地产

    （贝加尔卡的个人推特）     今年六月，温哥华的一位刑事辩护律师梅拉妮·贝加尔卡（MelanieBegalka）遇到了一件令她啼笑皆非的事：     她负责的犯人中，有三人竟不约而同地想要拒绝保释/缓刑，就是想方设法地要多被拘留几天........     在一次采访中，贝加尔卡表示，三名犯人中的其中两名至今仍然被拘留着。     被捕后，三人都决定不寻求保释或认罪，根据加拿大法律，不认罪的话司法部门就需要走各种举证流程，足够他们多“赖”一段时间......     难道“打工是不可能打工”，就喜欢蹲看守所的那位，出现了国外版本？     （多年前的采访截图，网图）     还真不是。     这事表面上好像有点搞笑。但背后实际是很深刻的社会问题——加拿大现在的房价跟租金，都太高了。     截至8月份，加拿大的平均房价约为75万加币（约403万人民币），比2000年增长了360%。       至于多伦多、温哥华这种大城市，房价在百万加币以上。     买不起房就要考虑租。然而多伦多一居室的房子，每月平均租金是2500加币（约13443人民币），比去年涨了24%。     （数据来自Zumper）     多伦多的年薪中位数是11.5万，算下来，大多数人要把25%~30%的薪水拿来租房，还只能住个一居室。     （加拿大的工资分布比例）     贝加尔卡在温哥华，跟多伦多情况是差不多的。她面临的都是犯人——他们有几个能赚到中位数工资呢？     就算不是一个没有，恐怕也是屈指可数。     实际上，他们很多都是流浪汉，至少她接触的那三个想坐牢的都是。     他们一天不认罪，就能多在拘留所呆一天。能吃上一日三餐，有个床能睡觉。这样就算多了案底，起码也好过流浪街头，与毒品和暴力为伴，甚至在加拿大的苦寒中冻死......     她说：“他们跟我说，我们还是推迟（保释）吧，因为我还在等住房协会（免费或廉租房）的消息，或者我还在努力进入治疗排队名单，仍在寻找出狱之后能去的地方.......”     “总之，在他们的处境里，监狱是更好的地方，这真的很恐怖，很悲哀。”     其实这种“犯人主动想坐牢”的荒谬情况，贝加尔卡在上法学院的时候就已经见过一些，只不过当时没那么严重，后来房价越涨越快，她见得也就越来越多......     （温哥华附近的流浪汉小窝）     究其原因，民间普遍认为是移民太多导致的。     仅2022年一年，加拿大就接收了80多万的留学生，并且承诺到2025年欢迎150万新移民。     问题是现在加拿大的房子根本不够住。     据加拿大住房部估计，想解决这个问题，需要在2030年前建造580万套新房，其中还得有200万套用来出租。这大致相当于每年新建83万套，而2022年的速度仅仅是26万套，还不到三分之一.......     房子建得没有移民快，需求大于供给，房价跟租金自然疯涨。     本来经济状况比较捉襟见肘的，可能就流落街头了，然后就要面对加拿大臭名昭著的毒品问题......     因为以上种种，特鲁多跟加拿大自由党没少遭批评，几乎每次领导人辩论都会被人拿出来说事......     （加拿大的领导人辩论）     这次“犯人主动要求坐牢”的事闹上新闻，毫无疑问又被人批评了一通。     保守党领导人皮埃尔·普利耶夫尔（PierrePoilievre）在自己推上表示：     “犯人在外面买不起房，宁可在监狱呆着。”     “换句话说，对很多人而言，特鲁多治下的房地产市场已经比监狱还糟糕了。”     （皮埃尔·普利耶夫尔的个人推特）     不过公平地来说，普利耶夫尔这番话多少有点攻击政敌的含义在。     因为海量留学生的到来的确给加拿大财政提供了大量资金，还顺便解决了部分生育率问题。     只能说所有解决方案都有其代价。现在看来，这代价就是“流浪汉宁愿坐牢”了。     加拿大政府也不是没有对流浪汉的福利政策，但归根结底，解决流浪汉问题还是得给他们房子住——这就又回到了原点。因此再好的政策也很难落实......     很多流浪汉之前就进过监狱，一是找不到工作，二是再犯案也没多少心理负担。最后算算总账，坐牢反而是最划算的......     有Reddit上的网友做过相关工作，出来现身说法：     “我工作的项目里，犯人的案子一旦彻底结了，他就得不到各种精神健康/生命支持的服务了。这当然就刺激他们再犯。”     “这不新鲜了。我年轻那会儿见过病人故意攻击护士，就为了被指控，能多吃两顿热饭。”     “我妈妈在一间少管所工作。孩子们出来之后，就会去偷辆车，乱逛乱搞什么的，故意让警察来抓。就为了再被关起来，有吃有住，还安全......”     “这世界真是太扯了。”     “没错，这就是我们美国千禧一代的退休计划了：去犯个不涉及暴力的重罪，然后蹲监狱。有房住，有医保，有饭吃。”     “虽然新闻说的是加拿大，但依我看，我未来唯一能够得着的退休计划也就这样了。只能算是‘半开玩笑’吧，半开。”     影视剧中，经常会有窘迫的人为了一顿饭就做出种种突破下限的事。谁能想到现实生活的剧情，比虚构作品来得还要荒诞.......     毕竟，如果能体面地生活，谁又真的愿意去坐牢呢......

    加拿大的税收体系复杂，2022年，加拿大家庭每年有多少收入用于税收？本文介绍右翼智库弗雷泽研究所（FraserInstitute）和左翼智库“加拿大替代政策研究所”（CanadianCentreforPolicyAlternatives，简称CCPA）的报告。立场不同，结果也不同，供大家参考。     根据弗雷泽研究所发布的研究，2022年，平均加拿大家庭在税收上花费了其收入的45.3%——超过了住房、食品和服装成本的总和。     研究将家庭支付给联邦、省级和地方政府的各种税款相加，包括显性和隐性的税收。除了众所周知的所得税、工资税、健康税、销售税、财产税、燃料税、碳税、车辆税、进口税、酒精和烟草税等，还包括了企业缴税，“虽然企业直接缴税，但最终这些成本会转嫁给普通人”。       在2022年，加拿大家庭的平均现金收入约为$10.64万元，支付的总税款为$4.82万元。       “税收仍然是加拿大家庭的最大开支”，弗雷泽研究所的最新出版物《税收与生活必需品：2023年加拿大消费者税收指数》表示。     “考虑到在这个国家的税收占加拿大家庭总收入的一大部分，人们可能会质疑我们是否‘税有所值’”，弗雷泽研究所表示。     然而左翼智库CCPA质疑了弗雷泽研究所的研究方法和研究结果。该机构表示，这份报告夸大了平均税收，并忽略了过去半个世纪引入的公共服务。研究的瑕疵只要分为两点：     关于税收     弗雷泽研究所的出发点是所有税收都由个人支付。根据报告，普通加拿大家庭的税单"包括$2484元的公司所得税和$397元的自然资源费。     这一立场的理论基础在于，所有税收最终都是由个人支付的，因为所有的收入最终都会归属于个人。例如，公司所得税是从归属于个人股东的利润中扣除出来的。     按照这个思路，合适的方法是比较总税收与总收入（国内生产总值）之间的关系。而目前弗雷泽研究所将总税收与直接归个人和非法人企业的收入进行比较，相比使用了较小的分母，导致税收在总收入中的占比看起来更大。     未考虑公共服务（养老金和医保）     弗雷泽研究所的数据最早追溯到1961年，自那以来，加拿大家庭的总税收账单名义上增长了2778%，远远超过年度住房成本的增加（1880%）、服装成本（654%）和食品成本（870%）。     根据弗雷泽研究所的方法，"消费者税收指数"考察了一些特定商品价格随着时间的变化，但没有区分公共服务的价格和数量。它的基准年份是1961年，正好是加拿大引入养老金计划和医疗保险之前。     然而，公共养老金和医疗保险的引入无疑解释了过去半个世纪内税收增加的原因，弗雷泽研究所的研究结果无疑有“夸大其词之嫌”。     然而，左翼智库CCPA在税收问题上也有自己的“立场”。这两天，CCPA发布的一份白皮书提出，为了改善日益加剧的住房危机，BC省需要一个“更为渐进的房产税制度”——提高高价值房产和拥有多处房产业主的税收。该提议的发出者AlexHemingway建议，增加的税收将为公共住房项目筹集数十亿的资金。     Hemingway在接受GlacierMedia的采访时表示：“在解决不平等问题方面，房产税确实处于核心位置。”     具体增加多少房产税？Hemingway建议将现有的省级住宅附加税翻倍：价值超过$300万元的住宅，提高至0.4%）；价值超过$400万元的住宅，提高至0.8%）；价值超过$700万元的住宅上增加一个新的税档（1.5%）。     如果这一提议付诸实践，那么BC省将有12%的家庭将支付更多税款。     除了提出对现行房产税制度进行改革，Hemingway还建议建造更密集的住房形式，更高效率地提告土地利用率。他还表示，过去几代人中，政府的公共支出占GDP的比例已经下降。     有多少可能践行这个提议？Hemingway表示，民意调查显示公众高度支持对富人征税。     “人们认识到（房价上涨）是一种运气，它无意中是以牺牲其他人为代价的。这对我们的社会结构是有害的。”     两种声音，你更支持哪种？

一位最近在TikTok上发布视频的加拿大女子提出了一个简单的问题，引起了数百万观众的共鸣：人们现在如何负担得起在加拿大的生活？ 视频发布者悉尼（Sydney）告诉Daily Hive，促使她制作这段视频的原因是，她对于在加拿大生存感到沮丧和绝望。 这段视频自8月份首次发布以来，已经积累了超过400万次观看，看来她的感受与很多人都不谋而合。 图源：TikTok@HomesteadingMillennial 悉尼说，大约两年前，她从卡尔加里搬到了BC省内陆地区。她目前住在一处乡村地区的地产上。在这段视频走红之前，她一直在努力寻找"安全且负担得起的住房"。 在这段视频中，悉尼一边流泪，一边对着镜头讲述生活成本是如何变得如此昂贵。 她说："我想知道加拿大人到底是怎么生活的。" "虽然我知道我永远不会无家可归，我可以和家人一起住，而且......我还有选择。我可能比很多人都要幸运，但在加拿大，人们到底是如何生存的呢？"她问道。 悉尼继续解释说，尽管她找到了一份好工作，并将在9月开始上班，但年薪只有4万加元。 她说："而且，这是一份需要教育背景和学历的工作。然而，即使有了这份工作，我还是什么都买不起。我现在连房租都负担不起......我感到非常绝望。" 悉尼强调，她很幸运拥有一个"好家庭"，会在她需要的时候给她提供支持，而且作为一个没有孩子的人，她的开销也相对较低。 但她仍然感到很无力。"我不能一直呆在这里，但我也无法搬到别的地方去，"她在视频中说道。 图源：TikTok@HomesteadingMillennial 悉尼坦言，她内心有一部分想要彻底离开加拿大。 "33岁的时候......我真的希望至少能买得起......一栋小房子。我不要求3100平方英尺的大房子......我只想要小一点的，500平方英尺，甚至更小都行。然而，它就是......太TMD贵了。我不知道该怎么办"。 一种没有赢家的局面 悉尼告诉Daily Hive，这段视频是多年来积累下来的怨气。 "我从20多岁开始被告知我们需要更努力一点，我们需要一份更好的工作，我们需要开始一份副业，我们需要提升我们的技能等等。" 她说："但是，好像无论如何我们都会输。" 她解释了加拿大许多人都面临的一个普遍情况：那些完成大学或大专院校的人可能会背上成千上万的学生债务，但是如果你不接受高等教育，那么可能会降低你获得高薪工作的机会。 在加拿大生存"感觉不可能" 悉尼和许多加拿大人一样，已经注意到生活成本对他们产生的影响。 例如，2008年，20岁出头的悉尼和一群朋友在卡尔加里市中心做接待员。当时他们刚刚完成高中学业，还没有接受过高等教育。 "我的时薪是15加元，可以在卡尔加里经济实惠的Forest Lawn地区租一套相当不错的两居室地下室套房。我的朋友们也都一样，"她解释说，并补充说她不认为年轻人还能有这样的机会。 她指出，在她20多岁的时候，她觉得卡尔加里的租金并不是"太疯狂"。 "只要有一份全职工作，在大多数情况下，我们都能负担得起"。 然而，现在，这对很多人来是不可能的。 悉尼说，早在2015年，她就开始注意到进入卡尔加里住房市场的困难。当时她正在努力攒首付，并密切关注房价。 她说："我一直在关注卡尔加里的房价，这里历来比多伦多或温哥华等地要实惠一些。在我看来，房价与我的工资并不匹配，在那时我就开始怀疑自己是否买得起房子。攒首付要花很长时间，因为我还要一边攒首付一边付房租。" 悉尼表示，在加拿大，难以维持生计的感觉就像"溺水"一样。 谈到如何解决这个复杂的问题，悉尼说，她注意到很多人都选择指责现任政府，特别是加拿大总理特鲁多（Justin Trudeau）。 但是，她认为加拿大住房的不可负担问题已经酝酿了很长时间。 "我认为人们并不真正了解这已经酝酿了几十年。"她解释说："住房是一项人权，但它被视为一种可以赚钱的资产，这就形成了一种二元对立，我认为在许多关于住房的讨论中并没有重视这种二元。各级政府实际上几十年来一直在回避这个问题。" 加拿大人如何生存？ 悉尼说，自发布视频以来，她在社交媒体上收到了来自世界各地的数千条评论和信息，他们表示可以理解她的感受。 她说："我真的在想，而且一直在想，如果我连找到稳定、可负担的住房、买得起日用品都如此困难，那么那些条件还不如我的人怎么活？ 悉尼说，尽管她自己现在感到不知所措，但她"也为其他人感到难过"。 "我想，如果对我来说都这么难，如果你没有固定收入，如果你有残疾，那么你是如何生存的？你还好吗？因为我不好"。

图源：City News 新民主党领袖驵勉诚（Jagmeet Singh）周四表示，联邦政府需要为那些难以维持生计的低收入家庭再发放500加元的福利金。 驵勉诚正在BC省进行访问，全国范围内的住房危机和对生活成本的持续焦虑成为他所关注的焦点。 他在接受采访时表示，联邦自由党在应对住房危机方面做得“很糟糕”，他打算利用即将召开的国会秋季会期来讨论建造更多住房的问题。 驵勉诚在谈到自由党时直言不讳地说：“他们是失败者。” 他表示，新民主党希望联邦政府实施一揽子政策，但其中最主要的是第二次发放加拿大住房福利金（Canada Housing Benefit），福利发放的对象是将收入的三分之一以上用于支付房租的低收入加拿大人。 2022年9月，联邦政府宣布了加拿大住房福利金的第一笔500加元的付款，同时圣诞节前暂时提高了商品及服务税（GST）退税额度。 联邦政府为发放该项福利制定了4.75亿加元的预算。加拿大抵押贷款和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）的统计数据显示，有815,190名个人和家庭申请了这项福利，实际发放了4.02 亿加元。 图源：来自网络 一次性住房福利金是自由党和新民主党于2022年3月达成的“信任供给协议”中的其中一个项目。该协议列出了两党将会合作的政策项目，以换取新民主党在关键投票上支持自由党。 该协议称，如果生活成本问题持续存在，政府应考虑发放第二轮住房福利金。当驵勉诚被问及认为现在的情况否适用于该条款时，他说：“是的，绝对适用。” 驵勉诚表示，该协议按照他希望的方式发挥了作用，允许实施新民主党政策，包括为低收入和中等收入家庭的儿童提供牙科保健福利。他也认为自由党最近在民意调查中遇到的麻烦增加了新民主党推动比协议规定要多的政策的筹码。 在大多数民意调查中，自由党的支持率都低于保守党，有些民调显示保守党已接近多数席位。这一变化表明，如果自由党不站在新民主党一边，他们将面临更多风险，例如完全失去执政地位。 驵勉诚表示，现行协议并没有完全囊括新民主党的全部要求，他预计在未来几个月会推动更多内容。 他希望渥太华、各省和专上学校之间加强合作，建设学生住房，并设立基金来购置可负担住房，以避免这些住房有可能被卖给开发商和建筑商用于牟利。 驵勉诚表示，“住房收购基金”将“防止我们失去现有的可负担住房。这将防止开发商买下建筑物，然后翻新、驱逐租户。” 图源：CTV 自由党表示，住房是当前的首要任务，因为在过去几年房价飙升的住房市场上，数百万加拿大人面临着租金上涨和抵押贷款成本增加的问题。 最近在夏洛特敦举行的内阁会议重点讨论了这个问题，但政府没有宣布任何新政策。 许多住房专家和经济学家表示，当前的主要问题是住房供应基本不足。几乎所有类型的房屋都不足以满足需求。 驵勉诚说，他最近与阿尔伯塔省的一个拥有两份高薪工作的家庭进行了交谈，他们将失去自己的房子，因为他们无法承担不断上涨的租金。他表示，自由党开完了内阁会议，但没有提出任何解决方案是不可接受的。 财政部长方慧兰（Chrystia Freeland）办公室发言人Jessica Eritou在一封电子邮件回复中表示，住房加速器基金正在“激励市政当局更快地建造更多住房”，并提到了联邦预算中引入的新的免税首次住房储蓄账户计划。 她表示：“我们知道我们需要为最弱势群体提供重要救济，特别是去年通胀升高时。虽然通货膨胀率已从去年6月8.1%的峰值降至3.3%，但我们仍然致力于让加拿大人更能负担得起住房。”

8月30日，《温哥华太阳报》爆出猛料，一些温哥华开发商在完工并获得入住许可证后将公寓空置了长达五年，坐等房价升值卖个好价钱。 如果开发商只是捂盘不卖，就算有争议但还是在商言商，毕竟风险和利润都是开发商自己承担。但让人忍无可忍的是，这些开发商都不想向温哥华市政府缴纳空置税，因为空置税会侵蚀他们的利润。据《温哥华太阳报》报道，他们通过资讯自由法从温哥华市政府获得一份备忘录。上面记载着在2022年有96套未售出的温哥华公寓，其中60套在当年完工，36套在2017年至2021年期间完工。这些公寓不是卖不出去，而是开发商捂盘惜售。文件显示，这些开发商宁愿每年支付数万元甚至数十万元的空置房屋税，以等待能出高价的买家买单。 如果开发商支付空置税，那也无话可说，但这些开发商居然出钱出力游说温哥华市政府，希望豁免“库存公寓”的空置税。  《温哥华太阳报》表示，这就像在地窖里酿酒，一方面是市场上缺少住房，一方面开发商宁愿空房不卖，甚至都不愿缴纳空置税。 而最可气的是，这些开发商的计划马上就要取得成功。温哥华市议会在2023年5月修法，将从2022年度免除未出售公寓的空置税，这也将极大帮助开发商捂盘惜售或许更高利润的意愿。 开发商对此的解释是，如果未售出的库存需要纳税，这将使项目风险更大，从而阻碍发展并减少未来的住房供应。  按照这个逻辑，加拿大三级政府直接把开发商的所有税款都豁免就能降低房价了吗？ 显然不会！ 因为开发商只会把被豁免的税款转化成自己的利润而不是降低房价让利给民众。 《温哥华太阳报》指出，前面提到的未售公寓原本应在2023年支付2022年度约380万加元的空置税，但现在温哥华市政府豁免了这笔税款。 这对缴纳了空置税的普通民众公平吗？难道这些普通民众不可以说，如果空置房屋需要纳税，这将使房价提高、租金提高吗？ 不过，备忘录没有提及涉及此事的10家开发商名字。  BC省非营利住房协会首席执行官Jill Atkey表示，“公众很难理解，如果这些空置房屋被允许不如期定价出售，市政府如何能使价格下降？” 不过《温哥华太阳报》也采访了Wesgroup总裁Beau Jarvis，这位开发商的代表表示，他的公司没有捂盘惜售行为，但他认为增加更多的税收将阻碍住房建设。 Jarvis解释说，这些未售出的公寓可能是顶层公寓或其他非常昂贵的单元。这些少数高端单元的利润对项目的盈利能力至关重要。 所以这位老板的逻辑就是，让开发商多挣有钱人的钱就能帮助普通公寓降价，大家觉得这个逻辑可信吗？

  两年前的夏天，当丹尼斯·拉普兰特 (Dennis Laplante) 在致命的热浪中在家中的天窗下烘烤时，他决定使用他保存了 20 年的应急太空毯。 他从地下室里挖出了两条皱巴巴的银色毯子，然后将它们拖上三米长的梯子到达窗户。他使用一些窗帘杆，将材料固定在天窗上，以阻挡阳光进入他 20 世纪 80 年代的联排别墅。 这种画面在温哥华的夏天已经不罕见了。 温哥华的夏天最大的变化是什么？大温居民一定会说，很多家庭加装了空调和电风扇。 但可有想过，为什么温哥华的建筑物不能抵御高温？ 有专家分析，温哥华大部分建筑物都是为较温和的气候而设计，因此在温度不断上升的气候下，具有独特的脆弱性，有数万栋建筑急需为此进行提升工程；但依赖空调并非长远的解决方案，设计师应当重回采用基本的可持续建筑技术，让居民以自然方式保持凉快。 在本地担任文化遗产顾问凡40年的卢克斯顿（Donald Luxton）解释：「我们在加拿大是独一无二的，因为我们向来没有极端气候。我们现在需要树立一个模范了，我想指出的是，在窗户上安装一堆普通的旧式冷气机，不是能够解决问题的办法。」 卑诗大学建筑学副教授史蒂文斯（Sara Stevens）表示：「在像温哥华这样的地方，卖弄的很多时都是位置、景观和看到大自然，所以用上更多玻璃是一个非常重大的卖点。当然，这就会造成将大量热能引入室内的问题，然后必须通过空调来抵消。」 过去三十多年来，发展商争相兴建新型高层住宅，市内的玻璃建筑群林立，取代了有着门廊、阳台和小窗户的传统房屋。 专家建议，设计师可借鉴前人智慧，例如装设可移动的帘幕来控制阳光和空气流动，还有厚身的遮阳篷、遮阳窗户、外墙反光涂料，以至增加绿色空间，都有助减少阳光的照射。 今年7月，市府推出了「弹性柏文加速改建计划」（Resilient Apartment Retrofit Accelerator），共拨款350万元，资助及鼓励业主进行与减热有关的升级工程。

对于那些在温哥华寻找廉价出租房屋的人来说，有一些选择，但它们并不总是很理想的。 在Facebook Marketplace最近的一则广告中，有人发布了一种产品，本质上是一种便携式床垫，可以折叠在客厅一端的窗户旁边。 临时卧室配有可移动衣柜和隐私屏风，（尽可能）将睡眠空间与公寓其他两名住户共享的区域分开。 广告称，临时睡眠空间的租金为每月 950 元。 房源信息显示，该公寓位于西区/市中心边界，配有套房内洗衣房、洗碗机和无线网络。  

加拿大银行报告：更多人延房贷摊销期 一些人要还90年！风险加大 根据加拿大最大银行的数据，随着利率和借款成本的不断上涨，而屋主选择偿还抵押贷款时间也在延长。 据Toronto Star报道，加拿大最大的借贷机构RBC银行，在其第三季度财务报告中表示，截至7月，加拿大43%的住宅抵押贷款的摊销期超过25年，相比一年前的40%和2022年1月的26%有所增长。摊销期超过35年的抵押贷款也有所增加，现占RBC银行抵押贷款的23%。去年年初，并没有任何报告称有抵押贷款的摊销期如此长。 同样，加拿大第二大借贷机构TD银行表示，截至7月，近一半（48%）的抵押贷款摊销期超过25年，较前一年的35%有显著增长。与RBC银行类似，TD银行也报告了选择35年摊销期比例的增加。 在加拿大，当房主首次申请抵押贷款时，通常的摊销期是25年，但如果支付了20%的首付款，摊销期可以更长。一旦获批抵押贷款后，房主可以将偿还期延长超过25年，并且随着在贷款续约的时候，贷款机构一直在为更多客户延长摊销期。 延长摊销期是房主们寻求的主要解决方案之一，他们为了应对每月房贷而苦苦挣扎。由于利率飙升，越来越多拥有浮动利率抵押贷款的房主寻求延长摊销期，以保持他们每月的房贷还款能力。今年7月，央行将其基准利率上调至22年来的最高水平，达到5%，推高了借贷成本。央行表示将在决定是否进行额外加息之前研究经济数据。下一次加息公告定于9月6日。 加拿大政策选择中心高管Randy Robinson表示，“贷款期限的延长是因为利率上涨。” 他说，“如果家庭无法负担更高的月供金额，他们需要一些缓冲措施。银行提出的缓冲措施是延长抵押贷款的期限。” Robinson表示，“这实际上增加了个人在抵押贷款期限内支付的利息金额。但他们并不是试图在长期内生存下去，而是想要现在于短期内先生存下来。”Ratesdotca的房地产专家Victor Tran表示，延长分期偿还期限并不令人意外。 “我们还看到了一些极端情况下的80年或90年分期偿还期限的比例有所增加，”  Tran补充道，分期偿还期限增加的持续上升将取决于央行是否决定进一步加息。 但延长分期偿还期限也存在风险。金融机构监管局(OSFI)最近发布了其年度风险评估报告，在报告中将房地产列为监测的首要风险，并宣布“会积极评估可变利率固定付款抵押贷款所带来的风险”，以确定是否需要进行修订。 “虽然延长分期偿还期限是短期内应对较高利率上涨的一种方式，但并非没有风险。延长分期偿还将导致未偿还余额更长时间存在，并增加借款人的损失风险，” 一位OSFI发言人在一份声明中表示。 国际货币基金组织（IMF）在5月份报告中称，在38个发达经济体中，加拿大与澳大利亚、挪威和瑞典一样，面临着最高的抵押贷款违约风险。国家债务水平高、大部分人口以可调利率借款为主的国家最容易受到抵押贷款支付增加的影响，也更容易面临违约风险，IMF表示。这些指标显示，加拿大排名第一。  

据CIBC近日发布的一份报告，加拿大人口增长被严重低估，特别是非永久居民的数量，这对住房可负担性和供应危机产生了巨大影响。 据dailyhive报道，周三时，加拿大CIBC银行资本市场的经济学家发布了一份爆炸性报告，声称加拿大统计局少算了近一百万名永久居民的统计。这对政府如何规划以满足不断增长的人口需求、提供服务并筹划住房市场需求的方式有重大影响。 “预测很困难，但又是必要的。全国各省和市政在分配资源、制定区划和预算以满足新住房需求方面，都严重依赖于加拿大统计局和加拿大抵押住房与住房发展公司（CMHC）的人口和家庭形成预测，” 报告中写道。 “如果10年前我们知道加拿大的人口将在2023年达到4020万，我们可能会做好更充分的准备，住房短缺问题也会更小。但我们不知道。” 问题的关键在于，联邦政府的统计机构假设临时居民签证持有人会在签证到期后30天离开该国。但未被统计的事实是，大多数临时居民在签证到期后并不离开，根据其他的评估，有60%的人计划申请永久居留权。 特别是在疫情期间，非法滞留的数量急剧增加。在2020年和2021年，国际交通选择非常有限，导致已过期的临时居民签证持有者无法返回自己的国家。大部分这些签证过期的居民继续在加拿大工作或继续他们的教育。 CIBC银行的经济学家“保守地”估计，2017年至2022年间非法滞留的临时签证持有者数量超过75万。这还不包括尚未申请新签证（无论是临时还是永久）的过期签证持有者。 图源：dailyhive 这种低估现象首次出现在2011年的人口普查中，据估计，非永久居民的数量被低估了超过40%。但由于当时非永久居民的实际数量相对较小，这种低估对人口增长和住房市场需求规划没有产生重大影响，与目前加拿大所面临的情况不同。 该现象除了与疫情相关外，还有一些基本原因导致持续性的低估，根据该银行的说法。他们声称，许多国际学生来自不建议与加拿大政府交流的国家，只有当临时外国工人和学生签证持有者能正确解读人口普查表格说明时，他们才会被纳入人口普查样本中，因为他们在居住地方面可能属于多个类别。 此外，加拿大存在巨大的劳动力短缺问题，联邦政府继续鼓励个人留在这里，而且目前没有任何已知的政府行动来将过期的临时签证持有者驱逐出境，甚至取消他们的就业或税单发放。 “因此，加拿大统计局假设签证到期后一个月离境的做法导致人口、住房和服务需求预测被严重低估（尤其是在疫情发生之前的大学城市和市镇），” 报告指出。 加拿大的国际学生数量在2022年达到了80万人，远远超过联邦政府原定的2022年45万人的目标，该目标在2017至2018年已经实现。住房部长Sean Fraser本月早些时候发表了有关联邦政府正在考虑限制国际学生人数以缓解因此而产生的住房需求增加的争论。全国各地的高等教育机构由于结构性财务问题，增加了国际学生的数量，因为国际学生支付的学费远远高于本国学生。 在2021年和2022年的大幅增加之后，联邦政府计划在2023年至2025年间增加近150万移民，其中2025年单年最高达50万人。

一则据传被中国禁播的纪录片《 #我家住在烂尾楼》近期在油管热播。48小时即有近百万次点阅。 https://t.co/qJE6WVw23V — 自由亚洲电台 (@RFA_Chinese) August 31, 2023 中国17家上市房地产巨头8月30日集中发布2023年中报，据统计合计亏损约达835亿元，其中不乏国营房企，甚至部分房企已资不抵债。其中，碧桂园亏损489.32亿元，有息负债2579.1亿元；远洋集团亏损183.69亿元，同比大幅增加1589%；融创中国亏损153.7亿元；合景泰富亏损99.29亿元；旭辉控股亏损95亿。 此外，一则据传被中国禁播的纪录片《我家住在烂尾楼》近期在油管热播。48小时即有近百万次点阅，超过5000位网友留言。纪录片透过采访多名烂尾楼个案房主，反应烂尾楼问题带给普通民众的巨大灾难。虽然中国当局在2022年一度推动烂尾楼复工，但由于资金不足等多项问题，一直难以得到有效解决。

联邦住房部长Sean Fraser表示，昨（31日）与省长的会议上，并没有具体讨论绿化带问题，但提到解决住房危机的重点将是住房的密度，而非无限扩张。 Fraser今（1日）接受访问时指，省府没有具体解决争议，但现时关注的重点不会扩张城市，而是会尝试增加密度和建设宜居社区。 // 昨（31日）安省住房厅长Steve Clark驳回辞职呼声，因为审计署一份报告发现，他在剔除绿化带时，涉嫌有利益输送。 虽然Sean Fraser没有公开批评安省，但他多次重申，其住房政策旨在向上而不是向外建造，与安省计划在绿化带土地建造 50,000 套住房的计划形成鲜明对比，强调应该专注于不断发展的城市。 他补充，联邦政府提供的支持将为交通工具、公共设施和服务的地方进行建设，而不是扩张城市。如果安省采取不同的方法，可以在省管辖范围内做他们要做的事情，但如果联邦会为建设更多宜居社区及紧密社区提供支持。 环境部长Steven Guilbeault对福特政府的绿带土地问题提出更尖锐的言论，反对从绿化带中剔除7,400英亩土地，并用其它地方约9,400英亩土地取代的计划。 Sean Fraser今（1日）接受访问时表示，会将绿带发展计划交由该省负责。  

最近房地产业的一份报告显示，当前加拿大房市正处于特殊震荡时期，历史上最激进的加息使得借贷成本飙升，拥有住房变得越来越难。 然而，分析发现，当前的市场状况与 10 年前惊人的相似，包括：买家心态、抵押贷款利率、负担能力和人口结构等方面，这些或许都可以为加拿大未来房市的走向趋势提供参考。 比对 10 年前的情形，这一次房价还能实现翻倍吗？ 相比十年前，加拿大全国平均房价从 2013 年 1 月的 365,700 元上涨到 2023 年 1 月的 705,000 元，基本翻了一倍。两个时间点都有一个共同的特点：住房负担能力糟糕。 事实上，根据加拿大央行的住房负担能力指数（Housing Affordability Index）——衡量抵押贷款付款和水电费等住房相关成本与平均家庭可支配收入的关系，负担能力在 2013 年第一季度至第四季度期间有所上升，并且从未恢复到之前的水平。 更重要的是，2013 年的价格正处于稳定的边缘，就像今年疫情大流行房市热潮之后的情况一样，报告作者 Mackenzie Scibetta 解释称，近年来的极端波动是异常值，这意味着如果价格稳定下来，预计未来的增长率会更可预测、更慢。 首次购房者的回归 2013 年的购买活动也有所增加，特别是在主要城市中心，包括大温哥华、大多伦多、卡尔加里和汉密尔顿-伯灵顿。Scibetta 表示，这是由于低利率，“由于抵押贷款付款仍然负担得起且可预测，这有助于推动首次购房者进入市场。” 尽管今天的抵押贷款负担能力远不及十年前，但加拿大主要房地产市场同样看到了首次购房者的旺盛需求，其中包括新加拿大买家，他们正以创纪录的速度 涌入该国。 Scibetta 继续解释称，同样加剧竞争的是首次购房者，他们在 2022 年基本上保持观望，但现在已经适应了加息的前景，并热切地参与市场。   不过她补充说，如今住房需求的情况略有不同。如今的买家看重负担能力和更大的居住空间，这导致人们对较小的海滨城市和大草原的兴趣日益浓厚 固定贷款利率带来的压力 今年央行将基准利率提高至 5%，创下 22 年来的新高。尽管当前的贷款利率远远高于 2013 年（当时隔夜贷款利率为 1%，并一直保持在该水平直到 2015 年 1 月），但如果从固定利率抵押贷款来看，与十年前相差不多。 2013年初，5 年期固定抵押贷款利率为 5.24%，2013 年 9 月升至 5.34%，2014 年初又回落至 5.24%。 Scibetta 补充说，具体到今天的利率现实，如果以史为鉴，那么抵押贷款利率将在未来几年开始逐渐下降，就像 2014 年和 2015 年那样。 尽管由于加息和房价居高不下，今年加拿大公寓行业未能幸免，整体表现低迷。但对比其他房型，公寓仍然是首次购房者的热门且务实的选择。 报告称，去年大部分时间都在观望之后，首次购房者渴望涉足房地产市场，而公寓提供了一种相对经济实惠的方式。 在大温哥华地区，公寓销量同比增长 20.7%，价格同比增幅最大房地产类型的增长。 多伦多大区也有类似的趋势，与多伦多的其他房产类型相比，公寓 7 月份同比增幅最大，达到 26%。 Scibetta 表示，在 2013 年也观察到了类似的趋势。 她指出，多伦多地区 2013 年第四季度公寓销售量同比增长 21%。2012 年 12 月至 2013 年 12 月期间，温哥华的销售量同比增长了 68.7%。 这份报告给了很多困顿在房市挣扎的业主一个定心丸，如果按照十年前的趋势，那么未来几年加拿大的房市将会再次实现腾飞。不过，房价能否如同十年前一样再次翻一倍呢？  

一份最新报告显示，尽管通胀有所缓解，但越来越多的加拿大人仍然难以维持收支平衡，他们正在刷爆信用卡，并面临“还款冲击（payment shock）”。现在，加拿大人均信用卡债务超过4000加元，比去年增加了9%。 消费者信用报告机构TransUnion的第二季度报告发现，持有未偿还余额的加拿大人数量比去年同期增加了3.3%。所有风险级别的信用卡用户的债务余额均有所增加，其中风险最高的用户增长了8.9%。 TransUnion加拿大金融服务研究与咨询主管Matthew Fabian表示："高昂的生活成本和高利率共同造成了还款冲击，对于一些加拿大家庭而言，债务成本变得更加沉重。” “尽管持续的储蓄增长和强劲的就业缓解了一些财务压力，但许多加拿大消费者仍将使用信用卡作为获得短期流动性额度的手段。” TransUnion表示，随着借款增加和浮动抵押贷款利率迅速上升，总体信贷平均余额也有所增长，但信用卡债务增长最多。现在，消费者信用卡上平均持有的债务超过4000加元，比前一年增长了9%。与此同时，信用卡用户还款的金额减少了2.8%。因此，加拿大的家庭债务水平现在是G7国家中最高的，而且还在不断增加。数据显示，第二季度家庭债务总额（包括抵押贷款）增长了4.2%，达到了2.3万亿加元。 TransUnion表示，债务增长主要来自抵押贷款，增长了9%，这是连续第五个季度增长。抵押贷款成本也有所增加，平均每月还款额上涨15%，达到每月2,071加元。实际上，除了信用卡外，第二季度非抵押贷款家庭债务总体下降了7%，为129亿加元，比前一年增长了14%。 报告称：“尽管加拿大信贷消费者历来具有弹性，但有迹象表明，在这种较高利率环境下，一些人正陷入困境。”信贷需求不断增长，申请量增加了17%，发放量增加了12%。TransUnion表示，借款人的风险偏好也发生了变化，发放给低于优质客户的新信贷增加了16%。报告称："只要当前的宏观经济状况持续下去，一部分消费者就可能继续面临财务压力。”

在大温哥华地区买房变得越来越困难，这迫使更多的人改变传统模式，选择与家人、朋友或其它人共同拥有房产。 Royal LePage 的一项调查显示，随着生活成本飙升，房价居高不下，利率又上升，很多业主表示，因为缺乏负担能力而做出共享房产的决定。 Royal LePage 首席运营官约列夫斯基 （Karen Yolevski） 表示：「人们以这种方式购买房子的主要三大原因。第一个原因是负担能力，有超过 70% 的人表示，如果不与共同业主一起购买，将无法负担。」他说，在某些人群中，这个数字甚至更高。如果你看看 25 岁到 34 岁之间的人，这个比例超过 80%。 因此，绝大多数情况下，这似乎是一个负担能力问题。 第二，近 40% 的受访者表示，他们选择共同拥有房产是为了能够在更理想的社区购买更大的房屋。第三，是因为会考虑多代家庭住在一起，要么是为了照顾年迈的父母，要么是为了让家里有成年家庭成员可以照顾年幼的孩子。」 无论出于何种原因，约列夫斯基解释说，全国各地的房地产经纪人都注意到，与非配偶或重要人一起购买房产的比率有所增加。调查显示，这部分买家目前占房产共有者的 6%。 超过一半的人表示，他们与父母或公公婆婆共同拥有房产，但有 15% 的人与兄弟姐妹共同拥有房产。 7% 的受访者表示，他们与朋友一起买了房子，8% 的人与既不是家人也不是朋友的人一起买房子。 对许多人来说，共同所有权也意味着同居，因几乎一半的人说他们住在同一个屋檐下。 约列夫斯基说：「我们鼓励人们就此类安排寻求法律帮助。它涉及大量金钱，涉及财产。你需要与某人合作制定一份合同，在合同中你可以准确地阐明各方的财务义务、如果一方无法履行这些义务会发生什么，以及如何出售房产。 」 她补充说，共享房产还要思考日常生活的情况。「有庭院打理，有房子可能需要进行维修。如果这是一处休闲用途的房产，可能还要注意一些事情，比如有人离开时要保持冰箱整洁。你需要与合作伙伴阐明所有权的参与规则，避免以后陷入争论。」 加通社资料图片

温哥华两名公寓居民提诉向其分契物业公司索偿，原因是他们认为获分配的停车位空间太小，不符合两人的期望。审裁官经研讯后，决定驳回其申索。 据Daily Hive报道，霍斯（Colin Hawes）及孔书玉（Shuyu Kong，译音）在西第二大道（W. 2nd Ave.）及甘比街（Cambie St.）附近，共同持有一个新型公寓单位。他们在向卑诗民事审裁处（BC Civil Resolution Tribunal）提交的文件中表示，公寓的车位过于狭窄，不能安全地使用。 两名申索人声称，在购买该单位时，分契物业公司错述了停车位的宽度。申索人要求对方给他们更换另一个车位，否则应补偿他们租用另一个车位的成本，索赔金额为5,000元。 另一方面，物业公司辩称，申索人在置业前应该检查过停车位，车位的宽度各有不同，而以前的业主在使用同一个车位时并无问题。 物业公司补充说，两名申索人拒绝了被列入等候名单以待租用另一车位的建议。 审裁处在裁决中指出，该车位较业主于2021年12月置业时在分契物业资料中介绍的宽度，窄了14 厘米。 两名业主停泊的车辆是一部小型SUV越野车，他们向审裁处提交一段视频，显示当车门打开时，会受到右侧的混凝土立管和支柱阻碍。 审裁官表示，同意该车位用起来不容易或不方便，甚至会令车主少了驾车，但并非无法使用。审裁官指，物业公司对提供的车位未能符合业主期望，毋须负上责任；而业主在购买物业时，不应单凭物业公司提供的图则，而不自行视察车位；因此决定驳回申索人的要求。 图: Getty Images资料图片  

随着加拿大的房地产市场利率上升，许多个人购房者面临着无法负担的困境，房地产经纪公司Royal LePage日前在一份新报告中指出，加拿大人越来越多地与家人和朋友一起合资购房。 图源：GlobalNews 在周四发布的报告中，Royal LePage表示，由Leger在8月份所做的在线调查，500多名受访者参与调查，目前有6%的房屋所有者与非配偶，或非重要的关系人共同拥有房产。 在这个群体中，89%的人表示他们与家人一起共同拥有房产，而7%与朋友共同拥有。超过一半的购房者与父母，或伴侣的父母共同出资购房。 只有44%的受访者表示，他们与房产证书中列出的所有共同房主一起居住。 Royal LePage表示，在调查中，76%的受访者提到，无法独立负担是他们与其他人共同购买房产的主要动因。其中，有三分之二的人表示，他们是加拿大央行在2022年3月开始提高基准利率后购买的房产，他们担忧负担能力。 从那时开始，加拿大人必须通过更高的压力测试才能获得抵押贷款，这让一些个人或夫妻，无法购买他们所期望的房屋尺寸或社区。 根据Royal LePage最近对房地产专业人士的调查，近三分之一（31%）的受访者表示，自COVID-19大流行之前，他们注意到与非配偶或伴侣一起购房的人数有所增加。 Royal LePage的首席运营官Karen Yolevski在一份声明中表示，虽然家庭成员一起生活并不是一种新现象，但这一决定“越来越多是出于财务原因”。 她说：“在房价和利率迅速上涨，抵押贷款资格门槛变得更加严格的当下，加拿大人正在集结资源一起购房。” 根据Royal LePage的数据，几乎有三分之二的合作购房者拥有独立的单户家庭物业。 Yolevski说：“通过将房屋成本分摊给更多人，加拿大人不仅可以更轻松地迈出置业的第一步，还可以将家庭扩展到更理想的地点或更大的物业，这些可能在他们独自的预算下无法实现。” Yolevski在报告中指出，其网络平台调查不附带误差范围，但指出类似规模的调查的概率样本将带有+/- 4.4%的误差范围。

    一项新的调查显示，三分之一受访的加拿大房主表示，他们对当前的贷款状况感到后悔。     这是根据加拿大房地产和抵押贷款研究所（REMIC）进行的一项调查得出的，REMIC首席执行官兼总裁JoeWhite表示，许多房主正在经历某种形式的“抵押贷款不适”。     其中34.1%的受访者对当前的抵押贷款感到后悔；21.8%的人认为加息已经无力承受；12.3%的人后悔被锁定在不好的利率中。     此外，有30.2%的人表示，如果知道利率会上涨，他们会选择购买便宜点的房子。     MaggieWhite是一位在航天领域有不错收入的全职工作的职场人士，同时也是一位新房主，但由于不断加息带来的还款月供，使得她财务压力巨大。作为首次购房者，这位25岁的全职人士已经无法应对浮动利率的不断涨，最终无奈锁定了固定利率，但即便如此，利率已经处在高位。     大温另一位房主Bonnie在社交媒体某书上发帖称自己在列治文投资了两卧室的公寓，月租金2950元，但由于选择浮动利率，为了应对不断上涨的月供款还提前还贷，贷款月供也从2414涨至2780元，物业费等全面上涨。     租金却受制于政府限定的年涨幅不得超过2%，如果再考虑地税的成本，使得房主每月现金流-650加元     作为加拿大最大的银行，加拿大皇家银行RBC透露，截至7月份，其43%的加拿大住宅抵押贷款的摊销期超过25年。这一比例高于一年前的40%，而2022年1月仅为26%。     多伦多道明银行TD表示，截至7月，其加拿大抵押贷款中有48%的摊销期超过25年，高于去年的35%。与RBC一样，它也经历了贷款期限延长至35年以上的激增。     加拿大银行允许客户延长还款期限，以帮助他们在利率快速上涨后减少每月还款额。与美国不同，房主很难长期锁定利率。大多数人要么拥有利率固定一到五年的抵押贷款，要么拥有随央行利率变动而重置的浮动利率抵押贷款。     这意味着加拿大央行在不到18个月内将政策利率提高475个基点后，数百万借款人需要支付更高的费用。RBC公布的浮动抵押贷款利率目前已高于7%，而央行开始紧缩之前的利率约为2.5%。     这种情况还带来了摊销超过35年的抵押贷款的回报。去年年初，加拿大皇家银行的加拿大抵押贷款账簿中还不存在这些内容；目前，此类贷款占投资组合的23%。     多伦多道明银行为这些客户提供一次性付款、增加定期付款以及改用固定利率等选项。     目前加拿大央行基准利率为5%是过去22年来的新高。     对于即将到来的9月是否将继续加息呢？业内说法不一。  

在加拿大，租客和房东之间的矛盾时常有。不过这个案例中，这位租客听起来还是相当彪悍的。 这位租客已经 2 年没有交房租，白住着房东的房子，而且还打算继续和房东“斗”下去…… 61岁的弗雷德·摩尔 (Fred Moore) 安大略省伦敦男子已经 2 年没有支付租金，尽管如此，他还打算在 11 月第二次前往安大略省的房东租客委员会(LTB)，他希望在那里再次击败他声称胜诉的房东，因为房东没有照顾到他的身体残疾。 摩尔说，自己最后一次付租金是 2021 年 7 月，如今他仍然住在伦敦市中心 350 平方尺的公寓中，在那之后他再没有付过房租。 摩尔自 2019 年 10 月起一直租住在这里的公寓。他说，当时前房主同意每月通过在线支付方式收取租金。 他说，这种方式就像居民付电费或手机账单的方式一样。通过设置每个月的固定时间支付。摩尔说，自己有精神方面的疾病，需要尽量减少与人接触，因此这种付款方式适应他的残疾。 但该建筑于 2021 年 8 月出售给新业主 Studios on King 之后，新的房东拒绝履行旧的复课协议。摩尔说房东坚持每月支付支票或通过借记卡付款。而且新房东称，这是行业标准。 但对于摩尔来说，这既不是法律法规，只是个人喜好。 根据 LTB 发布的“安省住宅租赁法在线指南”，无论个人喜好与否，房东不能要求租户通过这两种方式付款，一旦房东和租客就付款方式达成一致，除非房东和租客双方同意，否则不得更改。 多伦多退休律师哈里·法恩(Harry Fine)周一通过电子邮件告诉加拿大广播公司新闻频道(CBC News)，他现在为房东提供法律培训，他可以理解为什么LTB做出了对摩尔有利的裁决，特别是如果他有残疾的话。 他说，房东必须配合租客适应他们无法遵守正常制度的情况。 对于租客摩尔来说，他只是向以适合他残疾的方式来支付租金，并没有其他要求，但他不理解为什么这种问题得不到同意。 而在双方最后一次交谈之后，房东甚至关闭摩尔租住单元中空调的冷水、使他无法使用空调。当他试图为自己辩护时，房东称被骚扰。 更糟糕的是，摩尔说，建筑工人定期非法进入他的公寓，作为回应，他拿出做手术时的拐杖堵住门、禁止他们进入。 根据当前该公寓的招租广告，这里的每月租金已经达到 1400 元/月，而摩尔所签订的租约是 800 元/月。 他说，房东正在通过装修翻新房屋的方式，赶走老的租户、以更昂贵的租金价格吸引新的租客。 摩尔在 11 月还将继续去 LTB ，他表示希望法庭能够再次做出对他有利的裁决，否则，他可能会像他所在大楼中的大多数其他租户一样，被迫离开。  

加国夫妇两人因涉嫌在BC省、阿尔伯塔省埃德蒙顿、美国和澳大利亚实施价值 780 万元的庞氏骗局正面临 80 多项控罪。 埃德蒙顿警察局表示，调查人员于 2020 年初发现了该计划，据报道该计划由一名男子和一名女子以 Group Venture Inc. 名义经营。 该计划从 2008 年 10 月持续到 2020 年 12 月，主要针对埃德蒙顿和BC省基洛纳的民众，但警方表示，一些受害者也包括内华达州和澳大利亚的公民。 据称，两人以期票的形式提供证券，以保证投资者获得固定的投资回报，房地产通常称为“炒房”（flip）。   56 岁的柯蒂斯·戈登·奎格利 (Curtis Gordon Quigley) 和 56 岁的凯瑟琳·特雷德戈尔德 (Kathleen Treadgold) 于周三向埃德蒙顿警察局自首。 警方表示，这对夫妇被联合指控犯有 80 项金额超过 5,000 元的欺诈罪和一项洗钱犯罪所得罪。 警方提醒公众，合法的投资机会应该始终经过某种验证，例如房地产清单和房地产投资的土地所有权。 土地所有权可在网上公开获取。 潜在投资者还应该通过执行以下操作来研究该公司，以确认其是法人实体： 与商业改善局核实进行公司搜索以查看该企业是否是合法注册的实体进行谷歌搜索，看看是否出现该公司，或者是否存在有关该公司的任何冲突信息。购买证券时，请务必咨询阿尔伯塔省证券委员会（或您所在的省级监管机构），以确定卖方是否已注册出售证券。 任何认为自己可能成为该计划受害者的人请致电 780-423-4567 联系警方，或致电 1-800-222-8477 联系灭罪热线。

多伦多的一位租户，挂出租房信息找人与他一起合租卧室，月租金为1,050加元，没想到竟然几天内就成功租出。一位住房专家说，这表明了加拿大住房市场中存在严重的经济可负担性“紧急情况”。 图源：fb截图 Glen Bautista上周在Facebook上租出了他位于Dupont和Ossington大街附近，一座四层红砖镇屋中的房间。 Bautista说：“只用了三、四天……不到五天，他就搬进来了。” 他谈到了他的新室友。 Bautista于4月份搬进了这个卧室，与一名后来搬到了阿尔伯塔省的室友共享一个卧室。其中包括一个步入式衣橱、两个洗手池的浴室、阳台和一个通过隔断创造的一些隐私空间。 Bautista说：“与室友合租房间很困难，特别是因为我早上要工作，而我以前的室友在餐厅工作，所以他凌晨2点或3点才下班，而我已经睡觉。”  在那之前，他们住在Scarborough。对他的室友来说，那里离工作地点要通勤一个多小时。 虽然Bautista全职工作是在北约克，他是一名业务分析师。他表示，新的住所离他在周末担任侍者和调酒师的兼职工作地点很近。 Bautista承认，合租房间存在额外的问题。但他表示，与他以前在Scarborough几乎同样的价格相比，目前的公寓位于市中心，靠近交通站点和他的其中一份工作，是值得妥协的。 出租的镇屋公寓（图源：CTV） 多伦多都市大学城市与区域规划助理教授Nemoy Lewis表示，这种情况应该被视为一个警示信号。 他说：“我认为这表明现在已经到了一个紧急情况的程度······对我来说，它预示着政策在预见到市场上会出现这些特定问题方面的失败。” 根据房地产研究公司Urbanation 7月份的报告，多伦多的租赁市场在过去两年中稳步上涨，完全没有缓解。市区内不到400平方英尺的公寓的平均租金为2,121加元。

卑诗房地产协会( BCREA)预测，受央行连续加息影响，本省今年房屋销售量和平均价将会有小幅下跌，但预计明年销量及售价均会双双反弹，其中住宅均价会回升至100万元。 该协会最新预计，今年卑诗省中央放盘系统(MLS)住宅销售量将下降2.8%，至7.9万间。不过明年将迎来反弹，住宅销量预计会稳步回升，增长6.1%至8.3万间。 楼价方面，今年全省住宅平均价格料将下降2%至98万元；随着销量反弹，明年价格预计增长2.4%，达100万元。 BCREA首席经济学家奥格蒙德森(Brendon Ogmundson)表示：“今年卑诗省房地产市场比预期更具弹性，面对利率大幅上涨，房屋销售和价格都保持良好。” 他又说：“由于央行再次加息，以及对未来降息的时间预期从明年初推迟到2024年底，甚至2025年中，我们预计市场将降温。”不过，由于库存仍然非常紧张，尽管销量低于平均水平，今年大部分时间本省住宅价格仍在上涨。  奥格蒙德森分析指，今年卑诗住它平均价格变化很大，年初时低于90万元，5月时则飚升至略高于100万元，原因是供应减少而豪宅市场销量激增，“如果下半年平均价格接近当前97万元的水平，则意味着今年平均价格为97.6万元，比去年下降2%。随着明年房屋销售料会恢复到正常水平，考虑到住房供应状况，存着价格上行的风险，我们预计明年价格将上涨2.4%，年均价将略高于100万元”。 以地区区分，今年除了鲍威尔河阳光海岸(Powell River Sunshine Coast)、温哥华岛以及智利域(Chilliwack)房销呈显著上涨趋势，其他地区全年销量预计都有不同程度的下跌，南和平河地区(South Peace River)跌幅甚至超过三成；各地平均价格亦有升有跌。大温地区今年销量虽然也预计会有下跌，不过价格仍稍微上涨。 报告预计，明年卑诗省房屋销售将会回升。 预计明年销量涨幅最高的前三名分别为内陆地区的奥肯那根(Okanagan)增长8%，维多利亚和锦碌(Kamloops)均增长7.7%，大温增长7.1%。预计明年价格上涨最多的前三名分别为卑诗北部4.8%，锦碌4.2%，菲沙河谷(Fraser Valley)3.8%。大温地区的住宅价格仍为全省最高，预计明年将再升1.2%，至129万元。 卑诗房地产协会预测，明年全省住宅均价将达100万元。

加拿大可能正处于有史以来最大的房地产泡沫之中，一位策略师近日发文表示，一旦泡沫破裂，加拿大可能陷入比经济学家最初预测的更严重衰退。 据Toronto Star报道，MRB Partners研究公司的合伙人兼全球策略师Phillip Colmar分析了全球范围内的房地产泡沫，并将加拿大列为可能存在最令人担忧的泡沫之一。 房地产泡沫是由需求、投买卖机和供应不足推动的价格大幅上涨。在一定程度上，不可持续的价格最终会崩溃，导致泡沫破裂。 “加拿大具有一些最严重的特征，这可能导致其潜在地成为有史以来最大的房地产泡沫之一，” 他说道。“首先，加拿大的房价真的已经超过了收入。” 自上世纪80年代以来，房价大幅上涨，而收入却没有跟上。自2008年金融危机以来，加拿大人已经习惯了低利率，他补充道。 为了应对飙升的通胀，央行自2022年3月以来将利率上调了近5个百分点。在此之前，隔夜利率为0.25%。现在，它已经达到了5%，是22年来的最高水平。 “在2008年的美国和欧洲房地产崩盘之后，加拿大长期依赖低利率，” 他指出。“这是有问题的，因为它诱使加拿大人承担越来越多的债务，结果加拿大人的负债严重超负荷。”  根据经济合作与发展组织的数据，现在加拿大家庭平均每一加元可支配收入欠债约1.87加元，而美国则为1.01加元。加拿大的高债务主要源于不断增长的房价，这是由于加拿大人口增长较美国更大，以及2008年金融危机对加拿大的影响较小，导致抵押贷款债务更大。 “这非常令人担忧，由于低利率和不断上涨的房价，加拿大的信贷和房贷规模巨大，” Colmar说道。“而现在利率大幅上升，与其他G7国家相比，加拿大的债务偿还情况变得更糟。” 新冠疫情还使加拿大人背负更多债务，因为尽管房价飙升，两年来的历史低利率激励了成千上万人涌入房地产市场。因此，购买房产的人承担着巨额抵押贷款，当他们在五年周期内需要续约时，房主将面临更高的利率调整，而一些家庭无法承担新的房贷，”他说。 “每年我们都会看到更多的加拿大人陷入财务困境，银行也在忙于应对并对此感到紧张。我们甚至可以看到抵押贷款的期限比以往任何时候都要长。系统中存在明显的风险。” 当加拿大进入衰退并出现大规模失业时，房地产泡沫很可能会破裂。现在已经出现了破裂的迹象，消费支出放缓，失业率逐渐上升。加拿大住房和抵押贷款公司在五月份警告称，由于加拿大人负债过高，他们将无法应对衰退。 “我们不可能永远逃离衰退。当房地产市场崩溃时，将会有一个显著的价格调整，使其恢复到更正常的水平，”他说。“我们将在接下来的十年中见证去杠杆化的过程，并且经济增长将疲软。” 他说，加拿大经济活动中房地产的比重也更高，这意味着房地产经纪人和住房建设等房地产行业的工作将受到打击。 “泡沫通常会持续更长时间，但加拿大所面临的情况是不可持续的。如果房地产市场崩溃，可能会使加拿大陷入更深的衰退，”Colmar说。“但一个好消息是，它可能会创造更多的可负担房屋，帮助到多年来一直被排除在市场之外的潜在买家。”

房地产业专家一致认为，回头再看一次中意的房子十分关键。 房地产业专家一致认为，回头再看一次中意的房子十分关键。 Getty Images芭芭拉·柯寇兰（Barbara Corcoran）在洛杉矶拥有一栋豪华活动房屋，在纽约拥有一顶楼公寓；她还是柯寇兰集团（The Corcoran Group）的创始人和前拥有者，该集团成立于1973年，2001年以6千6百万元易主。 这位74岁的房地产 大亨名下拥有众多房产，40多年的从业经验，让她对形形色色的购屋买家了如指掌。在最近的Instagram贴文中，柯寇兰分享了她看到人们在购屋时最常犯的错误。 她说，最重要的是再回去看看；如果再多看一次，这时候就会发现或许邻居很吵、狗经常狂吠，或是对街房子就是聚会场所。 房地产大亨芭芭拉·柯寇兰名下有众多房产，40多年的从业经验，让她对形形色色的购屋...房地产大亨芭芭拉·柯寇兰名下有众多房产，40多年的从业经验，让她对形形色色的购屋买家了如指掌。 Getty Images 在今年稍早的「早安美国」（Good Morning America）节目中，柯寇兰加码强调此一建议的重要。她说，对在下午早些时候看中的房子，有必要多了解它在一天中任何时候的样子。 她说，人们若看上一栋房子，会认为当下此刻这就是他们的新居；但你得在早上和晚上都看看它，务必仔细观察。 业内专家一致认为，回头再看一次中意的房子十分关键。全球豪宅交易网站The Agency经纪人贝瑞拉（Mike Biryla）同意柯寇兰的观点，认为在签字之前再看一遍是值得的。他说，买家会希望第二次看屋时的感觉，与第一次完全相同，而且所做的选择是个正确的决定。 贝瑞拉在接受CNBC电视节目「Make It」的访问时表示，当第二次再去看房子时，应确认平面图对你是有意义的。 贝瑞拉说，他总是告诉客户，第二次看屋并不是要测量房产的每一寸空间，而是要寻找第一次看屋时可能忽略的细节，例如一些小瑕疵或任何可能需要维修的地方，并了解整体的流程。 贝瑞拉指出，花时间在当地、社区或建筑内与居住在附近的人交谈也很必要，尤其是在购买公寓时。他说，坐在大厅里，可以看到一些潜在住户的进出，还可以和一些工作人员聊天，了解大楼的管理情况。此外，他一直建议客户去看看大楼的地下室，因为从那里最能看出大楼管理的端倪。   房地产大亨芭芭拉·柯寇兰名下有众多房产，40多年的从业经验，让她对形形色色的购屋买家了如指掌。

停牌近一年半后，中国房地产开发商恒大复牌第一天，就在香港股市创下了暴跌记录。 陷入债务危机的恒大股票周一在香港股市一度跌幅高达近87%，跌至每股0.22港元，这是该公司上市以来的最低记录。恒大市值跌至目前的3亿4200万欧元，缩水大约22亿欧元。2017年，恒大市值一度还曾达到500亿欧元。目前负债高达3030亿欧元的恒大上周五宣布，公司已满足了香港交易所复牌上市的所有规定，包括补交了财务报告。此举避免了恒大被香港股市强制摘牌的处罚。不过，大华继显控股有限公司的金融专家 Steven Leung警告说，恒大还远远没有走出困境，“恒大通过抛售房屋就能偿还债务的可能性微乎其微，因为中国买家还是更倾向于购买政府开发商的房产，而且，恒大也无法从政府出台的提振计划中受益。”根据最新公布的公司财务报告，今年上半年恒大的亏损已经减半，为42亿欧元，而营业额则上涨了44%，达163亿欧元。今后恒大的发展走势将主要取决于是否能够延长还债期限，以及离岸债务重组计划能够获得批准。今年九月，香港及开曼群岛法庭将就恒大的离岸债务重组一事做出裁决。2021年底，恒大陷入财务困境，无法按期偿还债务。由于离岸债务已经高达300亿欧元，数周前，恒大已经在美国提出了破产保护 。目前，中国房地产行业整体陷入危机。近来另一家大型房地产开发商“碧桂园”也不断传出负面消息。这家主要在中国中小城市开发高端房产的企业本月初叫停了部分债券交易，并发出今年上半年亏损可能高达七十亿欧元的警告。碧桂园目前欠债达1790亿欧元。周一凌晨，中国政府出台了一系列旨在提振股市的刺激措施，包括股票交易印花税减半、对大股东减持以及不盈利公司的融资行为进行限制等等。投资者对上述措施表示欢迎，股市一度强力上扬，收盘时，中国三大指数涨幅1%左右，成交量则达到1.1万亿。目前，中国政府正在努力恢复经济活力，并缓解房地产行业的危机。房地产业和建筑业约占中国 GDP 的四分之一，是中国经济增长的重要支柱。20 世纪 90 年代末的住房改革引发了房地产业的繁荣，而拥有房产被视为结婚的先决条件这一社会规范也刺激了房地产业的发展。但近年来，中国政府认为房产行业的巨额债务对中国的金融体系和整体经济健康构成了不可接受的风险。为了降低该行业的负债率，政府自2020年起逐步收紧了开发商获得信贷的条件，随之而来的却是房地产企业的暴雷违约潮。  

如果你认为你需要搬离安省才能买得起房子，你可能犯了错误，你会惊讶地发现，目前省内一些地区的房价比其他地方便宜很多。 图源：blogto 对于那些愿意放弃大多伦多地区（GTA）并将目光投向更北方的人来说——这肯定比在加拿大其他地方搬家或者移民到其他国家容易得多——目前，安省最便宜的城市的房价平均要比最昂贵的城市低整整160万加币。 令人惊讶的是，房价最高的城市并不是多伦多；事实上，多伦多甚至没有进入前五名。 根据加拿大经纪网站Zoocasa的最新报告，7月的数据显示，King镇被认为是安省内房价最贵的城市。 King的平均房价已经高达192.7333万加币，截至2021年，该社区的人口不到3万，按照当前的利率，这相当于每月需要还9003加币的抵押贷款。 Oakville位居第二，房价平均为152.8833万加币（相当于每月还7141加币的抵押贷款）。 图源：blogto 上个月的前五名还包括Whitchurch-Stouffville（150.8282万加币的房价/每月7045加币的抵押贷款）、Uxbridge（147.8565万加币的房价/每月6906加币的抵押贷款）和列治文山（142.3068万加币的房价/每月6647加币的抵押贷款）。 在房价较低的地区，Sault Ste. Marie被认为是最负担得起的城市，标准房屋价格约为34.8889万加币，抵押贷款为每月2013加币——这远远比在多伦多租一室公寓还要便宜。 与GTA地区的任何地方相比，Thunder Bay（37.5059万加币的典型房价，每月2164加币的抵押贷款）也非常便宜；North Bay（41.5191万加币/每月2395加币的抵押贷款）；Sudbury（47.3235万加币/每月2730加币的抵押贷款）和Windsor-Essex（55.4277万加币/每月3181加币的抵押贷款）。  对于许多北美的其他城市和小镇来说，这些售价可能被认为是正常的，甚至是较高的，但考虑到在全加拿大平均要花费67万加币购买一所房子，这些价格还是相当划算的。 对于那些愿意将自己的生活搬到离多伦多好7.5小时车程的北方地区，并在这些地区定居下来的人来说，这是一个很好的选择，不过似乎这些社区的声誉不佳。