地产

真所谓“风水轮流转”。在进入了秋季之后，加拿大房地产市场的行情渐佳，即将进入卖方市场。随着市面上房屋存货量的降低、供应量收紧，房价的增长也达到了自2017年春季之后的最高点。 据本地英文媒体《环球邮报》报道：加拿大房地产协会（CREA）近期公布的数据显示，今年10月份全国的房屋成交量，同9月份基本持平，但是年同比大增12.9%之多。另一方面，房屋的挂牌上市量则按月下滑了1.8个百分点。 成交量大涨，但是上市量下降，这意味着市场行情的天平正在往卖方倾斜。事实上，今年10月份全国房屋的销量和挂牌量比率（SNLR）已达到了63.7%，达到了自2018年1月份的最高点。许多地产业内人士都认为，全国SNLR超过64%就意味着进入卖方市场。 熟悉房市的人大约都能记得，就在2018年年初，联邦政府推行了一项针对房屋贷款的新政策，即房屋贷款申请人必须通过一项风险压力测试，并导致加国房市大大降温。如今，SNLR已经回升、达到了那个时候的水平，再次证明了该政策对房市的负面影响已被完全吸收了。 报告中还有一个亮点则是，目前全国房屋的存货量为4.4（即按照现有的销量计算，消化掉市面上所有的房屋只要4.4个月），大大低于历史平均水平(6.3)。BMO首席经济学家波特说，这个数据再度证明，全国房市行情正在收紧，而随着时间的过去，这终将在房价的涨幅上体现出来。 这个体现或许已经开始了：今年10月份，全国房价增长了5.8%，达到自2017年年初（大家或许还能记得那个地产的黄金岁月吧）以来的最高点。更能反映房房价格变化的“MLS房价指数”（MLS home price index）则年同比增长了1.8个百分点，超过业内预期。 当然，加拿大各地的房地产行情很不一样，所以全国数据并不能反映出每个大城市房屋市场的具体情况。 《环球邮报》制作了一张表格，让人能够一目了然地了解目前全国房市的行情。 如上图，目前全国有9个城市的房市已经进入卖方市场，其中房地产行情最紧俏的城市是魁省的蒙特利尔，以及新布伦瑞克省的蒙克顿，两地的SNLR已超过80%，完全是卖家占据了优势。包括多伦多、温哥华在内的全国大部分大城市，地产行情属“平衡”。全加拿大唯一一个房市是买家占优势的城市，则是萨省省会里贾那。 本国大多数经济业内人士都看好本国房市的前景。正如RBC经济学家罗伯特霍格说，低利率、强劲的劳动力市场，将推动本国房市在2020年继续复苏。联邦自由党政府在先前大选时提出的承诺，他们将扶助首次购房者，这无疑将为房市再添一把火。    

多伦多一对八旬华裔夫妇因为名下一间公寓单位，与自己的女儿对薄公堂，要求取消女儿在该公寓的联名业权。 根据法庭记录，这对夫妇的公寓位于3181 Bayview Avenue。物业记录的业主是原告程氏夫妇和他们的女儿被告D。程氏夫妇说，最开始把女儿的名字加入业权名单，成为联合租赁人（joint tenants），是因为她在律师行工作多年，熟悉法律，相信她在俩人辞世后会按照遗嘱分配财产，但是女儿D违反了合约。 自2001年12月起，程氏夫妇就一直住在这间公寓，而女儿D住在美国加州。女儿D称，她的父母于2001年11月以$56.1万加币买下这间公寓时，与她签署了一份贷款合同，合同是有效和可执行的。虽然这是一种变相的按揭，但是希望能行使赎回权，以按揭抵押人的身份，成为物业的唯一拥有人。 图片来源：YouTube 程氏夫妇于1989年移民加拿大，共育有5名女儿，D是其中之一，另外四名女儿分别住在多伦多和香港。移民后，程先生在多伦多购买并经营一间制衣厂和一个仓库。 女儿D出生在香港，曾在律师行工作多年，从90年代初就和丈夫在加州生活。从1991年到2004年，她向父亲贷款超过$400万元，买下了大量投资生意，包括四间餐馆，一间农场，两间商场和11间投资物业。 2001年秋，已经65岁的程氏夫妇决定从密市的二层楼独立屋搬出，换住多伦多的公寓。 女儿D则称，她和丈夫有意购买多伦多的投资物业，用于孝敬父母。她称父亲是代表自己和丈夫于当年以$55万元买下这间公寓。 但是程氏夫妇反驳，从来没有为女儿购买投资物业。这间公寓的整个购买过程，包括聘请经纪、找房、付定金以及交割，女儿都没有参与。 女儿D声称自己是买房者和物业主人，凭证就是她与父母签的贷款协议。 图片来源：GAJUS/GETTY IMAGES/ISTOCKPHOTO 这份协议写明：程氏夫妇和女儿D是业权临时所有人，一旦贷款全部还清，程氏夫妇的名字将从业权名单中删除；贷款金额是$35万美元，购买价格是$56.1万加元（合36.1万美元），差价$1.1万美元将于2001年11月存入程氏夫妇的账户；年利率是5%；每月支付利息为$1,458.33元。 贷款协议书由女儿D起草，为英文。协议由程父（贷方）和D夫妇（借方）共同签署。 在签署这份协议的当天，程父和女儿还签了第二份贷款协议，用于购买加州的一处农场，金额$40万美元，年利率5%，每月支付$1,667元。 银行记录显示，女儿D确实向父亲支付了$1.1万元，以及每月$1,460元的利息，但是到2003年7月就停止支付。 图片来源：National Post 女儿D说，停止每月付款是因为父亲告诉她，不会把这间公寓的业权全部转移给她。之后，她便起草了一份中文的协议书，要求把她为公寓支付所有金额约$9万美元还给她，并放弃这间公寓。程父于2004年4月给女儿转账了这笔钱。 程氏夫妇说，他们并不了解2001年11月签署的两份英文贷款协议，直到2003年咨询了律师后，才了解到联名租赁的本质和后果，因而要求女儿放弃对这间物业的权益。 今年11月，安省最高法庭法官裁定程氏夫妇胜诉，女儿D的名字将从业权名单中删去。  

据《环球邮报》报道，加拿大国家银行的数据显示了人们需要有多少钱才能在加拿大城市买房。尽管人们的负担能力正在提升，但是温哥华和多伦多等价格昂贵的大城市仍然让许多购房者望尘莫及。   图片来源：CBC 其中温哥华平均房价高达101万，以20万首付才算，需要311个月才能还清，每月还款额占家庭收入的69.1%。负担最强且房价最便宜的是魁北克，平均房价28万元，只需要2年就能还清贷款，占每月收入的不到20%。 图片来源：Globeandmail 对于贷款负担能力的提升，国家银行副首席经济学家Matthieu Arseneau和经济学家Kyle Dahms在研究中说："造成这一变化的最主要因素是贷款利率的下降”。他们还补充说："事实上，过去9个月融资成本的下降是2012年以来最大的一次”。蓬勃发展的劳动力市场也发挥了重要作用。在此期间，加拿大人的收入年增长率为 5.1%，同时全国粮食价格没有实质性变化。 有趣的是，他们也发现温哥华、维多利亚、多伦多和哈密尔顿等城市在负担能力方面表现出了很大的改善。事实上，温哥华现在处于2016年以来最佳水平"。当然，很多人在2016年买不起温哥华的房子，现在仍然买不起。 咨询公司Knight Frank公布了最新房地产市场排名，包括房地产价格变化。温哥华在45个城市中排名倒数第二，房价在12个月内下跌了10.2%，3个月下跌了1.1%。   图片来源：Knight Frank Knight Frank的合伙人表示，"全球各地弥漫着不确定的气氛，严格的房地产市场法规仍然有效，但一些细分市场显示出暂时复苏的迹象，独立屋和联排的销售量开始回升”。 在这个排名中，多伦多位列第19位，房产价格在12个月内上涨2.2%，在3个月内下跌1.4%。莫斯科12个月增长11.1%，位居第一，其次是法兰克福，为10.3%，台北为8.9%，马尼拉为7.4%，柏林为6.5%。 排名最后的是首尔，12个月跌幅为12.9%。倒数第二是温哥华，倒数第三是伦敦，下跌3.9%，纽约下跌4.4%，内罗毕下跌5.4%。  

加拿大上一个月的楼市表现理想，楼价上升5.8％，至平均52.5万元，成交量大幅增长12.9％。 加拿大地产商会表示，10月份楼市与9月份的表现大致相同，交投持续活跃，全国实质平均成交价（未经季节调整）按年上升5.8％，至52.5万元；至于反映楼价的全国综合楼价指数（HPI），10月份上升1.77％，至63.36万元；实质成交量（未经季节调整）增加12.9％。 若扣除大多伦多及大温哥华两个市场后，10月份全国平均成交价下跌大约12.5万元，至40万元。 商会表示，10月份楼市表现较逊色的是大温哥华，虽然成交量上升，但综合楼价指数按年下跌6.4％，至99.49万元；至于大多伦多，10月份综合楼价指数上升5.6％，至81.44万元；渥太华的综合楼价指数升幅最强劲，10月份录得10.25％升幅，平均成交价为43.63万元。 地产商会指出，10月份全国物业成交量与9月份大致相同，较今年2月，更录得接近20％增长，相对2016年至2017年期间楼市高峰期录得的成交量，仅低大约7％。 商会亦表示，10月份推出市场的新放盘量按年减少5.8％，较9月份则录得1.8％按月跌幅。

对于每个家庭来说，不管是买房还是换房，都应该是一件值得庆祝的事情!可如果遇到无良开发商不仅没盖饭，还捐钱跑路了呢?恐怕这对于每个家庭来说都是致命打击吧，毕竟房子对于普通工薪家庭来说，算是最值钱的物件了! 说啥来啥!下面这对加拿大夫妻就遇到了小编说的那种最坏的情况，原本小两口兴冲冲的选择了一家比较划算的地产商，准备小房换大房呢，结果付完订金等交房的时候，他们竟发现开发商跑了，而且房子也没有开工呢!真是晴天霹雳啊! 夫妻俩准备小房换大房 正巧“天上掉馅饼” 这对倒霉的夫妻来自温尼伯，妻子名叫Laura在超市工作，丈夫Dorde是一名画家，两人原本在一间小平房内居住，可自从有了宝宝之后，800平方呎的小平房就显得比较拥挤了，然后小两口就决定换个大点的房子。 之后，两人就不断的咨询房源信息，最终夫妻两个一致看中了Fine Haus Building Co.的房屋建筑商在红河谷小镇尼弗维尔(Niverville)的一块土地。先前期了解的时候，建筑商就曾承诺夫妇俩，他们只需要再花费$28.99万加元，就可以将温莎公园(Windsor Park)800平方呎的小平房置换成一栋1500平方呎的全新两层独立屋。 夫妇俩高兴坏了!觉得这就是砸到自己头上的大喜事，当时妻子Laura还兴奋的规划着：“新房的面积要比之前的大两倍呢，剩下的钱不仅可以还债还能付首付……”结果，两人就果断的卖掉之前的小平房，为新房筹措资金。房子卖了之后，两人就住进了Airbnb的出租屋中，不过，一想到2019年9月30日就交房了，夫妻俩并不觉得辛苦! 一直交房推迟 两人才发现被开发商坑惨了！ 时间过得飞快，直到10月30日的时候夫妻俩竟然还没有收到交房通知，要知道想必规定的9月30日的交房日期整整晚了1个月呢……两个人终于坐不住了，想去建房工地那儿看看到底怎么回事，没成想等他们来到现场，竟然发现那块土地还！没！动！工！ 这下夫妻俩彻底懵了！经过多方咨询，他俩才知道原来这块土地并没有申请过建筑许可证，而且就连这块地都不是Fine Haus公司的，而是名为Fifth Avenue Estate公司的。之后，两人又用谷歌查询了这家公司，发现已经永久停业了…… 了解完这些，两人才得知自己是被骗了!想想他们还曾支付了$1.6万的订金呢，估计也打水漂了，更可气的是他们还为此卖了房子，一家三口花费$1万的租金在外租房居住，面对这些损失真是让人无奈！ 夫妇俩并不是唯一受害者 预测还有更多人掉入陷阱 事后，Fifth Avenue Estates(第五大道地产)的开发商Cornell Friesen还表示，这段时间内一共有6个买家与他联系，表示自己通过Fine Haus 购买了Fifth Avenue Estates所拥有的土地，他不得不告诉那些买家，自己从未与Fine Haus有过任何买卖交易。 Fifth Avenue Estates(第五大道地产)的开发商Cornell Friesen 这个真相估计让人多人都大吃一惊！但Fine Haus并不只是善于“空手套白狼”，对于已经建成的房子也逃不过“豆腐渣工程”这个名号！ Kevin Smith 据了解，一名购买了Fine Haus房屋的屋主Kevin Smith表示，这个房子给他带来了无尽的烦恼，他的房子是2017年就已经交房了，可是房体的粉刷灰泥外墙、浴缸都没有安装完成、院子未做分级、橱柜有螺丝脱落的情况，还有整个房子的供热系统也有问题……面对这个充满“问题”的房子，屋主Kevin Smith已经决定将该公司告上法庭了，预计12月16日开庭。 那么，骗到众人的Fine Haus，到底是一个什么“神秘组织”呢？资料显示，Fine Haus由一家曼尼托巴省的公司注册，该公司的总裁兼股东是曾在温尼伯工作过的前房地产经纪人Jason Cianflone。 Jason Cianflone 目前，很多媒体都在尝试电话，短信，电子邮件，Facebook Messenger或FedEx邮件联系Jason Cianflone，可一直杳无音讯。网上有媒体查询了Jason Cianflone的财产记录，发现他使用休斯敦地区的电话号码，并在德克萨斯州斯普林斯的休斯顿郊区拥有房屋。原来这家伙已经跨国逃跑了!这下估计受骗的买家想要上诉追资也需要一番时间和精力了。 小编在网上随便搜一下，发现这家Fine Haus口碑也非常的差的！ 真是替这对加拿大夫妇表示无奈，如果他们不及时入住新房的话，租房等各方面的损失肯定还会继续增加……但最新消息表示，Fifth Avenue Estates(第五大道地产)开发商Cornell Friesen了解情况之后愿意低折扣卖给这对夫妇，尽量减轻他们的损失，但是对于那些支付大额首付的买家，估计就只能靠打官司解决了…… 希望通过这件事情，大家买房的时候一定要擦亮眼睛，不要被高优惠高折扣蒙蔽了双眼，了解清楚楼盘的实际情况再付款，毕竟钱好付，但想再收回来就难了！