以及他的姐姐，39岁的裁缝雷纳・布勒(Raina Blyer)，还有45岁的姐夫，健身教练路易斯・肯讷( Luis Cornier)一起买的。修建工作预计在2017年年初完工。 　　“我们对彼此毫无保留，” 布勒先生说，“归根到底，我们不想破坏与对方的朋友关系。” 　　米勒先生说： “在布碌仑的弗拉特布什区(Flatbush)区的两户房的平均价格是56万2000美元……大家合伙修建会划算很多。我们只用一个承包商，制定一组修建计划，其实这比平常家庭的财务管理还要简单。” 　　寿道格拉斯・艾丽曼房地产公司(Douglas Elliman Real Estate)的推销员，米沙・赤泊卡(MishaChiporukha)，帮助米勒兄妹和他们的合作伙伴找到了这个“家”。 “一起购买是他们最好的选择，” 他说，“在过去的一年里，我遇到了几位无法买得起一座联排排屋的买家，但与朋友和家人一起买就可以了。另外，你还能够得到更多的居住面积，家庭聚会也更容 易了，而且你们还可以合作照顾小孩。这是一个非常聪明的主意。” 　　米勒夫妇打算把这一石灰房变成两个公寓。 米勒先生和他的妻子、孩子住上面两层，而他的姐姐及家人则住在包括后院的底部的两层。他们将划出一定的边界。米勒先生说：“当然，我姐姐表示我们可以在任 何时候使用她的后院，但我不会随便就走到她的一面，我不会因为想晒个太阳浴就跑到她的院子里。” 　　双方的财政手续也将通过银行来正式办理--他们在银行设立了联合帐户用于房子的保养。他们同时指出：“住在同一个住宅里为两个家庭家庭提供了团体意识。” 　　米勒先生说：“我们的儿子和他们的表兄弟们将要像兄弟一般地在一起长大了 --这对我来说是一件很不寻常的事情”。 　　当然，与其他人一起购房也有可意想不到的困难。 　　“当人们一起购买房产，他们就对所有的费用承担起共同的责任，”海梅・莱思罗普(Jaime Lathrop)，布碌仑公园坡(Park Slope)的一名房地产诉讼和交易律师说： 　　“如果一方想卖，他可以强制出售。这样一来对你的银行信誉就可能有很大的伤害。所以买房的各方都应该拥有自己的律师，明确个人的权利和责任。” 　　纽约艾森伯格科・尔宾与莱维房地产公司(Kurzman Eisenberg Corbin & Lever)主管部门的合伙人斯图尔特・伯格(Stuart Berg)说：“ 在联合购买住房之前对一些具体的事情做以规划是非常必要的。” 　　“要明确你们将如何拥有这份财产。它是否由一个有限责任公司或者个人拥有?”他继续说，“以一个有限责任公司的名义拥有财产可以保护个人的财政风险，同时还可以带来一定的税收优惠。” 　　伯格先生补充说： “同样重要的是在买房之前要明确各方对财产的拥有权和使用权。把各方承担的百分比写成书面材料。还要加上如果一方无法兑现其承诺时的相应措施。”

　　卑诗省政府向大温哥华地区物业的海外买家，额外加徵15%物业转让税(Property Transfer Tax，简称PTT)周二生效后，可能令部分海外买家转向大温以外如阳光海岸(Sunshine Coast)及史高米殊(Squamish)等度假区购买物业。不过，有大温地产经纪对此表示怀疑，认为海外买家置业的首要目的地是温哥华、列治文、本拿比等大城市，对在大温以外度假区的置业兴趣不大。     　　据《温哥华商业》(Business Vancouver)杂志报道，在过去两年，有海外人士在阳光海岸购买高尔夫球场、乡村俱乐部及度假村，更有人在片打港(Pender Harbour)附近，以250万元购下一个43英亩的海岛。该处独立屋的基准价是46.7万元，而大温独立屋的基准价则是150万元。 　　《温哥华商业》引述地产经纪麦肯齐(Kenan MacKenzie)称："我们有中国买家到阳光海岸做生意及置业。" 　　至于在史高米殊，报道指有中国投资者于2012年在南布里坦尼亚滩(South Britannia Beach)，以3,050万元购下460英亩土地，计划兴建一个大型住宅社区。地产经纪埃利奥特(Dee Elliott)表示："PTT新税可能是由到大温置业的中国投资者促成，但将改变来自世界各地不同人士的置业计划。" 　　置业目的地都是大城市 　　对于PTT可能会令海外买家改到大温以外地区置业的说法，大温地产经纪威恩斯(Mark Wiens)表示怀疑。据他所接触到的海外买家，置业目的地都是温哥华、列治文、本拿比等大温城市。由于都属于大城市，拥有最好的学校，这是那些度假区所没有的。 　　威恩斯承认省府推出新税，将对海外买家造成一些心理困扰，也可能推迟他们的置业计划，但他相信，导致海外买家改在大温地区以外买楼的可能性不大。

如果用一个字形容中国房价上半年的走势，那就是涨！涨！涨！重要的事情说三遍。 所有人知道房价不可能一直上涨，但现实是房价仍在上涨，地王仍在出现，“日光盘”也屡见不鲜。那么，中国未来房价能否再涨一倍？ 中国国家统计局发布的最新数据显示，6月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨城市数量为55个。 而北上深等一线城市更是在今年上半年上演了楼市的又一次"疯狂"，其中北京地区新房市场进入6月份又开始了量价齐涨。 来自链家、我爱我家的数据显示，6月份北京区域公寓类产品共网签11187套，环比上涨180.4%，破万的交易量创下历史纪录。 据不完全统计，从去年7月到今年7月，全国排名前50强的地产开发商在京津区域拿地竞争愈发激烈。上海、深圳等一线城市和重点的二线城市亦皆如此。 据中国指数研究院统计，2015年北京土地出让总金额达2千亿元，2016年上半年，北京土地出让单价还在攀升。 同时摆在眼前的是北京房价的不断攀升。 而今年1-6月北京住宅市场半年成交量195646套，同比增长58.1%，占去年全年成交量301010套的2/3，迎来7年以来最火爆的市场行情。 "北京地区的房价还会继续涨，我们认为，北京未来房价将整体进入"10万+时代。"中骏北京区域公司副总经理王芳说到。 中国城市和小城镇改革发展中心原主任李铁在上述会议上也认为，部分中心城市的房价难以下降，以北京来说，即便目前正建设城市副中心，实现城市功能疏解，但北京的房价不可能降下来，还会继续上涨。 独立经济学家陈宝存更是预言，北京房价三年内，四环20万，五环15万，六环6万。北京与环北京地区的土地供应受到政策和市场局限，都不可能容纳北京外溢人口的正常刚性需求。北京已经不存在加大土地供应的可能性，整理存量建设用地难度和成本太大。 7月，上海楼市温度如同季节仍保持热度。数据显示7月，上海新建商品住宅（剔除动迁配套）成交均价达到37319元/平方米，10万元级别的高档住宅成交套数创下年内新高。 目前市区土地稀缺，核心地区土地几乎没有也导致了市区新开楼盘价格高涨，外围地区在地王的催生下房价上涨预期强烈也促使了市区房价进一步上扬。 近期位于机场附近的祝桥镇又拍出3万元/平方米以上的楼板价，位于中外环的新江湾城板块净地价高达9万元/平方米，外围地区地王不断诞生是市区房价坚挺的基础，因此未来高档住宅热销格局仍会延续。 财经作家吴晓波也声称未来五年内，上海的房价会再翻一倍。 国泰君安首席宏观分析师任泽平此前预计，未来10年一线房价涨一倍，三四线城市面临长期的去库压力。 高盛房地产投资研究部主管王逸近日也指出，户籍改革有助中国楼市复苏，明年房价还会涨。 曾在2014年经历房价最大降幅的“一线城市”，以及“其他二线及大型三线城市”均实现了最强劲的交易量复苏，除此之外，其余城市的住宅销售复苏依然呈疲软态势。 鄂尔多斯这类“鬼城”的形成是结构性供应问题导致的，预计在这一轮的房地产市场调整中将很难复苏。户籍改革和城镇化的推进将对房地产市场的复苏有着重要影响。 房地产开发商在2015年至2017年的预期净资产回报率将处在5年低点，但这是基于债务零增长的假设而做出的。开发商回报率的回升，需要房价的进一步上涨来支撑。 王逸认为原因在于，如果房价不上涨，开发商加杠杆将不仅导致其基于现有土地储备的净资产回报率减少，而且还将使得开发商的财务状况再度面临风险。到2016年年中，中国内地的房地产政策会偏向宽松，这应该会支持房价持续复苏。 亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，中国房价每轮上涨周期与暴涨背后，真正的房价猛涨幕后黑手就是央行，实质上就是货币超发，房贷杠杆加杠杆。 一旦遇上住房供小于求、库存不足、土地供应持续下降、人口增长快速，尽管是楼市政策调控收紧，房价依然会上涨。例如2016年上半年一线城市与部分二线城市就是最好的证明，下半年肯定还会上涨。 数据显示今年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿，同比多增1.25万亿元。2016年7月15日央行发布的上半年金融数据显示，6月末，广义货币 (M2)余额149.05万亿元,同比增长11.8%，增速与上月末和去年同期持平；狭义货币(M1)余额44.36万亿元,同比增长24.6%，增速分别比上月末和去年同期高0.9个和20.3个百分点，再创历史新高。 M1的增速为何比M2大了近一倍？央行调查统计司司长盛松成解释称，M1增速持续上升，很大程度上是由企业活期存款大幅增加造成的。 而企业活期存款增加的原因有三方面，一是因为定期存款与活期存款的利息差收窄；二是不少企业存在“持币待投”的倾向，这也说明目前经济下行压力大，企业投资意愿比较弱，所以把闲置资金放在活期账户上；三是房地产市场销售活跃，这使得大量居民存款转换为房地产企业的活期存款。 谢逸枫认为，货币巨额增加，房价基本上和货币供应同等涨幅。回头看房价中国北京、上海、深圳房价25年上涨20倍是起码的。 今年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿，同比多增1.25万亿元，同比翻倍增长，意味着强劲的楼市投资置业力量，钱流方向指引楼市方向。谢逸枫指出，上半年新增贷款总计7.53万亿，按揭贷款占31.3%。如此规模的资金进入房地产，房价趋势没有任何怀疑，只能坚定不移上涨。 地王频现也为部分城市未来房价上涨埋下伏笔。上半年五十座城市的土地出让金已超过10000亿人民币，专业人士测算，有相当多的城市，上半年成交的土地如果入市，价格至少要比现在涨一倍才有得赚。 现在的问题是，这些钱多数是银行的，金融业和房地产组成的利益联合体在持续支撑房价上涨，所以，未来再涨一倍的可能性还相当大。 综上可见，我们生活在“坐地生财”的年代，百年不遇，这是最好的时代。但也有人总说，这是最坏的时代。

温哥华对外国买家征收15% 的转让税，从而印发人们对外国买家会涌向加拿大其他城市的推测。 加拿大广播公司的 Benjamin Shingler 报道说，在房地产的发展趋势上，加拿大的第二大城市蒙特利尔往往是个“例外”，对于外国买家是否会瞄准蒙特利尔，人们有着不同看法。 当地的房地产经纪人 Martin Desjardins 说，我认为不会对蒙特利尔有影响，这里的市场与多伦多和温哥华没有可比性。 但一些专家相信，温哥华加了税，不但可能加剧多伦多房地产的火爆，也将影响加拿大的其他城市。 苏富比国际地产加拿大公司的总裁兼首席执行官 Brad Henderson 说，一些外国人可能转向没加税的地方，如 BC省大温以外的地区或更远的地方。 他还说，我认为多伦多和其他的潜在市场，如蒙特利尔，将开始对外国买家变得更有吸引力，因为比较而言这些地方的房产更便宜。 蒙特利尔的外国买家以美国、法国人居多 根据加拿大抵押和住房公司 CMHC上个月的一份报告，在大蒙特利尔的共管公寓中，去年外国人拥有的比例为1.3%，在蒙特利尔市中心，这个比例则为 5%。 在蒙特利尔的外国买家中，以美国人和法国人为最多，其次是中国人，之后是沙特阿拉伯人。 CMHC 的市场分析师 Francis Cortellino 是报告上述报告的撰写者，他表示，很难确定温哥华的新税是否会改变蒙特利尔的情况。 他说，“我们还不能确定（买家）会做什么，有很多可能”。

文章本来的标题，是：15%转让税，效果如何？安省会跟进么？ 这是一道问答题。开宗明义，上新闻体：先给答案，再啰嗦细节。 首先，效果如何？答：暂时不知道。   任何新政的实行，需要有个反馈期。当效果出现时，无论是否利好，想要阻止或效仿，都有一个延迟。好坏都得接着。好比这些年如火如荼的Condo建设。Condo一房难求，经纪们排大队抢购房花时，建筑商们开始大兴土木，Condo大楼鳞次栉比。建设到一半，Condo开始贬，需求量下降，而建筑商却无法停止建了一半的工程，继而导致Condo进一步冷场。市场冷却，还没动手的建筑商开始观望，Condo开始陆续断货，而无管理费物业价格大涨，进而促进Condo价涨。现在，手忙脚乱的建商们又开始了新一轮投入….循环往复，以至无穷。   BC省8月起开始正式向国外买家征收的这个15%土地转让税，效果也应该如此。网上和当地媒体传来的新闻不断，不外乎：真正有钱的买家根本不在乎，交钱收房；真正有钱的卖家不在乎，让利15%，为买家提前买单；靠努力打工攒钱买房的外国买家，预算已经打到窒息，任何额外支出都是压断钥匙链的最后一根稻草。于是就有了一个美国小哥放弃三万定金，继续租房的故事。   然而这些都是传言和表象，最后效果如何，是否如政府初衷，有效控制房市，都是未知数。 其实，如果想把房市拉回到地面，最行之有效的办法就是涨息。然而，这项措施，政治上不可行，公众不欢迎，经济上是个冒险。这就是为什么，政客们把人们的注意力往外国买家身上引了。 其次，安省是否会跟进？ 窃以为，这是一道送分题。然而，当年有多少小伙伴葬身送分题啊。依稀记得，一次升学大考历史题，平时复习并背的烂熟的一道题是：   “ 1644年，明末农民领袖李自成起义，次年推翻明朝。问此次行动的历史意义和现实意义？” 那天，我看到” 1644年，明末农民领袖李自成…” 即开始奋笔疾书，却不知，那道题的全部是：“ 1644年，明末农民领袖李自成起义，次年推翻明朝。问：同年在国际上，还有哪个国家的农民起义和历史重大变化？和此次李自成起义有什么不同的影响？”   我硬是满腔热情，无比自信，洋洋洒洒的将这道15分的大题跑偏成了2分。往事不堪回首…   所以，安省是否会跟进？我个人回答：不会。   为什么？经济学家，银行家，风险分析师，业界达人，大家都有高论，这里不从专业论述，主要看气质，从旁观者的观点来说话。   因为，安省比其它省份更开明，更能接受不同程度的挑战，更能融汇移民的不同文化，更欢迎不同的声音和观点。   举一例最近的事儿：给我们带来无限便利的打车软件 Uber，在全世界多个国家受到欢迎并呈几何式发展的大势下，在大多伦多极至整个加拿大，却被不断诟病。出租车抗议，各界人指说，终于在今年5月3日市议会表决后，在大多伦多合法通过。   因为，这是未来，这是合理合法竞争。出租车有意见，提高自己的服务质量，做出根本性的改变，而不是怨天尤人。   值得指出的是，Uber在BC省，在曼尼托巴，在许多地区，仍然不被视为合法运营者。   如果问我，BC省这15%转让税给安省带来什么？那就是，安省的房地产市场会更好，很多海外投资客人会将眼光转移到安省，主要是大多伦多地区。安省如果要合理控制房市，可以有很多更行之有效，利省利民的办法，而不是硬性增加转让税。   昨天，我自己的一处投资物业租约到期后又续了一年，我准备到期后还要再续签。我坚信，安省不是BC，多伦多更不是温哥华。

5名租客合租位于多伦多市中心的一个公寓已有3年半了，但该公寓今年6月底转售，新房东接手后要加租到每月3500元，这比5个人之前的房租2350元高了1150元，单次加租比例达48.9%，比安省规定的2016加租比例2%高了20几倍。租客反对如此野蛮加租，房东却说不交够房租就走人，双方将对簿公堂。 据CBC报道，的声称，5名租客之一Anders Yates说，他与他的4名室友共同居住在一个公寓内，他们5人共同缴付每月元的租金2350元。他们与前任房东有口头协议，而且保留了过往缴付租金的收据。但新房东接手后要求加租近50%，这是无法接受的，5名租客将为此抗争到底。 新房东Claude Bitton认为，仅凭租金收据不足以证明这5个人是合法的租客。他的代表律师Vahe Avagyan说：这5名租客和他们的前任房东可能合谋，故意将租金压低，甚至怀疑5人的真实身份并不是租客。 新房东Claude Bitton将向房东和租客委员会提出加租的申请，他表示，如果他的申请不获批准，他将尊重委员会的决定。 法律事务所负责人冯志强表示，即使租客与房东没有签署书面的租约，也并不意味着租客是不合法的。如果租客在某一住所居住的时间达到6个月以上，且有缴付租金的收据，就已经是事实上的合法租客。 法律顾问于戎伟说，一次涨租金50%绝不可能，房东和租客委员会不可能批准这样的加租申请，而且租客已经按时交了房租，就不可能被撵出去。按照过往经验，假如房东对房屋进行了装修或其他升级，超过安省规定的当年加租比例适当加租是允许的，委员会一般会根据实际情况批准，但多加个5%就已经很了不起了，一次涨租金50%闻所未闻。

  许小年认为中国必须进行重大改革。 (记者王金城/摄影) 上海「(China Europe International Business School)」经济学家许小年3日于史丹福大学的胡佛论坛会中指出，中国未来几年的经济成长将持续下滑，但不会出现像2008年经济大紧缩(Great Contraction) 现象。他认为，国内公司破产倒闭，大幅裁员情形会持续增加，人民币兑美元续贬，可是在国际贸易出口盈余保障下，中国将不会出现货币危机。 许小年认为，中国房地产市场将出现重大调整，北京与上海的房价难以维持，一旦房市危机出现，银行将出现大批不良贷款 (non-performing loan) ，引发金融问题。一旦金融危机发生，中产阶级生活将陷入困境。 许小年认为，造成中国经济问题的原因很多，包括1990年代后国内缺乏进一步改革意愿，过度依赖凯因斯经济政策(Keynisian policies)、市场扭曲、产能过剩、投资回报锐减等。面临种种挑战，中国必须停止操控资产负债表，清除产能过剩，分散国家垄断，同时保护私人财产权。 许小年表示，唯有保护私人财产权，长期研发投资才能持续增强，也可避免国内资本外流，保护人民币币值。提到国内资本外流时，他强调中国必须要有妥当的保护私人财产法律，否则更多人会设法将钱汇到国外，特别加州与纽约等地，购买当地的房地产。 他指出，目前湾区、巴洛阿图房价大幅飙涨，主因之一是中国买客现金购买当地房屋。这些人在巴洛阿图买房子，将妻小送来美国，自己留在中国做生意。许小年笑称，这是一种「一家两制」 (One Family, Two System)：留在中国做生意赚钱同时，也让家人享受湾区高水准的教育与生活品质。目前巴洛阿图中间房价高达250万元。 可是许小年强调，国内人之所以将钱汇到国外，在国外购屋置产，根本原因应该??是中国没有妥善的保护私人财产法。如不加以改善，将会有更多人才、资金流到国外。 许小年认为，中国经济需要重大改革，但是目前国内改革意愿低微，这是他对中国经济前景不表乐观的主因。他说，从历史角度来看，成功的产业革命过后，保守势力将出现，这曾出现在1930年代的德国与日本。 中国经济开放，形成许多不同利益集团如劳工阶级、商业集团、公务人员等。许小年说，传统的政治法律机构已无法应付不同利益集团的诉求。面临这种情况，统治阶级往往将权力集中，形成一种威权政治形态，这是很不幸的一种现象。  

温哥华本周二开始实行新的房地产政策，没有加拿大公民或 身份的海外买家购买当地房屋需要交付15%的额外房屋转让税。政府希望通过这个政策冷却温哥华当地的房地产市场，但在周三，专家们对政策的影响以及后续发展提出了一些疑问。   温哥华非盈利研究机构Urban Development Institute总裁Anne McMullin本周表示，尽管未来数周内温哥华房地产市场中的买卖双方会开始对新政作出反应。但预计整体政策影响很难让房价下降，或者说，新政很难最终解决温哥华当地人难以负担房产的局面。 Anne McMullin指出，政策影响最大的应该是温哥华相对高端的市场，这些地方的房价可能会下降10%、15%或者20%，但是对大众消费的中低端房地产市场来说，影响相对较小。   温哥华最新公布的海外买家数据显示，在6月10日之后的5周内，大温地区(注1)房地产市场中有10%的交易涉及海外买家。而其中大部分海外买家购买的都是相对较高端的房产。目前不受政策影响的房地产需求面仍然占到大多数。   Anne McMullin表示，“我不认为这个政策能够达到让温哥华房屋可负担程度优化的结果，房价不会降那么多。”   不列颠哥伦比亚大学(UBC)经济学教授Thomas Davidoff对于房价有一些不同看法。Thomas Davidoff表示，“如果我们彻底排除温哥华的海外买家需求的话，我认为温哥华的房价没有理由不下降。在这种情况下甚至房价下跌25%甚至50%我都不奇怪。但现在的问题是，15%的附加税真的能够彻底挡住所有海外投资者么？”   Thomas Davidoff认为，在现有的市场环境下，15%的附加税可能挡住一小部分投资者。但最终仍然会有更多海外资金进入温哥华。Thomas Davidoff认为，对于政府来说，如果海外买家数量保持不变的话，今后一年内政府的财政收入将会达到10亿加元，这将是一笔不小的财富。但如何使用这部分财富才是政府能否解决温哥华房屋可负担水平问题的关键。   Anne McMullin在这一点上与Thomas Davidoff意见一致。她认为，温哥华当地房屋的刚性需求是客观存在的。要想解决房屋不可负担的问题，就必须增加房屋库存。而公寓、联排别墅等高密度的房屋类型是温哥华目前最为缺少的。也是政府税收所得应该使用的方向。   Thomas Davidoff表示他非常意外政府到目前为止还没有公布新的高密度房屋兴建计划。他表示，“谁都喜欢自己的社区居住密度相对较低，但这限制了当地新住宅的建设。从整个城市的可持续发展来看，这并不是非常有利。”

美国人 Howard Dresner 正处在进退两难的困境之中。     加拿大广播公司的 Salma Nurmohamed 报道说，在BC省政府宣布针对外国人的转让税前，Howard Dresner已经签署了合同，购买温哥华市的一栋小型联排别墅，这栋居住面积仅768平方英尺、有40年房龄的联排别墅，购买价格是 56万8千加元，定在今年9月份过户。   从8月2日起生效的外国买主转让税，意味着他将需要支付8万5千加元的税额。   Howard Dresner 说，他只有两个选择，要么再拿出8万5千来付税，要么干脆放弃购买合同，而放弃合同意味着他不但要损失已交的2万5千加元押金，而且还面临被卖方起诉的可能，如果卖方把房子重新上市，可以因售价的差距和其他相关损失索赔。   他说，无论是哪个选择都得花钱，没有办法，但他在考虑放弃合同，因为这样做的开销可能低于转让税。   Howard Dresner 表示，他是为儿子买的这栋房产，因为儿子马上将到温哥华工作。   他说，这栋房子将有人住，我们不是投机房地产，不是洗钱，我们不是他们所针对的人。   报道说，根据温哥华的房地产经纪人估计，大约有 3000-4000人面临类似的处境。   目前尚不清楚有多少在新税前达成的合同最终毁约，但菲沙河谷房地产局 （Fraser Valley Real Estate Board）说，已经出现了有人毁约的情况，之后还可能有更多。   报道说，Howard Dresner 的儿子想留在温哥华，并成为永久居民，但是，在成为永久居民前，他 必须象所有外国公民一样，先支付新税。

        楼市观望浓买家暂忍手放盘客增   有华裔地产经纪指出，卑诗省府向大温住宅海外买家加徵15%物业转让税（Property Transfer Tax，简称PTT）自周二生效后，目前楼市观望气息浓，很多买家暂收手等待市场走向明确，而无法获贷款是买家最常见的不解除条件理由。此外，很多卖家也希望尽快出售物业，找他放盘的客户较新税公布前增加15%。   受新PTT影响的买家曾力争赶在卑诗日（BC Day）长周末前完成交易以避税，导致卑诗省田土厅（Land Title and Survey Authority of BC，简称LTSA）上周五过户多达逾9,200宗，创出纪录。据LTSA统计数据，卑诗日长周末前的两个工作日，即上周四及五，是大温楼市外国买家避免缴纳15%PTT的最后机会，刺激这两日的物业过户登记数字激增，更导致LTSA网上登记系统一度瘫痪。   上周五的逾9,200宗登记过户纪录，打破了今年6月30日的逾8,400宗单日登记纪录；而上周四的登记数字也多达5,800宗。   大温地产经纪刘毅周三在接受《星岛日报》记者访问时指出，省府推出的15%PTT过于仓促，大温楼市似乎一下子被「打懵了」。其影响已远远超出外国买家范围，对广大本地买家及卖家，均形成了强大的心理压力。   刘毅说：「找我们卖房子的客户明显增多，大约较15%PTT公布前增加10%至15%。卖家的开价目前也相对回归理性，不如此前期待值高、叫高价。另外，买家也更为谨慎，原本应该解除条件的也不解除，曾说要写offer（出价）的也不写了。」   所谓中国「买房团」有些夸大   刘毅表示，外国买家约占他全部代理买家的5%至6%，他们在大温置业多数并非以炒楼获利为目的，而是有买房的需求，例如即将或正办理 移民、子女要来本地读书等。他还表示自己有一个中国客户，曾因要在大温拓展事业开办分公司而置业。   刘毅也认为，此前对所谓中国「买房团」的渲染有些夸大其辞。其实很多人是利用假期来大温度假或公干，有些人顺便看房。他认为，楼市的冷却观望形势仍将持续一段时间。   另一经纪储洋(图)表示，有一个白人长者客户，卖掉房子后打算在南素里购买价格150万元左右的独立平房。他看到近来市场情况不明朗，就表示暂不出手购买，要等等看。   储洋表示，买家通常在出价合约上附带一些条件，例如要取得贷款申请及通过验屋等，买家解除列出的条件后才会交订金。目前的情况是，买家希望观望市场，以申请不到贷款为由不解除条件，就是推迟买楼的最常见藉口。      

卑诗省政府向购买大温住宅物业的海外买家额外徵收15%物业转让税，备受关注。省财政厅证实，大温多户出租柏文交易也纳入该新税范围，这跟购买作高密度柏文开发之用的商业用地不同。   据《温哥华商业》(Business in Vancouver)杂志报道，由HQ地产服务公司(HQ Real Estate Services)的戴维古德曼及马克古德曼(David and Mark Goodman)所取得的资料显示，在今年头6个月，大温多户出租柏文的销售额达到11亿元，比去年同期大幅上升142%，其中在温哥华，在今年上半年，楼龄较高的出租柏文的销售达到7.05亿元，较去年同期上升288%，接近3倍。   温市该类出租柏文销情升近3倍   专门售卖出租柏文的本地地产经纪表示，大部分买家是本地人或最近入籍成为加国国民的人士，因此该个税项对于炽热的出租柏文市场，不会有太大的影响。   洋名杰克逊(Jackson)的邓姓(Tang，译音)地产经纪，最近代售一幢位于基斯兰奴(Kitsilano)的450万元69年楼龄柏文。他表示，该公司在这类型的买家主要是本地人或永久居民。    

提到加拿大的房价，人们第一反应想到的就是贵贵贵！而拉高加拿大房价的两大城市，就是多伦多和温哥华。8月伊始，多温两市房产局分别发布了最新的住宅销售报告数据，结果让人大吃一惊，两个地方楼市行情竟然大相径庭。 首先，来看一下多伦多7月的住宅销售情况。 8月4日(周四)，多伦多房产局(Toronto Real Estate Board)公布了7月份的房市销售数据。虽然地产投资在明显下降，但房产局数据却表明，7月份多伦多的房屋销售量和平均房价却飙升迅猛。 多伦多7月数据 房产局报告显示，虽然多伦多整体的在售房屋数量暴跌32%，但7月售出的住宅数量却依然逆势增加，达到9989笔。正如房产局所说，GTA地区的房地产行情仍然处于持续不稳定的发展状态。由于地产投资的缩减，导致多伦多平均房价攀升了16.6%，高达$709825。 多伦多房产局负责人Larry Cerqua在报告中提到，目前多伦多在售的独立屋、半独立屋以及联排别墅住宅仍然数量匮乏，供不应求;这种情况一直没有改善，导致今年的房价增速超过了通货膨胀速率，方式情况堪忧。在以上提到的稀缺房型中，独立屋价格涨的离谱，多伦多的独立屋平均售价攀升了20.7%，高达120万元，堪称天价。 除了多伦多，加拿大在全世界最著名的高房价城市就是温哥华了，那么7月份温哥华的楼市是何情况呢? 据大温哥华(Greater Vancouver)房产局报告，7月份温哥华的楼市竟然与多伦多大相径庭，住宅销量竟然跌至2016年1月以来的最低值。温哥华房价这一跌可非比寻常，有专家认为这也许标志着北美地区过热的楼市正在逐步降温，回归正常。 温哥华7月数据 据悉，7月温哥华住宅销售共有3226笔，比6月下降了26.7%，比去年同期下降了18.9%。虽然说住宅销售数量减少了，但却并未很大幅度地削弱房价，温哥华大都会区(Metro Vancouver)7月的平均房价甚至还上涨了1.9%，高达$930400，较之6月份仍有所增长。房价较之去年同期飙升了32.6%。 房产局这份数据也表明，7月份卑诗省实施的针对海外买家的15%房屋赴加税政策确实生效很快，一定程度上抑制了大温地区的购房热潮。 结论 总结来说，7月份多伦多房子卖出的数量多了，房价也涨了，而温哥华卖出的房子数量少了，房价却仍然坚挺。两大城市的房价并没有让想买房的人略感轻松，高房价现状依旧，到底未来趋势如何，只能边走边看了。

面对温哥华房价疯涨，一直装聋作哑打太极拳的省政府“不鸣则已一鸣惊人”，突然对外国买家额外征收15%物业转让税。同样买500万的房子，一转眼就多付75万，打击力度真的够大。可以预计外国买家需要时间让心理平衡一下。但是对房价有多大影响还有待观察。 房价这东西本来就没有标准。谁也不知道房价究竟多高才“合理”。有人说高房价会破坏经济，可是世界上有哪个城市的经济是因为高房价而崩溃的？事实上所有经济繁荣的城市都是高房价。伦敦纽约东京香港上海，都是世界或者区域经济中心，也都是高房价地区。高房价是经济水准发展的标志，并不是坏事。但是，温哥华的房价高的有点“邪门”。这里即没有新的经济中心，也没有新的经济热点，为什么房价一飞冲天呢？ 省政府找出来的原因是海外买家推动房价，开出的药方就是对外国人狂加物业转移税。可以预计大批外国买家很快就会消失，其中大部分会以各种方式变成“加拿大人”。而且温哥华具有国外背景的“加拿大人”已经太多，他们可以调动的资金足够影响房价。如果温哥华房价不跌，下一个“斗争”目标就是具有加拿大身份但不居住在加拿大的“太空人”和非税务居民。只要把限制“人”作为打房的手段，这种猫捉老鼠的游戏可以无休止地继续下去，直到把移民赶跑为止。谁都知道没有移民房价肯定下降，对移民来说这是挺危险的事实。 不是“打人”而应该是“打钱” 其实温哥华抑制房价要做的不是“打人”而应该是“打钱”。如果流入房市的都是合法收入，你买不起房也就认了，谁让人家比你能赚呢？可是如果流入房市的是非法收入，本来应该是居住的房子变成销赃和洗钱工具，那才真的气人呢。现在中国能拿出几千万甚至几亿人民币的“闲钱”到国外买房的人并不是很多。如果有，也应该在中国是有头有脸名声在外的人物。可是来温哥华买房的富豪都低调的可疑。随便拿得出几千万甚至几亿的大佬，居然在中国都默默无闻，实在让人不可理解。最近一则新闻就揭开了一点内幕。 据The Province报导，早先被指非法“众筹”集资炒房的温哥华太阳商业地产投资公司的幕后大老板，就是在大陆涉嫌骗贷28亿人民币后移民加拿大的大陆富商孙宏伟。要都是这样的钱进入温哥华炒房怎么得了？ 想想看，你在加拿大再能赚钱，怎么拼得过人家骗来的5亿加币？现在政府实施的海外买家加收15%的税，对他来说完全可以忽略不计。更何况人家是加拿大居民，还不在缴税之列。再想到现在消声灭迹的具有永久居住权的程慕阳，都是利用来历不明的钱在房市中呼风唤雨，而且都在政府的这次打击范围以外。所以政府抑制房价更应该釜底抽薪打“黑钱”。 掐断海外黑金来源并不难。第一查禁地下钱庄，估计温哥华房价立马能跌百分之二十，因为中国对资金外流有严格限制，如果没有地下钱庄，中国买家连合法所得都汇不出来，更不要说非法资金了。第二是对所有购买豪宅的屋主查税，从房价千万级查到百万级，确认资金来源合法。估计豪宅房价能跌百分之五十以上，政府还能收到大量税务罚款。当然，前提是政府真的想打跌房价。

  待售房屋（paulbr75/pixabay.com）    温哥华地产商表示，政府向外国买家征收地产转让税的消息公布后，大温哥华关键地区的房屋销售遭到打击。据环球邮报报导，Steve Saretsky分析了7月份每一个周，里士满，本拿比，西温哥华和温哥华东的房屋销售情况，发现这些地区在省府7月25日宣布征收外国人土地转让税后销售量大跌。Saretsky称温哥华地产遭受〝绝对混乱〞，Saretsky说，他自己的客户没有退出报价，但有数据证明了税收迄今已造成显著的影响。从7月25日到31日，里士满只有3栋独立屋售出，而一周前这个数字是12栋，再一周前是25栋。在本拿比7月25日到31日也只有3栋独立屋成交，前一周是7栋，再前一周是20栋。温哥华西也看到了显著下降，7月11日到17日有27栋成交，而7月25日到31日只有1栋成交，销售量下跌了96.3%。温哥华东也是相似的情况，从三周前的34栋销售量跌到了上个周的5栋，销售量下跌85.2%。总的来看，上个周的销售数字比之前的一周下跌了75%。下图是外国人土地转让税公布后的独立屋销售情况：   Create line charts 〝买家和卖家都在观望房屋市场的下一步会发生什么。〞 Saretsky表示，但他也表示这个数字也许会因为长周末而有所偏差。Saretsky还查看了高级公寓和镇屋的数据，发现了同样的情况： Copy: Create line charts 〝销售可能会逐步增加，但市场已经出现了整体放缓的迹象。〞Saretsky说。7月份独立屋销售情况：里士满Richmond: 218本拿比Burnaby: 153温哥华西部Vancouver West: 155温哥华东部Vancouver East: 1497月11日到31日，独立屋的销售情况：里士满Richmond: 40本拿比Burnaby: 30温哥华西部Vancouver West: 38温哥华东部Vancouver East: 34也有分析人士认为土地转让税增加了房地产市场的不确定性。〝那些想买房子的人会观望，等待房价下降，不过我不会依靠一个周的数据来进行分析。〞 UBC城市经济和房地产总监Tsur Somerville说。Somerville说他会参照税收公布前三个月的数据和公布后的三个月的数据来看看真正的效应。  

海外买家温哥华退订 转飞多伦多买楼买屋 买家来了! 卑诗省昨日开始的新措施为大多伦多地区房地产市场带去影响。 加拿大卑诗省政府最新推出的海外买家物业转让税，昨天是正式生效的第一天，多伦多有华裔地产经纪透露，已有来自中国大陆的海外买家从温哥华飞抵多伦多看房。 他预期，卑诗省的上述新政策将在短期内给大多伦多地区的房地产市场带来利好消息，给本已热火朝天的房市再添一把火，但长期影响还取决于安省政府是否将步卑诗省的后尘。 卑诗省省长简惠芝在上周一正式宣布，从本月2日(昨天)开始，海外买家购买温哥华的住宅，必须额外支付15%的物业转让税。该项新税包括已经签署买卖合约的楼花，均不会获得豁免。 就在上述新政策正式宣布的次日，已经出现了海外买家要求解除买卖合约的事件。 有多伦多的华裔地产经纪昨天表示，一大早就接获一名来自中国大陆的海外买家的来电，获悉对方将在当天飞抵多伦多，他已为该名客户做好了在本周密集看房的安排。 在他看来，卑诗省的上述新政策将在短期内给大多伦多地区的房地产市场带来利好消息，一些塬计划在温哥华置业的海外买家可能会蜂拥而至来到安省。但从长期效应来看，一些海外买家现正在观望，不知安省政府是否将步卑诗省的后尘。 他说：「联邦政府现正在就海外买家的情况开展调研，预期将在今年9月初完成。估计安省政府也将在今年基于政治或经济方面的考虑而跟进卑诗省的上述新政策，但可能採取更加有效率和更加公平的政策。」 另一华裔地产经纪亦认同，卑诗省的上述新政策暂时将给大多伦多地区的房地产市场带来好处。他指出，卑诗省出台上述新政策的塬因是民怨沸腾，该项政策在某种程度上确能遏制房价的飙升，但是否为平衡的解决方法，尚有待观察。 他说：「在大多伦多地区，儘管在今年6月和7月的行情略有放缓，但抢柯化的现象仍十分普遍。不过，房地产市场是一个自由市场，如果政府出手打压得太厉害，会引起一连串负面效应，不仅房地产市场受到影响，连带装修、搬家、家用电器等行业也受影响。」 另1华裔地产经纪则指出，卑诗省此举应会短期内刺激多伦多的楼市掀起一股小高潮，因素有3个： 第一，有部分卖家会认为多伦多有很大的可能性跟随这个政策，所以想把手上的房屋尽快出手， 第二，有部分海外买家本来就在多伦多寻觅合适的房屋，因为卑诗省突然出台的政策令到他们担心多伦多很快也会跟风，所以赶紧下手。 第三，则是本来就在加拿大有意置业的海外买家，本来可能还在考虑卑诗省，但由于此政策出台，则把目光转到多伦多。所以这几股买卖力量为多伦多房市会掀起小高峰。 针对卑诗省政府最新推出的海外买家物业转让税，安省财政厅长苏善民(Charles Sousa)指出，他正在仔细研究该项税收，作为遏制多伦多房价飈升现象的可能举措。 海外买家 为数不多 有多伦多华裔贷款经纪指出，海外买家所佔的比例实际上仅有5%左右，预期卑诗省政府最新推出的海外买家物业转让税不会对房地产市场造成衝击，但仍会在短期内出现海外买家挞订的现象。 该华裔贷款经纪指出，加拿大现时缺乏有关海外房屋买家的统计数据，但在她的客户群体中，海外买家所佔的比例不大，仅有5%。 她说：「海外买家所佔的比例实际上不大，但如果上述新税收能导致海外买家所佔的比例减少，外界看起来就会觉得该项新政策很有成效，但又不会对市场构成衝击。」 她预期，在卑诗省政府最新推出的海外买家物业转让税生效后，短期内会出现海外买家挞订的现象。 根据卑诗省在上周一公布的统计数据，在今年6月10日至7月14日期间，在大温哥华地区成交的房地产交易，每10宗个案中就有1宗涉及海外买家。 加拿大皇家银行助理首席经济师弗利 (Paul Ferley)曾在今年6月指出，儘管海外买家对多伦多和温哥华新建的共管柏文单位的投资在近年来持续的增长，但他们所佔的比例并未达到佔有主导性的地位。 根据现有的统计数据，在多伦多和温哥华新建的共管柏文单位的买家中，海外买家所佔的比例自2010年以来分别增长了7.4%和6.0%。

温哥华当地本周二迎来了BC省政府房屋转让税新政实行后的第一天。在经过一个紧张激烈的长周末之后，温哥华当地地产经纪纷纷表示，有希望赶在周二之前过户的海外买家房屋合同大部分都得到了解决。   不过也有不少温哥华当地的海外居民最终被迫在订金和15%的额外房屋转让税之间做出抉择。不少海外买家在温哥华的一些订单早就签订了协议并交付了订金，但在新政出台之后，这些尚未过户的房屋交易都将会受到影响。投资者不得不面临两难选择。 温哥华地产协会主席Dan Morrison表示，“很多地产交易在一段时间之前就已经签署了协议，有一些在两周之前，另外一些可能在两年之前。这些协议的海外投资者面临着订金和新的附加税之间选择的难题。”   Dan Morrison表示，他并没有评价15%海外买家房屋转让税的功过或者价值。他只是认为，目前这些现有合同中海外买家的处境非常尴尬，这对于行业本身并不是一个好事。   按照温哥华新的地产交易规定，海外投资者必须交付额外15%的房屋转让税。对于一座200万的房产来说，15%额外税款就是30万加元。而很多已经签署协议但没有过户的交易订金仅为5万或10万加元。对于那些签署了协议却没有过户的海外投资者来说，30万的税款要比10万的订金多太多了。这很有可能让他们选择违约，离开当地房产市场。   BC省这一突然决定让业界非常震惊。很多分析人士也表达了反对的态度。多伦多律师事务所Appleton and Associates合伙人Barry Appleton上周就曾经表示，新政违反了北美自由贸易协定以及很多类似的自贸协议。   不过本周UBC政策研究方面专家Keith Head也发表了不同意见。他表示，“北美自贸协定中确实规定了关于平等对待投资者的条款。但这通常来说是面向企业投资者的。而目前温哥华的情况是一部分个人投资者需要缴纳额外费用的问题。这至少在我看来与之前自贸协定相关法律诉讼没有任何相似之处。”   BC省政府发言人此前也表示，宪法规定，省政府有权在省内制定税务来达成省政府的目标。不过省政府方面对于新政“区别对待”不同国籍的投资者一事并没有进一步进行解释。   随着海外买家纷纷在新税务和违约金之间进行选择，我们在未来一段时间内可能会看到有海外投资者组织向BC省政府提出诉讼。新政也会在更广泛的领域中产生了连锁反应。本周之后将是政策开始发酵并正式产生影响的时期，我们也会继续关注后续的进展。

大温地产经纪萨雷特泽克（Steve Saretsky）指出，MLS电脑盘的数据显示，自省府上月25日宣布引入新的物业转让税后，温哥华、列治文及本拿比三市的总房屋销售，大幅下跌7成半。   他进一步举例，在7月25日至31日，列治文只有3幢独立屋售出，而在省府公布前一星期，有12幢独立屋售出，减幅达75%；再之前一个星期就有25幢（详附表）。   温哥华西区的销售跌幅最大，在省府公布消息一周后，温西区只有一幢独立屋售出，较之前一周的10幢，大减90%；比再之前一星期的27幢，减幅更达96%。另外，本拿比的两周跌幅为85%；温东区的两周跌幅也达到85.2%。   萨雷特泽克说，他没有来自海外的客户，但实际数字已反映出新税对市场的打击。           

有估计指出，假如把温哥华所有房屋短租服务网站Airbnb单位转为出租房屋，那麽温市租屋市场单位可增加近50%。   温哥华现时的出租空置率仅0.6%，较大温整体的0.8%还要少0.2个百分点，比多伦多的1.6%少1个百分点，更较满地可的4.2%少3.6个百分点。西端租客卡内基(Diana Carnegie)表示，目前出租单位的供应量不但少，而且租金越来越高，令租客越来越难以负担。例如在登巴区(Dunbar)，一个两睡房土库单位便要每月租金1,600元。   较早前由民意调查公司安格斯列特（Angus Reid)所做的调查发现，62%认为温哥华的租务市场十分紧张。   全市短租单位逾4,200个   温哥华市议员麦杰士(Geoff Meggs）表示，温市府正试图解决这个问题，包括增加后巷屋(Laneway house)的数目；徵收房屋空置税；以及就短期出租房屋进行谘询。   此外，有人把越来越难找到出租房屋的矛头指向Airbnb，认为Airbnb让业主把单位以较高的价钱短期租给游客，而非月租给本地人。根据市府一份报告，自2013年以来，Airbnb名单的数目每年都有增加。   Airbnb较早前指出，根据2015年统计数字显示，温市有4,200多个Airbnb短租单位，逾四分一是出租单位一部分，其余则是出租整个房屋单位。除此之外，逾80%出租日子少于180天。   有估计，倘若把所有温哥华市内的Airbnb单位及空置房屋出租，出租单位数目势必大幅增加。西端租客米尔恩(Jonathan Milne)相信，这应有助纾缓租务市场，让有需要的居民能租到房屋居住。然而，米尔恩认为，最根本的问题是供求，需要居住的人多，而供应量则相对较少。      

　　在温哥华和多伦多两个城市的房地产市场热的要用疯狂来形容的时候，加拿大的石油之都卡尔加里的房地产市场却是冷气袭人，那里的房屋销售成交量已经是连续20个月下跌。 　　加拿大新闻社报道说，根据最新公布的统计数字，7月份卡尔加里地区的住房成交量是1741个，比去年同期下降了12.6%。 　　从独立房的销售来看，今年以来一共才有6908幢独立房成交，这不但是1996年以来的最低成交量，而且折合成年销售量后比10年平均的年销售量低了22%。 　　不过，由于7月份挂牌上市的房屋数量下跌了10.2%，这使得房价下降的压力减少。 　　卡尔加里房地产市场普通住房的平均价格7月份为44万加元，只比6月份下降了4百加币;不过与去年同期相比，卡尔加里市普通住房的平均房价还是下降了4.16%。

　　多伦多和温哥华两地房价飞涨，有许多舆论把矛头直指海外买家，尤其是温哥华地区，BC省府日前还出台针对海外买家征收额外土地转让税的政策，希望打压高涨的房价。但经济调查公司表示，其实导致这两地房价暴涨的幕后主因并不是海外买家。 　　在BC省宣布这项新政之后，Capital Economics的北美地区首席经济师Paul Ashworth在近期推出的一份报告中说，“我们对‘海外买家是加拿大房地产市场产生泡沫的主要原因’这一说法有所怀疑。通常把国内问题归咎于外国人是政治家的惯用手法，不论是就业不景气、犯罪率高，还是房价过高、人们无法负担的问题，都可以说是因为外国人引起的。 　　这项在2日生效的海外买家必须额外支付15%土地转让税政策，是在民众担忧并抱怨温哥华楼市过热、房价过高，让本地人无法负担之后出台的。但Ashworth在报告中指出，美国部分城市海外买家所占比例更高，却没有出现像温哥华这种房价高涨情况。海外买家也许是导致楼市火热、房价上涨的其中一个因素，但并不能说是主因。 　　Ashworth说，根据BC省一个月前统计的数据，政府发现温哥华售出的10套住宅中就有1套是海外买家购买的，海外买家置业率达到所有交易量的11%。 　　然而在美国的Florida，外国买家的购买数量占去年所有房屋交易量的22%。在California，海外买家的比例占到了16%。但例如Miami地区去年房价只上涨了7%，如San Francisco房价涨了10%。 　　再来对比一下大温哥华地区的房价，上个月该地房屋均价达到91万7800元，比去年同期猛涨了32%，而多伦多地区的房价也上涨了16%，均价涨到64万7600元。 　　那么导致这两地成为加拿大最火热的房地产市场的最主要原因是什么呢？Ashworth认为，低贷款利率及不负责的借贷才是最主要的幕后推手。 　　Ashworth表示，根据加拿大银行最近的金融体系回顾报告，去年在多伦多地区，贷款与收入比例超过450%的银行房屋贷款就接近40%；温哥华地区2015年这类的贷款达到33%。他说，过去一年来，贷款利率一再下降，借贷机构也进一步放宽了贷款标准。 　　此前Capital Economics另一位首席经济师Douglas Porter已指出，加拿大国内房贷的这种情况明显加剧了房价的上涨。

被称作〝公寓王〞的温哥华房地产经纪人鲍勃・雷尼。    加拿大卑诗省新民主党房产批评家，呼吁调查温哥华一著名房地产经纪人，是否宣布税收外国人房产转让税的消息公开前就事先知道。此经纪人是碑诗省自由党政府内幕人士也是省自由党的筹款人。根据加通社消息，加拿大卑诗省新民主党房产批评家大卫・伊比（David Eby ）致信卑诗省省长简蕙芝，询问在省政府宣布外国人买房需多付房产转让税之前，被称作〝公寓王〞的温哥华著名房地产经纪人鲍勃・雷尼先生（Bob Rennie）对此事知道什么，什么时候知道的。卑诗省上周一（7月25日）宣布，从8月2日起，外国人在卑诗省买房，要再多付15%的房屋转让税。之后，雷尼先生在接受《环球邮报》采访时说：〝三个星期前，我就知道会对外国人买房收税，我不知道会收15%的税。我以为会收5%至8%的税。〞雷尼先生的这些话立刻在网上掀起轩然大波：作为自由党内的重量级人物，同时是温哥华房地产行业的领军人物，事先知道将实施对外国人在温哥华买房多收税的政策。而省政府当时的说法是，只有几个卑诗省政府的厅长和财政厅一些人员，知道要实行此对外国人买房的新政策。大卫・伊比表示这是非常严重的问题。〝雷尼先生作为房地产产业重要成员来说，这些信息是非常有价值的，这是他处于独有的最有力的优势来利用这一信息。〞〝公众需要知道雷尼是否被告知将征收此税，以及他是否根据他知道的消息采取了行动〞，伊比说，〝他有没有基于此内幕信息做房地产交易？或者他有没有告诉他的客户这方面的信息，并鼓励他们采取行动呢？这些都是很严重的问题。〞而雷尼发表声明说，他没有提前获得任何关于要向外国买家额外征税的消息。卑诗省省长发言人也表示，雷尼被预先告知要征收外国买家税收的说法是不实的。  

　　卑诗省政府推出新的外国买家物业转移税今日正式生效，有地产业界人士表示过去周末交易量大增，政府房产过户登记网站BC Online更一度出现大塞车。有地产经纪指未能赶及完成交易的外国买家可能会选择挞订，不排除会掀起挞订潮的可能性，而因此衍生的问题亦会陆续浮现。 　　华裔地产经纪苏娴雅表示，外国买家为了免付15%的额外税款，很多都赶在今日新税制生效前完成交易，不少律师或公证人在昨日的长周末假期仍然赶工。 　　她说，由于买家必须要在限期前于政府网站BC Online完成登记，大批准业主周末期间涌至该网站，一度出现大塞车。苏娴雅表示她在上星期五和星期六都有交易要完成，但在该网站等了很长时间才能完成登记，令人非常紧张。 　　怡富地产副总裁杨兴琳接受加拿大广播公司（CBC）访问时亦表示，一般来说，该公司在星期五平均会处理100宗以下的交易，但在过去的星期五却较平时多出60至70宗交易。 　　苏娴雅又表示，未能赶及完成交易的外国买家可以会选择挞订，宁愿损失5%的订金，也不愿意支付15%新税，因此不排除大温地区可能出现挞订潮。 苏娴雅又说收到消息，有一个外国买家目前正考虑是否挞订，若他最终决定放弃订金，将会引起连锁反应，直接影响另外3个买家的交易。 　　她解释1人挞订3人受影响的情况：原房屋的业主已经另觅新居并缴付了订金，若这位外国买家反悔不买，原业主便没有钱支付新居，若该业主也要挞订，又会再影响新居的业主，形成连锁反应。 　　另一位华裔经纪亦预计新税制会引来挞订潮，而随之衍生的问题会十分复杂，更会影响发展商的楼花工程进度。 　　她说发展商一般与银行有借贷协议，发展商需要出售七成楼花，银行才会批出最后一笔贷款用于添置新屋电器。若有大批已购入楼花的外国买家挞订，发展商可能无法取得贷款而令工程烂尾。 　　她又说，卖方遭挞订后，物业重售若未能卖出同样价钱，卖方有权利向挞订人追讨差额赔偿，而挞订人亦可能因此控告省政府，指下订金时不知道省府会于短时间内推出新税制，迫于无奈要挞订，引发连串诉讼。 　　这位经纪和苏娴雅都认为，未来一至两个月相关的问题会陆续浮现，情况将会十分复杂。 地产经纪Jamie Stewart亦担心出现挞订潮，指严重的话可能会导致业主破产。他说明白省政府的新措施是为了解决房屋问题，但做法不对，更没有给予宽限期，批评措施推行的手法并非加拿大的一贯作风。 　　有"柏文王"之称的温哥华地产经纪伦尼(Bob Rennie) 则预测，新税制会令房屋需求在短期内下降，但无助改善楼价的可负担性，认为买家竞争仍然激烈。

　　位于加拿大东部爱德华王子岛的一栋拥有无敌海景的豪宅在市场上挂牌了八年，最终降价300万出售。不过这栋豪宅最后成交的价格仍然打破了爱德华王子岛的销售记录。 　　位于岛上576 Cable Head East上的这栋豪宅占地面积达1250平方米，相当于1万3500多平方呎，它坐落于爱德华王子岛北面海岸，附近的土地面积达4.5公顷，可欣赏到大西洋的无敌海景。 　　豪宅共拥有六间卧室、八间浴室，还带有观鲸瞭望塔。这栋豪宅在2009年时就开始挂牌上市，当时的叫价为775万元，并号称是爱德华王子岛上唯一一栋通过Sotheby's交易平台进行出售的房屋。 　　值得一提的是，豪宅的经纪Michael Poczynek曾想方设法出售这套房屋，还针对海外投资者做了一些广告，尤其是中国买家。Poczynek专门制作了给中国买家看的房屋推介视频，不过收效并不是很好。 　　他说，在爱德华王子岛这个地方，很难售出好价钱，很少人来看房，这里最常来的买家主要来自加拿大其他地区和美国。而且在2008年金融危机之后，房子原先的叫价显得不合当地市场行情，于是来自美国费城的建筑师和商人的原屋主James Carr，在房子挂牌多年之后，决定降价出售。 　　最终，这套豪宅被一位来自北美的商人以475万元买走，买家打算把豪宅用作自己的夏季度假屋，平时也提供短租服务。有许多人已经提出要到这里举办婚礼、度周年纪念、过圣诞节等。  

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权 上周一刚刚宣布的外籍买家税对大温地区上千个正在交易的房产买卖双方都是个措手不及的消息，在震惊和不可置信的反映过后，买卖双方都争先恐后的想赶在8月2日，也就是今天之前完成买卖。   在大温有三千到四千宗买卖受到影响。   “一切发生的太快，大家都很震惊,”Remax公司的房产经纪刘进（音译）说。   在完善了各种法律程序之后，房产业界的观察员警告说，关于新税仍有许多法律挑战，许多地方都有不公平的嫌疑。   房产经纪表示在15%的新税宣布以前，很多买卖已经基本敲定，可是在省府宣布新税之后，许多买卖不得不取消。   有些人表示新税违反了北美自由贸易协议，在协议里规定北美政府不得设立任何政策阻止外籍人士交易。许多顶级律师担心新税是对宪法的巨大挑战。   外籍买家税的征收是为了给温哥华日益火热的房产市场降温，目的是控制外国热钱的流入炒热楼市，让本地居民有更多的可负担性住房。   在受影响的四千宗交易中，买卖双方都被8月2日也就是今天的执行日搞了个措手不及，许多受影响的买卖，在很久之前就开始运作。   “我们没有收到任何提前通知……所以很多买卖都会流产。这对谁都不公平。”刘补充道。   他希望8月份市场的萧条只是夏天假期的结果，不过他还是担心新税起了决定性作用。   “这对所有人都有影响……建筑商，电气工，水管工，”刘说。   房产经纪们表示这项新税已经开始扼杀买卖。   菲沙河谷在北三角洲，素里，白石，兰里，阿不思福和Mission的房产经纪表示外籍投资者在意识到新税之后纷纷退出了市场。   “不幸的是，在市场最复杂的时候，我们的政府选择了一条对顾客和本地或者海外投资者来说最灾难性的道路，而并没有找到解决办法，”菲沙河谷房产协会主席Charles Wiebe表示。   新税的代价   一个50万的买卖就意味着8万到9万加币的税金，Macdonald房产集团副主席onathan Cooper在接受CBC采访时表示。   “15%的税绝对是个大数字，过去的一周简直就是灾难。”Cooper说。   虽然他还没见到一个买卖流产—主要是因为在签了合同之后买家基本不能反悔—但他依然表示其中的影响是巨大的。   他解释就像一个正在移民的家庭刚买了一个在Bowen岛上75万的房子为了方便女儿在UBC读书，而现在这家就要面对额外10万加币的税款。   “这对他们来说是一个巨大的负担。这不是一个随便就有10万块钱零钱可以乱用的家庭。”他说。 加拿大房主也受影响   Cooper说道，他处理了许多类似的案例，中收入买家被这毫无预警的新税弄得极为沮丧，认为省政府关于不能对新法实施前就敲定的买卖区别对待是不公平的。   这突来的改变不仅对最终价格有影响，破坏了市场，更会伤害到所有跟房产有关的生意，Cooper说，一对加拿大夫妇正准备卖掉他们的房子，却被新税影响。   这项新税让本来的买家因为不能拿出额外的30万加币而退却，“影响了他对加拿大的信心。”   “这项新税还会影响很多加拿大家庭，尽管他们并不是这项税收的目标。”Cooper说。   但是对Cooper和其他经纪来说，新税针对的外籍买家的影响肯定是更大的。   批评家们称这15%的税是对自由交易挑战，并称这是偏见和歧视的表现。   对Cooper而言，作为一个马来西亚移民的后代来说，感同身受。   “他们现在来加拿大的原因跟我们一样，为了更好地教育，为了更好的环境，这是我们热爱这里的共同原因，一个买家告诉我，这件事动摇了他对在加拿大投资和居住的信心。”Cooper描述这项新税会带来的情感伤害，只因为买家的国籍就遭到区别对待。