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生活所迫更多屋主找私贷：一年成本达10万违约率翻倍

对于信用评分低、收入不稳定或由于其他原因无法通过大银行获得抵押贷款的加拿大人来说，通过私人贷款人可能是一种好方法。但是这么冒险值不值得？图源：51记者拍摄据Toronto Star报道，传统贷款机构非常注重您的信用历史和收入，而私人贷款人则专注于房产的资产净值。随着借款成本的上涨，加拿大人向私人抵押贷款的数量有所增加。据安大略省金融服务监管机构（FSRA）最近的一份报告显示，在安省，私人抵押贷款从2019年的130亿加元上升了72％，增至2021年的224亿加元。通常在一到两年的时间内，房主会临时选择私人抵押贷款，直到他们的财务状况改善。接着，他们的目标是转向传统的贷款方，来寻求更便宜的贷款和利率。实际上，私人抵押贷款对借款人和贷款人来说都存在显著的风险。 “借款人的资质越低，或提供的抵押贷款风险越高，利率和贷款费用就越高，”CanWise Financial总裁兼Ratehub.ca网站的联合创始人James Laird解释道。这些成本可能相当高。以一笔70万元的抵押贷款为例：假设利率为9％，费用为5％，在第一年内你可能要面对约98,000加元的借款成本。（传统贷款人的抵押贷款不会收取经纪人或贷款人费用。）考虑到它们的风险性，多伦多Tridac Mortgages公司的主要经纪人Christopher Molder表示，私人借款人有很好的保护措施，可以通过权利转让等方式来强制执行抵押贷款，即在借款人未还款的情况下，贷款机构有合法权利出售这套房产。现在一些经纪人已经看到在大多伦多地区出现的私人抵押贷款违约率上升，从近两个百分点增长达四个百分点。 Molder说：“私人抵押贷款的最佳使用情况是，已经拥有房地产的房主，他们拥有资产，但需要解决紧急问题。这可能是为了债务合并或提高现金流，所以他们已经准备好出售房屋。” 但无论如何，Molder认为，私人抵押贷款不是最终办法。 “任何做私人贷款的业主都应该咨询经纪人或专业人士，并想出在12个月内退出的策略，” Molder说。

3年前
专家称加拿大一卧室公寓租金3,000元将成为常态

10年前当人们听说一卧室公寓租金会升到2,000元时觉得那是天方夜谭，但是今天多伦多一卧室租金已经超过2,500元了，专家称未来7年多伦多一卧室租金3,000元将成为常态。图源：BNN Bloomberg 根据Rentals的最新数据，截至3月，加拿大创纪录的移民目标以及有限的供应已推动加拿大人口最稠密地区（包括温哥华和多伦多）的一居室公寓的平均租金上涨至2,500元以上。数据显示，在多伦多，3月份租用一居室公寓的平均费用为2,506元，比去年同期增长22%。 Shoreline Realty Corp. Brokerage的房地产经纪人Marco Pedri周一接受BNN Bloomberg采访时表示：我预计到2030年，多伦多一卧室的平均价格将升至 3,000元以上。这意味着未来7年多伦多一居室公寓租金要上涨20%。听说，人们听到这个数字后可能觉得难以置信，但就在10年前，一间卧室的平均价格超过2,000元的想法还是不可思议的——但现在我们已经到了。加拿大西海岸的情况也不例外。数据显示，在温哥华，3月份一居室的平均租金达到2,743元，同比增长17.3%。图源：51记者拍摄总部位于温哥华的Saretsky Group的老板兼房地产经纪人Steve Saretsky表示：在温哥华及其周边地区，一卧室的租金要价远高于3,000元，这似乎是未来七年很容易实现的目标。他指出，年度通胀上升和供应有限是推动租金突破3,000元大关的两个主要因素，不过他指出，为了应对部分财务压力，工资也可能会上涨。图源：BNN Bloomberg Saretsky说，未来我们可能会看到人们更多地住在一起，或者选择住在离大城市更远的地方，并选择在父母家里住更长的时间。 Saretsky表示，他预计未来加拿大的部分住房市场不会变得负担得起，主要是因为他认为加拿大的资产丰富。他说，人们从事高收入工作以确保拥有房屋的日子已经成为过去。你在加拿大租房或拥有房屋不再是与当地收入竞争，而是与世界（外国人所有权）和世代财富竞争。图源：51记者拍摄一位专家指出，加拿大人被排斥在大城市之外的成本可能意味着大城市的人口停滞不前。加拿大贷款和住房公司（CMHC）副首席经济学家Aled ab lorwerth表示：人们将开始只在有经济适用房的地区寻找工作。他解释说，这将以大城市无法继续增长为代价。遗憾的是，更长期的担忧是我们看不到摆脱当前挑战的方法。

3年前
7条生命换一条法案违规招租面临10万罚金！

上个月，在蒙特利尔老城区域发生大火，7人丧生。魁北克旅游厅长在5月10日提交第25号法案，要对短租平台和房东加强规管，违者将面临高额罚金。图源：CTV 据CTV报道，旅游厅长Caroline Proulx在提出的这项Bill 25法案中要求短租单元必须获得省府批准的牌照。如果在没有合法牌照或牌照过期的情况下发布招租信息或将房屋出租，将面临重罚。同时短租平台也需要获得证书。这些改变是今年3月份蒙特利尔老城发生致命火灾之后提出的，这场火灾夺去了7个人的生命，包括来自中国的一名女博士后。据CTV新闻报道，受害者中至少有一个人在该建筑内租用了Airbnb，但该城市的那个区域并不允许短租房屋。法案中提到，平台每次发布违规招租信息，可能面临高达10万元的罚款。而个人可能面临的最高罚金达5万。这项新提出的Bill 25法案更强调房东和他们发布广告的网站（如Airbnb等）需要有政府的授权许可。 “我们正在审查所提议的调整，我们将在进一步审核后做出更多的回应，” Airbnb地区政策负责人Nathan Rotman在一份声明中写道。图源：CTV 如果这项议案通过，将由Revenue Quebec署的人员来负责执行新法律。蒙特利尔市长Valerie Plante表示，支持这项做法。她正在向省府询问，市民将能获得怎样的帮助 Tourism Montreal的CEO Yves Lalumiere也支持这一举措。他说，短期租赁公司是该市旅游业的重要组成部分，执法是确保其保持稳定的一部分。 “我们欢迎协作平台。这是我们的重要客户群，”他补充道，“每五名游客中就有一人使用短期租赁服务。”

3年前
此地独立屋主开心了！市府批准“一建4”

多伦多独立屋主可能会开心了，为了在多伦多市建设更多住房，多伦多批准在全市范围内一套独立屋最多可建4套房。图源：theglobeandmail 据报道，多伦多市议会周三以18比7的投票赞成推动一个建议，允许在所有社区建设多户住宅。市议会采纳了一份工作人员报告，将对市政府的官方规划和全市范围的分区法规进行修订。多伦多副市长Jennifer McKelvie说，我们进行了广泛的咨询，我已经多次将此事发送给我的社区，她补充说她相信这个变化是大多数多伦多居民想要的。这项修正意味着多伦多任何一个社区的独立屋都可以被拆除，然后建成两套、三套或四套单位的低层住宅来替代。这一举措将增加城市中缺乏多套房屋的地区住房选择的多样性。市政府的一份新闻稿中写道：城市中人口密集区域已经通过中高层公寓建筑实现了住房的增长，而低层住宅（如多户住宅）的供应却没有跟上需求。市议员Stephen Holyday警告说，这一举措只会降低住房质量，同时通过增加买家竞争来推高价格。他说现在任何想在这些街区买或租独立屋的人都将与建筑商展开竞争。他还认为允许建设多户住宅将改变许多社区的现有特色。他在一次会议上表示：市议会在一次投票中就将建筑物的顺序、建筑物的规模和比例统统抹掉。多伦多市政府的新闻稿称，允许建设多户住宅仍将使低层住宅社区在很大程度上保持其"建筑形式和景观设施"。市议员Chris Moise说：这是解决多伦多住房危机的一个重要开端。我们这座城市需要有各种类型的住房。市议会还在周三通过了一个住房承诺，力争或超过安省分配的住房目标，即到2031年建设28.5万套新住宅。这个数字代表了多伦多市住房供应在10年内将增长23%。这意味着多伦多每年需要建造超过31,000套房屋，是2017年至2021年期间每年建造的平均单元数量的两倍。

3年前
不能再刺激房价上涨！机构拒绝新房延长还贷期

加拿大联邦抵押贷款保险公司不赞成为新的抵押贷款延长偿还期限，并认为削减月供的措施会刺激需求，刺激房价上涨。目前，如果房贷首付款低于房屋购买价格的20%，借款人偿还抵押贷款的时间最长25年，同时要支付抵押贷款保险，以保护银行在借款人无法支付抵押贷款时免受损失。随着利率上升，一些浮动利率抵押贷款的偿还期限暂时延长超过25年，但是加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)的首席执行长Romy Bowers说，她不打算让新买家也延长抵押贷款期限。 Bowers对《环球邮报》说，“最好把重点放在增加供给上，而不是让人们更容易借到更多的钱。” “我们认为，从政策角度来看，在供应受限的环境下，这不是最好的举措。” Bowers说，延长担保抵押贷款的偿还期将创造更多的住房需求，提高个人的购买力，这将“转化为住房成本”。如果借款人的首付款达到或超过房产购买价的20%，还款期限最长为30年。报道称，多年来，杜鲁多政府一直试图让首次购房者更容易购买房产，并已经推出税收激励和政府贷款计划，但一直回避延长贷款偿还期。过去一年，加拿大央行(Bank of Canada)将基准利率从0.25%上调至4.5%，大多数现有浮动利率抵押贷款的房主获得延长偿还期。大多数浮动利率借款人的月供都是固定的，利率上升时，月供中用于支付利息的比例增加，本金的比例较低。因此，许多浮动利率借款人要么增加月供，要么延长偿还期限，远远超过30年。截至1月底，许多大银行的住房贷款中有很大一部分的偿还期超过了30年。 Bowers说，CMHC正在管理与延长分期偿还相关的风险，并说这些延长的贷款只占一小部分。她说，CMHC一直在与放贷人沟通，放贷人一直在联系借款人，看他们是否能承受更高的月供。最新数据显示，2月份加拿大各大银行的抵押贷款拖欠率为0.15%，拖欠主要因为失业，而不是高利率的冲击。 CMHC第四季度的财务业绩显示，承保的贷款接近或已经资不抵债的房屋所占比例越来越大。出现这种情况是因为最近房价下跌，而不是因为房主在原有贷款的基础上要支付更高的利息。

3年前

卑诗西门菲沙大学(SFU)比迪商学院(Beedie School of Business)一项研究显示，大温地区房地产市场持续升温，外资只是其中一个原因，甚至并非最重要的因素。据英文电台News1130报道，比迪商学院教授Andrey Pavlov表示，自从加拿大投资计划(CIIP)取消之后，以前一些特别吸引富裕移民的住宅区域屋价，相对于其他社区而言，出现升势放缓的情况，这证明移民与屋价的关系。不过，他说，近年按揭利率持续偏低而刺激买屋需求，或者是更重要的因素。交通建设也影响屋价此外，帕夫洛指出，银行已对旗下按揭业务的负债购买了保险，这令到银行「放松」按揭申请条件。帕夫洛警告说，银行放贷容易会带来隐忧，就是许多背负按揭的业主，目前或已远超他们的可负担能力。他还强调，越来越多的意见认为，只要推出管制海外人士在大温投资房地产，屋价就会回落，但这是不符合「常识」的分析，而金融政策甚至交通建设，都是可影响屋价的重要因素。帕夫洛举例指出，大温地区交通基建不足，亟需改善，但发展此类基建设施的审批程序太过繁复。由于交通不便，温市房屋自然供不应求。本报记者政府调整按揭保费首期5%需付贷款额3.6% 联邦政府围绕按揭贷款保险政策于近期作出了多项调整。今年以来至少有两项。第一项是在今年2月政府出台政策，将首付的最低比例做出调整，新政策规定在50万至100万元之间的房价部分，首付由不低于5%提升至不能低于10%。有业界人士建议政府采取更为激进的按揭保险政策，规定首付只要低于30%时要购买按揭保险，同时未经保险的贷款，还款分摊年限最长限定为25年。取消自雇受雇保费区别政府新规定的首付，以房价为100万元的房屋为例，过去首付最低为5万元（100x5%），现时首付最低为7.5万元（50x5%+50x10%）。多伦多鲲鹏国际金融集团总裁、房贷专家孙晓明认为，据最新收到的文件，政府已调整了一次性购买按揭保险的费用，首付5%时保费相当于贷款总额的3.6%，首付10%保费为贷款额度2.4%，首付15%保费为贷款额度1.8%，首付20%保费相当于贷款额度1.25%，首付25%保费为贷款额度的0.75%，首付35%保费为贷款额度0.6%。孙晓明解释说，虽然政府规定只有首付在20%或以下的情况才需购买按揭保险。但实际操作上，一些大银行认为即使是首付在25%至35%的申请者，其还款能力仍不能令人放心，也会要求他们购买一次性房贷保险，但保费所占贷款总额的比例相应减少。她指在这次调整之前，政府对于自雇人士和受雇人士规定收取的保费不相同，自雇人士较高，受雇人士较低。现时不再有这种区别，取一个中间值，表面上看保费有拉高有降低，并没有增加。但是考虑到约八成以上使用房屋按揭保险的人都是有工作人士，所以保费对大多数人而言是比以往更贵。现时有些人不惜用上所有可支配的现金，以便凑足政府或银行要求的首付比例，避免购买房按保险的花费。然后他们申请将房贷还款的分摊年限由25年拉长至30年甚至35年，以减少月供的数额。针对这种情况，有业界人士建议政府采取更为激进的按揭保险政策，规定首付只要低于30%时就要购买按揭保险，同时未经保险的贷款，还款分摊年限最长限定为25年。「首付30%仍大有人在」据孙晓明分析，即使采取上述政策，仍不能由根本上抑制房价增长。首先有能力支付30%首付仍大有人在，特别是投资者。其次房按保险是一次性支出，即使变得更贵，只要是购房者相信日后可以由房屋升值中补偿到这笔开支，依然会愿意花这笔钱去取得贷款。另外缩短摊还期造成的月供数额差异有限，亦不能实质上抑制人们贷款的期求。举例而言，以贷款总额50万元、年利率为2.5%计算，还款期为25年时月供大约为2,240元，还款期为30年时月供大约为1,972元，两者相差并不多。有房屋按揭保险界人士指，联邦政府过往几年出台的按揭保险政策调整，虽然旨在为房市降温，但并没有抑制温哥华和多伦多两个火热市场的房价，反而令两地以外其他一些房市停滞的市场雪上加霜。业界人士建议政府推出一些更为激进的房贷政策。华人首付多超过20% 按揭专家孙晓明认为，近期联邦政府出台的房贷政策调整缺乏实效，没有从根本上抑制房价。华人置业者与主流买家的一个重大区别在于，华人往往是首付能力高，偿付能力低。有监于此，华人需要使用房贷保险的比例总体上更低，相关政策收紧对他们的影响更小。孙晓明指出，目前政府规定房屋贷款的首付不能低于5%，首付在5%至20%的受雇人士，以及首付在5%至25%的自雇人士，贷款者被强制向加拿大按揭房屋公司（CMHC）或私人保险机构购买按揭保险。实际操作上各借贷银行和贷款公司对政策有灵活掌握。一些大银行在首付超过25%甚至35%的情况下，仍要求贷款者购买按揭保险。而一些次级贷款机构在首付超过15%时即免除按揭保险，但是收取利率较高，有些要求贷款者事先存入数额相当于12个月月供总数的存款。孙晓明认同业界的说法，指目前房屋买家中首次置业者的比例逐年减少，而首次置业者需要买按揭保险的比例最高。因此近年来需要购买按揭保险的买家比例也相应地越来越小，可能只有25%左右。对于华人而言，需要用到按揭保险的机率更小，相信目前不超过15%。因而按揭保险政策无论怎样调整，抑制房价的作用始终有限。为甚麽华人需要使用按揭保险的人数更少？孙晓明解释说：「现在只要是能取得贷款的华人，很少有首付不超过20%的情况。反而华人更常见的情况是拿得出一大笔首付，但是收入不足，亦即是后续的还款能力难以满足银行规定的要求，往往首付35%仍不能从银行方面取得贷款。」她举例而言，购买一间180万元的住房，首付30%到35%之后，仍需贷款约117万元。银行一般的规定是贷款的最高额度是家庭年收入的5倍左右。以此推算贷款者家庭年收入要达到23万元左右，才能达到银行的收入要求，取得117万元的贷款。大多数华裔家庭仍难以达到这麽高的收入要求。政策收紧初置者影响大「一般而言，首次置业者，特别是其中收入较低、或是收入高但没有储钱习惯的人，较难凑集到一大笔首付款，需要购买按揭保险。而换房者往往由上一次卖房中取得大笔资金，不愁付不到20%首付。投资者能拿出的首付比例往往更高。」由此可见，对于贷款按揭政策的收紧，受影响最大的是那些本来就因为高房价而难以入市的初置者，令他们更加难以入市，对于投资者影响有限。据英文电台News1130报道，比迪商学院教授Andrey Pavlov表示，自从加拿大投资计划(CIIP)取消之后，以前一些特别吸引富裕移民的住宅区域屋价，相对于其他社区而言，出现升势放缓的情况，这证明移民与屋价的关系。不过，他说，近年按揭利率持续偏低而刺激买屋需求，或者是更重要的因素。交通建设也影响屋价此外，帕夫洛指出，银行已对旗下按揭业务的负债购买了保险，这令到银行「放松」按揭申请条件。帕夫洛警告说，银行放贷容易会带来隐忧，就是许多背负按揭的业主，目前或已远超他们的可负担能力。他还强调，越来越多的意见认为，只要推出管制海外人士在大温投资房地产，屋价就会回落，但这是不符合「常识」的分析，而金融政策甚至交通建设，都是可影响屋价的重要因素。帕夫洛举例指出，大温地区交通基建不足，亟需改善，但发展此类基建设施的审批程序太过繁复。由于交通不便，温市房屋自然供不应求。本报记者政府调整按揭保费首期5%需付贷款额3.6% 联邦政府围绕按揭贷款保险政策于近期作出了多项调整。今年以来至少有两项。第一项是在今年2月政府出台政策，将首付的最低比例做出调整，新政策规定在50万至100万元之间的房价部分，首付由不低于5%提升至不能低于10%。有业界人士建议政府采取更为激进的按揭保险政策，规定首付只要低于30%时要购买按揭保险，同时未经保险的贷款，还款分摊年限最长限定为25年。取消自雇受雇保费区别政府新规定的首付，以房价为100万元的房屋为例，过去首付最低为5万元（100x5%），现时首付最低为7.5万元（50x5%+50x10%）。多伦多鲲鹏国际金融集团总裁、房贷专家孙晓明认为，据最新收到的文件，政府已调整了一次性购买按揭保险的费用，首付5%时保费相当于贷款总额的3.6%，首付10%保费为贷款额度2.4%，首付15%保费为贷款额度1.8%，首付20%保费相当于贷款额度1.25%，首付25%保费为贷款额度的0.75%，首付35%保费为贷款额度0.6%。孙晓明解释说，虽然政府规定只有首付在20%或以下的情况才需购买按揭保险。但实际操作上，一些大银行认为即使是首付在25%至35%的申请者，其还款能力仍不能令人放心，也会要求他们购买一次性房贷保险，但保费所占贷款总额的比例相应减少。她指在这次调整之前，政府对于自雇人士和受雇人士规定收取的保费不相同，自雇人士较高，受雇人士较低。现时不再有这种区别，取一个中间值，表面上看保费有拉高有降低，并没有增加。但是考虑到约八成以上使用房屋按揭保险的人都是有工作人士，所以保费对大多数人而言是比以往更贵。现时有些人不惜用上所有可支配的现金，以便凑足政府或银行要求的首付比例，避免购买房按保险的花费。然后他们申请将房贷还款的分摊年限由25年拉长至30年甚至35年，以减少月供的数额。针对这种情况，有业界人士建议政府采取更为激进的按揭保险政策，规定首付只要低于30%时就要购买按揭保险，同时未经保险的贷款，还款分摊年限最长限定为25年。「首付30%仍大有人在」据孙晓明分析，即使采取上述政策，仍不能由根本上抑制房价增长。首先有能力支付30%首付仍大有人在，特别是投资者。其次房按保险是一次性支出，即使变得更贵，只要是购房者相信日后可以由房屋升值中补偿到这笔开支，依然会愿意花这笔钱去取得贷款。另外缩短摊还期造成的月供数额差异有限，亦不能实质上抑制人们贷款的期求。举例而言，以贷款总额50万元、年利率为2.5%计算，还款期为25年时月供大约为2,240元，还款期为30年时月供大约为1,972元，两者相差并不多。有房屋按揭保险界人士指，联邦政府过往几年出台的按揭保险政策调整，虽然旨在为房市降温，但并没有抑制温哥华和多伦多两个火热市场的房价，反而令两地以外其他一些房市停滞的市场雪上加霜。业界人士建议政府推出一些更为激进的房贷政策。华人首付多超过20% 按揭专家孙晓明认为，近期联邦政府出台的房贷政策调整缺乏实效，没有从根本上抑制房价。华人置业者与主流买家的一个重大区别在于，华人往往是首付能力高，偿付能力低。有监于此，华人需要使用房贷保险的比例总体上更低，相关政策收紧对他们的影响更小。孙晓明指出，目前政府规定房屋贷款的首付不能低于5%，首付在5%至20%的受雇人士，以及首付在5%至25%的自雇人士，贷款者被强制向加拿大按揭房屋公司（CMHC）或私人保险机构购买按揭保险。实际操作上各借贷银行和贷款公司对政策有灵活掌握。一些大银行在首付超过25%甚至35%的情况下，仍要求贷款者购买按揭保险。而一些次级贷款机构在首付超过15%时即免除按揭保险，但是收取利率较高，有些要求贷款者事先存入数额相当于12个月月供总数的存款。孙晓明认同业界的说法，指目前房屋买家中首次置业者的比例逐年减少，而首次置业者需要买按揭保险的比例最高。因此近年来需要购买按揭保险的买家比例也相应地越来越小，可能只有25%左右。对于华人而言，需要用到按揭保险的机率更小，相信目前不超过15%。因而按揭保险政策无论怎样调整，抑制房价的作用始终有限。为甚麽华人需要使用按揭保险的人数更少？孙晓明解释说：「现在只要是能取得贷款的华人，很少有首付不超过20%的情况。反而华人更常见的情况是拿得出一大笔首付，但是收入不足，亦即是后续的还款能力难以满足银行规定的要求，往往首付35%仍不能从银行方面取得贷款。」她举例而言，购买一间180万元的住房，首付30%到35%之后，仍需贷款约117万元。银行一般的规定是贷款的最高额度是家庭年收入的5倍左右。以此推算贷款者家庭年收入要达到23万元左右，才能达到银行的收入要求，取得117万元的贷款。大多数华裔家庭仍难以达到这麽高的收入要求。政策收紧初置者影响大「一般而言，首次置业者，特别是其中收入较低、或是收入高但没有储钱习惯的人，较难凑集到一大笔首付款，需要购买按揭保险。而换房者往往由上一次卖房中取得大笔资金，不愁付不到20%首付。投资者能拿出的首付比例往往更高。」由此可见，对于贷款按揭政策的收紧，受影响最大的是那些本来就因为高房价而难以入市的初置者，令他们更加难以入市，对于投资者影响有限。