地产

大温地产局公布的房屋销售数据显示，7月大温各地区房屋总成交量为3226套，相比去年同期的3978套下降了18.9%，比起上个月的4400套则触目惊心的下降了整整26.7%。   根据MLS系统，大温地区7月份的房屋基准价为$930,400（所有类型房屋），同去年7月份相比增长了32.5%，较上月相比小幅度上涨了1.4%。   于是有人说：   “房屋的成交量下降不是说明没有人买房了吗？成交量下降意味着房子不好卖，既然房子不好卖，为啥房价还会大幅上涨呢？” 其实，房价和成交量没有直接的比例关系，真要把价格和成交量结合起来看，那还得加入一个变量，就是存盘量对比，才能讨论。   根据MLS系统，7月份房屋挂牌的总数量为8351套，与去年同期相比减少了27.4%，同今年6月份的7812套相比，增加了6.9%。7月份大温地区新增5241套房屋挂牌出售，与去年同期相比增长了2.5%；同今年6月份的5875套相比，则下滑了10.8%。   对于“为什么房子成交量下降而房价依旧大幅上涨”这个问题可以用简单的供需原则来解释，城市发展研究所（Urban Development Institute）的行政总监 Anne McMullin 认为房价居高不下的真正问题在于整体楼市的供需不平衡。   “温哥华每年有数万人搬入，但是这里的土地有限，所以真正的危机在于如何平衡人们对房屋的供给和需求。” 15%交易税意图将海外买家挤出本地市场，平衡房屋供需   National Post曾发表一篇名为“加拿大房屋价格上涨 — 背后看不见的手”的报道，文章中认为，外国购房者对于推动加拿大房屋价格的上涨起到了重要的作用。   “近些年，外国买家对加拿大房屋的兴趣不断增加，尤其是来自亚洲国家的购房者。这其中的原因包括加拿大经济稳定，而且加拿大房屋的价格还是低于其他 一些国际中心城市，另一方面的原因是中国和印度等新兴国家富翁阶层扩大得很快，而股票市场风险太大，他们更愿意把钱投入房地产市场。” 在社会舆论压力和大温地区本地居民的强烈呼吁下，7月底BC省政府冷不丁的推出了15%的海外买家交易税，因为过于仓促，大温楼市似乎一下被“打懵了”，影响已远远超出外国买家范围，对广大本地买家及卖家，均形成了强大的心理压力。   在新税生效前，房地产公司、律师、公证人的工作量激增。原本应当享受长周末假期的房地产经纪、律师和公证人前几日不得不加班加点，忙得焦头烂额，因为大量买家希望能在8月2日之前完成购房交接。   而8月2日之后，有地产经纪表示来参观楼盘房屋开放日（Open House）的买家数量骤减，心态亦趋向保守和观望。   对于这样的疯狂局面，大温地产局主席 Dan Morrison 表达出了自己的担忧，因为在这股热潮之后，海外买家的观望态度将增加大温哥华地区房地产市场的不确定性。   四大因素   决定大温地区下半年的房价走势   因素一：石油价格   众所周知，加拿大货币也被成为“石油货币”，石油自2014年6月开始已经暴跌了超过60%，目前的油价为$41.98美元 / 桶，一些石油生产国和公司已经开始经历市场供应过剩，这使得他们必须压低原油的成本。   石油价格上不去，加拿大经济将依旧保持低迷。因此，房价上涨给加拿大政府带来了不少经济利润，在加拿大不景气的经济环境下房地产扮演了一个重要角色。   因素二：加元贬值   今年年初，加元兑美元已经跌破70美分，现在一直徘徊在75美分上下，虽然和年初相比有部分增值，但这依旧是我们自2003年来都没有见过的一个汇率。   而且，加拿大的货币比起美元来说，已经在国际市场失去了很大的价值，很多加拿大的公司都承受着花销上涨的情况，加拿大珠宝名店 Ben Moss 在上月底宣布破产、Goodwill 也关闭了加拿大境内的16间门店，这说明加元贬值导致加拿大公司正经历这艰难的时期。   所以加元的走低会对失业率产生的影响，当加拿大人失去工作，居住地区的房地产市场也会受到影响，与迁徙去的新城市的房价会产生两级分化。   因素三：房贷利率   只要借钱的成本是便宜的，房屋的价格就不会便宜。租房市场在全国已经历了一番增长，而买房价格又超出预期，贷款买房是许多人唯一的选择。   现在的房屋贷款利率已经低得不能再低了，加币的贬值和油价的低迷是导致利率下调的重要因素。极具可负担性的利率给房屋买家带来了便利，尤其是在两个巨头城市：温哥华和多伦多，这是这两个城市房价飙升的最主要原因。   因素四：海外投资   大温地区房地产市场的海外投资一直是把双刃剑。对于那些拥有房产的人来说，海外投资能够推动他们房价的增值；而对于大多数租房的加拿大人来说，海外投资意味着那些已经负担不起的房价会更加走高。   征收15%的海外买家交易税，会让房地产市场中的海外买家保持观望态度，这增加了大温地区房地产市场的不确定性。   但依旧要根据加拿大的经济发展情况才能看出海外买家的投资意向，虽然向海外买家额外征收15%的物业转让税是很重的负担，但是对寻找安全地方的海外资金来说，这点钱并不足以吓走他们，何况如果加元持续走软，所征收15%的房产转让税只能影响一段时间。   业内人士预计   对于一座200万的房产来说，15%额外税款就是30万加元，但很多已经签署协议但没有过户的交易订金仅为5万或10万加元。对于那些签署了协议却没有过户的海外投资者来说，30万的税款要比10万的订金多太多了。这很有可能让他们选择违约，离开当地房产市场。   但目前有多少外国投资者会因此离开温哥华房市，有多少人会把他们的资金转投到其他城市，业内人士们都还不敢下定论。   TD银行房地产市场经济分析师 Michael Dolega 表示，BC省这项新措施尽管会在短期之内令温哥华楼市降温，以海外买家占当地市场份额5至14%来估计，在未来3个季度，成交量应会减少15%至20%，平均房价的跌幅会是5%左右。不过根据国际经验，一般来说，这样的措施会导致楼市暂时放缓，但房价随后将重新回到上涨趋势。  

　　省府向外国买家推行的新物业转让税实施刚满一个星期，有地产业界人士估计大温地区最少会出现逾400宗挞订个案，涉及金额数以亿计，并相信所引发的"骨牌效应"会持续多年。另外省府重申新法例符合宪法，足以应付法律挑战。 　　大温地产局(REBGV)总裁莫里森(Dan Morrison) 表示，曾以电邮向大温地区的地产经纪询问新税制实施后对楼市产生的影响，结果有27位地产经纪回覆查询，并估计将会有最少427宗涉及外国买家的交易会遭挞订。 　　虽然REBGV没有透露涉及的交易金额，但按照目前外国人买楼的平均楼价94.6万元为准，估计挞订个案涉及房屋金额将会超过4亿元。上述的数字只是根据业界人士的观察去揣测，目前并没有任何实质的挞订数据公布。   　　地产公司Re/Max加西区域行政副总裁阿什(Elton Ash) 表示，挞订潮将会引发"骨牌效应"，除了外国买家外，被挞订的本地人亦会受到牵连，无法按计划购买新单位。   　　莫里森更指出，由于当中可能涉及还未落成的柏文楼花，因此预料这股"骨牌效应"可能会持续数年才结束。 　　阿什又指该公司已经出现挞订个案，一名外国买家原计划购入位于西温一幢价值1400万元的豪宅，但新税制实施后，该买家要额外支付15%，即210万元税款，最后决定挞订。阿什又指，新措施不但影响豪宅市场，相信连50万元以下的柏文单位也会受到冲击。 　　但是加拿大苏富比国际地产的行政总裁亨德森(Brad Henderson) 却认为，比挞订潮更令人忧虑的是，投资者会想尽办法绕过法例以达到逃税目的，并把交易转到地下市场，令政府更难作出监管。 　　另外，早前有本国律师指出新措施违反北美自由贸易协议(NAFTA)，可能会引发来自美国或墨西哥的买家提出诉讼，而中国买家亦可能以新例违反《加拿大权利及自由宪章》为理由，提出法律挑战。 　　对此，省财政厅发言人Jessica McLachlin表示，所有新法例都受过严格的宪法审核，强调省府有权推出新政策以保障地产市场稳定发展。

　　上月月底，BC省自由党政府突然宣布针对大温哥华地区的海外房屋买家征收高达15%的物业转让税(PTT)，引发业内轩然大波。随后不久，本地英文媒体《省报》又披露了一条差点让无数房地产业者气得七窍生烟的消息：这一重要的政策，竟成为自由党一名重要“金主”(筹款人)敛财的工具! 　　BC省自由党政府推出这一税项，完全是秘密进行的，而且毫无征兆。在此之前，省长简蕙芝虽然承认温哥华房价过热、远超居民负担水平，但是一直拒绝干预房市。鉴于省长大人的这一态度，尽管当局在今年年中着手调查房市内的海外买家数据，可大多数业内人士都不相信他们会对外国买家征税。   　　然而，BC省府态度来了一个180度的大逆转，而且速度快得惊人。在7月初，当局公布了第一批房市海外买家数据调查报告，短短的两个星期之后，就宣布推出高达15%的海外买家物业转让税。从宣布到实施，省府总共只给了市场8天的反应时间，这让大量的房地产业者和买家措手不及。   　　只是并不是所有人都被这一新政策打乱了阵脚。据当地著名的公寓房房地产经纪罗尼(Bob Rennie)在接受《环球邮报》采访时表示，政策推出的三周前，他就知道省府要对外国买家开征新税。当然他坦言自己想到有15%这么多，还以为只有5%到8%。 　　罗尼不仅是地产经纪，他还有一个身份：BC省自由党的筹款主席。因此，他的这这段话立刻引发同行的怒火，大家纷纷猜测：自由党当局向他事先通报了消息。 　　内幕消息就意味着财富，何况罗尼比别人早知道了足足三个星期。在时间差里，恐怕他早就赚的盆满钵溢了吧! 　　本周，该省反对党NDP房屋评论员尹大卫(David Eby)正式就罗尼的言辞向省府提出投诉，并要求启动调查。 　　尹大卫在给省长的信中说，罗尼是地产业知名人士，而且还是自由党重要的“金主”，而省府给他通风报信，就是助他借此谋取暴利。 　　不过，BC省自由党政府仍然力挺罗尼。该党发言人指责，罗尼的说辞是被“断章取义”了，里面毫无令人担心问题。 　　省长简蕙芝随后也正式拒绝了员尹大卫的请求。她断然否认了有“内部泄密”的发生，表示“政府内除了直接参与制定新税的人员，没有任何人提前知道相关信息。” 　　罗尼也否认了业内和媒体对他的指控，坚称自己并未获得提前通知，只是凭借经验作出“有根据的猜测”。 　　他说，从早前的民调显示，大多数公众都赞同打压温哥华市场内的海外买家，再加上明年BC省就要大选，自由党省府没有理由不仔细考虑民众的呼求。 　　不过，罗尼也承认自己先前言论不当，所以已提出提出辞去自由党筹款主席一职。  

最近，温哥华地区的两名房地产经纪人做了一件令人大跌眼镜的事情，据悉，该地区一位Smith先生的妻子不幸去世，这两位经纪人向其寄送了一封悼念信，但是令人惊愕的是信件上的内容不仅与房地产生意相关，上面竟然还粘贴着两人的商业名片，这另Smith先生和女儿极为不满。 上周日，Smith先生的女儿Lauri Smith Bowie在脸书上po除了这封悼念信，悼念信上写着：“亲爱的Smith先生，听到您妻子去世的消息我们深表遗憾，如果你在房地产方面有什么需要，我们会在适当的时候向您提供相关帮助，谢谢。”便条上除了这些内容之外，还分别贴着 Linda Shaver和Leanne deSouza两个房产经纪人的商业名片。 图片来源：Huffington Post Bowie在脸书上表示，对于两人的行为自己感到非常气愤，自己的母亲才去世不到三周，父亲就收到了这样的信件，对他来说无疑是一种打击。 Fraser Valley Real Estate Board的主席Dennis Wilson对两位房产经纪的行为也感到非常不满，他表示，这种行为非常不恰当，两人在明知Smith先生刚刚丧偶还向其寄送这样的信件，这是对死者和生者的极其不尊重，房产经纪不能通过这样的方式与客户联系。

加拿大统计局周一公布的数据显示，加拿大建筑许可总值在6月份意外下跌，主要是因为安省和卑诗省公寓楼的建筑意愿下降。 全国建筑许可总值下跌5.5%，而经济师早前预期许可总值会增加1.5%。统计局同时修正了5月份的数字，从下跌1.9%向下修订为下跌2.1%。 住宅建筑的许可总值连续第三个月下跌，跌幅为5%。其中公寓楼等多单元建筑的许可总值跌幅达15.8%，抵消了独立屋许可总值增加的4.2%。 安省和卑诗省的公寓楼建筑许可总值下跌最猛。在刚刚实施15%海外买家税的温哥华，建筑许可总值暴跌25.2%，而且下跌数字早于7月底宣布的新税政策。 全国非住宅建筑许可总值也普遍下跌，跌幅为6.2%。

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权 到今天为止，外籍买家税已经正式实施一周了，一周时间说多不多说少不少，可是这一税种对温哥华本地楼市的影响已经开始显现。   大温房产协会Dan Morrison对几个经纪进行访问，让他们搜集大概多少笔交易因为外籍买家税未能成行，到目前为止他得到的数字是427笔。   他补充道：这只是一个预测“并不完全科学，”但是他又说，这也绝对有可能是一些趋势的开端。   “这些只是我们得到的数字。当然这肯定不是绝对大的抽样但是对于这些数字里所暗示的趋势可是意味深远的。”   他表示在搞清楚外籍买家税对房产市场全面影响之前可能还要一段时间，特别是许多潜在买家可能在买卖最后日期截止之前才决定不参与买卖，这些因素是很难很快得到信息的。   “真正的影响大概只有在一年或者一年半之后才会真正显现。所有这些买卖的截止时间都不一样的，尤其是那些楼花和正在建设的房子，这些买卖对市场的真正影响要在房子真正完工后才能显现。”Morrison说。   省政府设置外籍买家税的初衷就是为了把外籍买家从温哥华炙热的房产市场摘出来，给房产市场降温。15%的税就意味着一套两百万的房产就要多交30万的税。   根据政府的说法，这个税可以按情况提升到20%或下降到10%。大温地区以外地区如果受到很大影响，大温地区以外的地区可能也会被收到纳税范围以内。   最近，总理表示如果有人想要企图找到系统漏洞来钻空子一定会受到法律的制裁，并且强调每一笔买卖都会被密切监督。   中国主流媒体如何评价温哥华楼市   在加拿大媒体每天在不遗余力的强调中国买家拉高加拿大房价的时候，中国主流媒体也开始反击，并警告中国买家，以加拿大现在的经济状况，在加拿大房地产投资是有很大风险的。   加拿大媒体在强调中国买家对加拿大房价贡献的时候从来都不吝惜笔墨，不过有些加拿大媒体没能报道的材料，才是值得玩味的。   比2008年美国经济危机更糟   中国最大的金融门户最近发表了一篇文章，指出加拿大日渐衰落的经济。文章指出加拿大人有着G7中最大的负债和收支比重，加拿大人平均有超过薪水165%的债务。而在2008年美国房产经济危机的时候，美国人的负债率是147%，比加拿大现在整整还要低17个点。   加拿大总共的房产负债达到$1.892万亿，加上$1.234万亿的房屋贷款，大概每年比加拿大人的收入多65个百分点。$1.82万亿是什么概念，是可以让美国政府运转8个月没有问题。   另一家中国大型金融网站援引多伦多经济学家Paul Ashworth的话“这是个巨大的泡沫，而且这个泡沫会破的很难看。”他们还表示，如果泡沫破灭，房产将成为压垮加拿大经济的最后一根稻草。   经济加速器——房地产   新浪地产合作伙伴乐居曾经指出，在温哥华平均房价涨了30%的时候，处于一个“停滞性膨胀”时期。所谓停滞性膨胀就是指在生活成本增加的同时经济则处于不景气的状态。文章继续说道BC的中位数收入是全国最低的，而BC省政府希望房价的上涨能“带来一定好处”。   与房地产相关的一些高收入行业的增长对经济齐了一定帮助。第三产业也随之有了显著的增长。   不过中国媒体并不关心这些数据，而是关注于温哥华在过去的15年里房价上涨了172%，而收入只上涨了10%。   乐居指出，温哥华房价的不健康增长已经不止一天两天，经济的不景气也不是新闻，可是BC省却在现在才把亚洲投资者影响楼市的争论摆上台面，在时机上可谓与省政府的选举时机十分契合。   乐居同时解释道像多伦多这种一样有许多国外买家的城市并没有考虑收取所谓“空置税”和外籍买家税。指责温哥华和BC政府利用转移视线到“其他因素”上来掩盖为什么BC省是加拿大收入最低的省份的质疑。

中国的资金已席卷全球，包括纽约、悉尼和旧金山等地，不仅助长当地房地产市场，也意外影响其他产业，卑诗省的蓝莓业就是一例。 位于列治文14英亩的待售农地要价468万元。 中国投资者在房地产市场获利后，将大笔资金投入温哥华近郊的农地，这些农地长久以来都是亚洲的投资标的及移民地。代理商和农夫表示，许多人也借加拿大的农业税制优惠中得利。由于多数土地属农地，租金十分低廉，因此新旧业者都抢着租地。再加上中国承诺将对加拿大开放鲜食进口，导致蓝莓热崛起。 刘福雷租下列治文的农地种植蓝莓，计划出口到亚洲。 2010年至2015年卑诗省蓝莓产量大增71%，虽然现在蓝莓需求不符预期，且贸易谈判仍在推迟，但仍有许多中国投资者进入蓝莓市场。使得温哥华附近农村物业不断飙升，蓝莓价格却因供过于求持续下探，旺季每磅不到1元。不过卑诗省农业厅长李尼克（Norm Letnick）表示不认为有供应过剩问题。即使加国蓝莓市场几近探底，华裔的刘福雷（Fred Liu，音译）仍向一名地主及投资者租农地栽种蓝莓，打算出口到亚洲他说：“有钱人可以买下农地，但却不想从事农作，所以租他们的农地非常便宜，只是农夫本身很难致富。”

内部文件指仅豪宅例外，卑诗省政府较早前一份内部文件显示，最初省府认为海外买家对楼市的影响不大，可是数月后，省府改变主意，决定向购买大温住宅物业的海外买家加徵15%物业转让税(Property Transfer Tax，简称PTT)。    据加拿大广播公司(CBC)报道，该份透过《资讯自由法及私隐法》(Freedom of Information and Privacy Act)所取得的文件，名为「由2015年11月起需求和提供」(Requirements and Deliverables from November 2015)，主要是徵求投标书，研究影响卑诗省楼市的重要因素。   指房价升受供求及利率带动   该文件当时写道，目前数据显示，住宅物业海外买家也许不足以影响大温楼市，小部分豪宅除外，而独立屋价格上升主要是由供应量有限、需求增加及利率低企所带动。   然而，数个月后，省府一百八十度改变其看法，决定对大温的海外买家加徵15%PTT，并由8月2日起实施。 尽管改变主意，但是省府仍就影响本省楼价的因素进行研究。预料该项研究将会在今年底前完成。曾出任省经济发展厅副厅长的专上教育厅长韦勤信(Andrew Wilkinson)表示，影响楼市的因素可以很多，例如需求、供应及土地用途，这也是省府进行研究的目的。   省新民主党认为，省府徵收该新税项，无疑是认为海外买家影响楼市，那麽又何须进行该项研究，浪费金钱？    

　　本周即将出炉的一组加拿大楼市最新数据预料会再次显示楼价大幅上涨，但是在疯狂的涨幅背后，已经有迹象显示房市可能是时候降温了。 　　Teranet-国家银行指数将于本周五发布，提供全国最新房价、新房动工量和建筑许可量等数据。 　　房屋销量已经连跌3个月 　　据《国家邮报》报道，多伦多上月的上市房屋数量减少了32%。独立屋销量比去年同期下跌6.5%，市郊的销量也只微升0.8%。数字反映自今年4月以来，销量持续平衡或下滑。多伦多地产局认为房屋供应量严重不足，导致即使竞价战继续推高房价，销量仍然受抑制。 　　在大温哥华地区，7月房价继续大涨，与去年同期相比，涨幅超过32%。但是销量下跌了近19%，是连续第4个月销量下跌。同时，当地上市房屋数量开始增加。 　　经纪称15%新税不是时候 　　温哥华的地产经纪称，卑诗政府向海外买家在大温地区买房增收15%的土地转让税，这一政策出台的不是时候。 　　在新政生效的前一天7月29日当天，卑诗省田土厅完成了9200多宗交易，是去年7月29日交易量的一倍多。此后，交易量又恢复到往常的每日4000宗左右。 　　温哥华地产经纪Steve Saretsky（图）抱怨新税导致楼市放缓，温哥华、列治文和本拿比只有20间独立屋成交，大幅低于两周前的113宗交易。 　　加国东西两端最热的楼市开始放缓，而石油省份的楼市仍陷于低迷。卡尔加里的独立屋销量已经跌至20年以来的最低位，埃德蒙顿的房屋销量也比去年同期下跌超过16%。 　　料下半年销量下降 　　加拿大地产协会预计这些趋势会愈加显著，并预测全国房屋销量在今年下半年放缓。明年开始，更多潜在买家无法入市以及豪宅需求减少，安省和卑诗省的房屋销量将会下降。 　　按揭成本正在上升 　　虽然分析师认为加国楼市最终会自行调整，但是联邦政府还是出手要为楼市降温。加拿大按揭和房屋公司今年7月推出的新措施，限制贷款商使用组合保险(portfolio insurance)，从而提高银行和按揭商的成本，进而推高按揭贷款的成本以减少新贷款的额度。 　　更重要的是，金融机构监管办公室要求在多伦多、温哥华和维多利亚等高风险城市，以及卡尔加里和埃德蒙顿等市场低迷城市，贷款机构增加按揭资本预备金。皇银分析师上月预测，新政策将影响到总按揭量的23%，对于集中在过热市场上的小型贷款商的冲击更大。新规于明年1月生效后，预料按揭保险公司的保费也会加价，加上今年2月渥京提高最低首付的政策，按揭贷款的利率会更高。 　　综合以上这些因素，加拿大过高的楼市可能已经准备要降下来了。

　　在日前举行的恒大20周年庆典活动上，恒大集团董事局主席许家印表示，“到2020年，恒大的目标是总资产超3万亿，房地产年销售规模超6000亿。”有分析认为，按照恒大目前的销售增速，该目标的实现并不是难事。 　　但在恒大成为行业老大的道路上，最大的“拦路虎”就是万科。根据业内预测，以过往几年的平均销售增速，万科明年就可以达到销售额4000亿元，冲刺6000亿元根本用不了5年。   　　万科股权之争，给了恒大通过资本市场逆袭的机会。8月4日晚间，恒大发布公告称，截至8月4日，公司斥资91.1亿元，持股万科4.68%，挤进万科前十大股东之列。8月5日开盘，万科A大幅高开3.36%，盘中一度冲击涨停，世界已经无法阻止许家印买买买的步伐。 　　在克而瑞近日发布的1-7月“销售权益榜”中，恒大超越万科排第一。成为万科前十大股东，恒大为坐上行业老大的位置上了一道“保险”。 　　在央企并购潮汹涌的当下，恒大成为万科大股东，原本交集甚少的两家公司有了“亲密关系”，未来或许会触发更多合作，实现资源共享，行业格局也将因此发生巨变。 　　对恒大来说，入主万科，不仅可以提升整体市场占有率，更重要的价值在于恒大能够开发、挖掘更大的市场。 　　《每日经济新闻》记者从恒大官网了解到，恒大产品线有34个，其中14个属于标准化连锁复制开发。相比之下，万科的产品线丰富得多，养老地产、产业地产、孵化器、城市更新等业务多有涉及。 　　这些产品线将大大开拓恒大的拿地能力，令后者在布局一些土地资源稀缺城市，尤其是一线城市时，有更多可开拓空间。 　　和恒大相比，万科在一二线城市布局较早，而且已获得很多优质地块。比如，在上海的万科翡翠滨江、翡翠雅宾利等项目都处于城市的核心位置。万科在一线城市长期运营所积累的很多公共关系，也为万科开拓城市更新项目提供了机会。比如，万科签约上生所，开发、运营的延安西路1262号地块就属于这样的项目。万科集团高级副总裁、万科上海区域本部首席执行官兼上海万科总经理张海表示，面对城市更新的必然趋势，万科已提前布局拓展商业、产业、养老、教育、租赁等复合领域，实现历史建筑和文脉的保护、城市功能的活化、城市空间的共享和存量资产的升值。 　　除此外，最让人垂涎的还有万科物业。万科物业和绿城服务被公认为行业排名第一第二的物业管理公司。按照上周五的收盘价，绿城服务的总市值已经达到83.1亿港元，还未上市的万科物业市值可能会比绿城服务更高。如果恒大的物业体系能和万科合二为一，仅物业管理的市值就能给恒大带来可观的收益。 　　万科的轨道交通发展策略值得恒大学习，如果恒大能通过与万科的合作一起布局轨道交通物业，分享当下热门城市圈的发展红利，恒大的盈利能力将大幅度提升。据第一太平数据显示，地铁通车后近郊区物业价值提升20%~25%。 　　2015年恒大年报数据显示，恒大净利率为18.6%，有了轨道物业带来的升值空间，恒大的盈利能力以及项目受市场欢迎的程度将极大提升。 　　作为房地产同行，恒大的入主，更容易被万科员工和上下游企业接受，不会出现高离职率现象，对稳定万科职业经理人团队非常有利。

　　老话常说“安居乐业”，可见在华人的传统文化里，有一个属于自己遮风挡雨的屋檐，是非常重要的一件大事。对于首次置业的人来说，如何选择适合自己的按揭方式，购房之后如何偿还贷款，是需要深入透彻了解的问题。 　　近八年贷款政策日趋收紧 　　近年来，联邦政府不断收紧贷款政策，下面就让我们来看看政策是如何变化的： 　　2008年10月15日        贷款最长还款时间固定为35年，最低首付5%。政府还设立了一个一致的最低信用评分要求，并引入了新的贷款文件的标准。 　　2010年4月19日 　　政策要求所有借款人统一采用五年固定利率贷款标准，即使他们已经选择短期低利率贷款。政府还降低了加拿大人转按揭贷款(转按揭贷款：二手房买卖中的上家原先在银行办理过贷款，可以通过”转按揭”的形式将贷款转移给买房者。)的最高额度，从房价的95%到90%。同时对于非自住房屋，必须要支付贷款的 20%作为首付。 　　2011年3月18日 　　贷款最长还款时间从35年下降到30年。加拿大人转按揭贷款的最高额度，从90%降到85%。 　　2011年4月18日 　　取消对房屋信贷额度的政府保险，如房屋净值信贷。 　　2012年7月9日 　　贷款最长还款时间从30年下降到25年。同时降低了加拿大人转按揭贷款的最高额度，从85%降到80%，并停止为超过 1百万加元的房屋提供保险。 　　2016年2月15日 　　房屋超过50万的部分，贷款最低首付由5%提升至10%，以房价为100万元的房屋为例，过去首付最低为5万元(100×5%)，现时首付最低为7.5万元(50×5%+50×10%)。 　　什么按揭方式适合你? 　　对于首次购房者，可以选择的房贷种类很多。房贷规划专家Robert McLister认为，下面四条提示需要注意： 　　贷款要有可转移性(可转移性：指能够把贷款转移到新房产上而不需要交罚金)，可转移性最好的贷款可提供给你最佳利率，尤其是在你需要加码贷款时 ――比如想要买更贵的房子。而且，在你卖出旧房后，会有更多时间来完成新的贷款手续(最少60天)。当然，如果你计划在新屋居住五年以上，那么贷款的可转移性就不那么重要了。但计划赶不上变化，最好还是把这条考虑在内。 　　如果你在下一个五年也不打算搬家、重新贷款或者进行大额提前还款的话，你可以考虑一种最经济的“No-frills”(No-frills：不提供非必要服务的)按揭贷款。“No-frills”可以给你一个较低的按揭贷款利率，但代价是提前还款数额减少、提前还款罚金增加，并且被限制在续贷时与其他贷方重新贷款。如果你选择了五年固定贷款，但五年还没到你买了另外的房子准备搬家，No-frills贷款产品不能将贷款转移到新房产上，也就是说，这个产品没有可转移性。虽然不具备灵活性，但“No-frill”优点显而易见，就是稳定且低廉的贷款利率，在贷款到期前都不作他想的话，它能帮你省下不小一笔。 　　如果你的经济情况很稳定，信用也很好，并且每个月至少能存下收入的5%，你可以考虑更短的期限和浮动利率。在当前的低利率大环境下，这种方式能给你省不少钱。如果你选择浮动利率的话，找一个无论当下利率如何变化，也能让你的按揭支出一样的贷款方式。这样便于你规划预算，并且在利率上升时也能令你安心。不过，大部分首次购房者会选择五年固定利率，因为他们的经济情况不允许承担高利率风险。 　　如果你无法决定到底是选择固定利率还是浮动利率，不妨试试混合型按揭贷款。混合型把你的贷款分成两种：一半固定，一半浮动。这是一种很好的方法，既能利用低利率的优势，也能在利率上升时保护你。 　　寻求专业帮助 要注意些什么? 　　PropertyGuys.com的首席分析家 Walter Melanson也提供了他的意见。寻找最佳按揭贷款确实有点压力，尤其是对首次购房者来说。不妨寻求贷款经纪人的意见，他们会为你寻找多个贷方来确定最合适的贷款方案。 　　一些贷款经纪提醒首次购房者，在选择房贷时要考虑很多因素，比如，你确切知道到底每个月从你的银行账户要转出多少钱吗?你有足够的收入弹性(income flexibility)来应对浮动利率的变化吗?更需要考虑的问题是，如果你失业了怎么办?如果你的家庭结构变化了怎么办?还要考虑，你希望多快还清房贷，不是所有的按揭贷款都允许你提前还完本金。资深贷款经纪的意见是，合适的贷款应当是弹性和可预测性的结合，对新购房者来说，这一点尤其重要。 　　贷款策划专员Nawar Naji支招：选择最佳贷款，最重要的是对你的预算进行现金流分析以及贷款压力测试。压力测试能帮你确定利率上升时对现金流的影响，让你清楚地看到，未来是否会出现问题。通过现金流分析以及贷款压力测试，首次购房者会更清楚，负担多少房贷对他们来说更现实，这是选择房贷时非常重要的一部分。

　　本省度假屋销情佳更出现竞价战情况，显示买家对度假屋需求大。 　　安省楼市炽热程度不仅属于大多区，抢"柯化"趋势似有蔓延至度假屋迹象，专门销售度假区楼房的地产代理称，今年至7月尾为止，蜜月湖(Muskoka)、奥罗里亚(Orillia)至Haliburton地区，过百万元转手度假屋已有94间，售价约为75万至100万元;交易价较去年同期急升近80%，经纪并称曾有度假屋上网放盘仅4小时便有一张高价"柯化"，显示买家对度假屋需求大。 　　据《环球邮报》报道，根据专门从事安省度假屋买卖的地产代理指出，去年首7个月度假地区楼房成交量约有80宗，今年同期已有94宗;当中出售价格为75万元至100万元的度假屋，今年首7个月已有88宗，较去年同期的49宗，交易量急升近80%。 　　至于价格介乎50万元至75万元的度假屋，今年截至7月尾，便有228间房屋换了新屋主，较去年同期的143宗，上升约59%。 　　在安省众多休闲度假区当中，以蜜月湖最受度假屋买家欢迎，他们争相出价及相中的度假屋，大部分属现时市值由100万元至130万元不等的楼房，主要环绕着Lake Joseph、Lake Rosseau及Lake Muskoka，该名地产代理指出这些地区的度假屋，开始出现有抢"柯化"情况，主因是其放盘量并不多，物以罕为贵下，自然会出现竞争情形。 　 　"视为休闲投资混合体" 　　有地产经纪称，在上月尾的周四，将一个位于热门度假地区的楼房放上地产网，以119.5万元放盘，仅4小时后便出现一个有条件的高价"柯化"，经纪拒绝了该名高价潜在买家，并要求他在周日于统一叫价日才出价，该名买家放弃不出价，但此度假屋最终以约130万元卖出。 　　现时位于Lake Joseph上，包含两间度假楼房、2间船屋及2个偌大前后园的套装式度假别墅，市值已达1,140万元，升幅颇甚。 　　蜜月湖等面向湖泊地区是度假屋的长旺地 　　早前本地一间大型地产公司，分析安省度假屋市场，指安省度假楼房市场炽热，与第二代婴儿潮人士逐渐步入退休年龄有关，他们希望从城市挤逼生活，回归远离烦嚣的休闲，加上现时大多伦多地区楼价如坐直升机般上扬，这些欲过休闲退休生活的人士，将房屋出售再将钱投放在度假屋。 　　另一原因是有部分来自美国及海外其他地区买家，有感于加元兑换率低，将度假房屋视为休闲与投资的混合体，令省内享有湖泊美景的度假屋有价有市。  

　　新宅旁边是一个成为野生动物出没之地的烂尾楼工程，让享受现代化新居的住户烦恼不已。 　　Urbancorp被称为大多区发展最快的地产开发商之一，其名下目前仍然在建的工程还有至少17处。但这家公司却在今年4月突然申请破产保护，使得公司的日常运作处於缓进局面，这导致许多在2年前就与Urbancorp公司为烂尾工程的事情，争取自己权益的"烂尾盘"旁边市民，陷入更艰难的困境，美仑美奂家居旁成了浣熊和臭鼬的天堂，还有露宿者栖身。 　　这些原本应欢欢喜喜迁入新居的屋主，当他们2年前去到位於多市东约克社区登打士街(Dundas St.)夹觉士维(Cowwell Av.)路地区Vince Ave.的新家後，其中一些住户发现，自家的院子旁边紧靠着一个大垃圾堆。 　　这些垃圾包括水泥块、烂墙板、灭火筒、马桶和各种说不清的建筑垃圾。这些垃圾是地产商Urbancorp公司在完成大部分房屋的修建工程之後，因为资金链断裂无力将街头街尾的4个地盘完工，任其成为了堆放垃圾的烂尾地盘。住户罗伯特(Robert)称，他於2014年8月就已迁入新居，是这处楼盘最早的住户之一。 　　"这房子花了我近百万元，房屋的设计和质量方面都让我相当满意，我住在里面很开心。但最让我困扰的，就是旁边这个未完工的地盘。天气乾燥的时候，尘沙会顺风飘过来，我们不能在户外活动;无家可归者也曾将其当作栖息地;现在围栏重新树立了，否则以前还有小孩跑进去玩耍，十分危险。" 　　罗伯特称，隔壁的烂尾单位从他搬进来之後，一直是拆了又建，建了又拆，中间似乎都换了两三家地产公司，但始终都没能最後完工。 　　"现在我们就希望，早点有人真正接手这个地盘，把工程完工。现在地产市场那麽火热，接盘的公司没理由卖不出去的。" 　　另一位住户汉娜(Hana)也表示，她隔壁这个半吊子工程，如今成了浣熊和臭鼬的天堂，有时候在白天都能看到这些动物出入。 　　"房屋的本身质量不差，但那家地产公司的客服实在恶劣。而且公司资金链发生断裂，之前就已经有先兆。当初买楼花时，跟我们说1年後可以交房，结果我们等了3年，说明那家公司并没有那麽大的实力来做那麽多项目。" 　　根据Urbancorp公司的网站显示，该公司虽已申请破产，但其名下还有17处工程仍然在建，在建房屋数量多达1058间。 　　所有的柏文单位都没有受影响，只有免管理费的房屋才有这样的问题。 　　当地居民伊格尔斯(Crystal Eagles)表示∶"你都不知道，会发生什麽样的情况，这个情形还要持续多少年?会不会有什麽解决办法?" 　　许多居民尝试了其他的方法，打311电话向市府求助，向当地市议员投诉，反覆向公司打电话和发电子邮件，但都没有效果。尤其是在Urbancorp公司申请破产之後，所发的电子邮件乾脆就没有了回覆。 　　当地市议员麦克马洪(Mary-Margaret McMahon)也无奈地表示，她曾多次协助居民与Urbancorp公司沟通，但公司方面派出来接待的两个人，如今都已经另谋高就，而公司的老板现在也是音讯全无。"但受法例所限，市府也是心有馀而力不足。附例执法官只能确保这些地方安全。更多的事情，我们还在找办法。"  

　　根据一项全球楼价变化的报告指出，温哥华6月时楼价较去年同期上涨36.4%，上涨速度在全球37个城市排名第一，是第五季蝉联楼价上涨最多的的城市，但报告预期15%外国买家物业转让税将会使楼价上涨趋缓。至于香港楼价则因为较去年同期下跌8.4%，而列在各城市当中楼价表现最差。 　　房地产谘询公司Knight Frank发表"全球主要城市指数"(Prime Global Cities Index)，追踪主要城市楼价变化情况。 　　今年第二季报告指出，温哥华楼价上涨在38个城当中居冠，也比所有城市今年6月较去年同期楼价上涨平均的4.4%，高出许多。 　　楼价上涨居次的是上海，今年6月楼价较去年同期上涨22.5%；至于多伦多则是较去年同期上涨12.6%而列在第四位。   　　不过，报告预测温哥华楼价上涨情况将会因为对外国买家课新税而减缓。   　　Knight Frank的国际住宅研究部门主管Kate Everett-Allen指出，国际间愈来愈多城市的政府已采取行动限制外资流入楼市，以改善当地人对楼价的负担能力，而温哥华已加入这些城市行列。 　　她表示，其他在6月分楼价较去年同期上涨超过10%及以上的国际城市还包括上海、开普敦(Cape Town)、多伦多、墨尔本及悉尼。 　　报告指出，前十大楼价上涨的城市的升幅较去年缓和，主要原因包括利率上涨、开徵外国买家费用、土地税较高，或是对购买第二间房屋设限等。 　　香港今年6月楼价较去年同期上涨达到8.4%，在所有城市当中表现最差，而台北的楼价也较去年同期下跌7.7%，莫斯科下跌5.2%，德里下跌4.9%，巴黎下跌2.7%。

　　卑诗省向购买大温住宅物业的海外买家徵收的额外15%物业转让税(PTT)被指殃及池鱼。一个正申请加拿大永久居民身分的温哥华伊朗裔男子表示他早前签约在高贵林购买了一个柏文单位可是交易未能赶及该新税项在8月2日生效前完成为此他要损失以万元计金钱。 　　据加拿大广播公司(CBC)报道男子阿玛迪(Hamed Ahmadi左图)在4年前由伊朗来到加拿大他在卑诗大学(UBC)取得博士学位之后获卑诗水电公司(BC Hydro)聘请为工程师希望在此安居。 　　阿玛迪希望在大温安居乐业于今年5月签约在高贵林购买一个柏文单位售价为36万元10%订金其中一半要马上支付。   　 　国会议员称没法帮忙   　　29岁阿玛迪续道他支付了1.8万元由于该单位仍有租客所以成交日期定在8月5日。 　　现在他要面对的难题是假如他继续接受该项交易那麽他需要支付该15%税项即5.4万元理由是他目前的永久居民身分申请迄未审批。 　　他另一个选择是挞订这样他就损失了订金。 　　阿玛迪称他曾联络国会议员可是回覆是这是法例作为国会议会在这方面没有甚麽可以做。 　　阿玛迪表示一心拥有自己的房屋可是现在感到的是无望和失望。他希望省府能重新考虑这情况并且作出调整。  

　　卑诗省政府向购买大温住宅物业的海外买家额外征收15%物业转让税，备受关注。省财政厅证实，大温多户出租柏文交易也纳入该新税范围，这跟购买作高密度柏文开发之用的商业用地不同。 　　据《温哥华商业》(Business in Vancouver)杂志报道，由HQ地产服务公司(HQ Real Estate Services)的戴维古德曼及马克古德曼(David and Mark Goodman)所取得的资料显示，在今年头6个月，大温多户出租柏文的销售额达到11亿元，比去年同期大幅上升142%，其中在温哥华，在今年上半年，楼龄较高的出租柏文的销售达到7.05亿元，较去年同期上升288%，接近3倍。   　　温市该类出租柏文销情升近3倍   　　专门售卖出租柏文的本地地产经纪表示，大部分买家是本地人或最近入籍成为加国国民的人士，因此该个税项对于炽热的出租柏文市场，不会有太大的影响。 　　洋名杰克逊(Jackson)的邓姓(Tang，译音)地产经纪，最近代售一幢位于基斯兰奴(Kitsilano)的450万元69年楼龄柏文。他表示，该公司在这类型的买家主要是本地人或永久居民。

据一项全球楼价变化的报告指出，温哥华6月份楼价上涨速度全球夺冠。温哥华6月时楼价较去年同期上涨36.4%，上涨速度在全球37个城市排名第一，是第五季蝉联楼价上涨最多的城市。温哥华楼市最近一直是血雨腥风，但是讲房价上涨归咎于中国人还是很冤的。 温哥华房价逆天 涨幅全球居首 今年第二季报告指出，温哥华楼价上涨在38个城当中居冠，也比所有城市今年6月较去年同期楼价上涨平均的4.4%，高出许多。楼价上涨居次的是上海，今年6月楼价较去年同期上涨22.5%;至于多伦多则是较去年同期上涨12.6%而列在第四位。 温哥华15%重税受肯定 Knight Frank的国际住宅研究部门主管Kate Everett-Allen指出，国际间愈来愈多城市的政府已采取行动限制外资流入楼市，以改善当地人对楼价的负担能力，而温哥华已加入这些城市行列。7月末，温哥华推出15%的房产转让税，在加拿大楼市上引起巨大轰动。而这次全球楼市报告则肯定了重税对房价的抑制作用，表示预期15%外国买家物业转让税将会使楼价上涨趋缓。 温哥华房价飙升 中国人背黑锅有点冤 近年来，温哥华房价飙升的速度令人惊讶，许多人包括媒体都将罪责归咎于中国买家。但是中国买家也是很冤的。卑诗省府7月7日出炉的数据显示：在刚刚过去的6月，卑诗全省超过1万宗房屋成交纪录中，海外买家仅占337宗，而中国大陆买家就仅占258宗。 卑诗省财政厅长麦德庄表示，从6月的统计来看，在全省范围内，仅有约3.3%的房屋交易新业主来自海外;在大温地区，这个数字 约为5%。所以说中国买家推高房价的，你确定不是开玩笑。麦德庄本人也承认，出炉的统计数字有些令他自己也感到惊讶。

大多伦多地区的房价一路飙升，丝毫没有止步的苗头，所以很多年轻人已经准备下手，选购合适的房子。否则，他们担心自己永远也买不起房子了。 据多伦多地产局Ipsos Reid周三公布的调查，四分之一的Y世代(1981年至1995年出生)居民表示，在未来两年将购买房产。 图片来源：星报 和去年相比，有购房意愿的人数上涨8%。 在X世代(1965年至1980年)居民中，18%的居民表示有购房意愿，比去年上涨6%。 6月份，大多伦多地区的平均房价达到$747,000，较去年上涨17%。 专家认为，低息促使很多人买房，所以房价上涨并没有抑制民众买房的势头。

由于西雅图房地产市场持续升温，房屋供不应求。许多购房者开始选择购买在建的公寓，等到公寓交付时再转手，获得可观利润。 西雅图房产经纪人和博客作者马特·高耶（Matt Goyer）梳理了近期丹尼三角（Denny Triangle）的全新高层公寓Insignia中的几笔交易。他发现好几套在当初施工期间就已经预售出去的全新公寓，刚刚已经转手卖出去，而原先的买主一天都没有在公寓内居住过。这些公寓几年前预售价格为52.6万，如今出手的价格为73.7万，涨幅达到21%。 高耶指出，“我认为值得注意的是，第一：短短几年间，房价涨幅就已经可以让原先的买主获利；第二：现在的买家也并没有因为增长的房价而却步。” 周四，西北多重上市服务发布的消息称，7月西雅图独立屋房价中位数达到65万美元，较去年同期增长13%。西雅图现在的房价比五年前高出63%，买一套房平均多花25万美元。金县房价的趋势也与西雅图市相近。今年金县的房价涨至55.5万，较去年增长了14.4%。 不过，金县和西雅图的房价在7月份都经历了小幅下跌，与去年6月至7月的情况相同。去年7月，房价在短期的小幅下跌之后又迎来新一轮的飙升。与去年不同的是，今年市面上可够出售的房屋数量终于不再持续下跌了。 约翰L·斯科特（John L. Scott）房地产公司周四预告称，普吉湾地区房价目前的“狂热”状况至少会持续到2017年夏季，“我们几乎销售一空，市场上的新楼很快就会被买走”。 几个月前，西雅图一幢三年后才会交付的公寓引得几十位买家彻夜排队购买。这就解释了Insignia的公寓为何从施工期到建成后价格增长如此之多。由于很多经济能力有限的购房者都会选择公寓，因此西雅图的公寓本身就具有很强的竞争力。数据显示，今年金县公寓价格较去年增长了18%。 普吉湾地区房价持续火热

最近，温哥华建筑师Tony Robins有点不开心，因为他设计的位于3691 Point Grey Road的房子被评为“2016年温哥华最吓人的建筑”。 这栋2280平方尺的房子..长这样 建筑模型 恩。。看起来还挺现代的啊，为什么被评为温哥华最吓人的建筑呢? 下面就来看看那些反对人士的想法： 住在附近的Sarah Baldwin说：“每次遛狗的时候我都会经过这里，我非常不喜欢这个建筑，它真的很丑!” Baldwin说，“窗户在哪里?他们真的要把那块黑黑的墙面对着马路吗?” 原来加拿大也有朝阳区居委会大妈啊。。。 历史学家Michael Kluckner表示，现在的家庭更喜欢“后庭院文化”。在原来的建筑中，人们希望能够透过窗户，看到马路上的行人或风景。 现在则相反，现代性的建筑喜欢“设计把白纸面朝大街”，窗户通常会被安装在后院处。

  州长布朗位于屋仑山的四层高住宅刚于周末售出，被买家压价22万元。 （美联社） 布朗州长位于东湾屋仑山的四层高大宅刚于周末售出，成交价为237万5000元。他要价259万5000元，被压低了22万元。 布朗当屋仑市长时，原住在市内杰克伦敦广场一顶层公寓。 2006年卸任市长前，他与现在的州长夫人安?布朗结婚，并且在屋仑山买下这栋四层高的住宅。 2006年时的买入价为240万元。现在售出价是237万5000元，比10年前反而少了2万5000元。过去10年炒卖房子人的没有不发财，布朗却是个例外。 州长这栋四层高房子室内面积有4200平方呎。室内设计有日本风格，每一层都是开放式。主人房位于最高层，整个房间就是一整层，可远眺金山湾景色。 州政府设有州长官邸位于州府沙加缅度市中心。布朗的父亲老布朗于1950年至1960年代曾做过两任州长，当时就住在官邸里。布朗少时也在官邸度过，对它特别有感情。 1970年雷根州长以后，再没有州长住在官邸。现在官邸重新装修，布朗夫妇最近住进去，脱离他们在沙加缅度市中心的公寓生涯。 布朗已表示，2018年任满卸任后，不会住屋仑。  

  每年搬去温哥华的魁省投资移民家庭数估计有1,400个。如每个家庭购买一栋房子，那这些交易将占当地房市销售量的5%。(tkoch/pixabay.com)    为冷却温哥华房市，卑诗省政府8月2日实施了对外国买家加税15%，但似乎还觉得不够，政府正考虑如何阻挡魁省投资移民流入温哥华。一周内实施对外国买家加税15%，已引起温哥华房市震动，不过，据《南华早报》报道，卑诗省长简蕙芝还瞄准了魁省投资移民计划，正在与魁省政府商讨修改措施，因为这些投资移民有加拿大永久居民身份，这15%的税对他们不适用。简蕙芝对媒体的说法是，魁省政府希望投资移民留在本地，这是魁省投资移民计划的原意。〝所以，他们在考虑怎样修改这计划，保证投资移民留在本省，在本地消费。〞卑诗省长甚至说，他们将与魁省政府合作，保证魁省投资移民计划是〝为魁省的，而且只为魁省〞。看起来，简蕙芝相信，魁省投资移民是温哥华房价高热的原因之一。对于卑诗省的行动，多伦多资深移民顾问黄国为说：〝因为房市的民怨越滚越大，要影响到移民政策了。〞投资移民对温哥华房市的潜在影响据估计，加拿大之前的投资移民计划，自2002年以来吸引了超过6万富人去温哥华，其中很多是中国人。因为该计划被批评为花钱买身份，加上投资移民登录后的报税收入很低，联邦政府在2012年停止接收申请，后来干脆取消了该计划。魁省保留了其投资移民计划，要求投资额增加到80万加元。新收的申请曾设了区域名额分布，比如目前一年的新申请为1,900个申请，其中1,330个（70%）给了中国大陆、香港及澳门。以前没限制时，90%的名额都被中国人占用。在过去的这些年，魁省投资移民有三分之二去了温哥华，剩下的去了多伦多。按《南华早报》报道，每年搬去温哥华的魁省投资移民家庭数估计有1,400个，如每个家庭购买一栋房子，那这些交易将占当地房市销售量的5%。如他们买房的均价是250万，他们占的销售价值会是12%。但政府统计数据显示，投资移民在加拿大非公司名义的投资中，63.1%投在房地产上，就是说，他们其中很多人不止买一栋房子。修改移民政策对魁省不一定有利卑诗省政府对温哥华房市外国买家加税15%，是为改善本地人对居所的承受力，解决房市导致的民怨问题。温哥华移民律师李克伦（Richard Kurland）提出了一个建议：要求魁省投资移民必须在魁省报税，包括登录前3年及登录后5年，否则，他们的80万投资被没收，归魁省政府所有。温哥华移民律师李克伦（Richard Kurland）(新唐人视频截图)李克伦的解释是，这样做的话，魁省不用改计划，因为对守规矩的投资移民没影响；投资移民不会登陆后回原住国，从而不在加拿大缴税；不会再有投资移民从蒙特利尔搬去温哥华的问题。加拿大很难通过法律限制投资移民不离开魁省，黄国为解释说，政府知道，90%以上的投资移民不留在魁省，因为按他们的驾驶证、健康保险及报税情况就会知道他们住在什么地方。政府一直没办法阻止他们离开魁省，是因为加拿大的人权宪章保障人们有自由迁移的权利。政府曾经讲过要从严执行移民政策，但都是吓唬人而已。不过，黄国为认为，用投资移民的80万资金来保证他们留在魁省，不容易兑现，魁省政府会谨慎行事。他说，每个投资移民给了魁省政府5年80万无息贷款，联邦政府也会给相应的移民安置费，如果这些移民去了外省，魁省还节省了开支。而且，从理论上说，魁省政府不是必须要去配合卑诗省政府。他说，很多魁省投资移民只付20多万利息就拿到了身份，那80万投资是基金公司借给他们的。魁省本可以要求他们必须自己拿出80万，但却没这样做。卑诗省加税或鼓励投资移民黄国为认为，温哥华房市对外国人增加了15%的税，会鼓励更多富人通过投资的方式移民加拿大。他说，目前的魁省投资移民，只需付20多万元的利息就拿到永久居民身份，如果他们去温哥华买了一栋200万的房子，就节省了30万元的税，这已经高于他们移民时付的20多万加元了。〝这是始料不及的。〞他说，估计会有更多人想投资移民。中国投资者通常买高端的房子，他们会这样算这笔账的。〝因为人们喜欢在温哥华定居，所以，新政策会带旺所有省份的省提名企业家移民。〞黄国为说，有些小省份，投入10多万加元，就可按企业家计划移民。另外，温哥华有了这15%的〝挡火墙〞后，房市这把火可能会烧到多伦多等城市。已经有经济学家提议，多伦多房市也对外国购房者加税，安省和多伦多政府都表态要密切关注事态的发展。据《赫芬顿邮报》报道，按国际货币基金组织（IMF）公布的信息，给钱就能获得身份的移民计划中，加拿大在世界上还不是最吃香，从要求的投资额看，排第一位的法国要求1,457万加元，加拿大的魁省排在第6位、爱德华王子岛（PEI）排在14位。

根据一份近日有关多伦多地产的报告，独立屋的价格是今年上半年全市内涨价最快的房屋类型，均价突破123万元，其中一些区域涨势非常迅猛，最高年同比涨幅达36.4%。 这份由RE/MAX Hallmark根据多伦多地产局(TREB)报告所做的分析，发现多伦多市内独立屋在2016年前六个月的均价与去年同一时期相比上涨了10%以上，达到123万零340元。 报告根据不同的涨势将多伦多市划分成几个区域，其中最火热的莫过于C13区(下图)，也就是在Banbury、Don Mills、Parkwoods-Donalda以及Victoria Village附近的社区。这个区域内的独立屋均价在今年上半年年同比猛涨了36.4%，均价达到182万1777元。 RE/MAX经纪Ken McLachlan表示，该区域内许多房子拥有特别大的占地面积，因此一些开发商来这里抢购房子，再推倒重建，在这里再盖起小型豪宅，卖出高价。因此这里独立屋的价格一直在上涨。有些重建后的新屋能卖到将近400万。 另外，在例如C15区，也就是Hillcrest Village、Bayview Woods—Steeles、Bayview Village、Don Valley Village、Henry Farm以及Pleasant View附近社区，上半年独立屋均价比去年增长了31.8%，达到164万9510元， 而在C12区，也就是在Bridle Path、York Mills、St. Andrews—Windfields、Sunnybrooks附近社区，在上半年依旧是多伦多独立屋均价最高的区域，均价达到341万2579元，比2015年上半年增长了18.2%。 多伦多独立屋均价最低的区域位于包括Rexdale、Clairville,、Thistletown-Beaumond Heights以及Smithfield附近社区的W10区，那里的均价为63万零542元，但年同比涨幅也达到18.2%。 在W10区以南的W9区是上半年独立屋涨价最慢的区域，只比去年同一时期增长6.1%，均价为81万6344元。

加拿大联邦自由党政府总理特鲁多上台后没有住进位于24 Sussex Drive的总理官邸，而是住进了总督府边上的一幢小楼，因为总理官邸年久失修、亟待彻底翻修。 但在去年11月到今年3月这5个月的时间里，没有人住的总理官邸仍然花费了18万加元的维护费用。 加拿大广播公司记者Kathleen Harris报道说，维护费用中钱数最多的5个项目是：电费38,881加元，安装围栏的费用21,250加元，搬家费18,024加元，发电机维修费14,980加元，清除积雪的费用14,657加元。 负责总理官邸维护工作的首都委员会National Capital Commission发言人解释说，这18万加元的总理官邸维护费用与往年的开支差不多;总理官邸虽然没有人居住，但仍然需要正常的维护，否则会对建筑物造成不必要的损害。 特鲁多11月上台后住进了总督府边上的一栋小楼 加拿大总审计长在2008年的审计报告中指出，在过去50多年中没有进行过主要维修的总理官邸亟待翻修。 专家们指出，已经有148年房龄的总理官邸需要进行彻底翻修，从上、下水系统、供电系统、取暖和空调系统、到更换门窗、安装自动灭火喷头系统、清除保温系统中使用的石棉材料，翻修费用至少需要1千万加元。 预计渥太华总理官邸的翻修工作要到明年春天才能开始。

　　卑诗省向购买大温住宅物业的海外买家徵收的额外15%物业转让税(PTT)被指殃及池鱼。一个正申请加拿大永久居民身分的温哥华伊朗裔男子表示他早前签约在高贵林购买了一个柏文单位可是交易未能赶及该新税项在8月2日生效前完成为此他要损失以万元计金钱。 　　据加拿大广播公司(CBC)报道男子阿玛迪(Hamed Ahmadi左图)在4年前由伊朗来到加拿大他在卑诗大学(UBC)取得博士学位之后获卑诗水电公司(BC Hydro)聘请为工程师希望在此安居。 　　阿玛迪希望在大温安居乐业于今年5月签约在高贵林购买一个柏文单位售价为36万元10%订金其中一半要马上支付。 　   国会议员称没法帮忙 　　29岁阿玛迪续道他支付了1.8万元由于该单位仍有租客所以成交日期定在8月5日。 　　现在他要面对的难题是假如他继续接受该项交易那麽他需要支付该15%税项即5.4万元理由是他目前的永久居民身分申请迄未审批。 　　他另一个选择是挞订这样他就损失了订金。 　　阿玛迪称他曾联络国会议员可是回覆是这是法例作为国会议会在这方面没有甚麽可以做。 　　阿玛迪表示一心拥有自己的房屋可是现在感到的是无望和失望。他希望省府能重新考虑这情况并且作出调整。