地产

       许多具有中资背景的买家近来持续洽购列治文3号路一带的商业用地，这趋势目前似乎也在温哥华市中心发生，根据「金融邮报」1日报导，位于温市中心固兰胡（Granville St.）409号的一栋小型商业大楼上月28日传出被以1亿2200万元转手卖给中资买主。 　　这栋大楼被称作「英国大楼」（United Kingdom Biuilding），确切位置位于固兰胡街夹西喜士定街（W. Hastings St.）的西侧，「金融邮报」报导指出，交易案的程序尚未完成，因此相关细节仍相当有限，但成交价格令业界人士感到咋舌。 　　消息来源指出，这样的成交价代表该栋大楼每平方呎售价超过600元，比附近类似商用大楼超出50%以上，令他感到不可思议，但因为大楼地处捷运站附近，他猜测中资买方购买大楼的主要目的，是为了土地投资。 　　据卑诗估价局（BC Assessment）网站，该处物业的土地大小为2万1849平方呎，2014年的土地估价2005万7000元，建于1960的大楼建物本体估价则为5702万1000元，总体估价达7707万8000元。 　　根据「Real Capital Analytics」数据分析公司的统计，过去五年，中资在加国商用物业的投资金额约为2亿5000万元，仅占整体外资投资总金额139亿元一小部分。 　　不过与住宅用物业相同，这类海外投资在统计上有困难，因为商用物业的买方可能是由数家公司组成，而且会有加国本地的律师楼作为买方代表。业界人士指出，部分中国买家所出的价格，都远超过市场价格。  

       财富研究机构Wealth-X与苏富比国际地产公司（Sotheby’s International Realty）合作的超级富豪地产报告（UHNW Luxury Real Estate Report）指出，温哥华地产市场相对稳定，身价超过3000万美元的超级富豪将本地房产视为一项「投资机会」（Opportunity Gateways），报告中还提到，目前持有温哥华顶级豪宅的外国人士，以美国人为最多。 　　这份研究报告发现，12%居住在金砖五国（巴西、俄罗斯、印度、中国与南非）的超级富豪，都会在自己的原居国以外的国家投资地产，在近期整体市场不稳定的状况下，这类投资人均将投资重点转到西方国家，其中又以来自中国的超级富豪人数最多。 　　报告中提到，中国超级富豪在美国的地产投资数量最多，加国次之，第三个受到他们喜爱投资或置产的国家是英国。 　　这份报告也对温哥华的豪宅市场与房型做出分析，以美元作为计价单位，提到本地目前价格超过百万元的豪宅之平均价格为330万元，平均每平方呎的价格为1063元，豪宅平均有3.4个睡房，屋龄则为61年左右，持有这类豪宅的屋主，大多都是来自美国。   　　报告还针对温哥华富豪人口结构做出分析，本地共有975位人士符合报告所定义的「超级富豪」，还有8名身价10亿元以上的亿万富翁，每人平均身价为1亿6500万美元，其中79%的人是白手起家。  

       温市中心的Bentall Centre传出挂牌求售的消息，商用地产市场观察家认为，这个包含四栋大楼的商业交易案极可能成为温市史上最为庞大的一宗交易案，金额预估超过10亿元。 　　持Bentall Centre多数股份的安省Ivanhoe Cambridge地产公司上月30日证实这项消息，但发言人特伯格（Sebastien Theberge）不愿透露更多细节。 　　该公司在大温同时还持有温西渥列治商场（Oakridge Centre）办公大楼与多处商场，目前也在托瓦逊兴建一处大型购物中心 。 　　该公司的北美执行副总裁洛伊德（Arthur Lloyd）说，预计很多来自世界各地的投资者对Bentall Centre会有高度兴趣，因为这项商用物业提供稳定的回报率。 　　Bentall Centre由Ivanhoe Cambridge与保险公司Great West Life共同持有，Great West Life持有的部分包括Bentall的1号至3号大楼40%，以及4号大楼的25%，按照业界此类交易案的往例，多数股东会事先询问另一方是否有购买意愿，但Great West Life并无人出面回应。 　　根据Ivanhoe Cambridge网站透露，Bentall Centre的4栋大楼，总共约145万平方呎可用空间。 　　这项销售计画除令本地地产业界人士感到吃惊外，亦令将在年底退休的温市规画和发展总经理杰克森（Brian Jackson）感到意外，他表示并不知情，但强调Bentall Center是温市商业区中非常重要的一座物业。    

  　　美国房产研究公司RealtyTrac的最新报告表示，该国房产貌似被流入的热钱支撑着，而在某些地区房产正被炒的如火如荼，其中中国买家成为了主力，一些城市地区有80~90%的新房被中国人买去。 　　美国的房产销售正逼近2007年以来的最高水平。今年至8月的房屋销售总额对比2014年同期增长5.4%。共计售出194万7028套房屋，创下了自2007年以来的一年中前八个月的最高水平。 　　传统而言，大部分外国投资者喜欢在纽约，波斯顿，三藩市，西雅图与拉斯维加斯买房产，最新数字也如此显示。在这些城市，以现金转手的房产比例都有增加的趋势;通过现金将房产一次过付清是外国热钱流入最明显的痕迹。 　　房产中介也表示，加州南部越来越受外国投资者青睐;一位受访的经纪人透露，加州欧文城 (洛杉矶的市郊) 80%的新房被中国内地人买去。在另外一个南加富人区亚凯迪亚，买方90%来自中国;亚凯迪亚有着个很活跃的华人社区。 　　中国人是加州房产的最大海外投资群体，占海外投资总数的三分之一。他们买的房产也比本地人来得贵;其购买的房产价格中位数为52万美元，本地人则是20万。 　　加州大学洛杉矶分校经济学家William Yu表示：“从经济和政治上来考虑，中国投资者希望保护他们的资产，用美国房地产分散他们的投资。对中国资金来说，最聪明的投资目的地是美国。” 　　截至2015年3月的前12个月内，来自中国的买家首次超越加拿大买家，成为美国房地产市场第一大海外买家。根据全美地产经纪商协会(NAR)数据，中国买家同期投资了286亿美元于美国当地产市场，房屋均价为83.18万美元。以房屋的价值来计算，中国买家占到了海外买家成交额的27.5%，其中有35%的交易在加州。这成就了大量的中国―美国房地产经纪公司。 　　不过，在整体的美国房地产市场中，外国买家的数量并不大。根据NAR，在过去的12个月，外国买家购买了20.9万套房产，约占成屋销售的4%。海外买家购买的房产价值较高，占到总销售额的8%。 　　不过显然中国人大都喜欢投资于美国两岸地区。据彭博报道，美国北达科他州已出现了鬼城，不像中国，这些空着的房子都没主人的。北达科他州是美国的重要石油产地，房产公司原本预料水力压裂法开采石油产业的快速发展会使得大量的美国人迁移到此地。然而，油价的猛跌与持续低迷导致数千座卖不出的房子的出现。

美国房产研究公司RealtyTrac的最新报告表示，该国房产貌似被流入的热钱支撑着，而在某些地区房产正被炒的如火如荼，其中中国买家成为了主力，一些城市地区有80~90%的新房被中国人买去。 美国的房产销售正逼近2007年以来的最高水平。今年至8月的房屋销售总额对比2014年同期增长5.4%。共计售出194万7028套房屋，创下了自2007年以来的一年中前八个月的最高水平。 传统而言，大部分外国投资者喜欢在纽约，波斯顿，三藩市，西雅图与拉斯维加斯买房产，最新数字也如此显示。在这些城市，以现金转手的房产比例都有增加的趋势；通过现金将房产一次过付清是外国热钱流入最明显的痕迹。 房产中介也表示，加州南部越来越受外国投资者青睐；一位受访的经纪人透露，加州欧文城 (洛杉矶的市郊) 80%的新房被中国内地人买去。在另外一个南加富人区亚凯迪亚，买方90%来自中国；亚凯迪亚有着个很活跃的华人社区。 中国人是加州房产的最大海外投资群体，占海外投资总数的三分之一。他们买的房产也比本地人来得贵；其购买的房产价格中位数为52万美元，本地人则是20万。 加州大学洛杉矶分校经济学家William Yu表示：“从经济和政治上来考虑，中国投资者希望保护他们的资产，用美国房地产分散他们的投资。对中国资金来说，最聪明的投资目的地是美国。” 截至2015年3月的前12个月内，来自中国的买家首次超越加拿大买家，成为美国房地产市场第一大海外买家。根据全美地产经纪商协会（NAR）数据，中国买家同期投资了286亿美元于美国当地产市场，房屋均价为83.18万美元。以房屋的价值来计算，中国买家占到了海外买家成交额的27.5％，其中有35%的交易在加州。这成就了大量的中国—美国房地产经纪公司。 不过，在整体的美国房地产市场中，外国买家的数量并不大。根据NAR，在过去的12个月，外国买家购买了20.9万套房产，约占成屋销售的4％。海外买家购买的房产价值较高，占到总销售额的8％。 不过显然中国人大都喜欢投资于美国两岸地区。据彭博报道，美国北达科他州已出现了鬼城，不像中国，这些空着的房子都没主人的。北达科他州是美国的重要石油产地，房产公司原本预料水力压裂法开采石油产业的快速发展会使得大量的美国人迁移到此地。然而，油价的猛跌与持续低迷导致数千座卖不出的房子的出现。

　　在美现金买房 中国人将被查？邓律师表示，习近平访美在其他方面与美国执法部门的确达成一些合作协议，这些合作使得美国不再是中国贪官的避风港。 　　28日微信群里出现一条“快讯”，称“中美达成协议，过去7年在美国用现金购买不动产的中国人，必须向美方说明资金来源，如果属于非法所得，美方司法机构将起诉当事人，并在当事人在美服刑后强制遣送回国。”对此，洛杉矶华人律师邓洪经过调查证实，该消息纯属子虚乌有。 　　今天早晨5点29分，洛杉矶华人媒体群中出现一条“快讯”，称“中美达成协议，过去七年在美国用现金购买不动产的中国人，必须向美方说明资金来源。如果合法，过；如果属于非法所得，比如贪腐等，美方司法机构将起诉当事人，如果被判有罪，当事人在美服刑后，强制遣送回国。”针对这一消息，洛杉矶华人律师邓洪经过调查证实，该消息并非属实。 　　邓律师分析，依照美国立法程序以及法律，清查在美购置房产的中国公民收入来源不合乎常理。第一，假如此次习近平主席访美涉及类似协议，应透过美国国务院或中国外交部给予发布，而此次双方所达成协议中并没有提及上述合作内容；第二，中美之间一直以来都没有司法引渡条约，虽然有司法协助项目，但仅限于提供证据。因此，美国政府即使查出资金有问题的目标人群，由于没有引渡条约，也无法将他们引渡回中国进行审理；第三，成千上万人在美置产买房，其中包括中国移民和持香港护照的移民等，这些资料是美国政府无法查证的。 　　邓强调，即使能够查证，单独筛选出中国买家的资料，也不符合美国的公平对待精神。此次习主席访美，虽然双方政府达成加强反腐合作的协议，但在美国居住的不论美国公民或中国公民，只要政府调查，民众都受美国法律的保护，美国执法机构不可能先入为主地没收任何民众的财产。  

太阳能革命从您家屋顶开始   　　太阳能发电作为一种取之不尽，用之不竭的清洁环保能源将得到前所未有的发展。受到加国政府资助，太阳能发电在安省蓬勃发展，前景光明。居民、企业和机构纷纷把建筑屋顶变成太阳能发电站，既缓解了高峰时期的用电压力，又节省了建筑的电力能源开支，还减少了对环境的污染，投资回报好。 　　太阳能房屋让你创收 　　太阳能屋顶需要花多少钱? 　　10千瓦的系统约投资4万元加币，而是4.5千瓦的系统则需要2万元加币。目前安大略太阳能系统的价格通常由$20,000左右。房主可以期望获得他们在安大略省的太阳能激励计划投资的10%或更大的回报。没有什么地方在当今的经济情况下，可以让你的钱能获得10%的回报! 　　太阳能屋顶现有2种： 　　1.太阳能板(Solar Panels) 　　2.太阳能瓦片(Solar Shingles) 　　目前流行的屋顶太阳能发电系统，主要是采用太阳能板(Solar Panels)光电转换装置，将其铺设在屋顶瓦片之上，进行光电转换来产生电能。随着太阳能产业化进程和技术开发，一种新型的太阳能瓦片(Solar Shingles)正在世界各国的屋顶太阳能发电系统中得到广泛应用，预计两三年内将会取代太阳能板成为屋顶太阳能发电系统的主流装备。 　　太阳能瓦片(Solar Shingles)在制作时已经把光伏组件嵌入支撑结构，使太阳能转换装置和建筑材料结为一体，与普通屋面瓦一样安装在屋面结构之上。由于其外观可以做到与普通瓦片的形状一致，所以可以与普通瓦片混合铺设在屋顶之上，确保屋顶的整齐美观。   循环式太阳能热水，冷气空调系统图   　　如果您住在安大略省，那么非常幸运，您可以向安省电力局申请microFIT Program计划，http://microfit.powerauthority.on.ca/ 使您的屋顶太阳能系统所发电量直接上传电网，政府将会向您支付高额的电费补贴，由此将您的屋顶变成一项为您创收的资产。同时也会使您的房屋得到增值。 　　今年7月，渥太华居民Samir Basaria使用房屋信用向银行贷款3.8万元，购买33个太阳能光伏板，安装在他的房屋顶，不仅为他的房屋提供电能，还把多余的电能出售给安省电力网。根据安省政府的FIT(Feed-in Tariff)电价补贴计划，Basaria与安省电力局签署了20年太阳能发电销售合同。按合同，安省电力局将以54.9分/度的价格收购光伏发电系统产生的电力，以鼓励居民使用绿色可续能源(太阳能)。 　　根据环境科学家计算，Basaria可以在6.4年之内还清购买太阳能发电系统的成本费3.8万元，20年合同期间的投资回报可达到10%。在合同期间，Basaria屋顶太阳能发电系统的收入还可向他3岁的儿子的教育基金每月贡献350元资金，他儿子18岁读大学时，总计储蓄6.3万元，还不包括政府的贡献。太阳能发电系统使得他房屋每年减少8吨二氧化碳的释放量。 　　如果您的屋顶不大，要一个5千瓦的太阳能系统，价格应该多少呢? 　　若使用太阳能板(Solar Panels)，成本约$22,000;如果使用太阳能瓦(Solar Singles)，成本约$26,000。 　　5KW的屋顶太阳能系统，保守估计每年可发电5500kwh，按照目前的补贴电价$0.549/kwh，您一年可从安省政府那里拿到5500kwh*$0.549/kwh=$3,019.50的补贴，也就是说，大概9年内可以收回所有投资。而microFIT项目的合同期限是20年，所以您还可以有11年的收益期，累计可为您创收$33,214.50。 　　安省和其他省鼓励太阳能发电太阳能发电仍然是一个新兴行业，目前成本相对高、利润较低，需要政府资助和扶持。除了安省，加拿大其他省也有相应的政策鼓励太阳能发电。阿尔伯塔将在今年秋天宣布太阳能开发刺激计划。安省政府鼓励太阳能发电，对建筑屋顶安装光伏板太阳能发电系统的个人、商家和企业进行补助，并根据FIT(Feed-in Tariff，电价补贴)计划收购光伏发电系统的电力。政府对太阳能发电每千瓦补贴28.8-39.6分，而对风力发电每千瓦补贴只有11.5分。成本下降效率提高太阳能前景好。 　　太阳能将开辟能源新时代 　　太阳能成本在过去5年大幅下降，并将继续下滑，而其他能源成本却成增长趋势或至少不会下降。太阳能等再生能源在今后15年将稳步增长，逐渐受到消费和投资者青睐，成为煤炭和石油及天然气等传统能源的最佳替代。 　　今年，全球建筑屋顶太阳能发电能业务增长50%，电力成本高的西班牙和德国等国家的屋顶太阳能发电业务更是蓬勃发展。在加拿大安省，CanSIA预计，到2020年，太阳能发电成本，如建筑屋顶的光伏发电系统安装费用等，将下跌50%。2018年，太阳能发电成本将与天然气等其他方法发电成本相当，颇具竞争力。

　　 　　作为出租屋的业主，最麻烦是将屋租了给「租霸」，真令人「吃不完兜着走」。恶租客最快投诉的是屋内的消防设备和安全措施，这往往令业主惹上官司。 　　今次这位遇上恶租客的业主，幸而遇上明察秋毫的法官，但幸运不是次次在业主那边，所以出租屋业主最好是先清楚了解出租房屋的消防要求。 　　3名租客于约两年前搬进渥太华市1间住宅后，不断向业主投诉包括水喉水太热，浴缸太深，地库有沟渠味，冬天时屋内太冷，一楼无装一氧化碳警报器等。 　　业主曾尽力作出改善，其后当业主要求租客对续租约作出决定时，该3名租客作出报复，于搬走前两周，私自向消防队长投诉该屋烟雾警报器安装的位置不当，又向该市政府的附例执法官员投诉业主违例将单一家庭住宅改建为多租客住屋，更向「业主及租客局」投诉该名业主违反《住宅租客法例》，业主未能达到出租屋的维修要求，或未有遵守卫生，安全，居住或维修标准，同时要求判决该业主是否骚扰，阻碍，威胁或恐吓租客。 　　该项投诉于今年5月进行聆讯，显示该3名租客于2013年9月1日搬进该住宅，至2014年6月26日搬走。 　　租客认从未向业主作部分投诉 　　「业主及租客局」文件指该批租客于2014年6月6日要求该市消防局人员到该屋检查，投诉该屋违反安省消防规则，危害他们全安。消防督察指二楼走廊应安装烟雾警报器，尽管在睡房内有安装，同时三楼全无安装烟雾警报器。 　　于聆讯中，租客承认从未向业主提出上述投诉，业主也表示不知道防火设施不完善。消防局当时要业主于2014年7月9日前作出改善，业主也因应作出了改善。 　　租客于去年6月10日向市府附例官员投诉业主违例将单一家庭住宅改建为多租客住屋，是明知而非法出租。 　　业主于聆讯中指他已因应市府的指示，已将该屋恢复为单一家庭住宅。 　　该局仲裁官认为，无证据证明业主明知而非法出租或知道其住宅违例间隔，同时租客之前从未向业主发出投诉。 　　该局指3名租客于搬走前两周作出上述行动，尽管投诉有理，但上述问题对租客生活一直并无影响。似乎是租客决定搬出后作出的报复行动，之前，业主曾经要求租客对续租约以书面作出决定。故该局判决业主不用向租客作出赔偿。 　　租客称，曾于2013年11月12日向业主投诉屋内水喉水太热，但并无反应。 　　但该局指业主曾于2013年12月18日聘用水喉及暖气公司处理该问题。修理人员于今年5月提交证据指是其中1名租客不愿安装混合式活塞，认为会因而令到供水不够热去杀菌。 　　租客曾投诉浴缸太深，令其中1名行动不便的男租客进出浴缸时遇上困难。但该局指租客过往从未向业主提出该项问题，同时住宅租客法例并无规定业主要做该类改动来方便耆老租客。 　　租客曾于2013年10月投诉该间有110年历史的住宅地库发出沟渠味，水喉匠至12月才被召到场，但最终无改善，只是业主曾将油及水倒进水喉及用烂布封盖。 　　该局法官指地库发出沟渠味，并未影响到租客的日常生活。 　　租客曾投诉冬天时屋内太冷，但该局仲裁官指该业主曾聘用维修员检查过暖炉，其后将地库一些气喉接连后便解决了问题。 　　租客又投诉业主将屋内其中1个单位通过Air B & B网站短期出租，令其他租客感不安。但业主反驳指他通过Air B & B网站只将该单位出租过3次。该局仲裁官认为业主上述做法未有重大影响其他租客的生活。 　　租客又投诉住宅一楼无装一氧化碳警报器，但业主指单一家庭住宅是不用安装。 　　该局仲裁官指租客过往并无向业主以书面提出上述投诉，同时当提出投诉后，业主都有作出改善行动。租客决定搬走才对两个部门提出投诉，现判决上述投诉并不成功。

　     大温地区屋价高，许多人买不起新房，有人突发奇想，考虑以“搬屋”取代“搬家”，结果可能更省钱，这个奇想或有可能成为部分大温民众的新选项。 　　派特森（Heather Patterson）在枫树岭市拥有一块地，近期大温不论买屋或是新盖一栋房屋都所费不赀，她想到一个办法，请搬屋公司直接把一栋位于北温的旧屋搬到枫树岭安置。 　　这次“搬家”过程约使用10万元搬迁费，10万元驳船费、加上买地的22万和其他费用，总成本约45万元，虽然所费不赀，但比枫树岭市的一般房价仍低了10万元。 　　这样的方法在以前看似天方夜谭，但现在买屋和卖屋成本居高不下，从甲地搬屋到乙地的方法似乎成为可行之道，也可减少一些明明还可以住的房屋，因为屋主重整而必须拆除所造成的成本浪费。 　　温市规画经理杰克森（Brian Jackson）也对此法颇有兴趣，认为市府或可从补贴或放宽规定等方面着手推广。 　　房屋搬迁公司Nickel Brothers House Moving指出，平均每年在大温、温岛和美国华盛顿州搬迁约300栋房屋，大温约有50栋，显示已有不少民众利用这个办法找新家。反对拆除历史建物的团体也认为，房屋搬迁模式值得鼓励。

　　彭博新闻社报道，尽管纽约曼哈顿物业的价格昂贵，但海外投资客总会有人愿意购买曼哈顿的地产。过去10年来，加拿大的房地产公司和养老基金一直是曼哈顿房地产的最大买家。加拿大广播公司报道说，2015年以来加拿大投资客购入房地产价值已达38.5亿美元，超过其他国家的投资数额。 　　加拿大地产巨头的偏好 盯上了曼哈顿 　　还在2013年前，加拿大两家规模最大的房地产开发商牛津物业集团和布鲁克菲尔德办公物业公司已在纽约曼哈顿中城(Midtown)西部超过30英亩的铁路调车场(railway yards)上面设立站台。 　　据《多伦多星报》报导，牛津物业集团投入的150亿元的“哈德逊园区项目”(Hudson Yards project)，其规模是洛克菲勒大厦(Rockefeller Center)的两倍。当它在十年内完工后，这个占地26英亩的项目将改变曼哈顿西部天际线。 　　牛津公司首席执行官哈奇森(Blake Hutcheson)说： “我们正在曼哈顿创造一个城中之城。” 　　布鲁克菲尔德投资近45亿元的西曼哈顿项目规模相当小，但是一个工程奇迹。这个项目不仅有大楼，还包括两个LEED金牌写字楼和一栋850户的出租公寓，此外还建设可以容纳一个酒店或商场的小楼塔。 　　报道说, 2014年加拿大投资客已在曼哈顿房地产的投资为 19.7亿，今年翻了一倍。 　　养老金投资管理机构加大了曼哈顿的投资 　　加拿大的养老基金，如加拿大退休金计划、魁北克省的Caisse de dépôt et placement du Québec 、安大略省市政雇员退休体系是曼哈顿地产最大的买家之一，这几个财团在纽约拥有的房地产价值超过 5810亿美元。 　　加拿大的养老金计划掌控有巨额资本，总是在寻找有潜力带来稳定回报的长期投资。 　　2004年，他们已斥资1.5亿美元收购曼哈顿地区一高端商业办公地产49%股权。此次是联合美国Callahan Capital Propeties公司，开展的第五笔地产资产收购累计投资额超过21亿美元。加拿大养老金计划投资局(CCPIB)也宣布计划投资1.08亿美元增加位于曼哈顿地区的办公地产资产。 　　魁北克储蓄投资集团和加拿大养老金计划投资局也是加拿大最大的两家养老金管理和投资机构，管理资产分别超过2001亿加元、2191亿加元。分析认为，加拿大养老金投资管理机构加大对美国办公和住宅地产以及商业中心资产的投资，主要是基于对美国经济复苏前景的信心。 　　曼哈顿地产的价格昂贵 但总会有人去购买 　　曼哈顿的One57 是海外投资者购买的梦幻天堂，有位神秘买家神秘买下，花6亿22923007元￥($100,471,452.77)。 这一交易，达到美国里程碑意义的巅峰， 不但打破了纽约单一住所成交价格记录，同时也缔造了美国豪华公寓史上的新纪录，引领美国进入公寓超亿美元新时代。 　　美国商业地产最为昂贵的城市一个在旧金山，另一个在就在纽约曼哈顿。纽约多数房地产公司的高管认为，曼哈顿商业地产相比世界其他主要城市的商业地产，已经估值过高。 　　Real Capital Analytics的Joe Costello告诉彭博新闻社，尽管曼哈顿物业的价格昂贵，但人们同意，总会有人愿意购买纽约的物业。 　　10年来 加拿大买家为何热衷于投资曼哈顿 　　纽约市是世界上最稳定的房地产市场之一，既具高度透明性，杠杆负债比率相对也低。因此，一直是投资客寻找投资房地产的热门点，即使那些不打算搬到纽约居住的加拿大投资客也热衷于此。 　　Rutenberg Realty NY房地产公司经纪人陈伟明(WeiMin Tan)接受记者采访时表示，曼哈顿房产每年增值率10～12%，这算保守估计。在好的年份(如2013年)，他的很多客户公寓房增值了15～20%，跑赢整体房市。他强调，选对公寓房是关键：得找对的地点，选择对的公寓楼，并在公寓楼内选择对的公寓户。 　　另外，房产增值与租金收入是靠当地市场驱动的。他们的租客与最终卖房时的买家都由纽约当地的市场决定，这一点也是加拿大投资看好的一点。 　　Epochtimes报道称，目前，纽约市房产交易约70%买家是纽约当地人。购买度假或自住型公寓的买家多选择上西城、翠贝卡、炮台公园等，根据买家个人对各社区不同的喜好而决定。近期，投资型买家则多选择了苏活(SOHO)、翠贝卡(Tribeca)、中城东区(Midtown East)等。这类买家买房决定取决于升值潜力和租金回报率。但这也往往取决于买家决定出手购买时的待售房供应情况。 　　除此之外，根据花旗地产公司最新的市场报告，曼哈顿有近乎99%的公寓已出租完毕。该区域的公寓空置率已经是1.07%，是三年间的最低值，而去年同期该指标还是1.17%。  

　　Sarah觉得住在帆船上是个不错的选择。   　　帆船停在旧金山的港口。 　　旧金山的房租已经高到吓人，一居室的月租中位价为3500美元。这是每一位刚到旧金山的年轻人都不得不面对的一个严峻问题。 　　一位千禧世代――23岁的Sarah Carter刚在旧金山找到工作，她不愿付高昂的租金，于是决定搬到一艘帆船里居住。 　　“我很久之前就爱上了帆船，”她说。“我不会自己驾船，但我和别人一起出海了十几次，我觉得这是让我最开心的地方，我真的希望我能自己学会开船。” 　　Carter几年前就想过要住在船上，但没有认真考虑，直到去年1月。她到了旧金山，遇到了朋友的妹妹，她和丈夫一起住在帆船上。“我看到了他们住的帆船，我很喜欢。” 　　那时候她也正在找房子，Carter说：“我开始想住在帆船上，但感觉有些不实际。” 　　但不久，她就认为这是最能负担也最实际的一个想法了。“我买下了我看的第一艘船。我觉得它的条件很好，所以很快下了决定。” 　　9月初，Carter以9600美元的价格买下了一艘帆船。 　　她说：“如果我住在这里5个月，船的价格就和我租房花的钱一样了。”并且，如果她要离开旧金山，还可以以差不多的价格把船卖出去。 　　Carter说，算上水电费和泊船费，她一个月的花销大约为350美元。 　　她说：“这就像一个家。它让我不必承受繁重的房租，这让我很感激。”  

  今天（9月29日，周二）上午，温哥华议会全票通过了第一桑那斯（First Shaughnessy）社区的历史建筑保护案。这意味着，该地区316栋1940年以前的房屋将不能被拆除重建。  或影响社区房价 在本月15日晚，针对把温西第一桑那斯社区（First Shaughnessy）规划为历史保留区提案而举办的第3场公听会上，有居民反对该保护案。她表示，在当地已经居住30年，房子建于1912年，屋况已经十分糟糕，再加上过去历任屋主的改建，令房屋结构问题雪上加霜，她认为市府若限制屋主不得拆除建于1940年代前的房屋，是不符合经济效益的。 这名居民认为，市府保护历史建物的用意虽然良好，但她认为相关计画应该要经过更缜密的考量，而不是以概括形式将第一桑那斯社区内所有符合条件的房屋全部列入禁拆名单。她同时指出，不能理解为何市府仅针对桑那斯社区，若真要用类似方式来保护建于1940年代前的房屋，应该整个温市都实行才对。 她提到，根据观察，当地房屋销售状况确实受到保留区计画讨论的影响，社区内有些屋况与她家类似的物业，已在市场上挂牌超过一年仍无法售出，但另一栋建于1970年代，不受到保护计画影响的房子，在挂牌后一天之内便转手成功，她认为这可能证明市府相关计画的一举一动，会对该社区房价造成影响。 根据市府官网公布的相关文件，将受到这项保护计画影响的第一桑拿斯社区，范围东至Oak St.、西至亚布特斯街（Arbutus St.）、南至西爱德华王子道（W. King Edward Ave.），北至西16街（W.16th Ave.）。

  大温地区高贵林市府决定，控制某些街区的房屋建造的过大，欲采取限制第二层面积需小于一楼尺寸。该提案是在本周一的市政府公开听证会上提出，如获批准，将影响高贵林西南地区的单户房 屋，双户、三户及四户组屋。 　　 较新建筑的面积在3500到4500平方英尺范围内，如果占地面积较大或更大一些。市府城市发展服务经理卡尔约翰森（Carl Johannsen）表示，该提案旨在推出一个〝步进〞露台式房屋样式。 他表示：〝基本上，随着房子 的加高，面积会减小。〞高贵林市政府发现了这个问题，就是较新建造的房屋比传统房屋高很多，居民们担心老式房屋会显得相形见绌。一些居民认为，小一点的房子会使承负能力增加，并有助于防止旧房的囤积。另有人担心大的房屋会阻挡视野，并造成绿地面积减少。最终，市府决定，不全部采取降低最大允许密度的方式，而是减小第二层房屋的面积。 　该提议计划在下周一晚7点，市议会的公开听证会上公投。

　　根据加拿大统计局最近一次的全国人口普查数据，全国将近940万个家庭中，婚姻家庭约为630万户，占67%;同居关系家庭(Common-Law Families)约157万户，占16.7%;单亲家庭约153万户，占16.3%。这其中，同居家庭增长最快，2006年到2011年期间，共增长13.9%。在三个特区和魁北克省，比例尤其高。努纳瓦特(Nunavut)32.7%，魁省31.5%，西北特区(Northwest Territories)28.7%，育空25.1%。虽然没有具体数据，但毫无疑问，相当一部分同居家庭拥有共同房产。一旦同居关系破裂，这部分房产如何分配?成为越来越多人关注的话题。 　　何为同居关系(Common-law Relationship)，加拿大各省的规定并不一致。在安省，当事人需以夫妻模式同居3年，或有一个孩子，才可称之为同居关系。而在卑诗省，则只需同居2年。 　　多伦多地产律师马克.韦斯莱德(Mark Weisleder)在给星报的专栏文章中称，有很多人误认为同居关系和婚姻关系享受同样的权利，事实上并非如此。 　　他说，在安省，婚姻破裂，双方当事人对家庭净资产享有同等权利，各50%平分。家庭净资产包括房产，RRSP，退休金等。而同居关系并不拥有相同权利。例如一对夫妻在一起生活了很多年，其中一方拥有30万的Pension 退休金，另一方则没有。离婚时，没有退休金的一方同样可分得15万。而在同居关系中，有30万退休金的一方则不需分一半给同居伴侣。 　　签署同居协议免日后纠纷 　　韦斯莱德表示，在安省，婚姻居所普遍认为是一项受到法律保障的资产。婚姻居所无论是谁负责供款，日后离婚时出售所得，夫妻都可平均分配;即便婚姻居所的业权只是在夫妻任何一方名下，出售物业时也需要夫妇两人共同签署同意。而这些分产规则并不适用于同居关系。在同居关系下，如果同居物业的业权只是在同居伴侣一方名下，而另一方无法证明自己也有份出资，那该物业就归业权有名者所有，另一方无权分享，出售时也无需另一方签署同意，业主自己就可以出售房子。因此韦斯莱德建议，同居夫妇购买居所时，如果双方都有出资，最好将自己的名字都加在业权证上，并签署一份同居协议(Cohabitation Agreement)。 　　同居协议和“婚前协议”(Prenuptial Agreement)一样，都是为了保护当事人的权益。韦斯莱德称，婚前协议最重要的部分就是如何处理物业，婚前有哪些物业，分手后如何分配，先小人后君子，大家都省点律师费。同居协议也一样，将同居物业的分手条款明言在先，双方都可避免官司。 　　有相当部分人认为在开始一段关系前“签协议”有伤感情。有些父母在给儿女送婚姻礼物时，最普遍的礼物就是送物业首期。在没有婚前协议的情况下，如何令自己的子女不吃亏?韦斯莱德建议，父母可以要求在按揭合约中注明首期是由父母支付，一旦婚姻破裂，父母可先取回这笔钱，儿女再与伴侣平分剩馀。 　　婚前物业作婚姻居所也可被平分 　　一般人认为，结婚前的物业，在婚姻结束后不应计入双方财产分配。其实这里面有一个误区。韦斯莱德表示，如果婚前物业在婚后被用于“婚姻居所”，而双方又没有签署“婚前协议”规定分手后如何分配，则夫妻双方还是要平分该婚姻居所。他举例说，1993年 David Debora 在巴里市(Barrie) 附近的Oro 镇买入一幢物业，1994年他与Miriam Debora女士结婚。两人于7年前已经在一起生活，并于1989年诞下一名子女，结婚前已属同居关系。两人于1995年分开时，为房产发生纠纷。两人结婚时并没有签署任何婚前协议。1994年结婚时，该物业市值84万，离婚时已升值至100万。 　　如果该物业是一项投资物业，那么女方可以申请取得物业于婚姻期间升值的五成权益，即是16万的一半，8万元。但如果这是一间婚姻居所，女方则可以申请获得一半权益，即50万元。法庭文件显示，两人经常使用该物业直至分开，属婚姻居所，所以判女方可分得50万元。 　　David 如果当初懂得保护自己，在结婚前应该要求Miriam签署一份文件，同意婚后不会要求分享该婚前物业的权益，或者只可以有限度地分享该物业升值部分，即可避免分手时分出一半。 　　婚姻居所可以有多处 　　韦斯莱德表示，一对夫妇可以拥有一处或多处婚姻居所，他们一年中经常使用的那些物业，均可视作婚姻居所，如除主要婚姻居所外，夏天的避暑Cottage ，冬天滑雪的小屋，三处物业若经常使用，都可视作婚姻居所，如果离婚分产，夫妻都要按一半一半的原则平分房产所值。 　　如果结婚前购入一间30万的房子，婚后住在这里五年，这是你们的婚姻居所。然后男方再购入另一间房子作为婚姻居所，第一间房子仍是男方名下，只是改为放租。这样，第一间房子已不再是婚姻居所。日后两夫妻离婚，男方仍可以先保留30万元，再从婚后开始计算，将房子升值总额的半数分给女方。 　　韦斯莱德强调，当彼此沉醉在爱海中，一份协议或许被视为不祥。大家都希望无论是双方的关系还是物业投资，都可以善始善终。不过，世事无常，未雨绸缪，事前做好计画，将来一旦有变，也会减少一点金钱上的痛苦。  

　　现在有些无良地产经纪，假装物业有更多买家出价，暗示手上还有多张Offer，借此推高房屋成交价。网友@openman111表示自己就要下Offer了，但是怕被经济忽悠，找托儿充数，不知道该怎么办。 　　其实现在的情况来说，已经好多了，不是半年前，而且安省在7月1号的时候已经出台了新法案，该法案表示，在没有白纸黑字证明及买家签名的情况下，经纪不得说手上有这份Offer。地产经纪也要遵守规例，已收Offer必须存盘一年。 　　如果买家怀疑有人耍诈，可以直接到安省地产局 (Real Estate Council of Ontario)投诉，追查有无其他Offer，这个机构专责执行上述新条例。 　　违规的地产经纪可被检控，罚款最高5万元或坐牢最多两年。涉案地产经纪也可能被交给惩纪委员会处理，判修读课程或罚款最高25,000元。 　　并且有热心网友表示，可以在offer上写一条：如果你抢到了offer，要求对方经纪公布之前参与的所有offers。这只是防止对方经纪报假数，如果真找来一个托，也能从第二高的offer里给的价格里看出猫腻。你在自己的offer里再加上financial condition的rider，这样你要事后觉得不妥，也可以在规定的天数内用贷不到款为由取消这次买房交易。 　　还有的劝楼主不能只信经纪的，一定要自己要做好功课，了解一下周围的房价，定个最高价，超过就不买。然后才是找个好点的经纪，要对那些经纪都很熟悉，去之前要大致知道对方的心理价位。 　　网友说自己上次下offer，是无条件，还有一个有条件的，卖家经纪再跟我谈再加点，其实那时候有条件的价格比我高一万了，结果就谈这么二十分钟，有条件的又加了两万多。 　　其实房子跟人还是有缘分的，最后买下来这栋我是准备加钱买，因为实在非常满意，结果下offer时候我经纪听到对方经纪跟同事的一句话，回来马上改offer，比我定位少了四万多买下来。我之前参与抢得同样户型的房子，位置内部状况没我现在买的好的都贵了三万。 　　其实也并不是所有经纪都是唯利是图，还是有一些好的经济的，这就需要自己眼睛亮一点了，祝愿大家都能如愿拿到性价比最合理的Offer!

　 　　开发商Weststone在素里市推出的Evolve公寓大楼，于4月开卖时引发抢购热潮，首日便卖掉300户。（本报资料照片） 　　联邦保守党28日指出该党未来若能继续执政，将拨款协助素里兴建轻轨，这项建设是否影响房价，为许多关心当地房市民众的观察重点之一。 　　据菲沙河谷地产局（FVREB）最新数据显示，8月份素里公寓价格与去年同期相比并无太大改变，指标价格落在19万9500元，同比减少1%。 　　虽然价格小幅下滑，但与大温其他地区相比，当地可负担性依然较高，整体销量依旧出现近三成的成长率，8月份交易案达到121件，与去年同期95件比较增加28.7%。 　　根据MLS系统显示，素里仍有将近1000件的公寓待售物件，价格从约7万元到126万元不等，不论是从房型或屋龄来看，都有相当高的选择性，就整体待售物件来看，仍以两房单位为大宗，占待售市场59%，一房单位35%次之。 　　就8月底至9月初的市场状况来看，大多数的成交案件属两睡房单位，价格自17万3000元到39万1900元不等，成交价平均低于卖方开价3%左右，显示当地卖方考虑合理范围内的开价意愿颇高。 　　虽然单身套房的价格较为便宜，不过素里仍有许多待售的一房、甚至两房单位，开价低过部分单身套房，以平均价格来说，当地单身套房的价格为每平方呎363元，高过整体公寓单位每平方公尺283元的价格。

　　 　　根据加拿大统一信用谘询服务机构（Consolidated Credit Counseling Services of Canada）发布的最新市场研究，在加国十个大城市当中，温哥华的房价可负担性最低，民众须以超过七成的税后收入来支付房屋开销，状况是所有城市当中最严重的。 　　这份以7月份房价为依据的报告指出，温哥华的平均房价为86万6772元，家庭中间收入（Meidian Family Income）则为7万3390元，一般家庭必须以税后收入的71%来供房，比多伦多的54%还多出将近两成。 　　根据加拿大统一信用谘询服务机构的建议，民众每月支付房屋所需的上限，最好不要超过税后收入的25%，这份报告中所指的「可负担性」，便是依照此一定义进行分析。 　　报告中所比对的十个都会，除温哥华与多伦多之外，卡加利（Calgary）与满地可（Montreal）也被列为房价不具可负担性的城市，温尼辟（Winnipeg）与哈利法克斯（Halifax）的住民别须分别以税后收入的28%与27%用来供房，被列为「几乎」（Almost）可有负担性的城市。 　　纽芬兰―拉布拉多省的圣约翰斯市（St. John’s）、沙省的雷琴纳（Regina）、新布朗士维克的圣约翰市（Saint John）与爱德华王子岛的省府查洛城（Charlottetown），是该调查中四个房价具可负担性的地点，民众养房所需的支出都在税后收入25%以下，查洛城仅需19%。 　　加拿大统一信用谘询服务机构指出，民众每月若以更多比例之收入来支付房贷，表示财务上的处境就更加危险，因为这代表能被作为储蓄用途的资金不足，若面临生活出现危机状况时，民众将无法有足够的金钱来应变。

       英语中“净零”(net zero)一词用在房屋建筑上表示这所房子能够自己提供本身所需要的所有能量。虽然这不是一个崭新的概念，但以前建这样的房子大都是私人定制的，没有房地产开发公司成批的建造这种的商品房。现在加拿大已经有一家专门推动建造无能源消耗住房的咨询公司， 名叫BuildABILITY， 它与加拿大自然资源部，以及欧文斯・康宁(Owens-Corning)公司合作，力求将新的创意和新的技术推广到建筑行业中。 　　现在加拿大已经有一家专门推动建造无能源消耗住房的咨询公司， 名叫BuildABILITY， 它与加拿大自然资源部，以及欧文斯・康宁(Owens-Corning)公司合作，力求将新的创意和新的技术推广到建筑行业中。 　　坎迪丝・路克(Candice Luck)是BuildABILITY咨询公司战略和计划部主任， 她介绍这一创意的来源说：“在70年代，当第一次能源危机发生时，加拿大政府提出了自愿执行的节能标准-称为R-2000。民众大多较为熟悉的是“能源之星”标志， 它原来主要用于标识家用电器的节能性，后来也开始用于家庭住房。如果房屋的能源消耗比正常的情况再减少25%，那就是环保型房屋。从技术上看，它保证房屋处于高度密封状态，室内有良好的空气质量，同时尽到环保责任。现在这一标准已被广泛应用”。 　　而“净零”就是这一节能概念的最高标准。它是在2006年开始提出来的， 它指能源消耗的效率达到了极致。具体的来说，就是只靠屋顶的太阳能电池板就能提供家庭使用的全部能源。 　　坎迪丝说：“我们给它的定义是，在一个全年的周期中，这种房屋自己能够制造所需的全部能量。尽管在冬季它可能会需要使用一些电网输入的电， 但他夏季输出给电网的电力可以抵消这种输入。因此我们称其为“净零”。 　　例如一个家庭有两个大人和一个孩子，由于一年期间的供暖和家电用电都由屋顶上的太阳能电池板提供，这一年的电费可以达到零。 　　为了达到“净零”的目的，需要很多密封技术， 除了墙体使用特殊材料， 窗户也与通常的不同。坎迪斯介绍说：“这种房屋的窗户使用3层玻璃，代替通常使用的双层玻璃窗。三层玻璃意味着中间有两层充进了能隔冷和隔热的气体。此外，我们还使用新的热泵技术。这使房屋高度密封，与外界隔绝，甚至可以使用吹头发的吹风机当作暖气来源”。 　　在加拿大建造“净零”房屋的挑战是双重的：首先是加拿大南部主要居住地域的的气候条件，温差很大， 夏天最高气温达30摄氏度， 冬天则可降到零下30℃; 第二个挑战是如何降低这种零能源消耗房屋的成本， 以及由此带来的对建筑行业传统标准的挑战。 　　坎迪丝介绍说， 他们公司正在努力向全国推广这一新技术。“我们想通过不同的项目将此推广到全国范围。目前已经有四个省份的五个建筑公司开始加入这一挑战。包括阿尔伯塔、安大略、魁北克和新斯科舍省。 这5个公司建造的房屋各种各样， 有单户住宅，有四联排别墅，也有可住六户人家的公寓楼。预计第一座“能源自给”的住房将在2015年11月完成。 　　除了能为住户节省能源花费，这种房子还有另一个明显优势， 就是环保效率高。 按照一般的评估，人们居住的房屋排放的温室气体占总排放量的15%，而这种“净零”建筑将大大降低这一比例。 　　BuildABILITY公司网站上介绍了一所两层别墅的具体情况。 这座房屋建在安大略省圭尔夫市的Goodwin街195号，占地面积30英尺乘150英尺，使用面积约170平米，有3个卧室， 2.5个卫生间。 房子售价52.3万加元。 　　坎迪丝介绍说， 考虑到各个城市房地产市场的价格有很大不同， 在安大略省的很多城市， 50万左右的独立屋就算很便宜的了。 而加东的城市因房价较低， 就会感觉有些贵。 　　现在人们希望，在找到有效降低“净零”住房成本的技术之后， 有更多的建筑公司在建房时采纳更新的节能技术。

话说，你对假期有什么想法？ 你以为你的假期的计划会是这样... 抑或是这样... 但现实总是残酷的... 所以，最后你的假期总是会变成这样... 和这样... 所以每次制定旅行计划，我只能内心煎熬，却无可奈何... 然而.... 最近远在加勒比海的一个度假“村”开张啦！ 地处洪都拉斯海域的丹巴石别墅可以算是最孤单，却会让你最不想离去的度假“村”了... 因为这个“村”就建在一块巨石上... 你只能坐船或者坐直升机才能去.... 这里四周环海，风平浪静，海水透彻，珊瑚众多，简直是每个潜水爱好者的天堂~ 之前是一户人家的私人豪宅.... 值110万英镑（1100万RMB） 后来有人买下这里，改造成了度假村.... 一共4层，1400平方米。有8个独立空调房，可以同时入住18人。 这里还有大厨来让你有机会品味加勒比海风情的食物~ 至于价格嘛，8天7夜每人只要1282英镑（约12500RMB），还包括浮潜设备... （好像也不是很贵-。-） 噢对了。。 这里有wifi.... 不说了-,.- 我先去收拾行囊了... ----------- @宝宝说要取个好听的名字:好棒的样子 好喜欢海 @胡雨静静静静悄悄:加勒比海有梦想 你看来日方长：可是在往前一步就掉下去了啊这样真的没事么 哥今天心情不好：岛上死去一个人，外面暴风雨无法连接外界，怎么破！！！好恐怖！！！ 柒0柒：好～～大的一块岩石

在美国，租金可负担能力变得多糟了？答案是，更糟了，而且还是相当糟糕。 据彭博社报道，在未来十年内，至少一半收入用于租房的美国家庭数量可能会攀升25%，至1480万个，其中可能包括100多万个拉丁裔美国人家庭，以及100多万个老年人家庭。单凭经验来说，一个家庭用于住房的收入在整体收入中所占比例不应超过30%。专家指出，如果一个家庭用超过半数的收入来支付房租，就构成了“严重成本负担”。 上述数据源自美国非营利组织“企业社群伙伴”和哈佛大学的联合住屋研究中心发布的研究报告。为了能得出结论，研究人员对未来十年的工资和房租增长各种情况进行了细致的分析。 报告指出，即便是最有利的情况下，即工资收入每年都以比房租上涨多一个百分点的速度增长，背负“严重成本负担”的家庭数量也只是勉强从2015年的1180万减少至2025年的1160万。若从最基本的情况来看，即房租与工资(及通货膨胀率)每年都以2%的速度增长，研究人员得出的结论是，十年后背负“严重成本负担”的家庭数量将会增至1310万。 报告称，2013年，背负“严重成本负担”的家庭数量，为1120万户，而可负担住屋成本的家庭为730万个。如果房租上涨速度继续比工资增长快，背负“严重成本负担”的家庭数量势必增加。 今年第二季度内，工资增长幅度仅为0.2%，为1982年以来最慢水平。 单靠经济不能解决问题 “企业社群伙伴”高级董事安德鲁·贾卡波维克斯指出，“单靠经济并不能解决这个现实问题。满足消费者对可负担住房的需要，才是需要解决的根本问题。” 纽约大学佛曼中心5月份发布的报告显示，虽未区分每个背负“严重成本负担”家庭具体的房租在收入中所占具体份额，但可以确定的是最贫穷的美国人最可能将至少半数的收入用于租房。在纽约、洛杉矶，以及其他城市，超过三分之一的中等收入租房家庭，也在承受严重的租房负担。 美国人口普查局上周发布的最新数据显示，2014年房租在收入中所占份额为30%的美国家庭比例，下滑至2005年以来最低水平。换言之，能够轻松租房的家庭减少了，同时更多家庭将遭遇租屋困难题。 另据报道，“企业社群伙伴”今年早些时候发布的人口普查数据显示，自2007年以来，美国26%家庭，即1125万户，其收入的半数用于住房，这意味着，6年半的复苏并未大规模扭转美国的经济状况。 美国政府发布的相关数据显示，加州、佛罗里达州、新泽西州和纽约州30%租房者其收入的半数用于住房。除阿拉斯加州、南达科他州和怀俄明州，在其他各州，至少20%租房者面临同样的住房成本。 今年美国建筑商正加紧打造32.1333万套公寓。不过，经济学家表示，这并不能改善美国人对住房的需求。

       最近的新研究显示，温哥华市及列治文部分黄金地段豪宅屋主的报税收入，几乎同温市中心东区的贫民一般低。评论者指出，这个屋主纳税不平衡及不公平的现象，与移民政策和税务政策未严格执行有关。 　　这些富裕地区包括温市西区的桑拿斯－亚布斯特岭（Shaughnessy-Arbutus Ridge）社区，渥列治购物中心以南固兰胡（Granville）与甘比（Cambie）之间地区，以及列治文北区－中区。 　　卑诗大学地理系教授希伯特（Dan Hiebert）的一份报告，恰与先前数学专家范伯格曼（Jens von Bergmann）的研究连结，钩勒出一个温市税务不平均的地图。 　　范伯格曼发现，温市有十分之一的住户所报的税务收入少于他们花在豪宅上的开销。列治文北区－中区有近4万人住在豪华独立屋或公寓，但从报税纪录来看，出现非比寻常的低收入比例。 　　希伯特指出，这些地区的共同点是高比例的移民人口，尤其是亚裔，而其中又以华裔移民的比例最高。据温哥华太阳报的一项数据追踪，桑拿斯－亚布斯特岭社区的居民当中，华人占一半，34%为白人，8%是韩裔。 　　太阳报进一步统计显示，在桑拿斯社区，有六成居民原生地在海外，甘比走廊及北列治文社区的海外移民高达七成，其中甘比走廊的华裔有69%，北列治文区75%是华裔。 　　太阳报专栏作家陶德（Douglas Todd）指出，加拿大移民部已发现此报税不正常现象，在今年公布的统计报告中说明，加国难民的年所得比数以万计经由投资移民计画来加国的移民还要高。 　　虽然联邦政府在去年取消投资移民计画，但后门仍然敞开，富有的移民还是可以经由魁北克省的投资移民计画抵加拿大，然后移居卑诗省定居。 　　据指出，加国的税务调查系统也不够严格。联邦政府在2013年要求加国民众必须申报所有海外资产，联邦及卑省对那些买豪宅经由非税务居民身分报税，或不诚实申报而不付税的人，都没有严格查核。 　　陶德表示，目前联邦大选正在如火如荼举行，但是很不幸，加国各主要政党都拒绝采取强制公布海外资产的政策。

       温哥华美术馆（Vancouver Art Gallery）新馆的设计图即将在明（29）日公布，据少数已看过图样的人士透露，最初设计经市府提议后已有大幅改善，但目前的版本预计仍会引发颇多争议。 　　本月中网路上出现一个建案网站，指称将以温哥华美术馆作为基础，在上方开发一栋高层公寓，虽然市府很快便表示这是一场恶作剧，仍在网上引起不少民众的讨论。事实上，新温哥华美术馆的设计方案确实即将公布，新馆址位于市中心卑诗体育馆（BC Place）附近的西乔治亚街（W. Georgia）夹Beatty St.北侧，目前为一处停车场的土地上。. 　　馆方预计在29日公布新展馆设计蓝图，这栋新建物将包含30万平方呎展示空间，截至目前为止，仅有少数相关人士看过相关设计，其中包含将在年底退休的温市规画和发展总经理杰克森（Brian Jackson）。 　　杰克森日前在接受城市发展协会（Urban Development Institute）之邀，向协会成员发表谈话时，就曾提及新馆的设计，预计将「引发长达数个月的争论」。 　　新温哥华美术馆的建筑设计是由Herzog & de Meuron公司负责，知情人士表示，相关设计与该公司过往所做过的案件风格截然不同，杰克森亦曾在谈话中透露，最终的设计与初期他们所收到的草图「差异颇大」，该公司针对市府所提出的疑虑，做出大幅且令人满意的改善。 　　温哥华美术馆馆长芭特丝（Kathleen Bartels）说，29日将公布的设计仍为概念图，馆方尚未确定最终所需费用为何，但先前他们所规画的预算为3亿5000万元，这样的数额将不会出现变化。 　　美术馆方面将于29日晚间5时半，在温哥华女皇剧院（The Queen Elizabeth Theatre）向外界公布设计图，有意参与的民众必须购票，一般民众的票价为七元，美术馆会员民众为五元，所得经费将被用来作为新美术馆的建设基金。  

  外国人到底在加拿大买了多少房地产，现在只有一些零零碎碎的数据，但加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)正在设法查明。   年初以来，加国许多地方的房价出现上扬走势，引发对海外买家是否影响价格的相关讨论，各界人士开始要求政府应着手收集这类数据，以作为制定有关政策的依据，根据加通社取得的一份文件看来，CMHC或许已准备采取相关措施。   文件中同时提到，相关措施预计能收集到更多目前所缺乏的房市资料，该公司亦计划向物业管理业者进行调查，来了解加国整体公寓房型中，到底有多少单位是由长期居住海外的投资人所持有。   CMHC之前便试图了解加国房地产市场中外国投资者占有的比例和产生的影响，去年秋季曾以询问共管公寓大楼经理等方式，调查持有共管公寓的外国投资者的数量，结果发现从总体看，持有共管公寓的外国投资者比例很低，虽然在温哥华、多伦多和蒙特利尔的一些热门住宅区中外国投资者比例较高。   但显而易见，这样的调查方式既挂一漏万，又难以掌握准确的数据，况且这些不甚精确的统计数据只涉及共管公寓市场，难以反映外资在加拿大整个房地产市场的面貌。CMHC的首席经济师杜甘最近说：“目前尚无完美的房地产市场中外国投资者资讯，CMHC正在采取填补这项资讯空白的措施。这些措施将来能我们掌握更多外国投资者在房地产市场的数据。”   外国人大量投资加国房市近来已经成为争议性问题， 特别是在房价飞涨的温哥华，有些人甚至责怪外国人将房价炒得高到普通人无力在温哥华落脚的程度。保守党领袖哈珀也在8月介入此事说，如果竞选蝉联执政成功，他领导的保守党政府将蒐集外国人投资加国房地产的数据，甚至可能以征税等方式管制。

　　目前大温地区的房市讨论当中，海外买家时常是重点之一，曾有地产业界人士对「世界日报」记者表示，很多来自中国的买家购地之后并无开发计划，对房价可能也会有所影响，不过其实在大温地区，这样的长期投资早有先例，而且该片面积广大土地的持有人，是在约85年前便购入，这也是卑省史上持有时间最长的物业之一。 　　这片位于西温的土地被称作「英属地业区」（British Properties），是开发商British Pacific Properties在1931年时，由制造啤酒所闻名的健力士（Guinness）家族手中购入，原始大小为4000英亩左右，近年来逐步释出开发，到目前为止，仍有约2000英亩为该公司所持有。 　　当年这一大片土地成交价格仅7万5000元，但该公司同时承诺会投入100万元的资金，在当地兴建公共建设等相关设施。时迁势移，早前由该公司所推出的Aston Hill建案，双并屋每户价格已达310万元至350万元之间。 　　British Pacific Properties的总裁克洛（Geoff Croll），去年才刚刚加入该公司。他表示公司的第一任总裁泰勒（A.J. Taylor），是在温哥华岛的维多利亚土生土长，虽然该公司的资金来自海外，但是一直都是以本地公司的形式在经营。 　　该公司在本地还有多个知名的开发案件，例如连接温市中心与北温的狮门桥（Lions Gate Bridge），以及位于西温的Park Royal购物中心。 　　过去该公司亦曾兴建不少独立屋，近年来则是慢慢开始增加城市屋、公寓与多单位住宅的开发案。克洛指出，该公司的经营策略是随着社区一起成长，因此在房型方面，会提供居民更多不同的选择。 　　以Aston Hill为例，建案中包含20个双拼屋，每间大小约3700平方呎，自年初开售以来已经卖出12个单位，公寓式的管理方式，更是锁定需长期外出的华裔客层，并让屋主不需担心房屋外观或花园的整理。 　　不仅如此，该公司预计在年底推出名为Mulgrave Park的建案，当中将包含八栋独立屋及多个公寓单位，克洛在年初接受「世界日报」记者专访时，亦透露还会有一个位于塞浦路斯公园（Cypress Provincial Park）的开发案，是该公司未来的重点计划之一。

　　在加拿大多伦多市西边的密西沙加市，有两栋如美国女影星玛丽莲•梦露般身材的螺旋型大厦。 　　这两栋大厦不但是密西沙加市引以为傲的地标，同时也是观光客必访之地。 　　两栋螺旋型大厦都是公寓大楼。其中最高的一栋有56层高，被命名为玛丽莲梦露，是密西沙加市最高的建筑，另一栋则有50层楼高。 　　其中较大的一座从底层到顶层旋转209度，颇类似瑞典马尔摩的“旋转大厦”(Turning Torso)摩天大厦，而玛丽莲梦露公寓大楼被誉为如同五星级酒店一样的高级公寓。