地产

　　2017年8月23日，北京华远企业号，清华大学国家金融研究院副院长朱宁先生携手光大证券全球首席经济学家彭文生先生做客中国金融博物馆书院第71期读书会，与特邀主持人中国金融博物馆书院理事长任志强共同分享“金融与房地产的稳定发展”。 　　深圳淘房志特别从该读书会视频节目中，截取了任志强的核心观点，和大家分享。 　　中国房地产没有泡沫 　　日本出现房地产泡沫，是大部分银行倒了，国家受到很大损失，很多老百姓房子还不起贷了，但是没看到多少地产商倒了。 　　我们看看08年之后美国出现的金融危机，很多银行不行了，很多老百姓还不上贷款了，我看中国不会出现这种情况。 　　中国的情况比较特殊，因为美国、日本大部分属于低首付或零首付，很多人买房子是因为可以冲抵个人所得税。所以他们不在房子上投入实际本金部分，中国你们都说房地产泡沫可能出现，我们假定可能出现，会出现什么情况呢? 　　银行会因为个人信贷而垮台吗?我们个人住房用住房基金担保，会说房子我们不要了吗? 　　只要有政府信誉做担保 　　拼命去买房吧 　　当政府信誉没有垮台之前，你们就可以拼命地买房，因为政府信誉在给你们做担保。 　　尽管政府信誉和市场条件之间做了一部分调整，但是从今年开始建共有产权房，多少年能建到百分之多少啊。 　　在现有住房这么大比重范围内，多少年才能完成在市场上占有一定的统治地位或者是垄断地位吗?我估计5年达不到2%，10年达不到5%，你们不信试试看。 　　谁胆大谁赚钱 　　房子金融属性不变 　　新加坡人把数字搞得很清楚，但他是按新币计算的，我们是按人民币计算的，从现在来看，新加坡的房价每平米和厦门的房价相比，除了一个货币值以外，可能还是新加坡的贵一些。 　　新加坡的组屋可能和厦门现在的房价差不多，而不是说他的商品房价格和厦门差不多。 　　我觉得他们已经把金融和房地产的问题说得很清楚了，谁胆大谁能赚钱，如果政府不改变信用和基础条件的话，金融属性是不会改变的。 　　只要用平均数去估算市场 　　都是错的 　　你们刚才说了新加坡房价，纽约房价，和各地的房价，你们查过没有，他们的房价用的中位数，只有中国用的是平均数。 　　也就是说，他们的政府只管中位数以下的房子，因为中位数以下的房子是和老百姓也就是以住为主的人相关的，中位数价格以上的房子和一般老百姓没关系，那都是富人的奢侈品。 　　不能和穷人的住房搁在一起去平均，然后公布一个平均数，这是一个错误的概念，只要你用平均数去做概念，基本上都是错的。 　　刚才问了一圈租金，我告诉你，中国如果计算租金回报率，大概平均在200%-300%，你们听了觉得很吓人吧? 　　如果我们用平均房价和市场平均租金去计算，那么你是用商品房的部分去计算的租金回报率，大概平均1.5%-3.5%，但是我为什么说我们中国的租金回报率是200%-300%，是因为我们大约有60%的是自建房和福利住房，包括之前的房改房。 　　房改房平均价格在北京1430块钱一平，再扣除工龄，大平均750块钱一平，60平米的房子，42000块钱一平，现在一个月租金6000块钱。 　　也就是说一年的回报率高于所有的购房成本，所以如果把这些房改房和旧房的租赁价格回报率和商品房平均下来，平均回报率有200%-300%。 　　这也是因为有这部分低价的房屋提供低价的租金，才导致我们商品房价的高价房租，除了那些奢侈品消费以外，一般人给的租金很低。 　　绝对不能用平均数，尤其不能单独用市场价格去考虑。大家都知道北京上海是最发达的城市之一，你们知道上海的户均面积在全国排第几吗?平均66平，在全国排倒数第五。 　　反而那些村镇，尤其是三四线城市的住房户均面积远远大于国家标准，到了90-110平，美国平均247平，澳大利亚最大，户均面积253平，上海和国际水平相差很远。 　　你们不要以为看见中国高楼大厦都很好，还有很多破地方，上海大概还有500多套鸽子笼，没有厨房、厕所，因此当你用平均数去讨论问题的时候，通常会犯错误。 　　如果不取消这几个税种 　　再怎么吵吵房产税也不会出台 　　美国的房地产税最高的是纽约，大概6%，911之前大概2%不到，因为911提到了4%，后来又提到了6%，但是纽约房价也是美国最高的，从美国开始征收房地产税，如果房价指数为100的话，现在大概是312，房产税对抑制房价没有任何作用。 　　中国有没有房产税，有，1951年的时候，内政部下达了一个实行房产税的命令，这个命令到文革以后，到1986年又重新做了一次修改，叫做我们现在执行的暂行条例。 　　这个暂行条例上，对居民住房免征房产税，而不是说中国没有房地产税，他们说的只是对住宅部分中国不用收。 　　但是中国的房价不光只是住房的房价，其他的房子也叫房价，因为你在土地拍卖的时候有工业土地，有综合用地，有商业，有住宅，它都叫房价的部分。只是对住宅部分没有收房地产税，但是我们不承认他没有收房地产税，是因为从1951年的房产税做了四次剥离。 　　第一次剥离大概是1954-1956年期间，有了工商税，这个之前是没有工商税的，工商税是从房地产税中剥离出来的一种税; 　　第二个剥离是教育附加和城市维护事业税，也是从原有的房地产税中剥离出来的; 　　第三个是我们后来增加的土地使用税以及耕地占用费，这两项也是。 　　换句话说，要想实行房产税，最少应该把从过去房地产税中剥离出来的4-5种税先取消，为什么物业费不叫房地产税，就是想回避过去从房地产税中剥离出来的好几个税种。 　　因此大家不用关心房地产税什么时候出台，只用关心那几个从房地产税中剥离出来的税种什么时候取消，那边取消了这边就要收了，那边如果不取消，再怎么吵吵房地产税也出不了台。  

根据加拿大苏富比国际地产公司（Sotheby's International Realty）发布的最新报告，由于BC省和安省先后实施针对海外买家征收15%转让税的政策，加拿大的豪宅市场也深受影响，光景已经是今不如昔，豪宅上市量不如以前多，挂牌时间也比以前要长，有的甚至是2015年挂牌上市，但迄今也没有卖出去。 不过苏富比表示，豪宅挂牌时间长也好理解，不仅是大笔交易，有的豪宅面积相当于普通独立屋的十几倍，而且即使是有钱人，也不都是花钱如流水的人士，他们也希望豪宅对胃口，或者是有升值的潜力。 以下是截止8月份加拿大最贵的豪宅，它们在那儿静静地等待贵人： 1，BC省最贵豪宅：$3,480万 截止本周，BC省仍然是全国豪宅上市最多的市场，有150套超过$1,000万的豪宅上市，安省48套，魁省4套，其它地区则没有。 位于温哥华Shaugnessy Heights地区的这套豪宅叫价$3,480万，虽然位于温哥华的老城区，但占地也有半英亩，有一个50英尺的大理石接待大厅；一个足以储存1200瓶酒的品酒室； 一间带湿吧的台球室以及“最先进的”家庭影院。 2，安省最贵豪宅：$2,495万 安省这套最贵豪宅叫价$2,495万，位于多伦多北面55公里处Aurora，占地80英亩，其实是由三套分开的物业组成，被称为“宫殿式”豪宅，其中主楼有4间卧室，8个卫生间，1个自带2间卧室的公寓，2部电梯以及室内泳池。 3，阿省最贵豪宅：$2,490万 这套豪宅位于卡尔加里南部，占地面积超过242英亩，最大亮点是临湖并拥有壮观的田园风光。实际上这套物业已经在苏富比上市数次了，也不知是因为这个石油大省深受油价下跌打击经济不振之故，还是业主叫价太高，这幢物业一直无人问津。 4，魁省最贵豪宅：$1,200万 魁省这套最贵豪宅位于蒙特利尔东面130公里，占地也有200英亩，有4间卧室和3个卫生间。这套房子从正面看不起眼，但却是一个复合建筑物：除主楼外，还有一座历史悠久的谷仓，一个管家住房，而在屋后，还有度假小屋以及非常漂亮的湖景，私人湖岸长度就有478英尺。 5，大西洋省份最贵豪宅：$700万 这套豪宅位于斯省（Nova Scoti）的小岛上（Kaulbach Island），虽然只有6间卧室和9个卫生间，但有11,000平方英尺的居住面积，买下这套屋，也等于买下了这座岛！

加拿大道明银行昨日发表专题报告，仔细分析现今房地产市场，阐述利率走高、人口变化、市场模型等多种因素对楼市影响，认为多伦多仍可「软着陆」，明年房价还会有所跌落，但之後预料将获回稳。 安省政府今年4月出台稳定房价16条政策以来，大多区市场顿时冷却，销售速度下降和价格缩水都超过温哥华。不过，道明银行的报告指出，「温哥华和多伦多房产市场销售量的下降，使得这2个城市，从单纯的卖方市场，转化到给予买方一些权力平衡。但是，首次入市者如果期望利率上升会带来市场崩溃，可能还不是时候。房价很可能在回到猛涨之前一年的位置後稳定下来」。 该报告由道明银行高级副总裁卡洛尼斯(Beata Caranci)和经济师佩特马拉(Diana Petramala)合作完成。 他们认为，影响加国房产市场未来走势的最大因素，是利率的攀升。 加国央行在实施超低利率7年之後，今年7月已经首次提高利率0.25%，并预料将继续下去。环顾周围，美联储不但已经加息4次，而且准备缩减资产负债表。最晚实施量化宽松的欧洲央行也在考虑收紧货币供应。 因此，加拿大利率上升的趋势已经基本确立，不过预料升势将比较温和。 温和向上的利率对加国3大房市将因各城市内在环境不同而有区别。道明银行根据置业者付20%首期、25年还清贷款的典型模式计算，利率上升给房市需求带来的压力，温哥华最大，不过多伦多也好不到哪里去。 这间银行的报告还考查了人口变化对房市的需求。首先，加国近年来录得最多的移民到埠人口。联邦政府的政策显示，这个趋势未来仍将延续。 与此同时，安省和卑省还特别从本国省份之间的人口流动中获益。这主要是大宗商品省份如阿伯达省的人口，移入上述2省。但此一情况，未来将不继。 此外，加国最大人口群体之一的「千僖年」年轻人，正在立业安家之际，他们亦是潜在的买家。 就房市下跌的形态分析，道明银行的报告认为，大多区房产市场此轮量价下挫，并非置业者的购买力突然消失，而是政府的政策影响，造成投机盘涌出。报告给出的证据是，刻下的调整，并没有伴随失业率猛升、家庭收入下降等经济不景的情形，相反加国经济加速、失业处於低位。安省亦然。 综上所述，道明银行的报告认为，大多区房产价格猛升的时间持续不久，家庭债务虽高但目前加国经济尚无衰退迹象，因此市场软著陆可期。「我们认为房产价格的重新定位，将回到2016年中後期水平。目前，本区的房产价格已经下跌了13%，回到2017年初的水平。我们预计多伦多房市明年再下降6%，并从那里稳定下来」。 报告称，「最终，多伦多房价将和温哥华一样，维持高位。而加国其他地方，房贷利率的提高和收入的有限增加等因素的结合，将使得房产市场年增长2%至4%。」

在各级政府重拳打击之下，GTA地区房市红火不再，不仅销量大幅下滑，房价也在下跌，而其中跌幅最大就是独立屋。根据本月前两个星期的数据，大多伦多地区独立屋均价已经跌破$100万大关，跌至$974,212。而就在半年前，GTA独立屋均价都创了历史记录：其中416地区过了$150万大关，905地区则过了$100万的门槛。 眼看房价不断回落，让不少已经签订交易合同的买家后悔了，悔不该在房价处于高峰时出了高价，如果现在买房，不说可以少花十万或二十万，至少可以少花好几万。于是不少肠子都悔青了的买家又回过头来找卖家，要求修改offer，重谈价格；有的甚至不惜铤而走险，要撕毁已经签订的合约。 比如多伦多业主Rudy Ionides就碰到这样的买家，前些时他收到房屋买家律师发来的信，信中提出要求，第一是想要把价格降$50,000，第二则是把交接日（closing date）往后推，延至9月7日。 他对CTV新闻网表示，说真想不到卖房还有这么糟心的事，想不到还要费时费力来对付这些不好对付的人和事。他越说越气愤，表示会坚决拒绝买家的要求，不惜上法庭打官司，也不惜这项交易做不成，再次挂牌卖屋。 买家后悔要毁约的个案日增 目前尚不清楚多伦多以及GTA地区有多少买家后悔要毁约的个案，因为房屋买卖合同属于私人交易范畴，因此多伦多地产局只是统计交易量和房屋售价等主要信息，不可能统计毁约的个案之类的数据。 不过，多伦多房地产律师Jason Gottlieb曾经对CTV新闻网表示，多伦多业主Rudy Ionides的个案只是冰山一角，他最近3个月就接到5宗类似个案，几乎都是买方悔约要重新谈判的。他估计随着房价持续下跌，这种事会越来越多。 买家毁约 想得容易做起来难 多伦多房地产律师及房地产诉讼代理商泰勒（Shaneka Taylor）表示，非常理解买家的心情，房屋交易也是生意，没有买家想买贵，想多花钱，时隔这么几个月房市一下子就转了风向，难怪买家后悔，要和卖方再谈价格，甚至退出交易。但她强调，这个事情可以说是想得容易做起来难。奢望在毁约过程中不伤皮毛甚至毫发无损，几乎办不到。根据她办案的经历，真正能够花最小代价合法地成功退出合约，或者说毁约的买家少之又少。 不过，她还是根据自己的阅历与经验，给希望毁约的买家支了几招： 第一招：看看你和卖方的合约是不是有条件的（conditional）。如若是有条件的，就要从这些条件上想办法。既然这个条件是买卖双方均同意的，因此如果买家能够找到充分且正当的理由，就有可能推翻合约。 比如在一些情况下，验房就是一个条件。但这里的问题是，买家不能随便挑个房子的毛病来达到毁约目的，必须找到有说服力的正当理由来与卖家交涉。以condo为例，如果检验报告证明，这套condo完全不能令人满意，那么买家就有了正当理由。 第二招：如果卖家无法提供清清爽爽的房屋产权（clean title），那么买家退出合约就有合法理由。没有清清爽爽房屋产权的例子，最典型的就是房屋受到留置权（ liens ）的限制等情况，在这些情形下就有可能导致交易合同的取消。 第三招：如果在物业交接日之前，买家发现欲购物业存在重大损毁或损伤（substantial damage to the property），就可以名正言顺地提出解除合约。这种情况比较典型的是房屋遭遇洪涝或水灾，而卖家又无法将其修理并恢复到原状。 第四招：则是买家发现卖家或卖方经纪在售房过程中，没有将物业的真实情况交待清楚，这也成为买家要求取消合约的理由。这些情况包括，房屋是否经历了灾害，比如水火灾害，种过大麻但没有对买家说清楚，以及发生过重大刑事案件等等.... 泰勒最后指出，在很多情况下，即使买家发现了上述问题，要提供合法且有说服力的，充分扎实的证据会比较困难。反过来，如果买家证据不足又想取消合约，也是有代价的，就是卖家也会反诉买家，甚至可以把物业以稍低价格卖给另外一名买家，然后向前一位买家索取这个差价。当然事情到这一步已经不得不上法庭解决了，双方都要付一应的法律费用。

多伦多道明银行(TD)的经济学家周一(8月28日)在一份报告中表示，加拿大政府正在酝酿中的新房贷政策可能将房地产市场的需求减少5%到10%。   加拿大政府正在考虑紧缩无保险房贷政策，无保险房贷指那些首付至少在20%的房屋贷款。政府希望这些贷款人要能够支撑起目前房贷利率两倍的贷款利息。TD经济学家们预计，这一政策如果开始实施，商场将会失去5%-10%的购房需求，并且会导致加拿大平均房价下跌2%-4%。这一政策可能会促使买家增加首付、选择较低价的房产或者直接推迟买房计划。   同时对那些需要保险的贷款，政府也要求贷款人必须能担负的起加拿大央行的5年贷款利率，目前为4.64%。   加拿大政府每次发布房贷紧缩政策，都对冷却房市起到了一定的作用，据统计上一次的政策将地产市场的需求减少了2%。加上省级政府和地方政府的税收政策，加拿大房地产市场的泡沫基本消失。

　　阿尔伯塔一位名叫Joanne Blanchfield的妇女向CTV新闻网投诉，她说前些时她的一层楼房子因火灾被烧毁，损失惨重，尤其是家中一些特别有纪念意义的物品毁于大火，一家人都非常伤心。 　　她说失火遭灾本来就令一家人悲伤，但万万没有想到的是，后面发生的事情更让她们觉得无助。原来火灾之后这家人接到私营消防公司寄来的账单，要她们支付$28,000的灭火费，她说这无疑是个天价账单！ 　　Blanchfield所在的村庄称为Silver Sands，距离首府埃德蒙顿（Edmonton）也很有一段距离。从2016年开始，这个村庄的消防不再由政府负责，而是由一家称为North West Fire and Rescue的私营公司负责。 　　当CTV记者向该公司的经理David Ives查询时，这位经理表示，他理解当事人Blanchfield的心情，承认这不是一小笔钱。但他坚称，公司是按照规章操作。 　　他说最初接到911报警电话时，得知着火房屋存在整个结构被焚毁的危险，因此他们将火灾风险及救援级别列为最高，向附近四个市镇的消防局征调了十几部消防车到场灭火。 　　这位经理表示，每一项收费都有明细，包括每辆救火车的收费、汽油费以及消防员的工资等等，并不存在任何“猫腻”，所有账目都是可以查的。何况，如果与其它类似的消防公司比较，他们的价格还算便宜的。 　　这位经理还说，当事人的遭遇令人同情，她或许仍然沉浸在火灾损失的悲痛之中。但同情是一回事，算账又是一回事，我们出动了这么多车子和人员，我们也把火灭掉了，当然要按规矩收费。 　　按照这个村子以前的情况，以前发生涉及房屋结构火警，且由消防队灭火之后的收费标准一般在$5,000-$15,000之间，因此Blanchfield不服，要求有关部门干预，并对收费进行重新审核。 　　Blanchfield说，这个火灾给她的打击不小，因为她还面临房屋重建的问题，虽然这可以从保险公司拿到些赔偿来建屋，但对要交近三万的灭火费仍然心有不服。 　　她为此特别提醒所有业主，她从这次火灾中得到了沉痛教训，最大的经验教训就是一定要小心谨慎，严防火灾。在她们这个地方，因火灾失去的不仅是珍贵的个人或家庭物品，而且还要支付大笔的灭火费！

　　■准买家可向警局查询物业是否曾经作为大麻屋。资料图片 　　安省一名华裔居民不慎误购大麻屋，发现后向经纪索偿兼要求取回订金。经纪不服法庭判决提出上诉，被安省最高法院驳回。买家尚要向经纪行追讨损失。 　　法庭文件显示，华裔男子向经纪索取部分惩罚性损失和诉讼费用合共3万元。经纪反驳指出，买家认为经纪知悉物业是大麻屋，却疏忽大意向买家介绍房屋时声称物业从来不是大麻屋。买家无法证明经纪知悉物业是大麻屋，又或是粗心大意而介绍不实。 　　经纪又另外向法庭表示，即使买家得直也不应该获得任何金钱，因为买家的律师违法庭指令，未能如期在今年5月15日提交诉讼文件，延至5月30日才呈交状词，况且买家索取的费用过高，因为买家代表律师所纪录的时数太多。假如法庭判决买家可取回诉讼费用，应该减少至5千元。 　　买家向法庭提交的陈词表示，依据2014年的判例，如果发现潜在缺陷，应假设卖方是知情，卖方有责任证明清白。经纪所作的介绍和合约中保证没有非法物品的条款与事实不符，因此经纪是未有尽义务显示不知道有缺陷。 　　最高法院法官Justice P.J. Cavanagh在判决时指出，毋须决定经纪是否有违反责任披露一项潜在缺陷，因而直接裁定胜诉的买家可以获得赔偿，不过要扣除买家律师部分的资料搜集、准备陈词和动议所花的时间，所以买家可以获得包括律师费、堂费和合并税在内的26,436.43元。 　　法官又指出，买家可以向地产代理取回订金，但买家状告地理产代理的官司则属另外一项聆讯，要交由另一名法官审理。

　　洛歇商场的停车场未来将变为柏文大楼。（发展商网站模拟图片） 　　大温已经快速进入高人口密度城市化，包括本那比、高贵林、素里等城市，传统商场附带的空旷露天停车场，未来皆会转型为柏文大楼。本地市政规划专家认为空旷露天停车场属浪费空间，地产界则称此趋势代表温哥华进入香港、台北、上海等大城市规划路线，改为立体停车场将更便于保安管理。 　　发展商Shape Properties计划在本那比洛歇商场(Lougheed Mall)兴建4幢柏文大楼，其中一幢37层楼高的大楼，位于目前的停车场。其余像是布伦活商场(Brentwood Town Centre)及铁道镇商场(Metrotown)，开发案中皆见不到传统的露天空旷停车场。 　　高贵林的情况也完全相同，开发商Morguard Investments将在高贵林中心商场(Coquitlam Centre Mall)兴建4幢28层至38层的柏文大楼，市府也未有要求开发商保留露天停车场。 　　素里市也正紧锣密鼓进行吉尔福德区(Guildford)的开发计划，除了加高人口密度外，也会配合未来可能出现的轻轨捷运，将会降低该区住户对汽车的依赖，因此并不需要露天停车场。 　　温哥华市府前市政规划总监托德里安(Brent Toderian)认为，传统商场的空旷露天停车场浪费空间，目前各市的市政规划皆无法避开露天商场停车场。他称市府应该欢迎开发案，只要开发商能照顾好公共设施、公共空间、社区服务等部分，便可以用"市中心"的概念进行规划。 　　托德里安表示，取消露天停车场确实会冲击零售业，但只要开发商兴建地下停车场或立体停车场，这个问题便迎刃而解。 　　本地独立地产谘询公司行政总监郑生指出，大温目前处于土地稀缺的状态，连加油站的土地都纷纷进行开发，广大的露天停车场当然无法避免。他称露天停车场早已是不合时宜的设计，未来大温商场的停车方式，将会像香港、上海、台北般，转型为更先进的立体停车场。 　　有地产经纪透露，大型商场一定是人流集中地，将闲置的停车场土地改为柏文，代表大温真正进入城市化。 　　他称露天停车场其实难以管理，导致经常有盗窃及破坏等罪案发生，改成立体停车场后会更利于保安监控，对司机来说更有保障。

由于房价飞涨，曾几何时，GTA地区售价超$100万的“豪宅”几乎随处可见，只要是像个样子的独立屋，挂牌之后的叫价动不动就是$100多万，以致于售价百万的物业其实再也称不上豪宅，也不是真正意义上的豪宅。 GTA的居民可以轻松一点了，不必再为是否买百万豪宅，为是否能拿到按揭保险纠结不已了。加拿大各级政府的一系列的打压政策，已经快将GTA的房地产市场打回“原形”：据金融邮报（Financial Post）发布的最新数据，根据今年8月月中数字，或8月前两周的房地产数据，大多伦多地区独立屋均价已经跌破$100万大关，跌至$974,212；这个价格虽然仍比一年前上涨0.8%，但已经从7月底的$1,000,336降下来了。或者说，GTA独立屋均价已经跌破$100万大关！ 查阅多伦多地产局（TREB）的数据，GTA地区独立屋均价全面突破$100万应该是在2016 年10月份（下图中的灰线）。但若把416和905地区分开，从下图来看，其中416地区约在2015年初突破$100万（下图中的黑线），而905地区则是在大约两年之后，即今年2月份其独立屋均价才突破$100万（下图中的蓝线）。 根据TREB今年3月份的月报，今年2月份416地区独立屋均价升至$157万，不仅高于1月份的$134万，更比一年前上涨29.8%。而在905地区，独立屋均价则从1月份的$999,102升至$$111万，其按年涨幅更达35.4%。因此在今年2月份，无论416，还是905，独立屋均价都创了历史记录：其中416地区过了$150万大关，905地区则过了$100万的门槛。 心理影响大于实际影响 一位不愿透露姓名的业内房地产专家对金融邮报表示，独立屋降价是属于边际波动范围的， 其影响更多是心理层面的，实际影响可能没有买家期望的那么大。另外一个原因是，由于独立屋房源相对紧缺，在房市火热时升幅也最猛，因此在房价调整时期降下来是情理之中的事情。 也有业内人士称，尽管GTA房屋销量下滑，但新屋市场却是另外一幅图景：根据建筑业和土地开发协会（BILD）提供的资料，GTA地区今年6月新屋销售数量再创新高，比去年6月大升了23%，尤其是新建的共管公寓销量比5月狂升59%。再从价格来看，今年7月新建低层单身家庭住宅的平均价格为$1,316,693，比前一年增长了45％，也大大高于6月的$1,250,262。 加拿大按揭与房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）属下安省地区的经济学家Ted Tsiakopoulos更是直言不讳，他说GTA市场确实在调整之中，但迄今为止主要是受到心理因素的驱动，比如说人们预期房价会大跌，但实际上基本面并没有发生太大的变化。 他认为GTA的整个房市不会冷下来，只是内部结构在发生变化。 独立屋均价降至百万以下有助于房市回暖？ 根据联邦政府的政策，首付不到房价20%的按揭贷款都必须购买保险。购买了保险的按揭贷款往往受到更严格的审核，因为这些按揭贷款最终由政府担保。而且，为了减轻金融 风险，政府规定保险按揭只担保给市值不满$100万元的房屋。 有业内人士指出，独立屋均价降至百万以下不完全是坏事，对房市而言，反而是个利好消息， 可能推动更多买家入市购买售价低于百万的房屋，因为这些房屋更容易拿到按揭保险。 比如上述的经济学家Ted Tsiakopoulos就表示，现在很明显的是，GTA各类房屋中，属于 高端的独立屋价格下滑严重，但这并非全是坏事，有一点可以肯定的是，独立屋价格跌破 百万之后，会有更多上市物业很容易得到按揭保险。虽然促使买家做出买房决定的因素 有很多，但这也是其中之一。 不过满银（Bank of Montreal）的首席经济学家波特（Doug Porter）则比较审慎，他说虽然GTA独立屋均价降到百万以下，但值得注意的是，在本月头两周，多伦多市独立屋的平均售价仍然高于百万，准确数字为$1,200,313，较去年同期上涨3.8％。至少对到多伦多市买家而言，是否更容易拿到按揭保险还很难说。

BC省政府正式宣布，从9月1号开始Port Mann Bridge和Golden Ears Bridge过桥费全免。有人毕竟猜测，是不是素里的房价要涨了？要不要抓紧在素里投资一套房？别想太多！经济学家认为：取消桥梁通行费不太可能对菲莎河以南地区的房价产生太大的影响。UBC商学院的Tom Davidoff表示，“因为NDP和自由党都在竞选中承诺消除或减少过桥费用，早在几个月前大家都已经做好了一定的准备，因此房价并不会因为这个因素而上涨。”不过，Davidoff认为取消过桥费对素里地区的租赁市场将产生一定的影响。“我们将会在短期内看到更多的人跑来素里租房，租金有可能会随之上涨。但是相信这种状况不会持续太久。”

　　多伦多楼市价格的剧烈逆转造成了市场的混乱，大量买家因为突如其来的资金短缺而被迫放弃交易，如果回到几个月前看，这都是一些不错的交易。 　　造成混乱的大部分原因并不是因为买家之前出价太高现在想毁约，而是因为贷款机构收紧了贷款，房产评估师也降低了对房屋的估价。 　　由于房地产市场繁荣了太久，市场的衰退是始料未及的，之前经历了近十年的抢房大战，而现在房产中介、律师、贷款机构、抵押贷款经纪人都在为现实感到困惑和纠结。 　　“最大的问题是金融政策”多伦多Realosophy地产经纪公司总裁John Pasalis说。 　　问题最初显现在房产评估师的评估价低于买家一两个月前的出价，更低的评估价意味着买家在贷款机构那里可以获得的贷款更少了。 　　Pasalis举了个例子，一个买家原本期望在银行那里拿到100万的贷款，可在交易截至的前几日银行通知只能贷到85万。“你突然要想办法筹措15万的资金”。Pasalis说，他估计有多达5%的交易现在因此面临危险，这在一年以前还从未听说过。 　　根据多伦多房产局的数据，多伦多房价比四月最高峰时已经下跌了19%，7月的二手房交易量比去年同期下降了40%。 　　两个业内人士说，自从三月份起，贷款机构已经将他们的评估价调低了12到15个百分点。房产评估师也告诉买家是放贷机构更谨慎了。 　　“他们很明确的收紧了标准”Dan Brewer说。Brewer是加拿大房产评估协会前主席，现在是一名房产评估师兼抵押贷款经纪人。 　　举个例子，贷款机构可以要求在房产评估时把参考标杆限制在更短的时间范围和更小的区域内，以使评估价能反应市场的降温。 　　由于贷款机构变得谨慎，Brewer收到了很多电话，就是买家要求做二次抵押贷款，因为一次抵押贷款不能覆盖他们之前的出价。 　　Brewer说“我们做的案子中有20%的客户要求二次抵押贷款，这是一个显著的增长” 　　律师和非主流贷款机构 　　在四月份政府收紧政策以及加拿大最大的非银行贷款机构Home Capital Group Inc的流动资金遭遇麻烦后，其他的贷方机构感受到了危机，导致了抵押贷款业务的进一步收缩。 　　因为买家缺钱，卖家对在房价进一步下跌前完成交易也不报希望，许多人开始求助于律师。卖家希望起诉那些拖延交易的买家，而买家则希望能在不损失定金的情况下解除交易，定金通常在5到10万加元。 　　房产律师Bob Aaron说他不鼓励双方通过诉讼途径，因为这可能要花好几年时间才能结案，而且要花掉三到四万的诉讼费用。 　　他希望双方能达成妥协，卖家应该给买家更多的时间去筹款，并且降低价格或协助买家贷款。 　　“买家中一些人想一走了之，一些人想要回一半的定金，还有一些人把脑袋埋在沙子里，说,'我就是不完成交易，如果要起诉我，随便’”Aaron说。 　　房产中介们表示，房屋的再上市最近几个月出现了井喷，但还不清楚其中有多少是因为交易失败，有多少是调整了价格。 　　买家遭遇的资金困难为抵押贷款经纪人和非主流贷款机构带来了更灵活的业务。 　　“最近出现了很多中途夭折的交易，我们已经介入了”Robert Goodall说， 他是Atrium Mortgage Investment Corp的CEO。象Atrium这样的贷款机构，他们池子里的资金来自于富裕的个人投资者，业务主要针对那些无法获得银行低利率贷款的借款人。 　　Atrium向买家提供二次抵押贷款和过桥贷款，利率在7.5到8个点，这是首次抵押贷款利率的两到三倍。 　　抵押贷款经纪人说现在收到了越来越多的二次抵押贷款的需求，但抵押贷款专家、加拿大首席经济学家Will Dunning说他不清楚有什么可靠的数据来源去证实这一点。 　　Brewer说大部分借款人是从非主流贷款机构那里获得二次抵押贷款的，但是较高的成本和官方利率的上升肯定会在将来对更广泛的市场带来伤害。 　　“这将会对加拿大的银行体系带来冲击，二次抵押贷款机构可能会被赶出市场，首次贷款机构面临的风险会小一些。但加拿大的房地产市场确实会面临整体风险，对这一点我并不怀疑”。

  　　有地产经纪认为业主短时间内把空置物业放租相对有利。 　　在面对全国多个地区房产价格回软的趋势下，业主都会寻求方法减轻负担，其中一个普遍采取的策略就是把物业放租，出租物业可以为业主提供一个可靠的收入来源，但有房产专家表示初次出租物业的业主能否成功出租取决于很多因素，包括物业的位置以及出租物业后对其在税务和法律的影响。 　　皇家地产(Royal LePage)行政总裁苏帕(Phil Soper)表示，业主应当设法在短时间内把物业出租，否则长时间空置物业是不符合经济原则，业主一旦决定出租房屋或分契式大厦单位，就应当立即向房产代理商或经纪索取最新的比较市场分析。苏帕解释说：“厘订物业的租金是业主能否在最短时间内从物业中赚取贴近最高市值租金收入的找挑战，不过业主能否达标仍须视乎选择租客的个人倾向、技巧和管理物业的时间。” 　　多伦多Forest Hill Real Estate房地产经纪格林鲍姆(Daniel Greenbaum)表示，他为业主提供的一项主要服务，就是代为审查潜在租客的背景资料，确保选择良好信用的租客，毕竟业主要赶走无良租客并非易事。 　　Cohen LLP律师事务所高级合伙人科恩(Max Cohen)表示，出租物业的业主和租客受到各省不同法例管制，安省法例对双方的规管相对平等，而业主亦必须知道联邦政府将在其出售物业时征税。科恩指出主要住所一旦成为收入来源后，业主豁免资本利得税的资格将会根据个别情况而变动，可能涉及巨大金额，这并非代表全部租金收入都要征税，但业主不可奢想搬回这个物业居住一段时间，便可获免除缴付资本利得税。

　　曾经有人说，大房子买不起总可以买得起公寓吧，如今加拿大的公寓价格飙到了历史新高，CREA数据也证明了这点，半数的城市市中心公寓价格都达到了有史以来最贵的水平。 　　全国公寓价格上涨了19.9% 　　如今在加拿大买一套公寓要花费比以往更高的价钱，全国各大都市最繁华的市中心地区，7月份统计的综合公寓基准价格达到了$411,000，比6月上涨0.85%，同比增长19.9%，几乎相当于前年公寓价格的两倍。 　　多伦多郊区公寓价格涨得最厉害 　　如今依然是GTA地区出现了最明显的公寓涨价，虽然多伦多市的公寓价格下滑了，诸如Oakville的郊区地带年度公寓价格却出现了最大幅度的上涨，7月综合基准价达到$478,800，比前一个月高0.38%，年度涨幅高达惊人的32.2%。如果从月度公寓价格涨幅来看的话，GTA郊区的Guelph这一回登上榜首，基准价7月达到$289,600，比6月高出7.29%，年度涨幅为23.3%。 　　全国公寓价格下滑最厉害的城市是Moncton 　　从上个月数据来看，全国公寓行情一片大好的情形下，只有三个城市的繁华市区出现月度价格下跌，年度公寓价格也下跌的城市也有三个。无论按月还是按年对比，新不伦瑞克省的Moncton都是“领头羊”，7月该城市公寓基准价为$142,500，比6月降价6.74%，同比降了21%。 　　虽然说近几个月全国的住房销量普遍减少得很厉害，但公寓的价格依然在攀升。当下，全国13个最火的城市房地产市场中，7个城市的公寓房价都飙到了最高值，也就是说，加拿大的房地产行业，不只是多伦多和温哥华楼市泡沫的问题，买不起房的问题比想象的还要普遍。

加拿大各大城市房价高企，随着市场逐渐疲软，很多市民选择在自己居住的城市租房住，同时在较小的城市买房做投资。 住在多伦多，买在圭尔夫和汉密尔顿 Allison Humphries三年前开始在家办公，那时开始她意识到自己在多伦多的小公寓无法承担居所和办公室的双重用途，于是她决定把公寓租出去。 当时多伦多的房价已经几近“天文数字”， Humphries 还有两年才能还清房贷，她不想在这个时候卖掉房子。 一番搜索过后，她将目光锁定在Corktown一栋两层的 row house上，该镇屋不仅位于多伦多历史悠久的市中心区域，甚至还有一个后院。 “这房子有house的感觉，但是又没有那么大，房子太大的话我会有点晕，” Humphries说。她目前独居，是一家数字市场推广公司的战略副总裁。 将自己的condo租出去，她就有足够的钱把这个新居所租下来，这样操作就让她在不增加成本的前提下，换到更大的居住空间。 Humphries在今年五月份还清了condo的房贷，随后就卖掉了。现在她正打算投资新的房产，只是不再考虑多伦多。 “多伦多房子已经是天价，”她说，“房价这么高，还能涨到哪儿去。” Humphries目前考虑的是圭尔夫和汉密尔顿，这两个地方被房地产分析人士认为有巨大的升值潜力。 租在哈利法克斯，买在帕斯伯勒 Terri McCulloch的故事很相似。九年前，因为工作原因她来到哈利法克斯。她最初住在自己买的condo里，位置在该城市郊区。她工作的地方在哈利法克斯市中心，因此每天通勤时间为40分钟。她开玩笑说，大多数新斯科舍人无法忍受这么长的通勤时间。 人人梦寐以求的哈利法克斯半岛上，任何一幢在售在房子都价格不菲，因此她决定试试租房。 今天，她没有后悔自己的选择。她现在居住在一幢历史悠久的房子的二楼。位置距工作地点就几步路的距离，而且尽享水滨的美丽景色。她还不用担心有吵闹的邻居，因为这栋房子的一楼是律师事务所。 “我住在这儿就感觉和住在自己的房子里没两样，”她说。 同时，McCulloch将自己之前在帕斯伯勒的老房子租出去了，那个房子位置在哈利法克斯以北两小时路程的地方。 她搬去哈利法克斯的时候，新斯科舍的房地产市场并不景气，只有几个买家对房子感兴趣，但是出价都没有她当初的买价高。 反而，McCulloch每月把房子租出去能有 $750，足够支付房子的所有花费，包括打理花园。 一直持有这处房产，意味着她可以在退休后回去住，或者在价格再度上升后卖掉。 她在哈利法克斯的condo也租出去了，租金除了支付按揭贷款，还小有盈余。 买房出租：资深房地产投资者的建议 加拿大人如果在自己居住的城市买不起房子，那么可以考虑在房价比较便宜的地方购买房产，先上路再升级不失为一个好方法。 加拿大国家消费金融公司的CEO Ann Kaplan认为，除此之外，买了租出去还是安然度过房市和经济起伏的好方法。 Kaplan本人已经逐渐在温哥华、维多利亚和多伦多投资有七套住宅和商业地产，他对想通过购买投资房进入房产市场的人有如下几点经验和建议： 明确自己想要出多高的价，如果房价高于这个，果断放弃。因为是购买投资房，不急着住，因此不必着急出手。先做好调查，把需要的文件都准备齐，以免offer被接受后再去银行担心贷款的问题。只出自己想出的价格，如果拿不到，就放弃。这个策略帮助Kaplan拿到了非常好的价格。 一步一步来。Kaplan是从小投资起步，当时她和丈夫不确定是在温哥华还是多伦多定居，因此就把温哥华的一个小房子租出去了。“我们尝到了出租房子的甜头，”她说。那之后，她开始慢慢拓展，经常咨询更有经验的地产投资者，向他们请教。和这些人聊一个小时，分享他们的经验和建议。 找到好租客，不要给他们加租。好租客是关键，她说。一旦发现好租客，一定要让她/他高兴，留住他们，即尽量不要给他们加租。Kaplan还允许租客进行小范围维修，不需要事先和她打招呼，事后从租金里扣除花费即可。 如果买condo，要加入业主委员会。一旦考虑购买condo，要先核实相关法规，确保允许出租物业。同时，要知道法规是随时可能更新的，自己虽然不住在里面，但是要知道哪些事情是法规允许的，对这些信息更新要及时掌握。确保自己是业主委员会的成员，因此在决定事项时拥有投票权，对最新的法律规定保持知情。 做长期打算。你投资物业就意味着收益是在未来产生的。不要一直担心市场波动，Kaplan说。每年，用房租收入最大限度地支付按揭预付款。一旦还清房贷，就可以用资产净值进行下一个投资。 商业地产也可以考虑。“对商业地产的考虑要思维宽一点，”Kaplan说。可以分组给三四个租户的小户型商业住宅可以带来很多收入。申请商用房按揭贷款时，银行考虑更多的是你能挣多少租金，而不是你的首付有多少。如果租金能够覆盖每月还的贷款，就只需要很少的首付款。 如果选择住在自己买的房子里，可以考虑把房子的一部分出租。 这样做不仅有助于更快还清贷款，而且当你换房时，这是个很好的增加净值的方法。要记住，预算时要把房产转让税和中介佣金考虑进去。

加拿大帝国商业银行(CIBC，TSX：CM)第三季业绩超出市场预期。帝银指房价上涨带动按揭市场欣欣向荣，但警告政府近期推行连串压抑房市措施，可能令贷款机构遇到经济不景时面临冲击，但帝银预料楼市不会因此硬着陆，仍会继续扩大其在按揭市场占有率。 帝银风险总监阿塔纳西奥(Laura Dottori-Attanasio)表示，加拿大经济稳步增长，但不能排除楼价回落导致一些过度借贷人士无力偿还按揭。故此帝银一直审慎批出按揭。帝银在第三季批出160亿元新按揭，较去年同期上升8%，其中超过一半在楼市火热的多伦多和温哥华。 路透社引述帝银财务总监格拉斯(Kevin Glass)表示，帝银的按揭贷款增长超越市场整体，预期这个情况还可持续一些时间。他认为多伦多和温哥华楼市可能出现调整，但楼价不会急挫。帝银直至6月底的住宅按揭总达1,970亿元，较一年前上升13%。 直至7月底止的第三季，帝银净收入报11亿元或每股获利2.6元，较一年前每股赚取3.61元下跌。经撇除一次性项目后，第三季盈利录得11.7亿元或每股2.77元，高过去年同期报10.7亿元。第三季收入保持稳定报41亿元;加拿大的核心零售和商业银行业务净收入增长8%，报7.19亿元。帝银继皇家银行之后提高第三季派息，每股派息增至1.3元。  

　　根据Fraser研究所的一份新报告显示，加拿大家庭收入的中，平均有42.5%都用于交税!交税所占的支出超过了住房和其他费用的总和!   　报告的作者兼弗雷泽研究所(Fraser Institute)财政研究主管Charles Lammam在采访时表示：“总税额占普通家庭收入的43%，这一现象意义重大。税收的支出是我们每年支付住房成本(22.1%)的两倍。也比我们在住房、食品和服装上的支出总和还要多。所以，很显然，税收占家庭年平均预算相当大的一部分。”   　　2016年，加拿大家庭的平均收入为$83,105，总税收支出达$35,283，而相比较来说，住房、食物和衣物支出总和仅为$31,069。 　　这项研究中考虑的税收总额包括家庭对联邦、省和地方政府所交的税收，包括收入、工资、销售、财产、碳、健康、燃料和酒精税。 　　据研究发现，1961年，加拿大家庭的税收支出占33.5%。也就是说在1961-2016年间，通货膨胀率增加了近158%。当时大部分人的支出都用在食物、服装和住房(56.5%)方面。 　　Lammam说“在这50年来，已经有了明显的转变，说明了我们的税收已经明显地增加了。”此外他还表示，渥太华努力填补税收漏洞，称给予富人不公平的优势将会影响到加拿大人的整体税收负担。但是他表示：虽然在税收系统中摆脱特权和填补漏洞是一件好事，但是联邦政府却以错误的方式行事。政府并没有堵住漏洞，或者利用其所得的收入来削减其他税率，而是利用这些税收来获取他们的收入。

　　BC房地产协会(BCREA)认为今年年底房屋市场房源依然稀缺，供需关系短时间内仍然紧绷，房价也会继续上涨。美国智库一份报告则称美国也出现房源供给不足的情况，建议政府一定要设法提高房屋供应，才有可能终结炒卖问题。 　　BC省房地产协会(BCREA)首席经济学家穆尔(Cameron Muir)表示，本地房地产交易正在放缓，但同时有更多的屋主将房屋挂牌出售。不过他认为买家暂时还未能摆脱一房难求的困境，因为现在仍是房源供应的10 年或12年低点。他称这种供应不足的趋势可能会持续一阵子，房屋市场才有可能逐渐恢复平衡。 　　穆尔透露，在一个供需关系极度紧绷的市场中，如果屋主卖掉房屋后，仍然想住在相同的社区，身分便会转变为买家，进而面对这种紧绷的市场。不过他仍然坚信，本地楼市会自我修正达到平衡。 　　BC大学(UBC)商学院教授达维多夫(Thomas Davidoff)指出，供需关系是影响楼市的其中一个重要因素。强大的需求会快速消耗市场上的房源，同时造成屋主惜售。 　　达维多夫称本地市场疯狂上涨的高楼价，已对有意"换屋"的屋主产生阻力。他认为这种情况并不常见，因为高楼价理应会方便屋主"小屋换大屋"，所卖出的房屋相对来说更易负担，对初次入市的买家有利。 　　美国"全国房地产经纪人协会"(National Association of Realtors)首席经济学家Lawrence Yun表示，同样的情况也在美国发生，美国的房屋转卖挂牌数字，已跌到17年以来的最低点。他称美国上月的房源已比去年同期下跌7.1%，这种供给不足的情况，将会进一步减缓房屋的交易活动。 　　西雅图智库Sightline Institute则将温哥华与西雅图进行比较，称温哥华开发商集中兴建在市场买卖的公寓大楼，西雅图开发商则主力兴建出租公寓。 　　该智库的报告显示，西雅图的就业市场比温哥华蓬勃，有许多高薪的高科技职位，因此西雅图市场的出租单位更加红火。 　　反观温哥华，不仅缺乏房源库存，市场上的房源供给面也较符合本地收入情况，屋主偏向整修而不是卖屋搬迁。 　　报告认为一旦房屋泡沫出现，政府向海外买家或空屋业主征税，或许能缓解泡沫危机，但要从根本上终结房屋炒卖的问题，必须要设法解决房源不足的情况。  

温哥华地区素里市一个67英亩的农场保留地上，两年前建起的一座14255平方英尺（合1322平方米）豪宅，目前由一对卑诗省夫妇挂牌出售，价格也比较惊人：2800万加元。 据温哥华太阳报报道，这间名为“Villa di Fonti(芳蒂别墅)”的大豪宅，面积大，设施全，内饰和外观都很漂亮，还自带一个15英亩的葡萄庄园。 当地地产经纪称，这样的豪宅在卑诗省前所未有，而且它的要价比本身的估值 $290万元，整整高出了$2300万元。据卑诗省评估机构的文件显示，这块农地上的住宅型土地价值$98.6万元，剩下的农地价值$7.6万元，而建筑本身价值$184万元。 最近，业主雇了专门的营销人员，制作精美的视频广告吸引目标客户，他们称，买家很可能是中国大陆的有钱人，会愿意以离奇高的价格买下这座“意大利式别墅”。 这间意大利托斯卡纳风格（Tuscan）的建筑素里（Surrey）和兰里（Langley）交界处的4000-block 192nd Street。 “欢迎来到芳蒂别墅。”华人代理地产经纪Jin Ye在视频中对超级海外富豪买家介绍说：“进入这座建筑奇迹，你就像走进一座古老的托斯卡纳城堡别墅，以及你能想象的现代奢华装修。” 如果有买家愿意出价，无疑会刷新菲沙河谷的地产交易最高纪录。 菲沙河谷地产局发言人Michael Gleboff看到报价后说，与当地历史成交纪录相比，这个价格绝对是异物。他说，该地区超过$1000元售出的住宅不超过5座。 近年来，白石镇（White Rock）有一些临海住宅售出$800万至$1300万的高价。但是，能以$2000万售出的物业，通常都是多户型住宅。 地产经纪Carolyn Glazier说，这个豪宅的营销团队给视频广告做了好几种语言的版本，打算吸引各种目标买家，包括打算投资国外酒庄的中国富豪，或打算在卑诗省购买豪宅的大陆买家。 Glazier说，为了在这个农业保留地上建造居住型房屋，业主申请了特别的土地使用审批程序。业主夫妇花了好几年完成建造。在新屋住了很短时间后打算换购面积较小的屋子，享受退休生活。 这座别墅曾经对外出租举办私人婚礼和拍摄电影。 Glazier说，别墅的圆形剧场最令人惊艳。 别墅还拥有两座湖，一座养了鳟鱼，另一座有人造沙滩。另外，还有一个直升机起落场，能容纳40辆汽车的停车场，一个露天烧烤就餐区，优美的花园和金色的田庄，养了鲤鱼的鱼池，以及数不清的喷泉水池。 别墅的内部装饰也不逊色，包括众多世界级木料和石料，电梯直达水疗室，一个温控酒窖等。 室内设计师Scotty Rolland说：“完全是皇家风范。” 她说，这种设计风格在卑诗省应该是第一家。她还说，这种规模与装饰，风水也相当好，相信会有中国买家看中并欣然购买。

  据美国CNN8月25日报道，曾被媒体炒得火热的美国超级豪宅终于上市了，它以2.5亿美元（折合人民币约16.66亿元）的天价，成为目前在美国市场上最昂贵的住宅。 (来自:视界角) 豪宅拥有12间卧室，21间浴室，5间酒吧和3间厨房，保龄球馆和一个意大利玻璃无边泳池，配有超大屏幕的电影院。如果说，这还不足以吸引亿万富翁的买家，那么再加上一个水疗中心和健身中心、两个藏有数百万美元的葡萄酒系列酒窖会怎么样？ (来自:视界角) 而且，为了配得上亿万级豪宅的价格，开发商BAM还为该住宅配备了一系列其他独特的贴心服务。其中包括一百多件精心挑选的艺术作品，不少作品都是出自名家之手。价值100万美元的超大型徕卡相机也是其中的点睛之笔。 (来自:视界角) 除了屋顶的一个直升机停机坪，豪宅还配备一个超大车库，其中收藏了包括布加迪威龙，帕加尼华莱，劳斯莱斯黎明和一系列其他罕见的老式汽车。 (来自:视界角) 房地产经纪人雷尼·威廉姆斯（Rayni Williams）表示，汽车收藏价值超过3000万美元，这些奢侈品加起来组成了这套房产的豪华配置。 (来自:视界角) 威廉姆斯说：“拥有如此完整收藏的住宅是很少见的，不仅完全配备了艺术和汽车，而且整体风格融合了多种异国情调。” (来自:视界角) 据BAM集团的老板布鲁斯·马科夫斯基（Bruce Makowsky）介绍，他们共花了四年的时间来建造和配置，专门针对亿万富豪的需求。 (来自:视界角) 他在一份声明中说：“令我感到失望的是，很少有人会专门针对超级富豪来开发这样的豪华地产。我在加利福尼亚州的比佛利山庄成立了我的房地产开发公司，以满足超级富豪的各种生活需求。” (来自:视界角) 图为豪宅内的电影院。 (来自:视界角) 图为房顶的直升机停机坪。 (来自:视界角)

　　本地楼市目前房源稀缺。（资料图片） 　　卑诗房地产协会(BCREA)认为今年年底房屋市场房源依然稀缺，供需关系短时间内仍然紧绷，房价也会继续上涨。美国智库一份报告则称美国也出现房源供给不足的情况，建议政府一定要设法提高房屋供应，才有可能终结炒卖问题。 　　卑诗省房地产协会(BCREA)首席经济学家穆尔(Cameron Muir)表示，本地房地产交易正在放缓，但同时有更多的屋主将房屋挂牌出售。不过他认为买家暂时还未能摆脱一房难求的困境，因为现在仍是房源供应的10年或12年低点。他称这种供应不足的趋势可能会持续一阵子，房屋市场才有可能逐渐恢复平衡。 　　穆尔透露，在一个供需关系极度紧绷的市场中，如果屋主卖掉房屋后，仍然想住在相同的社区，身分便会转变为买家，进而面对这种紧绷的市场。不过他仍然坚信，本地楼市会自我修正达到平衡。 　　卑诗大学(UBC)商学院教授达维多夫(Thomas Davidoff)指出，供需关系是影响楼市的其中一个重要因素。强大的需求会快速消耗市场上的房源，同时造成屋主惜售。 　　达维多夫称本地市场疯狂上涨的高楼价，已对有意"换屋"的屋主产生阻力。他认为这种情况并不常见，因为高楼价理应会方便屋主"小屋换大屋"，所卖出的房屋相对来说更易负担，对初次入市的买家有利。 　　美国"全国房地产经纪人协会"(National Association of Realtors)首席经济学家Lawrence Yun表示，同样的情况也在美国发生，美国的房屋转卖挂牌数字，已跌到17年以来的最低点。他称美国上月的房源已比去年同期下跌7.1%，这种供给不足的情况，将会进一步减缓房屋的交易活动。 　　西雅图智库Sightline Institute则将温哥华与西雅图进行比较，称温哥华开发商集中兴建在市场买卖的柏文大楼，西雅图开发商则主力兴建出租柏文。 　　该智库的报告显示，西雅图的就业市场比温哥华蓬勃，有许多高薪的高科技职位，因此西雅图市场的出租单位更加红火。 　　反观温哥华，不仅缺乏房源库存，市场上的房源供给面也较符合本地收入情况，屋主偏向整修而不是卖屋搬迁。 　　报告认为一旦房屋泡沫出现，政府向海外买家或空屋业主徵税，或许能缓解泡沫危机，但要从根本上终结房屋炒卖的问题，必须要设法解决房源不足的情况。

　　■帝银第三季业绩超出市场预期。 加通社 　　加拿大帝国商业银行（CIBC，TSX：CM）第三季业绩超出市场预期。帝银指房价上涨带动按揭市场欣欣向荣，但警告政府近期推行连串压抑房市措施，可能令贷款机构遇到经济不景时面临冲击，但帝银预料楼市不会因此硬着陆，仍会继续扩大其在按揭市场占有率。 　　帝银风险总监阿塔纳西奥（Laura Dottori-Attanasio）表示，加拿大经济稳步增长，但不能排除楼价回落导致一些过度借贷人士无力偿还按揭。故此帝银一直审慎批出按揭。帝银在第三季批出160亿元新按揭，较去年同期上升8%，其中超过一半在楼市火热的多伦多和温哥华。 　　路透社引述帝银财务总监格拉斯（Kevin Glass）表示，帝银的按揭贷款增长超越市场整体，预期这个情况还可持续一些时间。他认为多伦多和温哥华楼市可能出现调整，但楼价不会急挫。帝银直至6月底的住宅按揭总达1,970亿元，较一年前上升13%。 　　直至7月底止的第三季，帝银净收入报11亿元或每股获利2.6元，较一年前每股赚取3.61元下跌。经撇除一次性项目后，第三季盈利录得11.7亿元或每股2.77元，高过去年同期报10.7亿元。第三季收入保持稳定报41亿元；加拿大的核心零售和商业银行业务净收入增长8%，报7.19亿元。帝银继皇家银行之后提高第三季派息，每股派息增至1.3元。

加拿大建造业及土地发展协会（Building Industry and Land Development Association，BILD）近日公布数据显示，大多伦多地区7月全新独立屋销量比去年同期大跌85%，但独立屋、半独立屋或镇屋等低层住宅价格却比去年同期大升45%，平均售价达到131.7万元，一年前的平均价格为90.7万元。 BILD主席Bryan Tuckey说，安省房地产16条新政对二手房销售影响很大，但对新屋销售影响很小。大多伦多地区今年6月的新屋销售数量再创新高，到了7月份，GTA的建筑商库存下降至7,801套，创下新低，一年前这个数字为16,900个新房，而十年前这个数字为28358个。不仅库存降低，成交数目也少得可怜，只有1,752间。 Bryan Tuckey 在新建低层住宅销量大幅下滑的同时，新建condo异军突起，7月condo销量占整体新屋销量的92%，价格比今年6月份涨38000元，达到665,041元，比去年同期大升40%。平均呎价由去年7月的594元升为今年7月的764元，大增28%。 Altus集团副总裁Patricia Arsenault说：每年7月份几乎都没有什么新的楼盘上市，今年也不例外。现在想在GTA找到一个价格低于100万新独立屋几乎是不可能的事了，而这个价格是绝大多数潜在购买者不能负担得起的，这也就难怪condo市场为什么如此火爆。 Bryan Tuckey说，7月新屋销售数据非常难看，但一个月的数据并不能说明什么问题，随着越来越多的新楼盘进入市场，新屋销售有可能会在今年秋季再次出现回升，创下新的纪录。 截至7月底，GTA已经售出了30,727个新房，比去年同期高出近2000个，远高于10年平均销售的22,680个。其中公寓销售占了近80％，为24,411个。

Jasmin Sheba是一位家庭主妇，最近想将自己的房子卖掉，已经和一位买家谈妥。买家支付了1万的定金，她把家具都卖掉了，打算本周从房子里搬出去。 但是，令她始料未及的是，买家竟然要求这个房子再便宜2万，否则买家就要拿回定金，甚至威胁说要告她。 Sheba表示：“我有一个2岁的孩子，好不容易经历过卖房的这事那事，现在他说不买就不买，这绝不可能。” 在房地产世界里，经常听到买家需要注意这样那样的事情，但是随着房价下跌，卖房一方竟然也成为了弱势群体。如果买家突然毁约，定金到底退还是不退? Sheba没有透露买家的名字，担心透露买家的名字会影响这场交易的顺利进行。她认为在当下的环境中，买家在完成交易前再讨价还价会影响卖家的经济条件，并且打乱了卖家的搬家计划。“这种感觉就像是，我是乘客，他们是司机一样。” Jasmin Sheba Sheba在北约克和Aurora长大。两年前，她家在士嘉宝以$326,000买下一套房子。但是，她不太喜欢这里。今年三月份，这个社区的房子已经卖到$550,000，她打算把房子卖掉。 三月底，她给房子出的挂牌价是$499,900。四月初，一个买家出价$460,000。她觉得这个价格有点低，没有答应。但是随着房地产市场降价风潮到来，这个房子降价到$399,000也难以吸引买家了。 三周后，她收到两个报价，她选了一个出价相对比较高的unconditional offer，价格是$420,000，约定8月25日是Closing Day。 Sheba并没有另外买房子，所以这么快搬出去有点仓促。不过这家人打算先在旅馆里住，Sheba就把家里的家具差不多全部卖掉了。 但是，就在上周，买家要求她降价，理由是停车位有点问题，应该是两个单独的停车位，而不是一个能够容纳两辆车的停车位。 然而，Sheba表示，在签合同之前，对方已经拿到了关于停车位的信息，已经清楚地列出了停车位的情况。 多伦多律师Neal Roth表示，在无条件协议中，如果生意崩了，定金应该属于卖家。 但是，这笔定金并不是自动给卖家的，双方都应该同意。如果卖家想要定金，而买家不同意，那么这笔定金将被冷冻在房地产中介信托中，大概持续几年的时间。 如果没有协议，那么这笔定金的归属只能由法庭决定。在无条件协议中，法庭会倾向卖家，但是在大额定金中，如在那些非常火爆的竞价战中的定金，法官可以裁决这笔钱构成对买房的罚款。 Roth表示：“所以问题就是这样：定金数额太大的时候，会成为罚款，而不是对卖方的补偿。这样就比较麻烦了。罚款大概是售价的10%至12%。如果是3%至4%，这就很难被定义为罚款。” 而且，上法庭需要好几个月的时间，还需要再花钱。尽管卖家理应获得补偿，但是卖家也需要衡量这样做到底是不是实际。 一般来说，地产经纪觉得诉讼过程太耗时耗钱，所以会尽量促使双方达成协议，让房子赶紧回到市场上。在正常的市场条件下，这些案例让人很失望，不过相对很少见。 经过一周的交涉，Sheba同意降价$5,000，因为筹集上法庭所需的花费意味着要再抵押房子。本周二，她表示希望周五能顺利完成交易。 虽然问题差不多解决了，但是她觉得有很强的挫败感。 安省房地产委员会的Kelvin Kucey表示，住宅销售的购买合同上一般不会有规定说清楚，一旦买家毁约，定金不退或者直接给卖家，因为这个合同建立在卖方和买方信任的基础上。大部分合同存在的问题就是没有考虑到可能出现的消极影响。“这不像婚姻，没有谈及双方谈崩之后怎么办。” Rudy Ionides 无独有偶，本月初，一位名为Rudy Ionides的卖家就被坑了。 在房子即将Closing的前一刻，买家发来律师信，不但要求再次减价5万，推迟交房日期，还要求屋主借他$50万。 当时正在收拾东西准备搬家的Ionides瞬间懵了，没想到对方竟会提出这样无理的要求。在律师信中，买家是这样解释的，由于当事人需要更多的时间来办理贷款的事，而且其当事人也在卖房，他们的买家也提出了同样的要求。 后来，Ionides坚称会拒绝买家的要求，并且要上法庭正确赔偿自己的损失。 此外，买家毁约需赔偿卖家差额的案例也是有的。 去年，一位温哥华的的买家以126万加元在素里购买一间房屋，并且交了6万元定金，然而由于当地楼市出现变化，买家后悔交接房屋，最终卖家实际的卖价比最初低将近36万，卖家将最初的买家上诉法庭，最后法庭判定买家需赔偿36万的差价。

　　50万美元，联排别墅，朋友介绍的经纪人……来自四川省成都市的吴女士未多加思索，便当即拍板，在美国加利福尼亚州帕萨迪纳(Pasadena)市全款购置了一套房产。 　　事实上，跟吴女士一样赴美购房的中国人越来越多。次贷危机后这几年，中国人在美国房产海外买家的占比已从2007年的9%增长至如今的14%。美国房地产经纪人协会(NAR)发布的《2017年美国住宅型房产国际交易调查报告》显示，2016年4月至2017年3月的这一年间，中国人再次成为美国房产头号海外买家，一年花掉317亿美元，其中65%的买家选择全款支付。 　　房产调研机构CoreLogic的美国房价指数(HPI)预测显示，2017年5月至2018年5月这一年时间内，美国房价还将上涨5.3%。CoreLogic首席经济学家弗兰克・诺斯福(Frank Nothaft)在接受《每日经济新闻》记者采访时提醒中国购房者，投资美国房产当警惕房产价值波动。 　　中国买家购房年花317亿美元 　　根据NAR的报告，2016年4月至2017年3月期间，中国买家在美国的购房成交总额达到317亿美元，超过了来自加拿大、英国、墨西哥和印度的买家，成交金额连续四年蝉联冠军，创下新高。同期，中国买家购入40572套房产，购房数量连续三年荣登美国海外住房买家榜第一名。 　　中国买家的购房实力不仅仅体现在数量上。美国最大的房地产数据平台Zillow集团的首席经济学家亚伦・特拉萨斯(Aaron Terrazas)在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“与其他海外买家相比，中国买家更中意价格偏贵的沿海地区。Zillow统计数据显示，三分之一的中国买家主要关注的城市有六个，分别是圣何塞、旧金山、西雅图、洛杉矶、圣地亚哥和波士顿。这些地区价格都不便宜，因此中国购房者的目标价中位数就非常高，2017年第一季度达到了53万美元，相比之下，美国当地购房者的目标价中位数仅为25.8万美元。不仅如此，中国买家还喜欢相对较新的独立式住宅。” 　　为什么越来越多的中国人热衷于购买美国房产呢?特拉萨斯表示，这其中的原因各不相同。“就业和子女教育是中国人赴美购房的主要驱动因素之一。从中国人的社区搜索记录来看，他们倾向于劳动力市场强劲的地区，尤其是技术人才就业良好的地区。除此之外，中国人还喜欢有实力雄厚的学校配套的社区。”他同时指出，“投资也是中国买家赴美购房的主要原因之一。” 　　在美购房的吴女士就是一个典型的例子。她向《每日经济新闻》记者透露，她与丈夫共同经营着一家公司，儿子在美国宾夕法尼亚大学就读硕士，在美国买房一方面是为了自家人的居住所需，另一方面也是以投资为目的配置海外资产。 　　美国房地产经纪公司RE/MAX Champions加州地区房产经纪人Linda Ing告诉《每日经济新闻》记者，她的客人几乎百分之百是以投资为目的，因此他们并不是买最好或最贵的房子，而是选择投资回报率最高的地方。有些客人是听朋友说某一地区投资回报率较高，就和朋友一起购买了房产。 　　26%中国买家申请美国贷款 　　美国抵押贷款银行家协会(MBA)近期发布的一份报告显示，今年7月，美国的可获信贷指数上涨了0.3%至179.0。这说明美国的信贷政策在一定程度上有所放松。 　　尽管如此，中国买家要想在美国申请到房贷也是非常困难的事，因为美国的贷款筛查机制非常严格，而且大多数抵押贷款机构，包括一些大型银行，认为放贷给国外买家风险太高。 　　据汇丰银行网站信息，国外买家在美申请抵押贷款有以下几个程序：贷款预批及申请、信用核实、提交信贷记录、银行对账单和收入证明等相关资料，以及完成房产交易。除了复杂的手续，国外买家的首付比例也比较高，甚至达到40%以上，利率也比当地居民更高。 　　NAR的报告显示，2016年4月至2017年3月期间赴美购房的中国买家中有65%选择全款买房，26%申请美国贷款。 　　对此，特拉萨斯向《每日经济新闻》记者解释说：“通常，只有那些在中国和美国均有业务运营的银行才愿意贷款给这类买家，因为只有他们才能评估贷款人的信用风险及收入，一旦贷款人拖欠贷款不还，他们有能力回收其资产。” 　　今年以来，央行与国家外汇局加强了跨境人民币业务管理，使得个人购汇程序更加严格。2017年7月1日起实施的新《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》已将大额现金交易的人民币报告标准由20万元调整为5万元。此外，办理购汇业务时必须填写《个人购汇申请书》，以提供真实购汇用途信息。但CoreLogic首席经济学家诺斯福对记者表示，目前尚看不出该规定对美国房屋销售的影响，尽管最近几个月，中国买家将目标价降低了约2万美元。 　　Ing则告诉《每日经济新闻》记者，她经手的中国买家几乎均采用全款购房，主要通过自己每年5万美元的换汇积累，以及充分利用亲戚朋友的换汇额度来筹集资金。 　　房价高企购房者需警惕风险 　　截至今年5月，美国房价已经连续6个月创下新高。CoreLogic的最新数据显示，继2011年3月跌入谷底后，CoreLogic美国房价指数(HPI)至今已经上涨了近50%。同时，CoreLogic HPI预测显示，在2017年5月至2018年5月这一年时间内，美国房价还将上涨5.3%。 　　诺斯福解释说：“强劲的房屋需求和有限的供应量是造成房价上涨的主要原因。经济的复苏以及抵押贷款利率的下降刺激了需求的增长。2017年7月，美国失业率小幅下跌至4.3%，这使许多家庭都有能力购房。不仅如此，美国30年固定利率贷款的抵押贷款利率如今非常之低，2017年7月的平均利率仅为3.9%。然而，新房修建数量依然保持在较低的水平，待售房产量保持在近30年的新低，供不应求使得房价稳步上升。” 　　摩根士丹利美国固定收益研究部主管Vishwanath Tirupattur也曾表示，受潜在购房者(尤其是千禧一代)增多、待售房屋数量接近新低、抵押贷款申请放松等因素影响，今年美国房价的年增长率将达到4%。 　　Ing也告诉《每日经济新闻》记者：“未来美国房价还将会继续上涨，并且最近几年内不会出现下跌现象，但涨幅并不大。” 　　但记者在采访中也注意到，虽然目前美国房市走势强劲，但中国购房者同样需要警惕其中的风险。以加州为例，据Ing介绍，目前加州房产的投资回报率为3%到4%，而2010年和2011年的时候，投资回报率约为12%。继2014年房价上涨后，去年到今年房价涨幅较小，投资回报率变低，但购房成本和租金并未变化，因此很多客人已开始从买房转向卖房。 　　诺斯福说道：“在美购置房产的风险与投资其他不动产一样，房产价值容易出现波动。CoreLogic美国房价指数在2006年4月达到最高点，2011年3月跌入最低点，期间跌幅达33%，许多当地社区价格跌幅甚至超过这一数值的两倍还多。” 　　对于准备或已经在美购房的非居住中国买家，他提醒说，除了按时交房产税，还必须按时缴纳房屋财产保险。 　　同时，特拉萨斯在接受《每日经济新闻》记者采访中，也提出了几点建议：“买家在购房时应该注意到，房价之外还有笔房产买卖手续，这是完成交易所需另外支付的费用。此外，买家还需留意的是，找一个经常与中国买家打交道、且信誉良好的经纪人。与其他国家不同，在美国，不管是买家还是卖家都有自己的经纪人。买家经纪人只对买家负责，将买家利益放在首要位置。因此，找一个值得信赖且可随时沟通的经纪人至关重要。”

　　压抑房市措施令多伦多及温哥华两地市场有所放缓，魁省满地可房市则取而代之，被视为全国最炽热房市之一，当地独立屋上月价格较去年同期升8%，销量亦增加16%。随着加航宣布新增直飞日本成田机场航线，满地可市长预计此举会吸引外国买家前来买房。 　　满地可自2015年开始开办直航往返北京航线，今年2月再新增上海航线后，吸引大量中国买家至满市置业。据加拿大按揭及住房公司（Canada Mortgage and Housing Corp.，CMHC）数据显示，满市房地产的外国买家在去年首9个月大增62%，但仍然只占所有交易的1.5%。多市和温市推出15%海外买家税后，房地产交易数目已明显放缓。 　　对于满地可直飞成田的航班会于明年6月首航，市长葛达理（Denis Coderre）在记者会上表示，满地可房地产市场的情况与多市和温市不同：“我们有容纳更多外国买家的市场供应，但同一时间，市场上的买家主要都是愈买愈多的本地人。” 　　葛达理相信直飞成田的航线，将会有助带动旅游业以外的收益：“每次宣布开发直航航班后，对当地经济都会有直接得益，因为此举会增加我们的财富，我们扮演的角色也会更重要。” 　　日本是魁省第六大市场，去年共出口总值13亿元货品。加航表示，直飞成田机场航线的投资额达2亿元，主要用于购买飞机和制造150个就业机会