地产

　   最新公布的全国性研究发现，大温民众最关注房屋，有26%认为房屋是最让他们过度焦虑的因素之一，而较有趣的是这看法与他们的收入无关，而亚裔人士会较多赞同此观点。 　　全国性Vital Signs的问卷调查报告指，无论收入多少，民众都会选房屋为其中一项令人非常焦虑的问题。在多项关注的选择中，年龄34岁或以下、社区内的新居民、非业主和亚裔人士都会给房屋一项打较高分。 　　56%指首要改善置业可负担能力 　　56%受访者表示，改善他们置业的可负担能力是其首要事项，其次是要有较实际的租金水平。 　　至于社区归属感方面，报告指多参与社区，如作为活跃分子、出席宗教礼拜和在网上有联系的，都较常感到对社区有归属感。 　　加拿大社区基金(Community Foundations of Canada)社区知识总监罗斯(Lee Rose)指，归属感相辅相成，"当社区有接纳的徵兆，民众会更愿参与社会，当民众多参与和贡献社区，他们的归属感就更强。"

　　中国人不仅买了温西的房子，而且在自己的家乡重建了一个温哥华。最近，位于北京奥北别墅区黄金地带的新楼盘――温哥华森林（Vancouver Forest），吸引了大洋彼岸加拿大人的注意。 　　这个别墅区是由一家温哥华的公司负责建造的，主要目的就是重现温西住宅区的环境和景观，最大的卖点也就在这里。小区种有10,000棵树，主要以独栋和联排别墅为主，共900栋，平均售价大约在300万加元。 　　这里距离北五环约12公里，距离北京首都机场仅30分钟车程。 　　“温哥华森林”的开发商表示，他们不仅聘请了来自温哥华的建筑团队，而且自己也曾往返中国和加拿大十多趟，就是为了学习北美的建筑风格和生活方式。 　　来自加拿大的建筑师Paul Rosenau表示，他觉得最讽刺的部分是，中国人买下温西豪宅，破坏了它们原本的样貌后重新翻建，但在国内又极力模仿加拿大传统的住宅风格。 　　根据中国买家的喜好，“温哥华森林”中的房子也很少用木头建造，而基本都是钢筋混凝土结构。 　　Rosenau的业务中70%都和中国有关，所以他在上海也开设了办公室。在他看来，中国买家最大的一个特点就是――爱囤房，而且把囤房作为重要的投资方式之一。“我很多中国朋友，专业人士，中等到中上阶层人士，每人手上都有15到20套房子。” 　　2004年，他在上海入手一套公寓，2011年卖出，价格翻了5倍。“我赶上了中国房地产发展的好时候。”

　　4日，深圳市出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，提出楼市调控八项措施，以期在今年3月出台调控政策的基础上，进一步稳定房地产市场。 　　这些政策包括：加大住房用地供应力度，有效增加住房供给。加快落实“十三五”期间800公顷商品住房、人才住房和保障性住房用地供应目标，尽快完成2016年137公顷各类住房供地任务。 　　优化土地出让模式，加强土地购置资金监管。“招拍挂”出让商品住房用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积，或提高开发企业自持住房比例用于租赁经营。 　　调整住房户型结构，增加普通住房供应。新增商品住房项目，套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。 　　完善住房限购政策，抑制投资投机需求。本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)继续执行限购2套住房的政策;本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房(真假离婚都只能买一套住房了!);能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房;对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。 　　加强商品住房和商务公寓项目销售价格管理。对已取得预售许可和现售备案的商品住房和商务公寓项目，主管部门实时监测销售行为;对超出备案价格、擅自提价且不接受主管部门价格指导的开发企业，立即停止网签并责令企业整改。 　　进一步完善差别化住房信贷政策。对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策;购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于50%;购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。 　　严厉查处房地产市场违法违规行为。房地产主管部门会同市场监管、公安、税务、金融等相关部门开展房地产开发项目交易秩序整顿。金融主管部门会同规划国土、市场监管、公安、税务等部门，加强房地产金融秩序整顿和监管，重点打击零首付、首付贷、众筹买房等市场违法违规行为，严禁中介机构从事自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务，继续开展房地产领域非法集资排查。 　　国庆这些地方都出手了! 　　专家点评九城房地产调控新政 　　据新华社，清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，纵观这些城市的调控措施，一方面强调保护自住需求，通过限购限贷等措施，重点打击投机需求，抑制投资需求;另一方面增加住房及用地供给，缓解供求矛盾，满足合理需求;同时还重拳整顿市场秩序，政府有关部门对物价、广告、开发、中介等加强了监管，保护消费者合法权益。 　　刘洪玉认为，此轮调控不同城市的措施侧重点不同，政策力度上也有差异，体现了因地制宜、因城施策原则。此外，各地还充分运用市场机制，通过提高贷款首付比例、调节供求关系等市场手段来调控市场。 　　“相信这一系列措施，对稳定热点城市的房价、稳定社会预期，会发挥积极作用。”刘洪玉说。 　　在中山大学南方学院房地产系系主任廖俊平看来，几个城市先后出台调控政策，抑制投机投资需求，遏制房价过快上涨，有助于引导市场预期，稳定房地产市场。 　　廖俊平分析，部分城市实施了限购措施，直接遏制过快增长的购房需求;通过提高购房首付比例，特别是提高了二套房首付比例，不仅直接减少购房需求，还能降低银行信贷风险;此外，多地严厉打击炒买炒卖，哄抬房价等违法违规行为，这是最恶劣的行为，也是最该严厉监管的。

根据多伦多房产局(Toronto Real Estate Board)周三早上公布的最新数据，9月份多伦多地区的房价继续飙升，平均房价$755,755，比去年同期上涨了20.4%。 与此同时，多伦多的房屋销售量也大幅度飙升，比去年同期上涨了21.5%。据悉，9月份，多伦多所有类型的房屋销售量均大幅度上涨，但是房屋的供应量却严重不足，供不应求，这也是导致房价飙升的一大原因。目前，加拿大的房屋基准价格指数比去年9月份增加了18%。 图片来源：CP24 目前，多伦多独立屋的均价为$129万元，比去年同期高了23%，而周边地区的独立屋价格也高达$928,414，比去年同期上涨26.6%。 然而，多伦多condo的价格却与独立屋形成了鲜明的对比，目前，condo的均价为$446,729，比去年同期上涨了6.5%，与独立屋上涨23%相比，condo的价格上涨算得上是小巫见大巫了吧! 图片来源：CBC News 但是，GTA其它地区的condo价格却跟多伦多大不相同，上涨幅度同样很大，比去年同期上涨19.4%，目前均价为$367,260。 难道多伦多的房价真得要领跑世界各大城市了吗?目前独立屋均价$129万，不断上涨的房价会有尽头吗?

加拿大政府近日采取行动，针对房地产市场的严重担忧提出新政，收紧税务漏洞，并要求银行以更严标准审批房屋按揭和评估相关风险，包括从10月17日起，所有银行要按照五年期固定利率4.64%审批买保险的按揭。 然而，这还不是政府的终级措施，真正打压楼市的最大招术还在酝酿之中： 财政部长莫奈(Bill Morneau)称，联邦政府要研究让贷款机构分摊风险(rentering risk-sharing)。换言之，银行要为加拿大按揭和房屋公司(CMHC)提供的按揭保险支付垫底费(deductible)。 这项政策如果实施，银行势必要为按揭预留更多的风险准备金，从而使按揭业务的成本上升，而银行也必然会把这部分新的成本转嫁给消费者，实际上就是按揭利率上升。 财长表示：“这项潜在的政策选择，会要求按揭商承担一部分违约保险按揭的损失，而不是由政府担保按揭保险，所有风险转给纳税人。” 政府调控楼市的新政策主要是针对温哥华和多伦多市场过热的担忧，但是考虑到一旦市场冷却后连带的风险，必将对整个经济产生潜在的影响。 加拿大银行家协会(Canadian Bankers Association)对政府酝酿的新政策表示担忧。 该协会在一份声明中说：“让银行支付按揭保险垫底费来分摊风险，这意味着要对现行的房屋融资体系进行结构性的重大改革。” “我们担心，这将对房屋融资体系带来负面的冲击。而目前，这一系统简单、有效和平稳，。对加拿大经济有益。” 早前，国际货币基金组织(IMF)和经合组织(OECD)已经敦促加拿大效仿其他国家已经实行的做法，即当按揭违约时，按揭商要承担大部分保险按揭的损失。 然而加拿大银行业一直拒绝这一做法。财长莫奈周一表示，联邦财政部会在今秋就“贷款商分摊风险”展开咨询，他说：“政府着眼于长远的按揭市场运作方式。” 国家银行财富管理(Natinal Bank Financial)的分析师Peter Routledge指出，让银行分摊风险意味着整个体系运作方式的实质性转变，是要调整按揭保险的核心思路。他相信政府如果推行这项政策，会缓步进行，从分摊5%至10%的违约按揭开始。

尽管卑诗省在8月份针对大温哥华地区的海外买家出台了「征收15%土地转让税」的打压政策，并导致当地房屋交易量大跌，但是丝毫没有打消当地居民对置业问题的担心。据最近公布的一份调查，由于房价太高、难以置业，已影响了当地居民已对「加拿大人」这一身分的认同。 加国无忧引述CBC报导，近日民调机构Angus Reid Institute在全国范围内做了一个名为「什么让我们成为加拿大人?」(What Makes Us Canadian?)的调查，主要研究居民的价值观、信仰、身分等优先考虑的事项。 调查发现，在来自卑诗省低陆平原(大温哥华地区所在地)的居民中，相当多数竟然把拥有一个住房作为加拿大的核心价值。换句话说，如果不能买房，他们都不觉得自己是「加拿大人」了。 报告指出：「居住在全国最贵的房地产市场的人们，十个人中有八人认为买房是非常或者是相当重要的。不过，对于那些现在还没有买房的人来说，其中有64%的人认为，未来他们不太可能或者根本不会在这里拥有自己的房子。」 据报导，卑诗省Maple Ridge居民、27岁的伐木工人哈尔特(Stirling Hart)称，只有有了自己的房子，才会觉得和加拿大联系在一起了。「(有了房子后)你就会观察加拿大人都在做什么，也会和其他人一样，关心加拿大的发展。这对于加拿大人来说很重要。」 哈尔特说，他并不一定要在老家(Maple Ridge)买房才会觉得自己是加拿大人，但是总要有「一小块土地安家」。日后，他打算搬到温哥华岛，因为在那里钱更经花。 报导称，哈尔特并非外来移民，他是土生土长的当地人，其父亲和祖父也是伐木工。他的话，代表了很多当地年轻人的观点。 这一调查结果，也从侧面印证了，为何当地居民甚为反感「海外买家」，尽管目前并没有直接的数据证据证明他们是推动当地房价的主要力量。 然而，尽管卑诗省已出台了打压海外买家的政策，并导致大温房产市场似乎有降温的迹象，但是在温哥华购买一处房产还是非常之昂贵。很多人觉得要想买自己的房子，只能搬到很远的区域者是别的城市了。

　　大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver，REBGV）周二公布最新报告显示，大温地区9月份房屋销量同比大跌32.6%，其中独立屋销量跌幅更高达47.6%，但屋价依然高企，各类住宅物业基准价格（benchmark price）为93.1万元，较去年9月增长28.9%，但较今年8月下降0.1%。有专家指数据显示卑诗省府今年8月2日向购买大温住宅物业的海外买家加征15%物业转让税（Property Transfer Tax，PTT）作用已显现，9月成交下降，但放盘求售量却同时增加，预计未来一年大温楼价将回调至少10%。 　　据REBGV的数据，9月大温区交易量为2,253宗，较去年9月3,345宗降低32.6%，较今年8月的2,489宗则降低9.5%。9月楼市交易量低于该月年平均交易量10%，为2014年5月来首次。 　　另一具有指标意义的是新放盘数量，9月独立屋、连幢屋和柏文的各类住宅物业新放盘量为4,799宗，较去年9月下降1%，但较今年8月的4,293宗增加11.8%。9月销量与有效挂牌比率（sales-to-active listings ratio）为24.1%，这是2015年2月以来的最低水平。 　　买卖双方均持观望 　　REBGV主席莫里森（Dan Morrison）说：“目前市场存在不确定因素，导致楼市买家及卖家都难以确定价格。9月是卑诗实施加征15%PTT的第二个月，毫无疑问该政策对9月楼市表现产生重大作用，人们都在观望，这包括海外及本地买家。每个人都希望知道新政策对市场的影响有多大，他们在考虑是否继续观望以等待楼市下行，或者现在是入市的最佳时机。” 　　9月楼市数据显示，市场对连幢屋和柏文的需求远高于独立屋。卑诗房地产协会（BCREA）首席经济师缪尔（Cameron Muir）认为，这也是加征15%PTT造成的影响之一。通常在大温地区，独立屋占总体销量约40%，但今年8月该比例已降至28%。连幢屋和柏文需求若持续高企，加上联邦周一公布税务及房贷新规，缪尔指出首次置业者将继续面对被挤出市场的压力。 　　卑诗大学尚德商学院（UBC Sauder School of Business）教授达维多夫（Thomas Davidoff）说：“目前市场像处于驼峰顶部，价格下跌前常见征兆是交易量下跌，我们目前似乎正走向这个方向。”他也认为加征15%PTT作用已显现，人们购买时的心理是期待价格上涨，如果外国买家撤出，市场需要确认新需求。他认为，未来一年大温楼价将回调至少10%。 　　西门菲沙大学（SFU）金融系教授帕夫洛（Andrey Pavlov）指出，9月数据最有趣的部分是销售数字下跌，挂牌求售数字却增加。同达维多夫一样，帕夫洛也预估未来12个月大温楼市至少下跌一成。

　　根据大温房地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）今天发布的数据，今年9月大温地区房屋交易量比去年同期下降33%，这是自从2014年5月以来，大温单月房屋销量首次低于10年来的月平均销量。       9月份大温地区的房屋销售成交数量为2,253套，比2015年同期创纪录的3,345套下降32.6%，相比今年8月份的2,489套也下跌了9.5%，比10年来的月平均销量低9.6%。       今年9月在大温地区上市的所有房屋数量为9,354套，比去年同期下降13.4%，但比今年8月份总的上市房屋量增加10%。       房价终于开始下降！       从今年8月2日开始，卑诗省府实施新政策，在温哥华及周边21社区向海外买家征收15%的房产转让税。虽然今年8月份大温地区房屋交易量也比去年同期下降26%，但房价却继续攀升：各种类型居住物业的平均价为$933,100，比去年同期上升31.4%；而过去三个月来则上升4.9%。       以上是新政实施近一个月之后的情况，但二个月后，大温地区的房价终于开始下降。       大温房地产局发布的数据说，9月份各种类型居住物业的平均价为$931,900，虽然比去年同期仍然上升28.9%；但比今年8月却下降0.1%。尽管只是一个非常微小的下降，却是自从温哥华房市火热之后的首次下降！       温哥华房市不确定性日益显露       大温房地产局主席莫里森（Dan Morrison）表示，在卑诗省府实施新政之后，大温地区房屋交易和房价双双下降，而且房屋销量比去年同期整整降了1/3，令温哥华房市的不确定性大大增加。       莫里森表示，9月份买家对condo和镇屋的需求更大，一方面是独立屋太贵，再是上市量也有限，同时也说明仍然有首次购房族进入大温房地产市场。       联邦新政将是压垮温哥华房市最后一根稻草？       不少人将大温地区房屋销售量连续下降归咎于卑诗政府实施的新政策，即向海外买家征收15%房产转让税所带来的结果。也有人预期，在此政策压力之下，大温地区的房市面临价格调整，甚至逐渐变冷。       房地产专家和地产经纪都在说，由于实施新税，使得当地人和外国投资者纷纷驻足观望，看看房地产交易市场对新政策的反应。       而联邦政府于周一宣布推出两大招数限制外资涌入多伦多和温哥华等地房市，堵塞房地产税务漏洞以及收紧按揭贷款资格的新政，有可能进一步打击温哥华的房地产市场。       从目前来看，卑诗省府和联邦政府接连祭出辣招来为房市降温，其中在地方层面，卑诗省府今年8月初给外国买家征税，温哥华市府则从明年起向市内空置房屋开征空置税；联邦层面则是刚刚推出的堵塞房地产税务漏洞以及收紧按揭贷款资格的新政。可以预期，多管齐下，层层加压，不仅温哥华的房市趋冷，多伦多是否会步其后尘也未可知。 　　房地产经纪人Steve Saretsky表示，高端独立屋市场经历最实质性的损失，而公寓和联排别墅市场仍然活跃。 　　Steve Saretsky表示，在温哥华东区销量已经下降到2006年的水平，在西区的销量降至2008年的水平。而温哥华整体房屋销量已经下滑至2012年水平。 　　Royal LePage房地产经纪人Adil Dinani表示，由于市场多数报价仍然超过挂牌价格，公寓和联排别墅依然保持了强劲销售。

  中国许多城市的房地产市场，近来出现了井喷式价格上涨，资金爆出恐慌式抢购。一个号称上海浦东的新盘，其实距离陆家嘴尚有70公里，但是四百多套住房开盘后在两分钟内被抢光。     　　中国许多城市的房地产市场，近来出现了井喷式价格上涨，资金爆出恐慌式抢购。一个号称上海浦东的新盘，其实距离陆家嘴尚有70公里，但是四百多套住房开盘后在两分钟内被抢光。为了规避限购政策，市民涌向离婚中心申请离婚，不堪人潮的离婚中心不得不关闭现场服务，离婚居然需要领筹排日子才获办理。 　　作为经济学家，笔者曾经提过小阳春，但是根本没有预见到这轮房价的飙升。我错在哪里？错在将房地产按居住属性进行分析，看房屋库存、土地供应，看收入增长、人口结构。其实此时此刻的中国房市，那些因素都不重要。今天中国房地产，分析的切入点应该是金融属性，而非居住属性。 　　中国经济增长缺乏内在动力，于是政府大力实施货币扩张政策，今年第一季度的货币发行量堪比2010年“四万亿刺激“的阵仗。但是由于经济下行、产能过剩、风险增高，好的企业不愿举债，银行也不愿意借贷。实体经济无法吸收骤升的流动性，资金唯有滞留在金融经济中，股市又不旺畅，资金便爆炒房地产。房价初升的时候，很多场合明显地可以看到地方政府与开发商在拍卖土地上做手脚，诱导资金入市。 　　一旦房价上涨形成势头，则房价地价交互刺激，房地产成为自我形成、自我推动的牛市。资产收益低本来就是居民的隐痛，房价飙升之下，银行储蓄迅速被转化为买房购买力。银行本身面临着优质项目越来越少的难题，政府又催着借贷，房贷成为他们交功课的主要手段，近月银行新增贷款几乎全部发生在按揭领域。金融创新，又打造出新的借贷途径，让资金不足的买房者拉高借贷比率上车。 　　造成房价地价暴涨的另一个原因，是资金成本的下挫。中国政府的房地产调整，一贯将重点放在卡住开发商的资金源头和资金成本，开发商出事也多是因为资金链断裂。本届政府数度努力之后，资金成本得到大幅下降，融资渠道也变得多元化、便利化了。但是这一切对于实体企业来讲来得太迟了，得益者多是发展商和地方政府。当资金这个紧箍咒从发展商头上摘下，发展商“财务自由”了，房地产市场的博弈就变得精彩了，买方卖方的势力天枰就彻底倾斜了。同时，企业的资金在实体经济中找不到定位，也流向房地产市场－－炒作比经营实业更容易赚钱。 　　房地产金融化，是今天房地产市场的现实情况。房地产资产金融化，买方资金金融化，发展商资金链金融化，于是房价照其金融属性狂奔着，人性的弱点将其进一步放大，恐慌制造出新的抢购。 　　今天的中国房地产市场，乱象丛生，炒作遍地，杠杆突起，人心浮躁。错，不在买房人的疯狂，而在流动性制造者的疯狂。 　　笔者暂时看不到北京房地产政策全面收缩的理由。首先，中国经济自生增长动力不足，政策刺激效果日衰，作为支柱产业的房地产对于经济稳定至关重要。其次，地方财政面临空前的挑战，不少县连按时支付公务员工资都有困难，土地财政的大门没有人敢关上。再者，房地产去库存，是中央政府的既定方针，也是拆解金融隐患的必需，大家都等着炒作资金冲向三线城市解放住宅库存。笔者看来，北京会通过地方政府限制房价过热，但是应该会引导资金流向三四线城市去库存，而不是终结这轮牛市。 　　那么，中国房地产市场有没有泡沫？且看数据：在1990年，日本房地产总值相当于本国GDP的200%；在2006年，美国房地产总值相当于本国GDP的170％；今天中国的房地产总值相当于本国GDP的250%。今天北京、上海、深圳三个城市的房地产总值，已经相当于美国整个国家房地产总值的七成。 　　在过去的100年中，全世界大的房地产泡沫大约出现过四十个左右。每个泡沫形成时该国国民都说，自己的房价上涨和其他的泡沫不同，有本国国情。当泡沫破灭后，才发现泡沫的共性远大过个性，泡沫就是泡沫。 　　笔者也不知道泡沫何时破灭，只是知道当信贷周期转势的时候，房地产周期往往转势。中国的信贷GDP比率预计今年底超过250%，独占世界鳌头，远远超过第二名。经济周期，是经济学的基本概念，而经济周期的起落一般取决于信贷周期。或政策主导，或政策失误，或资金流向逆转，或银行坏账大升，触发信贷收缩，最终导致房地产市场的调整。现代资本主义的历史，基本上就在这信贷周期中周而复始，盖莫例外。房价升得越疯狂，调整就越痛苦。上帝欲其灭亡，必先令其疯狂。 　　中国经济最弱的一环，是发展商和地方财政；最强的一环，是超高的居民储蓄。当房地产市场出现危机时，人们突然发现最强的一环和最弱的一环被联在了一起。有一天，历史学家会说，那是政府的错，千不该万不该的大错。亡羊补牢，犹为未晚。

原标题：4天9连击！很多人玩一圈回来后发现，自己没有买房资格了。。。 “金九银十”交界，国内多地接连出台楼市新政。记者统计，自9月30日至10月3日，短短四天时间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉共计9个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。有业内人士认为，这意味着2014年开始松绑的中国楼市政策再次步入拐点。 4天9城 楼市调控新政扎堆发布 今年“十一”长假的打开方式有点“别样”。4天9城，楼市调控新政你都知道吗？ 9月30日晚间，北京加码楼市限贷，分别将购买首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%；天津几乎同步出台“分区限购”政策，对已有1套住房的非本市户籍家庭，暂停在市内六区和武清区再购房，同时提高其首套房商贷首付比例至40%；同日，苏州也宣布进一步加强商品住房价格监管。 10月1日晚间，郑州市则宣布，从10月2日起，在市内五区和航空港经济综合实验区、郑东新区、经济开发区、高新区范围内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下，不含180平方米的住房。 10月1日晚间，成都市规定，从10月1日开始，在成都高新区、天府新区、锦江区、青羊区、金牛区等范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房，严格执行住房限购地区信贷政策，购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。 10月2日，济南市也发布新规，购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40% 。济南户籍居民购买第三套住房不提供公积金贷款；已有三套住房的，暂不得再购房。非济南市户籍家庭限购一套住房。新规适用于历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区和济南高新区。 10月2日下午而根据无锡市出台的新规，暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房；对已拥有1套住房的居民家庭，购买普通住房，最低首付款比例由不低于30%调整为40%。房地产开发企业不得向同一买受人，出售多套商品住房。 昨晚（10月2日晚间），合肥市政府发布限购新政：在市区（不含四县一市）范围内，暂停向拥有2套及以上住房的本市区户籍居民家庭出售新建商品住房；暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。 就在刚刚！10月3日，武汉市政府决定，今起对江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、东湖高新、经开（不含汉南）、东湖风景区实行住房限购限贷。在武汉拥有1套住房的本市户籍居民家庭，在上述区域购买第二套住房申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例为50%。 在武汉拥有1套住房的非本市户籍居民家庭，在上述区域购买住房的，暂停发放商业性个人住房贷款。业内分析认为，武汉楼市调控加码，在一定程度上可以缓解市场上的“恐慌性购房”。有网友表示，国庆节出去玩了一圈，回来没了买房资格。 “分区限购”成亮点 或现挤出效应 除北京、苏州属于“加码”调控外，其余城市均祭出了最新的限购限贷举措，差异化的“分区限购”调控成为政策新亮点。 “这将产生一种挤出效应，缓解城市热点区域房价的过快上涨，同时将购房需求推向可能存在‘去库存’压力的周边区域。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者透露。 以天津为例，严跃进具体分析了分区限购调控的作用原理，天津武清区由于毗邻北京，成为本轮房地产市场炒作的热点，前8月二手房交易价格迅速上涨。“而在限购政策实施后，北京购房者至天津购房的门槛抬高，在武清区认购首套住房首付需要40%，且无法购买二套，遂只能认购北辰和宝坻等区域，未来这些区域市场会呈现明显上涨，即市场需求转移。” 限购阵营渐扩围 下一个会是谁？ 据记者统计，除北、上、广、深四个一线城市外，已有厦门、杭州、苏州、郑州、成都、南京、天津、济南、无锡、合肥、武汉共11个二、三线城市加入楼市限购阵营。 与其他城市单纯收紧调控、“抑房价”的目的不同，北京此次加码限贷的举措，被认为调控信号意义大于政策本身调控的意义。在严跃进看来，“北京政策模板将成为第四季度一、二线城市调控楼市的模板。” 在北京发布楼市新政后，确有六城紧跟步伐，而这股调控浪潮或许仍将继续。 综合业内人士分析显示，未来，福州、东莞、珠海、石家庄、青岛等房价涨幅较快的城市，限购可能性仍非常大。 房价会有实质性下跌？ 调控政策何时能真正“抑房价”？在严跃进看来，中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启，而市场拐点会在明年，2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。 “但需要注意的是，此类市场拐点是周期性的，而非房价有实质性下跌。”严跃进提醒。 “当前楼市存在局部过热风险，但仍处在可控范围内，及时出台调控政策是能够稳定未来市场预期的。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。 “今年以来楼市表现令人困惑，城市之间和城市内部分化态势加剧成为市场的真实写照。”中国指数研究院指数研究总监白彦军说。 图为南京市民在一处楼盘售楼处内咨询。（资料照片） 中新社记者 泱波 摄 专家认为，近期热点城市政策收紧力度升级，或限购限贷，或限房价地价，或加强监管，政策主要以抑制投资投机需求为重点，特别是购买人群受限及信贷收紧，短期将为当前过热楼市适当降温，也将成为更多城市控制房价的重要选择，预计四季度各线城市政策分化将更明显。 白彦军建议，热点城市还应主动公布土地储备和供应计划，合理引导市场预期，抑制短期市场波动。 对去库存压力较大的部分三四线城市，应执行区别于热点城市的支持政策，通过合理信贷政策引导，让小地方楼市活跃起来，大城市冷静下来。 此外，专家指出，一方面要警惕楼市有泡沫，对居民生活成本影响较大，并影响实体经济；另一方面要实现经济稳增长，宏观经济转换增长动力尚需时日，还需要发挥房地产行业的支撑作用。 因此政府要把握好楼市调控政策的平衡点，既要防控风险，又要稳定楼市，确保经济运行在合理区间。 延伸阅读： ：中国房地产三大信号弹 进入9月，传统的房地产销售的旺季，二线城市的地产也开启了疯长的模式，但是在这样上涨的背后有没有隐忧呢？如果和历史上的国际数据做一个横向的比较，会有什么样的结果？ 中国居民房贷收入比 超日本房地产泡沫时期 根据我们搜集到的数据，目前中国居民房贷收入比是0.46，已经超过了日本房地产泡沫时期的水平，如果按现有速度扩张，5年内将达到美国次贷危机前的历史高点。 房地产市场重磅数据 接近美国金融危机峰值 如果从新增房贷/新增地产销售看，美国2007年时的峰值为52.6%。而中国2015年已经上升到了35%，2016年上半年更是创历史新高至42%，已接近美国金融危机期间峰值水平。 杠杆加码！中国个人房贷余额是16.55亿 去年，一场杠杆推动的股市大涨大落让大家记忆深刻，我们也来对比一下，6月18日，券商融资余额达到了历史高峰2.26万亿元，再加上估算的场外配资1.5—2万亿元，场内外融资合计约4万亿元。 截至今年6月底，中国个人房贷余额是16.55亿元，如果按照二季度的房贷增加额推算，到了三季度末，房贷余额将达到17.9万亿元左右，单纯从杠杆资金的绝对量而言，比去年的股市泡沫，有过之而无不及。

第五名：加州比佛利山庄，North Hillcrest Road 1187号。 售价：1.35亿美元，面积1672平方米，有7个卧室，10个卫生间。 室外区域设有一个游泳池、一个用餐区和一个小展馆。 喜剧演员丹尼·托马斯是这里的前业主，在这个庄园里，可以360度全景鸟瞰市中心和峡谷。 第四名：纽约东汉普顿，Briar Patch Road 90号。 售价：1.4亿美元，面积4923平方米，有10个卧室，9个卫生间。 以及网球场、游泳池、健身房……等等。 这座80岁的海滨豪宅，还拥有超过1150英尺的沙滩，面对辽阔的大西洋。 第三名：加州比佛利山庄，Palazzo di Amore, Lania Lane。售价：1.49亿美元，面积956平方米，有12个卧室，23个卫生间。 庄园有一个附属的小宾馆和可容纳150辆车的停车场，还有四分之一英里长的进入车道和警卫室，保护着业主的隐私。 庄园内有最先进的电影院、舞厅、保龄球馆、游泳池、酒窖、水疗中心和网球场。 附属的葡萄园每年可以产出400到500箱葡萄酒。对了，这里的租金每月是37.5万美元。 第二名：加州洛杉矶，North Carolwood Drive 301号。 售价1.5亿美元，面积2787平方米，有10个卧室，20个卫生间。 这幢别墅建于2016年，附属设施包括游泳池、酒窖、美发沙龙、按摩室、剧院等。 还有一个可停10辆车的车库，及可停50辆车的停车场。 第一名：佛罗里达州马纳拉潘，South Ocean Blvd 2000号。 售价：1.95亿美元。面积5841平方米，有33间卧室，47个卫生间。这里被称为“双子座”，是终极的私人岛屿天堂。 它占地15英亩，包括一个主建筑，两幢有四间卧室的海滨小别墅、一个小型高尔夫球场、一个网球场，一个半场篮球场和一个小型游泳池。 值得一提的是，这里的房价去年涨了66.1％。

Vansky原创，如需转载请注明来源，否则视作侵权 联邦政府昨天专门就温哥华和多伦多的高房价问题开了个发布会，讨论关于税务和房屋贷款问题。这一下，华人媒体可就炸了锅了，纷纷开始“转述”政府的政策，关于政府已经开始执行一项税务新政策的消息造成了许多中国买家的疑惑和恐慌。   然而事实并不是这样的。以下是昨天许多中文媒体发出的关于昨天发布会的消息：     可是！可是，财长说的并不是这个意思啊！而且以上华人媒体说的也并不是什么新政啊！！   咱们来看看温哥华地产经纪Charles对加拿大故有政策的解释：“基本上賣了之後，律師樓會扣起賣價的1/4。我幫賣家找了會計師核算應繳稅額，確認後上報稅務局。稅務局4-6個月會回覆。律師樓再撥款繳稅，剩餘的在存入賣家提供的帳戶，我之前的賣家們有自住也有出租的，申請後送去CRA算完都是要交稅的。”   所以说，外国买家在加拿大卖房本来就是不能申请免交增值税的！财长说的并不是什么新政策啊！是一直都有的一直都存在的政策啊！！   其实，昨天联邦政府的发布会说的是这样的。   自由党政府在昨天宣布政府将关闭一个税务上的漏洞。正是这个漏洞让外国投资者有机会避免在卖房时交增值税。政府将严格执行只有加拿大居民才有资格享受免交增值税的优惠政策，而且每个家庭只能有一处房产可以作为自住房享受这一优惠。   下面这句话是最重要的！到目前为止，政府并没有对此项政策做出任何调整。   也就是说！政府并没有说漏洞是什么！也没有说怎么弥补漏洞！只是重申了一下目前的政策本来是怎么样的！   虽然是民主社会，大家也不用随便帮政府颁布政策啊……   昨天政府唯一确定的政策是，所有申请和已经申请了房屋贷款的购房者，都要再接受一次银行的“压力测试”以确定购房人有还款能力。这一贷款政策将于10月17号生效。

在温哥华和多伦多楼市持续火热了一段时间之后，联邦政府决定出台新的政策进行调控。联邦财长Bill Morneau于3日来到多伦多，宣布旨在控制外国资金涌入加拿大房地产市场的新政策，堵上外国买家避税的漏洞。另外，政府也要求发放贷款时要考虑买家的贷款承受能力。 财长3日在多伦多宣布，自住房免税优惠政策(principal residence tax exemption)今后只能由在买房和卖房的那一年，合法居住在加拿大的人才能享有。 原先根据联邦政府对这项自住房免税优惠政策的规定，如果屋主将一套拥有的房产申报为自住房，那么当屋主卖房获得一笔资金后，就可以不必在报税时汇报这笔卖房收入。 过去几年，温哥华和多伦多两地楼市极为火热，房价猛涨，政府把其中很大一部分原因归结为外国资金的涌入。BC省8月份开始实施了针对海外买家额外征收15%物业转让税的政策，试图打压房价。当时联邦财长就表示要深入研究楼市情况，并采取相关行动。 此前环球邮报曾报道过有海外买家在加拿大炒房，并成功逃税的案例。例如华商顾俊刚(音译，Jun Gang Gu，又被称为Kenney Gu)就利用中国投资者的钱和身份，在加拿大申请贷款，并把房子以投资者或其家属等的名义申报为他们的自住房。等房价上涨后把房子转卖，顾俊刚连本带利把钱还给投资者，自己赚得剩余利润。 值得一提的是，在整个操作过程中，顾俊刚通过这项自住房免税优惠政策成功地避了税。而且在大温哥华地区，有许多上百万的豪宅房产都登记在家庭主妇或学生名下。有税务律师指出，这类逃税行为在高房价的多伦多和温哥华相当普遍，是税收体系的一个严重漏洞，造成的损失金额巨大。 此外，财长Morneau还宣布，从10月17日起，所有有保险的贷款都必须经过“压力测试”，确保贷款者的能力能够承受得了更高的贷款利率。也就是说，必须测试贷款者在贷款利率上调到加拿大银行的传统五年贷款利率(现在为4.64%)的情况下，能否承受得住。

　　涨，成了今年楼市的主题词。不仅是房价涨，地价也在涨，尽管如此，抢房、抢地现象在一线城市和部分热点城市屡屡上演。 　　中国楼市泡沫一直在越吹越大，这是一个不争的事实。 　　长沙：销售数据火爆 “此前没有发生过” 　　进入2016年以来，全国楼市呈现出普涨的状态，而作为中部省会城市之一的长沙也是毫不逊色，在此前一份“2016房价上涨潜力排行榜”中，长沙名列全国第九似乎就预示着房价将连续上涨。 　　人口不断增长给长沙楼市带来了大量的需求，也使进入金九月的长沙楼市销量火爆。根据最新的统计数据显示，9月第三周(9月18日―9月24日)，长沙市内六区新建商品房网签8961套，销量环比上升61.96%，大幅度刷新内六区单周新房成交记录，创下近6年之最。 　　值得注意的是，在9月的前三周，长沙楼市都保持着火热的态势，连续三周销量都超过5000套，这样的销售数据也是在此前没有发生过的。 　　郑州：地理位置等存优势 被炒房资金瞄上 　　根据中国指数研究院发布的“百城价格指数”，9月百城住宅均价环比上涨2.83%，同比上涨16.64%。郑州新建住宅价格指数环比上涨6.92%，涨幅居首。 　　而郑东新区房价今年以来已经上涨了2/3，上涨速度如此之快连房产销售都有点“被吓到”，他们也没有预期到郑州房价会上涨得如此迅猛。 　　放眼望去都是新建或在建的高楼。就是这个曾经被称为“鬼城”的新区，在郑州这一轮的房产上涨中，很难再找到单价1.5万元以下的房子，部分楼盘的房价甚至达三四万一平。 　　杭州：“房价继续出现上涨依然是趋势” 　　9月18日17点，杭州市住房保障和房产管理局宣布自9月19日起实施住房限购，暂停在杭州市区限购范围内向拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房与二手住房。 　　就在限购政策实施首日，即9月19日，杭州市区的住房成交量迅速滑落，相比于此前一日5105套的成交量，19日新房与二手房共计成交328套，其中新房成交222套，且以商业用房为主，二手房则签约106套。 　　中原地产市场研究部分析师卢文曦则表示，杭州出台“限购令”的原因有二：首先，杭州楼市的价格最近上涨较快;其次，杭州的高价地数据全国领先。杭州2016年成交的土地中，单宗土地超过10亿的地块达33宗，在全国占比接近10%，其中溢价率超过100%的地块达7宗，溢价率超过50%的达21宗，数量位居全国前列。 　　中原地产首席分析师张大伟便表示，包括杭州在内的多个城市出台的限购限贷政策，起到的只是喊话作用。在当下的资金潮下，这种力度的政策对市场的影响非常微弱。如果不收紧房地产信贷额度，房价继续出现上涨依然是趋势。 　　专家：楼市泡沫或快破了 　　据外媒Zero Hedge报道，德意志银行大中华区首席经济学家张智威表示，中国楼市目前的局面是一场债务驱动的泡沫，这个泡沫必将在“不远的未来”破裂。 　　在北京从事二手房买卖的一名房地产中介人士说，现在的房价上涨让我们都觉得不踏实，有些区域已经出现有价无市的现象。“泡沫只有在破灭的时候才知道，但我们都不希望有那一天。” 　　中信建投首席经济学家周金涛警告，在第四次康波中，主导国美国的房地产周期要领先于中国香港和新加坡7-9年。由于中国内地房地产周期领先于中国香港和新加坡，而美国自2006年见顶以来已有10年，据此推算，中国内地房地产上行期可能已接近极限。周金涛预计，中国内地房地产周期在2014年和2016年可能形成双头顶部，未来三年或步入下行期。 　　从下图可以看出，随着中国房地产市场日益“火爆”，中国个人按揭贷款“贷款房价比(LTV)”(贷款与价值比率，指的是按揭贷款规模与房产价值的比率，LTV越高，银行承担的风险越大)迅猛增长，该数据在7-8月已经飙升到了71.2%。前几年，这个数据还一直在25%左右徘徊。 　　(中国新增贷款中按揭贷款比重) 　　德意志银行还指出，一线城市土地拍卖的平均溢价率也由年初的40%左右上升到了8月份的90%左右。二线城市的平均溢价率也从25%上涨到了70%。 　　(中国一、二、三四线城市土地拍卖溢价，数据来源：搜房)  

　　内地楼市癫况不绝，连建于被称为“广东最大毒地”上的高档住宅亦被疯抢。广州的广钢新城被锐意打造成规划20万人口的“广州曼哈顿”，但环保局已确认该地土壤污染严重。记者上个周末前往广州直击，这块毒地竟已成广州最热楼盘，售楼处人头涌涌。 　　广钢地皮最多有8种重金属超标，据广州环境局政务公开回复市民时表示，环评报告显示，北区土壤中超标的重金属有铅硒锌砷汞铜镍铬8种。铅、硒、锌超标较高，分别是28.6%、21.1%，10.5%，铅最大超标倍数179.2倍。而监测16种多环芳烃中超标的有11种，苯并(a)芘最大超标58.4倍。土壤需要修复。 　　广钢新城位于广州南部，距离广州东站约40分钟车程，旁边有地铁鹤洞站，属于市区附近范围。记者前往直击新盘中海花湾一号，售楼处人气旺盛，其广告更自称为8月广州全市销量冠军。中海花湾职员则称，该楼盘已售出2,000多个单位。该盘平均售价为每平方米3.6万元(人民币.下同)，较广州每平方米均价1.8万元为高。现场最细单位92平方米(约990方迟建筑面积)，总价约330万元。项目2017年入伙。 　　2014年2月广钢新城首次推出五宗地，成交总价155亿元，然而广钢新城的推地大戏远未结束，2014年9月，广钢再推六宗地，成交总价122亿元。这一节奏持续到2015年11月，广钢新城第三批出让两宗地，成交总价61亿元。这三次推地吸引来了多家房企。 　　据中国经营报2016年5月报道，记者查证广州市环境保护局政府信息公开网站，相关审批结果中共有11幅地块显示取得了环保局批复文号，但广钢新城AF040140、AF040137、AF040138地块项目、AF040404地块环保局批复文号未显示。 　　由于该批复单位为广州市荔湾区环境保护局，记者第一时间致电荔湾区环境保护局进行采访，一位洪姓工作人员向记者表示，广钢新城地块并非整体受到污染，对于部分本身未受到污染或已修复达标的地块环保局已给予环评批复，属正常开工建设。而对于部分污染严重的地块则需继续修复，直到检测合格，环保部门才给项目环评审批，否则不能动工。 　　根据楼市交易数据显示，广钢新城六个楼盘，目前已总共售出3,181个单位，尚有5,531个单位待售。横洲发展风波，令(废弃工业用地)一词在香港广为市民所知。该用地存在大量工业污染，一般需要经过漫长的清理和规划。但广钢新城在短短四年内，就可以完成清拆、卖地、起楼、卖楼、入伙所有程序，堪称“光速”。  

　　多项研究显示边开车边使用手机的危险性至少与醉酒驾车一样高，加拿大警方也在加大执法力度打击边驾车边使用手机发短信的不遵守交通法规的司机。 　　但仍然有一些驾车者觉得警察不容易看到他们边驾车边发短信，所以继续明知故犯。现在魁北克省警方采取了一种“居高临下”的检查违规司机的办法。 　　加拿大广播公司记者报道说，加拿大魁北克省警方在实验让警官在大巴车上居高临下观察驾车者的办法来查出边驾车边发短信的违规司机。 　　魁北克省交通警队的警官Isabelle Gaudreau说，驾驶巡逻车的警官不容易看到的东西在大巴车上居高临下可以看得一清二楚：可以看到不少驾车者把手机放在驾驶盘上、放在膝盖上发短信或者是打电话;还可以看到不少驾驶载重卡车的司机不系安全带的情况。 　　当大巴车上的警官发现违规的驾车者时，就把相关信息发给停在附近路边的警车上的警官，他们会立刻追上去截停违规的驾车者、给他们开出罚单。 　　警方这个在魁北克市附近高速公路上进行的实验项目几天下来让警方抓住70多辆汽车的违规驾车者。 　　在魁北克省，边驾车边发短信的违规罚单是120加元罚款和驾驶执照被扣分4点。

　    联邦财长昨日宣布了今后要对贷款者测试利率上涨的抗压能力。贷款专家、鲲鹏国际金融总裁孙晓明认为，政府是通过进一步提高借贷门槛，来为利率上涨做准备。孙晓明进一步解释，现在政府是想通过此举进一步收紧贷款，以免将来利率真的上涨，造成很多人还不起贷款的局面。  　　她认为利率何时上涨恐怕还是一个遥远的未知数，在目前的经济状况下，政府不敢轻易调高利率，因为利率上涨不仅会影响房地产业，更会影响所有行业。孙晓明认为此政策真正受到影响的是首次购房者，或者想要换更大房子的人，但是否真能起到打压房价的作用，缓解炒房的现象？她认为影响可能有限，只是一部分人在借贷时会觉得多了一个考虑因素，可能更审慎，但不能排除还有些人会不惜支付更多首付，来达至抗压的目的。故此她认为，如果要以此打压房价，打压力度还不够。

　　卑诗省最高法院法官判令，温东"嘉湖花园"（Gardenia Villa）屋苑业主委员会向250个单位的业主，收取1680万元的特别费用，用于修缮长期漏水问题。该屋苑有不少华裔业主，其中一名业主说，法官判决的修缮费比之前委员会所提出的要低，她认为法院的明确判决，将有利屋苑尽速展开漏水修缮。 　　报道指出，该漏水屋苑位于温市百老汇街（Broadway）夹纳奈莫（Nanaimo）街，业主在该屋苑于1994年建好不久即发现漏水问题。 　　漏水导致墙壁及地毯被水浸湿，墙面及天花板也都有水渍，窗户内有水珠凝结，在一些单位甚至有发霉现象，破坏窗户和门的密封性。 　　报道指出，2005年时温市府发现漏水已开始侵蚀结构部分，且外墙已开始长出水藻，市府因此下令要求业主委员会采取行动解决问题。  　　报道指出，业主委员会后来并未执行工程师的维修建议，迫使一群业主入禀法院，要求法官下令，指派一名有权力的管理者落实向业主收取特别费用。 　　报道表示，第一次入禀法庭的结果，是法官撤销了业主的申请。法官作出结论指，若由发展商拆除并重建之后的预期售价，花费将少于当初计算的4000万元维修费。不过，法官同意如果有其他的新证据，仍可再作申请。 　　报道指出，法庭撤销业主第一次申请后，业主委员会于2008年3月通过向业主收取1000万元的费用，完成了部分漏水修缮工作，不过经费在2012年花光，而业主委员会提议再收费完成有关修缮，但未通过。2013年的工程师报告又作出许多建议，仍未被执行。2014年又有第三次报告提出收费的不同建议案，因业主意见分歧，均未获通过。根据规定，业主委员会的建议必须得到75%业主的同意才能通过。修缮漏水一再延误，于是再有一群业主向法院提出最近一次的请愿。 　　卑诗省最高法院法官Marita Morellato在新近作出同意1680万元漏水修缮的判决中说，从上次业主请愿至今已过了几乎10年，而该屋苑仍持续面对严重的漏水问题。 　　法官判决中不仅下令业主委员会必须向250个单位业主征收1680万元的维修费用，还指派柏文业主协会（Condominium Homeowners Association）的行政总裁Tony Gioventu担任监督业主委员会的管理人（administrator），由他确保业主委员会切实执行法官命令。 　　被漏水问题困扰多年的屋苑华裔业主黄太表示，很高兴终于有法庭下令执行维修，且派人监督业主委员会的工作，她希望漏水问题尽速解决，不必再为此事操心。她估计每户需要缴交6万多元的特别费用，她说，对于需要花钱修理漏水，业主都有心理准备，该金额已低于稍早前业主委员会的提议。

　　为减少外国热钱涌入加拿大房屋市场，令房市出现泡沫，国内各级政府纷纷采取行动为楼市降温。继温哥华明年起拟向市内空置房屋开征空置税后，联邦政府昨日亦推出堵塞税务漏洞，以及收紧按揭申请资格的新措施。 　　为限制外资涌入多伦多和温哥华等地炽热的房市，联邦政府将推出新措施堵塞税务漏洞，目前对“主要居所”（Principal Residence）提供的资本增值税豁免将会收紧，日后只有买家是加拿大居民，方可在转售时豁免资本增值税。 　　联邦财政部长莫奈（Bill Morneau）表示，政府计划未来只向加拿大居民提供相关豁免，而每个家庭亦只可以指定一个物业为主要居所。 　　根据现有政策，超过5年的定息按揭贷款申请人，原本无须接受压力测试。联邦政府昨日宣布，自10月17日起，所有申请投保按揭的人士，均须接受以央行5年牌告利率4.64%计算的压力测试，以确保借贷申请人在利息上升或收入减少的情况下，仍有足够的还款能力。 　　收紧首期不足两成贷款资格 　　联邦政府亦会收紧首期不足两成的按揭贷款资格条例，新例将于11月30日生效。现有贷款或续签贷款的业主，将不受新政影响。 　　莫奈表示，近年的超低息环境，改变了借贷双方对债务的看法，新措施反映政府关注加人负债水平上升：“我相信房市整体上来说是稳定的，但身为财政部长，我希望确保我们有积极主动地评估和处理可以引致额外风险的因素。” 　　他又指，虽然光靠联邦政府的政策，是无法直接控制楼价，但政府可以在确保楼市稳健，以及有效率地运作上担当角色。 　　对于新政能否有效为房市降温，或会否令准买家借钱“上车”的难度大增，仍有待观察。 　　温市市长罗品信（Gregor Robertson）对渥京的税务漏洞堵塞措施感到鼓舞，认为有关税务漏洞令“不受监管、投机性的国际资本，冲击温哥华的房地产”，又指温市近期房价的升势不符合可持续原则，危及当地经济，亦令当地居民无法置业安居。 　　安省房屋事务厅长巴拉德（Chris Ballard）则指，联邦政府的措施“有意思”，而安省政府亦非常关注省内可负担房屋的情况。 　　会计师：可能规定卖房要申报 　　会计师、税务上诉师胡商对于联邦自由党政府严堵外国人炒房税务漏洞的做法表示支持，认为目前外国买家确实利用了现有的加拿大税务上的漏洞，而堵塞漏洞会对打压过热的房地产起到部分作用。 　　胡商表示，在加拿大现有的税务法规下，居民在卖出自住房后，获得的资本增值可以不用申报，因此也就免于缴纳资本增值税。而外国人买家也就利用了这一漏洞，非居民本来就不需要报税，他们因此也不会报告卖房的资本增值，也就不用缴税。他指今后政府可能是规定所有人卖房都要申报，然后再视居民身分，对居民给予免税。 　　他认为目前政府打算对此采取措施是合理的，声称因为外国人利用此漏洞，既抢走了本国人的住房资源，还逃避了缴税。至于上述政策的出台，会否起到打压过热房价的作用？他认为只会起到部分作用，因为他认为目前的房价高企，并非主要由这部分人带来的，政府并没有拿出这方面的足够证据。

　　地产专家、经济学博士徐华飞对联邦政府堵住外国人买房税务漏洞的新举措表示支持，认为堵住漏洞是对本国人公平、合理的做法，甚至还可以将步子迈得更大，进一步收紧对外国人的贷款。徐华飞认为，在政府的新政策下，今后外国人卖房子，无论是否自住房都要交资本增值税，但目前还不知政府会否提高外国人资本增值税的税率，因为之前对于外国人购买的投资房，也是征收资本增值税的。 　　“对市场无决定性影响” 　　另外，除了自住房资本增值税的漏洞，他还认为对外国投资者给予同加拿大国民一样的政府担保银行贷款也是不公平的，对外国人的贷款应该更严格，应免于政府担保的部分。 　　至于新政策对未来房地产市场的影响，徐华飞认为会有影响，但不会是决定性，而且他乐观地认为，政府去除不利市场健康的负面因素，促进加拿大房地产市场的稳健发展。他也认为不用担心房市大幅下滑，因为加拿大市场的刚需始终都在。

　     对于联邦政府的"新政"，有华人地产经纪表示，对他的客户完全没有压力。"我的国内和本地的客户也好，都能提供足够的首付和准备，但他们唯一担心的是，安省政府或联邦政府，会实施卑诗省那样的额外的15%土地转让税，除此之外，贷款没有压力。" 　　另一位华人地产经纪也表示，她的客人大部分都是中国人，而他们寅吃卯粮的情况不多。 　　"我上一周几乎天天晚上出去抢『柯化』，看着价钱就上去了。但他们也不会冒险做超出他们财政能力的事情。如果心仪的房子不能按他们的心理价位买到，就想办法降低购房条件，例如免验房什么的。" 　　莫奈昨日记者会的另一个重点，就是针对外国炒房客利用加拿大税法漏洞来避税的问题。 　　根据加拿大税务法，业主名下的房产如果是其主要住所，则该业主出售此房产时，毋须向税务局申报，也就毋须缴纳增值税。要符合这一标准，则业主、或者业主的现任或前任配偶，或者业主的子女，在房屋卖出之前都必须在此居住过一段时间。 　　但许多外国炒房客，却钻了这条针对加拿大人的税务优惠政策的空子。他们声称自己、自己的配偶或自己的孩子就住在这房子内，由此避缴增值税。 　　有经记解释这项昨日在国会内推出立法动议时表示，税局(CRA)今后将要求房屋卖家提供资料，若在审查期间税局职员质疑阁下售出的居所并非用作主要居所，阁下需要作出合理解释，不然便要缴付相关的资本增值税。 　　而一位打算在多伦多大学校园区附近购房的大陆人士表示，他的女儿虽然目前年纪还小，但在北京这样的城市如果要入读私立学校，或者为了进好的公校而去购买"学区房"，每年也要廿至三十万的费用，还不如早早送来加拿大读书。 　　"所以我就早早考虑要在多伦多买房了，而且买了之后长期持有，是给孩子将来读书和移民用，不会转卖，新政策对我没有影响。"

　　联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)昨日宣布为多伦多和温哥华火热楼市降温的新措施，要对购买了保险的房贷进行压力测试，似乎是要进一步收紧房贷。但有金融理财师表示，商业银行在放贷之前，对贷款申请人的压力测试是必然经过的程序，联邦政府的这个要求对银行来说并无影响。 　　而莫奈部长所强调的另一项措施，是绝不容许外国"炒房客"滥用针对加拿大居民主要居所(principal residence)的免税优惠措施。 　　但有希望长期持有加国房产的中国买家表示，他们买房是为了将来孩子在加拿大就学，无意炒卖房产，所以联邦政府新政策对他们也无影响。 　　在昨日的记者招待会上，多名记者反覆追问，联邦政府是否也认同"外国买家推高大多伦多和温哥华地区楼市"的说法。而莫奈则强调，引致房价迅速飙升的原因有很多，既有加拿大经济增长比较强劲，也有银行利率比较低。 　　"尤其是2008年以来，长期的低利率改变了放款者和贷款人的态度和行为方式，有些人因此背上了巨额的负债，风险也随之出现。许多中产阶层人士在考虑购买他们的第一套房子时，却发现高涨的房价已不是他们所能负担得起，有些人担心再不出手就更买不起，于是狠下决心借了大量的贷款。" 　　莫奈表示，联邦政府不能直接操控房价，但有责任确保房市的稳定及有效地运作。而那些已经拥有房产的人，则希望房市能够稳定下来，保证自己的投资不受损。 　　莫奈随即宣布，要让贷款行业更有持续性，减少对纳税人面临的风险，确保每人都按章办事。 　　从本月17日起，所有贷款保险的贷款项目，都要接受央行公布的5年期固定利率进行测试。第二是从11月30日起，所有低首付贷款的审批条件要向高首付贷款看齐。 　　"我们鼓励加拿大人在购买房产时，仔细考虑自己的负债情况，仔细考虑如果出现汇率波动时将要面临的挑战。"

　　据CBC报道  房地产市场业内人士称由于多伦多买家大量涌入滑铁卢地区，该区房市将会在冬季传统销售淡季持续火热。 　　今夏滑铁卢地区房市销售就破纪录的好，主要原因还是因为低利率和房价较低，吸引了众多多伦多来的买家。 　　CICB经济师Benjamin Tal表示由于多伦多地区房价太高，这迫使许多年轻人开始沿著401高速往外寻找房价更适宜的地区定居。 　　密西沙加和咸美顿地区房价就是因为这种外迁而被推高，现在这一外迁趋势又蔓延到了圭尔夫（Guelph）、剑桥（Cambridge）和基奇纳（Kitchener）。 　　Benjamin Tal称由于信息技术的发展，现在许多人可以远程工作。因此人们可以一方面在多伦多有工作，一方面又能在滑铁卢买套便宜的房子在家中办公。 　　基奇纳-滑铁卢地区的房产经纪协会在最新的一份报告中称8月份该地区共有598套房屋被卖出，创造8月销售历史新高。 　　今年截止到八月底，已经有4703套房屋售出，也打破了记录。 　　一方面是销售火爆，另一方面是库存不足哦，这让今年以来基奇纳-滑铁卢地区的房价攀升了21%。 　　有房产经纪表示想在该区买房，难度相比过去增加了不少。

  　　本周一(10月3日)，联邦财长莫奈(Bill Morneau)宣布控制外国资金涌入加拿大房地产市场的新政策，引发业内广泛关注。尽管多数专家认为，两项政策能够给房市降温，并降低风险，但是也有为数不少的人认为，它们并不能将房市内的海外买家驱逐出去，相反还会抬高本地买家的购房门槛。 　　报道指，今天出台的新措施有两项，一是对最自住房免税优惠政策(principal residence tax exemption)做出调整，即非加拿大居民即便以“自住房”之名义购房，在出售的时候也应该就增值部分缴税。 　　另一项措施则是，从10月17日起，所有有保险的贷款都必须经过“压力测试”，确保贷款者的能力能够承受得了更高的贷款利率。换句话说，必须测试贷款者在贷款利率上调到加拿大银行的传统五年贷款利率(现在为4.64%)的情况下，能否承受得住。 　　皇家地产公司总裁索珀(Phil Soper)评论，联邦政府在对待本国房市(主要是温哥华和多伦多两大市场)过热的问题上“非常谨慎”，既希望能够降温，也不希望阻碍经济增长。今天出台的两项政策，可谓非常“平衡”，既降低了房市的风险，又能保护经济增长。 　　索珀认为，两项政策会抬高购房门槛，并令海外买家的获益率降低，势必将渐渐影响温哥华和多伦多的房市。事实上，从最近的数据来看，两个城市的行情已出现了早期的降温迹象了。 　　至于本国的其他城市，他预测，由于市场行情呈自然增长(natural expansionary phase)，所以受到的影响不大。 　　BMO经济学家瓜提里蒂(Sal Guatieri)则评论，在两项新政策中，第二项(房贷强制进行“压力测试”)对房市的影响将大大超过第一项。它意味着，如果买家的房屋支出超过家庭收入的39%，将通过不测试，也申请不到贷款。 　　在这项规定实施之后，多伦多温哥华势必将有大量的潜在买家失去购房的资格，这会带来两个结果：一、由于买家减少、需求下降，房市冷却;二、当地一直飙高的家庭债务水平将得到控制。 　　不过，也不是所有专家都对两项政策持正面评价。来自多伦多的地产律师亚伦(Bob Aaron)就认为，联邦政府的新政策根本无法起到打压海外投资者的作用，也不会影响市场，因为他们中的不少人买房并不依靠贷款，所以抬高门槛影响不了他们。至于就自住房增值部分缴税，亚伦则表示，投资者买房的目的是赚钱，无论有没有税，只要炒房能赚钱，他们就不会收手。 　　温哥华西门菲沙大学(Simon Fraser University)教授戈登(Josh Gordon)则评论，今天出台的两条政策，都颇为“谨慎”，目前不会对房市产生很大的冲击，不过它释放出了一个信号：联邦政府已认定海外买家是推高本国房市的主力，因此接下来可能会出台一系列的打压措施。

渥太华公布了新的规定，旨在于稳定房地产市场，并堵上加拿大税法里有可能外国买家利用的一个漏洞。 星期一（10月3日），加拿大财政部长比尔·莫诺（Bill Morneau）在多伦多作出了有关宣布。 资产增值税（capital gains tax） 一个关键的变更涉及出售房产时的资产增值税（capital gains tax）。 在加拿大，人们若出售主要自住房（principal residence ），不需缴纳房产的资产增值税（capital gains tax），但出售非主要自住房或非自住房产 (如乡村别墅、出租物业等) ，则必须按照房产的增值情况缴纳一笔资产增值税。 最近，加拿大“环球邮报”报道说，有外国买家钻这个空子，在加拿大炒房，在出售房产时称是自住房，以逃掉资产增值税。 图片来源: Adrian Wyld/Canadian Press 加拿大财长表示，从现在开始，只有在房子出售前确实住在那里的人才有免交资产增值税的资格。 莫诺还说，他认为加拿大整体的房地产市场是健康的，但他要确保豁免资产增值税的规定被公平地使用。 对贷款者的“压力测试” 另一个新规定是，从现在开始，所有需要保险的抵押贷款 （即首付额达不到常规贷款标准的贷款）必须经过“压力测试”，以确保在利率升高的情况下，贷款人有能力继续还款。 莫诺告诉记者，“我的观点是，加拿大的房地产市场是稳定的，今天采取的措施是为了确保市场的长期稳定”。