地产

  　　CIBC研究报告显示，温市价位较高的独立屋，过去十年以来，价格出现超过两倍的成长率。图为温西一处待售独立屋，开价688万元。(取材自地产网站) 根据加拿大帝国商业银行(CIBC)最新研究，温哥华独立屋价格不断攀升，价格愈高的物业增值率愈高，市场内价格分布不均的状况严重。报告指出，会有这样的现象，可能与外国买家的投资有关。   　　该项调查报告表明，在过去10年，温市最昂贵的5%独立屋，平均售价翻升两倍(200%)，但价位最便宜的5%独立屋，在同期只升值还未到一倍(60%至70%)。   　　安省多伦多独立屋市场，最昂贵的5%独立屋，过去10年升值了85%，而价位最便宜的5%独立屋，也录得75%的增值。换言之，多伦多相对低价位的独立屋，升值潜力比温市低价的独立屋，还略胜一筹。 　　报告提到，这样的现象主要出现在温哥华与多伦多地区，若将两地排除在加国整体房市之外，事实上目前本国房市已经进入「软着陆」(soft landing)的状态。 　　加拿大房贷暨房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)最近亦针对此问题发表类似看法，该公司首席经济师杜甘(Bob Dugan)指出，温哥华今年第一季价格前20%的独立屋，平均成交价为220万元，但其余80%的单位，平均价仅有55万元。 　　专门研究移民与房屋问题的卑诗大学(UBC)地理系教授莱伊(David Ley)指出，加元不断走软与房屋指标价格提升有必然的关系，在这样的状况之下会有大批的外国买家进入市场，本地买家也会因低利率的诱惑，想要快点进入房市完成交易，房价的成长动量便是来自这些不断增加的买方需求欲望，当然会不断提高。 　　莱伊表示，目前许多西温或温西的民众，抓准时机卖房搬往其他地区，可能也会造成连带效应。他认为独立屋市场应该非温市府的当务之急，在需求量不断增加且待售数量急遽减少状况下，价格当然水涨船高。 　　190万→440万 温哥华独立屋15年后恐将翻倍 　　信贷合作社Vancity上月的一份报告指出，如果按照现在的房价增长速度，到2030年，温市所有住房类型的平均房价会超过210万元。温市信贷储蓄(Vancouver City Savings Credit Union)亦指出，如果房价上涨势头持续，独立屋的平均房价在15年后将翻一番，达440万元。　这也意味着首次买房的年轻人不得不去考虑小户型单位。 　　调查：住公寓安全感较独立屋高3倍 　　多伦多怀雅逊大学一位教授考察市民所处的社会环境尤其是住所，对其在罪案问题上的看法的影响进行调查，发现居住在高层大楼内的住客，要比家住独立屋的市民感到安全。 　　调查亦显示，对邻居陌生，晚上回家走路时步步为营，但当家住高层大楼住客然一回到家，他们的安全感则是独立屋住户的3倍。

卑诗大学赛德商业学院经济学家大卫杜夫。（取材自卑大官网） 　　虽然年初大温房价不断攀升以来，部分经济分析师与地产专家认为房市泡沫化在即，不过截至目前，这项看衰的预言并未成真。卑诗大学（UBC）赛德商业学院经济学家大卫杜夫（Tom Davidoff）指出，其实这些言论早已存在数十年，但预估大温房市相当困难，许多发表这些观点的专家，都因自己的错误观察而感到相当懊恼。   　　大卫杜夫说，温哥华的房产市场具有独特性，无法以评估其他城市的类似基础，来预测本地市场状况，例如在美国中西部地区因腹地广大，房价基本上就是兴建房屋的成本价格，但温哥华土地有限，目前在没有新建地的状况下，房屋价格自然水涨船高。   　　大卫杜夫提到，专家其实很难预期想居住在本地的民众，会愿意支付多少金钱来置产，所以大温房价才会难以预测。他以自己为例，表示在过去三年间一直希望房价可以下跌，让他能入市买房，但因市场预估实在太过困难，所以到目前为止都还是租屋居住。 　　大卫杜夫进一步指出，当经济状况出现问题时，投资房地产相对安全，所以便会提高民众把资金投入房市的意愿，以目前温哥华的状况来说，其实很多具有中国背景的投资人，因为担心中国经济不稳状况，所以减少在中国的投资，转而将资金注入本地房市，或许也是大温房价攀升的原因之一。

　　加拿大经济今年上半年陷入衰退，即使能如联邦政府预期地在下半年恢复增长，按照经济合作与发展组织（OECD）最近的预测，加拿大2015年经济成长率最多也只能略微超过1%。在这样情形下，一些人开始担心，正在亚伯达省蔓延的房地产市场大跌，可能会扩散到全加拿大。但主流经济学家最近再度指出，尽 管全国各地市场景况冷热不均，加拿大房市依然充满生气。   　　财经专家指出，亚省房市大幅度跌落，是因为占其GDP四分之一的能源业遭到油价暴跌重大打击，是一个比较独特原因，加拿大经济今年上半年连续六个月萎缩也与此有直接关连；但另一方面，油价下跌有助于降低制造业成本，且促使加元汇率下跌，进而对拥有雄厚制造和出口业的安大略和魁北克经济具有推动作用，因此不宜将亚省和加拿大其余地方的房市前景相提并论。   　　Gluskin Sheff + Associates Inc.首席经济暨规划师卢森堡说，安省和卑省房地产市场的力量，加上其它省分稳定的市场，足以抵销亚省和另一个能源生产省份沙斯卡其旺形成的阴影。他在一份为客户撰写的报告中表示：「在低加元汇率开始对加国经济产生正面影响，和帮助加国经济从过于依赖能源业向更平衡的出口业转变的同时，房地产业可望持续向总体经济活动提供关键性的支持。」 　　他列举了数项统计数据来支持这项乐观论述：继7月成屋销售量成长0.1%之后，8月的全国成屋销售量又增长0.3%。在今年春夏两季，房屋销售量接近五年来的最高水平。卢森堡说：「这说明根本看不到任何房地产市场摇摇欲坠的迹象。」 　　在多伦多和温哥华，潜在的购屋者比上市求售的住宅多出60%，显示这两地仍是严重的卖方市场，而这正是房价持续显着上涨的主要原因。 　　曾预测加拿大房价将会大幅度下跌25%的资本研究所（CapitalEconomics）经济师马达尼，不久前又预测多伦多和温哥华的房价下跌幅度可达30%。被称为「加拿大房地产末日预言家」的马逵尼，五年多前便警告说，先前的美国房市就是加拿大房市的镜子，加拿大危如累卵的房价即将暴跌25%。 　　卢森堡列举这些数据和深入分析，就是为了说明，虽然某个市场有可能因其独特的原因导致显着下跌，例如亚省的卡加利，但在可预见的将来，加拿大并不存在房地产暴跌的可能性，人们不必听信那些危言耸听的预言。

联储局最新数字显示，在住宅价值日益上升之下，美国人家庭财富于第二季见温和增加，至新高水平。反映出消费者将会成為此世界最大经济体增长的动力源之一。　　周五发表数字指出，美国家庭及非牟利组织在4至6月一季内的资產净值，较前一季增加6,948亿美元，或0.8%，至85.7万亿美元。　　家庭财富日增，可令消费者感觉自己较為富有而增加消费。经济学家估计，家庭财富每增一美元，消费开支便会上升3至5美仙。在美国，家庭开支佔经济约三分之二份额。　　美国人上季的财务状况得力于物业价值上升，以及就业市场强气，足以支持美国人的开支。消费开支约佔美国经济的七成。　　低借贷成本也有推波助澜作用，由于联储局周四决定不加息，息口现时接近零息水平。　　联储局周五称，美国人的股票投资总值于季内攀升了610亿美元，家庭持有金融资產更增加了2,560亿美元，这些资產包股票和退休基金等。　　季内家庭地產物业资產上升了4,990亿美元，业主佔总家庭地產资產值的份额亦由对上一季的55.6%，上升至56.3%。　　家庭财富的增加令美国人更有信心去借钱，4至6月一季内家庭负债以年率3.9%速度增长。消费者信贷则以8.1%步伐增长，这些信贷包括了汽车及学生信贷。而按揭借贷增长速度就為2.2%。　　非金融债于去季以年率4.4%速度增长，商业借贷增8.3%，州及地方政府负债增长速度為1%，而联邦债务就增长2.4%。

屋内成群的黄蜂。 金塔提亚娜(Tatyana Kim) 沙斯卡通(Saskatoon)一个家庭搬迁到新租住的公寓，却在一个月后发现，这个屋子的住客不仅是他们，还有成群的黄蜂。 金塔提亚娜(Tatyana Kim，图2)说，她与家人迁居当日，房东曾经提醒，有「少少」的黄蜂麻烦。 但她在该单位内发现，里面有大群黄蜂出没。 她告诉沙斯卡通CTV电视台：「这很恶心、很可怕，当然，我们感到住在那里不安全。」 房东说，他们曾自己想办法，要杀死这些黄蜂，但没有奏效。他们随后雇用了一个灭虫公司，但尽管经过两轮灭虫，它们仍然存活。 金塔提亚娜说，现在由于租约约束，她无法摆脱这个黄蜂占据的房子。 她说：「我们无法解约，搬出去，因为我们被告知，『若搬离，可能必须支付全年租金。』」 金塔提亚娜联络沙斯卡通住宅租约处(Saskatoon's Office of Residential Tenancies)，但她被告知，可能要等待一个多月，该办公室才会听证她的个案。 该办公室副主管海默斯(Terry Hymers)说，房东与租客虫害投诉案增加，办公室忙得不可开交。 海默斯并未评论金塔提亚娜的个案，但他说，一般而言，房东有责任回应租客的虫害投诉，并予以处理。除非是房东能够证明，是租客自己造成的问题。 金塔提亚娜说，她等待听证期间，不得不支付房租，一家人继续与黄蜂为伍。 那家杀虫公司说，它将再来该单位处理虫害，但金塔提亚娜表示，不知要等到何时。

  Amid a weakening housing market and stock market crisis in China, Chinese investors increasingly set their sight on the global investment safe haven – the housing markets in Toronto. The devalued loonie has made the market all the more appealing. According to the Globe, a growing number of condo developers in Toronto have set up sales offices in China.   (大中报泊然报道) 在北京的Fairmont 酒店里，一对对夫妇穿过铺着大理石的酒店大堂，乘坐电梯抵达一间小型会议室。在那里，一群来自多伦多的房地产中介将向他们推销加拿大最大城市里的公寓楼项目。   在这些夫妇落座后，多伦多房地产中介Tony Ma用带有河南口音的普通话向他们介绍称，多伦多人对外国人非常友好，当地很少出现歧视外来者的事情。接着他又详细介绍了加拿大的购房流程，其中包括 、银行贷款程序、房屋面积的计算以及其他相关内容。Ma同时称，在中国许多购房者都是买毛坯房然后自己装修，而加拿大的房屋可以提包入住。   Ma最后更是抛出了杀手锏：“加拿大的房价这么低，为什么不投资呢？”   在上个月飞往上海和北京的多伦多房地产中介中，有许多人都和Ma一样有中国背景，在此次为期两周的行程中，他们向中国投资者推介了多伦多市中心在建的三个公寓楼项目。   多伦多目前有超过11.5万个在建的公寓楼项目，在今年春季多市售价超过$100万元的开发用地销售量亦创下历史新高，其中许多地块都是打算用于开发公寓项目。由于贷款机构通常都会要求开发商在建设融资之前售出70%的公寓单位，因此许多开发商现在都将目光瞄准了中国投资者，因为他们往往更热衷于购买楼花。   一直以来，加拿大开发商通常都是依赖与其他国家有关连的当地房地产经纪所拥有的人际网招揽海外买家，但是随着多伦多公寓市场的销售竞争越来越激烈，许多开发商都开始直接向中国潜在客户推销自己的房地产项目。   专门销售公寓楼花的房地产经纪公司Baker Real Estate Inc.在上个月也开始直接前往中国推销公寓项目，该公司总裁劳勒（Barbara Lawlor）称，所有大型房地产开发商都希望增加国际知名度，从而能够提高销售量，因为如果他们的公寓楼花卖不出去，他们就无法融资兴建相关项目。Baker公司在最近还联手温哥华房地产经纪公司Macdonald Realty Inc.共同创建了上海销售办公室，以在中国国内直接推销温哥华、多伦多和蒙特利尔的公寓项目。   除了通过有中国背景的房地产经纪推销自己的房地产项目，一些多伦多公寓开发商也开始亲自前往中国拓展市场，以期让中国投资者以及有移民打算的中国家庭进一步意识到多伦多的房地产市场极富吸引力。   房地产开发商Great Gulf Residential.公司的总裁Christopher Wein表示，在过去几年发生的真正改变或变化趋势是开发商或营销机构不再坐等投资者前来，而是前往上海、香港和新加坡等地直接推销自己的房地产项目。Baker公司在上个月的中国行中就曾推销过Great Gulf公司的设计大师Moshe Safdie设计的位于多伦多湖滨的Monde公寓楼项目。而Great Gulf公司也曾在去年夏天前往香港推介该公寓楼项目。  

  中国投资人近年来在美国大举买房，如今已成为美国房地产的第二大外国买主，仅次于加拿大。由于中国经济增长减缓，许多中国投资人试图为资金寻找更安全的投资场所，即使是人民币贬值，也没有抑制中国人在美国的买房热。   过去数月，中国经济日趋减缓，而中国投资人却加快了在美国购买房地产的步伐。美联社报导，中国货币上月贬值，更增加了投资人到海外买房的紧迫感，因为人民币贬值将使中国人在海外买房更贵。   伊利诺州Lisle镇一位房地产经纪人表示，过去几天上门的人很多，其中一些人是卖掉中国的资产，来到美国买房。   广东云浮市36岁的吴珊珊(音译)在中国有三套住房，她过去两个月在芝加哥看中一套三卧房屋，要价40万美元，她表示，只要卖掉中国三套房子中的一套，就可在美国买到更高价值的房产。   尽管外国买主仍不是美国房屋销售的多数，但在纽约、旧金山、西雅图和加州尔湾等地，房市会受到外国买主的影响。芝加哥等中西部地区的可负担房屋，也吸引越来越多的外国买家。   报导指出，到今年3月为止的12个月期间，美国约有20万9000套房屋不是卖给外国人，就是来美不足两年的 ，约占同期所有旧屋销售量的4%。   同期间，在美国1040亿元的房市销售中，中国买主的比重最大，占286亿元，其中半数是在佛罗里达、加州、德州和亚利桑纳州。   这12个月期间，美国售给外国人的房屋比上年同期减少10%，但人民币贬值没有减少中国人的买房热。全国房地产商协会一位经济师表示，想在美国买房的中国人没有撤退，虽然人民币今年贬值2.6%，但不足以吓退中国买主。   西雅图一个房地产公司的经纪人表示，许多中国人用现金买房，部分社区受到中国人抢购的影响，房价已被抬高。她说，目前中国买家需求最大的，是120万元左右的房屋。   但不是所有中国买房人都是富翁，部分人属中产阶级，他们是因要把孩子送到美国读书而买房，还有人是为了出租，或当做度假屋。    

周五发表数字指出，美国家庭及非牟利组织在4至6月一季内的资产净值，较前一季增加6,948亿美元，或0.8%，至85.7万亿美元。 家庭财富日增，可令消费者感觉自己较为富有而增加消费。经济学家估计，家庭财富每增一美元，消费开支便会上升3至5美仙。在美国，家庭开支占经济约三分之二份额。   美国人上季的财务状况得力于物业价值上升，以及就业市场强气，足以支持美国人的开支。消费开支约占美国经济的七成。 低借贷成本也有推波助澜作用，由于联储局周四决定不加息，息口现时接近零息水平。 联储局周五称，美国人的股票投资总值于季内攀升了610亿美元，家庭持有金融资产更增加了2,560亿美元，这些资产包股票和退休基金等。 季内家庭地产物业资产上升了4,990亿美元，业主占总家庭地产资产值的份额亦由对上一季的55.6%，上升至56.3%。 家庭财富的增加令美国人更有信心去借钱，4至6月一季内家庭负债以年率3.9%速度增长。消费者信贷则以8.1%步伐增长，这些信贷包括了汽车及学生信贷。而按揭借贷增长速度就为2.2%。 非金融债于去季以年率4.4%速度增长，商业借贷增8.3%，州及地方政府负债增长速度为1%，而联邦债务就增长2.4%。    

    温哥华市政府一个规划部高级官员指出，如果市内居民组织反对所有高厦发展项目，政府将会缺乏金钱去进行对社区有利的工作。 即将于今年12月退休的温市政府规划部主任杰克逊(Brian Jackson)，日前接受城市发展研究所（Urban Development Institute，简称UDI）邀请发表演说。他强调，所有获批的更改土地用途(rezoning)项目，都是对社区发展有莫大裨益。 过去3年杰克逊任职规划部主管期间，温市府批出的多项新发展计划均惹来强烈反对声音。 杰克逊在演说中为自己作出辩护，表示他经常遭受主流传媒记者、博客、前市府规划官员、学术界，以至民间活跃分子的抨击，但当中许多评论都是误导以及资讯错误的。 他指出，除非联邦政府大幅改变移民政策，否则，温哥华不可能会严格限制城市发展。 对于有人批评温市以历来最快的步伐不断发展，杰克逊辩称，事实上，温市的更改土地用途项目数量，比素里、本拿比或列治文的更少。 他承认，市府的建筑批文总值创下新高纪录，但解释这是因为发展项目成本上升，而非项目数量增加所致。   对于有人批评温市以历来最快的步伐不断发展，杰克逊辩称，事实上，温市的更改土地用途项目数量，比素里、本拿比或列治文的更少。 他承认，市府的建筑批文总值创下新高纪录，但解释这是因为发展项目成本上升，而非项目数量增加所致。    

　　在多伦多，树木保护金(tree security deposit)是市政府为了保护市区里的树木而对想要动工整修或者进行园艺工程的人收取的一笔费用，过去往往因其动辄高达数千元而吓退了不少人。但是，最近多伦多一名屋主因不满树木保护金居然高达1.3万元，而向电视台投诉，这才知道原来根本不需要交如此高昂的树木保护金。　　该名房屋业主名叫Philip Hebert，是多伦多大学的一名荣誉退休教授。他在过往20年来，一直居住在位于艾灵顿路夹阿梵奴路交界处附近、Anderson路上的一栋独立屋内。Philip与邻居共用一条车道，两户人家在一个多月前决定重铺车道的路面。　　不过，多伦多市政府的林业部门告诉Philip，他和他的邻居必须缴付高达13,200元的树木保护订金，以便保护生长在共用车道两边、属于市府的两棵参天大树，而且这笔钱还必须预先缴付。　　出于对市府征收巨额的树木保护订金的强烈不满，Philip遂向电视台投诉，他在接受电视台记者采访时颇为无奈地表示，他拿不出超过1.3万元的巨款来向市府缴付树木保护订金， 他不得不取消重铺车道路面的计划，直至其能筹到该笔订金。　　就在电视台于上周六(12日)播放了采访他的新闻报道后，他在次日接获了多市政府城市林业服务部门的来电。他被告知，只要负责重铺车道路面的建筑公司能够做出保证，挖掘车道路面的深度不超过18英呎，他毋需向市府申请许可，也毋需缴付树木保护订金。　　Philip昨天在谈起他与市府打交道的经历时，仍一脸不满地抱怨说：“我在此之前根本无从知晓，如果挖掘路面的深度不超过18英呎，是毋需申请许可的。”　　他又说：“我也实在不明白，这两棵树均与车道保持一段距离，且有围栏隔开，有谁会故意毁坏树木？”　　他又指出，他们在重铺车道路面时，仅计划将原来的水泥去除，然后铺上砂砾，最后铺设柏油，达到市府有关“挖掘车道路面的深度不超过18英呎”的要求是毫无难度的，市政府为何开始时不告诉他，反而要收取树木保护订金呢？ 　　Philip现准备在本月底正式启动重铺车道路面的工程。 　　多伦多市政府城市林业服务部门的政策和项目顾问Brian Mercer指出，树木保护订金有助于保护城市森林，市府征收的订金金额在价值上相当于移动和置换树木的估计开支。至于树木的价值基于一个国际性的树木估价系统，考虑到以下多个因素，包括树干的大小、树干的形状以及树木生长的地点和状况等。 　　扣留订金最长可达到2年 　　另外，如果居民开展的房屋装修或园艺工程是大型或长期的，市府可将征收的树木保护订金扣留更长的时间，最长可达到2年的时间，直至居民将建筑许可归还。 　　他说：“居民在申请建筑许可时，必须向市府提交保护树木的计划，其中包括缴付树木保护订金和用围栏将树木保护起来。在施工期间，市府将派出监督员前往施工现场察看， 确保树木的安全。” 　　默瑟还解释说，如果居民在装修过程中发生了建筑材料损坏树木的情况，因树木受损未必能被立即发觉，市府将征收的树木保护订金扣留较长的时间，是为了确保该棵受损的树木能够存活。

根据加拿大帝国商业银行(CIBC)最新研究，温哥华独立屋价格不断攀升，价格愈高的物业增值率愈高，市场内价格分布不均的状况严重。报告指出，会有这样的现象，可能与外国买家的投资有关。 报告指出，温市价位属前10%的独立屋，过去十年以来价格成长率达200%至250%之间，但价位最低的10%之同类物业，同期仅有50%的价格增长，两者间差异更是不断地快速扩大当中，这亦可能为本地房屋翻建业(renovation)将出现成长之前兆。 CIBC研究报告显示，温市价位较高的独立屋，过去十年以来，价格出现超过两倍的成长率。图为温西一处待售独立屋，开价688万元。(取材自地产网站) 报告提到，这样的现象主要出现在温哥华与多伦多地区，若将两地排除在加国整体房市之外，事实上目前本国房市已经进入“软着陆”(soft landing)的状态。 CIBC副首席经济师泰尔(Benjamin Tal)表示，高价位与低价位独立屋市场之间已经不具连动性，他认为这样的现象与外国买家有关，因为这些外国买家不只购买公寓单位，同时也不断购买价位较高的独立屋，进而带动价格攀升。 泰尔还说，温哥华的平均房价数字基本上已不具任何代表性，他对未来房屋可负担性的走势亦感到十分担忧。 加拿大房贷暨房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)最近亦针对此问题发表类似看法，该公司首席经济师杜甘(Bob Dugan)指出，温哥华今年第一季价格前20%的独立屋，平均成交价为220万元，但其余80%的单位，平均价仅有55万元。

     　因文化背景不同的缘故，中国人买房时都爱问一些很特别的问题，每逢遇到这样的问题，我都会哑然失笑，心想不愧都是中国人，全想一块去了。当我把这些问题整理出来，发现这些共同点挺有趣的。　　第一个问题：房东为什么要卖房？　　几乎90%的中国人在看中某个房子后，都会提出这个问题。尽管它可能涉及到卖方的隐私，比如夫妻分居或离婚，又或因为失业导致经济困难，无法承受按揭款等 等，但房东大都还是愿意回应的。更多的卖房原因包括工作地点变动、家庭变大或变小（比如小孩长大离家独立生活）因此需要更大或更小的房子，有些没什么特别 的原因，就是住腻了，想换个住处。估计大家问这个问题，主要有两个原因：一是担心买到凶宅；二是想掌握主人卖房的心理以便讨价还价。美国的法律规定，若客 人直接问是否为凶宅，卖方或卖方的经纪人必须如实作答，如果客人不问，卖方和卖方的经纪人则没有义务披露。其实，卖房往往还有个原因，那就是邻里关系问 题，如果真实原因是遇到了坏邻居，买房人是无法得知的。有些甚至可能涉及种族原因，比如不愿与异族或不同肤色的人为邻，但因为种族歧视是违法的，卖方绝对 不会讲出来，你也永远无法了解他的真实想法，只能碰运气了。好在每个大社区的种族构成情况，都是公开信息，可以自己上网查询。　　第二个问题：房子是座北朝南的吗？　　中国人都喜欢座北朝南的房子，这其实是有道理的，对北半球的居民而言，朝南的房子冬天暖和，光线好。可惜老美造房没这个概念，他们的房子大多是不讲究朝向 的，面向东西的房屋甚至比南北的更多，即使是在宽阔的农场上自己建房，他们也不太考虑朝向问题。于是，对于那些坚持要求座北朝向的中国人而言，适合的选择 就更少了。　　判断房屋的朝向，有个小窍门，大多时候仅仅从街名就可判断出来，比如街名后缀为Ave的，都是东西朝向，后缀为Road、Street或Drive的，都是南北朝向，后缀为Court的，一般是在街的尽头，一排房屋围成一个圆圈，没有正南正北的朝向。　　第三个问题：房价包含家具吗？　　在美国人的头脑中，动产和不动产概念是非常清晰的，家具是动产，是个人物品，当然不含在房价里面，虽然房屋出售时的图片常常配有家具的图片，生活氛围很 浓，看上去很诱人，但房价肯定是不包括家具在内的，除非房东主动在信息披露文件中说明（这种情况非常少见）。可能是因为在中国卖房往往同时赠送室内家具， 让人误以为美国也是如此。所以当大家得知房价不含家具时，多少有些失望。其实，他们的家具可能有些是古董，是上几辈人传下来的，有特别重要的纪念意义，所 以即便你愿意掏钱购买，他们也不愿意出售。　　需要注意的是，人们有时喜欢一个房子，可能是因为房屋内的软装饰很别致，或者家具搭配很适宜，当这些东西都搬走之后，房屋也就变得十分普通，所以呢，当你挑选房屋时，要用穿透力的眼光去看待房子，充分运用和发挥你的想象力。　　第四个问题：可以用现金买房吗？　　这里所说的现金，是指白花花的钞票，不是会计意义上的现金。让中国人困惑的是，这些真金白银，居然过户结算公司不收，他们只接受汇款或银行出具的本票(casher's check)这两种结算方式，连个人支票也不收，除非是合同生效后的第一笔诚意金。　　美国人的这种死板，许多初来乍到的中国人很难理解，其实这源自美国严格的现金管理制度，很难想象一个人拎着成捆的钞票去付款而不被安全部门和税务部门盯上 的，同理，如果过户结算公司拎着成捆现金去银行存款，一定会被追问来源。其实，不仅仅是买房的支付方式有严格规定，很多政府收费结算方式也是很呆板单一 的，比如有些法院收费，只收现金支票（money order)，不收个人支票和信用卡。春田附近有个历史悠久的餐馆，为了保持其怀旧风格，拒收信用卡，只收个人支票或现金，虽然收取个人支票的风险比信用 卡更大。

　     在将近一个月的等候之后，在多伦多市区某大学就读的学生，终于得以搬进“邻园住所”(Parkside Residence)住宿，但对某些学生而言，入住后反而是新的噩梦。 　　学生们早就在8月18日带着皮箱、纸箱等大包小包的行李，到达Jarvis street和Carlton street附近学生宿舍等待入住，并且展开新学年，却因为消防警报系统的问题，让这些学生被遗忘数周之久。 　　厂商“耐事东”(Knightstone)总裁赖伯格(David Lehberg)指出，对厂商、多伦多市政府和多伦多消防局而言，首要议题就是消防安全，他表示，目前仍有几项消防议题尚未符合消防法规。 　　但就在消防议题解决之后，学生们终于可以在9月15日搬进宿舍之后，学生及其家长却发现还潜藏着更多议题，不仅供应学生食膳计划、提供热食的餐厅尚未准备妥当，房间还有未尽之处。 　　赖哲维(Pierre Lariviere)的女儿Meghan在16日搬进“邻园住所”19楼的单人房内，该间单人房每年租金为2万元，他表示，要入住该间单人房还需等候期，他认为，房间的住况与价格根本无法相符，他的女儿Meghan也表示，“该栋建物每样事情都出错”。     　　Meghan目前就读于乔治布朗大学(George Brown College)进修厨艺的技术与训练课程。 学校已经开学，Meghan在16日搬进“邻园住所”之前，先后已搬过三次酒店、入住两周，她每天得开30分钟的车子到学校上课，上课时都已经边打瞌睡，还得边忧心着她的“邻园住所”。

       根据温市储蓄信贷（Vancity Savings Credit Union）的最新研究，大温地区有越来越多年轻家庭，受到房价高涨影响，无法换购较大的房子来因应家庭的成长，这不仅代表这些家庭生活空间将不敷所需，同时代表这些年轻的屋主，「受困」（housetrapped）在自己的「起步房」（starter home）当中。 　　这份报告指出，「起步房」是各个家庭所购买的第一个房子，这类住房通常较小，也较为简单，随着年轻家庭中孩子的成长，开始需要更换符合需求的大房，这时「起步房」将能担任主要资金来源的角色，但目前大温的过高房价，造成许多年轻屋主失去换房的财务能力。 　　报告中还提到，去年双薪的千禧世代家庭之中间收入（median income）为6万5492元，换算后代表每个家庭可负担得起的房价为38万4000元，不过8月份的大温房屋指价已达到近51万1500元，正可表明上述趋势。 　　该银行副总裁布罗德里克（Andy Broderick）说，对大多数的家庭来说，符合生活起居所需的房子已经不具有可负担性，但是足以取代这类房子的三睡房城市屋或排屋（row house），仅占大温地区房源的9%，若将这类房型的换屋率列入考量，整体房源中，仅有0.86%的房屋可让年轻人选购。 　　温市储蓄信贷提出唿吁，当局应透过各种方式让本地房价尽快恢复平衡，地产业界人士亦可协助提高三睡房单位之房源，另外，有需要更换房屋的民众，或许可考虑以合作住宅（Co-op Housing）的方式，来解决居住问题。

饱受高管理费困扰的40 Panorama Court （星报资料图片） 　　怡陶碧谷地区一幢公寓楼，近日将原已高达$1200元的管理费大幅上涨至$2000元，令住户陷入进退两难境地，交又交不起，卖又卖不掉。物业管理专家称，买楼不能图便宜，一定要仔细阅读“物业状况证明”（Status Certificate）后再做定夺。 　　这幢位于怡陶碧谷地区（Etobicoke）40 Panorama Court的公寓大楼，建于上世纪70年代初，楼龄35年左右，202个单位，具体位置在Kipling 夹Finch ，背靠汉泊河（Humber River），周围有三个公园，地理位置应该说还不错， 但由于管理不善，疏于维护，导致大楼问题山积。 地下车库年久失修，导致关闭空置。（星报资料图片）   　　大厦管理费常年赤字，维修资金缺口数百万元，需每年征收“特别费”（Special Assessment Fee ）。管理公司与业主之间失去信任，长期公开对立，对簿公堂也不能解决问题。法庭特意指派一家物业管理公司来对该公寓进行修缮管理，虽一再延期，但收效甚微。近日，该管理公司称，由于大厦出现混凝土脱落、电梯损坏及有毒霉菌，危害住户健康乃至生命安全，亟需凑集60万维修资金，故不得不将管理费大幅提高。 　　大楼居民在接受CBC采访时称，该楼的大多数居民均为新移民或老人，无法承担如此巨大的管理费增幅。他们现在只有两个选择，要么付$2000的管理费，要么被注册银行留置权（Lien ），单位被强行拍卖。 　　但法庭指定的管理公司则称，目前大楼居民的健康和安全正受到威胁，提高管理费也是不得已而为之。 　　买屋前需索取“物业状况证明” 　　注册物业经理，加拿大华人物业管理协会会长余月瑛（Joanna ）在给本报的专栏中指出，买公寓不能一味图便宜，必须向卖家索取“物业状况证明”，仔细阅读后再做定夺。她举例说，有一个买家意外在网上发现一个超值公寓楼盘，价钱比同区面积、配套设施相近的公寓便宜近20%。房子状况保存的也很好，油亮的地板、高级云石台面、典雅的窗帘，还有不可思议的超低价钱，经纪轻描淡写地解释说业主急售回流。双方一拍即合。在办理手续的过程中，律师告知他们必须向卖家索取“物业状况证明”有了这份大厦提供的证明，有关的法律手续才能完备。 　　余月瑛表示，一般来说，大厦管理公司在收到索取申请及100加元费用后，必须于10天内提供全套物业状况证明文件，这是物业转让的重要文件，有效期为90天。 　　这位买家终于在期限的最后一天，即向物业管理公司发出申请后的第10天，收到了该公寓单位的物业状况证明书。请律师一过目才发现，该大厦是一宗300万加元借贷诈骗的受害者，法庭诉讼已历数年仍悬而未决。因为此案，大厦管理费前一年疯涨25%，在一年的特别征收费期间，各户的管理费由正常的数百元，飙升至上千加元，很显然，售楼经纪并未透露物业的这些重要状况。若贸然买进，将会给买家带来无穷麻烦，其结果很可能是和40 Panorama Court的住户一样，面临“交不起，卖不掉”的尴尬境地。 　　“物业状况证明”的主要内容 　　物业状况证明通常由买家提出申请，主要内容包括： 　　•每月物业管理费数目及下一个管理费交付日期； 　　•申明任何非正常财政年度的管理费增加，如特别征收费（Special Assessment），必须详细列明费用增加的理由； 　　•该公寓单位任何未支付的费用，如物业已被注册银行留置权（Lien），拖欠管理费、维修费、法律诉讼费等； 　　•任何悬而未决牵涉本大厦的法庭诉讼； 　　•大厦本财政年度的预算，以及上一财政年度的财政审核报告； 　　•最新的大厦储备基金评估报告（由专业工程师每三年更新一次）； 　　•本物业状况证明书签发日90天内的大厦储备基金总金额； 　　•大厦储备基金供款计划：每年增幅及供款数目； 　　•大厦公共设施之任何重大变更、增加或减少； 　　•大厦现时出租单位的总数目； 　　•大厦现时生效的保险证明书。 　　安大略省现行的共管物业法（Condominium Act）规定，如果大厦在指定期限内未能提交有效的物业状况证明书，将被视为已提供了以下事项的证明：该申请单位没有拖欠大厦任何费用；大厦本年度物业管理费将不会有任何增加；大厦本年度储备基金供款也将不会有任何增加。如物业状况证明书缺失任何文件材料，则该等文件视为并不存在。 　　物业状况证明书的内容对大厦具约束力，物业的买卖、房屋按揭借贷等买卖相关事宜均依赖证明书所述内容进行。 　　物业状况证明书内涉及的大厦签署重要合约，如申请人要求查阅或索取影印本，大厦应在合理时间内提供，可酌量收取行政及影印费。

　　 　　买Condo，除了地点和楼价，买家最关心的可能就是管理费了。管理费是业主在房贷之外的第二大花费，并且其数额似乎不可控。那么管理费究竟包括哪些项目？这里面的名堂可就大了。 　　金屋地产总裁窦青云介绍，Condo管理费的构成有几个方面：保安人员工资（随市价，各家差别不大），健身房、游泳池、Party Room等休闲娱乐设施，大楼、电梯等设备维修，园艺，清洁、除垃圾、铲雪，停车场管理等。根据安省共管物业法的要求，需预留充足的储备金应付重大维修和保养，这也是很大一块固定花费。此外，当面临费用可观的维修工程而储备基金不足时，可能会道致征收特殊评估费，或公寓长时间背负大量借债，管理费可能不得不大幅增加。 　　窦青云说，新楼在最初入住时管理费相差不大，一般在0.5-0.6元之间，但是有些楼由于质量不佳，入住后一两年可能就开始需要维修，管理费很快就增加到0.7-0.8元。所以在购房时选择口碑好的开发商就十分重要了。他认为，所有大厦的管理费都会涨，至于涨的快还是慢，最关键在于建筑质量的控制。 　　窦青云认为，如今在管理费收取方面比以前相对更公平，比如老楼管理费通常水电气全包，用多用少交一样的钱；现在新楼每户安装独立电表、煤气表，甚至暖气空调也能分户调节，业主可以自行控制用量，便于节省能源和费用。并且私家停车位、储物柜费用也不包含在管理费内，不使用就不需缴费。买家在售楼资料中看到的管理费，可能就没有包含停车场管理和储物柜的使用费，一个不留神，买下房子之后可能有一笔意料之外的费用在等著你。这笔钱会是多少呢？ 　　Condos.ca Inc.经过对过去10年取得的数据进行分析发现，在多伦多，业主在停车位上的花费高得惊人，在买楼时，买家已经为每个车位支付了超过35000元费用，然而每个月还要继续缴付停车场管理费，额外缴付的费用为每个月平均43元，最低的只有3.43元，最高高达148元，高低相差逾40倍；储物柜收费的差异也不小，最少收1元钱，最高是48元，平均值为15元。 　　“管理费是可以控制的” 　　新世界地产经纪王韬说，不少人的观念是，管理费是要随著楼龄增长不断增加的。其实管理费是可以控制的，不应该连续增长。在大修或更换设施的几年中有增加的需要，但更换新设备之后，运转效率提高、开支节省了，管理费就不应该再增加。 　　他了解到，一些华人在物业委员会中占主道的大厦，管理费控制得比较好，甚至还会降低。以位于Finch Ave. E.上McCowan Rd.东西两侧的几栋Condo为例，这几栋楼都是由同一间发展商采用相同图纸于15、16年前所建造，但不同的物业委员会聘用了不同的管理公司，管理费就大相径庭。同样800呎的单元，管理费路东路西分别为500多和700多元，相差30-50%，管理费500多的单位售价可达32万，而管理费高的房价只有25万左右。 　　位于城市西端的Toy Factory Lofts是Condos.ca Inc.研究中提到的管理费最低的5栋大厦之一，有213个单元。这栋大厦于3年前做出一个惊人的决定：将管理费调低30%！管理层与工程师一起逐项审核每一个预计未来维修的项目，以确定储备金的预留。通过加强主要设施的日常保养，延长其寿命。大厅在冬季调低暖气4度，夏季空调也调升4度，令水电和煤气的耗费从2010年的35.2万元减少至去年的26.1万元。该大厦2010年的管理费为每平方呎0.42元（不包含车位和储物柜），2011年为0.44，2012年降至0.31后维持至今，几乎是市平均值0.59元的一半。以900平呎的单位为例，每月306元管理费就比平均值节省200多元。事实证明管理费是能够受到控制的。该栋大厦的管理费原本就低于全市平均水平，可想而知，那些高于平均值的大厦该有怎样的改善空间。 　　尽管调节冷暖气温度遭到一部分业主的抱怨，可每月少交几百元管理费可是实实在在的。好处还不止这些呢，管理费下调令大厦吸引力增加，楼价提升，Toy Factory的房价从2009年至2014年，增值21%。而圣劳伦斯市场附近一栋建于1993年的大厦，因管理费高达0.9元，目前其售价平均下跌了5%，每平呎为229元。 　　老楼管理费不一定高 　　人们通常会认为，建成年代越长久的老楼越需要维修，管理费一定比新楼高，然而研究得出的结果却是，1975-1980年代建成的楼，平均管理费为每平方呎0.57元，1985-1990年平均为0.59，2005-10年平均为0.57。管理费并没有明显地与楼龄挂钩，这可能是因为老楼单元面积比较大，因此单位面积管理费就不高的缘故。 　　王韬表示，新楼（特别是2010年之后的）普遍趋势是管理费的起点提高，并且每年的增幅也有加大。研究结果也表明，新Condo最初的管理费比市场平均值低12.8%，但是在头3年里，增幅比整个市场明显大很多，达到14.8%（市场平均为7%），经过9年之内就会涨至市场同等水平。 　　研究发现，水、电和供暖费占整体费用的40-50%，并且每年上涨8-10%。2010年之后兴建的大厦都安装有独户水电表，让业主更容易控制能源的消耗。清洁和其它服务的费用占25%。管理费低的Condo通常都不包括水、暖气和空调供应。然而另一方面，“管理费低意味著公共设施或服务很少甚至没有”这个结论并不一定正确，被统计的大部分管理费最低的Condo都有门廊和健身房。 　　豪华Condo与酒店式Condo的管理费最高并不令人惊讶，多伦多费用最高的5座公寓的管理费均超过1元。但并非豪华就一定伴随著昂贵，例如Shangri-La的管理费就只有0.56，低于全市平均值。 　　如果从投资的角度考虑，王韬认为管理费是一个很重要的投资标准，投资者宜在管理费达到0.55元之前买入，涨到0.65之前卖出，是比较好的投资周期。如果按每年涨30-60元计算，基本投资周期只有5年。 　　过去10年管理费数据 　　•管理费最低约为的每平方英尺0.45元，最高达到每平方英尺0.73元，这两类各占10%左右，其余80%平均值在每平方英尺0.59元。 　　•额外收取的停车场维护费最低每个月3.43元，最高148元，平均值为43元；储物柜收费最少只收1元钱，最高达48元，平均值为15元。 　　•不包括停车场和储物柜的管理费平均值：一睡房单元（平均面积618平方呎）为365元；二睡房单元（平均面积996平方呎）为588元；三睡房单元（平均面积1332平方呎）为786元。 　　•多伦多管理费最低的5栋大厦分别是：Hampton Plaza （$0.28元/平呎），228 Bonis Ave （$0.29），Toy Factory Lofts ($0.31)，Plaza Royale ($0.34)，Cascade II（$0.35）。 　　•最高的5栋分别为：Residences at Hazelton Lanes （$1.38），1 King West ($1.27)，Four Seasons Private Residences ($1.12)，Residences of the Ritz Carlton ($1.06)，The Avenue ($1.01)。 　　•楼龄35-40年的大厦，平均管理费为每平方呎0.57元，楼龄25-30年为0.59，楼龄5-10年为0.57。 　　•带有游泳池、健身房和门廊的大厦，比没有这些配置的楼平均要额外支付31%的费用，前者为每平方呎0.59，后者为0.45元。 　　•新condo最初的管理费的确比市场平均值低12.8%，但是在头3年里，增幅比整个市场明显大很多，达到14.8%（市场平均为7%），经过9年之内就会涨至市场同等水平。 　　（数据来源：Condos.ca Inc.）

　　苏富比国际地产公司报告指 中国买家撑起加国豪宅 　　苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty)的报告说，预计今年年内，国际买家对加拿大城市豪宅需求甚殷，仍会带动高价物业市场，尤其是中国买家。 　　该公司的秋季展望报告说，中国经济不稳定，全球股市动荡，可能驱使外国买家入市，特别是中国大陆的买家。 　　苏富比的报告显示，今年首半年，加拿大豪宅销情畅旺，价格在400万元范围的豪宅，在温哥华的销量增加71%，大多伦多地区也有72%增幅。 　　多伦多和温哥华是全国最火红的两个地产市场，较小的独立屋也能标价100万元以上。 　　利率持续低迷、两市就业率稳定，2015年两地房产需求都有大增，求售买家多、上市房屋相对少，可说求过於供。 　　报告说，多伦多和温哥华的豪华屋市场，更热过整体地产市场。 　　它预计，价格超过100万元的共管柏文，两市的需求依然旺盛，特别是市中心地区，400万元左右的独立屋销量增幅最大。 　　报告预测，在温哥华，买家对传统豪宅区有需求，高端买家会向东、向南移，东温和南温社区是他们的新选项。 　　魁北克省自由党政府上台後，在2015年秋季，蒙特列尔市买家更热中添置豪华地产。满地可豪宅的定价在150万元范围，市场现在趋於平衡，但外国需求更大。 　　报告说：「除了中东、法国买家的需求，满地可地产的中国大陆买家也有增加，他们近几个月来寻求多个物业或共管柏文单位，趋势预计持续到秋季。」 　　全国唯有卡加利预计今年市场放缓，前几年，它有破纪录的销量。苏富比的报告说：「卡加利高端物业市场的表现，仍是取决於石油、天然气业的表现，就业率和净移民状态。」

　　自年初温哥华房价不断攀升以来，地产专家与业界人士建议有意购房的年轻人不妨考虑前往大温近郊城市买房，因为这些地点的独立屋更具可负担性。不过， 根据城市规划学者甄瑞谦(Andy Yan)的最新研究，若将交通成本列入考量，超过六成的大温房房价格都将超过百万元，他建议有意购屋人士不应仅考虑房屋本身的价格，而要着眼各项条件做全 盘考量。 　　甄瑞谦表示，根据他的研究，目前大温地区有28%的房屋单位价格破百万元，但这是单就房屋本身的价格而言，若加上日常生活的交通成本，总价超过百万的房屋真正的居住成本，料造成整体房价再增65%至76%。 　　甄瑞谦以兰里镇(Township of Langley)为例，指出当地虽仅有3%的独立房价格超过100万元，但是若将交通成本列入计算，房价破百万的比例便会大幅增加到52%至75%左右，不过若民众搭乘大众交通工具的话，所需费用将会减少，他认为当局应考虑延展公众交通系统网络，特别是菲沙河南岸地区。 　　甄瑞谦指出，这样的研究结果显示，不论在大温地区的哪一个城市生活，所需要的成本都是相当昂贵，他认为，若政府单位没有解决居住与交通问题的相关政策，民众将会被迫迁往他处，他相信此类状况可能很快便会在大温发生。 　　甄瑞谦还说，这项研究结果应该可以提醒有意购屋的民众，买房时不能只单从房屋本身的价格来作考虑，应该也必须将交通与其他相关因素列入考虑，做全面性的评估。

  　　地产公司The Red Pin的最新调查显示，多伦多最昂贵的Condo位于Bay街与Avenue Road交界处。该地区一套一室一厅Condo的均价为$570,198，而两室一厅的均价则高达$1,497,679，接近150万加币!  　　The Red Pin表示，该地区的Condo如此价高是有原因的， 而归根结底最重要的，始终逃不过房地产第一大铁律――地点、地点、地点! 　　DT始终是多伦多公共交通最便捷的地区，而Bay夹Avenue靠近地铁站，作用就像是城市发展的“圆心”，市中心里的中心地带。从这里往东仅仅一个街区，房价就要便宜得多。Bay街上的Condo比Yonge街沿线的平均贵出$40,000。 　　The Red Pin调查了多伦多的28个十字路口，其中24个有着城市里最高的人流量――每天至少17,000人次。从这些路口步行5分钟能到达的那些Condo，均价大约在$537,702，比全市的Condo均价$398,858足足高出15万。 　　The Red Pin还发现，上述区域内在建的Condo有着非常明确的目标人群――一室一厅大约比两室一厅多出40%。 　　以下是The Red Pin总结的各大路口Condo均价。 　　Yonge and Eglinton 　　One bedroom: $402, 924 　　Two bedroom: $629,644 　　St. Clair and Yonge 　　One bedroom: $439, 064 　　Two bedroom: $868,537  　　Bloor and Avenue 　　One bedroom: $570,198 　　Two bedroom: $1,497,679 　　Bay and Bloor 　　One bedroom: $439,453 　　Two bedroom: $1,174,562 　　Yonge and Bloor 　　One bedroom: $416,968 　　Two bedroom: $964, 813 　　Yonge and Wellesley 　　One bedroom: $414,351 　　Two bedroom: $601,952 　　Bay and College 　　One bedroom: $428, 826 　　Two bedroom: $611,950 　　Yonge and Collge 　　One bedroom: $422,928 　　Two bedroom: $602,081 　　Yonge and Gerrard 　　One bedroom: $425,658 　　Two bedroom: $611,381 　　Yonge and Dundas 　　One bedroom: $423,121 　　Two bedroom: $616, 219 　　Dundas and Bay 　　One bedroom: $422,088 　　Two bedroom: $637,589 　　Dundas and University 　　One bedroom: $382,148 　　Two bedroom: $531, 307  　　Yonge and Queen 　　One bedroom: $368,638 　　Two bedroom: $512,033 　　King and Spadina 　　one bedroom: $389,231 　　Two bedroom: $609,180 　　Front and John 　　One bedroom: $376,099 　　Two bedroom: $609,344 　　York and University 　　One bedroom: $421,202 　　Two bedroom: $753,164 　　Bay and Queen 　　One bedroom: $383,909 　　Two bedroom: $697,371 　　Bay and Adelaide 　　One bedroom: $393,957 　　Two bedroom: $688,327  　　Bay and King 　　One bedroom: $425,537 　　Two bedroom: $734,744 　　Bay and Wellington 　　One bedroom: $412,172 　　Two bedroom: $666,601  　　Yonge and King 　　One bedroom: $387,813 　　Two bedroom: $671,844 　　Yonge and Adelaide 　　One bedroom: $389,327 　　Two bedroom: $637,157 　　King and Jarvis 　　One bedroom: $369, 562 　　Two bedroom: $608,184 　　Richmond and John 　　One bedroom: $399,888 　　Two bedroom: $692,911 　　Front and John 　　One bedroom: $376,099 　　Two bedroom: $609,344 　　York and University 　　One bedroom: $421,202 　　Two bedroom: $753,164   

       年初以来大温房市火热，一些离奇的市场现象不断出现，近日在网路上更出现一个建案网站，宣称将以温哥华美术馆（Vancouver Art Gallery）作为基础，在其上方开发一栋高层公寓，网站一出现随即受到民众关注，有人立刻在另个连署网站上表达反对意见，希望募集民众的个人资料，向市议会传达抗议的声音。 　　不过经「世界日报」记者向温哥华市政府查证，市府人员证实该网页是一个恶作剧网站。 　　这个被称作「The Canvas at Georgia」的诡异建案，乍看之下与其他建商的销售网站无异，网站上不仅秀出建案蓝图，同时亦介绍附近周边环境，甚至有各类房型的价格表，起价为79万9900元，阁楼房型还被标记为「全数卖出」（Sold Out）。 　　这个网站的出现时间相当巧合，因为17日中午，将在年底退休的温市规画和发展总经理杰克森（Brian Jackson）受城市发展协会（Urban Development Institute）之邀，以「温哥华之未来规画」（The Future of Planning in Vancouver）为主题发表谈话时，曾提及将会在数周内正式公布温哥华美术馆的新设计规画，还说预计会引发各界讨论。 　　「世界日报」记者以电邮联系杰克森，询问他对于该网站内容的意见，但在截稿前未能获得他的回覆。   　　根据新闻网站Vancity Buzz报导，这个恶作剧网页所显示负责计画的建商来自澳洲，而且确实存在，不过该公司主管已表示，他们与该建案毫无关系。 　　Vancity Buzz的报导还提到，其实该恶作剧网页中蓝图所显示，将建于温哥华美术馆上方之高层大楼，是多伦多市中心一栋今年稍早才完工的公寓大楼，不过若仔细比较，还是可看得出图中两栋大楼的外观上略有差异。

虽然年初大温房价不断攀升以来，部分经济分析师与地产专家认为房市泡沫化在即，不过截至目前，这项看衰的预言并未成真。卑诗大学(UBC)赛德商业学院经济学家大卫杜夫(Tom Davidoff)指出，其实这些言论早已存在数十年，但预估大温房市相当困难，许多发表这些观点的专家，都因自己的错误观察而感到相当懊恼。   大卫杜夫说，温哥华的房产市场具有独特性，无法以评估其他城市的类似基础，来预测本地市场状况，例如在美国中西部地区因腹地广大，房价基本上就是兴建房屋的成本价格，但温哥华土地有限，目前在没有新建地的状况下，房房价格自然水涨船高。   大卫杜夫提到，专家其实很难预期想居住在本地的民众，会愿意支付多少金钱来置产，所以大温房价才会难以预测。他以自己为例，表示在过去三年间一直希望房价可以下跌，让他能入市买房，但因市场预估实在太过困难，所以到目前为止都还是租屋居住。     卑诗大学赛德商业学院经济学家大卫杜夫。(取材自卑大官网)   大卫杜夫进一步指出，当经济状况出现问题时，投资房地产相对安全，所以便会提高民众把资金投入房市的意愿，以目前温哥华的状况来说，其实很多具有中国背景的投资人，因为担心中国经济不稳状况，所以减少在中国的投资，转而将资金注入本地房市，或许也是大温房价攀升的原因之一。

      已经辞职做全职太太的肖扬(化名)正在她们新买的美国加州的大别墅中休假，她和老公在2013年买下了这栋别墅。这样一套湖景带庭院的超级豪宅，在美国市价几百万人民币；但同样的这些钱，不论在北京还是上海，都买不到如此理想的豪宅。　　像肖扬一样，把家迁徙到美国的家庭不在少数，根据美国地产经纪商协会(NAR)今年发布的报告，2014年4月至2015年3月底期间，海外买家交易量达到了1040亿美元，同比增长了12.2%，首次突破千亿美元。　　其中来自中国、加拿大、墨西哥、印度和英国的买家购置了美国51%的房子，而中国买家在成交额和交易量方面首次超越加拿大，在美购置房产金额高达286亿美元，这一金额远远高出加拿大买家的112亿美元的买房金额。　　美国地产经纪商协会数据显示，中国买家在2014年度占全美买家的比例达到28%，意味着每100个买房的人里面，就有大约28个人是中国人。而大多数中国买家都像肖扬一样，最喜欢在美国西海岸安家，不仅因为当地教育资源丰富，同时商业与贸易的机会非常多。　　杨瑾在接受《第一财经日报》专访时称，随着人民币的贬值预期增强，最近咨询海外买房的人数也大幅增加，主要针对美国、英国、澳大利亚等发达国家。不过，随着未来政策的逐步收紧，未来海外置业也会面临不小的挑战。　　“土豪”现金买房将受阻　　像肖扬一样买入度假屋的房产客户不在少数，这类客人将海外置业的计划纳入退休、养老、旅游之中，除了为提高自己的生活品质以外，另一方面也有海外资产配置的打算。　　而另一类客户中，还有不少完全不需要走出国门的“洋房奴”，这部分客户大多只是透过中介了解购房当地的经济情况，就做出购房决定，而且这类客户最明显的特征就是几乎都是现金付款。　　过去有一半的客户都是现金付款，而有数据显示，超过70%的国人在海外购房时都会采用现金付款的方式，但是根据现行的《外汇管理条例》，每人每年兑换外汇的上限为5万美元，这些“土豪”都会透过借用亲戚朋友的身份证来兑换外汇。　　尽管美国房产非常便宜，但像肖扬这种买下湖景度假屋也需要接近80万美元，如果要一次性现金付款可能需要动用超过16个身份证来兑换美元。不过，这一蚂蚁搬家的买房方式可能面临一定挑战。　　根据路透社援引消息人士的话称，外管局一份文件称，要求各家银行对可能的分拆交易提高警惕，必要时拒绝购汇申请。　　外管局规定，5个以上不同个人，同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；个人从7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞；同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属等情况界定为个人分拆结售汇行为。　　如果这项规定坐实，未来土豪想要透过一次性付款购买海外房产将有一定难度。不过，根据杨瑾介绍，按揭贷款买房也算另一条路径，现在基本上每个国家都可以做房屋按揭，有些是由当地银行办理，购房者可以递交一些国内的经核实的资料，而有一些国外银行，甚至跟国内银行有协议，购房者可以直接向国内银行代收。　　实际上，海外购房的门槛并不高，途径也非常多，而且有的投资价值也比较高。　　“一套国内100多万房子，租金也就2000多块钱，但是在国外，一套100万的房子，租金可能要达到8000至9000块钱。”杨瑾举例说。　　海外购房风险需提防　　据多名海外中介介绍，海外买房可以移民美国绝对是陷阱，即便是其他国家，也需要看清楚每个国家的法律条例规定再做购房决定。　　目前，有部分房地产商利用美国的EB-5签证政策来吸引很多投资者的眼光，这一政策要求外国移民申请人在美国投资创设有利于美国经济的商业性企业，并创造10个全职的美国工人就业机会，即可获发两年期的条件式移民签证。　　一家在香港上市的房地产企业高管曾经对记者称，由于企业在建设过程中解决了当地就业人口，所以公司获得了一定的移民配额，透过卖房可以将这些房子都转给客户，而这名高管透露，内地很多房地产商都在利用这一政策做投资移民。　　杨瑾称，这种做法一定是打擦边球的做法，不是正常运用当地的法律法规，而且这种移民配额通常需要等几年才能确定下来，如果投资者依靠这种方法移民是非常冒险的。不仅如此，这项规定是有弹性的，投资移民在情况发生变化后，仍有可能取消永久居留权。　　实际上中国赴美国的签证早已大大放松，现在支持10年多次往返，一次可以居住3个月，对于肖扬这样的普通投资者来说，其实已经足够。

当你们还在秀大宅院Style的各种豪宅时，也许是多伦多史上最豪华的Condo顶层公寓楼盘横空出世！售价1千4百万。   位于旺市（1 Cordoba Drive, Vaughan）Alvear Palace Residence 豪华公寓的这个单位于8月上市，目前还在出售中。   这个比大部分Bridel Path豪宅还贵的Condo单位各种惊艳！一起来看看吧：     Condo大楼外面是长这样的     地下室有私人电梯直达顶层单元。     这个1万6千Sq Ft的顶层复式Pent House，楼梯也很绚。     光月管理费就要 $8,137.43。 餐厅有可以容纳30人的大台子。     露台上的酒吧和厨房区，搞Party贼爽了！     卧室有一种皇宫的赶脚！     厨房大到可以跳舞了。     娱乐休闲室   有5间卧室和11个卫生间（天哪，要那么多卫生间干嘛？）小编表示可以睡在这样的卫生间也已经满足了！     有一个6,000 sq的室内私人泳池。     360全景私人露台可以俯瞰旺市美景。     酒吧区   好了，看完这个贼贵的Condo，你们有没有赶紧去买彩票的冲动？

如果你考虑搬到洛杉矶去住，那么请三思——这个南加州的城市一般家庭能负担的住房面积仅为757平方英尺。 这个数据来源于NerdWallet网站最近出炉的一项报告。该报告评估了美国100个大都会区中位收入家庭能负担的住房面积。 根据债务情况、住房支出和房价，NerdWallet评估了“两口之家”(一对没有子女的夫妇)在中位收入的情况下，如果要维持正常生活，能够负担多大面积的房子。房价是根据房地产网站Zillow发布的2014年中位每平方英尺房价来计算。 以下是详细情况(单位：平方英尺)： 15 Atlanta-Sandy Springs-Roswell，乔治亚州：3,032 14 Detroit-Warren-Dearborn，密歇根州：3,024 13 Philadelphia-Camden-Wilmington，宾夕法尼亚州：2,837 12 Dallas-Fort Worth-Arlington，德克萨斯州：2,748 11 Houston-The Woodlands-Sugar Land，德克萨斯州：2,693 10 Washington DC-Arlington-Alexandria，弗吉尼亚州：2,517 9 Minneapolis-St. Paul-Bloomington，明尼苏达州：2,316 8 Chicago-Naperville-Elgin，伊利诺伊州：2,250 7 Phoenix-Mesa-Scottsdale，亚利桑那州：2,071 6 Boston-Cambridge-Newton，马萨诸塞州：1,794 5 Riverside-San Bernardino-Ontario，加州：1,321 4 New York-Newark-Jersey City，纽约州/新泽西州：1,243 3 Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach，佛罗里达州：1,141 2 San Francisco-Oakland-Hayward，加州：1,091 1 Los Angeles-Long Beach-Anaheim，加州：757

　　两层式独立屋的价格录得8.85%升幅。 资料图片 　　加拿大楼市在8月份继续保持畅旺，根据加拿大地产协会(CREA)昨日公布的数据显示，8月份全国平均房价为43.3万元，按年升幅达8.7%，房屋销售量亦上升4%，当中的大多伦多地区及大温地区是升市火车头。 　　与2014年8月份的楼房买卖情况相比，今年8月份的房屋销售量高出了4%，是继2005年及2007年后有纪录的第三高的8月，与过去10年的8月份比较，销售额也超过了平均数的6.6%。 　　「8月份是连续第四个月，录得强劲及稳定的全国房屋销售活动。在卑诗及大多伦多地区房价上升的同时，全国其他地区则保持稳定。」CREA主席奥格(Pauline Aunger)说。 　　CREA指出，多伦多与温哥华继续带动全国楼市向上，8月份全国平均房价为43.3万元，升幅为8.7%。若剔除这两个城市，8月份全国平均房价33.8万元，按年升幅4.2%。 　　房屋库存量低 　　「安省及卑诗省的房价不断上涨，与放盘量不足有关。持续的低息亦支持了房屋销售及价格齐升的趋势，影响并将维持一段时间。」CREA首席经济师克兰普(Gregory Klump)表示。 　　未经季节性调整的全国房屋销售量，今年的8月比往年的8月录得60%增幅，主要是由卑诗低陆地区及大多伦多地区牵头，但卡加里则继续录得按年下跌最多的纪录。 　　8月份的全国楼房销售与新挂牌比率为56.7%，该协会指出，比率介乎40至60%属于平衡楼市，高于或低于此比率，则会分别被视为卖家市场或买家市场。 　　房屋库存量亦是量度楼市供求是否平衡的重要指标，截至8月底，全国房屋库存是5.6个月，与过去3个月变化不大，但亦是继续保持3年来低位。 　　从楼房类别来看，两层式独立屋的价格，继续录得最大按年升幅，达8.85%。单层式独立屋有6.09%升幅，镇屋价格升了4.29%，柏文单位则只有3.08%涨幅。按年楼价增长最多的是大温哥华，升幅有11.96%，紧随其后的是大多伦多，升幅为9.99%。