地产

大多伦多地区（GTA）的房屋销售在4月同比下降23.3%，反映出经济持续不确定带来的负面影响。 图源：51记者拍摄 据多伦多地区房地产委员会（TRREB）数据显示，上个月共售出5,601套住宅，而2024年4月为7,302套。不过，经季节调整后，销量较3月增长了1.8%。 该委员会还指出，GTA地区4月新挂牌房源达18,836套，同比增长8.1%。 TRREB主席埃莉希娅·巴里-斯普罗尔（Elechia Barry-Sproule）表示，如果联邦大选后加美之间的贸易关系改善，消费者信心有望上升，结合市场房价趋于可负担、供应也在增加，有可能带动房屋销售反弹。 平均售价同比下跌5.4%，至1,107,463加元；代表典型住宅的综合基准价格则同比下跌4.1%。 4月的在售房源为27,386套，较2024年4月的17,783套库存增加了54%。

2025年最火的年轻消费公司，你以为是泡泡玛特？实际上，有一家公司赚得比泡泡玛特还多，而且正在准备上市，它就是卡游。泡泡玛特上市时，就是靠着其盈利能力名声大噪。上市前一年（2019年），泡泡玛特的营收增幅为227%，净利润增幅为351%。而卡游2024年营收增幅达277.76%，经调整净利润同比暴增378.67%，均高于泡泡玛特。这两家公司确实有很多相似之处。在商业模式上，两家公司都依托着具有一定成瘾性的IP玩法，并赚得盆满钵满。泡泡玛特以盲盒起家，掀起了“盲盒端盒”风潮，一个盲盒49元左右，2019年靠着Molly一个IP卖出4.56亿元。卡游是一家集换式卡牌企业，其生产的IP卡牌在小学生群体中掀起了一股“集卡”风潮。从当初的奥特曼到2023年逐渐火起来的小马宝莉，再到今年的哪吒系列卡牌，单价2元、5元、10元一包的卡牌，一年卖出82亿元。盲盒和拆卡的玩法刺激了消费者的复购，加上较低的生产成本，让两家企业的毛利率高得堪称“印钞机”。其中泡泡玛特2019年上市时毛利率达64.8%，但卡游的卡牌生产成本更低，综合毛利率更高，近三年都维持在超65%的高水平线。同时，这两家公司都是“夫妻店”，且都保持了对公司的掌握权。上市时，泡泡玛特的王宁和杨涛夫妇持股56.33%，卡游的李奇斌和齐燕夫妇合计持股83.50%。很多人都很好奇，当泡泡玛特市值突破2000亿港元后，卡游作为赚钱能力这么强的一家玩具公司，会是下一个泡泡玛特吗？本文将对照泡泡玛特，揭秘卡游的赚钱秘籍和发展隐忧。卡游，比泡泡玛特还赚钱？整个2024年，泡泡玛特的业绩已经超出预期，但是卡游2024年赚得比泡泡玛特还要多。财报显示，2024年泡泡玛特营收130.38亿元，同比增长106.9%，这也是泡泡玛特上市以来，营收首次突破百亿大关；经调整净利润34.03亿元，同比增长185.9%。2024年也是卡游的丰收年，在经历2023年的营收下滑后，2024年营收达100.57亿元，增幅达277.76%，经调整净利润为44.66亿元，同比暴增378.67%，高于泡泡玛特。从收入构成来看，卡游一直以来的收入，八成以上都是靠卡牌。2022年-2024年，集换式卡牌的收入占到整个公司收入的95.1%、81.8%和81.5%。实际上，这些卡牌的售价并不贵，却是个比泡泡玛特还赚钱的高毛利生意。卡游在过去两年优化了价格带，热销卡牌产品主要集中在两元包、五元包、十元包三个价格带。长期关注潮玩行业的投资人陈风表示，这样做的主要目的是拉新，吸引消费者低价入门之后再逐渐增加花销。招股书中显示，卡游的卡牌单包销售均价在2024年只有1.7元，毛利率却高达71.3%。即使算上公司的其他玩具和文具业务，2024年综合毛利率也有67.3%，高于泡泡玛特同期的66.8%。可以想象，泡泡玛特生产一个盲盒需要各个零部件单独开模，但是卡游的主要原材料为各类纸张及油墨，可以批量生产，成本自然更低。据「定焦One」简单估算，在2024年，卡游一共卖出48亿包卡牌，2024年卡游的直接材料成本为19.38亿元，每包卡牌分摊的成本只有0.4元。这也意味着，均价1.7元的卡牌，每卖出一包，卡游就可以赚到1.3元。卡游卡牌的主要形态总结来看，卡游冲击IPO的“暴利”业绩，和泡泡玛特当时上市之前的业绩如出一辙。同时，两者的核心商业模式也极为类似。卡游一张小小的卡牌，一年卖出48亿包，主要靠的就是IP+盲盒的玩法。对卡牌进行拆卡的行为就和拆盲盒一样，能带来“爽感”。另外，就像不少用户在拆盲盒时会因为“1/144”的隐藏款而选择“端盒（买一整盒）”，卡牌生意也会在一套卡牌中设置大量普通卡和较少的稀有卡，来吸引用户端盒消费。据悉，现在卡牌的稀有度已经细分到30种，激发了玩家的收集欲。而带动用户不停拆卡的就是热门IP。卡游早期凭借奥特曼IP，在市场上杀出了一条路，但在2023年卡游因为陷入关于“经典奥特曼”部分IP的侵权纠纷，影响了公司营收。好在从这一年开始，美国孩之宝公司旗下的IP小马宝莉热度慢慢顶上，覆盖女性消费群体，年龄层也从小学到成年女性，收入才有所上升。到2025年，卡游又在电影《哪吒之魔童闹海》火爆时，和电影同步推出相关IP的周边。有媒体报道，卡游团队大概一年前就和电影版权方对接衍生品事宜，可谓押对了宝。不过虽然都是IP生意，这两家公司的IP运营方式有很大不同。泡泡玛特主打独家IP，其签约的“艺术家”更像是自家的艺人。到2024年，THE MONSTERS、MOLLY、SKULLPANDA和CRYBABY四大IP实现营收破10亿元。相比之下，卡游目前只有一个自有IP“卡游三国”，其他69个都是授权IP，且大部分都是非独家授权IP，包括奥特曼、小马宝莉、叶罗丽、蛋仔派对、火影忍者等，后续存在很多风险。不过IP授权费不是卡游和泡泡玛的最大支出。卡游70个IP2024年的授权费用为7.68亿，同样，泡泡玛特的授权费也不高，2023年和2024年的设计与授权费为1.57亿元和3.93亿元。一般IP授权除了一次性授权费可能还有分成，但两家公司均未在财报中提及相关数据。最大的风险不在于成本，而在于同质化。陈风指出，国内除了卡游，布鲁可、启蒙积木、灵动创想等都在做奥特曼系列周边产品，且都针对中小学生，竞争十分激烈。奥特曼已经续期4次不过，卡游在盲盒之外，比泡泡玛特多了一层游戏属性。卡游生产的卡牌可以有两种玩法——收藏和竞技（TCG，也就是集换式卡牌游戏）。卡游目前收藏的受众更多，因为喜欢某些卡的卡图、工艺、稀有度等而进行收藏，小学生群体更喜欢将收藏卡当成“社交货币”，给同学展示或者互相交换。而竞技也就是用卡牌来对战，玩家收集卡牌，并根据牌面上的数值将收集到的卡牌组成卡组，进行游戏对决。卡游在2019年就推出首个TCG卡牌系列英雄对决卡，并在全国范围内举办线下卡牌对战赛事，包括巡回赛、大会员日、全国赛等。这也是一种刺激消费的方式，卡牌有预组与补充包，预组就是预先组好的卡组，里面的卡牌是固定的，能直接对战。补充包则是盲拆，开出的卡是随机的，可以与其他玩家互换然后对战。一位资深玩家告诉「定焦One」，对战玩法需要研究策略和技巧，小学生时间成本高，家长管控严，相对小众。目前亚太地区最火的三大TCG还是宝可梦、游戏王和万智牌。卡牌界的老大，并非无隐忧卡牌市场其实已经具备了比较成熟的商业链条，从上游的IP授权到下游的设计生产、售卖、二手交易，除了卡游之外，很多人也盯上了这门生意。和泡泡玛特依靠盲盒让原本小众的潮玩圈出圈一样，卡游的一大贡献是，用拆卡这样的玩法，叠加奥特曼和小马宝莉这样的爆火IP，在小学生群体中迅速走红，让收藏级卡牌（包括球星卡、KPOP卡等）这个以前只在小圈子内流行的生意，变得更大众化和规模化。这让卡游吃到了大部分市场份额。根据招股书，在中国的集换式卡牌市场中，按2024年商品交易总额计，行业前五大公司占总市场份额的82.4%，卡游一家就占了71.1%，几乎已经形成了垄断地位。不过也能看到，我国卡牌市场较分散，且以收藏属性为重，第二到第四名加起来的市场份额也仅有11.3%。目前国内卡牌生产商除了卡游，还有集卡社（斗罗大陆、哪吒2）、Hitcard（盗墓笔记、一人之下、球星卡）、闪魂（原神、第五人格）、卡宝文创（狐妖小红娘、和平精英），以及针对女性市场的万画云游（三丽鸥、芭比）等，通过授权IP生产卡牌。部分公司过去几年也拿到了融资，投资方不乏bilibili、泡泡玛特这类也做IP生意的厂商。和这些对手相比，卡游除了押中奥特曼、小马宝莉这两大爆款IP之外，还铺设全渠道的销售网络，帮助自己成为卡牌界的老大。因为泡泡玛特一开始是想做“IP界的MCN机构”，所以一开始就将线上线下渠道掌握在自己手里，在IP的营销、售卖上更有掌控权。而卡游更像是单纯的卖货商，销售渠道以经销商为主。2022年-2024年，卡游经销渠道产生的收入分别占同期总收入的94.8%、90.2%及92.5%。截至2024年年底，公司仅有32家卡游旗舰店及13家线上自营店，还有699台机器贩卖机。而泡泡玛特2024年线下门店达401家，机器人商店数量达2300间。“大量铺设学校周边的玩具店、文具店、小卖部，以及商场的卡游中心（加盟店），这样做的目的是让主要用户群小学生随手就能买到卡牌。”陈风称。但仅仅基于收集癖和惊喜感，卡游和它的对手们是做不成年入百亿的大生意的，它们的成功离不开一群人的推波助澜——炒货党。盲盒火了，背后有他们；潮鞋火了，背后有他们；卡牌（包含球星卡）火了，背后也有他们。盲盒的热门款、隐藏款和卡牌的稀有卡、联名卡等最终都会转向二手交易，被不断加价卖出形成“二级市场”。实际上，正是因为有了二级市场的流动性，潮玩和卡牌才会被视为一项“投资”行为，撑起了产品的高客单价和公司市值。以卡牌为例，电影《哪吒之魔童闹海》的饺子导演签名卡，有卖家将价格标到9.5万元，小马宝莉系列中的海盗碧琪PR卡以25.5万元的成交价引爆收藏圈。卡牌的二级市场也带火了一批创业公司，如千岛（原潮玩族）、集换社、Card Hobby、范斯猫等，这些APP以盲盒和卡牌的二手交易切入，为二级市场提供交易空间。但二级市场的火热使得卡牌市场变得更加不稳定，潮玩玩家多拉分析，一方面这会影响卡牌的销售，爆量后可能暴跌，二级市场价格高时疯狂囤入，价格退潮后卖不出去；另一方面一些炒货党可能会把某些卡推到非常高的价格，但是他们并不是真正热爱卡牌的群体，他们卖的时候会砸盘砸的非常狠，进一步扰乱市场。这其中也隐藏着卡游的最大隐忧，卡牌的成瘾性和二级市场的投机因素，是这门生意的一体两面。由于卡游的核心客群是小学生群体，争议更加明显。实际上，监管在这方面逐渐趋严。继2023年6月市场监管总局发布的《盲盒经营行为规范指引（试行）》，规定“盲盒经营者不得向未满8周岁未成年人销售盲盒”后，网络平台的拆卡直播间也禁止未成年人下单；到2025年3月，上海市黄浦区市场监管局发布《黄浦区二次元衍生商品和服务经营合规指引》，其中明确，经营者不得向8周岁以下未成年人销售二次元衍生商品和服务。卡游需要思考新的增长路径了。泡泡玛特开了好头，卡游能跟上吗？如今卡游遇到的挑战，泡泡玛特也曾经历。泡泡玛特在上市时，因为盲盒产品占比超过80%饱受争议，和如今的卡游颇为相似。为解决这一问题，泡泡玛特在过去几年积极拓展新业务线。到2024年，盲盒手办收入占比已下滑至53.2%，毛绒玩具收入扩大至21.7%，毛绒类产品收入更实现了1289%的爆发式增长。其中，以Labubu为代表的“搪胶娃娃”异军突起，成为潮玩市场的新晋顶流。“毛绒品类火起来，也是切中了时代情绪的切口。”多啦指出，近两年潮玩圈大火的Jellycat同样是毛绒玩具，柔软材质带来的陪伴感与安全感，成为消费者情绪价值的新寄托。同时，毛绒玩具可以挂在包包和车上，消费场景也从传统盲盒的家居、办公空间切割出来。泡泡玛特终于不再是一家单纯的盲盒公司，旗下既有毛绒玩具，也有MEGA大娃，2024年还上架了积木类产品。这或许也能为卡游提供一些启发。实际上，卡游也在尝试寻找新的增长曲线。2024年，卡游在卡牌的基础上加入了人偶（人偶也会搭配一张卡牌售卖）和其他玩具（主要是吧唧、色纸、立牌、卡牌收藏册等周边产品），但是玩具品类依旧占到近95%。这几年，卡游也在努力转向文具行业，推出一系列带有授权IP的笔、本册等文具产品。2024年，卡游文具业务收入达5.13亿元，占比达5.1%。这一转型的方向是对的。陈风指出，从消费群体来看，奥特曼主要消费群体为小学生，但是小学生毕业后对奥特曼产品的消费就会逐步减少，部分人群会转向谷子类、线上游戏或IP文创产品如文具等；产品层面来看，卡游的文具因为有了IP加持，也能与传统主打性价比的老牌文具厂商形成差异化；从销售均价来看，其他玩具和文具产品销售均价均高于卡牌产品。卡游试图让自己的收入结构呈现多元化态势，但是具体业绩还有待观察。值得一提的是，泡泡玛特上述几条产品线都是基于老IP如Labubu和Molly的进一步开发，通过各类运营手段维持IP热度、延长IP生命周期，从而最大化IP商业价值，这也是卡游正在尝试走的路——通过谷子类和文具类产品，进一步开发IP价值。在拓宽业务领域的同时，潮玩行业如泡泡玛特、名创优品等也在加快“出海”步伐。从财报来看，泡泡玛特2024年的业绩增长主要来自海外，尤其是东南亚地区。泡泡玛特2024年的港澳台及海外收入同比增长375.2%至50.66亿元，收入占比近40%。其中东南亚市场营收24.0亿元，占比47.4%，同比增长619.1%。想在港股上市的卡游，也在积极寻求海外市场的发展，将若干受欢迎的IP授权范围扩展至海外市场，同时将经销商拓展至海外市场，但目前还没有太多实际进展。卡游在海外市场的主要难题是，奥特曼、小马宝莉并非是海外市场消费者熟悉和喜爱的IP，海外的家长能否支持自己的孩子收集卡牌也存疑。另外，国外市场尤其是欧美国家市场，购物渠道主要依靠大型的商超，非包围式的经销渠道并不适于卡牌的销售。泡泡玛特的今天，或许就是卡游的明天。但在明天正式到来前，卡游还需要进一步解决品类拓展、市场扩张等难题。与此同时，卡游还有更急迫的对赌问题要解决。在获得A轮融资时，卡游曾与投资方（红杉和腾讯）签下对赌协议。其中提及，公司需在优先股发行日期起计第五周年（即2026年）前完成上市，不然就会触发回购，回购利息的年化利率为8%。考虑到谷子经济未来潜在的发展空间，以及泡泡玛特的超2000亿人民币的市值，百亿营收规模的卡游存在很大的想象空间。能不能接住这份市场的想象力，就看卡游有没有这个实力了。

随着经济衰退的可能性来临，加拿大购房者 '失去动力' 一份最新报告显示，加拿大潜在购房者因对经济衰退的担忧而犹豫不决。 BMO金融集团周一发布的最新《真实金融进展指数》显示，随着加拿大陷入经济衰退的可能性从三月份的60%上升到四月份的74%，许多加拿大人采取了“观望”的态度。 BMO资本市场的高级经济学家罗伯特·卡夫西克表示：“随着春季的到来，加拿大的房地产市场仍然面临压力，销售和价格进一步走弱。” “由于库存增加，投资者缺席，市场显露出明显的根本弱点。可以说，购房者的信心和动力正在下降，尤其是在卑诗省和南安大略省。” 加拿大经济衰退 BMO的调查研究了经济担忧如何影响潜在购房者的决策。 调查发现，超过三分之二（67%）的潜在买家都在等待利率下降再购买住房。有38%的加拿大人在等利率降到3%或更低才考虑购房或再融资。 加拿大中央银行在四月份宣布了今年的首次利率维持，保持在2.75%的政策利率。 报告指出：“66%的千禧一代感到他们错过了购房的机会，这一比例高于其他任何一代人。” 虽然59%的加拿大人视购房为人生最大的目标之一，但一半的人认为如今购房的可行性低于12个月前。与五年前相比，66%的人对自己终生拥有房产的信心减少。 BMO发现，有38%的购房者计划在不久的将来购房，但只有14%的购房者计划在2025年购房，24%的购房者计划在2026年或之后购房。 超过一半（52%）的潜在购房者考虑搬到其他省份或国家以便能够购置房产。 43%的加拿大购房者表示，若没有家人的支持，他们无法购买到自己的住房。 不过，情况并不是完全悲观。 根据报告，70%的加拿大人对自己的经济状况感到自信。 然而，他们也担心未知的支出（82%），对整体财务状况（81%）和住房成本（72%）的担忧是造成财务焦虑的主要原因。

这两天，一名华人网友在小红书上发帖称，近日北素里“台湾村”一套独立屋挂牌3天售出，成交价比政府估价少了＄30多万。 图自：小红书 要知道，这套独立屋建于1988年，占地7100多平尺。从外观上看，也不算特别老旧。  卖家＄99.9万低开挂牌，3天后以＄115万价格成交，比2025年政府股价＄146.6万少了＄30万+！ 115万买一套占地7100尺的大地独立屋，很多网友留言不敢相信。  “怎么这么便宜就卖了呢”  “这价格，震撼，有什么引擎吗？   “这种房子+你永远买不到的房子。” 不过，也有网友觉得这不算啥，还有更狠的。  “Morgan这边有套政府估300，230成交了，不知道啥情况呢？”  “蹲个知道内情的。” 看来，大楼房价降了，不止出现在楼市报告的数据里。  说到楼市报告，大温房地产委员会（GVR）今天(5月2日)发布了4月楼市报告。报告显示，大温地区4月份楼市成交量比去年同期下降了近24%，房屋销售进一步放缓。 报告称，2025 年 4 月该地区的住宅销售总量为 2,163 套，较 2024 年 4 月的 2831 套下降 23.6%。这比 10 年季节性平均值 (3,014 套) 低 28.2%。 

专家表示，现在在多伦多“租房比买房便宜”已经成为事实，而且这种差距是近年来最显著的。 房地产经纪人指出，租赁市场的降温是推动这一转变的关键因素之一。 根据房地产研究机构 Urbanation 本周发布的一份新报告，大多伦多及周边地区（GTHA）上一季度共管公寓的平均租金已降至每月 2,612 元，较2023年第三季度创下的历史高点 2,925 元下降了 10%。报告还指出，租金已连续四个季度下跌。 房地产经纪人乔什·劳埃德（Josh Lloyd）说：“如果你问我，‘在多伦多市内最省钱的生活方式是什么？’那么如果我不是回答‘租房’，那就是在骗你。” 另一位经纪人迈克尔·德瓦纳森（Michael Devanathan）补充说：“如果买房的持有成本比租金高出 20% 或以上，那租房就是更划算的选择。”他指出，甚至有些投资者也开始撤出市场。 租金下跌的原因 专家表示，租金下滑主要受益于大量新建单位的交付，特别是在市中心地段，不少房东为了避免空置，纷纷提供“一到两个月免租”的优惠。 相比之下，房价却表现得相对坚挺。今年3月，大多地区所有房型的平均售价为 1,093,254 元，仅比去年同期下跌了约 2.5%。 与此同时，高昂的借贷成本和更严格的压力测试，让首次购房者更难获得心仪房屋的贷款资格。德瓦纳森指出，这也使得房东更难实现收支平衡。 “我看到很多房东过去一年都在提供租金优惠，这在以前是很罕见的。”德瓦纳森说。 “现在的现实是，租金下降了，房东的现金流变得更少。”劳埃德补充道，“很多房东每月都在亏钱。” 开发商转向建造“专用出租房” 随着租金下滑，用于出租的专用住宅（purpose-built rentals）建设也出现了放缓。Urbanation 指出，2025年第一季度仅有 731 套此类住宅在建，年减 60%，创下905地区九个季度以来的新低。 但德瓦纳森表示，他的很多开发商客户正在尝试扭转这一趋势。 “我跟很多开发商合作，现在他们越来越倾向于建造专门出租的住宅，而不是传统的共管公寓。”他说，“这样他们觉得可以获得更稳定、长期的收入，而不是快速建成后立即出售。” 哪些社区性价比最高？ 德瓦纳森指出，CityPlace、Liberty Village 和 Fort York 是租金下跌、供应充足的区域，租客“更有讨价还价的空间”。 他还建议租客关注 2018 年 11 月之前完工的楼宇，当时的单位仍受租金控制法规保护。 “现在市场上有更多受租金控制的楼盘，那些就是高品质库存所在。” 劳埃德也认同这一点，不过他提醒大家，不必因为一个单位不受租金控制就完全放弃。 “如果你看到你喜欢的好单位，但它不受租金管制，我认为只要它符合你的大多数标准，那也不该是一个障碍。”他说。 “现在市场上的房源非常多。一套新的单卧公寓，可能只要 1,800 或 1,900 元就能租到。” 租客仍在观望，等待买入时机 尽管租房成本更低，但不少租客仍希望房价或利率进一步下降后再入市。 “人们选择租房，是因为他们想看看房价会不会再跌一点、利率会不会降下来。”德瓦纳森说，“但你可能永远也等不到‘最低点’。很多时候，当你意识到它是谷底时，已经来不及了。” 劳埃德表示，如今“租还是买”的决定已不再是地位的象征，而更多是关于经济现实的判断。 “我不是说租房比买房好，也不是说买房一定比租房好，”他说，“关键是你要真正坐下来，认真思考你到底想要什么样的生活。” 信息来源：https://www.cp24.com/news/2025/05/03/is-it-finally-cheaper-to-rent-than-buy-in-toronto-heres-what-experts-have-to-say/

有纳税人因父母在买房时不符合按揭资格，因此将其登记在纳税人的名下，但此人在父母过世后声称自己是房东，父母只是租户，并在报税时就便宜出租遭受的“租金损失”以及与家人争产发生的法律费用，要求税务抵免。法官经抽丝剥茧还原真相，最终驳回减税申请。 据CIBC税务和遗产规划董事总经理Jamie Golombek为Postmedai撰文指，在加拿大税务法院（Tax Court of Canada）审理的一宗案件中，涉事纳税人搬走父母的家具和个人物品，打算对整个房产进行清洁和粉刷，以便出租给新租户。但他的兄弟姐妹与之发生了冲突，兄弟姐妹认为，该房产是他们的父母于1996年购买，属于他们母亲遗产的一部分。但由于其父母在买房时不符合按揭资格，因此将其登记在纳税人的名下。 税务法庭面临的问题是，纳税人是否可以扣除2020年和2021年纳税年度的租金损失和法律费用？纳税人在庭上作证说，1996年他向父母收取的租金“反映了当时类似房产的市场价格”，尽管他承认这“刚好够支付按揭和地税”。他还承认，他实际上并没有获利，而且多年来一直存在租金损失。从1996年到2016年，他从未涨过房租，父亲过世后，他是“出于同情”才未向母亲收取任何房租。 法官援引加拿大最高法院在2002年的开创性案例，该案例推翻了旧的“合理预期利润测试”，并裁定，如果某项活动完全以商业方式进行，不涉及个人因素，则纳税人应被允许扣除与该活动相关的费用，即使该活动造成了损失。 然而，在本案中，法官并不相信纳税人真的有意从该房产中获利。首先，他的租户，也就是他的父母，与纳税人的关系并不密切。第二，从1996年到2016年的二十多年间，房租从未涨过，而且在他父亲去世后的四年里，他也没有向母亲收取房租。因此，法官推断，纳税人与其父母之间的“真正安排”，其实只是为了确保支付按揭和地税，而不是透过出租房产获利。 法官由此得出结论，纳税人在审查的纳税年度内，并没有来自商业或房产收入来源，因此无权索偿租金损失。 此外，纳税人因登记“等候诉讼证书”(Certificate of Pending Litigation，CPL)而产生了近12万元的法律费用，他试图在2020年和2021年的纳税申报表中扣除这笔费用。但法官援引了《入息税法》（Tax Act），按规定，纳税人可以抵扣为赚取利润而产生的费用，但有各种限制，其中一项是，“除非是为了从业务或财产中获得或产生收入而进行或产生的抵扣”，而法官此前已经判定该房产没有收入来源，因此法律费用不能抵扣。 法官续指，即使有收入来源，税法也禁止抵扣“个人或生活开支”。由于该名纳税人实际上是为其母亲代管其房产，因此他因“类似遗产诉讼”的家庭纠纷而产生法律费用，属于个人开支，与收入来源无关，不能在税前抵扣。 图：美联社

Carney为缓解加拿大住房短缺进一步限制移民 新任加拿大总理马克·卡尼宣布，自由党政府计划进一步限制国际学生和临时外籍工人的数量。 这一举措将有助于“缓解”加拿大的住房压力。 卡尼在周五早上的新闻发布会上分享了多个更新。   加拿大住房 消除联邦贸易壁垒 联邦政府将于7月1日前消除内部贸易壁垒，以“释放加拿大的全部潜力”。 他说：“我们将与各省、地区及原住民团体合作，识别符合国家利益的项目，这些项目将连接加拿大，加深我们与世界的联系，并为后代发展经济。” “我们将使加拿大政府成为这些项目的推动者，而不是障碍，始终以我们的条件为指导。” 加拿大的住房状况 还宣布了多项住房计划，包括设立“建设加拿大住房”计划，将提供250亿加元给私人开发商以建设更多住房。 此外，价值100万到150万加元的新房将减免商品及服务税（GST），使首次购房者最多可节省5万加元。 多户房屋开发的收费也将减少。“这相当于在多伦多的两居室公寓成本减少约4万加元，”卡尼说道。 自由党政府还将利用加拿大技术、加拿大熟练工人和加拿大木材，创造一个全新的加拿大模块化和预制住房产业。 总理补充道：“我们将以更低的成本更快地建造住房，同时在建设过程中减少环境影响，并在家庭入住后提高效率。” 限制移民 为了进一步改善住房状况，政府还将把移民数量恢复到“可持续水平”。这意味着到2027年，国际学生和临时工人数将占加拿大人口的比例限制在5%以下。 “这是 一个 大幅 下降 ， 从 最近 的 7.3% 。” 他说：“这将有助于缓解对住房、公共基础设施和社会服务的压力。 同时，我们 将努力吸引全球最佳人才来建设我们的经济。 加拿大拥有每个人想要的资源。 我们是一个充满信心的国家，庆祝我们的多样性，信奉并践行言论自由，尊重法治，拥有充满活力的民主。 我们重视创新者和建设者。 我们相信科学能保护我们广袤的自然遗产。 总理还对在国外生活的加拿大人说，他们一直在考虑返回 我们的国家重建生活：“现在是回家的最佳时机。” 总理还提到，查尔斯三世国王将很快访问加拿大，预计于5月27日发表登基演讲。

卑诗省一对夫妇于三年前入住一幢城市屋（townhouse）时，发现尿液造成房屋严重损坏，他们花费了逾22,000元进行修复，并最终赢得了对卖家的诉讼。 CTV报道，根据卑诗省级法院法官麦奎兰(Robin McQuillan)近日裁决，城市屋新业主莫尔特扎(Morteza Mohamadighanatghestani)和马纳·诺文(Mana Novin)，于2022年3月以126万元买下这处位于高贵林的房产。 据称，当他们在2022年7月接收该房产时，房子的状况完全无法入住。 判决书中写道：“他们发现主卧室里弥漫着尿味，地毯和下面的地板都因遭尿液渗入而损坏。”地毯和地板都必须更换，夫妇俩为此花费不菲。 原告称，他们先是直接通过房地产经纪人，后来又通过律师来解决他们的投诉，“但被告拒绝与他们交涉。” 这对夫妇最终对卖家Jaehwan Lee和Hyeyoung Park提起诉讼，称他们违反了买卖合约，其中一项条款规定，买家在接手时房产的状况应与看房时“基本相同”。 房屋已经“不宜居” 买家为了支持他们的主张，将其雇人解决相关问题，并取得所出具的报告呈交法庭，在此之前，他们也曾尝试自己解决该问题，方法是打开窗户并全天候运行空气净化器，但没有成功。 被雇用公司之一的Mobi Cleaning对地毯进行了紫外线检查。 法院判决书中引述其检查报告称：“Mobi Cleaning Canada认为，主卧室由于尿液过多且气味浓烈，不适合居住。” 报告指，这些尿液和气味可能会对健康造成危害。地毯和垫层需要更换，下面的地基以及墙壁和天花板需要消毒，“因为地毯上的尿液大量蒸发到周围区域”。 买家收到报告后，致电一家地毯清洁公司，该公司也进行了评估。 清洁公司报告指出：“这间主卧室地毯的气味和污渍，是我们43年的地毯清洁经验中，所遇到过的最糟糕的情况之一。” 该公司称，如果尝试对地毯进行清洁，味道将会更重。他们认为地毯和垫子应该全部更换。“我们认为这是一种生物危害”。 在买家修复损坏之前，他们请来了买房前做过检查的验屋师斯托尼亚维奇（Sasa Stojanovic）提供后续报告，后者也在庭上作证。 斯托尼亚维奇告诉法庭，在交易结束前他曾验过这幢城市屋，发现其状况“略高于平均水平”，并且“没有明显的气味”。但当他再次前往检查时，情况并非如此。 判决书中写道：“他说主卧室里的尿味太浓了，他不得不多次离开房间去呼吸新鲜空气。” 买家想尽办法“除臭” 法庭获悉，买家其后开始尝试透过移除地毯和衬垫来“除臭”。 但“尿液浸透了地毯和垫层，并渗入了主卧室和通往主卧室走廊的大部分区域的底层地板。这导致底层地板潮湿，即使在地毯移除后，整个住宅的楼上仍然持续弥漫着尿味。” 索赔人尝试解决潮湿和异味问题，包括将楼上卧室的门窗敞开，连续一周以上开着两台风扇，并在地板上使用医用级消毒剂。尽管采取了这些措施，异味和潮湿依然存在。 这对夫妇只好拆掉底层地板，清洗并重新粉刷了墙壁。 卖家之一Jaehwan Lee出庭作证。他告诉法庭，这幢城市屋在交付时与几个月前看房时的“状况相同”，但就未能提交任何文件来支持该说法。 此外，他也无法解释为什么房子会有尿味，“无法解释为什么房子会像原告所称的那样受损。”据称，Lee在看房和交房之间的几个月里，并未住在这所房子里。 至于买家这边，则有包括文件和证人证词在内的“大量令人信服的证据”支持索赔。 最终，卖方被判定违反了房产买卖合约，买家获得了22,270.61元赔偿金，作为处理尿液相关损害的费用。 图：网上图片

温哥华—随着房地产市场面临前所未有的挑战，行业专家纷纷呼吁政府采取更加有力的措施来稳定市场。近年来，外资流入减少、利率上升，库存积压和建筑项目停滞使得温哥华房地产市场深陷困境。在大选之前，大温的房地产专家们曾向总理马克·卡尼提出了相关问题，并希望政府能够采取更加有针对性的政策来应对这一局面。市场低迷，挑战重重根据《环球邮报》的报道，萨顿集团首席执行官罗斯·麦克雷迪在最近的一次活动中指出，温哥华房地产市场正面临着诸多困难。他强调，“没有工作岗位，我们就不需要住房了。”他认为，当前市场上许多公寓的空置率上升，租金下跌，很多人选择离开温哥华，导致市场需求急剧下降。麦克雷迪进一步表示，温哥华房地产市场的困境与多伦多不同，后者的预售买家更多面临无法支付购房款的问题，而温哥华则是因外资流失和供需失衡导致的市场低迷。他希望政府能够加强联邦、省市政策的协调，推动更多自有住房的建设，并优先考虑创造就业机会。 Real estate industry hopes Liberal government steps up its game https://t.co/oBrygMaXTq — The Globe and Mail (@globeandmail) May 2, 2025 政府的住房计划能否解决问题？ 为了应对日益严重的住房问题，自由党政府近期宣布了一项雄心勃勃的住房计划，计划每年新增50万套住房，确保住房供应翻倍，并投入250亿加元融资。此外，政府还承诺为租赁住房投资者提供税收优惠。然而，西蒙弗雷泽大学的城市研究副教授安迪·杨（Andy Yan）对这一计划表示担忧。他认为，所有联邦政党的住房方案都过于宽泛，缺乏针对不同市场需求的个性化策略。“温哥华的困境已持续多年，问题不仅仅是数量的不足，更是融资结构和市场供需的错位，”杨教授解释道。杨教授还指出，当前的低利率和外国资本涌入的局面已经不复存在，加拿大需要更细致的策略来解决这一问题，而单纯的增加住房供应并不能解决温哥华面临的深层次问题。

兰利马术庄园在经历12次挂牌和降价后成功售出 一处欧洲风格的兰利物业，因其独特的建筑和设计特色近期售出，但这处房产经历了12次挂牌和价格下调才找到新业主。   考虑到这座占地13,289平方英尺的巨大房产位于更为宽广的地块（两英亩）上，新业主得到了相当不错的每平方英尺价值。 该房产位于19870 3B Ave，这套拥有八个卧室和11个浴室的房屋最终以5,790,000加元的价格售出。根据2024年7月1日的最新BC评估，该物业的价值为7,480,000加元，低于销售价格1,690,000加元。   土地的评估价值为3,062,000加元，建筑物的价值为4,418,000加元。 高点庄园的Bella Vita别墅由Angell, Hasman & Associates Realty挂牌，被描述为“马术庄园住宅”。 这套房子拥有三个楼层的八个卧室，配备了许多奢华设施，符合这类房屋的规格。 房屋照片展示出奢华的美感，同时又让人倍感温馨和舒适。   这座房屋相对较新，于2009年建成。 提到的一些奢华设施包括家庭影院、一个“绝妙”的湿吧、健身房、保姆套房和私人办公室。 兰利家园 希望新业主是一位马术爱好者，因为这所房子配有定制的马厩和户外火炉休闲区。   此外，还有一个户外用餐区和一个加热的水疗中心。 兰利家园 据dailyhive报道，兰利的这处房产于2018年首次挂牌，标价为7,288,000加元。自那时起，这里的价格经历了多次波动，最终在4月12日找到买主。   自2016年以来，该房产在2024年的评估值达到最高，评估为7,543,000加元。 考虑到其大小和特点，在讨论大温地区住房可负担性及房价的话题时，您认为这栋房子值这个价格吗？

2019年4月16日，加拿大温哥华的住宅。THE CANADIAN PRESS/Jonathan Hayward THE CANADIAN PRESS 卑诗省的房地产市场正在放缓，买家因担忧加拿大经济和美国贸易战而减少购房。 不列颠哥伦比亚房地产协会在4月30日发布了2025年第二季度的房屋市场预测。该协会曾预计2025年的销售将会强劲，但这一预期并未实现。 首席经济学家布伦登·奥古蒙德森指出，买家在今年第一季度的购买活动明显减少。 “我们原本预期市场会接近正常水平，大约在85,000笔交易左右。但目前的交易量低于这个水平20%到25%。所以销售确实大幅下降。由于一切的不确定性，买家目前信心不足，”奥古蒙德森表示。 他还提到，当前住宅库存已经达到了近十年来的最高水平。 “这意味着买家有很多选择，也有更多的时间去考虑——没有太大的紧迫感。卖家也并不急于降价，”他解释道。 然而，奥古蒙德森指出，供应的增加并未显著影响房价。 “（卖家）似乎都很有耐心，因此我们看到价格变动不大。过去18个月，价格基本保持平稳——在一些较贵的市场，如弗雷泽谷和温哥华，价格略有下降，大约下跌了1%到2%。” 他表示，卑诗省具备“强劲市场”的所有要素，而去年最后一个季度的销售曾出现增长。 “然而现在，突然之间，它们不再增长。唯一显而易见的变化就是对未来经济的不确定性越来越大。”

据STOREYS获悉，温哥华本地房地产开发商Sightline Properties已完成在温哥华东区的26块地皮组团收购，这些地块在过去几个月中分阶段购买完成。 这26块单户住宅用地——每排13块地——组成了一个面积达2.857英亩的地块，西至Kaslo街，北至E Broadway街，东靠后巷，南至E 10th Avenue。 Sightline Properties自2024年9月开始收购这些地块，大部分交易在2024年12月和2025年2月完成。根据土地所有权透明度登记处的资料显示，这26块地皮目前由四个实体持有：Broadway Kaslo NW Holdings Ltd.、Broadway Kaslo NE Holdings Ltd.、Broadway Kaslo SW Holdings Ltd.和Broadway Kaslo SE Holdings Ltd. 这次土地组团的总收购价格为100,428,664加元。以下是各地块的地址及单独购入价格：   - 2528 Kaslo Street: 3,300,000加元     - 2808 E Broadway: 3,288,000加元   - 2820 E Broadway: 4,415,500加元   - 2826 E Broadway: 3,000,000加元   - 2832 E Broadway: 2,810,000加元   - 2838 E Broadway: 3,330,000加元   - 2848 E Broadway: 2,400,000加元   - 2856 E Broadway: 2,975,000加元   - 2862 E Broadway: 2,975,000加元   - 2870 E Broadway: 3,330,000加元   - 2876 E Broadway: 2,600,000加元   - 2882 E Broadway: 2,650,000加元   - 2888 E Broadway: 4,489,000加元   - 2580 Kaslo Street: 4,200,000加元   - 2813 E 10th Avenue: 4,503,000加元   - 2819 E 10th Avenue: 3,375,000加元   - 2823 E 10th Avenue: 5,500,000加元   - 2833 E 10th Avenue: 4,238,000加元   - 2839 E 10th Avenue: 5,388,888加元   - 2843 E 10th Avenue: 5,388,888加元   - 2551 E 10th Avenue: 5,388,888加元   - 2857 E 10th Avenue: 3,695,000加元   - 2863 E 10th Avenue: 4,149,500加元   - 2869 E 10th Avenue: 3,000,000加元   - 2875 E 10th Avenue: 4,235,000加元   - 2881 E 10th Avenue: 5,804,000加元 这26块地皮的总购买价格远高于卑诗省评估局（BC Assessment）对其总估值的53,188,000加元。大多数单块地皮的评估价值低于200万加元，而其中最高的一块地皮评估价值为2,961,000加元。 Sightline Properties在购买时支付的价格中，除了4块地皮外，其余所有地块的成交价均高于2,961,000加元。其中5块地皮价格超过500万加元。 2881 E 10th Avenue政府估价$2,038,000，成交价5,804,000加元，是估价的2.85倍。 2823 E 10th Avenue政府估价$2,250,000，成交价5,500,000加元，是估价的2.44倍。 2839 E 10th Avenue政府估价$2,124,000，成交价5,388,888加元，是估价的2.54倍。 这真的是“泼天富贵”啊... 不过，这一价格背后也有合理原因：该土地组团距离千禧线（Millennium Line）轻轨Renfrew站仅几个街区。与此同时，温哥华市正在制定Renfrew和Rupert站周边地区的社区规划。 根据去年公布的《Rupert和Renfrew站地区规划（草案）》，Sightline新收购的地块所在区域被规划为高层住宅开发区，建筑高度将在29至45层之间，具体取决于住宅用途的类型。目前尚未提交正式的开发申请，但根据地块面积接近2.9英亩，预计可以容纳多栋高楼。该规划正在最终敲定，并预计将在今年夏季提交市议会批准。

在目前外部环境充满不确定性，买家入市意愿低迷的情况之下，大温哥华地区柏文供应量已大大超过了需求量，预计到今年年底，温哥华新建未售出的柏文数量将增加60%。 《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，由于大量建设，大温柏文空置的新单位总数达到3,493套，比2024年底空置和未售出的2,179套房屋增加60％，而这都是手续齐全随时可入住的多户住宅。 开发商与买家处境都很糟 Rennie Intelligence首席经济学家兼副总裁柏林(Ryan Berlin)表示，2025年本地区「未售出柏文库存水准」将达到多年来最高，该公司隶属于总部位于温哥华的房地产行销公司Rennie Marketing。 对于开发商来说，这是一个黯淡的局面，他们正面对贸易战、利率不确定性、不断上升的成本，以及旨在阻碍先前由投机和投资驱动的市场、来自监管方面的阻力。 「目前，市场已经疲软。开发商的处境很糟糕，买家的处境也很糟糕。所以，我们现在处于停滞状态，」柏林说。 他一直都在统计投资者的情况，据称，从2020年到2023年，他们占Rennie Marketing买家的一半。到2024年，他们占到买家总数的四分之一。而今年，只有7%的买家是投资者。 几十年来，投资者买家一直支撑著本地柏文市场的运作。他们愿意在建筑物竣工之前支付定金，从而使开发商能够获得建设融资。一旦交楼，投资者就会尽快找到租户，他们提供了租赁市场中的重要房源。当获得丰厚的租金，且借款成本低廉时，投资者便可轻松支付成本，也就是所谓的正现金流。 但现在情况发生了变化，随着租金下降和利率上升，许多公司都出现了严重的负现金流。 政府昔日政策正抑制市场发展 此外，柏林表示，当局可能不再考虑资本利得税改革了，但早它引发了恐慌，导致人们抛售房产。而联邦反炒房税将一年内出售房屋的收益视为营业收入，这也限制了投资意愿。联邦临时外国买家禁令减少了外国资金投资。短期租赁限制也对投资者市场造成了影响，尤其是在基隆拿(Kelowna)等旅游驱动型市场。 开发商已经面临高昂的建筑成本和市政费用飙升。2015年和2016年，市场投机活动猖獗时，那些在市场火热、行情波动剧烈时期实施的政策，如今正极大地遏止市场。 严峻的情况迫使一些开发商寻求救济，例如放宽在出租或分契式柏文大楼内提供社会住房的要求。 开发商、Pennyfarthing Development总裁Tony Hepworth表示，六层木造建筑比混凝土塔更为现实。而对于市场上的大多数开发商来说，在住宅大楼中提供20%社会住宅的要求是不可行的。 「其他城市已经开始降低对经济适用房的要求，从20%降至10%，但我们还没有看到这种情况，温哥华也没有。」 Hepworth谈到温哥华时说，「我认为他们不得不放弃这个计划，」并称在与比该公司更大的开发商交换意见后认为，「目前这些大型楼盘无论是柏文还是出租，都无法继续建设」。 建造廉租单位成本高昂 Goodman Commercial的商业经纪人布拉克特（Ian Brackett）表示，建造一套低于市价的出租单位，成本大约是该单位竣工后实际价值的两倍。这意味着大楼其他地方的单位市场价格必须高得多，而租户只能支付这么多。 布拉克特指出，「很明显，坚持低于市场价20%的报价已经成为一种过重负担，导致许多项目变得不可行。」「问题是，如果另一种选择是什么都不建，那么即使全部按照市场价格建造更多住房，对租房者和整个城市来说会更好吗？20%的『不建』等于零。」 温市府在一封电邮回复中称，愿意改变政策来应对日益严峻的市场挑战。 特别项目主管希利托(Matt Shillito)表示：「市政府工作人员当然明白，目前的市场环境不利于发展。」 市场瞬息万变，市府也听到一些申请人表示开发有困难，并指出每个专案的情况各不相同。工作人员会与申请人一起寻找解决方案，同时确保百老汇计划的目标能够持续实现。这可能意味着市府会对计划采取一定弹性，并根据具体情况进行处理。 房地产估价师、Altus Group Ltd.加拿大西部副总裁埃格尔(David Eger)举百老汇计划内一栋老柏文楼为例，目前该项目市场价1,220万元，开发商为了实现重新开发该地块总成本10%的利润率，必须大幅减少为该项目支付的费用，约300万元。这是基于每平方呎5.50元的租金，或600平方呎单位每月3,300元算出的。 他说，如果市场再次升温至巅峰水平，租户愿意并能够支付更多，而投资者愿意接受略低的回报率，那么土地价值就可能会迅速回升至1,400万元左右。 埃格尔预计业主将会忍受当前的市场低迷，并等待情况好转。

近日，卑诗省住宅租赁部门仲裁员裁定，温哥华西区一栋公寓楼的五位租户将获赔近40,000加元，外加持续的租金减免。此案源于近10年前，房东长期锁闭垃圾投放通道，导致租户生活环境恶劣。 多年来，位于Cardero街1225号（Regency Park）的约200名租户，被迫将垃圾搬到室外投放区。但该区域长期脏乱不堪，存在严重安全隐患。 “这不仅是1225 Cardero Street租户的重大胜利，也是全卑诗省所有租户的胜利，”住房倡导者、前住户艾萨·阿贡（Aissa Aggoune）表示。   “这为租户集体维权、曝光不卫生居住环境树立了重要先例。”   住户吉赛尔·加尔丁（Gisele Galdin）已在该公寓居住三年。她回忆，早在2016或2017年，房东便以邻地建新楼为由关闭了原本通往地下垃圾桶的室内垃圾通道，转而设立了室外垃圾投放区。 “有时候，垃圾散落一地，真的很恶心，”加尔丁说。 虽然如今垃圾区看起来已恢复整洁，但她表示，过去曾出现老鼠出没，有时还有人在此吸毒。 “这里有时真的很危险，任何人都可以随便进来，”她说，“我自己就遇到过一次，扔垃圾时被一个路过的陌生人紧盯着，感觉非常不安全。” 在租客与房东Larco Investments的听证会上，仲裁官裁定，房东未能遵守《租赁法》对健康、安全和居住标准的要求，严重违约。最终，Larco被命令赔偿租户损失，将垃圾区移回室内，并恢复垃圾投放通道的使用。 “现在我们知道，法律是可以执行的，”阿贡说。 “虽然这是一场长达八年的艰苦斗争，但最终，租户赢了。” 租户们表示，这次胜利不仅鼓舞人心，更证明了即使面对大型企业房东和专业律师，普通租户团结起来也能争取到应有的权利。 “这只是开始，”加尔丁说，“但对我们来说，这非常重要。” 温哥华西端区（West End）一群租户，在与房东Larco Investments（由加拿大最富有家族之一拥有的房地产公司）长达八年的法律诉讼中取得了胜利。 据Postmedia报道，位于温哥华西端区卡德罗街（Cardero St.）1225号的这幢19层、169个单位的柏文大楼，多年来一直是众多投诉的对象，而Larco旗下的其他楼宇也面临同样的问题。在法庭于本周做出的裁决中，卑诗住宅租务审裁处(Residential Tenancy Branch，RTB)的仲裁员指出，房东在处理卡德罗大楼“令人遗憾的”垃圾区时疏忽大意，这既不是暂时的，也不是间歇性的，而是“在过去九年里持续存在的”，对租户造成了“持续且不合理的干扰”。 RTB仲裁员指，房东违反了维护房产的义务，裁定须向五名房客提供总计38,525元的金钱赔偿。那些仍住在该建筑内的租户，还将从下个月开始继续享受每月90元的租金减免，直到房东将垃圾​​区搬迁到地下车库并恢复关闭的垃圾槽为止。 影响远远超出建筑本身 房东Larco Investments是由卑诗省亿万富翁拉尔吉(Laljis)家族控制。该家族的在加拿大各地拥有数百处房产，其中包括温哥华酒店（Hotel Vancouver）、西温的皇家公园商场（Park Royal Mall）以及其他大型酒店和柏文大楼。 拉尔吉家族及其公司以保持低调而闻名，《渥太华公民报》将拉尔吉家族描述为“秘密的亿万富翁”，他们非常注重私隐，《环球邮报》在2006年题为“隐士之王”的专题文章中评论他们的隐居本性。 在RTB听证会上，Larco的代理律师是温哥华律师事务所Clark Wilson。但Larco及其律师没有回应媒体针对此事或先前报告发表评论的请求。 该投诉由租户权益倡导者阿古恩（Aïssa Aggoune）提出。他估计Larco可能已经花了数十万元的律师费来对抗这项投诉。 阿古恩最初于2018年提起诉讼，但RTB判其败诉。阿古恩向法院提出上诉，法官认为原判决“明显不合理”，于是下令RTB重审。 阿古恩称本周RTB的判决是“David与Goliath”的胜利。 “这个案例证明，租户可以对抗强大的房东并取得胜利，”阿古恩说。“这是一次法律和道德的胜利，其影响远远超出了这幢建筑本身。” 目前，阿古恩仍在等待RTB对另一宗有关大楼空气品质的投诉作出决定。 长期通风不良居民健康出问题 在那宗投诉中，阿古恩称自己一直生活在一种可怕的状态：在家中无法呼吸干净的空气，却又无法搬出去。 卑诗省法院的文件显示，该幢大楼的通风系统显然出了问题，阿古恩和其他单位的租客早在2017年就向房东抱怨“空气不新鲜、有异味，他们的物品、地毯和家具上长满了霉菌”。 代表阿古恩和邻居提起的集体诉讼称，他们多年来一直努力向房东和温哥华市投诉该建筑存在问题，很多人因此生病。 卡德罗大楼的问题也促使绿党议员本月初在市议会提出动议。费必得(Pete Fry)去年曾到访这幢大楼，当时Postmedia News的一名记者也到场视察，检查了大楼状况并听取租户的投诉。 费必得的动议指示市府工作人员汇报温哥华建筑维护条例的修订情况，“以纳入针对霉菌、室内空气质量和水损害情况的参考和补救措施”，而这些问题在现行条例中并未得到解决，而费必得在卡德罗街1225号观察到了这些问题。 该动议得到了ABC议员董丽莎(Lisa Dominato)的附议并一致同意。 费必得周五表示，他动议的灵感很大程度上来自于他对卡德罗街1225号的访问，“在我看来，根据我的经验，这幢建筑导致了所谓的‘病态建筑综合症’。” “病态建筑症候群”是指人们在空气品质不佳的建筑物中出现的征状，包括头痛、疲劳、恶心和鼻窦充血。 费必得说：“租户最近在RTB的胜利并没有明确解决建筑状况问题，但一旦颁布了更新的维护标准条例，未来的判决肯定会解决这个问题。”  

你有个吵闹的邻居吗？在卑诗省，这些纠纷通常都会在卑诗住宅租务处(Residential Tenancy Branch, RTB)的听证会上审理。然而，由于蒐证困难，想提出索赔并不容易。 Glacier Media报道，在卑诗省各地负责帮助租户解决与房东之间纠纷的律师Lasse Hvitved表示，租户经常向他投诉噪音问题，无论是被指控制造噪音，还是试图让邻居（有时甚至是房东）安静下来，「听证会需要证据，房客必须决定：『我是否可以蒐集这方面的证据？』」 Hvitved说，如果噪音只发生一次或没有其他目击者，租户可能很难证明自己的情况。然而，第一步始终是联络房东。如果他们不愿意提供帮助，则应该尽力蒐集尽可能多的证据。如果想要提出投诉，就必须承担举证责任，证明其他租户制造的噪音不合理地扰乱了他们的「安静和享受」。 ● 什么情况才构成无理骚扰？ 租户有权享受安静和享受，但无权享有持续、完全的安静。 Hvitved指出，租户应该问自己的第一个问题是，他们对邻居的期望是否合理。尽管如此，RTB将根据具体情况评估骚扰情况，综合多种因素做出最终裁决。 与隔音效果较好的现代建筑相比，老建筑本身也会出现噪音。房东可能会透过添加地毯或其他隔音材料来提升建筑物以解决此类问题。 ● 如果我有一个吵闹的邻居，我该怎么做来蒐集证据？ 房客应先向房东发送一封信，说明他们的清净权受到了侵犯。房东一旦收到通知，便有责任纠正问题。 Hvitved表示，租屋者还应根据四个参数蒐集证据。 频率：如果只是一次性的、喧闹的跨年晚会，可能不会被认为是什么大事（这可能仍然需要更严格的监管，但这取决于其他因素）。 时间：如果声音发生在半夜，仲裁员会认为这更不合理，因为大多数人都在睡觉。同样，白天仍然可能会出现不合理的噪音，但一般来说，人们更容易接受白天的噪音。 音量：如果噪音特别大，则更适合将其定性为不合理。例如，尖叫声会比对电话里激动的说话声音更大。同样，举办一个有50位客人参加的聚会比5个朋友的聚会要吵闹得多。 可避免性：噪音的不可避免程度如何？人们不必在半夜举办大型派对或大声播放音乐。然而，他们可能无法控制洗衣机或烘干机发出的噪音。同样，婴儿的哭声虽然可以传到远处，却是不可避免的。 为了蒐集证据，如果可能的话，租户应该尝试记录噪音。此外，他们还应该看看是否可以透过邻居作为证人来证实这些事件。 ● 如果我的房东因噪音而试图驱逐我，我该怎么办？ 屋主向租客提出驱逐时，有责任证明他们的租客不合理地吵闹。 但是，房东在驱逐房客之前并没有义务对不合理噪音发出警告。换言之，在吵闹派对影响到邻居之前，你可能需要重新考虑一下，Hvitved说。 那些被不公平地指责制造噪音但事实并非如此的租户，应该考虑几个因素。 「你有什么证据证明你这几天不在家？你可以用机票和Uber收据来证明，噪音发生时你肯定不在家，」Hvitved解释道。 他补充道，「这是你能做的最好的事情，」并指出，这是一种无可辩驳的证据。 同样，询问邻居是否听到过你单位的噪音也可以使指控失去可信度。在某些建筑物中，噪音的来源并不总是很明显；人们可能会误解它的来源。 「如果你在家并且有客人，他们也可以证实你的故事，」他指出。 图：Getty Images Plus

在加拿大，父母是否拥有房产，成了中产家庭跨越阶层“门票”，这可能直接影响孩子未来是否买得起房和是否能入场中产阶级。 《财经邮报》今天的一篇文章指出，随着加拿大联邦大选进入倒计时，住房可负担性持续恶化已成为加拿大选民的核心关切。当前的政治决策不仅将影响选民自身财务状况，更将深刻左右其子女未来购房能力。   而加拿大统计局最新的一项研究指出，房产不仅关乎这一代人的资产积累，还深刻影响下一代能否“跨越阶层”。数据显示，租房家庭子女的置业前景与有房家庭子女存在明显差别。   父母有房 vs 父母租房，孩子未来大不同 过去十年，加拿大房价飙升，年轻人买房越来越依赖“父母支持”——无论是赠与首付款、还是遗产继承。来自租房家庭的年轻人，得到的帮助远远不如那些父母有房的家庭。 统计局数据显示： 2023年，拥有房产的加拿大人获得的遗产金额是租房者的近3倍 有房家庭的中位继承金额超过$85,000 而租房家庭只有不到$30,000 40%以上的购房者靠遗产或父母资助买房 而租房者中仅不到10%获得类似帮助 更早一份报告指出：90年代出生的孩子中，如果父母有房，其拥有房产的可能性是“无房家庭”孩子的两倍。 换句话说，买房是加拿大中产家庭阶层流动的“门票”。 谁能买得起房，不再只是个人奋斗，而是代际财富的延续。 “租房也能致富”？太理想化了 近年来，也有人提倡“精致租房生活”——比如不用修房、租金便宜、剩下的钱可以投资赚得更多。听上去很有道理，但统计局的数据显示并非如此。 2023年，加拿大家庭财富中，42%来自房产，对于年轻家庭而言，这一比例更接近50%。 而租房者的财富积累明显缓慢。2019年到2023年期间： 35岁以下有房家庭净值中位数四年增长315%！翻了三倍多（2019年142,000加元 → 2023年457,000加元） 35岁以下无自有住房年轻家庭净值中位数仅增长26,700加元（2019年17,300加元 → 2023年44,000加元） 更有意思的是，连一部分“租房但净资产高”的人，手上其实也有房产投资——只是没有自住而已。2023年净值超150,000加元的租房者中，100%拥有非主要居所类房产投资。 没房产的父母，可能制造“新中产困境” 客观数据正在揭示：没房的父母留给孩子的钱更少，结果就像滚雪球一样，让中产家庭的孩子更难跳出这个圈子，难帮孩子“开启人生的下一个阶段”。 租房族的孩子面临的，是工资增长停滞、房价高企、入场门槛不断抬高的现实，光靠自己根本买不起房。这意味着就算这些孩子拼命工作、认真生活，也难以跨过“买房”这道槛。 大选：住房政策关乎中产的未来 加拿大的住房问题已成为压倒性的民生焦点。 眼下三大联邦政党都承诺加快住房建设，并推出各种首次购房者激励措施。这些举措应重点支持难以获得家族资助的辛勤年轻家庭，打破住房权属导致的财富代际壁垒。 对于年轻家庭，尤其是那些“买房完全靠自己”的人来说，这些政策如果真的落地，可能是他们与房市之间最重要的一次“靠近”。 所以，为了自己为了孩子的未来，大家手里这一票请慎重！

温哥华市政府希望得到市民理解和支持，拟对全国最贫困社区之一的市中心东端进行市场化开发，提议建造高达32层的塔楼，并放宽原定的对市场住房数量的限制。 《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，温市城市规划人员将其提议的变革定位为，透过鼓励市中心东端的新发展，来提供更多社会住房以及「住房选择」。 然而，拟议对这个历史街区进行改变的政策引发人们对新政策将导致该地区高档化的担忧，称将使该区房价难以承受。而该地区居住着数千名低收入、患精神病或吸毒成瘾的居民。但支持者就认为，此举将使这个脏乱的地区重新焕发活力。 在公众咨询开始时，市政府发布的文件指出：「通过改变法规，允许建造更多市场租赁住房和更高的建筑形式，就可以建造更多低于市场价格的租房单位或社会住房。」并指，增加市场出租单位的供应，将使该社区的收入趋于均衡，同时承诺，租户保护措施将确保现有居民能够继续居住在该区更好的住房中。 将开放面向公众咨询 该计划将开放公众咨询，截止日期为5月16日，并于秋季发布报告。该计划遵循了执政的ABC议会去年秋季制定的市中心东端（Downtown Eastside，DTES）内部策略。 提议的改革包括转向80%市场租金和20%社会住房，这是该市其他地区的标准。目前，DTES规划要求，该街区的新开发案为60%社会住宅，40%为有保障的市场租金（60/40规则）。 ABC策略还建议，不再增加城市支持性住房存量，并要求改变现有的市中心东端计划。 根据2014年的计划，仅建造了600套市场出租屋，不到预期数量的一半，但已建成1,800套社会住宅和支持性住房柏文，另有700套和1,200套柏文正在建设中，仅建造了两幢符合60/40规则的建筑。 许多DTES以外的人呼吁改变整体规划，称该社区既缺乏新投资，也缺乏现有人口中健康的中产阶级居民结构。 「十年来，我一直试图让他们改变这种状况，」开发商盖勒(Michael Geller)说，「他们需要允许建造柏文，以使社区环境正常化。」 但就认为该计划还不够深入，因为它只是改变了市场租金和社会住宅租金的比例。 「他们必须将市场出租屋和所有权结合起来，才能让这个社区更像其他社区。」 有人担心引发土地投机致房价上涨 但其他人担心，改变分区（zoning）以鼓励市场开发将引发土地投机浪潮，房价上涨，并最终迫使现有居民迁出。 COPE新任议员奥尔(Sean Orr)表示，旧计划「在冷却土地价值方面发挥了显著作用，因此使其成为建设社会住房的理想地点」，他的竞选活动重点就是拯救经济适用房。 他说，重新规划（Rezoning）将意味着该地区土地价值大幅上涨，并给附近老旧住宅旅馆的业主带来压力，而这些旅馆提供了全市最便宜的租金。 但温哥华住房政策主管加里森（Dan Garrison）指出，该提案所需的低成本住房数量，将比温哥华其他地区多得多。 ABC党籍议员麦嘉信（Mike Klassen）表示，尽管存在一些高档化的风险，但他指望工作人员能够提供强有力的租户保护措施。 他还表示，风险也伴随着一些回报，因为开发将为城市提供资金，以更换「我们已经使用了几十年的」旧酒店房间，并有可能振兴一个衰落的历史街区。 图：路透社

过去几十年，首次购房者常选择价格较低、面积较小的“起步房”（starter home）作为房地产市场的入门选择。 这种“先上车、再换房”的模式曾是北美首次购房者的普遍选择。购房者可以通过居住几年、积累资产后出售换购更大的住宅。 然而，由于高利率、房价走软和换房成本增大，这一传统模式正变得越来越难以实现。 房价走软、换房成本高造成换房周期延长 在过去低利率时代，尤其是在房地产泡沫鼎盛时期，由于房产增值快，购房者住个三五年后出售房产，不仅能回本还可能小赚一笔，方便换购更大房子。 但现在，房产增值慢，加上高昂的换房成本，意味着至少需要居住7至8年才能累积足够的房屋净值换房，这无疑推动了购房者需有长期居住的准备。 此外，许多年纪较大的业主，尤其是五六十年代出生的婴儿潮一代，通常选择守住自己的房子不卖。他们因退休后收入有限、搬家成本高昂以及对现居住地的感情而选择持续居住，这无疑变相减少了市场上适合年轻人的起步型独立屋房源。 Zolo.ca的总裁兼首席运营官Mustafa Abbasi提到，尽管加拿大人通常每7到10年搬一次家，但他从房地产经纪人和客户的交谈中了解到，越来越多的房主决定留在原地，这与几年前相比是一个显著的变化。 根据加拿大抵押贷款专业人士协会（Mortgage Professionals Canada）2024年的报告，计划在五年内出售主要住宅的加拿大人比例从前一年的35%降至18%。这表明更多的首次置业者计划在自己的房子里居住更长时间，主要是因为经济问题和生活成本上升。 “起步房”不再是小房子 换房周期的延长也造成传统的“起步房”发生变化，新一代的首次购房者正在调整购房策略，准备迎接更为持久的房产投资。 事实上，“起步房”并非失去市场需求，相反，这类入门级住宅的价格涨幅甚至超过市场平均水平。 但现实情况是，购房者的心态和策略正在发生根本性转变。高企的换房成本和推迟的首购年龄，正在重塑整个市场的购房逻辑。 以多伦多市场为例，现在，适合有孩子家庭的城市屋的起价往往超过$100万元，而那些空间更大、功能更全的住宅价格则在$130万至$150万元之间。此外，换房时的成本极高，不仅因为物理搬迁的费用，更是因为相关的法律和行政成本。 例如，在多伦多如果卖掉一套$120万元的房子，再购买$150万元的新房，仅在房地产佣金、过户费和双倍价格的土地转让税上，花费就将超过$11万元。 这样高昂的换房成本使得很多购房者不得不重新考虑他们的长期居住计划。 同时，随着房价的上升，首次购房者的平均年龄也有所推迟，目前已延迟到了35岁。这个年龄段的购房者通常承担着赡养老人和抚养孩子的双重责任。 对于他们来说，购买一套仅能短期居住的“起步房”已经不再现实。因此，许多首次购房者现在更倾向于直接投资于更大的住宅，以适应家庭长期居住的需求，即便这意味着他们必须承受更高的初期购房成本。 "起步房"的变化，折射出当代购房者面临的现实困境。在高房价与高成本的夹击下，传统的置业阶梯正在发生深刻变化。 信息来源：The Globe and Mail, Good House Keeping

'地标性' 温哥华豪宅上市，售价比上次交易高出1800万 一座位于温哥华First Shaughnessy的104年历史豪宅，最近以高达3388万加元的价格挂牌出售。 这座位于3380 The Crescent的房屋面积达10,540平方英尺。房屋在2012年的挂牌价为2280万加元，2013年以1519万加元成交。当前的挂牌价比估估值（1795.8万加元）高出一倍多。 “这座物业富有历史，曾接待过贵族、艺术家和商界领袖，”Luxmore Realty的挂牌信息称。宣传中还提到，房屋经过现代化改造，融入了“永恒的优雅”。 温哥华豪宅 这座住宅坐落在一个1.18英亩的宽敞地块上，设有六间卧室和八间浴室。主卧室内配备了三个步入式衣橱。 图片展示了豪宅哪些部分仍然保持着1920年代的风貌，以及哪些部分，如中央厨房，进行了翻新。 温哥华豪宅 “这是一个拥有真正文化地标的难得机会——绝佳的声望、隐私和传承的交汇点，”挂牌信息表示。 房屋的下层设有一个葡萄酒窖和一个独特的娱乐室。 在户外，有一个加热游泳池和精心打造的景观花园，挂牌信息称之为“私密而宁静的度假胜地。” 温哥华豪宅 温哥华豪宅与城市历史息息相关 温哥华豪宅 The Crescent是Shaughnessy一个历史悠久的区域，中心被称为Shaughnessy Park。根据《重要地点》，它于1909年由加拿大太平洋铁路开发，并是Shaughnessy Heights的一个分区。 “The Crescent是一个绝佳的小型植物园，包含47种稀有和不同寻常的树木，其中一些在城市中独一无二。” “从1909年至1913年，温哥华的上层社会大量迁入新兴的Shaughnessy Heights，留下了西区、基茨兰奴和Fairview的旧居。这个社区位于山顶，俯瞰城市，理想于上层阶级，因为其远离市中心的喧嚣，却可通过马车或汽车轻松到达，这些都是这些居民能够承担的奢侈品。” 周边还建有网球场、草地保龄球场和高尔夫俱乐部等其他设施。 如今在The Crescent上有14个“独特的房产”。 这座豪宅便是其中之一。

住在维多利亚市大型住宅楼 Era on Yates 已经 10 年的甘德尔 (Marv Gandall) 说，一年前他在这栋楼出入时，总要面对许多拖着行李箱的人群、拥挤的访客停车场和需要等待很久才能登上的电梯。 甘德尔称，由于大量游客将这栋 157 套公寓大楼用作短期住宿点，导致大楼生活品质变得很糟糕，一些居民开始把他们的建筑称为「鬼酒店」。「主要担心的是服务中断、维护以及盗窃问题。我们的储物柜经常被盗，停车场也出现破坏行为，短期租客多，人口变得复杂。」 2024 年 5 月 1 日起，卑诗省实施严厉打击短期租赁的法规，涵盖大多数人口超过 1 万人的社区，规定短租必须限制在主要住宅、次要套房或类似巷道房屋的建筑物内。 甘德尔表示，自从省府新法上路后以来，情况有所改善，公寓大楼内有更多单位被长期租户使用，尽管有些人仍试图逃避法规。 卑诗住房厅长柯议伦 (Ravi Kahlon) 称这个法规带来了成功，租金降低了，Airbnb 和 VRBO 等网站上数千套短期住房已经遭删除，有的转作了长租。 省府规定，如果想从事短租，业主必须在 5 月 1 日之前将其房产添加到省注册处，以便能够合法地将其用于短期出租。截至 4 月初，登记在册的房产约有 15,000 处，住房厅已收得超过 300 万元的登记费。 未注册的房源将从 5 月 1 日起被下架，6 月 1 日起强制取消未来的预订。 住房厅提供的数据显示，2024 年 5 月至 2025 年 2 月，短期租赁网站上挂牌的许多城市房源数量大幅下降。例如基隆拿房源数量下降了 31%，维多利亚下降了 24%，温哥华下降了 22%。 网站 rental.ca 公布的数字显示卑诗省平均租金下降了。例如温哥华租金价格下降 5.7%，这是该市公寓租金连续第 16 次下降。自 2018 年以来，温哥华市推出了各种短期租赁规定，尽管如此，它仍然是加拿大租金最昂贵的地方。 该网站的月度报告称，3 月加拿大平均租金下跌 2.8%，至 2,119 元。多伦多的公寓租金下跌了 6.9%，这是该市连续第 14 次下跌，该市最近还实施了短期租赁限制。 西门菲沙大学城市计划主任甄瑞谦 (Andy Yan) 表示，虽然一些数据显示租金下降，但有太多相互竞争的因素，无法具体归功于短期租赁规则。 他说，其他因素可能包括利率、总体经济状况或移民变化。 温哥华租户联盟的格拉德曼 (Will Gladman) 表示，该联盟的成员并未报告租金下降，倒是有很多成员仍受到租金上涨的打击。 他说，即使一些数据显示租金略有下降，但温哥华的生活成本仍然很高。 格拉德曼认为严格规范短租市场是件好事情。「从我们的角度来看，这些单位原本被短租占用了，现在变成了人们的家。」 卑诗省房地产协会首席经济学家奥格蒙德森 (Brendon Ogmundson) 表示，虽然政府增加住房供应的目标需要被肯定，但考虑到对旅游业的影响，这些规定总体上可能弊大于利。 他表示，租金下降更多地与新房屋进入市场和人口成长下降等因素有关，尤其是对于租房需求较高的群体，例如国际学生和临时外国工人都减少了。 省长尹大卫 (David Eby) 表示，当卑诗省「恢复到健康的社区租赁水平」时，政府将减少对短期租赁的限制。 甘德尔表示，Airbnb 仍在他的大楼内运作。他也怀疑，当人们声称某个单位是他们的主要住所时，并非每个人都是诚实的。 柯议伦承认政府要确认短期租赁是否符合资格需要漫长的时间，所以总有人想方设法地违法。但他强调「罚款很高，被抓到的人每天罚 5,000 元，这会有很强的威慑力。」

列治文居民一直好奇的市中心加油站未来要建什么？近日有了答案。 据《列治文新闻》报道，位于3号路上的一处前加油站旧址将被改造成一座拥有 64 个单元的出租大楼，底层设有商业单元。 开发商Panatch 集团已向市政府申请，将位于 3 号路和 Francis 路的原esso加油站旧址开发成一栋五层公寓楼，内设 57 个市场出租单元和 7 个中等价位出租单元。 加油站的重新分区申请在周三的规划会议上处理。 以前的加油站需要遵守省级污染场地法规，但该地产已于 2021 年获得环境部批准用于商业用途。 此外，建造租赁大楼的激励措施包括减少停车要求。 拟建的建筑将只有 44 个住宅停车位，但还将设有自行车房，租户将获得两区、一年的交通通行证。 该项目将设有一个汽车共享停车位以及 16 个供商业和住宅游客使用的停车位。 该市要求向休闲设施储备基金捐款约 30 万元，以代替开发商建造室内现场设施。

曾被视为进入房地产投资市场的“敲门砖”，如今加拿大的公寓正逐渐失去昔日的投资吸引力。 最新调查显示，仅11%的加拿大人仍考虑将公寓作为投资工具，而多达57%的人则明确表示，不论出于什么原因都不会购买公寓。这种撤资趋势正进一步打压本已承压的公寓市场，令本就高企的库存压力雪上加霜，从而对房价形成更大下行压力。 图源：51记者拍摄 据本地英文媒体Global News报道：这份调查是本国贷款业内网站Rates.ca于近日公布的。由于这项调查为Rates.ca首次委托执行，目前暂无历史数据进行横向对比。 调查覆盖全国1568名成年受访者，其中约三分之一表示，他们曾经认为公寓曾是不错的投资选择，但现在已不再具有同样的吸引力。 “投资者的信心确实在下降，”安省Swivel Mortgage Group Inc.的抵押贷款经纪人黄凯文（Kevin Wong）在报告中表示。“我有一些客户正在出售手中的公寓，把资金转投股市或阿省等更具增长潜力的市场。” 这种撤资趋势正进一步打压本已承压的公寓市场。分析人士指出，随着投资者离场，公寓房源可能会在市场上迅速累积，令本就高企的库存压力雪上加霜，从而对房价形成更大下行压力。 Rates.ca在报告中指出，高库存是目前困扰公寓市场的主要问题之一。虽然买家可能因此更容易入市，但卖家正面临供过于求的局面，售价预期不断走低。 根据加拿大统计局数据，在2016年至2020年间，加拿大五个主要省份中，约40%的公寓被用作投资物业，尤其是在多伦多和温哥华等大城市，超过一半的住宅单位是公寓，而其中大部分用作出租。 “对一些新手投资者而言，公寓曾是负担得起的入场券，”黄凯文说，“但当租金回报缩水、持有成本上升、价格又不再稳定时，吸引力自然会下降。” 与此同时，公寓出租市场也出现疲软迹象。Rentals.ca数据显示，2025年3月全国平均租金环比下降2.8%，至2119元，使得许多房东难以覆盖不断增加的房产税与维护费用。 加拿大房地产协会（CREA）本月也下调了对房地产市场的预期，指出美国总统特朗普的关税政策带来的不确定性，正抑制加拿大的房价与购房需求。CREA高级经济学家凯斯卡特（Shaun Cathcart）表示，市场已经从年初乐观的“有望反弹”转向“维持现状已属不易”。 尽管市场整体疲软，调查仍显示45%的无房者，尤其是年轻首次购房者，仍考虑购买公寓。其中年收入超过10万加元的家庭和18至34岁群体更倾向于将公寓视为迈入房地产市场的起点。 加拿大统计局数据显示，2019年，BC省有37.8%的首次购房者选择了公寓，在安省，这一比例为16.5%。 “公寓依然是许多人进入住房市场的最低门槛，但如果投资者持续撤出，价格进一步下滑的趋势恐怕还会持续，”黄凯文最后表示。

Jericho Lands发展迈过新一步，助力原住民获得建筑融资 温哥华市议会全体一致通过了支持西点灰区长期Jericho Lands开发的官方发展计划（ODP）。   这一决定是在市议会上周听取了约70位公众发言者的意见后作出的。 从一开始就指出，新ODP并不是市政府程序中的必要步骤，而是由MST Partnership提出的请求，这是一家完全由Musqueam、Squamish和Tsleil-Waututh原住民拥有的盈利性房地产公司。   ODP的可选步骤提供了更大的确定性，以追求建筑贷款 将政策声明中的规定转化为ODP的法律框架提供了更大的确定性，有助于保障这样大规模项目所需的巨额建筑融资。 经过多年的咨询与规划，政策声明于2024年1月获得市议会批准。 通常情况下，市政府只需针对大型社区规模的项目建立政策声明。政策声明本质上是一份指导重划申请设计的通用土地使用总体规划，而ODP则是一个可选的额外步骤。 温哥华市特别项目总监Matt Shillito在今天的市议会公开会议中表示：“ODP是应MST Partnership的要求而准备的，他们告诉我们，政策声明不足以让他们向贷方申请融资以推动项目。换句话说，就是在土地价值上借款。”   “他们要求我们制定一项条例，以明确发展权、土地使用、楼层面积强度及开发义务，以便向贷方明确展示整个地块的开发义务和权利，从而获得融资。” 该项目占地90英亩，主要开发以前作为军事驻地的未开发土地，将为最多24,000名居民引入13,000套新住宅，并提供至少500,000平方英尺的商业办公、零售、餐饮和创意工业用地，合计建筑面积约为1360万平方英尺。 将包括低层、中层和高层建筑，其中包括多座高达49层的楼塔。约50%的住宅位于18层以下的建筑中，约35%的建筑将采用大尺寸木材或木框结构。   jericho lands vancouver point grey jericho lands vancouver policy statement november 2023 f1 由于原住民计划永久拥有Jericho Lands，因此在该开发项目中唯一可用的所有权住房选项将为租赁分层住宅，预计将成为主要的居住形式。其中包括3,500个“可负担得起”的租赁分层单元。 其他产权形式包括将Jericho Lands住宅楼面面积的20%用于社会住房，相当于约2,600套单元，以及10%用于保障性租赁住房，其中市场租金住房至少占整体租赁住房组件的25%。   作为公共利益，预期原住民族将实现约2,000个社会住房单元的财务支持，相当于社会住房组件的16%。所有2,600个社会住房单元的建设需要省级和/或联邦政府的资金支持。如果无法实现，则政策声明和ODP为剩余单元提供了一定的灵活性，可以转变为保障性租赁住房或其他可负担得起的自有住房。 考虑到UBC像一个小城市，SkyTrain延伸项目非常重要 在今天的ODP获得批准后，推进Jericho Lands项目的下一步将是提交重划申请，预计将针对未来几十年内不同阶段分别提交申请。   上周，MST与城市官员表示，首阶段将包括4,000套住房的建设可能在2028年开始，首批建筑预计在2032年完成，初始阶段的最后阶段将在2036年完成。第一阶段位于该地块的西侧，后续阶段则一般从西向东推进。 批准的建筑密度、高度和用途是基于对千年线SkyTrain延伸至不列颠哥伦比亚大学（UBC）的预期，这将可能在该地块西侧设立车站，并在万阿街与西百老汇交叉口附近设立第二个车站。 原住民将为现场车站提供空间，并可能临时使用土地空间，以满足SkyTrain项目的建设调度和储存需求，例如可能用于隧道掘进的发射坑。 jericho lands vancouver policy statement november 2023 jericho lands vancouver point grey jericho lands vancouver point grey 然而，如果SkyTrain的延伸项目在首阶段后大幅延迟或未能建成，可能迫使对允许的密度、用途、停车和道路网络进行审查，因为相当大一部分交通需求计划通过千年线延伸来满足。   目前，省政府正在积极推动SkyTrain延伸的商业案例，包括最近完成的沿线的岩土钻探测试。2024年1月，省长David Eby也将UBC的SkyTrain延伸项目列为优先项目。 “关于UBC的快速交通未来，已经进行了许多计划和讨论，要将其延伸到大学校园，这对于城市及其下一个阶段至关重要。”ABC市议员Mike Klassen在会议上表示。 “Jericho Lands项目是其中最重要的一项。它真正体现了确保快速交通建设的必要性。我清楚地认识到，我们正在建设一个城市并发展城市，随着更多住房的增加，我们也在对现有设施施加压力。”Klassen续道。 另一位ABC市议员Lisa Dominato补充道：“我们的工作人员提到，虽然尚未决定是否会有UBC的延伸，但我相当有信心这会实现。我相信会有一个坚实的商业案例。我无法想象不为UBC提供快速交通，因为它就像一个小城市。”   jericho lands revised concept 2023 f Jericho Lands新增“新市中心”的建设 以2023/2024年为基准，Jericho Lands的公共利益和基础设施总价值约为13亿美元，其中社会住房组件占据了这一数字的一半以上。其他公共利益包括超过30英亩的公共公园和开放空间，为不列颠哥伦比亚学区服务的550名学生提供未来新建的公共小学的空地、为259名儿童提供的托儿设施、为240名儿童提供的课后照料设施、15,000平方英尺的艺术和文化空间、非传统的土著学习图书馆、50,000平方英尺的社区中心、一个本地区消防站的扩展及各类街道和公共设施的升级。 Dominato表示，待全面建成时，Jericho Lands实际上将形成一个“新市中心，但这个市中心将具备社区服务和设施。” “这并不仅仅是简单地‘建起一些住房，然后再提供其他服务、零售和办公室’，”她说道。 在讨论中指出，如果MST需要对SkyTrain的延伸提供经济支持，除了提供车站用地的实物捐赠外，可能会影响项目实现其他公共利益的能力。   MST还将与西点灰学院（WPGA）合作，该学院自1990年代以来一直在Jericho Lands上运营，为K到12年级的独立学校，现有约1000名学生注册，旨在将学校的新设施纳入该开发项目中。 为了解决市议会上周对WPGA未来的担忧，原住民提出将其划定为“商业”租户，Shillito表示，WPGA将在ODP中被归类为机构用途，其中包括市区的学校。 jericho lands vancouver policy statement november 2023 1 jericho lands vancouver policy statement november 2023 ODP的审查和批准过程最初是计划作为对之前批准的政策声明的简单复制批准。然而，对于该项目的批评者和反对者来说，这成为了重新表达关切的机会，主要集中在提议开发项目在传统低密度社区中所带来的巨大规模，以及支持新居住人口所需的新设施。 “人们对其对视野的潜在影响进行了许多讨论，但我们无法确切判断这种体验在地面上的感受。我认为围绕遮阴的某些担忧有些被夸大了。我认为这将设计成一个绝对世界一流且美丽的社区。”Klassen表示。   绿色市议员Pete Fry坚信，未来的世代将把Jericho Lands项目视为远见和长期愿景的典范。 “我认为人们在30年后回顾这个项目时，会觉得这一切都非常合理，因为它将成为我们城市的整体格局之一，以及我们正在朝着更高密度、更紧凑的居住环境迈进的方向，同时确保我们在步行可达的范围内拥有更好的绿地，并努力减少我们的碳足迹。”Fry说。 大约十年前，三大原住民族与联邦皇家土地公司合作，从联邦政府手中收购了Jericho Lands和Heather Lands的土地，以寻求长期的重开发机会。 与Jericho Lands不同，这一合作伙伴关系并未为Heather Lands项目追求ODP，仅为位于伊丽莎白女王公园西侧的21英亩前不列颠哥伦比亚皇家骑警总部校园创建了政策声明。该项目的建设始于2024年，首先进行现场准备和拆除。   完成后，Heather Lands将产生约2,600个住房单位，包括近1,700个租赁分层单元，超过500个社会住房单位，和400个保障性租赁住房单位。 heather lands vancouver mst development corporation 2022 689 West 35th Avenue Vancouver Heather Lands 620 west 35th avenue vancouver heather lands 2024 Jericho Lands和Heather Lands均由原住民族以自由hold标题拥有，且不应被误认为是储备土地，例如Squamish Nation的Senakw项目。然而，这些开发项目以及温哥华市提供的更广泛灵活性也被广泛视为迈向和解的一步。 “我们有必要回顾一百年前，当时当地原住民经历了重大迁移，这种和解是何其重要，以及为什么我们会看到像Senakw这样的项目不断推进，作为一种和解并识别出那些曾被称为‘偷盗者’的原住民。”Fry表示。 “而这些‘偷盗者’其实是曾在这片土地上居住了几代、几百年，甚至几千年的村庄和原住民。因此，当我们讨论变化时，我只能想到七代人的繁衍，回顾那些在这片土地上最初的居民经历的巨大变化……改变是我们生活中唯一不变的常态。”

多伦多市议会近日发起了一项公众宣传活动，提醒房东和租户注意，新的“反装修驱逐”法规将在今年夏天生效，旨在保护租户免受所谓的“假装修驱逐”——即房东以翻修为借口将租户赶出房屋、实则意在提高租金或更换租户的行为。 根据市政府发布的公告，这项名为《租赁房屋装修许可证条例》（Rental Renovation Licence Bylaw）的新法规将在2025年7月31日生效。 该法规要求房东在发布装修驱逐通知或N13通知时必须获得装修许可。 市政府在一份声明中指出：“此新法规旨在保护租户免受恶意驱逐，保留多伦多的可负担租赁住房，并为房东在进行必要装修时确立一个透明、公正、负责任的流程。” 图源：blogTO 这项法规为租户提供的“新保护”包括： 搬家费补偿： 该补偿依照租屋单位大小而定； 单间或一居室的搬家补偿为$1,500； 两卧或以上单位为 $2,500 无论租户是否选择回迁均适用。 回迁权利： 租户有权在装修完成后选择是否回迁； 若选择回迁，房东不得提高租金，租金须保持在“租期不中断的情况下向租户收取的法定租金”； 房东还需提供临时住所或等值替代住房，并提供搬家费用补偿。 若租户选择不回迁： 房东必须提供相当于三个月租金差额（如果新租金贵了）的补偿金； 另需提供搬家费用补偿。 多伦多市强调，该法规并不替代或延迟房东与租客委员会（LTB）程序，而是与《住宅租赁法》（RTA）并行实施，以确保公平与透明。

据地产研究机构 Urbanation 最新数据，自2024年初以来，多伦多已有 1,899套计划中的公寓单位被取消建设，涉及 8个项目。 在这个仍深陷住房危机的城市，这意味着数百个本可缓解市场紧张的新建单位将永远不会完工。 不过其中部分项目将转型为出租型住房。 此外，还有3个项目（338套单位）被搁置，另有6个项目（1434套单位）已决定改为出租用途。   “公寓市场几乎一夜崩溃”   “这个市场的崩盘几乎是一夜之间发生的。” 多伦多大学地理与城市规划教授、基础设施研究所所长 Matti Siemiatycki 表示，“整个逻辑被彻底颠覆了。” 根据Urbanation的数据，整个大多伦多及汉密尔顿地区，截至4月中旬共有28个项目、5734个单位被取消、搁置、转为出租或进入司法托管。相比之下，2023年全年仅有7个项目被取消或搁置。 多地项目取消或停滞： • Halton地区：1个项目搁置、1个取消 • Peel地区：3个项目搁置 • York地区：2个搁置、1个取消 • Hamilton地区：2个搁置、1个取消 进入司法托管的项目通常会公开记录，而行业内部的项目取消则多通过“口耳相传”得知。 Urbanation高级市场经理 Michael Niezgoda 解释道，许多楼花项目因预售进度不达标无法启动建设。开发商往往需要售出约70%的单位才能获得融资。 同时，市场疲软让开发商“无法降价至覆盖成本线以下”，利润空间严重缩水。 地产公司 Zadegan Group 的负责人 Jonathan Zadegan 表示： “价格卖不上去，利润又低，开发商继续持有这些单位只会亏钱。” 此外，搁置项目大多已停止销售，但尚未退还订金，处于“悬而未决”的状态。 出租市场迎来转化机会？ 值得注意的是，部分开发商正将公寓转为出租房源。市政府近期推出的鼓励建设出租房的新激励政策，成为他们转型的动因之一。 Urbanation指出，2024年已有约40%的新公寓用于出租。但如果完工总量持续下降，可用租房供应也将迅速减少。 Siemiatycki教授指出，过去十年，“公寓一直是多伦多住房建设的主力”，开发商通过将单位不断缩小来维持可负担性，目标买家多为投资者。 但如今，高利率、价格回落、市场饱和加速了这一模式的崩塌：“现在这套模型已经无法运作了，但我们仍处于住房危机之中。” 尽管将部分项目转为出租是一种积极信号，但如果不在早期就重新设计，许多单位将继续小到无法满足家庭需求，同时租金也往往高于市场价，普通人难以承担。 他认为，政府和非营利机构应更多介入，例如通过土地信托、合作社等方式，补充私人市场的不足。 新公寓销量跌至30年最低 根据Urbanation的数据，2025年第一季度整个GTHA地区的新公寓销售仅533套，创下自1995年以来的季度最低纪录。 Zadegan补充说，开发商正在经历巨大痛苦，尤其是中小型开发商。再加上当前的贸易战也影响了消费者信心。 不过他认为，如果市场在未来一年内趋于稳定，存量库存被逐步消化，2026年之后的新盘减少，市场可能会重新走向平衡。