地产

加拿大央行最新报告中的结论指出，大约60%的加拿大按揭贷款持有人将在2025年和2026年续约时面临更高的月供支出。 在最新发布的工作人员分析报告中，加拿大央行指出，尽管按揭利率预计将逐步下降，但大多数借款人仍会面临月供上升的局面，因为他们当前的贷款合约多是在利率较低时期签订的。 报告估计，到2025年，续约的房主月供将比2024年12月平均增加10%。 到了2026年，这一增幅预计将缓和至约6%。   月供增加幅度将因按揭类型而异。央行指出，固定利率按揭，尤其是五年期的借款人，可能面临最明显的月供上升，平均增加在15%至20%之间。   这类借款人占加拿大所有按揭贷款的40%，是续约支付压力上升的主要推动力。 尽管大多数借款人月供会上涨，但央行分析显示，影响程度并不均衡。 对于按月调整的浮动利率按揭持有人，其月供预计将下降5%至7%。而那些采用固定月供的浮动利率借款人则可能出现不同情况：大约10%的人将在2026年面临超过40%的月供增长，而25%的人则可能看到至少7%的下降。 根据Ratehub.ca的估算，在2020年以较低固定利率购买一套平均价位住房的房主，在今年夏天续约时，其月供可能会上涨约424加元，全年增加近5100加元，成本上升幅度为19%，即使其按揭余额已逐步减少。 对于浮动利率借款人，前景略显乐观。Ratehub.ca估计，今年夏天续约的借款人月供可能下降约69加元，全年减少近830加元，这主要得益于加拿大央行近期的降息措施。 家庭预算承压 那些在续约时面临月供上涨的借款人，其“按揭债务服务比率”（MDS，即收入中用于偿还按揭的比例）预计将上升。 对于这类借款人，中位数MDS比率将从2024年12月的15.3%升至2026年底的18%。相比之下，月供下降的借款人，其中位数MDS比率将从19.7%降至18.6%。 这些预测假设收入不变，不过央行指出，许多借款人在上一个按揭周期以来收入可能已有增长，从而帮助他们更好应对月供上升。 新买家依赖财政援助 根据加拿大按揭专业人士协会（Mortgage Professionals Canada）2025年住房市场状况调查，许多加拿大人在购房时依赖经济援助。此次调查由Bond Brand Loyalty公司完成，约有2000人参与。 调查显示，过去两年购房的买家中有70%表示，如果没有帮助，他们无法完成购房。在所有接受援助的买家中，58%持相同观点。 报告还指出，越来越多的人对即将到来的按揭续约感到焦虑。在未来三年内有74%的按揭贷款将要续约，其中五分之一的人担心续约将影响其财务状况。 在当前利率波动的背景下，加拿大人更倾向于选择稳定，68%的受访者选择了固定利率按揭。 尽管如此，年轻和浮动利率的借款人更可能进行额外还款或更频繁还款。 研究方法 加拿大央行的分析基于借款人在续约时维持原有按揭类型和摊还期（amortization period）的假设。 摊还期是指通过定期还款，在一定时间内逐步偿清贷款的过程。 央行还使用截至6月17日的市场隐含利率预期模型，推演未来的还款情景。 尽管预计存在财务压力，但央行也指出，如果借款人主动重新谈判条款或调整摊还期，部分人可能不会面临明显变化。

温哥华市长寻求释放五个“杰出”地区的发展潜力 据dailyhive报道，温哥华市长肯·西姆呼吁温哥华市工作人员研究五个战略性工业区的新规划方法，这些区域在提供就业和住房方面可能发挥关键作用，特别是靠近现有和未来的轻轨站。 在即将于下周由温哥华市议会批准的成员提案中，西姆要求市府工作人员对他所称的五个“杰出地点”的现有及新重划申请迅速处理。 此外，市府员工还将深入研究每个地点重新开发的技术和政策影响。   目前最大的障碍是大温哥华地区将这些地点指定为受保护的工业用地。区域区政府在移除工业用地的指定时通常非常谨慎，因为该地区面临日益严重的工业用地短缺，这对经济造成了重大影响。 与此同时，区域内的一些受保护工业用地由于特定地点的问题、邻近新兴住宅区及大型道路可达性不足等原因不再适合传统的工业用途，同时也存在未优化靠近轻轨站的交通导向开发地点的机会成本。 西姆市长识别的五个地点包括：巴拉德街桥南端的前莫尔森啤酒厂、靠近轻轨主街-科学世界站的主街与终端大街交叉口东南角市政政府所有的前工业用地、靠近轻轨海洋大道站的海洋门户区域，以及山愉工业区。 康科德太平洋公司拥有7.6英亩的前莫尔森啤酒厂用地。在疫情之前，该开发商推出了将该闲置地块改造为最高25层高楼的“量子公园”概念，预计提供180万平方英尺的建筑面积，其中包括30万平方英尺的创意工业、办公和零售/餐饮空间，以及3000套住宅。   该啤酒厂的建立是在虚溪地区重工业使用非常普遍的时期。此外，该地点的货运需求过去是通过加拿大太平洋的阿尔布图斯铁路走廊满足的，但该铁路已被拆除、出售给市政府，并改建为目前的活跃交通绿道。 而且，紧邻的Senakw高密度高楼群的建设，也为康科德的啤酒厂用地树立了新的可能性。 康科德太平洋量子公园莫尔森温哥华f5 量子公园莫尔森库尔斯温哥华 莫尔森库尔斯温哥华康科德太平洋量子公园 PCI开发公司也在寻求在一个五英亩的新地点建设海洋门户的第二阶段，取代南边2015年完成的第一阶段的汽车经销商。   海洋门户第二阶段将包括更多高层建筑，提供大量保障性租赁住宅和可负担住房单位，并配备相应的创意/轻工业使用和额外的零售/餐饮空间。温哥华市政府还有一个大型的作业场地，位于该地点的东侧。 海洋门户2 PCI开发 8530 Cambie街 海洋门户2 PCI开发 8530 Cambie街 山愉工业区是五个地点中最大的，覆盖了坎比街以西、第二大道以北、主街以东和百老汇以南的区域。   西姆表示，该区域位于市政府的百老汇规划区内，是一个中央就业区，处于省政府立法的交通导向区域内，特别是靠近轻轨的百老汇-市政厅和奥林匹克村站及未来的山愉站。他建议需要“现代化的政策指导”，以“支持创新科技集群、轻工业和创意经济的使用，同时谨慎考虑住宅用途。” 目前，现有政策只允许在山愉工业区的周边进行更广泛的用途。这使得主街西侧的高密度混合用途住宅和办公开发成为可能，包括主巷科技园区和市中心汽车旅馆的改造项目。西姆的提案表明，他希望在现有允许的基础上进一步拓展。   山愉工业区 2015年主街温哥华主巷原型M5 2111主街，温哥华市中心汽车旅馆 位于主街与终端大道交叉口东南角的第四个地点已规划为市政府虚溪平原计划下的“创新中心”。设想将建立包括实验室、研发、创意/轻工业、科技办公室、艺术和文化设施、地方食品经济空间、一些住宅用途以及零售和餐饮的活跃一层使用在内的创新经济用途。 近期，市府进行了一项采购程序，寻找承包商对这一占地11.5英亩的市有地块进行详细技术可行性研究，以识别其重开发选项，该地块位于主街-科学世界站旁。 西姆认定的第五个杰出地点则是占地11英亩的铁路城区域，横跨大约六个街区，他表示“这是一个独特的工业和创意区，需要量身定制的政策指导，以支持就业空间的保留和文化经济的融合。” 虚溪平原创新中心温哥华初步概念 虚溪平原创新中心温哥华初步概念 铁路城温哥华 上周，市议会还批准了市议员丽贝卡·布莱希提出的另一项特别关注铁路城的成员提案。这项已批准的提案要求市府工作人员同样解决当前工业用地使用的限制，并探讨为创意/轻工业、办公、零售、餐饮、服务及住宅等更广泛用途提供便利。   此外，这也回应了Aritzia和Herschel企业高管的请求，他们的全球总部位于铁路城。这两家公司希望在该地区继续经营并大幅扩展，但该地区由于接近东区中心区和严格的工业用地使用的物理限制，面临公共安全和犯罪问题日益严重的挑战。 西姆的提案还指示市府工作人员准备在2025年秋季正式请求地区区政府解除任何这些地点的受保护工业用地储备指定。 此外，市府工作人员还将探讨未来土地使用的选项，以保持或加强就业用途，同时“适当地容纳住房和公共设施的潜力，例如绿地、儿童看护、社区和娱乐设施以及艺术文化空间。”这些杰出地点与公共交通枢纽的关系以及“综合岗位空间集约化”的机会也将进行评估。

卑诗省房东被判赔偿因其感到害怕而被驱逐的租户 在房东与租户之间的租赁关系中，一场争执迅速升级，最终导致了卑诗省民事解决法庭的听证会。   据dailyhive报道，根据本周在线发布的法庭判决，发起争议的租户声称他在未获正当通知的情况下遭到驱逐。 他要求赔偿400加元的租金损失、208加元的收入损失，以及800加元的通知不足补偿。房东则否认这些索赔，并且声称租户的行为让她在家中感到不安全和不舒服，这才促成了驱逐。   虽然没有书面的租赁协议，但双方达成的口头协议表明他们同意以每月800加元的价格进行按月租赁。法庭的判决指出，双方并未讨论租赁终止时的通知期限。 法庭表示：“我认为双方可能假定通知期限会成为他们协议的一部分，即使他们没有进行讨论。”对此还有更多内容后续。 法庭的裁决中有一段文字，成为本案的基石。 “由于协议是为了提供居住场所，我认为这其中包含了一个隐含条款，即双方应互相尊重，而不应采取让对方感到不安全的行为。”   这段租赁关系的持续时间极短。租户于2024年1月28日入住，并在2024年2月1日开始缴纳租金，而在2024年2月15日被驱逐。 双方一致认为，两者之间的紧张关系几乎在一开始就出现了。 据租户说，房东因他处理某些事情的方式而感到不快。他提供的一些例子包括被要求用冷水洗衣服、使用后要冲洗和喷洒淋浴间、以及不许把湿碗碟放在晾架上。   尽管租户声称他尽量满足了她的要求，但房东表示，当她要求他自理时，租户对她表现得很不尊重。她还告诉法庭，租户让她感到害怕。 一些作为证据的短信进一步揭示了双方关系的紧张。其中一条信息显示她对租户“暴躁”的态度感到不满。   在2024年2月13日，即居住关系开始两周后，房东给租户发消息表示，她对和一位在自己空间中不开心的人同住感到不满。她还补充说，如果这种情况继续下去，他可以在月底搬走。 两天后，租户表示房东驱逐了他，因为他以冷淡的“嗯”回应了她愉快的“早安”。房东对此否认，称他是突然从她身后走来，让她感到惊吓。   法庭的判决指出：“无论如何，她都表示感到害怕并终止了协议，因为她觉得不安全。” 法庭认定这样结束租赁关系构成了对“隐含一个月通知期限”的违反。 法庭补充道：“我认为，仅因这里描述的一次惊吓的状况不足以在没有通知的情况下终止租赁。” 她还对租户几次未经锁门感到不满。   法庭表示：“即使将踩踏声、惊吓和未锁门相结合，我认为这些也不足以在没有必要通知的情况下终止租赁。” 最终，BC民事解决法庭认定，房东因驱逐租户而失去半个月的租金利益，因而需要赔偿给租户525加元。这一金额包括半个月的租金及法庭费用。

素里市完成近6500套住宅，超出首年度法定住房目标53% 根据本周早些时候提交给市议会的报告，素里市在省府设定的首年度住房目标上大幅超标。从2024年7月1日至2025年6月30日，素里市共批准了6488个新住宅单元的入住许可，远超省府设定的4233个目标，超额完成53%。 对此，素里市市长布伦达·洛克（Brenda Locke）表示欣慰：“我们在第一年就超出目标一半以上，充分展现了我们对推动住房供应增长的坚定承诺。”她指出，市府将继续推进流程改革，以支持多样化的住房类型，加快审批与建设速度。 这一成果是在省政府于2024年6月发布五年住房目标后取得的。该目标要求素里市在2029年6月底前建设27,256个新住宅单元。根据《住房供应法案》，这一目标是基于项目真正落地建成的数量，而非仅仅停留在审批阶段。 目前已有30个市政辖区被纳入住房目标之列，预计最多将有43个城市受到约束。包括本拿比、列治文等在内的部分大温城市尚未被纳入，但他们对省级住房立法表达了强烈不满。省府也表示，如果某些城市无法展现出应有的紧迫性或改革意愿，可能面临直接干预。 报告还显示，目前素里市有超过4.5万个单位获得有条件重划批准，另有13,100个单位取得建筑许可证，正在不同施工阶段。市府强调，要全力推进这些项目进入实际建设与交付阶段。 素里规划与发展总经理罗恩·吉尔（Ronan Gill）表示：“我们正与开发行业紧密合作，推动更多项目顺利通过审批，确保合规并如期建成。” 不过，大温地区整体房市仍面临不少挑战，包括建筑成本上升、借贷利率高、融资困难、开发费用沉重等，导致不少已获批项目进度受阻。市政官员与开发商普遍认为，降低开发费用并优化付款方式，有助于更多项目实现财务可行，推动动工。 过去一年，素里市已推出超过30项流程优化举措，如缩短审批周期、简化设计审核、重启认证专业人员计划、豁免部分开发许可要求等。市议会近期也通过新措施，进一步明确申请流程和时间节点。 市长洛克强调：“我们正在努力削减繁文缛节，让房子建得更快。”但她也警告，住房发展必须与基础设施建设同步进行。她呼吁省府加大在医疗、教育和交通等方面的投资：“我们的医院和学校早已人满为患，公共交通也急需扩展。如果省府希望我们继续建房，他们也需要为我们的城市成长提供配套支持。”

大温哥华房地产市场持续低迷，越来越多买家选择放弃此前签下的公寓预售合同，同时贷款机构对各类物业的法拍行为也在不断增加。 “法拍数量增加了，项目也变得更大。”Colliers副总裁哈特·巴克（Hart Buck）表示。 其同事、助理副总裁珍妮弗·达林（Jennifer Darling）补充说：“我们接到的法拍项目数量正在逐步加速增长。” 她指出，此轮市场调整初期，主要是空置住宅开发用地陷入接管或法拍程序；如今，这一范围已经扩展到工业、零售和办公楼。 2023年6月，他们手上只有3个活跃的法拍项目，而如今这一数字已升至15至20个不等，总价值在500万至1.05亿加元之间。   买家“断供式弃购”频现，开发商忍气吞声   与此同时，许多预售购房者选择直接放弃购房合同及定金，特别是当他们购买的房产价值已明显缩水。 > “开发商曾以每平方英尺2000加元的价格预售单位。我想，现在如果还有人真去完成这些交易，那才叫让人震惊。”哈特·巴克说道，“所以买家索性放弃，说‘我们不玩了，再见，祝你好运，定金你留着吧’。” 开发商陷入困境，却不愿起诉违约买家。 > “一旦开发商起诉，事情就公开了——大家都知道这栋楼有很多人弃购，舆论会直接冲击开发商声誉。” 因此，许多开发商宁愿咬牙认赔，也不愿在公众面前曝光预售楼花失败。 目前来看，这类问题尚未大规模波及本地知名开发商。陷入困境的项目大多由海外开发商或新进场的小开发商所持有，他们在市场高点时出价过高。而一些本地开发商也因过度依赖海外买家市场，最终被“割了韭菜”。 豪宅库存积压严重，法拍项目被改造“转生” 市场停滞的另一个结果是大量已建成但尚未售出的库存单位堆积，包括市中心一些知名高端楼盘。 与此同时，也有开发商借机从法拍资产中寻找机会。例如，开发商戈登·怀利（Gord Wylie）通过法拍程序，以法院拍卖方式收购了位于卑诗省高贵林港市中心的一处失败项目。 该项目由本地开发商Quarry Rock Development原本计划建成6层高的出租住宅楼，但在施工初期便申请了破产接管。怀利接手后，对项目重新设计、迅速更改开发许可证，并推出全新预售品牌 Livy。 在当前市场环境下，他将价格压至前所未有的低点，例如小型开间单位售价仅 29.99万加元，而他去年在另一个项目中出售的开间单位售价还高达 39.9万加元。 * Livy项目总共102个单位，10天内预售出30个 * 其中30套价格低于39.99万加元，40套低于49.99万加元 * 所有单位均低于首购者可获GST豁免的100万加元门槛 怀利强调，他能够压低售价的关键，在于缩短项目审批时间。 但他也承认，接手失败项目存在风险，包括之前建设质量难以保证、项目关联的投资人可能抱怨新开发商，并对其名誉构成影响。 > “你必须向公众证明这是全新的产品，不是简单改个名字。” 多数买家仍在观望，开发成本与政策改革成关键 尽管有像怀利这样“抄底”成功的案例，但大多数本地开发商依旧持观望态度，等待政策变化或市场回暖。 珍妮弗·达林表示：“现在买家非常挑剔，必须是对的产品、对的价格才会出手。”哈特·巴克补充说：“大多数本地开发商还在场边观望。” 经济学家罗丝琳·库宁（Roslyn Kunin）表示，虽然法拍能短期带来更低的房价，但长期而言，不应通过“弄死开发商”来达成住房可负担目标。 她呼吁政府和行业彻底改革住房建设体系，例如采用更经济的建造方式（如模块化建筑）以降低成本。 > “我们其实有很多方法能建出舒适、但成本远低于传统木结构的房屋，只是我们还没真正去做。” 市场何时回暖？ Colliers团队和库宁都认为，市场还将继续恶化一段时间，然后才会逐步复苏。 珍妮弗·达林表示，“会全面复苏吗？不会。”“但我乐观地认为，到今年秋天，我们可能会看到更多交易活动的迹象。” 卑诗省府再出“救市”政策 为帮助房地产开发商在当前建设环境艰难的背景下缓解部分财务压力，特别是住房项目，卑诗省政府宣布扩大相关法规变更，允许开发商继续享受较低的“大温都会区开发费用”（DCCs）费率。 根据新规定，凡在2024年3月22日之前提交申请，且在2025年3月23日至2026年3月22日期间获得许可的项目，都将享受较低的DCC费率。这意味着原本只有12个月的优惠期现已延长至24个月，对许多仍处于审批流程中的项目来说，这是一项重大利好。 这一变化每个住宅单位可节省高达数万加元的费用，对许多原本因成本过高而停滞的住房项目来说，可能正是使其重新具备经济可行性的关键因素。 卑诗省住房与市政事务厅长柯议伦（Ravi Kahlon）今天在一份声明中表示：“毫无疑问，全球金融不确定性以及建筑材料与劳动力成本的上升，已对全球各地的住房市场构成挑战。在卑诗省，我们每天都在寻找新的方法，确保人们能住得起房。因此我们正在采取更多举措，为本省最大地区的重点住房项目提供实现成功所需的财政确定性。” 除了延长大温DCC优惠保护期，卑诗省政府近期还推出其他多项减负政策： * 允许开发商将75%的市政开发费用延迟缴纳，最长可延至四年或项目入伙时间（以先到者为准） * 提高市政政府借贷能力，以便其提前筹措资本项目资金，减少对DCC现金流的依赖 政策一出，立即受到行业协会及开发商如Bosa、Onni、Townline等的广泛欢迎。 Urban Development Institute主席兼CEO Anne McMullin表示： > “延长DCC保护期是对当前开发环境现实的有力回应。高成本环境对项目可行性构成巨大压力，若无此变动，许多项目将难以推进。这项措施反映出政府对行业障碍的实际理解，有助于缓解当下压力，让项目得以启动。” Onni集团的幕僚长Duncan Wlodarczak也表示： > “该政策保护让我们现有的项目开发计划更有保障。我们得以继续推进所需住房建设。柯议伦厅长及省府展现出，在当前经济不确定的大环境下，愿意与行业展开建设性对话，提供实质性纾困措施。我们期待共同让更多项目具备可行性，激活本地经济，并兑现本地区的住房供应承诺。”