地产

昨日下午四点（11月30日），加拿大联邦财政部长方慧兰（Chrystia Freeland）公布了秋季经济报告，同时宣布：为应对第二波疫情给加拿大人带来的难关，政府将在未来三年持续推出刺激经济的计划，并将为此投入$700-1000亿加元。 联邦财政部长方慧兰 依据报告，截至2021年3月底，加拿大经济赤字将达3816亿加元，该数字有可能进一步攀升，取决于未来隔离封锁的严重程度及新冠患者的感染率等因素。 政府也公布了最新援助计划，和民众生活密切相关的一些具体措施如下： 1、为了降低民众的防疫负担，政府将取消口罩和其它防护面罩的销售税。 2、2021年，加拿大政府将为中低收入家庭中6岁以下儿童提供1200加元的额外牛奶金，分四次发放。 净收入在12万加元以下的家庭，可全额获得。而净收入超过12万加元的家庭仅能获得这项补贴的50%。 3、政府将在2021- 2022年间投资4.475亿加元，为年轻人提供额外的4万个夏季工作位置（summer job placements）。 这项计划允许雇主为每名被雇佣的青年人申请最高100%的最低工资补助，新的经济补助措施还将帮助雇主更易聘用兼职员工。 此外，为了减轻大学生负担，联邦政府将免去联邦学生贷款下一个财政年度的利息。 4、今年因疫情在家工作的加拿大人将可以视工作时间申报最高400加元的个人所得税抵免，无需提交详细的支出报告，通常情况下也无需雇主证明。 另外值得关注的是，据报道：加拿大政府表示，明年将采取具体措施，针对非永居、非加拿大公民所拥有的住房征税。 加拿大政府还表示，将在未来5年斥资6.06亿加元打击国际逃税行为，预计会追缴14亿加元税款。 新民主党领袖Jagmeet Singh 由于联邦自由党是少数政府，所以这份报告或计划还需要至少一个在野党的支持才能通过。目前，保守党和魁人政团对此皆“表示批评”，新民主党尚未给出明确态度。 方慧兰称，自由党的经济增长计划是“具有深远意义和变革性的”，她说：“我们都很累，但是我们也知道疫苗将面世，春天终会来临，然而我们必须首先互相帮助，度过冬天。” 对于最新的经济政策，加拿大著名智库C.D. Howe Institute警告说，如果自由党政府持续性地增加支出，那么加拿大人要为支付更高税率，更多的税款做好准备。 提高GST是自由党政府的最佳选择 该机构的税务专家组表示，即使不考虑政府在疫情期间为支持加拿大人和企业的紧急支出 ，讲话中的承诺也可能会增加$190亿至$440亿元的永久性年度联邦计划支出。专家组认为：“大量的无资金来源的支出将使该国容易受到经济不利冲击的影响，并且可能无法持续。” 该专家组考察了一系列政府可以实施的税收选择，包括提高资本收益率，碳税，取消小企业税收优惠，对居民出售自住房收税以及征收财富税等等…… 也许，“提高销售税（GST）”不失为自由党政府的最佳选择。虽然这样做在政治上不受欢迎，但被普遍认为是“可筹集资金最多，而且对经济危害最小的增税方式”。 该机构估计，如果将GST提高两个百分点（从现行的5%调高到7%），再加上GST税收抵免额增加40％，那么每年将为财政筹集近$150亿元。 1990年，加拿大保守党政府开始征收联邦GST，税率7%。2006年，保守党前总理哈珀上台之后，将其降至5%。

前段时间，大多伦多出现了一个超级租霸，无赖二房东，名叫赛义德(Arif Adnan Syed)，为了拖欠租金，他不仅向12位华人房东行骗欠租，还将租来的房子私自改建成非法出租屋，赚取暴利！ 就在这12位房主中，就有1位是华裔，他们正联合安省高等法院上诉，要求终止租赁合约，把自己的房子要回来!根据这12位房东的说法，这给他们造成了高达$100万加币的损失。 据CBC报道，这位超级租霸赛义德分别在约克区万锦和列治文山先后租下了12套房子，这些房子中，也有很多豪宅，他们将这些房子改造成了分租屋获取暴利。 就在今年9月份，安省法官Mark Edwards认定，二房东赛义德基于“欺诈性失实陈述”将房屋出租给更多租客，同时下达法庭令，要求赛义德将被他改建的房屋重新变回原样，也就是将分租屋还原成单户住宅。 尽管下令了，但赛义德依旧从租客那里收取了1个月的租金，知道11月初，依旧有80名租客，住在这12套房子里，并没有搬走。 其中，一位华裔张女士表示，自己本身就是地产经纪，今年3月底把房子租给了赛义德一家，而租客赛义德把房子改成分租房，最多的时候住进去20人，直到今年6月，赛义德干脆停止给她支付租金。事后，张女士表示：“我们再也负担不起了。上个月和这个月，我无法为这所房子支付抵押贷款，因为我们将近半年没有任何收入。” 张女士表示，赛义德已经拖欠了她2.3万加币的房租和水电费，面对房子所造成的伤害，预计要花费15万-20万加币才能将伤害修补。 房子被陌生人毁了，那些房客甚至会在物业内种植并干燥大麻。还有另一位房东John Davies表示，自己的房子里面有一位男性租客，被房子另一名租客刺伤了，经过警方证实，嫌疑人是一名27岁的万锦男子，目前正在面临谋杀的指控。 所有的房东都表示自己除了上诉，别无选择。根据CBC此前报道，赛义德因涉嫌在万锦和列治文山的租房申请中使用假身份证件，被控11项与欺诈有关的罪名。但是，房东和租户委员会(LTB)只会单独审查每个驱逐案，而不会考虑赛义德的其他案件。 而媒体采访了赛义德，他却表示自己很委屈，分租这些房子是自己这两年的唯一收入，他从来不知道这样做是非法的，他还以为自己在帮助其他人，在这12套房子里，是我一直在跟着120名租客打交道，我也为之付出了2年时间。 随后他表示，自己也是受害者，他也是被这些租客给骗了！之前也试图去驱赶那些租客，但是很难…… 就在周五的法庭上，12位房东的律师罗恩?伯肯对法官说：这不是房东的问题!这些房屋之前就受到了损坏，在法院下令之后，还在持续遭受损坏，这就是对法庭的藐视！ 法官针对此事，会在下周公布对赛义德藐视法庭罪作出具体的判决！ 同时，法院也命令赛义德提供银行对账单，追溯到签署第一份租约时，查看到他到底收了租客多少租金，与此同时还命令警长立即驱赶剩余住户。

  素里明年涨房产税，预计提高2.9％，水电费也要涨 素里市的房价相比大温其他地区相对经济实惠，但近几年发展迅速，开发项目非常多，也形成了地区特色的商圈。是很多投资者非常看好的大温城市，有相当一部分人热爱理财投资的人，都有将素里地区列为投资备选之一。不过随着素里市的发展，该市的房产税也是一点一点在往上增长。 2021年也不例外，素里市房产税将略有上调，市议会拟议的房产税上调幅度为2.9%，平均每位业主比2020年多支付60元。虽然有所上涨，但这个上涨的幅度还是合理范围，与2019年和2020年预算设定的税率相同。除了房产税的上调，素里市对每一处住宅征收的资本地块税也将增加200加币。这项税收不依据物业价值来计算，每户支付的金额相同，而税额的上涨是为了帮助将来的一些开发计划提供资金。根据计算，房产税和资本地块税的增加将分别为素里市带来1120万加币和3170万加币的额外收入。这两项措施都包含在素里市政府2021年预算草案中，该预算草案也印证了新冠疫情给素里地区带来相当大的挑战。素里市长道格·麦卡勒姆说：“尽管新冠大流行带来了压力，但市府刚刚公布的2021年拟议预算是平衡的，并且在房产税增长幅度上保持了底线，这证明了素里的经济实力。”尽管新冠在经济上，不只是给素里政府造成沉重打击，素里市民也背负着很大的经济压力。因此素里理事会表示，他们深刻明白不给纳税人增加负担的重要性。素里市长道格还说：“目前疫情给大家带来的逆境终会结束。” 对于普通市民而言，素里明年还有一项与大家息息相关的费用将要上涨。那就是——水电费。就水费而言，单户带计量表家庭的水费每年将多支付13.24加币，而非计量表家庭的水费将上涨29.44加币。对于平均每年的污水处理费，单户家庭将多支付19.30加币，而非家庭住宅的水费预计将增加42.88加币。对于普通家庭而言，水费一年增长20来块，说多也不多，但是疫情带来的影响还未消除，各项费用加起来，对于一部分家庭来说也是增加了小小的压力。那么对于投资者而言，素里的投资价值又有什么变化呢？不可否认，未来五年素里已经立下明确的发展计划，还是具有相当的潜力。虽然素里各项税收和生活费用也在不断上涨，但是素里在蓬勃发展的同时，市政府也确实有在控制各项收费的涨幅，还是值得投资者们考虑的一个选择。  

　　最近，加拿大居民乔丹(Dale-Paul Jordan)一家非常郁闷：他们本打算小房换大房，但找到心仪的独立屋以后，现在自住的公寓(condo)却迟迟卖不出去，只好在最后一刻含泪放弃，一家四口的别墅梦就这样眼睁睁化为泡影。 　　“老房卖不出去，我们就无法支付新房的首付。”乔丹惋惜地说。 　　Condo现在有多难卖? 　　房价六星期降$6万 　　根据《金融邮报》的报道，像乔丹这样的房主还很多，尤其是在多伦多地区。乔丹家的房子就位于多伦多市区一栋时髦漂亮的公寓楼。 　　新冠疫情以来，全世界的大城市，包括纽约、伦敦、多伦多和温哥华，都发生了“逃离城市，定居远郊”的浪潮。将市区公寓卖掉，换成郊外一座独立屋，既符合远程办公的新潮流，新增的前后院和社区公园能有力释放疫期居家隔离的郁闷。   　　但当所有人都这样想的时候，condo就卖不出去了。于是像乔丹那样只有一套condo却又想升级换房的业主，就被卡在这个尴尬的位置。 　　乔丹说，同一栋公寓楼的另一个业主也打算卖房。一个多月前，乔丹将自己公寓挂牌上市。日子一天天过去，竟然没有任何买家感兴趣。忽然有一天，他们发现同一栋楼另一套房也挂上了网了，价格还比自家的叫价低了一大截!乔丹和妻子非常郁闷，立刻将自家的房子撤掉，放弃了换房升级的打算。 　　不止一个地产经纪表示，他们的客户对独立屋做出购买offer后又反悔，因为担心当前的公寓卖不出去。 　　多伦多经纪人莫科维奇(Thomas Mirkovich) ：“近期好几个交易，卖家都不得不对售价做出妥协。" 另地产经纪英格拉姆(Scott Ingram)说，他最近帮一对夫妇成功卖掉了市中心的公寓。房子刚上市的时候，同类公寓的售价在$70万左右。六个星期以后房子卖出去了，但价格只有$64.1万。短短一个半月，公寓的价格降了将近$6万。 　　大城市租金暴跌 　　投资型公寓业主也打算卖房 　　当前打算出售公寓的，不仅有乔丹那样的自住升级型业主，还有不少投资型公寓的房主。 　　因为寓公们发现，以租养贷的路子行不通了。 　　疫情带来的“逃离城市”浪潮，移民、游客和留学生骤减、加拿大失业率居高不下，都不断推高公寓的空置率，重创租金市场。根据10月份的租金报告，加拿大大城市的租金继续下降。与去年同期相比，多伦多骤降了17%，温哥华的租金也降至三四年来的最低点。 　　而在此刻选择脱手的投资性公寓业主，进一步将市上的公寓供应量推高。与多伦多相比，温哥华略好一点，但公寓售价和租金都在走低，却也是事实。 　　疫情以来加拿大的楼市一片繁荣，10月份房价比去年同期涨了17%。但经济学家预测，公寓市场的不景气可能会以“涓滴渗透”的方式影响整个楼市，甚至可能成为加拿大楼市由盛转衰的起点。毕竟，当前楼市繁荣与政府的发钱托底有关。如果政府补助停止而经济又没有恢复，残酷现实就会迅速到来。 　　穆迪分析(Moody's Analytics预测)，2021年加拿大房价将下跌7%，独立屋和公寓都将下跌。它认为，多伦多地区的价格将下滑到2017年初的水平，直到2023年中期才会完全恢复。 　　先买后卖还是先买后买? 　　升级换房有策略 　　但即便如此，业内人士仍建议，想卖公寓就卖，不要太拖延。毕竟，如果房价未来三年真的一路下行的话，今年让你痛苦的超低售价，在明年看来属于卖得很好的价格。 　　对乔丹那种升级换房的刚需卖家来说，这个建议更加重要。 　　有业内人士说，乔丹的烦恼，其实是个“先卖后买or先买后卖”的技术问题。 　　在小屋换大屋的时候，所有人都会面临这个问题。两种策略都有各自的优缺点，对应不同的人群。先卖后买是大多数普通人的选择，他们没有余钱，必须卖掉现在的房子才能凑够第二套的首付等费用。先买后卖适合那些财力和信用充足的人，他们不需用第一套房的房款支付第二套的首付。 　　如果你咨询专业地产经纪，会发现可能还有第三条路，就是向银行申请一笔“过桥贷款”来支付新房首付，然后用换来的时间差从容卖掉老房。同样是先买后卖，但时间和心态上都从容了不少。 　　当然，这只是个简化的模型，真实过程相当复杂，需要专业人士的帮助。 　　对普通人来说，房子是人生最大的消费品兼最大的投资品。买房需要投入海量的时间、精力和技能，卖房也一样。而同时买房卖房且在短期内完成，压力可想而知。希望乔丹以及所有换房的业主聘请专业的地产经纪人，以推动自己的别墅梦顺利实现。

27岁的Robert翻修倒卖了一栋位于安省伦敦市的房子后，赚了点钱。这栋房子原先是他的学生住房。现在，他准备去Hamilton买房建立家庭。问题是，他的女朋友因为职业生涯而陷在多伦多，因此他们现在与另一个室友租住了一套公寓。 Robert说：“我想搬去Hamilton，买一套漂亮的房子，但我的女朋友想留在多伦多租房。我们在这个决定上，正处在一个艰难的时刻。” 不过，与两个人一起租房的好处是租金更便宜，在Rgent Park的一套公寓，租金分成三份后，他每月只需付430加币。 作为一个小企业主，Robert每年可以赚到9万加币，但是他把大部分钱重新投入到自己的生意中，这使得他每月实际的收入只有近2000加币。 由于疫情，他大大减少了食品、饮料和旅游的开销。“过去会和朋友经常社交。和朋友在酒吧喝喝啤酒。现在，大多数时候是在家里或露台吃饭，很少点外卖。” 看看他两周的花销清单：一共460加币。除了买衣服花了60多加币外，其余大部分钱都花在了食物上，其中和朋友出去吃饭4次，花了180多加币。 到了周末，Robert会和他的女朋友花更多的时间和更少的钱，去户外散步，逛逛公园，或者在GTA地区看看房子。 Robert也有了新的爱好——装修。 “翻修倒卖我伦敦的学生出租物业，赚到点钱，让我感觉用自己的双手做些事是令人开心的。在城市里，我发现当你在桌前朝九晚五地工作时，是很难找到那样的出路的。” 没有债务在身，他的目标是购买另一套房子，然后将剩余的存款投入股市为退休做准备。但是，由于他女朋友的工作在多伦多，他该在哪里买房呢？ 对此，理财专家Jason Heath提出了以下几点建议： 1 听起来Robert在2020年的财务情况有好有坏。虽然在伦敦市的翻修倒卖房屋赚到了一笔钱，但是他的收入因为疫情受到了重创。我认为这两点都需要好好思考。 2 购买、翻修、出售房屋，当然可以产生盈利。他可以投入少量的预付款，并从银行借来其余的钱来产生一种杠杆作用。但是，同样的杠杆可能会伤害到他。 3 用一个简单不切实际的数字来举例，如果你以2万加币的首付，购买一套10万加币的房子，然后以12万加币的价格出售，利润不是20%，而是100%。你投资了2万加币，获得了2万加币的利润。但是，要是房子以8万加币的价格出售，这意味着投资了2万加币，损失了2万加币，回报率为-100%。 4 房地产交易面临的最大挑战是交易和账面成本，这在我简单的举例中并未考虑。买卖房产通常会产生土地转让税，房地产佣金和律师费，这些交易成本通常在5%到10%之间。而且，当你转移财产时，你还需要支付抵押贷款的利息，财产税，保险和其他杂费，但是却收不到租金。 5 一次有野性的翻修倒卖，若是出了差错的话，可能会花费超过预期的成本进行翻修，并且可能会花费与预期更长的时间。这样下来，成本会越加越多。不过，Robert动手能力不错，有一些翻修工作可以自己干，这样使得翻修倒卖不仅成了一种财务策略，也成了一种经验积累。 6 我认为在疫情期间，一个收入下降的年轻人应该更加谨慎地承担财务风险。如果在房屋翻修过程中途收入下降，这意味着无法承担这笔费用，该怎么办？ 7 Robert和他的女朋友在选择住处时遇到了一些挑战。如果他们留在原处继续租房，那么就需要考虑租房成本。尽管听起来有些微不足道，但是多伦多的公寓租金正在下降，他们或许可以能够以更低的价格租到另一套公寓，支付相同的费用并获得更多的空间或更长的租期，或者可以跟们现在房东进行商量。此时是多伦多近年来首次出现租房者主导市场。 8 他的交通费不高，没有汽车付款。所以我认为，他要考虑何时需要新车并计划未来的成本。而且，他们现在的租金是低的，如果以后买房了，那住房成本会加大。 9 由于旅游和娱乐花销的下降，他的支出相比于疫情前是减少的。因此，现在可能是制定存钱计划的好时机，为未来拥有房屋做准备，并坚持短期和长期的存钱目标。我鼓励人们先存钱，再花钱，因为这比先花钱要容易——有时候，你根本省不出钱来还钱。 10 我很高兴听到为退休而投资股票是Robert的目标之一。许多年轻人想要把钱全部投入房地产，获得房屋所有权，但是却没有想到要分配少量资金作为长期投资。最近几年，多伦多房地产价格涨了太多，但是如果一个年轻人认为房屋可以在接下来的30年里代替RRSP，那么我担心可能不会有好结果。对于像Robert这样的高收入者来说，RRSP是很好的储蓄工具，其中还有购房者计划用于购房首付。 听了专家的建议后，Robert觉得自己对于买房这件事，可能有点操之过急了。他说：“我已经意识到疫情期间，我的收入是有多么的脆弱。在购房时我需要认真考虑，可能每月的住房花销要翻三倍。” 因此，他打算把买房计划，放宽在未来五年内实行。他说：“如果我要保持房屋的利润来进行再投资，则需要认真研究RRSP和TFSA来配置我的资产。” “我要去研究啦！”