地产

  加拿大几周前发布2019年预算案。预算案为加拿大人描绘了激励发展可负担住宅的蓝图。   其中有首次住宅买家鼓励机制（First-Time Home Buyer Incentive (FTGBI)）。这一机制让买家们可以少出钱，而能获得他们所需的有保险房贷。2019年预算还许愿说，要在全加拿大建造42,500个新住宅单位，重点放在低价出租住宅上。   但是问题是，对加拿大人来说，究竟什么是“可负担”？预算中的数字适用于全加拿大吗？   菲沙研究所（Fraser Institute）高层政策分析师尤瑟夫（Josef Filipowicz）说，“对有些人来说，可负担住宅指的是社会或者公共住宅，也就是政府拥有的，补贴了的，或者有利益关系的住宅。另一些人则认为，可负担住宅指的是价位更可负担的住宅。”   尤瑟夫说，常用的基准线是，个人收入的30%被用于住屋。不过这个基准线只是部分有用。 “有些人可能愿意多花钱，非必需地住某一种住宅，住某一个社区，或者某一个城市。还有些人有很多钱，但是收入很低或者为零，比如一些退休者。” 尤瑟夫说，“住宅可负担性”比“可负担住宅”用词更恰当，因为前者表达的是人们对住宅的相对负担能力。同时，对旧屋的负担能力比对新屋的负担能力更重要。 “住宅和汽车一样，被称为耐用品。不是用一下就扔掉的东西。你在一段时间内使用耐用品，在此期间，它们的价值由于磨损或者破损而贬值。这就是为什么我们大部分的第一辆车都是二手车的原因。” 在一个健康的住宅市场，逻辑是一样的。“起步”屋通常都不是新屋。旧屋顶，旧车道，或者旧地基，这些因素都会让住宅贬值。所以对买家或者租户来说，更可负担的住宅通常都是老房子。这一住宅随着时间推移变得更可负担的过程被称为“过滤”。但是，只有在有稳定的新屋流进入市场，主要是进入中高端市场时，过滤才会发生。   基于收入的可负担性 要确定什么是可负担性，很难。没有标准码。加拿大统计局的低收入分割线是其中一个可以用来测量住宅可负担性的指标。 “在楼市里，看有多少低于某个收入线的人们需要花费高于收入某个比例的钱来负担他们的住房，会很有参考。不过这样得出来的数据可能会和联邦政府鼓励年轻人拥有住宅的企图相去甚远。” 但对有些加拿大人来说，哪怕想想拥有自己的住屋，都是件可笑的事。有些人选择和父母同住，付一点钱，或者什么也不付。决定住在父母家，通常是因为租不到可负担的房子，为了节约开支，或者为了方便。 地产咨询公司GWL Realty Advisors做出一份2018年研究。这份研究取用的是2016年加拿大人口普查的数据。研究显示，多伦多有279,000名25岁到39岁的成年人和父母同住（同年龄组的22%），温哥华有92,000名（同年龄组的18%），卡加利有10%。 研究重点是加拿大的住宅短缺。研究评估是基于愿意居住在供出租单位里家庭的数量。 根据GWL公司的报告估计，从2015年到2017年，多伦多增加了14,000个供出租的单位或者可出租的高层公寓。但是要满足多伦多的市场需求，每年需要增加或者空出共25,000套出租单位。温哥华每年需要提供12,000个出租单位，但是过去三年，温哥华每年仅有3,400个新出现的出租单位。 一句话，完全供不应求。 根据2016年加拿大普查的数据，2011年到2016年，多伦多53%的新建公寓是用于出租。而在温哥华，从2016年到2017年，3,400个新增单位中，2,600个是出租公寓，800个是用于出租的单位。   各地的加拿大人都很困难 RBC银行2018年12月发布的住房趋势和可负担性报告（Housing Trends and Affordability report）进一步说明了在加拿大拥有住宅有多难。 报告说，加拿大的住宅可负担性跌到1990年以来的最低水平。其中，温哥华和多伦多的楼市最难负担。按揭利率在升，全国房价在跌（满地可除外），楼市看起来很麻烦。 报告说，“去年，RBC的全加公寓可负担性测量指标上升了3.6%，独立屋上升了仅1.2%”。指标上升意味着可负担性下降。 “我们在加拿大的各大楼市上，看到对公寓单位的强劲需求。通常公寓为更可负担的选择。” 根据下图的表格，全加可负担性都很差，但是温哥华和多伦多最艰难。表格中数字取自2018年第三季度。在温哥华和多伦多，一个家庭需要分别拿出收入的86.9%和75.3%，才能涵盖拥有一个平均价位住宅的开支。   前景 尤瑟夫说，要观察加拿大住宅的可负担性，各级政府，尤其是地方和省政府，应该监控各个收入人群能够购买或者租赁住宅的选择有多少。比方说，收入百分比谱系上排到第30位的家庭，在市场上有多少个他们买得起或者租得起的住宅可供选择。 “每个收入群体应该起码或者理想上有多少套单位可供选择，我说了不算，至于这些可供选择的单位里出租单位和出售单位应该是怎样的比例才理想，更不由我发言。但是，了解一个城市里所有收入人群租房或者买房的可能性，很重要。” “只有常规性地检查这些“生命迹象”，我们才有可能尽早地解决住宅短缺问题，而不是让问题随着时间的推移恶化。我相信各级政府已经在不同程度上采取了类似的监控措施，这是好事。”    

加拿大国家银行(National Bank)本周四刚刚发布的房价综合指数（Teranet/National Bank Composite House Price Index）显示，今年3月全国房价比2月再降0.3%，这是连续6个月的下滑。就在2月份，房价综合指数也比1月下跌0.4%。 国家银行的高级经济学家Marc Pinsonneaul表示，这个综合指数其实只有20年历史。而在创建这个指数之后，只有两个3月份是下跌的：一个是全球金融危机的2009年，再就是今年。 11个城市有7个下跌 国家银行的房价综合指数主要计算全国11座城市独立屋的转售价格。结果显示，在全国11个城市中，有7个城市房价按月下跌。 3月份跌幅最大的是渥太华-加蒂诺地区，跌幅1.49%。其次是BC省会维多利亚，跌幅1.09%。再是卡尔加里跌了0.52%，温哥华和多伦多也跌了0.46%和0.29%。 全国有4个城市不跌反升，包括哈利法克斯，魁北克城，埃德蒙顿和蒙特利尔： 而在2月份，跌幅最大的是维多利亚，跌1.96%。其次是安省的汉密尔顿，跌1.35%。多伦多按月也微跌0.22%。 加西5个市场有4个连续下滑 国家银行的报告称，在3月份，加西5个市场中有4个连续下行，只有埃德蒙顿上升。 其中卡尔加里的房价指数连续9个月只降不升，累计下降3.7％。温哥华连续8个月没有上升，累计下跌3.4％。维多利亚连续6个月只降不升，累计下跌3.5％。温尼伯的指数在过去6个月中仅涨了一次，累计下跌为2.2％。埃德蒙顿3月略涨，但此前连续6个月没有上升，累计下跌2.2％。 在加拿大中部，汉密尔顿的指数已经连续6个月下跌，累计跌幅2.4％。多伦多的指数在过去7个月中有5个月下跌，累计跌幅0.2％。与之形成鲜明对比的是蒙特利尔，其指数在过去12个月中仅下跌1次，累计涨幅达到5.5％。哈利法克斯的指数在过去5个月一直上升，累计涨幅2.0％。 蒙特利尔按年涨幅最大 国家银行的数据还显示，如果与2018年3月比较，蒙特利尔涨幅最大，达到5.5%。渥太华-加蒂诺地区其次，涨5.2%。 曾经发热发烫的两大市场中，多伦多仍然延续了涨势，按年涨了3.26%。而温哥华则继续跌势，跌2.1%。按年跌幅最大的是卡尔加里，2.79%。

根据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)的数据显示，今年2月，加拿大房地产市场经历了自2012年以来最低迷的一个月，平均房价也出现下跌。 但是，尽管如此，全国各地的市场房价依然相差很大。除了多伦多的房产市场，大家可能也想看看其他地区的房市究竟是什么情况。 接下来，让我们一起来看看$50万都能在不同的城市买到什么样的房子。 1.魁北克市 价格：$500,000 这套新建的四层公寓房屋面积大1342平方英尺，室内净高为14英尺，通风条件良好。整个房屋共有2间卧室，对于年轻夫妇或小家庭来说刚刚好。除此之外，私人阳台也提供了一些户外空间，居民也可以利用此空间做健身房到屋顶露台。 相比于多伦多或温哥华来说，魁市的房屋面积是其同价格的房屋的2倍左右。 2.汉密尔顿 价格：$499,999 这座舒适的汉密尔顿平房(Hamilton bungalow)占地869平方英尺，共设有四间卧室和两间浴室，绝对物超所值。 除此之外，这间平房还有一个新装修过得厨房和一个刚竣工的地下室，绝对是放松身心的好地方。但是其最畅销的特色是它具有宽敞的50乘150英尺的地块，以及房子后面的“三季房”(three season room)~三季房是一间木质阳光房，每逢温暖的季节，一家人可以聚在一起娱乐，欣赏后院的景色~ 3. 温哥华 价格：$499,900 这间公寓面积为435平方英尺，距离温哥华市中心只有几步之遥，所以它的主要卖点是其绝佳的地理位置。 公寓鉴于2014年，厨房和浴室偏向现代化风格，还带有户外露台。对于那些在市中心寻找投资性房产的人来说，该楼盘的月租金可能高达$1800。 4.里贾纳 价格：$499,900 这座位于Regina 's River Heights的两层住宅占地1582平方英尺，包括三间卧室和三间浴室，建于2018年，装修风格属于现代化风格。 屋内厨房的设计非常人性化，而且非常具有现代化特色~ 更重要的是，这栋房子距离公园特别近，而且还是学区房哦~ 5.埃德蒙顿 价格：$499,999 这间位于埃德蒙顿的房屋住宅面积为2470平方英尺，是这5个地区中性价比最高的。 房屋建于2013年，共有4间卧室、3个卫生间，厨房的面积也很大...厨房是新装修的，整个房子铺有硬木地板，看着高端大气上档次。另外，房屋后院的景色也不错哦~ 一样的价格，在埃德蒙顿能买250平却只能在温哥华买40多平，小编心脏要难受的骤停了.....

安省一名女性冒充护士，在没有资格许可的情况下，给顾客做整容手术，给他们造成了永久的伤害，她将被监禁两年。 这位来自安省宾顿市的Shiva Ashkani，被判八项罪名成立，其中包括三项使用武器攻击他人罪、一项严重攻击他人罪和一项欺诈低于 $ 5,000的罪名等。 法庭听取了她的陈述，她声称自己是一名注册护士和医疗美容师，在提供肉毒杆菌和胶原蛋白注射方面有数十年的经验。 三名接受过Ashkani手术的顾客则表示他们极度痛苦，害怕感染血源性疾病，他们留下了永久的伤疤，他们还为这次手术支付了大笔的钱。 鉴于Ashkani有精神病史，高级法院法官Alfred O'Marra判处她两年少两天监禁，加上三年缓刑。检方要求的刑期为3.5年，O'Marra同样认为Ashkani应该得到更严厉的惩罚，但是法官必须要将她的精神病史考虑在内。 法官在3月28日的判决中写道：“Ashkani明知道注射的后果，她还是将这些药物注射到受害者的脸上，给他们造成了严重的生理和心理伤害，以及经济损失。我会把所有这些都考虑进去，但是我还要确保她可以得到治疗，能够受到控制和监管。” O’Marra说Ashkani的欺诈治疗始于2015年，三年前，她被控严重攻击他人最和使用武器攻击她的丈夫，并致其脾破裂的罪名。 2015年2月的时候，Ashkani在分类网站Kijiji上发布了一则广告，广告中她声称自己是一名有着13年外科手术工作经验的注册护士，她还表示在加州比利佛山、温哥华和多伦多做了21年的医疗美容专家。 2015年7月，Ashkani的广告被多伦多一家美黑沙龙的老板看到，这家沙龙打算雇佣一名注册护士进行美容治疗。 Ashkani在这家沙龙店中给两位女士做了肉毒杆菌和胶原蛋白填充手术，其中的一位女士是经理。 法院听说这位经理在注射之后，眼周的肌肤开始变黑，额头中间开始出现一道伤疤，为了治疗这些伤害，她又花费了超过$4,000，当她抱怨Ashkani的时候，却遭到了Ashkani的暴力袭击。 另一名做了注射的客户表示眼周肌肤出现了皮疹和变色。 法官表示第三位受害者是一名女性，她是从2015年2月就开始在Ashkani的家中以及Ashkani在宾顿市经营的一家店中进行治疗的，在看了Ashkani伪造的一些文件之后，这名女性决定注射肉毒杆菌和一些填充物，还决定进行化学去皮。这位女性可以说是忍受了常人所不能忍，在这种没有一点专业水平的治疗之下，她受尽了折磨。 在接受了Ashkani的治疗之后，第三名受害者花了超过 $5,200 用于后续护理，但是她的脸上还是留下了永久性的伤疤，还失去了工作，还经受了持续的感情创伤。 所有三名受害者都必须接受血液检查，以确保他们没有因为治疗而感染艾滋病毒或肝炎。法官指出，她们从来没有被确切告知注射了什么物质。法庭文件显示，所有人的治疗费用都在$500至 $800之间。 判决说，Ashkani 被诊断患有躁狂抑郁症和边缘性人格障碍，同时她还有自杀倾向。 法官表示，Ashkani在2017年12月被定罪后，因精神健康原因住院治疗。一位精神病学家评估了她是否适合继续量刑，并最终裁定她可以。 考虑到Ashkani的精神病史以及她所犯罪行的严重性，法官决定强调Ashkani需要在监狱内外都接受长时间的监督。 法官写道：“在我看来，只有确保Ashkani 长时间处于监护之下，才能保证整个社区的安全。”

总部设在英国伦敦的房地产咨询研究公司（Knight Frank）最新发布的报告显示，加拿大各大城市的房价不再像两年前那么疯狂，有的城市稳中有升，有的下降。但令人大跌眼镜的是，房价涨得最快的不再是多伦多或温哥华，而是首都渥太华！ 该报告称，在2018年第四季度，渥太华房价按年增长率为5.9%，虽然在全球各大城市中名列第45位，但却是加拿大第一。 在进入研究的全球150个城市中，匈牙利首都布达佩斯遥遥领先于其它城市，去年第四季度房屋均价按年增长率接近23％。 就在两年之前，温哥华的市场何等辉煌，一度高居当年排行榜的首位。但报告分析说，温哥华从天上跌到地下，很大程度上是人为作用的结果，两级政府的打压政策一个接一个。就是因为政府下手太狠了，用各种政策和措施把房市压下去，因此温哥华的排名跌倒第104位，年增长只有1.4%。 加拿大另外一个房市热点多伦多虽然也今不如昔，但房市没有温哥华那么惨，房价年增长仍然有3.7%，排名也比温哥华高许多，排在第76位。 比多伦多情况更好一些的城市分别是安省的汉密尔顿和蒙特利尔，房价年增长都是4.4%，列在第67和68位。 在另外进入研究的加拿大城市中，哈利法克斯的房价基本没有变化，另外4个城市则是按年下降： 魁北克城降0.1％；排名第119； 温尼伯降0.5％；排名第121； 埃德蒙顿降1.9%，排名129； 卡尔加里降2.6％；排名134。