地产

　　虽然没有全面而准确的数字显示外国购房者在温哥华和多伦多这样房地产市场火热的城市到底对房地产市场起了多大推波助澜的作用，但在不少民众的眼里，大温和大多地区房价的迅猛蹿升是外国炒房者惹得祸。 　　加拿大广播公司记者Solomon Israel引用加拿大房贷和住房公司Canada Mortgage and Housing Corporation的统计数字，2016年加拿大三大城市外国人拥有公寓楼单元的数量在下降。 　　在多伦多，2016年有2.3%的公寓楼单元的房主为外国人，这个比例在2015年是3.3%。在蒙特利尔，2016年有1.1%的公寓楼单元的房主为外国人，这个比例在2015年是1.3%。在温哥华，今年有2.2%的公寓楼单元的房主是外国人，这个比例在2015年是3.5%。 　　尽管数字在下降，但这并不意味着投资者对加拿大的公寓市场失去了兴趣。 　　随着2017年温哥华房地产市场转入温和调整期、大多伦多则是大步迈入火爆期，对于投资者来说加拿大还有哪座城市可以带来稳定的租金和高比例的投资回报?对于那些急需指点迷津的投资者来说，Western Investor编辑兼房地产投资专家弗兰克・奥布莱恩(Frank O’Brien)则预测2017年以下4城市的公寓市场将持续升温。不过还是那句话，投资有风险，各位还是需要慎重考虑! 　　Toronto 　　对于多伦多市场来说，近些年来它一直在跟温哥华竞争加拿大房市的头把交椅。随着2016年这里的公寓市场销售业绩惨淡，但对于投资者来说正是一个进入市场的好时机。在多伦多市中心用30万的价格购买到一套比温哥华大四倍的公寓，并不是一件非常困难的事情。同时这里对于新移民的态度非常好，比起加拿大的其他城市，奥布莱恩认为多伦多和美国纽约更为相像。当然，这一切前提是没有外国买家税。 　　Grandview-Woodlands,East Vancouver 　　关于大温房地产方面奥布莱恩的大部分预测都与温哥华地区相关，但这次他选择东温哥华，特别是Grandview-Woodlands地区。 虽然可能有不少人反对，但在东温哥华你仍然可以买到比西温便宜得多的公寓。 　　同时东温哥华作为多民族的混居地，这里有非常混搭的文化背景，全新的圣保罗医院和埃米莉卡尔校区也即将入驻该片地区，加上许多高科技公司也将公司设立在那里。现在整个False Creek Flats地区真的非常热闹，而且当地交通连接网络设置也十分人性化。从稳定的租金收入和长期升值角度来看的话，东温哥华无疑是大温地区最好的选择。 　　Victoria 　　对于国际投资客来说现在维多利亚是个潜力十分巨大的地方，那里没有海外买家税，加币和美元的汇率也正值低点。而且这里正在吸引越来越越多的高科技企业，数据显示市内有2.6万人在从事技术等方面的工作。对于很多高科技企业来说温哥华的高房价是无力承担的，而且他们不想搬迁到东弗雷泽谷等地方，因为这样的话公司距离海岸和城市太远。维多利亚不光有漂亮的海景，还有适宜的气候和多样的娱乐方式。 　　最重要的是，这里的房价只有温哥华的三分之一。目前该地区居民大多在34岁以下，可以说这是一座年轻者的城市。在这里首次购房者只需要25万加元，就可以买到一套设备齐全现代化的公寓。对于投资者来说，和温哥华相似的租金价格和超低的房屋空置率都是十分明显的优势。 　　Nanaimo 　　Nanaimo的优势就是地处大海之中，作为BC省政府激励技术入驻的一部分，该省有60%的空间这充斥着各种最新科技。你可以很容易地在这里用20万的价格购买到一套具有广阔海景的公寓。这是BC省唯一使用飞机当做日常通勤手段的城市，此外城市会提供渡轮等交通手段，市政府计划在这里建造一座全新的高速客运渡轮中心。对于投资者来说，这里房市入门级的价格如此之低，具有很好的基础设施，并且还靠近Mount Washingto的滑雪胜地。

在加拿大，不仅公管公寓需要聘请管理公司来打理公寓大楼事务，一些镇屋也带管理费，要请物业公司来维护小区的一些设施，并提供相关的服务等。但在万锦市一处近年新开发的小区内，一些镇屋业主们对物业公司一再增加收费感到非常不满。 位于万锦市Woodbine与MajorMacKenzie附近的Cathedral High Street小区是在2014年刚刚新建起来的居民社区，据了解，这里有大约200个住户共同聘请物业公司管理和维护小区的公共设施，并给居民提供铲雪、除草等服务。 管理费翻倍 收费一笔又一笔 该小区内最近有华人业主向本网投诉，一开始物业公司收的管理费是每个月69元，但在短短两年间就上涨到每个月116.75元，几乎是原先的两倍。 另外，这个小区在去年时更换了物业管理公司。在2015年时，物业公司曾对每家收取过一笔额外的400元特别征收费(special assessment fee)，今年又要收取一笔753.72元的特别征收费。而在这两年期间，一些业主们并不知道小区内曾进行过维修或设备置换等大工程，而且他们认为小区是新建的，现在也不需要进行这类的大工程。 有业主反映，新的物业公司刚接手没几个月就收了额外一笔额外的征收费，今年又要收一笔，而且还要缴更多，物业公司这次的说法是因为前公司经营亏损20多万，每户还要追缴700多元。该业主认为这样做并不合理，因为这个收费是原先公司经营不当导致，与业主没有关系，为什么要让住户承担。而且一次又一次的增加收费，不知道下次会怎么样。 业主委员会能否代表业主利益? 除了对物业公司的收费感到不解之外，一些业主们也对业主委员会产生怀疑。有业主表示，业主委员会代表业主与物业管理公司沟通，并代他们答应了要支付这些费用，可是有一些业主对这样一再增加的“不合理”收费是非常反对的。 该业主还表示，小区里的住户大部分是华人，英文不太好，对物业管理等方面问题的认识也不够专业，之前开业委会时，去参加的华人也不多、不够积极。现在发现了问题，他们也不知该如何处理。 物业公司怎么说 部分业主曾就这些费用与物业管理公司进行过沟通，询问今年为什么又要收取的这笔700多元的费用。该物业公司在邮件的回复中称，当他们接手时，发现之前管理公司在花费上存在一些问题，例如园林景观维护与铲雪服务的预算与实际支出之间存在差额，还有为居民提供除草、铲雪服务的责任问题，另外之前的预算中没有算入小区附近垃圾桶清理的费用等。 业主与物业公司交涉时，物业公司的邮件回复(业主提供) 物业公司还解释说，这笔特别征收费是用来支付之前业主们所欠的除草和铲雪费用，原先这笔钱是从物业公司的储备金中预付的，现在物业公司没有足够的现金流来维持储备金。 业主与物业公司交涉时，物业公司的邮件回复(业主提供) 加国无忧记者数次致电及发邮件给管理公司，到目前为止尚未得到回复。 了解法规才能维权 对于这些业主们遇到的问题，注册物业经理、加拿大华人物业管理协会会长余月瑛(Joanna Yu)表示，许多新移民来到加拿大，对当地的共管物业法(Condominium Act)并不了解，这类问题屡见不鲜。 她说，其实法律规定，业主委员会由业主们选出，即代表所有业主，其责任包括订立管理费标准以及特别征收费等事务在内，业主对业委会的决定都必须遵守，不能拒绝。 不过，余月瑛也表示，业主们如果不信任业委会，是有权推翻业委会的，这是唯一的解决办法。只是业主们要在社区中找到15%的业主联合签名，以书面形式提出诉求，表达对业委会不信任，并召开业主大会，找来至少过半的业主出来投票，同意解散业委会，选举出新的他们认为能代表业主利益的代表。具体做法可以参考共管物业法的第46条来操作。 团结才是力量 一些不满业委会与物业管理公司做法的业主们在日前举行了短暂的讨论会，针对管理公司的收费及服务质量问题发表了意见并进行探讨。业主们认为，需要将不合理多收管理费的焦虑、愤慨和意见让业主委员会向管理公司提出交涉，争取业主利益，否则就更换新的管理公司;要求增加管理费收费和使用的透明度，建立业主委员会与业主、管理公司与业主的沟通制度;如果业委会不能代表广大业主利益，不能解决上述问题，则呼吁解散现在的业委会，选出新的能代表业主利益的委员会。 同时，这些业主们也开始行动起来，征集附近邻居们的签名，发动大家联合维权。目前他们已经收集了约20户的签名，正在向15%业主联合签名反对业委会的标准努力。 业主还表示，业主们与居民委员会、管理公司定下了一个开会议程，即2月6号晚上6:30到8:30，在 Angus Glen社区中心(3990 Major MacKenzie Drive East)的Youth Centre。管理公司在发给业主们的通知中表示，要在会上选举三名委员会代表。 对于此次会议，业主们希望该小区业主都能积极参加，他们还打算在会上提出有关物业收费的问题。有业主表示，如果当天会议没有至少50人参加(包括委托信), 那可能是这个小区业主的最后一次会议了，希望小区内其他的业主们团结起来，积极参与会议，从大局和长远利益出发，主动争取和维护自己的权益。

　　温市中心娱乐区内的Empire Granville 7　Cinemas旧址空置多年后，有望重建为办公大楼及零售店铺。 　　该影院所在大楼位于格兰护街(Granville St.)。戏院于2012年11月熄灯之后即空置，已超过4年。但已经有本地建筑设计公司看上该地点，计划发展为综合零售及办公室空间的商业大楼。 　　CBC报道指出，本地建筑设计公司Musson Cattell Mackey Partnership已经向市府提出重新发展格兰护街855号的计划，有关发展申请包括新大楼办公室及零售空间的内部设计。 　　温市中心商业促进会(DVBIA)曾对该大楼空置日久，对该区零售业发展造成窒碍表关注。该会主席高蒂尔(Charles Gauthier)指出，该空置大楼就如口腔少了一颗牙，影响附近的观瞻。 　　报道说，通利琴行上周才宣布将在格兰护街，距离该戏院旧址以南一个街口的店铺迁移至西乔治亚街(W. Georgia St.)，该琴行大楼新近已被Bonnis Properties买走。 　　Bonnis Properties的博尼斯(Kerry Bonnis)指出，该公司计划将琴行所在的空间，分割成4个零售单位，该公司亦向市府申请，希望能够大楼正面外观回复到最初外貌。 　　位于格兰护街夹洛逊街(Robson St.)街角位置的Best Buy及Winners商店所在大楼，也是由Bonnis Properties所开发打造。 　　零售顾问斯库尔曼(Raymond Schoolman)指出，格兰护街经过市中心的一段，特别是800号到900号之间已有多年处于没落期，几年前原来看好会有复苏机会，开了几间商店，但整体来说，该条街仍是一条不时出现麻烦的街道。 　　他说，主要的问题是到了晚上，很多无家可归人士在此闲逛，令到很多人不敢经过该区。他认为，该区域必须作清理，零售商、酒吧及餐厅才会愿意进驻。 　　报道说，Empire Granville 7 Cinemas重新发展计划，有可能吸引高端零售商店进驻，但申请的公司并未透露更多详情。该申请于去年11月提出，目前仍处于非常早期的阶段。

在中国经济进入新常态的情况下，越来越多追求资产增值的中国高净值人士开始将目光投向美国、加拿大等正在复苏的经济体。无论留学、置业还是个人投资，都面临着外汇限制的窘境。 与此同时，中国人去海外置业已演变成一种趋势，甚至在各种控房压力下有人提出要刷中国高额度的信用卡去买房。 目前国内银联卡大多用于国际旅游且有限额 中国政府在2008年将加拿大列为中国指定目的地，随之银联卡便进入加拿大。经过六七年的耕耘，越来越多加拿大商户把接受银联卡作为吸引游客的重要手段。 据了解，RBC、Scotiabank、BMO、CIBC等四家主流银行均已开通ATM受理银联卡，道明银行(TD Bank)也表示很快就会加入。而且大都是游客经常到访的免税店、百货店、品牌连锁店、珠宝店等。在这些商店，持卡人可以非常方便地刷银联卡消费。目前，仅保险等境外限制类商户，用境内银行卡有单笔限额。 也就是说，中国政府在2016年就规定中国银联人民币卡，每卡每年在境外累计取现不得超过等值10万元人民币，相等于约2万加元。但信用卡根据个人信用等级及资产情况，相关银行可能给予拥有高净值的人士超高额度。 在中国，高额信用卡的额度可达数百万人民币。目前规定境外单次刷卡不得超过5,000美元，但在限额方面却没有明确规定。 在加拿大刷卡买房风险大手续繁琐 据业内人士透露，刷银联卡在加拿大买房案例一直存在，只是情况不普遍，只有极个别开发商会允许通过刷银联卡的方式买房。通常在加拿大买房需要收取本地银行的支票本票，或用电汇等方式，大都是通过房产中介公司直接把订金款项打入指定律师的信托户口中。有过直接刷中国银行卡的方式，但非常少。 另外刷卡买房对于开发商存在风险，对律师而言也增加了手续上的繁琐。主要原因是加拿大的银行系统比较保守，接收款项的机构还未完成与银联的洽接，所以大部分还是不行。也有比较进取的开发商会与律师的配合做这种生意，用信用卡付首付(即首期)。这意味律师要放一个收款机器去开发商那里，看似钱给了开发商，实则还是要进律师的信托账户，跨境结算也会产生繁琐手续。 若真想要汇款，用途方面要避写买房 某加中地产商会人士袁先生称在过往以这种方式成交的单子。曾有同事的客户刷银联卡付了一个楼花的部分首付款项，随后陆续支付剩余的首付部分。对于没有支票支付的人，是否能用中国信用卡缴付房款，则完全取决于开发商，所以每次购房首付款项都使用银联卡的可行性不高。 袁先生举例曾有客人在上海买了加拿大楼花物业，客人每次到期会直接从上海汇款到指定律师的信托账户里。但他强调，这是以买房为目的，目前不符合中国外汇管理局的规定。以前，客人在汇款时写了别的用途，银行没有进行严格跟进，才得以让钱顺利汇过来，并且当时不是每家银行都有如此宽松的管制，这需要找到监管不严格的银行才可成功。但根据现有规定，所有银行都会进行严格审查，所以袁浩彬相信此类情况不会再发生。 曾向本地中资银行一位知情人士证实了袁先生的说法。他称，外汇局这次收紧购汇的动作，关键是对银行等职能部门加强管理，政策是老政策，5万美元限额、严格购汇用途以前就有，只是一段时间大家都放松了，只要客户说是什么理由银行就认可，但如今，规定以外的理由要上报，要严格监控，这属于内部行业的规管，所以每个机构都会严格执行。

　 　　■安省经济增长理想，烈治文山等地独立屋价格升幅强劲。资料图片 　　卑诗省西温市和列治文以及安省烈治文山的屋价，在2016年第4季的增幅均超过30%，成为全国三甲。Royal LePage地产公司预测大多伦多地区今年仍然维持双位数的升势，但大温哥华地区则进入调整期，屋价回落至去年4月份水平。 　　公司行政总裁苏帕（Phil Soper）表示，全国房地产市场去年呈现两极化，魁省、大西洋省份和亚省屋价回升令今年各省的差距会缩窄。全国53个主要城市去年第4季的的平均屋价上升13%至558,153元，升幅是过往10年来最高。两层独立屋的14.3%升幅最大，平均价格661,730元。 　　大温哥华地区的屋价依然是全国之冠。西温市独立屋去年第4季为3,984,852元，升34.4%；列治文以30.8%的升幅居第二位。他说，卑诗省低陆平原的屋价已超出可负担能力，今年略为调整可以令买家喘一口气。 　　安省经济料增长理想 　　卑诗省的经济增长去年领先全国。加拿大会议局（Conference Board of Canada）预测温哥华今年维持全国各城市火车头的地位，但联邦和省政府的双重打压将冷却房地产市场。他说，政府的各项政策均没有解决房屋供应不足的问题。 　　安省出口将受惠于汇率优势和美国经济好转，今年的经济增长仅次于卑诗省。烈治文山、奥沙华、韦比和旺市去年第4季的屋价升势仿如温哥华。烈治文山独立屋以30.5%的升幅踞全国第3位。地产公司的报告指出，咸美顿、基秦拿－滑铁卢和尼亚加拉的房屋价格也呈现强劲升势。 　　石油价格回稳令亚省经济走出谷底。他说，不预期亚省屋价会强力反弹，但能源业逐渐复苏令该省最大城市卡加利的屋价止跌。 　　魁省今年承接去年的经济增长，省政府削赤的措施亦远胜大多数省份，令政府有能力在未来几年拨款刺激经济。加拿大会议局也预测，满地可和魁北克城今年的经济增长会超出全国平均，带动屋价有健康的升幅。

　　根据皇家地产公司(Royal LePage)周四公布的最新房地产市场报告内容显示，2016年第4季，大温地区房屋价格较一年前攀升逾两成半，其中温哥华市平均楼价升至150万元（见附表）。不过，报告预测，2017年屋价将会回落差不多一成。分析又指出，市场正在由卖家市场逐渐转至买家市场。 　　报告指出，2016年第4季，大温地区房屋中位数价格达123万元，比2015年第4季的约98万元，上涨了25.6%。其中两层高房屋（two-storey）价格达160万元，升幅27%，独立平房（bungalow）价格按年录得28.8%升幅，中位数价格近140万元，至于柏文单位则比一年前上升15%，至约53万元。 　　皇家地产公司总经理赖雅尔斯（Randy Ryalls）分析，受到可负担程度下降，加上消费者信心退减影响，2017年大温地区楼价预料会有差不多双位数字的跌幅，或"温和"回落8.5%。而楼价下调，也意味着成交量也会减少。 　　大温楼市长远仍然会向上发展 　　他补充说，政府推出海外买家徵收额外税款等楼市"辣招"，对大温区地产市场产生一定的抑制作用，但影响楼价的主要因素，是市场缺乏可负担的楼盘。皇家地产公司行政总裁索珀（Phil Soper）指出，尽管2017年屋价会出现调整，但长线而言，大温地区的楼市仍然会向上发展。研究报告更分析，大温地区楼市正在由卖家市场，逐渐转至买家市场。 　　根据大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）上周公布的最新数据显示，2016年12月，大温地区房销量比一年前急跌39.4%，至仅有1,714个单位。

       对于在大温地区有购置物业的朋友来说，地税是每年必须缴纳的，而这项费用每年都根据地区不同而以3-7%的比例持续增长。每当政策出来时，大家也是纷纷吐槽，叫苦不已。        而实际上，绝大部分的市民对于地税增收存在误区：我们看到新闻说地税上涨了3%，第一反应就是认为自己所要缴纳的费用增长了3%。实则不然。地税具体增收多少，实际上与市民的房屋估值息息相关；另一方面，市政收入也并没有因此而增加。 列治文市议员、代理市长区泽光先生        而列治文市议员、代理市长区泽光先生在接受温哥华港湾（BCBay.com）专访时就用一个非常浅显易懂的例子为我们讲解这个问题：        首先，每年市政府会按所提供的服务开支制订一个预算，然后向市内的业主征收地税作为收入，而税率的计算方式是： 全市物业总值➗开支预算 = 地税税率         假设一个地方，市政府2015年的服务开支为$800元，而市内有4间屋子，每间估值$20000元，总值共$80000元。于是我们可以通过计算得出税率： $800➗$80000 = 0.01%         得到这个结果后，我们再用这个税率向每户征税（服务开支由所有户分摊，分摊多少由房屋估值决定），每户摊分各$200元，合共$800元，刚好满足市府开支所需。        假设2016年，政府的服务开支仍然是$800元，但是房价有所变化，有升有降也有维持不变，而物业总值增至$90000元，每户所缴的地税会发生很大变化。        首先，由于房屋总值增加了，税率会下降至0.0089%（$90000➗$800），当政府用这个税率来征税时，就会变成这样：        估值增加了的两间房子（A及B），所缴纳的地税也会增加，而估值不变的房子（C）缴付的税款则会下降，估值下降的房子（D）就更不用说了。当然，以大温地区现在的情况看，估值不变或者下降的房屋所占比例非常少。       值得注意的是：第一、虽然是在同一税率下，但对于估值升幅比较大的房子来说（A），缴交的地税在增幅比例上也会较大（A房屋估值升了50%，地税增幅为33.5%），对这些业主形成一个较沉重的负担。第二、房价上升导致物业总值增加，并不等于市政府的税收也随着增加，因为税率会因房价总值加而下调，所以有人以为房价上升会令市政府增加税收，其实是一种误读。        区泽光先生在与温哥华港湾（BCBay.com）进行专访时也提到，从他个人角度来看，列治文每年的地税增收一直在3%，实际上有些过高，2%将会更为合理。他曾经对此作过提议，建议增税1.8%左右地税，然而并未获得通过。        他同时说到，省政府收取的学校税（School Tax）每年都上调8%，市政府对此并不赞成，因为这无疑增加了居民的经济负担。对于因此引来的不少对市政府的批评声音，区先生表示理解，但也有些无奈，因为这些款项其实是市政府代其他机构所收取的，实际上市政收入也并没有因为这些税收增长而增加。

美国阿肯色州的妇女卡拉·布鲁金斯带着4个孩子自行建造了一座价值数百万的房子，而建房的缘由只是为了摆脱前任丈夫的家庭暴力。 卡拉称，以前她在家里遭受丈夫的殴打，为了不给孩子们留下心理阴影，2008年她决定离开丈夫。可是他们没有钱，买不起房子，于是，孩子们提议母子五人自己动手建造。 开始的时候不知道要怎么设置窗户和门，不知道如何铺设管道和电线，甚至不知道要如何设计蓝图才能获得批准，但是她相信自己的孩子们，也知道他们很需要这座房子，于是和孩子们坐一起观看建筑视频。 然而2008年YouTube上相关的视频相对较少，家里面甚至没有智能手机，所以他们只好每天晚上观看视频，并试图记住设计方法然后运用在第二天的建造工作中。 9个月后，房子竣工并通过了城市建筑规范检查，当检查人员得知是母子五人完成的这项工程时也不得不流露出惊讶之情。2009年5月，母子五人搬进了这座名为“墨水池庄园”的新房子。 这处房产共花费13万美元(约合人民币90万元)，它拥有一间图书室、能够容纳3辆车的车库和维修间，后院还有两层高的树屋。最新估价显示这处房产市场价值已达50万美元(约合人民币345万元)。 大女儿霍普称，刚开始搭建房子的时候她才17岁，那时候感觉这简直就是一项不可能完成的工作。为了重建住所以及家庭，他们选择依靠自己的努力，这所房子里的每一处都是他们共同努力的结果。 卡拉在自己的书《如何从建造家上升到构建家庭》中提到，她在18岁嫁给高中同学，不幸的是这段婚姻并没有持续很久，第一任丈夫参了军，离开了她。第二任丈夫亚当患有精神分裂症，他的病折磨着这段婚姻，也折磨着这个家庭。第三任丈夫就是马特——一个崇尚暴力的男人。 和马特在一起的日子，她和孩子仿佛每天行走在针尖上。她甚至买了一把枪来防着马特。卡拉称，这不只是一座房子，更重要的是“我们做自己”。通过这本回忆录，她想告诉那些遭受过家暴的人们，也许不能也依靠建一座房子来摆脱家暴，但一定要找到自己想要做的事，摆脱困境，抚平创伤。

中国去年修建的摩天大楼又厉害了！ 中国修建的摩天大楼（资料图） 据美国财经媒体《石英》1月12日报道，根据总部在美国的世界高层建筑与都市人居学会（Council on Tall Buildings and Urban Habitat）的最新统计，2016年全世界共完成了128座摩天大楼的建设工作，而这一数字在2015年为114座（世界高层建筑与都市人居学会将摩天大楼定义为高度超过200米或656英尺的高楼）。 《石英》网站页面截图 在2016年拔地而起的这128座摩天大楼中，有84座来自中国，而这也为中国创下了一项新纪录。在过去十年的十年里，中国几乎每年都会在这个榜单中占据头名。2015年的68座也是当时中国创下的新纪录。 2016年各国修建摩天大楼的数量排名（数据来源：世界高层建筑与都市人居学会） 深圳是去年在中国建造了最多摩天大楼的城市，共建造完成了11座，这比美国和澳大利亚去年建造的摩天大楼总和还要多。深圳这个中国的南方城市以电子工业闻名世界，也是去年中国房地产最为火热的城市。 排第二名的中国城市是重庆，重庆的经济增速在中国排首位；第三名是广州，广州去年修建完成了最新的金融中心，这座金融中心有111层，并配备有特别快速的电梯。 2016年中国各城市修建摩天大楼的数量排名（数据来源：世界高层建筑与都市人居学会） 但与此同时，许多中国城市的写字楼空置率越来越高。在上海陆家嘴金融区的上海中心，是全中国最高的建筑物。根据物业调研机构高纬物业2016年第三第四季度的数据，上海中心的空置率由2015年的7.3%上升到了2016年的10.5%。 世界高层建筑与都市人居学会还在报告中称，因为中国经济正在软着陆，加上越来越多的地产投资人选择去海外配置物业，所以中国的“建筑狂热”目前已经出现了消解的势头。但因2017年还有328座摩天大楼处于正在修建中的状态，所以这股热潮要真正褪去，可能还需要一段时间。

今天的主人公是一位名叫Samantha的女士 Samantha今年45岁，住在英国埃塞克斯的 Colchester 2006年，她想购买一套House和家人自住，她挑来挑去，选了一家名为Persimmon 的中介公司，买了一栋四居室半独立别墅（Semi-Detached House），总共花了£285,000 。 拿到房子钥匙后，Samantha满心欢喜地和家人一起搬进了新家。 这栋别墅共有三层，一间主卧，三间次卧，车库等等都一应俱全： 客厅宽敞明亮，Samantha一家是怎么看怎么都喜欢。 就这样~~ 在这间别墅里，一家人一住就是十年。 2016年5月，Samantha想要以£375,000的价格出售这套别墅，连接手的买家都找好了。 可办理手续的时候，保险公司从英国土地登记局（Land Registry）查到的房产资料，让所有人都傻眼了！！！ Samantha住了十年的主卧，竟然有一半都邻居家的？！！ 左边阴影部分属于Samantha，右边床的部分属于邻居家...... 稀里糊涂在邻居家睡了十年，求Samantha此时的心理阴影面积...... 原来，由于中介公司的失误，下图中左边的红色区域，也就是主卧的一半，在所有权上是属于邻居所有…... 所有人都惊呆了！ 神！马！情！况！ 按理说，Samantha家的图纸应该是把整个主卧都纳入其中的 结果却有一半主卧（约8.4平米）被割了出去… 虽然看似少了一小块，可这却让Samantha卖不了房了，毕竟，没人愿意买只有一半主卧所有权的别墅啊！ “气死我了，十年前买房子的时候，中介没说这是共享所有权（shared ownership）的别墅呀，没人跟我说，我家里还有一块地方的所有权是别人的呀？？！！我要是早知道，也不可能买这个房子啊！ 这个中介先把土地卖给了我的邻居，然后又建了我的房子，随后又把房子卖给了我，但这中间的这种失误，对我的影响也太大了！我都找好了卖家，最终都谈好了£415,000的价格要成交了，可现在房子卖不了！还这么恶心人…...” 中介公司Persimmon眼看这事闹的那么大，自己也不能坐视不理。 虽然当初卖房给Samantha的分公司已经倒闭了，但总公司还是派发言人表示：“非常抱歉，2006年公司的一个失误，最终导致了这个问题。我们会不断地努力和各方协商，争取早日把这个问题解决了。” 呵呵...... 不知道Samantha的问题何时才能得到解决，英国人的效率大家也懂的...... 那么...... 英国土地登记是啥？ 英国全国分为3个土地登记系统，即英格兰、威尔士为一个系统，苏格兰为一个系统，北爱尔兰为一个系统。 英格兰、威尔士的土地登记的主管机构是英国土地登记局(Land Registry)，也是3个系统中管辖范围最大的一个。该局是一个非部委政府部门，英国内阁司法大臣是土地登记局的上级主管部长。 英国土地登记局目前的主要职责是负责英格兰和威尔士地区土地登记的统一管理。包括该地区土地所有权的审查、确认、登记、发证以及办理过户换证等事项。 英国土地登记的基本程序是（以产权买卖为例）: ①买家的委托律师对拟购不动产向土地登记局咨询； ②买家决定购买、买卖双方律师代当事人商定买卖协议； ③向土地登记局提出土地登记申请； ④土地登记局审查、登记—制作土地证书（包括登记的全部内容并附有宗地图）； ⑤通知当事人缴费； ⑥新的土地所有权人办理完上述土地登记手续后，土地登记局发给新的产权人一张新的土地证书，土地证书副本存档，老土地证书作废收回。 说人话？ 在英国，律师必须去完成土地登记，房产证才能给你！ 可经过如此细致的流程，Samantha的中介和律师统统没发现那栋别墅的主卧的所有权有问题？！  

  谢霆锋、王菲 据台湾媒体报道，王菲2014年与分手11年的旧爱谢霆锋复合，2人不常在社交网站秀恩爱，反倒常在住处附近约会，13日有周刊爆料二人除了北京住处外，其实在香港也有一个爱巢。 周 刊爆料王菲早在2013年与前夫李亚鹏离婚前，就以公司“Faye Productions Limited”的旗下海外注册公司“Clayton Worldwide Holdings Limited”名义，在香港斥资1亿港币（约8881万元人民币）买下深湾的一户，以及荃湾皇璧的复式豪宅（1户2层楼）与赵薇当邻居。 之前她到荃湾的住处，大家都以为她借住好友赵薇的家里，于是她将计就计将此地当作爱巢、掩人耳目。王菲父亲在香港的住处，也是登记在“Clayton Worldwide Holdings Limited”名下。 如今，两人感情不错，常被拍到一起出行。此前，王菲个唱被指走音，谢霆锋也力挺，称“she sounds great on her own”。

　　27岁的Jeff Campbell 非常会过日子。他是加拿大皇家空军的一名双语航天工程师，工作地点在渥太华。他平时中午就喝Soylent（一种营养代餐），因为这个东西既便宜又高效。 　　Campbell说：“网络安全是一个非常有趣的领域，变化快，变化多。”他在 Royal Military College和 Carlton University获得学位，得到了8年在军队工作的机会。从2014年开始，他先后在Kingston, Trenton, Borden, Inuvik, Yellowknife, Abbotsford, Ottawa, Toronto, Saint-Jean和San Diego工作。 　　去年他和太太买了一套位于渥太华西边的房子，他希望能尽快付完30万的按揭贷款。 　　他太太是一名家庭法的律师。他俩投资了一些股票，也希望能从中赚点钱。 　　Campbell很善于存钱，尽量在家里吃饭，开二手车，在costco买东西。 　　基本信息 　　名称：杰夫・坎贝尔 　　年龄： 27 　　年收入： $ 76,000 　　储蓄： $ 125,000 TFSAs; 储蓄帐户30,000美元; $ 25,000在RRSPs 　　债务： $ 30万的按揭; 妻子有2万美元的学生贷款 　　他做什么：加拿大皇家空军航天工程师， 　　他住的地方：渥太华 　　他每个月的开销如下： 　　$ 1150 银行按揭 　　$ 750的食物 　　$ 60就下馆子 　　$ 40 的手机费用 　　$ 80的汽车保险 　　$ 0 健身 　　$ 250 汽油 　　$ 0 度假 　　$ 0 宠物 　　$ 200 各种用具杂物

　　Photo Credit: Mark Blinch/Reuters 　　多伦多市议员再次呼吁仿效温哥华向外国人收购房税 　　多伦多房价居高不下，市议员吉姆.凯利加尼斯（Jim Karygiannis）重新提出向外国买主征 收购房税的建议。 　　星期四（1月12日），凯利加尼斯在麦克马斯特大学经济学教授艾里夫.库伯西（ Atif Kubursi）的陪同下召开了一个新闻发布会。他同时写信给安大略省长凯瑟琳.韦恩，要求省政府批准多伦多市像温哥华市一样征收外国人购房税。他提出的税率是5%。 　　库伯西说，向外国买主征税将会起到遏止炒房的作用。他甚至认为多伦多的外国人购房税也应该是房价的15%。 　　温哥华市自2016年8月2日起向外国人征收15%的购房税。但是安大略省政府担心向外国买主收税的做法会降低已被购买的房产的价值。 　　2016年底的大多地区平均房价为730472加元，比前一年同期上升20%。  

　　根据国家银行今天公布的加拿大房价指数（Teranet-National Bank House Price Index）报告，多伦多房价涨势不减，无论按年或按月均上涨：去年12月份房价比一年前涨19.7%，也比前一个月的11月份涨1.2%，这已经是连续第11个月的增长。 　　温哥华的情况则不一样：如果按年，去年12月份房价比一年前也涨了17%，但若按月，12月比11月份下跌0.8%，这已经是连续第3个月的下跌，累计的跌幅已经达到2.8%。 　　国家银行的经济学家Marc Pinsonneault评论说，温哥华的房市显然受到对海外买家征税的影响，估计这个曾经最火热、房价最高城市的房地产市场会继续冷却。温哥华房市由热转冷也将标志着加拿大全国房价失去了增长势头。 　　Pinsonneault还说，温哥华已经经历了连续三个月的房价下跌，迄今为止下跌主要集中在低层建筑尤其独立屋而不是condo；这个跌势也与房屋销量的下滑一致：低层建筑尤其独立屋的交易量在去年2月达到顶峰之后便开始下滑。 　　Pinsonneault和许多经济学家都认为，由于联邦政府收紧按揭政策以及其它因素，包括多伦多在内GTA地区的房市难以像去年一般火热，房价涨势将趋于和缓。 　　维多利亚、汉密尔顿房价涨幅惊人 　　根据国家银行的数据，全国平均而言，去年12月份按年增长12.3%，按月则是0.3%。 　　如果按年，卑诗维多利亚（Victor）和安省汉密尔顿（Hamilton）的房价增长幅度足以和多伦多和温哥华比肩，分别达到了17.7%和17.5%，其它城市则相形见绌（括号内为按月增长或下降的数据）： 　　Ottawa-Gatineau：3.6%（1.2%）； 　　Winnipeg：3.4%（降1.2%）； 　　Halifax：1.5%（0.4%）； 　　Montreal：0.8%（降0.5%）； 　　Cagary：0.6%（0.6%）； 　　Edmonton：0.1%（0.1%）； 　　Quebec City：不升反降0.7%（0.6%） 　　Royal LePage：2017年城市间房价差异将收窄 　　加拿大皇家地产公司（Royal LePage）在刚刚发布的一份报告中指出，加拿大在2016年经历了历史上少见的区域/城市之间房价的巨大差异，有的热点城市房价涨幅超过双位数，而在有的区域或城市则是负增长，不过这种情况在今年会改变。 　　该报告指出，温哥华的房市调整从去年就开始了，但包括多伦多在内的GTA地区短期内房市不会变冷。主要原因是这里的需求仍然强劲，再是GTA的房价也没有像西海岸飙升得那么离谱。显而易见的是，2017年GTA房市的温度会下降，房价的升幅也会变小。但多伦多的情况应该不会像温哥华那样惨烈，不仅因为安省政府不会向海外买家课税，更重要的是，多伦多不少潜在买家因房价太高而被迫退出市场，但在房价逐步下降之时，他们还会重新入市。 　　与此同时，其它地区，包括魁北克、阿尔伯塔以及大西洋省份的房价在新的一年会升高。 　　在这个总的趋势之下，2017年加拿大区域/城市之间房价的差异会明显收窄。

如果你今年打算买房的话，就选择1月份吧! 据加拿大网上地产公司TheRedPin，和其它月份相比，1月份在大多伦多地区买房最便宜，平均可以节省6万加币。 1月份的平均房价大概低于50万加币，但是2月份买房的价格比这月要高3.4万加币。 就全年来看，房价最贵的月份是5月，房价大概贵7万加币。 相比冬天的其它月份，1月份的在售房产在市场上的时间比较长，而且成交价很有可能低于叫价。 该网站调查了2010年至2016年出售的65万套房得出了这个结论。 去年1月份，大多伦多地区的平均房价比叫价低于1%，虽然看似不多，但实际上节省7千加币，而且竞价战比较少。

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权  2016年新建住宅楼的数量打破了数十年以来的最高纪录。   根据加拿大贷款和房屋联合会（CMHC）的数据，在2016年大温有27,914栋住宅动工兴建，而2015年，新住宅开工的数量则是20,863。这样就使得2015-2016年的年增长达到了34%。这个巨大的增长主要归结于本拿比和温哥华地区大规模的住宅兴建热潮。   在2016年，在本拿比有4,172栋住宅动土，这比去年1,918栋住宅的数字有了一个超过一倍的增长。   在省政府宣布15%的外国买家税之后，去年第三季度开始温哥华的房屋建筑开工量开始减缓，然而大温的房屋建设数量相比于前一年还是有了一个巨大的增长。在温哥华，去年开始动工的住宅数量是9,759栋，而2015年这个数字是4,616，2014年是4,648，2013年的6,071和2012年的5,498冻。   值得注意的是，大温地区第二大城市，素里，在2016年住宅开工量却有了一个明显的下降，从2015年的4,616栋下降到2016年的3,471栋。   大多数大温地区城市房屋建设数量的增长是由于公寓项目的开工造成的。   CMHC市场分析师Robyn Adamache在一份声明中表示，“在12月份，整体的房屋开工趋势开始减缓，但是还是和2016月平均增长量持平。2016年新建住宅数量在大温地区创下了一个记录，主要原因是由于城市像是温哥华，新西敏和素里大规模建设租赁住房。”   无论如何，2016年温哥华批准的建筑许可证的数量也创造了一个记录。在2015年大温地区颁发的建筑许可价值32亿加币，这比2008年增长了105%。   在BC省，在去年有超过39,000栋住宅开工建设，全国范围内这个数字则是200,000栋。

2015年9月份，一对男女出现在Warden Avenue夹Sheppard Avenue East附近的一家贷款经纪人办公室，声称要办理房产的二次抵押，贷款金额高达20万元，接待他们的经纪人顺利给两人找到了借款方。不久，两人拿到了这笔钱。谁知道，两人抵押的房产并不是他们的个人财产。几个月后，房子真正的房主接到了法院传唤文件，得知自己因未能按时还款而被借款方起诉。房主发现不对，立马报案。近日，多伦多警局金融罪案科对两名嫌犯展开了通缉。 用不属于自己的房产居然还能申请到巨额贷款，而房东莫名其妙的就背上了数十万元的债务，这是一件细思极恐的事情。这么大的漏洞究竟是如何产生的呢？ 加国房屋产权登记制度 千辛万苦买到房子closing 后，通常我们会发现加拿大没有“房产证”这个东东。加国法律和中国法律不一样，安省实施的是电子产权登记制度。所有关于物业的所有交易历史和贷款记录（大约四五十年内的吧）都存在政府的电脑系统中，并且是时时刻刻更新的。如果想卖房子或者做贷款之类的事情，律师需要进行产权调查，产权调查可以看到地产中相关通行权、使用权、抵押权、债权等等的受益方。 产权上的名字在每一次更改的时候，政府电脑系统会生成一个确认单，这个确认单叫 Transfer。上面会写某年某日房子产权由旧名字更换成一个新名字，同时有一个注册号码。大家经常把这个transfer俗称为产权证明，因为上面显示了新房主的名字。但从法律意义上来说，这只是证明transfer日期的时间点的房主，并不证明这之后房子产权有什么变化。 文中开头提到的案件，就是一则典型的产权欺诈（Title Fraud）案件。加拿大第一产权保险公司（First Canadian Title，简称FTC）估计，加拿大居民每年因产权欺诈案损失高达4至15亿元。仅在2013年， 该公司就因怀疑涉嫌欺诈平均每周两次拒绝按揭贷款投保。加拿大产权保险公司(First Canadian Title)高级官员表示，房贷诈骗活动在全国日益猖獗。在一些大城市如多伦多、卡尔加里、温哥华、蒙特利尔，这类诈骗案件更是逐年增多。 如果没有产权保险，那么遭遇此类诈骗的业主通常都面临着凄惨的处境。北约克女子Susan Lawrence有一天突然发现，自己居住了30年的维多利亚式百年老屋竟然被窃贼“盗”走了！原来，诈骗犯伪造她的签名，将她的房屋抵押，并偷偷提走近三十万加币的抵押贷款。 银行方面采取行动将Susan的房子没收，而Susan本人居然遭到驱逐。Susan后来向安省政府运营的产权担保协会（Land Titles Assurance）索取房产损失赔偿，但索赔过程长达两年，受害人本身还要负担高达$35,000的法律诉讼费，真可谓损失惨重！ 产权欺诈案大都涉及身份盗窃 林姓夫妇在90年代末购买了一套住房。他们通过辛苦挣来的钱还清了全部房屋贷款，过上了无债一身轻的好日子。但好景不常。一天银行来电，要求他们付按揭，因为他们的房子抵押给银行了，这让林姓夫妇吓得目瞪口呆。 调查发现，两名陌生人使用伪造身份证件前往银行，声称自己是林家房子的拥有者。他们告诉银行，因急需15万元偿还一笔债务，要求以房屋做抵押申请贷款。当银行批准贷款并由律师签发支票后，这笔钱被电汇到国外，而两个陌生人则神秘消失了。由此，林姓夫妇背上了一笔15万元的房屋贷款债务。 加拿大金融消费者服务局（Financial Consumer Agency of Canada）表示，通常而言产权欺诈以下几种方式： 一是骗子会利用窃取或伪造的身份证明文件冒充业主，通过其房屋获取一笔或多笔按揭贷款，而后便拿了钱逃之夭夭。 二是骗子通过伪造的文件解除房屋现有按揭贷款，然后将房屋转到自己名下，接着再利用房屋的新产权获取新的按揭贷款，从中大赚一笔。 三是冒充屋主卖房（比如说趁他外出度假正好不在国内的时候）。鉴于买家一般都会检验房屋的所有权，而透过经纪和MLS系统买卖也会多一层保护，所以骗徒较少用这种方法。 四是伪造或用欺骗的手段取得财产授权委托书。加拿大有不少老年人都签署了财产授权委托书（attorney for property），以便更好地分配和利用财产，但是这也给骗子留了产权欺诈的空子。 为何会有这么多产权欺诈案件？ 犯罪分子的做法日新月异，令人促不及防，再加上加拿大房价上涨，各种交易火爆，很多骗子都想从房地产诈骗这块牟利。房屋诈骗分子之所以屡屡得逞有很多因素，首先关于业主的很多个人信息，都可以通过安省电子登记系统获得；其次，抵押贷款只需持相关证明、材料，就可以借贷巨额资金。另外，由于现在借贷行业竞争激烈，个别金融机构根本不管抵押、借贷手续是否合法，就直接批准。这些因素都给了犯罪分子可乘之机。 骗子更喜欢对老年人、特别是独居的老人下手，因为他们的房屋往往没有按揭贷款，用来抵押手续比较简单，而且大多数老人也不太知道如何防范身份被盗窃。一名在多伦多购买公寓的老妇将房子租给一个年轻人住了五个月后，便开始不断收到一个公司发来的贷款拖欠通知。这名老妇经过调查后发现，是她的房客冒充她并用她的公寓获取了超过20万元按揭贷款。 如何防范这种欺诈行为？ 一、办理产权保险 产权保险一般包含两部分：业主险和贷款险。前者保护业主的产权在交接之前不存在瑕疵，交接之后不会被盗卖。后者保护银行在产权被盗卖时，贷款利益会得到赔偿。贷款买房时，银行一般会要求按揭的房子必须拥有房屋保险和产权保险。产权保险还可以防止房子有过往的政府账单（如逾期未付的水费单、特别征收的费用等）、过往的违法翻新装修等，都在此范围之内。产权保险是一次性购买，有效期直到房子被卖掉。 二、与家人联名购买房产 如果产权是以联名的形式登记，也会造成行骗的难度，毕竟多人身份同时被盗的可能性，比起一个人身份被盗的可能性要小得多。 三、房子有抵押贷款。 房屋如有银行贷款 ，在转让的时候，都必须偿还银行的贷款才可继续，而要偿还银行的贷款，通常需要知晓贷款的登记号码等资料，这无疑增加了行骗的难度，在行骗之际也会露出更多破绽。

　　对中国人来说，房子是最能给人归属感的东西，所以即便移居加拿大，华人群体也要拼命给自己整这么一个“家”。说到买房，到底是地段和位置重要?还是面积和空间更重要呢?可能每个人的答案都不一样。那么如果要你花30万元来买房的话，你会怎么选择呢? 　　近日，Point2homes.com网站针对买房者主要考虑的位置和空间两个因素进行了一项数据调研，发现同样的价格单单因为这两个因素的选择不同，造成的结果天壤之别，看后整个人都不好了。该网站调查了全国30个城市，给出了同样花费30万元，人们到手的房子到底位置和面积到底有多大区别。 　　下面的彩色拼块图片展示的便是直观的房子面积数据，每一个方块代表一个城市，方块的面积大小对应的是房子的面积。从这张彩图中能瞥到：花30万元仅能在温哥华买一块339平方英尺(约合31.5平米)的小condo，而同样的价钱却能在卑诗省Abbotsford买到1210平方英尺(约合112.53平米)的大房子。有人可能会不屑：温哥华是国际大都市，Abbotsford算什么鬼地方?但是，如果我告诉你：Abbotsford距离温哥华只有90分钟的车程，你还会这么淡然吗? 　　再以安省为例，掏30万元在多伦多能买到520平方英尺(约合48.36平米)的condo，如果我告诉你往多伦多东边去一点，在Hamilton能买到面积大两倍还多(约1008平方英尺)的大房子，你会怎么选择呢? 　　当然，都知道多伦多和温哥华的房价在世界上是出了名的昂贵，而在此次调查的30个加拿大城市中，这两个依然高居每平方单价最贵的五大城市榜首，另外三个分别为卑诗省的列治文、以及同属于安省的列治文山和奥克维尔。 　　上面的拼图数据可能很直观，但不够详尽，下面给大家列出了Point2homes.com统计的全国30座主要城市花30万元能买到的房子面积数据，看完千万别激动哦! 　　安大略省 　　温莎市： 1,435-square-feet(1平方英尺≈0.093平米) 　　伦敦市： 1,339-square-feet 　　St. Catharines： 1,316-square-feet 　　Greater Sudbury： 1,282-square-feet 　　Cambridge： 1,181-square-feet 　　Kitchener： 1,091-square-feet 　　渥太华： 1,079-square-feet 　　哈密尔顿： 1,008-square-feet 　　伯灵顿： 775-square-feet 　　密西沙加市： 750-square-feet 　　奥克维尔： 568-square-feet 　　多伦多： 520-square-feet 　　列治文山： 367-square-feet 　　魁北克省 　　Sherbrooke： 2,041-square-feet 　　Gatineau： 1,887-square-feet 　　魁北克市： 1,485-square-feet 　　Laval： 1,364-square-feet 　　蒙特利尔： 1,230-square-feet 　　卑诗省 　　Abbotsford： 1,210-square-feet 　　Surrey： 765-square-feet 　　Coquitlam： 661-square-feet 　　Burnaby： 489-square-feet 　　列治文市： 442-square-feet 　　温哥华： 339-square-feet 　　阿尔伯塔省 　　埃德蒙顿： 1,176-square-feet 　　卡尔加里： 926-square-feet 　　萨斯喀彻温省 　　Regina： 1,167-square-feet 　　萨斯卡通市： 1,071-square-feet 　　曼尼托巴省 　　温尼伯市： 1,277-square-feet 　　大西洋四省 　　哈利法克斯： 1,205-square-feet 　　鱼和熊掌不可兼得，房子的位置和面积孰轻孰重，每个人心中都有一杆秤，当然如果你足够有钱，全加拿大房子任你挑，而小编只能抹泪去了。

　　加拿大楼市房价虚高不下，让当地的购房者内心更为紧张。在建房的增长速度始终赶不上需求量，严重的供求不足加上各种房价的抑制政策，让买房者压力变得更大。其结果就是，按揭欺诈案件大幅增加。 　　据信用评分机构Equifax的一份最新报告，按揭欺诈案件增多，主要出现在房价以双位数百分比上涨的安省和卑诗省。这些可疑按揭中有三分之二或67%出现在安省，12%出现在卑诗省。楼市虚高和抑制政策严重的这两座城市，都面临着同样的问题。 　　据《赫芬顿邮报》报道，按揭欺诈增加了楼市的风险，意味着买房者所背的债务高出其偿付能力，也对银行和金融系统构成一定的威胁。 　　根据Equifax的数据，自2013年至2016年，被怀疑有欺诈行为的按揭增加了52%。 　　按揭欺诈形式 　　按揭欺诈是指故意歪曲事实以获得按揭贷款，也就是说，按照真实情况并不会被授予贷款。例如，有人在按揭贷款申请中虚报自己的职位，或夸大收入或工龄，或谎报薪金结算状况，或者兼职或合同工谎称是全职工等，这都属于陈述失实，欺诈行为。 　　歪曲首付的数量和(或)来源，购买出租物业而谎称为自住物业，隐瞒已有按揭和(或)其它债务，这些也都是不同形式的欺诈行为。歪曲物业详情或隐瞒部分信息以提升物业价值的也同样是欺诈。增加实际上并不打算承担还款责任的共同还款人也被认为是按揭欺诈。 　　按揭欺诈者须承担的后果 　　歪曲实际信息的借款人和稻草人买主都属于按揭欺诈者，将负责违约事件发生时的任何资金短缺。他们也可能因失实陈述而被依法追究刑事责任。 　　按揭欺诈的影响 　　按揭欺诈的影响是广泛的，远远超出了借贷的银行。按揭保险公司也必须支付更多的赔偿金，从而道致每个人的保险费升高。即使有保险承担损失，银行为处理拖欠的按揭贷款会令行政费升高，这可能道致更高的贷款收费。调查亦会损耗警察和其他执法机构的资源。 　　据路透社采访的按揭中介称，随着加拿大政府收紧房贷标准，捆绑式按揭加速增长。原因是贷款人只需要支付10%的首付，而联邦规定的首付标准是20%或没有保险下的35%。 　　随着联邦政府收紧按揭保险规定，令按揭申请资格提高，更多加拿大次级按揭商与一些非正规的竞争对手联合起来，推出所谓“捆绑式”贷款(bundled loans)。 　　“捆绑式”组合房贷 　　这种贷款是将优质按揭(primary mortgage)与房产抵押贷款投资公司(Mortgage Investment Corporations，简称MIC)的次级贷款相结合。 　　加拿大有几百家MIC公司，这种公司将投资者的资金汇集，投资于多元化房屋按揭组合，将收取的利息派发给投资者。 　　对于信用好的贷款者，MIC提供的利率与主流银行一致，即5年期固定利率3%。对于信用差的贷款者，MIC的利率可高达7%至10%。 　　高风险的灰色地带 　　将两笔贷款组合起来，使得放贷机构可以规避政府的规定。 　　不过，金融机构监管办公室(OSFI)在一份声明中指出，捆绑式贷款并不违法。优质按揭贷款商在评估贷款能的负担能力时，会考虑到二级贷款的额外债务。 　　Capital Economics的经济师David Madani指出，捆绑式按揭上升，说明买房负担力下降，一旦房价下跌，就有违约的风险。而在楼市将要崩盘时，这类按揭就会很常见。 　　捆绑式按揭贷款已经存在有一定的时间，这种现象产生与房价高涨的市场现象，必然也会顺应这一市场规律。该机构也表示会应市场的变化作出政策调整。 　　加拿大联邦财政部则发表声明称，正在监测商场上的组合贷款，并称这类贷款只仅按揭市场的一小部分。财政部的数字显示，非正规贷款商在加拿大$1.6万亿加元按揭市场中的份额，从2007年的6.6%，上升至2015年的12.5%。 　　加拿大央行上月的报告估计，非正规贷款公司的资产约为$1,250亿加元。

  　　大多伦多地区楼市炽热已不是新闻，不过作为精明消费者，原来在1月份置业是最划算，地产网站The RedPin分析过去7年，大多伦多地区逾65,000个楼房成交数据，发现在1月份出售的楼房，平均较其他月份售价便宜达6万元，原因是受天气影响，市民买楼意欲因而减少。 　　相信大部分业主都不想在大风雪与天寒地冻下搬屋，此常识竟造就了一月份是大多区置业者最佳入市时机。该地产网站建议，首置者或应考虑在1月份楼价普遍最相宜的时候买楼。 　　该网站搜集自2010年起至今的大多区MLS楼宇销售数据，追踪超过65,000间楼房的成交价及数量，发现每年1月份平均屋价都较其他月份低。 　　该网站指出依照数据，自2010年起买家若于每年1月份在大多区置业，其所付出的屋价较旺季少支付约6万元，甚至有买家可节省7万元，而这种名为“1月买屋攻略”明显地不会过渡到每年2月份，因根据资料每逢2月份，屋价会由1月反弹多35,000元，这升势会持续至春季，直至翌年1月才会再次周期性回落。 　   在卖家角度而言，1月份并非卖屋放盘的好时机，据此网站观察，卖家若于1月份意欲放售楼盘，或会较全年其他月份多花24%时日去找到合适买家，若与春季楼市旺季比较，更需多花38%时日去完成整个交易程序。 　　成交价较叫价少1% 　　大部分具经验的卖家，基本上较少在1月份放售楼盘，当卖家决定在此月份放盘，通常是转换工作的急切需要或家庭原因，令他们不得不选择在此“冷门”时段放盘，这些被称为“1月份卖家”，大都希望能尽快将楼盘“脱手”，即使较其叫价有落差也不计较。 　　网站总结指出，在1月份拍板买屋者，支付成交屋价都会较叫价少1%；相反地，其他月份的买家，其成交价一般会较业主叫价高出1至4%。尽管1月份对大多区卖家并非好月份，但也因为发展商及其他业主在此月份放盘较少，故对必须要在1月放盘的卖家而言，其房屋在市场上依然具竞争力。

　　随着新地铁线、公交巴士线通车在即，旺市(Vaughan)正成为开发商和潜在房屋买家的青睐之地，一场“地产大爆炸”已箭在弦上。 　　据本地英文媒体CBC和CTV报道，旺市属于约克区，位于多伦多西北，下辖Concord、Kleinburg、Maple、Thornhill和Woodbridge等五镇，拥有人口32万，年增长率为11%，是全国人口增长最快的城市之一。 　　长期以来，旺市是一个住宅及工业混合区。尽管人口增长很快，但是分部较为分散，没有一个人口密集的都会中心。然而，随着TTC地铁北延伸工程即将完工，以及一个新巴士总站的建成，将改变这一现状。 　　TTC地铁北延伸工程的最后一站是Vaughan Metropolitan Centre，位于7号公路和Jane Street路口西北角，新线路预计将在今年底通车。与此同时，约克区还斥资3200万元，在同一位置设立一个巴士总站，集中GO Transit、Brampton's Zoom Transit、York Region Transit和Viva公司的多条巴士线。 　　在两大工程完工后，Vaughan Metropolitan Centre将成为一个完备的公交枢纽，大大增加了市民出行的便利性。 　　按照当局的规划，这片区域已被规划为旺市未来市中心所在地。预计在2031年时，这里会形成一个人口密集的都会中心。 　　受公交工程完工，以及市政规划的影响，Vaughan Metropolitan Centre也成为开发商的青睐之地，被业界称为“呈爆炸式增长的市场”。近日，一家开发商向该市市府提出申请，希望能在地铁站附近、Edgeley和Jane路口，新建两栋分别为51及53层的公寓，并预计在2020年完工。 　　旺市市长贝维拉夸(Maurizio Bevilacqua)在接受CBC广播节目访问时表示，他对于该市的“地产大爆炸”并不感惊奇。交通变得更加便利会加快旺市经济增长，提高生活品质，市场潜力自然也不可同日而语。他透露，该地区未来10年内将新建约50栋公寓大楼，相信会吸引大量房屋买家。 　　该市市议会雷科女士(Coun. Sandra Yeung Racco)也表示，旺市的大开发将集中于市中心地区，也就是Vaughan Metropolitan Centre地铁站附近。除了大量的民用和商用高层建筑，还有配套的人行道和自行车道等设施。她希望，开发后的旺市市中心白天晚上都很保持热闹。 　　当地地产经纪斯诺普妮女士(Lisa Sinopoli)则预测，鉴于旺市市中心的建筑多是高层公寓，所以买家应该多是年轻人，或是子女都已离开家，希望将大宅换成小屋的老人。当然，随着地铁线路和公交总站的建成，大量的买家会“北上”，届时该地的房地产市场应会有一波新的高潮，而她已“迫不及待看到这一幕”了。

　　苏富比加拿大总裁兼行政总裁亨德森表示，虽然去年下半年温哥华的楼市气氛冷却，但他认为温哥华仍然很有吸引力，有信心楼市今年将会复苏，但不会重返之前的炽热程度。 　　亨德森称，温哥华的买家目前都处于观望态度，因而令楼市在去年下半年变得相对冷清，但他认为温哥华的吸引力依然存在。 　　亨德森指出，温市连续两年成为全国经济发展最快速的城市，经济学家亦预测温市将能够在今年继续稳占经济领导地位，并录得2.8%经济增长，失业率亦维持在低水平，因此相信温哥华楼市今年将会反弹，但不至于重返之前的炽热程度。 　　他又说，省府推出的外国买家物业转移税将会继续令部分外国买家却步，但基于上述的优点，有买家可能会视这15%的税款为投资温哥华的额外成本。 　　可是亨德森亦认为，今年温哥华的楼市需求大部分都会来自本地买家，在需求仍然庞大的情况下，预计楼价会继续向上调整。

　　根据国家银行今天公布的加拿大房价指数（Teranet-National Bank House Price Index）报告，多伦多房价涨势不减，无论按年或按月均上涨：去年12月份房价比一年前涨19.7%，也比前一个月的11月份涨1.2%，这已经是连续第11个月的增长。 　　温哥华的情况则不一样：如果按年，去年12月份房价比一年前也涨了17%，但若按月，12月比11月份下跌0.8%，这已经是连续第3个月的下跌，累计的跌幅已经达到2.8%。 　　国家银行的经济学家Marc Pinsonneault评论说，温哥华的房市显然受到对海外买家征税的影响，估计这个曾经最火热、房价最高城市的房地产市场会继续冷却。温哥华房市由热转冷也将标志着加拿大全国房价失去了增长势头。 　　Pinsonneault还说，温哥华已经经历了连续三个月的房价下跌，迄今为止下跌主要集中在低层建筑尤其独立屋而不是condo；这个跌势也与房屋销量的下滑一致：低层建筑尤其独立屋的交易量在去年2月达到顶峰之后便开始下滑。 　　Pinsonneault和许多经济学家都认为，由于联邦政府收紧按揭政策以及其它因素，包括多伦多在内GTA地区的房市难以像去年一般火热，房价涨势将趋于和缓。 　　维多利亚、汉密尔顿房价涨幅惊人 　　根据国家银行的数据，全国平均而言，去年12月份按年增长12.3%，按月则是0.3%。 　　如果按年，卑诗维多利亚（Victor）和安省汉密尔顿（Hamilton）的房价增长幅度足以和多伦多和温哥华比肩，分别达到了17.7%和17.5%，其它城市则相形见绌（括号内为按月增长或下降的数据）： 　　Ottawa-Gatineau：3.6%（1.2%）； 　　Winnipeg：3.4%（降1.2%）； 　　Halifax：1.5%（0.4%）； 　　Montreal：0.8%（降0.5%）； 　　Cagary：0.6%（0.6%）； 　　Edmonton：0.1%（0.1%）； 　　Quebec City：不升反降0.7%（0.6%） 　　Royal LePage：2017年城市间房价差异将收窄 　　加拿大皇家地产公司（Royal LePage）在刚刚发布的一份报告中指出，加拿大在2016年经历了历史上少见的区域/城市之间房价的巨大差异，有的热点城市房价涨幅超过双位数，而在有的区域或城市则是负增长，不过这种情况在今年会改变。 　　该报告指出，温哥华的房市调整从去年就开始了，但包括多伦多在内的GTA地区短期内房市不会变冷。主要原因是这里的需求仍然强劲，再是GTA的房价也没有像西海岸飙升得那么离谱。显而易见的是，2017年GTA房市的温度会下降，房价的升幅也会变小。但多伦多的情况应该不会像温哥华那样惨烈，不仅因为安省政府不会向海外买家课税，更重要的是，多伦多不少潜在买家因房价太高而被迫退出市场，但在房价逐步下降之时，他们还会重新入市。 　　与此同时，其它地区，包括魁北克、阿尔伯塔以及大西洋省份的房价在新的一年会升高。 　　在这个总的趋势之下，2017年加拿大区域/城市之间房价的差异会明显收窄。

　　楼市火爆楼价飞涨，根据记者观察，万锦市一个独立屋楼盘，两年前放盘时售价不足140万，如今转让价已经爆涨了百万。当年的楼花买家，以十几二十万元的首付为杠杆，短短两年多就撬动百万盈利，当然是桩好买卖。于是，为了抢到独立屋楼花，有人不分酷暑严寒彻夜排队，也有人花钱请人排队，更有人不惜多花5万元“买筹费”优先认购。有地产从业员透露，一些特别出色或稀有的屋盘“筹”价，可以高达约屋价的5%，预计这个黑市价今年可能上涨至平均6万元。专业人士告诫：若不幸遇楼盘烂尾，“买筹费”就白白打了水漂。 　　有房地产市场业内人士声称，几年前若约克区有新盘推出，很多人会提前一星期便开始架设营帐通宵达旦排队买楼花，初期只要买家肯受累，排队便能买到屋；过了一段时间之后，很多人怕辛苦不愿意自己排队排足7日，于是“排队党”应运而生，有人摆放小椅子占位置，道致不少争拗甚至打架情况发生，要劳动警察到场维持秩序。 　　其后发展商为杜绝“排队党”，实行每隔两小时点名一次，以确定是买家本人排队。多次混乱情况被传媒和社交媒体披露之后，不少发展商干脆取消排队，改为向一些经纪发放部分配额（行内术语称之为“筹”）。 　　地段越好“筹”价越高 　　该人士声称，初期一些有“筹”的经纪，因手上未必有客，于是将“筹”转让。业内人士声称，转让费3年前只是5,000至8,000元，但最近两年由于楼市畅旺，这笔俗称所谓“排队费”升至2万至3万元。买家支付额外费用之后，便可以优先入内拣屋。 　　2016年初“排队费”已经涨到5万元，业内人士说，一些特别出色的屋盘“筹”价，更可以高至8万至10万元，约是屋价的5%，这些新屋位于市中心或地点很好；或是区内只剩下一幅地皮可供开发，很多人想迁居入住；又或是觉得当地很有投资价值，例如康山、烈治文山等。 　　据业内人士声称，这种情况越来越夸张，也反映楼市完全转变为卖家市场，以前只是独立屋有排队费，但目前半独立屋和镇屋的新盘，也开始出现排队费，只是费用较低；多层共管大厦新盘也有所谓“VIP经纪”，但由于单位数量多，市场上争抢的情况不如独立屋，所以没有排队费，只是优先挑选单位。业内人士说，多年前是发展商向经纪支付佣金，但现时是没有佣金，买家尚要支付额外费用才有机会买新屋。 　　独立屋开售每小时涨价1万元 　　业内人士又声称，市场上的VIP经纪也是有真有假。发展商拣选VIP经纪的原则，是依据地产公司和地产经纪在过去几年的销售纪录来分配名额。 　　一个新楼盘开售，据业内人士声称，利益最大的是内部认购（Builder's Family and Friends），支付“排队费”的买家属于第二轮，然后才轮到公开发售。 　　业内人士声称，目前情况尚未恶化至排队先后次序出现不同价位争抢的情况，不过有迹象显示，发展商似乎也要从中分一杯羹，早前一个位于烈治文山北端约有50栋屋的新盘，以VIP方式预售，发展商开售后每小时涨价1万元，换言之，上午最早入场的买家，与下午最迟挑选房屋的买家，楼价已相差逾10万元，该新盘当天只卖剩不足10间屋，留待翌日公开发售予上网登记的准买家。 　　经纪指“排队费”违规 　　对于房地产市场存在所谓的“排队费”，运亨地产经纪黎宇昌表示，他知道有此情况，但个人从未经手，若有客人想买新楼盘，只会转介予其他人。他表示，地产业有规定，经纪在任何情况下均不能以现金交收，必须经由地产公司出支票，“排队费”属违规行为，会被吊销牌照；但他认为长远而言，由于需求持续增加，排队费只会越来越高。 　　据知业内曾有传闻，一名有配额的经纪因客人迟到近两小时，经纪在售楼处外等候期间，一名华裔买家趋前表示准备买3套屋，但只得一个配额，自称手上有15万元现金，让经纪开价转让配额，不过该华裔买家最终被经纪拒绝。 　　若楼盘烂尾，“排队费”则打水漂 　　买家支付“排队费”要冒相当高风险，黎宇昌表示，虽然可优先拣楼，但若最终未能买到心仪房屋，“排队费”不会退回；如果发展商破产或其它原因，道致楼盘烂尾或无法成交，“排队费”则如“肉包子打狗”一去无回。 　　安省新屋均有保险，主要是保障订金，惟因“排队费”不属于订金或首期的一部分，全部是现金交易，当然也没有任何收据，因此若楼市逆转或发展商出现问题，即使提出民事诉讼，也无法追讨这笔款项。 　　黎宇昌称，数年前也有一些小型发展商眼见房屋价格飙升，于是将尚未动工的楼盘屋价提高近20%，若业主不愿加码，只能取回订金和些微利息。发展商合约通常含有一些有利发展商的条款，即使经民事诉讼取得赔偿金，扣除律师费之后，可能反而不如楼价升幅。他声称，发展商现时已经直接将屋价提高至两年后交吉时的预 期市场价格，以前新屋楼花售价是较现货为低，但目前是楼花价格反而比现货高，因为发展商是以将来的市价计算。 　　由于楼花价格较现屋贵，黎宇昌说，也带动了二手楼市的升幅。发展商通常将一幅地皮分成数期兴建出售，由于楼价上升，因此第一期的屋价，可能与后期的价格相差数十万元。一般楼花要一年半至两年交吉，当第一期新屋尚未成交，而发展商仍在开售时，首批买家帐面上已经“赚”了30至40万元，于是出现楼花转让和炒楼的问题。 　　税局严查“转让获利不纳税” 　　大多伦多地区的楼价以往每年平均升幅约为4-6%，最近两年的升幅为15-20%，换言之两年前入货，到今日尚未成交，但已经升值35%至40%。黎宇昌称，买家可以用10万元订金，赚取30万元的利润，相当于变相鼓励炒楼。 　　他又声称，法律上第一个买家尚未成交，因此政府田土厅没有纪录，只是发展商的档案有资料显示买家曾经未成交前转让物业，很多转让楼花的人没有报税，税局近年派人专门向发展商索取这些楼花转让的交易纪录，向未交税的人发信追讨。 　　Condo市场“买筹”不多见 　　据廿一世纪岭先地产楼花专家Ken Yeung表示，购买镇屋或独立屋新屋盘的“买筹”潮流，并未延伸到Condo市场。他指，主要原因在于供应问题，一个Condo楼盘可能有数百甚至逾千个单位出售，而且在同一时间，甚至同一地段亦可能有多个楼盘在发展及开售，在供应充足的情况下，没可能出现独立屋或镇屋要花数万元买筹才能优先买楼的情况。 　　Ken又指，由于目前Condo单位需求亦不错，所以发展商基本不需要利用削价来吸引买家，只是在一些楼盘出售到一定程度要推出货尾时，才会提供一些优惠，目的是尽快将货尾出手，优惠可能是减一万元楼价、送储物室或保证两年租金等。 　　他强调很多人以为“扫货尾”可占到好处，但货尾单位通常在楼层、朝向及面积大小方面都很少有选择，同时一个楼盘的呎价开盘时是最低的，随后就会渐渐上 升，发售到要出售货尾时，可能已经是开盘两年之后，余下单位售价亦随时日水涨船高，就算发展商将楼价减一万元促销，但单位可能已较开盘时涨价了几万元。

　　众所周知的是中国学生如潮水般涌入了北美的校园，但很多人不知道的是他们的妈妈们也跟着来了。去年有39万4669名中国学生在美国的大中小学校里念书，在加拿大也有11万中国学生。 　　中国是美国和加拿大的国际学生中最多数量的来源国家。现在越来越多的父母们搬来和孩子们住在一起，安家置业。 　　中国虎妈们常常单独来到美国或者加拿大，她们的老公们却留在中国继续挣钱。 　　一位美国University of Pennsylvania应用数学系研究生的妈妈 Wenxue Hu说：“如果我不来陪读的话，我儿子可以天天吃泡面、喝功能饮料，根本不会碰任何水果蔬菜。” 　　这位妈妈本来是在深圳一家公司做财务主管，为了儿子辞掉工作跑过来。通过宾夕法尼亚的当地教会，她又结识了另一群来陪读的虎妈。 　　Mary Zhang的女儿在加拿大多伦多的百年理工学院读大一。为了陪女儿，她也辞掉自己在中国南京的工作来到加拿大，并且在女儿学校附近买了一套独立屋。 　　尽管她自己在多伦多没有工作，女儿也只是来读书，两个人都没有加拿大移民身份，但她仍然还不犹豫的先把房子买下来再说。 　　而美国纽黑文的 Connecticut已经有了一个著名的“耶鲁爷爷奶奶村Yale Chinese grandparents’ village”，一共15名居民。 　　这群老人和孩子们住在同一屋檐下，帮着照顾孙子孙女。因为他们的孩子们――大多数都是耶鲁的博士或者博士后――压根没有时间自己带孩子。 　　尽管有些父母是租房，但有相当多的父母干脆直接买房。中国爸爸妈妈们已经成了北美房地产市场最大的海外买家。 　　对于中国不断崛起的中产阶级，带着自己的身家跑到国外来也有经济上的考虑。现在中国国内房地产泡沫严重，人民币又有很大的贬值压力，投资多样化变得越来越有必要。 　　另外有些虎妈也是希望通过买房来帮助孩子结婚。在中国文化中，拥有房子会在婚姻市场上更有吸引力。对于这些孩子而言，有一个虎妈的确毫无疑问是一笔财富。