地产

加拿大房地产经纪公司Re/Max Canada表示，随着越来越多买家的积极性提高，房地产市场预计将在2026年反弹。   加拿大房地产经纪公司Re/Max Canada表示，预计明年加拿大全国房屋销售量将增长3.4%，该公司认为在经历了2025年的下滑之后，“隧道尽头已现曙光”。   潜在购房者的强劲需求和库存的增加，可能为2026年房地产销售在经历了受经济不确定性影响的动荡一年后出现反弹铺平道路。   该公司在一份新闻稿中表示：“在经历了2025年全国房屋销售量下滑之后，曙光已现。”   与此同时，Re/Max委托Leger进行的一项调查显示，十分之一的加拿大人计划在未来12个月内购房，其中一半是首次购房。这一比例高于去年秋季的7%。 四分之一的受访者表示，他们相信所在地区的房价明年将更加亲民。 该报告指出，在1月至10月期间分析的38个市场中，有32个市场的房屋销售量同比下降。 Re/Max 加拿大总裁唐·科蒂克（ Don Kottick） 在一份新闻稿中表示：“尽管经济前景不明朗，加拿大人对购房的兴趣依然不减。” “预计这种从秋季开始显现的韧性将持续到 2026 年，尤其是首次购房者，他们正在寻找各种创新方法来节省开支并进入市场购买房屋。” 与上一年相比，2025年家庭、新移民和退休人员的房屋销售份额将有所增加，而上一年，首次购房者在加拿大大多数市场的销售中占据主导地位。 “过去一年我们看到的购房者结构变化将如何影响整体购房决策，时间会给出答案，”科蒂克表示。 但随着所有地区新挂牌房源数量同比增长，库存量有所增加，其中安大略省的增幅高达21%。 根据加拿大房地产协会的最新数据，截至10月底，加拿大共有18.9万套房产挂牌出售，比上年同期增长7.2%。 Re/Max 表示，这有助于形成平衡的市场环境，应该会吸引买家，预计 2026 年加拿大房屋的平均价格将下降 3.7%。  

温哥华市政府于周二（25日）通过2026年预算，批准23.9亿元营运预算，包括冻结地税增长，并在削减多个部门预算的同时，增加对市警察局拨款5,000万元。 据加拿大广播公司（CBC）报道，温哥华市长沈观健（Ken Sim）在市议会辩论结束后说道，“零就是零，市议会竭尽所能，确保居民和企业的生活可控可承受。”此次辩论对2026年预算草案进行了一系列细微修订，但与3周前公布的草案相比，并无重大改动。 这个24亿元的预算案引起了极大关注，沈观健和反对派议员都将其置于明年的市政选举背景下展开讨论，而市长则以“零就是零”展开宣传活动推动预算。在过去两周里，有超过600名市民在市议会会议上发表意见——与近年来预算辩论中仅有的10到20名公众参与相比，这是一个巨大的增长。 但最终该预算案按党派划分获得通过，沈观健和6位同样来自ABC温哥华的市议员投票支持，而反对党市议员费必得(Pete Fry)、容碧丽（Rebecca Bligh）、奥尔(Sean Orr)和马洛尼(Lucy Maloney)则投了反对票。 预算是如何制定的 市政当局不允许有赤字，通常会通过提高地税来支付员工薪资成长、通货膨胀成本以及新的市议会优先事项。 市政府工作人员最初表示，2026年预算需要将地税提高6%至7%。但在10月份，市议会要求工作人员提出削减服务和增加收入的方案，以便冻结地税，同时维持市警服务、消防部门、核心服务和社区拨款的资金支持。 根据市议会内部备忘录，这些措施包括削减超过10%的市艺术、文化、规划和永续发展部门预算，以及裁减多达400名市政员工。 它亦包括多个公园及康乐设施收费高于通胀的加幅，将大部分居民泊车许可证及交通罚款提高约50元，并大幅提高多个特别活动市场的收费。 虽然反对的市议员认为，这会把更多费用转嫁给温哥华的低收入居民，而ABC议员则表示，这是一个可以控制的平衡点。 预算的最终投票将于2026年第一季进行，届时将提供更详细的削减项目清单——由于时间紧迫导致细节缺失，这令许多反对派议员感到不满。 这些决定将在工作人员充分掌握预算整体方向的情况下做出，该份预算终极目标就是不增加地税，这也是市长沈观健的目标。 “有些议员想让我们回到上一届政府失败的做法，”沈观健说。 “有了这份预算，我们已向前迈出了一步。”“这是一个改变，我们正在改变这座城市的发展方向。” 图：加通社  

卑诗省（B.C.）仍在应对一项具有深远影响的法院裁决的后果，该裁决将一大片位于列治文（Richmond, B.C.）的土地，包括 100 多栋私人住宅，扩展为原住民所有权。 这项被称为 Cowichan Tribes 裁决的判例，是加拿大首例有效将大量私人土地置于原住民控制之下的案例。 Cowichan Tribes 原住民部落表示，他们没有驱逐该地区土地所有者的意图，但这并不意味着他们不能这么做。该裁决明确废除了私人财产的法律至高权，并指出 Cowichan 对该地区的原住民所有权优先于私人产权。 卑诗省省长尹大卫（David Eby）警告称，这项卑诗省最高法院的判例可能同样适用于加拿大其他城市。 虽然全国大部分地区建立在与英王签订的条约土地之上，但仍有数百万公顷土地符合“未割让土地”（unceded）的定义。也就是说，在欧洲人定居之前，占据这些土地的原住民群体从未正式将控制权交给王室。 这类土地主要分布在 B.C. 和魁北克省、整个爱德华王子岛（Prince Edward Island）以及纽芬兰与拉布拉多的大部分地区。此外，新不伦瑞克（New Brunswick）和新斯科舍（Nova Scotia）仍受 18 世纪“和平与友好”条约管辖，这些条约不同于后来的条约，并未明确废除原住民所有权。 尹大卫本月早些时候对记者表示：“在本省乃至全国，有很多例子显示，原住民因非法、错误或不公正而被迫离开土地，如今这些土地上有普通业主经营企业或居住。” 以下为一些目前受到重新关注、可能导致私人土地归原住民所有的加拿大土地索赔争议指南。 大温哥华地区的另一块土地 本周，高贵林港（Port Coquitlam）市长布拉德·韦斯特（Brad West）公开声明，他将“积极维护”私人财产权，以应对 Kwikwetlem First Nation 的原住民所有权索赔。 该索赔提出近十年，涵盖大温哥华东缘的高贵林（Coquitlam）和高贵林港的若干平方公里开发区。 如果成功，Kwikwetlem 将获得 700 英亩的 ƛ̓éxətəm 区域公园、Colony Farm 法医精神病院以及高贵林港主要公共公园之一的 Gates Park 的控制权。 然而，尽管韦斯特特别提到私人财产权，高贵林港市确认，该索赔只涉及政府所有土地，包括大温哥华地区、B.C. 省或高贵林港市本身。声明称：“没有任何原住民部落对私人财产提出民事索赔。” 情况并非一直如此。索赔的早期版本中，Kwikwetlem 曾寻求对高贵林港市区部分土地的原住民所有权，但在 2020 年，他们为了达成协议（由市政府为其保留地上的商业园提供公共设施接入）而缩小了索赔范围。 卑诗省坎卢普斯（Kamloops） 这一索赔也并非新鲜事。2015 年，由包括 Tk̓emlúps te Secwépemc（前称坎卢普斯印第安部落）在内的两部落联盟提出。这个部落最为人知的索赔事件，是 2021 年使用地面穿透雷达调查前坎卢普斯印第安寄宿学校附近发现 215 名儿童墓地的事件。 索赔涵盖坎卢普斯周边 12,543 平方公里土地，最初是为了阻止一项拟建的金铜矿项目，但项目后来搁置。 然而，该索赔仍然有效，并开始在坎卢普斯引起关注，因为它明确寻求对私人财产的原住民所有权。 坎卢普斯中区（Kamloops-Centre）省议员彼得·米洛巴（Peter Milobar）最近告诉当地媒体：“我接到很多选民打来的电话……他们确实想知道情况。” 正如 Cowichan Tribes 案件一样，提出坎卢普斯索赔的部落表示，他们无意从私人业主手中夺取房屋。但他们仍然开放地表示，坎卢普斯大片地区可能一觉醒来就归他们管辖。 前 Skeetchestn 印第安部落酋长 Ron Ignace 本月早些时候告诉 Nelson Star：“最糟糕的情况，我们只是让他们缴纳税款，他们仍可照常经营业务。” 魁北克加蒂诺（Gatineau）大部分地区 这一索赔在 Cowichan 裁决几周内提出，因此备受关注。10 月 24 日，Kitigan Zibi Anishinabeg First Nation 对加蒂诺周边八个区域提出索赔。加蒂诺位于渥太华河对岸。 原住民律师 Jullian Riddel 告诉加拿大新闻社，他们确实希望取得与 Cowichan 裁决类似的结果，即法院承认原住民所有权。 Riddel 说：“在卑诗省有多个类似案例，但迄今在安大略或魁北克都未出现。” 与 Cowichan 案类似，此案不仅基于传统领土索赔，Kitigan Zibi 还声称英王违反了与其签订的合同。 Cowichan 裁决中，列治文地区原本为 Cowichan 使用而划定，但 B.C. 首任土地专员擅自出售。 而 Kitigan Zibi 索赔中，声称加蒂诺的定居是因为当局违反了 1760 年的条约条款，本应保留给原住民使用。 新不伦瑞克一半地区 2021 年，由六个新不伦瑞克原住民部落组成的 Wolastoqey Nation 提出索赔，要求获得新不伦瑞克超过一半地区的原住民所有权。 如此大规模的索赔自然涉及数百名私人及工业土地所有者。 去年底，新不伦瑞克国王法庭（Court of King’s Bench）的一项判决似乎驳回了 Wolastoqey 对私人业主的索赔，裁定这些业主是“无辜的”，仅因其在争议土地上购买房屋，不需向 Wolastoqey 赔偿。 然而，法院仍裁定 Wolastoqey 对原住民所有权的索赔可以继续进行。 因此，新不伦瑞克的若干居民仍可能面临与列治文土地所有者相同的局面：法院可能裁定其土地为原住民所有权，使他们陷入无法出售或融资的“中间状态”。 法律事务所 Osler 对案件的分析指出，法院甚至承认 Wolastoqey Nation 可能最终赢得法院命令，要求政府“将土地从私人所有权中征用以作为补救措施”。  

最近，李警官信箱收到一位网友的求助来信，反映一位持旅游签证的中国租客在搬离后为了续签盗用房东个人信息，如何举报？   这位网友说：你好李警官，我之前一个租客是旅游签证，住我家一个月就搬走了 ，后来签证快到期的时候她为了续签留下就继续用我家的地址，还盗用我的个人信息编虚假故事骗续签，我知道她在哪里上班（密市和列治文山）， 我也有她的信息，我要举报她，可以给我警察局的举报邮箱吗？我还需要Richmond Hill警察局的举报邮箱 ，我英文不好，想写邮件举报，谢谢! 李警官答复：对于任何移民欺诈投诉，最合适的联络方式是直接向加拿大边境服务局（CBSA）举报。   可举报内容包括：   可疑的边境活动 虚假婚姻 在移民申请中提供虚假信息的人 被移民通缉令通缉的人 举报方式： 拨打加拿大边境服务局（CBSA）“边境监察”免费热线1-888-502-9060（服务时间为周一至周五，上午9点至晚上9点，东部时间）；或通过CBSA的安全网络表格在线举报移民欺诈。 图源：gloablnews   来源链接： https://info.51.ca/topics/678880

温哥华豪宅独特特色售价跌破1000万 一座位于西温哥华的豪华别墅，自2022年以来已上市五次，现已降价至潜在超奢华售价之下。   《每日蜂蜜》城市版在今夏曾报道过8483 Wiltshire St.，当时该别墅的标价从11,950,000加元降至10,788,000加元。 这则房源在10月时取消了上市，直到上周才重新挂牌，售价为9,999,890加元。这座别墅仅建成四年，之前的房产在2017年的售价为3,950,000加元。   温哥华豪宅 当前的挂牌价格已经远低于最近的评估价值，根据卑诗省评估局的数据显示，该物业的评估价值为10,374,000加元。其中超过600万加元的价值归因于土地，土地面积为0.32英亩，或13,934平方英尺。 温哥华豪宅 这座耀眼的别墅位于Marpole和South Granville附近，拥有一些独特而奢华的卖点，比如红外桑拿和大理石地砖。根据Zealty的信息，这座温哥华住宅内有多达九间卧室和12间浴室。 温哥华豪宅 它还设有一个非常宽敞的影院和媒体室。 温哥华豪宅 地下室设有湿吧和大娱乐室，并配有健身房。此外，地下室还有一间合法的四卧室租赁套房。户外则是精心园艺的花园和游泳池。   还有一个带人工草坪的屋顶平台和其专属的推杆练习区。 一般来说，超奢华住宅的定价或评估价值都在1000万加元以上。该地区的1000万以上的房产销售情况有所回暖。今年早些时候，萨索比国际房地产公司曾报告称，超奢华市场稍显停滞。 在过去的90天内，已有10套房产以1000万加元或更高的价格成交，其中包括位于Alberni街的温哥华空中游泳池顶层公寓。

加拿大下一个最高建筑刚刚突破了100层 上周，多伦多的高楼大厦竞赛达到了新的高度，一座改变天际线的超级高塔成为了加拿大首座达到100层的建筑。   据dailyhive报道，这座高耸入云的Pinnacle SkyTower正迅速接近106层的最终高度，并将以近352米的高度，成为加拿大最高的建筑——与加拿大国家电视塔的主观景层相仿。 随着塔楼超越300米，成为加拿大第二座“超级高层”摩天大楼，开发商Pinnacle International于上周五在这一新地标的顶部举行了媒体活动，庆祝该建筑100层的混凝土浇筑仪式——这是高层公寓开发的一个重要里程碑。   skytower pinnacle 1 yonge toronto   “我们很高兴庆祝Pinnacle SkyTower达成100层的成就，”Pinnacle International总裁兼首席执行官Michael De Cotiis表示。他称赞这座新建筑是“一个地标，不仅为多伦多创造历史，更为整个加拿大奠定了基础。”   skytower pinnacle 1 yonge toronto SkyTower预计将在2026年初达到其最终高度，已超过85层的One Bloor West（今年早些时候达到了近309米的最终高度），成为加拿大最高的建筑。 虽然SkyTower将很快成为加拿大最高的建筑（以可居住层数分类），但它仍将低于一些非居住结构，如多伦多的CN Tower和即将被拆除的苏德伯里的Inco Superstack。   完工后的塔楼将提供958套新住宅、新的Le Meridien Toronto Pinnacle酒店以及其他独特的设施，如位于顶层的餐厅，其视野可与CN Tower的360餐厅媲美。 “居民和客人将在Pinnacle One Yonge享受生活、聚会和用餐，我们期待邀请世界各地的人们来体验我们所提供的一切，包括位于106层的餐厅，”De Cotiis说道。   这座塔楼不仅会让居民和游客受益，也将为多伦多日益变化的天际线做出重要贡献。 skytower pinnacle 1 yonge toronto   Pinnacle International的销售与市场副总裁Anson Kwok表示，“100层只是一个开始，”他提到该项目预计将在明年迎来首批居民。

安省宾顿一名退休护士 Darlene Early 惊悉其自置住宅竟被 HomeEquity Bank 设立逆按揭贷款，欠款高达 40.5 万元，加上利息五年后或增逾 11 万元。71 岁的 Early 坚称从未签署任何逆按揭合约，事件牵出一个疑似针对长者的诈骗网络。 Early 与丈夫 Robert 购下 Centre Street 洋房多年，丈夫 1999 年离世后，她坚持自住，不卖不租。 2014 年起，门对门销售员接连上门，推销热水炉、净水器及软水器，Early 认为可提升房屋价值，却不知已逐步流失自家资产。   2022 年初，Early 收到 HomeEquity Bank 信件，称其名下已发行 CHIP 逆按揭贷款。调查发现，一名第三方按揭经纪 Kim Do 涉嫌诱导至少 25 名长者签订可疑贷款，她本人已被警方控告诈骗，并被罚 14 万元。银行亦曾内部调查，并解雇曾签核 Early 贷款的员工，指系统漏洞助经纪骗取长者。   HomeEquity 表示，发现诈骗后已与受害者合作并配合当局，强调“保障客户安全”是首要任务，并持续加强监督及教育。惟银行拒绝免除 Early 债务，并向她提出诉讼，指她已使用贷款清还其他欠债。 法院文件显示，Early 从未与 Do、经纪公司或银行面谈，亦未签署贷款或交割文件。她患有轻微认知障碍及 Charcot-Marie-Tooth 病，手指变形，难以完成电子文件上所记录的 12 处签名及 27 处签署。文件还揭示，她房产早被多家供应商登记保安权，银行理应察觉可疑信号。 Early 的住宅亦因门对门销售员施压进行不必要装修，地板换成廉价地板，浴缸安装粗糙，墙身出现巨大凹洞，工程“功能及价值几乎为零”。她对银行广告中宣称“让长者生活更轻松”感到愤怒，认为自己被背叛，“现在打电话都要确认对方身份，怕再被骗”。 Early 已将诉讼升级至反诉，指控银行在追求利润过程中未尽保护责任，并由皮尔区警局诈骗组处理其案件。事件揭示加拿大逆按揭市场在长者群体中的风险，以及银行内部监管漏洞对弱势客户可能带来的损失。

最近，加拿大房地产圈被一条监管消息搅得不太平：BC省两家地产公司因为反洗钱问题，被联邦监管机构直接开了十九万多加元的罚单。其中最受关注的，毫无疑问是温哥华华人圈非常熟悉的LeHomes——一家在本地名气不小的华人地产经纪公司。 这次的处罚来自FINTRAC，也就是加拿大金融交易与报告分析中心。别看名字有点陌生，它其实是全国反洗钱、反恐怖融资系统的中枢，主要工作就是盯住各种金融活动有没有异常，一旦发现企业没按规矩来，就会直接出手。 这次LeHomes被罚149,886加元，另一家公司Pacesetter Marketing Ltd.则被罚了41,085加元。两家公司都没有选择上诉，而是直接认罚，也意味着整个流程已经结案。 真正让业内震惊的不是罚多少钱，而是违规的性质。FINTRAC指出，LeHomes存在六项问题，其中最严重的一项，是在有“合理理由怀疑某些交易涉及洗钱”的情况下，没有提交可疑交易报告。 对一般人来说，这听着像是程序问题，但在反洗钱体系里，这可是核心义务，一旦漏报，等于让监管部门失去关键线索。 FINTRAC在检查时还发现，一些交易明显带有典型的洗钱风险迹象，比如客户的资金来源与交易规模对不上、交易方式和客户的职业情况完全不一致、有人不愿意在文件上签字、交易涉及来自高风险地区的买家等等。 这些指标本身就已经足够触发报告义务，但LeHomes却没有上报，因此被定性为“非常严重”。 其他五项违规包括没有指派负责人做合规管理、内部政策不完善、风险评估不到位、没有进行员工培训，也没有把客户身份资料保存完整。这些多数属于“严重”违规，只有客户身份记录不全被认为是“轻微”。听上去像是企业在合规体系中的基础动作，但从检查结果来看，这个基础并没有打好。 另一家被罚的Pacesetter也好不到哪里去：没有书面合规政策、没做风险评估、没有审查机制，三项违规全部属于“严重”。对于金融监管来说，这基本等同于公司没有合规系统。 更引人关注的是，这并不是LeHomes第一次因为反洗钱问题被点名。2022年，它曾以另一家公司名义被罚过28万多加元，当时的违规内容和这次几乎如出一辙，包括未提交可疑交易报告、没有合规负责人、没有员工培训、没有风险评估、客户记录不完整等。 这一次“再上榜”，自然也让很多业内人士担心监管部门未来可能会进一步收紧对房地产行业的要求。 FINTRAC在声明里也强调，加拿大的反洗钱体系是为了保护国家金融安全，企业必须履行义务，监管部门该合作的时候会合作，该处罚的时候绝不会手软。 其实加拿大房地产行业一直是洗钱风险高发领域，尤其是在大温地区，海外资金流入巨大，客户背景复杂，大额交易频繁，再加上房地产本身的流动性，使它始终处于监管重点之中。根据法律规定，地产经纪必须做客户身份核实、保存记录、建立合规体系、上报可疑交易。 过去一年FINTRAC的动作特别密集，2024—2025财年发出了创纪录的23份违规通知，罚款总额超过2500万加元。自从2008年获得行政罚款权限以来，各行业已累计超过150家企业因违规被罚，力度看得出明显在持续加强。

尽管这段时间大家都在说“温哥华房价降了”“市场冷了”，但只要真正想过买房的人都知道——价格下来了，不代表你就买得起了。 最近金融服务公司Remitly的一项全球研究又一次把这件事摆到台面上：温哥华是全世界最难买房的城市之一，直接排到了全球第五，也是加拿大唯一一个挤进前十的城市。 听起来是不是有点夸张？但数据不会说谎。研究把温哥华单身人士的平均收入和典型房屋价格做了对比，结果发现，普通打工人平均年薪7.6万加元，也只能负担一套普通房子的34.9%。换句话说——连一半都不到。单靠自己买房基本是不可能完成的任务。 负责这项研究的Remitly副总裁Ryan Riley也在新闻稿里直言不讳：买房曾经是大多数人的人生重要目标，但在全球越来越多的大城市里，这已经成了绝大多数普通人的“高不可攀”。 房价和收入之间的差距大得离谱，不只影响你能不能买房，更影响你究竟愿意在哪里生活、工作，尤其对那些准备成家的人来说更是如此。 这项研究分析了全球150多个城市，把当地的平均薪资、典型房价和能按常规贷款标准买到的房屋价格都算了个遍。 结果非常扎心：在温哥华，一个普通收入者买房的能力连三分之一都不到；换成一对夫妻，情况稍微好点，也还是只能负担普通房价的七成不到。 想真正靠自己买一套房？要么提前准备一笔超级大的首付，要么靠家里帮忙，要么就只能老老实实继续租房。 温哥华虽然排第五，但榜单的“冠军”是加州的圣何塞。加州其他城市也有好几个在前十里。加拿大方面，除了温哥华，安省的多伦多、密西沙加、布兰普顿也纷纷挤进了“最难买房”的前15名。 这些趋势其实也反映了一个更深层的问题：为什么越来越多人想离开大城市、搬去更便宜的地区。因为大家都意识到，住房负担能力不是小事，而是决定人生下一步的关键因素——你能不能考虑换工作、能不能生孩子、能不能安家，全都被房价绑住了。 至于有人说“不买房就租呗”，问题是租房也不轻松。最近SingleKey的报告显示，加拿大人平均把超过三分之一的收入花在房租和债务上，BC省尤其严重，远超过大家普遍认同的“租金不应超过收入30%”。简单说就是：买不起，租也不便宜，温哥华生活压力大到让人透不过气。 如果你是生活在温哥华的普通人，相信这些数字都不会让你意外。因为这就是你每天真实的感受——房价高，租金高，收入涨得慢，压力却只会越来越大。

BC省最高法院推翻了一项之前裁定一名华裔房东需向前租客支付约25,000加元赔偿金的仲裁决定。不过，高院法官认定房东儿子确实在租客搬离后如计划入住该套租赁单位，仲裁员原判理由存在明显错误。 案件背景：房东以家人入住为由发出终止租约通知 根据BC省《住宅租务法》，若房东或其直系亲属计划自住，房东有权向租客发出终止租约通知。但若房东或家人未在合理时间内入住，或未连续居住至少12个月，则需向租客支付相当于12个月租金的赔偿。 根据《省报》的报道，在11月14日公布的判决中，省最高法院法官温迪·贝克（Wendy Baker）详细说明了仲裁决定形成的过程。 今年1月，华裔房东A某通知租客安伯·卡雷罗（Amber Carreiro），其儿子将搬入该单位，因此租约将于5月31日终止。租客随后提前于3月28日搬离。 房东自4月1日起聘请油漆工对单位进行翻新，工程从4月14日持续至5月8日，并称儿子于5月9日搬入单位。 租客质疑是否有人入住 仲裁员采信租客说法 听证会上，租客表示她“从他人口中得知”在她离开后无人入住，并称家具约在5月27日才搬入。 房东则提交了以其儿子名义开立的燃气账单（4月9日至28日）及水电账单（4月29日），以证明其儿子使用单位设施。 但是，仲裁员认为这些账单日期早于其声称的搬入日期，并批评其证词“有限而含糊”，又指出房东缺乏房屋布置照片、入伙文件或邻居证词佐证。 最终，仲裁员裁定房东须向租客支付25,444加元赔偿。 法官：仲裁员推论不合理，忽视了关键事实 贝克法官在判决中指出，对仲裁员的推理方式存在“重大疑虑”。 她写道：“仲裁员不是评估已有的证据，而是批评房东未提供更多额外证据，这是不恰当的”。 法官进一步指出：驱逐通知的生效日是5月31日，租客提前于3月份搬出与判断“合理入住时间”无关； 仲裁听证会在5月31日生效日后仅数周举行，根本不可能评估房东儿子是否达成“连续居住12个月”的第二项法律要求，因此不能据此推断房东违例。 法官直言：“我认定原裁决的推理明显不合逻辑”。 原裁决被推翻 租客须支付房东法律费用 最终，贝克法官撤销了住宅租务部门的原仲裁决定，并决定不将案件发回重审。同时命令租客向房东支付法律费用。 此判决意味着房东不需向租客支付先前裁定的2.5万加元赔偿。

“终身租屋”是否正成为新常态？加拿大租客数据表明，本国正朝着这个方向发展。 据《金融邮报》（Financial Post）报道，在加拿大，租屋可能不再只是拥有自置物业前的短期过渡阶段。根据最近的一份报告，本国租屋者的年龄中位数已超过30岁，许多人已为人父母，这表明许多人将继续租房。 据租房服务公司SingleKey Inc.于11月份发布的报告显示，租屋者的年龄中位数目前为32岁，其中11.7%的租屋家庭有子女。 SingleKey联合创始人兼行政总裁利卡(Viler Lika)表示：“人们通常认为租房者都是20多岁的年轻人，他们刚开始人生旅程，事业也刚刚起步。但这种情况现正慢慢改变，尤其是在那些租房成本较高的城市。” 据悉，在多伦多和温哥华等高成本城市，租屋者的年龄中位数接近34岁。利卡指，这意味着：一方面，加拿大人成年后租房的时间越来越长；另一方面，年轻人为了省钱，在20多岁时选择与父母同住的时间也越来越久。 加拿大房屋按揭公司（CMHC）CMHC副首席经济学家卢怀尔（Aled ab Iorwerth）表示，部分长者在退休后从独立屋搬到柏文以变现资金，也可能是导致租客年龄中位数上升的原因之一。 加拿大统计局10月份发布报告显示，与30年前相比，租客搬家频率降低，更多人在同一地址居住5年或更长时间。该机构表示，一年前居住在不同地址的租屋者比例，从1996年的29.5%下降到2021年的19.9%。 卢怀尔表示，虽然终身租房的概念在以庞大租屋市场著称的满地可一直司空见惯，而今这种情况在加拿大其他地区也越来越普遍。“我认为终身租房者的比例很可能会上升。” 租屋者收入是多少？ 租屋家庭年平均收入介乎10.9万至12.5万元之间——这一范围比加拿大6.8万至7.8万元的平均个人收入高出50%以上。根据SingleKey的报告，这个差异表明租客通常属于双收入家庭，例如夫妻或室友。 卢怀尔也表示，他看到越来越多不一定有亲属关系的租客为了节省住房成本而“合租”，而住房负担能力仍然是一项挑战。 “以前房东甚至不接受租金收入比低于30%的租客，这意味着他们不希望租客将超过税前总收入三分之一的资金，用于支付房租，”他说。 根据SingleKey的报告，加拿大全国平均租金收入比为32.6%，在温哥华等城市甚至更高，远超过35.6%的标准门槛。如果加上个人债务，这个数字还会更高。SingleKey的数据显示，全国平均租金加债务收入比为38%。 CMHC报告称，2023年平均租金涨幅创历史新高，并表示由于需求旺盛和空置率处于历史低位，租金涨幅超过了工资涨幅。然而，CMHC表示，自那以后，由于外来移民放缓和劳动力市场疲软，租金一直在下降。 卢怀尔说，“由于整体经济疲软，过去几年我们并没有看到租金大幅上涨，”这与收入增长乏力，青年失业率居高不下有关。 不过，他看到新建柏文大楼租金变得更高，这是因为建筑成本更高，配套设施也更完善。 根据Yardi Systems, Inc.旗下租房市场平台RentCafe的最新数据，10月份加拿大各类房产的平均要价为每月2,105元，低于去年同期的2,152元，但仍高于2019年新冠疫情爆发前的水平（每月1,845元）。 哪些城市的租屋需求最旺盛？ CMHC年中租屋市场更新报告显示，卡加利、多伦多、温哥华和哈利法斯等大都会区的广告租金价格持续下降，而爱民顿、满地可和渥太华的租金则持续维持年度成长。 卢怀尔指出，与加拿大其他地区相比，满地可和爱民顿的租屋比例较高。然而，多伦多和温哥华等主要大都会区的住房成本较高，这意味着越来越多的人，尤其是年轻的加拿大人，只能选择在这些城市租房子。 但CMHC的报告指出，近期国际学生政策的变化，已经对安省、卑诗省和新斯高沙省的租屋需求产生影响，这3个省份在2025年第一季持工签和学生签证的人数均有所下降。 RentCafe收集其平台上租房搜寻数据，并根据可用房源数量、房源浏览量、收藏的柏文数量以及保存的个人搜寻记录4指标进行排名，从而确定加拿大最热门租房市场。10月发布的第三季报告显示，安省租屋需求最高，共有12个城市上榜。 根据SingleKey报告，温尼辟更受有家庭的租屋者青睐，因为该市的租屋者年龄中位数最高，为34.1岁，超过20%的家庭有子女。温尼辟与其他加拿大城市相比，租金价格较低，但收入水平也往往较低。该市租屋者的信用评分也较低，破产率较高，显示家庭面临巨大的财务压力。 未来的租屋市场将如何发展？ 利卡表示，过去5年租屋市场波动剧烈，原因包括疫情期间租屋者离开大城市后又返回，以及移民政策的剧烈变化，导致人口先是快速增长后又放缓。 “这真是犹如过山车，”他说。 他预测，由于销售低迷，新建柏文数量将持续下降，但更宽敞、配套设施更完善的长期出租专用房的开发将会增加。 他表示，虽然租屋者也有机会购房，但他看到的最大跌幅出现在那些面积仅600平方呎（约56平方米）的“鞋盒”式柏文中，这些柏文过去曾为投资者争相抢购。他表示，两到三房的房屋深受家庭或寻求更大空间的购屋者青睐，但由于需求依然旺盛，这类房屋的价格并未出现显著变化。 CMHC预计，随着更多租户在住房负担能力压力下选择合租以节省开支，三房及以上房屋的租屋需求将会增加。该公司在其年中市场报告中也指出，小户型房屋可能更难吸引租户。 卢怀尔预测，在多伦多和温哥华等高消费城市，长期租屋者将会增加。 但他同时警告，虽然短期内由于需求疲软，多伦多的租金价格可能会面临下行压力，这可能会影响开发商开工或启动新项目的意愿，从而产生“连锁效应”。 他预测，到2026年、2027年甚至更晚，由于柏文大楼建设受到限制，多伦多租屋者可能会再次陷入“负担能力困境”，而其他市场的供需关系可能会趋于平衡。 图：加通社

虽然大温哥华地区的租金价格11月略有下降，但该地区仍然是加拿大租金最高的地区。 不过，有些社区为预算有限的房客提供了价格较低的房源(如果现在还能找到合适的房源的话)。 根据liv.rent的最新租金报告，大温区新释出的无家具一房柏文的平均租金已从10月份的2,223元降至11月份的2,164元，环比下降了59元。 西温哥华仍然是租住无家具一房柏文最贵的城市，平均租金为2,519元。它也是全加拿大租住此类柏文最贵的地区。 在大温地区，哪里可以找到廉宜的租房？ 阿波斯福(Abbotsford)连续第二个月成为低陆平原地区租住无家具一房最便宜的地方。此前它曾一度是最经济的选择，但素里在夏季的几个月占据了榜首。 今年10月，阿波斯福的平均租金为1,528元，远低于素里租金最平的社区纽顿(Newton)，后者平均租金为1,617元。 素里是温哥华都会区整体租金相对最便宜的地区，多个社区的平均租金低于2,000元。在纽顿之后，吉尔福德(Guildford)是租金最低的选择，平均租金为1,670元。在南素里，同类型柏文的平均租金为1,732元，而租金第二低的弗利特伍德(Fleetwood)社区的平均租金为1,750元。 在素里市中心，一间一房柏文的平均租金为1,787元。白石市的平均租金也低于2,000元，为1,977元。 在兰里，威洛布鲁克(Willowbrook)社区的平均租金为1,760元，威洛比(Willoughby)社区的平均租金为1,966元。 本拿比只有一个地区的租金低于2,000元，即西门菲沙大学(SFU)及本拿比高地社区，平均租金为1,990元。其South Slope的月租只略高一些，为2,051元。 列治文没有租金低于2,000元的社区。最便宜的是史蒂夫斯顿，平均租金为2,011元。 维多利亚一日落菲沙围(Victoria-Sunset Fraserview)是温哥华市租金最低的社区，平均租金为1,895元。马宝区(Marpole)是租金第二便宜的社区，平均为1,939元。 伦弗鲁一高龄活(Renfrew-Collingwood)是第三便宜的社区，平均租金为1,952元。基拉尼(Killarney)是温哥华唯一另一个租金低于2,000元的地区，平均租金为1,976元。 (图：加通社资料图片)

加州房东要小心，如果租客在屋内种大麻，房东不仅可能成为共犯，被追究共谋罪；房屋还可能被封，须支付罚款和修缮等费用后，才能解封。 南加华人李先生将独立屋租给自称做园艺生意的年轻人，结果半年后警察发现其屋内变成非法商业大麻种植场，房屋被临时查封，李先生花费1年时间打官司损失10万美元，才拿回房屋的控制权。 洛杉矶华人李先生表示，他一辈子都没吸过大麻，结果因为房客种大麻，差点失去房子。   警方将他的房屋列入犯罪现场物业，如想取回，要支付清洁费、罚款和修复费。他前后用一年时间打官司，支付罚款和修缮房屋，才将其控制权取回。   律师邓洪表示，李先生的案例很有普遍性，很多华人房东以为只是出租，没有参与大麻种植，但在法律上，房东仍可能被追究民事甚至刑事的共谋罪。 据加州健康与安全法第11358条和第11470条规定，如房屋被用于非法种植、贩售和制造管制物（如大麻），该房屋可能被政府没收或暂时查封，除非房东能证明不知情，且在得知情况后，采取行动阻止，否则会被视为容忍非法活动。州政府可能在这些大麻屋上放置留置权（Lien），追溯期是三年。如果房东收到政府相关信件，建议尽早向律师谘询。 邓洪说，房东不知情，并非绝对防线；法院曾多次判定，若租约条款过于宽松，房东从未检查物业或收租金异常高，则可被视为默许犯罪行为。李先生案例中，有很多警示信号，首先租金高于市价30%，租客是现金交租，且还主动提出预付半年房租，这都是须提高警惕的信号。 若警方查出用电量异常高，房屋改装破坏结构，市政府还会依城市安全法规开罚单，要求修复合格后，才能重新出租。李先生出租屋的电路，被房客改装成工业规格；修复费和罚款合计超六万美元。 警方在收到邻居举报后，曾向李先生发警告信，但信寄到他的旧地址，李先生没有收到，等他反应过来，房子已被查封。 邓洪表示，定期检查房产，是房东法律义务。民法典允许房东提前24小时通知后进入室内检查，他建议房东每三个月实地检查电表、通风设备和水管系统，同时在租约要明确加入零容忍条款，如“承租人不得将物业用于任何违反联邦、州或地方法律用途，包括但不限于种植、制造、储存或贩售管制物；并声明一经发现，房东有权立即终止租约并收回房屋。”这些条款都是未来诉讼时，有效的防御证据。 最重要是不要贪心，邓洪说，那些愿意支付半年房租、现金支付和不愿查信用纪录的租客，都要小心。为预防警察调查，把书面租约、租金凭证、入屋检查记录保存好，以证明房东有履行管理责任。如果发现异常，主动报警也可成为免罚关键证据。

温哥华地产经纪公司因洗钱和恐怖主义关联被罚款149,000加元，图为总部所在建筑。 一家温哥华的地产经纪公司因未遵守关于洗钱和恐怖主义的法律规定，被处以149,886加元的行政罚款。   根据加拿大金融交易和报告分析中心（FINTRAC）发布的新闻稿，LeHomes Realty Premier因“未遵守《犯罪所得（洗钱）和恐怖融资法》第一部分及相关法规”而受到处罚。 FINTRAC提到的六项具体违规行为中，包括“未能提交可疑交易报告，而有合理理由怀疑相关交易与洗钱罪有关。”   据dailyhive报道，FINTRAC还发现，该公司未能确保指定人员负责制定合规计划。 一些更严重的违规行为涉及恐怖主义。FINTRAC表示，LeHomes Realty Premier未能评估其产品和交付渠道的洗钱或恐怖主义融资风险，以及其客户和商业关系的风险。 该公司还未能保持完整的客户记录，并未能向员工提供全面的培训计划和相关文档。 FINTRAC表示，在全部罚款支付后，此案件将结案。   FINTRAC的董事兼首席执行官Sarah Paquet在一份声明中表示：“FINTRAC与企业合作，帮助他们理解和遵守法律规定。我们也会坚持确保企业履行其义务，并在必要时采取适当措施。” LeHomes Realty Premier位于温哥华，总部设在格兰维尔街。 该公司网站的“关于我们”部分提到：“房地产意味着买卖物业。错了！对LeHomes Realty Premier来说，房地产是关注真正有需要的人并提供切实的价值。”   温哥华这家地产经纪公司的“关于我们”页面存在一些语法和格式问题。 网站上写道：“与我们进行房地产交易意味着作为买家或卖家，您将体验到我良好的业绩记录。”   “从逐步协助您完成买卖或投资过程，到在每一步及时更新市场信息，我们相信自己不仅是在买卖房屋，而是在创造美好回忆，让客户感受到卓越。” 今年早些时候，FINTRAC对位于温哥华的Spence Diamonds处以超过25万加元的罚款。    

据Daily Hive报道，QuadReal已将温哥华市中心地标性综合体The Post出售给Zara创始人的投资公司Pontegadea Inversiones SL。     交易双方背景 The Post是一座集办公和零售于一体的大型综合楼，2023年全面完工，体量横跨整个城市街区，是QuadReal成立后最具代表性的开发项目之一。 QuadReal成立于2016年，背后是BC省投资管理公司（BCI），主要负责管理公共部门养老金等机构的房地产投资。 买家Pontegadea的老板Amancio Ortega是快时尚巨头Zara的创始人，也是全球时尚集团Inditex的创办人与前董事长（旗下拥有Massimo Dutti、Pull&Bear等品牌）。     根据Bloomberg数据，这位89岁的富豪目前身家高达$1140亿元，位列全球财富榜第17位，至今仍持有Inditex集团59%的股份。 虽然资产已出售，但QuadReal表示将继续负责任务管理，确保大楼的日常运营和租户服务不受影响。   Ortega的加拿大“买楼史”   近年，Ortega通过自己的投资公司Pontegadea，一直在全球疯狂买楼，办公室、商场、仓库、物流中心样样都有，加拿大也成了他重点“扫货”的地方之一。 2022年，Pontegadea斥资约$11.5亿元收购了多伦多市中心金色外观的地标性大楼Royal Bank Plaza。 这笔交易不仅是疫情后最大规模的办公楼交易之一，也是加拿大近年来金额最高的“单栋大楼”收购案。Royal Bank Plaza的卖方为两家加拿大主要养老金机构旗下的Oxford Properties Group和CPP Investments。 2024年，Pontegadea再以约$3.6亿元买下本拿比Big Bend区的大型亚马逊物流中心。该建筑占地28英亩，总面积达100万平方英尺，并已被亚马逊整栋长期租用作为配送中心。 同年稍早，还从Brookfield手中收购了英国PD Ports的重要股权。 所以，这次收购很可能会成为BC省历史上最大、最重要的办公楼买卖之一。甚至有望成为近年来加拿大最具影响力的房地产交易。这笔交易的规模，已经能和附近Bentall Centre在2016年和2019年的两次逾$10亿交易相提并论。 从估值来看，这栋楼的身价同样不容小觑。     根据BC Assessment的2024年7月评估，The Post总价值约$9.24亿元，包括： 土地价值$2.1亿元（2.9英亩） 重建后的建筑价值$7.14亿元 亚马逊的大本营 The Post是目前全BC省最大的办公楼，整整110万平方英尺办公面积被亚马逊全部租下，用作温哥华主要科技中心。     亚马逊入驻时间线： 2023年9月：启用面向West Georgia Street的南塔； 2024年9月：进一步扩张，开放带有两层挑高中庭的新办公区；     目前：已有超过2000名员工在此办公； 2026年：北塔（面向Dunsmuir Street）完工后，亚马逊将正式接管整栋楼公区，预计员工数将翻倍。 北塔内部正在按亚马逊标准加速装修。 更多品牌加速进驻 除了办公区域，The Post底部还有约20万平方英尺的商铺与餐饮空间，围绕面向Homer Street的公共多层中庭展开。 这里已经入驻的主要商家包括Loblaws City Market和Evolve Strength健身中心。 2024年开始，大楼三层一处5.2万平方英尺的空置零售区的改造工程，将成为Sony Pictures Imageworks全球总部的新办公地点。 楼内还有部分空铺未出租，包括原计划打造美食广场的区域。本月，温哥华警方设立的社区警务中心也已在该大厦内正式启用。     从邮政大楼到城市地标 虽然外观看起来很现代，但The Post实际上保留了1958年加拿大邮政中心的外立面和核心结构。老建筑结实到邮政卡车都能直接开进楼里。 现在的南塔与北塔，都是在这栋老楼的两侧加建的新高层。 背景时间线： 加拿大邮政搬到机场旁新设施后，这栋旧楼闲置； 2013年：BCI以约$1.6亿元买下土地； 最初规划为以住宅为主的综合体，但多次调整； 因亚马逊大规模租赁意愿，最终改为纯商业用途； 2018年：项目正式开工；亚马逊先租42万平方英尺； 2019年：亚马逊一看觉得不错，直接将整栋办公楼110万平方英尺全部包下。 设计由McCarter Nairne&Partners（原建筑）与MCMP（改建）负责，因保留历史建筑外观同时加建双塔，被视为全加拿大最复杂的历史建筑改造之一。     QuadReal的其他项目 根据McCarthy Tetrault律师事务所的说法，The Post的建设成本超过$6亿元。项目期间他们协助QuadReal处理多项与施工方和亚马逊相关的合同纠纷。 QuadReal在温哥华的另一大项目是Oakridge Park，新购物中心预计2026年春季开业；此外还在推进北温Capilano Mall的重建。 截至去年年底，QuadReal代表BCI及其他机构在加拿大管理的房地产资产规模已超过$750亿元。BCI作为省级公共养老金的管理机构，今年早些时候的总管理资产接近$3000亿元。 疫情后，加拿大多家大型养老金机构逐渐减少在本国房地产的持仓比例，将更多资金投向海外，这是业界普遍趋势。   信息来源：Daily Hive  

一名卑诗省女性在与室友的激烈驱逐争执中获胜，获得数百元赔偿 据dailyhive报道，在卑诗省的一起租房纠纷中，一名女性最终选择自己出面，将多项法律要求提交给法院，因为她与室友之间的关系日益紧张，演变成了激烈的驱逐争执。   房东也对租客提出了多项指控。 民事解决法庭发布的一项裁决详细描述了这起卑诗省驱逐案件中两位当事人之间的紧张室友关系。   申请人KD向被申请人LE租了一间房，并声称LE的行为不合理，乱丢她的个人物品，并试图无通知地迫使她搬出。KD表示，她与LE同住感到不安全，因此选择自行搬出。 KD在这起驱逐纠纷中索赔总额为667加元，其中包括500加元的押金和167加元的租金退款。 作为辩护，LE声称KD造成了损害，并没有归还她的门禁卡和钥匙，从而失去了押金。LE同时表示，KD没有资格获得租金退款，因为她因“不可接受的行为”而被驱逐。 KD在法庭上表示，她于2024年3月入住该单元。当时，KD声称双方达成了六个月的租赁协议。LE对此否认，表示她想要一个长期的室友。   提交给法庭的证据显示，双方的关系在2024年5月开始恶化。双方都表示，觉得对方“具有威胁性和攻击性”。 法庭指出，证据表明双方都没有表现出威胁或攻击性，而是双方在某些事情上存在分歧。争议内容包括KD的表亲是否可以和她同住，LE是否可以对此收取额外费用，以及KD是否因使用漏水的浴缸造成水损。 “我发现证据表明双方没有以威胁或攻击的方式行事。然而，证据也显示，由于双方的相互行为，彼此无法继续和谐共处。”法庭表示。   在2024年6月的某个时候，LE向KD发短信让她搬出，因为她的孩子需要使用该房间。LE要求KD在2024年6月30日之前搬出。其他短信显示，KD对此表示抗议，希望能够延长居住时间。 双方的关系持续恶化，在同年的6月25日或26日，KD被要求立即搬出。LE表示，之所以这样做，是因为KD骚扰她，发表不当言论，并试图“挑衅她”。   “如上所述，双方没有书面协议，并且似乎没有关于终止租赁的口头协议。然而，我认为隐含的条款是双方应给予合理通知。因此，我认为LE在没有任何通知的情况下要求KD在6月26日搬出是不合理的。” 法庭裁定LE需支付KD167加元作为租金退款。   关于押金，法庭裁定LE需支付KD部分押金，总共250加元，因为KD没有归还钥匙，LE不得不以200加元更换锁和门禁卡。其余50加元的扣款是因为LE能够证明KD弄脏了一条毛巾并撕坏了一条毯子。 最终，LE被裁定需支付KD合计501.86加元，其中包括损害赔偿和法庭费用。  

温哥华被评为全球购房负担最重的第五城 在温哥华，购房对于许多人来说依然遥不可及，而一项新的研究揭示了这一市场的高昂程度。   据dailyhive报道，金融服务公司Remitly的研究显示，温哥华是全球购房者中负担能力最低的第五座城市。 它是唯一跻身这一令人不安的前十名单的加拿大城市，单一收入者只能负担温哥华平均房价的34.9%。   温哥华房屋 Remitly的营销副总裁瑞安·赖利在新闻发布会上表示：“购房是许多人生活中的重要目标，但我们的研究发现，在全球许多主要城市，这一目标对于普通收入者来说已经变得难以实现。” “由于不同城市的房产成本差异显著，这无疑会影响人们的居住和工作选择，尤其是对有家庭或希望组建家庭的人来说。” Remitly分析了150多个全球城市，比较当地工资与典型房产价格。 他们接着应用标准的按揭标准，探讨普通收入者及夫妻能够实际购买多少房产。   温哥华房市 该研究结果显示，温哥华的平均工资为76,081加元，能够负担的房产价格不足35%。 一对希望在温哥华购买平均房屋的夫妻，仅能负担典型房产的近70%。 Remitly的报告指出：“那些希望在城市定居的人，要么依赖于大额存款，要么需要家人的帮助，或者只能转向租赁市场。”   加州的圣荷西被评为全球购房负担最重的城市，紧随其后的是其他三个加州城市。 安大略省的三座城市也进入了购房者负担最重的名单，其中多伦多排名第12，米西索加第13，布兰普顿第15。   多伦多房屋 瑞安补充道：“这些趋势与我们之前关于为何人们想要搬迁的研究相呼应，负担能力、就业前景和生活质量都被视为全球影响因素。” 他表示：“当财务现实如此悬殊时，这便成为人们规划下一个阶段的核心部分。” Remitly还公布了全球购房最 affordable 的城市，但没有加拿大城市上榜。   对于温哥华的租客来说情况也不乐观，最近的一份报告指出，居民们在租金上的支出远超过30%的比例。 SingleKey的调查显示，加拿大居民的租金和债务支付占到其收入的三分之一以上，而卑诗省的情况更为严重。

过去十年，加拿大房价持续高涨，远超平均收入增长，住房难以负担的问题长期占据新闻头条。多伦多和温哥华现已成为北美最难以负担住房的城市之一，房价超过普通家庭税前收入的十倍以上。 （BC省府）许多分析师将原因归咎于行政审批繁琐、分区限制和海外投资。但一个常被忽视的因素是加拿大宽松货币政策，包括长期低利率及其他增加流动性的措施，这些政策以三种主要方式影响加拿大房价。 首先，廉价资金的充裕刺激了需求，推动房价上涨。 其次，宽松货币政策会削弱货币本身的价值，从而自然擡高所有资产的价格，包括住房。 第三，它降低了开发商的融资成本，使房产开发稍微便宜一些。 根据《环球新闻》的报道，数据显示，虽然房价在名义上飙升，但以黄金等长期使用的货币衡量，房 屋价值已降至四十多年来的最低水平。 1981年，加拿大平均房价约为4.5公斤黄金；而今天，这一数字大致相同。以白银计，平均房价约为375公斤，也与1986年的水平接近。这似乎很矛盾：如果房价以黄金或白银衡量在过去四十年未显著上涨，为何住房仍变得更难负担？ 关键在于法定货币（Fiat Currency）。法定货币并非以黄金为支撑，其价值主要来自政府的认可。货币供应的快速扩张削弱了购买力，住房本身并未变得更贵，而是我们的货币--加元贬值了。1971年，美国完全放弃金本位制后，法定货币与黄金脱钩。此前，自1792年起，加元一直与黄金或黄金白银挂钩。脱钩后，各国政府和央行能够更自由地扩张货币供应，这一趋势在2007–08年全球金融危机后加速。专家指出，联邦预算在住房可负担性问题上的措施仍显不足。过去20年，加拿大M2货币供应年均增长超过7.3%，而名义GDP增速约为4.1%。同期，消费者通胀平均约为2.2%，收入增长不到3.5%。当货币供应增长速度超过经济增长时，过剩流动性会表现为通胀——可能出现在消费品价格、资产市场，或两者兼有。近年来，这种流动性主要体现在住房市场，房价涨幅远超工资或消费成本增长。虽然分区改革、精简审批流程和限制海外投资有助于缓解住房危机，但问题若不解决货币扩张和资产通胀与收入增长之间的不平衡，住房可负担性仍难以改善。法定货币时代仍相对年轻，其长期影响尚不确定，尤其考虑到与早期货币相比，法定货币供应扩张更为容易。  

加拿大房地产市场买家回归房屋销售缓慢上升 2025年10月，加拿大房地产市场继续呈现回暖迹象。过去七个月中，全国房屋销售有六个月出现小幅上升。加拿大房地产协会（CREA）的数据显示，截至2025年9月，通过MLS系统记录的销售量增长了0.9%。这可能意味着，在夏季的短暂停滞后，买家的信心正在逐渐恢复。 CREA高级经济学家肖恩·凯瑟特（Shaun Cathcart）表示，借贷成本变得更可控，是市场回暖的原因之一。他指出：“现在的利率很有吸引力，预计房地产市场在2026年会继续保持活跃。但由于经济仍存在不确定性，市场回升的速度可能会保持缓慢。” 虽然环比上升，但交易活动仍比去年少。2025年10月的销售量比2024年同月低了4.3%。与此同时，新上市房源减少了1.4%，市场变得稍微紧张。由于新房源减少，销售与新挂牌比例升至52.2%，这在CREA的标准中属于“平衡市场”。 房价方面也开始趋稳。CREA房价指数比上月上涨0.2%，但仍比去年同期低3%。2025年10月，全国平均成交价为690,195加元，同比下降1.1%。 市场上可售房屋数量比去年增加，但整体供应仍在秋季正常范围内。截至10月底，全国约有189,000套房产挂牌，比2024年增加了7%以上。库存保持在4.4个月，略低于长期平均的5个月，但远高于疫情期间的极端低库存状态。 随着冬季临近——传统上的交易淡季——专家们正在观望潜在需求是否会继续积聚。CREA主席瓦莱丽·帕奎因（Valerie Paquin）认为，市场需求正在慢慢增强，她预计2026年春季可能会迎来一批重新入市的买家。 总体来看，市场正进入“谨慎乐观”阶段：房价下跌放缓，买家逐渐回归，供应仍在掌控范围内。如果利率继续走低，未来一年市场可能会更为活跃。 加拿大皇家银行（RBC）的最新报告也得出了类似结论。RBC指出：“降息无疑推动了最近的需求回升，随着最糟糕的经济局面逐渐远去，信心正在恢复。”报告称目前的经济形势是“脆弱的增长”。 RBC表示，加拿大央行在九月和十月的降息改善了购房可负担性，加上过去一年房价有所调整，使得购房成本下降。这可能吸引更多买家重新进入市场，释放过去因利率过高而被压抑的需求。与此同时，过去两年库存的增加也让市场供应保持强劲，尤其在卑诗省和安大略省。 展望2026年，RBC认为市场将受到降息、就业改善和信心提升的推动而逐步复苏。但高房价可负担性问题、联邦放缓移民计划、经济不确定性与贸易紧张局势，可能限制回升速度。 卑诗省房地产协会（BCREA）在本月发布的报告中预测，2026年卑诗省的平均MLS房价将同比上涨4%，达到99.6万加元；全省房屋销量预计将增长12.8%，达到81,700套。大温哥华和菲沙河谷地区的年销量预计分别增长19.6%和21.7%。

本周一（11月17日），安省高等法庭就先前因陷入“爆雷”危机而广受关注的多伦多豪华公寓楼盘One Bloor West（前称 The One）做出裁决，几乎所有已售出的豪华公寓购买协议将被取消。负责监督该破产项目的阿尔瓦雷茨与马萨尔公司（Alvarez & Marsal）获准撤销329份协议中的314份，仅保留15份被视为“具有经济可行性”的合同。 图片来源：51找房 据本地英文媒体《多伦多星报》报道：这些公寓多数于2017年至2018年间由米兹拉希开发公司（Mizrahi Developments）出售。多年的工程延误、财务危机和法律纠纷，使这一被视为多伦多标志性地标的开发案陷入破产重组。 在今年6月，One Bloor West在达到85层（最高层）后封顶，正式成为本市最高建筑。预计全部施工将于2028年结束，距离许多购买者首次购买公寓已过去十多年。 就当广大的购房者看着这座塔楼慢慢占据天际线，感到格外高兴，以为即将拿到自己的梦想公寓的时候，法庭的裁决却泼来一盆冷水：大多数购买协议将被取消。 周一的听证会上，数名购房者亲自到庭表达强烈不满，反对撤销协议。他们表示，尽管经历诸多波折，他们仍希望保留自己的单位。 辛格（Daljit Singh）情绪激动地向法官讲述，他的女儿是该楼盘的早期买家，但一年后去世。 “我真的、真的想要那套公寓……那是我女儿的公寓。”他说。 监督方律师回应称，辛格如果想要拿下女儿买的这间公寓，则要与普通购买者一样，唯一的优势是可以在楼盘公开上市前重新购买。 负责本案的奥斯本法官（Peter Osborne）表示，取消先前的购房合同并非完美结果，但是大楼的开发商破产，这一残酷的现实让人很难做出更好的选择。 他强调，公寓购买者在开发商破产时，“并不是总能拿回押金的”。“这已经很不错了，总比没有强。” 投资组合经理莫克贝尔（Movin Mokbel）亦表示心碎。他在2017年购买了三套单位，每次经过工程现场都为这栋逐步登上天际线的高塔感到欣慰。 随着One Bloor West项目在今年6月封顶至85层，成为全市最高建筑，他的期待却换来了合同取消。莫克贝尔说，他不希望这座楼变成“酒店品牌”，只想要“当初购买的那种普通公寓”。 庭审结束后，他告诉《星报》，虽然失望，但“至少可以放下了”。 项目管理方表示会遵守法庭裁决，向原购房者退还押金及应计利息，预计“很快”发放。下面，购房者将陆续收到来自加拿大安维保险（Aviva Insurance）的通知。 据悉，在取消这些购房合同后，负责监督该破产项目的阿尔瓦雷茨与马萨尔公司（Alvarez & Marsal）的计划是随后以大幅提高的价格转售这些公寓。 该公司还计划减少“小户型、投资者导向”的单位，增加“超豪华”公寓数量，并为整座建筑引入一家高端酒店品牌，打造类似四季私人住宅或丽思卡尔顿公寓的产品。法庭文件显示，这一策略预计可为项目带来超过2亿元收入。 负责本案的奥斯本法官已批准了这一计划。

列治文一家本来由华裔商人拥有的酒店，因受考伊琴部落(Cowichan Tribes)原住民土地裁决影响，原定一笔交易告吹，最后演变为罕有地在法庭上演的拍卖会，当中过程峰回路转，竞价争持激烈，在场目击的律师和地产经纪也感到“精采刺激”。 列治文Versante酒店是一幢楼高14层、有100间客房的豪华精品酒店，位于桥港路(Bridgeport Rd)夹三号路(No. 3 Rd)附近，于2021年开业，内设多间高级餐厅，曾被《福布斯》(Forbes)评为温哥华最新颖的酒店，并于2023年入围卑诗省酒店协会两项大奖的决选名单。 据《Western Investor》报道，Versante酒店的买卖过程，远比许多资深地产律师和经纪曾见证的法院强制拍卖个案更具戏剧性。 去年1月，Fox Island Development Ltd.和Advanced Venture Holdings Co. Ltd.就其与酒店的一项贷款协议纠纷，提出止赎(foreclosure)诉讼。卑诗省最高法院于去年2月底批准了止赎申请，当时酒店的未偿债务达7,970万元，利息仍在累积中。 随后，酒店被法庭勒令放售，业主委托地产公司以9,800万元价格放盘，但最终未能成交。酒店当时的东主为程慕阳(Mo Yeung “Michael” Ching)及其地产公司Sunwins，贷款方其后申请将止赎程序转为接管(receivership)程序，以赋予贷款方更大的控制权。之后，该酒店以未定价的方式重新放售。 及至7月底，有68家公司签署保密协议表示有兴趣，其后有两家提交了报价，其中一家被贷款方和接管方选中，交易接近水到渠成。 然而，该买家于8月18日撤回了报价，理由是法院对考伊琴部落原住民土地的裁决，引发土地所有权的不确定性 (尽管该酒店并非位于裁决的土地范围内)，并成为了全国瞩目的话题。 此后又有一份银码为4,800万元的报价，来自Citation地产控股公司。法庭文件显示，该公司为香港柏卫资本(PACM)的附属机构。他们的报价原定于今年10月24日正式提交法院，但在此前一天，也就是截止报价当天，出现了戏剧性转折，杀出了一个名为Silverport地产公司的程咬金。 法官当即表示，翌日将在庭上举行一场拍卖会，让两家有兴趣的买家即场竞投。 在拍卖会上，相关的地产经纪都列席旁观，有如电影情节，两家公司在不到十分钟内，来回叫价了大约八次，每次出价都提高了10万至50万元。 经过一轮争持，最终决定不再叫价的是Silverport，法官在确认后，宣布Citation投得了购买权。 Colliers国际温哥华商业地产经纪达林(Jennifer Darling)表示，这种场面很罕见，律师们都为此感到兴奋，因为这比平时以密函形式的暗标竞投刺激得多。“在场很多经验老到的破产事务律师也从未见识过这种场面；甚至是我们，也感到有些惊讶。” 商业地产顾问班萨尔(Sunny Bansal)表示：“如果你想看地产界的戏剧，这一出就齐集了所有元素：意想不到的竞投者、紧张刺激的最后关头叫价，以及出乎意料的成交价。法庭变了交易所，进来的律师、贷款人和竞投者，都在拍卖官的带动下加快了节奏。” 该酒店的最终成交价为5,150万元，虽然仍远低于其未偿债务，但比最初提交给法院的报价高出了7%。 图：Versante Hotel  

马克·李在温哥华市政厅抗议活动中发表讲话。 (大卫·纳达利尼) 11月17日周一，温哥华市民在市政厅外抗议，反对在市区唐人街开发公寓项目。 此次抗议活动正值温哥华开发许可委员会（VDPB）会议之前，会议上将决定该项目的未来。 抗议者表示，这是一个双输的局面，因为他们看不到该项目通过后会有任何好处。 “我们社区蒙受损失；这座城市也蒙受损失，因为他们基本上是在向开发商低头。为了什么？为了那些实际上不会给他们带来任何好处的东西，”马克·李告诉1130新闻广播电台。 “此外，开发商很可能会亏损，因为强行推进这个项目在财务上是一个糟糕的决定。” 李在唐人街工作。他说，这个项目可能会削弱公众对审批流程的信任。 “周边房屋的租金会上涨。由于我们拥有了这座崭新的大楼，像我所在的小企业一样，租金也会上涨。” 抗议者在温哥华市政厅前。 (大卫·纳达利尼) 抗议者在温哥华市政厅前。 (大卫·纳达利尼) 该提案计划在哥伦比亚街570号（原基弗街105号）建造一座九层高的多功能建筑。该建筑预计还将设有一个庭院和一个社会服务中心。 在最初的提案于 2017 年被驳回后，该建筑的开发商 Beedie 于 2019 年提起诉讼。 因此，该项目于 2023 年获得批准，并提出了一系列建议，其中一项建议是改善该建筑与附近“具有文化意义”的地标（如唐人街纪念碑）之间的关系。 李表示，新的发展方案仍然不够完善，不能满足社区的需求。 超过100名发言人报名参加听证会并发言。 在做出决定之前，VDPB 将听取希望发言的居民的意见。

据Vancouver sun报道，11月3日至14日之间，温哥华Granville Street 以西成交的18套房子成交价格均低于挂牌价格，额度从数万加元到数百万加元不等。 图自：vanvouver sun  比如这栋位于1864 Matthews Ave，始建于1912年的修复类豪宅。5月10日以998万加元的价格挂牌，一个月后撤下。9月22日，再次以750万加元的价格挂牌，并最终于11月6日以650万加元个价格成交。 这一价格比重新挂牌价低了100万加元，比最初要价低了350万加元。这比重新挂牌价低了 100 万加元，比最初的要价更是低了惊人的 350 万加元。 据悉，这栋面积为9100平方英尺的住宅有七间卧室和八间浴室，占地114英尺宽、135英尺深。其评估价值为704.2万加元，去年的房产税为36600加元。   还有这套，位于4698 West 4th Ave。这栋5,578 平方英尺的历史建筑于 11 月 6 日以 270 万加元的价格售出。 该房产于5月25日挂牌出售，要价378.8万加元，后来要价降至319.8万加元。买家最终以比最初要价低110万加元、比修订后价格低50万加元的价格买下这栋房产，最新评估价为357.2万加元。   还有这个，位于2637 West 21st Ave。 这栋二战时期建造的小型平房在市场上挂牌82天后，以298.9万加元的价格售出。它最初的挂牌价为339.9万加元，后来降至334.9万加元，最终成交价比要价低了41万加元。 根据BC省最新评估价，该房产价值340万加元。 那么，怎么看待当下大量独立屋以低于要价的价格成交？ 一位业内人士称，11月温哥华西区的房屋售价低于要价，这并不一定意味着一种趋势正在形成。 据大温哥华房地产经纪人协会（GVR）称，10 月份销售额低于 10 年季节性平均水平。 GVR首席经济学家安德鲁·利斯(Andrew Lis)说：“即使加拿大央行今年10月份第四次下调政策利率，也未能吸引更多买家重返市场。”  但在接受 Postmedia 采访时，利斯指出，有很多因素可能会影响房产的售价高于或低于要价，而且西区房屋售价低于要价与城市其他价格范围或城市其他地区房屋售价低于标价的情况有所不同。 他说：“售价超过 500 万、1000 万、1500 万加元的房产——这与典型的独立式住宅或房产（售价可能在 170 万到 200 万加元左右）的市场截然不同。” “高价位房产的运作基本正常。你可能会看到成交价与要价有很大的偏差，但这毕竟是一个非常非常不同的市场。” 利斯指出，考虑购买特定类型房产背后的动机很重要，例如，一块被重新划分为高密度用地的独立式住宅可能会从开发商那里获得更高的价格。 根据过去十年的数据，所有类型房产的售价与挂牌价之比的十年平均值为 97.7%，这意味着成交价通常约为挂牌价的 97.7%。 他指出：“目前，11 月份的这一数字为 96.8%，与长期平均水平相比并没有太大偏差。” “事实上，房产以低于标价的价格售出是很正常的现象。这实际上是市场正常运作的一部分 “在那些房产售价远高于标价的时期，市场状况非常不正常。” 利斯表示，过去房价高于要价的情况通常出现在库存高、需求低的时期。但现在情况恰恰相反。 而对于那些可能因房产售价低于要价的报道而感到沮丧的卖家来说，下半年情况有所好转。 2025 年上半年，卖家坚持定价，买家也不愿妥协。但利斯指出，虽然下半年销售额并没有真正回升，但卖家更愿意降低要价，或者从更符合当前市场行情的价格点开始。 “市场形势显然已经发生了变化”他说：“房地产市场不像股票市场，它需要很长时间才能调整到预期水平。”  

不少列治文居民正为了土地所有权问题感到焦虑，联邦保守党党领博励治(Pierre Pollivere)和列治文中-马宝选区(Richmond Centre-Marpole) 国会议员区泽光(Chak Au)共同发声，强力捍卫居民土地权，批评自由党政府在2018年种下了今日祸根。 区泽光周六举办一场“选民大会”，主题为“定义未来- 预算、社区安全、考伊琴土地争议和印太伙伴关系”，这些与加拿大国运，以及与民众息息相关的议题，吸引了近百人参与。 除了保守党党领博励治是重量级的出席嘉宾外，大温哥华地区保守党国会议员Tamara Jansen、Marc Dalton和Sukhman Gill也参与会议。 博励治批自由党让人民土地所有权动荡 日前卑诗省法院裁决考伊琴族(Cowichan Tribes)等部落及其后裔拥有列治文市约1846英亩土地所有权，而这片土地上涉及了政府、企业、私人屋主等150个业主的权利。 已经有多个案例称，如今土地所有权归属不明，导致贷款出现障碍、房产价值暴跌。不仅150个业主受影响，列治文其他土地、甚至整个卑诗省土地权都因此处在不确定性中。 卑诗省省长尹大卫 (David Eby) 最近刚宣布任命了一名 “社区联络员 ”，将逐家逐户走访可能受到考伊琴原住民 (Cowichan Aboriginal) 土地所有权裁决影响的居民。 这个争议始末究竟谁该负最大责任？博励治称：“联邦自由党政府是错误的始作俑者。” 他说，长久以来，fee-simple title(永久业权)本来就是无须质疑和被动摇的概念，但是自由党在2018年时对《原住民土地管理法》进行了预算和修订，让原住民在土地所有权上拥有更多的话语权，衍生出至今的纷争。 他批评联邦自由党政府不捍卫民众土地所有权。他强调 fee-simple title (永久业权，或称完全所有权) 应高于一切，一旦生效，自然将令原住民所有权失效(extinguish)。他和保守党坚决捍卫私人土地所有权的立场。 博励治批预算案令加拿大更贫穷 针对卡尼政府最新公布的预算案，博励治批评这是一个赤字大幅膨胀的预算，不仅将进一步令通货膨胀恶化，也将祸及子孙。 他说：“本财年最新赤字高达780亿元，债务变得越来越多。联邦一年收到的商品服务税(GST)约450亿元，而一年的国债利息支出就高达460亿元，新预算将使一年利息费暴增至500亿元以上，这比我们的医疗拨款都还要多。” 他称民众最关心的是生活成本过高问题，因此保守党的财政计划是削减不必要的税项、还富于民。“我们都说食物贵得不得了，不是因为食物生产不够，是因为生产成本中有太多『隐藏税』，无论是碳税、运输税等，都让送上桌的食物变得昂贵无比。” 博励治：卡尼已经没有手肘了 加拿大和中国的关系按下了重启键，上个月底在韩国庆州亚太经合组织（APEC）峰会期间，总理卡尼和中国国家主席习近平会面，习近平并当场邀请卡尼访问中国。 提到加中两国关系的发展，博励治称卡尼对美国总统川普很早就低头服软了，“他不是手肘向下，而是根本没有手肘了。” 他忧虑卡尼和中国交往谈判时也会出现同样情况。“因为卡尼个人的利益就和美国与中国有很深的联系。” 有民众关心中国政权威胁，也认为中国政权和中国人要分得清楚。博励治则顺势提到前国会议员赵锦荣和保守党最早就力推《外国代理人注册法案》，就是希望让政府接受外国说客的游说行为能更透明。他批自由党尽管后来通过了《外国影响力透明度和问责法案》，但迟迟不愿落实“外国代理人登记处”，质疑自由党“究竟在隐藏甚么？” 区泽光：加速外国认证  让移民才能得以发挥 尽管有很多新移民抵达加拿大，却落于找不到专业工作的窘境。区泽光说：“我最近碰到一个在香港担任急诊室医生的移民，来到加拿大后只能在餐厅当厨师。” 区泽光和博励治都强调加速对外国学经历认证流程、强化语言与专业再培训计划，让具有专业的移民人才顺利融入加拿大职场，缓解包括医护在内的一些专业领域的缺工危机。

在加拿大，诚信是金融交易的基石。无论是申请房贷的普通家庭，还是寻求在此领域投资机会的投资者，都信赖房贷经纪的专业与操守。 但偏偏就有那么一些无良贷款经纪，正是利用这种信赖和信息差，为了塞满自己的佣金口袋，不惜将职业道德践踏在地，甚至把黑手伸向了信任他们的投资者，坑上致命的一大笔。 最近安省金融监管机构的一则重磅处罚，就揭露了这样一起针对投资者的骗局。 10月19日，安省金融服务监管局宣布，对两名大多伦多地区的前房贷经纪处以总额高达23万加元的行政罚款。 原因是他们的鲁莽行为、未能核实信息并协助完成欺诈，导致一名寻求抵押贷款投资机会的投资者，损失了超过62.4万加元的本金。 被处罚的两名前经纪分别是Satyamkumar Trivedi和Sasitharan “Soma” Somasekarampillai。 监管机构发现，他们允许“自己被利用来协助不诚实、欺诈、犯罪或非法行为”，具体来说： “飞单”操作：他们绕过了自己所属的正规经纪公司，私下进行房贷交易。 收取高额回扣：在这些私下交易中，他们收取了远高于正常水平的佣金。 提供虚假信息：向投资者提供了关于房产之前贷款情况的虚假信息，以及伪造的文件。 未尽核实职责：对于借款人身份、房产评估报告等关键信息，他们没有采取任何独立步骤进行核实。 整个事件的受害者是一位化名为“HP”的投资者。房贷经纪 Trivedi向他推荐了一个“绝佳”的投资机会：借款给一个购买加油站房产的买家。 受害人 HP 听信了该房贷经纪的建议，投入了超过62万加元。结果呢? 借款人从未支付过月供，最终直接违约。 HP 血本无归，损失了全部投资。 事后发现，借款人冒充一家公司的董事进行了诈骗，而经纪提供的关键文件，包括评估报告和借款人身份证明，竟然全是伪造的! 监管机构的调查描绘出了一条清晰的欺诈链条： 在这个加油站房产交易中，房贷经纪 Soma 负责直接与借款人对接，收集各种文件。而另一位房贷经纪 Trivedi则负责与投资者 HP 谈判贷款条件、提供(伪造的)评估报告。 于受害人投资者 HP 联系的房贷经纪 Trivedi 承认，他从未直接见过或联系过借款人，所有信息都经另一名房贷经纪 Soma 之手转来。他对这些信息照单全收，没有进行任何核实。 监管机构发现，早在2021年，同一处加油站房产就有一笔房贷在短短38天内就异常还清。当时房贷经纪还是 Trivedi ，他没有通过自己所在的“加拿大房贷联盟”公司操作这笔业务，而是私下进行，并获得了5.5万加元(占贷款额10%)的佣金，他还与另一名房贷经纪 Soma 分享了这笔钱。 房贷经纪 Trivedi 的行为可以说是劣迹斑斑： 监管机构在2020年就收到投诉，称他使用虚假的房贷承诺函。 从2021年至2022年，他至少在四笔交易中私下收取佣金，总额超过6.6万加元。 在调查初期，他多次通过书面邮件和当面访谈否认收取过这些费用，直到监管机构出示了银行流水和信托账本，他才不得不承认。 经过调查和审理，安省金融服务监管局最终作出如下判决： 对房贷经纪 Trivedi 处以22项行政罚款，总额21万加元(后经协商降至18万加元)。 拒绝更新房贷经纪 Soma 的执业牌照，并对他处以5万加元罚款。 等等，这里有个小疑惑，那受害人投资者 HP 投进去的那62万加元怎么办?只能血本无归了吗?没有任何办法追讨? 这起案件给所有需要接触房贷经纪的消费者和投资者敲响了警钟： 选择正规渠道：务必通过正规、信誉良好的经纪公司办理业务，避免与经纪人进行不受监管的私下交易。 核实关键信息：对于经纪人提供的文件，特别是评估报告、借款人身份证明等，要保持审慎态度，有条件的可以尝试通过其他渠道进行交叉验证。 警惕高回报承诺：任何看起来过于“美好”的投资机会，背后都可能隐藏着陷阱。高回报通常伴随着高风险，甚至是欺诈。 相信你的直觉：如果一件事听起来好得令人难以置信，或者经纪人的行为举止有任何让你感到不安的地方，请相信你的直觉，停下来，多做调查。 在金融交易中，专业、诚信和透明度是绝对不能妥协的原则。这起23万加元的罚单，不仅是对两名违规经纪的惩罚，更是对整个行业的一次严肃警示。 投资有风险，操作需谨慎!