地产

列治文一名房东在发现他的租户在其公寓内进行非法Airbnb短期出租后，警告其他人。 2022年9月，鲍比-倪（Bobby Ni）把自己儿子名下的公寓租出去时，他被告知租户和她的儿子将住在一起。 起初，一切似乎都很顺利。倪亲自与租户见面，签署租赁协议。虽然，这将是他最后一次面对面地见到她。 租户搬进来后，她要求他们通过短信沟通，不接电话。11月下旬，当倪要求检查公寓时，该租户声称自己 在多伦多，并让她的朋友让倪进去。 上个月，当倪在公寓的邮箱里发现一封来自建筑阶层的信时，他终于意识到事情不对劲。信中告知倪某，有人投诉他的单位可能存在非法短期出租，并警告说，如果情况属实，可处以200元罚款。 根据双方在9月签署的租约附录，租约是 "独家 "的，不允许 "分租"。大楼的分层细则也禁止居民在没有市政府许可的情况下将单位用作短期出租。 大楼里的邻居在发现有陌生人试图打开他们的房门后，显然已经送来了投诉。在检查监控录像和公寓钥匙扣的记录时，该部门发现每个周末都有不同的人在大楼周围使用同一个钥匙扣。 当倪要求检查公寓时，他再次被介绍给租户的朋友。在检查过程中，这位朋友告诉Ni和他的妻子，他店里的员工在接受培训时偶尔会在公寓里住上 "几天"。 根据使用记录，该租户的钥匙扣在她声称不在的日子里被使用，有一次，钥匙扣在一天内被使用了40次以上。监控录像还显示，有人用钥匙扣进入该建筑群另一栋楼的电梯。 在邻居们的投诉下，大楼的地层最初停用了其中一个门锁，后来在该租户不顾倪的警告继续经营非法的Airbnb后，决定停用两个门锁。 倪说他 "愤怒，沮丧和压抑，我们无法睡好，吃好，"他说，"我们只想让他们搬走。" 他补充说，业主可能不得不自己动手，因为加拿大法律系统的某些方面可能 "非常缓慢"。 据列治文市政府发言人说，非法短租在业主和经营者不知情的情况下发生是 "不寻常的"。

位于大温北素里的一套独立屋今日挂牌上市，竟然收到54个Offer，你是不是觉得不可思议，大温房市难道又重新火热了吗？       该4室3卫的独立屋建于1987年，土地面积7104 Sqft，房屋面积2162 Sqft，政府最新估价$1,461,000。   但挂牌价却只有$1,000,000，比政府估价足足低了$46万。相信一般人都能看出来这其实是一个老套的玩法，故意挂低价吸引人去看房下Offer。   果然看房的人络绎不绝，最后竟然收到了54个Offer，最终以无条件Offer $129万成交。比挂牌价高了$29万，但比政府估价低了$17万。   不难看出虽然个别地产经纪炒作房市又火热了，实际上买家还是很冷静的。54个Offer，最后成交价格并没有虚高，基本都只是在当前合理的价格下去尝试。但也可以看出刚需看房的人还是不少的，更多人还是看跌观望状态。 RBC：卑诗省房地产市场接近周期性底部 根据加拿大皇家银行 (RBC)最近发布的房地产市场最新消息，加拿大的房地产市场正逐渐接近其“周期性底部”，卑诗省也是如此，该省的房屋转售活动逐渐趋于稳定。   这对卑诗省的其他经济领域有影响。卑诗省房地产协会首席经济学家布伦登·奥格蒙森 (Brendon Ogmundson) 表示，转售市场的活动水平往往领先于其他经济领域。“如果我们所处的经济体可能会在 2023 年陷入衰退，那么您在整个历史中看到的模式是，销量在衰退之前就已经下降，然后触底反弹，并在进入衰退后的一到四个月左右开始复苏。”奥格蒙森说。他说，目前温哥华市场的房屋销售量比正常水平低大约 25%，并且“已经达到了他们所能达到的最低水平，”他补充说。   根据RBC助理首席经济学家罗伯特‧霍格（Robert Hogue）的说法，低陆平原和维多利亚的经济活动正在趋于平稳。“最近的跌幅已经大大放缓，我们可能离底部不远了。但话虽如此，即使在卑诗省，活动水平目前也处于历史低位。一切都很平静，”他说。在接下来的几个月里，Hogue表示他预计房价会进一步下跌。根据 RBC 的市场更新，BC 的多重上市服务 (MLS) 房屋价格指数已从 2022 年 2 月的峰值下跌 10%，温哥华的指数下跌 8%。   正如Hogue所描述的，尽管触底“迫在眉睫”，但他预测复苏绝非易事。“在整个 2023 年乃至以后，更高的利率和可负担能力将继续成为买家面临的巨大问题。这将保持市场活动安静并限制任何价格上涨，”Hogue在更新中说。奥格蒙森说：“不难看出销售正在反弹进入仍然供应不足的市场的情况。”奥格蒙森表示，即使 BC 触及周期性底部，整个 2023 年的复苏将缓慢，但 2024 年将强劲。“我们在整个历史中看到的是，经济衰退后的一年，该省的房屋销售量增长了 25% 到 40%。但是，这真的取决于利率下降，”他说。

据加拿大央行（Bank of Canada）估计，今年将有110万个加拿大家庭的房屋贷款需要续签合同，新利率可能让人震惊。 在连续8次加息后，加拿大人面临的房贷月供急剧上升，许多人的房贷利率远超过最初的压力测试利率。 据《星报》报道，在寒冷的2月，多伦多女子Josie Dye已经开始担心夏天了。这原本是个美好的季节，但是对她来说却充满了恐惧。 这位Indie88电台的主持人说：“我想7月对我来说将是一个可怕的月份，我的抵押贷款要续了。” 图源：whichmortgage.ca Dye不是唯一对房贷感到严重焦虑的人。 房贷经纪人、Lowstrates.ca专家Leah Zlatkin表示，对于今年续签的人来说，他们要考虑新的还贷金额将是多少，如果为了更低的利率而更换贷款机构，他们是否有资格获得贷款，这也会人“担忧”，这将要求他们在压力测试下重新获得资格（5.25%或其合同利率加两个百分点，以高者为准)。 根据加拿大央行2022年11月的一份报告，浮动利率的贷款约占抵押贷款债务总额的三分之一，而大流行前的占比约为20%。 许多浮动利率抵押贷款持有人已经在忍受更高的还款。今年很快就会有那些重新签约的人加入他们的行列，包括在2020年签下3年期固定利率的人，当时利率接近历史最低点，还有那些以5年期固定利率签约买房的人，比如Dye。 图源：CTV News 今年110万家庭面临房贷续签合同 加拿大统计局2019年的一项调查发现，当年约有1600万加拿大家庭，现在略多。加拿大央行发言人Amélie Ferron-Craig在一封电邮中写道，这些家庭中约有35%有抵押贷款，每年续期的比例约为20%，加起来约有110万个家庭。 这意味着很多人对自己的财务状况感到压力。 根据联邦政府的数据，对金钱的担忧是许多加拿大人最大的压力来源，超过了人际关系、健康和工作。事实上，近一半(48%)的人失眠是由于金融问题，包括高负债。 《星报》的报道称，Dye大约7年前在多伦多老城和士嘉堡交界处买下她的房子，至今仍背负着约68万元的“巨额”抵押贷款。 当她在2018年将房贷与信贷额度结合在一起时，利率约为1.9%。这意味着她很快就会面临每月支出“非常可怕”的“大幅增长”。 Dye说：“我想有很多人和我有同样的感觉。这就像暴风雨前的平静。” 今年1月加息后，她在推特上说，“我现在几乎还不了我的房子的贷款，当利率上升时，我将一直支付利息。如果我能付得起的话。” 根据Rate Hub的数据，即使利率停止攀升(央行隔夜利率为4.5%)，银行抵押贷款和其他贷款的最优惠利率目前也已经高达6.7%。这意味着，许多人的新利率将超过5%，甚至可能超过6%。 目前，全国范围内抵押贷款违约率仍然很低，历史上，加拿大人倾向于尽其所能避免出售他们的房子。但信用卡和汽车贷款的违约率略有上升。今年1月底，加拿大几家大银行的CEO们表示，因为加息，加拿大有几万人可能会拖欠房贷。 Manulife Bank of Canada在去年11月对约2000人进行的债务调查发现，48%的人对自己的财务状况感到“不堪重负”，四分之一的房贷持有人表示，如果继续加息，他们将被迫在贷款续期时卖房。 另外，最近对公寓楼花转让销售的咨询激增，一些房贷经纪人报告称，私贷机构的强制销售有所上升，大多伦多地区亏本出售的房屋数量也在上升。 图源：CTV News 建议提前半年考虑选项 Zlatkin表示，人们应该在续签前3至6个月左右开始考虑利率的选项，因为大多数机构将锁定90至120天的利率。 至于选什么，这取决于个人的情况。不过，总的来说，她推荐两年或三年固定。 她说，考虑预算永远都不嫌早，少出去吃饭，也许可以切断Netlix和Disney Plus，只要能偿还抵押贷款就行。 另一种选择是延长贷款的摊还期，减少短期内的付款。 如果以上方法都不起作用，建议找一份薪水更高的新工作，这说起来容易做起来难。 “当然，如果你的抵押贷款和房屋贷款正在杀死你，如果你现在资不抵债，也许是时候出售了。” Ratehub联合首席执行官James Laird说，大多数5年前签约的人，当时5年期固定利率在3%，不会面临“天文数字式的上涨”，他们在获得贷款时已经接受了压力测试。同样，人们在买首套房的时候通常是经济压力最大的时候，五年后往往有了更高的薪水。 他说：“续签会导致你的还款增加，是的，需要做出一些艰难的决定，收紧预算。”但是，“如果财务状况没有发生重大变化，任何人都不应该面临违约。”他也指出，就业数字看起来是积极的。 他更担心的是在去年冬季市场最高峰时以浮动利率购买的首次购房者。当时，央行公开表示利率将维持在低位。Laird说，虽然不是他们自己的错，但“事后看来，他们面临着一场完美风暴。”当时价格处于峰值，“他们以为低利率将持续一段时间，但事实证明这是不真的。”

加拿大统计局数据显示，加拿大部分省份的房地产市场，投资者在业主中的占比高达20%至30%。安省近42%的柏文被用于投资。另据评论指出，低陆平原房源库存并未增加，令房价获得支撑。 据加通社报道，加拿大统计局新数据显示，到2020年，投资者几乎占某些省份业主的三分之一。 统计局表示，2020年投资者占新斯高沙省（Nova Scotia）房主的31.5%，占纽奔驰域省（New Brunswick）房产持有者的29%。 在卑诗省投资者占比为23.3%，其次是缅省的20.4%和安省的20.2%。 然而，当卑诗、缅省、安省、新斯高沙省和纽奔驰域省组合在一起时，统计局的计算显示，这些省份2020年仅不到五分之一的房屋被视为投资物业。 被视为投资的物业，主要是由居住在同一省份的个人所有。 然而，柏文被用作投资的频率高于其它房屋，其中，安省的柏文用作投资的比例最高，为41.9%。 另据CityNews报道，低陆平原房屋销售放缓，在1月份没有出现逆转的迹象，一位房地产经济学家指出高利率是主要因素。 按单月计算，低陆平原1月份的房屋销售额比去年同月下降了55%。 大温地产局（REBGV）表示经济及数据分析主管利斯（Andrew Lis）表示，考虑到加拿大央行的加息行动，他对此并不感到惊讶。 至于价格是否会出现大幅下降，利斯表示，这取决于挂牌出售的房屋增加，但目前还没有发生。 他说，「价格下跌的关键在于，你需要大量积累库存，而这并没有发生。因此，它在某种程度上为价格提供了支撑。」    

                                         图自CTV 据ctv报道，在今天刚刚发布的地产报告中，大温哥华房地产委员会表示，1月份的房屋销售量比去年同期减少了一半以上，比12月份下降了 21%。 董事会表示，该月的销售额总计为 1,022 套，比去年1月份下降了55%。 上个月易手的房屋数量也比10年1月的平均销售量低 42.9%。 董事会将本月的销售惨淡归结于抵押贷款利率，因抵押贷款利率在去年迅速上升打压了购房者的意愿。 数据显示该地区的综合基准价格超过110万元，比 2022 年 1 月下降 6.6%，比 2022 年 12 月下降 0.3%。 目前挂牌出售的房屋总数为 7,478 套，与 2022 年 1 月相比增长了 32.1%，与 2022 年 12 月相比增长了 1.3%。

从去年到今年加拿大央行为了应对高通胀，连续8次加息，这也使得加拿大的贷款房主们被迫应对。最新的调查中，三分之一的房主说，他们因为无法继续承受高的利率，被迫出售房屋。 图源：Feverpitched/Dreamstime 雅虎/Maru民意网周四发布了一项新调查结果，对1,920名加拿大房主进行访问。数据显示35%的加拿大房主说，如果按照加拿大央行目前的4.5%的基准利率，他们可以继续还款的最长时间为10个月。在这之后，他们恐怕要被迫出售或搬出自己的房屋。 调查发现，加拿大房主能承受目前的利率的能力，取决于他们房屋的抵押贷款类型或融资方式。 根据该调查，45%接受调查的加拿大人选择的是可变利率抵押贷款，他们能够在目前的利率水平上，继续坚持还贷8.3个月，之后不得不出售或者搬离房产。那些拥有房屋信贷额度的人中，45%的人也说他们只能在目前的利率水平上维持还贷8.3个月。 选择固定利率抵押贷款的房主，比可变利率抵押贷款或住房信贷额度的房主感受到的压力要小。调查发现，35%的选择固定利率抵押贷款的人，将能够在目前4.5%的利率水平上坚持还贷10.4个月。 加拿大央行上个月将其基准利率提高了25个基点，这是连续第八次加息，使利率达到4.5%，是2007年12月以来的最高水平。央行表示，数据显示，其紧缩政策已经抑制了家庭支出，尤其是在住房和大件物品方面。 行长Tiff Macklem在讨论该银行最新加息的新闻发布会上说："在过去的一年里，我们已经累计提高了425个基点的利率，这给那些拥有高额债务的加拿大人带来了更多的负担。让他们感到压力。" "我们看到加息正在经济中发挥作用，正在努力重新平衡需求。通货膨胀正在下降······这一切将是值得的。" Maru执行副总裁John Wright说，加拿大央行积极的加息周期对许多人来说将是一个挑战，特别是那些在2020年和2021年进入房地产市场的人。 Wright说："因此，本季度将可能见证许多加拿大人，他们当时用较低的价格选择了可变抵押贷款，而现在他们被迫以巨大的损失出售，并可能面临财务毁灭。" "虽然加拿大央行把加息作为一种武器，把通货膨胀扳倒在地，但没有预料到的事情会给人带来真正的后果。特别是目前通货膨胀仍然很高，债务负担增加以弥补利差的情况下，经济放缓很可能造成经济衰退，让人们失去工作。"

加拿大央行从去年至今年1月，在不到1年的时间里连续8次加息，使其基准利率已经提高到4.5%，立刻将房地产市场打入寒冬。 而许多业内人士也预估，今年多伦多将有创纪录的3万多套公寓上市，面对央行的激进加息造成高利率，再加上高通胀使得建筑成本飞涨，不仅楼花买家接房申请贷款有爆雷风险，公寓楼也有可能盖不出来爆发烂尾潮。周三一早，就有多伦多的华人房地产经纪在网络爆料，称位于万锦的明星级住宅项目Margo公寓确定取消，不会继续修建。 图源：小红书截图 周三一早，多位房地产经纪Jim在中文社交媒体“小红书”上投下震撼弹，称拟建于万锦1735 Bur Oak Ave的明星级房地产项目Margo已经确认烂尾，不再继续修建。该项目由安省知名地产开发公司Aspen Ridge操刀，整个项目包括公寓楼和镇屋，从2019年开始发售，而且在2020年已经开建。 Margo项目效果图 （图源：Aspen Ridge） 根据在网络上流传一封由开发商Aspen Ridge发给购房者的信，烂尾的主要原因是因为从2019年项目开发以来，Aspen Ridge与万锦市政府历经5年的沟通，但始终无法拿到公寓楼项目兴建的批文。 另外疫情期间通胀严重，建筑成本飙升。如果按照之前的售价来修建，不仅无法赚钱，而且还要倒赔一大笔，最后索性通知楼花买家取消整个项目的修建，并归还全部预付款。 作为安省的一家老牌实力开发商，Aspen Ridge在2019年宣布将在万锦开发新项目Margo。项目地址位于1735 Bur Oak Ave，在万锦市内是非常宜居的社区。不仅距离商圈近，而且周围学校和公园绿化等配套早已成熟。所以在项目2019年进行发售后，一度成为明星级产品。 由于是华人聚居地，而且距离Mount Joy车站近，很多有自主或者投资需求的华人，也都将目光投向了这个项目。 根据公开资料，该项目在2019年开始发售，公寓楼一共是20层，包含243个单位。当时的售价是30多万起，而且提前签约的还会送车位。算下来的价格仅为700多元/尺，非常划算，而当时开发商的承诺是项目会在2022年5月落成交付。  经过近3年的疫情后，该项目的镇屋部分已经基本完工，而公寓楼则迟迟没有开工。 根据房地产经纪的爆料，对于购买Margo项目楼花的买家来说，在退还预付款的前提下，还补偿了1.5%的利息，利息计算从2022年10月1日开始计算，总共约为400元左右。 多伦多公寓市场的”大考年“ 针对这起突发事件，加国无忧记者首先致电开发商Aspen Ridge公司，但接听电话的工作人员表示无法在电话中回复任何与Margo项目终止的内容，可以透过邮件进行查询。 随后本网记者也向开发商发送了电子邮件寻求采访，但截至发稿为止，对方并没有进行回复。 Margo公寓楼项目是否取消，还有待Aspen Ridge发布官方通知。 抢先在网上发布这一信息的多伦多地产经纪莫基宁（Jim Mo）确认了Margo烂尾，他说：“根据我们业内的消息，以及部分买家已经收到了Aspen Ridge的项目中止信，几乎可以确认这个项目的公寓楼不会修建了。” 由于央行激进加息，再加上大量公寓今年准备交付上市，Margo事件必定会受到买卖双方的强力关注。莫基宁表示虽然开发商爆雷，或者买家转手甩卖楼花还会出现，但不至于会崩盘：”因为多伦多楼花交接问题，2018年已经有过教训。大家以为不去交接，损失定金就算了，结果后来还有一系列法律问题。今年我不认为会再出现这样的情况，不管是自主还是投资买家，在杠杆拉得太满的情况下，肯定今年会有很多人选择退场。但我认为一定会想办法接房，不管是转售楼花，或者其他渠道凑钱。“ 另一位多伦多房产经纪David Zhu也给出类似的答案，他说在目前的形势下，至少在今年上半年，经济环境还有太多不确定因素，多伦多的房市还要不少坎要迈：”你看从去年开始，已经有公寓项目宣布取消。不光是Margo，接下来开发商取消项目一定还会有。另外杠杆拉满的买家，现在已经出现转手亏本卖楼花的情况了，都想着止损离场。这会不会影响房价？肯定会，楼花甩卖，周边的二手房肯定受影响。所以我认为起码到6月份，房市没有热的条件。“ 1月在加拿大央行暗示可能会暂停加息后，近段时间楼市有转温的风向开始出现。对于今年房市和房价的走向预测，莫基宁这样说：”我要先说今年有很多不确定因素，加拿大虽然可能不加息了，但还有美国的加息问题，经济衰退的问题。如果抛开这些不可预测，我认为多伦多不会再有像去年下半年那样的下跌。我认为从今年春季以后，随着新房源上市，利息和通胀都稳定的前提下，交易量会回暖。我个人不看跌房价，但我也不认为会回升，应该是维持目前的市场价。“

卑诗省从 2019 年起至少发生过3宗产权欺诈案件，列治文市是重灾区。 CBC 报道，产权欺诈是一种复杂的房地产犯罪，欺诈者声称自己是房主，试图出售他们并不拥有的房产。 卑诗省土地所有权和测量局 (LTSA) 证实，2019 年有一处房屋被涉嫌欺诈出售，随后在 2020 年又一处房屋被盗卖。2021 年，第三间房产在交易完成前受挫。 两次成功的房屋买卖都发生在列治文市，案件目前正在法庭审理中。 LTSA 每年进行 80 万到 100 万笔房地产交易，称土地所有权欺诈在卑诗省被认为「罕见的」。 但加拿大广播公司最近的一项新闻调查显示，此类犯罪在安省似乎呈上升趋势，自 2019 年以来，大多伦多地区 (GTA) 至少有 30 套房屋在业主不知情的情况下被出售或抵押。 这些欺诈行为是由少数有组织的犯罪集团进行的，这些集团通过查看公开的财产记录来对没有抵押贷款的房屋作为下手目标。 从那里，这些团体使用偷来的身份证件并雇用「替身」冒充租户进入房屋，并冒充房主出售房屋。 出售往往发生得相对较快，假业主会接受他们收到的第一个合理报价。在极少数情况下，诈骗犯会先为房屋抵押贷款，然后再套现。 LTSA 证实了在卑诗省的两次销售。 依靠一个几乎相同的计划，伪造的文件在合法所有者的财产销售中起著至关重要的作用。「这两处房产都被房地产经纪人挂牌出售，他们接受了一份伪造护照的扫描件，以核实假定所有者的身份。在一个案例中，冒充登记所有者的欺诈者聘请毫无戒心的法律专业人士，也依赖一份伪造的护照副本来核实客户身份，因此骗子就得手了。」 列治文皇家骑警证实，在 2019 年房屋在未经业主许可的情况下被出售后，其经济犯罪部门于 2020 年 3 月接管了其中一项调查。 受害人在房屋被出售时不在加拿大，两名嫌疑人已被确认身份并随后被捕。 卑诗大学阿拉德法学院教授哈里斯(Doug Harris) 表示，虽然目前防止产权欺诈的主要措施是让法律专业人员检查身份，但产权登记系统的作用是保护交易，而不是保护个人。 「拥有房子的人突然被剥夺了房子的所有权，一个无辜的买家，与流氓进行了交易。目前的系统只是在保护交易，系统接受简化的土地权益转让，导致了风险。」 卑诗省公证人协会的总法律顾问亚瑟 (Ron Usher) 帮助阻止了卑诗省发生的一系列几乎相同的犯罪活动。 2008 年，一个有组织的团伙以欺诈手段出售 5 间房产。正在进行的交易中，亚瑟发现一些危险信号后，他通知了警方，警方最终采取诱捕行动逮捕了嫌犯。 亚瑟说，买家、房地产经纪人和律师的警钟包括：卖家似乎不熟悉房产、全新的文件以及数据不一致。例如，在多伦多的一个案例中，冒充房主的人在签署文件时 2 次拼错了他的名字，但房地产经纪人却没有察觉细节。 亚瑟说，伪造的身份证明变得越来越容易获取和难以发现。最近发生在卑诗省的一起案件中，一名欺诈者设法获得了真实车主名下的驾照。 亚瑟建议房主为他们的财产设置一个谷歌警报来保护自己，若房产被公开上市时，会有警示响起；也最好买上产权保险，多一层防护。

乘坐渡轮进出马蹄湾，游客们可以瞥见低陆平原的一处独特房产：坐落在泰伊角 (Tyee Point) 岩石上的小型现代住宅。 Postmedia 报道，这所房子沿着一条私家路步行不远便可抵达马蹄湾，但它的地址位置几乎就像在一座岛上，背山面海，环境非常优美。 房子似乎已经空置了好几年。摄影师 Mark Teasdale 最近在搭渡轮时拍下了它，上面满是涂鸦。他于 1 月 17 日将这张照片发布到推特上，并附上了「风景优美的派对屋」的描述。这张照片迅速走红，在 10 天内获得了超过 71,600 次浏览。 有人想知道这座房子的故事，Postmedia 对房产进行了搜索。 该房屋地址是西温的 6689 Nelson Ave.，包括两块土地，外加一份前滨租约。地块一是房子周围 6.63 英亩的地块，地块二是通往马蹄湾的 1.79 英亩的海滨地带。 这两块地块于 1992 年 12 月 15 日由西温哥华的建商 PAK Construction 购买，总价为 232.5 万元。     PAK Construction 在 西温的 7290 Arbutus Place 拥有第二处壮观的空置海滨物业，毗邻 Whytecliff 公园。1991 年该公司以213.5 万元的价格买下 63,313 平方英尺的土地，并夷平了地上一座住宅，该住宅由曾住在那里的建筑师梅西 (Geoff Massey) 设计。目前该房产正以 1,800 万元的价格挂牌出售。 PAK Construction 在西温着名的地段 British Properties 的 690 Knockmaroon Road 拥有第三处房产，该房产于 2021 年 2 月以 483.8 万元的价格售出。 该公司的董事有姓氏为阿斯卡瑞的两个人 -  Kazem Askari 和 Etat Askari。但无论是两人或是公司都没有回应记者查询。 西温居民鲍尔斯 (Donna Powers) 表示，2022年，有人报告说 6689 Nelson 是「一处难看的房产」，于是西温市府对其进行了检查。「警察和消防部门都看过了，因为根据消防局章程，必须保证空置房屋的安全。这处房产是用木板封起来的，但看起来有人曾侵入该物业。我想最近一次有工作人员去那里是在 2022 年夏天，他们与消防部门合作，以确保安装永久围栏。」     PAK Construction 每年都准时缴纳了财产税和公用事业费。该房产 2022 年的第一个地块的税收为 19,871.52 元，第二个地块的税收为 4,510.28 元，总计为 24,381.80 元，临海滨泊船地的租约为 1,642.49 元。 与温哥华市不同，西温哥华没有空置房屋税。 鲍尔斯觉得省府应该征收投机和空置税。Nelson Avenue 物业在 2023 年的评估价值为 720 万元，而 Arbutus Place 物业估价为 1217.9 万元。 图: Mark Teasdale  推特 & 地产网站

加拿大Re/Max地产的一份新报告说，尽管大温哥华和多伦多的房价最高，但它们的贷款价值比率却是全国最低的。 图源：BlogTO （Loan-to-value ratio，是指贷款价值比，也就是贷款金额占资产价值的比重。 在房地产术语中指的是购房按揭的比例。 LTV的计算也十分简单，例如：一个房子价值20万，而贷款金额为16万，那么LTV就是16万比20万，等于80%。） 周二发布的报告显示，截至去年第三季度，温哥华的贷款价值比平均为50%，多伦多为53%，低于全国57%的平均水平。 报告说，Regina和Edmonton的贷款与价值比最高，分别为88%和83%。 贷款价值比是将抵押贷款与房产价值进行比较。较低的比率通常被认为是低风险的，因为它意味着房产的大部分是由房主拥有的。 Re/Max加拿大公司总裁克里斯-亚历山大（Chris Alexander）说，加拿大最昂贵城市的数据"看起来不错"，因为有三个主要因素：过去十年中房价的飙升；由于居家办公越来越普遍，更多的雇员能够搬到相对便宜的地区；以及父母的资助。 房价飙升（直到最近）确实使许多加拿大人难以进入市场，但与此同时，较高的房产价值有助于给许多长期房主的贷款价值比率带来下行。 报告发现，在过去十年中，Re/Max地产追踪的八个市场中，有67%的贷款价值比有所下降。 最大的改善出现在伦敦、蒙克顿、哈利法克斯和汉密尔顿。 在过去十年中，贷款价值比率恶化的四个市场是在两个草原省。 亚历山大说，由金融机构监管办公室实施的抵押贷款压力测试，也有助于为许多购房者提供财务缓冲。 他说："尽管这一直是房地产行业，甚至是很多购房者的心病，但它有助于确保负责任的贷款行为，使人们在管理他们的付款时更加放心。" 一些房主的财务状况仍然捉襟见肘 尽管报告的结论相当乐观，但毫无疑问，利率的快速上升对一些房主来说是痛苦的，尤其是那些在利率超低时选择可变抵押贷款的人。 该报告还承认，父母在银行获得贷款（有些是房屋净值信贷额度的形式）以帮助他们的孩子买房后，可能会感受到利率上升的压力。 然而亚历山大说，许多帮助他们孩子的父母可能处于"更好的位置"，可以承受更高的利率环境。

为解决加拿大严峻的住房危机，联邦政府近日推出新政，帮助同住家庭的税收减免。自 2022年1 月 1 日起，“为年长或有残疾的成年人的家庭成员”建造第二套房的家庭可申请多代住宅装修税收抵免（Multigenerational Home Renovation Tax Credit)，最高可抵扣5万装修费用的15%，即7500加元。 总理杜鲁多 (Justin Trudeau) 表示，税收抵免“将维持多代人共同生活的传统，并帮助更多加拿大人找到一个安全、负担得起的地方作为家。” 下图是杜鲁多推文： 此举兑现了自由党的竞选承诺。自由住房计划的一部分包括税收抵免，这意味着“对于希望在家中增加一个二级单元以允许直系或大家庭成员与他们同住的家庭，提供高达 7,500 元的支持，帮助社区变得更宜居，同时让家庭更紧密地联系在一起，更好地相互照顾。” 这并不仅意味着千禧一代永远住在他们父母的地下室里，也可以让老年人（65 岁以上）搬回与家人同住，以安享晚年。作为千禧一代的房主，这项政策最常见的用途是让你的父母搬回去和你住在一起，以巩固生活开支，避免昂贵的养老院，并降低购房成本。” 根据加拿大统计局的数据，与大家庭成员同住已成为一种增长趋势。2021 年，近 100 万个家庭“由一个家庭的多代人组成”，占家庭总数的 7%。 新的多代家庭税收抵免只是联邦政府解决加拿大住房负担能力问题而做出的众多举措之一。其他举措包括： 加拿大住房福利的补充 两年内禁止外国人购房 对外国人拥有空置房征收1% 的年度空置税 对所有楼花转让和新建住宅或大幅翻新住宅征收GST/HST 首次购房者的税收抵免加倍 创建免税储蓄账户以存钱购买您的第一套房子 等等。

根据UBC大学的一项最新研究发现，温哥华最贵房产的业主缴纳的所得税很少。 研究学者建议改进现行税率计算方法，让税制更加公平。 该研究是UBC尚德商学院副教授大卫杜夫（Thomas Davidoff）, 联同UBC社区及区域规划学院以及地理系学者共同撰写,并在《加拿大税务期刊》（Canadian Tax Journal）发表。 研究人员发现，截至 2018 年，温哥华前 5% 的房屋价值中位价为 370 万元，但房主支付的所得税中值为 15,800 元，仅占其房屋价值的 0.42%。 相比之下，温哥华房屋中位价为 984,000 元的业主，价格不到顶级房产的四分之一，却支付了 12,500 元的所得税，占其房屋价值的 1.37%。 该研究的合著者、UBC 尚德商学院副教授大卫杜夫( Thomas Davidoff) 称这些发现“令人难以置信”。 这样的房价和收入税的比例，在北美城市中非常不正常，也就是说温哥华有很多房主买房，靠的不是在加拿大的收入，而是在海外的收入或者其它资金。 他说，有很多人缴纳了大量的所得税，但在BC省，有太多明显富裕的人拥有昂贵的房产，并没有为税收做出太多贡献，这是我们税收累进性的失败。 他说，一些业主可能没有缴纳那么多的所得税，因为他们可能继承了财富，或者从海外带来了钱。 他指多伦多的税率更为合理，前5%的房屋中位价是180万元，支付所得税中位数是30,700元，即房产价值的1.69%，与其它北美城市更为一致。 他建议温哥华市应根据物业财产价值实施最低所得税，以创造公平的竞争环境。 “我们提议的是人们必须缴纳其物业价值百分之一的所得税（income tax）。”大卫杜夫说。 他说，如果政府改为征收房产价值1%的最低所得税，每间房屋每年带来平均4万元收入，比目前豪宅业主平均支付的费用多2.5万元。仅在温哥华市，就可以从30,000套豪宅得到7.5亿元税收。 “我认为人们普遍认为，支付能力最强的人应该是纳税最多的人。有些人不同意这一点，有些人认为支付能力应该与交了多少税挂钩。但总的来说，在加拿大，我们基于个人所得税，可以相信累进税（ progressive taxation)。”他希望对所有人征税，将有助于解决他所描述的城市个人所得税与房产价值之间的薄弱关系。不过他也承认建议的税收可能难以实现。对此，你怎么看呢？

    根据UBC大学的一项最新研究发现，温哥华最贵房产的业主缴纳的所得税很少。     研究学者建议改进现行税率计算方法，让税制更加公平。     该研究是UBC尚德商学院副教授大卫杜夫（ThomasDavidoff）,联同UBC社区及区域规划学院以及地理系学者共同撰写,并在《加拿大税务期刊》（CanadianTaxJournal）发表。     研究人员发现，截至2018年，温哥华前5%的房屋价值中位价为370万元，但房主支付的所得税中值为15,800元，仅占其房屋价值的0.42%。     相比之下，温哥华房屋中位价为984,000元的业主，价格不到顶级房产的四分之一，却支付了12,500元的所得税，占其房屋价值的1.37%。     该研究的合著者、UBC尚德商学院副教授大卫杜夫(ThomasDavidoff)称这些发现“令人难以置信”。     这样的房价和收入税的比例，在北美城市中非常不正常，也就是说温哥华有很多房主买房，靠的不是在加拿大的收入，而是在海外的收入或者其它资金。     他说，有很多人缴纳了大量的所得税，但在BC省，有太多明显富裕的人拥有昂贵的房产，并没有为税收做出太多贡献，这是我们累进制税收的失败。     他说，一些业主可能没有缴纳那么多的所得税，因为他们可能继承了财富，或者从海外带来了钱。     他指多伦多的税率更为合理，前5%的房屋中位价是180万元，支付所得税中位数是30,700元，即房产价值的1.69%，与其它北美城市更为一致。     他建议温哥华市应根据物业财产价值实施最低所得税，以创造公平的竞争环境。     “我们提议的是，人们必须缴纳其物业价值百分之一的所得税（incometax）。”大卫杜夫说。     他说，如果政府改为征收房产价值1%的最低所得税，每间房屋每年带来平均4万元收入，比目前豪宅业主平均支付的费用多2.5万元。仅在温哥华市，就可以从30,000套豪宅得到7.5亿元税收。     “我认为人们普遍认为，支付能力最强的人应该是纳税最多的人。有些人不同意这一点，有些人认为支付能力应该与交了多少税挂钩。但总的来说，在加拿大，我们基于个人所得税，可以相信累进税（progressivetaxation)。”     他希望对所有人征税，将有助于解决他所描述的城市个人所得税与房产价值之间的薄弱关系。     不过他也承认建议的税收可能难以实现。对此，你怎么看呢？

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)最新报告显示，温哥华纯出租房屋(purpose -built rental)空置率在去年降至不足1%，两房单位平均租金逾2000元，继续位列全国最贵，民众想在大温地区租屋变得更加困难。Mountain Math Software and Analytics 的数据分析师延斯·冯·伯格曼（Jens von Bergman ）表示，这份最新的联邦租金报告表明，部分大温哥华地区的市政当局并未有努力解决住房危机。 冯·伯格曼指出，大温地区的租金居高不下主要是因为房屋供应不足。虽然部分市政当局一直在兴建更多新的单位，但并不是每个城市的市政府都有积极行动，这使得大温的房屋供应不足。 2021 年 10 月至 2022 年 10 月期间，在兴建住宅单位方面，温哥华市一直遥遥领先，一共增加了约 1,300 个新的住宅单位。其次是北温哥华市，大约兴建了600 个新的住宅单位。另外，北温哥华地区也兴建了近 500 个单位。 然而，兰里和列治文的住宅单位数目均出现负增长。至于高贵林港和枫树岭则保持持平，本拿比则出现小幅淨增长。 “当一些住宅项目被拆除、改建或进行深度翻新时，住宅单位数目会出现负增长。而在这种情况下，住宅单位数量理应会在稍后时间重新赶上，但列治文却一直未有再出现增长的情况，”冯·伯格曼说。 冯·伯格曼补充说：“总括而言，大温的大部分地区运作模式都是，只有在市政当局明确允许的情况下，才能够开发更多土地去发展住宅项目。” 列治文市政府在一份声明中表示，CMHC 公布的数据并未能反映该区的真实情况。声明中表示，CMHC只关注专门建造的出租屋，而忽略了经济适用房和非市场住房开发项目。 “列治文目前有近 1,200 个经济适用房出租单位和另外 1,200 个经市政府批准或正在兴建中的专用出租单元，但报告中没有反映出来，”列治文市政府发言人克莱亚当斯（Clay Adams）在一封电子邮件中解释。 兰里市政府没有回应置评请求，而高贵林港市政府则表示，统计数据只反映了大流行期间的一些项目，高贵林市目前已正在兴建一批新的出租房屋。 “今年确实有点滞后。但同时我们也看到了创纪录的开发项目数量，这个数字比我们五年前的速度快了 75%，”高贵林港开发部门总监布鲁斯．欧文（Bruce Irvine ）说。 与此同时，本拿比市政府亦表示，它在过去三年已对该区的住房政策进行了重大调整，预计将在未来几年内将会有超过 12,000 套的出租单位供应。 此外，CMHC 的数据还显示，整个大温地区都缺少三居室的出租单位。 据卑诗省移民服务协会称，随着创纪录的新移民数量，预料将有更多人抵达卑诗省，这使得不少家庭越来越难以找到可负担得起的住房。 卑诗省住房部长卡隆（Ravi Kahlon）表示，卑诗省在去年新增了 14,000 个出租单位，但市政当局仍然需要更加积极，加快增快住宅供应。 “每个市政府都有责任，不管是温哥华还是安莫尔。”卡隆说。 CMHC首席经济专家杜根(Bob Dugan)表示：”空置率下降，我们看到租金却强劲增长，这意味着需求非常高……在未来几年，我们需要继续建造更多的市场出租房、非市场出租房和更多的可负担单位，以满足需求，并使住房系统在满足租房者家庭的需求方面运作良好。 看来，大温的出租公寓市场仍有很大的空间。

不列颠哥伦比亚大学的一项新研究发现，温哥华最昂贵房产的业主支付的所得税非常少。 研究人员发现，截至2018年，前5%的房屋的中位价值为370万元，但房主支付的所得税中位数为15,800元，占其房屋价值的0.42%。 相比之下，温哥华房屋中值为984,000元的业主--不到最高层的四分之一--支付12,500元的所得税，占其房屋价值的1.37%。 研究报告的共同作者，UBC大学Sauder商学院的副教授Thomas Davidoff称这一发现 "太离谱了"。 "大卫道夫说："有很多人缴纳了大量的所得税，他们拥有昂贵的房屋，但有太多明显富裕的人对不列颠哥伦比亚省的税收贡献不大，这是我们税收的累进性的失败。 他说，有可能一些业主没有缴纳那么多所得税，因为他们可能继承了财富，或者他们从海外带来了资金。 他建议该市应该根据财产价值实施最低所得税，以实现公平竞争。 "我们所建议的是，人们必须支付其财产价值的1%的所得税，"Davidoff说。 "我认为这是一个相当广泛的信念，即具有最大支付能力的人应该是那些支付最多税收的人。有一些人不同意这一点。有的人认为，'不，你的支付能力应该与你支付多少税款无关。但一般来说，在加拿大，我们似乎，基于所得税，相信累进税。" 他希望人人平等的税收将有助于解决他所描述的城市中所得税和财产价值之间的薄弱关系。  

3名涉嫌与多伦多产权诈骗有关的嫌疑人照片。多伦多警察局提供   多伦多警方周三（26日）逮捕两男一女，3人因涉嫌冒充多伦多房屋的业主，并在业主出国时出售房屋而提出指控。 多伦多警方称，3名被捕的涉案疑犯分别是41岁的王雪（Xue Wang，音译）、22岁的林星宇（Xing Yu Lin，音译），以及同样22岁的潘凌（Ling Pan，译音），根据警方所提供的姓名拼写，相信3人均为华裔。 警方指出，上述两男一女在1月26日，在约克区的一家银行被拦截，当时他们试图取回据称在1月份时，以欺诈手段出售房产后赚取的资金。41岁的王雪面临多项指控，包括但不限于：持有超过5,000元的犯罪所得资金、洗钱犯罪所得资金、以及伪造文件罪名。 两名22岁的华裔青年林星宇和潘凌，则均被控诈骗超过5,000元的罪名。 调查行动仍在进行中，警方相信可能有更多受害人，请任何知情者致电416-222-TIPS (8477) 或www.222tips.com联系多伦多警察局。    

卑诗省的额外学校税，今年将有超过5,100万元来自北岸高端房产的业主，其中大部分出自西温，占比超过九成。 据据North Shore News报道，今年西温近39%的住宅业主，将为其价值超过300万元的房产缴交额外的学校税，较2022年增加12%。 执政的卑诗新民主党于2019年推出额外学校税，价值300万元至400万元之间的房产税率为0.2%，价值400万元以上者为0.4%。该税旨在为高端房地产市场降温，为经济适用房筹集资金。 据西温职员表示，今年有3,254处房产价值介乎300至400万元之间，其业主将在其房产税单上看到平均905元的额外学校税。而另外的4,257处价值超过400万元房产，将面临更高的税率。 职员估计，总体而言，西温业主2023年将支付的额外学校税总额为4,625万元。 据卑诗物业估价处（BC Assessment）的数据，西温2022年单户住宅的平均评估价值为311万元，比2021年高出4%。柏文和联排别墅的平均评估价值上涨7%，达到142万元。 在普兰奴河（Capilano River）以东的北温哥华区，有1,914处住宅物业需要缴纳学校税，占北温区所有物业的5.9%。这比2022年的4.6%有所上升，当时有1,505名业主受到影响。 2022年，该地区独立屋的平均评估价刚刚超过200万元，而多户住宅的平均评估价为92.9万元，分别增长了6%和11%。 而北温市由于房屋估值较低，市民基本上无须缴交额外的学校税。该市2023年总共有355处房产的价格超过300万元，只占总体的2%。329处价值在300至400万元之间的房产，预计将支付132,520元，而价值超过400万元的26处房产，预计将额外支付658,944元。 物业估价处的数据显示，北温市独立屋在去年上涨了10%，平均价格为195万元；柏文上涨10%，均价为84万元。

    住在温哥华UBC大学校内宿舍的学生们最近迎来了一个坏消息：他们在下一学年将会不得不面对一次大幅的租金上涨，而且是近年来最大涨幅！     UBC大学确认，2023/2024学年的学生公寓租金涨幅将在3.5%至8%之间。这个范围取决于公寓类型。较新的公寓增幅最大。     UBC学生住房和社区服务副总裁AndrewParr在一份声明中指出，在疫情中的两年，学生公寓租金涨幅为0%。高通货膨胀率增加了学生宿舍的运营成本，需要更多收入来维护现有设施，并帮助支付未来几年新学生宿舍的建设成本。因此，UBC被迫在未来三年以“高于往常”的增长率提高学生宿舍租金。     UBC计划到2034年为Vancouver-PointGrey校区增建至少3,300个新的学生床位，将其校内学生住房供应量从现有的14,000个床位增加到17,000个以上，但这取决于需求和融资能力。     根据UBC学生宿舍租金控制政策，租金调整基于市场的借贷成本、运营成本以及新旧学生宿舍之间的价格差异。此外，任何类型学生宿舍的年租金涨幅最高不得超过年度消费者物价指数（CPI）加2%。2022年CPI年均上涨6.8%。     “即使有这些增长，UBC的学生公寓价格仍然低于市场租金，并且与同行机构相比具有竞争力，”Parr补充道。     现在，越来越多的学生正面临着严重的生活成本问题，包括甚至无法负担基本食物的支出。UBC大学对学生的一项调查显示，大约40%的本科生和50%的研究生感到难以支付日常吃喝的开销。

来自瑞士的华裔宁天凝（音译，Tianning Ning）和她的家人在Airbnb上预定了一栋位于Yonge和St.Clair附近安静社区的房子，她的丈夫将在约克大学做10个月的客座教授。 这套舒适的四居室房子，靠近孩子们上的好学校，但宁说他们的房东在1月初突然取消了他们的预订，预定将在1月底到期。 “我非常生气，我认为这是不对的。我们已经在这里待了半年了，孩子也已经习惯了，我们的生活也是围绕着它安排的。”宁在最近的一次采访中说。 因为宁和她的家人需要灵活性，他们只在这里停留两个学期的时间，而且缺乏加拿大的信用分数使他们无法以传统的方式租赁房屋。宁说，她通过Airbnb预订了大约10个月的住宿，从2022年夏末到2023年6月底，价格为每月5,150加元，不含税和服务费。 但在1月初，根据宁和她提供的信息截图，房子的业主Suzanne Porter向他们发出通知，说她需要搬回自己家住，他们需要在本月底前离开。随后，该房源租期被改为1月31日结束。 这种 “中长期 “的Airbnb住宿在多伦多越来越普遍，估计有超过12,000家类似的房子在网站上挂牌，房客容易受到房东的影响，并在“影子租赁市场”上的正式租约之外运作。他们不是城市短期租赁法规的一部分，因为超过28天的房源是被排除在外的，倡导者说这是一个容易被滥用的漏洞。 业主Suzanne Porter在回答问题时说，她 “目前无法回应”。她补充说，”此事目前正由Airbnb处理，以使其得到解决”。 在与Airbnb来回沟通后（她提供了截图），宁说她被告知由于紧急情况而终止了预订。她说，Airbnb提供了一张代金券，并推荐了10公里外的另一个房源。 Airbnb的一位发言人在一封电子邮件中说。”像这样的取消是很少见的，但当它们发生时，我们致力于支持我们的客人。我们的客户服务团队正在与这位客人联系，并提供持续的支持，包括重新订房”。 根据2021年初开始实施的多伦多新短期租赁规则(旨在监管Airbnb和其他类似网站)，房屋需要注册，并且必须是主要住宅。但是超过28天的房屋则不受此限制。 倡导组织Fairbnb Canada的主任Thorben Wieditz说，这些新规定意味着，那些不是主要住宅的房源被归入28天以上的类别。 这创造了一个中期租赁市场，对像他这样的倡导者来说，这是一个日益严重的问题。 “在多伦多这样一个紧张的房地产市场，甚至很难找到一套空房，Airbnb可能会成为房东和租户之间的中间人。” 他补充说，这迎合了那些不希望有任何附加条件的房东，“他们希望只需点击鼠标就能结束租期。我们需要弄清楚如何处理这个问题，如何关闭这个法律灰色地带，让人们意识到自己的权利。” 市政府工作人员本应在2022年4月向议会报告如何处理这些超过28天的房源，但这并没有实现。市政府发言人Theyil说，预计在2023年底前会有更新。 都会租户协会联合会的执行董事Geordie Dent说，在疫情开始时，他们开始接到有关此类Airbnb等网站取消中长期住宿的电话，而且“频率越来越高”，现在每周大约就有一个。 他们将受到《住宅租赁法案》(Residential Tenancies Act)的保护，在有限的情况下，房东需要遵循适当的驱逐渠道。但在这种情况下，很多租户可能没有意识到自己的权利。事实上，非法和欺诈性驱逐是他们的组织面临的“最重要的问题”。 至于宁，她想让其他房客知道她的情况，提醒他们注意这个“重大的政策漏洞”，尤其是那些她觉得特别危险的加拿大新移民。 她说附近其他类似的房子租金要贵得多，为了让她的孩子继续在当地学校上学，她没有离开的计划。 “我们有权留下，这是毫无疑问的，所以我们会留下。” （图文：星报）

一家总部位于列治文的开发商，因未向卑诗省政府提交文件而被罚款近48,000元。 列治文一家开发商因未向正确向省府提交开发文件而被罚款，包括行政罚款和调查费两项共计被罚款47,900元。 据卑诗省金融服务管理局(BCFSA)报告，Sandhill Homes Ltd.在2019年1月1日至2022年3月31日，总共13个季度期间，未能向柏文及分契物业转让登记（Condo Strata Assignment Integrity Register，CSAIR）系统提交信息。CSAIR是卑诗省所有住宅柏文和分契物业购买协议的数据库。 Sandhill及其董事Hardeep Kaur Sandhu被勒令，共须向BCFSA支付44,000元的行政罚款和3,900元的调查费。 该命令于2023年1月9日发布，Sandhill Homes Ltd.有30天的时间来支付这些罚款。

美国田纳西州一名房产中介杜瓦（Paula Duvall）最近用奇招卖掉手上一间豪宅，她在售屋网上传一张屋顶著火的照片，表明这间屋子状况不佳，开价150万美元，将以焦黑的废墟原貌出售，结果竟吸引数百万人次点阅、数万人按赞，多名买主有意洽购，房子也在短期内脱手。 美国房仲用这张失火照片顺利卖掉豪宅。翻摄售屋网站 买下房屋的是英国企业家兼YouTuber麦可赛克（Mike Thakur），虽然买到的是破烂不堪的豪宅，他仍觉得这价钱很划算，打算和家人携手慢慢整修，同时把整修过程在他个人频道陆续播出。 这座豪宅有25年历史位于纳许维尔市以南的郊区，前后庭园占地约6100坪，2020年时以1000万美元转手，去年前屋主交给房仲整修，岂料整修过程中发生火灾，屋顶被烧光，屋内的装潢不是烧得焦黑，就是被灭火的大水给泡坏。 赛克一家买下大火烧过的豪宅，还觉得捡到便宜。翻摄麦可赛克网站 杜瓦说，当时她是含著眼泪拍下屋子起火的模样，后来转念一想，不如就用这样的照片来卖房子，表示屋况一切公开透明。结果“火烧豪宅”照片意外在多个社交媒体暴红，其中又有多名买主感兴趣。房产中介透露，卖屋资讯po网一小时后就接到15通询问电话。 来自英国、旅居德州的企业家赛克正好想要买房子供一家5口居住，他原本就有整修旧屋的心理准备，偶然在网络看见这间豪宅的资讯，赶紧安排妻儿一起看屋，看屋没多久就跟房仲握手，很快签约成交。 豪宅内部模样。翻摄麦可赛克网站 赛克说，屋子很大，没被烧坏的空间比他想像中的多，而且院子里有另一座独立客房，足以让他们一家5口在整修屋子期间暂住。 赛克说，他是网络谘询顾问，也是YouTuber，打算从3月起，把整修屋子一砖一瓦的过程全部上传专属频道，跟大家分享这独特的经历。

图源：Youtube 华裔富商赵明飞（音译，Mingfei Zhao）在2013年花了1100万元买下温哥华昔日“古堡”——罗斯玛丽（Rosemary），又花了700万彻底修缮和改造，三年前以2698万的价格上市出售，但无人问津，现在价格直降到1725万，甚至必政府最新估价还低236万。屋主已经离开加拿大。 数据显示，2020年初，该豪宅曾经以2698.8万加元挂牌，但一年也没卖掉。2022年3月重新上市时，叫价调低700万，变成1998万，仍乏人问津。 最新一次上市，是在2023年1月16日。这次价格更低：1735.5万，比最新的政府估价1972万要低很多。售房简介中直接说：房价比目前政府估价还要低接近300万加元。” 据报道，赵明飞当年买下这栋古典城堡时还曾接受采访，希望以此改变人们认为华裔不懂得珍惜历史建筑的偏见。 赵明飞第一眼见到罗斯玛丽古堡的时候，就喜欢上了它。罗斯玛丽古堡位于温哥华香纳西区（Shaughnessy）的Selkirk Street上，占地14000平方呎，分南北两座大楼，距今已经有百年历史。买下古堡后，赵明飞希望能保护并修缮它，让它再保存一百年。 赵明飞是一位来自北京的开发商，在进入地产业前，他在亚麻和谷物贸易中赚得了第一桶金。他觉得温哥华空气好，而且有着对他儿子来说更好的教育环境，于是选择了移民。 这座英式古堡罗斯玛丽建于1918年，由当时的酒业大亨Albert Tulk建造，并以他女儿的名字命名。当时，这是温哥华最大、最豪华的建筑。当赵明飞买下古堡时，这座古堡还根本不适合居住。赵明飞请来的建筑商FairTradeWorks的Jim Perkins表示，当时这座古堡完全是废弃的状态。 赵明飞说，当时之所以喜欢这座古堡，是因为自己当时正在看电视剧《唐顿庄园（Downton Abbey）。他认为自己有这个经济能力和机会来保护这座加拿大的历史建筑。他表示，在北京的历史建筑很多已经被拆了，现在人们开始后悔。作为一个新登陆的移民，应该为保护和修缮古迹做一些贡献。准备改造完成后和他的儿子迁入这座拥有16间卧室的古典豪宅。 正是因为这房子够豪，赵明飞买下该物业后不久即被加拿大税务局盯上，成为“顶级豪宅2014买家卖家项目”（Top Residential 2014 Vendor Purchaser Project）的调查对象。 他被加拿大税务局告上法庭，指其日常花费与收入不符，积欠税款、利息及罚金共约77多万加元。不过此时他早已经离开加拿大去欧洲定居，在加拿大的资产也仅剩下这栋豪宅。税局于去年八月获得联邦法庭颁令，可从豪宅出售后所得款项中收回他欠下的税款。

1月22日，据richmond news报道，BC省最高法院支持了RTB对一位列治文华裔租户的驱逐令。 对BC省的房东来说，这样一次大获全胜来之不易，也引来了本地媒体的关注。 故事发生在2018年，当时列治文华裔A女士与房东签署了一份租约，以每月2500元的价格租用该房屋，并按照2500元的月租金支付了押金。到2019年，该房屋出现质量问题导致其中一个房间无法使用，A女士与房东签订另一份协议，把房租降到2000元每月。 这也为后来的事情埋下了伏笔。 2022年，这套房屋发生交易。新房主接手后看到的是2500元每月的租赁协议，于是在2022年3月要求A女士按照每月2500元支付租金。 但A女士表示，自己只能支付每月2000元的租金。 A女士认为新房东试图强迫她签署一份增加500元租金的新租约。 双方的争议导致如下事实： 1、A女士在2022年4月1日到期时没有支付租金。但她当时无法提供最新租约的副本。 2、新房东发送了第二封电子邮件，要求A女士通过电子转账支付租金，当A女士在2022年4月10日之前未能支付租金时，新房东发出了终止A女士租约的通知。 3、最后，A女士在收到终止租约通知后给了新房东一份每月租金2000元的协议副本。 只从朴素的吃瓜群众角度看，这件事新房主在流程中没啥错误，因为他只看到了老租约，按照老租约要求房客按协议执行，也是人之常情。 而房客也并非恶意欠租，只是认为自己有新协议，不应该按老协议支付租金。但错就错在没有支付租金。哪怕是在2022年4月1日支付2000元租金，也能证明自己履行了新协议的义务。 但是没有支付租金就意味着新、老两份协议房客都没有执行。 最后双方都向住宅租赁处（RTB）提交了申请，房客A女士对驱逐通知提出异议，而新房东则要求获得房屋占有令。 从人情世故的角度讲，A女士多少有点委屈，但法律就是法律，合同就是合同。 RTB仲裁员最终在2022年8月裁定，新租约有效！但新房东有权驱逐A某，因为她从2022年4月起就没有支付租金。对这个结果，租客A女士则认为RTB的裁决明显不合理，并出于偏见和恶意。 仲裁中的一个细节值得注意，那就是A女士辩称自己以现金2000元支付租金，但遭到新房东拒收。 但对这个说法仲裁员不予采纳，因为仲裁员说房东的目的是收租金，不收钱不合常理，而最关键的一点在于，租客如果想支付租金，可以通过电子转账的形式向房东支付这2000元租金。 如果有了可证明的支付行为，那争议的焦点就是支付金额是不是符合协议约定，而不是房客有没有支付租金，也就是这个细节导致房客A女士得不到RTB和法庭的支持。 裁决作出两天后，A女士被勒令搬出，并支付2022年4月至8月期间共计1万元的租金。 对A女士的上诉，BC省高院法官同意RTB仲裁员的观点，即A女士未能证明她曾试图以现金支付租金。高院法官还支持RTB的驱逐通知符合法律规定，因为确实存在A女士未支付2022年4月到8月租金的事实，没有理由对驱逐通知提出异议。法官还驳回A女士对生效日期生效的质疑，认为RTB有自由裁量权，而当时租约已经结束四个多月了。法官还回了A女士认为RTB是出于恶意和偏见行事的主张。A女士的所有诉讼请求最终被BC省高院法官驳回，她必须在2023年1月底前搬出。 简单复盘一下整件事的过程，那就是A女士应该按照自己能看到的租约支付租金，这个过程并不能因为与房东发生争议而中断。 具体来说，房东要每月2500元，房客认为应该给2000元，那么房客至少应履行每月2000月的房租支付义务，这样双方在RTB仲裁和法庭诉讼的点就是哪份协议有效，而不是房客是不是按时支付了房租。 这件事也提醒大家，在加拿大要严格按照法律而不是直觉办事。

最近，，多伦多屋主在不知情的情况下，自己的房产被骗子盗卖。现在，事实证明，加拿大这样的房产盗卖案件只是冰山一角。 图源：Dreamstime CBC News了解到，大多伦多地区至少有30套房屋在房主不知情的情况下，被出售或抵押。一些有组织的犯罪集团是这些房地产诈骗的幕后黑手。这些信息来自一家为产权保险公司工作的私人调查公司，名叫King International Advisory Group。 该调查公司试图查明这些骗局的真相，因为它们使保险公司损失了数百万加元的索赔。其总裁兼首席执行官Brian King表示：“试图了解幕后黑手是一个非常艰难的过程。” 该公司目前正在调查大多伦多地区的4起产权转让欺诈案。在这些欺诈案中，房屋的所有权被盗用，被用来从房产销售中获利。该公司还在调查至少26起抵押贷款欺诈——未经房主同意就在房屋上登记抵押贷款，以获取抵押贷款的现金价值。 另外，有3家产权保险公司告诉CBC News，他们都遇到了欺诈索赔，涉及房主的财产在他们不知情的情况下被出售。但是，他们无法提供具体的金额数字。 产权保险公司Stewart Title的高级副总裁Karen Decker表示，该公司在多伦多地区遇到过多起房屋被偷卖的案例。 那么，房屋偷卖到底是如何操作的呢？ Brian King说，一个有组织的犯罪集团首先会查看公开的房产记录，以寻找没有抵押贷款的房屋，或者有大量净值的小房屋作为目标。 “很多时候，抛头露面的只是小罪犯，他们冒充房主，可以拿到$5,000至$10,000加元不等。真正的大骗子，藏在背后，不会出现。” King说，这些替身，就像多伦多警方本月早些时候公布的那样，会跟几个犯罪集团揽活，这取决于冒充房主所需的种族特点。 之后，抵押或出售行动会迅速开始。对于出售，假房主往往会接受他们得到的第一个合理报价。 “在大多数情况下，他们是非常老练的人，到手的钱通常会在7天内从欺诈性银行账户中转出。”“这些钱很快会变成加密货币，并四处流动，或者变成金条，而且通常会被立即运往海外，使得当局无法触及。” King说，这些案件对警方构成了挑战，因为有组织的犯罪集团，可以在多个司法管辖区同时对多处房产作案。King的公司试图为客户追踪欺诈性抵押贷款或房屋出售后的资金去向，并表示在某些案件中，他们已经成功追回资金。但是，产权保险公司在发现欺诈行为时，往往已经为时已晚。 加拿大产权保险公司损失惨重 恐无法持续下去 在大多数案件中，房屋的真正所有者和无辜的买家，可以通过购买产权保险，避免遭受欺诈造成的大部分损失。 图源：Rocket Mortgage 产权保险保护房主免受对其房产的欺诈性索赔，并支付法律费用，以重新建立房主的所有权。如果买家无意中购买了欺诈性挂牌上市的房屋，产权保险也能保护他们。在这种案件中，房主可以拿回自己的房子，买家可以拿回自己的钱。但是，随着这类欺诈案件的激增，产权保险公司担心，长期提供这种保险的可持续性。 加拿大Chicago产权保险公司的高级副总裁John Rider说：“我们遇到的这类索赔，从以前的零，增加到现在的几十个。” Rider说：“加拿大有4家产权保险公司，我们估计整个行业在过去两年半的欺诈索赔中，很容易达到$2亿加元，甚至可能更多。” 自2019年以来，Chicago产权保险公司已经收到了80多起抵押贷款欺诈索赔，主要来自大多伦多地区和大温哥华地区。其他三家产权保险公司有着类似的境遇。 FCT产权保险公司的总裁Daniela DeTommaso表示：“我们在该领域看到了前所未有的复杂程度。这是非常有组织的。” 这些产权保险公司认为，政府要带头对地产行业专业人士进行培训，加强对买卖双方的身份验证措施，不能仅看一张ID，就确认房主身份。否则，这类产权欺诈可能会越来越频繁。

1月18日，“1栋独立屋可改建成6套公寓的”的议案终于有了实质性进展。预计2023年晚些时候通过，计2024年起将正式实施。 这是老天爷赠送给温哥华全体独立屋业主的一次暴富机会！特别是那些房屋已经老旧，正准备翻新改建的老铁们，最多再等一年，你们的春天就要来了！ 到时候，温哥华人人都是开发商，个个都是土地爷。1套独立屋变6套公寓，无论出售出租都能赚得飞起。 据Vancouver Sun报道，温哥华的大部分住宅用地都被独立屋占据，市中心和部分区域有大量的高层公寓楼。 但相对较少的是联排别墅、三层楼高的中等密度住宅。 这类中等密度的住宅在北美许多城市都很抢手，但在温哥华却很少见，这在温哥华被称为“缺失的中等住宅”。 目前，在温哥华独立屋房主的极限操作是自己住，同时找到两个家庭分组，然后再建后巷屋出租。总计能容纳4户人家。但实际上限于房屋面积，几乎很难实现房租收益的最大化。 但“1栋独立屋可改建成6套公寓”就完全不同了，这相当于让每一位独立屋业主都有机会成为开发商，改建成功后无论租售都是一笔巨大的财富。 拟议的政策将适用于温哥华几乎所有的低密度住宅区，据温哥华市政府估计，符合条件的总计 6万多块土地，约占温哥华土地面积的 52%，约占该市房屋套数的15%。 如果所有符合条件的独立屋都改建，将增加30万个住宅单位，差不多可以再容纳一个温哥华市的人口。 按照1卧室公寓租金2500加元计算，即便1栋独立屋只改成6套1卧室公寓单位，总租金也将达到1.5万加元，远远超过温哥华普通独立屋的整租租金。 大家都知道有种一夜暴富叫“被迫成为开发商“。 也知道有一种富二代也被称为“房二代”。 未来，在温哥华多少脚踩人字拖身穿吊带背心的闲汉其实就是一夜暴富的人生赢家。 下面这张图非常直观地展现了“1栋独立屋可改建成6套公寓”的效果，土地容积率大大增加，土地资源的回报也随着容积率突飞猛进。相比两侧矮小简陋的独立屋，相信很多业主会愿意当这个开发商。  如图，这栋楼的面宽也就是标准地的尺寸，1改6后明显比隔壁的独立屋要高出许多。但在低密度社区升级住房规模也有很多现实问题，比如树木保护、电力扩容、下水道升级等等。 在1月18日提交的报告中，这些细节也得到了一一解答。接下来温哥华市政府将面向公众征询意见，2023年晚些时候将进入议会表决程序。议案通过后的2024年将正式实施。 Brian Billingsley是一位建筑师，他的公司是为联排别墅和低层公寓提供服务的专业供应商。  Brian Billingsley赞同温哥华将联排别墅和综合体引入低密度社区，但他认为市政府的行动太缓慢了，因为Cambie走廊中的一些小巷早就有类似的项目，政府只要把经验推广到更大的区域就可以。 另据Vancouver Sun报道，温哥华市长Ken Sim希望议会可以加快这个议案的进程，很显然这个在5年前首次被提出的想法将在2023年得以实现。 当然，这个议案还有很多细节没有曝光，比如改建后的房子是允许出租还是出售，再比如改建后的房子租金是不是有限制，再比如改建是审批制还是报备制，再比如改建有没有税收抵免或者其他补助。 总之，这是温哥华独立屋业主一次发财的好机会，但能发多大的财还要看最终的方案。