地产

　　美国总统候选人特朗普2005年一段用粗俗言语讨论猥亵妇女的视频曝光后，众多共和党成员已经公开拒绝支持特朗普的总统竞选资格。然而在温哥华，以特朗普名字命名的加国最豪华公寓大厦的开发商却仍然坚持不换名。 　　早在2015年12月，就有人提出将在建的特朗普大厦（Trump Tower）换名，当时特朗普提出如果当选总统，要禁止所有穆斯林入境美国。 　　温哥华市长罗品信曾介入此事，发信给开发商要求将大厦的名字换掉。 　　同时，Angus Reid民调公司的调查发现，有62%的加拿大人要求将温哥华和多伦多的特朗普大厦改名。 　　当时特朗普的竞选还处于初期，有另外9名候选人在竞争提名。 　　 特朗普口不择言陷泥沼 　　十个月后，特朗普已经无数次口不择言，有关侮辱女性的视频更成为竞选以来的最大丑闻，导致共和党元老纷纷表示将抛弃特朗普，不再为他辩护。 　　美国众议院议长瑞安（Paul Ryan）、前共和党总统候选人罗姆尼（Mitt Romney）、前加州州长施瓦辛格（Arnold Shwarzenegger）、俄亥俄州州长卡西奇（John Kasich）、亚利桑那州参议员麦凯恩（John McCain）、小布什政府国务卿莱丝（Condoleezza Rice）都相继谴责特朗普。 　　瑞安告诉共和党议员，如果他们想在竞选之日中赢得尊重，就无需因放弃支持特朗普而感到抱歉。 　　施瓦辛格在Instagram上发表评论，称自己自1983年成为美国公民以来第一次不会投票给共和党候选人。 　　然而，在加拿大卑诗省，温哥华特朗普国际酒店大厦（Trump International Hotel & Tower Vancouver）的开发商Holborn Group，还在给特朗普站台。 　　温哥华地产发展商Holborn Group拒绝评论特朗普的政治言论，也不解释为何该公司坚持使用特朗普的品牌，只提供了2015年12月公司总裁兼CEO程如锦（Joo Kim Tiah）的一份声明，其中称“Holborn是温哥华一间私有地产开发公司，拥有特朗普大厦，当2016年大厦开业时将创造300份工作。Holborn公司致力于温哥华的发展，从不介入美国政治……公司专注于建设一座最时尚奢华的居所。” 　　该公司还补充说，维持这一名字也是合约的约束。 　　2013年，程如锦（中）和特朗普及其两个儿子和女儿为温市中心全新地标建筑--63层高的的温哥华特朗普大厦作宣传。 　　超级富二代花巨资打造 　　来自马来西亚的超级富二代程如锦花费3.6亿元打造的这座大厦已经基本完工，通过大厦酒店部分的窗户可以看到室内已经装灯和布置家俱。 　　大厦最初计划于今年8月开业，之后推迟到秋季，现在又延至明年1月。 　　专家指，用名人为大厦背书已经成为一场公关恶梦，几个月来，特普朗已经冒犯了太多人，包括墨西哥裔、穆斯林、残疾人，非裔美国人，战犯、亚裔和妇女。 　　西门菲沙大学的市场推广系教授Lindsey Meredith认为，开发商可能故意推迟大厦开业，以避免因为特朗普受到负面影响。至少要等到大选结束，让一切尘埃落定。 　　新建的特朗普大厦今夏竖起了巨大的“TRUMP”字母，不久后被黑色垃圾袋遮了起来。Meredith认为，这也是公关的举措。 　　他说，Holborn等到大选结束再开业是明智的，温哥华的买家不会愿意与这个名字沾上边。 　　接下来，如果特朗普继续失言，他相信这个大厦项目还要再推迟。“希望他不要评论加拿大的医保或加拿大妇女，天知道他会说什么……”

　　在BC省府与联邦政府接连出台了控制房价高涨的政策之后，RBC银行近日的一份报告显示，如果当地居民光靠自己的收入，即使在温哥华房价跌了三成左右的情况下，依然很难实现在温哥华在买到一套独立屋的梦想。 　　RBC高级经济师Robert Hogue在12日公布的这项研究结果中表示，在温哥华要想拥有一套独立屋，按加拿大的收入标准根本没法负担得起。他强调，尽管现在市场可能有所放缓，房价有下跌的风险，但整个房地产市场的崩盘是不可能的，因为温哥华在经济及人口分布方面具有太大优势，而且尽管BC省实行了针对海外买家的附加税政策，温哥华地区依然是吸引有钱人和投资者的地方。 　　据统计，大温哥华地区9月份独立屋的均价达到153万元，比去年九月上涨了8.8%，但和2016年1月份时高峰期的价格相比，下降了16.1%。而在温哥华市区内，独立屋的价格更高。8月份时，市内独立屋均价为260万元，同一时期多伦多市内的独立房价格仅为121万元。 　　BC省府在8月时实施了针对海外买家额外征收15%物业转让税的措施，大温哥华的楼市在8月出现了放缓的迹象，销量出现下跌，但Houge认为新政策也许会在短期内打击到外国买家的利益，但从长远来看，温哥华仍将继续吸引外来投资，尤其是那些中国的投资者或有钱人，因为长久以来他们与温哥华之间已经建立起了坚固的联系。 　　Houge说，温哥华给那些有钱的中国人提供了一种梦寐以求的生活方式及声望，全球只有例如香港、新加坡、悉尼、伦敦等一些国际都市能相提并论，而这些城市都有对外国买家不同程度的限制。温哥华地区的市场始终有着许多财力丰厚的移民作支撑，保持着对房地产的强大需求，尤其是独立屋和豪宅，只要“温哥华”这个“品牌”仍然在这些移民中有着强大的吸引力，温哥华房产的需求量就不会减少。

伦敦房屋销售中介的橱窗广告。 据Quartz 11日报道，伦敦的高房价正导致那里的租房市场陷入疯狂。一个惊人的现象是：租金高涨之际，有房东通过向租客提供免费或低租金房屋换取性癖好的满足。 城市博客《伦敦客》（Londonist）描述了这一问题的普遍性。分类广告网站Craglist上存在诸多此类招租信息。比如日租金1英镑（约合人民币8.25元），但要求租客是“愿意尝试性虐游戏（kink and submission）的思想开放的年轻女孩”；以及房屋免租金，但租房者必须是愿意把自己穿过的内裤交给其他房客的女孩。 招租信息截图。 英国国家统计局（Office for National Statistics）最新数据显示，全英房租仍继续呈上涨趋势。截至今年8月的12个月里，英格兰平均房租上涨了2.4%，威尔士上涨0.1%，而苏格兰保持不变。伦敦的租金涨幅尤为明显，截至8月的12个月中上涨了2.6%。 过去十年伦敦（紫）与英格兰（蓝）房租涨跌幅对比。 　 《每日邮报》此前援引P2P房产投资平台Landbay的数据报道说，8月全英一居室平均月租金突破了1000英镑大关，达到1010英镑（约合人民币8342元）。这意味着租客们平均需要将三分之二的税后收入用于租房。而在伦敦，8月一居室平均租金涨至1461英镑，这相当于当地居民人均可支配收入的74%。　　 一直以来，伦敦房地产市场被一些人认为存在泡沫。据《金融时报》报道，英国房价指数显示今年6月伦敦房产价格同比上涨12.6%，均价达到47.2万英镑（约合人民币389.84万元）。相比之下，全英均价为21.4万英镑。英国6月23日脱欧公投以来，伦敦房价出现了一定幅度的下跌。尽管如此，伦敦相对较高的房价仍被认为加剧了年轻人的住房负担力问题。英国财政研究协会（Institute for Fiscal Studies）上个月发布的研究报告显示，当前英国30岁左右年轻人的住房拥有率处于半个世纪以来最低水平。 近十年伦敦房产均价（桔红）与全英均价（紫）走势对比。 关注住房及无家可归者的慈善组织Shelter认为，那些试图用低租金换取性癖好满足感的房东，是在利用伦敦的房地产危机达到特殊目的。该组织早前发表的文章说： 虽然这是男性试图利用女性，但让这种行为成为可能的，是无家可归者负担不起住房以及相应帮持服务的缺乏……住房成本高昂并不意味着这种特殊的利用关系不可避免，要想阻止他们并保证人们的安全，需要做的还有很多。 除了伦敦，也有其他一些高房租城市的房东打出此类广告。比如美国西雅图的一位房东在招租信息中自称是“又高又帅的成熟男士”，他想找一位所谓的“干女儿”做租客。在经历着房地产泡沫的加拿大温哥华，一位房东希望免去租金房屋换取性交往。

今年国庆节前后，各地不断出台的楼市调控政策，让不少人记忆犹新。此前曾报道，这波楼市大杀器出台后，效果可谓立竿见影，深圳买家弃数万元定金、杭州售楼部不再热闹…… 但今年前9个月，房地产市场留给大家的印象可能就8个字： “地王”频出，房价高企。   不过，你是否知道，哪里涨得最厉害，疯涨又到底与什么有关？记者注意到，近日中国指数研究院公布的一组数据，揭示了答案。 2万亿“卖地”收入，近8成来自住宅用地 中国指数研究院数据显示，2016年1-9月，全国300个城市共成交土地15585宗，同比减少7%；成交面积57508万平方米，同比减少2%。其中，住宅用地4262宗，同比减少2%；成交面积18309万平方米，同比基本持平。 与土地成交数量同比略减或持平相对应的是，土地出让金在快速增加，这意味着，土地价格出现了大幅上涨。 1-9月全国300个城市土地出让金总额为19262亿元，同比增加40%。其中，住宅用地出让金总额15021亿元，同比增加56%，占到了前者的77%。1-9月，全国40个大中城市出让金以同比上涨为主，无锡等长三角热点城市涨幅居前。 对此，中指院报告认为，2016年1-9月，全国300城市土地供需总量较去年同期小幅回落，地价呈普遍上涨态势，尤以二线城市表现突出，带动出让金同比增加四成。 2016年1-9月，二线城市共推出土地6436宗，推出土地面积27067万平方米，同比增加0.2%；成交方面，共成交土地5543宗，成交土地面积23042万平方米，同比增加0.3%；土地出让金为11798亿元，同比增加80%；土地成交楼面均价为2727元/平方米。同比上涨81%；土地平均溢价率为57%，较去年同期上升42个百分点。 中指院数据显示，9月，10个重点城市中除北京、广州、深圳外均有住宅用地成交，南京以125万平方米的成交量排在首位。1-9月，10重点城市中深圳、天津、杭州、南京、武汉5城市住宅用地累计成交量超过去年同期。 来源：中国指数研究院 易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者介绍，一定程度上和地方政府土地财政的导向有关系，对于部分地方政府来说，土地出让的完成并不单纯看土地成交面积，而是看土地成交出让金。 严跃进称，从土地出让金的同比上涨角度看，受价格上涨的影响，土地背后的资金流动更为活跃，对地方政府来说自然是好事，当然也要提防部分地价过高的风险。 “地王”频现，这些城市亮了 2016年1-9月，全国住宅用地成交总价排行前十的地块包括深圳2个、上海2个、南京2个、杭州1个、天津1个、苏州1个、合肥1个。上榜地块全部为城市或区域地王，可谓“含金量”十足，杭州、苏州、合肥均刷新历史总价纪录，天津、南京则创造年内地王。 1-9月，全国土地出让金排名前二十城市成交总额为12268.6亿元，同比增加58%，上榜门槛达186亿元，同比上涨约52亿元。其中，在土地出让金排名中南京以1405.4亿元稳居第一，上海、苏州、杭州、天津等分获2-5名，出让金分别为1360.4亿元、1269.9亿元、1130.5亿元、919.6亿元。 来源：中国指数研究院 不得不提的是，在“地王”成交总价排行前十这些城市中，除了上海的土地出让金同比涨幅仅为27%外，南京、苏州、杭州、天津、合肥、深圳等同比涨幅都远超100%，其中，深圳甚至达到了238%。同比下滑城市中，北京、广州降幅仍超五成，长沙、成都降幅较小。 更令人惊叹的是，无锡市的土地出让金收入，在今年前三个季度以令人难以置信的速度扶摇直上，收入总额虽然未达千亿水平，涨幅却达到了惊人的470%。 中国房地产估价师与经纪人学会副会长兼秘书长柴强认为，出让金涨幅较大主要取决于土地供应量和土地价格，今年来土地价格上涨较为普遍，“地王”数量增多，高地价直接导致了房价上涨，因为高地价会推高老百姓对周边房价上涨的预期。 大城市土地出让金同比上涨幅度大，尤其是部分二线城市更是如此，这和土地价格在短期内快速上升有关系，严跃进认为，此类城市房价上涨比较快，去库存效果比较好，一定程度上说明了此类土地市场积极供地和交易是有市场认可度的，所以房企会积极拿地和补库存，这也会使得此类城市地价和房价双双上涨现象的加剧。 “高烧”的土地能否降温？ 土地出让金总额大幅上涨，高溢价成为了一二线城市土拍常态。 数据显示，1-9月全国300个城市土地平均溢价率49%，较去年同期上升35个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率63%，较去年同期上升45个百分点。 柴强解释，开发商争相拿地，溢价率较高，因素比较复杂，不仅仅是因为楼市涨价带动地价上涨，更重要的是房地产开发商资金来源增多了，资金成本也降低了，地价也跟着涨了，特别是一线城市和热点的二线城市，很多资金都在向房地产市场聚集。 各大房企不惜重金拿地，一二线城市的房价如脱缰野马，为了严防失控，22城市已先后出台楼市调控新政。 来源：中国指数研究院 严跃进介绍，土地市场降温其实比抑制房价会更有效，一个很重要的原因是土地交易的幅数相对少，可以实现非常精准的调控。而且近期对于拿地资金的监管，也使得房企激进拿地的动作会收敛。 据新华社报道，受实体经济利润率下滑、人民币贬值预期等因素影响，近期一些投机投资性资金大量涌入房地产市场。专家建议，金融机构应对流入房地产市场的资金加大监管，防控楼市风险和泡沫。 清华大学房地产研究所所长刘洪玉就指出，目前参与房地产开发的除了开发企业自有资金外，还有银行、债券、证券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金通过参与竞拍土地、项目开发等多种渠道流入，再加上购买端的个人住房贷款、各种消费贷款以及其他融资变相为购房资金等，甚至一些投资机构包括一些新三板上市公司融来的资金，也直接或间接进入了房地产市场。金融部门应当加大这方面的监管，引导更多的资金进入实体经济。

鄂尔多斯像中国数百个新兴的城市一样，以其空旷而著称。有人会说，它显示了大肆城市化中自以为是的态度。但在这里不多的居民看来，事情并非如此。 鄂尔多斯是位于中国正北方的一片神奇土地，这里也是世界历史和文化中一颗璀璨的明珠——走进鄂尔多斯博物馆的一个圆形大厅，迎接访客的一块铭牌用不太符合语法的英文这样写道。 鄂尔多斯坐落在中国内蒙古自治区的西南缘，周边的戈壁和草原下蕴藏着丰富的煤矿。这座城市连15岁都不到，与多数中国城市相比人口规模甚小。 鄂尔多斯(Ordos)一词本身就是某种夸耀，蒙语意为“很多宫殿”。成吉思汗曾称赞鄂尔多斯是个天堂，是老人和孩童最理想的家园，有着无可匹敌自然美景。 但是外界渐渐了解了鄂尔多斯的另外一个名字：鬼城。近年来，鄂尔多斯成了中国一批拔地而起的新城过度建设、人口不足的缩影，它因此而为人熟知，也因此而恶名远播。它期望成为“草原上的迪拜”，计划容纳百万人口但实际居民却少得滑稽。 鄂尔多斯并没有多么独特：在中国各地，新城都在拔地而起，并向乡间刚刚铺平的土地延展。鄂尔多斯之所以成为一个特例，是因为它脚下蕴藏的物产。在鄂尔多斯市周边的土地之下，埋藏着中国六分之一的煤炭矿藏。 城里最大的雕塑是两匹扬起前蹄的马，每一匹都有纽约的小型住宅楼那么高。 互联网上流传着的夸张建筑的图片，吸引了外界的想象。然而这些照片中所忽略的，却是居住在城市空间里的人。 鄂尔多斯是空无一人的鬼城吗？不尽然。但对于一些人而言，这里满是过去的回忆。 鄂尔多斯究竟能不能聚集足够多的人口，变得像是一座“真正的城市”，经济学家和规划人员的看法依然莫衷一是。但是人们都认为：城市生活挺好的，与在内蒙古贫瘠的土地上劳碌时相比，他们现在的境况要好很多。

  　　7月份卑诗省宣布对海外买家征收15%的税，而这项举措的效果立竿见影：温哥华8月的平均房价暴跌幅度创下新高。 　　最近，瑞士银行UBS预测的史上最大房价泡沫已经来临。那么，事实真的如此吗? 　　据加拿大地产协会的数据，从7月到8月，大温地区的平均房价暴跌19%，相比去年，房价下降7.5%。 　　房价暴跌的主要原因是独立屋销量的急剧减少，而8月份的暴跌幅度竟然是之前最大跌幅的2倍。 　　然而，温哥华的基准房价显示，8月份同类房屋的价格仍在上涨，9月份稍微降低了0.1%，达到$931,900。即便如此，和去年同期相比，房价仍高出31.4%。 　　外国买家的影响力到底有多大? 　　根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)的一份报告，8月份，外国买家占大温地区所有买家的0.9%，远远低于这之前两个月的13%。 　　不过，CMHC表示，在对外国购房者增说之前，温哥华的房市场市场已经有下降趋势。准备来说，从今年2月份就开始下降。9月份，房屋销量较去年同期下跌32.6%，比8月份下降9.5%。经济学家表示，等到联邦政府的贷款新郑实施之后，温哥华及其它地区的房价将都有所下跌。  

　　安省地价高昂，有阿米什人（Amish）为了建立自己的农场，举家由安省西南部东迁至爱德华王子岛（P.E.I.），追寻传统简朴的生活方式。两周前，首个阿米什女婴更在岛上出生。 　　在爱德华王子岛蒙塔古（Montague）做地产经纪的奥利佛（Brad Oliver），2014年开始协助阿米什人寻觅旧农地，他说：“安省1亩良田要20,000元至25,000元，这里只需要2,000元起。他们（阿米什人）会对买下的物业，进行大量的建设和修缮，他们很勤劳，组织也很好。” 　　今年以来大约有14个阿米什家庭，由安省西南部东迁至爱德华王子岛，落户登打士（Dundas）和萨莫维尔（Summerville），他们通常头戴草帽，男士穿着浅蓝色衬衫，深蓝色长裤和吊裤带，有的更会蓄浓密的胡须。 　　很受岛上居民欢迎 　　在爱德华王子岛开设家品店的贝克（Mark Beck）说：“每周我们都会看到（阿米什人的）轻便马车在市中心出没，很令人兴奋，看到那些旧农场重新运作也不错。”岛上居民也很欢迎阿米什人，不但竖立柱子方便阿米什人停泊马车，也在高速公路和公路设置标志，提醒驾驶人士小心马车。 　　阿米什是一个传统基督教团体，他们采取简单生活方式，穿着朴素衣服，不愿意接受现代科技，也不愿意接受采访。阿米什人已经和省府达成协议，容许孩子接受家庭教育，预计会有更多阿米什人往爱德华王子岛生活。

　　大温并不是全球唯一一个火热的房地产市场。但是和纽约、加州、甚至安省多伦多等其他吸引外国买家的地方不同的是，大温所在的BC省并没有法律规定只有拥有该省房地产经纪牌照的人才能买卖该省的房子。因此，远在上海的公司也可以建立“全球最具规模规范温哥华房地产网上交易平台”. 　　《环球邮报》驻北京记者Nathan Vanderklippe报道说，一个该报记者假称有意买房，打电话给上海瑞鹰公司的“温哥华房产网”。接电话的是一位姓骆的经纪，声音亲切而自信。他告诉记者，要买温哥华的房子一点都不麻烦，买主没有经验也不要紧。他的公司会派人在温哥华机场恭候，从看房、谈房价到贷款，全程一条龙服务，客户完全不需要和第二家公司打交道。 　　温房网没有经营BC省房地产的牌照，骆经纪也没有。但是这并不妨碍该公司每个月把大约两百个中国客户介绍到温哥华。骆经纪也经常在社交媒体上贴出自己卖出的大温豪宅。 　　纽约市自1930年起就要求任何经营该市房地产的人，不论他们身在何处，都必须有本地执照。在加利福尼亚州，没有该州房地产经纪执照的人唯一能做的是向本地经纪推荐客户。多伦多所在的安大略省也有类似的规定。 　　BC省自今年8月起开始对大温房产的外国买家征收15%的房地产转让税。温哥华市将在2017年底以前对全年无人住的第二套房产征收空屋税。但是对瑞鹰温房网这样位于BC省以外的无照卖房的外国公司，尚无相关规定。 　　BC省财政部在一份声明中表示，该部门大力鼓励BC省房地产市场的客户利用有经营执照的房地产公司的服务。  　　网络时代的挑战 　　如果是在过去，异地经营房地产是不可想象的。但是互联网的普及改变了获得资讯的方式，让身在上海浦东陆家嘴的瑞鹰公司可以在第一时间提供大温的房地产信息。BC省公证人协会的法律顾问罗恩.尤舍说，所有的主权和规范都面临互联网的挑战。 　　但是他也认为BC省应该修改有关法规。他说，目前这个漏洞带来的危险是，客户获得的建议来自那些不受BC省法律管辖和制裁的人。 　　温房网创办人：我们就是推荐客户而已 　　温房网的创办人之一大卫.王说，他的网站仅仅起到推荐作用，在中国经纪人的客户和BC省经纪人之间搭桥。至于告诉客户温房网会提供全部服务，那只是一个销售技巧而已。因为客户可能会因被转给新公司而对温房网失去信任。 　　据他介绍，和温房网合作的BC省经纪人有“好几百”，他的公司每个月都向他们推荐大约两百名客户。 　　大部分在中国推销加拿大房地产的公司都和BC省本地的经纪人合作。中国公司负责找来客户，BC省经纪人负责完成交易，然后给中国伙伴寄去丰厚的佣金和介绍费。这种方式并不违法。但是和无照经营的房地产公司合作，并向客户隐瞒手续费是违法的。 　　今年7月份，温哥华房地产经纪人王晓明（Alban Wang）被BC省房地产委员会处以11500加元的罚款，并被吊销执照一年。他和无照公司合作，付给对方的介绍费高达佣金的90%。在2012年到2013年的九个月中，他卖出17处房产，付了20万8千881加元的介绍费。 　　据《环球邮报》查到的资料，温房网的介绍费是佣金的90%，不过大卫.王否认，并强调自己没有违反当地法律。

千呼万唤始出来，莫奈财长终于在日前宣布了联邦政府在压抑房价高涨方面的两项措施：其一，对外国人买卖房屋废除增值税优惠。其二，对首付低于20%的购房者增加高风险测试评估。这两项新政，前者是针对外国人买房，后者是面向所有低首付的购房者。联邦政府希望借此措施来给炽热的房市降温，这有用吗? 加拿大两大都市的房价近年来有升无降、越炒越高，这早已成为不少国民的关注议题。BC省府顶不住民意压力终于推出了征收外国人买房附加税的措施，明年他们还有可能使出组合拳，对外国买房者再征收房屋空置税。由于西海岸的这些打击炒房措施，使得原本在那块地方的炒房热钱又蜂涌来到了房市同样火爆的多伦多和周边地区。 在这样的大背景下，在多伦多庄德利市长、安省韦恩省长都不打算为楼市降温做任何事的情形之下，联邦政府逼于无奈、终于被迫出手干预房市了，这或多或少还是顺从了民意。 联邦政府的这两项控房新政，前者涉及到税务优惠，后者有关贷款条件。两者看上去不同，但制定者显然想通过这两项不同的举措，双管齐下、达到同一个目的：为房市降温。那么这样做，效果会如何?笔者认为：由于这两项举措还是缺乏大刀阔斧的魄力，所以效果可能不会太过明显。 据传媒批露：在温哥华，曾经有中国炒房者为了逃避交增值税，就想方设法将自己买的多幢房屋都伪造成“自住”状态，付款给一些亲戚朋友帮其买房，让他们自住，房价上升后再卖出。虽然政府可以从资料登记中发现外国人买房没有自住，但还是控制不了外国人寻找“替身”帮自己买房“代住”。所以政府如何查处这类狡猾伎俩，还需道高一丈。 此外，对外国炒房者而言，他们买房后再卖，如果房屋增值了数百万，其增值税也就只不过几十万。即便现在废除了这方面的免税优惠，炒房者交了增值税之后，他们照样还是有钱可赚。所以莫奈所提的废除税务优惠举措，对外国炒房者来讲，极有很可能只是切皮不削肉、不会伤筋动骨，未必令他们却步。 相比只是针对外国人炒房的废除增值税优惠政策，政府控房的另一项措施看上去或许会管用些。因为这条措施是针对是所有的低首付买房者，并以此来确保他们今后的还款能力，也让他们在打算炒房时要三思而后行，避免不顾自己实力去玩炒房赌博游戏。从长远看，这样做会有助于加拿大房屋市场的相对稳定。 虽然联邦政府新推出的让房市降温新政，给人的印象还是相当初级、相当软弱，但不少相关利益集团及个人却已按捺不住愤懑，对此进行了猛烈抨击。有人说：政府这样做将会造成房市崩溃，影响经济。也有人说：加拿大是奉行商品经济的自由社会，别人有钱就应该让别人买房，不应该限制。还有人说：政府这样做是针对中国人，是排华。 毫无疑问，近年来加拿大几大都市的房价火爆并不只是单一原因导致，但外资尤其是来自于中国的外资的推波助澜肯定是很重要因素。目前中国一线城市的房价早已是加拿大房价的数倍，而“五年唯一”的限房令又使得那些炒房团举步为艰，再加上近年来深沪股市的一蹶不振，更让不少大款们“炒无可炒”。 在这种背景下，世界上易居城市的温哥华和多伦多的房屋就自然成了这些人眼中的肥肉。应该讲：加拿大政府的新政虽然看上去是针对中国大款和中国热钱炒房，但实际上的目标是指那些扰乱本地市场，进行不正常炒买炒卖活动的少数人，并不是指所有生活在这里，遵纪守法的华人或中国人。在本地华文网站有个别人借此挑起种族话题，歪曲加拿大政府排华，这实在是狭隘地理解偏差。 房屋市场不存在崩盘的可能 由于加拿大两大都市的房价炽热都与海外热钱有一定关系，那么如果政府能像澳洲等国那样狠下决心、不拖泥带水，就一定能将房价抑制住。因此，又有人担心：如果房市降温，就意味着崩盘，意味着建筑行业没工开，意味着萧条。这其实又是多虑，因为在加拿大还有相当多的人在等着初次买房或换房，由于目前房价的恐怖性，造成了他们个人的可支配收入比率与现在房价的不匹配，他们也只能望房兴叹。 有朝一日，当房价回归理性、回复正常，当普通人也能买得起房时，这个群体就会蜂涌入市，而他们就成了加拿大房市的真正的良性的钢性需求，也正由于他们的存在，房屋市场就根本不存在崩盘的可能了。 其实对一些房产经纪和利益团体而言，他们应该不愁没钱赚，因为还有相当多的打算买房和换房的普罗大众，他们只是在等房价回到合理水平而已。那些利益团体和个人，为什么拚命反对政府对房市的降温措施，并制造崩盘恐慌言论?说穿了还是为了从高房价交易中谋取更多的佣金。 加拿大是自由经济、商品市场的社会，但商品经济并不等于没有任何管理。事实上对任何西方国家的政府而言，当一个社会的商品活动开始混乱，影响到了老百姓的民生时，政府都必然要出手干预。不然，这个政府就根本没有存在的必要。目前在加国，部分外国人和外资狂炒、热炒加拿大房市，其性质就像外来的不法商人屯积商品、哄抬物价一样，不但联邦政府有责任管，安省和多伦多市政府也应该做点实事。 联邦财长莫奈宣布的两项压抑房价新政，虽然来得比较迟，也相对软弱，但总好过没有。让房价回复理性、让房市降温，还需要更强更硬的铁招，就看小杜总理会不会畏畏缩缩、虎头蛇尾了。

多伦多市议员詹嘉礼(Jim Karygiannis)委托民调公司所作的一项调查发现，有超过一半多伦多市民要求对外国人买房征收特别税。 詹嘉礼周二公布这项民调结果时说：“调查清楚表明，房价涨得太快，市民们要求采取行动。” 他计划要求市府官员就这一问题提交报告。 詹嘉礼说：“非加拿大居民是指某些人，他们会对经纪说，‘给我买5间或6间房子’，而他本人甚至不住在加拿大。” 定义外国买家 他说，外国买家不包括登陆的新移民，永久居民，以及任何在多伦多持学习或工作许可的人。 由Mainstreet Research进行的民调显示，52%的受访者支持对外国买家征税，27%表示不确定，21%反对。 同时，有43%的受访者认为应该征收空置物业税。 这项9月下旬进行的民调一共询问问了1045位多伦多市民，误差率在3%上下。 面对房地产市场的涨势，詹嘉礼上月提出要询问市民，是否效仿温哥华征收外国买家税。他起初访问了自己代表的选区士嘉堡-爱静阁选区的市民，并称会聘请民调公司进行全市范围的调查。 詹嘉礼也指出，多伦多独立屋的涨幅达每年20%，出租屋的空置率仅1.7%，这意味着很多人找不到合适的住所。如果让20%的涨幅持续下去，人们将再也买不起房。 他认为，这些税收不仅会减缓房价过度上涨，还能为市府增加收入，用于为市民提供服务。 等待外国买家数据 与此同时，市长庄德利(John Tory)对外国买家税持更冷静的观点，他称温哥华实施新税后，房屋销量下跌，而房价上涨。市长说，任何类似的措施，要看到证据证明其有效。 另一方面，多伦多地产局(TREB)也在对其成员进行民意调查，特别是过去一年代表买家的经纪，希望能够得到有关外国买家的数据。 加拿大上届联邦预算案中承诺出资50万元，由加拿大统计局统计全国房地产市场外国买家的数据。

上个月，某总部位于上海的温哥华房地产信息中文网站被BC省房地产委员会告上法庭，该网站负责人表示，该网站只是房产信息平台，不做房产的实体交易，具体的交易由网站的合作方进行。负责人称该网站的合作方非常多，包括一些地产经纪和组织。网站盈利来自于两部分，一部分是网站广告，一部分是将买家介绍给合作方后，向对方收取的费用，但是对于合作方收取的并不是佣金，而是一个可以称为介绍费或客户管理费的费用。 近日记者冒充买家与该网站接触。在一通电话中，网站工作人员告诉记者：“不用担心，在温哥华买房很简单，我们公司会派人到机场接你。没有买房经验不要紧，我们公司是一条龙服务，全程参与，到了那会有那边的工作人员照顾你。我们同事每天都会带您去看房，找到合适的房子后，他会和卖方中介谈。我们还有工作人员帮您在银行申请贷款。” 这一系列的服务远远超出了网络平台的范围，已经达到了地产经纪的程度。然而，该网站没有相关BC省房地产交易的任何执照。 与该网站合作的一位罗姓地产经纪，在社交媒体上声称自己是加拿大永久居民，并且已经在温哥华出售了至少一套百万房产。他在私人的微信账号上曾称自己是“某某网2016年最佳经纪”。《环球邮报》指出，罗姓经纪今年三月时在他的微信中发了一张位于西温带海景的房屋照片，这套房子以800万加币卖给一个中国买家，他在照片的附文中说道，这套房子是他卖的，“越努力工作，就会越幸运”。当《环球邮报》联络了这位罗姓经纪后，他拒绝承认与这套房子的交易有关，并且立即结束了对话，没有回答他是否在加拿大或中国有经纪执照。 无BC省牌照 ，有其他地区、其他国家牌照也可以卖房子 BC省自今年8月起开始对大温房产的外国买家征收15%的房地产转让税。温哥华市将在2017年底以前对全年无人住的第二套房产征收空屋税。但是对某网站这样位于BC省以外的无照卖房的外国公司，尚无相关制约规定。 倘若罗姓地产经纪没有任何牌照，那么他参与房屋买卖活动自然是违法的。但如果他持有BC省以外的其他例如中国牌照呢?答案让人大吃一惊。 在一般人的印象里，在BC省买卖房地产，持有BC省牌照应该是理所应当的事情。但实际上，BC省允许海外公司在没有获得省府发布的执照情况下，出售本省的房产。 据《环球邮报》报道，BC省房地产委员会发言人Marilee Peters表示，“BC省外有其他地区牌照的经纪是可以替他们的客户下offer买房的，BC省的经纪也有义务向卖家传达offer信息，除非他们的客户没有指示。(‘Individualsin other jurisdictions licensed to provide real estate services may submitoffers on behalf of clients for B.C. properties, and licensees in B.C. have anobligation to communicate these offers to their clients, unless their clientshave instructed them otherwise’)” BC省财政部在一份声明中，强烈鼓励消费者“在房产买卖时选择持BC省牌照的中介服务机构或经纪。”BC省房地产监管漏洞面临挑战 如果是在过去，异地经营房地产是不可想象的。但是互联网的普及改变了获得资讯的方式，让身在上海的网站可以在第一时间提供大温的房地产信息。 “互联网正在挑战各种主权和监管规则。”BC省公证人协会法律顾问Ron Usher说。 Usher表示，当人们接受了那些没有本地牌照经纪的建议，有关购房时的纳税规定、消费规定、房地产交易规则、公开度等这些信息都变得不可靠，也很难得到保障，这些持其他地区国家牌照的经纪，不以任何方式对任何人负责。 而在其他省份和州，是有针对外国经纪和公司参与本省房地产的长期规定的。 例如美国纽约，早在1930年，纽约州就颁布规定称，任何在该州从事房地产行业的相关人员，无论在哪里，都需要当地的牌照认定。非居民想要获得纽约房产交易牌照，必须通过州立法院的批准。纽约州政府发言人称，“如果一个经纪人要帮客人在纽约州租房或者买房，他必须持有本地牌照。” 在美国加利福尼亚州，没有本州牌照的人禁止进行房地产服务，除非他们把客人转介给有牌照的经纪。 加拿大安大略省要求任何交易安省房产的地产经纪，都需要在安省地产委员会(Real Estate Council ofOntario，RECO)注册。RECO工作人员JosephRicher说“代表客人进行房产交易的人必须具备技能、知识和责任感，以便在交易中为客户争取最大利益。” 然而在BC省，对于执业牌照的要求却不适用于省外的人或公司，政策相当宽松。这也就给了一些公司和个人可趁之机，钻了法律的漏洞。

　　 根据过去5个月温市中心柏文的销售数据，高于挂牌价成交的比率由今年6月的65%急跌至今个月的14%，而基准价亦下跌了5%。有地产业界人士表示，在针对外国买家的新税制下，柏文楼价亦无法避免下跌。 　　一直追踪房屋买卖的地产经纪萨里塔斯基(Steve Saretsky)发表网志，分析过去多个月温市的耶鲁镇(Yaletown)、西端(West End)、高豪港(Coal Harbour)等柏文的交易情况，比较每月首8日高于挂牌价成交的比率。 　　结果发现，今年6月的89个柏文成交个案中有58个是高于叫价成交，比率达65%，但比率随后按月下跌。在9月份，42宗成交中只有12宗高于叫价，比率为29%，而到10月份比率更跌至14%。数字亦显示，自今年6月起温市中心的柏文成交量按月出现下跌。 　　而楼价方面，萨里塔斯基根据大温地产局的数字进行分析，发现温市中心柏文的基准价相比6月份下跌了5%，中间价亦出现7%下跌。 　　萨里塔斯基表示，省政府在8月推出针对外国买家的物业转移税后，多位买家同时出价的情况已明显减少，早前买家争相出价的销售气氛亦消失，因此高于挂牌价成交的宗数大幅减少，楼价亦跟随楼市气氛冷却而向下调整。 　　萨里塔斯基说在新税制下，无论是独立屋、城市屋抑或柏文市场，都难免受到影响。 　　萨里塔斯基预计，在市场仍然不明朗的情况下，加上快将踏入属于地产淡季的冬天和圣诞假期，柏文淡市仍然会维持一段时间。他笑说，虽然淡市必定影响他的收入，但认为楼市重回正常轨道，对整个城市来说是个好消息。

"Gables"豪宅正以3800万元放盘 室内装潢美轮美奂。（经纪网站图片） 　　       温哥华西区一间逾一万呎的豪宅，近期以3800万元放盘，是两年前成交价950万元的4倍。经纪称这间豪宅是目前市场上最大的房屋，海外买家则需付高达570万元的海外买家税才能拿下。 　　这幢位于西南海旁道(S. W. Marine Dr.)2100号路段的"Gables"豪宅，位于温市西南区的Southlands社区，土地面积4.25英亩，居住面积逾一万呎，屋内有21间房，除了有私人高尔夫球场及65呎长泳池外，还有一个小型私人湖泊，以及遥望海湾群岛(Gulf Islands)的无敌海景。  　　建于1929年的"Gables"豪宅，前任屋主曾于2014年以1098万元挂牌出售数月，均乏人问津，最后降价百多万元，以950万元成交。 　　28个月后，"Gables"豪宅再度挂牌上市，挂牌价达到当时成交价的四倍，比两年前的成交价增加2850万元。 　　"Gables"豪宅2016年的政府估价为990.3万元，屋主曾花重金进行整修，今年才刚完工。这间豪宅的屋主，每年向温哥华市府上缴的地税，高达27,843元。 　　今年8月，"Gables"豪宅所在的社区，一幢11间房间的豪宅，以1000万元成交。另一间土地面积3.6英亩、居住面积1.2万平方呎的豪宅，今年5月则以850万元成交。 　　负责放盘的华裔地产经纪熊冠中透露，"Gables"豪宅是目前本地市场上最大的豪宅。 　　如果这宗交易由海外买家拿下，卑诗省府便能收到570万元的海外买家税。 。

  　　9月份加拿大房屋开工数再创新高，截至目前成为数量最多的一个月。 　　据10月11日来自Canada Mortgage & Housing Corp统计的最新数据，今年9月份加拿大全国新开工住房数量达220617，较之8月份的184200增加了将近4万个，是2016年以来的峰值。 　　早前很多经济学家根据一份来自彭博社的调查报告预测，加拿大9月份新开工住宅数量应该会涨到19万，没想到实际涨幅竟如此疯狂，看来加拿大整体的地产业及楼市依然热度不减。

　　加拿大9月份新屋开工的步调有所增加，但安大略省反而有所下降。 　　加拿大按揭和住房公司星期二表示，9月份按季节调整的年度新屋开工率为220，617，而8月份为184，201。 　　共管房等多单元住宅的开工率的增加是其中的主要原因，其增幅为22%。 　　魁北克省新开工房屋最多增幅在各省中居第一，这主要是因为该省开工建设了许多老年公寓。不列颠哥伦比亚省和大西洋地区也有所增加。 　　但安大略省却出现逆向趋势，从8月份的70,262减少到9月份的67,426。这主要是因为加拿大最大城市多伦多的新开工的房屋少了。

　　温市今年第二贵 面积13.8亩 　　位于温哥华西41街(W. 41st Ave.)、面积13.8英亩，由运输联网(TransLink，简称运联)拥有的渥列治运输中心(Oakridge Transit Centre)土地，据报已出售给由多个发展商组成的财团，参与发展商包括Intergulf和总部设在列治文的坤元国际集团，估计售价由4.25亿至4.5亿元，是今年公开卖地第二最高价。运联称因保密协议，未能透露交易详情。较早前，温市议会已批准该土地改变用途，可以兴建约126万平方呎商住楼宇。 　　据《温哥华商业》(Business in Vancouver)杂志周二报道，运联已经把该个有接近70年历史的运输中心土地，出售给一个由3个发展商组成的财团。这3个发展商是温哥华发展商Intergulf、坤元国际集团，以及一家尚未能证实的公司。 　　不过该报道又透露，可能是一家以北京为基地的发展公司。 　　运联指买家资料须保密 　　本报记者曾分别向运联、坤元国际集团以及负责这宗土地交易的地产经纪米克尔(Kevin Meikle)查询，但至周二截稿前，只接到运联公关顾问布赖恩(Chris Bryan)的回覆。他表示，基于保密条款，运联未能提供可能买家以及正进行交易的资料。 　　可建楼面126万平方呎 　　《温哥华商业》称，卖地价介乎4.25亿至4.5亿元，将是继早前3个原住民部落以4.8亿元向省府买下面积近16公顷的温市杰里科土地(Jericho Lands)后，今年公开买卖土地的第二高价。 　　据温哥华市府文件，于1948年开始营运的渥列治运输中心，是行走温市及列市巴士的厂房。不过时至今日，它大部分的工作已转由温南温哥华运输中心(Vancouver Transit Centre)，以及位于列治文的列治文汉密尔顿运输中心(Hamilton Transit Centre)所承担。 　　两成面积须为可负担房屋 　　去年12月，温市议会批准把渥列治运输中心土地改变为商住用途，地积比率为2.1，建成约126万平方呎商住面积，其中20%为可负担房屋。 　　市府报告表示："大部分建筑物将是中等高度(mid-rise，6至12层)，而最高的建筑物可达15层(或150呎)。 　　据《温哥华商业》报道，财团中的Intergulf，将会负责这块土地的发展，但该公司合并副总裁赛德(Ron Syder)则对该杂志表示不予置评。 　　坤元国际抢滩温地产 　　据报有份参与购入渥列治运输中心土地的坤元国际集团(Kunyuan International Group)，于2013年成立，总部设在列治文，行事低调，但收购土地及发展地产项目则甚为进取。而在香港，一家名为坤元国际集团有限公司(Kun Yuan International Group CO., Limited)也于2013年8月20日成立，但就不证实两者是否有关联或是同一公司。 　　据该加拿大公司网页中文版透露："截至今日(2016年8月)，坤元与其合作伙伴以及所服务的客户，在大温地区商业地产投资交易额达到8.63亿加元，管理项目的物业面积达1,200,000平方呎。" 　　根据坤元国际集团网上资料，该公司"致力于房地产投资、开发、物业管理和地产经纪服务的专业性资产管理公司。"更披露地产发展项目分布于大温多个城市，包括温哥华、本拿比、二埠、列治文、素里及阿波斯福(Abbotsford)等，其中多个项目更是沿着列治文3号路(No.3 Rd.)，而该公司的总部也设在3号路5731号，即列市社区报《列治文新闻》(Richmond News)前总部所在地。 　　坤元网页又称，"自成立以来，通过合作或独立等方式，已经成功地投资了一些地产项目。迄今为止，已在大温地区投资收益性项目78万平方呎"。

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权 你能买的起多少钱的房子？   你的答案数字在联邦政府实行房屋贷款新规之后可能会变得更少   从10月17日开始，所有新的房屋买家在贷款前必须接受“压力测试”：也就是要为了让银行来确定贷款者在贷款期间，贷款压力增大时是否具备还款能力。   最近，加拿大央行公布的贷款利率是4.64%在两个百分点上下移动，要比许多金融机构提供的折扣利率高出许多。   当购房者在买房是首付低于20%的时候，就会被要求购买贷款保险。有些买家就算是刚刚达到20%的门槛还是需要买贷款保险。贷款保险的目的就是保护提供贷款者的利益。   这次的“压力测试”目标是确认购房者在贷款利息上升的情况下依然有还款能力。   以下是RateHub.ca---私人金融机构计算出的三种收入水平的买家在当前和新规实施后可以负担的住房水平。在每一种情况下，RateHub.ca都给出了其特定的推论：   每个买家都有$40,000来交首付     在现行条件下，计算是建立在5年稳定在2.17%利率，25年还清     在新规下，5年稳定利率是4.64%（央行基准率），25年还清   每月的地税$400,每月暖气费$200   情况一：   年收入 （税前）: $50,000 买家可负担最大购买力:       现行规定下: $277,434     新规下: $222,617     情况二：   年收入 （税前）: $100,000 买家可负担最大购买力:       现行规定下: $650,000     新规下: $512,133   在现行规定下，这位买家的最大购买力受到最低首付的影响而变化。   联邦新规规定，购房者必须至少交付房屋价格前50万的5%和剩余购房款的10%。（购买一百万和以上价格的房屋必须缴纳20%的首付。）   如果说，4万元的存款，在现在规定下，这位购房者可以缴纳一栋$650,000的最低首付，然后可以在今后有足够的收入缴纳房贷。   但是，在新规实施之后，这位购房者的购买能力立减了将近14万加币。   情况三：   年收入 （税前）: $150,000 买家可负担最大购买力:       现行规定下： $650,000     新规下: $650,000   在这种情况下，这位购房者并不受新规的影响。这类购房者的购买能力主要受首付规定的影响，而不是贷款规定。   所以，假设这位购房者有8万来交首付。 买家可负担最大购买力:       现行规定下: $999,999     新规下: $841,649

冯轲美国2.4万平米豪宅        近日，有网友向腾讯娱乐爆料，张靓颖的未婚夫冯轲个人名下有一处美国房产。 腾讯娱乐与华裔律师刘龙珠一起，根据线索和美国政府公开的房产信息，独家查到了冯轲的该房产。公开信息中，此处房产的姓名为Ke Feng，出生年月与爆料人给出的一致，房产拥有人没有张靓颖的名字。 从某美国房产网站上的记录来看，该房产曾经的一位住户名字正好与爆料人称的冯轲与前妻的女儿名字一致。 这栋豪宅位于美国西海岸的俄勒冈州，距离该州最大的城市波特兰仅有30公里。豪宅占地面积36亩（2.4万平方米），拥有5间卧室、6个卫生间，居住面积546平方米。室外除了泳池、一个网球场、一个篮球场和一个小型足球场，在泳池边甚至有一小块高尔夫果岭！ 尽管在美国最大的地产信息网站Redfin上，房主已将房屋的相关信息设置为“不公开”，但我们依旧能够从Zillow等其他地产网站上看到照片和成交信息。 这栋建于2005年的豪宅的新房成交价是255万美元，2011年以120万美元易手，而冯轲在2012年1月31日买下这处房产的价格是150万美元。

原标题：北京副中心拆迁现场：村民跳脚高兴抢着签约 站在已经被拆得七零八落的老宅子前，张长山、张秀敏夫妇心里五味杂陈。 “祖祖辈辈都在村里住，这说拆就拆了，给谁都舍不得。”64岁的张秀敏对记者说。8日下午，夫妻俩又从租住地回到村里，为了再看一眼住了几十年的老房子。 他们的家，位于北京市通州区潞城镇召里村，属于北京城市副中心建设的核心区。为了给城市副中心建设腾退土地，潞城镇第一期6个村拆迁去年底已完成，第二期10个村的拆迁正在进行。 自9月15日镇里启动拆迁签约，到10月5日，2160户村民已全部签约。 张秀敏家是9月26日签的约，“镇里的政策是早签约早选房，大家都在抢着签，我们一开始排队没排上。” 说起今后的新生活，张秀敏又面露喜色。这次签约选房，她家选到了4套楼房，一个三居室，一个两居室，还有两个一居室。“不拆迁就啥也没有。大好事儿，让我们赶上了。” 故土难离。他们选的一套两居室，就是将在村里原址上建的回迁房，并且是一层。“平房住惯了，抬腿就能出门。” “她其实是舍不得她养的那些羊啊、鸡鸭鹅的。”和老伴儿的恋恋不舍相比，张长山年轻时在北京城里的东郊木材厂当过工人，更适应城里的生活。“平房要烧煤炉，冬天还是冷，住楼房暖和多了。” 随着这次拆迁，张秀敏也实现了“农转非”，彻底告别了农民身份。以前，她在村里每月能领到900元养老金，成为居民后，将涨到1700多元。“瞧病报销的比例也能高不少。” 说到这次拆迁，潞城镇常屯村62岁的村民马保瑞说，那真是“跳脚高兴”。他解释说，这是通州话，就是高兴得要跳起来。 让马保瑞“跳脚高兴”的，不仅是村民都得到了实惠，还有公平公正的拆迁政策，以及透明公开的操作过程。“一把尺子量到底，你家几口人安排多少平方米，全上墙公布，谁都做不了假。” 在潞城镇拆迁指挥中心的电子大屏上，每个村的签约进展，哪家什么时候签约的，都一目了然。“为了尽可能照顾老百姓的需求，我们还注重拆迁政策的人性化。”潞城镇镇长吴孔安介绍，这次棚改拆迁充分尊重每家每户的选择权，期房、现房随便选，三处位置的安置房也随便选。 “我符合政策要求，政策符合我期望，所以签约很痛快。”9月15日启动签约的当天，马保瑞就签约了。“政策很明确，当‘钉子户’占不到任何便宜，所以越早签越好。” 目前，潞城镇一期拆迁的1783户中有不少已经住进安置房。在紧邻北京城市副中心行政办公区工地的胡各庄新村，傍晚，落日的余晖映照着崭新的楼房，一些老人在楼下遛弯、聊天，空气中飘来阵阵饭菜的香味。 家住4号楼15层的彭启福老人是郝家府村人，是去年一期拆迁的。在外面租房1年后，今年8月刚搬进这里的新家。现在老两口住在这套101平方米的三居室里，客厅宽敞明亮，各式绿色植物、工艺品错落有致。 “以前在村里搬家，啥都舍不得扔，但这次上楼，家具全是新的。”彭启福说，最令他满意的是，儿子、闺女都住在同一个小区，小外孙经常跑过来蹭饭。 64岁的彭启福经历过3次拆迁，这次政策最好。上世纪90年代修六环路，拆房重建，自己还得贴一些钱。这一次，不仅分到了房，装修费村集体都给补几万。“要不是赶着这个机会，农民哪有能力改善住房条件呀。” 站在他家的阳台上，能看到在建的未来北京行政办公区工地。“市委市政府搬到家门口了，你想想，这位置，这感觉，别提了。”彭启福乐滋滋地说。

　　近几个月，有分析师多次指出，诸如纽约、旧金山等美国最大都市的房地产市场看起来都将急转直下。本周早些时候分析师称，2016年第三季度纽约公寓销售额同比减少20%，这主要是因为买家消失，而那些习惯于高于要价出售的卖家们又对价格妥协犹豫不决。 　　现在，《华尔街日报》看起来也捕捉到了这一变化，表示纽约、圣荷西和旧金山的住宅租金水平暴跌。 加利福尼亚州立大学费舍尔房地产和城市经济学研究中心的负责人肯-罗森指出：“旧金山和纽约正走在房地产市场衰退的风口浪尖。本不应该发生的衰退正在发生，这将令人们大吃一惊，太遥远，但是来得太快。” 　　住宅租赁市场正从数十年来的最大的一次繁荣跌落。自2006年房地产市场鼎盛时期以来，止赎权危机以及都市生活趋势已经打造出700万个租户家庭，而自置居所比率已经跌至51年低位。 　　住宅租赁市场正从数十年来的最大的一次繁荣跌落。 　　正如分析师此前在标题为“供应过剩压力下旧金山租赁市场显现出崩溃迹象”的文章中指出得那样，造成租房市场疲软的最大因素之一是用于出租的多单元住宅大幅增加，与此同时就业增长率跌至最低。 　　住宅租金锐减的主要原因是在美国100个最大的都市区域有超过55.5万套待租赁的住房正在建设中。租户们也开始减少这方面的开支，因为自2010年以来在一些房地产市场租金水平已经涨了多达60%。此外，纽约、旧金山和附近硅谷等地的高收入工作增长速度在放缓。 　　根据公寓市场研究机构价值评估的数据，截至2018年底，还有近6700套公寓有望在圣荷西建成，约6500套公寓有望在旧金山建成。同期，纽约市有望增加超过4.2万套新的公寓。 　　在建多单元住宅的增长放缓以及就业增长率呈现过去16年最低水平。   　　旧金山、奥克兰和圣荷西正面临美国最大量的一次房屋供应过剩，2016年新住宅数量将增加76%。   　　就业水平正朝着顶峰水平发展。 　　旧金山高档公寓楼引发了一些漂亮而又严肃的建议，正如雅虎财经指出得那样： 　　Skybox Realty首席券商保罗-黄解释称：“之前在两到三周内就能租出去的房屋现在要花2个月或者3个月的时间才能出租出去。” 　　在旧金山繁荣的南方市场区，过去18个月里，一栋住宅大楼的三个街区范围内至少有四栋新住宅大楼建成。这四栋住宅楼频繁地向租户提供一些廉价的房屋。例如，一栋提供六个月免费租赁期，一栋则提供四周的免费租赁期、免费的储存室并且还向那些在诸如苹果、Facebook、雅虎等科技公司上班的租户提供1000美元的租金减免，还有一栋大楼甚至试图在某个周末开展租房送自行车活动。 　　与此同时，在纽约等城市待租赁房屋供应过剩正压低已出租房屋的租金水平。 　　圣荷西房地产经纪公司Intempus Realty的总裁尤金-科萨斯基表示，过去两年，待租房屋只要花大约一周的时间就能租出去，而现在则要花上近一个月的时间。“实际上我们已经降低了一些待租房屋的租金水平，这在我的职业生涯中是从未发生过的事情。” 　　租户们在续签租赁合同上也获得了优势。为了留住租户，房东们往往加大租金降幅，因为他们知道住户倾向于避免搬迁的麻烦。

中国人不仅在国内如火如荼地炒房，这一热情也延伸到海外。据媒体报道，中国人大笔收购日本北海道土地，坊间流传北海道在10年后，或将变成中国的“第32个省”。 中国游客赴日持续爆买（图源：AFP/VCG ） 据新加坡了《联合早报》网站10月11日援引日本《产经新闻》报道，中国人在日本疯狂购物，日本媒体将这一现象形容为“爆买”。而今，令日本更为惊讶的是，“爆买”现象已经延伸到房地产。《产经新闻》发出题名为《北大地——一异闻》的系列报道，关注中国人在北海道收购大量土地。 报道称，日本这一保守派报章还担心，北海道已成为中国人天下，10年后恐怕会变成中国的“第32个省”。 《产经新闻》发表调查，指风景优美的北海道在中国人心中，不仅仅是旅游首选地，有不少中国人也把那里视为移民之地。为此，中国房地产公司大举进军北海道，收购土地盖楼房，售卖给中国人。另外，还发现了一些中国资本与北海道银行联合组成“房地产投资基金”，要发挥更大力量进行收购。 《产经新闻》关注日本拥有100年温泉历史的洞爷湖，在今年7月下旬已被中国的“永同昌”集团买走7.7万平方米土地，准备盖可容纳1,500人的高级度假村。此外，产经也关注中国的小资在北海道的投资。 北海道的一房地产公司透露，“有上海人以1,000万日元（1日元约合0.0096美元）先在札幌市中心买了一间办公室组建公司。后来，再以3,000万日元在市中心买下一块地建旅馆。日本开放给中国富裕层多次签证后，很多人都利用这一管道在日本进行房地产投资。他们之中，不少人希望长居北海道。” 该报道以一名张姓人士的旅行社为例，指这家原本只做中国富裕层旅游生意的公司，基于北海道房地产买卖的盛况，已摇身变成一家房地产中介公司。当地一银行人士指出，“这家旅游公司有着极好的中国富裕层网络，其收购力量不可忽视。” 报道称，对于日本人如何看中国人在北海道置产，产经的报道折射两种声音。 一种是唯恐中国资产家毫无顾忌开发北海道，会影响到该地的自然风光。北海道的观光协会指出，“我们无法把握开发目的，一些原始森林被收购后，听说会被开发成高尔夫球场。” 另一种是出于无奈，有日本房地产公司职员说：“土地反正空着没人用，不如卖给中国人，让他们去开发。” 产经在系列报道最后以数据指出，中国人口也快速在日本增加。它计算指出，有日本居留权的中国人大约有150万，每年到日本旅游的中国游客则有300万人以上。此外，嫁到日本的中国女性有12万，她们的子女有13万人。这一总和，足以成立一个“小中国”。

  　　周二公布最新报告显示，大温地区9月份房屋销量同比大跌32.6%，其中独立屋销量跌幅更高达47.6%，但屋价依然高企，各类住宅物业基准价格(benchmark price)为93.1万元，较去年9月增长28.9%，但较今年8月下降0.1%。 　　据REBGV的数据，9月大温区交易量为2,253宗，较去年9月3,345宗降低32.6%，较今年8月的2,489宗则降低9.5%。9月楼市交易量低于该月年平均交易量10%，为2014年5月来首次。 　　政府怎么想 　　联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)昨日宣布为多伦多和温哥华火热楼市降温的新措施，要对购买了保险的房贷进行压力测试，似乎是要进一步收紧房贷。但有金融理财师表示，商业银行在放贷之前，对贷款申请人的压力测试是必然经过的程序，联邦政府的这个要求对银行来说并无影响。 　　关于联邦政府是否也认同“外国买家推高大多区和温哥华地区楼市”的说法。而莫奈则强调，引致房价迅速飙升的原因很有，既有加拿大经济增长比较强劲，也有银行利率比较低。 　　“尤其是2008年以来，长期的低利率改变了放款者和贷款人的态度和行为方式，有些人因此背上了巨额的负债，风险也随之出现。许多中产阶层人士在考虑购买他们的第一套房子时，却发现高涨的房价已不是他们所能负担得起，有的人担心再不出手就更买不起，于是狠下心借了大量的贷款。”莫奈表示，联邦政府不能直接操控房价，但有责任确保房市的稳定及有效地运作。而那些已经拥有了房产的人，则希望房市能够稳定下来，保证自己的投资不受损。 　　莫奈随即宣布，要让贷款行业更有持续性，减少对纳税人面临的风险，确保每个人都是按章办事。 　　自17日起，新的政策规定，所有首付在5%到20%以内的申请贷款买家都必须购买房屋保险，而加拿大银行必须给所有购买房屋保险的申请贷款买家进行压力测试，看他们在加拿大银行传统五年贷款利率(现在为4.64%)的情况下，能否承受得住。联邦称这些新政策的目标是要降低高房贷的风险，控制尤其在温哥华、多伦多地区高涨的房价。 　　莫奈说： “我们鼓励加拿大人在购买房产时，仔细考虑自己的负债情况，仔细考虑如果出现汇率波动时将要面临的挑战。” 　　民众怎样看 　　今年33岁的Dil Kaur一直梦想着能在大温哥华地区买下一栋独立屋，但找房子找了两年，她发现房价越涨越高，要买独立屋根本不可能，于是她就降低了自己的预期，希望能买一套两居室的公寓。 　　但就在联邦政府日前宣布了新的贷款政策后，她不得不再次放低自己的预期，开始看一居室的公寓。Kaur说，这就是不得不接受的现实。 　　BC省地产协会的首席经济师Cameron Muir表示，新的贷款政策会降低首次购房者约20%的购买力，这将彻底让他们被挤出房地产市场。 　　买卖双方均持观望 　　REBGV主席莫里森(Dan Morrison)说：“目前市场存在不确定因素，导致楼市买家及卖家都难以确定价格。人们都在观望，这包括海外及本地买家。每个人都希望知道新政策对市场的影响有多大，他们在考虑是否继续观望以等待楼市下行，或者现在是入市的最佳时机。” 　　通常在大温地区，独立屋占总体销量约40%，但今年8月该比例已降至28%。连幢屋和柏文需求若持续高企，加上联邦周一公布税务及房贷新规，缪尔指出首次置业者将继续面对被挤出市场的压力。  

　　秋风扫落叶，冬季就要到啦。严寒的天气不仅影响你的房屋，而且也影响你的钱包哦。 　　随着加拿大大部分地区开启凉爽季节的天气模式，也是时候对你的房屋进行一些小维护，以保证你的房屋在冬季时节，可以让室内保持舒适的温度。以下五个简单的DIY房屋保暖提示，以增加你家的能源效率和降低每月水电费账单。 　　打开加湿器。在较冷的月份增加家中的湿度，保证家里的相对温度维持在20%到40%之间。随着外面温度的下降，降低这个比例，让房屋窗户不会容易结冰 。 　　密封有空隙地方。这些地方，包括门、窗、阁楼舱口、通风口等季节性用于空气泄漏的区域，这些地方在冬季可能会导致能源费用猛增。为了帮助维持家庭内部的控制环境和防止空气泄漏或逸出，通过使用临时密封来保持房屋御寒功能。 　　添加额外的绝缘您家的所有领域。添加房间的绝缘，减少能源消耗和增加舒适度。如果你家房屋是小于12英寸的绝缘层，热量很容易散发。添加绝缘阁楼，以防止热气散逸。 　　把风扇以正确的方向运行。房屋生活空间都会因温度变化形成不同的空气层。因为最温暖的空气是在最靠近天花板处，在冬季以顺时针方向转动你的吊扇，推动暖气向上碰到天花板，然后再顺着墙壁下来。 　　请教房屋能源专家。如果完成上述四项工作，你房间的能源消耗仍然非常高，可能就需要请专家检查房屋是否存在问题了。

　　今年上半年，大温地区和多伦多地区的房地产市场火热爆表，也令这两个都会区的本地居民产生抵触情绪。 　　加拿大政府顺应民意，重拳出击，为调控房地产市场，扔了五颗“炸弹”： 　　8月2日起，BC省对大温地区的海外买家，征收额外15%的土地转让税。 　　2017年交地税时，温哥华市的所有屋主要申报自己名下是否有空置房，从2018年对空置房征收0.5% - 2%的房屋空置税。 　　从2016年1月1日起，所有房屋交易所得，在第二年报税时必须向CRA申报，CRA将重点审查卖掉的房子是不是为自住房，如果不是，将收取物业增值税。此举是为了堵住买房投资，卖房时却以自住房为由避税的漏洞。 　　联邦财政部将适当收紧房屋贷款政策，从10月17日开始，所有新的房贷申请，凡是需要强制购买房贷保险的(20%以下首付，以及五年期及以固定利率的)，都要做房贷还款压力测试评估：“假定利率上涨到4.64%，依旧有能力负担银行月供”。 　　11月30日起，对于首付高于20%以上的买家，联邦将实施新标准对房贷保险进行监管：房贷的分摊年限(amortization period)在25年或以下、房价在100万加元以下、房屋为业主自住、买家信用评分在600分或以上的购房者，才有资格购买保险。(由于多伦多与温哥华两地的房价上涨太快，超过100万元的独立屋比比皆是，而政府的这一条新措施会影响到独立屋的买家，政府这样做是为了降低自己的担保风险。) 　　可以说，加拿大政府正在从税收及信贷两个方面对房地产市场进行收紧和调控。 　　加拿大按揭和房屋公司(CMHC)在本周五也公布的最新数据显示房屋销量明显减少，市场转向公寓交易。 　　业内人士分析，房屋成交量减少的原因，是买家及卖家双方都在观望，买家希望"逢低买进"，但卖家却不肯低价求售，所以无法达成交易，让市场房屋成交量大幅减少。 　　大温地产总局主席 Dan Morrison 也指出以目前的房地产形势来看，买家对公寓及联排别墅的需求量要大于独立屋。“由于房价升高，如公寓类的低价房屋与如独立屋类的高价房屋之间的价格差距越拉越大。这也就导致了大多数买家在买房时，不得不优先选择公寓。” 　　CMHC数据分析 　　房屋交易中，海外买家的比例从19%跌至1%。 　　大温地区的的几个城市中，列治文市和本拿比的外资撤退最显著，从34%分别跌至2%和1%，温哥华市从25%跌至1%，素里从12%跌至1%。 　　房屋成交量自二月起开始下跌。 　　大温地区的交易量于今年2月达到峰值，之后大幅滑落，$150万元以上的房屋，8月的销量比1至7月的平均销售量急降近六成;而50万元以下的房屋，8月的销量比1至7月的平均销售量只跌23%。 　　房价部分，房屋基准价依然稳定，均价下跌 　　房屋均价较7月相比下跌17%。CMHC指出，房屋均价下跌是因为今年的第一季度，独立屋的成交量占所有房屋销售的45%，但到了8月，独立屋占销售比例已减至30%，9月分则略为上升至32%。而同时，公寓的成交量则明显增加，从今年第一季度的约三分一，增加至今年8月及9月的50%。 　　“拐点” or “中场休息”? 　　CMHC的报告同时预测，2016年将会是加拿大楼市最活跃的一年，之后就会呈下降趋势。 　　TD银行房地产市场经济分析师 Michael Dolega 认为短期之内，如此多的房屋新政务必会令温哥华楼市降温，在未来3个季度，成交量应会减少15%至20%，平均房价的跌幅会是5%左右。“不过根据国际经验，一般来说，这样的措施会导致楼市暂时放缓，但房价随后将重新回到上涨趋势。” 　　专业房地产投资分析人 Matt Scalena 认为“目前大温地区的房地产市场存在不确定性，但这不确定性正是购房良机”。 　　“如果你只是想在未来两年内炒房，我会建议你先hold住，观望一下市场再说。但如果是为自住，我觉得当前是最好的机会。过去这几个月的市场波动很大，现在大温市场已迅速进入到一个没有那么多人抢offer的状态了，所以，买家实际上已经有能力以小博大，我的意思是，对你想要的offer，可以试着砍价了。” 　　这五颗炸弹，是否会引爆大温房地产市场的拐点，尚不明朗，不过可以确定的是房价不会再重蹈上半年疯涨的覆辙，“中场休息”时间是最适合出手的时间。

　　摆在面前的这张温哥华独立屋40年走势图谈不上好看，也不带任何感情色彩，但是深入纸背解读这组略显乏味的数字，它们的意涵却令人唏嘘，扼腕，甚至惊心动魄!40年时间，温哥华独立屋低位时仅23万，最高时182.85万，相差竟可多达159.85万。历史是如此无情，无论我们如何呼唤，曾经低调怡人的温哥华也不可能回头，一张表告诉我们40载房价变迁的沧海桑田。 　　图中的温哥华在1980年首次出现高潮，独立屋均价冲至48.5万，高出低谷130.9%，比40年均线高出59%;可惜好景不长，1985年价格忽然出现急跌，至23万，比峰值时跌去过半，为-52.5%，较长期均线则少了39.4%!这是温哥华初尝房价的大喜复大悲。此后经历长达十年的修整期，才在1995年迎来另一个小高潮，这一次独立屋均价升至64万，比首次高峰的48.5万整整高出15.5万，亦即劲升32%左右。进入新世纪，大温楼市迎来的并非喜讯而是当头一棒，房价被打回原形，2001年的数字显示，独立屋均价降至49万，与21年前的1980年首次高峰不相上下，比起峰值下跌了23.4%，较均线也低了16.9%。这个小低谷从1997年至2003年，整个周期从头至尾走完了6年。但这是作为北美西岸小城温哥华最后一次温柔的回眸，它似乎想要唤醒尚在梦中的温村人，这是你们最后一次享有如此怡人的置业时刻了。 　　至此之后的温哥华就像是打了鸡血，忽然极度亢奋，一路高歌猛进。从2003年开始，这条亢奋的曲线一直在波浪式推进，而且一浪高过一浪。我们看到，从2003年至2005年的上行过程还显得期期艾艾，渐次推高，到2005却是陡然上冲，形成一个极为险峻的急升，房价涨幅20万左右，这一年究竟发生了什么?时任REBGV主席的Georges  Pahud认为，2005年房市火热是因为不断发展的区域经济、日益增多的工作岗位、稳定的放贷利率以及国际或省际的正向人口流动综合作用所致。如果说2003年之前的曲线属于波澜起伏，那么这之后就再也谈不上有什么高峰与低谷，房价除了升还是升。例如2008年的金融风暴，所谓低谷也只是短暂停顿罢了，仅仅不到一年竟又飙升了约20多万，走出一个比2005年还要陡峭的行情。 　　从2014年至2016年的上升轨迹，只好以乘上云霄飞车来形容了!2016年年初的峰值，独立屋均价达到加币182.85万，比40年低位整整高出272.7%，比40年长期线也高出了131.2%!之后情况仿佛自由落体般直直下坠，骤然下降多达40万左右，不到三年时间的急升与骤降，形成一个犹如利刃般的尖三角，看上去令人触目惊心。我们都知道，从热钱汹涌到反腐风暴，再到15%外国买家置业转让税，这个过程同样惊心动魄，难怪数字所呈现出来的面目也是如此狰狞了。40年长期线告诉我们，房价虽有反复但上涨乃大势所趋，2016年大约应在79万左右，已经是40年前的3倍了，但实际情况远比这个夸张(182.85万)。若是取1980-1985年区间的调整模式来预估温哥华未来房价走势，则独立屋价格将有可能降至86.7606万，会不会发生?值得观察。