地产

加拿大房地产网站Point2 Homes最近对83个北美主要城市进行了研究，发现有18个城市在短短5年内房价上涨超过50％。其中11个在美国，6个在加拿大，1个在墨西哥。 令研究者们多少没有想到的是，加拿大城市中房价涨幅最大的并不是多伦多和温哥华，也不是维多利亚，而是大温地区的素里（Surrey）！计算结果显示，在2013到2018年间，素里的房价净涨了$395,287加元，涨幅高达88%！ 在北美83个主要市场，素里的房价涨幅仅次于美国底特律，该市的涨幅更高达97%，几乎涨了一倍。加拿大还有5市场涨幅超过50%，依次为温哥华（68%）、安省宾顿（67%）、安省汉密尔顿（66%）、安省密市（66%），以及多伦多（59%）： Point2的报告明确指出，汽车城底特律与5年前相比有非常惊人的增长率，但这主要是它前几年房价滑坡得太厉害，因此增长率看起来最高。 实际上近5年房价净增最多的是旧金山，5年涨了$550,000美元，其次是2个加拿大城市：温哥华为$417,913加元，素里$395,287加元。底特律只有区区$30,143美元，根本就不是一个量级，完全不能与前三个城市相提并论。 此外，这5年期间加拿大只有2个城市的房价下跌，均位于阿尔伯塔，分别是卡尔加里和埃德蒙顿。 与5年前相比，美国40个城市，墨西哥31个城市和加拿大的10个城市房价大幅上涨。而在涨幅最大的10个城市中，安省占了4个：分别是宾顿，汉密尔顿，密市和多伦多。 但若论房价净涨，则是多伦多涨得最多，密市其次，宾顿第3，汉密尔顿第4： 多伦多：$312,100加元； 密市：$290,400加元； 宾顿：$247,800加元； 汉密尔顿：$196,104加元：

温市西端(West End)一幢21层楼高的市场租赁大楼周三破土动工，预计在2021年初完工后，可为温市增加128个出租房屋。温哥华市长甘迺迪(Kennedy Stewart)表示，温市的出租柏文空置率偏低，乐见更多出租房屋供应市场需求。 位于温市中心洛逊街(Robson St.)1500号的市场租赁大楼，由北美房地产投资顾问公司GWL Realty Advisors代表业主伦敦人寿保险公司（ London Life Insurance Company）开发，是市府通过市中心新西区社区发展规划（West End Community Plan）后，在洛逊街走廊第一个动工兴建项目。未来128个出租房屋，其中三分之一，为适合家庭的2到3睡房单位。地面还有约5,500平方英尺的零售和餐厅空间，商业空间共分四个单元。地下层将包含大约80个车辆停车位。

加拿大房地产市场在经历了泡沫似的2017年，以及充满挑战的2018年后，在2019年艰难地重新站稳脚跟。2018年，不少地区的房地产市场业绩和定价都有些许下降，专家预计，2019年的情况可能与2018年类似，虽然稳定但也却是在稳定中不断挣扎。 2018年夏季的房市还算稳定，但是从9月开始，全国房屋销售便开始逐渐下降。12月，实体经济活动同比下降19%，而全国平均销售价格下降4.9%。 图片来源：AP Photo/David Zalubowski, File 对于房市出现的低迷现象，分析师将其归咎于更严格的抵押贷款规则以及加息。加拿大央行在选择加息时考虑了市场的健康状况，最近注意到12月份的情况“弱于预期”。加拿大房地产协会(CREA)首席经济学家Gregory Klump最近表示，由于买家在日益艰难的条件下难以负担所有权，因此今年住房市场可能会破坏经济增长。 CREA表示，从数字上看，这可能意味着今年住房销量将下降0.5%，创9年新低，而且可能是房地产市场多年降温期的开始。如果想进一步了解2019年的住房市场，就来看看迄今为止，经济学家都说了些什么吧： 不会很有活力，更倾向于稳定的一年 2019年加拿大房地产市场可能呈现的平平状态总体来说还是归咎于两点，更严格的抵押贷款政策和正在上升的利率。 RBC两位经济学家Robert Hogue和Craig Wright表示“未来12个月房地产市场全面大幅下滑的可能性仍然很低，但近几个月概率有所上升。抵押贷款压力测试和利率的不断上升继续给加拿大各地的购房者施加压力”。 但TD高级经济学家Rishi Sondhi预测，前半年全国的住房市场可能相对较冷，最后两个季度的经济活动可能会有所上升。“除非家庭收入或就业受到冲击，我们认为，年中前的住房市场有望改善，其中一个特别的因素是购买力水平，央行加息预期的可能性下调已使购买力水平小幅受益”。 事实上，尽管加拿大央行预计将在2019年以相当可观的速度加息，但房地产市场的疲软可能会促使其重新考虑，这将让许多潜在购房者松一口气。 除此之外，Sondhi指出，另外一个可能会改善房市的因素便是强劲的就业市场。TD预测，在接下来一年中，就业市场可能会新增15万个职位，这将使家庭收入以一个比较稳健的步伐增长。考虑到这一点，随着越来越多的千禧一代开始组建家庭，他们将开始远离租赁市场，这可能会提振房屋销售。 当然，各地区的具体情况肯定会有所不同。房市火热的多伦多和温哥华市场1月份都发布了比较温和的数据，这两个城市的房价都有所下降，但销售额却较上月略有上升。同时，蒙市和渥太华也因其相对较低的房价，销售额有所上涨。 对于购房者意味着什么? 由于房价攀升缓慢，所以买方对2019年还是有一定程度的展望，但其承受能力的压力依然存在。 根据2019年RE / MAX住房市场展望综合调查显示，36%的加拿大人正在考虑在未来五年内购买房屋，低于2018年的48%。 根据加拿大抵押和住房公司的数据显示，2018年新抵押贷款数量下降了11.9%; BCREA报告称，该省的住房抵押贷款已经放缓至17年来最慢的增长速度。这些数字很可能在2019年重演，因为许多买家发现自己无法按照更严格的标准获得抵押贷款。 希望今年购房的买家应该了解未来几年抵押贷款利率的走势。春季市场通常意味着贷方将提供折扣和促销活动来吸引潜在客户。但利率上升的环境意味着抵押贷款利率在续约时可能比最初预期的要高。 与抵押贷款经纪人交谈可以帮助确保在寻找房屋时获得正确的抵押贷款预先批准。对于那些希望避免更严格的抵押贷款压力测试的人来说，选择不同的银行仍然是一个选择。但要注意：非主要贷方通常收取高抵押贷款利率，这种情况可能只会因利率上升而加剧。 对于售房者意味着什么? RE/MAX预测，2019年房价可能会上涨1.7%，远低于2017年定义市场的火热价格。例外情况可能是强大的蒙特利尔和渥太华市场，相对紧张的PEI市场可能会见证Charlottetown价格上涨11%。 不过，大多是市场的卖家都应在2019年为同一情况做准备，即争夺房产的买家越少，房屋价值就越低。疯狂的竞购战和2017年的螺旋式增长已经一去不复返了。 所以，卖家需要花更多的时间来制定有关如何最好地营销房产的战略。越来越多的代理商正在使用本地销售数据来制定定价策略。在将您的房屋推向市场之前，请确保您已尽可能多地找到有关您所在地区的信息。 对当前的房主意味着什么? 对于需要在2019年更新抵押贷款的房主来说，事情可能会有点棘手。如果他们与现任贷款人续约，他们可以跳过抵押贷款压力测试，但同时也会错过在其他地方寻找更好的利率。 随着越来越多的房主选择与当前的贷款人继续合作，市场竞争可能会降低，从而降低了银行提供较低续订率以吸引新客户的动力。 对于对债务偿还水平感到满意的业主来说，选择与现有贷款人保持一致将是明确的。对于那些希望更换贷款人的人来说，如果他们偿还债务的能力不符合他们的预期情况，将不得不考虑是否要再次通过抵押贷款压力测试。 加拿大破产管理局办公室指出，2018年10月的消费者破产率上升了9.2%，由于房主很难跟上偿还抵押贷款的步伐，这一趋势可能会在2019年继续。 对投资者意味着什么? 对于那些希望投资租赁房产的人来说，在加拿大的许多大型城市中心仍然可以赚到很多钱。 例如多伦多，虽然房屋价格已从2017年的高点大幅降温，但租金继续以惊人的速度增长。根据多伦多房地产委员会的数据，2018年第三季度一卧室单元的平均租金为$2,163，同比增长9.5%。 加拿大很多其它城市的情况与此类似。比如温哥华，虽然房价下跌，但去年第三季度的房屋租金同比上涨5.5%。Bullpen Research and Consulting和Rentals.ca最近的一份报告预测，2019年，全国范围内的房屋租金将会平均上涨6%。 所以，希望投资房地产市场的人最好购买那些价格较低但租金潜力较高的房产，比如交通便利、附近有超市、学校等。同时，购房前咨询相关会计师和抵押贷款经纪也是必要的。

根据多伦多一家知名房地产网站Zoocasa刚刚发布的研究报告，年轻人如果要买房，最好去萨省（Saskatchewan）首府Regina，那里不仅物业便宜，容易负担，而且居民平均收入水平相对又较高，因此成为加拿大房屋负担最轻的城市。 Zoocasa根据联邦统计局和各城市地产局的资料进行计算，发现Regina的平均房价只有$284,424，而居民年收入中位数则为$58,823。如果除去按揭供款（约为$38,798），那么业主每年享受高达$20,025的收入盈余，可以用于消费的其它方面。 在年轻人即25-34岁年龄组中，Regina的每年享受的收入盈余也是最高的： 各年龄组中，一般35-44岁组的收入最高，Regina在这个组仍然高居第一： 其实Regina的平均房价并不算低，新不伦瑞克省的圣约翰市（Saint John）就比它低，只要$181,576，比Regina少了10万多。遗憾的是，圣约翰的实际收入中位数只有$42,888，若减去买房所需的按揭，实际上收入盈余只剩下 $18,038，最后只能屈居第二了。 按照相同算法，阿省埃德蒙顿（Edmonton）位列第三：这里平均房价为$338,760，收入中位数为$64,036，减掉按揭之后的收入盈余则是$17,826。 毫不令人意外的是，从上图可见，温哥华、多伦多和维多利亚等城市则是房子最不容易负担的地方。这里的居民根本享受不到收入盈余，而是收入完完全全不够！ 比如温哥华，目前平均房价高达$102万元，买一套普通房屋所需的收入为$139,082，但所有年龄组的收入为$50,721元，25至34岁组的收入为$46,308元，35至44岁组的收入也只有$55,566元。由此可见，为何温哥华居民要望房兴叹了！ 其实多伦多也好不到哪儿去。这里的平均房价为$748,328，买一套普通房屋所需的收入为 $102,079，但25至34岁年龄组收入中位数为 $51,2880，35至44岁年龄组收入为$61,488，所有年龄组收入中位数只有$55,221元。这种情况下，买房及养房当然就很难了！ 实际上，全国各大城市中，房屋负担最轻的城市几乎都在草原省和大西洋省份；而负担最重的地方几乎都在BC省以及包括GTA在内的安省南部地区。 全国房屋负担最轻的5个城市： 1. Regina Average home price: $284,44 Income required: $38,798 Actual median income: $58,823 Income surplus: $20,025 2. Saint John Average home price: $181,576 Income required: $24,769 Actual median income: $42,888 Income surplus: $18,038 3. Edmonton Average home price: $338,760 Income required: $46,210 Actual median income: $64,036 Income surplus: $17,826 4. Saskatoon Average home price: $290,736 Income required: $39,659 Actual median income: $55,758 Income surplus: $16,099 5. St. John’s Average home price: $295,211 Income required: $40,270 Actual median income: $51,964 Income surplus: $11,694 全国房屋负担最重的5个城市： 1. Vancouver Average home price: $1,019,600 Income required: $139,082 Actual median income: $50,721 Income gap: $88,361 2. Toronto Average home price: $748,328 Income required: $102,079 Actual median income: $55,221 Income gap: $46,858 3. Victoria Average home price: $633,386 Income required: $86,400 Actual median income: $47,041 Income gap: $39,359 4. Abbotsford Average home price: $590,900 Income required: $80,604 Actual median income: $46,714 Income gap: $33,890 5. Hamilton-Burlington Average home price: $550,058 Income required: $75,033 Actual median income: $51,253 Income gap: $23,778

卑诗省政府投机及空置税(Speculation and Vacancy Tax)推行期间，在华裔社群间衍生出大量问题。对于留学生拥有物业是否需要缴交该税的问题，省府最近作出明确答覆。省府指出，留学生不在豁免缴税的范围，留学生即使是买屋自住，也必须缴交投机税。 日前向本报投诉省府对投机税相关问题，回覆需要20天的读者林女士，近日告知本报，在本报刊出有关报道的同一天，她立即收到省府答覆，她并认为省府加速答覆问题，应该与本报刊出报道有关。   省府回覆指出，留学生需要缴交投机税，而有关"自住房屋"(primary residence)的豁免对象，只包括加拿大公民或是加拿大永久居民，同时他们必须在本省报税，且也不能是"卫星家庭"(satellite family)的成员。所谓"卫星家庭"所指的是主要有收入的家庭成员并不在本省缴税，这时就被称为"卫星家庭"，其实就是华人社区常用的"太空人家庭"。   省府人员在电邮回覆说，有关回覆只是提供讯息，其有关适用问题的解释，也有可能因为情况改变而有不同；包括未来可能规定改变，又或者有法庭判决而使适用解释不同。   林女士认为省府将自住留学生排除在豁免范围，对留学生不公平。她说，省府虽然嘴上不说，但投机税针对外国人的意图甚为明显，是不是因此被人认为歧视外国人？她认为大有可能。     省府寄出投机税申报通知的新闻在见报之后，一些至今仍未收到投机税通知的华人业主，每天翻找信箱，对于至今还未收到通知感到不安。   住在列市一对耆英曾就收不到申报通知而到列市政府去询问，结果被市府人员告知，投机税通知是由省府寄出，与市政府无关。   该夫妇后来请友人致电省府投机税热线查询，约等了一小时才有人接听，并被告知省府最后一波寄发通知的时间是2月25日，有可能通知还未寄出，并请他们耐心等待。