地产

托市政策连番出台，楼市似乎又活了过来。这不，最近几天有人开始讨论股市和楼市哪个更值得投资。的确，股市太火了，让以前风光过的楼市开发商多少有点羡慕嫉妒恨。   这两天媒体的看法是，一线城市的房价又开涨了，二三线还在下降。其依据是国家统计局的相关数据。要说这些数据都有水分也不尽然，但在我们小老百姓生活圈里，只要仔细观察，其实能提前根据一些细微的信号，来大略判断一个城市或其中某个区域房价的走势。这样就不会被那些冠冕堂皇的数据给误导了。   高铁项目过境   这几天四川邻水“保路”事件引人关注。事件的起因是当地人表达达渝城际铁路过境的诉求。而此前争抢高铁过境的事件已经出现过几次。例如湖北的十堰和襄樊、荆州和荆门、河南的邓州和新野等。   之所以会出现争夺，正是因为背后经济利益很大。高铁过境会带动当地经济，自然对当地房价有拉动作用。18日，发改委一天批复了四个铁路项目，总投资超1400亿元。有济南到青岛高铁，徐州至淮安至盐城铁路等。过境这些城市的房价应该会涨。     小学生数量的增减   小学生多了，会带动学区房、学位房等房价上涨。可以搜集有关所在城市小学生入学率等相关数据。如2013年厦门小学生相比2008年增长了37%，涨幅位居全国第一。上海增长了34%，深圳增长了24.6%，苏州增长了24%，郑州增长了23.9%，北京增长了19.5%，南京增长了12.2%，而这些城市的房价目前也都比较坚挺。   判断小学生多少，还可以观察所在城市幼儿园数量、新开张的情况；幼儿园涨价幅度等。   办理居住证的多少       每年新增外来人口多的城市，房价倾向于上涨。人口净流入超过100万的城市共有22个，包括北、上、广、深以及苏州、厦门、南京等沿海中心城市。基本上，目前中国房价最高的城市都出现在这22个城市。   其中，上海以953万人口净流入数位列人口吸引力城市之首，北京、深圳次之。人口流入数这个数据可能有点大，可以从房租价格涨幅、办理城市居住证的多少、人才市场相关指标辅助判断。   新房晚上开灯率     此前许多鬼城就是因为平时少有人气，而一个楼盘晚上开灯率低，说明楼盘空置率高。如果这些房屋能出租，自然人气高，间接说明楼市活跃度。   酒店客房入住率   如果一个城市酒店经常订房率很高，说明该城市商业非常活跃，这些流动的客商能带动城市就业，促进房价走升。   房产交易场所繁忙程度   到当地房管局办理各种房地产交易事项的人多，说明房产交易市场红火。   房产中介招人广告多少       如果中介店面转让现象增多，自然不是什么好事。如果中介招聘广告多了，说明中介市场回暖。   民政局办理结婚证数量多少   结婚的数量多了，婚庆公司生意红火了，买房子的刚需人群就出现了。   查处环境污染案件力度   如果所在城市环保局比较强势，查处环境污染案件力度较大，则可能会吸引买房者增加。另外，PM2.5数值的改善也会起到同样作用。   当然，最直接还是看房产交易网站的网签率及成交率高低。

    　　名校林立与社区屋价往往挂钩，有地产业界人士提醒家长，在选择既有名校又价钱可接受的社区楼盘时，尤其一些区内座落大批高层柏文大厦名校区，应先查看心仪学校收生范围，是否包括欲购买或租住的大厦，因此类社区适龄学生人数较多，学校为免人满之患，有权指定收生公寓大厦名单。     　　冯玉兰举例称，如北约克央街自雪柏大道至芬治大道社区，有一间颇多华人子弟入读的Earl Haig公立学校，但是该校座落的社区兴建了颇多高层公寓共管大厦，居住人口数以万计，适龄学童自然较其他低密度住宅社区多，学校学额有限，故学校可指定收生住宅大厦名单，家长们应留意此情况。   　　面对名校所在社区屋价难免较高昂的问题，家长除了购买区内房屋，令子女有资格入读心仪学校，也可租住区内楼房，这对一些未能负担购置区内房屋的父母而言，也是可行之法。也有一些特殊情况，例如学生之前在区内名校就读，但因各种原因搬到另一校区不符资格继续就读，校方或会基于不同原因，如已完成11班学业，只欠最后一学期便升读大学，校方有机会容许非居于校区内的学生，于同一学校完成中学课程等。 　　她指一些出色学校所在社区，租住、置业需求及价格确较一般社区多，除Earl Haig公立学校外，万锦市Pierre Elliott Trudeau高中及于人村高中(Unionville High School)等排名颇高学校所在的地区，亦成为华人家长购置房屋时考虑的追捧热点。 　　她寄语家长，盲目热捧名校未必适合子女学习特质，大多伦多地区不少名校约半数学生或来自新移民家庭，在数理上较优秀但言语能力却未必同样优异，家长为子女选择学校时，未必需要只侧重选择名校，子女能否从学校生活上融入加国社会与能否发挥所长，才更为重要。  

　　加拿大城镇联盟(Federation of CanadianMunicipalities, FCM)19日公布一份报告，呼吁联邦政府采取行动解决住屋问题，包括鼓励建更多新建租屋单位、制订因应游民及可负担住屋问题的全国策略。 　　报告指出。联邦政府补贴社会住屋的拨款逐年减少，对各省、特区及地方政府的财政带来压力，愈来愈难协助或处理中低收入租房族面临的住屋问题。 　　加拿大城镇联盟主席伍赛德(Brad Woodside)表示，过去十年共流失85万个低租金住屋单位，将来若面对房市波动，本国的租屋将无力支撑社会需求。 　　伍赛德指出，加国五分之一的租屋人士，被迫用50%以上的收入付房租，渥京如果不介入采取行动，协助省市级政府增加更多租房，这种情况恐将恶化。 　　据该份报告举列统计数字显示，加拿大三分之一的家庭靠租房子过生活，可是自1996年以来全国的起建新屋当中，只有11%是用来出租。 　　卡尔登大学(Carleton University)都市研究中心学者波默罗伊(Steve Pomeroy)认为，现在已到了针对加拿大住房市场机制，进行调整的时候了。 　　统计指出，渥京虽然目前每年约编列17亿元住屋经费预算，但实际上房屋拨款占全国生产总值的比率，与1989年相比却缩减40%。 　　FCM报告提出几项建议，包括对兴建可负担的新出租单位可获联邦税务优惠、承诺出租房拨款比率稳定持久、建立一套解决游民及住屋问题的全国策略。

中国国家统计局18日公布的“2015年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，4月份北京、上海、广州、深圳四个一线城市房价全面反弹，70个大中城市房价环比上涨的个数继续增加，楼市回暖态势明显。   数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，上涨的城市有18个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高为深圳，房价涨幅为1.8%；最低为广东惠州，下降0.7%。   中国国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，3月底楼市新政出台和传统销售旺季等多重因素叠加影响下，4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。发布的数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有18个和28个，分别比上月增加了6个和16个。初步测算，4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%。   值得注意的是，自去年5月以来，中国一线城市首次出现全面上涨。深圳房价自2014年12月实现反弹后，已经连续5个月领涨全国；北京继3月止跌反弹后，4月房价环比上涨0.8%；上海则在3月房价持平的基础上，上涨0.7%；广州更是在4月实现逆转上涨0.4%。     自“3 30新政”出台之后，一线楼市的供求关系和市场预期均发生了微妙的变化。但中国城市间分化仍然较为明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。   刘建伟指出，4月份北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨，绝大部分三线城市房价仍然下降。据测算，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。   中原地产首席研究员张大伟表示，“3 30新政”对不同城市的影响差别显著，市场供求基本面堪忧的三四线城市对于政策的强力刺激反应冷淡。“三四线城市多面临天量库存，再加上经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡以及政策刺激作用不均衡等影响，去化压力巨大。”   即便是二线城市分化也非常明显。世联行的成交数据显示，“3 30新政”以来，城市间的行情分化非常明显，北上广深领涨、涨幅远高于平均水平；二线中的佛山、东莞、惠州、合肥涨幅接近30%；天津、南昌、厦门、济南涨幅约为15%；同时，成都、长沙、中山等城市呈现负增长。   易居房地产研究院发布研报指出，4月份一线城市去库存周期为11.6个月，已经连续4个月出现去库存周期低于12个月水平，这反映了一线城市去库存压力得到有效释放；二、三线城市的库存水平跌幅则与3月份持平，预计随着后续去化周期的持续收窄，房价也有望步入止跌反弹的通道中。   该机构进一步预测，二季度市场成交量将继续上升，70城房价或在5月份完成止跌反弹态势。

最近一次降息后，中国5年以上贷款基准利率仅为5.65%，5年以上个人住房公积金贷款利率仅为3.75%，均处于历史低点。此前，中国商业贷款购房最高利率曾高达7.83%，住房公积金贷款购房最高利率一度高达5.22%。   从货币到行政，从中央到地方，多管齐下的“托市”组合拳之下，中国楼市成交量增长、价格止跌、存量消化的势头已经出现。   海通证券首席经济学家李迅雷表示，房地产行业在严厉的调控下也出现一段时间资金回收的困难，库存增加，但现在政策已经开始放松，随着销量的增加，供给相对较慢，价格也出现一定程度的上涨，尤其在一二线城市房价上涨的趋势得到确认。所以政策的拐点和去库存的拐点都已经出现。   交通银行金融研究中心发布的一份报告预测称，5月份沪深等重点城市成交量会继续回暖，新盘价格有上涨的势头，二手房“跳价”现象也将增多。   回暖势头明显的中国楼市，又将迎来一款新的核武器—MBS。   去年9月30日，中国央行、银监会首次出台通知，鼓励银行发行MBS。5月15日，中国银行间市场交易商协会发布了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引（试行）》的公告，MBS来势汹汹，有业内人士更把它称作引爆楼市热度的核弹头！   MBS是银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体（pool），利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。   因此，MBS实际上是一种具有浓厚的公共金融政策色彩的证券化商品。发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息原封不动地转移支付给MBS的投资者。

加拿大的房地产市场有泡沫吗？这个问题萦绕在大家心头好多年，国内外的观察员也一直在对加拿大房地产市场的健康状况发表各种预测。但这些预测大相径庭，有些人认为市场被高估了60%，而其他人则认为它可能低估了近10%。   当然，对房地产市场的研究是模糊科学。每个分析报告都使用自己的测量方法来衡量房地产市场的所谓“公平价值”。一些比较房价和收入，而另一些则看利率或人口增长。有一个分析报告甚至把房价与加拿大的出口值相比较。我们来看看各个世界著名的金融机构是如何解读加拿大的房地产市场的。   德意志银行 （Deutsche Bank） 评估：房价被高价60% 最近数据：2014年第四季度   2015年1月，该行首席国际经济学家Torsten Slok发表警告，认为加拿大房地产市场被高估了约60%，并拉响了全国的警钟。他也引发了大家对该银行衡量加拿大房地产市场的方法进行激烈的批评。   德意志银行认为，市场估值过高基于两个衡量指标：房价与收入比以及房价与租金比。如果房价上升的速度快于人们收入的增长速度，那么房市的风险就很高。同样的规律也适用于房价租金比，如果买房的花费要比人们所能支付的租金高很多，房屋价格就可能太高了。到去年年底为止，德意志银行认为，与居民收入相比，加拿大的房价被高估了约34%；而与租金相比高估了90%。两者平均高估了60%。   批评人士因对德意志银行用来判断收入和租金的数据质疑，而猛烈抨击其分析。其数据的主要来源是世界经济合作与发展组织（OECD）。该组织比较房价收入比时所用的收入为“市场收入”，即看劳动力市场中人们通常会赚多少钱。以这种方法来计算，房屋价格就会高估30%左右。但“市场收入”忽略了人们其他重要的收入来源，如政府的转移性支出和投资，TD银行经济学家Diana Petramala如是说。当房价与所有的收入相比时，房价只高估了8%。   德意志银行的加拿大租金数据也来自经合组织，而经合组织的数据来自于加拿大统计局，是其评估消费者价格指数影响所使用的数据。加拿大统计局曾警告称，其租金指数并不一定反映实际市场租金，而且许多批评人士也指出，这个租金指数往往大大低估了租金的增长。Petramala女士说，比较房价与租金的另一个问题是房屋类型，房价增长最为迅速的是独立屋，但大多数新的租赁房是公寓，尤其是在大城市，而公寓价格的增长要慢得多。   《经济学人》杂志4月15日一期认为加拿大的房地产市场是世界上最被高估的，使用的也是类似的衡量方法。     加拿大央行 （Bank of Canada） 评估：房价被高价20%左右 最近数据：2014年第三季度   去年12月，加拿大央行公布自己的房产市场报告，警告说全国的房价高估10%-30%不等。央行的估值模型比较了房价、人均税后收入和政府10年期债券的利率（近似于房屋抵押贷款的利率）。房价和收入都根据通货膨胀进行了调整。   央行认为如果房价离人均收入和利率的基本面越远，房价就高估得越多。过去40年加拿大经历了两次重要的房地产市场回调 （央行定义回调为在至少一年的时间里房价下跌了10%以上），因此加拿大央行研究了18个西方国家的房价，并发现其估值模型能够预测房价回调。它发现，在六年时间里，从回调前的三年到回调后的三年，价格通常被高估了约10%，峰值达到20%，然后会平均下降20%。   这种分析应该引起人们的重视，因为央行认为加拿大的房地产市场大概正处于回调要发生的时刻。不过，该行还发现，回调通常在某种程度上是因央行提高利率以应对通货膨胀而触发的。近年来，加拿大的利率一直在下降，通胀保持在低水平。   惠誉国际评级 （Fitch Ratings） 评估：房价被高估24%左右 最近数据：2014年第二季度   总部设在纽约的惠誉国际评级从20世纪80年代开始研究加拿大房价，认为其属于“可持续房价”，也就是说，价格的变化一直基于对新住房的需求。惠誉考虑人口增长和新房建设等这些衡量因素。很多机构关注住房负担能力、利率的影响，认为即使房屋价格上涨，低利率让很多人能够负担买房。但惠誉有不同的观点，它认为从长期来看，利率不是一个推动房价的重要因素。   同样地，在短期内失业率的变化会对房地产市场产生巨大的影响，但不会长期影响房价。惠誉发现，驱动加拿大房价的长期因素是收入——个人家庭收入和GDP所反映的国家财富。加拿大人挣得越多，能花在住房上的钱就越多。“在现实世界中有很多因素可在短期内影响房价，”惠誉国际评级主管Stefan Hilts 说，“但从长远来看，供需平衡仍是主导。”   国际货币基金组织 （International Monetary Fund） 评估：房价被高价11%左右 最近数据：2014年第四季度   IMF最近才开始研究加拿大的房地产市场，它的估值模型所使用的数据最早只是2010年的。和其他机构一样，IMF考虑了家庭构成因素的速度，即衡量人口增长（一个家庭被认为是同居住于一个屋檐下的一群人，无论他们是否有亲属关系）。IMF也考虑收入和就业增长，以及五年抵押贷款利率和通货膨胀。有趣的是，IMF发现一个最能反映加拿大房价变化的衡量因素是所谓的“贸易条件”（terms of trade），即比较加拿大的出口总额与进口总额。   例如，如果出口增长额快于进口增长额，那么贸易条件增加。贸易条件也考虑到汇率的变化，所以如果加元升值，贸易条件也增加，因为加元上涨将推高出口的价值、降低进口成本。根据IMF的说法，当贸易条件增加时加拿大人感到富有，因此可能会愿意在住房上花更多的钱，反之亦成立。IMF将所有这些衡量因素综合在一起，并与实际房价比较，认为房地产市场高估了7%到20%，或平均约为11%。   TD银行 （Toronto-Dominion Bank） 评估：房价被高价11%左右 最近数据：2014年第四季度   像IMF一样，TD也认为家庭收入中值、利率、就业和人口是驱动房地产市场的基本因素。但与IMF不同的是，TD银行也考虑供给和需求，包括新屋数量。TD的模型也关注负担能力，基本上看一个普通的家庭花了多少钱在住房上，并将之与长期平均值进行比较，即加拿大人约将收入的30%花在住房上。虽然价格一直上涨，但低利率仍使得住房是可负担的。   TD也将利率预期加入其模型中，如果利率上升的话，将推高房屋贷款利率，让住房负担能力下降得更少。如果利率上升到更“正常”的水平，那么房地产市场将被高估10%-15%，TD银行如是说。（TD没有对“正常”进行定义，但加拿大央行的隔夜利率平均约6%；现在是0.75%，而在过去的十年里平均为1.8%。）TD银行认为，相对于其基于经济基本面的“公平价值”模型，房价大约高估11%以上。   加拿大房屋贷款及住房公司（Canada Mortgage And Housing Corporation） 评估：房价被高价3%左右，在合理范围内 最近数据：2014年第二季度   基于2014年第二季度的数据，加拿大房屋贷款及住房公司（CMHC）认为本国的房地产市场只是适度高估，只有3%左右。它警告说，加国的房地产市场被适度高估，但回调的风险很低。   CMHC衡量的方法是最详尽的，但也说明了要得到加拿大的房地产市场的可靠信号是多么困难。该机构研究了三种不同的模型来估计房价应该在什么位置。一个模型比较房价与驱动住房需求的传统因素：通货膨胀、税后收入、房屋抵押贷款利率和人口增长。另一个模型研究大城市里影响房价的因素，包括地价、建筑成本和城市人口增长。第三个模型考察住房负担能力，比较目前的价格（人们实际支付的价格）与房屋的建议价格（建议价格即一个家庭如果将收入的30%花在住房上，他们可负担得起的房子的价格）。   CMHC结合了前三个模型中的一些因素构建了第四个模型，然后将所有四个模型来比对实际房价的三个不同的衡量维度——加拿大房地产协会转售房屋价格指数（resale house price index）、加拿大国民银行地产网（Teranet-National Bank）房价指数和加拿大统计局的新住房价格指数，这样就有12个可能的方法来衡量过高的估值。   由此得到的结果其变化范围相当有戏剧性。在其最近预测中，即去年秋天的数据报告，CMHC预测，房价可能在低估了13%到高估了16%之间，平均有3%左右的高估。将其所有测量值与临界值8.5%比较，8.5%是CMHC认为房地产市场被高估的可靠水平，如果其最高估值高于临界值，它就表示房地产市场适度高估；如果所有模型的平均水平都高于临界值，那么风险更高。   在研究楼市的回调风险时，高估只是CMHC考察的四个因素之一。CMHC还考察了所谓的“过热”现象，即房屋销售速度是否快于新上市的速度，以及房价是否增长过快，因为这可能是市场中投机行为的标志。它还研究过度建设现象，即建商面对楼市的强劲需求和上涨的价格、建造新房来补充市场的现象。过去， CMHC已经发现这四个因素中至少有两个因素的组合与申请房屋抵押贷款保险的峰值一致。

　　据加拿大市镇联合会(Federation of Canadian Municipalities)刚刚发表的报告，由于本国房价高、租金贵，令中低收入租客在租房及交租方面遇到越来越大的压力，有调查显示，本国每5名租客中就有1人要拿出一半收入来交房租，严重影响了他们的生活质量。 　　该报告分析说，由于联邦政府对廉租屋的补贴不断且持续下降，导致各省区和市镇无力维护现有廉租屋，更谈不上新建廉租屋；本国不少中低收入阶层面临租房难、租金不断上升的困难，这不仅影响了劳动力市场，也直接影响到地区和国家经济。 　　该报告提出政策建议，联邦政府可以用联邦税务优惠来鼓励可负担房屋的建设，联邦不应减少而是保持现有的对廉租屋的资助力度，以及联邦应该制定长期性的解决无家可归人士问题及可负担房屋方面的战略。

财经传媒人刘晓博撰文，如果以美元计价中国房价会很快阶段性见顶，但如果按照人民币计价，肯定是继续涨下去，目前仍然看不到停止的时候。   近期楼市，有两个耸人听闻的说法：   说法一：央行废除"存贷比"的刚性约束作用，将释放出7万亿新增贷款额度。2009年中国出台了"4万亿"刺激政策，7＞4，所以楼市要暴涨了。   说法二：互联网打垮了很多传统产业，让他们原有的价格体系崩溃，所以通过众筹等互联网金融方式，可以将房价降低至少三分之一。   笔者的看法是，这两个说法充满了漏洞，中间还偷换了概念，基本上是无稽之谈。   先看说法一。没错，央行是要废除"存贷比"的硬约束作用，笔者最初计算了这一做法可能释放的贷款量，当时的结论是4到5万亿。   为什么没有7万亿？因为部分中小商业银行的存款准备金率已经通过定向降准，远远低于大银行18.5%的水平。   其次，现在银行放贷积极性不高，企业申请贷款积极性也不高。多数银行的存贷比都在70%左右，没有顶格使用75%。   所以，如果实体经济不回暖，废除存贷比也释放不了多少贷款额度。4月份M2增速只有10.1%，就是最好的证据。   其次，释放出几万亿贷款额度，跟2009年"4万亿刺激政策"的威力也没有办法比。这种差异，跟"重炮"和"原子弹"的差别一样大。2009年所谓"4万亿"仅仅是个象征性的说法，事实上投入的刺激资金，中央加上地方达到数十万亿。   当年中国的广义货币增速高达27.7%，而目前增速只有10.1%。也就是说，2009年央行印钱的速度是今年的2.77倍！   虽然目前住房商业贷款和公积金贷款的名义利率，低于2009年，看似非常惊人，但事实上2009年房贷可以打7折，目前最多85折。   从利率杠杆上看，也是2009年更高。当然，还有绝对房价高低，以及存量房多少的巨大差异。   所以，即便废除"存贷比"，再加上不断降准，最终可以释放出7万亿贷款额度，只要广义货币M2增速不翻倍，房价也没有可能全面回暖。   再看所谓众筹压低房价说，更是有人为了吸引眼球，充当"地产教父"而制造出来的，估计连他自己都不相信。   互联网金融的确压低了民间借贷的成本，但跟银行贷款比，仍然高出很多。   众筹、P2P对房地产企业来说，目前只能救急救命，如果你靠它们融资开发房地产，无异于自杀，因为成本太高。   目前国家正在全力拯救房地产，未来在股市、债市上融资，成本显然是最低的。   此外，房子跟手机、电脑不同，它是高度个性化、地域化的产品。   同样一线城市市中心的住宅，因为一条小马路之隔，划到了不同学区，房价能差30%。这种产品，很难通过中国的"互联网思维"来改变，只能通过德国的"工业4.0"来渐进式变革。   更何况，中国银行体系的抵押品绝大多数由土地和房产构成，你想把房价全面压低三分之一，政府会答应吗，银行会答应吗？   别忘了，中国最近30年来都在玩资产泡沫，这其实是我们GDP高速增长的秘诀。   在广义货币M2每年增速是经济增速的两倍，或者超过它5个百分点的情况下，房价的绝对价格很难被压低。   事实上，笔者认为，如果以美元计价中国房价会很快阶段性见顶，但如果按照人民币计价，肯定是继续涨下去，目前仍然看不到停止的时候。   除非M2增速跟真实GDP的增速持平，甚至慢下来（每年不超过6%）。这才是中国房价的最大秘密，可惜没有多少人知道。    

加拿大“雪鸟族”正趁着加元汇价低、美国房屋价格上升的时机，纷纷把在美国的房地产出手套现。   Financial Post的报道称，根据澳洲最大的汇兑集团Canadian Forex北美分部主管David Nicholls指出，加拿大人过去一年出售美国房产套现后，的金额，较之前一年增加一倍。而加拿大民众南下购买美国房地产的金额，较去年同期大减50%。   TD银行经济分析师Michael Dolega认为，加拿大人出售美国房屋套现只是暂时现象，因为婴儿潮出生的一群人对美国房子的需求仍然存在。     加拿大一家商会（Canada Arizona Business Council）行政总裁Glenn Williamson认为，暂时看不到加拿大人卖屋套现走人的趋势，其中在Maricopa County，拥有商业及住宅物业的外国人，九成属于加拿大人。     原文出处：http://business..com/personal-finance/mortgages-real-estate/canadian-snowbirds-migrating-back

据外媒报道，在美国休斯敦某受欢迎社区的一幢房屋市场评估价近40万美元，但该房屋的主人将其售价标为1美元，条件是，买家还需提交一篇令人信服的文章。 据路透社报道，这座房屋的主人是迈克尔和斯蒂芬妮·瓦克斯（Michael and Stephanie Wachs）。他们将搬家至一座与他们女儿的幼儿园较近的房屋，但他们又希望有幸成为他们旧屋的主人能够不背负房贷的重负而搬进来。 于是他们要求抱者希望的买家上交一篇200字的作文外加150美元的投标费来竞标他们的占地1056平方英尺（98平方米）的2卧室小房。 据估计，要想回笼该房屋的市场评估价，房屋的旧主人需要得到2500份投标费。在上周五早晨，该房屋主人已经收到了300篇作文，但并非所有的申请者都支付了投标费。 中选的文章作者需要支付房屋的税金、产权保费及1美元的合约价。 迈克尔·瓦克斯说：“这并不是一场比赛。这些是心弦之信，这在房地产交易中是常见的，尤其在对某个房屋又多重报价时。” 他们这样卖房的灵感来自他们所读到的有关类似拍卖方式，其中包括在缅因州的一张床及一份早餐就是以类似方式拍卖的。 报道称，这对夫妇要求亲近的朋友和家人不要参与投标，而可能的买家不要将他们的身份信息在上交的作文上显示。这一竞标活动到6月中截止。如果这对夫妇无法选中买家，他们会将竞标的钱退回。 瓦克斯先生说：“我太太和我的品味相同，因此我们可能会平均分配阅读工作，我们每个人会挑选20篇最中意的作文，并从中再进行遴选。”

 加拿大的高房价城市，首当其冲的就是温哥华和多伦多，尽管许多人都认为这其中可能存在太多的泡沫，但根据加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）上周公布的《年度房价分析报告》（CMHC’s Annual House Price Analysis Assessment），这两个城市都不在高风险城市之列，相反，温哥华处于低风险级别。 CMHC对加拿大的12个主要都会城市的房价进行了分析，试图从经济、金融以及人口因素等方面确定加拿大地产市场存在的潜在风险。风险评估主要有四个指标，即是否供过于求（overheated demand）、房价增长是否过快（acceleration in the rise of property prices）、房价是否被高估（overvaluation）以及建筑单位是否过多（overbuilding）。CMHC的首席经济学家Bob Dugan表示，从加拿大全国来看，房地产价值被高估约3%到4%，但房价偏高并不代表房价被严重高估，实际上，这种情况反而可能出现在一些房价较低的地区。   南素里/白石地区价值千万加元的海景房 这份报告显示：尽管温哥华房市持续火热，拥有全国最高的房价，但由于人口的快速增长、可支配收入的增加以及有限的土地供应，温哥华房市仍处于安全的低风险范围。相反，由于近年来住房单位尤其是公寓单位的快速增加，个人可支配收入相对缓慢的增长，萨省雷吉那（Regina）和曼省温尼伯格（Winnipeg）房市大跌的风险很高。   温哥华：高房价低风险   根据CMHC的报告，温哥华是全国比较平衡的地产市场之一。 温哥华地区的人口和个人可支配收入的不断增加推动了住房需求不断上升，移民涌入和有限可开发的土地资源也在一定程度上支撑着房价居高不下。尽管今年以来大温某些地区的独立房价格已经呈两位数增长，但报告认为一些豪宅区的价格扭曲了整个市场的平均楼价。只要剔除市内一些最昂贵的房屋，温市的平均价即回落至40万至50万元。 报告还指出，温哥华地区的首次买房者倾向于购买市郊地区的低价房屋，高收入者或是已有资产作担保的买房者，则倾向于购买市中心一带的独立屋或高价物业类型。Dugan表示，“我们会持续密切的关注温哥华的地产市场，这是一个非常重要的市场，但目前按照我们的评估模型还没有在温哥华发现任何有问题的情况。”  西温叫价2000多万加元的海景房 5月是一年中地产买卖交易最热络的月份之一，这份报告无疑又给温哥华地产市场的参与者，无论是买家还是卖家，都注入了强心剂，有可能促使房价进一步升高。 萨省和曼省：高房价低风险 萨省雷吉那（Regina）和曼省温尼伯格（Winnipeg）是报告中被评估为高风险的城市，两地房价被高估以及过度建筑的现象很严重。近年来两地大兴土木，建设了很多新的住房单位，尤其是公寓住宅，但是居民收入增长幅度较平稳，因此造成大量闲置的未出售单位。雷吉那去年未出售房屋数量达到了历史最高。尽管今年开发商放缓建筑脚步，但受到低油价的影响，房地产市场进一步受到冲击。今年第一季度的房屋均价比去年同期下降了6%。 多伦多和蒙特利尔：中等风险 由于建造了创历史记录数量的公寓以及大量公寓待售，多伦多和蒙特利尔被评估为中等风险。多伦多房价增长速度高于个人收入的增长，而蒙特利尔缺少首次购房的买家。 阿省：低风险 受低油价影响，阿省卡尔加里房屋市场需求降低，过去几个月的房屋销售减少，房价增长速度因此放缓，也降低房价被高估的风险。 按照CMHC评估风险的4个指标，被分析的12个城市多数都属于低风险（7个），全国整体房市也属于低风险。不过，去年国际国币基金组织（IMF）多次提出加拿大的房市存在泡沫，去年年末IMF官员表示全加平均房价约被高估10%，温哥华及多伦多等地的房价更是被高估约20%，评级机构惠誉（Fitch Ratings）也认为加拿大房价被高估21%，这种评估上的差异可能是由于不同的评估方法和数据造成的，片面听取任何一方观点也是有风险的。业主或投资者应该根据自己的需要，理性的分析和判断。  

房价不断上升的消息，促使部分业主好奇自己的住所能卖到甚麽价钱。不过，《星报》专栏作家Joe Richer认为，如果业主卖楼动机纯粹为了好价钱，那麽就必须考虑一些因素，才决定是否出售若与地产代理签署卖方代表协议，又有潜在买家提出符合你条件的出价时才改变主意，随时蒙受损失。 要了解区内市场走势，业主应考虑找地产代理分析了解自己物业的作价。     Joe Richer认为地产代理提供的资料具价值，他们不但告之现居价值，也让业主更明白如果决定搬屋的话，可以负担的新居价钱。Joe Richer又指，诚实和沟通是买卖过程中的关键。他提醒业主要考虑如果房屋真的售出后，下一步会怎麽做，如要为一旦成交限期前无法找到另一处居所订立应急方案。 Joe Richer称，根据「卖方代表协议规定」，如果代理为物业找到新买家，卖家必须负责向代理支付佣金，卖方代表协议条款可由业主与代理协商拟定。 物业是否放售，以及以甚麽条件放售，最终由业主决定。即使有潜在买家出价，并且符合业主的条件，但你拒绝对方的话，或者物业最终不是因为潜在买家一方而未能成交，地产代理仍然有花时间和资源，安排物业放售、推销，又或者与潜在买家或对方代表沟通和参观物业。 一开始坦诚沟通，并且决定放售和签订代表协议后都持开放态度，将有助避免日后发生误会或意料之外的事情。对欲购入物业的买家来说，这说法同样适用，故坦诚透露自己的意向，有助任何一方应付他们的处境，若业主改变主意，也要通知你的地产代理。      

　　房价劲升 市长无意 干预市场   　　大温地区房地产价格高处未算高，除了温哥华市独立屋价格持续上升，例如市中心东端近日就有过百年旧屋叫价140万元，而西温许多的独立屋，也出现买家激烈竞价及投机炒卖(flipping)的情况。   　　据《温哥华太阳报》报道，许多在电脑盘(MLS)挂牌的西温地区物业，平均6.5个月即转手一次，期间物业售出价较买入价劲升40%，平均账面利润110万元。 　　该报道又表示，一幅位于西温桑赫斯特围(Sandhurst Pl.) 1424号、面积1.8万平方尺的屋地，在2014年5月以370万元成交，但在今年4月重新挂牌，叫价618万元。此外，也有一些炒家在极短时间内，一买一卖即赚50万元。 　　买家包括中国和中东投资客 　　西温市长史密斯(Michael Smith)指出，房地产市场是自由市场，如果市政府采取措施干预自由买卖活动，相信不会获得市民的支持。 　　皇家立百基地产公司(Royal LePage)地产经纪泰勒(Kim Taylor)表示，导致竞价情况出现的基本原因是，入市的买家比挂牌物业更多，而这些买家来自国内和海外，包括中国和中东地区。 　　她又表明，炒卖活动对社区原居民会有一定的影响，因为部分新业主并不会在物业居住，而这些经常空置的物业，只被视为投资工具。 　　不过，卑诗大学(UBC)尚德商学院教授萨默维尔(Tsur Somerville)认为，房屋炒卖的原因复杂，很难找到单一原因，但他相信这与去年底至今，西温屋价出现较大升幅，令到市场有所憧憬有关 。他说，由2013年10月至2014年10月，西温平均屋价上升4%;但在2014年10月至今年3月，则已飙升7%。 　　根据大温地产局数字显示，4月份温市西区独立屋的基准价，接近250万元。  

  　　居住在安大略省彭布罗克市的艾薇.斯科特兰女士今年84岁高龄，近日她为治疗癌症不得不离家三周。出行前她特地拜托邻居关照一下她的住宅，谁料回家后竟发现家中因水管爆裂而蒙受水灾，还收到了一张1万1千加元的维修账单。而当她向保险公司Grey Power索赔时，竟遭到拒绝，理由是保险合同上标明“在冬季，房子不得超过四天无人居住，除非有人每天上门检查，并确保取暖温度正常，否则保险公司不会承担水灾带来的损失。”   　　保险业专家承认斯科特兰女士的遭遇的确不幸，但Grey Power保险公司的“冬季四天无人居住条款”是加拿大保险业的普遍要求。各大保险公司往往通过经纪和邮件告知业主类似的“普遍要求”，但问题是在数以万计购买房屋保险的加拿大业主中，有多少人知道冬天房子无人居住不得超过四天呢?多数业主并不了解保险业运作的手段和方式，对房屋保险存在许多误区，结果成为保险公司拒绝赔偿的牺牲品。   　　1、30天空置不赔偿 　　如果房东的出租房连续空置(vacancy)超过30天，且房东没有及时通知保险公司，保险公司则可以拒绝赔偿任何火灾或水淹损失。为了规避风险，房东可以向保险公司申请一个空置许可(vacancy permit)，但必须在30天空置期内购买。        空置和无人居住(unoccupied)之间的区别在于屋内是否留有家具，如果家具没有搬出，表明房客打算返回。这样，房客可以离开几个月，而房子仍然可算作无人居住而不是空置。   　　2、贵重首饰不全赔 　　对于贵重首饰的盗窃或丢失，保险公司往往会对赔偿数额设定上限，如5千到6千加元，这个数额通常大大低于购买价格。如果想要确保自己的贵重首饰有足够的保险额度，就需要购买附加保险。在申请附加保险前，保险公司会要求提供贵重首饰的照片、收据等辅助资料以证明首饰的价值。 　　3、收藏品有保险上限 　　2013年圣诞节前圣约翰斯市的一场大火烧毁了布朗夫妇的住房，包括他们收藏的价值约40万加元的文物，最终保险公司只提供占总价值四分之一的赔偿。专家们指出，除非购买附加保险，户主很难拿到全额赔偿。 　　关于房屋保险对于收藏品的上限，邮票收藏的赔偿上限约1千加元，硬币收藏的赔偿上限只有500加元。 　　4、污水回灌等灾害不在普通房屋保险之内 　　许多加拿大业主不知道普通房屋保险并不包括下水道污水倒灌、洪水和地震灾害造成的损失，为规避风险，需要为之购买附加保险。 　　5、忽视房屋维护会导致拒赔 　　屋保险不是维护保险。如果房主没有及时维护出现隐患的房子，比如地下室水泥墙出现裂缝，最后导致漏水;或由于浣熊、松鼠等小动物造成的损失，保险公司将一律拒绝赔偿，因为这属于住房维护问题。 　　6、房屋改建或扩建未通知保险公司 　　任何给房屋增值的扩建、改建、或是替换更高级的建筑材料都需告知保险公司，相应的每年的保费额也会增加，但如果不告知保险公司，业主则需承担保险公司拒赔或减少赔偿额的风险。    

　　西温房市热，房价增长快，吸引不少人短炒，换取可观利润。（资料照片） 　　西温房市一向非常火热、房价增长快，吸引不少投机者入市“炒房”炒得不亦乐乎，但卑诗地产理事会（Real Estate Council of B.C.）提醒：房市不会持久乐观。   　　温哥华太阳报日前对西温23个挂牌物业调查发现，这些房子从买入到再出售的平均仅为六个半月，房价涨幅竟高达40%。例如位于Sandhurst PL. 1424号的一处1万8000尺物业，去年5月交易价370万元，今年4月重新挂牌，报价618万元，在11个月内价格上扬了67%。有些新业主短时间内就将物业转手，还稳赚25%的利润。   　　Royal LePage 公司地产经纪泰勒（Kim Taylor）认为，出现这种现象的一个原因是市场供不应求，特别是海外买家对西温物业的青睐，如British Properties、Ambleside和Dundarave等地区物业，都出现买家多，房源紧俏的状况。“情况已经有点失控”，Taylor说，“包括卖家在内，也对他们能获得的金额感到震惊”。 　　根据大温地产局4月报告，现在西温一栋典型独立屋价格已经达到223万元，比6个月前上扬11%，比五年前增长50%，说明房价突然狂飙只是近期之事。 　　对此，卑诗地产理事会副执行长巴垂斯（Larry Buttress）警告投机者和地产经纪，即使在过去几年房市表现强劲，但无法保证物业价格会继续抬升，“房市很有可能会改变，或者已经发生改变”。 　　他强调，在一个价格增长飞快的火热市场，地产经纪必须做好工作，确保一间物业的售价符合当今市场水平。 　　面对西温的炒房问题，西温市长史密斯（Michael Smith）表示，房屋买卖是自由市场，人们有权利自主购买和出售，不认为民众会乐意看到地方政府过多去干预。但他同时表示，“一切都在掌控中”。    

　　受油价等因素影响，亚省和沙省等能源省份房屋销售受挫，而温哥华及多伦多的房市却持续火热，带动全国平均房价上扬，两种房市发展步调也让政府决策者无所适从。   　　根据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)3月数字，全国平均房价比去年同期增长9.4%，达43万9114元。但如果不计算温哥华及多伦多的房屋价格，涨幅就只有2.4%。   　　大温地产局报告数据显示，在经历了3月房屋成交量同比增长超过50%后，温哥华地区房屋销售上月略有放缓，但成交量与去年同期相比仍增加37%，房价增长8.5%，指标价格更创新高，达100万2200元。多伦多情况也类似，4月成交量增长17%，价格上扬8.4%。 　　相反，受油价下挫影响，亚省和沙省的房市走低，成交量和价格均下降，预计到今年底整体下跌10%。道明银行(TD Bank)经济师帕曲马拉(Diana Petramala)指出，如卡加利高档住房价格首当其冲下跌，进一步拉低平均房价。另外如沙省雷琴纳(Regina)房价也下跌。 　　加国大西洋区也受油价影响，油砂产业裁员情况增加，使当地本就已经疲软的房市更加不乐观。 　　但温哥华及多伦多两大市场能否在接下来的几个月里继续保持现在的活力?帕曲马拉并不这样认为。 　　她指出，今年年初开始房贷利率下调了30个基点，刺激了房市增长，但这一涨幅通常会维持半年，意味著到秋季整个市场就会逐渐稳定下来，加上房贷利率受已经上涨的政府债券收益率影响，面对温哥华和多伦多高昂的房价，利率涨幅对两地的民众而言尤为敏感。 　　「环球邮报」的评论认为，加拿大两种房市走势也让政府决策者无所适从及处理。自金融危机起，联邦政府就不断修补房贷保险相关规则，同时金融监管上也限制政府对房市的干预。许多专家认为现在让两个火热房市降温的可能并不多。    

  　　加拿大的房地产市场有泡沫吗?这个问题萦绕在大家心头好多年，国内外的观察员也一直在对加拿大房地产市场的健康状况发表各种预测。但这些预测大相径庭，有些人认为市场被高估了60%，而其他人则认为它可能低估了近10%。   　　当然，对房地产市场的研究是模煳科学。每个分析报告都使用自己的测量方法来衡量房地产市场的所谓“公平价值”。一些比较房价和收入，而另一些则看利率或人口增长。有一个分析报告甚至把房价与加拿大的出口值相比较。我们来看看各个世界著名的金融机构是如何解读加拿大的房地产市场的。   　　德意志银行 　　(Deutsche Bank) 　　评估：房价被高价60% 　　最近数据：2014年第四季度 　　2015年1月，该行首席国际经济学家Torsten Slok发表警告，认为加拿大房地产市场被高估了约60%，并拉响了全国的警钟。他也引发了大家对该银行衡量加拿大房地产市场的方法进行激烈的批评。 　　德意志银行认为，市场估值过高基于两个衡量指标：房价与收入比以及房价与租金比。如果房价上升的速度快于人们收入的增长速度，那么房市的风险就很高。同样的规律也适用于房价租金比，如果买房的花费要比人们所能支付的租金高很多，房屋价格就可能太高了。到去年年底为止，德意志银行认为，与居民收入相比，加拿大的房价被高估了约34%;而与租金相比高估了90%。两者平均高估了60%。 　　批评人士因对德意志银行用来判断收入和租金的数据质疑，而猛烈抨击其分析。其数据的主要来源是世界经济合作与发展组织(OECD)。该组织比较房价收入比时所用的收入为“市场收入”，即看劳动力市场中人们通常会赚多少钱。以这种方法来计算，房屋价格就会高估30%左右。但“市场收入”忽略了人们其他重要的收入来源，如政府的转移性支出和投资，TD银行经济学家Diana Petramala如是说。当房价与所有的收入相比时，房价只高估了8%。 　　德意志银行的加拿大租金数据也来自经合组织，而经合组织的数据来自于加拿大统计局，是其评估消费者价格指数影响所使用的数据。加拿大统计局曾警告称，其租金指数并不一定反映实际市场租金，而且许多批评人士也指出，这个租金指数往往大大低估了租金的增长。Petramala女士说，比较房价与租金的另一个问题是房屋类型，房价增长最为迅速的是独立屋，但大多数新的租赁房是公寓，尤其是在大城市，而公寓价格的增长要慢得多。 　　《经济学人》杂志4月15日一期认为加拿大的房地产市场是世界上最被高估的，使用的也是类似的衡量方法。 　　加拿大央行 　　(Bank of Canada) 　　评估：房价被高价20%左右 　　最近数据：2014年第三季度 　　去年12月，加拿大央行公布自己的房产市场报告，警告说全国的房价高估10%-30%不等。央行的估值模型比较了房价、人均税后收入和政府10年期债券的利率(近似于房屋抵押贷款的利率)。房价和收入都根据通货膨胀进行了调整。 　　央行认为如果房价离人均收入和利率的基本面越远，房价就高估得越多。过去40年加拿大经历了两次重要的房地产市场回调 (央行定义回调为在至少一年的时间里房价下跌了10%以上)，因此加拿大央行研究了18个西方国家的房价，并发现其估值模型能够预测房价回调。它发现，在六年时间里，从回调前的三年到回调后的三年，价格通常被高估了约10%，峰值达到20%，然后会平均下降20%。 　　这种分析应该引起人们的重视，因为央行认为加拿大的房地产市场大概正处于回调要发生的时刻。不过，该行还发现，回调通常在某种程度上是因央行提高利率以应对通货膨胀而触发的。近年来，加拿大的利率一直在下降，通胀保持在低水平。 　　惠誉国际评级 　　(Fitch Ratings) 　　评估：房价被高估24%左右 　　最近数据：2014年第二季度 　　总部设在纽约的惠誉国际评级从20世纪80年代开始研究加拿大房价，认为其属于“可持续房价”，也就是说，价格的变化一直基于对新住房的需求。惠誉考虑人口增长和新房建设等这些衡量因素。很多机构关注住房负担能力、利率的影响，认为即使房屋价格上涨，低利率让很多人能够负担买房。但惠誉有不同的观点，它认为从长期来看，利率不是一个推动房价的重要因素。 　　同样地，在短期内失业率的变化会对房地产市场产生巨大的影响，但不会长期影响房价。惠誉发现，驱动加拿大房价的长期因素是收入――个人家庭收入和 GDP所反映的国家财富。加拿大人挣得越多，能花在住房上的钱就越多。“在现实世界中有很多因素可在短期内影响房价，”惠誉国际评级主管Stefan Hilts 说，“但从长远来看，供需平衡仍是主导。” 　　国际货币基金组织 　　(International Monetary Fund) 　　评估：房价被高价11%左右 　　最近数据：2014年第四季度 　　IMF最近才开始研究加拿大的房地产市场，它的估值模型所使用的数据最早只是2010年的。和其他机构一样，IMF考虑了家庭构成因素的速度，即衡量人口增长(一个家庭被认为是同居住于一个屋檐下的一群人，无论他们是否有亲属关系)。IMF也考虑收入和就业增长，以及五年抵押贷款利率和通货膨胀。有趣的是，IMF发现一个最能反映加拿大房价变化的衡量因素是所谓的“贸易条件”(terms of trade)，即比较加拿大的出口总额与进口总额。 　　例如，如果出口增长额快于进口增长额，那么贸易条件增加。贸易条件也考虑到汇率的变化，所以如果加元升值，贸易条件也增加，因为加元上涨将推高出口的价值、降低进口成本。根据IMF的说法，当贸易条件增加时加拿大人感到富有，因此可能会愿意在住房上花更多的钱，反之亦成立。IMF将所有这些衡量因素综合在一起，并与实际房价比较，认为房地产市场高估了7%到20%，或平均约为11%。 　　TD银行 　　(Toronto-Dominion Bank) 　　评估：房价被高价11%左右 　　最近数据：2014年第四季度 　　像IMF一样，TD也认为家庭收入中值、利率、就业和人口是驱动房地产市场的基本因素。但与IMF不同的是，TD银行也考虑供给和需求，包括新屋数量。TD的模型也关注负担能力，基本上看一个普通的家庭花了多少钱在住房上，并将之与长期平均值进行比较，即加拿大人约将收入的30%花在住房上。虽然价格一直上涨，但低利率仍使得住房是可负担的。 　　TD也将利率预期加入其模型中，如果利率上升的话，将推高房屋贷款利率，让住房负担能力下降得更少。如果利率上升到更“正常”的水平，那么房地产市场将被高估10%-15%，TD银行如是说。(TD没有对“正常”进行定义，但加拿大央行的隔夜利率平均约6%;现在是0.75%，而在过去的十年里平均为1.8%。)TD银行认为，相对于其基于经济基本面的“公平价值”模型，房价大约高估11%以上。 　　加拿大房屋贷款及住房公司(Canada Mortgage And Housing Corporation) 　　评估：房价被高价3%左右，在合理范围内 　　最近数据：2014年第二季度 　　基于2014年第二季度的数据，加拿大房屋贷款及住房公司(CMHC)认为本国的房地产市场只是适度高估，只有3%左右。它警告说，加国的房地产市场被适度高估，但回调的风险很低。 　　CMHC衡量的方法是最详尽的，但也说明了要得到加拿大的房地产市场的可靠信号是多么困难。该机构研究了三种不同的模型来估计房价应该在什么位置。一个模型比较房价与驱动住房需求的传统因素：通货膨胀、税后收入、房屋抵押贷款利率和人口增长。另一个模型研究大城市里影响房价的因素，包括地价、建筑成本和城市人口增长。第三个模型考察住房负担能力，比较目前的价格(人们实际支付的价格)与房屋的建议价格(建议价格即一个家庭如果将收入的30%花在住房上，他们可负担得起的房子的价格)。 　　CMHC结合了前三个模型中的一些因素构建了第四个模型，然后将所有四个模型来比对实际房价的三个不同的衡量维度――加拿大房地产协会转售房屋价格指数(resale house price index)、加拿大国民银行地产网(Teranet-National Bank)房价指数和加拿大统计局的新住房价格指数，这样就有12个可能的方法来衡量过高的估值。 　　由此得到的结果其变化范围相当有戏剧性。在其最近预测中，即去年秋天的数据报告，CMHC预测，房价可能在低估了13%到高估了16%之间，平均有 3%左右的高估。将其所有测量值与临界值8.5%比较，8.5%是CMHC认为房地产市场被高估的可靠水平，如果其最高估值高于临界值，它就表示房地产市场适度高估;如果所有模型的平均水平都高于临界值，那么风险更高。 　　在研究楼市的回调风险时，高估只是CMHC考察的四个因素之一。CMHC还考察了所谓的“过热”现象，即房屋销售速度是否快于新上市的速度，以及房价是否增长过快，因为这可能是市场中投机行为的标志。它还研究过度建设现象，即建商面对楼市的强劲需求和上涨的价格、建造新房来补充市场的现象。过去， CMHC已经发现这四个因素中至少有两个因素的组合与申请房屋抵押贷款保险的峰值一致。    

  　　六年前，Jon Stovell 和 Reliance Properties 在温哥华建立了第一个微型房，在Gastown 把一个倒闭的 SRO 变成一个大小不等的 30 间的租房项目。   　　当时的标准是很小的。   　　但是在很短时间内，这些房子就都租掉了。 　　十月，2013 Reliance 带着这一概念来到了维多利亚海滨。它在其提出的Janion开发项目中提供了 122 套微阁楼出售，将于2016年完成。 　　“当时维多利亚的房产销售非常缓慢，” Reliance 公司总裁兼首席执行官 Stovell 说。然而，“我们在短短一个多月以内就都卖掉了。” 　　接下来轮到了萨里。 　　这个月，公司在离萨里仅一街之隔的新市政厅提供 200 套微型房。 　　耗资 100 亿加元打造的 38 层高的公寓大楼将需要叁年时间才能完成。大小从 300 平方英尺至 437 平方英尺不等，起价为 139,000 加元。 　　他觉得这能干什么呢? 　　“我们期待顾客的反应，”Stovell 说。 　　Reliance 正在向温哥华市政府提出计划，在戴维和霍恩修建 30 层楼高的 294 套微型房公寓。这些房子必须用来租赁，因为温哥华不会允许出售小于 398 平方英尺的公寓。 　　这使得公司建立全市首家小阁楼公寓塔楼(370 套)的计划破产。 　　“当你看到这个城市最小房屋尺寸的条例，就会觉得是故意不让人们拥有一套房子似的，”Stovell说。 　　他说，鉴于温哥华的平均房价，微型房能让人们以经济实惠的方式进入住房市场，所以它们应在温哥华受到欢迎。 　　“温哥华是一个伟大的城市，但它成为一个富人的城市。生活在温哥华的这些年轻人让城市如此充满活力和令人兴奋，但他们被住房市场拒之门外，”他说。 　　“我们的研究表明，所有北美的城市，包括德州的达拉斯都正在鼓励微型房，除了温哥华。萨里、维多利亚、蒙特利尔、西雅图都有，但就是这里没有，”他说。 　　本报记者要求采访城市规划师布赖恩・杰克逊 (Brian Jackson) 或规划部门的其他官员来评论温哥华的最小尺寸公寓的条例，但没有人接受采访。市议会的媒体关系部门发出声明说该市正在监测在其他使用微型房的司法管辖区，看看“它们为社区将带来何种好处。” 　　“我们需要看看微型房的影响，比如宜居性、可负担性和可持续性，”声明说。 　　Urban Analytics Inc 的迈克尔・费雷拉 (Michael Ferreira) 说，很难说微型房是否会成为人们想要购买的房子。 　　“我们还不觉得它是一种趋势呢，”他说。“虽然这些房子一般可以以相对较低的成本和容易被出租的条件来吸引投资者，但不是每个人都愿意住在不到 400 平方英尺的房子中。” 　　“随着微型房数量的和人们接受程度的增加，这可能会改变，但住户还是觉得住在一个小面积的房子里不是长久之计。” 　　Stovell 说他的公司已经在温哥华租出了数百个常规大小的公寓，现在应人们想要租到 1,000 加元一月的一再要求而瞄准了微型房市场。 　　“我们一直看到人们想要租到不到 1,000 加元房子的要求，不在乎大小。” 　　“我们意识到人们对诸如 Burns Block 这样的房子有着巨大的需要，”他说。 　　Stovell 说，“千禧一代”在买房子上与他们的父母有着不同的价值观。 　　“今天的年轻人更看重的是他们的时间。他们更感兴趣的是用社会为他们免费的提供的东西，如图书馆、公园等公共设施，这样他们就不必花自己的钱。” 　　“他们的很多自我价值都来自他们的社交媒体网络，而不是‘我住着什么样的房子、开着什么样的车’。” 　　“他们不介意自己想住的地方。因此，即便是一个只有 300 平方英尺的房子，如果这些人想住，也会考虑，“他说。 　　29 岁的山姆 (Sam Baron) 一直在 Burns Block 248 平方英尺的房子里住了两年，并说他感觉比较舒服。 　　他是一名在 SFU 就读的研究，要在市中心的大学校园上课，并且还在格兰维尔岛 (Granville Island) 的艾米丽卡尔大学 (Emily Carr University) 工作。 　　“我忙于上班和上学，我并不需要很大的住房，因为我不经常回家。我独自生活的这个地方既好住又舒服，也方便上班和上学，”山姆说。 　　“我需要的一切都有了。我要带过来的就只有我的衣服了。在附近我能找到我需要的一切。” 　　Stovell 说建造微型房比正常公寓要贵。 　　“这是因为我们要使用高品质的材料，房子拥有高的天花板、大窗户、硬木地板、墙壁床和全套家电。” 　　Stovell 说，以前需要占用大量空间的许多家庭物品已经缩小了。 　　“立体声音响和电脑、手机现在都可以装在你的口袋里。当我们建造 Burns Block 时，我们觉得每个人都需要一个办公桌。” 　　“但我们现在不这样做了。人们不使用台式电脑，他们用的是笔记本电脑，打印机现在是无线的，放在柜子里就好。”  

据中国人民银行官网消息,自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。   本次降息之前,央行已经两次降息两次降准、各地政策等利好频发,为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”,但就从二季度以来楼市表现来看,尽管政策利好出了好几轮,市场就是没有什么反应,或者有反应的城市仅为一线城市及少数二线城市。   市场分化已经使得政策很难起到促使市场规模化放量,政策的效果不会很明显,对于供地量偏大与库存量偏大的二线城市、大部分三四线城市上述特征会表现更加明显。   有市场专家分析认为,本次降息之后,对于楼市来讲,在央行降息等政策叠加刺激之下会出现一波入市的行情,市场信心将进一步提升,尤其是原来在“330新政”等政策刺激之下,对于已经呈现出基本面复苏的态势的城市来讲,比如北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市,本次降息之后,购房者成本继续降低,楼市需求进一步激活,上述城市楼市接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事情,价格有可能会逐渐坚挺,甚至对于上述一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲,本来下半年会预期会涨价或买涨不买跌的现象或提前来临。   而对于供地量偏大与库存量偏大(库存去化周期在15个月以上的城市)的二线城市、大部分三四线城市而言,由于降准降息、“3 30新政”等政策叠加的推动作用,这些城市也将加速去库存,这些城市的库存去化周期将进一步缩短。从今年下半年预期来看,当前库存去化周期在15-20个月之间的城市预计库存去化周期将回落至15个月以下,短期市场基本面将回归合理。其他城市尤其是库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力。   同策咨询研究部总监张宏伟则认为,在三次降息两次降准等政策刺激之下,一线城市楼市房价步入上涨通道,甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情;二线城市将加速去库存的进程,存销比开始普遍降低,15个月以下去化周期的城市房价稳中有升,比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市,而15个月以上的城市楼市还有去库存压力,但部分城市由于加速去库存,市场去化周期将回归至合理区间;对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变,因为库存量大去化周期长,还是要坚持去库存。总体来看,各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。      

大温屋价节节飙升，引起很多人关注，本拿比-道格拉斯选区国会议员Kennedy Stewart要求联邦政府，针对炒房及空屋等现象进行研究，寻求对策。 据 Burnabynow报道， Kennedy   Stewart 指出，卑诗低陆平原地区房价飞涨，但本地可负担房屋严重短缺，卑诗省民应有权了解买房为何如此困难。Kennedy 2014年秋季曾在国会提出一项名为“卑诗省可负担房屋特别策略”的547动议案，用意即为防止投资炒作和买屋后高空置率所带来的潜在影响。 Kennedy认为，联邦政府有责任要求加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）和联邦统计局对外资可能介入炒房现象展开研究，这样才能找到对策，确保政府将本地家庭和购屋人士摆在首位。   本拿比-道格拉斯选区国会议员Kennedy Stewart要求严查地产投资，Photograph By Lisa King/BURNABY NOW    

  根据都市发展机构／温哥华储蓄互助社房屋可负担度指数(UDI/Vancity Housing Affordability Index)显示，虽然独立房房价飙升，但因为各大银行在2015年第一季降低五年期利息，大温地区的房屋负担度反而略微上升。现在各大银行的五年期利息平均只有3.24%，是自负担度指数实行以来最低。   上一季的五年期调整利息为3.41%，但数家银行现在利息则降至2.74%到2.79%之间。 房屋可负担度指数是指本地区的家庭收入能否负担房屋贷款的比率而定。银行通常要求贷款户不超过32%的收入，来负担贷款。 这一季，大温地区外围的房价中位数没有上涨。随着利息的降低，可负担度也略微增加。  

房子富，家里穷--多伦多的这对夫妇正代表了一批为追逐北美梦而债台高筑，经济窘迫的人士。更有甚者，未来生活中的任何意外都能粉碎他们的梦想，比如忽然患病，失业，或者利率攀升。   《环球邮报》在5月13日刊登Roma Luciw的文章，分析因为豪宅负债而出现经济困境的的加国普遍现象。   作者以多伦多的一对夫妇举例。这对夫妇Vicky 和  Sandhya Bhardwaj 马上要迎来他们的第一个孩子，而这将使他们的财政情况捉衿见肘。   Bhardwaj先生的年薪是7.3万，全部用来支付房贷。他们在2011年购入的豪宅位于密西沙加，四个卧室，五个半浴室，当时购价74.7万。而他们其它的生活开支则靠Bhardwaj太太的5.5万年薪，从水电费、生活用品，到车、保险，还有信用线和信用卡的利息。   Bhardwaj先生表示，他算了一下，一旦妻子开始休产假，他们就要入不敷出，每个月有一千块钱短缺。   为了应付生活需要，他们开始申请一个新的信用线。不过因为他们债务太高，申请没有获得批准。Bhardwaj说，也许到时候他们不得不申请新的信用卡，或者管家里借钱了。   Bhardwaj太太已经开始筹划副业－－卖保险。如果进展顺利，这能给她带来1万到1.5万的佣金收入。   Bhardwaj 先生表示，计划外的孩子，以及因此带来的妻子收入减少，确实让他们感到压力，但是他们会想办法解决。   《环球邮报》的文章指出，Bhardwaj夫妇就属于加拿大央行所指出的那类“债台高筑”的人。央行的报告说，加拿大有12%的人负担着全民家庭债务的43%。这类人通常三十多岁，住在安省，拥有房子，但是房屋贷款很高。央行的决策者们最担心的是，这批人的财政状况非常紧张，极其缺乏弹性，稍有风吹草动就可能吃不消。   Bhardwaj夫妇追求的是一个越来越渺茫的北美之梦－－好工作、大房子、家里两部车。Bhardwaj太太全家已经在多伦多稳定下来。Bhardwaj先生则是11年前才从印度过来，一步步走到今天。现在他也想把自己的父母接过来，所以才买那么大的房子。   他们的豪宅有3500英尺，较新，两个车库，大理石台面的厨房，实木地板。四个卧室加上五个半浴室，使得Bhardwaj开玩笑说：即使父母住过来也不会抢卫生间。   当时买这个房子，他们就把自己的汽车做了抵押，又从另外的渠道借了些钱。银行当时只同意借给他们65万贷款，他们不得不问家里又借了8万。Bhardwaj太太还把她父亲的名字也加在了房产上。   不过，即使经济这么紧张，这对夫妇也不后悔买了这个豪宅。夫妻俩依然认为这是他们做的最为正确的决定。Bhardwaj太太说他们就是“房子富，家里穷”，房子很大，但是里面的家具比较寒酸。几个月前他们还在计划着给自己的房子进修更多装修，配上花园草地游泳池，完成地下室，可是意外的怀孕打破了计划，现在他们必需考虑怎样养孩子。   不过Bhardwaj先生乐观地表示：“既然来了，我们就享受这种生活。”  

本国3月份的新屋价格指数，整体上按月不变。 统计局表示，全国有8个大都会地区，新屋价格按月上升，以多伦多和奥沙华合计的大都会、以及曼省温尼柏增长最高，同为百分之0.4。多伦多更是过去近一年的最大升幅。 至于按年比较，全国新屋价格指数增长百分之1.2，为5年以来最低。至于多伦多及奥沙华，新屋价格指数按年升百分之2.6，是一年多以来最好表现。 安省另外有3个市场也有显著升幅，包括咸美顿、伦敦市、和基秦拿滑铁卢。另外，亚省的卡加利新屋价格指数按年升百分之2.8，是两年多以来最低。

温哥华房价一路飙升，有人归咎外资涌入炒房，卑诗省长简蕙芝日前表示不会控制外资购房。但在加东，爱德华王子岛省实施控制境外及省外资金购房，当地购房人士花不到90万元可拥有一套1250平方呎、占地22英亩的海景住宅。 加拿大最小的省份爱德华王子岛省为了不让境外资金冲击本地房地产市场，最近推出系列限购房产条文，不只是境外的外国买家，就连省外的国民想购买当地沿海房屋，都设下一些限制。 爱省地产协会主席埃里斯(Wayne Ellis)表示，许多年前，爱德华王子岛也经历过外国买家疯狂买地的时期。当时有很多物业出售给非居民，岛内居民无法跟外国买家竞争房屋、土地的情况出现后，省府开始拟订一些限购条例。比如任何省外买家在购买超过5英亩或165英呎的沿海房屋时候，必须向一个委员会提出申请，再由省内阁决定是否同意开例。 在爱德华王子岛，花不到90万元就可拥有一套1250平方呎、占地22英亩的海景房。 一般而言，爱德华王子岛省每年可以收到100个这样的私人买房申请案，还有约50个申请来自公司。不过该省还有一个规定是每个社区不能有超过30%的居民是外省或境外居民。 此外，爱省还对非居民征收双倍的物业税，促使买家向税务单位证明他们每年在省内居留满183天，省府一方面也诫此掌握更多土地交易的相关信息。 根据加拿大地产协会公布额最新报告，爱德华王子岛省4月的平均房价为16万5505元，是全国房价第二便宜的省份。尽管如此，省民们依然在抱怨，当地海景房已经变得越来越不可负担。  

房贷专家建议，无论加国减息或者加息，都不该影响消费者购房的决定。他认为在选择买屋前，应首重买家自己的需求。   多伦多的王姓房贷专家周五接受《星岛日报》记者访问时表示，银行一般用5年的固定利率去算客户能借多少钱，但近来连续两个月，5年期加拿大政府债券的收益率（bond yield)呈现上涨，在收益率上涨之下，银行的5年期固定利率是有可能调涨，因此也有可能调升按揭利率。   他解释说：「如果5年期政府债券收益率上升，银行势必调高存款利率以吸引客户存款，调涨存款利率之下，也须调高贷款利率，都是有牵连关系，因此估计5月过后，贷款利率或上升。」他说，今年3月份，海外买家购买加拿大政府债券达到210亿元，是历史新高，当更多人买政府债券，就推高了收益率。   银行不会纯依据收入批准房贷   王先生指出，银行在6月份之前，有多做一些房贷业务等抢市场与客户的习惯，但6月份至年底出财务报表的期间，银行则较为重视利润，所以贷款利率不会给太低，所以6月份之后房贷利率往往会稍微上升。   他续称，温哥华的高房价趋势与本地居民收入比例不一定合理，非常高价位的楼盘，银行不会纯依据收入来批准房贷，因此房贷利率上升或下降2个百分点，未必影响消费者购房意愿；但如果倚靠本地收入来购买楼盘，5年期固定利率涨得愈高，买房的可负担程度势必愈差。   王先生认为，房贷利率调涨对温市或多伦多楼市没太大影响，但对一些介于能贷款或不能贷款之间的人来说，房贷利率一旦上调，或难以取得贷款。此外，房贷利率上升还可能造成恐慌心理，因利率突然上涨的讯号，或多或少让一些人立即抢进楼市，第一瞬间或增加买房意愿，反而不是减少买房意愿。