地产

　　近日，由胡润研究院与万国置地联合发布的全球房价指数显示，合肥房价由于涨幅超过40%，位居2016年全球房价涨幅第一，由此可见合肥房价在去年的涨价力度。 　　不过，进入今年1月份以来，特别是春节假日期间，关于合肥楼市暴跌的信息不断传出，在这两天一度成为舆论的热点。 　　对此，记者于近日展开了调查。 　　每平方米降价4000元都无人问津? 　　作为2016年楼市上涨最快的城市，合肥部分板块的楼市价格上涨超过一倍，这也一度让合肥成为舆论关注的焦点，一时间投资客和改善型购房者，蜂拥的进入合肥，开始抢房，导致合肥楼市一度出现一房难求的局面。 　　合肥这种量价大幅上涨的局面，在去年10月份出台限购政策之后，得到一定的控制，在11月份之后进入平稳局面。然而，进入今年1月份以来，合肥楼市就传出价格大幅下跌的说法，特别是进入春节假期期间，这种说法达到了顶峰，这两天也因为价格大幅下跌的说法，再次让合肥成为关注的焦点。 　　传出下跌的来源是部分购房者在合肥市12345政府服务直通车网站的投诉，有业主投诉称，合肥蜀山区房价暴跌16%，下跌幅度是各区之最。而目前合肥二手房开启抛售模式，政府却拿新房价格说保持稳定，我们业主表示极其愤怒，百姓资产大幅缩水。 　　价格平稳的合肥北城，也遭到购房者的投诉称，北城房价要暴跌，降价20万仍卖不掉。进入12月，北城楼市进入寒冬(视频)，看二手房的客户极少，投资客绝迹，很多房源降价20万依旧难卖。11月份120万能卖掉的房子，现在102万都卖不出去。 　　在去年价格涨幅最大的区域滨湖也遭到了购房者的投诉称，滨湖二手房暴跌，滨湖区一直是投资客的集中区，但是楼市限购后，二手房价格开始下跌，这慌了不少业主。该业主表示： 　　滨湖二手房从11月开始就一直跌，进入12月跌幅更加扩大，某些楼盘的二手房每平(方米)降价4000元都无人问津，我们知道滨湖炒房客多，但像我们这些高位接盘的改善性刚需也非常多，面对二手房价一路狂跌，若明年政策还不放松，我家房子价值岂不腰斩?大家都不买房了，出租房源哪里找?房屋租金肯定会大幅上涨。 　　有意思的是，这些二手房因为二手房降价挂牌，而无人问津，甚至喊出要求政府救市的口号。 　　针对上述购房者的投诉，每日经济新闻记者从合肥多家二手房中介了解到，进入去年12月份以来，确实有不少二手房房东将房源降价挂出急于出售，“这两个月以来，我们接到挂牌销售的房源，大都是选择降价销售，最低的降价幅度也在5万元，最高降价达到30万元，但是这些降价的房源并未受到市场的欢迎，降价挂牌之后也没有快速销售出去。”合肥金晟中介孙经理对每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者说。 　　根据合肥百瑞地产网发布的监测数据显示，自去年10月2日合肥正式启动“限购”政策至今3个多月里，合肥九区三县约有近500家二手房价格出现下调。其中，位于合肥庐阳区的雍景苑小区均价降了约3348元/平方米;合肥政务区名为绿怡汇林的二手房跌幅达-11.73%，均价下跌了2238元/平方米;合肥高新区的维多利亚别墅二手房跌幅达-34.39%。 　　大幅下跌为“假象” 　　如果根据二手房东的投诉来看，合肥的房价好像出现了下跌，但是事实情况并非如此。 　　每日经济新闻记者从多位合肥房地产业内人士了解到，这两天传出的合肥房价出现暴跌的现象，仅仅是部分二手房房东降价挂牌导致，并不能代表合肥楼市的整体现状，特别是新房价格并未出现大幅下跌。 　　对此，上述孙经理还对记者说： 　　这些急于降价挂牌的二手房房东，大都是此前杀入合肥的投资客，在合肥出台限购令后，楼市趋于稳定，这些投资客急于抽身，所以选择降价出售房源。但问题是，由于限购令的出台，使得很多购房者开始处于观望局面，购房者买涨不买跌的心理再次出现，这也导致了一些二手房房东即使降价出售，也难以卖掉手中持有的房源。 　　二手房房东下调价格急于出售，那么新房的价格如何?为此，每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者从多家目前在售的合肥楼盘了解到，他们并未听说有楼盘价格出现大跌，目前他们在售的楼盘价格，与春节之前，和去年12月份的价格相比，并未出现太大变化。 　　其中，一家大型房企安徽公司的陈姓经理对记者说： 　　公司在合肥在售的两家楼盘价格和去年12月份相比，并无太大变化，整个滨湖区和政务新区的新房价格也没有出现网上所说的大跌情况，价格基本保持稳定。可能会有极个别楼盘在春节期间，为了促销吸引购房者眼球，作出了一定的下调，但是下降幅度也不大，对合肥楼市价格整体并无影响。 　　而合肥本地媒体《安徽商报》的报道显示，1月合肥市区和三县共有14家楼盘价格出现变动，其中2家价格上涨，8家价格下跌，4家新盘首开。在价格下跌的楼盘中，蜀山区有2家楼盘价格下跌，一个是长江西路沿线某楼盘，降价0.78元/平方米，另一个是南二环边某楼盘降价250元/平方米;新站区两楼盘降价均未超过0.5元/平方米;高新区某楼盘降价0.21元/平方米。 　　对此，合肥房房地产资深人士张斌对记者说： 　　部分二手房房东挂牌价格，不能代表合肥楼市整体局面，所谓合肥楼市价格出现暴跌的说法，更多的是那些二手房投资客急于套现，营造出的一个假象。 　　机构：地产凛冬将至 　　而合肥学院房地产研究所副所长凌斌也表示，目前楼市保持平稳健康发展的总基调没有变，全国范围内的调控只是针对部分过热区域。合肥在几个月的限购等调控下，数据显示全市均价并没有出现较大的涨跌。个别楼盘降价并不能代表整个楼市，后续走势还有待观察。 　　虽然价格下跌为假象，但是合肥楼市的成交量确实出现了大幅下滑的局面。 　　根据合肥房地产网统计数据显示，今年1月，合肥市区9区成交一手商品住宅1384套，同比降幅超过80%，三县累计成交1108套。 　　而根据去年1月合肥365地产家居网等数据，当月合肥市区9区销售一手商品住宅7564套，均价尚未破万;三县共成交5116套。 　　值得注意的是，从总体上看，今年1月在限购等一系列调控措施下，成交量萎缩明显。 　　对此，张斌对每日经济新闻记者说： 　　合肥楼市成交量的下跌，在很多开发商是有预估的。之所以出现如此大幅的下跌，是因为去年合肥楼市价格的疯涨，吸引了刚需、改善型和投资客的大量涌入，严重透支了潜在的购房者，在限购令出台之后，很多购房者变得更加理性，开始处于观望局面，所以导致了1月份成交量如此大的下滑。 　　业内人士也表示，这种成交量的下跌，会在接下来的几个月延续，但是下跌幅度不会比1月份那么大，会有所收缩。 　　此外，央行于昨日(2月3日)将7天期逆回购利率从2.25%上调至2.35%，14天从2.4%上调至2.5%，28天从2.55%调至2.65%;同时，根据媒体报道，将隔夜SLF利率从2.75%上调至3.1%，7天SLF利率从3.25%上调至3.35%，1个月SLF利率从3.6%上调至3.7%。 　　对此，海通证券姜超认为，地产凛冬将至。他表示： 　　截至16年9月末，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行房贷的平均期限应该在10年以上，当时10年期国开债利率只有3.13%，但是目前10年期国开债利率已经接近4.1%，而国开债是完完全全的政府信用，对银行而言不用占用任何风险资本，但是发放房贷要计提50%的资本占用，而银行是高利润率高杠杆行业，其资本金有限，因而资本占用的成本极高，所以按照目前4.1%的国开债利率，从历史数据比较来看合理的房贷利率应该在5.5%左右，比目前的水平高出100bp。 　　所以，央行确认货币市场加息的结果，其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险，目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。 　　而16年房地产市场的异常繁荣，本来就没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支撑，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，而地产市场的严冬或将到来。  

因为房价飞涨，政府对物业的评估价也一路飙升，地税当然也随之增加。很多人对自己的物业估价不满，想挑战政府物业估价，但成功者寥寥无几。多伦多一名华裔业主庞女士是成功者中的一个，她上诉到安省估价审核委员会(Assessment Review Board)，最后把自己的物业评估价格降低5%。 从地图上看庞女士的房子距高压线约100余米 法庭文件显示，庞女士位于北约克Grantbrook Street上的物业﹐是一栋两层高的独立屋，占地面积7326平方呎，房屋面积1630平方呎，在1960年建成，1990年曾装修。MPAC估价认为此物业在2015至2016税务年度价值为68.1万元，庞女士则指这个估价过高，要求将评估价格降低至54.2万元。争议双方都拿出了自己的评估证据，委员会认可庞女士说自己的房子离高压线比较近的说法，最后决定决定下调估价5%，比MPAC的估价下降了34050元。 MPAC是一家独立的物业评估公司，负责评估安省所有物业的市值(current value)。那么MPAC是如何评估房价的呢? 据介绍MPAC在评估物业价值时有200多个因素要考虑。其中最最主要的有下面几个： 1. 同社区类似房子的最近成交价 2. 地点 3. LOT大小 4. 居住面积 5. 房子年份，大的装修改造 6. 建筑质量 7. 房屋结构 8.洗手间/壁炉/车库/游泳池的数目，以及是否临水树林山谷高尔夫球场好风景。 据注册管理会计师马云介绍，她曾经帮朋友申述成功过。 马云说，首先要明确你家的地税确实高，否则就是浪费时间。她在帮朋友评估时也是选取同区政府评估值较低，房型差不多的5个房子，按照如下三个方面来申述的: 1，政府评估价:类似的房子，朋友房子政府评估价明显比周围5个房子高很多，把朋友房子所有的缺点列出来，每一项缺点都要减价值的。同时计算一下这5个房子的这几年政府评估价涨幅的平均百分比，用这个平均百分比和朋友房子几年前政府评估价，算出现在这个房子的评估价，和政府的评估价比较。 2，市场价:找出每个房子的最近成交价，加上官方的每年涨幅，算出5个房子现在市场价的平均值，和朋友用同样方法算出来的市场价做比较。 3，政府官方的每年地税涨幅，根据以前的地税，算出现在这个房子应该交的地税。最后说明朋友家庭困难，经济压力很大。 幸运的是最后申述成功了，每年地税降了500多。不过如果你比较后发现自己的地税并不是小区里很高的，申述意义不大，可能是白耽误工夫。 马云提醒，在 aboutmyproperty.ca这个网站可以看到自己房子的地税信息(需要注册，用最近收到的 Property Assessment Notice上的信息)。你还可以选附近24栋类似房子，看别人家的地税，这个是免费的。也可以给MPAC填表(https://www.mpac.ca/ContactUs /)或者写信给MPAC, (地址：Attention: GRAD P.O. Box 9808， Toronto ON M1S 5T9)Fax: 1 866 297-6703，索要MPAC认为最类似你家房子的6栋房子的信息。这个也免费。

近日，由胡润研究院与万国置地联合发布的全球房价指数显示，合肥房价由于涨幅超过40%，位居2016年全球房价涨幅第一。不过，进入今年1月份以来，特别是春节假日期间，关于合肥楼市暴跌的信息不断传出，甚至当地滨湖区、蜀山区及北城业主于2016年12月底在政务直通车网站反映房价即将崩盘，业主们要求政府救市的文章在网络流传。 从2016年10月2日限购后，合肥二手房市场已经发生翻天覆地的变化，二手房到底跌到什么样子？限购后，市区不论新房或者是二手房都处于一个观望期，而二手房更为惨淡，降价出售案例比比皆是，不过，据财新报道：合肥房价下跌仅为个案，多为急于脱手的二手房；新房由于政府限价尚在市场可承受范围内，均价普遍过万元，成交量有所下跌。那么，合肥楼市的下跌是否会成为大陆楼市大跌的引子？ 大陆楼市真的会打破暴涨必有暴跌的铁律吗（图源：Reuters/VCG） 大佬的说辞 尽管无论媒体还是民间对任志强的争议巨大，甚至因为“党性”问题被党媒炮轰，但他对于大陆楼市十年间的价格预判总体还是具有很大的参考意义，在2016年11月《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上他断定，下一轮涨价比这一轮更高。 他表示，因为在需求侧上进行价格调控的时候，最后导致的是需求在一两年以后，或者是一段时间以后就会爆发。这段时间房价可能会因为政策的抑制而下降，但是2017年会上涨。以后的调控政策可能连15个月也做不到，可能八九个月又反弹了，再出台一个政策，可能五六个月又反弹了。这个调控政策一轮一轮以后越来越涨。只要对需求侧进行抑制，不会对市场有任何好处，也不会对市场的稳定有好处。“地方政府对土地财政的高度依赖”这个根本问题没有得到有效解决，房价长期就还会涨。 融创中国董事长孙宏斌展望中国房地产道：“即使在下行期，中国大的经济发展趋势并没有发生变化，投资的逻辑和规则也没有发生变化，所以即便经济下行压力较大，依然可以在大陆找到发展机遇，始终看好大陆的房地产发展。” “上瘾”本质难改 相关数据显示，从1995年至2014年，中国每年的土地出让收入由400多亿元（58.3亿美元）猛增到4.29万亿元（6,252亿美元），增长了100倍。 事实上，经过2014年屡屡流拍的低潮后，自2015年下半年以来土拍市场日渐火热，到了2016年，重点城市土地市场更是成为房企争相抢夺的对象，不计成本拍地更是屡见不鲜，为此，许多一、二线城市楼面地价已占到商品房销售价格的50%以上。以北京为例，住宅平均楼面地价从2012年的7,323元（1,067美元）上升到2016年的21,634元（3,153美元），年均复合上涨31%；2012年地价与当年房价的比值为44%，2016年上升到70%，这意味着只有房价大幅上涨开发商才可能盈利。 由于有这么简单和容易的土地资源，导致了地方财政收入有50%以上来自于土地出让金，就是“卖地”。而过于依赖土地财政的后果就是，地方债务的偿还逻辑陷入了一个困境：为了避免出现违约风险，则必须确保地方政府的土地收益；而为了防止房地产泡沫，又不能放松对房地产的调控。 有公开数据表明，在过去的十几年间，大陆随着卖地收入的高企，地方政府的负债也超过了20万亿元（约2.91万亿美元），还不包括被政府转移到平台公司的债务。实际上，多数地方的政府债务已经达到一年可用财力的3倍以上，有的则高达5-10倍。地方政府的债务隐患极大：这也就是为什么中国财政部近期在极力推动地方财政透明化的原因。 暴涨后真有暴跌？ 对于大陆房价过度上涨，普遍的看法是：如果暴涨就有可能暴跌，就可能会引发系统性金融风险。此外，各路资金大量流向房地产，也会导致实体经济投资越来越少。很大程度上，2016年房地产市场回升受投资需求和资产配资所驱动，而加杠杆支撑下的回升已经产生了严重的资产泡沫，冲击到了金融和经济稳定。因此，热点楼市量价回调是“挤泡沫”的过程，让住房回归居住属性的基础，更是让资金回归实体的保障。 目前基于大陆劳动年龄人口占比下降，城镇化率将从过去10年年均1.4个百分点降到未来1个百分点以内，楼市整体供求开始平衡，甚至局部已经供过于求，加上第三产业占比提升以后不动产需求下降，业界预计未来楼市增量空间已经触顶。那么，从长远看来，中国经济转型升级背景下，房地产市场发展空间有多大？ 此前中国调控坚持“一城一策”： 336个地级及以上城市中，房价同比下跌的占35.7%，上涨的216个城市中，涨幅在10%以上的占23%。因此，绝大多数城市仍受益于“去库存”、稳健货币政策的支持。去年10月份，三四线楼市成交面积同比增速从9月的16.4%上升到24.3%，东部三大都市圈和中部都市圈（以郑州和武汉为核心）内的三四线城市，成为楼市销售增量的主力。从中期来看，随着都市圈内轨道交通的密集布局，城市化转向大城市化和都市圈化，未来楼市有效区域将集中在以四大都市圈为主的区域，这些区域的楼市比较稳定。 因此，未来改善型住房需求还有很大空间。更重要的是，2.6亿外来人口、1.5亿“三留人群”因为户籍、土地、社保等制度缺陷而无法城市化，造成城镇化降速。近年来，中国提出的“三个一亿人”战略，以及近期1亿非户籍人口城市落户方案的推出，均有望打破制度桎梏。 中国国家统计局在2016年三季度经济数据新闻发布会上提到，房地产对经济增长发挥了一定的支撑作用，三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。对此，中金公司认为：三季度地产服务业对名义GDP增速的贡献率约为12.3%、对实际GDP增速的贡献率约为3.8%。 地产服务业对名义GDP增速的贡献率明显更高，不仅是由于地产服务业名义增长更快，也是因为它在名义GDP中的份额明显高于在实际GDP中的份额。2015年地产服务业在名义GDP中的占比为6.0%。 在过去一年中，中国依旧非常依赖房地产行业来帮助支撑脆弱的需求。房地产销量和房价双双攀升，尤其在一线城市。随着开发商的新项目破土动工，建筑设备的需求出现增长。尽管，在遏制房价上涨的调控政策面前，房地产周期开始转向。但房地产行业依然是中国总需求中最大的贡献力量，如果房地产增速放缓，会给中国2017年经济前景带来重大下行风险。 综上所述，当前尽管大陆高层对于房地产市场的调控如此严密、密集与史无前例，但究其根本，是抑制房价“过快”上涨，但不是“不让涨”。

　　一项地产分析指出，卑诗省府去年8月出台15%的外国买家税以来，购买大温地区300万元及以上房屋的外国买家在去年11月狂减91%。有分析认为，外国买家并未消失，而是他们改买较低价的单位，而背后原因与中国资本流出减缓有关。 　　地产资讯网站Better Dwelling指出，在去年11月，大温地区的外国买家所购买的价格300万元及以上的房屋只有8间。省府财政厅公布的大温外国买家最新数据是去年11月。 　　网站指外国买家未减反增 　　网站分析指出，外国买家并非就此撤退，事实上，在过去4个月，每个月外国买家的数量甚至出现稳定增加。 　　分析指出，外国买家购买房屋的中位楼价在省府实施新税后呈现下降，在去年11月，外资中位楼价较7月分的最高峰时期减低28%，只有51.66万元。 　　分析认为，造成外资购买高价房地产减少的原因，与中国资金的流出有密切关系。分析说，2015年是中国资金流出最多的一年，直到去年2月，中国政府严审资金汇出，才使资金外流速度开始减缓，而也就是从那时开，卑诗省的房地产的销售开始出现减缓，尽管楼价仍继续上涨。 　　中国严审走资 卑诗楼市放缓 　　分析指，中国资金自去年2月以后继续缓慢流出，直到去年11月，中国国家外汇管理局报告外汇储备已降低至接近3万亿(兆)美元，而3万亿美元是中国政府一直设法捍卫的心理关卡，也因此中国必须采取更多管制外汇的措施，才能避免外汇储备继续降低，所带来人民币贬值等一连串的经济问题。 　　分析说，中国政府采取更严格的外汇管制措施后，去年12月流出的资金降至410亿美元，比原来预期减少20%，不过，中国政府并未就此停手，今年1月又采取更多设法限制走资的措施。 　　分析表示，大温楼市能量来自涌入的外资，中国政府之前一波的外汇管制，已使来自中国的买家愈来愈难将资金汇出，于是令买家手上资金减少，改买价位较低的房屋，而上月实施的新汇款规定措施。究竟会对大温楼市会造成何种程度的影响，暂还无法确定，不过，目前看到的数字似乎不太理想。

　　大温地区独立屋上月成交较去年同期减少57.6%，基准楼价亦较6个月前下跌了6.6%。（档案图片） 　　本地地产界担心中国人民银行与中国国家外汇管理局于1月2日实施的外汇新规定，将再次重击大温地区楼市。有分析指，目前大温挂牌的1777间独立屋，在1月时调低挂牌价格的房屋数目高达179间，几乎每10间即有一间减价求售。而外国买家亦显得转为购买较低价的房产。  　　根据中国颁布的新规定，每人一年汇出的额度仍是5万美元，不过，银行必须报告金额大于20万元人民币的汇出款，而中国公民亦必须解释汇出款项的用途，不能用在购买债券、房地产等项目上。 　　此外，中国政府亦加重对那些被发现未诚实说明汇钱用途，又或是出借个人汇钱额度者的处罚。违反规定者在未来3年不能再汇钱，而且会遭到洗钱调查。 　　中国洗钱罪名定义与加国有别 　　地产资讯网站Better Dwelling的分析文章说，在中国，如果有人汇出资金，其用途并未得到许可，即可构成洗钱罪名，这与加拿大一般人认为洗钱定义应是犯罪集团所进行的非法活动不同。 　　分析文章认为，温哥华向来是中国买家在海外购买房地产的热门地点，当中有人会先付了楼价3成作首期，然后是每年自中国汇钱偿付按揭，而一年按揭的支出，可能已超过20万元人民币，已经达到中国的银行必须向外汇管理局报告的门槛，故此新措施会对这类买家构成一定影响。 　　根据该地产网站统计，从去年6月至去年11月，外国买家总共在大温地区购买了4515间物业，当中多数是中国买家，虽然不是每一宗物业均有申请房屋按揭，但在中国实施新汇款规定后，估计需要设法逃避外汇管制来继续供楼的买家人数，显然会较从前增加。  

　　拥有出租房屋的非居民，在12月31号之前需要提交给税局一个表格， NR6，用来按净收入的比例预交税。否则要按总房租(毛收入)的25%预交税 。 　　如果是当年交接的房屋，这个表格必须在收到租金的前一个月提交。注意是收到租金。如果没有出租， 不用提交。 　　然后在当年的年底，再提交下一年的表格。如果NR6批准了， 预扣房租的税金按净收入的25%。 如果没有这样做或没有批准， 预扣税金要按租金毛收入的25%。 　　提交NR6 ，要求一年一次。也就是提交一次只能管一年。 　　如果有预扣税， 要在收到房租的下一个月的15号之前付给税局。是这样说的：We must receive any non-resident tax withheld by the 15th day of the month following the month during which the rental payment was paid or credited to the agent on the non-resident’s behalf. 　　谁来负责付呢? 非居民本人或租客 或打理租房的经纪或其他代理人。 　　负责收房租的人，到来年3月份， 还要填写NR4(过去已经扣税的总额)，用于房东报税。 　　例如，武汉的张女士是非居民，于2016年的9月在多伦多买了一个90万投资房， 现在已经出租， 月租金2600. 房客自己付水电上网等费用。 张女士的每月支出：房屋贷款 $2500， 地税$ 300. 共计支出每月$2800. 净收入是 (2600-2800)=-$200. 　　她要在2016 年的8月份提交NR6， 然后在每年的年底提交下一年的NR6表格。如果按净收入她没有税可扣，如果按毛收入， 她每月要扣$650。到报税的时候， 再多退少补。

　　新房贷措施对楼市的影响预期将会逐步浮现。 　　经济专家表示，房贷辣招及利率上升对楼市的影响，估计由目前至下半年开始才逐渐见真章。 　　继联邦政府收紧房贷措施于10月中陆续生效之后，全国重售市场成交量在11月下降，但上月却不跌反升，录得2.2%的单月升幅。 　　这些房贷措施包括提高压力测试的要求，由于显著削减买家贷款能力，以致市场预期楼市势必降温，因此12月份的表现不禁令人感到意外。 　　道明银行经济师Diana Petramala解释，新措施有宽限，官方正式公布之前已经取得预先审批的房贷可获豁免，所以全面影响尚未出现。 　　联邦政府是于10月初公布新措施，由于一般住宅卖买的交吉期可以长达3月，甚至4个月，所以估计要迟至1月中至2月，真正的影响才续渐显现。 　　谈及房贷利率影响方面，这名经济师表示，加息初期会刺激成交量增加。 　　自从去年11月以来，房贷利率已经上升30个点子。她表示，根据道明银行经济研究部的分析模式，房贷利率上升影响分2阶段，首先是一些买家希望抢先在升息前入市，以致成交增加，但其后的1至2个季度，成交量将会回落。 　　她在简报中表示，近期房贷利率上升，影响可能要到下半年才开始出现。

据多伦多房地产新闻报道，大多伦多地区的房地产市场在2017年依旧火热，比较一下2016年1月和2017年1月GTA每个城市的独立屋的平均价格后发现，最火热的城市涨幅居然超过50%，其中以Aurora最为热门，房价从2016年1月的914,061元上涨至今年1月的1,415,649元，涨幅达55%。 Newmarket紧随其后，上涨了52%，另外有五个城市的涨幅超过40%。 整体看多伦多的房价涨幅低于周边热门地区，房价从2016年1月的1041788元上涨至今年1月的1327039元，涨幅达27%。由于房价基数较高，目前多伦多百万以下的独立屋已寥寥可数。 这是东约克最近挂牌的一套要价98万的独立屋 让我们看一下多伦多市面上正在listing 的房子，先把查找的条件选好：独立屋，不限层数，100万以下，7天内出来的房源，结果显示，DVP以东401以南共9个房源;404以东401以北Steeles以南共3个房源;400以东404以西Steeles以南共3个房源;整个Down town没有一个房源。  

　　温哥华市计划修改建筑附例，要求新盖6层楼及以下多户建筑物比照已实施的独立屋建筑节能要求，计划自明年3月1日实施。温市指新措施将可使新盖建筑物减少温室气体排放40%至55%，温市计算新规定将令每平方呎成本增加约3.5元，市议会将于下周二(2月7日)审议该方案。 　　温市永续发展部门总监史密斯(Doug Smith)指出，上次修改建筑附例是2014年，这次修改与温市议会于2015年通过"零排放建筑计划"的目标一致。他说，新措施将使建筑成本些微增加，因此或令柏文单位销售价格略增，每月按揭也些微增加，但根据计算，柏文业主将来每个月平均减少能源费用支出约9元，两者可以互相抵消。 　　温市报告指出，虽然每月业主能源支出减少9元并不多，但全市业主或租客5年节省能源费用合共可高达280万元。 　　市府报告指出，目前建筑附例对于独立屋或镇屋、4层以下多户房屋(包括城市屋)、4至6层的多户房屋有不同的节能要求，若能修改附例令以上3类房屋的节能要求相同，对于温市府工作人员(包括检查员及发展计划人员)、发展商及建商，甚至是建材供应商均有好处。 　　该建筑附例的节能要求，主要是对建筑物的墙壁、屋顶、窗户、房屋密闭性等，以及对使用能源且产生温室气体的机器例如锅炉(boiler)、火炉(furnace)、壁炉等能源使用效率作出规格上的要求。 　　温市府绿色建筑计划师希金斯(Chris Higgins)指出，虽然新措施将令建筑成本略为增加，平均每平方呎3.5元，但他并不认为，如此成本一定会转嫁到购买新柏文的业主身上，最后柏文的价格仍是由市场决定。 　　建筑商Peak Construction Group的总裁威尔逊(Doug Wilson)指出，该公司在喜士定东街(E. Hastings)夹史基那街(Skeena St.)地点兴建的出租柏文大楼The Heights，比照较市府要求更为严格的节能标准兴建，增加建造成本3%，即是增加成本是比照市府新标准的3倍，但在计算之后每个单位节省的能源开支之后，仍是值得的投资。 　　该大楼是6层楼的出租单位大楼，将有85个单位，目前仍在兴建当中，完成之后将是全加拿大最大型，符合瑞士"被动式房屋"(Passive House)节能标准的绿色建筑。

        大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver，简称REBGV）2017年1月份的地产报告出炉，无论是销量还是价格都在跌跌跌！        在刚过去的1月份，大温地区的住宅成交量为1,523套，较2016年同期的2,519套下跌39.5%，和2016年12月相比则减少了11.1%，比过去十年1月份的平均销量低10.3%。此外MLS房价指数显示，2017年1月大温房市的基准价为 $896,000元，环比微降0.2%，但和去年同期相比跌了3.7%。 大温地区房屋基准价变化         独立屋的成交量为444套，比去年同期下跌整整57.6%，1月份的基准价为$1,474,800，与过去六个月的平均价格相比下跌6.6%，与去年12月相比下降0.6%； 公寓的情况则稍好，成交量为825套，与去年同期相比减少24.7%，然而在价格方面则小幅度上升0.4%至$512,300； 城市屋成交量为254套，与去年同期相比下降32.4%，而基准价与2016年12月相比则增0.7%至$666,500。        今年1月份大温地区所有类型房屋的新挂牌数为4,140套，与16年12月相比增加了215.5%，然而与去年同期相比则下降了6.8%（4,442套）；房市总共有7,238套，与2016年同期相比增长9.1%（6,345套）。  各类房屋基准价变化曲线图        从地区上来看，西温房市的基准价为$2,436,700，依旧位于大温地区房价之首；温哥华西区则以$1,184,800位居第二；第三名北温的基准价为$964,000元；温哥华东区则是异军突起，基准价格$952,200元成为2017年1月大温地区房价榜单的第四名。 大温各地区房屋基准价        值得一提的是，大温房市预冷，受影响较大的正是房屋基准价最高的两个地区：西温哥华市以及温哥华西区。 西温哥华房屋基准价变化        虽然大温房市近期较为低迷，然而BC省长简蕙芝（Christy Clark）日前表示将不收取持有合法工作签证的购房者15%转让税以及退换部分税款的消息很有可能将会使持已经持续低迷了一段时间的大温房市再度升温。

温哥华地区上月房屋销售比去年同期大跌40%，其中独立屋跌幅最大。 温哥华地产局The Real Estate Board of Greater Vancouver表示，镇屋和公寓楼市场比独立屋的市场表现明显活跃。 一月份的时候有1500次交易，比起同期的2016年1月跌了39.5%，当时的交易量有2500次。而且今年一月的交易量也比该地区十年来的同期平均交易量低10%。 地产局主席Dan Morrison说，这是一个年初“不热”的开始。他在一份声明中说：“在去年的这个时候，我们看到销售额创历史新高，所以在2017年，买家和卖家都不那么愿意入市”。这个月甚至比2016年12月都跌了11%，当时的交易量都还有1700次。独立屋的基准价格在1月约为150万元，在过去六个月下降了6.6％。地产局表示，镇屋和公寓楼价格保持稳定。BC政府在去年8月对温哥华地区的外国买家征收了15％的税收，但一些分析师表示，该市场其实当时已经出现了几个月的销售萎缩的迹象。上个月省政府的数据显示，税收政策颁布以后，温哥华地区的房地产交易急剧下降。温哥华地区的物业转让税收表明，在截至8月1日的七周期间有近15,000次交易，但在10月份降至大约4,700。外国买家人数从8月1日之前的1,970人下降到8月底的60人。 11月，约200个交易涉及外国人。房产局表示，与2016年1月相比，独立屋，镇屋和公寓楼的新上市房屋数量也下降了近7％。但1月份放盘的房屋数量比12月份增长了约14％。Royal LePage预测今年大温哥华地区会有8.5％的价格调整。

　 　　■报告预测大多区2017年的房屋总销量虽比去年少，但将突破10万间。星报资料图片 　　■预测镇屋仍是涨幅最高的物业类型之一。星报资料图片 　　大多伦多房市目前是否已经“摩顶”？多伦多地产商会昨天发布报告，指2017年本地房价仍有望保持两位数的涨幅，各类房屋均价将突破80万元大关！ 　　多伦多地产商会（The Toronto Real Estate Board，TREB）昨天发表2017年度大多伦多地区房屋市场展望报告，预测大多区今年房屋总销量将连续第3年突破10万间，房屋平均价格将上涨10至16%，平均价格达82.5万元。报告还分析消费者意向、外国买家在大多区的活动、交通基建对于房屋负担指数的影响及房屋供应奇缺等焦点问题，特别强调外国买家并非多伦多高房价的推手。 　　共管柏文市场持续紧张 　　这份长达61页、题为“2017年度市场回顾与展望”的年度报告中预测，大多区2017年透过多重放盘系统（MLS System）交易的房屋总销量将在104,500至115,500间之间，预测点在11万间，比2016年的113,133间略少，不过已是连续第3个总销量突破10万间的年份。 　　2016年大多区房屋的平均价格达729,922元，相比2015年622,121元上涨17.3%。报告预测，由于对房屋的需求持续旺盛，而挂牌房屋供量稀少，2017年整个大多区主要房屋类型的平均屋价涨幅仍有望突破两位数字。各类房屋的平均屋价有望增长10至16%，平均价格将在80至85万之间，平均屋价预测点在82.5万元，其中低层住宅包括独立屋、半独立屋和镇屋预测仍是涨幅最高的物业类型，多伦多的共管柏文市场则会持续紧张。 　　准买家消费意愿仍强劲 　　多伦多地产商会去年11月委托市场调查公司Ipsos作出的消费者买房意向调查显示，与2015年底所做的类似调查结果相比，表示在新一年有可能买房的人数稍为减少，不过大多区成为业主的消费意愿仍保持强劲，特别是表示今年可能买房的首次置业买家，比例由去年49%升至53%。 　　Ipsos调查显示，准买家对于多伦多房屋价格在2017年继续强劲上涨有心理准备，同时也预备了较为充足的首期。近期的房屋买卖交易显示，一般买家平均支付的首期为房价的27.6%，首次置业人士首期比例稍低，平均为23.9%。首期的来源为个人存款、注册退休基金存款（RRSP）、朋友及家人的支援赠予，及现有所住房屋的市值（equity）等等。 　　TREB市场分析总监莫瑟尔（Jason Mercer）表示，联邦政府推出的房贷政策及借贷成本的升高，可能对未来买房者产生一定的影响，但是今年最大的影响仍然是上市房屋库存量极度不足。他指2016年12月底大多地区活跃的挂牌房屋数量，是过去16年来最低，而在2017年看不到房屋供应量能出现大幅改善的因素，供应量将限制2017年全年的房屋易手量。 　　此外，虽然目前买家仍在支付较高比例的首付，但房价的持续上涨，毫无疑问带来对于房屋可负担性（affordability）的担心。TREB总裁蒂米凯莱（John DiMichele）强调，大多区民众负担不起住房，特别是负担不起作为业主拥有自己的住房，是一个越来越受关注的问题。他指受市场供给的极度限制，今年大多区房价上涨，毫无疑问将会超过通胀和人们收入增长的速度。 　　他强调目前政府政策都是围绕限制需求，他认为在政策层面更应该聚焦于如何向市场提供更多能负担得起的出售及出租房屋，政府、私营机构和非牟利机构应该联手解决房屋市场供应不足的问题。

　　多伦多地产局星期二在2017年多伦多房地产高峰会议上发布了重要报告。主席Larry Cerqua,首席执行官John DiMichele，以及市场分析总监Jason Mercer等各位地产界专家都发表了讲话。 　　报告展望了2017年大多伦多地区的房地产市场走向，同时对影响房价的相关核心问题进行了分析，例如消费者意向、外国买家的购买情况、交通基础设施对住房负担能力的影响以及房源的短缺情况。 　　2017年多伦多地产局房地产经济高峰会议 　　多伦多地产局(TREB)总裁Larry Cerqua说： 　　“这份报告尤其是对那些对金马蹄地区感兴趣的人士非常有用，包括REALTORS®及其客户、住房行业利益相关者和各级政府。” 　　(注：Golden Horseshoe金马蹄地区的心脏地带从尼亚加拉半岛东端的尼亚加拉瀑布城起，往西伸延至安大略湖西端的哈密尔顿，再向东北经多伦多伸延至奥沙华为止。广义覆盖范围则从安大略湖湖岸起向各方伸延，西南至布兰特福德，西至基奇纳-滑铁卢地区，北至巴里市，东北至彼得堡。整个地区的面积约有33,500平方千米、13,000平方英里，当中有7,300平方千米、2,800平方英里为法定绿色地带。) 　　“在Ipsos的研究中，我非常看重REALTOR®的持续重要性。超过80%的潜在买家计划在今年的购房活动中使用REALTOR®的服务。这充分体现了多伦多地产局成员REALTORS®对房地产交易的贡献和价值。” 　　“自置居所是一项伟大的投资，多伦多地产局会员REALTORS®是这个领域的专家，将专业指导您一步步地完成整个过程。” 　　多伦多地产局通过其MLS®系统，预测2017年房屋销售将继续保持强劲的势头，这将是连续第三年超过10万次交易的销售预测。 　　预计今年的房屋销售量将达到11万，大约会介乎于104,500到115,500之间，略低于GTAREALTORS®在2016年的113,133笔交易量。 　　Ipsos代表多伦多地产局，在2016年11月对房屋买家进行了调查。该调查的重点是2017年的消费者购买意向。 　　与2015年底进行的同类型调查结果相比，有意向的买家数量略有下降。但是，整体而言的GTA家庭对买房仍然很乐观，特别是对于首次购房者而言。这一部分人占所有有购房意愿的人中的百分之五十三，而去年是百分之四十九。 　　多伦多地产局市场分析总监Jason Mercer说： 　　“虽然联邦抵押贷款政策变化和较高的借款成本可能会影响一些潜在的购房者，但目前市场最大的问题是缺乏房源库存。12月底上市楼盘的数量达到自2000年以来的最低点。明年，房源短缺不大可能有明显改善，这将给销售增长设定了上限。”。 　　多伦多地产局市场分析总监Jason Mercer发表讲话 　　由于2017年的住房需求非常强劲，而房源供应极为有限，GTA的大多数住房类型将保持两位数的年增长率。 　　平均售价的增长率将在10%和16%之间，平均价格在80万到85万元之间。 多伦多地产局的预测平均售价点是$ 825,000。 　　独立屋、半独立屋和镇屋这些低层住宅类型将出现最强的年增长率，但高层公寓楼房市场也很紧俏。 　　Ipsos 针对计划购房者的调查显示，这部分人都预计2017年的房价会上涨。另外，购房者们计划进行大额首付。最近的购房者平均支付了27.6%的首付，其中首次购房者平均支付23.9%的首付。购房者的首付款来源也很多样化，包括RRSP内外的储蓄，朋友/家人的礼物以及他们目前住宅中的股权。 　　报告中显示，去年多伦多地区的113,133个住宅房地产交易中，只有不到5%的交易涉及外国买家。 　　多伦多地产局首席执行官John DiMichele说： 　　“能不能负担起房子，尤其是经济实惠的房屋的所有权，是一个越来越令人担忧的问题。由于房产供应仍然非常有限，住房价格将远远高于2017年的通货膨胀率和收入增长率。虽然政府将全力解决住房问题，但这个问题仍需要公共、私人和非营利部门的共同努力 。” 　　除了分析市场需求、供应、价格增长、可负担性的市场基本因素之外，多伦多地产局还让加拿大经济分析中心(Canadian Centre for Economic Analysis)专门分析了基础设施，特别是 Metrolinx区域快线计划(Metrolinx Regional Express Rail)对住房的影响。 　　研究发现，在GTA和周围GGH地区，区域快线计划对房屋可负担性的影响是积极的，特别是居民切换他们的通勤方式、利用新的交通基础设施的时候。 　　CANCEA研究总结到，改善的基础设施建设可以对房屋价格增加高达12%的比重。

　　Photo Credit: CP / Sean Kilpatrick 　　卡尔加里的房地产市场出来了活跃的迹象。根据卡尔加里房地产委员会星期三发布的数据，今年一月，卡尔加里市一共售出947个住房单元，比去年同期增加了24%。 　　947个住房单元这一数字仍远低于10年平均数。卡尔加里房地产委员会警告说，“尽管房地产市场的情况继续有利于买房者，向平衡状态的过渡有助于减缓房价下行的压力。” 　　“过去一年来情况有所改善，但人们需要记得，去年的市场是历史上最虚弱的。尽管市场更为活跃，但住房市场的过渡将是一个缓慢的过程。” 　　独立房屋市场情况最好，一月份共售出584处，而去年同期为466处。 　　全市房地产的基准价格为43.7万加元，比上月下降0.16%，比去年下降2.82%。  

从多伦多回国探亲的闻小姐还在倒时差，一大早就醒了。她站在广州天河区喜来登酒店的落地大窗前面，望着眼前的体育中心有点震撼：这哪里是一个发展中国家的样子？ 面对这个沸腾的国度，离开很久的她有点茫然无措。身边所有的一切都在以超光速前进，一次次地打破“泡沫破灭”的预言。 本来自认为自己离开之前的薪水已经不低，而和昔日同僚的攀谈之后才知道那个收入在现在这个时间已经是他们连弯腰都懒得捡的水平。而搭上国家高速发展列车的市民，仅仅通过房市倒卖就可轻松实现财富自由。 权贵的游戏早已经暗渡陈仓，而普通草民的命运被玩弄于股掌之间。理想已死，文化将死。你好像只有投身于这滚滚的洪流，别无他法。 但每个行业的水都很深。有个做生意的朋友总结到：“全球观、中国心、专业能力、本土功夫”才是最好的路子。 那自己走了这么久，没有本土功夫了。怎么办？要不要也炒房呢？ 她想先到处看看，于是陪一个当年没有和她一起去加拿大、留在了广州的朋友去看二手楼。 她想先到处看看，于是陪一个当年没有和她一起去加拿大、留在了广州的朋友去看二手楼。 转到一个珠江新城有十年楼龄的中产楼盘。一打听，整个盘居然只有一套放出，而她们去看的时候同时有五六家看楼客。房主面无表情，电梯里上上下下，手里不停地接电话，“不行，一点价也不可能少了，现在我还想升。” 七百多万人民币啊，不是小数目啊，而且这套房在闻小姐看来并不满意：黑漆漆的采光不好，格局也不怎么样，看起来旧旧的，而且对于一直有点小资情调的她而言，“没有家的感觉啊”。 这样的房，现在却被人抢成这样。朋友当时就崩溃了，说：“老子不买了，老子要理性！！” 是啊，理性，呵呵。第二天，朋友还是去买了。 闻小姐第一次来广州的时候是2000年。2000年是什么概念呢？珠江新城（现在广州楼价最高之地）还是一片菜地。 印象最深刻的是坐车经过番禺（这是当时的楼盘热区，而当时闻小姐还不认识这两个字，念成了“蕃薯”），楼盘上拉的横幅是一千九人民币一平方米。 一千九啊，印象中当时加元兑人民币的汇率是1比5.5，也就是说差不多345加元的样子。如果世上真的穿越这一回事，她多么想穿越到2000年，拉着那个被这个房价吓呆的女孩跑进售楼处，随便买一套楼下来。 但是，中国的房价就真的会一直这么涨吗？CNN不是报道了中国有那么多空着的“鬼城”吗？还有广东阳江、海南三亚，那么多所谓的“海滨度假房”都空在那里呢。 早在2005年，国际媒体就开始预测中国房地产泡沫会破灭。 2008年，《经济学人》宣布，中国的房地产市场会“昙花一现”。 然后在2014年，他们又发表了一篇题为《黄金时代的结束》的文章。 许多其他金融媒体也一起预计这个国家的房屋市场会随时崩溃。 那么问题来了：为什么这些预言一直在被打破呢？ 《福布斯》杂志专门深入地评析了其内在原因。比起中国官方媒体的粉饰太平、西方大多外国“专家”的隔靴挠痒，这篇文章很罕见地既懂中国国情、又懂资本主义的经济运作规律: 具体请看： http://www.forbes.com/sites/wadeshepard/2016/04/05/why-chinas-housing-market-refuses-to-crash/#3bb17bd0720b 中国房地产市场最终维持稳定的主要原因之一是，中央和地方各级政府坚定地掌控着这些看似过高的价格。 他们可以控制新的建设用地供应，发展融资，抵押贷款政策，税率，以及房屋购买限制。他们像恒温器一样，酌情加热或冷却市场。 根据国际货币基金组织的统计，在中国，房地产占GDP的15％，固定资产投资的15％，城市就业的15％和所有银行贷款的20％。 这是政府不可能让其成为自由市场的原因。 “人们知道政府必须支持房地产市场。 如果房地产泡沫破裂，整个经济破产，这是政府最不愿意看到的，“苏州的一位医学生Cody Chao说，他的家庭在房屋方面投入了大量资金。 当市场变得太热时，中国各级政府常常采取行动来让它稍微降温; 当它变得冷却下来时，他们放松限制，再加热这个市场。 当看中国的房地产市场时，要记住的一个关键点是，这不是一个真正的自由市场，不能指望它像一个自由市场的表现和运作规律，它的幕后是政府。 但对于在加拿大的华人真要回国炒房，目前有两种途径： 1.如果有本地户口，可以买住宅楼。目前首付最低可以降到百分之二十或者百分之三十，按揭时间最长可以到30年。（按揭时间是通过退休年龄算的，比如你现在是40岁的男性，按照中国男性60岁退休的政策，你就可以最多贷款20年）。 2.已经没有本地户口的，如果在当地一直缴纳社保，也能和当地人一样买房。每个城市的规定不等，北京是缴纳五年以上社保，上海是五年，广州是三年。 3.以上两点都没有的（加拿大华人大多属于这一种），就不能买住宅楼，可以买商住楼。商住楼首付百分之五十左右，有些地方规定按揭最长十年。 4.从用途上看，商住楼的裙楼部分或者其他中间楼层可以作为商业用途，普通住宅的话就不可以，仅能作为住宅用途。 5.在使用年限上，普通住宅产权年限为70年，商住楼的土地使用性质为综合用地，使用权年限为50年，并且这个房子不带有学区。 6.在具体转手销售的过程中，商住楼和住宅楼的市场表现差别不是非常大。只要房子好，愿意接手买下的人都很多。 虽然闻小姐是一个没能靠投资发财的工薪阶层，但闻小姐安稳活到了现在，心态平和，有几条保命心得和大家分享，这也是她请教了一个自己有幸认识的白手起家的犹太billionaire之后得到的共识： 第一：有能力买房才买房，没能力不勉强； 第二：有需要、有能力当然要买房，原则是location,location,location； 第三：炒房是有产者的游戏，无产者没必要进场，人家拼的是钱，你拼的是命，何必？ 第四: 投资自已，让自已的赚钱能力跑过通胀，你就永远对这世界保持了主动权。

在上周日BC省长简蕙芝(Christy Clark)宣布持有工签的海外房屋买家可以豁免支付15%的额外物业转让税之后，本周三(2月1日)该省财长麦德庄(Mike de Jong，下图)又宣布，可能会考虑退还部分已经收取的税金。两件事情可能显示，打压海外买家对温哥华房地产市场产生的负面影响，已经超过BC省府的预料，而他们即将出台相应的平衡措施。 据当地英文媒体《温哥华太阳报》报道，麦德庄在本周三接受一个采访时透露，该省省府正考虑将一部分已征收的土地转让税退还给海外买家。他并没有说具体哪些人可以获得退税，只透露在缴税后不久就收到移民身份的海外买家符合要求，以及海外税务居民可能也会在税务退还的惠及范围之内。 麦德庄表示，“我们考察这个问题已经有一段时间了。一些人在购买房屋、缴税之后不久就收到他们的枫叶卡。对于他们征收额外的转让税就变得不那么必要了。我们认为，这种情况下，省府应该像给予首次购房者优惠一样，免除他们的负担。” 他还坦言，省府目前还不考虑改变对海外买家额外征收物业转让税的打压政策，不过也暂时不打算将它扩大到大温哥华以外的地区。 据悉，BC省政府推出这一税项之目的，是冷却当时过热的温哥华房地产市场。然而由于政策从宣布到实施，只给了市场两个星期的反应时间，所以立刻对大温哥华地区的房市产生巨大影响。仅去年8月份为例，该区房屋销售量比前年同期骤降26%。其后的几个月里，房屋销量继续大减，而平均房价的涨幅也大大减缓。在一些较不热门的地区，已经出现了房主主动降价的现象。 与此同时，该省通过征收外国买家税而获得了4800万元的收入。 麦德庄表示，对于该政策的分析和回顾目前仍然在进行当中。在这之后，该省还会用其他方法让房地产税收变得更加公平。 值得一提的是，在三天前也就是上周日，BC省省长简蕙芝(Christy Clark )曾表示，该省将对有工作许可证的外国人，希望在BC省购买物业，以及在省内居住和交税的海外人士，豁免支付额外物业转让税，以鼓励海外人士前来卑诗省。 简蕙芝并给出时间表，不过由于该措施的出台不需要经过省议会的审批，所以应该会很快。 BC省议会反对党发言人伊比(David Eby)支持简蕙芝和麦德庄的做法，但是他又表示，政府实际上在实施政策之初就应该考虑到这个问题，而不是在政策实施数个月之后才进行改正。

请问： 我购买了一套投资房，如今增值不少，我要将此物业转给孩子，律师建议我以1元的价格转让，这样就可以省下不少税务，但也有人说这根本不可能，物业增值税是逃不掉的，请问是这样的吗？ 网友：XXX —————————————————————— 这里面有一个概念要弄清，那就是自住房与投资房，二者有本质区别。因为自住房是免交增值税的，但投资房必须交增值税。这位网友说的就是投资房。 打个比方，老王除了有一套房子自住外，几年前购买了一套公寓用于出租，老王现在净租金收入要交税，老王也知道该投资物业将来卖出时增值部分要交税，就想以一元钱的价格将该屋业转让给孩子，这样一来，该房子在孩子名下，是不是就可以不交增值税呢? 资产转移，可能有各种各样的理由和原因，比如财产拥有人去世，将财产转给受益人；比如在有生之年，把房屋产权转移给下一代，以避免过高税赋；或把金融资产转移到他人的名下?以保障资产不会由于债务等原因被追讨。无论何种原因，在资产转移之前，都需要制定周详的计划，以避免或减小资产转移所带来的税务冲击。 常见的资产转移是将资产赠送给家庭成员或象征性地以低价卖给家庭成员。第一种情况是将自己名下的资产比如房屋或股权投资转移给配偶。加拿大的税法为防止纳税人通过财产分散的方式来达到减轻税务负担之目的，规定若转移给配偶，这些资产产生的收入及资产卖出时产生的资本增殖将按照归属原则回溯到原资产来源处交税。 若老王将该投资屋业赠与给配偶，将来房屋产生的租金收入仍然作为老王的收入而非配偶的收入申报，将来房屋卖出后的增值仍作为老王的收入纳税；若以一元钱将投资物业卖给配偶，由于不是按市场价格成交的，这种情况下的税务处理与赠与等同。只有遗产才能在夫妻间实现免税转移。 加拿大税法允许遗产以购入成本价转入配偶名下，这样可以暂时延缓资产增值税。若资产由夫妻联名持有(Joint Tenancy)，配偶双方各拥有一半的资产，若其中一方去世，生者可拥有全部资产，这样也可延缓资产增值税，但这只是延税，不一定能省税。 第二种情况是在有生之年将资产转移给子女。一些父母有这样的想法和做法，将手上持有的投资物业以低价比如说$1卖给自己的孩子，或者直接赠与给孩子，就可以避免高额的增值税。事情真有这么简单吗？ 不管将房产卖给子女，还是送给子女，实质是资产的转移，根据加拿大税法，当资产转移给除配偶以外的其他人时，无论是以高价还是低价转让，或者是赠送，都将被认为是按市场价出让。如果市场价高于成本价，就有资本增值，出让人就必须为资本增值交税。老王若以一元钱的价格将投资屋业转移给儿子，假设房子购买价为20万，转移时的市价为30万，则转移当年产生的增值要交税。 若老王的儿子已成年, 有其它房子作为自住屋业，该投资物业性质不变，将来卖出该物业时，资本增值是老王儿子卖出价与购买价之差来计算，即将来房子50万卖出，资本增值为50万减去$1。也就是说，若以低于市场价转让资产，市价与成交价之间的差额将被重复征税，可以说这是税法对投机取巧的一种惩罚。 将资产转移给成年子女的唯一好处是将来的资本增值和收入算孩子的收入, 若转移给未成年子女，在转移当年必须要交资产增值税, 将来资产产生的收入也要作为转出父母的收入纳税。

这里藏匿着别墅、私人会所、涉外学校和城里人的第二三套房产，也居住着几百万村民、打工者、暂住者。这里的很多房屋、街道都充满着临时拼凑的色彩，总是变化无休，这里是流浪狗帮派斗争的地盘，也是许多打拼者在北京的第一个家。 资料配图 北京的五环和六环把城市切割成了一个巨大的、复杂的、无人情的环带。这里既不是乡村，也不是城市，这是一个乡村向城市演变的过渡性空间，是城市发展雄心的产物。位于我们的视线边缘，存在于旅游地图之外，很少有人知道这里到底住了多少人，以及真正发生了什么事情。 这里藏匿着别墅、私人会所、涉外学校和城里人的第二三套房产，也居住着几百万村民、打工者、暂住者。这里的很多房屋、街道都充满着临时拼凑的色彩，总是变化无休，这里是流浪狗帮派斗争的地盘，也是许多打拼者在北京的第一个家。 他们从不同的地方来到北京，抱着不同的目的，通过不同的路径，以不一样的代价，以这里为起点，和环内发生着各种关系，试图把自己嵌入这个城市，安顿自己的人生。这里遭漠视与压抑，也充满着勤奋与希望的动力，这里也正在创造着北京的历史，建立新的社会和美学秩序。 “你的公司在几环？” “你住在北京的几环？” 五环，是一条真实环形的城市快速路，双向六车道，全长98公里，外环和内环一共61个出口，2003年10月全线开通后，开车一个小时可以转一圈。六年后，全长187.6公里的六环路作为国庆60周年的献礼工程在2009年9月底开通。 2015年7月3日，一个叫柳毅的年轻人，为了庆祝自己的生日，从凌晨开始，用了14个小时绕着五环跑了一圈。但随后没过一年，又有一个22岁的小伙，用了44个小时，跑步解锁了六环。 生活或者工作在五环六环间的上班族，大量的时间和体力都耗费在路上。每天清晨，在草场地五六环间的公交车站前，早早就站满了等待公交车进城工作的人。早起乘车易困，进城的公交车上出奇的安静和沉默。下了公交车，他们中的大多数还要换乘其他交通工具，辗转一两个小时到达城内，开始一天的工作。 （草场地站） 一天24小时，他们要拿出9个小时工作，2个小时通勤，扣除吃饭睡觉等琐事，他们仅有3个小时的空余时间。 在经历了一年多的奔波之苦以后，王艳还是决定用1700元的房租买来每天六个小时的时间。 早在2012年，燕郊地产逐渐升温的时候，她和身边那些打了鸡血般投资房产的同事一样，倾尽家庭所有积蓄以及预支了未来30年一半收入的房贷买下了两套房产，一套用来自住，一套用来投资。只是还没来得及细细体会有房一族的自豪感时，她就被现实的窘状击垮。每一天为了在9:00打卡前从东六环外的家赶到西北五环外的公司，她不得不在6:00起床，6:20分出门，搭乘一次公交车，换乘四次地铁，总共耗时2小时40分钟来完成58公里迁徙。 她常会陷入纠结，当生活被房子绑架是不是值得？但是再想想，等到有一天，她把燕郊的房子卖掉，再凑一些钱，就可以换一栋五环附近的房产，再这样一步步换到四环，三环……也许再花上十年或者二十年的时间，她就可以站在城里的某栋属于她的房子里喝咖啡，她就又会觉得自己当年做了一个英明的决定。 是的，全中国都知道五环象征着什么。“你的公司在几环？”“你住在北京的几环？”这几乎是老家亲戚们判断你在北京混得怎么样的唯一标准。 尽管互联网带来的便利，让和王艳一样往返于上地和燕郊的上班族可以在“超级拼车群”里寻找到价格便宜的顺风私家车。那是一个拥有1833人的QQ超级大群，群很热闹，但从来没有闲聊，每天滚动的都是“车找人”或者“人找车”的出行信息，格式统一，简单明确。类似的群，王艳手里有三四个，在需要找车回家的时候，她每隔一个小时就得把信息在各个群里复制粘贴一下，看看有没有人回应。 运气好的时候，她可以很快找到同行的人，价格也很实惠，上地到燕郊，20元。只是这样的交易并没有任何合同与保险来提供保障。 好运当然不会时刻眷顾她。在经历了几次加班后找不到车，不得不去住酒店之后，她最终还是决定放弃住在那间房产证上写着自己名字的房屋。用1700元在公司附近租下了一间卧室，除此之外，她还不得不接受的是她和老公的“同城异地”的生活。 “故宫去看过了，也就那么回事。” 在五环六环之间，还有一群人生活半径几乎不会超过五公里。就像昌平区沙河镇松兰堡的老李，从早晨4:00起床，到晚上20:30躺下，他的全部生活就只围绕着煤炉和笼屉。老李今年62岁，三年前和儿子一起在松兰堡村租下这间十几平方米店面，开了一个“戗面馒头铺”。对于老李来说，只要有人买馒头，就不会考虑出门，反正“故宫去看过了，也就那么回事。” 和五环六环之间大多数村镇里的饭馆一样，不需要起一个文艺有腔调的店名，也不需要有什么装修。一个喷绘灯箱，简单直接地写上他们的主营项目就可以，比如“戗面馒头”、“京东肉饼”、“牛肉板面”、“东北烧烤”就足够了。尽管老李一家把“戗”字错写成了“呛”，但也不影响顾客的购买，因为生活在这里的人们对食物的需求，只有填饱肚子这一项。 孙子是老李目前全部的期望，他特别看重孙子的学习，只要有时间他就会停下手里的活儿，给孙子讲讲作业和习题，每天不知道要跟孙子念叨多少遍：“你要好好学习。”因为这是他眼中能够“出人头地”的重要途径。 对于一些人来说，五环六环之间只是一个临时落脚的地方。他们随着工地在一个地方快速出现，又快速消失。他们来自全国各个省市下面的农村里。山东枣庄的刘大金通过工友的介绍，在十几天前来到东五环外的梨园新村小区的改造工地。他不掌握木工、瓦工这样的技术，更不会上网，只靠出卖一把子力气来赚取每天180元的工资，但是正在铺路面砖的工程恰巧需要的就是他们这样的一群人。刘大金不知道这一次会干几天活，下一次会去到什么地方。就连同住在一起的十个工友，也是临时凑在一起，不一定哪一天，哪一个就走了。 刘大金在北京的每一次落脚点都很短暂。在一片蓝色围档圈起来的工地帐篷，是刘大金这几天的“家”，那是一个两面开了口的棚子，里面满满地摆了五张上下铺，已经黑得发亮的被子团成一团堆在床板上，地上的矿泉水瓶里塞满了烟头，屋子里弥漫着浸透了汗水的人肉味道。 每到傍晚收工的时候，你都会看到几百个像他一样的人，在工地外面溜达，他们头上沾满灰尘，衣服上挂着滴落的水泥，卷起的裤脚一高一低。看上去没有任何生气。在周围小区居民的眼中，他们没有脸，没有个性，也没有声音，在很多人的记忆里他们干脆就是一团模糊而邋遢的影子。 尽管他们居住在肮脏、拥挤的村庄或者棚户里。但他们只要在这里撑住头几个月，就会决定留下来长期奋斗，因为他们认定在这里才有希望。大多数人都经历过很长一段时间的自我否定和极度贫穷，几乎所有的人都寄钱回家供养老人，再存一点钱准备让孩子日后可以到城里接受教育。所有人都不断盘算着自己的前途，一方面是乡下难以承受的贫苦，另一方面是城市生活难以负担的开支，但无一例外的，他们都盼望着有一天能时来运转，突破这两方面的窘境。 创业公司选择在这里扎根，可也都有成长的烦恼。 但是变化和搬迁并不都是落魄的，变化也同样意味着发展。作为中国近四年来发展最快的滴滴公司，同样经历了几次搬迁。从2012年6月在位于四环附近的中关村e世界卖场的二十几个工位，到2014年6月搬至北五环外的得实大厦，这家公司如今已经在数字山谷的软件园里拥有了一栋滴滴大厦。公司的业务也从早期的出租车，一步步扩张到了快车、顺风车、大巴、代驾等。 35岁的魏晨喜欢这样的变化，就像她自己，从2004年大学毕业来到北京打拼，经过12年的拼搏，买车、买房，每一步变化都是一个美好的未来。如今她已经是滴滴公司一个部门的领导，带领着十几个人的团队，50万年薪，还有一个需要她一步一步实现的人生规划。 从中关村北上十公里，这里的一切都生机勃勃，验证着名字里“上升之地”的吉兆，也吸引着挑战者和野心家的步伐。在1990年以前，这里还是一个连公交车站都没有的偏远村庄，如今却变成了一个身负高科技名号的产业基地。在中国，它的地位相当于“硅谷”，为了强化这个概念，这里的楼盘会取名叫做“领袖硅谷”、“硅谷亮城”。有人说，中关村软件园只是中关村后花园，但相对中关村最热门的卖场而言，这里却实实在在地拥有多家企业。 尽管通往产业园最主要的道路——信息路既不宽敞，也不通畅，堵车和高房价也让一部分人逃离，但这里依然充满着诱惑。联想（全球）总部、百度、腾讯、新浪等近300家国内外知名IT企业总部和全球研发中心纷纷聚集到这里。网易也决定告别五道口“宇宙中心”，搬进西二旗新园区的崭新大楼，空中跑道、健身房、生活超市一应俱全，食堂出品的牛肉面足以成为吸引应聘者的理由，更何况午餐和晚餐还都是免费的。财大气粗的腾讯也不会错过“拉仇恨”的机会，即将竣工的新大楼坐落于西北旺路东南交界，新大楼的空气处理系统将会保证室内的PM2.5值在35以下。 新兴的创业公司也选择在这里扎根，可他们都有成长的烦恼。滴滴公司从陈旧的得实大厦搬进了软件园的大楼，可会议室还是不够用，屋顶的露台上都挤满了人。拥有百度大厦、软件园、彩虹大厦等好几处办公地点的百度员工，彼此见面还得穿越好几个路口。但是所有的人都知道，这些不断外迁的公司，意味着需要更大的办公场所来发展。 但是在另一个方向的五环，北京仿佛是从他们身边绕了过去，时空也凝固在了上世纪80年代，他们艰难地跟着整个城市发展的步伐。孙志龙在西五环外的长辛店生活了一辈子，从1984年退伍进厂到2014年退休，他的生活全部与二七厂有关。二七厂（即二七机车厂和二七车辆厂）就在长辛店大街旁，是曾经被誉为“新中国火车头”的大型国企，10000多名职工几乎构成了长辛店的每家每户。一直是一线工人孙志龙的生活几乎没有任何变化，每天从宿舍到厂房，从厂房到食堂，周末时候去工人俱乐部看看电影。孩子也按部就班地在二七厂的子弟幼儿园、小学、中学读书。在这个超大型国企构建的独立小王国里，他安守着他的本分。 已经很少有人记得，1923年2月7日，在这里发生了一场工人反抗资本家的大罢工。人们更津津乐道的是1958年，这里生产出了全国第一台蒸汽机车。 但随着二七厂的衰落，这里的生活也停滞在了历史当中，一栋栋整齐划一的小楼呈现出国产老电影的质感和色彩。在长辛店大街上，人们还保持着过去的习惯，有一家经营了30年的烟酒饮料摊，在店铺的橱窗玻璃上挂满了诸如“共产党员户”、“先进个体工商户”的奖状。还有一家食杂百货店，带着包装的食物和烟酒整齐地摆在一个玻璃柜台里。路边有廉价的食品店，还有摆着新鲜蔬菜和水果的摊床。人们一手挎着布兜子，一手拉着简易的小推车，上面紧紧地绑着一捆用来冬储的大葱。 “Yes，I’mgoodatit！” 北京在一环一环向四周摊饼式扩张的同时，这个城市也越来越国际化。很多外国人选择来到这里谋生。今年28岁的保罗，出生在英格兰。他已经厌烦了回答“为什么会来中国？”这个问题，几乎他遇到的每一个人都会问。这在他看来是一件平常得不能再平常的事情。他喜欢到处游历，让自己的人生更加精彩。 保罗在通州的一家家庭式幼儿园中担任外教老师，“没办法，我们在中国只有两种职业，一个是英文老师，还有一个就是做自己的生意。 出生在欧洲，他会去美洲，也会去非洲，在来中国之前，他也去过东南亚很多国家。但是在中国的经历并不让他感到愉快，作为一名非裔，黑色的皮肤给他造成了很大的困扰。走在街上会被人上上下下打量，有孩子指着他直接说，“看！那个人那么黑，是不是因为没有洗澡？”更让保罗感到惊讶的是，这个孩子的父母不会去阻止他。甚至在找工作的时候，他也清楚地感受到白人比他更容易。 这一切让他感受到了种族歧视，他觉得这不应该是一个国际化的城市应有的态度。和出没在三里屯的外国人不一样，他更看中五环外生活的实惠，“三里屯太贵了，一套公寓的租金需要9000块钱人民币。” 如今他在通州的一家家庭式幼儿园中担任外教老师，“没办法，我们在中国只有两种职业，一个是英文老师，还有一个就是做自己的生意。”保罗耸耸肩膀，摊开双手。随着时间的推移，保罗也承认自己越来越中国化了，他变得勤奋，对不公平的待遇保持安静，而且他已经可以用筷子夹起面条来。“Yes，I’mgoodatit！” 当然，他始终不遗余力地给他的学生们强调平等的概念，“爱就是爱，是因为一个人而爱，并不是因为他的肤色，他的种族。”北京的国际化还表现在越来越多的国际学校，从最早针对使馆人员子女开办的顺义国际学校，到现在名目众多的联合办学的学校，它们都以引进不同版本的外国课程作为主要竞争力。同时为了营造高端幽静的教学氛围，大多数国际学校都选择在五环六环之间。它们都用高高的围墙和紧闭的大门阻挡着外界窥探的视线，想进入这些学校就读，一年最少要承担10万元学费，最贵的则要高达数十万元一学年。 15岁的徐宸在刚刚过去的暑假里就参加了力迈国际学校的面试。这个喜欢在微博上炫富的孩子从幼儿园开始就一直在这样的私立国际学校里读书。但他坚决抵制那种以暴发户为主要群体的普通私立学校。“那种学校很差的。”说这话的时候，他一脸嫌弃地甩甩双手，一条香奈儿手链随着他的手摇摆晃动。徐宸看中的是力迈学校的中美同步学籍，以后出国的时候会比较方便。在他看来，出国是今后的必选项，需要考虑的只是去留学还是生活。 这些挂着国际招牌的学校除了用外国课程、外国教师来吸引人之外，也会做出一些惊人的举动让普通人艳羡不已。2014年，在北京开始被雾霾长时间笼罩的第二年，一所国际学校花了500万美元给学生建了两个巨大的“圆顶帐篷”运动馆用来隔离雾霾，同时在学校网球馆和多功能馆的空气系统中设置了三层过滤。 这些是在昌平定福皇庄村小天鹅公益学校上学的孩子完全不敢想象的，这是一所打工子弟小学，面对的是社会比较底层的弱势群体。在连年亏损，数次面对政策清退的状况下，踉踉跄跄地坚持了六年多。如今，学校里有1000多名孩子，他们的父母大多是卖菜的、收废品的或者是饭店、工地上的打工者。 学费一年只需要2300元，很多家庭经济困难的孩子，还可以申请减免。校长燕兆时曾经是一位志愿支教老师，那时候他在北京二环边的航天部门工作，却在一个偶然的情况下，不得不接手了这个学校。对于燕兆时来说，因为房租或者村庄拆迁而造成的搬家并不能比学生家长的绝望情绪更让他受挫。六年前，燕兆时接手学校后，就立下不能有培养第三代农民工的目标。因此，他决定让孩子们去参加北京市或者昌平区组织的数学、英语、作文竞赛，来提升孩子们的成就感和竞争力。但让他意外的是，当他在家长会上，兴致高昂地讲出这些愿景的时候，家长们都流露出怀疑和不屑一顾的表情。“不可能”三个字清清楚楚地写在家长们的脸上。 在这样的打工子弟学校，学生的流动是最平常的，说不准什么时候，哪个学生就会随着父母的迁徙而不得不转学。今年52岁的郭老师，只是因为和朋友打的一个赌，来到这个学校做一名志愿老师，他以为只需要投入一些时间和爱心就足够了，却没想到，这些孩子在不经意中让他也投入了过多的感情。五月份的时候，一个孩子在课间跑过来，抱着老郭说下周就走了的时候，这个东北男人竟然流下了眼泪。 在打工子弟学校，学生的流动是最平常的，说不准什么时候，哪个学生就会随着父母的迁徙而不得不转学。 “大萝卜水嫩，一块钱一个。” 这间打工子弟学校所在的村庄和五环外大多数城中村一样，街道的拐角就是露天的垃圾站，溢出的垃圾堆满一地，散发着有机物发酵的腐臭味道；光着膀子的菜老板蹲在四轮小货车上，一手擎着萝卜，一手举着刀，“来，尝尝，贼甜！”他流畅地用刀削下一块萝卜，再用刀尖挑着递给围在车旁的顾客。一个简易的喇叭，带着粗哑的噪音替他吆喝着：“大萝卜水嫩，一块钱一个。”旁边的货车上，另一个喇叭也不甘示弱，“走过路过，不要错过，哈密瓜十元三个，随便挑随便选。”街对面，一个手脸都黢黑的卖煤大爷，在凉棚下吹着电风扇，百无聊赖地消耗着初秋的时光。用不了两个月，他就可以结束这个令人厌恶的销售淡季了。 随着北京的扩张和发展，定福皇庄也不可避免地涌入了大量的外来人口。这里的外地人都有说走就走的自在表情，很少有人把三四百元租来的房子当家，“我就回去睡觉，别的没用。”90后理发师这样说道。卖干货的泰安大姐、卖糖葫芦的老李同样如此。 在这里每一栋水泥方块建筑里，都能听到同样的故事：他们从外地搬迁而来，努力奋斗、供养家人、认真储蓄、规划未来，仔细盘算自己的每一步。这些人的到来也给当地人带来了一门火爆的生意。无论是村里的本地人还是外地人，都知道在村口有一个姓金的大爷，提起他，都会说：“好家伙，那绝对是地主。150间房！” 如果你去问金大爷，他会说，“我这人不值钱，但是姓值钱。”今年62岁的老金身上还带着曾经务农的影子，驼背、清瘦，黝黑，但现在一件对襟的白色马褂，一条束脚的黑裤子，摇摆着走起来的时候，又带足了生活在皇城根脚下的傲气。 这150间公寓是金大爷自己盖的，几年前，他跟村里大队租下了这几亩地，盖上了这三栋公寓楼。每一栋楼有两层，大大小小的房间分布在一条走廊的两边，房间里没有什么装饰，也没有什么家电，事实上，因为电压和电线的限制，这屋子里也不能用什么家电。根据房间的大小不同，月租金分为450元、500元、750元、900元四个档位。 但这样的房子非常紧俏。一天下午，两个大学生模样的女孩去租房，“有房吗？”“常住吗？就剩最后一间。”金大爷一脸警惕地上下打量着女孩，一边从门房里拿出钥匙，一边嘟囔着说：“就不爱租你们这样的大学生。” “为啥？” “为啥？你们懂太多，不够捣乱的。” 在这样的城中村，快递员都不喜欢来，人多车杂，发件少，搞不好还会被卷入夫妻之间的家庭争执中。野狗通常都成群结队地出现，村东头的垃圾站和村西头的烧烤摊是不同帮派的地盘。这些游荡的动物轻而易举就能被认出，它们毛发凌乱、瘦骨嶙峋、眼睁得大大的，充满警惕与防备。它们可以轻易地判断出人类是要对它们造成伤害，还是给他们食物。 “那东西做得很粗糙，大概只有在欲望实在得不到排解的时候，才能用到。” 但是在草场地那只名叫蛋蛋的加菲猫从来不需要考虑这么多。作为艺术家包晓伟的宠物，它可以享受到无微不至的照顾。在这个艺术家聚集的村子里，有很多像它一样的宠物。 它们的主人和它们一样，喜欢闲散、自由、不受拘束的生活。出于创作环境的需求和生活来源的不固定，在北京的大多数艺术家也聚集在五环之外。因此，五环六环之间的环带中，也产生了宋庄、黑桥、草场地、费家村这样几个特别的艺术村，他们把民房、厂房、仓库按照自己的眼光进行暴改，给村庄增添了不少艺术的气息。 但他们与村庄本身并不会有太多交流，马路会变成一条“三八线”，泾渭分明地把村子划成两块，一块属于艺术家，一块属于村民与打工族。只有在吃饭的时候，他们才会走到村民的那一边，找一些饭馆或者买一些水果，但与村民产生的交流和关联也仅限于点菜、买单，这些简单的、来自生活需求的供求关系。 这些对比与割裂有时恰好会给艺术家们带来创作的灵感。包晓伟就曾经做过一幅画，其主体是一个垃圾场，背景处一辆代表着现代社会的高铁穿越天际。这个画面就来自他的上一处住地——黑桥。但是他觉得那里的环境太差，最终还是搬到了草场地。 在2015年，包晓伟参加了“二楼出版社”发起的五环六环之间的一个调查项目，这是他第一次真正走进五环六环之间的村民的生活中。那次他选择了成人用品商店老板老高作为自己的观察对象。 老高来北京已经十几年，女儿都嫁给了本地人。他开过商店，经营过饭馆，一开始在三环、四环。随着城市越来越大，房租越来越高，他一路来到五环之外，但生意仍做得很辛苦。 包晓伟待在老高的店里，想要采访顾客，却一直没等来。“现在卖这玩意儿也不像头几年挣钱了。”老高告诉他，“就十一前后、春节前后多一点儿。”为了生计，老高的成人用品商店搞起多种经营，卖些烧烤、铁板烧。这样，老两口才能每天都有收入，而“成人玩具”一周只能卖出去一件。 包晓伟在老高的店里买了一些东西，却发现那些器物并非如想象中那么美好和刺激，“那东西做得很粗糙，大概只有在欲望实在得不到排解的时候，才能用到。” 反差与对比恰好成了艺术家创作的灵感来源，包晓伟曾经居住的黑桥，就成了他画的素材。 在更远的艺术家村落——宋庄，来自东北吉林的钟汉良正在大兴土木，他筹划兴建一个大型体育园区。在今年7月，他和镇政府签下了这个足足有120亩土地的园区。“这是一期工程规划的篮球馆”，“这边准备做餐饮”，“那边的50亩地准备修建一个足球场”，钟汉良在工地上描绘他心里的蓝图，他右手所指的方向，篮球馆已经有了雏形。 在来到北京的12年间，钟汉良用自己的经历演绎了一个励志的故事，从一个厨师到餐厅老板，再到接工程，如今他又转身做起了地产开发，现在，从他的嘴里说出来的都是些“产业”、“生态”、“循环”这样的词汇。 如果你问起他的成功秘诀，他会告诉你：“我这人就靠做事认真，就像当年，菜盘子上贴了你的名字，你就要对这盘菜负起责任。”“北京哪里卖陶罐比较好？看起来雅一些的，我 打算买几个摆在会所。”正在准备装修会所的钟汉良问他的合作对象。 “何必去买呢？干脆几万块钱弄个炉子，找两个艺术家过来烧多好。”他的合伙人回答他。李同水同样拥有60亩地，只不过他并不打算拿来做房产开发，这里是他的鲜花基地，种着300多个品种的铁线莲，这是被称作藤本皇后的一种花。提起李同水，也许没有人什么知道，但是提起他的基地——天地秀色，全中国的铁线莲爱好者几乎都知道。从2003年开始，他就把国外的铁线莲品种引到了中国，可以说，他是最早把铁线莲引进中国，并且推广到家庭园艺中的人。 他也没想到原本做贸易工作的他，最后会变成一个“农民”。从2、3月份开始，他每天就要做些盘枝、浇水、施肥这样的农活。这样的状态要持续到五月。当然，经历过这样一段时间的忙碌，7、8月份之后，他就可以去国外度假了。 尽管这里已经被李同水收拾成了十分洋气的现代花园的样子，但是它仍不能脱离传统农业的限制。天气总是他最担心的事情，尤其是下雨，就在今年夏天，一次暴雨过后，积水漫进花园，淹掉了一批他刚刚从国外进口回来的彩叶灌木，还冲走了他养在池塘里的锦鲤。 来自东北吉林的钟汉良正在大兴土木，他筹划着建一个大型的体育园区。 事实上，园艺也正在成为中国新富阶层的一个新的爱好。海螺完全没有想到在自己退出职场，成为一名全职太太之后，会因为花园而又一次让她远近闻名。2008年，老公买下这间临近六环的别墅时，就告诉她，这620平方米的花园是给你的新玩具。 园艺也正在成为中国新富阶层的一个新的爱好。海螺完全没有想到在自己退出职场，成为一名全职太太之后，会因为花园而又一次让远近闻名。 “最吃亏的就是手艺人。” 在五环六环之间，还有不少手艺人，他们通过自己的手艺让自己和家人在这座城市安顿了下来。江西抚州的尧小辉就在双桥附近开了一个属于自己的家具店，主要加工实木家具，但他接到最多的订单是门窗。 年轻的时候去学木工，并不是因为喜欢。只是和大多数农村里的青年一样，跟着老乡一起学个赚钱的本事。这个本事也的确让他赚到了钱。2006年，他和老乡一起来到北京，先是给别人打工，慢慢攒下一些钱，再跟老乡一起合伙租了100多平方米的店面开了这家家具工坊。但他却觉得“最吃亏的就是手艺人。”因为靠出卖手艺，并不能像做生意的人那样迅速地积累起财富。在他隔壁做铜配件的刘葆荣却觉得两个小伙子挺不错，毕竟像他们这样的年轻人还愿意做这样的手艺活儿已经十分难得，连他的大儿子都不愿意继承他的手艺。老刘也是一个手艺人，主要加工古典中式家具上的铜配件，在他店里的每一个产品都是他一锤一锤敲打出来的，在他的手下，一块块铜板会变成实木仿古家具上的锁环，变成镂空的吊灯，变成火锅，也变成异形柜台。 只不过，不懂设计、不能创新的刘葆荣和尧小辉，始终拿不到最大部分的利润。在刘葆荣店里剩下的废铜料，在昌平区东小口镇的秦刚那里会变成非常受欢迎的产品。来自河南的秦刚一家在过去的二十几年里，从蹬着三轮板车到处打游击收废品的游商，慢慢成为拥有一个店面的店主。如今秦刚在东小口镇拥有一个可以称之为回收场的150平米的院子，主要回收各种铜、钢、铁、铝这样的金属。从每天清晨6点起，秦刚和他的妻子、儿子便开始从拾荒者手中收取大包小包的废品，即便是凌晨两三点钟有人敲门，他们都不会拒绝。他们也希望自己能在这垃圾堆里一点点拾出一个“宝藏”。 东小口镇曾经是北京周边规模最大的废品回收基地，560亩土地上盘踞了千余家废品回收站，超过3万人在此谋生。 事实上，在上世纪90年代，北京最大的废品回收基地还在北四环中路的卧虎桥。但是因为拆迁、修建地铁等原因这个废品回收基地一步步向外搬迁，从卧虎桥到朝阳洼里、立水桥，再到这个海淀区与昌平区交界处的东小口镇。 所有来到这里的垃圾，也述说着另一个故事：它们昭示着中国城市居民生活方式和饮食习惯的日新月异，以及中产阶级的崛起。垃圾堆里有教材、杂志、日历、收据碎片，还有奥迪车宣传册、进口牛奶及酸奶的纸箱、比利时啤酒罐、白兰地和葡萄酒酒箱…… 然而东小口镇也不是他们的最终落脚点，根据北京产业疏散规划，2011年东小口镇也开始启动了拆迁。如今，已经有接近90%的铺子被夷为平地，秦刚也不知道他们这里还能坚持多久，也没有想好下一步要去哪里。除了生活垃圾类废品集散地正在向北京之外搬迁，旧家具回收市场也在不断向外迁，如今五环内已经找不到像来广营这样的大型旧家具市场了。从河北邢台来到北京的王师傅今年已经46岁，听到老乡说，这几年，城里人对那些旧家具很感兴趣，虽然他怎么也搞不清楚为什么城里人会喜欢旧物，但他还是决定来试一试。 让他没想到的是，原来回收旧家具这个行业也是一个江湖，有它的规矩，那些能从城里收到货的老板，都是各自划分了地盘的，谁可以在这个小区收，谁可以在那个小区收，都达成了某种共识。 来自江西的尧小辉在双桥附近开了一个家具的作坊，尽管做家具的手艺让他在北京安了身，但是他始终觉得“手艺人最吃亏了。” 老刘店里的铜配件都是他一锤一锤地敲打出来的。 秦刚一家的废金属回收场，他们并不知道下一站还能去哪里。 王师傅怎么也想不明白，城里人怎么会喜欢这些用旧了的东西。 “这个酒柜是16世纪维多利亚风格的” 旧家具却给西品汇的CEO王崇巍带来了实实在在的财富，只不过他回收的不是北京城老百姓家里的旧物，而是欧洲几个世纪前的古董家具。 走进西品汇在孙河的展厅，就像走进了英剧里的“唐顿庄园”。这里最古老的一件家具是16世纪的维多利亚风格的雕花酒柜，最贵的是一套镶嵌了象牙、玳瑁和青金石的餐厅家具，售价230万。还有一套完整的银质餐具规规整整地摆在皮箱里。王崇巍家里使用的也是这样一套，最开始拿着沉甸甸的银质刀叉吃饭时，会有很隆重的仪式感，但日子久了，好像也没什么感觉了。 出身室内设计的他，一直对古董家具情有独钟，在欧洲留学的时候，就开始到处购买这些古董家具，买得多了，慢慢有朋友也开始从他那里买，日子久了，他就干脆专心地做起了古董家具的生意。如今，他的形象也打上了职业的烙印，他总是会穿着插好口袋巾的西服，衬衫里系着领巾，头发梳得一丝不乱，像一个老派的绅士。 把展厅开在孙河，原因是他面对的客户群体主要是住在附近中央别墅区里的富人。北京五环外的别墅区，地产专业人士将其划分为中央别墅区、亚奥京北别墅区、西山别墅区 等九个区块。而孙河附近的中央别墅区，是北京最早的高档别墅群落，这里一直是众多演艺界人士的圈子所在。 已故相声表演艺术家侯耀文的身后事纠纷让老牌别墅玫瑰园走入了公众的视线，蒙古歌王腾格尔和众多老牌艺人都住在这里，但这已是中央别墅区的老皇历了。最新的晴翠园别墅，因为王菲夫妇的购买而闻名。 在中央别墅区附近，有北京最贵的一家马术俱乐部，想要成为会员，需要先交16万元入会费，但这个费用并不包含骑马的鞍时费和教练费。一位不愿意透露姓名的赵先生，在荷兰买了一匹马寄养在这里，和大多数的成功人士一样，他的生活严格地遵循着时间计划表，比如他每天早晨九点一定会出现在办公室，下午三点半一定会出现在马术俱乐部。 星期三下午4:30，俱乐部的大厅被一群四、五岁的孩子打破了宁静，Mike就是其中一 个，这个在英国德威公学幼儿园的小男孩，每个星期三都会来到这里学习马术。除了马 术，他还学习了高尔夫、冰球、滑雪、架子鼓。在刚刚过去的暑假，他和他的好朋友 Sophie一起去了法国、美国、西班牙、大连和内蒙古，服侍他们的阿姨，讨论的也是“我家孩子还没有倒完时差呢！” 但是北京最贵的别墅并不在这个区域。今年三月，北五环仰山桥外的润泽御府以3亿元的价格卖出了一栋2300平方米的独栋，为了打造这个顶级奢侈的产品，开发商用了8000万做装修，随便一件家具和家电都是国际顶级品牌，配饰上也用了不少古董。 在北京的五环六环之间还有不少以哈雷摩托为纽带的俱乐部，那些热爱哈雷摩托的人经常聚在一起，讨论摩托的性能和改装。他们以收藏哈雷摩托和出门远行为最大的乐趣。牛村俱乐部主席崔英奇现在就拥有四辆摩托，最让他自豪的是那辆1995年的限量版。 在北京，有不少人认为骑上一辆哈雷摩托，就算是进入上流社会了，但崔英对这种说法有些不屑，当然，他也不否认玩哈雷摩托需要一笔不小的资金。同样是骑摩托车，那些在双桥地铁站门口聚集的摩的司机显然就没有那么威风了。他们不会关注摩托的外形是不是酷，也不会考虑摩托的性能是不是优良，他们只关心每天晚上7:30坐地铁回来的上班族，有多少人会愿意打摩的回家。有趣的是，在这群司机中还有一个“交通协警”，在每天的上午11:30到下午4:00，他专门抓没有牌照、不守交通规则的摩的司机，但在这个时间之外，他是一名没有牌照、不守交通规则的摩的司机。 每天晚上十点之后，五环外的草场地会瞬间冒出几百辆出租车，他们大多是家在顺义、怀柔、密云的郊区司机的车。住在平谷的陈师傅每晚把车停在草场地已经十年了，他认真做过计算，从草场地坐中巴车回家只需要15块，但要是开出租车回家，油钱和高速过路费要花掉30元。同样把车停在五环外的还有进京的货车，司机们在这里等着交警下夜班之后把车开上五环，虽然也冒着被罚款的风险，但相对于从六环穿行，还是可以省下一百多块钱的高速费。只是把车停在这里，要面临丢油的风险。承德的孙剑锋每年都会在这里丢一些油，算起来他一共丢了五千多块钱的油了，所以他不敢在这段时间休息，尽可能让自己保持清醒。 走进西品汇在孙河的展厅，就像走进了英剧里的“唐顿庄园”。 有些人认为骑上哈雷就算是上流社会了，但崔英奇缺不这样想，他爱得是哈雷和哈雷所代表的文化。 而这些，都是北京。 如今的五环六环之间，新楼房正在取代原有的村庄，过去10年间，北京商品住宅库存分布始终以五环至六环之间为主。但从2016年开始，主力区域外延至六环以外。一年一年疯涨的房价让很多人产生了恐慌，人们坚定地认为五环内房产已经成了稀缺资源，而六环内的房产是他们最后的机会，错过了就会抱憾终生。 一位地产经纪人眼睁睁地看着他的客户从过去在二手房与新房之间犹豫不决，到最后买不起房。他最近接待的一个客户就是这样，工作在中关村，2014年就打算过买房，当时考虑的是昌平南邵镇的新房还是回龙观的二手房，但没有出手。而现在，这位客人的购房标准只有三个：留在回龙观、在预算之内、有个房子住。 在五环六环之间发生的巨变同样带来了种种冲突。2014年，《京华时报》报道了北京警方公布的各类违法犯罪高发区，其中大部分高发区分布在五环之外或五环附近。其中，位于六环附近的通州马驹桥、大兴黄村镇是入室盗窃案和两抢案件的高发区；五环附近的丰台卢沟桥、朝阳王四营、石景山苹果园为卖淫嫖娼案高发区。《新京报》曝出的天通苑北站外有人长期收保护费的消息，让人们对这片“法外之地”大开眼界。 在五环六环之间，还有各种直属于中央各大部委和单位的明目繁多的培训学校，比如卫生部干部培训中心、农业部管理干部学院、国家电网公司高级培训中心、全国宣传干部培训中心。 在北京五环六环之间，时刻都在发生着各种各样的故事，也正是无数个人的故事，串联起北京的不同侧面，展示了北京的不同况味。而这些，都是北京。 编辑＋采访＋文字/杨迪编辑助理/刘思洁摄影/姜南（ASTUDIO）摄影助理/小飞+小达+Lucas特别感谢/二楼出版社

据CNBC文章，如果你上周没有买房子，这周你再去看同一套房子，它 现在的价格已经上涨了。 特朗普政府的新政策已经使购房者的购房成本上涨，建房的劳动力成本也不断上涨。 在特朗普宣誓就职不久，特朗普政府就改变了联邦住宅管理局秘书意在降低住房保险成本的政策。特朗普政府官员称，他们会密切关注房地产市场对于他们的政策的反应。一些分析人士称，购房好处的减少可能使纳税人认为房地产市场再次出现了反转。但是也有一些人认为联邦住宅管理局的保险基金非常充足，可以给贷款购房者一些补贴。 虽然降低贷款优惠的政策目前还没有生效，但是目前贷款购房者申请购房贷款所需要的时间要比之前多2周左右。贷款购房者的月供将会增加。 Mortgage News Daily首席运营官Matthew Graham称：“如果贷款优惠政策被取消，就意味着贷款者的利率增加了0.375%。”联邦住宅管理局给予优惠的贷款者都是资金比较紧张的购房者。如果优惠被削减，购房者的成本肯定会上涨。 Zillow首席经济学家Svenja Gudell称：“未来估计美国房价的涨幅会降低，原因是第四季度的数据显示美国工人的工资水平增速下降估计这会拖累房价的上涨，尤其是美联储加息致使贷款利率升高。” 2016年12月份美国新建房屋价格上涨了7%以上，而且房地产企业还面临一个很大挑战：建房工人数量减少，用工成本上涨。 在特朗普执政期间估计房价很难不上涨，原因是特朗普上任不到一周就宣布一些禁止移民的政策，而许多房地产企业的建筑工人都来自于国外。在2008年金融危机期间美国建筑工人数量大幅下降。美国国家房企协会（NAHB）在调查中发现，去年78%的房地产企业称建筑工人数量减少，人工成本上升是他们面临的最大问题。今年82%的受访房企称这一情况将会进一步恶化。 在加州建筑工人中近41%来自于移民，在德克萨斯州的建筑工人中近40%的人士移民。这些移民中以墨西哥人居多。自2004年以来墨西哥移民至美国的建筑工人数量就开始下降。移民建筑工人中近84%的人来自于墨西哥。

　　由日本设计师Kengo Kuma设计的Alberni1550号43层大楼最近公布了设计图案，这座大楼看起来身段柔软，充满女性气息。在大楼南面和北面，类似于能够放置两个大勺子的盒子内部，Kengo Kuma说他希望大楼是有机的和独一无二的，他的设计理念并不是纯粹的西方或者日本的理念，而是受日本传统建筑中有被覆盖的外部空间所启发。Kengo Kuma说希望他的大楼能与附近的街道，斯坦利公园和北岸的山有机的结合在一起，“大楼创造了半外部空间，它促进邻近社区的交流，总而言之，大楼为了与周围的融洽关系打造，而不是标新立异刻意为之。” 　　大楼被起名为Alberni by Kengo Kuma将拥有188个公寓单位和地面一层的日本餐馆。地下六层停车库将可容纳271辆车及248个自行车停车位。大楼的建商是温哥华本地的Westbank Projects Corp和Peterson。Westbank的总裁Ian Gillespie说大楼的设计是想与周围自然环境和谐相处，而不是向外界突兀的宣示“我来了”，他说这座大楼的感觉偏女性化，“我看过太多充满雄性力量的建筑了，足够了，该试试其他的东西了。” 　　Kengo Kuma形容造好后的大楼是非常亲近自然的，大楼的设计能让更多的自然光照射进来，站在大楼的东面向西看，就像一个勺子轻轻舀起斯坦利公园泻湖(Lost Lagoon)的水。Kengo Kuma说温哥华的自然环境得天独厚，能在一个晴朗的天气远观到北岸的山峰覆盖着的皑皑白雪，“温哥华在这个世纪一定能成为环境友好城市的标杆。”“日本建筑一直追求与自然的和谐相处，我们应该把建筑设计成为一座人类与自然的桥梁，而不是一座墙。” 　　Kengo Kuma是日本当前最炙手可热的建筑师，他已被任命为2020年东京夏季奥运会主场馆的设计师，他在东京运营Kengo Kuma&Associates建筑事务所。

　 　　■报告预测大多区2017年的房屋总销量虽比去年少，但将突破10万间。星报资料图片 　　■预测镇屋仍是涨幅最高的物业类型之一。星报资料图片 　　大多伦多房市目前是否已经“摩顶”？多伦多地产商会昨天发布报告，指2017年本地房价仍有望保持两位数的涨幅，各类房屋均价将突破80万元大关！ 　　多伦多地产商会（The Toronto Real Estate Board，TREB）昨天发表2017年度大多伦多地区房屋市场展望报告，预测大多区今年房屋总销量将连续第3年突破10万间，房屋平均价格将上涨10至16%，平均价格达82.5万元。报告还分析消费者意向、外国买家在大多区的活动、交通基建对于房屋负担指数的影响及房屋供应奇缺等焦点问题，特别强调外国买家并非多伦多高房价的推手。 　　共管柏文市场持续紧张 　　这份长达61页、题为“2017年度市场回顾与展望”的年度报告中预测，大多区2017年透过多重放盘系统（MLS System）交易的房屋总销量将在104,500至115,500间之间，预测点在11万间，比2016年的113,133间略少，不过已是连续第3个总销量突破10万间的年份。 　　2016年大多区房屋的平均价格达729,922元，相比2015年622,121元上涨17.3%。报告预测，由于对房屋的需求持续旺盛，而挂牌房屋供量稀少，2017年整个大多区主要房屋类型的平均屋价涨幅仍有望突破两位数字。各类房屋的平均屋价有望增长10至16%，平均价格将在80至85万之间，平均屋价预测点在82.5万元，其中低层住宅包括独立屋、半独立屋和镇屋预测仍是涨幅最高的物业类型，多伦多的共管柏文市场则会持续紧张。 　　准买家消费意愿仍强劲 　　多伦多地产商会去年11月委托市场调查公司Ipsos作出的消费者买房意向调查显示，与2015年底所做的类似调查结果相比，表示在新一年有可能买房的人数稍为减少，不过大多区成为业主的消费意愿仍保持强劲，特别是表示今年可能买房的首次置业买家，比例由去年49%升至53%。 　　Ipsos调查显示，准买家对于多伦多房屋价格在2017年继续强劲上涨有心理准备，同时也预备了较为充足的首期。近期的房屋买卖交易显示，一般买家平均支付的首期为房价的27.6%，首次置业人士首期比例稍低，平均为23.9%。首期的来源为个人存款、注册退休基金存款（RRSP）、朋友及家人的支援赠予，及现有所住房屋的市值（equity）等等。 　　TREB市场分析总监莫瑟尔（Jason Mercer）表示，联邦政府推出的房贷政策及借贷成本的升高，可能对未来买房者产生一定的影响，但是今年最大的影响仍然是上市房屋库存量极度不足。他指2016年12月底大多地区活跃的挂牌房屋数量，是过去16年来最低，而在2017年看不到房屋供应量能出现大幅改善的因素，供应量将限制2017年全年的房屋易手量。 　　此外，虽然目前买家仍在支付较高比例的首付，但房价的持续上涨，毫无疑问带来对于房屋可负担性（affordability）的担心。TREB总裁蒂米凯莱（John DiMichele）强调，大多区民众负担不起住房，特别是负担不起作为业主拥有自己的住房，是一个越来越受关注的问题。他指受市场供给的极度限制，今年大多区房价上涨，毫无疑问将会超过通胀和人们收入增长的速度。 　　他强调目前政府政策都是围绕限制需求，他认为在政策层面更应该聚焦于如何向市场提供更多能负担得起的出售及出租房屋，政府、私营机构和非牟利机构应该联手解决房屋市场供应不足的问题。

　　多伦多地产局星期二在2017年多伦多房地产高峰会议上发布了重要报告。主席Larry Cerqua,首席执行官John DiMichele，以及市场分析总监Jason Mercer等各位地产界专家都发表了讲话。 　　报告展望了2017年大多伦多地区的房地产市场走向，同时对影响房价的相关核心问题进行了分析，例如消费者意向、外国买家的购买情况、交通基础设施对住房负担能力的影响以及房源的短缺情况。 　　2017年多伦多地产局房地产经济高峰会议 　　多伦多地产局(TREB)总裁Larry Cerqua说： 　　“这份报告尤其是对那些对金马蹄地区感兴趣的人士非常有用，包括REALTORS®及其客户、住房行业利益相关者和各级政府。” 　　(注：Golden Horseshoe金马蹄地区的心脏地带从尼亚加拉半岛东端的尼亚加拉瀑布城起，往西伸延至安大略湖西端的哈密尔顿，再向东北经多伦多伸延至奥沙华为止。广义覆盖范围则从安大略湖湖岸起向各方伸延，西南至布兰特福德，西至基奇纳-滑铁卢地区，北至巴里市，东北至彼得堡。整个地区的面积约有33,500平方千米、13,000平方英里，当中有7,300平方千米、2,800平方英里为法定绿色地带。) 　　“在Ipsos的研究中，我非常看重REALTOR®的持续重要性。超过80%的潜在买家计划在今年的购房活动中使用REALTOR®的服务。这充分体现了多伦多地产局成员REALTORS®对房地产交易的贡献和价值。” 　　“自置居所是一项伟大的投资，多伦多地产局会员REALTORS®是这个领域的专家，将专业指导您一步步地完成整个过程。” 　　多伦多地产局通过其MLS®系统，预测2017年房屋销售将继续保持强劲的势头，这将是连续第三年超过10万次交易的销售预测。 　　预计今年的房屋销售量将达到11万，大约会介乎于104,500到115,500之间，略低于GTAREALTORS®在2016年的113,133笔交易量。 　　Ipsos代表多伦多地产局，在2016年11月对房屋买家进行了调查。该调查的重点是2017年的消费者购买意向。 　　与2015年底进行的同类型调查结果相比，有意向的买家数量略有下降。但是，整体而言的GTA家庭对买房仍然很乐观，特别是对于首次购房者而言。这一部分人占所有有购房意愿的人中的百分之五十三，而去年是百分之四十九。 　　多伦多地产局市场分析总监Jason Mercer说： 　　“虽然联邦抵押贷款政策变化和较高的借款成本可能会影响一些潜在的购房者，但目前市场最大的问题是缺乏房源库存。12月底上市楼盘的数量达到自2000年以来的最低点。明年，房源短缺不大可能有明显改善，这将给销售增长设定了上限。”。 　　多伦多地产局市场分析总监Jason Mercer发表讲话 　　由于2017年的住房需求非常强劲，而房源供应极为有限，GTA的大多数住房类型将保持两位数的年增长率。 　　平均售价的增长率将在10%和16%之间，平均价格在80万到85万元之间。 多伦多地产局的预测平均售价点是$ 825,000。 　　独立屋、半独立屋和镇屋这些低层住宅类型将出现最强的年增长率，但高层公寓楼房市场也很紧俏。 　　Ipsos 针对计划购房者的调查显示，这部分人都预计2017年的房价会上涨。另外，购房者们计划进行大额首付。最近的购房者平均支付了27.6%的首付，其中首次购房者平均支付23.9%的首付。购房者的首付款来源也很多样化，包括RRSP内外的储蓄，朋友/家人的礼物以及他们目前住宅中的股权。 　　报告中显示，去年多伦多地区的113,133个住宅房地产交易中，只有不到5%的交易涉及外国买家。 　　多伦多地产局首席执行官John DiMichele说： 　　“能不能负担起房子，尤其是经济实惠的房屋的所有权，是一个越来越令人担忧的问题。由于房产供应仍然非常有限，住房价格将远远高于2017年的通货膨胀率和收入增长率。虽然政府将全力解决住房问题，但这个问题仍需要公共、私人和非营利部门的共同努力 。” 　　除了分析市场需求、供应、价格增长、可负担性的市场基本因素之外，多伦多地产局还让加拿大经济分析中心(Canadian Centre for Economic Analysis)专门分析了基础设施，特别是 Metrolinx区域快线计划(Metrolinx Regional Express Rail)对住房的影响。 　　研究发现，在GTA和周围GGH地区，区域快线计划对房屋可负担性的影响是积极的，特别是居民切换他们的通勤方式、利用新的交通基础设施的时候。 　　CANCEA研究总结到，改善的基础设施建设可以对房屋价格增加高达12%的比重。  

多伦多地产局今日在2017多伦多地产高峰会议上表示，不应该再指责外国买家推动了本地房价的高涨。 在周二发布的报告中显示，去年多伦多地区的113,133个住宅房地产交易中，只有不到5％的交易涉及外国买家。 去年夏天在温哥华实施的15％的外国买方税将在本地产生误导效果。2016年下半年，联邦抵押贷款政策和对外国购房者征税的反垄断改革成为头条新闻。 GTA中针对外国购房者征税的消息有很多不实之处。为了避免主观预测、获得GTA中的外国资本购买活动的实际数据，多伦多地产局于2016年11月委托Ipsos调查在过去12个月内具体房产交易，调查结果如下： GTA的房产交易中（多伦多地产局代表买方进行交易的活动），外国购买者只占大概4.9％。 绝大多数外国买家买房的目的是为了自住（40％），用于出租的占25%，让其他家庭成员居住的占15%。 不到2％的REALTORS?成员参与了和外国买家的交易，这些买家清楚自己会受不列颠哥伦比亚境外买家税的影响。 额外对外国购买者的土地转让税可能产生意想不到的后果，包括： 不需付税的邻近社区/地区的市场更紧俏，价格增长更快; 希望买房之后转租的的投资者数量会下降，所以会导致可供出租的房屋更紧缺； 对移民的潜在负面影响，而GTA人口的增长是主要由移民驱动的。

在回答题目的问题之前，我们首先就要明白买房子跟租房子有什么区别。 买房子就是拥有产权，看的是未来的发展，而租房子就是使用权，看的是现在的居住条件。买房的目的就是为了未来的升值，而房子的升值只跟房子的主人有关系，跟居住的人没有关系。如果不是为了升值，完全可以租房居住，没有必要买房。从这一点来看，不管是中国人还是美国人，都是同样的。 所以，当问中国人为什么喜欢买房而美国人为什么喜欢租房的问题时，就变成了这样的同样问题，就是为什么中国人会认为中国的房价会涨，而美国人为什么会认为美国的房子不会涨。 更奇怪的是，美国的房子出租回报率很高，通常能达到7-8%，而中国的房产的出租回报率很低，通常只有1.5%，这就更让人难以理解。 带着这个答案我们再来看看租售比，在发达国家通常会用租售比来衡量房价。所谓的租售比，就是房价和月租金的比值，国际上通用的合理租售比值为：旧公寓大楼是120倍，新公寓是140倍，独立的别墅或连体镇屋是160倍。如果计算得出的数字低于这些比值，说明房价是合理的，一旦超出这个比值，说明房价被高估。 在不考虑成长性的金融角度上来说，在合理租售比以下，买房合算；超过合理租售比，自然就是租比买合算，超过越多，就越合算。 不过，由于中国的特殊情况，比如目前还不需支付地产税等，所以租售比可以从欧美最高的160倍，大幅提高至200倍以上，因为在中国养房成本大大低于低于欧美。再考虑一线大城市，如北京、上海的特殊情况，合理租售比可进一步调高至240倍。 但事实上，当今中国房子的租售比已经普遍超过240倍，像北上广深那样的一线大都市，租售比超出800到1000的也随处可见。 因此，很多人判断这些大城市的房价有泡沫，于是天天等待房价崩盘企盼房价暴跌，最终一次次错失买房良机。这些天天盼房价暴跌的人没有看清房价的本质，而是把房价上涨的原因归罪与政府，而一些吹捧海外购房的专家更是大肆诋毁中国房地产行业，诱导这些错失买房良机的人士把矛头指向了中国政府。 所以，让老百姓明白房价的本质就是化解这种矛盾的关键！就是解决中国房地产症结的良药！ 首先我们要明白房子的价值是由什么因素决定的，这个大家都会说位置是房子的第一要素，不错，但更确切的说房子的价值是拥有房子能给你带来的收益多少决定的。前面的文章我已经告诉大家了房子就是这个城市的股票，股票的价格是由股票的未来收益决定的，同样房子的价格的也是由房子的未来收益决定的。那么房子的未来收益是什么呐，就是房子周边的公共配套资源能给房子的主人带来的价值。 决定房子价值的因素就是房子周边的公共配套资源，主要包括地铁，公交，幼儿园，学校，医院，公园，超市，饭店，商场等等公共资源，房子的的价值就是这些公共配套资源的价值总和，当房子周边的公共配套资源越多，房子的价值就越高，反之正好相反。就北京市来说，由于优质的公共配套资源过分的集中在城市中心区域，所以中心城区的房价要远远高于郊区，但是随着一些局部热点区域的崛起，比如中关村的教育和IT优势就让中关村的房价完全和市区接近。 因此，房价就包含了两种收益属性：一种是房子周边已经拥有的配套资源（存量配套），我们通常叫做居住属性；另一种是房子周边未来会拥有的配套资源（增量配套），我们通常叫做投资属性（成长性）。我们常说的买房子看的是未来其实就是说的房子的投资属性。也就是说，房子的周边未来会有配套设施的增加，那么这样的房子就有升值空间，而升值的原因就是未来的配套设施一旦兑现，那么就是在给配套设施周边的房子送金送银。我们看到，去年的环北京周边房价的涨幅要远远高于北京城里，就是这位京津冀一体化让环北京周边的房产的未来配套设施的增加值要远远高于城里的房产 回到前面提到的租售比的话题，出租房子看的是已经有的配套设施（居住属性），而买房看的是现在已经拥有加上未来即将拥有的配套设施（居住属性+投资属性），就是我前面提到的成长性。就比如房子周边在修路，尘土飞扬加上噪音影响会让房租降低，但是房价反而会上涨。如果按照租售比去衡量这样的房价岂不是就大错特存了。 正是因为房价的组成包含了居住属性和投资属性，而预售比的概念里只计算了居住属性，因此租售比就出现了巨大的偏差。 在美国这样的发达国家（没有成长性），由于城镇化已经完成，没有农村人口进城的压力，城市建设基本饱和，不可能再增加新的城市配套设施，所以这些地方的房价只有居住属性，没有投资属性，用预售比衡量房价在发达国家基本是准确的。 而像中国这样的发展中国家（有成长性），由于城镇化率还很低，还有大量农村人口进城的压力，所以城市就必须通过扩容来容纳这些增量人口，就必须不断增加城市配套设施，比如中国的城镇化率就只有55%，大城市的人口在不断增加，所以各个大城市都在不断进行城市的扩容建设。这些不断增加的配套设施就让中国大城市的房产具有了投资价值。 正是因为中国还是一个发展中国家，还有很高的成长性，房价里面包含的投资属性就要高于居住属性，所以片面的用发达国家成熟的租售比概念去衡量中国的房价价值，就会犯形而上学的错误。就像用一个年轻人的收入去和中年人的收入去对比身价，那末必然会出现巨大的偏差。 中国房产的价值正处于青少年发展时期，投资价值主要看未来的成长性，新型城镇化就是发展的动力！ 所以，中国人爱买房子，那是因为中国的房子具有成长性，也就是涨价的预期。反之，美国人不喜欢买房子，那时因为美国的房产进入到了成熟期，未来上涨的预期很小。 而推动投资价值兑现的内生力就是人口的增加值，投资者投资中国大城市的房产，就是看出来未来人口流动的方向就是从小城市流入到大城市，而哪里有优质的配套设施就是吸引人口流入的源泉。这就是我为什么定义教育，医疗，交通，商业和产业就是支撑房价的五大支柱的原因。

Vansky编译，如需转载请注明来源，否则视作侵权。 加拿大一直以多元文化著称，但是现在加拿大越来越清晰的就是这里地区差距越来越大的房屋市场。   根据Knight Frank全球房产市场调查显示，温哥华在2016前三季度拥有全球发达国家发展价格增长最快的房屋市场，同时加拿大有4个城市被评为全球表现最差的房屋市场。     全球楼价攀升速度能排在温哥华前面的只有几个中国城市。温哥华以年增长24%的价格在全球居住城市指数排行中排名第九。维多利亚和多伦多分别以17.9%和16.4%的增长跻身前20。   但是加拿大的许多城市也出现在了榜单末尾的位置，卡尔加里以4.9%的价格下跌排在了全球表现最差的房产市场第七位。   魁北克城（下降2%），哈利法克斯（下降0.9%）埃德蒙顿（下降0.7%）都排在全球表现最差的26个城市之中。     ​ 温哥华平均房价下降26%   不过现在看来温哥华排在榜单前列的时间可能坚持不了几天了。根据Zolo的数据，从去年三月起，温哥华楼市的平均价格下降了26%。   这并不意味着所有类型的房子价格都在下降。温哥华的高端楼市下降的比较明显，大概40%的下降使得大量的资金从温哥华房市流出。这也就意味着楼市开始转向低端房屋市场，房屋价格随之下降。温哥华公寓价格则继续上涨。不过在平均价格下降如此严重的状态，温哥华很可能很快就会出现在Knight Frank的名单底部。