地产

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权 本地房产经纪涉嫌在无照网站上销售本地房源，被吊销执照一年。   被吊销执照的Alban Wang承认，他与名为温房网的上海网站一直有合作，这家网站是主要针对外国买家，特别是中国买家的网站。他表示他已经帮助了超过十余名外国买家在大温购买了房产。   这家名为温房网的中文网站总部是在中国，而网主则是一名住在温哥华的女子。该网站在中国发布温哥华出售楼盘的信息，有时甚至比温哥华当地还早。   这名女子曾是王晓明的顾客，她在2012年找到Wang说，她的一个朋友想找一位持牌地产经纪合作。几天之后他们一起讨论了合作方式。在中国设立一个网站，由Wang介绍房源（因为它能从协会内部看到房源信息），供网站刊登。有了买主后，就交由Wang办理买卖手续。但Wang要交出从卖方收取的90%的经纪费。Wang同意了这一交易，因为他觉得这样的生意很容易做。此后，从2012年11月开始到2013年7月，Wang接到并完成了17宗大温地区的房产交易。   在一份经省房地产委员会同意的网上声明中显示，Wang并没有告知那些利用温房网买房的客户，他用了他佣金的90%来换取和他们做生意的机会。   Wang在不就前才在BC房产理事会受训，表示他第一次接触温房网是在2012年的9月并在此后的几个月还是接受推荐客户的回扣。   省房地产委员会网站上在宣布吊销Wang房产经纪执照的公告中说，他总共17次接受中文网站介绍给他的买主，转给该网站的经纪费总额超过20万加元。   加拿大广播公司杰森·普罗托克（Jason Proctor）在他的调查报道中披露了更多的内情。   CBC记者的调查中还发现Wang的一些其它违规行为，包括留存购房押金超过规定时限，参与对一所房产的多次炒卖等。   根据省房地产委员会介绍，Wang只能在明年吊销执照期满后才能重新领取执照，不过他还需要缴纳一万加元的罚款并且要承担调查所需的全部费用。   他还需要重新接受课程培训才能再次拿到地产执照。   温房网在早前就备受质疑，多家外国媒体就对这家网站的运营方式做出过调查。   很多本地居民都熟悉温房网这个网站。列治文的刘小姐告诉《加拿大地产周刊》记者，她两年前打算购买高贵林的独立屋，购买前查阅了很多资料，温房网就是其中之一。 “这个网站的界面挺简洁的，信息也全面。”   根据温房网网站上的介绍，“温哥华房产网由上海瑞鹰互联网科技有限公司发起成立，公司总部位于中国上海市陆家嘴金融中心。目前已拥有18万注册会员、1433个金卡会员，是中国大陆人组成的高端财富精英俱乐部。” 《加拿大地产周刊》记者联系到在上海的瑞鹰公司市场总监David Wang先生，他告诉记者，瑞鹰公司有很多互联网产品，温房网只是其中的一部分。记者发现，瑞鹰旗下还有一家针对多伦多地产市场的多房网（http://www.torfang.com/）。 “瑞鹰公司运营十多年，只做网络产品的东西，我们并不参与实际的房产交易操作，具体的房产交易都是交给合作方来做。公司只在上海有实际的企业，海外的各个机构都只是公司的合作方。”   《温哥华太阳报》记者发现， 4月12日温房网的用户能在网站上发现地址在3798 West 35th Ave房屋的信息，包括挂牌价格、房屋面积、建造年份等，挂牌经纪为Sutton Group West Coast Realty的Peter Saito和Vivian Li。本地的地产经纪虽然在前一天（4月11日）可以通过登录对地产经纪开放的MLS系统看到这处房产的信息，但是公众却没有办法在对公众开放的MLS系统中找到这个信息。因为对公众开放的数据系统要比对地产协会会员开放的数据库系统慢48小时。   根据规定，只有本地持牌经纪才能与地产局签约，以获得MLS数据的使用权，但必须在显著位置标明销售物业的地产公司或经纪。但温房网只列出房源信息，并没有标明代理物业的地产公司或经纪信息。   大温地产局的主席表示，“这个网站如果通过某种途径进入我们的系统，或者有些人向他们泄露系统中的信息，那么就是明显违背了卑诗省房地产的法律法规。”

　　尽管BC省推出了针对海外买家额外征收15%物业转让税的新政策，希望以此打压当地高涨的房价。但据加拿大信用合作机构Central 1机构预测，由于房源紧缺，加上当地经济强劲，未来两年温哥华房地产仍然将维持卖方市场，房价仍将上涨，只是不会像近一两年这样疯狂。 　　Central 1的高级经济师Bryan Yu表示，在BC省开始对海外买家实行这项新的税收政策后，房地产交易的确呈现出冷却的态势，预计明年的交易量将下降7%，但在2018年时交易量将反弹，增长7%。 　　Yu认为房价因为这项新税政就下跌的可能性非常小，唯一能让价格调整的办法只有政府出台更加强劲的政策，例如提高首付要求或是实施其他收紧政策等，才有可能打压房价。 　　他预计，未来两年大温哥华地区以及BC省其他大部分地区会仍然维持卖方市场。因为当地经济发展依旧稳健强劲。BC省就业率比去年增加了3.5%，而大温哥华地区增长了5%。 　　Yu表示，现在判断这项新政策将如何影响海外买家还太早，但他并不认为海外买家会因为这项新政策而选择到例如多伦多等加拿大其他地方买房，因为温哥华的地区特点是不可比拟的。 　　另外，Yu还认为，房源紧缺也是维持房地产市场的一个原因。大温哥华地区内新建房屋非常少，需求远远大于供给，几乎一经推出就被卖光。

　　加拿大“油都”卡尔加里近年受到原油价格低迷的影响整体经济不景气，本周数个卡尔加里市中心的建筑工地停止工作。开发商因经济前景不佳暂缓甚至暂停了部分高层写字楼和公寓的建筑工作。建筑工人也从工地离开，仅留下一座座钢筋混凝土骨架冷冷清清地矗立在卡尔加里市区。 　　阿尔伯塔省整体的经济疲软已经导致卡尔加里市区的办公室以及公寓空置率高达20%。而之前在经济表现不错的时候开始的几个建筑项目又让卡尔加里市中心房屋库存继续升高。卡城当地房地产研究机构巴克莱城市房地产(Barlcay Street Real Estate)表示，目前的新建筑将会让卡尔加里市区房屋的空置率在2018年达到24%以上。该公司分析师Bill Falagaris表示，“对于找房的人来说，不会有更好的找房时机了。到处都是空房，任君挑选。不过对于开发商来说，现在可不是好时候。” 　　据当地开发行业消息，卡尔加里开发商Centron Group已经暂停了Place 10项目的开发。而在几条街之外，预计在2017年正式完工的60层Telus中心也放慢了开发角度，目前最新的计划显示，这座大楼可能会至少延期一年完工。 　　建筑延迟完工或是暂停建筑的情况直接影响到了建筑工就业。这种情况不仅仅发生在卡尔加里，在北部的埃德蒙顿市也有发生。阿尔伯塔省政府数据显示，在过去一年中，该省建筑工人有1.1万人失业。 　　阿尔伯塔省建筑协会主席、同时也是埃德蒙顿开发商Clark Builders总裁的Paul Verhesen表示，“绝大部分建筑项目都出现了延迟，在卡尔加里和埃德蒙顿都出现类似的情况。”

　　加拿大房地产市场近期成为全球金融界火热的话题之一，很多分析师担心温哥华及多伦多两市过高的房价涨幅会导致将来房地产泡沫的破裂影响到银行系统。加拿大各大银行也纷纷被要求进行房价暴跌的风险测试。 　　本周四(8月25日)加拿大帝国商业银行方面公布了该公司的风险测试结果。CIBC表示，该公司在房价暴跌30%、同时加拿大整体失业率飙升至11%的情况下，仍然仅在房屋抵押贷款方面损失1亿加元，这表示银行目前的风险暴露水平实际上并不高。 　　CIBC首席风险管理总监Laura Dottori-Attanasio本周四表示，在房价和失业率同时恶化的情况下，银行的确会出现损失，尤其是很多保险不能覆盖的区域，一旦房贷申请者破产不能偿还贷款，银行即使拍卖房屋，可能最终也难以完全避开亏损。 　　但相比银行数十亿加元的净利润来说，1亿加元的损失似乎也并不是那么可怕。CIBC刚刚公布的财报中，调整后的净利润达到10亿加元。这让银行方面有理由相信，在极端的情况下，尽管银行会受到打击，但打击的程度不会对整体运营造成巨大影响。 　　CIBC方面表示，银行目前仍然将贷款业务视为可运营的良好产品。银行方面对于温哥华和多伦多两市目前的房价上涨并不会出现过度的担心情绪。 　　Laura Dottori-Attanasio表示，“在我们研究温哥华和多伦多两个城市房价的时候，我们最让人放心的就是贷款的整体信用水平比国家平均水平要高出很多。我们大部分的房屋贷款都有抵押或是其他保障。即使最终出现最坏的情况，银行通过拍卖房屋等抵押品仍然可以收回一定贷款。实际上，房地产抵押贷款是我们目前最放心的产品之一。如果你真的要找一个需要关注的问题的话，我觉得其他非抵押的贷款，比如企业贷款才是我们需要注意的问题。”

　　最新地产数据显示，大温独立屋本月前半月成交量比去年暴跌66%。有地产专家认为在省府推出15%海外买家税后，让市场内海外买家及本地买家皆持观望态度，造成交易量锐减。不过也有经济学家分析，大温楼市目前仍是供不应求，因此楼价短期内并没有骤降的空间。 　　大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)的最新数据显示，大温本月前两周的独立屋成交量，比去年同期下降66%。本月2日至15日之间的柏文单位成交量，也比去年同期下降42%。 　　不过大温地产局称，目前并不清楚成交量下跌，有多少是受到省府的15%海外买家税冲击，也无法确认海外买家对市场的影响有多大。 　　目前温哥华火热的楼市已有放缓迹象，6月及7月的独立屋成交量，分别比去年同期减少19%及31%。光是7月的最后两星期，成交量便比去年同期减少42%。 　　Urban Analytics地产顾问公司负责人班内斯特(Jon Bennest)表示，海外买家税推出后，大温市场不仅海外买家暂缓出手，连本地买家也开始观望市场动向，不倾向于现在立即出手。 　　不过卑诗大学(UBC)商学院教授达维多夫(Thomas Davidoff)指出，这些数据并不能用来确认省府是否正确评估大温楼市内的海外投资程度。他称如果要找出确切的海外投资数据，需要把本那比及列治文等城市的成交情况独立分开检视。 　　达维多夫也透露，通常暑假是买卖双方都会休假的淡季，但去年暑假的大温楼市，却罕见地热火朝天，而今年暑假便恢复正常。 　　加拿大国家银行(National Bank of Canada)高级经济师Marc Pinsonneault认为，大温楼市交易量锐减的原因，除了海外买家税之外，楼价持续攀高则是更重要的原因。他更称目前大温楼市的房源供应远赶不上需求，因此楼价短期内不会骤降。 　　国际信用评估机构惠誉评级(Fitch Ratings)美国结构化融资部门总监霍斯特曼(Susan Hosterman)指出，海外投资人已在大温楼市创造更多需求，同时将楼价抬高。现在就算海外热钱有可能暂时撤退，本地楼市也会回归加国的正常状况，也就是由就业情况来决定市场。 　　霍斯特曼透露，虽然温哥华现在有大量新增职位，但在全国就业市场皆不景气的情况下，温哥华的表现还能亮眼多长时间，目前仍是未知数。

　　本地经济学家认为，卑诗省府的15%海外买家税，将会让大温房屋成交量暂时减少10%。不过因为卑诗经济强劲，大温未来楼价仍有上涨空间。 　　信贷机构Central 1 Credit Union高级经济分析师Bryan Yu表示，省府推15%海外买家税，会令大温暂时减少10%的房屋成交量。他称今年春季的楼市交易非常强劲，原本夏季已经放缓，省府的15%海外买家税又进一步对楼市施加压力。 　　不过Bryan Yu认为大温下降的成交量，已经被温哥华岛及卑诗内陆的涨幅所抵消。而且卑诗省的经济表现良好，就业率比去年上涨3.5%，大温地区更增加5%，未来大温楼价仍有上涨空间，但涨幅将会大幅放缓。 　　皇家银行(Royal Bank)行政总裁麦凯(David McKay)透露，该行目前正在密切留意温哥华及多伦多楼市的动态。他称皇家银行已制定一套紧急措施，一旦楼价发生崩盘情况，可以立即加以应对。 　　但皇家银行风险总监休斯(Mark Hughes)指出，皇银对目前的楼市很有信心，称48%的借贷都很保险，比去年的46%更高。

　　温哥华所在的加拿大不列颠哥伦比亚省在本月初实施了加收购房税的新政，随后，省内房价和销量均出现大幅下滑。 　　8月2日起，加拿大不列颠哥伦比亚省财政部出台政策，对海外购房者征收15%的额外房产税，即外籍买家或外国企业在当地购房时，需一次性缴纳15%的房产转让税。当地政府此前曾表示，为了抵制国外源源不断进入的货币，让本国人有个稳定的住房环境，希望通过实施这一政策抑制升温过快的楼市。 　　而政策实施的不列颠哥伦比亚省正是包括大温哥华地区在内的国外投资者最多的地方。根据当地政府发布的“海外买家数据”，来自中国大陆的投资者购房数量，在外国投资者购房总量中的占比高达76%。购房税规定出台后，当地房价和销量均出现大幅下滑。 　　外媒数据显示，截至8月16日，温哥华市房屋均价为110万加元，在一个月之内降了20.7%;北温房屋均价则下降了17.3%。销售方面，8月前两周，西温哥华地区只有3套房屋出售，去年同期是52套，同比跌幅高达94%;列治文地区的房屋销量也暴跌96%;平均来看，8月前两周大温哥华地区楼市销量跌幅为85%。

　　一位未经验房便下了Offer的华裔买家，在Offer被接受并支付一笔不菲的定金后才发现，所买的房子曾为大麻屋。卖家声称是遗留问题自己并不知情，不符合大麻屋退定的条款，拒不退还定金。在大多伦多抢Offer愈演愈烈的卖方市场情况下，已经很难在竞价前验屋或者在Offer中包含验屋条款，虽然遭遇大麻屋并非普遍现象，但是缴付订金或入住之后发现房屋存在重大缺陷则并不鲜见。根据安省政府的数据，曾有65%的房屋买卖涉及验屋，房屋检验人士则认为，现在这个数据可能下跌了一半。 　　前面提到的那位买家，是在交易达成之后才发现所买房子曾是大麻屋，尽管买卖合约中包含若是大麻屋可取消交易条款，但订明业主只保证在其居住期间不曾有人种过大麻，卖家一口咬定是遗留问题，不符合合约中的大麻屋条款，并声称将聘请知名律师应对。买家陷入定金难以讨回还可能要支付法律费用的困境。 　　大麻屋不罕见 　　无忧验房公司验房师Carl Chen表示，大麻屋并不罕见，时不时都会发现。有些买家会在买之前上网查查要买的房子有没有在警方公布的大麻屋名单中，但是大麻屋中只有20%被警方发现。曾有一次买家在抢Offer前请他验房，发现是大麻屋，卖方经纪之前也不知道，惊得不再代理这个房子。卖家另聘位经纪继续卖，没有披露是大麻屋，结果他又被请去验那栋房。另一位业主，是在房子买下一两年后的一次节能评估中，才发现自己的房子曾是大麻屋，当时业主已经怀孕了，十分担心是否影响健康。 　　泰和验房公司的安省注册验屋师于卫华表示，买房前没有验，入住后发现重大问题的个案非常多，最近他的一个朋友匆忙中出了个无条件的Offer，后来发现车库墙角漏水却找不出原因，请他帮忙查看才发现问题出在屋顶。他所知道无条件买房后发现的最严重问题是地下室漏水，有些地下室存在半人高的低矮空间（crawlspace），买房时很少有人会去看那些地方，结果一位买家在验收时发现有水（并非水渍）和霉菌。还有的地下室一到雨天水就顺墙角哗哗流下来。这些漏水问题如果是外墙防水没做好，要从根本上修则工程较大，需要挖开墙外面的土，在地基处重新做防水，再把土填回去。一个小缝就要花费上千元，若房子大或者漏水处多，需要好几万元修理费。他表示，如果在下Offer前了解房子缺陷，心中有数，可以就此与卖家谈判，谈不拢至少可以不买了。 　　安省验屋率减半 　　近日安省政府宣布今年秋季起将对验屋师进行监管，但并未立例要求强制性验屋。安省政府及消费者服务厅厅长赖朗德（Marie-France Lalonde）上周透露的数据是，65%的房屋交易涉及到验屋。而安省注册验屋师协会的Len Inkster则认为，如今这个数据恐怕要打一半的折扣，他引用房地产业的统计数据，7月份全省售出的每一万个房子中，只有3000个经过了验屋。而他设于瀑布区的公司，以往每年要做350单验屋，今年迄今为止只接到84单生意。Len Inkster表示，这很大原因是抢Offer和房子的快速成交造成，这个趋势已蔓延全省各市镇，包括像温莎、伦敦这样的中型城市，不过多伦多地区尤甚。 　　多伦多4U验屋公司老板Yuri Olhovsky表示，过去每天要做一两单验屋，现在一周才做一单，幸好他还提供能源评估和霉菌检测等服务才得以维持生意。 　　于卫华表示，过去忙的时候一个月接50单生意，从今年一月开始，抢Offer日趋严重，验屋生意下滑。不过，在抢Offer大行其道的趋势下，出现了一种快速验房，就是买家为了在下Offer时心中有数，经卖家同意，提前同验房师一道快速查验房子的主要系统，时间不超过一小时，验房师只有口头报告，不出具书面报告。于卫华说这类验房的比例今年有很大上升，每10单中就有2个是快速验房，大家的心态就是没有重大问题就行，因为任何房屋包括新屋都会有缺陷，小问题在所难免，那些影响美观的问题就更不用提了。 　　快速验屋难以确定大麻屋 　　Carl Chen表示，快速验房通常是在下Offer前一个小时进行，卖家即使允许也不能携带检测工具仪器，只能看看有没有影响下决定的重大问题，包括房屋结构、地下室是否漏水、设备和电系统等。不过，这么短的时间无法确定是否大麻屋，因为大麻屋出售前，卖家大多会进行装修，更换门窗，遮盖种植遗留的各种痕迹。而验屋师需要仔细检查，综合许多细微处的蛛丝马迹进行对比，才能得出最后结论。即使在地下室发现可疑之处，也还需要进阁楼去寻找痕迹，这些都不是快速验房能够完成的。曾有一个大麻屋，售前做了全新装修，甚至连暖炉周围的墙壁和楼顶都全封闭包得严严实实，装修太过分反而引起怀疑，结果买家经纪拆开一块遮板发现，内部全部发霉了。 　　Carl Chen表示，一起人们印象中种植大麻的画面就是强光照射的地下室摆满花盆，搬走后地上会留下一圈圈痕迹。后来种植者就把花盆挂在梁上，避免地上留下圆痕，但是梁上却留下了挂钩或者洞洞。现在又出现了无土栽培，连挂钩都不需要了。 　　入住后为保养房而验屋 　　买家取消验房条件，一方面是不少买家抢了多次都抢不到想买的房子，若每次都提前验房，几千元花出去了房子都还没有买到，感觉很冤枉。另一方面，当被告知Offer中包含验房条款将削弱抢Offer的竞争力之后，没有几个买家还愿意拿出几百元验房了。然而，一旦出现重大缺陷，可就不是几百上千元可以解决的。 　　Royal LePage的经纪Desmond Brown表示，自己会鼓励客人在下Offer前进行验房，如果没抢到Offer，自然就白白损失了几百元验屋费，但总好过买下房子后却不得不付出数千元去修理意想不到的问题。不过，他估算自己10-15%的客人在得知验房结果后放弃了那个房子。 　　于卫华表示，以前人们验房是为了下Offer，现在出现一种趋势，验房目的不再只为了下Offer前了解房子状况，而是在closing之后才验房。这种情况多出现在第一次住House的新移民的情况，他们以前在国内都是住condo，对House的使用保养根本没有概念，因此在交房后请验房师通过验房发现问题，告诉他们如何维修使用和保养，各类设备在哪里。

　　据星报报道，卑诗省的外国人物业转让税似乎已经达到预期效果，火热的市场稍微冷却。 　　大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver，简称REBGV)指出，8月初在新政策推出后两星期后，城市的成交物业数量为758间，比起去年同期下跌51%，独立屋尤其受打击，比起去年下跌66%。 　　但是有报告指出，在政策推行前成交率就已经有所下跌，7月最后一个星期成交量也只有572宗，比起去年下跌了35%。而国家银行总结，在5月后大温的房产活动已经为冷却，一个月只有4,769单交易。 　　同时放到市面的物业数量却越来越多，去年7月到今年7月，放出物业的数量是三年新高。国家银行的分析师Peter Routledge认为房子越贵，就越难卖出。 　　大温地产局预测今年的成交量为113,000，比去年增加10%，明年成交量预测为104,400。 　　温哥华的平均房产价格在2015年升了14%，一位在大房地产公司工作的经纪预测，明年的房价估计只会上升5.8%。

上帝让你灭亡，必先让你疯狂！   中国楼市正在疯狂的路上飞奔：新地王不断被刷新，8月17日，融信集团拿下上海静安区一地块，成交总价高达110.1亿，楼板价超10万/平方米，计算下来，该楼盘未来市场价将超过15万每平米；深圳在去年开始之后的疯涨之后仍然不肯示弱，数据显示，八月第二周新房成交均价为64812元/平方米，继续保持癫狂状态；北京高房价的高房价继续向大七环蔓延，距离北京最近的河北小镇燕郊的新楼盘价格超过3万，而且这种趋势在蔓延，什么河北的霸州、怀来和天津蓟县等地也水涨船高，当地开发商的普通调高房价，上涨幅度一般会超过30%，而且是捂盘惜售。   大城市里有房的人，天天在想我的房值几百万甚至上千万了，心里一定在窃喜；而没买房的人压根也不再去想了，因为他们已经绝望，试想，在北京一年的收入不够买一平米，那种哀莫大于心死的感觉一定油然而生。有专家认为本轮房价周期顶部已现，部分城市房价即将进入回调期，而樊纲直接打破“幻想”：房子降价不太可能！   这是一个疯狂的时代，已经不能用理性来思考这轮房价的上涨了。   那么楼市真的还能继续狂飙吗？真的没有楼市崩盘的哪一天吗？也许有人在说我是痴人说梦，当初2008年大盘上涨到5500点上冲6000点的时候，你是否会相当仅仅一年后大盘到了1600点呢？恍若隔世！   没有只涨不跌的楼市   回归到常识很重要：历史的看，什么商品都不可能只涨不跌，这是规律。   可是现在的人似乎都忘却了，疯狂的市场在抽打这每个人的脸，你怀疑房价上涨你就错过发财的机会。   讨论中国的楼市，似乎最明显的参照系就是日本的楼市。1990年，日本房价最疯狂的时候，东京圈（相当于北京）的人均年收入为694.1万日元，（相当于今天人民币39万元）。其他城市也是进入疯狂状态。更有日本人喊出要买下美国。当初的霸气似乎全世界都是日本的。是不是跟现在中国土豪在全世界炒房有些相像啊。   然后呢，日本几代人都被房子坑惨了，它曾让日本30年没翻身，到现在也没有缓过劲来。   如果文字表述不够那么直观的话，那么就来看看下面这两幅图吧：   数据来源：日本国家统计局；   六大都市包括：东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户。   数据来源：日本不动产研究所JREI   从图中可以看出，日本的地价和房价飞流直下。看傻了吧！有没有过山车的感觉，是不是像大盘从6100点跌到1600点一样荡气回肠呢？在泡沫时期的所有逻辑都会在泡沫破灭后被证伪，几十年后回过头来看会觉得自己是多么的愚蠢和无知。   别跟我说货币超发将让中国房价继续上涨，其实影响房价的因素太多除却货币超发因素，经济结构不均衡、税收制度等等都会成为影响房价的因素。但是你似乎忘记了其实房价上涨的最最根本因素是人口结构。当10年后20年后，中国的老龄化人口不断加剧，那么多房谁去住？房价凭什么还会如此这般疯狂。也许一线城市由于资源过度集中的虹吸效应还好一点，二线三线城市那就一定会惨不忍睹。房价暴跌的具体的时间点不太好确定，就像股市一样谁如果说股市一定会涨到多少点或跌到多少点，他不是疯子一定是骗子。   趋势的力量是强大的，时间会告诉你一切。涨多了就会跌，这是常识和规律。   房价狂跌会发生什么？   居民拼命买房之后，现在几乎所有的资产都在房子上。       从图中可以看出，在中国，房地产占居民资产比重一直在高位，通过近期的观察从15年后半年到现在，房地产占居民资产比重应该有很大的回升，大约应该超过60%不在话下，你观察一下你同事朋友的资产配资情况就心里有谱了。   其实这种资产配置情况，问题是相当大的。一旦楼市崩盘，一系列的反应将会相当吓人。   一旦楼市崩盘将会发生下面的连锁反应：   在没有找到新的支撑中国经济动力引擎的情况下，楼市崩盘必然会导致经济全面滑坡（这也就是当前决策层一再强调的调整产业结构的原因所在）；   一旦房子失去了价值，那么超发的那些货币不会凭空消失，势必会流入市场，那样物价将会飞涨，老百姓的生活成本将会空前提高，别说到时候买房你能买起粮就不错了（现在买不起房的到时候由于阶层原因，将会优先下岗）。   楼市崩溃→经济滑坡→物价飞涨→失业加重；那么这时候问题来了，你失业后你的房子贷款怎么办？比如你现在在高位接盘买房，贷了300万的款项，如果按照当前利率来说，分二十年的话月供需要20000左右。你失业后抛除承担高额生活费用以外你的房子会怎么样？不敢去想了……   如果楼市崩盘，你的房子会怎么样？   首先，因为你没有还清贷款将会继续承担法律和经济责任。贷款买房者“断供”，就属于主动违约，违反了贷款合同中的约定条款，就要承担相应的违约责任。银行会冻结房产，并且还会要求支付违约金。除此之外更可恨的是，银行仍然要求归还房贷。房贷和违约金加在一起的债务，“断供”者将背负一生。想想你没有工作，然后还欠银行几百万贷款是什么样的滋味。   其次，作为不守信用的“断供”者还将面临长期的信用问题，在个人信用方面是一个严重的污点，今后消费和再想贷款都会受到种种制约，几乎是不可能的。别忘了银行只办锦上添花的事情，雪中送炭可不是他们的作风。   最后，你作为“断供”者可能血本无归。伴随房价大降、二手房交易受阻的情况，“断供”房经过银行诉讼、法院拍卖大幅降低价格，扣除利息、违约金诉讼、拍卖等，极有可能出现拍卖所得已不足以归还贷款本金及利息等。   如果你还不了贷款不要紧，银行的本性就暴露出来了，如果之后银行发现业主还有其他资产，可以向法院提出对这些财产进行强制执行，用以偿还剩余的钱款。   试想，因为楼市崩盘，你成了无家可归者，而且还欠银行一屁股债，如果银行发现你还有个手表和自行车也要给你抢走，是不是很有画面感啊……   其实这些恶果是不是我们早就种下，才有了这不可想象的一幕发生。人性就是太贪婪，让房价如此癫狂，到头来恐怕还是害的是我们自己。楼市，迟早将成为中国经济不能承受之重，但愿我们有改革的勇气能把损失降到最低。   在泡沫时期的所有逻辑都会在泡沫破灭后被证伪，几十年后回过头来看会觉得自己是多么的愚蠢和无知。

  背景：与中国传统的限购限贷等抑制房价上涨的招数不同，加拿大当地政府祭出的大招是税收——加征高额“外国人购房税”。能否挤去温哥华楼市快速膨胀的“泡沫”? 专家解读： 温哥华房价下跌20%左右 加拿大不列颠哥伦比亚省(又称BC省)近期提出了一项新的法案，决定从2016年8月2日起，外国购房者在大温哥华地区买房，在其它税种仍需按足额缴纳外，还需要多缴15%的房产转让税。 截止到目前，温哥华整个房价市场下跌了20%左右，如果是按照过去三个月进行对比下跌24.5%。由此引发一个加拿大温哥华楼市崩盘的言论，传播还是挺热、挺快的，非常广泛。 房价下跌的逻辑分析 15%的交易税因为实施的时间非常的仓促，导致很多刚刚签定了合约但是还没有来得及过户的投资人，如果来不及过户的情况下，由于缴纳了10%或者5%的定金，不愿意去承担15%这么高的额外交易税，尤其是海外投资人，只能放弃这部分房产的购买。 卖家由于交易最终无法达成，为了尽快地出售房屋，不得不降价销售，目前整个市场进入观望状态。市场上临近交易和即将要交易完成的这批房产，由于没有最终完成交易所以重新回到市场以后，采取了降价的策略，对目前市场的降价幅度以及降价的空间是有比较大影响的。 整个市场处于观望期 既然处于观望期，实际上很多卖家和买家都停止了购买和出售的行为，在这样的情况下，临近要出售或者正在走流程的卖家，由于受到了新政的影响，不得不降价处理，所以目前市场上没有更多的房产进行销售，因为都处于观望期，已经销售的房产又是进行了比较高的降价销售，因为你要是真正出售这个房产，必须考虑到把15%额外的交易税成本抵消掉，因此很多卖家会考虑是否会降价15%左右，目前的降价空间并不代表真正的市场正常走势。 这项政策是否能够长期施行? 由于这个新政出台比较仓促，而且各方面的评价当中，对这个新政都是考虑到临近选举的原因，所以BC省的政府对房产市场做出了这么一个限制，而且这个限制是直接针对海外投资人，并非直接针对加拿大本国人以及持有枫叶卡的移民人士，所以这是一个政治举动氛围非常浓厚的一个政策。在选举结束或者选期影响结束以后，是否还会有这个政策继续执行，我们认为是有可能被取消或者发生变化的。 因此目前市场观望情绪非常浓厚，带来了整个市场交易自然降低。个人建议，进行海外投资，如果纯粹以投资为目的，目前还是不太适宜考虑温哥华的。

加拿大皇家银行(RBC)本周三(8月24日)公布了最新的财报，同时该行首席执行官David McKay也在今天就银行近期运营发表了讲话。在讲话中，David McKay特别指出，RBC银行方面目前正在密切关注多伦多和温哥华两市的房地产市场走势。   David McKay表示，“温哥华和多伦多两个城市房地产市场供给的稀缺以及需求的火热使这两个城市的房价不断攀升。同时两个城市人口增多， 数量增加的情况也是造成城市房屋需求上涨的主要因素。供需的不平衡是这两个城市房价在近期直线攀升的主要原因。” 温哥华房价在过去一年中上涨已经达到30%以上，多伦多的整体房价涨幅也超过15%。很多专家认为，过高的涨幅让房地产市场存在泡沫，这对于银行来说，将可能意味着贷款部门面临巨大的风险。   David McKay表示，“我们在房地产方面有充足的研究，并由专家一直密切关注房地产市场的走向。同时RBC方面也将会对房地产市场任何波动作出迅速的反应。”   David McKay同时补充指出，渥太华方面已经派专人成立调查小组对两市房地产市场进行深入研究。RBC方面将与政府的调查小组密切沟通和配合，预防一切可能威胁银行系统和加拿大经济的市场不良反应。   同时，RBC的首席风险管理总监Mark Hughes也表示，尽管加拿大的房地产市场存在过热现象。但银行相比08年美国来说，仍然要安全很多。最主要的区别在于，目前加拿大主要银行业基本没有涉及次贷市场。48%的房屋贷款都是完全有保障的。银行目前对于大部分移民以及新购房者的首付款要求接近30%。按照目前的房价来说，即使在现有基础上房价下跌30%，理论上对于银行的违约冲击也将会非常小。   也有分析师对于银行目前的境况表示担忧。Edward Jones分析师Jim Shanahan就认为，尽管银行目前在客户的信用上状况不错。但假如房市出现大幅波动的话，由于银行本身拥有大量的住房贷款，多多少少总会受到影响。Jim Shanahan指出，原油是目前大家担忧可能会影响到银行业的一个部门，但目前RBC的原油行业贷款仅有70亿左右。而目前RBC的住房贷款则有5310亿加元之多。Jim Shanahan表示，目前房地产市场还没有明显改变方向的信号，但这的确是值得注意的一个问题。   当然分析师对于风险控制的讨论都是基于房价大幅下跌的最坏情况。而房地产市场目前的实际情况仍然是多伦多和温哥华两市房源稀缺、需求旺盛。政府仍然在尝试解决两市房屋可负担水平的问题。考虑到温哥华和多伦多目前在加拿大全国的经济地位、两地住房市场的刚需以及两市再次在“全球宜居城市排行榜”上进入前十的局面等，房价大幅下跌这种假设还是一种小概率事件。

加拿大太平洋铁路火车上周末(21日)在多伦多发生撞车并脱轨事故，附近居民还惊魂未定的时候，又被一个开发商“吓到”了。 一位住在多伦多Annex社区的女子Wendy Keene表示，她住在这里超过25年，听到这个开发商的提议时感到很惊讶，她觉得这是一个很荒唐的笑话。 原来有开发商日前提出要在328 Dupont Street上建两栋姐妹公寓，一栋29层，一栋15层，大约提供560户居住单位。而且提议这两栋公寓将被建在距离铁轨半米到两米之间的位置。 根据市府对Dupont Street研究后所做的规定，这里只能建8层高的大楼，而且必须距离铁轨至少30米。市府早前已经否定了开发商的这项提议，目前这份提议已经提交到安省市政理事会(Ontario Municipla Board)进行调停，目前还没有公开的结论或解决办法。 而开发商提议建高层公寓的地方，正好就在上周末发生火车脱轨事故的旁边。Keene就是目睹了工作人员那天清理现场并调查事故的其中一个附近居民。她说，住在铁轨旁边其实挺危险，也许人们下一次就没有这么幸运了。如果这里再建起高楼，还距离铁轨这么近，再发生这种紧急情况的时候，人们遇到的问题就会更大。 尽管如此，要在这附近盖起高楼的提议并不止于此，开发商还想在Ossington Avenue与Kendal Avenue沿着Dupont Street建起另外四处公寓，这些公寓将有12层楼高，依旧超出了市政府的规定，同样遭到市政府的拒绝。但在安省市政理会的裁定中，已经许这四处最高9层楼的公寓，同时将允许这些公寓盖在距离铁轨走廊20米的地方。 目前安省市政理会还未对328 Dupont Street地址的公寓修建提案做最后裁定，市议员Joe Cressy等市府人员希望理事会能从中协调合理办法。

　　中央第一信贷联会（Central 1 Credit Union）周三预测，随着人口不断增长，加上供应有限，卑诗省房地产市场在未来两年内将会持续强劲，而房屋价格也会继续攀升。不过，省政府向海外买家额外征收15%物业转让税的新措施，则会令到楼市有短暂调整。 　　中央第一信贷联会估计，至2017年年初之前，大温区房屋销售量将会回落10%。洋名布赖恩的余姓（Bryan Yu）高级经济学家指出，经过春季市况强劲增长后，物业转让税措施可望推动开始放缓的楼市进一步降温。 　　大温区房屋价格中位数（median price），今年上涨差不多20%，至平均70.5万元。余氏预料，2017年楼价升幅可望收窄至4%，2018年则会进一步攀升4.4%，至76.5万元。 　　至于卑诗省，今年屋价中位数可望攀升12%，至48万元，2017年和2018年则预料会分别录得4%及3.5%的升幅。 　　另一方面，温哥华地产经纪贾斯珀（Aaron Jasper）指出，8月份楼市确实略有放缓。他补充说，除了独立屋之外，柏文和城市屋的价格也有轻微下调。

　　据说，10年前的温哥华，100万加元的房子是很少见的;现在的温哥华，100万加元的房子……也是很少见的。10年间房价的疯涨，令温哥华成为加拿大最贵的地方，也吸引了不少中国富人瞄准这座城市，买房投资。 　　有人说，温哥华的房价在过去10年估计涨了300%，但加拿大一家地产英文媒体Better Dwelling把数据换算成人民币，综合了汇率等因素之后发现，涨幅真的很有限，对此它发出质疑――那些中国投资者能赚到那么多钱吗? 　　谜团一投资温哥华房市能赚多少钱? 　　文章将2005年到2015年的温哥华房价换算成人民币之后发现，涨幅真的很有限，还比不上通货膨胀率。 　　图中红线代表温哥华房价，蓝线代表通货膨胀，绿线代表上海证券交易所股价指数 　　2005年，温哥华的平均房价换算成人民币约2,885,734元，2015年涨到约3,745,821元，年增长率大约只有2.6%，还没计算付给地产经纪的佣金。而这段时期中国的年通货膨胀率就能达到2.7%。 　　文章还比较了温哥华房价和上海证券交易所的股价指数，发现如果把同样一笔钱投入中国股市，那么10年间的投资回报率高达210%，年投资回报率12%。远远高于温哥华房市。 　　温哥华房产(红线)和上海股市(绿线)投资回报率的比较 　　谜团二加拿大政府真的不愿意中国人炒房吗? 　　文章的作者指出――说到加拿大房地产，大家总有一个误解，就是大笔外国资金被“偷运”进加拿大，加拿大政府被蒙在鼓里，而中国政府正极力阻止本国资金外流。 　　“很多媒体都在制造这种错误的观念，而实际情况并非如此。”中加两国早在2014年就签署了2000亿元双边本币互换协议，2015年，中国工商银行加拿大子行在多伦多启动人民币清算行服务，标志着北美首个人民币业务清算行正式启动。所有这一切，都是为了中国人跨境交易更加方便快捷。 　　谜团三如果10年前把国内的房子卖了…… 　　不知道大家是不是都听过这个笑话――有个北京人，1984年为了圆出国梦，卖了鼓楼大街的房子，凑了30万，背到国外淘金……风餐雨宿，大雪送外卖，夜半学外语，在贫民区被抢7次被打3次，辛苦节俭，如今已两鬓苍苍，30年了，终于攒下100万欧元打算回国养老享受荣华。一回北京，发现当年卖掉的家现在挂牌 8000万，瞬间崩溃了…… 　　看了Better Dwelling的分析，小编不由自主地就想到了这个故事…… 　　根据清华大学的报告，从2006年第一季度到2015年底的10年间，大城市房价总体上涨255.1%，年均上涨13.5%，涨速比同时期的GDP年均增长率(9.5%)还高出42%。这意味着房地产的财富聚集速度远超其它产业，不同群体的财富差距由此拉大，很多人都是靠买房卖房发了财。 　　其中，深圳房价总体上涨508.5%，上海房价总体上涨384.6%，北京房价总体上涨380%，分列国内房价涨幅的前三位。 　　如果把Better Dwelling这篇文章中的288万元原始资金投入深圳房市，那么现在已经涨到1750万元;投入上海房市，变成1400万元;投入北京房市，变成1382万元。 　　而上文中提到，这笔钱投入温哥华房市后，综合考虑房价和汇率等问题后，只是涨到了370多万元???!!! 　　但如果温哥华房产还没北京、深圳赚得多，为什么那么多中国人抢着投资呢? 　　有业内人士指出，其中一个原因是加拿大房地产比较安全和稳定，不会出现较大的波动，另一个原因是投资人不会把鸡蛋都放在一个篮子里，分散投资可以降低风险。如果有子女在加拿大上学，那么投资房产也可以解决孩子的住房、生活费问题。 　　还有一个原因，就是除去入籍和移民的华人，从中国大陆跑来加拿大投资房地产的人可能就没那么多。本地英文媒体过分渲染了，给大家造成了“中国人买下加拿大”的错觉。 　　温哥华实施了15%新税政策后，英文媒体又曝温哥华房屋销量大跌，也许只是因为本地人认为房价要降，从而纷纷收回已经跨入房市的那只脚，继续观望态度，造成销量下跌。  

　　一名温市华裔妇人本月初入禀卑诗最高法院提出民事诉讼，控告分居丈夫未经她同意即拆除她一人所拥有的温西房屋，华妇还控告温市府，指市府不仅在发出拆除许可前没有通知业主，连拆除许可上的业主姓名也错写成分居丈夫姓名。 　　同时被告的还包括建筑设计公司及拆除房屋的公司，华妇指旧屋被拆且新屋施工未完成，影响房屋楼价，使她蒙受损失，因此要求赔偿。 　　根据法庭文件，提出诉讼的妇人李金芳(Jin Fang Li，译音)，报称家庭主妇。被告的包括温市府、其分居丈夫董胜运(Sheng Yun Dong，译音)、承包商赵子春(Zichun Zhao，译音)、建筑公司负责人、拆除房屋的公司等。 　　文件指出，李金芳以个人名义拥有位在Carnarvon St. 6289号的房屋，2013年4月16日时，她曾向市府申请建筑许可，目的是为了翻新房屋并自住。李本来想法是和女儿居住在装修完成的房屋内，而李和被告董胜运当时达成协议，董同意支付翻新房屋的费用，也由董进行及监督翻新工程。 　　2014年6月时，另一名被告承包商赵子春以据称是业主代表人的身分与董一同找了建筑公司，由建筑公司帮助他们向市府申请拆除房屋的许可，并申请兴建一间两层独立屋。 　　文件指出，这些被告在未告知李金芳，也未徵得她同意的情况下，向市府提出有关申请，而市府也在未告知，未得到李的同意及任何授权之下，发出拆除房屋并兴建新屋的许可。 　　董和赵等人后来请一间拆除房屋公司执行拆除工作，约在去年夏天拆除房屋，且开始进行新房屋的地基工作。而对于房屋被拆完全不知情的李金芳，于去年9月自中国返回，才发现房屋已经被拆，面目全非。 　　法庭文件指李一直到今年2月才知道市府批准房屋被拆，新房屋兴建工作在开始后不久即已暂停，仍然留在兴建地基的阶段。 　　李金芳认为，由于房屋被拆，新房屋兴建又未完，使得房屋售价降低，使她也因此蒙受损失。 　　李金芳在文件中指温市府在审查拆除许可时未尽把关责任，也未通知业主，明显是温市府的失职，欠她一个公道。 　　文件指董以及与拆除房屋申请及实际拆除的有关各人明显疏忽，未尽责查明该房屋的业主是谁；被告董和赵自始至终均知道，李金芳对于他们已向市府申请拆除房屋一事不知情，李金芳并指控两人共谋(conspiracy)。 　　至于共谋的可能原因，李金芳说，董胜运当时和她正打离婚官司，为了不让李继续和女儿居住在该房屋，也为了迫使该房屋放售，董才与赵两人共谋推倒房屋，开始兴建新房屋但却未完成，如此也是为了迫使房屋销售。文件说，董在赵的教唆协助下，以欺诈方法向市府提出申请。 　　李金芳于8月3日向卑诗最高法院提出民事诉讼，所有指控尚未经过法庭验证，而被告各方面则尚未针对李金芳的指控作出回应。

信用联盟公司对卑诗省的房地产市场做出了一个预估，表示在未来的两年受人口的增长和短缺的房屋资源的影响，卑诗省房价还是会持续上升，尤其是在温哥华岛区域。   然而，信用联盟公司也表示，新上马的外籍买家税对大温依然会造成一个暂时的10%的交易量下降，这个势头会一直延续至2017年。   资深经济学家Bryan Yu表示新税对从春天开始已经有些放缓的房产市场有了一个施压的作用。   因为本地经济的强势和缺少房产供给，Yu表示他对大温楼市的回温很有信心。不过他也表示，价格的上升会比2016年年初的增长要缓慢许多。   今年的年度中位价增长是20%，达到了$705,000，但是YU表示在2017年楼价会上涨4%，而2018年可能会上涨4.4%，也就是$765,000.   “你要考虑到人口的移动，不是只有从别的省，也要考虑到从大温移出的人口。”   在经济萧条时期，这些地区建房数量很少，所以这些地区一直都处在缺少房屋的状态。现在，原先库存的房源也被消耗殆尽了。   同时，维多利亚有着2%的工作率上升，主要在旅游业，电影业和电视业。   Yu表示，政府在7月颁布的15%外籍买家税，影响了买家对温哥华市场的信心。   但是，他同时表示，从大方向看卑诗省的经济依然处在良好状态。工作率在去年一年上升了3.5%，大温上升了5%。   大温在经历了一年的超负荷运转之后，YU认为现在的价格下降是相对健康的。“我们并不想看到每年10%-15%的增长，那是非常不健康的。”   “我们会看见一个销量的下降和市场的降温，加上价格下降，但是我们并不认为这会想很多人想的对温哥华楼市有那么夸张的影响。”

根据大温房地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）刚刚发布的数据，今年8月头两周，温哥华房屋交易量继续下滑，其中独家独户房屋比去年同期跌66%，公寓/condo从本月2日-15日的销售量则比去年同期下降42%。 大温房屋销售量7月份明显下降 据大温房地产局本月初公布的统计数字，7月份大温地区的房屋销售成交数量为3,226套，比2015年同期下降18.9%，相比今年6月份4,400套的成交量跌幅更大，下跌了26.5%。这也是今年以来大温地区首次出现月房屋销售量低于4,000套的情况。 如果仅考虑独立屋，房屋交易量跌幅更大，其中6月比一年前跌19%，7月份跌幅达31%，若只算7月份后两个月，独立屋交易量比去年同期更跌42%。如上所述，8月头两周更比去年同期跌66%左右。 都是转让税惹的祸？ 不少人将大温地区房屋销售量连续下降归咎于卑诗政府实施的新政策，即向海外买家征收15%房产转让税所带来的结果。也有人预期，在此政策压力之下，大温地区的房市面临价格调整，甚至逐渐变冷。 该政策从8月2日起在温哥华及周边21社区实施，不过温哥华当地的专家们不愿直接把销量的下滑归因于这15％的新税项。但房地产专家和地产经纪都在说，由于实施新税，使得当地人和外国投资者纷纷驻足观望，看看房地产交易市场对新政策的反应。据悉，在大温地区，几乎每五宗交易中就有一宗涉及外国买家。 温哥华房地产咨询公司的经济学家 Jon Bennest指出，前段时间由于房价高，大温的房市火热，房屋上市量也来得凶，但上市量总是有个限度，不可能一味儿地增加。现在新税来了，如果我自己是买家，我也不会在新政刚刚实施时出手买房，我也愿意等一等，看一看，哪怕等上一个月，两个月... Tom Davidoff是卑诗大学（University of British Columbia）的教授，也是力主政府向外国买家收税的学者之一。他说从目前的情况来看，还不好说是不是省府的新税打击了房地产市场。如果要探根究底，那么就必须把大温不同社区的资料分开，尤其是本拿比（ Burnaby）和列治文（Richmond），因为外国买家在这两个区最为活跃，他们涉及的交易占了全部房屋交易的18%。 大温房价太高是更重要的原因？ 另据国家银行于本月中公布的加拿大房价指数（Teranet-National Bank House Price Index），本国7月份全国房价比上月上涨2%，四大房市热点继续炽热：其中维多利亚独占鳌头，房价按月增长3.8%，多伦多3.1%，汉密尔顿2.4%，温哥华2.3%。 虽然今年7月温哥华的按月涨幅让邻近城市维多利亚抢了风头，但却是该地区连续第18个月的房价增长，如果考虑按年增长率，温哥华仍然达到24.3%，在四大房市热点城市冠首。 国家银行高级经济学家 Marc Pinsonneault  据此认为，卑诗省府的新政策或许对大温房屋交易下滑有些影响，但不是全部原因，也许该地区上市的房屋存量不足导致供不应求，再加上房价高企，是比实施15%新税更重要的原因。 经济学家 Jon Bennest也认为，目前大温地区房屋存量无法满足需求，因此本地区的房价一时半刻不会明显下降。 还有经济学家认为，温哥华地区就业市场表现良好，也是维持大温房市仍然红火的原因。加拿大统计局的数据显示，7月份温哥华失业率仅为5.4%，为全国失业率最低的大中城市之一。

数据显示，7月份，GTA低层住宅的均价比去年同期高了12%，并首次突破$900,000大关，令众多买房者纷纷望而止步，转投高层建筑，使得GTA地区高层公寓的销售量比去年同期上涨了52%。 目前，GTA的房地产市场中，condo销售仍然是主流，占据了房屋销售量的一半以上，同样火爆的还有apartments。 据统计，与上个月相比，低层住宅的销售量下降了32%，而高层住宅的销售量却上涨了25%。究其原因，首先当然是价格问题了，据悉，7月份GTA低层住宅(包括独立屋、半独立屋以及联排别墅)的均价为$906,508，比去年同期价格高了12%，而condo的均价则为$475,764，几乎是低层住宅价格的一半，所以更多的人只能选择价格较低的condo了。 图片来源：The star 其次就是供求问题。根据Altus Group公布的数据，2016年多伦多地区的低层住宅供应量直线下降，7月份GTA共有17,213套新建房屋挂牌出售名，与十年前相比，数量下降了41%，其中低层住宅仅有1,568套，与十年前同期的16,424套相比下降了10倍。此外，7月份售出的2,226住宅中，低层住宅仅有905套。由此可见，供应量降低也是一大原因。

　　国际房地产顾问莱坊发布最新一份《全球豪宅指数》，截至2016年6月，全球37个城市的豪宅价格按年平均升4.4%，当中温哥华按年升36.4%，连续5季蝉联榜首;至于香港豪宅价格则按年下跌8.4%，取代台北排最尾。 　　据“香港01”8月22日报道，该报告统计2016年首季全球豪宅价格走势，涵盖37个城市，排首位的加拿大温哥华豪宅价格增长最快，按年升36.4%，其次为中国上海及南非开普敦，分别升22.5%及16.1%，上季排第3名的悉尼增长放缓，下跌至第6位。 　　香港豪宅表现在多个国家地区表现最差，价格按季跌1.8%，按年录得8.4%跌幅，取代台北进占“包尾”位置。据报告分析，香港豪宅市场受供应上升和经济增长放缓因素影响，故表现较逊色。另英国伦敦再下跌7位，排第30名，豪宅价格按年微跌0.6%。 　　莱坊亚太区研究部主管Nicholas Holt表示：“温哥华最新宣布对海外买家新增15%的税项，从而加入了近几年亚太区推出楼市降温措施城市的行列。而近来澳洲的维多利亚、昆士兰和新南威尔士州亦针对海外买家增加印花税。” 　　莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅表示，自2015年中旬楼市高寐期至今，香港豪宅楼价已下跌8%，反映买家对后市的期望受香港和外围经济因素的影响，预计全年豪宅市场将有5至10%的跌幅。

　　据租客资源及咨询中心(Tenants Resource & Advisory Centre)的最新资料，该处接到遭业主迫迁的求助电话达到157个，比前一年的62个增加逾倍半。迫迁原因是业主为了转为短租Airbnb，又或在租约即将届满时，要求租客签订“固定期限租约”，以便未来可以随意调高租金的涨幅。 　　据租客资源及咨询中心(Tenants Resource & Advisory Centre)执行干事阪本(Andrew Sakamoto)指出，在过去6个月，该中心接到的投诉主要是来自租用第二套间的租客。投诉者表示，业主为了转为短租Airbnb，把他们迫迁，又或在租约即将届满时，要求续租的租客签订“固定期限租约”，以避过租金涨幅的年度上限，从而可以随意调高租金涨幅。 　　申诉费时 多中途放弃 　　阪本续道，在过去12个月接到遭业主迫迁的求助电话达到157个，比前一年的62个增加逾倍半。还有，租客如被恶意迫迁，向当局提出申诉，寻求赔偿，往往耗用不少时间、金钱和耐性，结果许多租客在中途就放弃。 　　省府租务处强调，《住宅租赁法》的设立是保护租客与业主，由去年8月至今年7月间，接到4,855宗有关租客不满被业主迫迁的个案。 　　该租务处表示，在过去所处理的事件里，其中大约18%的裁决是租客胜诉;10%是业主胜诉;16%透过和解解决;以及55%被驳回或不属该租务处管辖范围。 　　后巷屋越来越流行 　　另一方面，房东也有他们的苦况，据报道，来自亚省，后迁往卑诗省居住的埃米(Amy)，把自己位于本拿比的一个套房，以及在高贵林的柏文出租，以帮补按揭费用。她表示，目前的法例不足以保护业主，当业主遇上租霸，业主要把租霸赶走，过程既漫长又花钱。 　　另一个业主布拉德菲尔德(Lola Bradfield)也认为，现行卑诗省《住宅租赁法》(Residential Tenancy Act)较偏帮租客，而非业主，犹如只有坏业主，没有坏租客。 　　在温哥华，申请兴建后巷屋及第二套间许可证的数目，由2009年的数十宗大幅增至去年近1,000宗，从中可见出租房屋越来越流行。

　　上周日有人在分类网站 Kijiji 赫然见到一条招租广告：称密市现有公寓地下室一居室单元，欢迎承租，但黑人请别call(“black guys pls no call”) 。广告发出后引起强烈反响，业主迫于压力将后一段涂黑，同时对城市新闻(CityNews)表示，他为自己的错误道歉，但称自己不懂英语。 　　这不是GTA地区第一宗类似事件，就在不到一个月前的7月29日，一名多伦多业主拒绝租房给一名黑人妇女，结果被安省法官判罚$10,000。此案中，黑人妇女的男友为白人，他怀疑业主因歧视黑人而不愿将房子出租，于是特地再到业主处询问，后者见租客为白人，热情接待，称租房没问题。 　　这对夫妇于是将这名业主告上法庭，法官判业主付$10,000。主判的法官还在法庭表示，这个判罚很合理，这个数额也恰如其分地反映了歧视行为的严重性，以及对被歧视者所带来的负面影响。 　　多伦多律师兼人权活动家 Selwyn Pieters就上述禁止黑人租房的广告评论说，他对有人堂而皇之地在广告中歧视黑人表示震惊。他同时也批评分类网站 Kijiji，不应该将这样的广告发布出来。后者应在得知事件的第一时间采取措施，要么将整个广告删除;要么含有歧视语言的字句去掉。 　　网站 Kijiji回应说，这条广告有效期至今年9月1日，称招租对象为单身或无孩夫妇，非吸烟人士，带宠物免谈，云云。 　　Kijiji Canada的社区经理 Shawn McIntyre表示，该用户账户已封，因此违规行为禁止未来在 Kijiji发帖。而用户本人先是修改了广告语，随后将租房广告撤下。 　　业主拒租房给17岁女租客罚款$10,000 　　早在2001年，1名17岁少女向多伦多市中心一个公寓申请租住其中的单位，但该公寓大楼的管理员拒绝出租，称少女未成年。 　　后来当事人将公寓大楼告上安省人权委员会，后者以损害事主的尊严并导致精神受损为由，判业主支付这名少女租客$10,000作为赔偿。 　　安省有法规打击租房中的歧视现象 　　据悉，安省人权法案早已明确阐述，反对在租房过程中存在的歧视现象;但2009年出台的新法更细致地明确了房东和房客双方的权利、并用立法的形式明确定义房东的某些行为“歧视”。 　　新法规规定，房东(公寓管理员)不可用于拒绝房客入住的理由包括：肤色、人种、民族背景;宗教信仰和行为(practices);祖先的情况(包括本地土生人士);出生地(Place of origin);任何一国的国籍或难民的身份;性别(包括怀孕、不同的性取向);家庭状况(包括单亲);婚姻状况(包括同性婚姻、同居);残疾;任何年龄段(超过16岁);是否接受政府救济(public assistance)等等。  

　　买车可以试驾，一间地产公司现在则大力推广"试住梦想房屋"(Test Drive Your Dream Home)计划，让买家先试住，再决定是否购买，并在购买房屋时自楼价中扣除已付房租。目前每季约有20间度假房屋提供试住购买，推出至今已有8间房屋买家在试住后购买，总销售金额达到1,400万元。 　　谈到"试住房屋"构想的起源时，苏富比国际地产加拿大(Sotheby's International Realty　Cananda)公司的哈洛伦(Ross Halloran)指出，他注意到想在安省Muskoka度假区购买数百万元湖滨度假屋的买家，他们通常来自外地，对于度假胜地的环境及社区并不熟悉，只花半小时到1小时参观时间便作决定，对他们来说有点为难。 　　他表示，"试住房屋"去年春天在安省的Muskoka推出，推出一年以来，在Muskoka及中央湖区(Central Lakes Region)已有8间度假住宅由来试住的买家购买，由于均是百万元以上的度假住宅，所以总销售金额达到1400万元。 　　他说，买家试住的热门时间是从5月的维多利亚日长周未，一直到10月中的感恩节，平均试住时间是1周至10天，平均每季约有20间度假房屋参加"试住房屋"计划。 　　该计划让一些想卖房屋的业主，可以利用短期出租，试探市场行情，同时又有机会找到买主，也有房租收入。 　　哈洛伦说，根据他个人经验，先住再买的观念对于中国买家来说仍然比较新，但他就注意到，过去12个月来，住在大多地区的中国买家，愈来愈多人想在Muskoka或是Central Lakes购买度假屋，较多中国买家对于购买之后出租更感兴趣，希望租金可以帮助支付房屋日常成本。 　　哈洛伦举例，去年10月他有一名中国客户购买一间位于Lake Couchiching的湖滨度假屋，购买之后马上出租，至今已收3万元房租，扣除物业税、管理费等各项维持房屋的支出，净赚1.5万元。 　　透过"试住房屋"在今年2月以420万元买下位于Muskoka度假区占地9英亩私人半岛的斯科特(David Scott)指出，他和妻子在购买之前即先在半岛上的6000呎度假平方小住一周，在试住期间，地产公司还安排当地一名厨师到家，以当地食材烹煮美味餐点，由于试住愉快，他和妻子不久即决定出价。 　　斯科特说，如同经纪之前承诺，他在出价购买该房屋时，卖家同意将租金自楼价中扣除。 　　苏富比指出，以斯科特试住再买的度假平房为例，每周租金为1.2万元，外加每周600元的打扫清洁费用。

　　建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association，BILD)公布今年7月大多区低幢和高幢新屋售价齐创新高--新屋销售数量达10年最高。由于低幢房屋价格勐升，一些人被迫转向柏文单位，使得柏文售价提高、单位平均面积也出现增大。大多区新建共管柏文销量与去年同期相比劲升52%。 　　大多区新的独立、半独立无和镇屋，平均价首次突破90万元，达到906,508元，比去年同期增长了12%，价格升高了10万元。 　　半独立屋是其中涨幅最勐烈的，一年中增长了196,546元，达到771,530元。镇屋增长了122,491元，达到758,434元。 　　独立屋平均价达1,095,910元。独立屋从3月起售价超过100万元大关。 　　低幢房屋价格大升人们已经熟悉，但7月份，新的共管柏文大楼也创新高，达到475,764元，增幅为7%。 这主要是共管柏文每平方呎和柏文单位"大型化"的结果。 　　新柏文单位每平方呎594元，创下记录。中、高柏文单位的平均面积提高到801平方呎。 　　协会会长塔基(bryan Tuckey)称，"过去一些年份中，许多开发商主要关注于建设比较小的柏文单位，帮助首次置业者进入市场。但是，现在情况变了，许多置业者买不起独立、半独立房屋，转向共管柏文，因此对大单位的需求增加了"。 　　推高大多区新屋价格的其中一个主要因素，是供应量紧缩，达到10年最低。到7月31日，可供销售的房屋为17,213间。与10年前同期相比减少了41%。其中，低幢房屋仅1,568间，创供应量新低。比2015年7月也只有不到一半，比2006年仅为当年的16,424间供应量的一成。 　　高幢楼房的供应量，也出现减少，供应量达15,645间。减少最明显的是处于动工之前阶段的单位，比一年前的8,499间减少了25%。各类房屋今年前7个月的销售量达到10年最高，总共28,208间。 　　其中，高幢楼房出售15,852间，创记录。超过10年平均数36%。低幢房屋的销售量比10年平均数高，但比去年同期下降7%。多伦多房产经纪徐华飞表示，在低幢房屋价格不断上扬的情况下，人们转而购置高幢柏文单位，这种趋势的出现，是可以理解的。但房价涨幅之勐，仍首推低幢房屋。 　　他表示，今年春天，大多区房产市场低幢房屋涨价很勐，进入夏季以来，已经有所调整。 　　展望秋季市场，助涨的因素有3个：利率持续低迷。供应量、尤其是低幢房屋的供应量，无法提高。此外，从温哥华转战多伦多的情形，也有出现。 　　他认为，秋季市场可能的变数，是联邦政府统筹的8大部门对多、温两地市场调查研究即将结束。联邦和安省政府可能做出什么决定和对策，目前尚不明朗。如果政府采取较激烈的政策，那么对市场仍可能带来明显影响。

近几天媒体在报道温哥华楼市时普遍惊呼“温哥华房地产崩溃”、““温哥华房地产雪崩”等字眼，似乎一夜之间温哥华楼市人去楼空，无人问津，但事实真的如此吗? 销量和均价下跌说明不了什么 加拿大本地媒体Global News在一篇报道中提及，房地产经纪人以及全国地产求售网(MLS)数据显示，温哥华楼市正在经历一场主要的调整，房价和销售量齐齐下挫。 房地产经纪商Brent Eilers通过MLS数据统计，从8月1日到14日，西温哥华地区只有3套房屋出售，去年同期是52套，同比跌幅高达94%。 图片来源：Global News 在房价方面，不断创新高的房屋价格也开始松动。加拿大房地产经纪商Zolo表示，温哥华市目前的房屋均价是110万美元，在过去28天下跌了20.7%，过去三个月跌幅为24.5%。列治文最近28天房价跌幅为17.6%，过去三个月跌了20.7%。 但这就表示温哥华楼市崩溃了吗?远远没有!业内人士提出，现在判断温哥华楼市是否崩盘还为时尚早。而且就连Global News自己也表示称，“现在真的很难说楼市是否冷却下来了，你可能至少需要三个月的完整数据才能下判断。” 事实上，房屋均价是一个很有迷惑性的指标，豪宅市场的波动很容易体现在均价上，但普通老百姓购买的住房价格却被掩盖了。 房价降没降要看它 判断房价走势还是要看房屋价格指数(Teranet-National Bank House Price Index)，这个统计要比房屋均价靠谱一些，因为它所统计的是同类型房屋的价格波动来界定房市整体价格走势。 图片来源：housepriceindex.ca 国家银行8月12日公布了最新的加拿大房屋价格指数(Teranet-National Bank House Price Index)，从7月份的数据我们可以看出，尽管温哥华涨幅有所放缓，但却是该地区连续第18个月的房价增长，如果考虑按年增长率，温哥华仍然达到24.3%。 国家银行高级经济学家Marc Pinsonneault 认为，卑诗省府的新政策或许对大温的房市有些影响，但不是全部原因。另外两大原因一是该地区上市的房屋存量不足，但需求又相当强劲，因此尽管交易量下降但 房价仍然上升;再一个则是该地区就业市场表现良好，也是维持大温房市仍然红火的原因。 尽管8月份的数据尚未公布，但有理由相信，所谓温哥华房地产市场崩溃只是危言耸听而已。