地产

当 Thamara DeVries 在今年 2 月将她位于 P.E.I. Wheatley River 的全配家具住宅钥匙交给租客时，她以为自己把房子租给了一个四口之家。 但在租客搬入不久后，DeVries 因为房屋内的热水浴缸问题被叫去处理，却惊讶地发现屋内住的是“一对夫妇和 10 个孩子”——与合同约定完全不符。 “那绝对不是我们当初谈好的情况，”她在接受CBC采访时说道。 夫妻俩还向她确认，这 10 个孩子确实都是他们的，并且全都住在屋内。 DeVries 立即联系了爱德华王子岛的监管与上诉委员会（IRAC），这是当地处理房东与租客纠纷的机构。至此，她开启了一场漫长的驱逐之路。   她表示，法律程序拖延不前，而她则眼睁睁看着自己的房子遭到破坏。   “整个过程令人痛苦、精疲力尽，”她说，“我们现在晚上都难以入睡，财务状况也发生了很大变化——包括律师费，还有从 4 月起租客就一直没有付过租金。” CBC新闻曾前往该住所试图采访租客，但无人应门。 门上插满刀具，地下室变温室，家具全被丢雪地 按照 IRAC 的政策，在提前书面通知租客之后，DeVries 决定亲自进入房屋检查，但因为看到屋外有攻击性强的狗，她请警方陪同。 而她很快发现了更骇人的景象——“每一扇门的门框上都插着刀子，全是刀子，用来防止我们进入房屋，”她说。 “我们不得不拔下刀子、推开房门，然后看到里面一片灾难景象。” 走进屋内，迎接她的是“难以想象的恶臭”。地下室被改造成种植物的温室，所有家具都被丢到户外，暴露在寒冬中，甚至浴缸里还有小猫。 “家具没了，全毁了，地板也毁了，纱门和窗户纱网都被撕裂，厨房乱得像被洗劫过，地毯污秽不堪……我的热水浴缸也坏了，院子看起来像个垃圾场。”、 “那一刻，我彻底崩溃了。” 租客反过来索赔$1200万精神损失费 不仅如此，DeVries 还发现租客将她的院子当作农地使用，还在她水井正上方堆了几卡车的粪肥。尽管她多次要求对方清除，但粪堆依然没动。 “我可能会损失大约8万加元的财产，还得支付一大笔律师费，精神压力已经到了极限，”她说。 DeVries 在 5 月底的听证会上提交了房屋损毁的照片和未缴租金的文件，IRAC 裁定租客必须在 7 天内搬出。 然而，租客随后上诉，理由是“一周内无法找到住所”，并称大户家庭在租房市场中受到歧视。 “说实话，我不明白这两件事跟我有什么关系，”DeVries 回应道。 更令人震惊的是，租客还向 IRAC 申请退还总计 14,500 加元的租金，并要求 1,200 万加元的“精神损失赔偿”。IRAC 驳回了该请求，表示“租客未能提出有效的退租请求”，而精神损失部分“超出 IRAC 的管辖范围”。 双方下一轮听证将以书面方式进行，证据提交截止于本周，具体裁决时间尚未确定。 “整个过程让我感到极大的不公和不公平。” “慢得令人绝望的系统”，房东想为女儿办婚礼的梦想屋被毁 IRAC 向 CBC 新闻表示：“在所有租赁纠纷中，委员会会在考虑个案特殊情况的基础上，力求及时作出裁决。” 而DeVries说，她看着自己辛苦购置的房产——原本梦想是将来为女儿在此举办婚礼的地方——如今变得面目全非，内心非常痛苦。 “真正折磨我们的是这个过程，不是缺少证据，而是这个系统太慢，有太多漏洞，而有些人就是懂得怎么钻空子。” “这让我觉得极度不公。” 社区法律信息中心“Renting P.E.I.”项目负责人 Rowen Gallant 表示，房东与租客之间的纠纷在 P.E.I. 非常常见。 Gallant 说，该中心经常接到租客的求助电话，希望了解自己的权利，或是在与房东关系破裂后寻求支持。 他同时指出，房东也必须在租赁前了解自身责任。该中心专门为房东编写了指南，并强调：租赁前“你必须清楚自己将要面对什么”。 Gallant 说，良好的沟通和关系建设对于预防和处理纠纷至关重要，这对房东和租客双方都适用。 “当双方都了解法规、清楚彼此的权利和责任时，租赁关系才有成功的可能。”

卑诗省基隆拿一处柏文的业主被要求筹措6.6万元工程款，用于重新翻修整栋建筑，然而项目烂尾，3年过去了，大部分工程仍未完工，居民七日无休工作支付巨款换来的是一幢危楼。 据Global News报道，卑诗省基隆拿（Kelowna）居民希施（Susan Hisch）与Burtch Estates的每一位业主一样，于2021年被告知需要缴纳6.6万元的特别征费，这笔钱原本应该用于对这栋老旧建筑进行全面翻修，包括升级外部结构、修缮阳台以及改善安全的重大建筑项目。 希施支付了自己的那部分费用，但3年过去了，大部分工程仍未完工。   “每位业主都必须筹措这笔钱来重新翻修整栋建筑，”她说，“但到现在——甚么都没完成。”   希施表示，虽然许多居民已向物业管理公司支付了费用，但工程于开工一年后即停滞不前。承包商Team Construction停工了。然后，她说，他们的物业管理公司Lifestyles也放弃了这个计划。 “我们现在陷入困境，甚么都没完成，”希施说，“墙板没有完成，阳台也没做好，冬天快来了。” 及其顾问GTA停止付款，他们被迫停工。该公司在一份声明中表示：“我们已提交留置权，引发了一场长达两年的纠纷，最终导致屋苑业主立案法团承担了责任。遗憾的是，业主们并未被及时告知情况。” 如今，希施的家周围到处都是烂尾工程的痕迹：阳台地基开裂，用木头临时支撑充当栏杆，第二个阳台连栏杆也没有，墙板则从未安装。 承包商Team Construction告诉Global News，据称由于屋苑业主立案法团（strata council） 希施紧紧抓住一个用2x4木料搭建的临时阳台栏杆。她摇晃了一下，栏杆便明显晃动。“这不安全，”她说。 “阳台是我们的户外生活空间，但我们一直无法出去，”她说。“我没法邀请朋友来。我每周工作七天，只为了还清那6.6万元。” 物业管理公司在接受Global News电话采访时表示，如果业主投票支持项目继续，可能会重新施工，但希施对此并不乐观。 “我称这为拖延战术，”她说。“我希望自己乐观一点，但到目前为止，我已经不再有信心了。” 目前，希施没有栏杆，没有维修，也看不到尽头。

在加拿大，尤其是多伦多，你可能因为拥有一套房子，在纸面上已经是一位“百万富翁”。但为什么你依然在为日常开销精打细算，并感觉离舒适的退休生活遥遥无期？ 图源：51记者拍摄 马丁·奥尔德威克（Martin Alderwick）是一位百万富翁。但他自己却没有这种感觉。 这位76岁的退休人士与妻子在安省圭尔夫（Guelph）过着简朴的生活。这对夫妇每月的退休收入约为7500加元，拥有一栋镇屋，这栋房子占了他们总资产的近40%。他们的净资产超过了七位数（百万）的门槛。 但奥尔德威克并不认同“百万富翁”这个头衔。“我生活得很舒适，”他说。“但我仍然会寻找打折品和可以省钱的地方。” 他的这种不安反映了加拿大一个日益增长的现实：越来越多的人在技术上符合百万富翁的资格，但他们的感觉或生活方式却并非如此。 根据《瑞银2025年全球财富报告》，所谓的“日常百万富翁”，即财富在100万至500万美元之间的人数，自2000年以来在全球范围内翻了两番，达到了近5200万人。 瑞银的报告指出，在加拿大乃至全世界，这种增长大部分都与房地产有关。随着大城市甚至中型市场的房价飙升，许多中产阶级的房主仅仅因为住在原地没动，就成了百万富翁。 但是，由于财富被锁定在他们的主要居所中，许多这些人可能正面临一个令人不安的真相：拥有100万的净资产，并不一定意味着你在财务上已经为退休做好了准备。 图源：51记者拍摄 瑞银（UBS）的财务顾问胡安纳斯（Brenda O’Connor Juanas）说：“我们对百万富翁的印象还停留在游艇或私人飞机上。但如今这些百万富翁的构成已经大不相同了。” 根据加拿大统计局的数据，2024年，加拿大普通家庭的平均净资产达到了1,026,205加元，比2019年跃升了30%。X世代（即60后70后）拥有最高的平均房地产财富，为每户666,146元，其次是婴儿潮一代（即50后60后），为每户550,994元。 “这里的矛盾在于，很多净资产都体现在他们日常无法动用的东西上，主要是他们的房屋净值，”身为加拿大人但居住在美国的胡安纳斯说，“你看到的是一个很高的纸面数字，但这并不一定是加拿大日常百万富翁的真实感受。” 对于奥尔德威克来说，当谈到他目前的财务状况和活在当下的生活时，他认为自己的房子“有点不相干”。“它可能会对我的受抚养人或后代有帮助，但对我自己毫无用处。你不能靠那个过活。” 与养老金或注册退休储蓄计划（RRSP）不同，房子在退休后不会产生月度收入。它不能用来支付食品杂货或医疗账单。而要将其转化为现金，无论是通过大房换小房、抵押借款还是反向抵押贷款，都需要财务和情感上的权衡。 与加拿大人需要多少钱才能舒适退休的数字相比时，这种脱节感变得更加惊人。 根据Fidelity Canada的《2025年退休报告》，即将退休的人认为他们需要大约102万加元才能舒适退休，这个数字还不包括房屋净值。这比加拿大人在2005年的数额翻了一倍还多。 换句话说，如果你的100万净资产中包含一栋价值90万的房子和仅有10万的流动储蓄，那么你很可能远未达到舒适退休所需要的标准。 Fidelity税务与退休研究总监芒罗（Michelle Munro）表示，更长的寿命、不断上涨的成本以及对未来的不确定性，是加拿大人觉得自己需要储蓄更多才能过上舒适退休生活的部分原因。 尽管物价上涨速度不如前几年快，但食品和汽油等关键必需品的成本仍远高于疫情前水平。 胡安纳斯说：“我们未能认识到的是，像你我这样的消费者并不一定关心通胀率的变化。他们关心的是物价水平的变化。” 芒罗说，虽然100万对于生活在低成本地区的人来说可能足够，但这远非一个神奇的、一刀切的数字。对于生活在温哥华或多伦多等高成本城市的人来说，百万这个数字“非常有限”。 芒罗说，这就是为什么拥有一个计划，而不仅仅是一个数字，才是关键。根据Fidelity的报告，90%拥有书面财务计划的加拿大人感觉为退休做好了准备，而没有计划的人中这一比例仅为55%。 芒罗说，让你的“养老金储备”多样化地增长也很重要。退休时通过出售房屋可以资助长期护理，同时也需要拥有更易于取用的资产。短期可以将一部分流动资产存入高息储蓄账户，长期而言，可以投资股市。 芒罗说，有一个为之储蓄、为之投资的目标时，实际上就是在为自己的成功铺路。” 胡安纳斯表示，核心要点很明确：“许多加拿大人是纸面上的百万富翁，但这并不一定能给他们带来足够的安慰，让他们觉得自己在退休后会安然无恙，这也是激励人们提早规划的一个动力。”

联邦竞争监管机构就房租串谋向房东和物业管理者发出警告，此举不仅引发谴责声浪，也引发人们质疑租金操纵是如何发生的。 据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，加拿大竞争局(Competition Bureau Canada)于6月25日的公告中发出警告：“竞争局注意到，一些房东和物业经理可能正在与竞争对手互动，包括透过社交媒体上的讨论小组，虽然他们之间的某些讨论可能是合理的，但有些讨论则可能是非法的。”公告指出，某些操纵价格的协议属于犯罪行为，可能会面临监禁的刑罚。 社交媒体上存在非法串谋 尽管该机构未就调查的具体情况发表评论，但就透露，收到的线索和其他资讯清楚地表明，在WhatsApp、Signal和Snapchat等即时通讯中可能存在非法串谋活动。 “这些人非常隐秘，这就是他们的作案手法。如果存在非常隐密的价格操纵协议，这些参与者会试图掩盖他们的交易，”竞争局副专员盖伊（Pierre-Yves Guay）表示。“我可以告诉你，我们正在非常认真地调查加拿大的某些市场。发出警告是为了确保人们明白这是高风险的。最终，我们将会找到它。” 报告指出，越来越多的租客正在等待房价进一步下跌后再买房。 业界人士：从未见过 业界有人则表示，他们对这个警告感到困惑，并说他们从未见过有人非法操纵租金价格的行为。 “我们不参与任何行业定价讨论或论坛，坦白说，我们没有必要参加，”皇家约克物业管理公司(Royal York Property Management)创始人兼首席执行官莱文森(Nathan Levinson)表示。 该公司在多伦多及其他地区管理超过25,000个租赁单位。他强调，公司向客户提供定价数据，客户自行设定租金要求。“我们提供强大的专有软体和数据工具：这些工具有助于从多重放盘系统(Multiple Listing Service，MLS)房源、内部租赁历史记录以及数千个未公开的私人房源中提取所有数据。这些工具可帮助房东根据即时市场证据做出明智的定价决策，以免价格过高而闲置，或价格过低而浪费金钱。” 使用人工智能算法比较竞争对手的私人租金数据，以为客户建立定价模型的数据工具，在美国已成为反竞争诉讼的来源。盖伊表示，加拿大的监管机构正在密切监察美国司法部对RealPage Inc.及数名房东共同被告的案件。 小房东网上分享行业秘诀屡见不鲜 在加拿大，租户权益倡导者表示，他们并未看到像竞争局提到的那种在聊天室合谋操纵价格的现象，但小房东在网上论坛分享行业秘诀的情况却屡见不鲜。 “在新冠疫情期间——驱逐禁令和租金冻结期间——我们开始听到租户和其他机构反映，房东在这些聊天室里讨论如何违法和规避法律，例如非法将租户拒之门外，”安省租户倡导中心(ACTO)的律师Dania Majid表示，“这并不让我们感到惊讶。我们知道投资者之间会互相交流：房东会分享如何收取非法费用——清洁费、保安费，以及其他《租房法》未涵盖的费用——这种糟糕的建议就是一种共谋。” 许多业内人士认为，价格操纵最有可能在租盘最丰富的大城市之外扎根，或发挥最有效的作用。 “我认为在加拿大的背景下，这对于高层建筑的业主和物业管理者尤其适用，特别是在大型城市中心外的地区，他们在特定区域拥有更大的租赁市场份额。”LandLord Property & Rental Management Inc.的房地产投资顾问Brandon Sage表示，“在多伦多，大多数出租房屋……数十万个柏文和多户住宅……几乎是由同一批业主所拥有。” 盖伊对此表示同意：“如果你的房东或物业经理拥有强大的市场影响力……你拥有的影响力越大，就越有可能成功。” 虽然加拿大各地的租赁市场整体呈下降趋势，但也有一些地方的表现超乎预期。 根据Rentals.ca的数据，多伦多一房柏文的租金在4月至5月期间下降了0.7%，与去年同期相比下降了7%；两房柏文的租金在5月略有上涨（0.3%），但与2024年同期相比下降了10.7%。同时，在附近的安省Ajax，同期租金强劲成长，一房柏文租金上涨3.4%，较去年同期上涨7.8%。 Bullpen Research and Consulting Inc.总裁Ben Myers表示：“从多伦多的角度来看，很难相信有足够多的参与者和房源能对市场产生真正影响。租赁开发商面临着来自‘影子’租赁房源的巨大竞争，数十万个人投资者，很难想像他们能够集体在任何事情上合谋。” 另一个可能抑制房东试图合谋操纵租金的因素，是交易中的其他参与者：租客。 “租户受教育程度很高；他们有很多资讯和资源可供利用。据我所知，如果你的租金没有竞争力，租户很可能会跳到隔壁的楼里。”Buttonwood物业管理董事总经理Sabine Ghali表示。 图：加通社

根据今天公布的最新数据，大温地区6月份的房屋销量同比下降了9.8%，但该地区房地产协会认为，在此前数月出现更大同比跌幅之后，这一趋势可能预示着市场正逐步复苏。 大温地产经纪协会(Greater Vancouver Realtors)表示，上月该地区住宅销量共计2,181套，低于2024年6月的2,418套销量，大约比10年季节性平均水平低了25%。 该协会经济与数据分析总监安德鲁·利斯(Andrew Lis)指出，本次的同比跌幅仅为5月份跌幅(-18.5%)的一半左右。而4月份，由于加美贸易战带来的经济不确定性，买家普遍持观望态度，导致大温地区的销量更是同比下降了23.6%。   “从趋势来看，销售活动正在出现转机，尽管今年上半年市场面临诸多挑战。”利斯在一份新闻稿中表示。   “如果这种动能持续下去，不久后销量可能会实现同比增长，这将标志着市场需求开始回升，与今年迄今为止低迷的需求水平形成反转。” 6月份市场新增挂牌房源为6,315套，同比增加10.3%，比10年季节性平均水平高出12.7%。活跃房源总量达到17,561套，同比增加23.8%，比通常的6月水平高出近44%。 随着按揭利率自去年夏天以来下降约两个百分点，利斯表示，买家目前“正享受近年来最有利的购房条件之一”。 6月该协会辖区内房屋综合基准价为1,173,100加元，同比下降2.8%，环比5月下降0.3%。 菲沙河谷地产局(Fraser Valley Real Estate Board)今天也公布了6月销售数据，共计销售1,195套，较5月份增长1%，但比2024年6月的销量减少9%，比10年平均水平低33%。6月份该地区住宅综合基准价格下跌1.2%，至951,500加元。 该地产局在一份新闻稿中表示，尽管库存充足且价格较低，但菲沙河谷的房屋销售基本保持不变，经济不确定性仍然是购买决策的主要驱动因素。 地产局指出，菲沙河谷仍处于买方市场，可用房屋供应持续增加。6月份，活跃房源数量接近11,000套，较5月份增长2%，比去年同期高出30%。 菲沙河谷地产局主席Tore Jacobsen表示：“对于能够承受当前经济不确定性的买家来说，这个市场提供了一些非常现实的机会。随着房源选择增多，价格走低，现在是在菲沙河谷购房的绝佳时机，尤其对于首次购房者而言。” 牛津经济研究院： 预计今年价格将下跌8%至10% 但一些经济学家警告称，这种“喘息”只是短暂的，房地产市场的低迷可能会持续到今年年底，甚至更久。 牛津经济研究院加拿大经济事务主管Tony Stillo和高级经济学家Michael Davenport写道：“除非美加之间立即达成协议，取消大部分关税，否则我们预计房地产低迷将持续至2025年底。” 他们表示，川普发起的贸易攻势有可能加深加拿大房地产市场的衰退，因为买卖双方在不确定性面前陷入“观望”状态。 他们指出，“购房负担能力差、信心疲弱、经济衰退可能带来的就业损失，再加上人口减少带来的逆风，将持续压制住房需求。” 他们预计，到年底，房价将累计下跌8%至10%，因经济压力下的“被迫售房”数量将增加，导致市场供应上升。 而寄望于更多的抵押贷款利率下调来重振市场的可能性也正在减弱。 牛津经济研究院预计，加拿大央行将在“可预见的未来”将政策利率维持在2.75%，而与此同时，政府债券收益率的上升将推动固定抵押贷款利率进一步上行。 该机构预计，今年第二季度五年期抵押贷款利率为5.1%，到年底将上升至5.5%。 人口停滞冲击温哥华房地产业 开发商呼吁允外国买家入市 2025年初，加拿大人口首次出现“零增长”甚至略有下降：卑诗省和安大略省的总人口减少了数千人，这是74年来首次出现此类现象。 在过去两年中，卑诗省每年新增人口超过16万人，年增长率超过3%，几乎完全依赖联邦政府对国际移民的开放政策。 但如今，加拿大出现了近三代人未曾经历过的重大转折，这种“人口停滞”对房地产市场产生了直接冲击。 房产开发行业正经历需求减缓。尽管许多分析师认为这只是房地产周期的一部分，但开发商正呼吁重新允许更多外国买家进入加拿大房地产市场。 大型地产商如 Wesgroup Properties 和 Rennie Group 不再掩饰，他们正在裁员。高端公寓销售公司 Rennie Group 以及 Polygon Homes 的老板 Michael Audain 也呼吁政府引入更多外国资金。 卑诗省城市开发协会(UDI)主席安妮·麦克马林(Anne McMullin)则公开向政界施压。 五周前，麦克马林致信联邦住房部长罗品信(Gregor Robertson)，指出：“加拿大多单元住房的开发模式依赖于预售60%至70%的单位以获得建设融资。” “随着外国买家和本地投资者的退出，这一模式正在瓦解，供应链也被掐断。”她写道。 她还表示，近期房地产活动的减弱表明，“外国买家是启动项目融资结构中不可或缺的一环。” 她呼吁罗品信和联邦政府“修改外国买家禁令，允许他们购买带有租赁契约或具备明确住房贡献的新建住宅。” “未来，政府还应考虑放宽政策，允许外国买家居住在他们购买的住房中。” 那么，罗品信和卡尼会如何回应？ 尽管两人都曾接受开发商政治捐款，但目前难以预测他们的具体行动。毕竟，民意调查显示大多数加拿大人已转向反对目前的人口增长政策。 不过，由于卡尼仅表示希望将移民维持在“可持续水平”，他实际上为自己在住房危机上的回应保留了几乎所有可能性。