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最新分析显示，加拿大的住房建设步伐正在加快，过去四年，加拿大的新屋开工量达到历史最高水平。今年大部分地区依然保持强劲势头，但加拿大皇家银行（RBC）最新报告指出，全国人口最多的安省却显著拖慢了整体步伐。 图源：globalnews 这份由RBC发布的报告，基于加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的最新数据分析指出，虽然全国新屋开工量普遍增长，但安省却录得大幅下滑，尤其集中在大多伦多地区。 RBC经济学家Robert Hogue警告称：“这种分化令人担忧，因为它可能加剧严重的可负担性问题，并给这些地区的加拿大人带来社会和经济压力。” 报告直言，安省在建房上的落后，是加拿大住房危机的“根源”。 全国vs安省数据对比 全国：7月新开工26.3万套，环比上涨3.7% 安省：新开工量骤降，大多伦多地区跌幅最明显。多伦多7月新屋开工量同比暴跌69%，年累计下跌49%。 RSM加拿大房地产高级分析师Nicole Lechter表示：“多伦多的高开发成本正严重扼杀租赁供应。若无政策改革，这种下行趋势将会持续。” 图源：51记者拍摄 造成安省住房疲软的原因 土地、劳动力、建材成本急剧上涨 市政开发收费和额外费用叠加 公寓建设速度骤降，几乎“看不到尽头” RBC报告指出，安省的六个月平均新屋开工量已跌至十年来最低，这与省府提出的“十年建150万套新屋”的目标背道而驰。 全国其他省份情况 阿尔伯塔省、萨省、曼省、魁省及大西洋省份：开工量上升 BC省：虽有放缓，但远不如安省严重 图源：51记者拍摄 由于大型多单元项目往往需要2至3年以上才能竣工，当前下滑的影响要到2026年甚至更久才会完全显现。 RBC提醒，这将给未来数年的住房市场带来“严重后果”。

  一个加拿大房市“老话题”，引爆了Reddit论坛。   一位网友发帖提出质疑：“对于房市买家来说，地产经纪是不是完全没用？”   加拿大房地产协会 图源：Shutterstock   帖主表示，他曾经和3位地产经纪合作过，这些经纪全是想要赚“快钱”，根本不想努力帮他省钱。   他说：“我的地产经纪总是催促我对一些‘还行’的房子出价，而不是让我等到真正合适的房子。而且他还拒绝接受我提交低价报价，直接就把我的想法否掉了，而不是单纯帮我提交。” 他犀利地指出：“说到底，他的利益和我的完全不一致——他是越快成交、价格越高，赚得越多。那我为什么要相信他真的是为了我的最佳利益着想呢？从买家的角度来看，地产经纪能带来的价值和他们佣金模式里自带的利益冲突相比，几乎可以忽略。”   最后，帖主反问道：“难道是我想错了吗？你们当中有人真的遇到过会替买家拼命争取的地产经纪吗？”   评论区的一位网友表示，加拿大竞争局正在调查这件事，征询公众意见。     据悉，加拿大房地产协会（CREA）的佣金规则要求：当房产通过MLS（Multiple Listing Service）系统挂牌时，代表卖方的经纪必须向代表买方的经纪提供佣金。一般而言，这意味着当房产通过MLS系统售出时，买方经纪的佣金不是由买方直接支付，而是由卖方经纪支付。   图源：Canada.ca   目前，加拿大竞争局正在调查这些佣金规则是否会影响价格竞争。比如这些规则是否影响买方经纪基于佣金比例展开竞争的动力？   以及，是否会导致“引导行为”（steering）。比如，这些规则是否会影响买方经纪展示不同佣金水平房源的积极性？如果会，这是否又影响到卖方愿意提供的佣金水平？   对此，加拿大竞争局针对3个不同群体，提出了以下问题，征询大家的意见：   1 针对买房者与卖房者   您上一次买房或卖房是什么时候？ 您最近一次的经历是买方、卖方，还是两者都有？ 您的经纪向您解释过，他们在帮助您买房或卖房时的酬劳方式吗？ 在买房或卖房前，您有没有尝试和经纪人谈判佣金？过程如何？   如果您买过房：   您是否知道，经纪可以通过返佣的方式回馈客户？您是否讨论过这个选项？ 您是否曾感觉，经纪会引导您去看某些房子，是因为他们能从中获得更高的佣金？ 如果佣金需要由您自己全额支付，您会因此改变是否使用经纪的决定吗？   如果您卖过房：   您的经纪是否建议您提供一个特定水平的佣金，以便更容易卖出房子？ 如果不需要向其他经纪支付佣金，您在谈判方式或是否雇用经纪方面的选择会不会有所不同？如果会，具体是怎样？ 关于地产佣金，您是否还有其他经验或信息是竞争局应该了解的？ 图源：51记者拍摄   2 针对房地产经纪   您通常如何与客户沟通您的收费？一般是在买卖流程的哪个阶段谈到报酬？ 您多久会和客户谈判佣金？您是否会向买家提供返佣？ 您会如何建议客户设定佣金比例？哪些因素会影响您的建议？ 您是如何吸引客户的？客户选择与您合作的原因或您提供的具体服务有哪些？ CREA的“合作政策”是否对您的业务产生了影响？您在该政策下遇到过什么挑战，又是如何调整的？   3 针对其他市场参与者   您是否提供或计划提供MLS系统之外的替代挂牌服务？如果有，它与MLS有哪些不同？为什么要提供这种替代？ “合作政策”是否对您产生了影响？ 您是否因应“合作政策”对业务做出了调整？ 关于合作政策或替代挂牌服务，您是否还有其他经验或信息是竞争局应该了解的？   如果你想给加拿大竞争局提供意见，可以直接将上述问题的答案，以邮件的形式发给ic.mpd-realestate-dpm-immobilier.ic@cb-bc.gc.ca。   如果你需要了解有关竞争局及其职责的更多信息，或提出投诉，请联系该局的信息中心。官方网址如下： https://competition-bureau.canada.ca/en/how-we-foster-competition/consultations/call-out-information-canadian-real-estate-associations-commission-rules-and-cooperation-policy     最后做一个总结，在加拿大买卖房屋，双方地产经纪会很容易进行“合作”，他们的目的一致，都是为了快速完成交易，拿到佣金。   因此，买家和卖家，由于信息不对等，都有可能会成为弱势的一方（取决于买方市场还是卖方市场），导致在这场交易中遭受了“隐藏”的损失。   而由于成交价格越高，双方经纪的佣金越多，那么买家承受“隐藏”损失的可能性，相比于卖家，也就更大。  

还记得那些关于加拿大人在疫情期间的超低利率房贷到期、面临更高利率的房贷“悬崖”的警告吗？ 大家都在担心房贷加息的“悬崖”，但最新报告显示，真正被债务压垮的，反而是那些没房的人。 图源：51记者拍摄   本周发布的Equifax Canada报告发现，第二季度有近140万加拿大人逾期未还款。这个数字比第一季度略有下降，但仍比一年前高出118,000人。 然而，逾期未还款的人中，没有房贷的人数几乎是拥有房贷的人数的两倍。 Equifax Canada 的高级分析副总裁Rebecca Oakes说：“虽然整体拖欠率似乎趋于稳定，但其背后的故事要复杂得多。” “我们继续看到有房贷和无房贷消费者之间的差距越来越大，以及年轻加拿大人持续面临的财务压力，他们正面临着更差的就业市场和不断上涨的成本。” 36岁以下的加拿大人似乎正面临最严重的财务困难。该年龄段的拖欠率比一年前跃升了近20%，平均无抵押债务增至14,304加元。 该研究称：“这个人群目前在信用卡和汽车贷款方面的拖欠水平最高。” Equifax表示，没有房贷的人消费水平有所增加，而有房贷的房主在信用卡上的消费则有所减少。 根据加拿大统计局昨天发布的数据，6月份的信用卡余额创下了1,133亿加元的纪录，无房贷负债总额达到7,930亿加元，比一年前增加了290亿加元。 信用咨询协会表示，现在向其寻求帮助的加拿大人背负着更大的债务。6月份的平均无担保债务额增至34,400加元，比去年上升了14%。 Oakes说：“生活负担能力危机似乎对年轻消费者的打击最重。在成本上涨、就业不确定和获得可负担信贷的机会有限之间，许多人正努力挣扎求存。” 安省，尤其是大多伦多地区和汉密尔顿，显示出全国最高的逾期还款增幅。Equifax表示，这反映了这些地区高昂的生活成本以及对汽车和钢铁行业的依赖，而这些行业现在正受到美国关税的打击。 阿尔伯塔省的拖欠率也有所上升，其中没有房贷的人比有房贷的表现出更大的财务压力。 Equifax 预计，对年轻消费者而言，信用表现问题将在今年下半年仍然是一个关键问题。

温哥华市拟建造更多“遗失的中型住宅”(missing-middle)的努力遭遇阻碍，此前多个建筑项目因工人和未来住户面临严重安全风险而被下令停工。 据Postmedia报道，2023年，温哥华高调实施的新分区规划，允许在低密度住宅区内，独立屋地块可建造最多6套房屋，而此前这些住宅区仅允许建造独立屋或单一分立式、复合住宅。温哥华市政府将这些小型多单位公寓称为“多重复合式住宅”(multiplexes)。 但一位发言人证实，市政府最近暂停了至少9个项目的建设，因为发现这些建筑项目距离电线太近。 市政府拒绝提供这些建筑的地址。   之后Postmedia根据线民提供资料走访了这些位于温哥华东区的建物。该传媒发现这些地块上的建筑似乎处于后期施工阶段，并且非常靠近电线，其中一些建筑似乎已接近完工。   市政府公共许可证资料库显示，这些房产已收到停工令。 市府发言人表示，《加拿大电气规范》(Canadian Electrical Code)对电力基础设施有明确的退让要求，但这些要求并未经过市政府工作人员的核查。发言人表示，工程师、建筑师或电力承包商有责任审查专案计划，并提供专业的书面保证，确保专案符合卑诗水电公司基础设施的退让要求。 “遗憾的是，在9宗案例中，持有证照的专业人员犯下错误。”市政府发言人表示：“这意味着这些建筑将过于靠近高压架空电线，对工人和居住者构成严重的安全风险。” 卑诗劳工安全局 (WorkSafeBC) 表示，除了市府发布的9份停工令外，还对3处受影响的物业发布了停工令，“原因是这些物业对工人安全构成重大且持续的风险”。 发言人表示，市府目前正在审查这些项目的合规情况，“作为额外的预防措施”。 住房倡导者和专家长期以来一直在敦促政府建造这种中等密度住房，有时也称为“遗失的中型住宅”，这种住房很受居民欢迎，而且比温哥华大多数住宅区占主导地位的独立式住宅便宜得多。 2023年，卑诗省政府出台立法，要求各市政府在2024年6月之前更新其条例，允许在住宅区最多可建造4个单位，在交通繁忙区域最多建造6个单位，此后，这些“遗失的中型住宅”项目，在卑诗省各个城市陆续推出。 但在卑诗省级立法出台之前，温哥华在中密度住房建设方面一直领先于卑诗省的大部分地区。 温哥华的升级分区源自于时任市长甘迺迪(Kennedy Stewart)于2022年1月提出的一项动议，该动议经当时的市议会批准，指示工作人员制定开发多单位复合住宅(multiplex)政策。2023年9月，温哥华现届市议会批准了该项分区政策，市长沈观健表示，市议会正在“对住房危机采取大胆行动”，并“开辟一条通往真正解决方案的道路”。 自那时起，人们对这类住宅的兴趣日益浓厚：从2023年到今年6月，温哥华市共获得579份多单位复合住宅开发许可证，并已发放114份。 (图：Google Maps示意图，非文章中提及房屋)

卑诗省租房者在支出上的‘危机领域’ 据dailyhive报道，又有一份关于该省生活成本高昂的报告出炉，详细揭示了卑诗省租房者在租金上花费的收入比例。   这份报告由SingleKey出具，并与Equifax合作，毫无意外地显示，加拿大租房市场中温哥华的租户条件最糟。报告数据基于2025年1月1日至8月15日间，SingleKey平台上的租房申请进行的分析。 这些数据是由租户直接提供的，结合了来自持牌信用机构的信用数据。   根据我们收到的数据，卑诗省的租房者平均将约38.48%的收入用于租金。报告指出，如果租金占收入的40%或更多，专家认为这就已进入“危机领域”。 “在温哥华，租金占收入的比例已经达到37.46%。高于推荐的30%上限，”报告中提到。 然而，这些只是平均数据，很多居民的租金支出已超过40%的收入，导致他们处于可负担性危机的边缘。 Equifax和SingleKey的报告还揭示了温哥华的其他令人震惊的事实。   我们已经知道，温哥华的租金在全国范围内最高，而报告显示，温哥华所有物业类型的平均租金为每月3,095加元。 报告还指出，加拿大存在双层租赁市场，突出如多伦多和温哥华这样的门户城市，这些城市吸引了高收入和高信用等级的租户，与之相对的是卡尔加里和埃德蒙顿等地区，它们提供了更温和的市场，租金和收入相对适中。 在购房的现实上，我们也见证了类似的情况，RateHub的最新分析显示，购买一处平均售价为1,173,100加元的温哥华住宅，家庭收入需要达到大约238,820加元。   报告还揭示了加拿大各地平均租户的信用评分。温哥华的租户平均信用评分为730，位居全国首位，高于全国平均水平694。 分析卑诗省租户租金支出 加拿大租金 租金支出因地区而异。如前所述，SingleKey报告显示，平均租金为3,095加元，基于租户提供的数据。   根据目前平台上所有的房源信息，Craigslist显示，平均租金为每月2,467加元，涵盖了温哥华以外的市辖区。 Rentals.ca发布的专门针对加拿大各市的月度租金报告指出，卑诗省北温哥华是租房最贵的地区，单卧室公寓的平均租金为2,630加元。温哥华的平均租金紧随其后，为每月2,513加元。这些数据基于2025年7月的信息。   两居室的租金则完全是另一个情况。在北温哥华，7月份两居室的平均租金为每月3,500加元；而在温哥华则为3,488加元。 对整个省来说，包括更具 affordability 的城市，Rentals.ca报告称，卑诗省在7月的平均租金为2,457加元。这超过了其他任何省份，只有安大略省接近。 卑诗省租户 您每月的租金支出接近危机领域了吗？欢迎在评论中告诉我们。

买在高点，楼市跳水，加拿大房主何去何从？ 你在高点买了房，如今市场大幅回调，资产缩水，贷款压力陡增。作为房主，你该怎么办？ 这是不少加拿大房主当前面临的现实难题。在2022年初加国房价触顶之后，全国多个市场经历了不同程度的下跌，尤其是一些在疫情后过热的城市，房价较峰值跌幅高达20%。无论是自住买家还是投资者，在错误的时间进场，代价都极为沉重。 根据《金融时报》的报道，Royal LePage首席执行官菲尔·索珀（Phil Soper）所说，“真正的问题是，你现在的住房是否满足你的生活需要？如果满足，那就是账面问题，而不是现实问题”。 市场曾“假摔”，如今真降温 回顾过去八年，加拿大楼市的走势比任何预测都更加戏剧化。一度因为移民激增、疫情推动、超低利率等因素，房价反而比原先预期更飙升。 索珀回忆道，“随着贷款审批标准收紧，买房人需要按更高利率‘压力测试’，市场一度急刹,市场确实曾遭重创”。 不过，房市随后的反弹再度让看空者失望。加拿大地产协会 CREA的数据显示,直到2022年第一季度，全国房市交易量年化接近67.5万套，平均售价达到历史高点——82.4万加元 。 房价回调，账面缩水不等于现实崩盘 截至2025年年中，全国平均房价为69.1万加元，远低于高点。但若考虑通胀因素，情况并非一边倒。以2017年底的49.6万加元平均价为例，按照加拿大央行通胀调整后，相当于2025年的约62.5万加元，说明尽管有所下降，房价仍高于过去通胀调整后的水平。 “房地产价格总是被高估了涨幅，因为大家忽视了通胀”，评论人士指出，“我们不会期待1970年代的价格还能买辆车，为什么会觉得房子价格不该跟着涨？” 不过，对那些在2021-2022年高位入市的人来说，这并非安慰。一些人甚至出现“负资产”状态，特别是购买预建公寓而眼下难以获得融资的人。 杠杆放大痛苦，但仍有理性应对之道 房产市场最危险的地方在于杠杆。很多投资者用10万加元首付撬动100万资产，一旦市场下跌10%，账面资产瞬间归零，甚至倒贴。 房地产顾问、女王大学退休教授约翰·安德鲁（John Andrew）就分享了一个真实案例：一位年轻买家在2023年高位购房，如今贷款难以获批，房价低于买入价，“她开始感到懊悔，觉得‘我到底做了什么？’”安德鲁说。 他的建议是：不要急着卖房，除非真的有必要搬家。看长远，用理性评估房产的持有成本与潜在回报。即便涨幅放缓，房地产依然有可能跑赢通胀。 居住需求才是真正的购房理由 对于自住买家而言，购房不仅是投资，更是“使用型资产”——为家庭提供稳定的居住环境，避免租房不确定性，是多数人坚持购房的核心动力。 房地产研究机构 Bullpen 总裁本·迈耶斯（Ben Myers）指出，加拿大人购房的最大心理动力之一是“强制储蓄”。买房逼着你还贷款，长期看是一种理财行为。 迈耶斯还表示，对于那些即将交房却因融资困难而进退两难的买家，可以尝试将合约转让（assign），但风险不小，因为接手者可能也无法完成交易。最理性的方式，仍是尽可能完成交割、出租房产、等待市场复苏。 出售不是出路，频繁换房是“财富杀手” “如果你确实需要搬家，卖房是可以理解的决定”，迈耶斯说，“但要记住，每次搬家都在蚕食你的财富”。 一次换房交易涉及的成本极高——房产经纪佣金、土地转让税、贷款违约金、律师费、搬家费用等加起来可能吃掉10%的资产。相比之下，长期持有的稳定收益远更可取。 很多人对股票交易的$9.95手续费斤斤计较，却在房产买卖中轻易放弃上万元，却毫不在意——这是典型的心理误区。 如果你买在高点，现在感到焦虑，是人之常情。但与其纠结当初的买入价格，不如重新评估当前房产是否符合你的生活需求。

加拿大卑诗省温哥华Point Grey的一处豪宅，目前售价降至2830万加元 温哥华的Point Grey地区有一处豪宅重新挂牌并降价出售。 4788 Belmont Ave. 被认为是该省最有价值的房产之一，其评估价值为23436000加元，排名卑诗省内70大豪宅之一。 可惜，这次降价只是将售价从2880万加元调整至2830万加元，仍然高出评估价值约500万加元。这处房产建于1997年，已有28年历史，最后一次交易价格为1050万加元，发生在2007年。 这处七间卧室的住宅有着自2019年以来的跌宕起伏的挂牌历史。 温哥华Point Grey豪宅 在2019年，这处豪宅最初挂牌价格为3280万加元，但于2020年撤销挂牌。当时的评估价值为21511000加元，比挂牌价格低得多。 次年，房屋的评估价值大幅下滑，降至18648000加元。直到2021年，评估价值回升至19161000加元，重新挂牌价格为33888000加元。经过几次挂牌，最终在2024年降至28888000加元，当前的挂牌价为38380000加元。现在的挂牌价格为23380000加元。 单就土地价值而言，其评估价值为14416000加元。 这座住宅不仅有七间卧室，还有令人惊叹的11间浴室，建筑面积为10077平方英尺，坐落在26572平方英尺的土地上。 挂牌信息上写道：“在这处享有盛誉的Point Grey庄园中，发现无与伦比的奢华，这里是高雅与海岸壮丽的完美结合。” Sutton Group-West Coast Realty表示，这幢房屋采用了欧洲建筑风格，室内有豪华的门廊、圆形楼梯和意大利大理石。 和许多豪华庄园一样，这所房屋配备了室内游泳池、水疗中心、影院和娱乐套房。此外，房子还可以俯瞰到温哥华的美丽景色，包括海洋和山脉。 温哥华Point Grey豪宅 餐厅区域尤为豪华。 景色令人惊叹。但这些景色真的值2800万加元吗？ 如果您需要估算一下这处房产的价值，您觉得它值多少钱？

一项惊人的研究预测温哥华住房在七年后的价格 一项新的研究揭示了如果住房市场没有重大变化，未来七年温哥华可能面临的严重住房问题，特别是房价方面。 来自康考迪亚大学约翰·莫尔森商学院与Equiton联合进行的研究中，有一个非常有趣的部分是其利用了人工智能技术。 正如我们在许多关于房地产的报告中看到的，住房可负担性似乎是一个持久的问题，供应不足是主要的担忧。这也是加拿大总理马克·卡尼承诺优先解决的问题。 “通过使用强大的数据、传统的计量经济工具和人工智能预测模型，我们量化了政策措施和市场变化如何帮助重新调整住房供应与潜在需求之间的关系。” 该研究使用的人工智能工具预测了包括温哥华和多伦多在内的主要加拿大城市的房价，并“模拟了现有住房供应扩张速度增加0%、50%和100%的情况。” 到2032年，温哥华的住房市场会怎样？ 马克·卡尼加拿建筑 根据该研究，受移民减少的影响，今年房价预计将适度下滑。 “但这一影响是短暂的，”研究指出。 “随着人口增长的反弹，房价将恢复上涨趋势，预计到2032年，在基准完成水平下，中位数房价将从250万加元上涨至近280万加元。” 研究还强调了国家和城市需要完成的惊人数量，以便对这一预测产生影响。研究表示，即使是住房完成量增加50%，也无法显著减缓这一趋势，“而房价仍将突破280万加元。” 该研究指出，需要加快供应，才能防止最坏情况的发生。 “如果不加快供应，到2032年温哥华的中位数房价可能会超过280万加元。只有最激进的供应增加才能将价格稳定在约250万加元。” “这反映了温哥华深层次的供需失衡，甚至需要激进的建设才能仅仅保持价格稳定。” 目前的房价情况 即使房价保持现状，这也并不意味着它们是可负担的。 报告指出，温哥华目前的中位数房价大约为240万加元。 我们还可以从其他房地产报告中获得进一步见解。例如，大温哥华房地产商分析基准房价，这基本上是指特定市政区内的典型住宅价格。对于独立式家庭住宅，大温哥华房地产商表示，上个月大温地区的基准价格为1,974,400加元。 查看温哥华的具体区域则会得出不同的结论。 温哥华西区上个月的基准价格为3,311,800加元，而温哥华东区的基准价格则相对合理，达到了1,794,500加元。 康考迪亚大学的研究指出，解决问题并不仅仅是增加建筑数量，因为劳动和资源的现实也亟需解决。 “加拿大的住房市场面临额外挑战：住房可负担性的顽固问题、缺乏技术熟练的建筑工人、材料成本上升以及增加住房供应所需的时间，仅列举几个。这是一个亟需深入实用研究的领域。这项首创研究为我们提供了关于应对这一代问题的政策的一些可量化方向，而加拿大人则急需解决方案，”报告总结道。 另一项在本月早些时候报道的研究，也揭示了温哥华在全球范围内“几乎不可负担”的现状。

找经纪买卖房屋也有风险！ 多伦多地区一家房地产经纪公司已停止运营，此前该省房地产行业监管机构表示，其信托账户发现“重大短缺”，存在$1000万加元的资金缺口。 安省房地产委员会（RECO）表示，已与总部位于密西沙加的iPro Realty Ltd.达成最终协议，该协议将导致该经纪公司于8月19日停止运营并关闭。 根据CTV的报道，RECO注册官约瑟夫·里奇（Joseph Richer）在接受CTV新闻多伦多采访时表示，iPro地产经纪公司的消费者存款和佣金信托账户中发现总计超过$1000万的赤字，但目前已降至$800万以下。 他指出，对iPro账目的检查原定进行，但该经纪公司的所有者在当局检查前已向RECO通报了资金缺口。 官员表示：“这些无法解释的资金本应存放在消费者存款和佣金信托账户中，但我们尚未确认受影响的消费者或经纪人数目”。 “这是iPro违反法律规定及其对消费者和经纪人责任的严重行为”。 官员解释称，安省所有房地产经纪人依法必须购买专业责任保险，其中包括消费者押金及佣金保障。 iPro公司雇佣了2400名经纪人，其经纪公司分支机构遍布密西沙加、多伦多、北约克、士嘉堡及大多伦多地区。RECO 将监督 iPro 的运营直至 8 月 19 日关闭。 以下是这家经纪公司关闭后的相关信息： 我通过 iPro 出售了房产，交易会完成吗？ 根据RECO的说法，涉及iPro的交易将按照正常业务流程继续完成。 RECO在新闻稿中写道：“首先，请联系您一直合作的房地产经纪人。如果您需要经纪人无法提供的更多帮助，请要求与iPro的管理层通话”。 RECO表示，其与iPro新管理层及保险公司正合作努力，以最大限度减少消费者押金受影响的程度。 iPro欠佣金的个人可提交保险索赔，但每位索赔人的赔偿上限为$200,000，且与此次事件相关的保险赔付总额将不超过$4,000,000。 我正在通过iPro出售房产且已有报价。现在该怎么办？ RECO表示，若您的谈判在8月19日前完成，且已签署购房销售协议（APS），交易将照常进行。 “若房产买卖协议尚未由所有各方签署，您需与经纪人及其新经纪公司签署新的代理协议”，该机构称。 如果我的定金由iPro持有，现在在哪里？ RECO表示，您的APS应明确说明定金的存放地点。如果定金由iPro持有，RECO建议您联系一直合作的房地产经纪人以获取更多协助。 我的经纪人目前在iPro工作。我还能继续与他们合作吗？ RECO表示，iPro的许多经纪人将转至一家新经纪公司，您可以在新经纪公司与他们签订新的代理协议。此外，买家和卖家也可以选择与新经纪人签订新的代理协议。

在一次展现团结的行动中，加拿大六大城市住房地区的领导人联合组成一个联盟，向渥太华传递一个明确的信息：如果没有联邦政府紧急且有针对性的行动，住房危机将无法得到解决——尤其是在大多数加拿大人生活和工作的地区。 来自大多伦多地区、大温哥华地区、卡尔加里、埃德蒙顿、渥太华和蒙特利尔的主要房屋建造商和租赁住房供应商，现在通过新的“大型城市中心联盟”（Large Urban Centre Alliance）发声。 该联盟由“中间缺失倡议”（Missing Middle Initiative, MMI）和大多伦多地区建筑业与土地开发协会（BILD）促成，其参与者活跃于加拿大每年超过一半新房开工的城市。联盟及其成员拥有一线经验，可以为政府提供建议，解决那些正在侵蚀住房开工量、供应和可负担性的挑战。 如果没有联邦政府采取行动降低建房成本并释放融资所需的资金，加拿大最大城市的住房体系将继续陷入危机。经济成本显而易见：成千上万的工作岗位、数十亿的税收收入以及城市的长期生产力都岌岌可危。 不采取行动的风险是真实且日益加剧的。 大多伦多地区的新房销售几乎消失。与 2022 年第一季度相比，2025 年第一季度大多伦多地区的新房和预售房销售下降了 89%，大温哥华地区下降了 77%，渥太华地区下降了 51%。 鉴于新房销售与住房开工之间存在滞后关系，可以预期这三个市场的新房建设在可预见的未来将持续低迷。 其他大市场——卡尔加里、埃德蒙顿和蒙特利尔——虽然尚未经历相同程度的疲软，但也同样面临类似的风险。 这种下降并不是由于缺乏住房需求，而是因为在最大城市交付新房已经在财务上不可行。 高企的利率、不断上涨的建筑成本，以及层层叠加的税费，已经使得新房建设的经济性超出了市场可承受的范围。 如果不做出任何改变，这些压力将在关键时刻导致失业、税收损失和经济停滞。 7 月下旬，该联盟向联邦政府的预算前咨询提交了一揽子建议，这些建议反映了行业的现实经验，并直接回应了日益恶化的现实情况。 核心建议是切实可行、有针对性的工具，旨在在建房活动几近停滞的地区刺激住房建设： * 提供为期三年的临时性扩展措施，即对价值不超过 100 万加元的新房及大规模翻新房屋退还 100% 的 GST/HST，对价值 100 万至 150 万加元之间的房屋提供部分退税，同时保持该项目的所有其他标准不变。 * 通过采用透明的计费模式来保护消费者免受不必要的成本和重复征税，使市政开发费直接向购房者收取，而不是嵌入开发商的成本中。 * 调整外国买家禁令，采用类似澳大利亚的模式来释放建设所需的资本，并将 GST/HST 免税范围扩大到正在建设中的专用租赁项目。 * 确保加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的公寓建设贷款计划（ACLP）资金充足，以满足不断增长的需求。 这些措施将恢复市场信心，支持项目可行性，吸引投资，加快在需求最迫切地区的建房进度。 反过来，它们也将有助于维持加拿大的经济实力。住房产业是全国最大的雇主之一，其投入材料超过 90% 来自国内，同时还是 GDP 的关键引擎。在加拿大最具生产力的城市让这一产业陷入停滞，不仅是糟糕的住房政策，更是糟糕的经济政策。 该联盟还提供了一揽子更长期的解决方案，认识到稳定住房体系不仅仅是交付更多房屋，还需要让城市实现可持续增长。这些想法补充了联邦政府自身雄心勃勃的住房议程，旨在支持其成功实施。 加拿大的住房危机如今已经过于庞大、复杂、并且经济后果严重，无法通过各自为政的方式解决。 所需要的是协调一致的合作行动——行业与政府共同努力，朝着同一方向前进。加拿大主要城市建设者发出的全国性新声音，是朝着这个方向迈出的重要一步。

温哥华一位房地产经纪将南福溪一大片形状奇特、树林环绕、估价仅1,500元的地皮，叫价200万元挂牌出售，该地目前用作居民公共空间。 据Postmedia报道，根据卑诗物业评估审查处（Property Assessment Review Panel）的记录，位于Starboard Square 500号的这块16,500平方呎的地块，在过去5年的估价仅为1,500元。 曾参与南福溪开发案的房地产顾问吉勒（Michael Geller）表示，根据1983年福溪地区规划，待售的Starboard Square地块已预留为公共空间，不得开发。   吉勒表示，该地块去年夏天也曾以相同的要价挂牌出售，但后来撤下，并于今年7月28日重新挂牌出售。 土地所有权记录显示，该房产归Son Nhu Khau所有，并于2003年3月12日以7,081元的价格购得。 “机会正在敲门，”地产经纪约瑟夫·梁（Joseph Liang，译音）的楼盘广告开头写道，“在备受追捧的福溪社区，这处16,000多平方呎的永久产权房产实属难得。” 挂牌资讯显示，该地块在2024年的地税为16元。据称，它位于福溪综合开发区，由于卑诗省近期出台的一项法律，规定了增加密度和以交通为导向的重新规划，而该地块就位于交通导向的区域内。 挂牌资讯显示，任何买家都应联系温哥华市规划部门“了解发展潜力”。 自2018年以来一直住在邻近该地块的合作产权房（co-op）的居民Sarah Pawliuk表示，居民们都对梁经纪去年夏天竖起的房地产标志感到惊讶。 Pawliuk本周表示，有很多人都拿200万叫价开玩笑，“谁会买那块地？它有限制性的条款，而且不能堵塞消防通道。” 据称，这幅三角形地块有两条车道，是周围合作产权柏文、社会住宅和分契式柏文居民的公共空间。地块上设有儿童玩具和游乐设施，与大温都会局(Metro Vancouver)拥有的Strathearn Court家庭出租住宅相邻。   卑诗物业评估审查处发言人Bryan Murao表示，他无法透露该地块估价如此低的具体原因。 “我可以说，卑诗物业评估审查处在确定土地的最高和最佳用途时，通常必须考虑政府的限制，”Murao说，“这些限制包括登记的地役权、法定通行权和限制性契约等限制。” “根据这些限制的程度，房产的开发潜力可能会受到限制，从而影响其市场价值。” 2003年的注册销售文件显示，该地块于2001年11月14日有条件出售给了Khau，原因是前业主未缴纳地税。销售文件指出，在出售给Khau时，地块的所有者是Polygon Ventures Ltd.。 图：REW

加拿大历史上首个“不明财富令” BC省最高法院日前发布了加拿大历史上首个“不明财富令”（Unexplained Wealth Order, 简称UWO），针对两名被指控长期从事非法大麻生产、却近二十年报低收入，却买下三套房申报的业主，要求他们证明购买多处房产的资金来源是否合法，否则将面临资产被没收的风险。 这一具有标志性的法律举措源于2023年9月温哥华东区一起枪击命案的调查，警方循线发现了一处涉嫌非法大麻种植的住宅，并由此引发针对财产来源的深入追查。 命案引发财产调查 根据加通社的报道，2023年9月，温哥华警方接报东28街一带发生枪击事件。警方在现场发现血迹，最终追踪至位于Victoria Drive的一处住宅，该房产登记在华裔A某名下。随后警方在该地点发现一名中枪男子，后被确认死亡，另有一名受害者幸存。 该案件中的一名涉案人员为一名华裔B某，曾被警方逮捕但未被正式起诉。 在搜查过程中，警方在现场发现了近150万元现金、超过75公斤大麻，以及数份以A某名义申请的福利文件，其中包括加拿大儿童福利金和BC省家庭福利金，而她在申请中声称自己年收入不足1000元。 查出名下三处房产 根据BC省政府提交给法院的材料，B某和A某自2000年代初以来一直报告“极低应税收入”，但却先后购买了三处房地产： 2005年，A某以58.8万元购入Victoria Drive住宅；2013年，与B共同以全额现金支付方式购入另一处价值70.5万元的房产；2020年，两人又购入位于阿博斯福（Abbotsford）的一处房产，价值170万元。 此外，两人从2017年至2023年间，分别在温哥华城市储蓄银行、加拿大皇家银行、道明银行和新斯科舍银行等机构的账户中出现了多笔大额现金存款及五位数的水电缴费记录，这些交易已被多家金融机构上报给加拿大金融交易和报告分析中心（Fintrac）。 法院要求提交资产来源材料 BC省最高法院现已要求B某和A某必须提供关于房产购置的所有相关文件，包括税务记录、水电账单、银行账户和收入来源的具体资料，时间范围可追溯至2003年。 根据法院文件，A某在回应中声称房产购置资金来自“工资、赠与、遗产继承和借款”，而 B某未对此做出回应。目前，两人的律师均无法联系。 不明财富令：打击非法资产新工具 BC省公共安全厅长Nina Krieger在一份声明中表示，对于此次法院裁定感到满意，并指出不明财富令将成为打击有组织犯罪和黑钱洗钱的“有力工具”。 她说:“如果无法证明其豪宅、现金或高价值物品的资金来源合法，那么相关人士可能将面临资产被政府收回的风险”。 BC省于2023年通过立法，引入不明财富令制度，这是根据此前“卡伦洗钱调查委员会（Cullen Commission）”的建议制定的新法规，目的是打击日益猖獗的地下经济和有组织犯罪活动。 此次发布的不明财富令，不仅在BC省具有重大意义，也成为加拿大司法系统在反洗钱与非法财产追缴方面迈出的关键一步。

据星岛日报报道，记者走访由 95 Development Inc. “九五发展公司”兴建的“The Garden Series”屋苑（包括三幢新建townhouse排屋及两幢condo柏文大厦），并访问了三户已完成正式交楼（final closing）的华人业主： 一对北方年轻夫妇：购置townhouse，今年6月完成正式交楼，自住用途。 一个广东中年业主：购置townhouse，今年6月完成正式交楼，自住用途。 一对华裔银发夫妇：购置condo，并于今年6月底将单位出租，7月6日完成正式交楼。 上述三个单位的业主普遍经历相似：购买楼花时，先签署“房屋买卖协议”（Agreement of purchase and sale，简称APS），一般预期2至5年内可交楼。待发展商通知“临时入伙”（interim occupancy closing）后，已购买楼花的业主便可搬入单位居住，同时需按月支付临时入伙期的“入伙费”（occupancy fee）予发展商。直至发展商通知“正式交楼”（final closing），完成最后付款后，业主便取得业权。 一、 APS签订后…….　 临时入伙费用由发展商主导 来自广东的中年业主指，他于一年前收到临时入伙通知，即可入住。他随即携同家人搬入townhouse单位，两个月前（即今年六月）完成正式交楼。期间他共支付十个月的临时入伙费，每月逾5,000元，包括预缴管理费、预缴地税，及余款按 7.8% 计息的贷款利息。 另一对来自中国北方的年轻夫妇指，他们一年前收到临时入伙通知，随后开始入住townhouse。他们称，直到六月完成正式交楼为止，一共缴付了约一年的入伙费，每月约6,000元。 另一对银发华裔夫妇则于今年4月底收到通知，condo可以临时入伙，随即开始付入伙费，至今年7月完成正式交楼。期间他们每月缴付逾6,000元临时入伙费，包括余款按 6.8%计息的贷款利息。 延伸阅读 【租客恶梦 ‧ 星岛独家系列报道五之一】两港女租客被勒令24小时搬走 停水停电5天 数大汉登门赶人…… 【租客恶梦 ‧ 系列报道五之二】被勒令24小时搬走 专访两港女租客如何挨过停水停电6天？ 【租客恶梦 ‧ 系列报道五之三】两港女租客被停水停电8天勒令搬离  LTB发紧急令：业主须立即恢复供水电 【租客恶梦 ‧ 系列报道五之四】逼迁两港女租客断水电9天今重开 再有一户情侣租客遭限期清场 【租客恶梦 ‧ 系列报道五之五】楼花临时入伙乱象下…… 业主与租客十大须知(一文读懂) 陆嘉华律师 (受访者提供) 二、 入伙费不算供楼  全缴给地产商　 利率高于银行贷款  买家开支大 “（入伙费）这笔钱不会帮你供楼，全部是交给发展商，等于交租。”星岛采访Raymond Luk陆嘉华律师，他专攻房地产法及家事法。 陆嘉华律师解释，入伙费通常由三部分组成：预缴管理费、预缴地税、以及由发展商规定之息率的买家未付楼价之贷款利息，其中利息往往是最大一笔钱，亦最容易令买家失预算。 陆嘉华指出，临时入伙普遍见于新建condo及townhouse，原意是让买家提早入住，毋须等到全幢物业完成注册。惟安省对入伙费金额及时间长短没有上限，利率亦由发展商决定，常见做法是在签约当日的银行利率基础上加约3%。 陆嘉华律师指出，当前入伙费通常每个月逾五千到七千都有；而缴付时间方面，一般来讲，缴付三个月至一年时间为常态，如果一年半甚至两年，就对买家来讲太过不利。 “我有客户要付二十个月入伙费，这对买家并不公平。”他指出，发展商通知临时入伙时，买家通常要一次交齐十二张支票，按月兑现。 “我经常收到很多客户询问，是否可以不临时入伙，直接正式交楼？因为客户不想临时收楼，客户不想支付入伙费。但这是不可以的，因为当初，APS买卖协议已有规定，当发展商通知单位可以临时入伙时，业主便要做入伙手续，同时开始支付这笔入伙费。” 来自广东的中年业主指，他理解发展商要收取地税及余款贷款利息，“我唯独不知道他们为什么要收管理费，因为当时这里什么都没弄好，没有什么可以管理的。说真的，物业管理人员现在才开始进来，我都没有直接跟他们打交道，很多事情我都是自己管自己。” 三、 临时入伙费高达每月九千元　 买家缴付高额利息  压力沉重  地产代理Johnson Yu接受星岛采访时亦透露，市场上最高入伙费曾达每月9,000元，背后更是以浮动利率（prime rate）计算再加额，压力惊人。缴付时长最长则高达24个月。若临时入伙期拖得过长，往往反映发展商财务或施工出现问题，“有些要等两年才正式入伙”。 他形容，有些楼盘在设计及施工上曾出现荒谬情况，例如楼梯高度夸张、施工错误等拖延整体完工进度，最终令买家长时间无法真正入住。 本地楼花买卖流程由签署买卖协议（APS）至最终正式交楼（Final Closing）之间，往往并非严格依循既定阶段，而是受制于发展商出货时间。地产代理举例指出，发展商有时甚至会以九十日试水温，先声称锁定某幅地皮，再向市场推售，实际上相关的场地规划（Site Plan）仍未获批。他提醒，有意入市的买家应透过可靠渠道核实发展商背景、地盘批文进度及周边规划，避免单凭销售资料或口头承诺作决定，“最重要是清楚知道自己买的，到底是一幅已获批的地，还是一个只存在于图纸上的构想。” 四、 地产商正式交楼通知期短业主完成closing压力大 回到“The Garden Series”屋苑，多名受访业主亦反映，单位由接获发展商通知要正式交楼，到真正交楼日，期间通常只有七至十天时间。正式交楼准备时间太短，一众业主压力倍增。 来自广东的中年业主称，他的单位购入时总价接近一百万元，而今年六月获通知正式交楼之时，只有十天时间Closing付全费，而业主当时尚需支付十几万元。他称自己算幸运，因已准备好现金，亦为估价高低等变数做定预算。他对于该处自住单位较为满意，唯其中肯地指出，“发展商真的应该更早通知几时正式交楼，我们是比较幸运能完成成交，但好多人真的未必能够十天准备好全部资金。” 另一对年轻华人业主亦于今年六月完成正式交楼，他们强调，“Closing给的那个时间确实非常短，非常非常急”。好在他们亦预备充足的资金，方才成功完成交易。 一对银发华人夫妇则对正式交楼通知期太短，表示不满，“他们临时入伙期就一拖再拖，从最迟去年十一月，拖到今年四月。四月临时入伙后，我们根本不知道何时会正式交楼。而当他们通知我们正式交楼时，就只给我七天时间准备而已”。他们告诉星岛记者，自己的单位购入价为$110万元，唯在最后交楼之前，银行估价超低，只获批60万元按揭，他们最后需自付无法贷款的款项合共50万元。 五、 3个月交吉通知期较合理 业主需有充裕时间准备钱 通常接获发展商通知要正式交楼之后，业主需要一段时间准备资金，因正式交楼所需的费用颇巨大，包括如土地转让税，地产商费用，政府费用，产权费，保险费，律师费，封顶税费，等等多项杂项。如果正式交楼仅于极短时间之内通知业主，会造成业主筹集尾款及办理按揭程序颇为吃力。 陆嘉华律师亦指出，在final closing阶段，从接获发展商通知、到最终完成正式交楼，通知期太短，往往成为许多华人买家的痛点。他以自己的工作经验来说：“如果发展商通知说，一个半月之后就要final closing，我们很多客人都会很担心，因为他们需要好多时间准备定按揭。他们会觉得好麻烦。” 通知期长短，对于需办按揭的买家而言，影响尤其重大。不仅银行审批需时，而且有时就算预早做银行按揭，但由于正式交楼日期未定，银行评估只在90天内有效，过后又要重新评估。 陆嘉华律师指出，如果发展商可以提前三个月通知最后正式交楼，对买家而言，准备时间就比较充裕；如果提前两个月，算是合理；但如果只给买家一个月，那时间真的太紧张。 六、 APS 买家谈判空间少 无法如期成交后果严重　 陆嘉华律师提醒，若楼花业主未能在final closing期限内完成交楼，发展商可视为违约（default），有权收回业权及订金。虽说业主可与发展商商讨延期，但买家将需支付发展商律师费及其他开支。“如果楼花业主在成交期限内‘搞唔掂’交楼，发展商会说买家default，可以拿回title，收回deposit。” 星岛询问陆律师，为何final closing的正式交楼日期及何时发出通知只由发展商说了算？陆嘉华律师直言，“因为当初你签署APS的条款就是发展商定，发展商通知你final closing你就要ready 。” 资深地产代理Johnson Yu谈到在加拿大的一般情况时指出，其实楼花买卖协议（APS）对买家保障有限。他举例指，很多买家在签署合约时，其实没有太多选择，“对方叫我签，我就只能签”，等到日后出问题时追问原因，买家才发现当时根本无法修改条款。 Johnson Yu举买condo楼花为例，签订APS时有十天的冷静期（cooling-off period），虽然冷静期容许买家咨询律师，但发展商强势的情况下，律师亦难以为客户争取额外保障。特别是在市场旺盛时期，发展商可能会说“你不签，后面有人排队买”。极端情况下，个别发展商甚至会要求豁免十天冷静期，这对买家而言自然相当不利。  七、 买家应多留意APS条款　 提前预算两大关键日期 陆嘉华律师特别提醒楼花买家，在签订买卖协议APS时，买家应聘请专业的地产经纪及律师。他提醒，楼花买家应格外留意两个日期，一是occupancy日期，二是final closing日期。 他指出，虽然业主只能听发展商话事，自己完全无法提早得知这两个日期，但买家应为此做好充分的财务准备。当收到发展商通知此二项日期后，买家便要准备好临时入伙费及交楼相关金钱。 因此，买家要格外留意，发展商在买卖协议APS内列明如何计算这些费用，并为此提早做好财务规划，勿失预算。 持牌法律顾问Raymond Lee亦指出，若楼花买家计划在日后转让楼花（做assignment物业转让）或出租，必须在签署买卖协议APS之前与发展商谈妥，并尽量取得书面同意，“因为一旦签署了APS，你基本上已经没有谈判的余地。” 八、 楼市低迷  发展商融资压力增 现金流系于销售与交楼时间 过去数年，多伦多原本火热的 condo 市场逐渐降温。随着投资者退场，开发商亦开始延迟或取消房产开发项目。 调查机构Urbanization 于 2025 年 7 月公布了大多区《第二季度柏文调查报告》。报告指出自 2024 年初起的一年半内，大多区已有 21 间地产商取消了共 4,412 个 柏文单位的兴建开发计划，创下自 2018 年以来新高。《Global and Mail》于7月中报道指，过去三个月更有四个开发商取消项目，“九五发展公司”便是其中之一。据悉，该公司取消了原定于 Markham 开发的一个小型项目。 地产代理 Johnson Yu指出，地产发展商通常透过银行或金融机构取得建筑贷款，是否使用高杠杆则视乎个别地产商。然而若单位未能顺利售出，或买家未能完成交易，银行可能拒绝按时批出贷款，导致发展商出现资金缺口，甚至追讨准买家的违约责任。由此可推，卖屋日期与交楼时间，其实密切影响到发展商的现金流状况，任何延迟都有可能影响资金链的稳定性。 九、 临时入伙期间常见出租单位　 能否出租决定权全在发展商   对于买家而言，面对每月逾五六千元的高昂入伙费，非自住用途的楼花买家便经常于临时入伙后，迅即将单位出租以作补贴。陆嘉华律师亦表示，他有不少客户投资的Condo物业，在临时入伙期间已经出租。 陆嘉华律师强调，在完成正式交楼之前，业权未正式转让予业主，单位能否出租仍属于发展商的决定范畴。虽然极少有发展商明文禁止出租，但楼花业主若计划在临时入伙期间出租，应主动通知发展商，以免日后引起争议。 星岛早前采访两对被“九五发展公司”要求迁出的香港女租客及隔壁一对情侣租客，他们都称，一早已于物业管理处登记自己的租客身份，并获物业管理提供储物间、车房、信箱及大门钥匙等入户必备物品。他们亦均声称，对楼花业主未能成功交楼一事毫不知情。 香港女租客陈小姐对星岛指出，“我之前一直有跟Adam Yang（该处物业管理代表）沟通，我登记了我的资料，我跟他说了我是租客，我的租约期到何时，从几时开始、到几时结束，他都知道。” 星岛并采访一对银发华人业主得知，他们的单位于今年四月获通知可以临时入伙。之后他们开始支付每月逾六千元的入伙费。由于不知悉单位何时可正式交楼，华人夫妇于是在6月签定租约将单位租出，租约期由今年7月1日开始。他们亦曾如实告知物业管理。“我们有申请啊，我必须申请。你不申请（租客）怎么进来？你不告诉他，难道悄悄地住进来？” 华人夫妇指，之后他们被发展商要求豁免一大笔发展商应付给业主的赔偿金。 他们购置楼花单位的临时入伙日最迟应为2024年11月，但实际入伙日推迟到2025年4月28日。因延迟入伙，发展商原应支付他们一笔封顶7,500元的赔偿金。唯夫妇在发展商的要求下已豁免这笔赔偿金。 “他们（发展商）说，你要放弃这个赔偿金，才有资格在入伙期间去出租。他们说这笔豁免并非强制要你签，但你最好签。你必须要给他签一个合同，放弃你很多权益，（我们）被迫放弃。”他们又提及，知道不少业主都与发展商签字，同意豁免此项封顶7,500元的赔偿金。 银发夫妇续指，他们也曾在其他发展商处购置房产，同样情况出租，从无遇阻。 (图片：Pexels) 十、 临时入伙期租楼风险 无声陷阱租客易中招 陆嘉华律师解释，部分成交文件（closing contract）会列明，业主在临时入伙期间不得出租，或规定若想出租，必须事先获得发展商批准。唯各个发展商的规定并不一致，买家必须细阅文件。  持牌法律顾问Raymond Lee亦提醒，临时入伙期间出租，须先获发展商批准，租客及业主均需留神。 法律顾问Raymond Lee就两港女租客遭逼迁的个案引发的问题指出，举例一般情况来说，其实物业管理公司可以规定，于临时入伙期间，若有租客登记入住，必须出示发展商的书面同意，方可办理。不过，部分管理公司并无执行此细项，形同“闭眼放行”。他形容，这种情况犹如一个“无声陷阱”——管理公司不出声，租客与业主便误以为一切合法，直至日后被指未获同意，才发现问题已成事实。 对此，陆嘉华律师评论：“一般而言，只要你是个善意租客，即使不知业主是否拥有业权，也未知自己不应该居于该处，只要行事善意（conduct yourself in good faith），你依然享有租客权利。” 陆嘉华律师又建议，租客如承租新落成的公寓单位，应先确认临时入伙期间是否允许出租。租客可要求业主或管理公司提供书面同意，甚至查阅APS条款，以保障自身权益。 来源：星岛日报

年轻加拿大人的租金占据了薪水的一半 据dailyhive报道，根据一项新的调查，加拿大高企的租金影响了所有人，但年轻租客的处境尤其艰难。   根据Rentals.ca发布的新报告，半数年轻加拿大人不得不将薪水的一半用于支付租金，这让他们的生活变得非常紧张。 报告指出：“Rentals.ca最新的2025年夏季租客偏好调查描绘了加拿大租赁市场的严峻现状，经济负担挑战成为租客最关心的问题，而生活方式驱动的需求仍然非常高涨。”   这项调查共邀请了全国500名租客参与，其中34%的人承认自己在缴纳租金时花费了超过净收入的一半；而只有22%的加拿大人将30%的收入或更少用于租金。 加拿大人将相当大的一部分收入花在租金上。根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的定义，当家庭收入中的30%用于住房开支时，住房就被视为负担不起——而这还是在税前的计算。 加拿大租金情况 尽管租金占去了超过50%的收入，但66%的租客仍然拒绝合租。由于加拿大的住房成本高企，三分之一的租客表示自己“受到严重的租金压力”。 然而，对于年轻租客来说，情况更加严峻。   与其他年龄群体相比，18至24岁的年轻加拿大人预算相对较低，通常在$1,000到$1,499之间。尽管如此，其中49%的人在支付租金时已经花费了超过净收入的一半。 报告指出：“年轻租客更有可能进入这一高支出群体，尽管他们的预算是最低的。” 加拿大租金情况 不过，25至34岁的加拿大人预算略有增加，受访者表示愿意在$1,500到$1,999之间消费。在这一年龄段中，40%的人将超过一半的收入用于租金。   对于35至54岁的加拿大人，情况稍微好转。尽管预算仍在$1,500到$1,999之间，但仅有29%的人将超过50%的收入用于租金。然而，对于55岁及以上的老年加拿大人来说，住房成本则略有上升，尽管预算相似，但35%的人花费了超过一半的收入在租金上。 加拿大租金情况 为了吸引租客，一些房东提供入住房屋的优惠，例如免租金或水电折扣。35至54岁的加拿大人认为这些优惠“非常重要”，相比之下，仅有40%的18至24岁的年轻租客将其视为“稍微重要”。   虽然加拿大的租金已经非常高了，许多人仍然愿意在某些设施和便利性方面增加预算。 实际上，57%的人愿意为房间内洗衣机支付更多，44%的人愿意在空调上超出预算，而43%的加拿大人则认为停车位是必不可少的。此外，34%的加拿大人愿意花钱租用私人户外空间，31%的人愿意为宠物友好的单元支付额外费用。   然而，即使是搬家也面临挑战。 报告指出：“那些花费超过一半收入的租客更可能经历更长的搜索时间、对房源的不满，以及考虑搬迁到其他城市。” 你对此有何看法？欢迎在评论中告诉我们。    

本评论与推荐均为客观中立，产品由独立选取。Postmedia 可能会因用户通过本页面链接购买产品而获得佣金。 亲爱的托尼： 我们正在考虑购买一处五户联排别墅中的单元。卖方坚称，所有五个单元在一起达成一致，便可以不遵循分层法（Strata Act）。每个单元都支付相同的费用，并平等分担出现的维护费用。问题在于，他们没有任何记录、财务报表、维护记录或保险文件。这对小型分层公司来说是否可以接受？ —— 玛格丽特·C，纳奈莫 想了解更多新闻通讯吗？请点击这里浏览。 亲爱的玛格丽特： 我们常常能看到一些房地产 listings 中提到小型分层公司不符合规定。但实际上，并没有这样的分类。听着，买家要小心。对于两个到四个单元的分层公司，确实有一些免除条款，比如折旧报告和电气规划报告，但在其他情况下，所有分层公司都必须遵守《分层物业法》、相关法规以及标准章程附表，或他们自己修订的章程。 基本的合规要求并不复杂，可以确保公司、公共财产、资产及责任的保险得到妥善安排，分层费用计算准确，公积金至少贡献10%，选举委员会，完成年度财务报告，并委托进行折旧报告和电气规划报告。 对于这个五户别墅，真正的风险出现在完成房地产交易表单时。他们没有信息可以提供，没有附件，没有选举产生的委员会来授权表单，也没有财务报告。尽管他们可能一直以随意的方式管理，但当出现维修忽视、基本不公或财务争议时，争执的阴霾总是潜伏着，最终可能导致法律费用以及可能的仲裁裁决。如果分层公司不足10年，依据《业主保护法》保修条款依然适用。在没有选举委员会代表公司识别或处理索赔的情况下，如何在争议中执行章程呢？ 为确认这一点，我查看了您提到的物业注册分层计划。所有五个单元支付的分层费用不同。单位权利是在提交分层计划时建立的。这通常基于每个分层单元的面积，或者可能按简单的平均公式提交。这个分层公司的差异很大，其中一个单元面积仅为1255平方英尺，而最大单元的面积达1670平方英尺。最大单元的费用应比最小单元多将近25%。希望您的询问能够促使这个分层公司正式化他们的行为，并遵循相关法律规定。

BC省房地产协会（BCREA）今天发布了BC省7月份房市数据报告，并表示随着不确定性减弱，市场活动增强。 报告称，2025年7月，多重上市服务系统（MLS®）记录的住宅单位销售量为7,056套，较2024年7月增长2.2%。不过，2025年7月，BC省MLS®平均住宅价格为942,686加元，较2024年7月的963,047加元下降2.1%。 BCREA首席经济学家Brendon Ogmundson表示：“整个夏季，BC省房地产市场持续保持强劲势头，除低陆平原地区外，所有地区的销售活动均较去年同期有所增长。鉴于货币政策的稳定走势，我们预计随着关税不确定性的消退，BC省的房屋销售将继续改善”。BCREA表示，年初至今，与 2024 年同期相比，BC 省住宅销售额下降 9.4% 至 408 亿加元。住宅单位销售量同比下降 5.7% 至 42,895 套，而 MLS® 平均住宅价格也下降 3.9% 至 952,323 加元。 按地区来看，Powell River是房价飙升最厉害的地区，涨幅到达令人震惊的45.8%。BC北部也是房价大涨的地区，涨幅达到10.5%。温哥华岛最近一年的房价上涨也很客观，达到5.1%。BC省的房价受到了大温地区以及奥肯辣根地区的拖累，由于这两大地区的人口规模，导致尽管一些地区房价飙涨，但平均房价仍下跌2.1%。

(CityNews 图片) 加拿大的二手房市场低迷状况可能会持续到今年年底。 这是根据加拿大皇家银行最新的市场展望得出的结论。 作为加拿大最大的银行之一，加拿大皇家银行预计，今年全国二手房销售量将下降3.5%，降至467,000套，主要集中在卑诗省和安大略省。 预计到年底，卑诗省的二手房销售量将下降4.6%。 预测者们最初认为，市场会更活跃，房价会略有上升，这主要是由于利率的下降。然而，与美国的贸易战似乎干扰了原本看似复苏的二手房需求。 不过，未来的一段时间内，这一趋势预计会有所好转。 报告预测，2026年全国二手房销量将反弹7.9%，达到504,100套。尽管如此，这一数字仍低于疫情前五年的平均水平511,000套。 但是，对于卑诗省来说，消息还是不错的。预计到2026年，该省的二手房销售量将同比增长10.8%，高于全国平均水平。届时，该省将成为买方市场。 预计在2025年，该省的房价将继续出现小幅下降，平均价格为1,162,400加元。预计2026年房价将保持相对稳定。

前几天国内朋友视频，问我“你们加拿大中产到底住什么房子啊？”我愣了一下，这个问题。。。 还真不好回答。正好前阵子因为邻居挂牌卖房，我们小区的房子视频在网上火了一把，索性今天就带大家看看我们这种普普通通的独立屋生活。 说起来挺有意思的，我们搬到这个社区已经快五年了。当初选这里，纯粹是因为学区还行，离老公上班不算太远。谁知道这一住，就慢慢有了家的感觉。   推开家门的那一刻，最治愈   我特别喜欢我们家的门厅设计。推开厚重的木门，挑高的天花板让整个空间显得特别敞亮。左手边是个小小的换鞋区，右边墙上挂着一家四口的照片墙。每次下班回家，看到暖黄的灯光从客厅透出来，心里那种“终于到家了”的感觉，真的很治愈。 “家不需要多大，但一定要有光。” 这是我装修时候坚持的理念。客厅朝南，下午的阳光能一直照到晚上六点。冬天的时候，我最喜欢窝在沙发上，看着阳光慢慢从地板爬到墙上。孩子们放学回来，书包一扔就往family room跑，那里有他们的游戏机和满地的乐高。 厨房里的烟火气，是家的灵魂 要说我最满意的，还是这个开放式厨房。当初装修的时候，我坚持要个大岛台。现在想想真是太明智了!早上做早餐，孩子们就坐在岛台对面写作业，一边聊着学校的事。周末的时候，老公负责煎培根，我烤面包，俩孩子打下手，虽然经常手忙脚乱，但这种鸡飞狗跳的感觉。。。就是生活啊。 记得刚搬来的时候，我还不太习惯这种开放式设计，总觉得油烟会飘得到处都是。后来发现，只要抽油烟机够给力，炒个宫保鸡丁什么的完全没问题。倒是老公学会了做西餐，说是“入乡随俗”，其实我知道他就是嫌中餐洗碗太麻烦。 每个房间，都有自己的小故事 主卧朝南，早上阳光会透过百叶窗洒进来。我特意选了遮光不太好的窗帘，就是想让自然光叫醒我。衣帽间虽然不大，但足够放下一家人四季的衣服。老公总说我衣服太多，我就回他：“你的工具间不也塞得满满当当?” 孩子们的房间各有特色。大儿子喜欢天文，墙上贴满了星座图。小女儿的房间。。。怎么说呢，就是个粉色炸弹，从床单到窗帘，恨不得把所有东西都染成粉色。 最让我惊喜的是主卫的设计。双台盆真的太重要了!早上再也不用抢洗手池。浴缸虽然不常用，但偶尔泡个澡，点上香薰蜡烛，那种放松感无可替代。 地下室：我们的秘密基地 地下室是去年才装修完的。一半做了家庭影院，一半是健身区。说是健身区，其实跑步机上经常晾着衣服。。。但没关系，至少我们努力过，对吧? 孩子们最喜欢在地下室开“电影之夜”。爆米花、可乐、一部合家欢电影，这种简单的快乐，比去电影院还让人满足。有时候看着他们窝在一起的样子，我就想，这不就是我想要的生活吗? 邻里之间的温情 前几天碰到隔壁的老太太，她告诉我他们1998年买这房子才20万加币。我算了算，现在都快翻了五倍了。但她说：“房子涨价又怎样?我们还是住在这里，还是同样的邻居，生活没什么变化。” 这话说得真对。这个社区最打动我的，不是房子本身，而是这种稳定的氛围。夏天的时候，大家会在后院BBQ，孩子们在街上骑自行车。万圣节的时候，家家户户都会认真装饰。这种平淡却温暖的日常，才是真正的加拿大中产生活。 写在最后 其实啊，加拿大的中产房子就是这样——没有国内那种“豪宅”的感觉，更多的是实用和舒适。两层楼，三四个卧室，前院种花，后院种菜。夏天剪草，冬天铲雪，一年四季都有事儿干。 但就是在这种看似平凡的空间里，我们建立起了自己的小世界。客厅里的每一个抱枕，都有挑选时的故事;墙上的每一幅画，都记录着某个特殊时刻;就连车库里那些乱七八糟的工具，都见证着我们把房子变成家的过程。 房子是租来的，但生活不是。不管是20万还是100万，住在里面的，都是认真生活的人。而这种认真生活的态度，才是真正的财富吧。

在西克史密斯路上提议的租赁建筑。谷歌地图截图 在卡普斯坦地区，一项新的租赁住房项目已经提上日程，此地正好是之前因居民强烈反对而被市议会突然取消的支持性住房提案的邻近区域。 不过，市府表示，这个项目与之前的不同，将会举行四场公共开放日。第一场开放日定于下周举行。 根据市政府的LetsTalkRichmond网站，该提案计划建设200至220个租赁住宅，提供“不同程度的可负担性”。 网站上写道：“最终目标是建造能够满足老年人、家庭、本地劳动力和固定收入人群需求的住房。” 但市府进一步指出，这里不会建设“支持性住房”，邻近市属土地上也同样不会有此类项目。 市政府在周二的新闻稿中重申了这一点。 “与一些人在公共场合的声明相反，阿伯丁租赁住宅项目并不是支持性住房开发。原定在邻近土地上的支持性住房项目已经在二月份被市议会取消，不会重新考虑，”新闻稿中提到。 市府补充说，拟建的租赁住宅项目居民不需要支持性住房提供的服务。 “不需要药物治疗和现场医疗支持或干预，”新闻稿中写道。“居民的历史也不需要有成瘾、心理健康或其他方面的问题。” 该项目位于原定于2月份被市议会取消的Cambie和Sexsmith路交汇处的支持性住房建筑北侧，此决定主要是由于由BC保守党组织的反对活动。 市议员劳拉·吉兰德斯批评了一些在社交媒体上对这一点进行猜测的保守党省议员，认为这可能会变成支持性住房。 吉兰德斯表示，政客们需要“说实话，这样市民才能不担忧。” “我们的领导者需要成为真正的领导者，”她说。 她提到，列治文市建造的租赁住房远少于其他市政单位，因此这一项目是一个积极的进展。 “城市有责任购买土地，推动项目的进展，”她补充道。 拟建的住房类型包括单间及三卧室公寓 项目的初步概念是建设一或两栋六层高的建筑，提供200至220个租赁单位，位于市政府拥有的土地上。 该项目的工作名称为“阿伯丁租赁住宅”，地址为西克史密斯路3660和3740号，靠近坎比路。 大约三分之二的单位将为两卧室和三卧室家庭住房，其余部分则为单间和一卧室公寓的混合。 根据市府的说法，该项目在很大程度上依赖于来自高级别政府的资本和运营资金。 目前，BC住房局的社区住房基金正在进行公开征集，以支持包含最多30%非住宅用途的住房，例如商店、办公空间、托儿设施及社区和休闲空间。 市府已发布征集意向，寻找非营利性住房运营商与市府合作申请BC住房资金。 如果项目顺利推进，还将进行重新规划和开发申请流程，届时公众可以提供更多意见和反馈。 计划举行四场开放日，其中两场定于8月21日（周四），时间为上午10点至中午12点及下午4点至8点，地点在列治文文化中心表演厅（7700 Minoru Gate）。 另外两场开放日将在9月4日（周四）在同一地点和时间进行。

西温哥华一幢豪宅的业主最近被勒令拆除其房产后方一幢类似小型住宅且未经许可建造的建筑。这幢豪宅最近估价超过670万元。 根据Global新闻报道，西温区(West Vancouver District)市长萨格尔(Mark Sager)周一(11日)表示：“我从未见过这样的案例。没有建筑许可证，就不能建造房屋。” 这幢未经许可的后院建筑位于兄弟溪(Brothers Creek)附近一处陡坡附近，业主在7月21日的会议上既没有出席，也没有在市议会一致投票前派出任何代表。 “我真的很惊讶，这件事大有问题。”萨格尔说道，当时市议会在没有业主代表的情况下开始讨论此案。 规划总监贝利(Jim Bailey)在7月21日告诉市议会：“(此案)没有获发任何建筑许可证，一张都没有。它位于一条小溪流域，也是划为山火开发许可区的一部分，但它没有任何许可证。” 根据一份市议会报告，工作人员于2024年5月15日得知了这处未经授权的建筑，此前有人投诉称“该物业上新建了一座大型建物”。 第二天，检查员来到了位于查特韦尔路(Chartwell Crescent) 1145号的这处房产，并发布了停工令。   贝利告诉市议会：“他们再次在没有任何许可、没有任何检查的情况下建造了这座建筑物，这是不可接受的安全风险。” 市议员甘比奥利(Nora Gambioli)在7月21日曾问道：“怎么会这样？一整幢房子建好了，却没人知道没有发放许可证？” 贝利回答：“没人看到。后来有人投诉了，我们一接到投诉就立刻展开调查。” 房产纪录显示，该地产主要业主是杰拉米(Naib Gerami)和曼苏里(Ayesheh Mansouri），奥米德(Omid Gerami)和卡姆兰(Kamran Gerami)则有份持有。 根据市议会报告，业主于2024年7月25日收到信函通知，要求他们必须申请拆除许可证并拆除新建筑。 2024年8月13日，业主聘请的一家环境顾问公司完成了一项修复计划，该计划旨在拆除未经许可的建筑，并种植合适的河岸植被进行修复。 迄今为止，业主已被处以14,800元罚款，其中500元已支付。 4位业主正与沙欣建筑有限公司(Shahin Construction Ltd.)进行诉讼，Global新闻记者称周一未能联系到他们。 4月3日，沙欣建筑有限公司向卑诗省最高法院提交了一份修改后的民事诉讼，建商声称被告为该物业4名业主和柯克斯通供暖有限公司(Kirkstone Heating Ltd.)欠他超过14.8万元的未付工程款及利息。 根据法庭文件，杰拉米是一名商人，也是柯克斯通供暖有限公司的负责人；曼苏里是一名接待员；奥米德是心脏科医生；卡姆兰是一名经理。 米纳普尔(Matt Minapour)声称，他受雇于2023年4月在被告位于查特韦尔路1145号的房产上建造一座凉亭，书面合约中规定业主应提供建筑许可证。 米纳普尔表示，他于2023年12月停止了该项工程，放弃了已经完成30%的项目，因为尽管多次警告，业主仍未获得所需的许可证，而且最初的项目似乎在面积和高度上都有所扩大。 米纳普尔说，他认为被告试图在他们的房产上建造第二套房。 “是的，我认为这就是问题所在。”米纳普尔说：“没错，这是第二套房屋。我知道这一点，所以当我意识到这将是第二套房屋时，我就没有继续动工了。” 米纳普尔声称业主最终自行完成了这幢建筑的建造。 3月5日，杰拉米、曼苏里和柯克斯通供暖有限公司在反诉中指控“原告虚假或疏忽地向被告表示，他将获得施工许可，并且该工程所涉及的凉亭可以按照所有规章制度和规范进行设计。” 市长萨格尔表示，自从7月市区议会做出命令业主在60天内拆除这幢未经许可建物的决定以来，业主一直没有与西温区府联系。 萨格尔说：“这真是太浪费了，没有哪个公职人员会强迫别人拆掉自己的房子，但(这里)存在一些安全问题，必须得到解决。” (图：Google Maps、Global视频截图)

法院上周裁定省政府对列治文一幅原住民土地的所有权 “存在缺陷且无效”，引发了土地上一些私人物业的业主的关注，这些物业很多都是估值数百万元的豪宅，有不少华裔居住。 法官杨恩 (Barbara Young) 上周裁定，英国王室授予这些土地的私人财产所有权“不合理地侵犯了”考伊琴族 (Cowichan) 原住民的所有权，需要进行协商，而加拿大和列治文政府持有的土地所有权和权益“存在缺陷且无效”。 法庭文件和土地文件显示，位于布伦德尔路 (Blundell Road) 以南、沿着六号路 (No. 6 Road) 一带的多幢豪宅和其他物业，都属于该幅土地范围内。 其中一幢大宅被政府估值778万元，面积10,600平方呎、设有11个浴室，该幅土地上还有其他价值数百万元的住宅，以及设有标准18洞的乡村草原高尔夫球场 (Country Meadows Golf Course)。 法官在裁决书中称，考伊琴族并未寻求宣布该区的私人土地所有权 “存在缺陷且无效 ”，这情况与诉讼中声称的大部分土地不同，后者属政府拥有。 然而法官裁定，省府有义务就这些私人拥有土地与原住民进行谈判，因为这些私人土地是政府在不合理地侵犯了考伊琴族原住民的所有权的情况下授予的。 省府表示将就有关裁决提出上诉，省律政厅长利莎玛 (Niki Sharma) 周一表示，这次裁决可能会对卑诗省的私有财产权产生“重大且意料之外的后果”。 专长于原住民及环境法的律师邓格 (Robin Junger) 同意，裁决影响深远，甚至可能摧毁卑诗省的整个土地所有权体系。尽管裁决只涉及联邦和列治文市政府拥有的土地，但其推论并非只对这些土地有效。 豪宅门前售莓老妇   称儿子未悉裁决 邓格认为省政府有充分理据提出上诉，案件最终可能要提交到加拿大最高法院审理。他相信省府有合理的根据可以立论，他们在授予私人土地所有权时，并无侵犯原住民的所有权。 邓格表示，该幅土地上的私人物业业主暂时无需恐慌 。 在六号路一带的部分居民表示有留意相关裁决，但另一些则称毫不知情。 一名拒绝透露身份的男子周二在返回一幢价值超过410万元的住宅时说，他将“反抗”这项裁决，但不愿多言。 一名在附近一幢石建大屋外售卖蓝莓的老妇以普通话说，该幢房屋是她儿子的，但她认为儿子并未知道有此裁决。 一名正准备驾车离开附近另一豪宅的女士表示，房屋的业主是她一位在中国的朋友，她表示不知道法院作出了相关裁决。根据卑诗物业估价署评估，该宅是附近一带价值最高昂的物业。 图：加通社

“我给你们到下午 4 点。”蒙特利尔地产经纪Karl Sigouin在2024年10月20日通过Messenger给买家写道。 “否则呢？”其中一名买家回复。 “否则我就派一些没那么客气的朋友过去拜访你。” 这段对话被记录在魁北克房地产自律机构（OACIQ）最近发布的一份决定中。 事件源于一宗复杂交易，涉及两名卖家与三名买家。 2024年，蒙特利尔地产经纪Sigouin与买家口头约定，在交易完成过后，买家支付他4万加元作为额外酬劳。 在魁北克，买家通常不直接支付经纪佣金。佣金一般由卖家支付给挂牌经纪公司，再由公司按比例分给买方和卖方经纪。因此，这笔钱并非标准佣金，而是一次私下约定的rétribution（额外报酬），类似“辛苦费”。 当约定的付款日到来时，交易仍未完全完成。买家以此为由拒绝先行支付，并提醒Sigouin没有收到任何账单，付款必须有凭据。 Sigouin对此不满，于是发给买家以上带有威胁性的催款信息。几周后，买家向OACIQ投诉。 Sigouin在6月的纪律听证会上最终承认了自己的罪责，被判处停牌90天。 Sigouin向纪律委员会表示，“他在一时紧张的情况下使用的措辞是不可接受的。” 调查还发现，Sigouin 在另一宗交易中要求自己的行政助理创建假邮箱和伪造电子签名，以代替并瞒着一名客户完成文件签署。 助理对此感到困惑并犹豫不决，结果遭到 Sigouin 斥责：“Criss que tu l’échappes comme un débutant.（你跟新手一样菜。）” 他解释称，这名客户是自己的密友，他是客户的正式代理人。 根据处罚决定，除了停业 90 天外，Sigouin未来一年内的所有业务还必须由一名具有10年以上经验的资深经纪全程监督。 在给媒体的书面声明中，他承认自己在紧张时使用了“不当”措辞，并表示已调整业务方式：“今后将更加严格、正直和合规地执业。”

加拿大人在购房时最看重的五大因素 加拿大人在购房时，需要权衡许多因素——有时取决于预算，有时则在于是否能满足生活所需的各种条件。 不过，一项由 Re/Max Canada 委托 Leger 进行的最新调查发现，房屋外部条件往往比内部状况更能左右购房决定。不少潜在买家还没踏进门，就已经根据房屋外观和所在社区的整体氛围做出了判断。 Re/Max Canada 总裁 Don Kottick 指出，社区环境和邻居的房产状况往往更能反映居住体验。“并不是所有购房者都愿意忽略外部的瑕疵去发掘潜在价值——一个杂乱的街景，足以让他们掉头离开。” 调查揭示的五大购房“硬性拒绝”因素 邻居房产状况差（51%）——其中 18% 认为这是最重要的因素 房屋外观缺乏吸引力（41%） 房间实际面积小于照片呈现（40%） 竞争买家过多（36%） 与酒吧、餐馆或商店距离过近（28%） 其他影响购房意愿的因素还包括：看房时房屋凌乱（27%）、不够积极的经纪人（18%）以及看房时卖家在场（11%）。 Kottick 表示，随着市场选择变多、比较时间更充裕，卖家必须适应环境变化。“适应市场不只是调价，还要关注房产每个细节——甚至包括邻居的前院。” 他建议卖家通过修剪景观、重新粉刷、添加户外照明等方式提升吸引力。若邻居草坪杂乱，也可以通过种植绿篱或增加绿化来遮挡视线，营造更私密、更美观的空间。 这项调查于 2025 年 3 月 19 至 24 日通过 Leger 在线小组完成，共有 1510 名加拿大人参与，结果在 95% 置信水平下的误差范围为 ±2.5%。 购房者  

多伦多一位91岁老人在小意大利社区生活了20年后，被赶出了租住的公寓。一个多月过去了，至今找不到合适的住所。 图源：CityNews   近日，《星报》记者采访了这位老人。文图洛（Isidoro Ventullo）谈到这个他20年前选择在此养老的小区时说：“这里有咖啡馆，可以买菜。你可以去诊所。我有拐杖。我还能去哪儿呢？” 小意大利社区就是他的社交圈，餐馆服务员都认识他，他已经规划好了安全的步行路线来跑腿办事。 上个月，文图洛在与房东长达两年的官司中败诉，被赶出了在Clinton Street居住了20年的公寓。他的朋友和当地市议员办公室认为，这是以装修为幌子的假驱逐。   此后，一位当地居民收留了文图洛，网上众筹也为他筹集了11,450加元。 不过，他的居住安排远未安定。 独立感与身份认同 每天早上，文图洛都会在小意大利四处走动，经常在公园或当地餐馆一坐就是几个小时，但他并不总是点餐。直到晚上，他才回到暂住的地方，他说他不想给收留他的家庭带来负担。 这不仅仅是礼貌，这也是他通过与当地居民互动来保持头脑敏捷。他说：“如果你不和人说话，你的思维就会变成这样，”他一边说，一边在头旁边做出打圈的手势。 采访中，衣着整洁的文图洛只喝了水，但仍然坚持要自己付账，不让任何人代劳。 侄女特德斯科（Luisa Tedesco）是通过看新闻才知道叔叔被驱逐的。她说，他一直不愿寻求帮助。“他一辈子都很独立，所有事情都自己处理。”她补充说，她甚至想过给他买一个好钱包，但知道他永远不会接受。 现在，像拥有一个他会使用的旧炉灶的厨房，或者因为他没有手机而拥有一部座机这样简单的事情，都已成为过去。 特德斯科说：“哪怕只是拿起电话给别人打电话的这种独立感，对他来说也很难，”尽管文图洛不肯承认这一点。 文图洛没有驾照，而多伦多公车局（TTC）也并非完全无障碍。如果搬到伊桃碧谷（Etobicoke）与侄女一起住，他将很难定期回到他过去几年建立起来的社区。 图源：facebook@Little Italy BIA  据非营利组织“加拿大老年援助”（HelpAge Canada）的首席运营官米尔扎（Raza Mirza）说，文图洛在小意大利的归属感在同龄人中很常见，将这样的人迁出，有时会产生有害影响。 他说：“你正在把一棵已经在某个地方扎根20年的植物，从盆里拔出来，放到另一个地方。没有人能保证这棵植物能在新环境中茁壮成长。” 对于老人，搬家是一种破坏性的生活事件，有时会导致他们变得孤立和孤独，从而影响他们的心理健康，这使他们面临更高的自杀风险，尤其是男性。 在住房供应紧张的加拿大大城市，在新环境中失败的风险尤其明显。米尔扎说：“我们谈论的是就地养老，在正确的地方养老。但我们确保老年人有能力选择自己的家，表达自己的自主权和偏好。”在多伦多这样的城市，这些很难实现。 年龄歧视也会阻碍老年人获得可负担和无障碍的住房。米尔扎说，对年龄的偏见，甚至是这种偏见的感知，“都会动摇一个人的身份认同感。这是另一个问题：‘我是一个老人。我是一个负担。’” 特德斯科说，她的叔叔坚持要在本月底搬出他的临时住所，以免给他的寄宿家庭带来不便，因为其中一名家人即将接受手术。 寻找住房 然而，这说起来容易做起来难。 根据联邦政府2021年的住房统计数据，老年租房者面临着更高的住房负担不起问题：住房成本占税前收入的30%以上。老年租房者中这一比例为近40%，而所有租房者总人口中为27%。 文图洛之前每月支付800加元的房租，这对于他每月约2,000加元的老年保障金和养老金收入来说是负担得起的。 如今，类似的一楼单元如果还有，价格是原来的两倍多。特德斯科说，在其他地方，一居室公寓的价格几乎是三倍。 她说：“这根本负担不起。即使政府提供某种支持，当地下室单元的租金都是2,000加元时，他们又能给他多少支持呢？” 即使是可负担的地下室或楼上公寓也存在问题：文图洛需要手杖走路。特德斯科说，考虑到多伦多除雪的问题，他们担心他住在地下室会被雪困住。 同时，他从未住过有电梯的地方。她说：“我们也在讨论Augusta的一栋楼，但他不想坐电梯，因为害怕被困在里面。” 图源：youtube@Discovering Destinations 任何长者护理院或养老院都不在考虑范围内。文图洛一听到这个想法，就摇头说：“不，不，不，不，不。” 文图洛没有孩子也没有配偶，他也坚持要维护自己的尊严。“我可以自己擦身，可以自己做饭，”他说。“60年来，我从未麻烦过任何人。” 米尔扎说，文图洛的反应在他的处境中很常见：“对于像他那样的一代人，尤其是男性来说，很难接受自己是服务、照顾和支持的接受者，而无法以任何方式回报。” 在老年学方面有专长、多伦多大学社会工作学院和贝克雷斯特医院的教授兼研究主席格雷尼耶（Amanda Grenier） 表示，对老年人口支持不足是一个国际问题，这与公共支持的更大范围侵蚀相对应。 “你会看到越来越多的老年人处于无家可归的境地。”她补充说，他们最终进入城市负担过重的庇护系统的风险更高。“还有一点是：庇护所不是一个养老的地方。” 格雷尼耶说，尽管市政府和联邦政府宣布住房是一项人权，但在实践中，考虑到像文图洛这样的案例，这是一种“矛盾”。 市政府为面临驱逐的租户制定了计划，但它们提供的是短期支持，例如案件管理、财政援助和法律援助转介。这其中包括指派一名社工帮助文图洛。 特德斯科说，应对这些繁琐的官僚程序一直是个挑战。“获取信息、与谁交谈都非常令人困惑或不清楚，”她补充道。“而且还存在大量的推卸责任。” 采访一天后，特德斯科说她成功说服了叔叔，让他愿意考虑老年人住房——但地点很重要。她说，小意大利仍然是他的家。 “他的需求是如此基本。”

如果你希望远离都市，找一个安静的城堡式房屋居住，那么你可以以远低于大温公寓平均要价的价格，拥有科尔特斯岛（Cortes Island）上一座独特但尚未完工的城堡。 这座城堡高五层，位于 Manzanita 路 1416 号，占地两英亩，内有一座车间建筑和一座小房子。该城堡的市场售价为 440,000 加元，总价比维多利亚公寓的平均要价低 120,000 加元，后者在 2025 年 6 月的要价为 562,800 加元，更远低于大温公寓的平均价格。BC省房产评估公司 (BC Assets) 表示，该房产估价为 75.8 万加元。地理位置优越，街道宁静宜人，远离尘嚣，宁静祥和，靠近科尔特斯湾。这座城堡于 1990 年首次投入使用，当时已故的前主人卡尔·特里勒 (Karl Triller) 开始建造这座城堡。后来，它发展到五层，包括一个大型餐厅、三个塔楼（小型圆形塔）和八间卧室的空间。它还有灯和电力。城堡的照片如下： “这个地方曾经是举办婚礼、生日派对等活动的场所，很多人从小就在城堡里参加生日派对”，负责该房产的房地产经纪人罗曼·克扎切克 (Roman Krzaczek) 说。这里还有一个“地牢”，蒂勒会在万圣节为游客装饰它。克扎切克周三表示：“它仍然装饰着万圣节的装饰”。该房产的各个方面都可以进行修缮，克扎切克指出，特里勒一生都在城堡旁边的小房子里居住，而他则一直在更大的建筑上工作。这栋较小的房子配备了功能齐全的厨房和自来水，以及从附近水井取水的淋浴和厕所，不过克扎切克指出，这栋房子没有安装化粪池系统，这就是为什么房源信息中没有提到任何浴室。“非常简陋、非常简陋的房子，但他却在那里住了这么多年”，房地产经纪人说。 他补充说，特里勒住在附近的房子里，继续修建城堡，直到晚年失明。然而，他所开始的工作可以由愿意致力于大项目的人来完成。“它只是需要一个有远见的人，一个艺术家，一个足够疯狂的人来承担这个任务”，克扎切克说。艺术性确实融入了城堡的骨架中，部分墙壁上装饰着木雕和彩绘装饰，这些都是特里勒多年来完成的。 整个房产已经闲置多年，克扎切克表示需要进行一些修复和维修工作。克扎切克表示：“有些东西可以挽救，但有些东西必须拆除”。他不相信这座城堡是按照特定的建筑规范建造的，“但外墙看起来非常坚固，是用混凝土和钢筋填充的煤渣块”，而且地基坚固，没有裂缝，他说。克扎切克表示，他之所以决定承接这份业务，部分原因是他和特里勒都是加拿大移民，追逐“加拿大梦”。他从特里勒 2016 年接受 Reel Youth采访时了解到了这一梦想。“我一直都很喜欢城堡，我一直都很喜欢城堡”，特里勒在采访中说道，“后来，当我来到科尔特斯岛的时候，我找到了一个完美的地点，可以建一座城堡，所以我就建了一座”。“我的整个地产都是花岗岩，所以我的城堡就建在那里。我的地基再好不过了”，他说，“你知道，一个六岁离家的小男孩，最终成了拥有六层城堡的国王？这难道不美妙吗？我为此感到非常自豪”。