地产

　　当Tanya Rumble和其另一半Josh Kolic听到开发商 Castlepoint Numa要在他们Junction附近新建一栋10层高的公寓楼时，他们毫不犹豫地就决定要买了，毕竟它们已经在此住了7年之久，已经爱上了这里。 　　根据开发商当时表示，其准备在Junction Triangle的Sterling Road建一栋10层高的新公寓楼，称之为Museum FLTS。该公寓楼建成时交通便利，周围有新公园，还有新建的日托所和当代艺术博物院。 　　对此，Rumble非常开心，几乎每天都会从购物中心经过看一眼。希望成为第一批在销售开始时存下定金的人之一。 　　2016年5月，Rumble和Kolic签署了一项购房协议，准备在10层的公寓里购买一间带有两间卧室，两间浴室的公寓。但随着时间的推移，他们注意到这个项目似乎陷入了停滞期。Rumble说“当时，销售人员不停地告诉我们没什么可担心的。这位开发商的名声很好”。 　　收到一封意想不到的信 　　上周，大约在签署购房协议的18个月后，这对夫妻以及其他购房的100多名买家收到了一封来自Castlepoint Numa的信。 　　该公司归还了他们的定金，解释说该公寓项目无法获得建筑融资;也没有获得多伦多城市的所有开发批准或许可，已经暂停施工了。对此，Rumble非常难以接受。 　　尽管绝大多数的共管公寓项目按计划在多伦多进行，但仅今年一年就有好几项提议的项目失败，即使没有上千的买家陷入困境，也至少有数百人。 　　多伦多房地产市场的数据显示，许多人发现自己已经逐渐对多伦多火热的公寓市场价格力不从心。仅去年一年，公寓价格就飙升了20%。 　　开发商表示公寓计划失败是由于缺乏资金和许可 　　Alfredo Romano拒绝回答有关取消项目的几个具体问题，但是公司老板Alfredo Romano承诺说公寓楼最终一定会建成的。 　　Romano和其公司员工并未说明公寓楼什么时候会建成，也没有说明他们是否希望以更高的价格出售给新的买家。开发商也拒绝透露，一旦项目最终建成，它是否会给原始买家提供折扣或好处。

今年3月下旬，北京西六环外一高端楼盘的售楼处里，江然（化名）几个同事及访客侃侃而谈她的成功经历。十余年里，她所积累的财富大多都是靠买房和卖房得来的。 　　江然是该项目负责销售和策划的中层。3月17日，北京发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》后，售楼处一下子变得冷清了许多。 　　作为资深投资客和房地产从业人士，江然感慨，“真的‘杠’不动了。”她预感自己的炒房生涯已经告一段落，未来不可能再靠借杠杆买房发财。 　　不过，她仍准备最后一搏，买入公司以参股形式开发的位于北京西南二环的某楼盘。焦虑来自于关系户太多，并没有十足的把握买到。今年8月，这个项目开盘时，在没有对外发布任何销售动态的情况下，一开盘暨售罄。 　　然而就在上周，这家项目的销售开始主动发布销售信息联络售房人。销售称，马上开盘的项目不会超过10万/平方米。 　　第一财经记者通过电话咨询和实地探访的方式了解到，临近年末，许多项目出于上市公司回款要求，平价出货。一些项目推出特价房来试探市场。还有项目通过小幅优惠、赠送精装修的方式调整价格、吸引客流。 　　 　　开发商试探市场 　　江然打算购买的位于西南二环附近的某楼盘曾在今年8月份开盘，一开盘200套房源就立刻卖光了。江然透露，里面有很多关系户从一年前就开始排号，希望借着政府限价的机会买入。 　　根据北京市2016年9月30日出台的相关规定，对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。 　　该项目从利润角度考量，取消了精装修。和该项目一路之隔的项目，也采取了相似的做法。但该项目销售称马上将推出不到100套房源。卖完之后将不会有洋房产品。“到年底，公司有任务指标考核。”她说。如果按照以往的做法，开发商通常会放缓销售进度，但现在明显加快了出货速度。 　　第一财经记者从一线市场了解到的情况是，2016年国庆节后，许多项目流失了20%的客户。到今年3中旬，有些项目的客户流失了80%之多。 　　开发商很忌讳使用“降价”策略，并且不愿公开宣传。江然经历过2008年的金融市场动荡。买涨不买跌的心态会令降价失效。另外，2008年金融市场动荡时，市场比现在更悲观，但只要撑过半年，转眼到2009年市场就重新回暖了。”她说。但这一次她丝毫不怀疑调控的决心。 　　一些项目3月份以后的策略是拉长付款周期，给想买房的客户留出时间，卖出手中的房子，腾挪资金。一些楼盘甚至暗地里想办法，通过第三方途径为购房者提供资金。 　　对向购房者违规提供资金的监管越来越严。近日，由人民出版社发行的《党的十九大报告辅导读本》一书，收录了央行行长周小川《守住不发生系统性金融风险的底线》一文，文章详述了中国目前面对的金融风险点，并提出了一系列解决方案。文中指出，2015年年中的股市异常波动，以及一些城市出现房地产价格泡沫化，就与场外配资、债券结构化嵌套和房地产信贷过快发展等加杠杆行为直接相关。 　　11月6日，住建部网站公布文件，“住房城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作”。 　　严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。 　　一些项目开始用价格手段试探市场。第一财经记者了解到，位于北京昌平区的某别墅，推出特价房。原定价接近4500万的别墅以3800万的特价房形式销售。定价6400万的别墅，降价1000万出售。该项目销售称，特价房只是个例，可能会有一些瑕疵。她补充，如果项目销售得太快，公司会随时收紧优惠力度。 　　事实上，不同的项目由于产品、公司现金状况不同，采取的策略不一样。第一财经记者了解到，东南五环外一别墅项目，以赠送300万精装修的方式吸引客户。西六环外一个针对改善性客户的楼盘提供小幅度优惠。 　　位于南三环的项目，并不打算调整住宅项目的价格，而会调低项目中商住部分的价格，以此回笼资金。并且更加严格规范付款，即使是关系户，如果年底之前不能拿出足够的首付，也会被“请出”。 　　有些开发商则依旧惜售。某央企的中层人员告诉第一财经记者，一些公司采取的策略是卖掉一线公司项目去二三线城市拿地，有些则是在二三线城市出货，来保证一线城市的利润率。 　　 　　要为住而买 　　北京市房地产市场呈现出分化态势，“全面上涨”的预期也在扭转。 　　不久前，北京市统计局发布北京市前三季度经济运行情况。北京市前三季度商品房销售面积为564.8万平方米，同比下降49.2%。其中，住宅销售面积为370.7万平方米，下降42.9%。国家统计局北京调查总队公布的9月份北京住宅销售价格指数显示，价格指数略有下降。 　　一家大型房企北京分公司的中层告诉第一财经记者，该公司对市场的判断已经转向悲观，该公司涉足了长租公寓领域。他认为市场会保持稳定，他已不推荐身边的亲戚朋友去投资房子。“为了住可以买。”他说。 　　手握150万的程序员王辉（化名）也不再着急买房，他打算等一等。4月7日，北京市政府批准了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》（下称《计划》）。根据《计划》，今后五年，北京将建设150万套住房，其中包含25万套共有产权住房和50万套租赁住房。 　　兰德咨询总裁宋延庆观察，根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》，比如共有产权房要求小区WIFI全覆盖，有人脸识别。“现在被好多开发商当成是卖点的，未来只是最基本的要求。”宋延庆对第一财经记者说。

　美国的房子比我们想象的便宜很多，比如在洛杉矶周边70万美金左右，就可以买套200多平带100多平花园的House，在德州的休斯敦这种地方40万美金就差不多可以买300平方带200平花园的House了。140万美金买1500平方也不是什么大惊小怪的事情。我自己在洛杉矶和休斯顿都买了房子，所以我了解的还算比较清楚。如果你觉得文章太长，直接跳到后面。 —-为什么我会去美国买房—- 　　我首先说一下我为什么要去美国买房子，我有两个主要的考虑，一是孩子的教育我是打算让孩子初中毕业出去读书，将来再回国来工作，当然这只是我的设想，所以我买的两个房子都算是学区房。 　　二是做个资产的全球化配置，中国目前有大约170万亿货币，财富却不到80万亿，货币与财富巨大的比率，是货币贬值最大的隐患。虽然现在人民币非常坚挺（其中门道，我另外写一篇文章来解释），但对于中产来说，是适当分散部分风险。那么美国的房地产目前是什么现状呢？最近十年来的房产趋势，丹佛、达拉斯和西雅图的房产增值速度最快，分别是15.7%、13%与11.7%。根据预测报告显示，保守估计在2017年，房价涨幅最大的可能是西雅图（Seattle，WA）增幅为6.4%；其次是加州的Riverside，增幅为5.8%。同样入围前5名的城市还有亚特兰大（Atlanta，GA），休斯顿（Houston，TX）以及旧金山（SanFrancisco，CA）。
 　　 　　   　　所以美国的房子并不是像我们这样适合投资，保值的意义更大。投资美国房地产，仅仅是为了保险，而不是为了增值。（这里可以画个重点）这是大家必须要搞清楚的一件事。 　　 —-美国买房的五个步骤—- 　　Step 1 要投资美国的房地产，首先你要确定，你是否喜欢美国的生活文化。我觉得美国的生活文化有两点中国人很不习惯的地方，一是这个国家重规则，不重潜规则。比如我在肯尼迪机场把行李丢了，丢行李这事在美国实在太正常了。于是我就去找丢失行李咨询台，一个中年妇女接待了我，微笑着说hi~然后就递给我一张表格，填好后说找到行李会跟我联系。我问行李现在到底在哪里呢？她说不知道。我又问大约需要多久能找到呢？她说不知道。这个服务态度如果在国内估计很多人会大呼小叫了，或者直接说，把你们领导喊过来。 　　丢了几次行李我就知道了，是的，丢了好几次，对这位中年妇女来说，这只是她的一份工作，你着急不着急跟她关系不大，她只要在规则范围内做完事情就好了。如果你闹事，她就可以报警然后把你抓起来。大家都按照规则做事的坏处是没啥人情化，不灵活，效率一般也比较低。好处是一视同仁，不管你爸叫不叫李刚，都得遵循流程来。 　　美国生活文化的第二个特点是无聊。大部分商场晚上五六点就关门，大家下班回家各找各妈。美国除了纽约、芝加哥这些大城市的Downtown，很少高楼林立，因为地广人稀，所以大家都住的非常分散，出门找个便利店开车个20分钟是非常正常的，赶到后还很可能发现人家已经关门了。美国人晚上更热衷于陪家人，全家卧在沙发上看电视，或者亲吻孩子，因为很无聊，所以有大把时间生孩子玩。 　　Step 2 如果你是纯投资没有必要考虑文化的冲突，但如果你要自住就要想想能不能接受美国式的规则与无聊。因为投资重点看收益，自住才要看环境。所以投资的人很可能买酒店式公寓，自住的人更愿意买House。很多中国人来美国后，特别喜欢买House，因为在美国买House其实很便宜，比如在洛杉矶周边70万美金左右，就可以买套200多平带100多平花园的House，在德州40万美金就差不多可以买300平方带200平花园的House了，这里说的德州不是出扒鸡那个地方哈。但买House的话，后期维护的成本较高，比如花园要修修剪剪啊，家里水管子坏了也没有公寓统一的维修，还要自己找有执照的水管修理工，这些人收费不仅贵，在美剧来还经常勾引女主人，这风险就太高了。 　　Step 3 确定自己的意愿后，就开始开设银行账户和寻找房屋经纪人。开设银行账户很简单，但就是等的时间很漫长，美国银行的效率跟《疯狂动物城》里的树懒没什么不同，我申请了支票，等了一周后，在周五下午16：51分接到银行工作人员的电话，说您的支票到了，您可以过来取，但我们想提醒你，我们17：00下班。我说：你是不是觉得我是超人，穿个内裤就可以飞过来？她说你怎么飞我不管，但您开玩笑用了1分钟，现在还剩下8分钟了。美国买房一般都要找一个房屋经纪人，因为不找白不找，经纪人的费用是由卖家负责的。经纪人往往比较清楚每个城市房地产的情况。美国的房屋经纪人感觉无处不在，我打一辆Uber连司机都是房屋经纪人，边开车边介绍自己的业务范围，还顺道说着每个房子的八卦，路过Pasadena一个房子说，说里面就住2个人，但配了60个佣人。我一直在琢磨那60个佣人到底是不是人。 　　Step 4 经纪人会推荐很多房源给你，但最终的判断还是要靠自己完成。在美国判断房子好坏要考虑四个关键因素：一是看治安，最好不是各国人混居的地方，这样的地方人杂一般冲突都比较多。二是看学区，但一般来说好学区一般房价都比较高，因为美国的学校大部分都是靠房产税养的，而房价越高房产税越高，这是正相关的。三是看房屋质量，比如加州为了抗震大部分房子都是木质结构的，就要检查有没有白蚁等问题。四是看邻居，比如隔壁住着Facebook的扎克伯格，他有女儿我有儿子，这样的房子未必升值，但我们家很可能升值。 　　Step 5 如果看上了自己中意的房子，接下来就要明确房子的费用了。相比较于北上广深来说美国买房子不算贵，像洛杉矶芝加哥这些城市的非核心地段70万美金左右就可以买套别墅，上百万美金的房子已经非常不错了。这笔钱还可以贷款，首付40%就可以了，30年的房贷利率大致在4.5%左右。除了房价，在美国买房还要考虑另一项很重的支出就是房产税，每个州征收的税率不同，基本在1~3%，比如加州大致在1%。假如你买了500万人民币的房子，每年需要交纳5万的房产税。除了房产税还有保险费，每年需要几百到几千不等，这个是可以谈判的，比如你安装了烟雾报警器就可以获得5%的折扣。物业费公寓才会收，别墅是没有物业费的。 　　 —-在美国买房后我后悔了吗—- 　　说实话，有点。 　　跟国内涨疯了的房价比较起来，美国的房子显然不是好的投资品。 　　但一个人有一些资产后，就需要去配置，不要把所有鸡蛋放在一个篮子里。 　　最近房产税吆吆喝喝的要出台，坦白说，这个政策，呵呵。因为你本来就是把房子租给购房者，不过70年产权而已。现在又在这70年产权上收税，这就不是很人道了。这是一房三吃，土地卖一次，购房时各种契税卖一次，现在房子各种限制后，开始考虑收税了。 　　可想而知，接下来又会掀起一轮海外购房潮。 —-国内房子怎么投资—- 　　1、如果你目前没有房子，随时可入，因为这是你为数不多可以利用国家金融杠杆的地方。你知道国家为什么要去杠杆吗？对它不利。以我的经验，凡是对它不利的地方，一般就是可以争利的地方。（这句可以画个重点）。另外，你自己住的房子，又不是以出售为目的，你的时间周期足够可以克服风险。在投资这件事情，时间是最宝贵的资本，因为你耗得起。 　　2、如果你已经有几套房子了，如果是学区房可以出租，国家轰轰烈烈的租售同权，显然不会不了了之，怎样也要做个样子出来。这个时候坐收租金，显然是一个不错的选择。 　　3、如果你的杠杆过重，国家在贷款利率上会不断加重你的负担，所以能出掉几套最好。正常来说，每个月还的贷款达到自己的50%以上，就比较危险了。 　　4、一线城市这几年基本没戏，二三线要看地域，比如深港澳大湾区显然是可以考虑的。如何判断一个地方的房地产值不值得投资？一看当地的经济依托，除了房地产还有没有支撑。这直接决定了政府的意愿。二看人口近五年的走势，流出还是流入。三看土地供给状况，这决定了供给端的存量。 　　 —房产税是什么鬼— 　　1、目前房产税政策明确表示要出台，这是第一，应该在未来五年逐步实施。但是怎么征税，是对第一套就征，还是第二套，都没有明确说法。 　　2、以我的看法，为了不引起巨大争议，针对第二套以上（不含第二套）征税比较稳妥，税率参考国外大致在房价的1~2%，征税房价的价格会由房价评估师来衡量。 　　3、房产税一旦开征，这就是大杀器，交易量一定下滑（加上之前的重重政策）。价格一定会出现低谷。 　　4、未来3年房地产这个投资标的都不是好的选择。 　　5、要买就买好房子，什么是好房子？商场、操场、菜场，学区房优先。如果你有经济实力，好的地段的别墅也可以考虑，未来十年中国会进入改善型换房阶段，别墅一定是稀缺产品。 　　 —-最后在美国买房我的七点建议—- 　　1、我觉得美国有三类房子值得投资，一类是中国人聚集的地方，中国人喜欢扎堆，而中国人又热衷于买房子，这几个因素综合起来，加州的尔湾是个不错的选择。这样的地方买house比较好，每个中国人都有一个house梦。也不贵，不到一百万美金就200多平的House了。  　　二是著名的旅游景点附近，因为美国人非常热衷于旅行，好像美国的年轻一代并不那么在意房子，把房子当投资品算是我们的一项伟大发明了。在景点附近的房子通过Airbnb租出去收益也不错，比如靠近迪斯尼靠近环球影城靠近冲浪海滩之类的。 　　三是Downtown的公寓，靠近商圈出租会非常方便，但这类公寓都很贵，只要土豪才会考虑吧，反正我买不起，一套小小的公寓比一套大House还贵。  　　2、如果近期你没有去美国居住的打算，房子直接委托给中介出租，也可以放在airbnb上出租，当然后者的受益更大一些。 　　3、不要一听美国的房产税就觉得很恐怖，美国很多税是可以抵扣的，所以如果你要缴税，记得咨询有经验的人（比如我，哈哈）。也可以找专业的税务律师，他会帮你做一个筹划。在国内税并不一定会让你有大的感觉，美国如果你处理不好，一定会让你震惊。 　　4、如何把钱弄去买房，嗯，如果不是少部分看到我是断断不会说这个地方的。有些人是通过黑市交易，这种交易公司一般名字都是全球理财之类的，香港比较多。还有一些人就是蚂蚁搬家，毕竟美国买房也需要不了那么多钱，我收过能贷款就贷款吧。每个人一年五万美金的额度，基本全家十几口人就绰绰有余了。 　　5、尽量买现房，不要买期房。以为美国的房地产公司不像国内，动辄有进入五百强，美国有大量很小规模的开发商，所以在开发房子的过程中，出现各种问题也不是什么新鲜事。如果国内的人去买，最好是直接看得到的房子。 　　6、注意好你的邻居。这里跟你说实话吧，华人聚集区虽然语言上便利，但往往容易被坑。我不知道为什么，出了国后，中国人特别喜欢坑中国人。如果你语言可以的话，在越贵的白人区一般条件越好。 　　7、现在有一些中国的房地产开发商，你知道脑子灵活的，会有绿卡赠送的服务。其逻辑就是将你买房的钱转移自己开发的酒店里去，这样就创造了美国人就业的机会。之前是50万美金，现在特朗普上台后不断提价。但是如果能有这样的服务，如果你又想孩子去读书，那就是极好的一件事了。 　　关于美国买房我就先交流到这里吧。

传媒业大亨马隆拥有220万英亩土地，是美国最大的个人地主。（美联社） 美国十大地主共拥有1300多万英亩 土地，超过美国的0.5%。有些是继承祖先早在1800年代就有的地，其他人则是白手起家的富翁，收购土地多年。 “土地报告” (The Land Report)每年列出美国百大地主。去年高居榜首者是传媒业大亨马隆 (John Malone)，拥有220万英亩 土地，是美国最大的个人地主。 马隆2010年收购新墨西哥州占地29万100英亩 的贝尔牧场 (Bell Ranch)，使他超越CNN创办人透纳 (Ted Turner)，成为最大地主。马隆的土地分布在科罗拉多、怀俄明、佛罗里达、缅因、新罕布夏和马里兰。 马隆的身价高达92亿2000万元，担任“自由传媒”董事长，拥有“发现通讯集团”的28%股权，以及最大国际有线电视公司“自由全球”的四分之一股权。 马隆曾说，他买地前会考虑许多因素，包括美观、经济可行性、自给自足、现有管理、以及对他和他的家庭而言，是否代表经济多样化，“会生产的土地，是历来具有永久价值的少数东西之一”。 贝尔牧场 (Bell Ranch) 第二名地主是透纳，拥有200万英亩 土地，分布在十个州，而且在15个牧场牧养5万1000头美洲野牛，以恢复濒临绝种的野牛。透纳说，他从小就对大自然有兴趣，听说哥伦布发现新大陆时有3000万头野牛漫游在北美平原，200年后只剩200头，使他想帮助这种“长相很酷”的动物。 排名三、四、五的地主，分别是拥有全美第二大木材场的Emmerson家族 (195万英亩 )、球队大亨Stan Kroenke(138万英亩 )、“绿钻石资源公司”的Reed 家族 (137万英亩 )。

　　近日，人民出版社出版的《党的十九大报告辅导读本》，其中就有财政部部长肖捷在《加快建立现代财政制度》一文中透露了关于房产税的税改前景，文中肖捷指出，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。 　　这篇文章，其实已经向外界表明，房产税已经在路上了。而这一切，都是在执行十九大报告的精神。如果大家注意，应该会发现报告中有一句关于住房的内容： 　　坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 　　这话意味着什么?笔者分析，意味着未来国家的政策将会严厉打击炒房，过去靠炒房发财的时代将一去不复返了。注意“房子是用来住的、不是用来炒的”这句话，这意味着接下来的政策将会把炒房资金一点点挤出去。与此同时，增加住房供给的多样性，除了商品房外，包括多种模式的保障房、租赁房都将进入市场。 　　可能很多人会觉得，这会不会让房价跌下来?房价未来可能会在房产税这样的重大政策出台后挤压一定泡沫，但指望房价大跌的可能性是微乎其微的。之所以这么说，原因有三： 　　一是因为中国经济依然在中高速发展，老百姓收入在快速增长，中国人口基数大，购买需求在那摆着。 　　二是中国城市化进程至少还有20年以上，在这种情况下还有大量潜在市场待挖掘，房价有长期支撑。 　　三是因为房价和财政收入、金融体系都是直接挂钩的，政府也不可能让房价垮下来。 　　根据财政部长文中所说，接下来房产税是肯定要上了，而且已经上了日程和计划。从文中我们可以看出相关计划安排：立法先行、充分授权、分步推进。也就是说，房产税的第一步就是要先在人大立法。 　　之前，房产税法本来已经列入了十二届全国人大5年立法规划之中，但是在今年3月全国两会上并没有房产税法的内容，根据大会发言人的说法，2017年没有把房地产税法提请人大常委会审议的安排。为何2017年没安排?这一方面说明这一税种的立法非常重要，要审慎行事;另一方面是因为，还要把握推进的度和时机。而当十九大报告中把房子定位为“住”而非“炒”看，接下来推进房产税就是必然了。那么，在十三届人大，房产税是必然会推出的。当然，在推出之前，肯定是要广泛征求意见的。 　　而根据财政部长文章中的透露，在立法的基础上要给地方政府进行充分授权。为何要对地方政府充分授权?原因有两个：一是因为地方政府是房产税的收税主体，房产税全部属于地方财政收入;二是因为不同城市、不同区域房产市场情况天差地别，地方政府既要完成征税，又不能对地方经济造成太大影响、给民众增加太大负担，这就必然需要具体问题具体分析。因此，人大完成框架立法确定征收的规则后，具体的征收细节就需要地方政府来进行制定了。譬如，选择开征时间、适用税率、征收对象等，不同区域应该会根据自己的情况进行制定。 　　所谓分步推进，就是各省级政府根据地方的实际情况，对辖区内不同的征收对象进行分步推进实施，譬如可能采取先对城市征收，对乡镇暂时不征收或晚征收;再譬如，可以先按相关标准对企业进行征收，然后在逐渐推进到城镇的居民个人等。 　　但不管房产税怎么征，下个5年制定好法律并且逐渐推广征收是大概率的事。事实上，早在2013年，上海、重庆就展开了房产税的试点，上海有人均住房面积的免征标准，而重庆则主要是针对高档住房和无重庆户籍的二套房。但是，无论上海还是重庆，试验的效果都一般。而从财政部长的表态上看，未来征税精神是无论工商业房地产还是个人住房，都按照评估值征收房产税，既不按套也不按面积，按市场价值，公平合理。也就是说，各地可能会根据自己的当地的房价情况，对房价进行一个市场价值评估，然后根据实际情况进行征税。 　　现在，针对工商用房是所需要征收的税额是“房房价值 * 70% * 1.2%”，未来就可能是“评估值 * 70% * 1.2%”;而针对个人征收房产税，很可能像个税一样有一个起征点，在起征点上展开征税。如此一来，未来持有的房房价值越高，所征税也就越多。 　　如果按这个逻辑，房产税根据房屋的市场评估值来进行征税，这个影响面可就太大了，完全是针对现在市场的价值取向进行逆向征税。说白了，就是你持有的房房价值越高，我就用税收来调节你，你就得缴纳更多的税收。如此一来，中国的房地产市场的生态意味着发生了转折性变化，过去靠房产发财的逻辑不但不存在了，还意味着持有这些房产成了烫手山芋，因为持有成本太高了。 　　譬如，过去买房一定要买在市中心，未来住市中心意味着纳同样的税所能居住的面积降低了，于是房屋市场价值的天平因为政策发生了逻辑变化。这样的税收政策，很显然会把那些炒房者挤出市场，以后想靠买房持有赚差价?不但收你的增值税，持有的成本也将非常厉害，而且涨得越多持有的成本会不断上升，这给炒房者的压力是非常巨大的。 　　另外，像过去一两年暴涨的一些并不算稀缺的所谓高档房，房产税对其会形成较大压力。由于其市值过大，未来持有成本过高，这会让一些本来买房的人望而却步。所以，高档住宅未来面临价格压力。 　　至于现在持有大量住房的个人，未来将会面临巨大的持有成本压力。譬如，在市中心囤积了大量优质住宅的人，由于市中心房价估值很高，那么这些人将会有很高的持有成本。总之，房产税调控的就是持有环节，你持有的房产越多，那么所负担的税负就越高。更为重要的是，为了打压炒房者，国家在立法上很可能会采取累进制、惩罚性的税收政策，也就是说你所持有的房屋面积越大、估值越高，所要缴纳的税负也就会成倍累加，这个成本压力将非常可观。特别是那些通过银行杠杆持有大量住房的人，简直就是灭顶之灾。因为，一旦房价因为房产税而较长时间稳下来甚至下跌，银行的利息加上非常庞大的房产税，一年持有房产的成本可能是房屋估值的六七个点，几年时间可能就会让这些炒房者直接破产。 　　所以，根据现在的情况，如果手里边持有大量住房，现在房价又处于高位，笔者认为该逐渐出手套现就出手套现了，否则一旦房产税出来的时间节点确认，那么市场很可能会出现集中套现潮，这会给那些原来房价虚高的区域以重大打击，房价可能会从高位往下垮，虽然大的市场环境不可能崩盘，但局部虚高区域的房价下跌可能会让一些人心疼一阵子。至于那些炒房者，还是早点跑路吧，越早越好，以后不要再回来了!

　　由多伦多怀雅逊大学一家研究所（Ryerson University's City Building Institute）与房地产咨询公司Urbanation在一份最新发表的报告（Bedrooms in the Sky: Is Toronto Building the Right Condo Supply?）中称，GTA地区大建Condo没有错，但错在不是成家立业的年轻人所最需要的家庭友好类型，不仅导致他们找不到自己喜欢的Condo，还可能强迫他们搬往GTA以外的地区。 　　报告称，目前GTA在建或拟建的Condo中，至少两居室的Condo仅占41%的比例，而在上世纪90年代，这个比例曾经高达67%。换句话说，目前大建特建的Condo多数是一居室或无卧室的单元，其租或买的潜在客户群主要是年轻人。但问题是，这批人现在都成家立业了，一居室已经不能满足他们生儿育女之后家庭规模变大的需求，因此开发商都该动脑筋好好想一想了，别一条道走到黑... 　　根据相关资料，未来十年，GTA地区35-44岁年龄组的居民将超过20万，这些人中多数成家立业，拖家带口，他们希望住进更宽敞、有更多居室的Condo，而两居室及更多房间的Condo既是他们可以负担的，也是他们的理想选择。如果他们在GTA地区找不到这类Condo，迫于有限的负担能力，他们可能就会流向GTA以外，甚至安省绿带（Greenbelt）以外的地区。 　　多伦多居民房屋负担压力已超温哥华 　　联邦统计局最近发布的人口普查资料显示，在2016年，多伦多有33.4%居民在房屋支出方面的花费超过月收入的30%，而在2011年，只有31.8%居民在房屋支出方面的花费超过月收入的30%。 　　而温哥华的情况正好相反：2016年，温哥华只有30%居民在房屋支出方面的花费超过月收入的30%，而在2011年，则有33.5%居民在房屋支出方面的花费超过月收入的30%。 　　若以城市年轻人为例，即在25-34岁年龄组中，温哥华有36%的年轻人在房屋支出方面的花费超过月收入的30%，而多伦多则有42%的年轻人的房屋支出超过收入的30%。 　　按照统计局的定义，房屋支出方面的花费是指所有与房屋有关的支出占家庭税前月收入的比例，这不仅包括有房的业主，也包括租房住的租客，因此这些支出主要包括房屋按揭，租金，水电花费，物业税，公寓管理费等项目。 　　年轻人还将与老者争家庭友好的Condo 　　怀雅逊大学的最新报告还指出，不仅开发商建太少的两居室及以上Condo让成家立业的年轻人陷于找房困境，在未来时期，他们的处境更为尴尬：还将与老者争家庭友好的Condo。 　　报告分析说，婴儿潮一代已经迈入老年，为了生活方便以及降低生活成本，其中不少人会大屋换小屋，在卖掉独立屋或平房之后住进Condo，而所谓家庭友好的Condo也是他们心仪的类型，因此他们入市之后也会增加两居室及以上Condo的市场压力。人口资料显示，在未来十年，GTA地区将有484,000人陆陆续续年满65岁，达到退休养老的年龄。 　　多伦多市府鼓励开发商多建家庭友好Condo 　　报告称，其实多伦多市府已经意识到上述问题，并在城市的设计指南（vertical communities）中，鼓励开发商多建家庭友好Condo，为市中心的孩子们提供更得体的居所。在城市的区域规划中，也提倡多建两居室甚至三居室的Condo。 　　不过多伦多地产经纪David Fleming表示，虽然市府的思路对头，但开发商们却动力不大。一是他们建小公寓或Condo也能赚钱；二是建三居室的公寓平均要价$918,000，很多家庭又买不起；再是，市府提倡多建两居室甚至三居室，但究竟多大面积？如果只有750平方英尺，即使是两居室或三居室，那又有多大意义？不就像建个宿舍似的，哪里还是什么Condo?

　　温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)今天向业主发出警告，称如果到明年2月2日，业主仍然不能完全说清楚其物业的“身份”，那么将要缴纳房屋空置税（Vacant Home Tax），外加$250的罚款。 　　罗品信说，业主们将从本周开始陆续收到市府信件，其中会指导业主怎么做。一旦发现业主谎报，将面临$10,000的罚款。 　　他说从明年开始，市府将为此专门成立执法队，增聘人手处理相关事务。他还强调，很多房屋的主人购买房屋之后并没有选择在里面居住，他们更多只是将温哥华的房屋当做一个投资的商品。而作为温哥华人来说，这些空置的房屋如果能够出现在租房市场上，对于温哥华眼下的居民将会有很大改观。 　　去年6月，温哥华市议会通过动议，将实施征收房屋空置税政策，以此手段打击炒房行为，抑制房价，并缓解租房市场压力。 　　根据市议会的解释，空置税主要适用于那些没有登记为“自住房”（Primary Residence）的住宅，而且一年内空置6个月及以上。因此业主专门用于投资的第二套房子，基本可以算作此类，税率则为房屋估价的1%。 　　温哥华市府曾经根据水电煤气使用情况，估计的温哥华当地空置房屋约有1.08万个单位。其中9,700个空置房属于公寓单位，约占温哥华地区公寓总数的12.5%左右，其它单位则是独立屋、联排别墅等类型。 　　温哥华目前出租房空置率仅为0.6%，令租客找房难。而温哥华市府估计，如果出租市场增加2,000套住房，租房空置率可以从0.6%上升至3.5%。 　　多伦多市长庄德利也曾经提到征收空屋税 　　就在今年4月，也就是多伦多房价飙升到历史最高的时候，多伦多市长庄德利也曾经表示，对于多伦多是否征收空置税，他持开放态度。他当时建议市议员们讨论一下，多伦多需不需要效仿温哥华推出房屋空置税。 　　在今年8月，多伦多市府希望就征收房屋空置税听取各界人士意见，并在市议会大楼内召开了公听会。而不能亲自出席公听会的市民，则可以通过填写一份网上问卷表达自己的意见。 　　在省府实施新税之后，多伦多的房市由热变凉，但租房市场仍然火爆，不仅租金高，而且一房难求！除了本市人口自然增长的原因之外，每年有90,000多人涌入多伦多也是令出租房供应紧张的原因之一。 　　据多伦多地产局MLS的统计，今年第三季度condos的平均租金上涨10%或$220，到$2,220。其中studios的月租金要$1,672，一居室$1,839，两居室$2,498，带den的两居室$2,510，三居室月租金则需$3,065。 　　不仅租金上涨，而且有钱也难租房，因为多伦多出租房空置率仅为1.4%，租房广告平均挂出10天就可将房子租出去，令租客在找房过程中大伤脑筋，为寻一处公寓安身疲于奔命。 　　多伦多的房产市场转变风向，不仅房屋销量下滑，房价也开始下跌。有鉴于此，庄德利及多伦多市府再没有重提房屋空置税之事。

拥有大豪宅是很多人可望不可即的梦想， 但是加拿大有位华裔明明拥有豪宅，却没有好好享受，竟然把豪宅当做B&B(家庭旅馆)出租了。 何建(Jian He，音译)曾是列治文的一位退休商人，曾经从事生产橱柜的生意。2015年，他花费近400万加币买下了No. 6 Road旁边的一个农场。农场包括5英亩的蓝莓农场和一个9000平方英尺的豪宅。 当时他心想，生产橱柜比较耗费精力，而自己也渐渐老了，不妨做点喜欢的事情，一个农场应该不错，可以让自己有事情做，也是一个不错的投资。 但是没想到，虽然现在土地的价值已经翻倍，但是蓝莓农场几乎赚不到钱。 一方面是因为没有工人采摘。 在收获的季节，所有的农场都需要工人，所以收获蓝莓的工人非常紧缺。“采摘蓝莓需要技巧和耐力，并不是每个人都可以干的工作。一般人可以连续摘一俩小时，但是这份工作比较无聊，很难坚持下去。有时候遇到一个合适的工人，我会早上5点多到他家里接他上班。” 另一方面是市场竞争非常激烈。 何建农场里种植的是有机蓝莓，但是售价和普通蓝莓的售价一样，所以他必须控制成本。“如果花钱雇人采摘蓝莓，然后以每磅$2的价格卖掉，你肯定要计算是不是值得。” 在收获蓝莓的时候，他有时候工作12小时，但是依旧有80%的蓝莓烂在地里或者被鸟吃。 为了弥补损失，他选择把豪宅当做家庭旅馆出租。这个豪宅有12个卧室，其中三个已经拿到市府的批准，可以出租。 这三间房子可以欣赏到农场的风景，所以，这些旅馆的宣传语就是“入住豪宅，享受田园风景，还能亲手采摘蓝莓。” 他还打算把剩下的房子也租出去。“老实说，家庭旅馆赚的钱比蓝莓赚的钱都多，但是如果市场允许的话，谁愿意把蓝莓浪费掉呢?” 当然，也有人愿意承包他的农场，出价$4,000/年。但是他拒绝了。“就算卖掉五分之一的蓝莓，赚钱都比这多，这根本一点都不经济。” 在他看来，如果政府想让老百姓种植农场，就应该帮助农场主盈利。比如说，在收获蓝莓的季节，让外国劳工来帮忙，或者帮助把蓝莓销往价格比较高的国家，如中国，当然，也可以发展农场旅游业，毕竟这个农场距离列治文市中心只有十分钟的车程。 现在，他只能依靠自己经营农场。他已经养殖了16只鸡，还买了拖拉机，把房子旁边的一块地建成果园，然后把卖不掉的蓝莓做成果酱和酒。 至于农场上的豪宅，他非常坦然：我所有的钱都是干干净净的，原本的农场主退休了，他的孩子对农场没有兴趣，所以我接手开始干，这和我享受豪宅有什么冲突的?很多人只看到了我住豪宅，却不知道我在太阳下忙碌。

位于美国华盛顿州一个叫罗伯茨（Point Roberts）的小镇忽然火了。小镇位于美加边境，往日死气沉沉，如今一下子热闹非凡，当地居民议论纷纷，关注的竟然是中国人？这是为什么呢？ “他们来购买休闲地产，购买廉价的天然气和乳制品，在乔治亚州的海峡上的Kiniski的珊瑚礁酒店里喝太多的啤酒。”这是罗伯茨当地人对于近期发生在本地的一系列收购活动的评价，其中许多人吐槽，越来越多的加拿大人来罗伯茨买房子。其中一个原因是，最近随着加拿大元的疯涨，加拿大人开始从船运和接收网点收集网上购物，一些离边境很近的地区，人们可以步行去取包裹。而其中，罗伯茨就是这么一个主要的选择。 相比于加拿大人，一股新的投资势力也在冲击着罗伯茨——中国投资者。来自中国的资本如今已经在罗伯茨买下了一个码头、高尔夫球场和用于房地产开发的滨水地产。 加拿大商人Wayne Knowles说，中国买家可能是这个13平方公里的半岛的经济救星。他曾在罗伯茨居住了25年，生意涉及当地几乎所有大型项目。“中国投资者最终可能会认识到罗伯茨的价值，将它从漫长的沉睡中唤醒。”他对媒体说道，“他们的钱正涌入罗伯茨，这是我们迫切需要的。我们已经看到了一大堆的活动。从现在起，罗伯茨将会有很大的不同。” 虽然罗伯茨的绝大多数房产买家都是外国人(主要是寻找相对廉价的休闲住宅)，但他们并不代表高价房产买家。Knowles说:“他们(中国人)正在寻找好机会，而罗伯茨则是一颗永远的钻石。人们终于来到这里，看到了它的美丽。” 不过相对于Knowles，其他人则采取了更为谨慎的态度。因为罗伯茨一直以来都有经济上的起伏，但最终却没有什么变化。 另一位双重国籍的Paul Rusk说，自从他26年前进入这个行业以来，他并没有从中获利太多，许多项目只为他带来大概两万美金的收入。购买或出售房产可能需要两年的时间才能成交，因为价格波动很小，没有人有紧迫感。 在罗伯茨，投资地产或许是一项潜力十足的事情，最近当地一系列房产销售包括: 在1955年建造的800平方英尺的房子里，售价164,900美元; 在1993年建造的3420平方英尺的住宅，售价649,500美元; 而在1995年建造的一处建筑设计的1833平方英尺的住宅，这个位于一个能够俯瞰格鲁吉亚海峡的海滨悬崖上的豪宅，售价则是118万美元。 Rusk说:“滨水区或景观性质已经让价格上窜了一些。”他说“但我告诉我的客户，这是一种出于生活方式的投资，而不是在购买金融产品。”他表示，他的客户不是那些对赚钱的投资感兴趣的中国投资者，而是那些做休闲或生活方式选择的投资者。他不同意将罗伯茨变成一个财富的名利场。 近年来，一些更引人注目的大咖成为了罗伯茨的居民，其中包括前温哥华Canucks冰球队的教练Katee Sackhoff和演员John Tortorella，John Tortorella与罗伯茨很有缘分，因为他们在拍摄电视连续剧“太空堡垒”（Battlestar Galactica）时，在温哥华租了一套房子，而罗伯茨是他经常旅游的地方。 罗伯茨纳税人协会主席罗宾斯指出，大约有1300名永久居民享受着和平与安宁的生活，他们可以对变化保持警惕。罗伯茨与任何社区一样，商业利益并不一定与普通居民的利益相匹配。他说:“很多人对变化感到很不自在。因为你穿过边境，这是一种巨大的解脱，尤其是在夜间——一个黑暗的农村社区，没有人行道，没有街灯。这样的环境获得很多人喜欢的。只是如今，或许一切都要改变了。” 但他们也认识到社区需要更多的服务，当地居民经常被迫开车到加拿大的Tsawwassen去吃饭。如果发展能促进了房产价值的增长，也许很少有人会抱怨。这里与近年来温哥华的房价飙升相比，房价更显停滞。罗宾斯没有听到当地人对中国投资者表达任何负面情绪，因为当地人也觉得他们这里的游客不太多。 Knowles告诉媒体，新一轮的投资开始五年前，当他在温哥华的中国律师朋友让他接触到北京商人高朱（音译，Gao Zhu），他就知道会有事情发生。果然，这个来自中国的投资人取得了51%的希伯莱特农场的所有权，同时，一个比当地物价昂贵许多的房地产项目正在开发。而随后，高朱联系了自己的朋友陈义红。陈义红是军人出身，事业巅峰是成立北京动向体育发展有限公司并代理了KAPPA品牌。公司在香港上市后，陈义红曾在2008年以16亿美元的个人财富跻身中国富豪榜第36位。 2015年，陈义红以2500万美元购得罗伯茨码头（Point Roberts Marina），这是一个美丽的海角码头，主营业务是停靠大型豪华游艇，陈义红占90%的股份，他计划在这里经营自己的游艇会。同时，陈义红还购买了罗伯茨一处面积达到2.5公顷的海景物业，价值460万美元。 随着中国资本的进入，这些投资者也许会得到过去10年大温住宅投资者的那种高额回报。苏富比负责西雅图国际房地产业务的首席执行官Dean Jones表示，罗伯茨吸引中国投资者关注是顺理成章的事情，这不过是过去20年大温哥华地产发展的微缩版。Dean Jones认为，罗伯茨的体量如此之小，哪怕是中国投资者之间进行跟随交易，都能轻易的实现估值大幅上涨。

　　底特律城市中被废弃的房屋。 　　编译自纽约时报，2008年的金融危机和2013年城市的破产抽干了底特律的房地产市场。现在，底特律正在用不寻常的方式吸引人们在底特律买房或是翻新房屋。 　　多年前，全美最大的两家银行——美国银行和摩根大通银行支持了底特律成为汽车城的繁荣。现在，虽然底特律仍然在努力从2008年金融危机中恢复，但两家银行愿意在底特律的复苏过程中贡献自己的力量。 　　大家可以猜一下，去年两家银行在拥有63.7万人的底特律批准了多少笔房屋抵押贷款？ 　　答案是美国银行18笔，而摩根大通仅有6笔。 　　底特律当地的贷款机构——速贷公司贷出了170笔，为最多的一家。 　　像底特律这样的美国中西部城市长期以来都拥有着美国人“敢做”的精神。在过去的一个世纪里，汽车城用解放自由的汽车定义了美国。在二战后的日子里，底特律成为了美国梦的典范，一个没有大学学历的工厂工人也可以赚到买房钱的地方。 　　然而，随着美国全国房价的上涨，特别是沿海城市房价的上涨，底特律却成了经济危机和房产泡沫破裂的典型代表。底特律到处都是空置的房屋和堆积如山的瓦砾。 　　在今天的底特律，人们可以用一辆二手的雪佛兰Caprice买到一套房。 　　真正令人感到惊讶的是在底特律买房是一件非常困难的事情。基本上，房价对于放贷者来说太低，而对于卖家来说太高。底特律缺少足够的随时可以搬进去的房屋，也缺少修缮这些房屋的资金。 　　如果奇怪的状况让底特律变成了一个如何启动房地产市场的实验场。 　　一个干净的邻居是否会帮穷人修理房屋？或是重新修复城市所拥有的房屋，亏损出售重而从新开始？或者是更传统的提供无利息的贷款以修缮房屋？或是向无力从银行贷款的家庭提供抵押贷款？ 　　底特律当地的一家金融机构甚至计划尝试在160英亩的土地上种满树以美化居住的环境。 　　尽管底特律在大城市中的情况算很糟糕的，但是却给了全美各地的房屋政策制定者学习的好机会。 　　想知道底特律跌落的有多惨，看看数据。2000年中，银行在底特律地区批准了7000笔抵押贷款。之后，金融危机摧毁了底特律经济的心脏——汽车产业。工作机会销售，人口大量逃离。去年，底特律地区获批准的抵押贷款超过700笔，较危机时的200笔有所上涨，但也仅为10年前的10%。 　　 　　图2：底特律整个城市各个街区抵押贷款情况分布图。 　　但是这些数字并不能解释故事的全部。在这背后，非盈利组织，基金会，当地官员和包括摩根大通，美国银行和速贷公司在内的一众银行都在不同程度上努力让底特律重新焕发青春。 　　但是成功总是非常缓慢的一个过程。 　　在底特律最好的街区之一的15455温斯洛普街道有一座全翻新的三个房间的房屋。这是底特律市政府在无助无力缴税后没收的房屋。土地银行通过速贷公司提供的贷款对房屋进行了重新的翻新。 　　自8月以来，土地银行一直在试图出售这套房产，标价为7.99万美元。目前已经有80人来看过房，但尚无最后的买家。 　　底特律土地银行管理局传播总监Craig Fahle表示，“我们还没有出现过卖不掉房子的情况。底特律现在就好像电影《足球老爹》，底特律最后一定会成功。” 　　美好的鼓手都是努力奋斗的结果。Erica Wyatt一直为偿还自己的债务而努力，最终两年后她获得了五三银行的抵押贷款，从而买下了一座拥有四个房间的房屋，总价9.2万美元。Erica Wyatt是一个单亲妈妈，拥有4个孩子。她获得了15000美元的首付资助。 　　 　　图3：Erica Wyatt 9.2万美元购入的房屋。 　　另外一些想法看上去更像是权宜之计。一家叫做干净房屋的社会福利组织向残疾人和无家可归的人提供一种仅有一个房间，浴室和小厨房的400英尺的住所。这一项目正在底特律一些空置的土地上开展起来。 　　这种很像玩具屋的建筑临近该机构的主要社会服务设置。该组织希望可以修建20个这样的放弃，然后以250美元/月的价格出租给经过筛选的人群。 　　干净房屋的计划还需要进行调整。一名长期无家可归人士表示，这个计划的房屋太小，连传统的收容中心都比不了。 　　但是对于一些人来说，这样的房子是完美的。首批租客是前任的卫理公会牧师David Leenhouts。他因为健康问题之前被迫离开自己之前的公会。 　　David Leenhouts成长于底特律，他正在上大学的儿子告诉了他这一项目。他表示这正是他需要的。在这里公会就在几步之外。 　　但是在像底特律这样的大城市，干净房屋计划这种房屋很难大规模推广。因为对于有孩子的家庭来说这种房子是不合适的。 　　这也是为什么底特律房地产市场在危机后复苏前景不明的另一个例子。很多项目都是按照街区来进行的，而整个底特律拥有太多的街区了。 　　密歇根大学教授兼底特律工作小组执行主管Gregory Markus表示，“这些项目帮助到了一些人，但是人数是很少的。底特律的根本问题在于它是全美最贫穷的大城市。” 　　全美的贫困率为14%，底特律是36%。如果没有更多的工作机会，底特律人还是负担不起房屋。 　　底特律的人口在1950年代达到顶峰，接近200万人，之后开始下跌。金融危机和2013年城市破产让大量底特律人离开了这里。在过去10年，底特律有超过15万间房屋丧失赎回权。 　　去年一份研究报告指出，底特律缺乏运转良好的房地产市场。 　　像找一个承包商对房屋进行翻修这样简单的事情在底特律是非常困难。35岁的Heather McKeon表示，“我们曾经联系过几个承包商，但是对方都不愿意在底特律进行工作。他们表示，我对底特律没有信任，无法把工具留在那里。” 　　Heather McKeon是一名室内设计师，她表示甚至很难最终找到一家愿意卖给他们无产权房屋翻修险的保险公司。最终他们找到了德国的慕尼黑再保险。

　　房地产税将如何征收?全面开征还有多远?房地产税能抑制房价上涨吗?房地产税一旦实施，老百姓买房需要多交钱吗? 　　财政部部长肖捷日前在《党的十九大(专题)报告辅导读本》中谈及房地产税，明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。 　　要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。 　　怎么收：房地产税征收原则确立 　　财政部部长肖捷在上述文章中，首次明确了房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。 　　在税收法定原则下，任何新税种必须先立法后征收。因此，“立法先行”已是社会普遍共识。 　　“所谓充分授权，应该是给地方政府充分授权，让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇说。 　　国家行政学院教授冯俏彬也持相同观点：“各地房地产情况差异大，因此地方政府对当地房地产情况更熟悉，给地方充分授权，让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象，从而有利于房地产税平稳落地。” 　　肖捷表示在中央统一立法和税种开征权的前提下，根据税种特点，通过立法授权，适当扩大地方税收管理权限，地方税收管理权限主要集中在省级。 　　“分步推进原则意味着房地产税征收，可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。” 中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为。 　　咋定价：房屋的评估值如何确定? 　　此次肖捷文章提到对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，此前业内达成共识的按评估值征税首次明确。 　　业内专家表示，房屋的评估值应是房屋市场价值，而非房产原值(即购房时价格)，但由于近些年房价上涨较快，因此最终评估值应该会有折扣。 　　现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时，对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，具体标准由地方确定。 　　对于肖捷文章中提出的适当降低建设、交易环节税费负担，冯俏彬认为，随着对后端居民住房保有环节征税，前端的建设、交易环节税费负担将相应降低，确保总体税负平稳，这有利于房地产税推出。 　　朱为群表示，建设和交易环节的税费负担降低，主要涉及土地增值税制度的改革，以及各种行政性收费改革，具体怎么降可能需要考虑财政承受能力等各种因素。 　　交多少：百万房产或每年缴税5000 　　对于征收范围，中央财经大学财经研究院院长施正文认为应该设立一定的免税面积，“免税面积设定为人均60平方米比较合理，这样对于三口之家来说，可以有180平方米不用交税，从而保证了居民第一套住房不用交税。” 对于免征额和税率，目前官方并未释放任何信息。 　　但是，施正文建议，对于免征面积，中央可以设定一个最低的标准，在此标准之上，各地免征面积可以自行决定是否上浮。 　　而对于税率，施正文建议可以设定一个税率区间，不要太高，各个地方在这个区间范围内自主确定具体税率。“目前国际上普遍税率标准是1%，中国可以低一点。” 　　据了解，未来的房地产税主体税种由房产税、城镇土地使用税合并而成。收税标准将参照世界通行做法，估算价值100万的房产可能会每年增加约5000元税负。有关房产税，实际早在2011年就开始在上海和重庆两地试点。在上海试点时，新购且属于家庭第二套及以上住房的，按人均计算，人均超过60平方米的进行房产税征收。比如一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米，刚好人均60平方米，现又新购一套100平方米的住房总价100万，那么其一年应缴房产税4200元左右。 　　有啥用：房地产税能抑制房价上涨 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产税的征收能够发挥三个作用。 　　第一是增加相应的财税收入，后续可以成为房地产领域的一类重要税种，进而较好地支撑公共财政事业，甚至可以更好地进行资金二次分配，进而促进住房保障事业发展。 　　第二是积极调解收入水平，尤其是对于多套住房持有行为进行干预。换而言之，能够有效地引导购房预期。 　　第三是能够对房价上涨起到一定的抑制作用，征税背后，势必会对各类需求进行管制，这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少，相应地房价上涨的压力也会减少。 　　时间表：房地产税法今年仍难出台 　　今年初，媒体上刊发的一篇《注意!“房地产税”快来了!2017年房价终于要跌了?》的报道在热传。报道援引的是北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文的观点：本届人大任期到2017年底，因此，预计房地产税法最快在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。 　　就是上面的这段话，让很多人误读为2017年将开征房地产税并全面推行。这让刘剑文很无奈：“其实这个观点是2013年十八届三中全会召开后说的，后来在很多场合都纠正过，但都没有真正修正过来。” 　　他澄清道：“首先，本届人大任期不是到2017年底，而是到2018年3月份。其次，房地产税法草案已经完成，最快有可能2017年提交全国人大常委会审议。但是，即便提交全国人大常委会审议，也并不意味着就能落地和实施。从立法程序上，房地产税法在2017年出台是很困难的事情，也可以说是不可能的事。” 　　由于房地产税不仅涉及到千家万户的利益，也涉及到中央和地方的利益，还涉及到整个社会的稳定和私有财产的保护，这样一部重要的法律，慎重出台也在情理之中。 　　房地产税之所以久拖未决，刘剑文认为：“这个房地产税法应该在什么时候出台，应该解决什么样的问题，目的是什么，宗旨是什么，这些都很重要，立法有法定程序，出台也需要时间。” 　　刘剑文预测：“按照中央的部署，应该是在2020年前实施。还有4年时间。” 　　有你吗：房地产税来了谁最害怕? 　　【在中心城市囤积了大量住宅的人】 　　伤害指数★★★ 　　从目前民意来看，在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税，是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说，即便第一套免征、从第五套开始累进税率，他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘，对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着，囤积大量房子的人财富将显著缩水。 　　【盲目购买了旅游物业、养老地产的人】 　　伤害指数★★★★ 　　如果不是顶级旅游区，不是配套好、位置佳的房子，旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征，则其持有成本大增，加上利用率不高，这类房子将成为鸡肋。 　　【盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人】 　　伤害指数★★★★ 　　绝大多数三四五线城市人口增长乏力，各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅，未来开征房地产税后也会非常惨。 　　【加杠杆、超承受能力买多套房的白领】 　　伤害指数★★★★ 　　如果房地产税的开征，会让房价进入一个平稳期，房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长，生活会变得比较痛苦。 　　【在三四线城市囤积了大量住宅的人】 　　伤害指数★★★★★★ 　　相对而言，这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税，他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力，很多家庭都拥有多套房，所以很难通过出租转嫁房地产税，而卖房子很有可能找不到接盘侠。 　　【手中有多套房、负债率非常高的炒房者】 　　伤害指数★★★★★★ 　　房地产税如果出台这个消息，就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后，会加剧市场的僵持，目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者，将会非常困难。他们只能选择斩仓，否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖，到那时套现价格会更低。 　　附：中国房地产税的立法进程 　　2013年11中旬，十八大三中全会公报中指出“加快房地产税立法并适时推进改革”。这是房地产税第一次写进如此高规格的文件之中。 　　2014年10月，财政部时任部长楼继伟在《求是》杂志发文，对房地产税立法谈了总体方向。《求是》是中共中央的机关刊物。 　　2015年8月，房地产税正式列入人大立法。8月上旬，全国人大常委会公布了调整后的本届人大立法规划，并作为“第一类项目”。牵头部门是，全国人大常委会预算工作委员会、财政部。 　　2016年3月，全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文11日表示，房地产税法列为全国人大常委会今年立法工作计划的“预备项目”。 　　2017年5月，2日，全国人大常委会2017年立法工作计划正式公布。其中，将房地产税法列入预备级研究论证项目。 　　根据过往经验，预备项目立法年度工作重点是抓紧调研和起草，上人大审议通过可能要等到次年，甚至更晚。  

　　地产网站Point2Homes昨日发表最新的房屋可负担性报告，显示温哥华是全北美洲中最难负担的城市，指出温哥华的收入与楼价不成比例，存在"疯狂的可负担差距"。 　　温哥华的高楼价问题一直备受关注，Point2Homes网站最新的报告再次印证问题的严重性。报告分析北美洲共41个城市，计算出各城市的楼价和家庭收入中位数比例，例如比例指数5.1即代表该城市的楼价是家庭收入的五倍，若比例指数超出5.1就表示该城市的房屋可负担性问题严重。 　　报告指出，温哥华的楼价中位数为110万美元，家庭收入中位数则约6.4万美元，比例指数高达17.3，成为全北美洲之冠。 　　该报告指温哥华的楼价攀升速度很快，已经大幅超越了收入水平，因而成为全球可负担性最低的城市之一，报告更形容17.3的比例指数是"疯狂的可负担差距"(insane affordability gap)。 　　美国曼哈顿和三藩市分别以15.6和13.8排行第二和三，报告指虽然这两个城市的楼价中位数都较温哥华高，但家庭收入也比温哥华多，因此得出的比例指数较低。另外，北美洲十大排名中，只有温哥华是加国城市，其余九个都是美国城市。 　　若以加拿大城市作比较，仅次于温哥华的是多伦多，而两市的比例指数差距十分大，多伦多只有7.5，但仍属严重水平，其他城市依序为密西沙加(7.4)、满地可(4.2)、卡加利(4.1)、爱蒙顿(3.5)、渥太华(3.5)和温尼辟(3.4)。 　　另外，加拿大全国的房屋可负担性也较美国和墨西哥低，本国全国的比例指数为7.5，美国是4.6，而墨西哥则是3.3。本国楼价中位数达48.6万美元，是美国的一倍，而本国家庭收入中位数是6.5万美元，美国则为5.7万美元。

温市发展许可委员会（Development Permit Board，简称DPB）周一以2比1票，否决备受争议的华埠高厦发展项目「105 Keefer」，到场旁听的华埠行动小组(Chinatown Action Group)及唐人街关注组成员，高声欢呼，并希望市府未来争取在该地皮兴建百分百廉租单位。不过，发展商Beedie Living代表则拒绝表示意见。   由4人组成的DPB下午5时开会后不久，成员之一的温市府工程部总经理布罗沃尔尼(Jerry Dobrovolny)就提出动议，强调这是一个艰难的决定，但毕竟该项目位在华埠重要公共空间，附近又是中山公园及华工纪念碑，希望申请方重新考虑计划，所以他必须提出反对动议，否决市府职员所做的批准建议。   规划师称尊重居民反对意见   温市首席规划师凯利（Gil Kelley）也表示，虽然该建筑方案符合华埠历史区域HA-1A地区的建筑准则，但必须尊重区内居民表达的反对意见，继续与市府讨论后，提出可接受的建筑计划，他必须支持反对动议。 在DPB会议主席Andrea Law主持表决下，最终以以2比1票否决。温市府市政副经理莫切尔（Paul Mochrie）则未投票支持动议。   到场旁听的华埠行动小组、唐人街关注组超过30名市民在会场外高声欢呼。华埠行动小组发言人刘成皿、唐人街关注组发言人梁泳诗相继说：「今天是新的一天。我们非常高兴，DPB终于停止Beedie的发展项目，反而保护了低收入居民。但是，这只是第一步。我们要求未来建百分百低收入廉租单位和免费的社区空间。」   前官员指发展商或提法律挑战   不过，发展商Beedie Living副总裁拉菲（Houtan Rafii）在会后则拒绝接受采访，随即离开现场。这是Beedie在过去4年的第5次提出申请，修正项目已由120尺下调至90尺，新大楼将有9层，提供111个住宅单位、零售商店、文化设施和三层地下停车场。其中长者文娱中心保证以市场价格一半，租出至少10年。但就取消原本计划的廉租单位。   发展商曾与卑诗房屋局（BC Housing）及市府讨论由政府购买地皮或换地，但未达成协议。根据申请书，Beedie Living指这项发展不会阻挡中山公园庭院的视线，高厦阴影也不会遮住华工纪念碑。   据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，一位前市府规划主任说，DPB否决这项建筑方案，是前所未有的，或可能最终招致发展商的法律挑战。   在2005年一个案件中，温哥华市府被一名房地产业主起诉，结果原告胜诉。当时一家石油公司在其所拥有的加油站附近，计划修建一条街道，但遭市府反对，法院后来裁定市府所订条件太过分。

买房找经纪，应该是大多数购房者都会不自觉想要选择的一种置业方式，毕竟，会有经纪替你操心找房选房以及期间的手续之类的乱七八糟的东西，也不用担心哪些地方不懂发愁不知道该怎么做。但面对一件事，大家的选择也是多种多样的，有的人就喜欢自己搞定一切，比如下面这位网友 “cfe”他就是通过自己成功买房的，中间自然有很多酸甜苦辣，但是他的购房经历，也值得大家参考学习，如果碰巧你也想自己买房，或许他的经历会对你有很大的帮助。 网友详谈成功买房过程 置业重点需注意 网友“cfe”表示：买房时，如果要问房子的交通位置还是社区构成哪个重要?我会选社区构成，因为我觉得当地群众是否友好，社区是否成熟有序对下一代成长很重要。而对于上班的通勤时间来说，50分钟已经是极限了。 咱们中国人一般都对风水感兴趣，我也有点，但我觉得风水的说法真的太多，有的还自相矛盾，万事从简的原则，我就抓了一条，我到那感觉怎么样，感觉舒坦、清爽、喜悦(真的有些房子感觉 阴沉)，对于我那就是风水好。 关于社区，还真的要点进去看，我甚至发现有些个别小区的人口构成和周围有着极大的反差情况，我这里有一个好方法，那就是到网站上估一下这个地方的汽车保险，太高的就别去了，因为，以后可能面临很严重的丢车情况。然后，周边是否有一两个好的私校，一般这种好私校附近，多多少少会聚集一些高知高收入的家庭。这种私校上不上无所谓，但是一般私校的选址是很有学问的，要懂得充分利用。再有如果你同意人口构成与房价潜力存在关系的话，那就好办了，这个会帮助你缩小选择范围。 关于找不找经纪的问题，我觉得如果你的买房过程，自己的时间充沛然，可以有足够的经历来应付买房这些琐碎的事情，那么，你也就具备了不找经纪的必需条件。首先，你需要花时间去了解该区的最近几月的成交情况，甚至几年的。然后估几次价，看你估的和最后成交的相差多少，达到那种房子上市你第一时间就能捕捉到这个信息的程度，之后再通过了解，来得出房子是否在乱叫价，还是正常出价。 其次，你要熟悉买房的大概流程，期间可能会碰到各种卖家经济，有的甚至会坚持让你找一个买家经济，然后用各种问题为难你，你要想好怎么回答，有些经纪比较nice ，可能会同意协助你by default。 有些会征求你同意让他们做你的代表(不是客户)这个是可以同意的。我之前下过好几个offer ，而且我只下买家经济认可这offer，就是那种只要没人抢的情况下肯定会被接受的offer，但事实上，我们自己要到的价格比好多经纪的价格低不少。所以，寄希望买家经纪帮你省钱的愿望，基本就是做梦，经纪之间有比客户更深合作关系。保持一定的敏感，接触他们几个回合，你就知道了。 那么，有没有好经纪呢，答案肯定是有的，我之前就碰到过好的，搞得我到现在自己买房了，还老是存着回头再找他帮我签合约也不错的想法。 关于要不要找律师的问题，我觉得这是肯定需要的，而且十分重要，特别是涉及到一堆文档 时，你有时可能会忽略很多东西，然后无意识的在上面签字，结果，没问题还好，一旦签错那就会非常的麻烦。所以，你要找一个替你想前想后的律师，如果那律师从头到尾只是回答你这合不合法那可不可以的问题，基本你找错律师了。一般律师面对那种没有找买家经纪 的购房者，他会问清原因的，而且，你买哪的房子他也会问你原因等等……好的律师是会想办法尽可能多的了解你目前情况的。 说到验房，这个也很重要！如果你找对了验房师，验房报告强有力的情况下，你可以使用这报告从卖家拿回的折扣，cover这验房费肯定只会多不会少。 最后，若要问房价会不会还大跌我不知道。但是，现在人们能且愿意主力杠杆价位点在哪，这个不管涨跌时他都是一直存在的。我觉得房价永远会朝着卖买可能发生的点走。这也许能略微解释房价为什么长线看涨，因为你现在100万买了个房，二十年后，让你100万卖你肯定是不愿意的。因为钱不值钱了。所以卖买没有卖时，买卖也不会发生了。

　　庄德利与韦恩上周三举行9个月来首次破冰会面。 　　多伦多市长庄德利与安省省长韦恩上周三进行官式会面，为9个月以来双方首次破冰会面。对于二人是否经已和好，庄德利回应指：“无论任何关系都有转淡的时候，有如放一次暑假，现在秋季我们回来了，共同为人民谋福祉。” 　　安省经济发展厅厅长杜杰(Brad Duguid)上周五则表示：“他们都是专业和成熟的领袖，同样以公众利益为先。他们私下一直关系良好，从来不存在危机。” 　　公路征费被拒关系僵持 　　自从今年1月韦恩否决庄德利的当河谷大道(Don Valley Parkway)及嘉甸拿高速公路(Gardiner Expressway)道路征费计划，二人关系便被指跌入谷底。 　　虽然双方试图淡化争议，但有安省自由党消息人士向加通社表示，自由党确实在意庄德利的反应，尤其是当庄德利其后要求省府提供数百万元拨款，以协助维修公共房屋及交通系统，并且发起派传单行动要求市民向所属选区的自由党省议员表达不满。 　　消息人士称庄德利的策略成功引起省议员的关注，省府随后于今年8月提出拨出3亿元维修多市公共房屋，并相信此举能够与多市重修关系，但对于拨款是否为明年春季省选作准备，该名消息人士强调：“决策背后不含任何政治计算，我们并不是给他个人好处以赢取他的支持。”

　　联邦国会议员伍凤仪在周六的活动中首先发言。 　　■ 联邦国会议员谭耕认为，本国吸收更多移民及楼市冷却政策均合理。 　　■ 联邦国会议员陈圣源认同本国经济增长强劲是联邦投资中产家庭的成果。 　　为进一步宣传及推广加拿大联邦自由党政府的秋季财政报告，来自万锦、士嘉堡及北约克3名华裔国会议员，周六(11月4日)假万锦市一间华裔经营超市举行媒体见面会，强调加拿大在7国集团中的强劲经济表现，源自联邦自由党执政以来不断投资中产的成果。 　　周六在万锦市阳光超市举行媒体见面会中，联邦国会议员谭耕就指出，在联邦自由党执政初期，经济数据极不理想并显示本国经济有进入衰煺迹象，不过2年过去，加国经济非但未陷入衰煺，反而录得强劲经济增幅，成为G7国家中经济增长最快国家。联邦国会议员伍凤仪认为，良好的经济表现，为本国在过往2年创造45万个就业岗位，其中较大比例为全职工作岗位，情形均是国民有目共睹。 　　联邦移民部上周宣布将在2018年将接收移民人数增至31万人，而联邦国会议员谭耕就认同该做法，他指接管大部分移民会选择在包括多伦多、温哥华等数个大城市定居，但总体移民人数增加，对于全加经济均会有所裨益，人口带来消费而拉动经济增长，认为加拿大需要持续引入移民，至于引入人数多少，就有待专家提供意见，移民部来制定。 　　"中国政府近年实行多项城镇化政策，鼓励民众返回自己家乡就业，但这种做法可能在加拿大行不通，所以大城市持续繁荣和发展模式十分重要。"谭耕说。 　　在被问及联邦政府已出台系列政策为楼市降温，同参与活动的国会议员陈圣源就指，主要城市楼市升幅非常之大，不过在全国范围，中小型城市楼价上扬并不剧烈。而联邦政府使用控制利率等手段，可有效起到控制楼市作用，不认为会对经济构成影响。 　　在联邦财长联邦财长莫奈(Bill Morneau)近期公布的秋季财政报告中显示，由于经济增长表现较预期强劲，联邦财政收入增加，是以联邦政府决定加大力度投资中产家庭，相关的重点举措包括：由2018年7月起提高加拿大儿童福利计划支付额度;增加工作所得税补助(The Working Income Tax Benefit)，以及将小企业税率降至10%，2019年再降至9%，等措施。

房地产税和个人所得税（下称“个税”）如何改革？地方收入体系如何构建？   财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中撰文回答了上述问题。这篇名为《加快建立现代财政制度》的文章描绘了十九大之后的财税改革蓝图。   第一财经记者发现，在备受关注的房地产税方面，肖捷首次提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。   个税改革则与此前已明确的方向相同：建立综合与分类相结合的个人所得税制度。而营业税改增值税后，失去主体税种的地方政府未来将以共享税为主、专享税为辅，地方税种和税权将扩大。   国家行政学院教授冯俏彬告诉第一财经记者，中国税制改革既反映了十九大报告精神，旨在解决人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，个税、房地产税改革都将有利于促进收入分配更合理。同时税制改革延续了十八届三中全会确立的税制改革思路，基本方向和内容并没有变化，承前启后继往开来。   房地产税征收原则确立   不同于已经实施、主要针对工商业房屋征收的房产税，一字之差的房地产税将对个人住房征税，因此备受老百姓关注。   2015年8月，房地产税正式列入十二届全国人大常委会立法规划，意味着房地产税立法启动。肖捷在上述文章中，首次明确了房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。   在税收法定原则下，任何新税种必须先立法后征收。因此，“立法先行”已是社会普遍共识。   “所谓充分授权，应该是给地方政府充分授权，让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇告诉第一财经记者。   冯俏彬也持相同观点：“各地房地产情况差异大，因此地方政府对当地房地产情况更熟悉，给地方充分授权，让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象，从而有利于房地产税平稳落地。”   在上述文章涉及健全地方税体系改革内容中，肖捷表示在中央统一立法和税种开征权的前提下，根据税种特点，通过立法授权，适当扩大地方税收管理权限，地方税收管理权限主要集中在省级。   中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进告诉第一财经记者，分步推进原则意味着房地产税征收，可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。   此次肖捷文章提到对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，此前业内达成共识的按评估值征税首次明确。   接受第一财经采访的多位财税专家均表示，房屋的评估值应是房屋市场价值，而非房产原值（即购房时价格），但由于近些年房价上涨较快，因此最终评估值应该会有折扣。   上海财经大学朱为群教授告诉第一财经记者，房屋评估值是以市场价值为基础，但一般会低于市场价值，并保持一定时期内的稳定。焦瑞进认为，房屋估值过高，可以给予折扣。   事实上，现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时，对房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，具体标准由地方确定。   对于肖捷文章中提出的适当降低建设、交易环节税费负担，冯俏彬认为，随着对后端居民住房保有环节征税，前端的建设、交易环节税费负担将相应降低，确保总体税负平稳，这有利于房地产税推出。   朱为群表示，建设和交易环节的税费负担降低，主要涉及土地增值税制度的改革，以及各种行政性收费改革，具体怎么降可能需要考虑财政承受能力等各种因素。   个税：优化税率完善税前扣除   个税改革事关老百姓钱包，备受关注。   肖捷在上述文章中表示，建立综合与分类相结合的个人所得税制度，优化税率结构，完善税前扣除，规范和强化税基，加强税收征管，充分发挥个人所得税调节功能。实行代扣代缴和自行申报相结合的征管制度，加快完善个人所得税征管配套措施，建立健全个人收入和财产信息系统。   冯俏彬表示，个税改革内容与此前一脉相承。今年全国两会上，肖捷已经透露出个税改革正在设计和论证中，总的思路是个税改革要从中国的实际出发，实行综合与分类相结合，方案总体设计、实施分步到位，逐步建立起适合我国国情的个人所得税制。   目前我国工薪个税共有七档，税率范围为3%~45%。杨志勇认为，我国工薪税率过高，税率级距窄，不利于吸引高端人才和培育中产阶层。这一问题已经比较突出，需要尽快调整。   因此，优化税率结构成为个税改革的重头戏。不少专家建议，适当减少税率档次降低税率。比如，全国人大财经委副主任委员黄奇帆建议，首先降低个人所得税中工薪所得最高税率，由45%下调至25%。   在综合所得的个税制度下，适度增加税前扣除也备受民众关注。   综合与分类相结合的个人所得税制，一大优点是在综合工资薪金、劳务报酬、稿酬等收入后，在综合扣除基础上可以适当增加与家庭生计相关的专项开支扣除项目，比如“二孩”家庭的教育等支出、房贷利息支出等，这可以让税制更加公正公平。   在全国两会上，肖捷表示，将考虑适当增加与家庭生计相关的专项开支扣除项目，如有关“二孩”家庭的教育等支出会考虑在内。除此之外，可能还有其他的专项扣除项目也要予以考虑，目的就是为了进一步减轻纳税人的负担。   地方税及税权双扩围   营业税改增值税之后，地方税种营业税近日正式被废除，失去主体税种的地方政府面临地方税体系构建。此次的十九大报告则明确提出“健全地方税体系”。   肖捷在上述文章内首次明确提出，结合财政事权和支出责任划分、税收制度改革和税收政策调整，考虑税种属性，在保持中央和地方财力格局总体稳定的前提下，科学确定共享税中央和地方分享方式及比例，适当增加地方税种，形成以共享税为主、专享税为辅，共享税分享合理、专享税划分科学的具有中国特色的中央和地方收入划分体系。   冯俏彬告诉第一财经记者，目前中央和地方政府财力基本平分，营业税改增值税后，为了保持财力格局稳定，增值税中央与地方分享比例暂时调整为五五分成，但未来这一分享比例会调整。   肖捷认为，在目前已实施的城镇土地使用税、房产税、车船税、耕地占用税、契税、烟叶税、土地增值税等地方税的基础上，继续拓展地方税的范围，同时逐步扩大水资源费改税改革试点，改革完善城市维护建设税。   冯俏彬表示，2018年开征的环境保护税属于地方税种，未来开征的房地产税也是地方税种。而消费税等部分税目可以移交给地方。   目前，河北正进行水资源税试点，今年预算报告明确水资源税试点将扩围。   除了适当增加点税种外，肖捷还在文内提出“扩大地方税权”。在中央统一立法和税种开征权的前提下，根据税种特点，通过立法授权，适当扩大地方税收管理权限，地方税收管理权限主要集中在省级。   另外，肖捷提出统筹推进政府非税收入改革。加快非税收入立法进程。深化清理收费改革，继续推进费改税。在规范管理、严格监督的前提下，适当下放部分非税收入管理权限。

加拿大天气渐冷，房市也在各级政府的强力打压下趋凉，尽管多伦多和温哥华两地房市正从调控政策的影响中缓慢恢复，但国家银行(National Bank)的经济学家认为，这两个加拿大曾经最火的房市在明年再难红火，估计房价会进一步下跌。 但是，加拿大第二大城市蒙特利尔地区却是另外一番景象，其房产市场经历了近8年来最活跃的10月。上月大蒙特利尔地区(Greater Montreal Area)的房屋销售一枝独秀，卖得异常红火，房屋均价也比一年前上升7%左右。 根据蒙特利尔地产局(Greater Montreal Real Estate Board)的资料，单个家庭房屋(single-family home)在10月份卖得最好，卖得也快，平均上市78天就可售出，这比去年10月短了两周左右。 拥有两到五个单位的建筑平均上市81天可以售出，这比去年同期少了3天左右;而Condo上市之后停留在市场的时间最长，平均约需103天才可卖出，但这也比2016年10月短了17天左右。地产局说，这个情况说明，蒙特利尔地区的Condo市场已经是一个买卖较为均衡的市场。 8年来销售最活跃的10月 蒙特利尔地产局表示，今年10月是近8年来销售活动最为活跃的10月：房屋总的销售量比去年同期上升7%左右，至3,270套，其中Condo销量上升13%，单户家庭物业上升3%。 魁北克地产局联会(Quebec Federation of Real Estate Boards)的Paul Cardinal指出，蒙特利尔地区10月房市表现不俗，很大程度上是该地区就业市场强劲，消费信心较高以及外国移民的结果。 房屋均价仍然难比温哥华和多伦多 虽然这个加拿大第二大城市上月房市表现活跃，但若论房价，仍然难与温哥华和多伦多相提并论。2016年该地区各类房屋均价为$347,281，今年10月上涨7%到$367,512;而包括郊区在内的Island of Montreal，虽然其房价上涨6.1%，均价也不过$462,516。 而在今年10月，大多伦多地区房屋价格比一年前上涨2.3%，均价为$780,104;大温哥华地区则涨12.4%，均价则为$104万。

加拿大税务局(CRA)自10月24日宣布严查多伦多转让楼花不报税以后，短短十余天税局就再次发布消息，已经锁定约100宗楼花转让交易为审核对象，15宗已经完成审核，发现其中5宗有违规迹象需作重新评估，发现逃税约7万元。 据报道，CRA此次成功获得法庭令，向多伦多地区44家发展商获得公寓楼花转让的相关信息，目前CRA的审计人员正对2810宗楼花转让的信息进行分析。CRA的发言人Paul Murphy在一封电邮中说，由于多伦多地区是公寓买卖及转让特别活跃的地区，CRA已经增加了该地区的人力，加强对楼花转让个案的审计。 明信会计事务所合伙人朱明敏会计师说，加拿大房产交易无论有没有收益，都需要报税。 如果你过去有房产交易、包括楼花转让没有申报怎么办?如果税局还没有找到你，最好是同会计联系主动更正，这样可以争取免去罚款和利息。如果CRA已经发信给你，也建议你请一个有跟税局上诉经验的注册会计师帮助你申诉。 华人税务上诉专家胡商说，转手楼花、没有合理报税的人，都有被追讨的风险。一般来说追溯期是6年。一般说来，如果被税局查到炒楼花没报税会面临几种情况，补缴税款是必须的，还要交欠税的利息，同时有一个逃税额50%的罚款，这是一笔很大的额外开销。 胡商说，如果买楼花是为了自住目的，但因为一些无法预见的原因导致出售，就可能豁免被查税。比如银行不给贷款，工作、婚姻发生变故等等，只要有合理解释和证据，就有赢的希望，否则很难过税局这一关。

　　许多人认为房子是对婚姻的一大考验，是结婚生子不可忽视的一个重要问题。这对于多伦多的一对夫妇来说也不例外。两人结婚后育有一儿一女，但随着孩子渐渐长大，需要更多独立空间的时候，他们就面临要换大房子的问题了。 　　图文无关 　　Dave Cassan与Meera Malik夫妇2007年时以52万元，在多伦多西边的Sunnylea社区买了一套两居室的房子。那时候两人没有孩子，日子过得还算舒坦。 　　后来他俩有了一对儿女，孩子渐渐长大之后就开始想要更多的独立空间，但他们的房子所在的社区位于Kingsway、High Park、Junction和Roncesvalles一带，周围有许多饭店和商店，到多伦多市中心也很方便，而且离Gardiner Expressway高速不远。Cassan夫妇住惯了附近的环境，并不想把这房子卖掉。 　　思来想去，两人做了一个重要的决定――自己改造房子。 　　在这之后的一整年，他们每晚把孩子哄睡以后，就开始讨论这项大工程，方案改了又改，不断讨论着心目中梦想的房子的模样。 　　41岁的Cassan是一名电机工程师，他说，他们两人总共讨论了20个不同的方案，最终才敲定最后的版本。 　　在St. Joseph’s Health Centre人力资源部工作的Malik说，设计房子主要由他们夫妻俩负责，当然他们也会经常向是建筑师的叔叔Michael Spaziani请教。 　　在做了一系列筹划、申请翻建许可等等准备工作之后，他们请了Leprevo Design-Build建筑公司来帮他们实现这个蓝图。 　　整个改造计划历时九个月，在这九个月期间，他们在附近租了一套房子住了八个月，还有一个月在Cassan的父母家暂住。整个过程共花了约36万元，包括整修房子期间租房子的费用。 　　图文无关 　　所有的辛苦都没有白费。他们除了把原来的地基、两堵外墙和一楼刚装修过不久的浴室保留住之外，其他都做了改造。原先的两居室房子被打造成了一栋拥有四个卧室、四个浴室的现代感十足的房子，焕然一新。 　　新房子包括地下室在内，总共的面积近3000呎，客厅拥有两扇大落地窗，窗户宽10呎多，直通后院露台，视野极佳。一楼起居室是他们最喜欢也是最温馨的地方，因为一家人常在一起围着壁炉阅读、聊天、游戏。厨房在一楼相对独立的位置，还有一个大窗户，可以看到外面的街景。 　　在二楼，孩子们终于拥有了独立的卧室，还有一间客房可以让祖父母来的时候居住。主卧拥有双人大衣帽间和天窗，地下室被设计成孩子们的游戏室、娱乐室和储藏室。他们的孩子看到新房子后，尖叫连连，开心得不得了。 　　有人曾出价190万元想买下他们改造后的房子，但两夫妇表示不打算把房子卖掉。

　　加拿大的地产市场可谓牵动着千千万万国民（特别是华人）的心！所有人都盯着：房价涨了？跌了？又出新政策了？…… 　然而，买过房的人都知道：地产市场一直存在一个bug―― 没有历史成交记录（price histories）！   　　类似于REALTOR.ca这样查找最新、最全二手房信息的网站由加拿大地产协会这类的机构掌握。他们一直拒绝公开数据信息！只有加入其会员的地产经纪，才能内部掌握，向自己的客户提供。 　　BC assessment也只能查到三年内，上一次的成交记录…… 　　为了修复这个bug，这些年早有人投诉到竞争局，竞争局介入仲裁，官司也打了，拖到现在也没有个下文…… 　　但是由于这个美国巨头的介入，历史僵局可能要打破了！加拿大地产市场或将变天！ 　　根据《地产杂志》（Real Estate Magazine）的报道，美国最大的房地产资讯和搜索引擎Zillow Group将于明年开始，在其网站上发布加拿大的待售房屋和楼盘。 　　什么企业这么牛X，竟然能让加拿大的房产市场变天？ 　　Zillow集团成立于十年前，集团旗下的Zillow.com和Turlia.com（类似于Zillow.com，提供更多社区信息，如学校和犯罪率），Realestate.com（针对首次买家和年轻人），StreetEasy.com（纽约市），以及租房网站HotPads.com和NakedApartments.com。 　　拥共有1亿7000万用户，相当于美国一半以上的人口。总部位于西雅图，拥有全球最顶尖技术。 　　这个行业巨头要来人口只有3600万的加拿大市场了，相对于本地房地产机构，优势可以说是压倒性的…… 　　更令本地房地产市场为之一震的应该是：Zillow旗下网站所发布的楼盘，一直全部公开其历史成交价格！ 　　换句话说，美国人在网上找房，任何一个楼盘都清楚列明了历史成交价，一目了然…… 　　而现在，这间公司也要以同样的方式，发布加拿大的楼盘。到时候，原本加拿大居民苦苦找寻的信息都能在Zillow网站上轻松找到了。 　　在Zillow上，任何一个房屋都能看到历史成交价↓↓↓ 　　虽然，这也有可能抬高加拿大的房价。 　　因为美国一直是加拿大房地产的三大传统外国买家来源地之一，据皇家地产公司（Royal LePage）的数据，美国人也是加拿大娱乐性物业的最大海外买家。 　　Zillow这个顶级平台一旦登陆加拿大地产市场，全面展示给亿万美国用户，很可能对加拿大地产的供需和价格产生冲击。 　　Zillow公司发言人Emily Heffter本周已经证实了相关消息，他们的一份声明说：“我们知道美国有许多买家有兴趣购买加拿大的房屋和物业，所以我们尝试在Zillow上发布加拿大的楼盘。” 　　其实早在4、5年前Zillow就有意发布加拿大楼盘，并且在2014年已经在温哥华Yaletown镇设立软件研发部门。他们这次绝对是有备而来！ 　　《地产杂志》引用Zillow集团驻温哥华首席行业发展官 Errol Samuelson说：Zillow将为加拿大的房产在美国进行有价值的宣传和推广。 　　Samuelson还说，很多美国人会对加拿大的待售房屋感兴趣，比如，大西洋省份的房价在美国人看来非常合理，波士顿居民在缅因州买一间度假屋，可能不知道同样的价格可以在新斯科舍省（Nova Scotia）买下两间。 　　据报道，Zillow计划从2018年第一季度开始发布加拿大的楼盘。在其网上发布不收费！网站凭借广告盈利。 　　除了历史成交记录之外，他们还有很多很牛的功能： 　　1. Zillow集团的一些软件产品能成功帮助地产经纪们找到有意向的买家，如客户关系管理（CRM）数据库，电子签名工具DotLoop。 　　2. 估价系统：Zestimate。美国已有1亿1000万个物业通过Zestimate进行估价。据悉，Zillow也会为加拿大楼盘提供这一功能，用电脑算法评估每个房屋的最新估价。  　　算法将提供加拿大房屋的估价区间、最佳估价（单一价格），近一年估价和图表，显示一间房屋对比社区以及城市的房屋价格走势。 　　目前该平台对美国房屋的估价非常准，约一半估价与房屋的实际售价相差不到4.3%。 　　3. 3D房屋展示应用Zillow Group Home Capture，地产经纪可以用iPhone手机对每个房间进行全景拍摄，“类似于房屋的谷歌街景，给用户身临其境的效果。” 　　至于Zillow将会给加拿大地产造成多大的影响？会不会雷声大雨点小，出现水土不服？ 　　加拿大的地产经纪们意见不一，我们就拭目以待吧！

美国房地产搜索网站巨头Zillow将于明年开始，在其网站上展示加拿大的待售房屋和楼盘。 据悉，Zillow集团旗下的Zillow.com和Turlia.com共有1亿7000万用户。该公司发言人Emily Heffter已经证实了本周《地产杂志》（Real Estate Magazine）有关报道。 Zillow发表一份声明说：“我们知道美国有许多买家有兴趣购买加拿大的物业，所以我们尝试在Zillow上发布加拿大的楼盘。”声明说，目前还没有任何消息可以宣布，只是在探讨阶段。 不过，《地产杂志》引用Zillow集团驻温哥华首席行业发展官 Errol Samuelson的话说，Zillow将为加拿大物业在美国提供具有价值的宣传和推广。他说，Zillow集团早在4-5年前就有意展示加拿大的物业，该公司自2014年起在Yaletown设立了软件研发部门。 美国是加拿大三大传统外国买家来源地之一，另据皇家地产公司（Royal LePage）的数据，美国人是加拿大娱乐性物业的最大外国买家。 据报道，Zillow.com将为加拿大的物业提供Zestimate功能，用电脑算法评估房屋的最新估价。Zestimate目前为美国1亿1000万物业进行估价。 Zillow也会接受地产经纪、按揭公司和地产业的广告发布。 据报道，Zillow计划从2018年第一季度开始发布加拿大的楼盘，在其网上发布不收费，但是Zillow集团向买家经纪卖广告。 Samuelson表示，Zillow集团的一些软件产品能帮助地产经纪找到有意向的买家，包括客户关系管理（CRM）数据库，以及电子签名工具DotLoop。 该公司近期还推出新的3D房屋展示应用Zillow Group Home Capture，地产经纪可用iPhone手机对每个房间进行全景拍摄，“这类似于房屋的谷歌街景，给用户身临其境的效果。” 针对加拿大物业的Zestimate估价算法，网站将提供加拿大房屋估价区间、最佳估价（单一价格），近一年估价和图表，以显示物业与本社区和本市房价相比的价格走势。 Samuelson介绍说，目前美国物业的估价非常准，约一半估价与物业的实际售价相差不到4.3%。 但是值得一提的是，Zillow网站一直都公开待售物业的历史成交价格（price histories）。而在加拿大，房屋交易和估价的信息很难获取，包括加拿大地产协会和多伦多地产局（TREB）都一直拒绝公开这一数据信息，而是由地产经纪内部掌握，只向他们的客户提供。 Zillow集团成立于十年前，旗下有Zillow.com，Trulia.com（类似于Zillow.com，提供更多社区信息，如学校和犯罪率），Realestate.com（针对首次买家和年轻人），StreetEasy.com（纽约市），以及租房网站HotPads.com和NakedApartments.com。 发布加拿大物业是该公司首次在网上展示美国以外的物业。Samuelson说，很多美国人会对加拿大的待售房屋感兴趣，比如，大西洋省份的房价在美国人看来非常合理，波士顿居民在缅因州买一间度假屋，可能不知道同样的价格可以在新斯科舍省买下两间。

　　图片来源：加通社 　　据加通社报道，面积100公顷岛屿，两套独立屋，多处私人海滩，风景优美基础设施一应俱全，最重要的是，这座岛的价格只要85万加元，85万加元在多伦多也买不到什么好的独立屋。 　　这座岛此前叫价92万加元，可是几年来一直无人问津，岛主只好降价，现在的价格也是几年前私人岛屿的市场行情。 　　这座Cheney岛位于新布伦瑞克-缅因边境，是新布伦瑞克的一部分，距大曼南岛咫尺，地理位置上更接近美国而不是加拿大。 　　这座岛有完整的生态系统，北部海岸有悬崖，南部是海滩，岛内有田野和湿地，2014年的地税仅为3,463加元。

　　今日，一位网友爆料：温哥华空置税来了，2月2前申报!并称其已经收到相关邮件。 　　根据此位网友收到的邮件显示，邮件有求其在2018年2月2日前提交财产情况申报情况，并查看有关附件中关于申报情况的其他需要填写的信息。如果在截止期前没有申报的话，将按2017房产应税价值的1%对其征收空置税。 　　对此，有人认为“这个方法不错，加大持有多余房产者的开销有利于减少投机行为，稳定市场价格。” 　　有人认为“今后还可以对短期多次房屋交易者加征特别税以减少投机行为。还可以进一步立法提高经纪佣金比例以增加房屋买卖成本并可提高经纪收入。” 　　此前，在温哥华首次推出房屋空置税后，多伦多也于今年提议应模仿温哥华，对空置房屋进行收税。 　　对此你怎么看呢?

  以下是来自知乎一条点赞过万的回答，深以为然，特贴上来与读者分享。   先请各位思考两个问题：   假设中国只有两个行业，房地产、工厂。   1，假如你是有钱人，你有1000万，房价一年涨5%，工厂一年收益20%。   请问你怎么用这笔钱？   答：投资工厂。   这是10年前的中国。   2，假如你还是有钱人，你有1000万，房价一年涨20%，工厂一年收益5%。   请问你怎么用这笔钱？   答：投资房子。   这就是现在的中国。   为什么会发生这种情况？   答：很好理解，因为工厂是个竞争市场，开工厂的人越多，工厂的收益就越小，只有一个人做手机，可能工厂收益率200%，这时候有另一个人来做手机，收益率变成100%，然后变成50%，40%，30%，20%，10%……   突然，大家发现工厂的收益率比买房要低了，于是有钱人不投资工厂了，改去买房。   房地产有一个特殊属性：投资品。所谓投资品，简单理解，就是当所有人都来买的时候，价格就上涨，当所有人都卖的时候，价格就下降。例如股票，黄金，就是典型的投资品。   这点和工厂正好相反。   于是大家开始不再去投资工厂，开始买房，原本房价一年5%，后来10%，20%，30%，40%……   但是房地产还有个特殊属性：很多人的刚需。其他投资品，价格高就高了，无所谓，比如黄金，黄金就算卖到100万一克，跟大多数普通人也没什么关系。股票就算涨到1000000点，一股平均100万，普通人也不是一定要去买股票。   房地产不可以，房地产真的很多人需要，很多人不想投资，他们是真的需要房子。   最要命的是，这种属性给了很多人“房地产风险不大，反正是刚需”的错觉，更敢买，比起买黄金买股票，房子在很多人眼里风险小得多。   所以政府必须要稳定房价。   请各位思考一个问题，通过上面那个例子，各位如果是政府，应当如何做？   答：从最开始房产收益率超过工厂，大量有人开始把房子当做投资品的时候，就限制房价。因为这个时候限制房价，房价就算跌，也不会有降多少，因为房产市场里面热钱还不多，买房的人大多数还是真正需要房的。   然而政府没有这么做。   于是就按照上面那个例子，房的收益率开始超过工厂，大家纷纷去投资房产，房的收益率（房价上涨），越涨越快。从5%，到10%，到20%，到30%，40%，50%……   房地产收益率越高，就超过工厂越多，大家越来买。   这个时候，政府发现，房价要控制，再不控制百姓没法活了，社会要不稳定了。   于是政府突然反应过来，要控制房价！   但是这个时候，政府又发现个问题。   房价已经把GDP绑架了。因为上面说过，房子是投资品，现在房价一年上涨50%，大家都来买，如果政府控制房价，让房价一年上涨1%，这个时候工厂一年5%收益，又比房价高了。那么大家肯定会去卖房子投资工厂。   问题来了，房价绑架了GDP，如果大家纷纷卖房子，短时间内经济就崩溃了！   于是政府想了一想，房价不能控制，不然经济就完蛋了。必须把房地产收益率维持在一个高水准才能保证投资者不大量卖房。   这时候政府的政策目标很明确，阻止房产投机，增加真正的刚需，因为刚需买房是自己住的，不是用来卖的，不会因为房价涨得慢卖房跑路，影响经济。   首付贷，首套房补贴，限购，交易税，鼓励投机者把房子卖给刚需者，无一不是这个目的。   这时候，一边鼓励刚需者买房，一边阻止投机者买房。但是为了防止既有投机者跑路，必须维持一个高房价上涨率，一旦让他们感到房价到顶了，这些人会立马跑路，房价崩溃。   在维持投机者不跑的情况下，利用刚需消化泡沫，是我国目前一贯目标，这点很明显。   然而百姓管你这么多？现在房价涨这么厉害，我不买房不是越来越穷吗？甚至原本开工厂的都把工厂关了来买房。   然而，前面说了，房地产不是一种简单的投资品，他是很多人的刚需，尤其是年轻人。   于是年轻人把毕生精力都用来买房，每个月收入都用来还贷存钱买房。   老百姓也没有钱买工厂的东西了。   工厂的收益率因为房变得更低了，有钱人不得不去投资房地产了。   于是工厂开始完蛋，这个时候，银行发现，怎么借给工厂的钱总是还不上啊！不能借钱给工厂了！   于是银行只借钱给两种人，一种是房地产商，一种是买房的百姓。房地产价格一降，银行就全是坏账……   于是房地产还绑架了银行。   政府靠卖地赚了好多钱，有钱就能拉动GDP，就能升官发财，开始大手大脚借钱，反正房地产能帮我还钱。只要房价不降，就有GDP，就有钱修路，就能仕途高升！   于是房地产还绑架了政府。   房价一控制，银行完了，GDP完了，政府完了，百姓一辈子赚的钱完了，社会完了。   日本85年广场协议，汇率上升，87年前后房地产收益率开始超过实业，热钱纷纷进入地产，政府不管，地价疯涨。   日本政府90年开始控制房价……结果呢?   你说中国政府能控制房价吗？敢控制房价吗？   错就错在，最开始就不该动[依靠房地产拉动经济]这种念头，只要动了这种念头，热钱进入房地产，就没有回头路了，只能一条路走到死。   最后没有一个死的不惨的，美国日本俄罗斯香港东南亚，谁死的不惨？骑虎难下。   1991年，东京房价迎来悲情一刻，房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供，一夜间无数购买房产的千万富翁变成了千万负翁，在1991年，日本离婚率暴涨，超过了正常水平的2.5倍，这其中不乏破产的中产家庭，很多户主通过离婚的形式保全妻子与孩子的财产，自己则选择了流浪道路，自杀甚至成为一种风潮。原本可以买下两个美国的日本房地产业，现在却无人问津。   房价崩溃前，日本人大多贷款买房，很多才工作的人就背负数千万日元的债务，在房价崩溃后他们不得不借高利贷偿还银行，借新债换旧债，这让很多日本人在还债中度过了一生。妄想有人接盘的日本购房者，没有等来市场的转变，反而迎来了房价最大杀手，老龄化。   房价继续走低，企业大量破产，银行、房地产公司破产数量超过3000家，日本就业压力空前，工资低、工作时间长几乎成为日本顽疾，于是啃老族率先在日本流行。90年代猖獗的日本色情产业中很多人是因破产而离婚的中年妇女和赶上坏时候的女毕业生，其中不乏受过良好教育的妙龄少女，她们迫不得已选择了这一条来钱快的行业。   2016年初以来中国房地产行业尤其是一线城市引来井喷至2016年10月6日，调整幅度已创历年之最。然而在国际投行看来，井喷意味着长期的下滑！近期高盛警告政策性楼市泡沫。令据笔者对于任志强近期公开发言观察发现其语气开始弱化，由之前的不会跌变为至少还有十年可涨，当然考虑到地区差异、账期和成交量等因素，在笔者看来其发言不可全信，不过还有八年安全期应该问题不大。笔者一向认为国内地产行业属于政策性市场，正常情况下应该以整体的城镇化率为评判标准，我国城镇化率在百分之八十以上政策扶持力度就会大幅度衰减，当然到时候如何保证房地产价格的平稳回落又是值得深思的问题。