地产

最新公布的国家银行房屋价格综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index）显示，2016年8月加拿大的房屋价格，和2016年7月份相比，平均增长了1.5%，这是有史以来，8月份第三大涨幅。和2015年相比，房屋价格平均增加11.4%，涨幅最高的仍然是多伦多和温哥华，两地房屋价格在过去11年增长了超高100%。   加拿大国家银行房屋综合指数主要是监测加拿大各地单一家庭住宅（single-family homes）的重售价格。2016年9月14日（周三）公布的结果显示，在受监测的11个加拿大房产市场中，有7个在2016年8月录得价格上升，以多伦多和温哥华地区的涨幅最大。两地从2010年开始就出现持续上涨的现象，引起了社会对房地产泡沫的担忧。   多伦多的房价指数2016年8月和7月相比，增长了2.8%，是连续7个月的上涨。其指数首次突破200点。该指数在2005年6月创立时设定值为100点，显示多伦多房价由2005年6月到2016年9月，增长已经超过100%。     温市房价连升20个月   温哥华2016年8月房价和7月相比，增长了1.7%，是连续第20个月上涨。温哥华的房价指数录得249点，增长幅度比多伦多更加强。   8月份按月房价增加的地区还有安省咸美顿（汉密尔顿）、渥太华、维多利亚、哈里法斯和爱民顿。房价下跌的城市有卡加利、满地可、温尼辟和魁北克城。   咸美顿按月升幅2.05%，按年升幅达12.96%，成为大多伦多地区最受瞩目的市场之一。 另有8个地区在2015-2016年的房价增加，其中以温哥华的25.8%升幅最高，而维多利亚达17.5%，多伦多为14.6%。目前三地房价都处历史最高点。   加拿大国家银行房屋综合指数主要是监测加拿大各地单一家庭住宅（single-family homes）的重售价格。2016年9月14日（周三）公布的结果显示，在受监测的11个加拿大房产市场中，有7个在2016年8月录得价格上升，以多伦多和温哥华地区的涨幅最大。两地从2010年开始就出现持续上涨的现象，引起了社会对房地产泡沫的担忧。   多伦多的房价指数2016年8月和7月相比，增长了2.8%，是连续7个月的上涨。其指数首次突破200点。该指数在2005年6月创立时设定值为100点，显示多伦多房价由2005年6月到2016年9月，增长已经超过100%。     温市房价连升20个月   温哥华2016年8月房价和7月相比，增长了1.7%，是连续第20个月上涨。温哥华的房价指数录得249点，增长幅度比多伦多更加强。   8月份按月房价增加的地区还有安省咸美顿（汉密尔顿）、渥太华、维多利亚、哈里法斯和爱民顿。房价下跌的城市有卡加利、满地可、温尼辟和魁北克城。   咸美顿按月升幅2.05%，按年升幅达12.96%，成为大多伦多地区最受瞩目的市场之一。 另有8个地区在2015-2016年的房价增加，其中以温哥华的25.8%升幅最高，而维多利亚达17.5%，多伦多为14.6%。目前三地房价都处历史最高点。

2016年9月14日（周三）市场调查公司Insights West发表的最新一项民意调查结果表明，尽管75%的卑诗省民支持向大温区海外买家额外徵收15%物业转让税。   报告指出，76%受访省民支持省自由党政府推出这项政策，反对者占17%，剩余的7%则表示不肯定。   卑诗省长简蕙芝（Christy Clark）表示，向海外买家额外徵收15%物业转让税，目的是让本省省民在购买房屋时，可以获得一定的优势。 不过，有民意调查发现，三分二（68%)卑诗省民认为，新措施不会帮助到他们比较容易购买楼房。   仅24%相信可达预期成效   另一方面，相信物业转让税能够取得卑诗省政府预期成效的受访者，则只有24%；同时有6%表示不肯定。     卑诗省政府承诺，会将从新政策获得的额外税收，用于发展可负担房屋项目。民调结果表示，超出73%受访省民表示不相认为政府会这样做。   Insights West市场调查公司，在2016年8月19至23日期间，以抽样方式收集了827个卑诗省民的意见，民意调查误差率为正负3.5个百分点，20次之中有19次都是这样。

根据苏富比国际地产公司（Sotheby's）本周三出具的报告，多伦多的Bridle Path、Rosedale和Forest Hill现在比温哥华的山景、海景豪宅更吃香，这一改变就发生在今年夏天，而且至少会持续到年底。     仅7月和8月，多伦多100万以上的房屋销量暴涨83%，而同一类型的房屋在温哥华的销量则连续两个月下降——7月跌30%，8月再跌65%。 目前多伦多独立屋的平均价格大约$120万，也就是说，想买$100万以下的房子已经不是那么容易了，另一方面，$200万、$300万，甚至$400万的房子也越来越常见。   更夸张的是$400万以上的豪宅销量，七八两月在大多区和多伦多市区分别暴增74%和58%。   而且这一趋势在2016年上半年都很明显——苏富比7月的报告曾指出，多伦多$400万以上豪宅销量与去年同期相比增加了79%。   苏富比最新的这份报告还发现——大温地区实行15%新税政策之后，海外买家开始考虑加拿大其他房地产市场。   苏富比执行总裁Brad Henderson解释说，15%新税不光是额外一笔钱那么简单，不少买家从中看到BC省房地产市场的不稳定性，也许会长期影响自己的投资回报。   “当他们把目光放远到全国，就会发现多伦多是最好的备选方案，另外蒙特利尔和卡尔加里也不错。”   他同时还引用了居外网的数据，这个中国最大的海外置业网站发现，最近在温哥华购房的需求暴跌81%，而在多伦多购房的需求增加146%。   “很明显，中国买家的兴趣已经从温哥华转移到其他城市。”   本周二，加拿大国家银行的首席经济学家Stefane Marion分析，温哥华房地产市场可能就此进入修正阶段，房价至少会下跌10%。   多伦多房地产市场的其他几个数据：   65%——2016年上半年，大多区$100万以上房屋销量上升65%。   35%——2016年上半年，多伦多市区$100万以上房屋销量比去年同期上升35%。  

加拿大的房地产市场之所以持续升温，外国买家的作用不容小觑。而就算外国人再有闲钱，没有当地政策的支持依然不会大规模推高房价。其实，只要稍作调查就会发现，加拿大的各大银行在房屋贷款方面对待外国买家是非常友好的，而本地买家想要贷款就无法享受同样的宽松条件了。   加拿大本地人在申请房贷时是必须要提供收入来源的，但外国买家就不用。无论是国际学生还是外国劳工，申请房贷都不需要提供收入来源，而且可以在没有信用记录、不买保险的情况下申得贷款。 以加拿大丰业银行（Scotiabank）为例，只要外国买家首付50%以上，银行就不需要核实外国客户的收入来源。而蒙特利尔银行（BMO）更加宽松，外国买家只需要首付35%就可以享受以上待遇，贷款额度高达$200万加元。但同时，BMO要求客户（包括国际学生）在申请贷款时保证有相当于一年房贷的存款。对于新 来说，只要在加拿大的居住时间未满5年，首付35%也不需要提供收入来源。   由于加拿大本地居民在申请贷款时必须提供收入来源证明，很多业内人士认为银行的这种政策对本地人很不公平。另外，吸引外国买家的同时，相对宽松的政策有可能为银行带来很大风险。不仅在还款能力上有可能出现问题，银行同时也无法审查是否有洗钱的情况存在。 虽然很多银行在外国买家申请贷款时对客户的存款额有要求，但通常这种要求都不是很严格。外国买家可以通过电汇或向亲友借款来暂时满足条件，在贷款申请成功后再把钱转走。而本地居民在申请贷款时的政策就不这么宽松了，需要提供1-2年内的加拿大收入税单及工资单。   皇家银行（RBC）、道明银行（TD Canada Trust）、帝国商业银行（CIBC）以及汇丰银行（HSBC）在对待外国购房者方面也没有明确要求提供收入来源的政策。不过加拿大联邦监管部门表示，由于温哥华和多伦多等房产地产热门城市的房价飙升，银行应该要求所有贷款人提供收入来源，如果无法提供收入来源，在放贷时就要更加小心。 如果加拿大本地居民也负担同样的首付、提供相当于一年房贷的存款，但收入不满足要求，他们就无法申请房贷。但外国买家在条件相同的情况下就可以申请到贷款。反洗钱法务专家克里斯汀·杜海姆（Christine Duhaime）指出，很多外国买家在购房时并不在意自己是否能够负担房贷，他们想要的是低价买入、高价售出。所以银行现有的政策不仅对购买自住房为主的本地买家不公平，也容易造成“炒房”的情况出现。

2016年9月13日（周二）卑诗省地产协会(British Columbia Real Estate Association，简称BCREA)公布的最新数据表示，大温地区8月份房屋销量和2015年同期相比，下跌了25%。相对而言，卑诗省的房屋就比较平稳（见附表）。   大温地区房屋年销售总值下降了30%。有专家表示，卑诗省向海外买家徵收15%物业转让税，导致大温楼市降温。   BCREA报告显示，大温第区8月份各类房屋成交总值仅21.28亿元，和2015年8月的成交总值30.9亿元相比，急跌31.1%。至于成交量则由2015年8月的3,431个单位，减少25.6%，至2016年8月的2,554个单位。     房屋年平均价降7.5%   至于房屋价格， 大温地区8月份房屋成功成交额平均价格为833,065元，与2015年8月的的900,592元成交额相比，下降了7.5%。   至于卑诗省整体情况，8月份成交房屋总值51亿元，按年计算，下降了6.7%。平均房屋价格则由2015年8月的619,881元，下降了8.1%，到2016年8月的569,393元。   BCREA首席经济学家缪尔(Cameron Muir)表明，卑诗省房屋销量量并没有发生明显的变化，8月份仅仅只下降了1.5%。他分析指出，卑诗省整体房屋需求量仍然很大。 大温地区高额房屋成交量减少，加上销售需求量减少，导致了房屋价呈现下跌趋势。  

美国共和党总统候选人特朗普在首都华盛顿的“特朗普国际酒店”于当地时间9月12日试营业。这家酒店由一座有127年历史的古老邮局改建而成，曾是政府大楼的一部分。特朗普家族耗资两亿美金将这座著名地标建筑打造成一家拥有263间客房的豪华酒店。酒店位于华盛顿市中心的宾夕法尼亚大道，距离白宫不到一公里。 这座位于首都的特朗普国际酒店由大理石和玻璃材料制成，极尽奢华，是全美最豪华酒店之一。酒店前身－1899年建立的邮局大楼，高96米，是华盛顿第三高楼。酒店的设计颇具特朗普家族一贯风格，富丽堂皇的中庭令人炫目；酒吧拥有水晶吊灯；客房内的浴室墙壁镶嵌着金箔。图为酒店开业前，工作人员正在紧锣密鼓的进行筹备工作。 酒店平均客房费用每晚高达895美元（约合6000人民币），其中最豪华客房——“特朗普别墅”的价格更是高达每晚2万美金。图为酒店总统套房卧室内景。 不少评论家认为，特朗普在这样一个关键时刻开了一家豪华酒店对他的竞选不利。几乎没有一位普通美国人可以消费得起这样一家酒店，不少民众认为奢华酒店是富人的代表，而非平民。特朗普国际酒店在此时开业，可能会影响其平民选票。 据悉，酒店的开业典礼定于11月8日总统大选日举行。如果届时特朗普赢得总统宝座，他将经过酒店前往白宫宣誓就职。 在工作人员加班加点筹备酒店开业时，酒店门口却聚集了数百位抗议者，反对特朗普的边境政策。特朗普曾提出要在美国和墨西哥边境修建城墙，防止移民进入美国。 图为示威者举起横幅反对特朗普边境政策。网友戏称，特朗普酒店在华盛顿开张，给他的反对者提供了示威的新地点。 图为示威者举起反特朗普海报。 图为示威者将反对特朗普的海报贴在树桩上，上面写着特朗普＝仇恨。 但也有不少特朗普的粉丝在酒店开业时来门口表示支持，图中这位拿着自制标牌的女士坚定地认为，特朗普一定会获得胜利。“在特朗普的领导下，我们的生活至少安全、自由，”这位女士说道。 图为建筑工人将酒店内的垃圾移出。 工作人员擦拭酒店栏杆。 在酒店豪华的玻璃门前，工作人员紧张的进行开业前的筹备工作。

多伦多的租房市场虽然非常紧俏，但是在租房的过程中也要小心上当受骗。 日前，多伦多警方已经下发三个逮捕搜查令，寻找一名在租房市场上长期行骗的男子Robert Charles Reid。 早在38年前，Robert Charles Reid(化名Brad)就曾犯诈骗和冒充他人罪。最近，他屡次以“出租公寓”的名义诈骗。 居民Enrique Miranda是最近的一名受害者，他被骗了500加币。 9月份，他的父亲要从尼加拉瓜到多伦多，所以他想提前短租一个房子。他在网上发布了求租信息，然后一名自称是“Brad”的男子联系他。Brad表示自己有一套家具不全的公寓要出租，就在St. George地铁站附近。Brad坦言刚和女朋友分手，所以需要支付房租。 从第一次接触上看，Brad表达力强，而且衣着整洁，所以Miranda就相信了他。 Brad坚持让Miranda给他网上转钱，他也照做了。但是9月1日，Miranda和他的父亲到公寓的时候，却找不到Brad，电话短信都联系不上他了。 等到和公寓监管了解过情况之后，他才知道自己被骗了。这个自称是Brad的人前两周还将这个房子租给过其他人，而且至少骗了三个人。 骗子又回来了 早在2月份，媒体就曾报道过Reid在卑诗省利用Airbnb上的房子骗人。 从5月份开始，多伦多警方已经收到了8起相关的投诉事件。据警员Avtar Ghuman，从2010年9月份到2011年1月份，三位受害者就曾因租房骗局报警。 2011年6月份，Reid因为其它案件被逮捕，最后被判入狱4个月。 然后，2015年11月开始，租房骗局再次上演。 租房防骗小贴士 不要给现金或者网上转账，坚持使用远期支票或者保付支票; 如果房租过低，一定要小心; 请出租者出示相关身份证明; 和附近居民了解情况。

在引人关注的房地产市场，最近有消息称温哥华市场已趋向冷却，但多伦多的市场仍继续火热，房价也在升高。如今这股火热之势也已经蔓延到了房屋租赁市场，尤其是公寓的出租也已经出现加价战、抢单的情况，许多公寓以高出叫价数百元的价格出租。 地产经纪David Batori表示，这是他入行从业27年来第一次看到出现这种情况。越来越多人负担不起想要居住的社区房价，就转而想要租在那里，这就导致租房市场竞争变得激烈起来。 Batori举例，位于多伦多北面Yonge与Eglinton社区以西的Allenby社区内，近日有一栋物业出租，开出的每月租金为4500元。结果吸引来三个有意向的租客前来抢，最终这栋物业已每月租金5300元租出。 对于出现的这种激烈“抢”租房情况，地产经纪David Fleming表示，这主要是由于供求关系引起的。他说，多伦多楼市的需求远远超过供给，租房市场也是一样。而且有许多加价战都是由那些潜在租客引起的。 七月多伦多地产局公布的公寓市场今年第二季度统计报告 Fleming说，潜在的租客怕自己抢不到想要住的房子，就必须让自己更有吸引力。例如那些信用记录不是那么完美、薪资或推荐人方面不占优势的潜在租客有时就会想要给出更高价的租金来锁定这个房子。 另一位地产经纪Dena Shiff表示，如今越来越多潜在租客往房租开价上加价加码。如果一个出租单元开价每月以1500元出租，通常有意向的租客们就会出到1600元以上，另外预付4个月或6个月房租。有一些非常满意房子的租客甚至会先预付一年的租金。 如果这种价格战持续下去，地产经纪们预测，租金还会被抬得更高。但Fleming表示，对于多伦多目前已经过热的房地产市场来说，这不是一个好预兆。因为会有更多买家想要买更多房子来出租，获得更高的回报。

　　本国一间大规模资产管理公司的主管表示，全球资金继续流入地产市场，而且未来10年的资金增长主要来自亚洲。 　　市场已传出主权财富基金正要撤出地产市场的说法。不过，Brookfield Asset Management Inc.的行政总裁弗拉特(Bruce Flatt)则指称，今年首季资金不减反增，增加至约6.5兆元。他说，近数年来增长速度已见减慢，但每年还是增加超过3000亿元。他表示，虽然有些例外，但看不见主权基金快减慢在地产的投资。 　　此外，由于债券的回报不足，退休基金正有意增加地产的投资。 　　他相信未来10年，亚洲会是资金增长最大来源地。以他的公司来说，来自亚洲的资金所佔的份额是10%，但最终可望增至三分之一。 　　他又透露，他公司旗下的3个主要基金筹集了250亿元的资本，供作收购用途。弗拉特在发给股东的函件时称，集资在全球进行，获得来自美国、加拿大、中东及亚洲的支持。

　  卑诗大学(UBC)商学院教授达维多夫(Tom Davidoff)昨日指出，对于外国买家令大温房屋销售减少逾25%，这是在他预料当中，但他就没有预期远离大温的温哥华岛的房屋销售增至四成。但他提醒，大温平均楼价出现下跌，并非反映同一间房屋的价格出现下跌，只是8月份成交的多是较低价的房屋，以致平均之后产生楼价已经下跌的"错觉"。     　　达维多夫说，至于未来9月或10月，他认为大温房屋销售数量仍将继续减少，连续几个月减少之后，才可能出现楼价真正下跌。他表示，地产界人士对于9月或10月的大温楼市表现，多持不看好的态度。 　　至于在外国买家税实施之后，似乎见到外资转移至其他未实施该税的地区，导致那些地区的销售量增加，而楼价亦涨，会不会令其他地区的楼价被炒高，令当地人负担不起？ 　　他说，现在大温以外的楼市还未出现价格难以负担的情况，如果假以时日，外资所到之处继续炒高当地楼价，令当地人无法负担，到时他会建议省府扩大实施外国买家税，只是以不同的税率加以区分，例如对温哥华岛实施5%的外国买家税，而不是一律实施15%的外国买家税。 　　此外，达维多夫对于省府未来提出帮助房屋负担措施作出推测。他认为，省府应该是推出帮助首次置业人士的措施，他虽然不赞成以政府的力量去改善首次购屋人士的负担能力，但如果大温楼市已经降温，省府极有可能趁势推出有关措施，至少不会在楼市火热时推出，较为不会引起争议。

　　根据Teranet-National银行周三(9月14日)公布的房价指数显示，受两个最热的房地产市场温哥华和多伦多影响，加拿大8月房价攀升。温哥华和多伦多近年来表现火热，尤其是最近的涨势使价格在过去11年中翻了至少一倍。 　　Teranet-National银行的综合房价指数价格显示上个月加拿大房价上涨1.5%，较去年同期上涨了11.4%。这是自该指数于1999年设立以来，第三大月度涨幅。Teranet-National银行的综合房价指数用以衡量独立屋重复销售的价格变化。 　　然而，加拿大最大的两个房地产市场多伦多和温哥华房价大幅增长也引发了市场对房地产泡沫的担忧。 　　8月多伦多房价上涨2.8%，已经连续七个月上升。多伦多指数首次突破200，而在2005年6月该指数仅为100，这意味着目前价格水平相比2005年上涨了一倍多。 　　即使BC省政府引入了对外国买家征收15%的税收，试图改善居民的购房能力，8月温哥华房价仍上涨1.7%，已经连续20个月上涨。自2005年以来，温哥华房价已经上涨249%。 　　此外，Teranet报告指出在维多利亚、汉密尔顿、渥太华、哈利法克斯和埃德蒙顿地区的房价上涨，而温尼伯、卡尔加里、蒙特利尔和魁北克的房价有所下滑。 　　尽管多伦多和温哥华的房地产市场自2009以来蓬勃发展，但低迷的能源价格和在原油行业的失业率上升都影响了卡尔加里的房地产市场。该地区房价较去年同期下降了4.5%，并且从2014年10月峰值下降了5.3%。 　　近年来，加拿大联邦政府和银行业监管机构已经采取了几项措施，包括增加房屋首付和减少最大抵押期限等方面，意图控制火热的房地产市场。 　　Teranet报告显示，11个市场里有8个市场的房价相比去年同期上涨，其中温哥华房价同比上涨25.8%，维多利亚房价同比上涨17.5%，而多伦多同比上涨14.6%。这三个城市的价格涨幅都达到创纪录水平。

　　加拿大不列颠哥伦比亚省政府推出外国人购房税后让温哥华豪宅市场销售量暴跌，但炒房者没有闲着，立刻转战多伦多，给已经过热的多伦多房地产市场火上浇油。 　　根据加拿大广播公司的报道，专门经营豪宅市场的加拿大索斯比国际地产公司Sotheby’s International Realty Canada星期三说，温哥华4百万加元以上的独立房豪宅市场的销售量7月份与去年同期相比下跌了33%，8月份更是深度下跌46%。 　　温哥华价值4百万加元以上的豪华公寓楼市场更是悲惨，7月份只售出了7个单元，8月份豪华公寓楼单元的销售记录干脆为零。 　　相比之下，大多伦多地区百万加元以上的独立房7月份和8月份的销售量猛升了83%，百万加元以上的公寓楼单元的销售量也猛升了89%。 　　索斯比国际地产公司认为，在本地购房者和外国炒房者的双重推动下，大多伦多地区的独立房量价齐升的局面会继续下去。

　　据卑诗省一名省议员周三指，研究资料显示一名学生购房者，去年4月买入温西格雷岬区一幢豪宅，今年转手卖出获利116万元。此外，格雷岬区有9间总值5,700万元房屋的买家报称是学生身分。 　　尹大卫指有学生购房者，去年买入一幢豪宅，今年转手获利116万元。资料图片 有报道指部分银行允许外国买家毋须验证收入，就可取得抵押贷款。资料图片 　　据《温哥华太阳报》（Vancouver Sun）报道，卑诗新民主党（NDP）温哥华－格雷岬（Vancouver-Point Grey）选区省议员兼房屋政策评论员尹大卫（David Eby），周三在记者会上指，NDP去年秋天曾与卑诗大学（UBC）城市规划学系客席教授甄瑞谦（Andrew Yan）合作调查，发现38%购房者是一家之主（homemaker）、家庭主妇、学生。 　　719万买入 835万卖出 　　尹大卫说，今年再次检查这些物业所有人，格雷岬区有9间总值5,700万元房屋的买家报称是学生身分。其中包括一个黄姓（Huang，译音）学生买家，他去年4月以719万购入西8街（W. 8th Ave.）豪宅，今年5月再以835万售出，获利116万元。 　　文件显示，没有迹象表明这些学生申报过收入，以支持这些贷款。加拿大传媒集团Postmedia周三曾试图致电该黄姓学生，但语音信箱已满。此外，在温市克里斯代尔（Kerrisdale）一物业的地址，也无人应门。 　　经过结合《环球邮报》（The Globe and Mail）调查披露文件显示，部分银行允许外国买家毋须验证收入，就可取得抵押贷款。尹大卫表示，讯息引起人们关注海外购房者如何影响大温房地产市场的问题。 　　“加拿大的银行政策允许外国学生炒卖温西格雷岬区房子吗？”尹大卫说：“我认为银行贷款的问题，是温市房价快速上涨的一部分。” 　　尹大卫要求省府加紧房地产交易的监管，尤其购买者应证明购房资金来源。他建议更广泛的调查研究，是否允许加国银行在大温地区可允许外国客户只需付首期和未经核实收入，就可贷款买楼。

　　卑诗新民主党省议员尹大卫(David Eby)昨日公布温哥华西区高价住宅拥有权的异常情况，指出不少业权由没有收入的家庭主妇与学生所拥有，全部名字的汉语拼音显示都是华人，其中有9栋物业的业主是学生，所拥有的物业总值超过5700万元，其中约4000万元来自银行贷款，且有学生业主似乎有炒卖行为。 　　《环球邮报》报道指出，个别加拿大银行在审批按揭时存在双重标准，加拿大人的审查比海外买家来的更严格，引入更多海外买家炒卖本地楼房。 　　身兼新民主党房屋评论人的尹大卫昨日特别召开记者会，引述该党的研究人员检视过去6个月温西灰角(Point Grey)的172宗住宅买卖情况，根据业权登记资料，发现一些异常情况，其中不少的业权拥有人为学生与家庭主妇，全部都是华人名字。 　　研究显示，温西区有9栋高价物业的业主是学生，当中6栋的唯一登记业主是学生；另有3栋是双业主，分别由商人与学生、女商人与学生、无标明职业者与学生所共同拥有。 　　这批学生在灰角所拥有的9栋物业价值由185万元至3,110万元不等，总值5,710万元；估计其中4,000万元来自按揭。 　　尹大卫的研究又显示，其中一名学生在2015年4月以719万元购入一栋物业，一年之后以835万元卖出，获利116万元。 　　尹大卫质疑，这是炒卖行为；进一步印证，银行的宽松借贷，助长炒风，让本地楼房市场更加泡沫化。 　　尹大卫承认，这些资料并不完整，并非确凿的证据，证明借贷系统存在偏颇。但这些资料却足够促使当局作出更准确深入的调查。尹大卫说，目前只有省府有这一能力，因为屋契地契登记时，业主需要提供不少关键资料。 　　他认为，假若银行真的为没有收入的主妇或是学生提供按揭，则联邦政府也应该介入，加以纠正。他认为，有稳定收入的加拿大人没有理由比没有收入的外国人更难借贷。 　　尹大卫也承认，假若学生是外国人，购屋时需要付出15%的物业转让税。但他认为，对于炒家来说，这只不过是生意成本，并不能真正遏止炒风。

　　媒体报道，加拿大银行审批外国贷款人的按揭申请，不必查证他们的收入来源。各大银行纷纷回应，丰业银行(Scotiabank)坚称做法合理。《环球邮报》(Globe and Mail)周三报道，根据丰业银行的内部指引，审批贷款的职员不必验证外国客户的收入来源，前提是贷款人首期付款至少50%。 　　丰业银行发言人弗拉纳根(Diane Flanagan)说，该行经常酌情处理申请个案，有特别安排，配合一些不能提供标准文件验证收入的客户，好像加拿大报税单、薪资单。她说，特定类型的借贷人，比如非居民、自雇者和新移民，就没有这些文件。"我们经常查看例外情况，因为没有适合所有人的一刀切政策。"她说，丰业银行仍旧验证置业资金来源，以及借钱人偿还按揭的能力。 　　弗拉纳根说，在许多个案中，银行对没有标准文件的个案审查更严格。"说那是优惠待遇，完全不准确。" 　　《环球邮报》说，查看丰业银行和满地可银行(Bank of Montreal)的内部文件，它们都有列明，在审批国内客户的按揭申请时，有什么例外的处理方法。 　　报道说，满地可银行规定，外国客户需要35%的首期付款，可不必查核收入，获批最多200万元的按揭。满地可银行对加新社说，这类外国客户或新移民的按揭申请，最高贷款额100万元，而非200万元。 　　满地可银行为外国投资商审批按揭，有没有特别优惠，不得而知。 　　满地可银行发言人透过电邮说："我们评估每个客户，看个别情况，考虑多重因素，包括入息和就业，既有信用评分，贷款对资产值比例，物业价值，以及加拿大的联系。"加拿大金融机构监管办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)说，不管借贷人来自何方，银行必须确认按揭申请人的收入。皇家银行(Royal Bank)说，该行要求非居民提供雇主或是公司签发的入息证明，也需要资产清单。 　　道明银行(TD Bank)说，它按照个别申请个案评估申请人，有"妥善"的程序，保证客户的还债能力。至于加拿大帝国商业银行(CIBC)，暂未有回覆记者的查询。

　　据最新公布的国家银行房屋价格综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index）显示，今年8月全国房屋价格，较7月份平均增长1.5%，录得该指数有史以来8月份第三大涨幅。房价较一年前平均增加11.4%，涨幅最高的仍然是多伦多及温哥华，两地房价在过去11年翻涨了一倍还多。 　　国家银行房屋综合指数主要是监测加拿大各地单一家庭住宅（single-family homes）的重售价格。昨天公布结果显示，在受监测的11个加国房产市场中，有7个在今年8月份录得价格上升，以多伦多和温哥华地区涨幅最劲。两地由2010年起出现的持续上涨，引发出现房地产泡沫的担忧。 　　多伦多的房价指数今年8月较7月增长2.8%，是连续第7个月上涨。其指数首次突破200点。该指数在2005年6月创立时设定值为100点，显示多市房价由那时至今已翻涨超过一倍。 　　温哥华今年8月房价比7月上涨1.7%，是连续第20个月上涨。温哥华的房价指数录得249点，涨幅比多伦多更强劲。 　　多伦多房价年升14.6% 　　其他出现8月份单月房价上涨的地区还有维多利亚、安省咸美顿、渥太华、哈里法斯和爱民顿。房价下跌的城市有温尼辟、卡加利、满地可和魁北克城。由于受油价和失业影响，卡加利的房价比一年前跌了4.5%，比2014年高峰时跌了5.3%。安省咸美顿的单月升幅达到2.05%，年度同比升幅达到12.96%，成为大多地区最受瞩目的上升市场之一。 　　报告显示，加国11个地区中有8个在过去一年的房价均呈上升，其中以温哥华上升最多，达25.8%，而维多利亚达17.5%，多伦多为14.6%，目前三地的房价都处在历史最高点。

　　加拿大不少城市的独立屋基准价已超过100万元，不过美国一间大型金融机构认为，加拿大房屋市场在目前加元汇价下仍属便宜，尤其是如果不是用加元去购买。 　　美银美林（Bank of America Merrill Lynch）在最新一份报告中指出，近来加元汇价疲弱，纵使加国楼房升值不少，然而经美元或人民币调整，加国房地产仍属便宜，依然具吸引力。 　　"目前未浮现泡沫" 　　报告又指，按揭利率低企，亦是支持楼价其中一个因素。最近，5年固定按揭利率被调低，基本是低于2厘半以下，有的甚至低于2厘。 　　卑诗省政府为了遏止炒风，在8月初向购买大温房屋的海外买家加征15%物业转让税（Property Transfer Tax，PTT）。安省政府曾表示，密切留意大温情况。 　　对于有指加国不少地区的楼市过热，出现失衡，美银美林报告认为目前未至于浮现泡沫。

Vansky综述，如需转载请注明来源，否则视作侵权   如果你在温哥华拥有房产，要么就自住，要么就租出去，否则就准备好交钱吧！   温哥华市长罗品信今天在市政厅宣布，为了解决温哥华房屋租赁市场房屋极度短缺的问题，从明年起，温哥华市准备开征房屋空置税。征税金额将在物业评估值的0.5%到2%之间。     市长表示，征税主要针对温哥华市内10,800套空置房屋。征税的目的是为了迫使空置屋的屋主将空置的房屋出卖或出租，这样做是为了提高租赁市场的房屋数量，现在的租赁市场空屋率只有0.6%，处于非常紧张的状态。   罗品信使用了“危机”一词来形容温哥华目前的租房市场：“温哥华极低的租房空置率使得很多靠租房解决居住问题的租客陷入危机。再加上开学季，大量学生来到温哥华却找不到住处。我们设置空屋税的目的是，最快最有效的把可出租房屋带回租赁市场，使温哥华的空屋率回升到3%左右。”温哥华市长罗品信解释道，“我们需要保证我们的住房机制得到最好的利用。空置和未得到充分使用的投资房产都是对租赁市场的阻碍。数千名租客正在因为找不到可以安心居住的可租房所困扰。”   他还补充，新税开征之后，一年大概可以征得两百万的税收，而这些钱将用于建造可负担性住房，以进一步缓解温哥华的住房危机。   如何界定征税对象？   根据市府发布的消息，新税由个人申报，屋主在每年报税时需要主动申报是否缴纳空屋税。   目前，还没有具体透露什么样的房屋在“空置”的范畴之内。 市政府将使用可信赖的系统来判断房产是否属于应征税范围，屋主将被要求提交关于其在此处居住的相关资料，如果不能提供或未经过审核，就有可能被征税。但是罗品信表示，“雪鸟”族、赴外地工作或学习的屋主会得到豁免。他说：“大部分温哥华居民都不会成为征税对象，因为他们基本上会把房屋用于自住或者出租。新税的主要目标是那些被囤积用于炒楼的物业。”   温哥华社区服务经理Kathleen Llewellyn-Thomas说：“原则上，如果房屋拥有者自住，或出租或有其他家庭成员居住在里面，就不会成为征税目标。”他同时表示，空屋税在加拿大尚属首例，没办法通过比较判断效果，但理想的状态是使每一个可供出租的物业都回到租赁市场中来。   在如何区分投机者和有不得已原因不得不将房屋空置的人群的问题上，UBC商学院经济学家Tom Davidoff就表示：“如果政府把空置的定义订的太狭窄，那就方便了很多人利用定义来钻空子，这样他们就不用实际住在那个地方也不用交税。这对于很多人来说将不会是什么难事。”   像是保持用电量和定期修剪草坪来造出有人一直生活在那里的假象。Davidoff补充道，定义“空置”的关键是要想办法强迫那些人住在那些地方。   隐瞒不报将被严惩   新税将按年缴付，同时，市政府将成立一个新的部门监督屋主的申报情况并进行必要的处罚。   Llewellyn-Thomas说，屋主将就他们的个人申报被抽查，一旦发现不实申报将被严惩。尽管目前具体惩罚措施尚未出台，但是Llewellyn-Thomas表示，惩罚力度将会非常“可观”，肯定比漏掉的税金要高得多。   征税提案将在下周提交议会审议。议会通过后将进入公听会程序。   温哥华的租房危机有多严重？   10800个空置屋   今年六月，曾有报告显示，温哥华存在10800个空置屋。报告发布之后，罗品信首次公开呼吁征收房屋空置税。   报告显示，近年，温哥华住房危机越演越烈，人口增长、需求增加、可供租赁房源减少等因素一并造成了温哥华租房市场高度紧张。与此相矛盾的是，大量房屋被空置，并未进入租赁市场。空置房屋之多令人震惊，其数量相当于两年或三年的新建房屋总量。   四十多人排队抢租房   九月开学季之后，温哥华的出租房源更加紧张。21岁的卑诗大学学生格鲁希安（Dario Garousian），9月初曾在推特上贴出一照片：40多名学生排队竞争一处出租房 。他感叹租房压力太大，相比起租房，学业反而轻松，彷佛在公园漫步一般。     租金领跑全国 远超多伦多   根据租赁网站Padmapper公布的最新信息，九月温哥华租金冠绝全国，远超多伦多。一居室租金中位数竟高达1750元，比多伦多高出440元。二居室更是让人惊掉下巴，租金高达2680元，比第二名多伦多整整高出1000元！     Airbnb 是租房市场恶化推手   今年六月，UBC研究员Iain Marjoribanks发表报告称，Airbnb的流行让温哥华租房市场的状况进一步恶化。Marjoribanks认为，Airbnb从长租市场中抢走了很大一部分房源，如果让Airbnb的短租房源回到长租市场，温哥华的空屋率将回升到0.8%至2%之间。   根据一份第三方报告显示，目前温哥华大概有5000个房源活跃在Airbnb短租平台上。   其实根据温哥华目前的土地立项规定，住宅并不可以用于短租，只有持牌的B&B才可以从事30天以下的租赁活动。但是，对于这个问题，市政府从未采取过对应措施。

加拿大政府为了揭制房价上涨，近年来一再要求银行收紧按揭贷款，以防止国民为了买房过度借贷，但是最新披露的资料显示，本国大银行在对待外国人，包括留学生，买房申请按揭贷款时，却实行一套完全不同的标准：不需要提供收入证明！不需要证实收入来源！ 根据《环球邮报》独家披露，丰业银行（Scotiabank）和蒙特利尔银行（Bank of Montreal，简称BMO）内部文件显示，丰业银行指示负责贷款的职员，只要首付款达到50%，就不需要确认外国客户的收入来源。 而在BMO，客户只要首付够35%，就可以申请最高200万元的按揭贷款。 同时，这两间银行对于来加不满5年的新移民申请者，只要首付够35%，都无需提供收入证明。 BMO还规定，批准外国人和有学签的留学生在申请按揭时，账户上要有相当于一年按揭供款的资金。 这种做法显然是银行为了吸引外国人和新移民，方便他们贷款而设计的，而本地加拿大人在申请按揭时，仍需要提供收入证明。 批评人士指出，这对本地人不公平，不但方便外国人获得贷款，更助长了地产投机。 不理联邦监管机构警告 联邦金融监管机构（OSFI）在今年7月曾发布一份公开信，要求各大银行和金融机构严加把关，严查买家的收入情况以及受雇情况，避免贷款申请人用假收入证明申请贷款而最终因难以偿还被迫违约的情况发生。 OSFI也指出，如果不能确认资金的合法来源，银行很容易卷入非法洗钱交易。 而《环球邮报》的调查发现，在OSFI提出警告后的两个月里，这两家大银行仍然没有要求收入证明。 有关调查源于该报近日披露的一宗温哥华华人集资炒房逃税事件，地产商顾某（Kenney Gu）利用来自中国大陆的资金向加拿大银行贷款买房，而银行在收到首付后并不要求申请人提供收入证明即发放巨额贷款，顾某得以依靠银行的融资炒卖房产牟取暴利。 《环球邮报》记者Kathy Tomsonlin在披露华人炒房事件中发现，加拿大两间大银行在向外国买家发放按揭贷款时，实行完全不同的标准。 在回应《环球邮报》的报道时，BMO作出声明，称该行逐一评估每一位客户的情况，并考虑各种因素。但是声明没有说明其对新移民和外国买家的收入证明标准，也没有就该行是否优待外国买家作出回应。 丰业银行在其声明中称，这确实是该行收入证明规定的一个例外，但是银行在其他方面更加谨慎，包括要求全面评估房价。 针对银行的作法，有要求匿名的银行雇员透露，外国买家只要电汇一笔汇来满足一年供款额的要求，或者向亲戚朋友暂时借一笔钱到账户上，就可以轻易贷到款。 这位银行雇员本人也中国移民，他说，在温哥华，很多客户这样做，只要投入一小笔金额，就可以获取暴利。这样的贷款已经占据按揭市场的很大份额，甚至已经失控。 《环球邮报》也调查了其他三间大银行以及汇丰银行（HSBC）对待外国买家和新移民的按揭申请标准。 皇家银行（RBC）、道明信讬（TD Canada Trust）、帝国商业银行（CIBC）以及汇丰银行都回复了一份声明，表示谨慎对待按揭审批，但是也没有具体说明对待外国人和留学生的收入证明要求。

一项最新公布的数据显示，加拿大反洗钱机构在过去4年半的时间内，对全国超过800间地产公司进行实地审查，发现有60%的公司“严重”或“非常严重”的问题。 据CBC报道，加通社获取的资料显示，联邦反洗钱机构Fintrac从2012年至今年6月中，对全国823间地产公司进行审查，发现有468间公司“严重”违反了反洗钱和反恐融资监管，有28间公司的违法程度“非常严重”。 同时，还有324间公司“有限度”的违法。 联邦反洗钱和反恐融资法规定，地产公司、银行、赌场等公司必须确认客户的身份，保留交易纪录，而大额现金交易和其他可疑交易必须向Fintrac报告。 全国有近2万间地产公司受该法规的监管。 根据违法的严重程度，个人最高罚款为10万元，公司最高罚款为50万元。 仅9家公司受处罚 不过，资料显示，在过去近5年间，联邦反洗钱机构仅作出9次处罚。Fintrac解释说，在决定处罚时要考虑很多因素，包括这些公司过去是否有违法纪录，违法的严重程度，以及是否采取措施纠正。除了罚款，当局对多数公司进行后续审查。 根据联邦机构网站的资料显示，一间位于安省皮克灵（Pickering）的地产公司Countrywide Genereations Realty在2015年7月被处以11,440元罚款，该公司涉及6项违法操作，包括交易纪录不完整，没有客户纪录等。 另一间位于密西沙加市的ReMax Active Realty公司在2013年被处以6,770元罚款，涉及纵容反洗钱交易。 从2008年12月30日至今，联邦机构总共对地产公司作出12次罚款处罚，而且绝大多数的违法公司都没有被公开。 地产行业成为洗钱温床 多伦多反洗钱研究机构Securefact的专家表示，审查发现地产公司有如此普遍的违法现象，主要是因为地产行业已经成为洗钱的温床，而大多数的地产经纪并不具备守法操作的知识。 他说：“加拿大作为资本投资的安全港，也很容易吸引一些犯罪分子通过多次转移资金来掩盖资金来源。” 加拿大地产协会表示，该协会向会页提供关于防止洗钱的培训。 地产协会发言人Pierre Leduc说，协会已经向联邦机构Fintrac索取审查报告的资料，但是被拒绝。  

中国媒体特别给俄罗斯面子，比如俄罗斯反腐，要求官员申报财产什么的，国内媒体都是第一时间转发，并不吝溢美之词，然后一大群国内网友羡慕得要死。然而事实是这样么，俄罗斯是个杜绝并严惩腐败的国家么。看了本文你就会了解。（配套图片由小熊mishka网友翻译提供，特别感谢） 一座位于俄罗斯黑海索契度假旅游区的一座宫殿式的超豪华别墅，目前引起俄罗斯民众的广泛关注。这座面积达74公顷的奢华别墅采用金碧辉煌的意大利式古典设计，外形类似法国凡尔赛宫。拥有独立的葡萄园和一个直升机起降场，以及环形剧场、室内电影院、游泳池和健身房等等。 室内装修十分精美：镶金的吊顶有着繁复古典的洛可可式纹理，床上装饰着层层帷幔，考究的古董家具以及壁画。这别墅里每平方米的双头鹰徽章数量，足以说明除了给沙皇或总统居住，其他人都是逾制的。 俄罗斯民间反腐败领袖纳瓦利内现在把该别墅的建筑和装修公司都跟克里姆林宫联系起来，该公司经理跟总统办公厅、事务部、餐饮部都有密切利益关系。普京还签过一个总统令，授予这个别墅的意大利设计师俄罗斯国籍。基本否决了“不知名寡头/贪官的别墅”这种说法。 别墅事件是俄罗斯圣彼得堡一个经理人2010年给梅德韦杰夫发的实名举报信捅出来的，举报人是俄罗斯银行大股东沙马洛夫曾经的生意伙伴，十几年来一直在帮一个神秘人理财，后来沙马洛夫跟他暗示这个客户其实是普京。后续调查结果是这别墅由FSB（俄罗斯联邦安全局）看守，试图进入的调查者多人被捕。 沙马洛夫是俄罗斯银行的大股东，有5.9亿美元的身家。2010年底，他卷入了一则传言。据说在俄南部离索契不远的格连吉克有一座为普京修建的“行宫”。据网上照片，行宫是凡尔赛宫式的，位于黑海之滨一条隐秘道路的尽头。后来这座“别墅”被发现在沙马洛夫名下。但他原来的生意合伙人科列斯尼科夫声称，有证据表明这座行宫其实是2005年普京任总统时克里姆林宫委托建造，供普京个人使用的。后来，《新报》刊发了据说是经过认证的建筑合同的副本，签名的是克里姆林宫负责资产管理的官员科真。科列斯尼科夫写了一封公开信给梅德韦杰夫总统，把此事公之于众，并要求总统进行调查。他说建造行宫的是一家国有建筑公司，使用的资金是非法挪用的国家资金。克里姆林宫和普京的发言人对此一概否认。 2010年12月21号，一个名叫谢尔盖·科列斯尼科夫的圣彼得堡商人给当时的俄罗斯总统梅德韦杰夫写了一封公开信，揭发总理普京在黑海边建设自己的秘密别墅，同时披露了大量其中的财务细节。 科列斯尼科夫据说在2000年以后一直在跟尼古拉·沙马洛夫的公司合作医疗设备生意，这个公司本身是普京在1992年注册的，他做总统以后公司所有权转给了沙马洛夫。他们的生意是把医疗设备卖给国家医疗系统，沙马洛夫赚到的钱有35%转移到了海外账户，同时，据他说当时沙马洛夫仅贪污就从里面贪污了一亿四千八百万美元。 2005年科列斯尼科夫和沙马洛夫一起，做了一个建材公司，这个公司的股份很大比例属于一个匿名者，科列斯尼科夫说，沙马洛夫告诉他，这个人就是普京。 2000年以后科列斯尼科夫还在负责替一个匿名者理财，帮他进行投资和金融管理，同样是沙马洛夫告诉他，资金的主人是普京。 也是2005年，黑海别墅动工，俄罗斯政府给这个别墅拨了七十多亩的保护林地，整个工程都是沙马洛夫在管。2009年沙马洛夫把这个项目过户到自己名下，办手续的时候文件里没有普京的名字，对方签字的是总统事务办公室的主任科真。整个别墅的建造和安保都是安全部门FSB出人负责，通往别墅的路是用联邦政府公款修的。 公开信曝出以后，福布斯记者在别墅所在周边地区得知，沙马洛夫曾经跟当地商人索要过资金，理由是要修这个别墅。2011年1月，万能的谷歌卫星地图上帮大家找到了这个别墅的位置，2011年2月，五个记者和环境学家试图进入别墅区工地，立刻遭到了FSB的逮捕。 出了这件事之后，别墅立刻被转手倒卖给了几个注册于塞浦路斯的离岸公司，公司所有者仍然未知，科列斯尼科夫同样相信那就是普京。但施工没受任何影响，仍在继续。国际环境组织“绿色和平”认为施工砍伐超过四十顷森林，对周边生态和独特物种造成毁灭性破坏，一个联合的环境考察报告指出，这个别墅的修建造成了至少价值270亿卢布的环境损失。 科列斯尼科夫说，就他最后看到的文件信息，这个别墅完工需要的总资金超过十亿美元。 消息公布之后总统办公厅方面马上进行了否认，普京统统新闻秘书佩斯科夫说没有这回事，而在公开信里被直接点名的总统办公厅人士科真表示，普京没有修过别墅，他也没有修过，他们没在那里修过任何东西，这件事和他们没有关系。 独立媒体Gazeta对这件事展开了调查，很快就拿到了当年科真亲手签署的房屋转让文件，还有科真的前任签署的房屋修建申请，当时他们用的名目是要在那里修一所酒店。 2011年8月，别墅周边公路被FSB戒严，当地居民普遍相信是普京本人到访。 最后是，据能查到的材料，别墅至今仍在修建，而2011年2月试图进入工地的五个人，除了一个女环境学家及时逃离了俄罗斯以外，其他的四个人都被起诉，2015年八月以“欺诈”罪名分别被判处八到十三年徒刑，据当事人及其律师反应，审讯过程存在大量刑讯逼供。 除了科列斯尼科夫的公开信以外，没有其他的佐证能够把普京和黑海别墅直接联系起来，但是，湖党[注]成员被视为普京最为心腹的亲信，这些人甚至被说是目前仅有的真心支持普京的人，不管这种说法是真是假，有一点是无疑的，只有普京才能调动得了这些人，即使是湖党其他成员，也不可能让沙马洛夫豁出自己去替人修建秘密别墅。此外，FSB的前身是KGB，绝不是谁都能任意调动的，而FSB不但负责了整个别墅的修建，并在工地长期驻守，甚至为了别墅在黑海岸边特地修建了一个用于盯梢的哨楼。 [注] 湖党的意思是在湖畔一群拥有相邻别墅的人，1996年，俄罗斯有8个人相约在圣彼得堡郊外的共青湖畔买了各自的别墅，当年经常聚会讨论时政，梅德韦杰夫据说当年和湖党走得很近，但他没有别墅，所以不能算是成员。 湖党的地产本身没什么可说的，毕竟普京当了十三年总统，这种料早就让人扒干净了，当年44岁的圣彼得堡副市长在郊外买个度假的房子也不算什么。湖党的玄机不在九十年代，而在普京当上总统以后。 湖党的八个成员，除了普京做了俄罗斯总统，其他七个人现在在哪？看看经历和职位以及他们二代们的职位，似乎可以瞬间理解了所谓坚持国家免费医疗不动摇，坚持加大养老金体系扶助之类的政策所为何来。 （1）弗拉基米尔.斯米尔诺夫，湖党的组织者，2000年起他的公司负责总统办公厅物资采买和供应，2002年起，国有企业Техснабэкспорт总经理，这是个核工业企业。2008年起国家航天银行董事会成员。 （2）安德烈.富尔先科，2001-2003年俄罗斯工业、科学与技术部副部长，2003年11月-2004年三月任部长，2004-2012年俄罗斯教育与科学部部长,2012年以后俄罗斯总统助理。 （3）谢尔盖.富尔先科，前一位的弟弟，俄足协主席，2003-2008年俄罗斯天然气股份有限公司一个附属分公司“Lentransgaz”总裁。 （4）尤里.科瓦利丘克，商人，普京的私人钱柜之一，俄罗斯银行总裁，也是该银行最大股东，“国家传媒集团”的所有者。2008年福布斯杂志的数据说他个人资产达到19亿美元。他的哥哥米哈伊尔.科瓦利丘克2007年被任命为俄罗斯科学院下属纳米技术部的副院长，但是他根本不是科学院的正式成员，所以最后只能任代理副院长。2008年5月，俄罗斯科学院顶着普京的压力拒绝了他申请为正式成员的要求。他的儿子鲍里斯.科瓦利丘克自2009年起领导一家大型国企。（当初顶住了普京压力的俄科学院现在已经被强制改革，虽然科学界异口同声地反对，但是没用。） （5）维克多.马亚钦，1999-2004俄罗斯银行CEO，2004年以后投资公司“Abros”。 （6）弗拉基米尔·亚库宁，俄铁老总，亚库宁的儿子维克多.亚库宁是Gunvor公司法务部主任，Gunvor公司老总是Timochenko,普京另外一个钱柜。实际上亚库宁是纳瓦利内相似手法曝出来的前一个有秘密别墅的人，但或许因为他不是官员，或许因为他是湖党，总之不论如何，他的这个别墅的问题最后定性只有非法圈地，处理措施（对这件事好歹还处理了）是让他清退地皮并罚了两万卢布的款。 总之，在从肉体和财产上消灭了上世纪九十年代肆虐和统治俄罗斯的主要寡头以后，今天的俄罗斯，由总统庇护下的新的以国家名义的寡头们统治。 用东北话说：旧寡头完犊子了，来了一群新犊子。。。。。。

　　过去几个月内，有国外媒体一直在讨论有关中国人在加拿大国内的购房活动对该国主要大城市房价走势的影响。今年7月25日，温哥华市政府通过一项向外国购房者征收15%地产税的法案，而仅仅一个月之后当地房价暴跌20%，温哥华房市或成为“头号受害者”。 　　一家名为国际战略研究协会（ISSA）的美国智库发布警告称，中国人在澳大利亚房地产市场投资所遭遇到的类似阻击可能同样导致该国房价出现大崩盘。国际战略研究协会总裁盖里-考普雷（Greg Copley）在接收news.com.au记者采访时表示，他预计澳大利亚房地产价格距离下跌大约只有6周时间。 　　他向记者表示：“我们预计澳大利亚房地产市场还剩下6周时间可以扭转即将崩盘的形势。否则该国房价和房地产交易市场将遭遇强力冲击。” 　　他解释称：“我认为，情况最紧急的地方在于，澳大利亚的银行机构会在多久之后开始取消针对本国房地产市场现有和计划中的贷款协议。澳大利亚银行机构坚信该国房价未来将会进入下行道，因此眼下他们正尝试采取一切措施避免这种情况的发生。澳大利亚人从美国人那里学到了一点经验，那就是当房地产市场规模足够大且发展速度又十分缓慢之时，即使查封房地产企业提供给银行的所有抵押物，对于解决房地产危机也无济于事。” 　　过去几年时间中，得益于大量中国人海外购房，澳大利亚规模最大的数座城市房价一直处于高速增长状态。自2012年以来，悉尼和墨尔本的房价分别增长了53%和51%，而这两座城市成为外资进军澳大利亚房地产市场过程中的最大受益者。根据澳大利亚统计局公布的数据，眼下澳大利亚国内房价似乎已经被按下了“下降键”。 　　2011年3月至2016年3月间悉尼和墨尔本房价涨跌幅（同比），蓝色线条代表悉尼房价，橘黄色线条代表墨尔本房价。 　　时间回到今年春季，澳大利亚银行业对外国人在本国的买房行为实施了多项限制措施。新规要求贷款买房人必须是澳大利亚公民或持有合法签证的合法居民。国际战略研究协会指出，上述新规的实施或将迫使许多外国买房人出现债务违约的情况。 　　除了限制外国买房人从澳大利亚银行机构贷款，许多澳大利亚城市还向外国买房人开征高额税款。值得一提的是，正是大量海外买房人涌入澳大利亚房地产市场进而抬高房价，不少澳大利亚民众已经无力买房，所谓的实现“大澳洲梦（Great Australian Dream）”更是无从谈起。事实上，悉尼的房价已经刷新历史最高纪录，其也仅次于中国香港成为全球第二高的主要城市。 　　剩下的问题便是澳大利亚房市的泡沫未来会在其他哪个国家重现呢？

　　居住在多伦多市中城区Davisville社区的居民原本享受宁静生活，但自从部分航机改变飞往皮尔逊国际机场的航道后，情况便改变了。 　　航机在社区半空飞过而发出的震耳欲聋噪音每日达百次，相当扰民。社区居民现成立组织，向有关当局施压，解决噪音问题。 　　该区居民担心，随着机场乘客量增加，航机所带来的噪音只会愈来愈严重。 　　Davisville是多伦多的富人区，房价动辄上百万。 　　由居民组成的"多伦多航机噪音组"(Toronto Aviation Noise Group，简称TANG)副总干事埃文斯(Margaret Evans)表示，居民早有心理准备，要接受飞机噪音，只是噪音的频密程度及声浪之大，实在令人无法忍受。 　　噪音问题主要源于负责监察飞机航道的机构Nav Canada于2012年开始，降低飞机经过该个社区的高度限制，以及让不同航线的飞机经过该社区，于皮尔逊国际机场最繁忙的跑道降落。 　　新措施实施1年，便有多达8.6万次飞机在社区上空经过。 　　如今4年过去，居民担心，随着机场乘客量增加，航机所带来的噪音只会愈来愈严重，若是政府不介入，Nav Canada不会采取行动。 　　TANG认为，只有2个方法才可解决飞机噪音问题：一是要求飞机以较快及较窄的角度降落跑道，这样可减低飞机发出的噪音;二是仿效其他飞机场，在许可的情况下，将降落机场的飞机分散。 　　但Nav Canada发言人毕晓普(Michelle Bishop)解释，以上两个方法均不可行。因为为确保安全，飞机的航道必须标准化，若航道太多变化，便容易出错，万一沟通上稍差池，导致飞机错入航道，后果便不堪设想。  　　然而，TANG不接受有关解释，更批评Nav Canada对公众欠缺问责性。Nav Canada早在上世纪90年代由当时执政的联邦自由党成立。 　　但运作多年后，现已几近成为一个独立机构，好处是这可避免受政客控制，决定航道位于那些社区的上空。 　　可是TANG却因此而质疑Nav Canada只顾及航空业的需要，反而漠视公众利益。 　　但Nav Canada则否认其事，并指该机构的15委员会是由业界及行内雇员选举出来，7人是来自业内人士及雇员选出来，3人则是来自政府，其他的则由委员会挑选。 　　此外，当局早在2012年改变航机降落皮尔逊国际机场跑道的措施时，亦以自愿性质举行公众咨询，强调当局一直将机场附近的居民视为很重要的持份者。 　　至于负责营运大多伦多皮尔逊国际机场的大多区机场管理局发言人马歇尔(Hillary Marshall)亦称，当局已尽力减低飞机噪音对居民所造成的影响，但始终由于多伦多市人口高度密集，故须面对不少限制。  

　　加拿大国民银行(NBC)首席经济学家兼策略师Stefane Marion在周二(9月13日)表示，随着温哥华房地产市场逐渐进入调整，房价至少将在未来整体下跌至少10%左右。 　　Stefane Marion认为，“在新政策出台后，诸如更高的首付要求以及对外国购房者收取15%的税收这些政策让温哥华独立屋的价格下滑。但这不会使经济陷入混乱，相反这是一个健康的调整。” 　　低抵押贷款利率等长期因素导致温哥华平均房价在今年飙升至超过100万加元。而当地可建房土地稀缺，造成新房屋的供应受到限制，这座太平洋沿岸城市的房地产市场是否会出现崩盘是目前舆论关注的焦点。纽约美银美林高级经济学家Emanuella Enenajor表示，像低利率这样的长期作用力将帮助加拿大避免市场崩溃，但政策制定者必须正确引导市场，防止风险增加并最终对个别市场造成打击。 　　BC省政府上个月新引入的对外国买家收取的15%税收，并且对超过200万加元的房屋收取3%的财产转让税，意在控制火热的高端房地产市场。尽管多伦多市场依然火热，8月平均交易价格上涨18%，但有数据指出，温哥华8月平均交易价格大幅下滑26%。尽管交易价格主要体现市场中销售房屋的表现，但这的确说明加拿大最火热的两个房地产市场呈现背道而驰的趋势。 　　现在对加拿大而言，更大的问题是缺乏经济增长。Emanuella Enenajor认为加拿大央行行长Stephen Poloz下调0.5%利率的可能性比增加的可能性更大。 　　数据显示经济增长仍然很不稳定，甚至一直处于矛盾的状态。虽然就业人数在7月下滑后于8月大幅反弹，但8月工作时间的下滑和失业率上升意味着劳动力市场的疲软。尽管6月经济增长速度为三年最快，同时7月出口激增，但通胀风险和整体经济增长仍然有下滑趋势。 　　加拿大皇家银行(RBC)的副首席经济学家Dawn Desjardins指出，“由于加元疲软应该会提振非能源出口，而加拿大非能源出口的疲软让人费解。温哥华房地产市场崩盘的风险与广泛的经济是紧密联系的。除非在就业或经济上发生重大改变，不然很难说我们会看到房地产市场崩溃。”

　　加通社消息  卑诗房产局今日称八月温哥华房屋成交量下降，卑诗省房地产市场总体而言表现健康。 　　八月大温房屋成交量为8,945户，同比增长1.5%。 　　房产局首席经济学家Cameron Muir表示八月初实行的15%外国买家税和售价200万以上房屋额外3%转移税的规定是大温房市降温的主要原因。 　　不过卑诗省其他地区房屋销售增长势头一定程度上抵消了大温的颓势。 　　卑诗省房屋均价同比下降8.1%，现在为$569,393。Muir说均价下跌主要是因为越来越多人选择在大温以外房价更低的地区买房。