地产

多伦多一位富商在太太去世后，与本地两位华人女子Z女士和她的姐妹J女士有一段交往，先是与J女士恋爱，恋爱期间他主动提供110万加元无息贷款帮女朋友J女士买房，后又提供120万帮Z女士买房。不料富商很快因病去世，其遗产执行人认为富商给Z女士的120万元是需偿还的贷款，但Z女士却认定这笔钱是富商的“赠予”，不需偿还，最终双方闹上法庭，法官判这是贷款，Z女士必须偿还。 图源：googlemap 法庭文件显示，比尔是一名富商，名下有一家名为Radlett Holdings Inc.的公司。他在晚年娶的妻子先他而去，他没有任何子女。他在妻子去世后，结识了华人女子J并发展出恋情。 当时J女士刚刚离婚而且手头拮据，比尔于是以Radlett公司的名义，提供了110万加元的无息贷款，再由J女士向银行申请100万元的按揭，购入一处售价213.8万元的房产。 双方当时说好，Radlett公司获得该物业50%的权益，而业主就只写J女士一个人的名字。J女士只需偿还100万元的贷款，无需支付任何贷款的利息，但如果该房产出售，Radlett公司可获得一半的净收益。 比尔为此委托律师拟定了一份协议。 此后比尔每月都提供资金帮助J女士偿还按揭，并支付她的法律费用，直到他后来病倒为止。 通过J女士，比尔又认识了她的姐妹Z女士。Z女士在本地经营一所音乐学校并不时举办音乐会，而比尔非常热爱音乐、艺术和教育，共同的爱好使他与Z女士成为了朋友。 2020年新冠疫情爆发，Z女士的音乐学校陷入困境，收入急剧下降，她甚至付不起工作室的租金。 她租住的地方又因业主售楼而要被迫迁出。这之前她曾购买过楼花，但因开发商破产损失了17万元定金。 看到Z女士身处困境，比尔又通过Radlett公司提供了120万加元，助她购买一套价值200万加元的物业，可同时作为她的住所和教学录音工作室。该物业登记的屋主也是只有一人，即Z女士本人。 比尔把这一安排告知自己的律师，请律师依照之前与J女士同样的安排草拟一份协议。不幸的是，在提供资金并与律师通话后不久，比尔被确诊为胰腺癌晚期，他在一个月内便失去沟通能力，之后不久便去世。 图源：AI Radlett公司与比尔的遗产接管人向Z女士提起诉讼，请求法院宣告比尔的遗产包括Z女士物业的60%权益；如果Z女士想拥有全部业权，就得归还120万加元贷款。 但Z女士辩称，这笔款项是死者无偿赠与她的。 法官认为Z女士需要向法庭证明，那笔120万元是比尔的无偿赠与。 Z女士坚持认为，自己的处境与J女士不同，在比尔想资助她买楼时，她就已经明确告诉对方，她无力偿还这笔钱。比尔也向她保证，此举不仅是为她，也是为了学校能生存下去。Z女士还声称，比尔多次提到常做捐赠。 在2020年10月13日，Z女士拿到比尔亲手交给她的120万元支票时，还特地问比尔是否确认她无需偿还这笔钱，他说“不用还，这是礼物”。她否认比尔曾表示有意拥有该物业的一部分。Z女士还找到一位当时在场的证人。该证人称，听确实到比尔说“这是给学校的”，“我送你一个大礼物”。 但比尔律师则声称，当时接到比尔的电话时，对方是用解释的语气向她说，“我又做了一次，为某人买房提供资金，就像对J女士一样，希望你来处理。” 律师表示，她不确定比尔是否用了“贷款”这个词，但肯定他没说这是“礼物”。 比尔的会计师也作证称，他发现那笔120万元的支出后，致电比尔询问原因，比尔说是给Z女士的，他希望公平对待两姐妹，为此已联络律师，会像处理J女士那次一样。他从未说这是送给Z女士的礼物。 法官认定Z女士的证人不可信，Z女士同样有回避问题的表现，在被问及比尔是如何描述他提供资金的行为时，她的回答非常模糊。 最后法官裁定，同意原告Radlett公司对Z女士名下那处物业拥有60%的业权。

2025年4月29日下午，青浦区一家快餐店里，五名女子围着徐健（化名）讨要说法。一场持续多年的骗局就此败露。她们在几年前通过徐健购置了房产，本以为是笔划算的投资，直到有人去交物业费才发现不对劲，物业系统里根本没有她们的名字，房子也显示未售出。警方调查发现遭遇这样情况的有近20人，当时徐健作为销售接待他们。39平方的房子，差不多一百万的总价，周边交通方便设施完善，关键是价格比相同地段的便宜近一半。而且徐健承诺可以代为出租，每月有至少3000元的租金，在买房者看来这笔投资保险且回报率不低。徐健作为经验丰富的销售，带看专业、讲解完善，还承诺 “免物业费、送家具”，有人甚至一口气买了4套房作为投资。可购房者们不知道的是，他们踏入的是徐健布下的 “闭环骗局”，目标群体是不自住的投资者。大多数人收到房租不会去看房，即使想看房徐健也有对应的话术解释。另外一边，为了避免被开发商发现，对于自住的购房者徐健会按流程正常出售。直到其中一个报案者的妹妹，无意中发现物业没登记姐姐的名字，这才戳破了整场骗局。据统计，自2019年起徐健虚假卖出26套房，价值2000万元左右。目前，徐健因涉嫌诈骗罪已被检察机关依法批准逮捕。

据加拿大房地产科技公司HouseSigma最新数据显示，截至2025年6月30日，大温地区挂牌出售的住宅平均在市场上停留时间达121天，较去年同期的77天大幅增长，同时，重挂牌现象也日益频繁。 大温挂牌房源平均销售周期增至121天； 30%房源至少被重挂牌一次，显示天数远低于实际； 其中西温挂牌时间最长，Port Moody市场相对活跃； 买家应警惕“新房源”标签的误导，注意查验历史记录。 数据显示，今年有30%的挂牌房源曾至少被重挂牌一次，而去年同期这一比例为26%。然而，消费者在浏览房地产平台时，很可能无法看清房产实际在市场停留的时间，因为重挂牌后，房源显示的“上市天数”会重新计算，从而掩盖了房屋在市场上“久卖不出”的真实情况。平均“实际天数”比显示天数多出47天根据BIV的报道，HouseSigma通过比较超过1.7万个大温活跃房源发现，截至今年6月底，房源实际上市天数与公开显示的天数之间相差平均达47天，而2024年同期该差值为29天，落差明显扩大。“最令我们惊讶的是，买家在看到房源信息时，所接收到的数据与实际情况之间的差距之大”，HouseSigma人工智能产品主管Aziz Ketari表示，“这会误导买家对房源新旧程度的判断，影响他们对价格、热度和出手时机的理解，甚至可能带来严重后果”。西温、白石卖最慢，Port Moody市场活跃根据7月23日公布的分区数据，在大温各城市中，西温的房源显示平均停留80天，但真实天数高达162天，几乎翻倍；白石、列治文及温哥华本地市场紧随其后，同样表现疲软。相比之下，Port Moody市场表现最为活跃，平均显示停留59天，实际为93天。 独立屋与高价房更难卖出分析还显示，独立屋与高价房源更容易长期滞销，相比之下，价格适中、公寓或联排屋等类型的房产销售周期较短。AI工具揭示挂牌数据“盲区”HouseSigma表示，该数据分析基于2024年10月至2025年5月间发布的房源信息，剔除了两年以上的老房源及统计异常值，并在95%置信区间下具有统计显著性。该公司正在开发一款AI工具，旨在预测某套房产在市场上的潜在停留时长，帮助买家更精准地掌握房源热度与交易节奏。

最近，加拿大央行发布了一项关于抵押贷款续约的最新研究，结果让不少房主心头一紧——2025年和2026年续签5年期固定利率房贷的借款人，可能面临每月还款额大幅上涨的局面。 研究显示，2025年续约的借款人，平均每月还款额可能比2024年12月高出10%，而2026年续约的借款人则可能面临6%的涨幅。但对于部分群体来说，压力更大——5年期固定利率房贷的持有人（占市场的40%），月供可能飙升15%-20%。 更令人担忧的是，2026年续约的借款人中，约10%的人可能面临还款额暴涨40%以上，尤其是那些已经陷入“负摊销”（每月还款不足以覆盖利息，导致贷款余额不减反增）的房主。 不过，情况并非完全悲观——约25%的借款人反而可能看到还款额下降7%或更多，尤其是那些选择了浮动利率且主动提高月供的群体。 为什么还款额差距这么大？ 央行的报告指出，借款人的还款习惯和贷款类型是影响续约后月供的关键因素。 - 超额还款的借款人压力较小：在2022年3月央行加息前办理或续签房贷的人中，80%的房主每月还款额高于最低要求，平均偿还的本金是合同规定的3倍。因此，他们中只有5%的人贷款余额高于最初水平，远低于按最低还款计算的25%。 - 浮动利率贷款人情况各异：选择“浮动利率+固定月供”的借款人，续约时的还款额变化取决于已偿还的本金比例，部分人可能面临大幅调整，而“浮动利率+浮动月供”的借款人则可能看到还款额下降5%-7%。 尽管还款额上涨听起来令人焦虑，但央行认为，大多数借款人的财务状况仍能承受这一变化。原因包括： 1. 收入增长：续约时借款人的收入通常比贷款时更高，实际利率可能低于压力测试水平。 2. 灵活选择：约一半面临月供上涨的借款人可以通过延长摊销期（最多5年）来避免还款额增加。 3. 债务负担可控：预计到2026年底，抵押贷款债务偿还率（MDS）中位数将从15.3%升至18%，但仍远低于银行压力测试的35%门槛。 不过，央行也提醒，部分借款人的财务压力可能显著增加，尤其是那些收入增长缓慢或负债较高的家庭。 房价分化：这些城市还在涨，但整体趋势向下 房贷压力之外，加拿大楼市也呈现冷热不均的局面。6月全国新房价格指数环比下降0.2%，连续第三个月下跌。 - 跌幅最大：大萨德伯里（-0.9%）、卡尔加里（-0.8%），需求疲软导致买家议价能力增强。 - 涨幅领先：夏洛特敦（+1.4%）、维多利亚（+0.7%），供应紧张推动价格上涨。 - 年度表现：哈利法克斯（+4.6%）和魁北克（+3.9%）房价涨幅最大，而伦敦（-2.3%）和埃德蒙顿（-1.9%）跌幅显著。 7月底，美国对加拿大木材等产品征收的35%关税是否落地将见分晓。如果实施，新房建筑成本可能大幅上涨，进一步影响房价和市场供需。 未来两年，加拿大房贷续约潮将考验许多家庭的财务韧性。虽然央行认为系统性风险可控，但借款人仍需提前规划，评估自身还款能力，必要时咨询专业顾问。而对于购房者来说，市场分化意味着机会与风险并存，需密切关注利率走势和区域房价变化。

为打击房东滥用翻修名义驱逐租客的行为，多伦多市一项全新条例将于7月31日正式实施。 据本地英文媒体CP24报道：多伦多市长邹至蕙（Olivia Chow）表示，该法规旨在遏制所谓的“虚假翻新驱离”，让租客不再轻易被逐出家门。 “每次走上街头，我都会听到有人因为站不住脚的借口而被迫搬离，”邹至蕙在市政厅的新闻发布会上说，“实际上，房东这么做往往只是为了赶走原租客、寻找新租客，从而大幅提高租金。” 图片来源：CP24 新条例要求房东在翻修房产、要求租客搬出之前，必须取得市政府核发的“租赁翻新许可证”，并提交专业报告，证明租客必须腾空房屋。市府还要求房东提供详细补偿或安置计划，包括支付搬迁津贴，以及在租客不愿回迁时给予额外补偿。 该条例由市议会于去年11月高票通过。市议员宝拉·弗莱彻（Paula Fletcher）指出，这一举措旨在阻止“假借翻修、实为涨租”的行为。她说：“如果你只是想赶人，不打算做必要的工程，那就站不住脚。现在你得证明，真的需要房屋空置。” 新规还设定了700元申请费，以覆盖审批成本。 据悉，在现行省级法律下，房东只需发出N13表格，即可通知租客搬离，随后翻修完毕后承诺给予优先回租权。而租客若要质疑驱逐行为，需自行向安大略省房东与租客委员会提出异议，过程复杂、胜算渺茫。 “你一个人要对抗整个体制，这对很多人来说不公平，”弗莱彻说，“而现在，救助来了。” 邹至蕙则强调，这项新规的关键意义在于扭转不平等局面：“房东往往利用一些不了解自身法律权利的租客。我们要改变这种状况。” 在条例发布现场，多个租客维权组织代表现身支持。都市租客联合会执行董事蒙特内格罗（Yaroslava Montenegro）动情讲述了疫情期间的经历：她的父亲在重症监护室与新冠搏斗，母亲独自在家；就在这时，房东以维修楼上管道为由，要求进入家中施工。 “我父亲去世时，房东仍坚持施工，”她说，“我们请求延后几天，他们拒绝了。” 她指出，7月31日不仅是条例生效日，也正是她父亲去世四周年。“我觉得这是某种形式的正义。” “翻新驱离”近年来在多伦多成为普遍现象，尤其是在租金高涨、供应紧张的背景下。有租客表示，在同一栋楼中被连续两次翻修驱离；也有72岁老人被迫重返职场只为支付新的高额房租。 维权组织“ACORN”成员库德拉（Michael Cuadra）表示：“我们看到太多租客因非自身过错，被非法赶出家门。” 尽管新规生效在即，租客权益倡导者表示，仍需继续关注执行细节、加强执法，并确保租客能真正了解并使用这项法律工具。

随着加拿大经济环境动荡，安省及大多伦多地区（GTA）的房贷违约率正在上升，成为10年来最高，且专家警告称情况可能会进一步恶化。 图源：51记者拍摄 根据加拿大按揭及住房公司（CMHC）委托Equifax Canada整理的数据： 安省2025年第一季度房贷违约率为 0.22% 2024年同期为 0.15% 2023年同期为 0.09% 多伦多2025年第一季度房贷违约率为 0.23% 2024年同期为 0.14% 2023年同期为 0.08% 该数据追踪的是逾期90天的房贷，包括违约和严重逾期未缴款。 多伦多上次出现类似水平的违约率是2013年初，而安省整体则是自2016年以来的最高水平。 图源：51记者拍摄 疫情期间的“超低利率”吸引了大量购房者 现阶段这些房贷进入续约期，利率显著上升 当年还有疫情封锁带来的强制储蓄，如今这一缓冲也消失 TD银行经济学家 Maria Solovieva 指出：“随着人们回归常态生活，房贷还款压力上升是意料之中的事。” CMHC多伦多首席经济学家 Jordan Nanowski 表示：“续约时面对更高的利率是违约上升的核心因素。” 经济不确定性已经影响某些行业的就业，一些工人失业，直接导致还贷困难。Nanowski指出，如果市场低迷、卖房困难，借款人更容易陷入长期违约。 市场疲软可能导致某些屋主无法出售资产止损，尤其是投资型买家，可能“被套牢”，无力还贷。 随着美加贸易战升级（由美国总统特朗普提出的新一轮关税引发）：安省的出口产业受打击严重，失业率已在 5月与6月分别达7.9%与7.8%，高于全国平均（6.9%）。 Nanowski指出，以下地区面临更高风险： 温莎（Windsor）：与汽车产业高度相关 基奇纳、滑铁卢、剑桥、圣凯瑟琳、尼亚加拉、汉密尔顿：钢铁产业占比较高 奥沙瓦（Oshawa）：汽车产业核心区之一 截至2024年第四季度：加拿大总房贷数量约 700万笔，其中 0.22%（即15,259笔） 处于违约状态。 Solovieva强调，尽管数据上升，但当前安省房贷违约率仍处于低于0.25%的水平：“在住房负担能力极低的区域压力尤为明显，但还远未到系统性风险爆发的临界点。”  

温哥华部分繁忙社区租金大幅下降 据dailyhive报道，最新的温哥华租金报告显示，租金正在回升，但仍低于2024年的水平，伯纳比的情况尤为突出。   来自liv.rent的报告显示，伯纳比的租金下降速度快于温哥华。 liv.rent的七月报告对比了2024年七月和2025年七月的租金。   “伯纳比的一卧室非家具公寓租金较去年同期下降了7.6%，超过了温哥华7.1%的降幅。” 另一个显著发现是，伯纳比的每一个主要社区租金均有所下降，包括中央伯纳比（下降16.1%）和南坡（下降14.7%）。 “即使是梅托镇的租金也下降了超过9%——这是伯纳比最繁忙区域之一的大幅降幅。” liv.rent是少数几家提供家具与非家具租赁分析的网站之一，根据最新报告显示，“家具租金的溢价正在消失。”   截至本月，五个温哥华大都会区域的城市中，家具一卧室单元的租金实际低于非家具单元。 自二月份以来，温哥华大都会区域非家具一卧室单元的租赁趋势显示，每个月都有显著下降，直到七月份的租金略有回升。 温哥华租金 “本月几个城市的平均租金价格有显著变化。来看家具一卧室单元，列治文（下降9.43%）的月度降幅最大，而北温哥华（上升1.19%）和温哥华（上升0.18%）则是仅有的两座月度租金上涨的城市。”liv.rent指出。   对于非家具单元，兰里市的月度租金上涨最为显著，增幅为2.64%，而高贵林则下降了最多，降幅为5.96%。 西温哥华是一卧室非家具公寓租金最高的城市，平均月租为$2,617。根据liv.rent的数据，租金最便宜的城市是素里，那里的非家具一卧室单元平均租金为$1,846。   liv.rent将西点灰/英属哥伦比亚大学社区列为租金最高的非家具一卧室单元区域，平均月租为$2,863。 卑诗省还获得了全国租金最高的五个城市的“荣誉”。   温哥华租金 更多关于2025年七月liv.rent报告的发现可在其网站上查阅。

'存在严重缺陷': 凯迪拉克房产猛烈抨击Ruby Liu收购哈德逊湾商店租约的提议 凯迪拉克房产公司（CF），加拿大最大的商业房地产出租公司之一，正呼吁安大略省高等法院拒绝将25份前哈德逊湾公司（HBC）租约转让给由温哥华企业家Ruby Liu（刘伟红）拥有的中央步行公司（Central Walk）的提议。   据dailyhive报道，在2025年7月22日的法庭文件中，CF强烈警告称，该交易可能将风险较大的长期租户转嫁给房东，并使他们面临数亿加元的潜在损失。 与中央步行公司及其所有者的争端，已成为这家永久关闭的百货连锁店在《公司债权人安排法案》（CCAA）程序下全面清算的高调一部分。   HBC于5月23日与Liu的公司签署了一项资产购买协议（APA），但尚未正式寻求法院批准其中25个已确定的物业。 CF指出，尽管HBC有两个月的准备时间，但仍未向房东提供关键信息——包括Liu的完整APA、商业计划和财务预测，导致房东无法做出适当的回应。 CF在其文件中阐明：“房东有权获得一个公平的机会来回应此动议，而这个机会应与问题的规模相称。”并表明其“坚决反对”Liu的公司接管这些租约。 “CF面临的潜在损失仅在数亿加元。”   CF还声称，自从与Liu于6月2日未果的会议（会上并未提出商业计划）之后，HBC和Liu的代表几乎没有进行过任何实质性沟通。 相反，CF表示，关于Liu对前HBC商店的计划，他们从新闻媒体和社交媒体获取的信息比从任何官方法律披露中获得的信息还要多。 Liu计划进行重大投资，以开设一系列现代化的加拿大百货商店，部分媒体报道指出，她希望将这些商店命名为“Ruby Liu”，以此来纪念自己。此外，加拿大新闻社本月早些时候报道称，关于租约交易的法院听证会因法官发现Liu在法庭上没有律师代表自己而提早休庭。   尽管法院指示此事应迅速处理，CF的新法庭文件指控申请方存在程序性延误，并要求修订时间表，以保留9月11日的听证日期，同时要求尽早提交动议材料，确保有充足的时间进行交叉质询和专家分析。 CF警告称，缩短时间表将不公平地使申请方受益，而申请方已有几个月的准备时间，房东则在没有必要事实的情况下被迫作出回应。   负责监督HBC重组的法院指定监视者曾提议压缩听证日程，但CF提交了自己的替代时间表，将接下来的几个程序性截止日期提前了几天。CF还要求至少三周的时间来准备完整的回应，这可能包括专家报告和多达十多位证人的交叉询问，其中一些可能需要普通话翻译。 迄今为止，Liu已被看到在进行中文采访时配备翻译。   CF的法律团队认为，“申请方缺乏及时处理动议的紧迫感——明显表明他们尚未做好准备——不应迫使房东们以过高的速度作出回应。” CF尤其批评提出的中央步行交易对加拿大主要购物中心未来的影响，形容这位潜在的新主力租户在全国范围内的25个地点的零售概念“毫无实践”，且“存在严重缺陷”。 相关租约是长期的，将使房东与新运营商绑定数十年，这可能会削弱购物中心的表现——考虑到前HBC商店是这些购物中心的主力零售空间——并对物业价值产生负面影响。 CF坚持认为，任何代入租约的动议必须由透明、详细的证据支撑，且不得允许在听证中途因最后时刻的申请或修订提案而有所变动。   一些位于CF拥有物业的前HBC商店包括大温哥华地区的CF里士满中心、卡尔加里的CF基努克中心和CF市场购物中心、多伦多的CF伊顿中心、CF谢尔韦花园、以及大多伦多地区的CF马卡维尔中心，还有大蒙特利尔地区的CF普罗梅纳德圣布鲁诺和CF费尔维尤波特克莱尔。这25个物业，包括CF的物业，尚未公开披露。 在6月，法院批准Liu收购她所拥有的BC省三处HBC租约——位于德尔塔的前Saks OFF 5th折扣店以及温哥华岛纳奈莫的伍德格罗夫中心和维多利亚的梅菲尔购物中心的前哈德逊湾百货商店。 上个月还表示，绝大多数房东已对Liu的收购表示反对。 随着法院准备评估提议的交易，围绕这些关键零售物业未来的争斗似乎将成为HBC昔日庞大百货帝国清算过程中的一个重要争议点。所有商店地点在6月初已永久关闭。   在CCAA程序的早期，加拿大轮胎公司收购了HBC的品牌和知识产权。

卑诗省一户华裔家庭指称有相信是尿液的液体，不时从一个相隔几层的楼上单位流下来，污染了他们的露台和植物，并传出恶臭，致令其健康受损，提诉索偿5,000元。 根据卑诗民事审裁处(BC Civil Resolution Tribunal)本月10日发布的判词内容，这宗纠纷涉及分契式住宅的滋扰和危险问题。申诉人许氏(Mo Fong Hui )和姚氏(Jenny Yiu)居住在该分契式住宅地面的城市屋。答辩人为克拉克(Elva May Clark)及其两名同住于该分契式住宅五楼一个单位的家人，该单位位于申诉人的城市屋的楼上。 申诉人指控，在六个月期间，克拉克夫妇一直从露台的排水口排出尿液或类似液体，直接流到申诉人住所的露台，导致植物枯死，并产生令人不适的气味，引发头痛和咳嗽；因此向对方索偿5,000元，以补偿损失和支付相关费用。 答辩人否认有从露台倾倒任何液体，同时认为没有证据显示尿液与他们或其单位有关。并指出在他们楼上还有20层楼的单位，也有类似的露台排水口，可能才是造成问题的原因。 申诉人于2023年10月12日首次向物业经理发电邮投诉，经理其后向答辩人发信。申诉人相信，对方在收到信后，便开始将尿液倾倒在靠近侧门的另一个地方。 申诉人声称情况恶化，院子土壤受污染，植物枯萎，瓷砖有污渍，并弥漫着臭味，更令他们申请人的健康状况变差。 及至2024年5月8日，申诉人发电邮件给物业经理，表示在过去一个月来再没有发生类似事件。我发现他们当时已经停止了，因为没有迹象表明情况并非如此。 同年6月下旬，物业经理就申请人的投诉对答辩人处以200元罚款，对方否认责任，并要求举行听证会。物业经理在2024年8月23日的一封电邮中确认了听证会日期。并补充说物业委员会已确定液体的来源是另一个单位，业委会不再希望对被告处以罚款。 申诉人声称，有一名前业委会成员表示，曾获答辩人告知他们养了一只狗，牠会在露台撒尿，他们间中会用水冲洗露台。 答辩人承认家中有养狗，但指相关的陈述“毫无根据”。 审裁官在判词中写道，尽管有关陈述对这些液体的来源提供了一个解释，但不可对之给予高度重视。“因为这是道听途说或二手消息，而涉及的是这宗争议的核心问题。” 答辩人提供了一些照片，显示在他们上方的六楼和七楼露台的排水口，也有腐蚀或污渍，情况与他们的排水口非常相似。审裁官认为，照片显示答辩人未必就是排水口腐蚀或露台侧面出现污渍的来源。 基于上述考虑及其他原因，审裁处决定驳回申诉人的索偿诉求。 图：pexels  

美国总统川普发动的贸易战将继续冲击加拿大房市，加拿大按揭与房屋公司(CMHC)昨(24日)发布的最新报告预测，房价复苏可能要到2026年才会出现。 这份《2025年夏季住房市场展望》指出：“由于贸易紧张局势、经济不确定性、人口增长放缓及失业率上升，加拿大楼房市场将在2025年继续降温，房价预计将下跌约2%。” 报告指出，房价跌幅最大的将是安省和卑诗省，这两个省份拥有全国最昂贵的房地产市场。“贸易紧张和人口增长放缓将导致2025年出现轻度衰退，进而打击企业与消费者信心，减缓地产市场活动。”   在关税和经济前景不明的影响下，置业者与开发商将继续采取观望态度。报告还指出：“负担能力依旧是一个主要问题，新建住宅数量正在放缓。”报告预计，房市将持续低迷至2025年底，复苏将从2026年起逐步开始。   CMHC指出，贸易关税造成的负面影响将在2025年下半年“达到顶峰”，但到了2026年将开始减弱，加拿大国内生产总值(GDP)也将随之改善。期间，加拿大房市将进入一个调整期。 报告指出，随着贸易紧张局势缓和、按揭利率逐渐下降及需求缓慢恢复，预计2026年市场状况将更加稳定。经济环境改善后，地产市场应会逐步回归较为平衡的发展轨道。 CMHC上周发布的另一份报告显示，加拿大6月份新屋动工量较5月略有上升，按年增加14%。但与5月相比，年度住房开工率几乎持平，仅增长0.4%。

兰利豪宅价格大幅下调后重新挂牌，标价2380万元 据dailyhive报道，位于兰利的一座宏伟豪宅经过显著降价后，再次公开出售，现挂牌价为2380万元。   这座豪宅拥有15013平方英尺的居住空间，坐落在一个28.75英亩的宽敞地块上，面积几乎与格兰维尔岛的35英亩相当。 据Zealty网站报道，该物业最初于2024年挂牌，价格为3500万元，但未能成交。在2024年期间，该房产经历了多次降价。2024年11月，挂牌价为2380万元，但在2025年5月，房地产经纪人终止了这一上市。该房产在本周初以同样的价格重新挂牌。   照片展示了这座宏伟且占地广阔的物业，建于2016年。 兰利豪宅 根据Angell, Hasman & Associates Realty的挂牌信息，该物业名为Tannin Manor，位于兰利272街6124号，毗邻Tannin Farm。 兰利 该位置相对偏僻，距离大温哥华动物园大约10分钟车程。 兰利 挂牌信息中提到：“Tannin Manor是一座受欧洲风格启发的豪华大宅，巍然屹立在一个超过28英亩的多功能封闭庄园内，俯瞰着广阔的海岸山脉美景。”   主住宅设有七间卧室和九间浴室。 此外，那里还有一座独立的游泳池小屋，提供客人住宿。 兰利 与我们报道的许多豪华物业类似，这座宏伟的豪宅也设有一个娱乐室，面积比我们见过的许多娱乐室更大。   挂牌信息中还提到了一些其他独特的特色。该物业被描述为一个多功能的度假胜地，设有两个多用途建筑和一个私人直升机停机坪。 挂牌中对地理位置给予了高度赞扬，称：“这一宏伟的庄园理想地位于历史悠久的福特兰利附近，距温哥华市中心40分钟车程，距阿博茨福国际机场不到15分钟。”   正如我们之前报道的，大温哥华地区的豪华物业正面临买家稀缺的困境，尤其是标价超过1000万美元的房产。根据Zealty提供的数据，在过去六个月里，温哥华地区仅有两套房产成交价格超过1000万美元，而大温哥华地区仅成交了五套。 想要实时了解温哥华最新动态吗？ 请关注我们的X账号

随着野火等自然灾害风险上升，加拿大的保险费用与保费持续攀升。注册财务规划师（CFP）、注册金融分析师（CFA）持证人及前金融顾问Christopher Liew在Blueprint Financial平台为每日成千上万的加拿大读者撰写个人理财建议。 图源：voachinese 从暴雨和洪水到野火和冰雹，气候变化正导致加拿大乃至全球极端天气事件更频繁、更严重。 这些突如其来的灾害代价高昂，保险公司也因此支付了创纪录的赔偿金。结果，房主开始通过更高的房屋保险保费感受到影响。 Christopher Liew解释气候变化如何推高保费，并提供一些实用建议，帮助房主在未来几年控制保险成本的上涨。 气候变化助长极端天气事件 受气候变化影响，加拿大面临的极端天气事件越来越多。 例如：阿尔伯塔省的野火、安省的突发洪水以及草原城市罕见但猛烈的冰雹，这些事件改变了保险公司的财务平衡。保险公司原本依赖精密的算法（基于可预测/历史天气模式）来设定房产保费。 洪水和野火尤其成为日益严峻的威胁，其中洪水已成为许多社区最常见、最昂贵的自然灾害。除了房屋受损，这些灾害还可能破坏电力系统，使居民在零下寒冬中无法取暖。 随着这些灾害愈加不可预测且频繁发生，房主面临保费激增，保险公司也在努力应对调整。 根据加拿大保险局（Insurance Bureau of Canada）的一份最新报告，由气候驱动的灾害在2024年造成的赔偿额创下80亿加元新高，几乎是上一年的三倍，是2000年代初期平均水平的12倍。 这些损失最终转嫁给了保费。根据《Canadian Underwriter》的一项行业研究，2025年加拿大平均房屋保险保费上涨了5.3%，而阿尔伯塔省居民的涨幅超过9%。 图源： Bertram Dandy/CityNews. 房主可采取以下措施降低保险成本 除了搬迁至气候风险更低的地区外，大多数房主实际上能做的有限，但以下几种策略可以帮助减轻保费上涨压力： 1. 提高免赔额（deductible） 免赔额指的是在发生索赔时，由保户自行承担的部分。提高免赔额是降低每月保费最直接的方式之一。 提高愿意自行承担的部分，将降低你对保险公司的赔付风险，从而有资格享受更低保费。这种策略同样适用于汽车保险。 不过要注意，你需要有足够的储蓄来应对更高的免赔额。另外，如果损失金额只略高于免赔额，可能不值得提出索赔，此时自行承担会更划算。 2. 捆绑保险政策（Bundle insurance policies） 你可能在广告中听过这一建议。几乎所有保险公司都为愿意在同一公司购买多个保单的客户提供折扣。 最常见的做法是将房屋保险和汽车保险捆绑购买，这通常能获得明显的优惠。 3. 强化房屋防护（Fortify your home） 若你居住在高风险地区，通过增强房屋的防灾能力可降低索赔概率，进而降低保费，例如： 增加房屋外部的防火涂层 安装集水泵或额外排水系统以防洪 安装可抵御强风的玻璃窗 使用高强度屋顶材料 配备防盗报警和安保系统 这些措施虽不能完全杜绝风险，但能大幅降低损失程度，也可能获得保险公司的保费减免。 提示：每当你进行这类改造时，务必通知保险公司。有些房屋改善项目还可能使你获得联邦或省级税收抵免。 4. 主动询问个别折扣（Ask about individual discounts） 有些保险公司提供特定人群的折扣，例如： 老年人折扣 军人折扣 忠诚客户折扣（多年使用同一保险公司） 无房贷折扣（完全拥有房产） 这些折扣可能不会在投保时自动提供，因此建议致电与保险代理人沟通。 5. 比较不同保险公司（Compare insurance companies） 如果你当前保险公司没有提供期望的折扣，不妨多比较几家保险公司的报价。 可通过保险聚合平台输入基本资料，24小时内即可收到多家保险公司的定制报价，快速找到更具竞争力的保费方案。

加拿大楼市现在是彻底冷静了！甚至出现了一些危险信号。   加拿大房地产协会（CREA）最新数据显示，6月全国楼市售挂比（SNLR）骤降至49.3%，创下自1995年以来同期最低纪录。更令人心悸的是，这个关键指标从峰值到谷底的下跌速度，竟与1980年代末90年代初房地产崩盘前夕惊人相似。   （图片来源：Better Dwelling)   销售与新房源比率（SNLR）是业内衡量需求平衡的一个简单但有效的指标。它是市场状况和价格压力的领先指标。 售挂比堪称房市晴雨表： ＞60%：卖方市场，房价看涨 40%-60%：供需平衡的市场，房价略有起伏 ＜40%：买方市场，房价承压 6月数据跌破50%临界点，意味着加拿大房市29年来首次在盛夏旺季显露疲态。新挂牌量激增8%，远超销售量3.5%的增幅，供需天平正以32%的失衡速度倾斜——这是自1988-1990年房市崩盘周期（跌幅41%）后的最剧烈波动。 当然了，那次房地产楼市跌幅直接导致了加拿大历史上最大的房地产价格回调。那段时期是加拿大最后一次全国性房地产市场大幅下滑和泡沫回调。  各位觉得，这次的飞速失衡，是加拿大下一次房价泡沫破裂的前兆吗？

2024年5月8日，卡尔加里警方宣布指控前房地产经纪人 Eric Drinkwater 涉嫌诈骗，指称他通过虚假的房地产投资计划，从至少16名投资者手中骗取 190万加元。 然而，这只是冰山一角。Drinkwater在接受采访时坦言，受害者实际人数或达 71人，总损失金额约 350万加元，几乎是警方公布数字的两倍。这场骗局不仅击垮了无数普通家庭，还拖垮了一家曾经位列全加前列的房地产公司，并将行业监管漏洞暴露无遗。 退休金一夜蒸发：61岁受害者的噩梦 61岁的Shelley Todd，本是卡尔加里的一名退休教育助理，三年来，她一直在为追回自己被骗走的全部积蓄而奔波。那笔钱，本该是她晚年的保障和孩子们的遗产，却在Drinkwater策划的投资骗局中付诸东流。 Todd在2021年第一次见到Drinkwater，当时她在阿尔伯塔省Ghost Lake看房，觉得他“专业、顾家、可靠”。2022年，她卖掉了房子，Drinkwater作为Re/Max Central的明星经纪人帮她完成交易。 一个月后，他主动联系Todd，称有一笔“短期过桥融资”机会，风险极低，还提供了看似正规的文件。所谓过桥融资，通常用于帮助买家在资金周转困难时完成房产交易。Todd起初投入 3000加元，很快又被劝说投入更多。 “他知道我有钱，因为刚帮我卖掉房子。”Todd回忆说，“他制造强烈的紧迫感——‘今天必须打款，否则交易黄了’。” 她最终把卖房所得的大部分款项投入九个所谓的过桥融资项目，却发现每一笔交易都是伪造的。 “当真相揭开，我整个人崩溃了。”Todd说。2024年4月，她当面质问Drinkwater，对方坦承骗局，甚至承认有更多受害者。 骗局是如何运作的？ 根据多名受害者陈述，Drinkwater以“高息短期贷款”名义，诱导投资者提供资金，承诺贷款将用购房客户的交易收益偿还，甚至声称Re/Max会扣留他的佣金作为担保。 受害者包括退休人员、邻居、朋友，甚至同行房地产经纪人。Derek Davidson是第一位报警的人，他投资了 8万加元，全部打了水漂。 Drinkwater的作案手法充满操控性：利用职业身份、抓住信任漏洞、制造高压氛围。Todd说：“他总是催促，‘一小时内去银行，否则交易没了’。” 在接受采访时，Drinkwater承认：“我绝望到处找钱，陷入无法自拔的循环。我知道这是错的，但一旦开始撒谎，就很难停下来。” 20年金字招牌崩塌：Re/Max Central被摘牌 Drinkwater自2005年起在Re/Max Central工作，该公司曾是加拿大顶尖经纪行，拥有近300名经纪人。然而，警方公布指控后，Re/Max立即终止了与该公司的特许经营关系，称此举是为了“保护品牌声誉”。 如今，这家昔日巨头改名为“4th Street Holdings Ltd.”，员工锐减至不足60人，管理层包括创始人Pat Hare的儿子，已投奔Royal LePage新公司。 监管机构失职？RECA遭受猛烈批评 阿尔伯塔省房地产委员会（RECA）是行业监管机构，负责发现欺诈、保护消费者。但受害者和业内人士批评，RECA对Drinkwater的投诉反应迟缓。 RECA承认 2024年2月收到投诉，但称“信息不足”未调查，直到4月才启动行动。去年12月，Drinkwater与RECA签署协议，承认欺诈行为，列出 71名潜在受害者。 然而，受害者指控RECA试图“切割责任”，甚至要求他们先打赢昂贵的民事诉讼，才能申请消费者保护基金赔偿。Todd说：“这简直是二次伤害，没有律师几乎不可能完成申请。” 业内呼吁对RECA进行全面改革。阿尔伯塔房地产协会CEO直言：“监管机构彻底失职，这本可避免。” Pat Hare卷入诉讼，更多黑幕曝光 骗局曝光后，Re/Max Central所有者Pat Hare面临诉讼，指控他知情却未上报，还帮助Drinkwater隐藏资金。庭审文件显示，Hare与Drinkwater之间存在多次邮件往来，其中包括“Hare建议其申请破产，否则将举报给RECA”。 今年4月，法官签署冻结令，冻结Drinkwater资产及Hare一处房产，认定原告提供了充分证据表明Hare“可能获益且阻止举报”。Hare否认指控，辩称“所有言辞断章取义，案件尚未审理”。 行业信任危机：谁来保护消费者？ 目前，Drinkwater已在民事诉讼中认罪，但坚称“无力偿还”，刑事案件将在8月继续审理。针对Pat Hare及Re/Max Central的诉讼仍在推进。 受害者仍在等待赔偿。消费者保护基金或成为他们的最后希望，但申请门槛高、流程漫长。 “我们被房地产经纪人背叛，也被监管机构辜负。”Todd说，她现在致力于帮助其他受害者索赔，并推动行业问责。 “这场骗局不只是Eric的问题。”她强调，“有人知情，有人选择视而不见。假如他们履行职责，我们的钱不会打水漂。” 这场长达数年的骗局，击碎了无数人的财务安全感，也撕开了行业监管的裂缝。阿尔伯塔省房地产行业，正面临一场前所未有的信任危机。

加拿大各地的租金下降，这让租房者每月省下不少钱，加上房价也下跌，这让许多人开始思考，现在是否是他们从租房过渡到拥有房产的正确时机。   与去年同期相比，加拿大6月份所有住宅物业的平均租金下降了2.7%，至每月2,125加元。再加上疲软的房地产市场，这可能为任何想要拥有房产的加拿大人提供了良好机会。   “如果你一直在考虑买房，当前的市场状况无疑为你提供了一个进入购房市场的机会，”Ratehub.ca的抵押贷款专家Penelope Graham说道。   “抵押贷款利率比以往（通常情况下）要低。它已经从2023年秋季达到的峰值大幅下降。”   加拿大统计局最近的数据显示，尽管特朗普的关税措施带来了经济不确定性，但年轻的加拿大人也在增强财务韧性。   “35岁以下人群的债务收入比实际上正在从201%下降到187%，这表明现在是一个好时机，因为收入终于超过了债务。这确实给了年轻人更多的购房规划空间，”RSM高级房地产分析师Nicole Lechter说道。   “中等收入的加拿大人正在悄悄地重建家园，净储蓄激增了20%。”   皇家地产的Anne-Elise Cugliari Allegritti表示：“加拿大全国房价较2022年第一季度的峰值下跌了约3.5%。”   “同期，全国工资上涨了，平均涨幅接近12%。加拿大人有这样的机会，尤其是在那些历来更难进入、房价更高的市场。”她说道。   根据Ratehub.ca的月度负担能力报告，尽管上个月加拿大大多数市场的抵押贷款利率有所上涨，但仍略高于4%的水平。报告显示，五年期固定抵押贷款的平均利率为4.48%。   这意味着，对于许多加拿大人来说，根据他们租房和购房地点的不同，他们每月的抵押贷款成本最终很可能会低于他们支付的房租。   尽管租金有所下降，但租金仍比2022年6月高出11.9%，比2023年6月高出4.1%。   “事实上，很多租房的人都能负担得起抵押贷款。每月的支出是一样的。如果我每月支付3200加元的公寓租金，我肯定也能负担得起类似数额的抵押贷款。但为了把这笔租金转换成抵押贷款，首先需要一大笔首付资金，”注册理财规划师辛迪·马尔克斯(Cindy Marquez)说道，她为希望成为房主的千禧一代客户服务。   对一些人来说，利用租金下跌的机会或许能为实现这一目标而储蓄。   你需要存多少钱才够首付呢，你的首付金额决定了很多事情。   “这将是贷款机构考虑的关键因素之一。它将决定你有资格获得多少抵押贷款以及你的总体预算，”格雷厄姆说。   “如果你打算购买150万元或以上的房屋，你至少需要20%的首付。不过，如果你是首次购房者，你的首付比例可能会较低，你需要为这5%存钱；如果你打算购买50万元的房产，首付比例可能会达到7.5%。”她补充道。   不过，她表示，首付低于20%的购房者应该考虑抵押贷款保险的费用，如果你未达到20%的门槛，贷款机构会要求你购买抵押贷款保险。   如何存钱给首付呢？   如果您每月能省下几百加元的房租，应该把这些钱存到哪里呢？   理财规划师马尔克斯说：“首套房储蓄账户 (FHSA) 确实是我们能得到的最好的东西。您可以享受退休储蓄计划 (RSP) 的税收优惠，在缴款时可享受抵扣，同时还能享受免税储蓄账户 (TFSA) 的福利。当您从 FHSA 中取款用于购买或建造符合条件的房屋时，无需承担任何应税。”   FHSA 是一个免税储蓄账户，允许首次购房者每年最多储蓄 8,000 加元用于支付首付。   马尔克斯说，开设 FHSA 的时间“越早越好”，但请记住，您有 15 年的时间来向其缴款。   此外， 马尔克斯还建议先最大限度地利用 FHSA 和免税储蓄账户 (TFSA) 的福利，然后再考虑在动用注册退休储蓄计划 (RRSP) ，因为RRSP通常希望将这些资金用于退休储蓄。

伯纳比市采用基于高度的建筑政策，放弃密度限制 在新建筑开发提案中，市政政府通常用来评估项目的一个关键指标是密度，这一指标由建筑面积比（FAR）决定，也称为楼板面积比（FSR）。   密度的计算是通过将建筑的总楼面面积与其占用的土地面积进行比较而得出的比率。 例如，假设一座建筑总楼面面积为200,000平方英尺，建在一个20,000平方英尺的地块上，则其密度计算为10.0 FAR。如果在同样的地块上，建筑总楼面面积仅为20,000平方英尺，则其FAR为1.0。   然而，现在伯纳比市已放弃用FAR密度计算来决定项目审批和政策。 据dailyhive报道，取而代之的是，市政政府采用了“基于高度的发展框架”，新的建筑高度将成为新的监管标准。 这个新的基于高度的框架，现在取代了以前使用的FAR来确定一个地块的发展潜力或允许的密度。 根据市政府的说法，FAR的使用已变得复杂，市政工作人员难以管理，公众和申请者也难以理解，导致建筑高度和形态的不确定性。   这种新的基于高度的方法侧重于建筑的物理形态和设计，而不是复杂的密度计算。此举旨在提高开发商和公众之间的可预测性和透明度。 该框架还针对伯纳比市中心和围绕SkyTran车站的城市村庄区域，适用九个分区，包括CM1社区商业、CM2一般商业、R2联排别墅、R3低层公寓1、R4低层公寓2、R5中层公寓1、R6中层公寓2、R7高层公寓1和高层公寓2。 根据伯纳比2050官方社区计划的新住宅区和允许的基础高度，R1、R2和R3区可以达到四层高，R4区可达到八层高，R5区可达到12层高，R6区可达到20层高，R7区可达到30层高，R8区可达到40层高。   若项目提供更多商业空间以增强经济活力和支持本地就业增长、社区设施，或者进行“高度平均”以支持多个塔楼之间高度的差异化和过渡，则可以考虑超出框架规定的后续高度。 例如，若某地块在框架下的建筑高度限制为40层，三座塔楼的项目可允许一座35层的塔楼、一座40层的塔楼和一座45层的塔楼。   楼面面积比 far 楼板面积比 fsr 密度 伯纳比高度基础发展框架 伯纳比高度基础发展框架 这些新政策还使城市能够与省政府的新住房相关立法保持一致，包括在指定的交通导向区域内进行的交通导向发展。 伯纳比市市长迈克·赫尔利（Mike Hurley）表示：“解决我们地区的住房危机需要真正的领导力和在整个开发过程中推动创新的动力。”   “转向基于高度的框架是我们加速在伯纳比建设住房数量的综合措施之一，同时也使每个人更容易理解他们所在社区的发展。” 根据新的高度基础发展框架，首个获得城市初步批准的项目是由Gracorp Properties和拥有7135 Walker Ave.开发地块的邻里教会共同开发的一栋50层的混合使用租赁住房塔楼。这也是省政府在伯纳比的第一个BC Builds项目。 该项目由Musson Cattell Mackey合作设计，包含384套市场租赁住房、96套低市场租赁住房，以及一个新的替代教堂和社区空间，设有适合剧院/社区艺术及其他演出的礼堂，以及服务社区的空间（如食品银行）及一些办公和零售空间。 Gracorp Properties的房地产副总裁阿德里安·拉赫巴（Adrien Rahbar）表示：“我们对7135 Walker地块的申请融合了多种用途和面向社区的空间。在BC Builds的支持下实现这样一个令人兴奋的项目，要感谢通过高度基础发展框架提供的灵活性，使我们更能专注于项目的优点。”   “在这些不确定的时期，伯纳比在加拿大全国的市政当中显然是领军者，我们希望能够合作开展更多项目。” 7135 Walker Avenue 伯纳比 邻里教会 租赁塔楼 Gracorp BC Builds 7135 Walker Avenue 伯纳比 邻里教会 租赁塔楼 Gracorp BC Builds 伯纳比 埃德蒙兹 市政的新方法也得到了省和联邦政府的支持，以及房地产行业代表和其他主要开发商的认可。 城市发展研究所（Urban Development Institute）总裁兼首席执行官安·麦克穆林（Anne McMullin）表示：“这一举措为其他希望现代化土地使用政策并应对更高效、更可预测流程需求的市政提供了榜样，特别是在大温哥华地区持续的住房负担能力挑战的背景下。我们赞赏伯纳比努力使这一新框架与提升城市设计标准和增加混合使用开发灵活性的目标保持一致。” Intracorp Homes的总裁埃文·阿列格雷托（Evan Allegretto）补充道：“伯纳比市在住房方面展现了创新和领导力。在相对短的时间内彻底改变规划系统是一项了不起的成就。基于高度的框架使公众更容易理解这一体系，同时通过鼓励创新和良好的城市设计原则来支持住房行业，而不是单纯依赖于建筑面积比。”   基于高度的发展框架是市政府多阶段重新修订分区法的组成部分，该过程始于2023年。早期的政策调整将12个单户和双户居住用地分区合并为一个R1小规模多户居住分区，以符合省级立法的要求。

加拿大移民水平下降导致住房租金降低 随着2025年已经过半，加拿大的租房市场正在发生变化，市场上新房源不断涌入，而需求也开始减弱。这一波新建房源的涌入似乎正在发挥预期中的作用，同时还受到其他多个重大因素的叠加影响。   据dailyhive报道，根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）最新的中期租赁市场更新，主要大都市地区的新公布租金开始下跌，但对于许多加拿大租客来说，租金负担仍然是一个紧迫的问题。 创纪录的租赁住房供应缓解了新房源的竞争。在温哥华、卡尔加里、多伦多和哈利法克斯等大都市地区，与2024年第一季度相比，2025年第一季度的租金下降了2%到8%。与此同时，埃德蒙顿、渥太华和蒙特利尔的租金仍在增长，但增速有所放缓。   温哥华、多伦多和卡尔加里新建的保障性租赁住房目前租赁周期变长。这部分是由于二级市场中非保障性投资者出租的住房加剧了竞争，通常是通过提供更低的租金来吸引租客。 因此，许多新建楼盘的房东现在开始优化租约，例如提供首月免租、搬家补贴和/或签约奖金。CMHC指出，随着供应的不断增加，这些优惠可能会增多。 联邦政府的融资项目在推动这一新供应方面发挥了关键作用，因为它们提供的借贷机制成本较低，相比之下，传统金融市场中的高利率融资则显得不那么有吸引力。2024年，88%的新建保障性租赁住房项目是由CMHC的多单元抵押贷款保险（MLI）产品和公寓建设贷款计划（ACLP）支持的，而这一比例在2017年仅为5%。 卡尔加里、埃德蒙顿和蒙特利尔的增幅主要是由于MLI的快速普及，而温哥华和多伦多则更倾向于使用ACLP。   由于联邦政府的新移民限制，国际移民的放缓——尤其是学生和临时工的数量减少——在卑诗省、安大略省和新斯科舍省抑制了租房需求。2025年初，工作和学习许可持有者的数量有所下降。青年和刚毕业者的失业率在大多数主要城市依然较高，进一步削弱了需求。 cmhc 2025年中期租赁市场 cmhc 2025年中期租赁市场 cmhc 2025年中期租赁市场 尽管广告租金有所下降，但已出租单位的租金依然持续上涨。在2025年第一季度，加拿大全国七大城市中，两居室出租公寓的平均租金较去年上涨了7%至17%，以哈利法克斯和多伦多的增长幅度最大。这反映了房屋转租租金已与新建房源的较高租金相符合。 随着广告租金和已出租租金的背离，像多伦多这样的市场租金差距急剧扩大。2024年，转租和已出租租金之间的差距达到了44%。租金与收入的比率依然处于高位——温哥华约为18%，多伦多为16%，远高于疫情前的水平。   由于租金负担压力持续，许多租客开始选择合租或更大户型作为应对策略。 预计在2025年，空置率将继续上升，特别是在安大略省高等院校附近的保障性租赁住房中。   尽管租赁市场出现了一些缓解的早期迹象，但根据CMHC的说法，持续的保障性租赁住房投资以及各级政府的持续支持，将是缓解租金负担挑战和长期稳定市场的关键。

卑诗省一位出售出租房产的房东被法官裁定不当驱逐租户，因而要赔偿6.5万元。 CTV报道，法庭获悉，2022 年，房东 Mohan Sull 以每月 5,650 元的价格将位于北温哥华的房屋出租给 Thomas 和 Rozette Trevitt。Sull 随后又签订出售该房产的协议，并向租户发出了 2 个月的驱逐通知，理由是“买家会入住该房产”。但买家从未搬进来。 法官Anita Chan对此纠纷作出裁决，称：“买家进行了大规模的翻修。市政府于 2023 年 3 月发布了停工令，买家直到 2024 年 5 月才获得适当的许可。据我了解，该房产目前被彻底烧毁，无人居住。” 被驱逐的租户成功地挑战了他们的驱逐令，理由是“终止租赁通知的既定目的并未实现。”   Sull基于多项理由寻求对仲裁员的裁决进行司法审查，其中包括他认为应该是买家——而不是他——应该支付赔偿金。“买家拥有该房产，但并未入住。房东辩称他对该房产没有控制权，因此不应承担责任。”   但法官的裁决解释说，仲裁员已经考虑并驳回了这一论点，认定买家不符合《住宅租赁法》中“买家”的定义。 该法案将买家定义为同意购买“至少一半房产全部复归权”的人，而仲裁员根据判决认定本案不符合该标准。 这是因为该交易是一份为期 5 年的“选择购买”协议，买家支付了 10 万元首付，并同意在接下来的 5 年内每月支付 5800 元的利息，或直到他们决定完成购买为止。 裁决解释说：“如果双方达成了终止合约的协议，首付和任何额外付款都应退还给买家。” 即使买家是“买家”，仲裁员也认定房东无权驱逐租户。 判决书解释道，已出售房产的房东可以终止租赁，但前提是“所有出售条件均已满足”。由于协议的性质，除非行使购买选择权，否则该房产的出售“本质上”是一种有条件的出售。 判决书称：“仲裁员强调，不法行为不在于买家未入住该房产，而在于租户的租赁关系从一开始就不应该被终止。” 法官同意了这一点，他在判决书上称：“房东无权提前 2 个月通知终止租赁，因为该房产并非无条件出售。” 被错误驱逐的租户通常有权获得相当于 12 个月租金的赔偿。在本案中，赔偿金额为 67,800 元，但法官指出，65,000 元是住宅租赁部门解决纠纷的最高赔偿金额。

据魁北克省媒体报道，蒙特利尔一位华人房东刚刚被勒令向被他“恶意”驱逐出公寓的家庭支付34,000加元。房东本人还是一位律师。 图源：Pierre-Paul Poulin / Le Journal de Montréal   被驱逐的租客Laurent Chaudoreille在接受《蒙特利尔日报》（Le Journal）采访时叹息道：“这次驱逐彻底颠覆了我们的生活。我们甚至不得不与女儿分开，才能找到一个新的、更便宜的住处。” 他和伴侣Marie-Claude Robitaille以及女儿原本居住在Rosemont街和Cadillac街拐角处的一套复式公寓里。然而，他们的房东Yin Hua Huang在2023年7月1日收回了那套五个半卧室的公寓，据称是为了离他儿子的新学校更近。 然而，戏剧性的一幕发生了：在租客被驱逐4天后，由于孩子转学，黄先生不再需要搬进这套复式公寓了。 住房行政法庭（TAL）的法官Jean Gauthier批评道：“房东将其收回房产的请求建立在一个当时完全不确定且从未实现的假设之上。 因此，这次收回是草率的，完全没有考虑到已经在这里长期居住、支付着非常合理租金的租客。” 在Kijiji上被抓现行 该案的裁决称，黄先生被他的前租客抓住了证据。他们于2023年12月在分类广告网站Kijiji上发现了他们旧公寓的招租广告。 图源：Evidence filed in court 法官说：“房东从未上庭获得重新出租该房产的许可，他的行为鲁莽，必须受到惩罚。” 鉴于他通过“恶意”收回房产“侵犯了”租客家庭的权利，最终被勒令向前租客支付$33,890加元。 法律文件中写道：“他们遭受了毁灭性的打击。租客不得不搬到一个面积只有一半的住所，租金上涨了50%，位于Centre-Sud区，一个生活质量无法相比的、更为普通的社区，远离他们的家人。他们患有自闭症的女儿不得不中断学业去工作并寻找住处。” 租金翻了一倍多 报道称，房东随后利用这次驱逐提高了租金，从每月850加元涨到了1850加元，使其年利润增加了12,000加元。 不过法官确信，房东支付的近34,000加元的赔偿金是足够的。 “这与近期的判例法保持一致，即倾向于使赔偿金额具有显著性，特别是在住房短缺和大量‘装修驱逐’（renoviction）企图的背景下。 魁北克律师协会还向《蒙特利尔日报》证实，黄先生自2006年以来确实一直是一名律师，专攻税务。 本周，媒体向房东提出的采访请求未得到回应。

尽管经济环境充满挑战，但全国住房开工量的表现远好于分析师的悲观预测。一个重要原因是什么？开发商正在大量建造租赁单元。 根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）最近公布的数据，在截至6月的12个月里，全国范围内约有10.8万个租赁单元开工。这一数字几乎是公寓单元的两倍，而公寓单元的买家兴趣已逐渐枯竭。   图源：theglobeandmail 2010年代，租赁住房建设开始加速，原因是城市中心的租金飙升以及加拿大强劲的移民势头吸引了开发商。过去两年，即便其他开发领域出现萎缩，租赁单元的开工数量仍在持续上升。 “中间住房倡议”创始人Mike Moffatt将这种韧性归功于联邦政府。他提到了CMHC的几项举措，例如公寓建设贷款计划，以及渥太华决定对新建的专用租赁住房免征商品及服务税（GST）。“这使得建造高层租赁住房比建造高层公寓更具成本效益，”Moffatt在电子邮件中表示，“我们还看到，像多伦多这样的一些城市，开始对专用租赁住房收取比公寓更低的开发费用，这也改变了项目的相对经济效益。”   图源：theglobeandmail   加拿大的许多主要城市近期出现租金和房价下跌的情况，这让人们从多年的大幅上涨中得到一丝喘息。 蒙特利尔银行高级经济学家Robert Kavcic在给客户的报告中表示，租金走弱的时期可能会持续一段时间。“大量供应即将入市，而此时人口增长却在放缓。”

日前，西温哥华市一处豪宅降价＄400万元挂牌。 7月18日，这栋位于西温哥华British Properties旗下的房产以2388万加元的价格挂牌出售。目前，该房屋估值为1400.1万加元，挂牌价比估值高1000万！ 这栋房屋上次挂牌出售是在2024年5月，当时的要价为2780万加元。而此次挂牌，直接砍掉了大约＄400万！ 图自：Re/Max Masters Realty 从图片上不难看出房子的奢华。该房源提供的一些便利设施包括美食厨房、私人电梯、壮丽的景色、两个大型游泳池（一个室内，一个室外）和加热车道。  图自：Re/Max Masters Realty 尽管如此，但如果以目前的豪宅市场趋势来看，西温哥华这处房产估计很难找到买家。因为在温哥华地区，售价超过1000万加元的超豪华房产当下很难找到买家。自今年年初以来，只有四套售价超过1000万加元的房产售出。 Daily hive从Sotheby’s International Realty Canada了解到，温哥华的豪宅市场明显停滞。 图自：Re/Max Masters Realty Sotheby’s报告称：“温哥华400万加元及以上住宅销售额同比下降51%，降幅超过多伦多市23%的水平。与此同时，蒙特利尔和卡尔加里同价位住宅销售额分别增长了22%和43%。与此同时，温哥华100万加元及以上住宅销售额同比下降26%，降幅超过多伦多市13%的降幅，而蒙特利尔和卡尔加里的销售额则分别增长了26%和3%。” 如果有人能凑够钱买下这样的房屋，那么五年期固定抵押贷款的 20% 首付将使您每月的抵押贷款还款额远远超过 100,000 加元。

萨斯喀彻温省各地目前都处于卖方市场，首次购房者表示，想要购房十分困难——他们多次参与竞价，而那些房子最终的售价都高于要价。   “我本来以为在里贾纳这样的城市，买房会容易得多，”25岁的Ruth Aguilar说。近一年来，她一直和丈夫Aaron Gunther在寻找属于他们的第一套房子。   “我们对三套房出过价，但它们的成交价都比要价高出数千加元，有些甚至超过5万加元，”Aguilar说。   她说，这对夫妇已经扩大了看房范围，也暂时搁置了Aguilar对特色住宅的梦想，如今感到心灰意冷，正在考虑暂停看房。 图源：CTV   这对夫妇的房产经纪人Peter Fourlas自2009年起就在这座城市从事房地产行业。他表示，自经济衰退那些年以来，他从未见过如此低的房屋库存。   Fourlas表示，目前的库存只有疫情期间的一半，“这有点不可思议，因为疫情期间的库存可能已经比2020年前少了50%。”   Fourlas和另一位自2012年起就在萨斯卡通从业的房产经纪人Jillian Moore表示，疫情的持续影响导致这个原本房价亲民的市场对购房者而言变得艰难。   “我总说，疫情期间，人们要么发现自己讨厌现在的房子，要么讨厌身边的人。这引发了大量房屋交易，”Moore说。   Moore表示，这些分离意味着一套房子被卖出后，会催生出两笔购房需求，“这让房屋销售流程呈指数级增长。”   Fourlas称，2021年的创纪录低利率是另一个因素。包括他自己在内的许多人都利用了当时的低利率，将抵押贷款锁定为五年期。   这些人不愿放弃如此低的利率，“除非他们因为工作需要搬家，或者找到了一直在寻找的那种完美居所。”   他表示，他认为市场要到2026年才会发生变化，届时许多抵押贷款将迎来续期。   外国投资者并非萨斯喀彻温省住房紧张的原因   Fourlas和Moore都认为，尽管新移民是购房的主要人群之一，且目前在火热的市场中举步维艰，但购买投资性房产的外国买家并未耗尽里贾纳和萨斯卡通的住房库存。   “我认为，在萨斯喀彻温省中部地区，这个问题不像在那些大型都市地区那么严重，”Fourlas说。   当人们问Moore是什么在推动市场时，她表示原因在于库存问题。   “我们基本上得把库存增加两倍，才能达到一个平衡的市场状态，”Moore说。   Moore称，6月时，萨斯卡通的住房供应仅能维持1.6个月，里贾纳为2.03个月。她补充道，一个平衡的市场需要6个月的供应储备。   但Fourlas表示，若建设速度过快、供应超过需求，也会引发问题。   他说，2016年曾出现过度建设的情况，导致房价下跌了高达30%。   他表示，我们只能希望并祈祷“他们建造的数量刚好足够”，以形成一个平衡的市场。   购房者必须更灵活   两位经纪人都认为，在当前市场环境下，潜在购房者需要在自身的需求和期望上更灵活一些。   Julie Anderson和她的伴侣Mathew Revet就不得不这样做——他们正在里贾纳寻找第一套属于自己的房子，要兼顾他们自己以及爱犬Maya和猫咪Willow的生活。   Anderson说，尽管这对夫妇攒了五年多的钱，希望能找到一个可以组建家庭的地方，但车库和多间卧室已不再是必需条件。   “现在的情况真的很艰难，”Anderson说。   她说，这对夫妇已经出过大约五次价，有时甚至比要价高出3万，却仍一无所获。   “房子的成交价往往比要价高出5万到7.5万。”

加拿大住房部长表示，联邦政府正在考虑采取某种形式的干预，以应对当前住宅房地产市场的动荡，这场动荡已导致全国范围内的销量下滑、新建住房项目取消以及土地开发行业裁员。 前温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）在接受《环球邮报》采访时表示，渥太华正在研究应对此情况的对策，这种局势已经引发了业内的担忧。 “我们正在研究可以采取哪些联邦层面的工具和行动，以推动市场复苏，”他说。“我们必须考虑如何以最佳方式给予支持，在必要时进行干预。” 房地产市场的低迷促使开发商推迟甚至取消项目，引发人们对新房建设受到影响的担忧，而各级政府正试图解决住房短缺问题。   加拿大蒙特利尔银行（BMO）本周发布的一份报告指出，多伦多的公寓销售已经“崩塌”至30多年来的最低水平，这直接导致新项目搁置。   报告还称，加拿大各大城市的公寓开工量大幅下滑，按滚动12个月计算，已从峰值下降约30%。其中多伦多降幅最为严重，达60%。 多伦多地区建筑产业与土地开发协会表示，5月份的房屋销售仍处于历史低位，这是连续第八个月创下有记录以来的新低。 该组织在6月发布的一份声明中表示，目前“建设成本危机”是真实存在的，可能对大多伦多地区的经济和市政财政造成极为负面的影响。 协会发言人贾斯汀·舍伍德（Justin Sherwood）呼吁联邦、省和市三级政府迅速采取行动，通过降低新建住房的税负、开发费用以及其他附加成本来降低住房价格。 当被问及政府手中有哪些应对工具时，罗品信提到了自由党承诺的政策，即对售价不超过100万元的首套住房免征商品和服务税（GST）。 该计划在3月份由卡尼宣布，称此项措施可为购房者节省高达5万元的成本。 罗品信表示，免GST是推动市场化住房的一项激励政策。“现在的问题是，我们是否需要更快、更进一步地采取行动，以推动市场复苏，”他说。 “我们正在评估这些工具，并与内阁同僚讨论下一步举措，确保我们不会在市场方面落后。” 他表示，住房部正在推进的“建造加拿大住房计划”（Build Canada Homes），将专注于建设低于市场价和可负担的住房。 不过，罗品信也强调，除了这类非市场住房之外，政府也必须密切关注市场住房的状况，“确保我们在支持市场方面也尽了最大努力。” 在春季联邦大选期间，卡尼曾承诺启动独立的“建造加拿大住房计划”，专责监督可负担住房的建设工作。 卡尼在竞选期间曾表示，该计划将是将加拿大年住房建设量翻倍、达到近50万套的一部分。 房地产市场研究公司 Urbanation Inc. 的总裁肖恩·希尔德布兰德（Shaun Hildebrand）在回应罗品信言论时指出，要想激活市场、重启项目，公寓价格必须下调。 “联邦政府可以出资全面取消市政开发费用和各类税项，并向一定价格以下的新购房者提供购房补贴。”他在一份声明中表示，“目前市场上存在创纪录的未售住房存量，政府也可以收购这些库存房作为可负担住房。”

加拿大疲软的房地产市场终于开始对公寓价格产生明显影响。 加拿大房地产协会（CREA）的数据显示，6月全国公寓价格指数（HPI）再次下跌。尽管需求疲软、库存不断攀升，但过去公寓价格的跌幅相对其他住宅类型较小。不过，这种情况正在发生变化——价格跌幅正在加大，并已出现多个项目被取消的迹象。 图源：51记者拍摄 6月份，加拿大标准公寓价格下跌 0.7%（约3,400加元），降至 488,400加元，这是连续第20个月价格下跌。与去年同期相比，价格已下跌 5.2%（约26,600加元），并创下近四年来新低。 此前市场对销售略有回升抱有乐观态度，但这股小幅反弹不足以抵挡多伦多、温哥华等关键市场的库存洪流。 尽管需求疲软、库存攀升，并且公寓价格已连续20个月下跌，但跌幅仍相对温和： 自2022年3月价格高点以来，公寓价格已累计下跌 13.0%（约73,100加元）； 与此同时，涵盖所有住宅类型的CREA综合基准指数则下跌 17.8%。 换言之，公寓在本轮房地产调整中表现较为抗跌，但当前的第二轮价格修正、项目取消以及持续走弱的销售，表明支撑力正在迅速减弱。

在温哥华市中心的巴拉德街和西彭德街交界处（On the corner of Burrard and West Pender streets），一座奢华的销售中心内，展出了一个大型模型，展示了一座预定将成为温哥华最高住宅公寓塔楼的建筑，这座60层高的塔楼侧面灯光闪烁，璀璨夺目。 展示厅内设有优雅的沙发，并且一台巨大的屏幕播放着项目建筑师在伦敦和纽约的访谈视频。销售中心的窗户上贴有醒目的宣传文案，高调宣传该项目“旨在促进个人与地球的福祉”。 然而，卑诗省最高法院提交的法庭文件却描绘出该项目面临严重财务危机的现实。 在7月11日，加拿大皇家银行代表包括蒙特利尔银行和美利坚信用合作社在内的贷款机构，对西区CURV奢华公寓开发商启动了接管程序。 根据房地产资讯网站Storeys.com首次报道的法庭申请，CURV开发商涉及的抵押贷款协议指明，他们欠下的本金金额为9000万元，已于4月底到期，并随着利息的累积而增加。截至7月10日，拖欠金额已超过9100万美元，卑诗省最高法院将于7月25日审理接管申请。 在众多戏剧性的房地产故事中，这个项目经历了多次波折与引人关注的头条新闻，最终走到了这一步。 由总部位于蒙特利尔的Brivia集团开发，该项目最初规划有328个分层单位、50个市场租赁单位和102个社会住房单位。 2025年3月，温哥华市议会批准Brivia支付5500万元的现金以换取放弃102个社会住房单位的权利。 该项目在市场转变中，苦于未能有效出售其超过300个高价预售分层单位。 甚至推出为吸引买家的奖励，赠送保时捷作为购房赠品。 负责宣传CURV单位的温哥华房地产经纪人杰基·陈在2024年6月告诉《环球邮报》，许多预售买家都是“非常富有的资深投资者以及拥有大额地产投资组合的人”。 贷款方通常要求项目须预售50%至70%的单位，才能获得建设融资，以便启动建造，无需依赖其他资金来源。陈告诉《环球邮报》，项目仍需再筹集1亿美元。 此时，开发商获得了原定12个月的营销期限延长一年的批准，使其可以在2025年5月之前进行销售，Storeys.com首先报道了这一信息。 目前，CURV项目的现场仍被项目宣传标牌包围，原来的公寓楼未被拆除，依然空置。 这个物业最早引起关注是在2016年，《南华早报》的伊恩·杨报道了这两栋位于1059号和1075号尼尔逊街的老公寓楼在三年内被转手三次，其中一次交易的价值增长幅度非常大。 温哥华的Wall Financial Corp.于2013年以1680万美元购得该物业。2016年，以6000万美元将其出售给专注于从温哥华移民华人社区筹集资金的Sun Commercial Real Estate投资集团，后者又将其以6800万元的价格转手给了单一买家。 2021年4月，总部位于蒙特利尔的Brivia集团收购了该项目，交易价格尚未披露，但Brivia计划建设世界最高的被动房或超低能耗建筑。一室单位的售价起步超过100万美元，而顶层的7300平方英尺的豪华公寓挂牌价格为6000万元。 退休建筑师、房地产开发商和顾问迈克尔·盖勒回忆起在市中心销售中心参加CURV的开幕派对时表示：“从一开始，这个项目就完全缺乏合理构思，发展行业内的人士对此深知，但显然有一位极具雄心的项目经理从中获利颇丰，连同房地产经纪人、其他咨询顾问及之前的物业所有者们。” “我猜测某人会尝试以折扣价购买这个物业，并可能会持有一段时间，因为目前在这个地点建造公寓或专门出租房屋并没有实际意义。”