地产

满地可市的房地产市场经过2016年的强劲增长后，踏入2017年后愈来愈多明显有更多外国买家入市，今年1至4月已成交235宗，较去年同期增加37%，占总成交1.8%。 CMHC首席市场分析师Francis Cortellino表示，满地可屋价强势上升，外国买家虽持续增加，但占住宅市场比率极低；中国买家大幅增多，相信是受温哥华徵收外国买家税的影响，由于安省也在今年4月底实施向大多伦多地区的外国买家收取「非居民投机税」，需要进一步密切注意满地可楼市的外国买家活动情况。 中国买家多选择岛西端区 分析指，温哥华自从去年8月徵收外国买家税后，外国买家的市场占有率由新税实施前的13%降到3至4%；开征新税的8月份，外国买家的比率更跌至1%。多伦多地产商会所作的调查显示，由2015年秋季至2016年秋季，有大约5%的成交是外国买家。满地可市的楼市，在2016年8月至2017年4月之间，有100宗交易是中国买家，较2015年同期的31宗上升超过2倍；期间美国和法国买家只是增加约33%。中国买家占外国买家比率也由1年前的低于10%，跃升至17%。 满地可的多层共管柏文大厦（Condo）依然是最受外国投资者欢迎，法国和美国买家分别有77%和65%购置Condo；但中国买家则锺情于独立屋，只有53%买Condo，40%买独立屋，远高于美国28%和法国17%买独立屋。 由于中国买家偏好独立屋，并且有大约25%购置超过100万元物业，美国和法国买家分别只有17%和11%买超过100万元物业，因此中国买家购置独立屋的中位价格为72万元，美国买家的中位价格为46.5万元，法国买家的中位价格为39万元。分析又显示，美国和法国买家大多数在满地可市中心置业，中国买家则多选择以独立屋为主的满地可岛西端，该区有不少豪宅。       

　　安省政府出台政策为房地产市场降温后，有很大比例的首次购房者决定推迟购房。 　　益普索市场研究公司（Ipsos）五月份为多伦多地产局（Toronto Real Estate Board，以下简称TREB） 做的研究显示，首次购房者中只有40%的人计划今年买房。与去年11月的调查结果53%相比下降了不少。 　　TREB将会使用这一调查结果来更新7月6日即将发布的房地产市场预测。TREB曾预测今年仍是卖房市场，且房价比去年上涨10到16个百分点。 　　2017年头四个月房价保持了2016年的增长势头，3月的价格比去年同期高33%。但是安省自由党在4月20日公布了“16点公平安居政策”后，房地产经纪人对市场的预期就没有那么高了。 　　以15%的外国买家税为核心的这一政策主要针对的就是非居民投机炒房者。这一政策是否达到初衷尚不清楚，但是这一政策导致10%的购房者表示今年不会购买房产。 　　TREB的市场分析总监Jason Mercer在周五的新闻发布会上表示，首次购房者的决策相对灵活，可以持观望态度，但一旦他们决定购买，也是可以快速进入市场的。 　　从TREB的月中销售数据来看，6月的前半个月，房价仍然比去年同期高出6个百分点。不过房产经纪们预计，TREB的官方月末报告将会显示两个月的环比下降。 　　TREB最新的消费者调查显示，多伦多地区30%的房子有可能在明年挂牌上市。其中15%表示上市的原因和公平安居计划有关。有意愿卖房的人中有80%会再次购买住房。这表明这些家庭并非要退出房市，而是更换房屋类型或者居住地点。 　　35%的家庭表示在未来一年里有可能或者极有可能买房，这点和去年秋天的调查结果吻合。

买房之后住了两年才发现后院不是自己的，这名业主花了9个月四处求助，到本周三(21日)，他终于把事情搞定。 这名业主是新斯科舍省(N.S.)Salmon River的曼宁(Ryan Mannin;下图)，他很感谢CBC新闻网，正是CBC介入并在与当地法律事务所联系之后，由律师出面与当初负责卖房的物业公司交涉，该物业公司又找到前任业主，最终将问题解决，虽然这里头产生了一些费用，但业主曼宁未花分文，取得了对后院的所有权。 事情经过：曼宁买房后发现后院不属于自己 曼宁是在2014年9月买的这套银行拍卖房，住了两年之后，也就是2016年10月的某一天，有人敲门问他是否有兴趣买他的后院?曼宁一听此话震惊不已，搞错没搞错，心想我家的后院我还要买?但对方言之凿凿：说你买的房子并不包括后院，也不包括后院的储藏室，你物业的边界只到deck，甚至deck的一部分也不是你的。 曼宁清楚地记得，当时他看房时，后院明明包括在内，当时广告上最后一张照片就是后院的情景，物业列表中，也将储藏室(shed)列入"other"一栏，还说它的面积为"10 x 25";还有，当时房屋交割时，他还拿到了储藏室的钥匙呢，怎么一下子后院和储藏室都不是自己的了?为什么买房时，物业公司或是经纪根本就没有提起这个事情? 曼宁于是开始了长达9个月的“讨说法”之旅，几乎找遍了所有与房屋交易有关的机构和人士，最后才搞清楚：曼宁所购物业以及他家后院(包括储藏室)虽然是连在一起的一块地皮，但却有两个PID(parcel identifier;相当于地块识别号码)，在该物业交易时，各方都不清楚这一点，无论卖家，买家，还是两方的经纪，均不知道。 前业主其实碰到同样问题 对于同样这套物业，其实不是曼宁一个人碰到这个问题，他的前任业主伍德(Wood)也遭遇到同样问题。 伍德是在2010年从布兰丁(Joan Brundin)那里购入这套物业，当时布兰丁以为她把全部财产——连房带地都卖给了伍德，伍德也以为自己买下的是整个物业，包括房子和后院。 但几个月之后，布兰丁发现了问题，她卖给伍德的物业虽然连房带地，但却没有包含后院那块地。因为她最清楚，与丈夫在1989年买这块地时本来就有两个PID，但他们夫妇是当做一块地皮购入的。因此从法律上而言，这一块地实际上是分成两块的。布兰丁于是找到新业主伍德，又走法律程序把后院这块地转给他，当时只收了伍德$1钱。 伍德后来卖房是通过银行进行的，银行并未意识到这当中的差别，只把房子带地卖给了曼宁，而没有把后院包括在内，从而让后院的业主实际上仍然是伍德。 伍德就是那位敲门要曼宁买后院的那个人。伍德对CBC表示，其实他也蒙在鼓里，一直不知道自己卖房之后还拥有后院，那是在一年前，他收到税单，要他上交后院那块地的物业税，他才明白过来。 他说他记得在购房之后第二个月曾经收到第二份契约，这份契约意味着他有后院那块地的所有权，但他当时并没有太留意。 伍德表示，虽然他曾经要曼宁买回后院那块地，但最终并没有从这笔交易中赚到钱。他说他确实得到一些钱，但他交了法律费，再就是用来付税。 伍德没有说他得到多少钱，帮曼宁解决这个他头疼了几个月棘手问题的法律事务所也没有说，给了伍德多少钱，以及究竟是谁给的。 虽然皆大欢喜 曼宁也有教训 曼宁对成为这个物业，包括后院的真正主人欣喜异常，不过他说他也有教训：当时他的房地产律师曾经建议，他可以做一个产权/地契方面的调查(a survey)，或者是买产权保险(Title Insurance)。 曼宁说，为图省事，他当时选择了后者。虽然他是从加拿大最大的Stewart Title Guaranty买的产权保险，但当出事之后找该公司时，人家告诉他，他买的产权保险并不涵盖出问题的这部分物业。他说要是早知道这样，做一个survey，就不会有后面这些麻烦，真后悔当初没有做产权/地契方面的调查。 曼宁对CBC表示，他还有最后一件事要做，就是请当地的测量公司对他的物业重新测量绘图，以免他到时卖房时，新业主再遭罪。 为曼宁提供帮助的法律事务所律师也表示，曼宁的经历给所有的房屋买家上了最好的一课，也是一个最值得汲取的教训：在房屋交割之前，一定要把产权弄清楚，包括物业的面积，范围，边界...最好是从业主那里获得物业的测量图，如果没有，也应该花钱做一份，这样才符合买家的最大利益，以免后患无穷。

看来BC和安省先后针对海外买家征收15%转让税之后确实效果不错，把中国买家都赶到了加拿大第二大城市——蒙特利尔，不过中国买家好像对卡尔加里不太感兴趣，有阿省地产公司打广告都打到了中国国内，但迄今为止动静不大，还没有一个中国买家找他们买房。 根据加通社报道，加拿大按揭及房屋公司CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) 在刚刚发布的一份报告中称，蒙特利尔地区外国买家人数在今年头四个月激增37%，其中来自中国的买家增长最快，占所有外国买家的17%，高于2016年第一季度的不到10%。 在今年1月到4月间，外国买家在蒙特利尔购买236套住宅，占全部房屋交易的1.8%，这比去年同期172套大幅增加，占当时全部房屋交易量的1.3%。 相比之下，自从去年8月实施15%的外国买家税之后，外国买家在温哥华地区的比例降至3%至4%，而在多伦多地区，在安省仿效BC实施同样的转让税之前，外国买家在全部房屋交易中约占5%的比例。 根据CMHC的报告，自从BC去年8月开始征收15%的海外买家税以来，来自中国的买家人数已经翻了三倍，而法国和美国买家的数量则增加了约33%。 一般外国买家最喜欢买的是Condo，但40%的中国买家选择单户型房屋(single-family homes)，这些房屋的中位价格为$720,000，其中25%超过$100万，其价格大大超出美国和法国买家所付的价格。 民调显示：魁省人最支持对外国买家收税 在今年4月份，一家房地产网站Zoocasa所做的全国调查显示，魁省民众最支持对外国买家收税，比例高达77%，虽然只有61%的人认为是外国买家推高了房价。BC省民的支持率居其次，达到75%(图中颜色越深说明支持率越高)： 在BC和安省先后实施针对海外买家的新税之后，魁省财长Carlos Leitao曾经表示，省府正密切关注这一情况以及省内房市变化，但尚无计划立即实施这一税项。 卡尔加里经纪到中国打广告但无人问津 卡尔加里一名地产经纪Emma May对当地媒体表示，在BC开始征收海外买家税之后，她试图利用这一机会到中国推销卡尔加里的物业，但迄今无人问津，中国买家好像对卡尔加里的房地产不感兴趣。 May表示，他们公司不仅在中国国内的地产网站Juwai.com打广告，还在香港专门聘请了一位经纪帮忙，但到目前为止，也没有一个中国客户找他们买房。

　　纽约华人社区非法改建房屋问题严重，日前又有两栋位于布碌仑住宅因此被查封，其中一家位于日落公园8大道附近的两家庭被非法改为28个房间，并且将住房放在Airbnb寻找短期租客。执法部门将该房屋查封后，并向华裔屋主开出高达7万元的罚款。 　　该家被查封的房屋位于布碌仑7大夹交58街，市长特别执法办公室(Mayors Office of Special Enforcement)经过长期调查，确定该住宅被非法改建成为28个小房间，并且在房屋出租网站Airbnb上寻找租客，日前展开行动将房屋查封。 　　负责人石娜尔(Alexander Schnell)指出，被查封的住宅为一栋两家庭房屋，其地下室被改为九间小卧室，一楼与二楼分别被改为八间与11间小卧室，这些卧室没有任何紧急出口，甚至大多数房屋没有任何窗户。"这些住宅屋主的非法改建行为严重危及到居住在内民众的安全。" 　　行动当日，该栋房屋内租客全部被赶走，直至20日也无人出入。大门口贴着由市楼宇局(DOB)颁发查封通知，但是查封信息被他人涂抹遮盖。市长特别执法办公室表示，该栋住宅的华裔屋主现除了面临在指定时间内将房屋修改回原状外，还面临7万元罚款。 　　贝瑞吉6大道的一栋独立屋也因非法改建，于日前被查封。据悉该房屋与前不久被转手，屋主将房屋地下室与一楼非法改建为单间，以每日199元的价格放在Airbnb上招揽租客。除了房屋被查封需尽快改回原貌外，屋主面临高达5万元的罚款。 　　根据楼宇局纪录，今年1月起，布碌仑共有14套房屋因非法改建被查封，比去年同一时期增加50%。而在5月12日，市长特别执法办公室还曾对曼哈顿华埠三栋违规在Airbnb进行短期出租的公寓楼进行打击。当时市长白思豪发表声明指出，将公寓违法转为酒店房间进行短租牟利的行为，让纽约市本已短缺的可负担住房更加岌岌可危，市府将继续严惩不贷。

  据彭博社（Bloomberg）从多伦多地产局（TREB）获得的数据，在刚刚过去的2017年6月上旬，大多伦多地区房地产销售量为2999宗，比去年同期大幅下跌了超过50%之多；平均房价则为80.88万元，年同比上升了6.7%，但是比去年至今年第一季度动辄百分之二三十的涨幅，已低了许多。 如果同上个月相比，大多伦多地区的房价则下降了6万。在安省宣布效仿BC省份，施行对海外买家征收15%的额外土地转让税等16条新政之后，房价已累计下滑了12.2%（也就是从4月份的92.08万，下降到了今天的80.88万），几乎已抵消了今年迄今为止所有的增幅。这其中固然有季节因素（一般夏季的房价会比春季降一些），但主要还是政策打压。   同销量大跌对应的，则是挂牌量的大幅上升，在6月上旬飙升了22%。市场行情在变得不断宽松，行情向买家倾斜。   来自皇家地产公司的经纪Tom Storey坦言，现在的房市行情同先前截然不同了。以前由于房源十分紧张，买家一次就能看一间，而现在往往一次能看5、6间房。选择余地大了，讲价钱自然也有了底气。   卖家也能清楚地感受到行情的变化。推出新政以前，挂牌后不到一个星期就能收到报价，而且还不带任何条件，甚至有竞价大战；现在则要等上一等才会有报价，往往还附带了验房等条件。   彭博社的地产专家表示，大多伦多地区房地产销量大跌、挂牌量劲升，也令本市房地产市场上的一个重要指标，房屋销量同上市量之比（sales-to-new listings ratio，SNL）下滑，几乎已经逼近40%的临界线。   据悉，根据房地产市场理论，SNL比率超过60%属于卖方市场，40%-60%为平衡市场，低于40%则属于买方市场。在过去数年中的多数时间里，大多伦多地区的SNL率皆保持在60%以上，但是在安省开征海外买家税、中国实施严厉的 新政之后，这一比率便不断下降，在5月份已下降到41%，这是自08年以来的最低水平。   越来越多的证据表明，多伦多世界上最火爆的房地产市场正在冷却下来。尽管房价比去年同期仍呈上涨，但是随着时间的过去，“适度”降价只是时间问题。

　　据多伦多星报报道，多伦多地区房屋交易量和价格在六月上半月继续下降，且下降的趋势有望持续到六月底。 　　根据多伦多房产局(Toronto Real Estate Board, TREB)数据，六月上半月大多伦多地区平均房价为$808,847,比五月平均价格下降了$57,000，但与去年同期相比仍提到了6.7%。 　　根据TREB的数据，从6月1日到14日，大多伦多地区的房屋交易量下降了56.2%。 　　Condo的平均交易量降低了39.2%， 六月上半月平均价格为$527,749,比五月低了$3,910.

　　一份报告指出，前所未有的共管公寓(Condo)热潮和绿地政策迅速将多伦多变成了高楼林立的世界，而独立屋也因此变成了“珍稀商品” 　　时代的变化，尤其是近几年大多伦多地区飙升的房价，让父辈们习以为常的生活方式，已难以在目前刚步入社会的儿女的身上重现。 　　为什么独立屋会变成“稀罕商品” 　　有调查报告称，加拿大政府的都市扩张策略促使大多伦多等地区的地价和房价上涨，人们想在一所带院子的房子里养育孩子的梦想变得遥不可及。 　　屋前草坪、屋后花园、宽敞舒适的居所，是华人移民选择到加拿大安家的一大吸引点。在市中心商业区上班，下班后返回近郊的宽阔住所，远离尘嚣，莳花养草，在后园弄儿为乐，这套suburban模式的生活，二战后在北美蓬勃发展。战后重建带来的经济利益加上婴儿潮，打造了"人间天堂"。当上世纪七、八十年代富起来的亚洲人有机会来参观这个"天堂"时，艳羡不已，纷纷追寻移民梦。 　　过去二十年，加拿大各大城市变化急剧，昔日宁静近郊不少已变为熙来攘往的市区，近郊地区不断幅射外移，城市持续膨胀，但仍无法容纳移民人口。现时移民置业、子女长大成家，要求达到这个suburban模式生活的标准，绝非易事，suburban模式生活可能终有日成了集体回忆。 　　对许多人来说，Suburban生活模式是"成功人生"的标志。房子越大、前后园的草木亭台越精巧、车房放的车子越华贵，人生就越成功。这样的房子就是算不上天堂，也可算是自己的小王国。 　　调查报告显示，由于大量移民涌入大多伦多地区，同时肆无忌惮的投资者又对加拿大的房地产市场过渡自信，使得大多伦多地区独立屋的平均价格超过$100万元。 调查报告指出，由于受到低利率的鼓舞，一向克制的加拿大消费者近年来大肆消费和购买房屋。 　　独立屋难作首置首选 多伦多市府总规划师劝子女买公寓 　　多伦多市府总规划师凯丝迈特昨日在多伦多地区商会发言 　　多伦多市府总规划师凯丝迈特(Jennifer Keesmaat)告诉自己的孩子，不要再把独立屋当作自己首次置业的目标，而是老实地去考虑购置共管公寓单位。 　　凯斯迈特本人和她的孩子，住在郊区的一座独立屋内，整个物业有半英亩面积大。但在与孩子们商讨将来他们首次置业的选择时，凯斯迈特建议，不要再不切实际地去考虑独立屋，尤其是有前院后院、楼上有3间卧室的独立屋，已经不再是孩子们要考虑的范畴，因为他们面临全球资本的竞争。 　　她昨日向多伦多地区商会(TRBOT)做报告时称，单个家庭住所不但价格昂贵，而且目前在建的也很少。 　　"相反，如果孩子们选择留在城市里，买房是可能的。他们养育孩子的方式，和他们小时的经历会截然不同，正如同我现在抚养孩子的方式，和我小时被抚养的方式不同。这是一件好事。" 　　但多市爱静阁选区的市议员詹嘉礼不赞同这样的看法，他曾表示："我的经历是，大学毕业以后，想办法找一个年薪七、八万元的工作，先和父母住一起，攒上四、五年的存款有大概六、七万元作为首期，然后就可以供一座四、五十万元的独立屋。现在?想都不要想。" 　　出于这样的理念，詹嘉礼从去年起就一直鼓动多伦多市府率先徵收外国买家税。而这一动议虽然在市议会获得通过，却被省府否决。直到今年4月20日，省府正式出台包括外国买家税在内的16条打压房价措施。 　　持有这样想法的人并不在少数，凯斯迈特称，多伦多地区商会近期的一项民意调查表明，希望买房的市民中，有81%仍然拒绝将公寓单位作为首次置业的选择，有69%的人想要一个至少有三间卧房的房子。 　　但2011年至2016年在多伦多建成的住房单位中，有83%是中高幢公寓。 　　凯斯迈特指，上述市民的这些想法已经不合时宜，因为很难有社区既可以让居民过着无私家车的生活，有能享受充足的设施。 　　她认为，最好的学校和公园，应该在人口最密集的社区。修建共管公寓时，更多地应考虑修建健身房和活动室，而少去修游泳池，以便让青少年有活动空间。 　　凯斯迈特还与商家们探讨，如何兴建更多的廉价房屋供出售和出租。 　　规划师加尔布雷斯(Sean Galbraith)表示，受家庭欢迎的设施，如学校和公交站等，很多都是存在于人口增长停滞甚至下降的社区。他因此建议，是时候增加这些社区的人口密度。他指出，多伦多有62%的居民区域只允许单户住房。 　　地产开发商Tridel的发展规划副总裁丹尼尔斯(Steven Daniels)表示，多伦多应该沿着地铁线增加人口密度。 　　"土地价格呈指数级上涨，我们以前以为会是每平方呎60元顶多70元的土地，现在已经达到了每呎120元。" 　　屋价是否过高难说得准 　　房子是人类的栖身之所，是人的基本生活需要。《世界人权宣言》第25条列明：人人有权享受为维持他本人及家属的健康和福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务…… 　　房子也是有价的资产，是令很多人发财致富的商品，因此吸引人囤积居奇。 　　买房子时要考虑解决居住的需要，又要考虑房子价钱将来的升跌，脑筋伤尽。 　　屋价是否真的过高，真难说得准，要为这作结论更是危险。说现在屋价真的过高，屋价却仍有可能继续上升，就如过去一年，屋价是高处未算高，那些错过了上车的人，会埋怨让他们失去了置业安居的良机;说屋价仍有上升机会，也有可能见到屋价回顺，作了投资的人士或会责怪令他们亏蚀金钱。

多伦多士嘉堡区的一间分租屋内一群租客昨日遭当局驱逐，理由是该分租屋被认定为非法和不安全。调查结果更发现，这些租客的女房东并不是房屋的真正业主，她本人是一手租客，并在业主不知情的情况下，对房屋作了改造后进行分租。 据680News报道，这些租客可能被迫露宿街头，他们称一直以为出租屋是合法的，这很不公平。而房屋业主则表示，自己也是受害人。 这间房屋位于士嘉堡Kingston Rd.和Meadowvalle Rd.附近。周四，市府职员、消防员和警员赶到这里，发出即时生命威胁通知（immediate threat to life notice），出于安全，要求所有租客在24小时内离开。 这间房屋的问题包括紧急安全出口不足、电路和干墙隔离不安全等。最大的安全隐患是在地下室暖气炉旁就是一名租客的睡觉区。 报道称，这间分租屋内一共住有10名男性租客，其中有精神问题患者、身体残障者和滥用药物患者。每人支付每月$500元租金。 接到通知的租客都表示很震惊，担心自己可能要露宿街头。 租客联络到房东，一位名叫Angela的女子通过短信回复说，她无法将租金退还。 680News记者试图拨打该女子电话时，对方的自动回复称留言信箱已满。 但是经记者调查发现，这名女子并不是真正的房屋业主，而是从业主Shahid Awan那里租到这间房子。 于是，记者又追访到这名业主Awan，电话中Awan称，女子自称有5个孩子，会与丈夫一起住在那里，于是他就同意了。双方签定的合约中规定，她不能对房屋做任何改动，不能分租该物业。 Awan说，他完全不知道自己的房屋被如此分租，直至接到市府的通知。 据消防局方面称，这位业主将因违反消防法规而受到处罚，包括最高$5万元罚款甚至坐牢。此外，他还要将房屋重新改造。 记者采访的两名租客说，他们一直以为这是间合法出租屋，因为他们都是经John Howard Society的社工介绍入住的。 记者试图联络该机构，但是没有得到回复。租客说，该机构的员工目前正在协助他们找到新的住所。

Centrium楼盘烂尾案一直都是加拿大华人华裔最为关注的一件事，这场由多为华人买家涉入的一宗案子，最近迎来了新的进展，涉案的大多数华人都获得了相应的赔偿基金，每人最多可获得15万元。而北约克Centrium楼盘烂尾案的开发商韩裔代表律师赵美莱将获得高达426项罪名指控。 据上加拿大律师协会发言人童金女士(Susan Tonkin)向本地华文媒体透露，在Centrium楼盘的购买者中，“多数人”已从今年的春天开始，陆续从协会的赔偿基金(Compensation Fund)获得补偿。不过，她并没有透露什么样的买家符合赔偿资格，也拒绝透露获得赔偿的具体人数，以及总金额。 据悉，当客户由于律师或律师助理由于缺乏诚信而造成损失时，都可以向赔偿基金提出申请，从而减少损失。每位Centrium楼盘烂尾案的受害人，最多可以获得15万元。 一位不愿透露姓名的华人楼花买家告诉记者，一个月前，她通过律师监管会获得全款赔偿48,000加元。不过，她依然感到很失望、很受伤。 这位华人买家在2010年买了一个商铺单位楼花，付了4.8万元押金，没想到是骗局。她在2014年递交索赔申请，监管会的赔偿基金近日把投资款原封不动地还给她，没有任何利息。 投资楼花7年后，这位华人没赚到一分钱，没拿到商铺单位。这位华人说，今后她不敢随便再投资。再加上有问题的楼花层出不穷，她有很多顾虑，不敢再投资楼花。她会考虑买现房。 还有小部分受害者没获得赔偿。这位华人相信，他们也会拿回钱，只是时间问题。他们当时的投资款与最后的赔偿款之间有出入，计算时可能有误差，监管会核实后将汇钱，这不是大问题。遗憾的是有些人当年投资68万元，如今只能拿回小部分钱。 律师监管会称，每位索赔者最多获得15万加元，人数不限。每当律师或律师助理有诚信问题，赔偿基金将减少受害者的损失。 对一些大买家来说，区区15万元的赔偿则远远不足以挽回损失。本案中最大的买家是华人吴女士(Mei Lei Ng)，她联同家人在该楼盘购买了5个单位，总价为260万元，支付了68.7万多元订金。15万元的赔偿，还不到订金的四分之一。 不过，这些大买家还有其他渠道挽回损失。例如吴女士曾入禀安省高等法院，向该楼盘开发商的韩裔代表律师赵美莱(Meerai Cho)等人索偿，并已胜诉。法庭下令，赵美莱将其在TD银行两个私人户口合共8.08万多元，过户至吴女士的代表律师处。只是鉴于赵已经宣布破产，所以她手头可以用来赔偿的资产并不多。 关于Centrium楼盘烂尾案回顾 位于Yonge Street与Finch Avenue之间的5220与5254 Yonge St的Centrium楼盘是在2010年推出的，当时号称“有希尔顿酒店的品牌保证”，并宣称是集酒店、商业和共管公寓为一身的多功能高端大楼，吸引至少141位买家(多数为华人)订购，每人向开发商交了4万至68万不等的订金，订金总额达1500万元。 然而，在买家向信托帐户交了订金后，该楼盘迟迟未动工。至2014年，买家发现售楼处竟变成了车行，再一查发现用于保存订金的信托帐户已被删除，且开发商公司的负责人也下落不明，于是报警求助。 警方拘捕了该楼盘开发商的韩裔代表律师赵美莱(Meerai Cho)，控以控以诈骗超过5000元、藏有犯罪所得、违背信任等一共426项罪名。赵旋即宣布破产，并被律师协会吊销执照。 安省法院作出裁决，赵美莱因违反信托罪成立，被判入狱3年半。律师监管会在3月份判定她违反职业操守，并取消了她的律师牌照。 赵美莱来自韩国，曾是一名记者。她移民加拿大后改行，从2002年起在安省当律师，主要从事移民与难民法及地产法业务。烂尾楼曝光后，律师监管会接管了她的公司财产。

根据多伦多房地产委员会(Toronto Real Estate Board)的6月份月中数据显示，6月份的房屋平均价格下跌至808,847加元，比5月份的平均价格低约57,000加元。安省自4月20实施16条新政以来已经跌去12万，跌幅超过12%。由于多伦多地区住房价格持续下滑，极可能在6月底再次出现月度下滑。 尽管如此，房屋价格仍然比2016年同期上涨了6.7%。 TREB从6月1日至6月14日收集的统计数据显示，大多伦多地区的房屋售出数量下降了56.2%，六月份的头两个星期大多伦多地区在只是成交2999间房屋，比去年跌了一半。其中以独立屋及多伦多市周边地区的905地区的下降幅度最大。与公寓销售量则略有下降，比5月份减少了39.2%;但与去年同期相比，公寓价格涨幅达25.5%。6月上旬公寓的平均售价为527,749加元，比5月份的平均价格低3,910加元。 由于这些月中数字并不是“官方”版本，所以TREB没有对其进行评论。 多伦多房市将会反弹 楼价方面，整个大多伦多地区所有类型房屋的平均价格为$808,847加元，虽然比去年同期上涨6.7%，但由于2017年初楼价大幅飙升，3月份多伦多的平均楼价较去年同比上涨33.2%。 4月20日安省实施16条打压楼市新政后，4月份的楼价依然创下历史高位至$920,791元，但5月份开始，涨幅回落至14.9%至 $863,910。 有房地产经纪人表示，安大略省政府在2017年4月份公布其抑制房市举措(包括征收外国买家税)时，当地房市已经放缓。相比起房价在2017年春季的两位数上涨幅度，最近房价的下跌并不令人震惊。 并预测多伦多地区房市会与温哥华房市一样将在未来反弹，在BC省引进外国房产买家税之后，该地区的房产销售量也有所下降，但近来出现反弹。他表示，在2008年美国次贷危机发生之后，也出现了同样现象。 数据显示楼市还会降 根据6月份中旬的数据，大多伦多地区的楼价还可能会继续适度下降。 据悉，根据房地产市场理论，SNL比率超过60%属于卖方市场，40%-60%为平衡市场，低于40%则属于买方市场。在过去数年中的多数时间里，大多伦多地区的SNL率皆保持在60%以上，但是在安省开征海外买家税、中国实施严厉的外汇新政之后，这一比率便不断下降，在5月份已下降到41%，这是自08年以来的最低水平。 Realosophy房地产经纪公司总裁帕萨斯(John Pasalis)每周都会跟踪房市。他表示，他的房产经纪人们现在告诉其客户们，应在何处置产。一个处于平衡的房地产市场将有四到六个月的库存，而且房价不会有太大变化。目前多伦多的许多社区只有一至三个月的房产供应，所以现在的多伦多房市仍是卖家市场。但在905地区的某些社区则有七至八个月的库存。 他表示，房价曾经暴涨而且投机率高的地区面临的房价下跌风险最大。他说：〝房价升得越快，降得越多。〞尽管房价比去年同期仍呈上涨，但是随后出现的下降，将只是时间问题。

　　加拿大最大非银行按揭贷款机构Home Capital周四表示，股神巴菲特控制的巴郡，将会向其子公司Home Trust Co.提供20亿加元（约118亿港元）备用信贷，同时巴郡旗下的保险公司Columbia Insurance将投过私人配售购入Home Capital约4亿加元的普通股。 　　透过这次以平均每股10加元价格、分两阶段间接购入4000万股份后，巴郡将持有Home Capital约38.39%，但要先获得股东通过才实行。Home Capital称，巴郡的贷款和投资科网纾解该公司的资金需求，但巴郡将不会获得提名董事权或任何公司管治权。

　　万锦市Raymerville区有物业经常于晚间举行派对，强劲音乐、吵闹噪音、违例泊车及垃圾等问题，对邻居造成滋扰，而且大批派对人士还会在前园草坪饮酒及吸食大麻，更增加邻居对治安的忧虑。居民发现物业业主为海外买家，并有人代业主在短租网站以一晚400元的价钱放租，被人租用成为“派对屋”。 　　据新闻网站YorkRegion.com报道，有居民指派对屋租金为每晚400元，另加清洁费。万锦市市议员莉亚（Karen Rea）表示，区内有最少5至10间类似出租派对屋。 　　该物业由去年11月起至今年3月期间，晚上经常有大量参加派对的年轻人进出，屋前草坪经常坐满吸大麻烟及喝酒的年轻人，派对期间屋内会播放强劲音乐，加上出入车辆及人声喧闹等噪音，严重时邻居都几乎听不到电视的声音，而派对经常会通宵达旦至早上才结束。 　　议员指市府将规管短租 　　参与派对的人士多为年约18至20多岁年轻人，他们乱抛饮品罐及烟头等垃圾令邻居不胜其烦。有居于附近16年的老街坊认为派对青年影响了区内治安，对情况无奈摇头：“当我购物回来，看到本来宁静的住宅区变得污烟瘴气，真令我很不舒畅。” 　　居民在尝试报警及透过Airbnb平台接触业主亦无法解决问题后，有人将派对屋情况拍下照片再发送给市议员莉亚求助。接获投诉后，莉亚前往出租派对屋，向在场人士表示应返回屋内进行派对：“我绞下车窗对他们说应该回到屋内并关上窗，因为这里并非进行派对的区域。” 　　万锦市政府发言人麦美伦（Sara McMillan）指出，派对屋已接获数宗投诉，市政人员及约克区警方已通知业主代理人，若再收到投诉，业主将受到刑事检控，自此之后未有再收到有关物业的新投诉。莉亚认为短租派对屋令区内居民感觉不安全，并表示市内没有容纳Airbnb的空间，而市议会将于年底完成全面修订土地用途附例（Zoning Bylaw），对第二物业（secondary suite）、Airbnb类型短租及分租屋（rooming house）进行规管。麦美伦表示修订通过后，物业需符合短租土地用途才能作短期出租，否则将属违法。Airbnb发言人Lindsay Scully回应指，该派对屋的招租广告已由网站中移除，又指大部分房东及租客均为好邻居及好住客，而屡不达标者将会被暂停或撤销户口。

近日，@中青山西发帖称，在太原市西中环路与兴华西街交口西北角有一幢六层高的老小区，短短几个小时就变成八层，而新增加的两层“楼”竟然是用喷绘“画”上去的。更令人哭笑不得的是，“加盖”原因是居民嫌高架桥压住楼房“福气”。图为居民用喷绘画上去“两层楼”。 6月21日，记者从辖区街道办了解到，因影响市容市貌，该喷绘已被勒令拆除。据媒体此前报道，该楼门房工作人员在接受采访时表示，加上喷绘的两层，是因为近几年楼里已有多位居民患癌症去世，并且年龄都不大，请风水先生看过后认为，西中环桥的高度超过了原本六层的高度，居民嫌其压住了楼房的福气。这次用喷绘加高“两层”总共5.5米，“楼房”就比桥栏杆高出了10厘米。报道中称，由于该小区没有物业公司管理，喷绘所花的费用是由全楼70多户自愿捐的。 21日下午，小区所在的东社街道办事处一名工作人员表示确有此事，在“两层楼”建成的当天下午，他们就接到消息赶往现场。对于为何“加盖”，该工作人员表示，居民确实有迷信的想法在内。图为居民通过喷绘“加盖”后的楼。 由于画面影响市容市貌，街道办在与小区居民沟通协商后，在当天下午便将这“两层楼”拆除。图为2014年时该楼的正常样貌。

买套房子不容易，要是搁过去，忽悠也就忽悠了，甚至你可能还无耻的说人家还得感谢你，毕竟买了房都大赚了。但今年还真不一样了。市场在发生着巨大变化，开发商炒房者都看得到，购房者更应该看得到。所以，此时，忽悠你买房的可要擦亮眼睛。小编只好苦口婆心再多说两句。     忽悠一、以往的市场调整都不会太长。   总有人说，房地产的地位意味着什么大家都知道，所以不可能让房地产太冷的。小编建议，这次跟以往不同，不要有侥幸心理。从去年提出房子是用来住的而不是用来炒的这个定位后，就注定了这场对炒房者的围追堵截不会时间太短，将是一个长期的过程。买房莫炒房，这将是今后我们都要记住的，特别是不要跟风，有时候炒房者很迅速，可能人家赚了跑了，你才跟进，最终发现那就是一个坑。 忽悠二、今天不买明天更买不起   有人说，房子是永远都会越来越贵的，这是经验，实际上，经验最害人。想当年炒股的那个没经验，谁能想到也有靠经验不灵的时候？买房也一样，随着炒房者被挤出市场，刚需购房者会有更加净化的市场。对很多人来说高点低点其实也买不起，所以不要听忽悠，还是等市场稳定稳定再考虑。 忽悠三、价格回落是假的   有些人在这个时候是完全听不得房子价格回落的。心情可以理解，但是光靠忽悠没用。相信购房者心里都有数，尤其是当下市场正在稳定中，或者说还没有开始稳定，那么在这种预期下，购房者是应该好好冷静一下，观望一下。毕竟等了那么久也不在乎多等会。 忽悠四、房贷增加伤及刚需   说实话，房贷收紧，完全不伤害刚需也不可能。但是有人故意煽风点火，企图借助刚需来给政策施压，希望放松。实际上，此时是让没有实力的购房者暂时放缓脚步。一定程度上，对炒房者打击是对购房者的保护。近日，我们经常听有人说，炒房者不怕，人家可以全款，最怕的是刚需购房者，真是这样吗？告诉你，这种说法大多是忽悠。其实假借刚需之名来掩盖自己的紧张。 忽悠五、买房就能赚   以前，说实话，大多数买了房的都能赚钱，如果没赚那得点多背啊。不过现在可不比以前，城市之间，区域之间，不同的开发商之间都严重分化，买什么样的房还真不一样，除了不靠谱的开发商要规避外，最重要的是不要跟风买纯概念房，这样的泡泡多，一旦市场不好抗压力小。       买房的学问越来越大，闭着眼买房就能赚钱的时代一去不复返了。 忽悠六、房子便宜了你就买得起了?   这句话也是不少购房者听到最多也是最恼火的一句话。明显着带有一种轻蔑，意思是你就是一个买不起房的，天天盼着落。即使买不起，人们盼望的不是说落一半就买得起了，而是希望这种稳定给人一种安全感。况且谁敢说房子落下去炒房者还会一定跟呢！

根据卑诗地产协会（British Columbia Real Estate Association，简称BCREA）最新公布的房地产市场分析报告预测，卑诗省房屋销售量在今年将会较去年减少约一成，至于房价则估计会微跌1%，其中大温区会回落3.6%，跌至100万元以下的水平，但到了2018年则可望会回升。BCREA周一发表的2017年次季预测报告指出，渥太华及省政府去年推出的楼市“辣招”所产生的部分效应，已经被市场消化，以致今年春季的房屋需求显着回升。   预料明年价量齐回升   报告预测，卑诗省今年透过电脑盘（MLS）售出的房屋估计有10.1万个单位，比去年创新高纪录的11.22万个单位，减少10%。至于大温区，2017年房销量估计会减少10.7%，至仅3.65万个单位。到了2018年，销售量可望回升5.2%，至约3.84万个单位。BCREA首席经济学家缪尔（Cameron Muir）表示，卑诗省经济增长连续第4年录得超于趋势预期表现。就业持续增长、消费者信心强劲，加上由其他省份移居至本省的人数上升，均成为楼市的主要推动力。   他补充说，除此之外，千禧世代陆续开始计划置业安居，令到公寓等分契式房屋的需求明显增加。   房房价格方面，BCREA报告预测，2017年卑诗省平均价格将会微跌1.1%，至68.35万元，至2018年则会回升5.2%，至约71.91万元。至于大温区，今年成交房屋平均价格预测会下调3.6%，由去年101.7万元，下跌至约98万元。但预料在明年将回升4.2%。  

　　据皇家地产代理公司(Royal LePage)周二公布的最新报告指出，随着卑诗省住宅市场回复畅旺，休闲度假物业的价格及销量均持续上升，其中度假热点奥卡纳根河谷区（Okanagan Valley）的湖畔度假屋，平均价格更升至210万元（见附表）。 　　据皇家地产的休闲度假屋市场报告指出，省政府去年8月在大温区推出的海外买家税，仅能对楼市带来短暂的冷却作用。5月份度假物业综合价格(aggregate price)升至59.5万元。 　　加西区经理莫里斯（Jim Morris）指出，卑诗省一直是休闲度假的热门地点。消费者信心恢复强劲，推动休闲度假物业需求增加，加上供应量短缺，正带动全省多个地区的度假物业价格不断攀升。 　　奥卡纳根河谷价格高达210万 　　其中温哥华岛的度假屋需求增幅最明显。而奥卡纳根河谷（Okanagan Valley）的休闲度假物业更录得最高价格，高达210万元，其次是克兰布鲁克（Cranbrook）、海湾群岛（Gulf Islands）以及阳光海岸（Sunshine Coast），也是度假首选地点，令到当地度假物业需求炽热。 　　报告同时指出，卑诗省休闲度假屋买家中，约10%为海外买家。据皇家地产一项研究发现，美国买家较去年增多，其中一个原因是加国汇率下跌。 　　皇家地产报告预测，卑诗省度假物业交投在今年将持续活跃。特别是价格较廉宜的度假式小屋。

　　虽然五月多伦多楼市出现了销量暴跌的情况，但是有现象表明，六月份楼市似乎出现了回暖迹象。据某地产经纪处了解到，近期独立屋的成交量依然呈现下跌趋势，但是公寓楼花的抢购却越来越疯狂，在某些新楼盘甚至出现了大批市民排队抢购的情况。 　　有不少地产经纪认为，之所以五月楼市出现销量暴跌，是因为新政对买家带来的恐慌心理而引起的，而由于市场刚需仍在，一旦这种恐慌心理过去，楼市就会再次上涨。 　　刚需拉动condo价格暴涨 　　随着多伦多房价的逐渐增高，有不少人表示，独立屋的价格已经超出了他们预期的购买能力，而condo的价格相对较低，显然是自住房的首选单位。 　　有最新数据表明，五月GTA公寓的基准价为$464,600，相比去年同期上涨了31.85%;公寓均价为$531,659，和去年同期上涨了28.4%。由此可见，虽然经历了新政带来的冲击，但是公寓房价上涨趋势仍在。 　　之所以condo的涨幅如此之大，主要原因还是市场供不应求而引起的。据统计，目前每年约有逾10万移民抵达多伦多，这些居民对住房的需求是相当可观的。而且，统计数据并没有将留学生和陪读家长计算在内，这些人也是住房的急切需求者，显然房市每年增加的单位供应量并没有赶上市场需求。 　　次贷问题敲响楼市警钟 　　据加拿大央行最新调查显示，由于去年12月银行对房贷执行收紧政策，越来越多人开始转而去向“影子银行”贷款来达到申请首付的要求。据统计，目前加拿大“影子银行”借出的债务已经高达传统银行借出债务的一般，这不得不引人担忧。 　　“高风险贷款”的增多让楼市的不稳定性大幅增加，央行行长表示，不少房屋买家和地产专业人士通过夸大借款人的收入以及虚报离案财产的方式，使用欺诈的手段来完成按揭申请。 　　由于有08年美国次贷危机的前车之鉴，“影子银行”借出的贷款增多或是加拿大楼市崩盘的前兆。 　　综上所述，虽然六月份加拿大楼市有回暖现象出现，但是目前多伦多房市未来走向还难以下定论。公寓楼花出现的抢购热潮究竟是因为刚需而引起的市场自然反应，还是未来楼市崩盘前的回光返照，都是未知之数，不得不令人深思。

万锦市Raymerville社区一间房屋自从被一对海外夫妇买下后，近几个月来，前院总是围着一群年轻人喝酒抽大麻，街上停满车，大声喧闹以至于邻居看不了自家的电视。 邻居很快发现，这间房子被一名加拿大经纪放租，名为“Airbnb派对之家” (Airbnb party house)，要价每晚$400元，外加清洁费。 市议员称，这样的房屋在万锦市大约有5至10间。 至于Raymerville这间短租房，从2016年11月到2017年3月，有几百名年轻人前来开派对，放音乐，灌酒，然后在深夜或凌晨离开。 这些18至20岁的年轻人“扔罐子，杯子和烟头”，邻居们看着却毫无办法。 在同一条街上住了16年的市民匿名投诉说：“这让我直摇头。”有一次，她看到警员上门调查，几个年轻人边扔酒瓶边逃跑，还有一次，她还亲眼看到有人在街上打架。 忍无可忍的邻居首先向约克区警局报案，然后通过Airbnb联系承租人，可是都没有用。 之后，邻居们又拍照，发送给他们所在第4选区市议员Karen Rea。 市议员赶到现场，叫年轻人回到房子里面去。她对年轻人说，“回到室内，关上窗户，这里不是派对社区。” 市府表示，在接到大量关于该物业的投诉后，附例执法官和约克区警队已经约谈了该物业业主的代表，并通知他们“再出现问题会提出刑事指控”。 市府发言人Sara McMillan说，自此之后，再也没有接到这间房屋的投诉了。 市议员Rea表示，万锦市府将在年底前完成立法，规范第二套出租单位、分租屋和Airbnb屋。她说，短租屋的附例一经通过，将在指定区域经营，否则即是非法。 Rea本人认为，万锦社区不会容忍Airbnb。她说，你不会希望自己的邻居把房子租出去，更别说开派对。这会令人感到不安全，就连酒店都不会允许。 万锦第3选区市议员Don Hamilton说，在他的於人村选区，Airbnb短租屋是社区不满的主要根源。他说，对Airbnb出租屋的投诉包括户外撒尿、打架，凌晨噪音以及街头吸毒用具。 据约克区官网称，Airbnb的发言人Lindsay Scully表示，该网站已经删除了该房子的出租信息。她在一封电邮中说：“Airbnb的绝大多数房东和房客都是好邻居和行为良好的旅客。房东有很大的责任，那些一再不符合我们要求的房东会被暂停或撤销。”

　　美国自由传媒集团(Liberty Media)董事长约翰-马龙(John Malone)，是美国最大的地主。现在他名下的土地总面积已达到220万英亩，约合1335万亩，8903平方公里(比四个深圳都还大)。 　　约翰-马龙拥有的土地遍及美国的科罗拉多州、新墨西哥州、怀俄明州、缅因州、马里兰州和新罕布什尔州等地区。 　　约翰-马龙拥有土地的分布情况 　　而关于约翰・马龙的故事，也算得上典型的美国创业家神话，他创造的商业奇迹一点都不亚于托马斯・沃森父子、杰克・韦尔奇、郭士纳、迈克尔・戴尔、比尔・盖茨等等这样的商业奇才。 　　约翰・马龙购买的私有土地 　　20多年前，约翰・马龙开始他的圈地运动。先是在美国怀俄明州(Wyoming)、新墨西哥州(New Mexico) 和科罗拉多州(Colorado)收集地皮。 　　2010年8 月，约翰・马龙收购了新墨西哥州东北部的贝尔牧场(Bell Ranch)，面积达到1,174 平方公里。 　　约翰・马龙 　　2011年，约翰・马龙收购了缅因州和新罕布什尔州超过100万英亩的林地，至此他名下的土地总面积已达到220万英亩。取代了唐纳成为了美国最大的地主。 　　特纳(Ted Turner)，在2011年前的15年里，一直位居美国最大地主之首。在美国境内拥有8,499 平方公里土地，另外在南美洲还拥有405 平方公里土地。 　　美国拥有土地最多的十大“地主” 　　1、约翰・马龙 220万英亩 　　2、泰德・特纳 210万英亩 　　3、阿尔奇 奥尔迪斯 艾默生 190万英亩 　　4、布拉德・凯利 170万英亩 　　5、欧文家族 120万英亩 　　6、辛格尔顿家族 110万英亩 　　7、金牧农场继承人 911,215英亩 　　8、平格里继承人 830,000英亩 　　9、里德家族 770,000英亩 　　10、斯坦・克伦克 740,000英亩 　　全美十大个人土地所有者中，已有六位(在下文中以粗体字标示)为自己的土地取得了保护地役权(conservation easements)。 　　――约翰・马龙( JOHN MALONE )：坐拥科罗拉多州、新墨西哥州、怀俄明州、缅因州、马里兰州和新罕布什尔州共计220万英亩的土地。在科罗拉多州、马里兰州和缅因州拥有地役权。 　　――泰德・特纳( TED TURNER )：坐拥新墨西哥州、蒙大拿州、内布拉斯加州、南达科他州、北卡罗莱纳州、佐治亚州、俄克拉何马州、南卡罗来纳州和佛罗里达州共计210万英亩的土地。特纳的大部分土地已经享有地役权;他计划有朝一日让所有的土地都拥有地役权。 　　――阿尔奇 奥尔迪斯 艾默生( ARCHIE ALDIS EMMERSON )：190万英亩土地。人称“雷德”(Red)的艾默生是加利福尼亚州最大的地主。计划将特拉基(Truckee)附近7,000英亩加入保护地役权。 　　――布拉德・凯利( BRAD KELLEY )：170万英亩。这位折扣香烟亿万富豪在得克萨斯州、新墨西哥州和佛罗里达州拥有土地，主要用于繁殖珍稀动物，如侏儒河马和霍加。 　　――欧文家族(IRVING FAMILY)：120万英亩。这一加拿大家族通过木材公司欧文林地(Irving Woodlands)，在缅因州持有土地，其中大部分可持续采伐。 　　――辛格尔顿家族(SINGLETON FAMILY)：110万英亩。亨利・辛格尔顿博士(Dr. Henry Singleton)创立了Teledyne公司，其子女在新墨西哥州和加利福尼亚州经营着牧场。是当地竞技表演的热心参与者。 　　――金牧农场继承人(KING RANCH HEIRS)：911,215英亩。在得克萨斯州和佛罗里达州拥有土地。种植甘蔗、蔬菜、柑橘和山核桃。1946年的三冠王赛马“奇袭”(Assault)就出自该牧场。 　　――平格里继承人( PINGREE HEIRS )：830,000英亩。该家族的七岛土地公司(Seven Islands Land Company)在缅因州拥有大片土地，面积超过罗德岛(Rhode Island)。19世纪货运商大卫・平格里(David Pingree)的继承人为665,000英亩土地取得了保护地役权。 　　――里德家族( REED FAMILY )：770,000英亩。该家族通过绿钻资源公司(Green Diamond Resource)在太平洋西北地区拥有林地。目前有650英亩土地拥有保护地役权，并计划另为25,000英亩土地取得地役权。 　　――斯坦・克伦克(STAN KROENKE)：740,000英亩。克伦克是阿森纳、圣路易斯公羊队(Rams)、丹佛掘金队(Nuggets)和科罗拉多雪崩队(Avalanche)的所有者，他在蒙大拿州和怀俄明州拥有养牛牧场和休闲牧场。

　　随着中国外汇政策的紧缩，一些想要在美国买房子的华人把手中的人民币换成美元变得越来越难。为此，不少人想出了通过香港“曲线救国”的办法，也有一些人从“微信”圈里找人帮忙，把人民币存入“朋友”在中国的账号，之后让“朋友”把等值的美元存入华人美国的账号。本以为这种不用携款跨境的做法天衣无缝，但没想到最后还是有人被美国政府给盯上了，结果“赔了夫人又折兵”。 　　洛杉矶华人律师邓洪19日介绍说，一位中国的网友任先生(化名)想要在美国购买一套住房，通过上网选好了一栋在南加州的房子。接下来他需要支付30万美元的房款，可他手里只有人民币现金。本来中国政府只允许一个中国人一年兑换5万美元，但随着近一段时间外汇管制的紧缩，5万美元的兑换成为了“过去式”。 　　就在任先生急着用钱的时候，有人出主意说可以尝试在美国找朋友，“你把等值的人民币存入朋友在中国的银行账号，然后你在美国开立一个美元账号，让朋友把30万美元存入你的美元账号，这样就可以规避携带大量现金入境美国被海关查出后所引起的麻烦。” 　　任先生觉得这个主意不错，于是，他在微信群里寻找美国“朋友”帮忙，一位家住洛杉矶的美国华人梅先生(化名)表示愿意合作，但条件是汇率要比市场价高一些。任先生觉得对方的要求并不过分，谁帮忙都要给人家一点辛苦费。但为了慎重起见，任先生没有一次性兑换30万美元，而是分3次进行，一次10万元。 　　6月15日任按照双方商定好的6.9的汇率，先把69万人民币存入梅先生的中国账号，然后凭借存款收据来洛杉矶和梅先生交易。两人在洛杉矶某酒店见面后，梅先生如约交给他10万美元。一块石头落了地的任先生满心欢喜地开车去银行，准备把这第一笔交易存入自己的美元账户，可“半路杀出个程咬金，”几辆警车拦住了他前往银行的去路。一名便衣警察来到驾驶座位前，第一句话就要求他打开存放10万美元的后备箱。 　　任先生立刻意识到整个交易从一开始就被警方盯上，自己被人家“请君入瓮”了。但没办法，他只能乖乖地打开后备箱，眼睁睁地看着警方把10万美元没收。一名探员给他一张收据，要求他按照上面的地址在指定的时间到警局“说清楚美元的来路，除非他能证明这10万美元是干净的，否则这笔钱将被美国政府没收不说，他还可能因为涉嫌”洗钱罪”被检方起诉。

　　《环球邮报》市场策略分析师Scott Barlow结合网上关于加拿大房地产市场的若干分析文章，对加拿大房地产市场未来的走向做了一些分析和点评。 　　其中，他提到The Macro Man blog有篇关于加拿大房地产市场的文章很有价值。The Macro Man blog是财经网络媒体，作者多为市场一线人士。该网站上发表的文章因为不需要真实署名，所以通常人们对这些观点持保留态度。但Scott认为The Macro Man最近发布的部分文章观点可信度很高。 　　The Macro Man有篇关于加拿大房地产市场的文章引用了《经济学人》的研究，分析后得出结论，认为加拿大房地产价格不会大幅下降，除非中国经济遭遇到了硬着陆。 　　该文认为，如果中国资本流入加拿大的趋势发生逆转，将戳破加拿大的房地产泡沫。这种情况只可能出现在中国经济硬着陆或发生金融危机的情况下，而这种危机往往伴随着商品价格的崩盘。 　　Scott上周说，中国目前确实有信贷膨胀的明显信号，但并没有泡沫破灭的迹象。他认为，前端利率的确正在转高，但星星之火不会成为燎原之势，即便中国这艘经济航母搁浅的风险的确存在，但如果考虑到中国政府的掌控力以及采用的各种经济刺激手段，加拿大的泡沫破灭也必然在中国之后。 　　有人认为国外的投资只占加拿大房地产市场的一小部分，但其实搅动这个市场并不需要太多买家，只需少量对价格不敏感的买家就可以。 　　另外，Maclean's杂志的Kevin Carmichael认为加拿大的利率很快将会上涨，从而威胁到房地产市场和高分红股票的价值。Scott并不认同该观点，他认为未来利率不会上升到那么高，因为利率会受到大量房屋贷款的制约。

加拿大房价最高的城市温哥华市政府，呼吁市民们积极为解决市民住不起房子的问题献计献策;而许多温哥华市民非常郁闷的抱怨说，他们都快被高房价和高房租逼得逃离温哥华了。   据加拿大广播公司记者Chad Pawson的报道，温哥华市政府已经意识到这个问题，以至于市规划局副局长Randy Pecarski说，由于找不到能够负担起的住房，不少人在准备离开温哥华。 听取民意   Randy Pecarski参加了周末的市政府与市民就解决住房问题而举行的讨论会，有几十名市民参加了这一讨论会。   除了这样的讨论会之外，市政府还开始了网上征集民众意见的活动，以制定让民众住得起房子为重点的温哥华市住房发展十年战略。   年轻人为住房郁闷   年轻姑娘Sabine Bruyere说她在温哥华出生长大，现在仍然住在母亲家里、干着最低工资的工作;她说自己对未来能在温哥华自己租房或买房已经失去了信心，这种局面实在是让人郁闷，也实在是没有道理。 Vincent Liao是抵达温哥华不久的拿外国工作签证的小伙子，他想留在温哥华工作和生活，但觉得自己负担不起温哥华的高房租。   Joli Godin觉得她已经等不到温哥华市实行其10年住房规划，因为目前房租高得已经让她租不起、房价高得已经让她买不起。

虽然五月多伦多楼市出现了销量暴跌的情况，但是有现象表明，六月份楼市似乎出现了回暖迹象。据地产经纪黎宇昌了解到，近期独立屋的成交量依然呈现下跌趋势，但是公寓楼花的抢购却越来越疯狂，在某些新楼盘甚至出现了大批市民排队抢购的情况。 有不少地产经纪认为，之所以五月楼市出现销量暴跌，是因为新政对买家带来的恐慌心理而引起的，而由于市场刚需仍在，一旦这种恐慌心理过去，楼市就会再次上涨。 刚需拉动condo价格暴涨 随着多伦多房价的逐渐增高，有不少人表示，独立屋的价格已经超出了他们预期的购买能力，而condo的价格相对较低，显然是自住房的首选单位。 有最新数据表明，五月GTA公寓的基准价为$464,600，相比去年同期上涨了31.85%;公寓均价为$531,659，和去年同期上涨了28.4%。由此可见，虽然经历了新政带来的冲击，但是公寓房价上涨趋势仍在。 之所以condo的涨幅如此之大，主要原因还是市场供不应求而引起的。据统计，目前每年约有逾10万移民抵达多伦多，这些居民对住房的需求是相当可观的。而且，统计数据并没有将留学生和陪读家长计算在内，这些人也是住房的急切需求者，显然房市每年增加的单位供应量并没有赶上市场需求。 次贷问题敲响楼市警钟 据加拿大央行最新调查显示，由于去年12月银行对房贷执行收紧政策，越来越多人开始转而去向“影子银行”贷款来达到申请首付的要求。据统计，目前加拿大“影子银行”借出的债务已经高达传统银行借出债务的一般，这不得不引人担忧。 “高风险贷款”的增多让楼市的不稳定性大幅增加，央行行长表示，不少房屋买家和地产专业人士通过夸大借款人的收入以及虚报离案财产的方式，使用欺诈的手段来完成按揭申请。 由于有08年美国次贷危机的前车之鉴，“影子银行”借出的贷款增多或是加拿大楼市崩盘的前兆。 综上所述，虽然六月份加拿大楼市有回暖现象出现，但是目前多伦多房市未来走向还难以下定论。公寓楼花出现的抢购热潮究竟是因为刚需而引起的市场自然反应，还是未来楼市崩盘前的回光返照，都是未知之数，不得不令人深思。

不知不觉又到了全国70城房价数据出炉的时候，快来看看你的家乡是涨是跌？ 今日（19日）上午，中国国家统计局公布数据显示，一线城市新建商品住宅和二手房住宅价格延续降温趋势。 ▲图片来源：视觉中国 70个大中城市房价同比涨幅持续回落，房价环比下降及涨幅回落城市个数均有所增加。其中，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平。 北京二手房价领跌全国 据统计局数据，5月份，因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平。其中上海、北京新建商品住宅价格环比持平，深圳环比下滑，广州环比上涨0.9%，涨幅略有回落： 上海5月新建商品住宅价格环比0.0%（前值-0.2%），同比+12.9%（前值+15.4%）。 北京5月新建商品住宅价格环比0.0%（前值+0.2%），同比+14.6%（前值+17.4%）。 深圳5月新建商品住宅价格环比-0.6%（前值0.0%），同比+5.5%（前值+6.7%）。 广州5月新建商品住宅价格环比+0.9%（前值+1.4%），同比+19.5%（前值+21.7%）。 热门二线城市中，新建商品住宅价格方面，天津、无锡、厦门、济南、武汉环比上涨，南京、杭州、合肥、郑州、成都环比下跌，福州环比持平。 从同比涨幅来看，70个城市中新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅比上月回落的城市分别有29和18个。其中，一二线城市同比涨幅回落尤其明显。据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落，5月份比4月份分别回落2.2和1.7个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落，5月份比4月份分别回落0.8和0.5个百分点。 环比来看，5月份，70个城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有9个，比上月增加1个；涨幅回落的城市有26个，比上月增加3个。二手住宅价格环比下降的城市有7个，比上月增加2个；涨幅回落的城市有30个，比上月增加8个。 不过也有观点指出，上月环比增幅前三的城市为蚌埠、北海和湛江，这或许暗示，当前热点三线城市市场交易相对活跃，价格也有所抬头，这是需要警惕的。 一线城市二手房住宅价格方面，北京环比下滑，上海持平，广州和深圳环比上涨，但涨幅回落： 北京5月二手住宅价格环比-0.9%（前值0.0%），同比+18.8%（前值+22.5%）。 上海5月二手住宅价格环比0.0%（前值+0.8%），同比+12.6%（前值+14.2%）。 广州5月二手住宅价格环比+0.5%（前值+1.0%），同比+24.1%（前值+25.9%）。 深圳5月二手住宅价格环比+0.3%（前值+0.8%），同比+5.4%（前值+5.1%）。 3月以来，二十余座热点城市开启了又一轮楼市调控。在去年10月收紧房地产市场的基础上，包括北京、广州、长沙等城市启动或升级了限购限贷措施。北京出台了全国力度最大的楼市调控措施后，北上广深四个一线城市全部执行了“认房又认贷”政策。 京沪二手房买家进入观望期 据人民网日前报道，北京、上海二手房价数据在环比上，确实呈现出量价齐跌局面，房东调低售价成为较为普遍的现象。但是，跌价幅度却较小，区域内调价房源的调价力度多在2%-5%之间，10%以上的调价幅度仅为少数房源。 北京二手住宅降价普遍存在，但大幅降价的多为变现型客户。我爱我家的资深中介老刘表示，最近市场上二手房成交量明显下降，置换型业主普遍放慢了节奏，变现型业主耐不住，降价幅度比较大。 链家研究院数据显示，2017年5月，北京市二手房成交均价64862元/平方米，环比下跌2.3%，是经历了连续17个月上涨之后连续两个月的下跌。其中，5月链家成交2394套，环比下降23.9%，不到3月成交量的1/6，自2015年以来的最低。 链家研究院数据分析表明，其客户成交周期在5月份达到了52天，是自2012年以来的最大值，客户观望情绪空前明显。首付比例以及贷款成本的提高，使居民对购房贷款的使用程度降至2015年以来最低水平。 ▲图片来源：视觉中国 而在上海各个区中，除了长宁、青浦、黄浦、静安等个别区，5月大部分区、县的二手住宅成交量相较4月出现下滑，其中崇明、虹口、金山、松江等区、县跌幅较大，超过10%。 以住在松江区的置换客郭先生为例，郭先生已经买好新房，也将原先的老房子天宝恬苑报价270万出售，但是，眼看着交首付的时间越来越近，老房子却迟迟未出售，现在因为担心违约，郭先生目前承诺248万可以出手。 人民网称，房东主动调低价格的背后是上海二手房成交量连续第二个月的滑坡，根据上海链家市场研究部监控的数据显示，2017年5月，上海二手房共计成交1.66万套，环比下跌5.76%，同比下跌23.52%；其中二手住宅成交1.46万套，环比下跌5.31%，同比下跌23.92%。 从历年同期的成交情况来看，今年5月的成交量，与楼市低谷期的2012年同期较为接近，大大低于2015、2016年同期的成交量。尤其是被称为“红五月”的成交旺季，成交量却相比4月份更低。 每经编辑赵云