地产

此前有媒体报道，大陆贴吧出现一篇文章“5亿！一套！见识一下苏州的中国第一豪宅！”，大陆的地产开发商参照拙政园的造园方式，造了一个苏州园林，每套别墅约售价5亿人民币（1人民币元约合0.15美元），然而底下网友疯狂吐槽，外表中式，装潢西式，洋不洋，土不土，正宗暴发户模式。（图源：VCG） 据了解，这28栋独幢别墅隐藏在苏州园林里。500米范围内共有3个世界文化遗产，拙政园、狮子林、京杭运河苏州护城河段。（图源：VCG） 这些别墅，每栋都有私人室内游泳池、电梯、双客厅，男女主人各自有独立会客空间，3到9个车位，还有私人园林花园，以及茶室、喝红酒也有专属房间，外观中式，装潢西式，极尽奢华。（图源：VCG） 为何这些别墅会价值这么高，有以下几个原因：属于私人定制；属于拙政园一级控宝线内，跟拙政园真正只有一墙之隔；建筑高度严格控制，只有1-2层；面积大，占地约6亩；采用大量太湖石。（图源：VCG） 据报道，网上误传的5亿豪宅的照片均出自20号楼，也是样板房，开放商介绍，这栋楼为1,200多平米，毛坯价格在4,000到5,000万左右，整体价格在7,000万到8,000万左右。（图源：VCG） 中式园林、西式装修只是为了适合现代人的居住，也只是给客户的一种参考，样板房里面的摆件、名人字画绝大部分为高仿品。因四周都是白墙，而且有专用通道，从未对外曝光过，始终保持其“神秘性”。（图源：VCG） 开发商说，只有经过审核的“超级买家”，才会带进去看房，即使在售楼中心沙盘上，也只有几个简易的模型，尽管如此，还是能得到一些可供想象的信息。（图源：VCG）

在加拿大蒙特利尔市中心有一栋9个单元的公寓楼，紧邻一间高级酒店和繁忙的Berri-UQAM Metro公交站，是这个国际化都市的最黄金地段。   然而，这间公寓楼内只有一个长期住户，其他单位都是Airbnb的出租屋。   Andrew Chapman周二接受CBC采访时说，他在两年前买下这里的公寓单位，但是渐渐发现这里的住户都是短期租客。   他说，“我们买房子，是想要认识这里的邻居，与邻居们相处。”但是在这里，感觉有点孤独。   此前，麦基尔大学都市规划教授David Wachsmuch发表一份报告，指Airbnb出租屋已经侵占了多伦多、温哥华和蒙特利尔的房屋市场，也导致租金上涨。   Wachsmuch在报告中说，越来越多的租房广告显示是整屋或整个公寓出租，房东是物业管理公司。   由于众多物业上了Airbnb的租房广告，导致一些受欢迎的社区，如Ville-Marie等市场上可供购买和出租的房屋少了。   社区组织Plateau Mont-Royal Housing Committee的负责人Gabrielle Renaud说，在Plateau Mont-Royal社区，每条街上都有近10间房屋在Airbnb上注册。   虽然注册了Airbnb未必一定租出去，但是公开资源网站Inside Airbnb显示，在2016年5月，Plateau社区至少有2,952条广告。   Plateua总共有56,580间住房，意味着超过5%的住房上了Airbnb。   社区组织称，Airbnb广告上的出租房集中在公园和公交总站附近，加快了城市更新（gentrification）进程。   “很多房东将租客赶走，改为Airbnb短租。同时租金上涨，社区内居民的住房少了，都预订给了游客。”   与Chapman一样，这里的居民少了邻里团结的感觉。   据悉，在蒙特利尔拥有最多Airbnb短租房的物业管理公司Sonder，仅在Plateau就有47至52间出租屋，在蒙特利尔有160多间。这些出租屋被称为“Hometels”。Sonder公司于2016年获美国创投资本公司Spark Capital注资$1000万元。   Chapman说，他之前也是Airbnb的房东，后来因为女友搬入而撤下广告。   他说，这间公寓楼没有任何问题，只是偶尔会有喧闹声。他最近成为公寓业主委员会主席，与其他房东解决公寓楼保险的等问题。   他说：“买房可能是我人生最大的一笔投资，我要确保房屋受到保障。每天都有陌生人在楼里走动，让人很不安。”

世界这么大，谁会不想出去看看？然而，传统的旅游方式——挨肩叠背逛景点、入住千篇一律酒店的疲惫经历，已经越来越使人难以有好心情去体会好景、好时光了。   大部分旅行网站的推荐排名，都是建立在游客，而非当地人的想法和经验之上，这样会导致旅行者和他们所寻找的真实体验脱节。以旧金山为例，游客们可能一窝蜂地推荐你去渔人码头，而当地人会告诉你，能真正让你感受到旧金山气息的是德洛里斯公园的一个惬意下午。   所以越来越多的人开始转向Airbnb这样的短租平台，最大程度地融入旅游目的地，像个当地人一样度过旅途。正如Airbnb宣扬的那样，旅行就要扔掉自拍杆，玩儿得像个当地人。   温哥华房主在Airbnb上玩短租竟获利13万！   旅行方式的转变也带来Airbnb的火爆，以加拿大为例。维多利亚大学研究发现，2015年9月1日至2016年8月30日期间，温哥华市有超过26.7万个旅客租住Airbnb房间，为当地带来1.79亿元的消费总额，其中出租房间的业主获得7,200万元租金，旅客的直接消费约5,700万元。   如此火爆，以致于温哥华、列治文政府开始出台法律，要求开Airbnb的房主必须办理营业执照，抽取每笔3%的营业税。   但是，我们都知道，越是被监管，越说明行业火爆程度高；越被限制，说明生命力越旺盛。   这真不是随便说说的，事实证明，曾经有温哥华房主靠短租房屋而年获利13万！   一家专门为Airbnb提供市场分析服务的公司Airdna曾爆料，一名温哥华房东通过Airbnb在2016年获得了133000元的短租收入。   不过剧情很快反转了，在接受媒体采访时，这位房东表示“弄错了”。他说自己在Airbnb的平台上只有34000元的短租收入。理由是他只在家人外出度假时把整栋房屋出租，平时只是出租地下室套房，所以无论如何达不到13万这么夸张的数字。   就在这位房东喊冤之后，Airbnb立刻做出回应，称自己的算法有误，把房屋短租的峰值当作平均值进行测算，所以得出了不正确的结论。   我们且不论一个专业的数据分析公司会不会犯下如此低级的错误，也不论这位房东的13万3千收入或者3万4千收入是怎么纳税的。   我们只想帮大家算一算，在Airbnb上玩短租能赚多少钱？   首先我们假设Airdna公司是正确的，我们还假设365天每天都有人入住。那么，这位房东整栋房子的日租金就是365元，折合月租金则高达11000元。   而同样的房子即便在温哥华西区长租，月租金也不过3000-5000元之间。如果按照Airbnb的平均入住率13%计算，这栋房子的日租单价将高达2770元，这看起来有些不合理，那我们按照50%入住率计算，结果是日租金700元。   接下来我们按照房东的34000元收入再算一次，还是365天满房，出租地下室的带卫生间套房。差不多94元一晚。折合月租金为2880元。而同样的房间在本地长租不过600——800元每月。   Airbnb的短租回报再一次秒杀长租，几乎3.5倍的差距比整租更惊人。   如果按照50%左右的真实入住率再算一次，房东每租一晚可以得到188元。折合8小时工作的时薪是23.5元。   海外君算到早已是两手颤抖满眼泪，受了十几年专业教育现在每天起早贪黑爬格子码字居然比不了一套地下室房价的年薪。可谓少壮不买房老大徒伤悲。   普通公寓：在Airbnb平台上十年回本接下来还有更刺激的。如果说买一栋别墅玩Airbnb有点奢侈，那我们就来看看普通人也买得起的公寓在Airbnb平台上的回报率吧。   在大温哥华地区买全新1卧室公寓的价格从30万——50万不等，我们取40万中间值。在Airbnb上一间全新公寓的日租价格，根据地段不同大约在150——220元之间，我们取价格下限并按照50%的入住率计算。年收入就可以达到27375元。而1年期长租大约在15000-18000元之间。   但一间温哥华公寓的实际入住率是什么样子呢？   在Airbnb的主页上，可以找到一家位于温哥华的1卧室公寓，日租145元，它在3月到6月的总入住率已经达到83%。这个入住率还有可能继续升高，即便按照这个入住率计算，这间公寓全年也能为房东带来43927元的收入。   需要指出的是，145元是纯房价哦，实际入住时客人还需缴纳清洁费、管理费、额外房客附加费，也就是说145是净收入哦。   一间40万元的公寓，在Airbnb上玩十年不到就可以收回全部成本，如果是贷款供房，三年就可回本，十年后房子就完全归你。如果那时房价涨到100万，就相当于10年赚了100万，这么爽的投资你还找得到吗？   其实文章开头的那位大温房东已经给我们明确的提示了，依靠出租地下室套房就能获得34000元年收入的好事已经足够吸引眼球。如果是13万那足以招到嫉恨。温哥华和列治文市政府已经用行动力表明了内心的愤懑，“这么赚钱的买卖不带老子玩怎么行！”   更多的人们选择利用Airbnb赚外快、还房贷。调查发现，去年加拿大约有4%的家庭曾经使用过短期租房服务。同时，还在偿还房贷的家庭中，有7%的家庭表示曾经将自己的房屋出租出一部分。   用自己的房子放在Airbnb平台上赚外快，正在成为更多加拿大家庭的选择。   在多伦多、温哥华、蒙特利尔以及卡尔加里，还约有22%的房屋按揭业主依靠Airbnb赚钱还贷。   特别是多伦多，Airbnb短租收入中超过一半的租金是用来支付每月开销的！   虽然Airbnb为业主赚取了租金，为租客提供了方便，但不可否认的是，短租会对长期出租市场造成一定影响，会从侧面推动租金上涨的危机。   目前，多伦多市的空置率为1.3%，一些公寓的空置率实际上更是低于1%，短租服务也会加剧可负担住房供应问题。所以，未来加拿大可能会面临着房租猛涨。

　　金融危机已经过去了近十年，在此期间美国房屋租金缓慢而稳步走高。但根据Rent Cafe近日发布的报告，美国房屋的平均租金可能最终止步于7月份的每月1350美元，环比仅增长0.1%。 　　美国全国各地的房租仍在稳步攀升，但增长已然放缓，而且幅度颇大。根据Yardi Matrix的最新数据，今年7月，全国范围内租金环比仅增长0.1%，同比仅增长了2.6%。 　　在很大程度上，这种全国性的租金增长放缓要归功于过去一年里大量涌入市场的新公寓，以及预计的到2017年底之前还会有数千套公寓投入市场。预计今年是过去20年来公寓建设涨幅最大的一年，将有近34.7万套新公寓进入市场，比去年增长了21%。 　　图1：全国平均租金水平 　　对于读者来说，这不足为奇，因为过去几个季度里，尤其是纽约和旧金山那些价格畸高且针对千禧一代的公寓租金涨势疲软，这已经成为我们经常谈论的话题。下面是最近的一些例子: 　　公寓销售暴跌20%，纽约房地产泡沫破灭; 　　挂牌时间延长且折扣力度加大，纽约的房地产价格第四季度暴跌; 　　价格调整正在进行，旧金山的房屋销售暴跌至2008年以来的最低水平; 　　从业以来房屋租金首次下跌，房地产经理警告“经济衰退即将来临”。 　　正如我们几个月前指出的，毫无疑问，跟几乎所有泡沫一样，租金上涨停滞是多种因素导致的大规模、持续多年的多户型住宅供应泡沫的一种表现，这些因素中包括地产商的廉价借贷成本。 　　根据下图，目前在建的多户型住宅数量处于历史最高水平，并已超过此前的泡沫峰值40%。 　　图2：多户型住宅建设处于历史高点 　　不过，尽管租金上涨确实在放缓――房屋建设确实在发挥作用，但其影响仅局限在少数市场。正如Rent Cafe指出的，64%的新房屋供应只出现在美国的前20个大城市。因此，今年迄今为止表现最差的租赁市场也是租金最贵的市场，以及吸引了最多资金用于新开发项目的市场。 　　即将进入市场的公寓不仅降低了全国的平均租金水平，而且使美国历史上租金最贵的市场变得便宜。Yardi Matrix公司的高级分析师Doug Ressler说:“大量公寓进入市场对所有租房者都有好处，尤其是对那些租住在租金比较昂贵地区的人而言。”“更多的公寓意味着更多的选择。最终，租房者更有讨价还价的筹码。” 　　比如，曼哈顿。长期以来，纽约市市区一直是全国租金最昂贵的地区，但由于最近租金同比下降3.1%，以及庞大的库存住房，该地区日益增长的人口逐渐有能力在此生活。2017年，有7000多套公寓进入市场。目前该地区的租金为4054美元，较年初的4154美元大幅下降。 　　Ressler称，由于大量新公寓进入市场，部分社区被迫提供大量设施以保持竞争力。他说:“这些新公寓所在社区通常配有高档设施，包括全天候的健身中心、瑜伽馆、屋顶农场和宠物水疗中心。有些地方甚至会提供优惠，比如一个月免租金，或免费的健身会员卡。提供这些优惠的地方并不限于那些特别受欢迎的市场，比如纽约或旧金山。明尼阿波利斯的租赁市场也出现了大量新的顶级公寓，纳什维尔和奥兰多也是如此。” 　　图3：房租同比下滑的美国城市 　　与此同时，在就业市场更繁荣、整体支付能力更强的地区，租房需求仍在增长，再加上缺乏资本投资，这些因素都在推动租金大幅上涨。 　　德克萨斯州的米德兰就是一个很好的例子。德州去年新增就业人数超过31.9万人，失业率创历史新低。米德兰是该州失业率第二低的城市。6月份，只有3.5%的居民没有工作。过去几年里，健康的经济状况导致人口大幅增长。自2010年以来，已经有超过25000人搬到了这个地区。公寓建设一直无法跟上人口增长(以及随之而来的租房需求上升)，这使得该城市的租金飞涨。如今，在米德兰租房的租金每个月平均达1180美元，相比去年同期大涨18.1%。附近的奥得萨也遇到了类似的问题。该市的房租在过去一年里上涨了13.4%，7月份达到1013美元。 　　图4：租金最高和最低的前10大城市(截至2017年7月) 　　最后，以下是美国2017年7月底，前10大最昂贵和最便宜的租房市场。毫不意外，纽约和加州仍然是最昂贵的租房市场，而南部和中西部的市场仍然是最便宜的租房市场。或许这就是为什么所有关于美国国内移民的研究都显示，大量的人口从房租高的城市迁往房租低的城市。(双刀)

　　作为全国首批开展住房租赁试点的12个城市之一，杭州住房租赁行业正在推动一场意义非凡的创新，阿里系的介入无疑令业界对此举给整个住房市场可能带来的影响预期颇高。 　　8月9日，在杭州市政府主导下，杭州市房管局和阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用达成战略合作，杭州市将借助阿里的技术能力、生态资源，打造全国首个“智慧住房租赁平台”，把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。同时，淘宝评价体系、芝麻信用体系的引入，有望让杭州人率先过上“免押金”租房的生活，化解租房纠纷。由此，杭州将率先进入信用租房时代。 　　从中央层面的密集表态，到各部委大力推动，各地政府纷纷响应，再到如今互联网巨头高调加入，不难看出，租售并举、建立双轨制的房地产市场长效机制，已然成为中国房地产市场的必然趋势。据记者了解，在住建部等部委的支持下，杭州市政府携阿里打造的智慧住房租赁平台，有望实现产品化并向全国推广。 　　租赁房源全部纳入平台 　　基于“租售并举、建立双轨制的房地产市场长效机制”，7月20日，住建部联合九部委印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展房租赁市场的通知》。短短半个多月后，杭州即率先推出租房创新模式，打造全国首个政府背景的智慧租房平台。“我们在2015年就已经开始探索促进租赁行业大力发展的新模式，所以此次能够快速整合各方面资源，预计整个平台将在9月底前上线。”杭州市房管局方面称。 　　记者了解到，建成后的杭州住房租赁监管服务平台，将实现租赁环节、租赁房源、租赁信息“三个全”的目标――实现供应主体、租赁合同网签、评价信用体系租赁环节的全覆盖;实现国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源的全纳入;实现企业、人员、房源、评价、信用等信息的全共享，从而有力解决租赁市场中房源信息不实、租赁关系不稳定、租赁行为不规范等诸多痛点。 　　“目前，包括企业长租公寓、中介机构手中的租赁房源、个人出租房屋，都是本着自愿原则纳入租赁平台，并不强制。但是，租赁市场最重要的环节是运营，运营最关键的是服务，有这样的平台，可以提升服务质量，解决市场痛点。相信在政府推动下，会逐渐将整个房屋租赁市场引入这个平台。”杭州市房产交易产权登记管理中心主任韩君卿告诉记者。 　　阿里系技术“助阵” 　　借助于阿里系的互联网创新基因，住房租赁市场多年来一直存在的房源失真、中介人员失信等行业顽疾有望得到解决。 　　首先，阿里提供的技术，可以帮助租赁平台将通过实名身份验证以及人脸识别等技术，确保中介、房东、租客的身份真实性和操作真实性，从而提高房屋租赁业务的可靠性、安全性。其次，租赁平台将通过房管局房屋权属核验与阿里巴巴验真服务相结合的方式，通过房源真假核验、服务可靠度核验可以做到“十真”，即“真实产权、真实存在、真实委托、真实价格、真实图片、真实房东、真实租客、真实中介、真实信用、真实评价”，在房源发布之前就已经完成全局验真。 　　此外，阿里还将成熟的互联网产品进行输出，帮助杭州住房租赁实现“移动智能网签”、建立线上“评价系统”，可有效推广租赁网签、形成市场网络自评机制。由于租赁平台将结合“杭州市二手房交易监管服务平台”管理体系和阿里提供的线上评价体系，租赁主体可在租前、租中、租后，进行多维度、多阶段互评，包括买卖双方对经纪人的服务评价、租客对房屋核验情况的评价、租客对房东的服务评价、房东对租客的收房评价以及对租客的缴费行为评价等，从而鼓励租赁主体自觉履约，规范租赁行为。此外，通过将评价纳入租赁主体的整体信用状况，供平台用户参考评估。 　　更值得关注的是，依托阿里的信用评价体系，杭州人将有望率先过上“免押金”、“租金月付”的租房生活。 　　据了解，杭州房管局将联手芝麻信用搭建“租房信用体系”，结合芝麻信用的实人认证、个人及企业信用评估、免押月付信用服务及信用黑白名单能力，为各个参与方建立诚信档案。未来，杭州市的每一套可租房源、每一个租客、每一个房东，以及每一个中介服务人员，都将对应一套完善的信用评价体系。信用好的房东，会获得更多租客的青睐;信用分高的租客，不仅可能免交押金，还有可能租金按月缴纳。 　　“信用租房不仅实实在在地减轻了资金负担，还避免了黑中介、假房源、恶意违约等行业问题。”芝麻信用总经理胡滔表示。 　　事实上，从2015年开始，信用体系已开始在一些品牌长租公寓中应用。来自芝麻信用方面的信息显示，目前北京、上海、深圳，杭州、南京、成都等30多个城市，都已有长租、短租公寓等逐步试点信用免押金，近1800万人因此免交押金276亿元。其中，使用过信用租房的已有近600万人。 　　平台产品化后将推广全国 　　种种迹象显示，租售并举、建立双轨制的房地产市场长效机制，已然成为中国房地产市场的必然趋势。 　　2015年底，中央经济工作会议明确提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。2016年6月3日，国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。2016年底，中央经济工作会议再次要求，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。 　　基于此，今年5月19日，住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见，其中在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定，进一步规范房屋租赁市场。7月20日，九部委联合发文。这是首次由多部委联合出台政策支持租赁市场，标志着政策的进一步深化，同时也为后续多部门统一协调奠定基础。 　　在中央的大力推进之下，各地相继发布了发展住房租赁市场的政策蓝图，住房租赁新政成为业界关注的热点。目前，首批试点的12个城市中，广州、武汉、成都、沈阳、佛山等已陆续出台了实施方案。从实施方案看，大部分城市更多地着力于发展国有住房租赁平台、降低租赁住房税负、扩大租赁房源和建立市场监管体系。 　　阿里巴巴作为互联网巨头，此次高调进入住房租赁市场，将成熟的互联网产品输出给政府搭建智慧住房租赁平台，有望解决困扰租赁市场多年的顽疾，有助于房地产市场长效机制的建立，进而对未来整个房地产市场的格局产生影响。杭州市房管部门相关人士透露，住建部等相关部委希望杭州发挥互联网创新城市的优势，将住房租赁平台打造成全国创新模式的标杆，产品化落地成熟后向全国推广。阿里集团相关负责人也表示，阿里考虑将住房租售领域沉淀的服务能力向更多地方政府输出，协助政府提高住房租赁和二手房销售领域政策监管、服务市民的能力。

　　加拿大按揭和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）表示，今年本国新屋动工量有望成为自2008至09年经济衰退以来最好的一年，发展商未有因为早前中央银行调高利率而拖慢进度，或是对楼市调整而有所畏惧。 　　据CMHC最新报告指，今年7月新屋动工量由卑诗省和亚伯特省带动，经季度调整年率后，上月动工建设新屋跃升至222,324间，相比6月份是212,948间。 　　加拿大道明信托经济分析师柏察美娜（Diana Petramala）指出，这个升幅反映去年年底对房屋需求强劲，至今年才开始建设楼房，但新屋工程未有配合已开始下跌的房地产市场需求。她称，经过过去一年规律性改变，包括申请按揭的规定更为严格，令部分首次置业者转向售价较相宜及新建成的大厦。在新屋工程展开，至明年纾缓现有房屋市场前，这趋势有可能延续至今年下半年。 　　据上月加拿大地产商会（Canadian Real Estate Association，CREA）的报告指，今年6月全国房屋销售量，是过去七年来最大跌幅的月份，预计该会下周将公布7月的销售数字。 　　独立屋新屋动土却降3.9% 　　城市楼房工程量于上月增加5.5%，达206,122个单位，主要是柏文大厦、镇屋及豪华公寓等工程数目上升。多个城市新屋建设上升10.4%，达到141,950个单位；独立房屋新屋动土则下降3.9%，只有64,172个单位。郊区估计经过季度调整年率后，则有16,202个单位。以地区划分，卑诗省平均新屋动土量比上月飙升20%，而亚伯特省增加8%，相对安省是1%。加拿大皇家银行高级经济分析师珍辛（Nathan Janzen）撰写报告分析，大部分升幅集中在卑诗省，自去年底出现放缓情况，新屋动土量已经反弹，接近高纪录水平。

根据摩根士丹利最近发布的报告，2017年上半年中国投资者在全球的地产投资降低了84%。据估算称，2016年中国投资者在全球的地产投资共计106亿美元，但今年上半年仅有17亿美元。   伦敦和英国尤其受到中国投资者回撤的影响。摩根士丹利研究团队向客户发送的报告显示，2016年伦敦中心商业地产的买家中，有25%为中国投资者。2006年时，这一比例仅为1%。   “过去一年来伦敦金融城的半数投资都来自于亚洲投资者，”摩根士丹利称，“仅15%来自于英国。”   而今年中国投资者的骤减部分是由于伦敦地产市场近期的疲弱。过去几个月以来，伦敦住宅价格开始下跌。皇家特许测量师协会将目前的伦敦地产市场状态形容为“不景气”。   摩根士丹利报告称，目前，中国的投资更多被政府引向“一带一路”计划，而非以往的地产、酒店、影院、媒体和运动俱乐部。   这一状况也影响到美国和澳大利亚。今年迄今为止，中国投资者占据了曼哈顿交易量的30%，而当地的商业地产价格同比下跌了55%。   在澳大利亚，中国投资者的商业地产交易占其总量的12-25%，而当地的住宅地产则更为波动。

　　统计局数字显示大温地区的高层柏文数量愈来愈多。（资料图片）  高贵林的高层柏文数量近年急升。 　　加拿大统计局(Statistics Canada)的数据显示，大温地区多个城市的独立屋数量在过去5年出现下跌，而高层柏文则录得明显增幅，其中高贵林的高层柏文数量在5年内更劲升67%，显示大温的居住密度已出现重大变化。 　　根据统计局发表的房屋类型数据，大温地区其中7个城市包括温哥华、列治文、本那比、高贵林、素里、新西敏和三角洲在2016年的整体房屋数量都较2011年多，而新增的房屋都属于多户房屋类型。数据指出，该7个城市的独立屋数量在过去5年均出现下跌，跌幅最大的是温哥华，有13%，而本那比和新西敏亦出现双位数的跌幅，分别为10.4%和10.5%，显示独立屋的比例已逐渐收窄。 　　相反，5层或以上柏文(下称高层柏文)的数量在5年间出现惊人增长，上述7个城市全部都有双位数字的比率增长，其中高贵林更以67.3%的升幅称冠，其次为素里和列治文，分别有高达59.3%和49.6%的进帐。另外，这3个城市同时也是整体房屋数量增长最多的城市，显示新建房屋大多数为高层柏文。 　　但是， 5层以下柏文和双拼屋(semi-detached houses)的数量在不同城市则出现升跌不一的情况。以双拼屋为例，虽然列治文和本那比均出现负增长，但新西敏的双屋数量在5年内由115间增加至185间，升幅超过6成。 　　另一方面，密度较双拼屋高的排屋(row houses)在大温亦愈见普及，在高贵林、素里和新西敏均录得超过两成的增长，而其他城市亦有8%至8.9%的增幅。 　　地产经纪Angelina Lin对大温出现愈来愈密集的居住环境并不感到意外，指市区土地有限，故只能向高空发展或者透过土地合并，由几间独立屋改成城市屋屋苑。对于高贵林的高层柏文数量在5年内急升67%，Lin说高贵林的地价始终较温哥华、列治文等城市便宜，加上长青线通车后市政府亦鼓励在沿线兴建高密度住宅，因此在这5年间吸引了不少发展商进驻高贵林，刺激高层柏文的供应。

　　一般来说地产经纪 open house会持续两到三个小时，上个周末Oshawa地产经纪史密斯（Stuart Smith）采取了一种罕见的新方法来吸引买家：他在1708 Arborwood Dr.办了一个连续24小时的open house，从8月5日星期六下午2点一直到8月6日星期天下午2点。史密斯说，他这一辈子都没遇到过这么惨的open house，24小时内居然没有一个人来看房。 　　Stuart Smith   　　史密斯说，因为房主已经搬到了新房子里，这个已经上市了大约40天的房产空置，所以他才想出来连续24小时open house的主意。而这个房子的价格已经比当初挂牌价下降了10万元，在目前市场情况下这是一个合理的价格，尽管如此依旧没有人来看房，如果没有人来看房我就永远也不可能把它卖掉。假如是今年春天，这个房子一定会在四五天内卖掉。他今年春天代理的该区另一套房子就是买家抢offer加价卖掉的，不过现在这个买家恐怕肠子都悔青了，因为他比现在买房多花了差不多20万。 　　史密斯承认，眼下在Oshawa的Taunton北部有85个类似的房屋出售，这个数量是惊人的，他代理的房子并没有什么特别的地方，所以很难让人们看到。因此他希望延长工作时间达到出其不意的效果，结果还是失望了。 　　据DURHAM 区房地产协会透露，7月份该区共卖掉749套房屋，比今年6月份下降了25％。平均房价为569,748元，比6月份下降了7％，但比2016年7月的平均价格还是高出4％。 　　7月份的平均价格比4月份的市场高峰时下跌了百分之19%。 　　虽然房屋新上市的数量与6月份相比有所下降，7月份新上市房屋总数达1,906个，但比2016年7月还是多450个。 　　Al Simeson是一名地产律师，他说：我从来没有看到房地产市场糟糕到这种程度，可能在上个世纪80年代末、90年代初有过类似情况。目前，他的公司每周都能收到询问买家毁约怎么打官司的咨询电话。 　　Simeson提醒买家在决定毁约前一定要仔细权衡，因为房地产合同往往是标准合约，对双方的约束都是强制性的。上周在不列颠哥伦比亚省，一名法官判买家毁约后向卖家支付36万元。 　　DURHAM 区房地产协会主席Roger Bouma表示，他认为市场正在重新走向平衡，并没有崩溃，现在的平均价格仍然比去年有所上涨。 　　他说今年9月份或明年春季房地产市场出现再度上涨他一点也不觉得奇怪，因为已经有买家注意到市场的价值开始回到房地产市场。

　　新的研究结果显示，一小撮大型商业地产所有者是airbnb市场最大的得利者，他们正在吞噬加拿大三个最大城市的房屋供应量。 　　麦吉尔大学的城市规划小组研究了蒙特利尔、温哥华和多伦多的Airbnb市场走势，发现短租业务占用的房产数量同比增加50%。 　　该报告的主笔David Wachsmuth说自己的研究小组使用了一家分析公司的数据，发现加拿大三大城市10%的屋主吞噬了年度收入的绝大部分。 　　这项研究的题目是“短租城市：Airbnb对加拿大房市的影响”，今天晚些时候即将公开。 　　Airbnb方面指责麦吉尔大学的研究毫无根据，并说他们捏造数据，丑化Airbnb房主的形象。其女发言人说，80%的屋主是用自己的主要居所，用获得的短租收入贴补家用。 　　Wachsmuth说他不想争论数据，他们有两个主要发现：一是Airbnb有很强的集中效应，预订和赚钱都集中在一小部分屋主上。 　　第二个发现是，Airbnb年收入的大部分(50%)都被10%的屋主赚走了，加拿大的三个城市都是如此，而且这种集中效应仍在加强。

　　自从2008-2009年的经济衰退以后，今年是加拿大房屋建设速度最快的一年，即便受到加息的影响，开发商们也没有放缓新建的速度。 　　加拿大按揭与房屋公司周三报道说，今年七月的年化新建住宅为222,324套，是从2012年以后，月增速第三快。2017年平均新建住宅215,000套，如果按照这个速度建设，今年是自2007年开始新建住宅规模最大的时期。 　　每年城市住宅建设增速为5.5%，达到年均206,122套，增长主要来自公寓、镇屋和condo。独立屋建设速度开始减慢。 　　城市多户住宅增加到141,950 ，增长幅度为10.4%，而单户独立住宅下降3.9%，只有64172。 　　农村新建住宅根据季度调整预计，年增长速度为16,202 套。半年期经季节性调整后的年均动态增速，7月为217,550，6月为215,175。 　　这组数字能够明显看出房地产市场的恢复能力，尤其是在多伦多大起大落的房产市场背景下。开发商完全没有受到政策收紧的影响，不断破土动工新建房屋。 　　CIBC资本市场经济学家Andrew Grantham在一份笔记中写道，我们都以为今年年底以前房市会拉低整体GDP，新建住宅速度也会减慢，但事实上情况却持续向好。 　　加拿大统计局周三的报告显示，6月，住宅许可出人意料地增长了2.5%，成为历史记录第二高。特别是商业项目的审批增加。6月的独户住宅审批则比上月下降了12.5%，多户住宅增加了12.5%。 　　全国最大的三个城市，多伦多、蒙特利尔和温哥华7月份的新增住宅增长都来自新建多户住宅的跳涨。 　　经济学家预测新增住宅本月将回落至年化205,000套，住宅许可将下降1.9%。

最近，一项新的研究报告指出，有少数大型商业地产所有者在Airbnb上是最成功的人士，他们正在控制着加拿大三大城市的住房供应。 来自麦吉尔大学的城市规划团队对蒙特利尔、温哥华和多伦多的Airbnb趋势做了研究，结果显示短期租赁物业数量同比增长了50%。此外，主要作者David Wachsmuth通过使用分析公司的数据，表示他的团队发现：在加拿大三大城市中，10%的业主收入占Airbnb年收入4.3亿加币的一半左右。 该研究报告于今日发布，标题为“短期城市：Airbnb对加拿大房地产市场的影响”(Short-term Cities: Airbnb's Impact on Canadian Housing Markets)。 对于研究结果，Airbnb予以否认，表示他们歪曲了家庭共享业主的形象。还说80%的人每月只分享房屋三至四次。只有多伦多和温哥华少数部分房屋的租金超过长期租金。Airbnb的发言人Lindsey说“该研究的作者曾经有过篡改数据的历史，来诋毁Airbnb的业主。大部分业主都是中产阶级家庭，想通过共享家庭来赚取额外的收入来支付账单。” 但Wachsmuth表示其对80%这个数字没有争议，但可能说法上有一定的误导性。在采访中，他表示“我们发现了两件事。首先，Airbnb的活动非常集中，无论是在预订方面，还是在赚钱方面，都是在一小群业主中进行的。其次，三大城市中，只有10%的业主在Airbnb上所获收益占比较大，而且集中度正在不断上升。” 这些业主包括一些拥有多个租赁物业的人士，有时还包括一些较大的商业物业管理公司。 研究表明，整个房屋的数量、全日制上市和拥有多个上市物业的业主数量都在增加。Wachsmuth说“使他们联系在一起的共同之处在于，这些人都不是在城外出租房子的家庭，而是利用Airbnb和其他短期租赁平台，作为一个平台，以一种减少城市可用住房供应的方式，让资金从住房中转移。” Wachsmuth提出了一些解决办法，其中包括限制业主每次只能出租一栋房屋，并通过限制出租天数来结束全日制出租房屋。 最后，Wachsmuth表示，他希望看到Airbnb和类似的平台能做一些措施来改变现在的局面。 对于Airbnb来说，Airbnb表示，它已经与加拿大市政府合作，分享有关其用户的数据和信息。

　　加拿大的房市正走到一个转折点，现在大家最关心的一个问题就是：未来几年房价会怎么走？ 　　显然谁也无法预见未来，但是可以使用一些金融学统计模型来假设一些事，帮助理解这个市场。 　　Better Dwelling的创始人、首席数据师Stephen Punwasi介绍了一个方法，就是经济合作与发展组织（OECD）的房屋价格与租金指数（House Price-To-Rent Index），以及线性回归模型。 　　用这一方法可以预测，到2020年，加拿大的房价将会下跌28%。 　　房价与租金比指数是用于比较房屋的拥有成本与租金。 　　如果出租的回报高，谁会愿意折价卖掉自己的房子？同样，如果可以用更少的钱租到房子，谁愿意花大价钱去买房？ 　　Punwasi说，租金是一个很好的价值指标，特别是在大城市。为了方便理解，你可以把自己假设为正在租住自己的房子，把每年的租房成本，与每年与房屋相关的贷款按揭成本相比较，就能得出这一指数。 　　当指数显示脱离正常水平时，房价就会下跌或租金会上涨。 　　Punwasi也说，租金往往受到收入增长的限制，无法迅速上涨。只有在经济超速发展以及收入迅速增长时才可能出现租金大涨的情况。 　　再来看一下线性回归模型。当一个变量达到极端高位或低位后，它会重新回归到靠近中位线，这种回归模型理论上帮助找到中位线。这种统计学的分析未必100%准确，但是可以帮助提供发展走势的基线。 　　华尔街日报编辑Jason Zweig曾有一句名言：“回归到均线是金融物理学的最强大法则。一段时间高于平均表现之后，必定紧随低于平均表现的回归，坏的时候必定给意外的好的表现打下基础。” 　　虽然这个预言还有待辩论，但是这一观点有其数据推断的价值。 　　使用指数线性回归和OECD的房价与租金指数，我们就可以得出2020年房价下跌28%这一结论。 　　Punwasi指出，我们可能不会看到确切的28%跌幅，因为通胀会导致货币贬值，如果央行持续实现其通胀目标，跌幅会缩减每年2%。 　　无论如何，这还是很大的跌幅。 　　Punwasi也用该模型来验证多伦多上一次房价暴跌，从1989年崩盘到1993年，模型显示房价平均下跌26.6%，不过实际的跌幅是24.55%。直到1996年房价才从1989年的顶峰下跌了27%。 　　可以说，这种统计模型无法做到完全精确，但是相对来说已经很准了。 　　Punwasi还说，如果不是价格下跌28%，那么市场的另一个选择就是租金上涨。到2020年时，租金要涨39%，才能看到一个平衡的市场。 　　但是出现这种情况的可能性很小，因为租金上涨与收入增加相关联。 　　最后，Punwasi认为，虽然没有人可以100%确定未来，但是，有相当多富有的投资者都是利用这类可信的统计模型来帮助他们作出重大的投资决策。

8月初，美国首都华盛顿阴雨连绵，浇灭暑热。 不过，有这样一批装修工人根本无暇享受清凉——他们要对全世界最有名的那座白色房子“下手”。 眼下，白宫展开70年来最大规模的翻修改造工程。而躲装修躲到新泽西州私人高尔夫球俱乐部的现任白宫主人特朗普，只给了他们17天工期。 其实，早在这位地产大亨就任美国总统前，外界就一直揣测，他会给白宫的面貌带来何种影响？ 此次装修工程的重点，是据称让特朗普“不太满意”的白宫“心脏地带”。 说好总统不休假要休只休“工作假” 为了这次装修，特朗普不仅“腾地方”，还发明了一个新的休假种类——工作假期。 白宫方面说了，要趁着特朗普17天“工作假期”，完成对白宫的翻修改造。 17天对装修工程来说简直不能更紧张，但对一个行政分支的CEO来说可称得上“悠长假期”。 明知躲不过媒体和观众的“挑刺”，身在高尔夫球俱乐部的特朗普猛发“推特”： “白宫在进行早就规划好的装修，我在新泽西努力工作呢！” “下周还得去纽约开很多会呢。” “这不是休假——全是会和电话！” 一句话，就是为躲装修换个地方工作。 之所以百般解释，说到底，谁让当初非要立“勤政”的标签？ 特朗普去年竞选期间曾表示，若当选美国总统，尽量不会离开白宫，因为有太多工作要处理。 他还称，自己将成为一个“不休假的总统”。 特朗普还曾讽刺时任总统奥巴马太“懒政”，总有打不完的高尔夫球。 结果呢？ 据一直致力于“怼”特朗普的美国媒体统计，上任后196天里，特朗普休假时间达到41天，几乎是其前任奥巴马同时期休假时长的两倍。 在这方面，也就小布什的成绩还能跑赢他——67天。 再等这次装修结束，从高尔夫球俱乐部回来的特朗普就职后累计休假将达53天。 不过，也许在白宫的“考勤簿”上，这一个多月都算是“工作假期”？ 17天340万美元西翼办公楼是重点 白宫没透露特朗普对此次翻修改造工程有多少指示。但主管这项工作的总务管理局说，为确保工程顺利完成，已准备全天候施工。 白宫通常选在总统8月外出休假期间进行例行翻修，但今年规模显然更大、工期也更长。 据白宫方面介绍，此次翻修改造预计耗资340万美元，项目着实不少，大到空调通风系统、信息系统、房屋结构，小到刷漆、换地毯、换窗帘。 白宫上一次大规模翻修要追溯到上世纪40年代美国第33任总统哈里·杜鲁门执政时期。 这次装修工程主要针对白宫西翼办公楼。这里称得上白宫的“心脏”。 常看美国政治题材电视剧的观众估计对此并不陌生。 被译为《白宫风云》的白宫题材经典电视剧，英文原名直译过来就是“西翼”。 白宫西翼办公楼建于1902年美国前总统西奥多·罗斯福执政时期，占地约2800平方米。 总统椭圆形办公室、内阁会议室、战情室、新闻发布厅等最为重要的工作场所都集中于此。 不过，据报道，特朗普对这里的条件一直不太满意。 举个例子，位于地下一层的新闻办公室的漏水问题就是此次白宫翻修要解决的一个“老大难”。 上周，华盛顿特区及周围地区普降暴雨。据美国媒体报道，新闻办公室屋顶又是多处漏水，还散发出一股“恶臭”，“束手无策”的职员们只能从别处移来垃圾箱放在漏水点下面勉强对付。 此外，已连续使用了27年的空调通风系统升级是本次西翼办公楼翻修改造的重点。 白宫副新闻秘书琳赛·沃尔特斯说，由于常年连续使用，现有空调通风系统的“实际年龄”高达到81年，远超报废期。 “如果不加维护，将很快失灵。” 沃尔特斯说。“我想没人愿意顶着超过华氏100度（摄氏37.8度）高温在没有冷气的西翼办公楼工作。” 其实，早在2014年白宫就计划更换空调通风系统，但直到2016年春天总务管理局才拿出具体升级改造计划。由于担心工期可能要持续到当年秋天，当时即将离任的奥巴马就决定暂时搁置，交由下届政府处理。 总务管理局介绍说，改造空调通风系统的预算接近200万美元，2014年就到位了，不过升级改造工作上周才能开始，西翼办公楼的职员先被安排在白宫西面的艾森豪威尔行政办公楼工作。 此外，更换西翼办公楼全部地毯、窗帘以及重新刷漆的开销预计超过100万美元。 椭圆形办公室的苍蝇还有没有人管管？！ 不过，白宫这次翻修工程还有一个“老大难”暂时没有涉及——椭圆形办公室的苍蝇。 2009年，新上任不久的奥巴马就曾在椭圆形办公室接受直播采访时现场打死一只苍蝇。 美国杂志《体育画报》此前报道称，特朗普曾在打高尔夫球时把白宫称为“垃圾场”。 特朗普连忙在社交媒体上否认，还说白宫是自己见过的最漂亮的建筑之一。 1994年，时任美国总统比尔·克林顿及家人从马萨诸塞州玛莎葡萄园结束休假时，白宫当年例行翻修并未结束，克林顿只得举家临时入住白宫斜对面的布莱尔国宾馆。 不过，对特朗普来说，就算17天内没完工也没关系。毕竟，身为地产大亨，他有着太多选择。

  华裔夫妇2015年以9万美元，买下旧金山一处拥有38户豪宅社区内的环形街道。（取自谷歌地图） 台湾出生的郑麦可(Michael Cheng，音译)以及香港出生的林蒂娜(Tina Lam，音译)，以9万美元，买下旧金山最富有的街道。（取自脸书） 投资眼光极佳的一对华裔夫妇，2015年以仅仅9万美元的价格，买下了旧金山一处拥有38户豪宅社区内的一整条街；但住在这条私有街道高级社区的百万富翁住户，直到今年5月收到失去街道产权的通知，才惊觉未来他们如果车子停在自家门口的街上，可能得向这两位新地主缴交停车费，因而提告寻求补救。 豪街住户多名人  豪宅均价 510万元 台湾出生的郑麦可(Michael Cheng，音译)以及香港出生的林蒂娜(Tina Lam，音译)，如今依法拥有普利西迪欧街(Presidio Terrace)的道路、人行道以及公共区域的产权；这个有着“囊底路”(Cul-de-sac)胡同的社区，平均房价每栋约510万美元，曾经住在这里的不乏知名人物，包括前众议院议长波洛西(Nancy Pelosi)、前任旧金山市长阿利奥托(Joseph Alioto)、加州民主党参议员范士丹(Dianne Feinstein)。 每年14元地税  30年没缴  2年前遭法拍 根据媒体报导，2015年4月，现居圣荷西的郑麦可与林蒂娜在寻找旧金山地区便宜房地产时，无意间发现了普瑞西迪诺街被市政府拍卖的讯息；由于这条私有街道的住户管理委员会，长达30年都没缴每年14美元的郡地产税(propertytax)，欠缴税款加上利息与罚款，累积金额为994美元，结果得依法交付拍卖。 华裔夫妇2015年以9万美元，买下旧金山最富有的街道。（取自维基） 华裔夫妇2015年以9万美元，买下旧金山最富有的街道。 (美联社) 郑麦可与林蒂娜：我们得标只是运气好 为了在法拍过程中争取得标机会，郑麦可与林蒂娜在投下9万100美元的投标成本之前，根本没时间先行查看拍卖标的物；对于顺利击败其他竞标者，郑麦可接受媒体访问时谦称表示：“我们只是运气好。” 有趣的是，过去这两年来，有警卫看守的普利西迪欧街住户们，日复一日照常过著原本的生活，却丝毫不知天天出入的自家门口柏油路、人行道以及花木修剪整齐美丽的道路分隔岛，外加环绕着各栋住宅周边公共区域的所有景观植物与棕榈树的所有权，早就已经易主。 “屋主必须是白人”  法规近70年前松绑 回顾旧金山市发展史，当地法规原本限定这条街房地产屋主必须是白人，直到1948年才松绑；从1905年以来，普利西迪欧街社区便由住户管理委员会负责管理。 从拍卖会上买下这条街之后，郑麦可与林蒂娜在这两年期间，积极考虑如何让这笔投资获得最大效益；郑麦可接受旧金山纪事报专访时说，现正考虑购买屋主保险(title insurance)，好让投资变得有赚头。 投资如何有赚头   拟收120个车位租金 几经商量之后，他们最后决定将向住户们收取街道上120个停车空间的“合理租金”；报导指出，住户们对此的反应是兴趣缺缺，今后或许不住在这个社区的外来人士，将有机会参与投资。 豪屋主全获通知  惊觉产权早已飞走 普利西迪欧街的居民是在今年5月30日接获书面通知时，才知道早就失去街道产权了；他们接到的书面通知内容是，询问屋主是否有兴趣，愿意把产权购回。 居民们发现，住户管理委员会长年欠缴地产税的问题症结在于，旧金山市政府的缴税通知，竟然寄往从1980年代就已经废止不用的联络帐号。 一位要求匿名的住户接受访问时说，听闻街道产权易主的消息时震惊不已，“对于随随便便就有人可以趁机占便宜，把我们的街道跟人行道买下来的这种状况，我也感到非常忧心。” 住户提告想翻案   防止产权再遭转卖 另外有其他几名住户则抱怨，对于自家街道将沦为交付拍卖，市府竟然没有通知；根据报导，普利西迪欧街住户管理委员会目前正在研议如何推翻拍卖结果，住户们也已经对市府以及将郑麦可、林蒂娜提告，希望避免街道产权在诉讼过程中遭到转卖。 上个月，住户管理委员会已向旧金山市议会(Board of Supervisors)申诉，要求撤销笔因为欠缴地产税而遭到法拍的案件；市议会订于今年10月针对此案召开听证会。 旧金山市政府发言人佛瑞德(Amanda Fried)则说，旧金山内99%的房地产拥有人都知道哪些事情是必须要做的，“他们都按时缴交地产税，也都会更新他们的联络地址。”

　　南三角洲独立屋7月份楼价升幅较大温其他地区大，图为拉德纳市某独立屋楼盘。（网上图片） 　　大温地产局(REBGV)7月份的楼市数据显示，南三角洲(South Delta)的独立屋楼价升幅明显较大温其他地区大。地产局指情况显示目前的房屋需求十分视乎地点、房屋类型和价格，并非整个大温地区都兴旺。 　　根据REBGV报告，7月份大温地区的住宅房屋成交量较去年同月下跌了8.2%，亦较今年6月份下跌了24%。 　　虽然如此，但个别地区特别是南三角洲却有不错的表现。 　　在拉德纳(Ladner)和杜华逊(Tsawwassen)，7月份独立屋楼价均较对上一个月上升了3.5%。此外，南三角洲以外的匹特草原(Pitt Meadows)亦录得3.3%的增长，这是大温地区三个楼价出现按年升幅大于2.4%的地区。 　　报告指受到楼市气氛带动，拉德纳的独立屋基准价被推高至101万元，而杜华逊的独立屋7月份的基准价则为126万元。 　　虽然上述两个地区的楼价升幅跑赢大市，但与去年楼市最高峰比较就相对温和。去年7月拉德纳的独立屋楼价较2015年7月急升36.6%，而杜华逊的独立屋更狂升42.4%。 　　大温地产局主席奥迪尔(Jill Oudil)表示，大温地区的房屋需求已经出现不均一的状态，有些楼盘出现多个买家出价抢货的情况，但有些销情却相对冷淡，这视乎楼盘的价格、房屋类型和地点。他举例说，独立屋挂牌待售的时间平均较城市屋和柏文单位长1倍。 　　另外，7月份北三角洲的独立屋基准价为90.8万元，较对上一个月上升了3.4%，较去年同月则仅上升1%。

　　万达集团正在香港为旗下两个位于澳洲的大型开发项目寻找买家，预期最终价值接近20亿澳元(约123亿港元)，但有关项目尚未完成。 　　消息指出，找香港买家是最有可能的结果，交易也要让3年前高调进军澳洲市场的万达集团"有下台阶"。东网记者曾向万达集团求证，惟发言人拒绝评论。 　　两个项目当中，其一是位于悉尼的Circular Quay公寓和酒店项目，估值约10亿澳元;另一个则是位于黄金海岸(Gold Coast)的Jewel度假村项目，估值约9亿澳元。 　　万达集团近期不断有负面消息缠身，自今年6月传出被中银监点名要求银行排查后，7月更传出万达集团6项海外并购被中央管控，不但禁止内地银行为项目融资，就连万达动用内地资金进行收购也不被允许。 　　有分析指出，若万达真的计划放售澳洲项目，将是首批中资企业在中央收紧海外投资后，撤出澳洲投资的个案。 　　面对中央高度关注"非理性"对外投资，万达集团董事长王健林7月接受内地传媒访问表示，"积极响应国家号召，我们决定把主要投资放在国内。"被问及出售 77间酒店项目及13个文化旅游项目股权，王健林当时表示，此次交易表面看万达是变卖资产降负债，实际上万达只是卖了该卖的，留下了该留的。 　　他指出，万达转让的文旅项目是地产中回收周期最长，对现金流压力最大的;万达转让的酒店项目是投资回报率较低的;而万达留下了投资回报率较高的商业地产项目。

　　Photo: Nicole Boliaux, 受益于一场知者甚少的房屋拍卖，一对旧金山南湾华裔夫妇成为旧金山一条街道的拥有者，现在他们正在考虑如何经营这条街道。 　　SFGATE网消息，受益于一场知者甚少的房屋拍卖，一对旧金山南湾华裔夫妇成为旧金山一条街道的拥有者，现在他们正在考虑如何经营这条街道。 　　这条幽静的街道名为Presidio Terrace，长度仅一个街区，为椭圆形，由35个豪宅包围。Tina Lam和Michael Cheng夫妇以9万美元的价格在市政府拍卖会上拍下街道所有权，无须付税。 　　现在，他们正考虑如何靠这个街道赚钱，比如收取附近豪宅的停车费。 　　附近的豪宅令这条隐秘的街道增值不少。街道周围的业主曾有参议员Dianne Feinstein和她的丈夫;众议院民主党领袖南希?洛佩兹(Nancy Pelosi)和旧金山上一任市长Joseph Alioto。在街道的石头门入口有保安看守，不许好奇者入内。 　　Cheng出生在香港，是一名房地产投资者，他表示“我们非常幸运”。 　　Lam则是硅谷的一名工程师，出生在台湾，在美国上大学，她说“我是第一代移民，这是我在旧金山的第一处地产，这让我更爱这个城市了”。 　　但是街道周围的业主们则对此很不满意，他们要求城市监督委员会否定此项拍卖。 　　据悉，这对夫妇能拍下这个道路是基于一个“幽默的”错误。这条街道原本属于这里的居民共有，但住户委员会却连续三年忘记为此支付14美元一年的地税，于是政府决定拍卖这条街道。 　　在上个月给市政府的信中，Presidio住户委员会的律师Scott Emblidge称，住户委员会连续三年未交税的原因是这笔税单被寄往了一个早已不为此工作的会计那里。 　　2015年，旧金山市税务局将这个街道放上网上拍卖系统，以此偿还未付的994美元税款、罚金和利息。Cheng和Lam发现了这一机会，最终以9万100美元的价格成功拍下。

　　自打去年提出“房子是用来住的而不是用来炒的”这个国家定位后，国家对于炒房者的严厉打击就从来没有停过，而且也已经初见成效。于是炒房者抛房现象越来越多，其实自认为聪明的人早就把目光锁定到了国外。因为国内已经随着政策的严厉和持续，炒房者难有生存空间。 　　于是中国人在海外炒房也掀起了一番热浪。外国的房地产开发商很喜欢中国的买房人，因为很豪爽，有外国人爆料，一个当地人本来看好一栋刚建好的楼，没想到已经被中国人买走一半了。原因为“结构图很漂亮”。这就不难理解当地的开发商为什么喜欢中国买房者了。如果单纯是为了投资大肆买房的就可以称作炒房者了。 　　但是当地的老百姓就不这么看了。他们认为是中国人把当地的房子炒高了，让大家买不起了。当然，当地的领导也是一面照顾本地人的情绪，一面自己偷着乐。 　　现在，我们看一下全球，哪里的房地产热了，基本上都跟中国人扯上关系，不知道对与不对，但是很多国外的当地人确实这么想的。从加拿大、澳大利亚，到美国、韩国(专题)，再到日本，甚至到现在的德国，当地的市场火爆都归结到了中国人头上。 　　中国炒房客在世界各地的“高调”，让当地居民对“中国人炒房”颇有微词，连我们自己都看不惯，也经常把这种现象作为茶余饭后的谈资。 　　只要哪里的房价高了，当地居民不满意了，都会怀疑是中国炒房者干的，不想评价到底对不对，或者是大家的一种惯性思维，但是中国人炒房的本事确实是世界一流的，不可否认。 　　一份发表在《澳大利亚地理学家》杂志上的报告称，在其5月进行的一项900余人参与的调查中，只有18%的人对外国人在澳大利亚买房持欢迎态度，而这里的“外国人”主要指中国人。报告刊出后，引来一些质疑中国人赴澳炒房的文章及报道：有报道称，澳大利亚的一些居民认为，中国投资客导致当地房价达到了一个难以企及的高度。 　　认为中国人推高房价的说法早已有之，新西兰亚洲基金会公布的一份报告中显示，2015年，有47%的人认为新西兰接受太多来自亚洲的投资。认为亚裔族群导致当地房价飙升的，有48%。 　　德媒称中国炒房团抬高德国房价。2015年至2016年中国人在法兰克福的购房量翻了一番，从500套增至1000套。这一成交量是柏林的三倍，但是在柏林购房的中国买家也在增加。当然，也有一些机构不愿意承认是中国人干的，其实大家都明白。 　　虽然中国人在韩国济州岛买房置地导致当地房价有所上升，但有人说，与中国很多地区相比，济州岛房价并不算贵。据韩国当地媒体去年10月报道，首尔有的地方一夜就暴升了60万元人民币，首尔江南区公寓购房竞争率居然高达400：1，即400个人竞购一套房。不过韩国人说不惧中国人推高房价。 　　数据显示，2016年中国海外房地产投资再创新高达330亿美元，日本已经成为继美国、澳大利亚、加拿大之后，中国人第四大海外购房目标国。有报道说，“中国人目前已经成为日本的房屋中介行业的主要客户”，日本方面的资料也同步显示，现今，中国大陆已经超越香港(专题)、台湾(专题)、新加坡，成了海外赴日买房的最大来源。这让日本人气得颤抖，日本人不禁发出“难道北海道要成为中国第24个省”的惊问。 　　一位比较了解日本房产市场的人说：“一些华人中介会钻空子坑人，中国客户往往被骗了也发现不了，因为即便被骗了，和大陆比起来还是便宜太多了。” 　　日本的房价为何会如此便宜，这很大程度上是因为――日本人根本不爱买房，尽管日本用极低的贷款利率鼓励买房，仍难以激起国民买房的热情。一个日本图式说：40岁未满的年轻一代有房比率持续降低。一个中国图式说：80后90后有房比率持续升高，达到了70%。 　　不管有没有背黑锅，既然不愿意承认，也就意味着炒房者绝对不得人心。没有国界，每个地方的房子都应该是用来住的，然后才可以做别的。所以，当有炒房行为肆虐时，不约而同地出严厉打击投机炒房行为的政策。 　　最后，小编想说，不能因为一种现象去评论中国人好还是外国人好，更多的是一种意识，外国人不炒房不是他们没有钻钱眼里去，而是真的没有那种环境，不过，可能炒房也刺激了当地人的欲望。但是，炒房都不是好现象，势必会遭到政策的围剿。

移民律师认为加拿大对中国公民发出的10年有效签证，让加拿大从中国公民出国旅游地点第17位，一举跃升至第3位，而愈来愈多中国公民到加拿大，却也让是大多伦多地区及大温区楼价因此疯涨。 中国公民旅游地 加国17位变第三 李广田接受温哥华英文媒体访问指出，他经常到中国，在中国他看到许多人以到加拿大投资为荣，特别是利用10年签证来购买房地产。 根据统计，在2015年时，加拿大移民部对中国公民发出10年签证的数目高达39万，中国是加拿大发出10年签证最多的国家，其次是印度，有16.2万人取得了10年签证。 报道说，联邦保守党政府自2014年2月开始对中国公民提供10年效期的签证，在第一年，持各种旅游签证到加拿大游玩的中国公民人数即增加至原来3倍，达到33.7万人(包括10年期及其他一次签证)。 李广田说，加拿大10年期签证允许外国人多次进出，每一次最多能够停留6个月，如此亦引爆了外国人到加拿大旅游风气，同时亦带动了外国人在加拿大购买房地产的投机行为，尤其是是来中国的人士。 李广田指出，允许多次进出的签证引起连锁效应，包括以留学生的名义，帮助海外投资人购买房地产，因此对房地产造成影响，许多想申请10年签证的外国人，其实主要的目的是为了分到"一小片的温哥华土地"。 此外，李广田认为多次进出签证让一些"准移民"能够在加拿大探访他们的子女，当中许多人是留学生，他们毕业之后工作，最终的目标是为申请永久居民资格。 温哥华移民律师海曼(Sam Hyman)则同意，10年签证在增加中国旅客人数方面是有一些好处。 李广田说，去年中国外游的旅旅客人数达到1.22亿人，而加拿大从之前是中国旅客外游第17位，跃升至第3位，而温哥华及多伦多是中国旅客最想去的地点。两名移民律师均同意，10年签证愈受欢迎的缺点是，引起大温及大多楼价疯狂上涨。 在另一方面，律师们引用胡润报告指出，多次进出签证帮助加拿大成为中国大陆百万富豪最想前往国家的第2位。 此外，海曼说，10年期签证也提供了在买卖房地产逃税的机会，尤其是在卑诗省。

　　过去4个季度，全球豪宅屋价升幅榜中，多伦多排名有前没有后，随着安省楼市16辣招出台，上升势头已见泄气。根据地产服务公司莱坊整理的全球豪宅指数，今年次季，多伦多豪宅屋价升幅第二高。 　　这个豪宅榜覆盖全球共41个主要城市，跟进最贵5%住宅价格变动。结果显示，今年4至6月期间，多伦多豪宅屋价录得20.7%的年计增长，仅次于大幅飚升35.6%的广州。 　　以这3个月的屋价升势来说，多伦多略高过上海、更远远抛离北京、悉尼、墨尔本、巴黎、香港、三藩市、新加坡及纽约等国际大城市。 　　近数个季度以来，多伦多排名基本上节节上升，去年第3及第4季排第5位，而上月份更以22.2%的年增长上升至第3的位置。不过，根据这间地产服务公司的分析报告，多伦多正受到新规管影响，若然聚焦季度的升幅，可以发现升势减弱。 　　安省于4月宣布公平房屋计划，当中包括全面租管，以及在金马蹄地区实施15%非居民投机税，其后区内不少市场销量下跌，屋价升幅收敛。 　　事实上，上月份大多伦多地区独立屋平均屋价已由3月接近121.5万元的高位回落至100万左右，下跌21.4万，或17.6%。如果只计算416地区，价格则由4月份约157.9万下挫至130.4万元，回吐超过27万。 　　该公司国际住宅研究部的Kate Everett-Allen在报告中指出，骤眼看来，多伦多次季年度增幅超过20%，反映出市道持续向好，但单季的表现来说，放缓势头已现。 　　根据该公司的数据，多伦多首季内升幅达到8.5%，但次已回顺至5.1%。 　　温哥华次季豪宅的升幅2.1%，在榜内排第21位。去年首3个季度，这个加西城市的排名3连冠，但继卑诗省政府突然宣布向海外买家徵收15%的额外税款之后，排名便告急挫。整体来说，过去12个月来，28个城市的豪宅价格持平或上升。这样的情况大致上已持续了2年之久。

　　报告估计，科技专才需要27年才能储够首期购买柏文。（资料图片） 　　美国商用物业代理公司CBRE发布的一项名为"首50个最佳科技中心排行榜"，温哥华排在榜首之列，但温哥华的科技专才薪金却是最低。报告分析，科技专才需要储27年钱，才足够支付购买柏文单位的首期，独立屋更需要71年。 　　报告指出，虽然温哥华拥有北美最优秀的科技专才，但温哥华的薪金水平却是全北美50个地区中最低。资料显示，科技专才在温哥华赚取的平均薪金为57,104加元，不过这些专才的经验及学历，却排在首十位。如按照2017年的税率计算，科技专才的平均年净收入为44,274元。 　　技术一流 薪金最低 　　报告指大部分雇员寻找居所的第一步，都是租住房屋，44,274元的年收入等同每月约3690元。以现时一房单位的平均租金1940元计算，雇员每月要花逾52%工资来租屋。 　　根据分析，如每名科技专才与大多数千禧世代一样，会储备薪金的一成作为日后置业的首期，以大温地产局(REBGV)最新的柏文基准价600,700元计算，价格相等于税后收入的13.86倍，以每月能储蓄一成收入为例，便需要超过27年才能储够首期；如果只付5%首期，亦需要储蓄6.7年。 　　温哥华独立屋的价格已持续上涨，大温地产局最新的独立屋基准价为158.79万元。如科技专才需要储首期购买独立屋，便需要71年时间，已是天方夜谭。 　　报告的作者强调，以上的估算，是以科技专才的平均薪金计算，虽然这样代表有些人会有较高的薪金，但同时亦代表有些人的薪金可能低于上述数字，在计算时并已假设薪金的上涨速度与楼价上涨的速度一致。 　　不过，报告是按照单人的薪金计算，作者指如这些科技人才找到另一半共同储蓄首期，便可以加快储钱的速度，只需13.5年便可储够购买柏文的首期、独立屋的首期则需35.5年。

　　从旧金山开始，经过伦敦和雪梨，一个个大城市的房价都在上涨 　　世界各地的城市居民都会抱怨房价太高。 　　过去几年，从旧金山开始，经过伦敦和雪梨，一个个大城市的房价都在上涨。温哥华和多伦多在近期也历经了令人望而生畏的高房价，平均价格以每年30%的涨幅上升。 　　去年，瑞银警告道，温哥华面临一个最大的房地产泡沫风险。加元疲软、低利率，外国买家的抢购，使房价在去年夏季飙升。今年多伦多也出现了类似的疯狂抢房行为。两地都试图通过对海外买家征收15%的税款来控制局面，并取得一定成效。 　　那么，哪个城市是下一个发生房地产泡沫的地方? 　　有三个城市进入候选名单： 　　第一个是纽西兰的奥克兰(Auckland)，国际货币基金组织警告这个城市的房价已经上升至泡沫的阶段。高盛表示，奥克兰的房市有40%的机会在2年内泡沫破裂。 　　第二个是西雅图(Seattle)，西雅图的房价正以11年来最快的速度上升，而且比美国其它地方的房价上涨速度都快。 　　第三个是瑞典的斯德哥尔摩(Stockholm)，瑞典央行对于当地的房价和大量的抵押贷款债务皆相当头大。

　　现在很多人都想着找第二职业，多赚钱补贴家用。鉴于短租网站Airbnb越来越流行，很多本地房主都将目光投向了这一比较新鲜的行业。 　　尽管Airbnb声明其网上预订短租服务是为普通人分享自己的房屋，帮助支付其按揭贷款，但是实际上许多房东都拥有多处物业，将整间屋出租，全职做起短租生意。 　　多伦多房东年入超百万 　　魁省麦基尔大学(McGill University)城市规划学院最新研究发现，多伦多、满地可和温哥华合共有6,500个物业是整个物业在Airbnb放租，并且是处于长时期放租，与Airbnb的短租理念大相迳庭，而这些长期放租物业所带来的收入已占去上述三市的收入逾三分一。 　　近年“全屋出租”的数目正不合比例地飙升，以多市而言，这类住宅在去年5月至今年6月期间增加逾一倍。 　　报告题为《短租城市：Airban对加拿大城市的影响》(Short-term Cities: Airbnb’s Impact on Canadian Housing Markets)，首席作者瓦克斯穆特(David Wachsmuth)教授指出，短租市场的收入都集中到少数商业化大规模经营的房东手中。 　　报告称，有一些房东在Airbnb上出租的房屋多达数百间，年收入达几百万元。 　　例如，多伦多最大的Airbnb房东Toronto Suite Rentals，有128间房屋出租，去年收入$134万元。 　　Airbnb称只有0.07%是整屋出租 　　Airbnb发言人斯卡利(Lindsey Scully)对这份研究的结论进行了否认，并称在多伦多，只有0.07%(760间)是整屋长期出租。 　　他说：“这个研究的作者以往曾有篡改数据歪曲Airbnb房东的纪录，Airbnb在加国的房东大部分都是中产家庭，他们只是跟租客共享住所，赚取微利来应付各种开支。” 　　Airbnb出租屋带来的的影响 　　短租业务无疑是在与旅店挣客源，但同时也会使传统租房市场的房源减少。像温哥华和多伦多这类持续火热的房市，居民的购房能力已大幅降低，使租房市场愈加紧俏。 　　供应商通过Airbnb出租数以百计的房屋，不但制造了“鬼屋旅店”，也使大量出租物业离开传统租赁市场。 　　不能否认的是，加拿大在Airbnb上的出租屋急剧增加，从2016年5月50,000间，增加到81,000间。整屋出租从9,000间增加到14,000间。

八月金秋，再过一个月就是九月开学季。Amber本月的专题是和学区房相关的话题。   专栏1：温哥华学区房的几点考虑   我们华人自古就重视子女教育。古时的孟母三迁就是为了为孩子成长创造最优良的环境。近年来媒体上也常报道一些子女教育中的狼爸虎妈，可见毫无置疑，华人十分注重子女教育，所以好学校区内的住宅物业备受追捧，房价也水涨船高。   说到学区房，无论是正在买房的，已经拥有房产的，还是正在租房的，只要是有子女，几乎每个人都有学区房这个特别的概念；因为买了学区房，孩子可以上好学校；而且，学区房的房子不愁找不到租客；还有，学区房的物业具有很好的升值潜力。可惜的是，有些家长在买房子时只知看学校排名，其他细节却不清楚，例如什么是IB课程，甚致是区内的学校经已满额不能再收新生也不知道。 说到好学区，我们先把Fraiser的中小学排名给大家看一下：   BC省2015-2016年排名前23的小学：     BC省2015-2016年排名前24的中学：   2015-2016年小学排名在前100位以内的各区数量： vancouver 19 Surry 13 North Vancouver 7 West Vancouver 13 Burnaby 8 Richmond 7 Delta 4     2017年中学排名在前100位以内的各区数量： vancouver 19 Surry 9 North Vancouver 6 West Vancouver 5 Burnaby 4 Richmond 7 Delta 3   注（数据来源： http://britishcolumbia.compareschoolrankings.org/elementary/SchoolsByRankLocationName.aspx）   以上数据说明高房价地区的好学校的确相对更多一些。但是，我们亲爱的朋友们，加拿大选学区房 不能单看排名。 首先，我们先讲学校。排名不能代表全部。我们就有排名在几年之内迅速滑落几十甚至几百名的例子。而菲莎机构的排名的方法也不能说绝对准确地反映一个学校的真实状况。 其次，还要看这个社区是不是适合您的孩子。   学区的意义不应只是针对好学校的社区。应该还要包括：交通情况、社区秩序、人口结构、房屋形式等等。应该说，学区只能作为考虑买房的因素之一，而不应该是唯一。把孩子的前途作为赌注，是不科学的，有一点畸形的。别说你不一定押的对，就算你为他（她）提供了所谓最好的学校，付出的代价却可能是生活质量的巨大牺牲，例如，难以承受的经济压力，拥挤的居住环境，漫长的上下班交通时间等等。比较起来，选择一个温馨舒适的家居条件，安静友好的社区环境，便利的交通，以节省更多的时间和家人在一起，只不过学校排名会后一点，你选哪一个呢？你的孩子，不会责怪你没有给他（她）提供最好的学校，重要的是他（她）学得舒服，学得开心；你也不应该责怪自己没有尽责，重要的是你过得惬意，过得称心，像尊重孩子一样尊重你自己。 第三，太顶尖的学校，优秀的学生比较多，孩子的压力也会比较大，对于不是很杰出的孩子来说，可能会不合适；很多名校都有它自己的强项，比方说，校风好，对孩子照顾得好，学术氛围浓，要求严格等等，一定要明确你的孩子最需要什么；       第四，一定要有心理准备一旦学校排名改变，你也能接受。就是说，你要买房子的考虑因素应该全面，对学校的认识也应该是综合考量，不仅仅倚重于排名。建议花上一两天的时间，去学校转转，参加学校的招生活动或是找接待人员，老师聊聊，体会一下，看这里是不是你孩子要找的地方。   第五，需要注意避免一些陷阱和误区。请注意教育局每年对学区划片的调整。受生源人数影响，有时候学校每年招生区域也会适当进行调整，因此建议购房者在确定买房之前，一定别忘了前往教育部门或是学校了解清楚，所属学区是不是如你所知，是否会出现学区重新划分的情形。另外，请当心“山寨学区房”。同一个地区，甚至同一条街，有时候不属于同一个学区。特别是对于两个学区交界线附近的房产要当心，避免买了地区，差了学区。有的学区，由于学生太多，出现满员的情况。学生可能被迫选择去邻近的其他学校就读。如果你买房之前想当然，或是疏忽了，没有确认的话，就会有苦难言了。   第六，小孩入学前1-2年买房最好。防止在等待名单上呆太久而错过入学时间。   下期Amber专栏： 加拿大公立和私立高中大对比！   敬请期待！   我们安泊抵押贷款投资公司的专家Cindy开设本专栏的心愿就是希望我们华人群体能够更高效的利用贷款这个杠杆更有效的规避贷款操作过程中的一些错误让我们共同把我们在海外的新家建设的更好我们安泊立足于温哥华长久以来致力于服务华人新移民群体的房屋首次和二次贷款、商业贷款、建筑贷款等各类型贷款。如果还有更多问题安泊房抵押贷款投资公司Cindy欢迎您前来公司面询。我们的办公地点设在温哥华的Richmond具体地址是#415 - 5900 No.3 Road, Richmond BC Canada V6X 3P7     当然也欢迎您致电Tel: +1 (866) 268-0328 进行电话咨询。期待您的光临