地产

成年是一堵围墙，里面的人想出去，外面的人想进来。 小时候，看到成年人每天可以自由地干自己想做的事，不用上学，不用写作业，还有钱可以挣，就会觉得，长大真好。可等到真的长大成年后才发现，成年人的艰辛都是无声的。多少次被生活的压力压垮想撂挑子不干的时候，还是要为了生计而咬牙坚持。 房市是步入社会的成年人关注度最高也是讨论度最高的话题，不仅仅是需要买卖房屋的人群会关注，希望了解城市整体经济气候的人也不可避免地要关注。因为房市不仅仅影响着买房售房的人，也同样影响着房东和租客以及其他各种与房市紧密相关的行业。 图片来源：@ID 34038409 ? Dan Breckwoldt | Dreamstime.com? & @ Photo 53370362 ? Photoquest - Dreamstime.com 虽然同在一个国家，但大家都知道，城市与城市之间的差距还是蛮大的。最近，ZooCasa对各个城市的可负担程度(即生活压力)进行了排名。对各城市的中位房价和购买房屋所需的收入进行了调查，将实际家庭平均收入与买房所需的必要收入进行比较。 现在，就让我们一起来看看温哥华、卡尔加里、多伦多、渥太华和蒙特利尔五大城市的情况吧。 1. 卡尔加里，艾伯塔省 中位房价：$401,746 购买中位房价所需收入：$57,286 实际家庭收入中位数：$97,756 实际收入与要求收入的差额：+$40,470 2. 渥太华，安大略省 中位房价：$452,665 购买中位房价所需收入：$64,545 实际家庭收入中位数：$86,353 实际收入与要求收入的差额：+$21,808 3. 蒙特利尔，魁北克省 中位房价：$396,233 购买中位房价所需收入：$56,500 实际家庭收入中位数：$62,053 实际收入与要求收入的差额：+$5,553 4.多伦多，安大略省 中位房价：$642,664 购买中位房价所需收入：$91,640 实际家庭收入中位数：$66,102 实际收入与要求收入的差额：-$25,538 5.温哥华，卑诗省 中位房价：$1,160,866 购买中位房价所需收入：$165,554 实际家庭收入中位数：$65,608 实际收入与要求收入的差额：-$99,946 根据ZooCasa报告指出，“所需收入”一项是基于城市住房或基准价格的中位数首付20%，按揭分期(或贷款期限)30年，利率为3.75%计算的，其中不包括税收或水电费等费用。 最后，让我们来看看整个北美地区的生活压力程度(图中金额为加元)：

温哥华位列北美35个城市中房屋最难负担第二。 网上图片   根据最新公布的一份调查，温哥华位列北美最难负担住房城市第二位，仅次于三藩市，多伦多排第十一。 房屋交易网站Zoocasa根据去年12月的房屋价格中位数、20%首期及加拿大30年期3.75%按揭利率，就实际家庭收入的中位数与负担中位价格房屋的收入之间差异，把北美35个城市从房屋最难负担的城市到最能负担的城市排名。结果，美国三藩市高居首位，该市的屋价中位数是136万美元，实际家庭收入中位数96,265美元，负担房屋价格所需每年收入236,268美元，即实际收入与所需收入差距达到140,003美元。 紧随其后是温哥华，房屋价格基准价869,211美元，实际家庭收入中位数49,118美元，负担房屋价格所需家庭收入123,943美元，换言之实际家庭收入中位数与所需家庭收入相差74,825美元(见附表)。不仅如此，温哥华在排名中，也是加拿大唯一位列最难负担城市头十位的城市。加国另一大城市多伦多，排名第11位。 多市房价与收入差距逾1.9万美元 调查发现，在多伦多，房屋价格中位数481,203美元，实际家庭收入中位数49,495美元，负担中位价格房屋所需家庭收入68,617美元，即是实际家庭收入还差19,121美元，才能负担中位价格房屋。 在房屋可负担方面，加拿大有3个被列为负担得起的城市，分别是排第20的满地可、排第30的渥太华及排第35的卡加利。同样被列为房屋可负担的城市，美国有14个。 其中满地可，平均屋价296,635美元，实际家庭收入中位数46,459美元，负担房屋所需家庭收入42,298美元，换言之，实际家庭收入较所需家庭收入多了4,161美元。 渥太华是该项调查中最负担得起第6位城市，房屋中位数338,872美元，实际家庭收入中位数64,647美元，负担房屋所需家庭收入48,321美元，即是实际家庭收入比所需家庭收入多了16,326美元。 至于卡加利的房屋价格相对实际家庭收入，是整个调查中最实惠，排名第35。 该市房屋价格中位数300,752美元，实际家庭收入中位数73,183美元，较负担房屋所需收入42,885美元，多出30,298美元，换言之能足以负担。综合报道   加美35个城市房屋最难负担排名

　　还记得2016年的海外买家税，犹如一记向雷砸到了温哥华海外买家的头上，紧接着在2017年出台投机空置税，2018年海外买家税率从15%上涨到了20%……让越来越多想来投资、买房的人望而却步。同时，联邦严苛的贷款政策给温哥华房市雪上加霜，自此内忧外患、一蹶不振。 　　最近，随着很多独立屋价格大跳水，海外买家似乎有回潮的趋势。那么，大温地区海外买家所持有的财产到底有多少呢？ 　　据一项最新的分析，答案是：至少750亿！ 　　由于温哥华外国房产所有权的情况更加清晰，新的分析显示，加拿大非居民拥有当地住房的数量，要比官方的报告多得多。   　　加拿大抵押贷款和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp., CMHC）在本月的一份报告中显示，大温地区约有11%的公寓是非加拿大居民所有。   　　而这一数据在2016年的调查中只有2.2%。当时CMHC的总裁Evan Siddall还当着大温贸易委员会的面儿表示，将房价暴涨归咎于海外买家，虽然简单、“方便”，但却是错误和不负责任的。 　　短短4年时间，这个数据暴涨了5倍，海外买家们岂不是又要被骂一波？ 　　在最新研究中，SFU大学城市项目主任Andy Yan发现，在市场的某些地区，海外买家持有公寓的比例较高。例如，列治文近两年的新公寓，就有近1/4的业主是非加拿大居民。 　　另外，在大温地区价值9650亿元的住宅房地产中，有750亿元的住宅房产和非居民有联系，海外买家占比7.7%。 　　仅温哥华市，非加拿大居民就拥有至少价值340亿元的住宅房产所有权，约占该市总额3410亿元的10%。 　　假设每套住宅的价格为100万元，那么大温地区海外业主所拥有的房产为7.5万套，温哥华市为3.4万套。 　　加拿大统计局（StatsCan）发现，在2016年和2017年建成的所有公寓中，19.2%房子的所有者中，都至少有一位非居民。 　　“这是一个相当高的数字，但并不是关于外国人的问题，而是关乎外国资本登陆（本地）房地产市场”，Yan说道。 　　虽然许多报道都曾表示，由于BC省政府在2016年引入外国买家税，2017年温哥华市出台空置税，外国买家对温哥华房地产的兴趣已逐渐减弱。 　　然而去年就有数据显示，海外买家的兴趣已经开始再次升温。 　　中国最大的房地产网站门户网站居外网（juwai.com）的数据显示，在2018年第三季度，咨询大温房地产的中国买家比上一季度提升了131%，也比上一年同季度增长30.4%。 　　相比以前很低的基数而言，这是一个很大的比例增长。 　　政策限制和市场回温我们都能理解，但问题是，海外买家的数量竟然在各种税费负担加重之后，才暴涨了5倍，是不是有点说不过去？这其中是不是有很多我们不知道的原因。 　　一番查询才发现，原来是非居民业主的概念发生了变化： 　　在最新统计中，只要一处房产其中一个屋主是非居民，这套房产就被计为海外买家所持有。 　　而在此前的数据中，必须是房屋全部的所有者均为海外买家，才会被算作非居民房产。 　　这样一个存在歧义的数据一出，海外买家们纷纷躺枪： 　　“我觉得真实数字远不止这些！” 　　最好出台法律：每个加拿大人只能有一处房产，然后禁止海外买家！ 　　“别再跟外国游客宣传温哥华了！也不要在把这里的公寓卖给外国人了……” 　　“像澳大利亚一样禁止海外买家！” 　　“你说的对兄弟，这样就不会这么麻烦了。” 　　事实上，近些年来针对海外买家的抨击不绝于耳，但是现在换个统计方法直接把数据提高5倍，真的好么？

根据多伦多一家知名房地产网站Zoocasa发布的研究报告，全北美房屋负担最重的加拿大城市非温哥华和多伦多莫属，两城市分别排在第3和第11位。而最轻的城市竟然是卡尔加里！ Zoocasa根据加美两国官方的统计资料进行计算，数据主要取自2018年12月份。其计算方法简单地说，就是算出某城市居民购买一套中等价位物业所需的收入与家庭年收入中位数之差。 比如说，多伦多的中位数房价为$481,203美元，买一套普通住宅的收入需要$68,617美元，但多伦多家庭年收入的中位数只有$49,495美元，因此相差$19,122美元，这就说明了多伦多的房价不是一般居民可以负担的。 Zoocasa对北美35个城市进行了计算，发现最难负担的城市是美国的旧金山，买一套普通住宅的收入与家庭年收入中位数竟然相差整整14万！温哥华紧随其后，这个差额也高达7万多美元。 计算结果显示，阿省大城市卡尔加里是35个城市中负担最轻的：这里的居民不会像温哥华或多伦多的居民那么忧心，因为他们的收入应付按揭绰绰有余，那里的业主每年享受高达3万多美金的收入盈余，可以用于消费的其它方面。 蒙特利尔在榜单上排名第20位，收入盈余大约4,161美元，与拉斯维加斯和费城差不多，这两个城市分别有3,215美元和6,869美元的盈余。 渥太华的情况也不错，在负担最轻城市中排第6，其收入盈余也达到16,326美元。

有专家分析数据显示，大温11%柏文由海外买家持有，列市比例甚至高达25%，等于每四户就有一户为海外买家；大温非居民业主持有房产价值达750亿元。 2016年11月，加拿大按揭及房屋公司(CMHC)还指，整个大温海外业主持有柏文比例只有2.2%，而最新数据有11%的业主是海外人士，相当暴升5倍。 CMHC数据显示，大温超过11%柏文，业主中至少有一位是非居民的海外买家，持有新建柏文更跃升至19％以上。目前大温地区房产总估值为9,650亿元，海外买家占750亿元比例，占比7.7%。在温哥华市，房屋总估值是3,410亿元，海外买家房屋总值是340亿元，占比10%，高于大温地区的整体比例。