地产

日前加拿大著名房屋租赁搜索网站padmapper.com总结了2017年2月加拿大最新的年度租房市场价格表，看看在哪里当包租婆最赚钱。 在这份价格表中RentSeeker.ca详细列出一卧室公寓（ 1-bedrooms）和两卧室公寓（2-bedrooms）在各大城市的平均租金，对于房东来说这也指向了到底哪些城市才能得到更高的投资回报，以下则是报告中提到的一些有趣信息；   -全国5大最贵的租赁市场排名分别是：温哥华、多伦多、维多利亚、蒙特利尔以及渥太华   -BC省内陆城市Kelowna上个月房格继续上涨1%，房产专家认为房租还将不断增加。其中一卧室公寓价格上涨4.1％至1,020加元，而两居室单元价格飙升5％至1,470加元   -安大略省的Barrie在2月榜单中排名第六，单卧室公寓的房价增加5％，达到1,050加元   –萨斯卡通省的Saskatoon市，一居室公寓价格上涨了5％，至840元。两间卧室的价格增加了4.2％，至990元   -安省的Oshawa经历了短时间内的租金下跌，租金均价跌幅为2%   -萨斯卡通省府Regina虽然是2月份加拿大第12贵的租赁市场，但租金又下跌了2%，其中一卧室的价格下跌3.1％，至930加元，而两居室的租金则减少0.9％，至1160加元   -新斯科舍省的Halifax虽然一卧室租金下跌3.4％，为860加元，但是两屋价格上涨0.9％，至1,100加元   （加拿大2月租赁市场租金榜单）

中国几次楼市越调控房价越上涨的实践证明，中国楼市不仅安然无恙，而且一如既往的强劲。房价稳定上涨，犹如给“楼市崩盘论、泡沫破灭论、房价暴跌论者”一记响亮的耳光。那么，中国楼市为何不会崩盘呢？ 据商业见地网引用51公积金管家的文章报道，按照过去日本与美国楼市崩盘的根源及目前中国经济、房地产发展趋势看，未来中国楼市依然拒绝崩盘、泡沫破灭及房价暴跌论。 其一是除非爆发大战、内乱、非典等的重大事件。 其二是除非爆发金融、经济危机。 其三是除非经济转型成功，产业结构调整成功，有新的经济发展模式与增长动力代替，地方不靠房地产发展经济、支撑财政、基础设施投资。 市场有时候看不懂中国楼市为何拒不崩盘，或者说为什么中国楼市不会崩盘，主要是不了解中国的国情与经济发展状态及房地产市场、特色的政治体制。 首先看看中国的国情。 其一是中国城镇化率低，未到70%以上，需要再过20年到30年时间才能完成，这个过程会产生大量的住房需求。 其二是中国新建商品住宅非常缺乏，市场上的房屋大半是福利分房与自建房，面临着拆迁与老化等，需要新的房子。 其三是中国城市大拆迁时代来临，改善型的需求不断爆发，这群人占的比例非常巨大。 其四是中国人喜欢买房子，房子是家的概念、身份的象征，更是结婚的必须品，否则丈母娘不会把女儿配给你。 其五是中国城市地少、人多。 其六是二孩与户口的放开，农民进城与大学生的买房政策不断出来，需求膨胀。因此，房地产市场的巨大需求，让房地产崩盘越来越不现实。 原因其二：中国经济发展状态所致 其次看看中国经济发展状态。 其一是中国经济发展思维与增长模式，主要是投资型，过去第一个十年靠的是人口与制度及改革三大红利。 第二个是十年靠的是出口，第三个十年靠的是房地产。1998年形成的三驾马长是投资、消费、出口，这是中国经济增长的拉动力。现在只剩余投资与消费，而房地产既是投资又是消费的关键。房地产、制造业、工业四大投资作为经济增长的驱动器，房地产至关重要。 其二是房地产对经济的贡献居第二，拉动57个产业，占到地方财政收入的40%以上。 其三是房地产占到银行总贷款的30%以上，占到家庭资产的70%以上。其四是房地产作为金融、债务体系的安全器，具有防止恶性通货膨胀的作用。因此，中国房地产崩盘比金融、经济危机更可怕，绝对不可以发生。 原因其三：房地产市场所致 然后看看房地产市场。 其一是中国房地产市场不是一个真正的市场化市场，是半经济半计划的特色市场，这是同日本、美国市场最大差别。 其二是中国房地产市场空间非常巨大，因为地域广阔，城市非常多，发展的空间非常巨大。 其三是中国房地产市场的发展处于中级阶段，没有完全成熟，需要时间去发展。 其四是中国房地产市场作为政策市，政府的意志决定了房地产的发展方向。因此，中国房地产市场拒绝崩盘。 原因其四：特色政治体制所致 最后看看特色的政治体制。 其一是中国房地产最大地主，不是房企与集体组织及个人，是政府。 其二是土地所有权的主人是政府，买房的人仅仅是购买土地使用权，并且70年之后需要缴纳一定的费用才可以续期。因此，中国政府绝对不会允许房地产崩盘。 现在中国的房地产市场有三个主要特点：一是销售企稳回升。二是分化严重，而且日趋严重。三是库存严重。 除此之外，看中国的房地产形势，咱们还得看看它的基本条件。 第一：中国经济长期向好的基本面没有改变。去年的经济实现了6.9%的增长，今年预计要增长6.5%—7%之间。我们在2020年要全面建成小康社会。这就是我们经济的基本面。有了这个基本面，房地产市场平稳健康发展就有了前提条件。 第二：中国的城镇化进程没有变。现在已经有了7.7亿人口住在城镇，常住人口的城镇化率达到了56.1%。“十三五”末期要达到60%。这样一个大规模的城镇化进程，为房地产发展提供了巨大的空间。 第三：居民的住房需求，特别是新市民的住房需求没有变。城镇居民有改善性需求、有刚性需求，特别是新市民住房有他们的需求，而且量非常大。城镇居民的住房需求和新市民的住房需求是未来房地产发展的巨大潜力。 另据媒体报道，中国经济从L型“一竖”过渡到“一横”。 中国经济去年增长了6.7%。借助创纪录的银行贷款、投机性楼市繁荣和巨额政府投资，中国实现了增长目标。但随着北京方面采取措施给楼市降温、减缓发放新的信贷并捂紧钱包，中国将不得不更多地依赖国内消费和私人投资。 分析表示，国内外出现了很多积极的经济迹象，经济增长大幅下滑的风险“明显降低”。中国的经济走势有望“从‘L’型的‘一竖’过渡到‘一横’”。 分析表示，“一横”走势指的是中国经济中长期发展态势相对平稳，并不排除出现短期波动，也不意味着经济转型已经完成。 报道称，中国在2月出人意料地出现了三年来第一个贸易逆差，因为建筑业的繁荣推动进口额远超预期。进口数额上扬让人愈发认定中国的经济活动在今年头两个月有所增加。 中国今年的年度经济增长目标是“增长6.5%左右，在实际工作中争取更好结果”。这是自1990年之后的最低值，表明经过连续数年的增长放缓之后，增长预期和决策者目标之间正逐步调整，同时也凸显了领导人之间所达成的一致意见：有必要留出更多空间来进行痛苦的改革，以应对经济中根深蒂固的结构性问题。 分析认为，在这种情况下，政府调低了经济增长目标。

3月22日自由党执政以来的第二个联邦预算将发布。虽然还无法得知预算案的确切内容，但从此前的吹风看，继续关注中产阶级将是2017预算的主旋律，特别引人注意的是此次预算可能将有关于房地产的新政出台，在房价高涨的时代让更多加拿大人得到政府资源。 据明报报道，正在展开预算前巡讲的加拿大联邦家庭、儿童和社会发展部长Jean-Yves Duclos在国会议员谭耕的选区办公室与华文媒体举行圆桌会议。他说预算案中将公布全国房屋战略方案(National Housing Strategy)，采取一些与过往不同的措施，给加拿大人更加直接的支援，来应对现时和未来10年的住房需求。至于是什么样的支援只有等到3月22日才能见分晓。 Jean-Yves Duclos说，对于安省和大多伦多地区居民所面临的最大生活成本问题即住房成本的挑战，大多伦多地区去年得到的是以往的3倍拨款，大约1.5亿元。在新的预算中，将就如何制订长期的房屋战略提供资源。新的预算考虑了加拿大的中产阶层最深的忧虑，包括收入、生活开支以及对未来的信心等问题。 据星岛日报报道，家庭收入与生活成本是密切相关的，涉及到住房、托儿、交通、食品和教育等多个方面。而对未来的信心则关系到工作机会的保障，和退休后的生活保障等。Jean-Yves Duclos指下周的预算案中，将包括对各类科技创新的投资，以及对基础设施建设的投资，包括公共基础设施、交通基础设施和社会基础设施等；最后还要落实到对加拿大人民本身的投入，包括对工人、社区和生意成长的投入。 据Global News报道，新预算将考虑老年收入保障将会采用新的衡量标准。虽然OAS和GIS支付已经与通货膨胀一起上升，但自由党指出，根据加拿大统计局的一项研究，大多数老年人购买的物品价格往往上升得更快。因此需要制定特别的老年人价格指数，弥补目前OAS和GIS采用的一般消费者价格指数。 现在推行的Home Buyer’s Plan可能会放宽，目前的规则是允许从你的RRSP中提取25000元为自己或有残疾的亲戚买一个房子。新预算会扩大Home Buyer’s Plan，帮助因工作搬迁、配偶死亡、婚姻破裂或需要接纳老年亲戚的加拿大人买房。 新预算很可能会提高资本利得税。自由党长期以来承诺消除大多有利于富人的税收减免，他们承诺将使政府收入增加至少30亿美元。有消息说目前加拿大的资本收益(股票投资，第2套房投资收益等)等只按照50%计算税收。金融业风传自由党政府可能将该比例提升到75%或80%。

　　据加拿大统计局今天发布的数据，去年第四季度加拿大人债务与可支配收入的比率（ debt-to-disposable income ratio）达到167.3%，意味着加拿大家庭每1元可支配收入中就有约1.67元的欠债。 　　虽然加拿大人的债务高企，但从人均来看，去年第四季度加拿大人平均拥有财富净值攀升至 $281,300，得益于金融产品如股票债券投资收益上升1.2%，非金融产品包括房地产收益上升0.9%。 　　在去年第四季度，加拿大人总共借债$284亿，比第三季度的$187亿大幅上升。在这$284亿的借债中，房屋按揭占了大头，也即$189亿，比例高达66.55%；信用卡借债则是$95亿，占33.45%。 　　到去年年底，加拿大人总债务已经超过$2万亿，其中$1.3万亿是房屋贷款的欠债，其比例高达65%。换言之，加拿大家庭的债务主要来自于买房欠债。 　　加拿大一个非盈利组织（The Credit Counselling Society）已经多次发出警告，对加拿大家庭超高的债务水平表示担忧。该机构负责人Scott Hannah警告说，对于业主而言，利率上升几乎是不可避免的事情，一旦利率升高，业主就不得不向银行多付按揭利息，这不仅影响到家庭预算，而且影响到生活质量，乃至业主的退休计划。 　　加拿大家庭债务已经超过GDP 　　金融邮报（Financial Post）在2016年9月报道称，第二季度本国家庭债务首次超过GDP，为GDP的100.5%，而就在上个季度，本国家庭债务还只有GDP的98.7%。 　　加拿大央行副行长威尔金斯（Carolyn Wilkins）评论说，历史上最低水平的低利率显然鼓励了家庭信贷的急剧增长，从而令许多加拿大家庭债台高筑。从2008-09年全球经济危机开始，加拿大一直实行低利率政策，以刺激经济增长。加拿大央行不仅在2015年两次调低利率，而且一直维持0.5%的低利率至今。 　　联邦财长莫奈（Bill Morneau）和央行行长波洛兹（Stephen Poloz）多次警告国民，创纪录的家庭债务以及温哥华和多伦多的过高的房价，已经达到不可持续的水平，或给本国金融系统的稳定性以及经济发展带来负面影响。 　　CIBC银行的副首席经济学家塔尔（Benjamin Tal）则从另外一个视角分析问题，他说不论是加拿大人债务与可支配收入的比率创纪录，或是家庭债务总量首次超过GDP，都不是债务本身的问题，根源在于收入。 　　他分析说，实际上自去年年中以来，加拿大家庭的债务按年增长5.2%，从历史上看，这个增长率并不算高。而目前的利率却是历史上最低的，但实际上消费者信贷并没有我们预期的高上云端。因此家庭债务总量太大，以及债务与可支配收入的比率创纪录并不是债务本身积累太快，而是国民收入增长速度太慢，不足以补偿借贷者的支出。 　　央行副行长威尔金斯也承认加拿大家庭收入增长太慢，不过她更担心的是，如果海外对本国出口的需求减少，或是商品价格继续下跌，都对加拿大外贸有很大的负面影响甚至造成经济震荡（economic shocks），这可能导致本国更经常的、更长期的收入萎缩。  

　　据温哥华太阳报报道，卑诗省财政厅长 Mike de Jong对外宣布，针对海外买家征收15%转让税的政策修改已经获得通过。持有工作签证的海外人士如果是卑诗省税务居民的话买房则不用支付15%的海外买家税。这对留学生和持有工签的中国人、美国人都是个好消息。这预示着BC省的房地产市场将会回暖。 　　省长简慧芝表示，放宽政策不等于之前措施是失败的。恰恰相反，之所以放缓该政策，是因为我们已经很好地控制了大温的房地产价格，如今可以适度放缓了。财政厅长 Mike de Jong说，更多的利好消息有可能会接踵而至。 　　报道说，从现在起持有工作签证的海外人士如果是卑诗省税务居民买房则不用支付15%的海外买家税。如果这类买家此前已支付15%转让税，待拿到加拿大永久居民身份后可以申请全额退款。 　　安省何去何从？ 　　尽管BC省长简慧芝不承认海外买家15%转让税政策失败，但事实上实施政策的后果超出了预期。卑诗省政府已经被起诉，一宗告外国买家税歧视外国人、违反人权和自由宪章的集体诉讼案已经开打，目前法庭还没有批准这起诉讼，如果诉讼成功，卑诗省必须退还买家全部征税所得。 　　安省政府在BC通过征收15%海外买家转让税的政策后曾明确表态安省不会跟进，但几天前财政厅长改变口风，透露可能对多伦多炙热的房地产市场实施外国买家税，消息传出迅速引起各界反响，支持和反对的声音此起彼伏。如今BC省突然刹车令安省不能不防，业界预计在这种情况下实施海外买家转让税的政策不太可能了。

　　据Huffington Post介绍，哈佛大学日前发表最新研究报告，分析全球各国租客房租支出占收入比例情况。结果显示，将近1/5加拿大租客的房租支出，超过其总收入一半。 　　这份房租不可负担性严峻指数报告指出，28.5%美国租客需要拿出一半以上的收入来支付房租;其次是西班牙(27.5%)，英国(21.1%)，然后便是加拿大(19.5%)。报告还提到一点，美国住房及城市发展部门(HUD)为房租不可负担性指数所设定的“严峻”百分比界限是50%。 　　不过报告所沿用的加拿大数据均来自2011年的National Household Survey，因此没有充分概括近两、三年多伦多及温哥华两大城市的租房市场发展。在租房开销水平方面，这两座城市的情况也是年趋严峻。 　　报告尝试分析了租房开销各异的原因。其中一点可能在于，美国和加拿大的出租公寓单位面积，整体要比其他发达国家的大。而报告亦点名批评了另一点：比起其他发达国家，美国和加拿大的房屋补贴政策更为欠缺。此外，在租房开销相对没那么严峻的发达国家，承担建造、提供可负担性住房的机构更多是政府部门或者非盈利组织。  

河北联邦伟业房地产开发集团有限公司(下称“河北联邦”)是一家在河北家喻户晓的民营公司，也是河北省龙头房企之一，旗下多个项目曾被列入河北省重点扶持项目。但时间走到2017年，这家公司的经营却走到了终点，而旗下的祥云国际项目是整个事件的导火索。 (已停工两年多的祥云国际) “吃遍中国”成“空中花园” 祥云国际项目总占地约1800亩，是省市政府重点支持的集商业地产、旅游地产、文化地产、居住地产为一体的重点工程，祥云国际片区是省会倾力打造繁华地标十大片区之一。是联邦伟业房地产开发集团继联邦名都、联邦东方明珠后的又一旅游地产项目。 祥云国际整体规划由两大部分组成，南部为占地1300余亩低密度超大型水景高端居住社区;北部为占地426亩华北首席“吃遍中国”水上乐享主题公园。 但随着公司实际控制人2014年因涉嫌犯罪被带走协查，河北联邦陆续爆发百亿级债务危机，同时，旗下百亿级房产项目被查封，上万业主或将“房财两空”。 近期，环球网财经记者连续接到多位河北及周边地区群众的材料投诉前述情况，称随着李生被带走协查(现已被取保候审)，河北联邦百亿元债务危机集中爆发，同时旗下房产项目--祥云国际被法院查封，已售房屋无法正常交付使用。 根据公开报道，李生于被带走协查是因为涉及到反腐问题。据环球网财经记者调查，李生是河北联邦(重组前)的法人代表和实际控制人，为推动公司多个项目的进展，他不仅吸纳了河北融投控股集团有限公司(下称“河北融投”)、德信资本、华夏银行等多家金融机构的高息融资，还在出售楼盘的过程中，间或推出过“6返住宅、8返公寓等涉嫌非法吸储”的销售模式。 李生被带走协查也直接导致河北联邦多笔基金和融资违约，而这也最终导致河北联邦及旗下祥云国际等项目被石家庄市中级人民法院查封，已售房屋无法交付，上万业主面临无家可归的局面。 多位祥云国际业主在接受环球网财经记者采访时表示，自2014年9月27日危机出现以来，当地政府、金融机构、业主等历经多次努力，仍未能挽救这个房产项目的命运。 经多次与政府、开发商等协商无果后，祥云国际上万名业主分批、多次向河北省两级政府申诉维权，另有部分业主还曾向国家信访局上访。 (“债权”申报现场)   多方背书.政府官员出面站台 2008年9月，因资金链断裂，山东三联集团房地产项目“三联.彩石山庄”因涉及层层质押被济南市中级人民法院依法查封。自此，2000多名济南及周边地区的购房者走上了长达8年的漫长维权“要房”路。 历史总是在不断被重复上演，三联.彩石山庄阑尾8年带给业主的阵阵寒意尚未完全褪去，河北联邦祥云国际房产项目又被历史推到了同一个悬崖边上。 2月22日，还没出正月，石家庄普降大雪，天气寒冷。比天气还冷的，是自发集合在祥云国际售楼处的数百名业主。石家庄市中院规定的债权人登记期限马上到了，他们一方面互相告诫着不签字，一方面还期盼从工作组的口中得到“联邦有救了、楼盘不会破产”的好消息。 跟之前一样，他们还是失望的离开了。业主代表张伟(化名)告诉环球网，2014年9月27日，河北联邦实际控制人李生在售楼处被相关部门带走协查，河北联邦随即陷入危机，祥云国际也逐渐走向绝境。 据《财经》此前报道，李生被抓，是因为涉及到了彼时河北官场的震荡。2014年，中央巡视组向河北省反馈巡视情况时，着重点出了土地承建和干部选任方面的问题，称河北省在“党风廉政建设方面，土地和承建领域腐败问题严重，监督责任落实不到位，执纪失之于宽、失之于软。 也正是在这种背景下，石家庄桥西区原区委书记陶明法被调查后，供认李生向其行贿700万。2014年9月27日，李生在祥云国际售楼处被带走协查，联邦的多个项目，尤其是祥云国际危机立显。 祥云国际位于石家庄市桥西区。桥西区是石家庄市的金融中心，近年来区内房价水涨船高，紧靠南二环和石家庄新火车站的祥云国际无疑占据了极大的地利，市场价至少已上涨了一倍。 多名业主告诉环球网财经记者，祥云国际不仅承载了众多业主安居（视频）乐业的心愿，也背负着不少业主“生金旺铺人生赢家”的财富梦想。 业主邢爱国(化名)告诉环球网，除普通住宅，祥云国际间或推出过“8返住宅、6返公寓、13返商铺”等理财项目，此举曾名噪一时。“以8返住宅为例，房款168万，8年合同，前两年按18%返还房款，一年差不多25万，”邢爱国说，“8年时间，除拿回投资，还白落一房子，我认为很划算，就入手了。 类似形式还有“6年返本公寓”和“13年返本租商铺”。危机到来之前，返息如此之高的理财项目曾一度引发业主集体抢购。从“3期商铺开始，需摇号才有可能购房，”业主孟云(化名)说，“返还本金，还送一套房子，怎么算都合适，虽然也考虑过风险，但业主认为有着政府和多家河北省级媒体背书的项目不会破产。” 根据最高院对“非法吸储”的解释，“不具有房产销售真是内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购，销售房产份额等方式非法吸收资金的，应当以非法吸收公众存款罪处罚。” 一位长期关注房地产行业但不愿具名的律师告诉环球网财经记者，前述理财模式游走在普通民间借贷和非法吸收公众存款的边缘上。 据环球网财经记者调查，祥云国际2012年5月31日召开的商品运营项目发布会，石家庄市政府副市长张殿奎、石家庄桥西区区委书记陶明法(即供述李生行贿事实的官员)等石家庄市、区两级政府官员出席。 据业主反映，除购房合同外，河北联邦还与一众商家签署了一份委托租赁合同，由北国大西洋(上海)商业管理公司统一运营管理。业内人士表示，河北联邦此举明显是为了规避前述“非法吸储”的相关法规。 北大西洋(上海)商业管理公司由河北联邦与北国商城股份有限公司(下称“北国商城”)共同组建。公开资料显示，北国商城隶属于北人集团，是石家庄当地最具口碑的购物商场之一。 但祥云国际项目还未建成，北大西洋(上海)商业管理公司便选择了“撤离”，成为导致祥云国际走向困境的倒塌的第一块多米诺骨牌。 (祥云国际效果图) 绝境.百亿债务困住几万人 随着李生被带走协查，河北联邦的其他多笔融资、房地产基金也出现违约。据业主材料反映，河北联邦涉及的抵押等业务超过30笔，仅金额过亿元的就有5期。 第一笔违约基金归属德信资本。根据德信资本出具的尽职调查，该笔金额为10亿元的基金产品本于2014年8月底陆续到期，截止2014年底，已兑付的第一批次的第一期基金共6000万元。但2014年底1月15日到期的5期基金，却因河北联邦及实际控制人李生卷入反腐风波突生变故，出现对付危机。 据《财经》报道，2014年9月27日李生被带走后，项目销售放缓，影响河北联邦的售楼款及相关金融机构资款的现金流入，使其旗下整体地产项目流动性紧张。 根据河北联邦募集说明书，德信资本的两个地产项目的风控措施，主要是土地及在建工程抵押，河北联邦股东李生、尹文佳提供连带责任保证担保，对资金回款进行监管。 而除了德信资本外，河北联邦还有多个机构债权人，在德信资本出具的投资分析报告材料中，截止李生被带走，该公司对外借款总计46.5亿元。 其中，第一大债权人为华夏银行，贷款总计18.45亿元，包括对御景江山城(河北联邦旗下房地产项目)的抵押贷款4.3亿元，华夏银行中山支行无抵押贷款4.98亿元，以及东方明珠商业抵押贷款9.17亿元。此外，还有河北路桥、河北融投、华融资产、华融湘江银行及基金合伙企业和房地产企业等多个债权人。 迟迟未有李生归来的消息后，机构债权人之一的德信资本立即联合其余债权人启动重组收购方案。 据《华夏时报》报道，彼时，多数涉事基金投资者认为河北联邦是区域龙头房企，且一期基金已兑付成功，项目本身没有问题。多次洽谈后，2014年12月，河北联邦主要债权人与河北融投签订并购重组协议，并于2015年1月发起并设立并购投资基金，受让并持有河北联邦60%的股权。 但据业主介绍，河北联邦最有希望“还魂”的此次重组却最终流产。2015年1月24日，随后也陷入债务危机的河北融投被主管部门更换了管理层。2015年1月25日，河北省国资委下文，宣布暂停河北融投的全部业务，包括代偿、履约或释放抵押物。“河北融投债务危机”爆发，首当其冲就是10亿元投向河北联邦的融资款，以及为德信资本担保的8亿元融资。 2015年2月9日，由河北省政府、省国资委、石家庄市政府、河北承建、河北融投、河北联邦的主要负责人参与的重组会持续了数个小时，在漫长博弈后，重组方案未受通过，以流产告终。 业主代表邢爱国说，这是多个重组方案中最有希望也比较可行的一个。该方案由华夏银行为“河北联邦”担保贷款5亿元偿还融投，“河北联邦”从邯郸项目和“祥云国际”住宅项目销售收入中自筹5亿元偿还融投。此外，中科建设供应链管理发展(上海)有限公司(下称“中科建”)统一担保9亿元，在5年内若“河北联邦”不能偿还河北融投，由中科建代偿(河北联邦对河北融投总负债约18亿元，其中自融10亿元，为德信资本担保8亿元)。 “我们认为，前述方案再保障业主权益的同时，最大限度的保证和照顾了河北融投的利益，政府、华夏等都同意，但事情最终卡在了现任河北融投董事长梁静那里。”邢爱国说。 业主材料中称，这也是河北联邦最接近重组的一次。 此后，中新房、中科建等均曾试图并购重组河北联邦，但因祥云国际等楼盘涉及层层质押，德信资本等数额较大的机构债权人同时向石家庄市中级人民法院提起诉讼，祥云国际项目整体被法院查封。 河北联邦走向破产重整。2016年11月8日开始，自然人业主陆续接到石家庄市中院债权人申报登记表，限期2017年3月2日前登记申报债券，并书面说明债权数额、有无财产担保及是否属于连带债权，并提供相关证据材料。如未能在上述期限内依法申报的，在破产重整计划执行期间不得行使权利。 2月27日，仍想做最后挣扎的业主再次于河北省政府及省信访局维权。多位业主告诉环球网财经记，河北省政府电话安排了省信访局接访，“据说安排接待业主信访的是一位姓邓的主任，”业主代表刘伟说，“我们业主一直等到下午五点半，也没有任何人跟我们联系。” 案例回顾.解决危机仍需政府牵头 前述不愿具名律师在接受环球网财经记者采访时表示，类似事件不乏先例。 2008年9月，因资金链断裂，三联集团房地产项目“济南采石山庄”彻底停工，自此，2000余名购房者走上漫长维权路。 经过多次博弈，2014年6月，山东省政府研究解决彩石山庄项目问题，确定了“按照法制思维，在法律框架内予以解决”的指导思路。同年7月15日，按照省、市处理三联问题领导小组“整体处置，分步实施，先期启动彩石山庄项目”的工作思路，济南市中院成立“处理三联彩石山庄问题领导小组”，确定了本案司法处置的“四项原则”，即“在法律框架内严格依法解决、着重保障民生、兼顾其他债权人利益、开通便民通道提供优质司法服务”，领导小组汇集了济南两级法院多名审判业务经营，由济南中院院长亲自挂帅。 解决采石山庄问题，遇到的第一个难题就是优先受偿权问题，这也是当下一旦开发商破产清算，祥云国际购房者所面临的问题，现实是，三联彩石山庄涉案土地等可供执行的资产被层层抵押，抵押权人享有优先受偿权，没有明确的法律和司法解释规定购房群众的购房款及利息可优先于抵押人进行受偿，这意味着司法解决的最终结果可能是购房群众的利益无法得以保障，问题无法得到彻底解决。 最终，济南市中院从维护群众生存权和发展权的角度，在反复调研论证的基础上，形成了相对于承包人的建设工程价款和抵押权人抵押权而言，购房户的基本债权应优先受偿的意见。 “消费者买受人享有优先权，是因为消费者的利益属于生存利益，而银行、建筑商等的利益属于经营利益，生存利益应当优先保护，而经营利益应当退居其次。”彼时济南市中院执行庭副厅长介绍说。 前述律师称，河北联邦在销售过程中出现的违规理财项目，其实也揭示了中小房企融资难的现状，非常规的地下融资方式广泛存在于房地产市场。“此事或可借鉴三联彩石山庄的‘救活’经验，争取政府出面疏通各方关系，最终找到并购重组企业。”该律师说。 “建议业主尽量地参与法院申报，不过大部分业主需要申报的不是债权，而是《破产法》第十八条规定的取回权，也就是要求开发商或接盘人办理房产证和解决后续问题的权利。”北京大成律师事务所律师于文涛说。此外，于文涛还强调，目前已全部付款或办理按揭并实际交付的房屋破产清算不会收回房子退款付息，更不会因为参与申报取回权而造成房子被收回。 就河北联邦及祥云国际破产重整的进展情况，及上万名业主的善后安置问题，环球网财经书面采访了河北省政府、石家庄市公安局、石家庄市中级人民法院、石家庄市桥西区政府，截至环球网财经记者发稿，未有任何回复。 根据石家庄市中级人民法院通知书，第一次债权人会议将于2017年3月17日召开。对于结果，邢爱国、孟云等多位接受环球网财经记者采访的业主表示，只能期待最好的结果出现。

多伦多市资深地产经纪、经济学博士徐华飞（见图）从整体经济的角度分析，认为收外国买家税只是政客捞取政治资本的手段，要真的抑制房价不如收取房屋空置税和增加房屋的供应。   徐华飞声称，温哥华收取外国买家税是政治家一石二鸟的做法，即收买了民心，也得到了钱财。如果多伦多也收取外国买家税，他估计也会像温哥华那样起到立竿见影的打压房价的作用，但即使不打压，恐怕房市也已经面临调整的压力，因为各大银行收紧房贷，而中国也收紧管控资金外流。   他认为，在市场经济下，应该鼓励外国投资而不是限制，应该加大房屋的供应，便可以平抑需求。如果投资者是买房投机，则可以征收房屋空置税，这样就可以让投机者变得更理性。   他担心本来可能已经面临调整风险的房市，如果政府收取外国买家税，可能雪上加霜，令市场硬着陆；如果收取空置税，则可以让一些房屋拿出来卖，也增加市场的房屋供应量，并且不会造成硬着陆。

  加拿大统计局（Statistics Canada）预测，2017年卑诗省建筑开支将会增加近8%，相等于全省资本投资升幅的两倍。统计局报告显示，经过2016年略为回落后，卑诗省建筑开支今年可望录得7.7%的增长。至于全省资本投资在2016年录得约4.8%的升幅，统计局估计今年将会稍为放缓，增长幅度约有3.3%。   统计局同时指出，政府及公共服务机构在2017年的资本投资，可望增加30%，而低陆平原区工业设施的主要租客──运输和仓库公司的相关投资则估计会上调6.9%。至于地产与租赁公司的资本投资，在今年则估计会增长16.4%。   不过，中央第一储蓄信贷（Central 1 Credit Union）高级经济学家Brian Yu分析，统计局对建筑开支预测增幅，经调整后，实质可能仅有1至2%，但相信增幅仍然是整体资本投资增长的两倍，显示建筑活动在今年表现将会十分理想。 

据悉，瑞尔森大学城市建设研究所(RCBI)发布周一(3与13日)发布的一份新报告显示，单靠外国买家税不能解决多伦多的房价飙升。   报告支持对外国买家税收，但建议应该对没有缴纳所得税并且拥有昂贵房屋的人征收“累进附加税”。报告作者Josh Gordon表示，“如果你在本地赚钱并且在当地或加拿大缴税，那么基本上不需要支付附加税。” 报告表示，附加税将针对那些对当地劳动力市场没有贡献的外国买家，以及那些“积极回避税收”的富有的加拿大公民。此外，该税也将是渐进的，像所得税一样。附加税只适用于房价超过某个临界点的房屋。离临界点越远，税收就越多。   报告称，“最重要的是，税收会改变预期。多伦多居民会认识到住房需求将主要是当地的，而不是外国的，因此价格可能会下降。”   Josh Gordon指出，这两项政策都与房屋市场的需求相关，而不是供应。他表示，近年来，多伦多活跃的房地产市场上挂牌房屋的数量有所下降，新挂牌房屋的数量保持不变。   RCBI执行主任Cherise Burda表示，“这是不正常的。缺乏供应不会造成这种情况。这是一个需求激增的现象，并且需求超出人口、建设和新挂牌房屋的正常增长。由于人们过多关注供应问题，需求往往被忽略。”   但Cherise Burda也指出，不应该完全忽视供应问题。她表示，开发商主要在市中心建造高层，以及在郊区建造独立屋。多伦多需要建造“中间房屋”，即联排别墅、高层建筑和公寓。   来自BC政府的数据显示，在省政府去年8月对外国买家征收15％的税税收后，温哥华地区的房地产交易减少。然而，在几个月火热的销售后，在实行税收前市场已经出现了疲软的迹象。

BC省财政部长将在本周公布大温房地产的外国买家税收新豁免和退税。拥有工作许可证并且在BC省缴税的国际公民不必支付外国买家购房税收。但这些变化并不意味着自由党承认去年对外国购房者收取的税收太仓促，有太多的意想不到的后果，或者对该地区的房价影响太小。   BC省省长简蕙芝(Christy Clar)在上周表示，“外国购买者的税收完全符合政府和公民希望的做法，这也减缓了低陆平原房屋成本的巨大增长。事实证明，这的确是我们所期望的。我知道外国税不受开发商欢迎。但我知道，这受到BC省居民的欢迎。” 尽管如此，住房负担能力的危机仍然在低陆平原非常活跃。外国买家税似乎没有解决驱动两年房价上涨的问题根源。   本周的税收豁免措施是政府在竞选前对房屋改革的最后调整。自从一年前首次拒绝干预之后，自由党就剥夺了房地产经纪人的自我监督权力，承诺提供5亿加元用于新经济适用房建设，并且禁止影子转售(shadow flipping)，创建政府支持的首付款贷款计划，现金激励措施以清除住房项目的积压申请。   然而，NDP评论家David Eby表示，“人们依然买不起房子，就像在征收外国买家税之前一样。简蕙芝成功的是拖延了市场。两年来，我们一直在讨论房地产市场。但在这两年里，政府完全否认我们的住房市场发生了什么，独立屋的平均价格增加了60万加元，成千上万的家庭无法负担高昂的房价。”   税收使12月外国购房者数量从6月总销售的13.2％下降到4％。部分市场已冷却，特别是高端独立屋住宅。但总体销售价格并没有显着下降。事实上，公寓价格继续上涨。   此外，安大略省目前也正在考虑对外国买家征税。城市发展研究所(UDI)主席Anne McMullin表示，BC省应该关注更快的地方发展审批，更好的土地利用密度和其他改革以增加住房供应。

昨天，国际房地产门户Point2 Homes根据数据库资料、以及其他国家门户和经济商名单，发布了加拿大年度10大最贵房子排名表。下面我们就一起来看看这些房子在哪，到底贵到了哪种程度... 1.地址：1242 Tecumseh Ave, Vancouver, BC V6H 1T2    价格：$46,800,000 2.地址：4351 Erwin Drive, West Vancouver,BC V7V 1H7    价格：$42,000,000 3.地址：2106 SW Marine Drive, Vancouver, BC V6P 6B5    价格： $38,000,000 4.地址：5365 Seaside Place, West Vancouver,BC  V7W 3E2    价格：$38,000,000 5.地址：242004 Range Road 32, Calgary, Alta T3Z 3L4    价格：$30,000,000 6.地址：12133 No 3 Road, Richmond, BC V7A 1X4    价格：$26,000,000 7.地址：2250 Indian River Crescent, North Vancouver, BC V7G 2N7    价格：$25,000,000 8.地址：76, 84, 91 Trail's End, Lake Joseph, Ont P0B 1J0    价格：每栋房子$25,000,000 9.地址：254002 Hwy 22, Rural Foothills M.D., Alta T2J 2T9    价格：$24,888,000 10.地址：4670 Connaught Drive, Vancouver, BC V6J 4E2       价格：$23,988,800 看完之后，不得不说，这几栋房子的环境真的太棒了，房子也漂亮...哎~我还是去工作吧...

根据职工利益倡导者和行业专家的看法，一项将多伦多8个酒店重新改造成共管公寓的提议现在直接使2000个收入颇丰的工作岗位岌岌可危，与此同时，还将影响到这座城市数十亿的旅游产业。 这项改造任务涉及到多伦多市中心的一些核心酒店，包括Park Hyatt和Chelsea。按照研究旅游酒店工会UNITE HERE 75的David Anderson的说法，这会使得1300份酒店职位受到威胁。他补充道，这同时还会威胁高达700个非工会职位，比如说经理。 “这是非常可怕的，”Louie Naccarato是Courtyard Marriott的一个侍者，他说，他在酒店工作了38年。 “要找到另一个能够在多伦多市提供一定生活工资的职位，这将是非常困难的。” “这不只是酒店会受到影响。还有出租车司机、餐馆、各个旅游景点，”Ryerson University的酒店和旅游管理教授Judy Healy说。 按照United Way and McMaster University的调查，大多伦多地区有百分之五十二的工作都是不稳定的。但是这些酒店工作就是为多伦多不断增长的旅游业服务的，长期以来一直是支付工作的一个渠道，通常有利于妇女和新加拿大人，否则他们可能在就业市场上被边缘化。 市议员Ana Bailao和Kristyn Wong-Tam呼吁审查多伦多的酒店容量和公寓重建项目的潜在影响，指出2015年游客在住宿、交通和娱乐方面花费了72亿元。 这八个改建项目都在规划过程的不同阶段。它们将保留一些酒店房间，但大大减少了可用酒店房间的数量。例如，根据城市文件Chelsea Hote计划保留其1590间客房的20％以下的房间。 安大略省市政委员会发言人Patty Ma表示，重建决定是基于“听证会上提供的证据，省法律和规划政策”。在回答有关潜在工作损失和酒店转换的经济影响的问题时，Ma说， “只就其职权范围和管辖范围内的事项提出意见，包括有关市政规划，财务及土地事宜的聆讯申请及上诉。” Toronto Don Valley Hotel和Grand Hotel两个改造工程计划已经批准。其余的建议正在等待决定或在上诉中。 “房地产是现在的主要收入来源，所以公司总是重新评估收入，”Healy说。 “对此我不感到惊讶。但是，我的担心是这真的会影响多伦多的竞争力。 虽然重建将创造短期的建筑工作和一些长期的零售位置， Anderson 说，零售位置很少提供酒店工作那种工资和福利的。 “如果我们失去这些工作，就永远失去了，没法替代的，“他说。 53岁的Albertha Williams已经养了两个孩子，孩子们正在读大学和大专。这一切都依靠她Holiday Inn Yorkdale的房间服务员工资。她说如果她的酒店也改革了，她的生存都会是危机。 “这是我唯一的工作，”她说。 “这是我把我付出所有努力的地方。我喜欢我的工作。

　　“幸好买了，要不然又要多出几十万元。”刚刚在北京通州买下一套60平方米住宅的谢女士这样对记者表示。一周前，谢女士以310万元的价格购入了这套位于阿尔法社区的两居室，而在随后的一周时间里，该小区同户型的两套住宅又分别以350万元和360万元成交，目前同户型已经没有新的房源供应。 　　记者随后在某中介的APP客户端上也看到，阿尔法社区最新签约的一套60平方米两居室，成交价正是360万元。 　　“本来想着政策一个接一个，舆论风向也变了，房价能降一降，结果从去年底开始，价格又开始涨起来了，春节以后连续看了几套也都被人家抢先买了，真不知道这波行情什么时候到头。”谢女士表示，最初本来是想买学区房，一方面是想保值增值，另一方面也是为将来孩子上学考虑，可东西城好一点的学区房，最便宜也在300万元以上，且出来一套马上就会被买走，自己之前看好的几套都是这样，“这次春节后回来看房，真的是吓懵了，用一句话总结就是现实往往比小说更荒谬。” 　　抢手的学区房 　　在近期新闻中，市重点宏庙小学对口学区房卖出25万/平方米的价格，绝对是其中的热点。而在谢女士看来，这个价格虽然高但并不离谱，属于正常的市场价。“以我的经历看，学区房确实是火得一塌糊涂，太多人想买了，近些年几乎一直在涨。” 　　实际上，在购入通州那套两居室之前，谢女士也把目标定在了东西城的学区房上。 　　在去年楼市(专题)最为火热的那几个月，谢女士把手中的房子都卖了，然后一步到位购置了一套改善型住宅。手里还剩一点闲钱，则准备再买一套学区房。 　　按谢女士自己的话说，在财经领域工作多年的自己，早已不是当初刚毕业时什么都不懂的小姑娘，了解经济规律，懂得货币政策，知道国际关系，甚至跟很多经济学家有过探讨。随着2016年9月30日调控政策的落地，她断定2017年初房价会回调，因此决定持币观望。 　　而在去年“930”新政刚开始执行的几周里，房价也确实趋于平稳。谢女士则将目标再一次细化，即在东城区买一套小户型，如果未来东西城合并，东城区无疑将拉近和西城区房价的差距。 　　这一时期，谢女士看好了三套房子，一套是位于北二环外西营房的回迁房，39平方米大开间，朝北中间楼层，总价305万元。之所以把其列为首选对象，主要是因为其位于家长口中的“学区圣地”――德胜片区。 　　第二套是离西营房不远的青年湖东里，1986年的老房子，43平方米一居室，虽然朝南但是个顶层，总价330万元。第三套则是位于南二环外的沙子口区域，2005年的新永外文化用品商城，37平方米朝北大开间，总价195万元。 　　彼时，谢女士的想法是，这些老房子卖得已经不便宜了，随着政策的落地，2017年价格应该会降一降。 　　不过，事实却完全相反。仅仅2个月后，西营房的同户型卖到了340万元，青年湖东里的一居室卖到了390万元，新永外文化用品商城的大开间也卖到了240万元。 　　虽然眼看房价再次上涨，但在这期间，全国多个城市又陆续推出调控政策，相关部门也强调了要严控房价过快上涨。谢女士则透露，自己当时非常纠结，既怕“高位站岗”，也怕错失了买入学区房的最后机会。 　　实际上，从目前看，全国主要城市新房的价格持续平稳，但北京等地的学区房价格则不断上涨。对此，有业内人士指出，新房市场有预售证制度，通过行政手段便可以在短期内控制住价格，而二手房市场则复杂许多，且目前京沪等地二手房市场的规模已经远超新房市场。而一线城市的学区房，则更多的呈现出金融产品的属性，已经不只是拥有简单居住功能的不动产。 　　而春节过后的买房经历，则最终让谢女士放弃了在东西城买入学区房的想法。 　　正月初八，春节后中介上班的第一天，谢女士便去看一套1980年的老房子，340万元的顶层，“楼道是黑的，没有灯，爬楼的时候，从楼梯拐口处，还能看到厚厚的浮尘。走到房子门口，拿出手机照明，发现楼道和大门上贴满了小广告，通下水道、清洗油烟机、开锁的，广告一层盖着一层，厚厚的黏在一起。” 谢女士表示，虽然房子不是太满意，但是价钱还可以，准备买入。但中介工作人员表示，这处房子已经有人交了意向金了。谢女士知道，这已经意味着轮不到她了。随后的消息也印证了她的观点。 　　几天后，隔壁小区又出了一套一居室。也是15平方米的老房子，没有上下水，没有燃气，总价170万。“说实话，这间房子只能做仓库，如果租出去，那么住户每次上厕所都得跑到小区外面找公厕，洗澡需要去公共澡堂。但这是东城德外的房子，对口的是安外三条小学，30%毕业生直升171中学。”即便这种房子，谢女士也是当天付了定金。不过，由于业主要求15天内付款，并且不保证能落户，而就在谢女士犹豫的期间，这个房子已经卖了出去。 　　这时候，西营房的那套开间涨到了500多万元，相当于“930”新政落地后涨了200多万元，几乎翻番。而谢女士再去看房的时候，中介同时约了3拨人一起，当晚就完成签约。此外，青年湖东里那一套涨到了450万元，也已经成交;新永外文化用品商城同户型的房子仅一套在售，要价340万元，几个月时间涨了145万元。 　　对此，有中介公司负责人称，学区房价格的坚挺，和教育资源分配不均关系很大。而教育部部长陈宝生在两会(专题)期间则表示，“教育优质资源均等化问题各方面都非常关心，现在如择校、学区房这些现象，其根本原因就是教育资源分布不均衡。今后将提倡集团化办学，力争将优质学校资源均等配置”。 　　不过，业内人士指出，短期内想解决上述问题难度不小，因此学区房价格在未来一段时间内仍会表现得相当坚挺。 　　万元过户号再现 　　相比谢女士，有改善型需求的王先生则刚刚加价20万元出售了自己在传媒大学附近的一处住宅，“中介把两个客户约到一起来看房，都想买，说实话加多少钱我心里也没底，差不多是随口报的数，没想到其中一个客户直接答应了”，王先生表示，自己为了儿子上学换房，在市场上看了半年多，眼看价格越涨越高，在面积和位置上只能不断降低心理预期，“还能承受就抓紧换了吧，否则往市里以小换大，中间的窟窿肯定会越来越大，现在真是一天一个价，幸好我提前定了改善的房子。” 　　而根据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年3月上旬，北京全市二手住宅共网签6166套，与2月上旬同期相比增加40.1%，同比2016年3月上旬下降19.7%。日均网签616套，较2月日均434套的网签量增加41.9%。 　　对此，中原地产首席分析师张大伟指出，由于二手房网签数据的滞后性，目前的成交数据应该会在4月份的后半段体现出来，3月上旬的数据则大概是春节假期刚刚结束时的情况。 　　值得注意的是，在二手房交易持续火热的情况下，业主在过户时也再度遭遇长期排队的情况。据悉，目前过户的都是春节前签约的人群，春节后签约的贷款客户，过户最早也要等到4月底，即便是全款的客户也要等1个多余。实际上，在交易最为活跃的几个区域，刚刚签约的客户，预约过户的日期已经排到了下半年。 　　部分专做过户排号业务的黄牛也又一次看到了其中的商机，一些加急约号的价格已经被炒到了上万元。实际上，去年楼市最为火热的时期，过户的黄牛号最高曾达到了数万元的价格，最终在过户大厅加开窗口和工作时间以及相关部门的联手打击下，这一情况才得到有效抑制。而一年后，这一灰色产业链又有死灰复燃的趋势。 　　对此，有业内人士指出，“目前北京二手房的交易流程非常长，如果是贷款买房，全部流程走完最少要4个月，而大部分改善型需求的客户，都是卖一套买一套，这种连环交易一旦在某个环节出现问题，很可能会导致违约的出现，需要赔偿的金额很大，因此才会有不少客户宁愿付出上万元的费用，也要尽早完成过户的情况。”

　　因为租约到期，多伦多一名华裔租客打算续租，房东口头承诺没问题。但是到期时房东改主意不准备续合同了，让租客搬家，租客不满，把房东告上法庭，最后法官判房东必须续合同5年。 　　法庭文件显示，冯某在多伦多经营一间精品店，在多伦多的334 号Spadina Avenue签订了5年商业租约，2017年1月31日到期。按合同规定冯某可在租约到期前3个月以书面通知方式续约5年。 　　2013年12月冯某获通知该物业已转售，以后直接向新业主缴付租金。虽然没见过新房东也不知具体房东是谁，但冯某接触了房东的代理人陈某一家，冯某称她曾3次接触陈家，表明有意续租，每次均获对方回复称会续租，她不用再做任何手续。法庭上冯某详细指出会面和电话沟通的时间，陈某家族成员无一人明确表示不会续签租约，但陈某家族成员否认了冯某的部分说辞。 　　因为一直得到陈某家族成员的认可，加之丢了原合同，所以冯某没有在合同约定的限期前书面通知房东，一心等待房东向她提出新租约，商讨加租和下一份租约的续租条款等问题。冯某甚至在2016年10月为店铺购入价值7.5万元的存货。 　　2016年11月8日，冯某收到房东律师的通知，要求她在租约期满时搬走。冯某此后数次亲自跟陈家交涉，并将对话录音。 　　法庭辩论后，法官接受了冯某的说法，因其供词跟行为一致，显示她对续租很紧张。相信冯某没有提出书面通知是因为遗失了租约，而且对方已口头承诺续租，所以没有提出书面通知。 　　法官认为，陈家的行为已构成“不容反悔”(proprietary estoppel)，裁定冯某胜诉，新租约从3017年2月1日开始，为期5年。

　　买房的刚需一族，再耐心等两年，因为满地可银行的经济学家预测：多伦多距离房地产泡沫仅剩24月! 　　上周，高级经济师Robert Kavcic 表示，按照现在房价年增长率达到20%的速度来计算，假设房贷利率稳定和收入持续增加，那么两年后多伦多就会达到房产泡沫。 　　在这之前，满地可银行的首席经济师Douglas Porter表示，是时候撤掉面具，承认多伦多正在经历经济泡沫了。 　　和去年同期相比，多伦多2月份房价上涨了27.7%，达到$859,186。独立屋的平均价格是157万，一年间上涨近30%。 　　Kavcic还提供了一张表格，证明从2016年开始就有经济泡沫的苗头。 　　1989年房地产市场达到顶峰之后，多伦多的房价开始步入长达7年的降低期。和1989年相比，1996年的房价下跌39%。 　　多伦多的房子到底少不少? 　　很多人认为，多伦多房价上涨的主要原因是因为多伦多发展比较快，但是房屋库存比较少。安省地产协会更因此而呼吁放松对城市扩展的限制。 　　不过，怀雅逊大学的城市建造机构周一公布的报告显示，多伦多在建房产的速度已经超过历史常态。 　　Simon Fraser大学的助教Josh Gordon则表示，多伦多独立屋的建设速度低于平均值。 　　多伦多房屋挂牌数量并没有太大变化，但是房屋挂牌之后出售的速度很快，所以房屋在售期非常短。例如，周一，多伦多的房屋挂牌数量是6,300，蒙特利尔是14,300，这就给人营造一种房屋较少的感觉。  

面对深圳市政府接连出台的限购与限价政策，有些投资者开始承受不住楼市的调整压力，部分投资大户担忧资产缩水纷纷抛售。大公报记者近来採访时了解到，在福田中心区皇都广场的一位投资大户，去年底以来将其40套房子陆续套现，总价达1.6亿元（人民币，下同）左右，目前该投资者还计划抛售手中持有的华强北60多套小户型，其百套房产估计可以套现约3亿元。 深圳市去年出台严厉的限购“10．4”新政，及今年1月中旬出台的限价政策，给狂热的深圳楼市套上了紧箍咒。今年2月份，深圳市新房成交跌破千套，仅804套，创近九年新低，一些区域房价下跌10%至15%不等。深圳美联物业董事总经理江少杰表示，目前市场观望情绪浓厚，购房者入市信心不足。他预计今年深圳楼市价格是稳中有跌，全年最多下跌15%，个别地区因供应量特别多可能下跌20%。 迫于资金压力 削价百万抛售 房价下跌导致一些投资者因资金周转困难和按揭压力大，持续抛售房产高位套现，有的甚至削价百万求售。不过，目前深圳市场并未形成恐慌性抛售潮。中原地产罗湖一门店业务员周小姐告诉记者，最近在罗湖金翠园，有一位投资者迫于资金压力，将其原价600多万元的66平米房产劈价至500多万，较“10．4”新政前大降逾百万元，降幅近两成。 另有地产中介负责人向记者透露，一家投资公司几年前在福田购买的上百套房产，也因严厉调控市场成交大跌，加上面临资金还贷压力，所以将原售价每平米近十万元的楼盘降价一至两成抛售，因其是小户型，每套价格300万元，合计套现约3亿元。 也有一些投资大户因担忧资产缩水，便开始高位套现以锁定利润。记者从地产中介业务员黄先生处获悉，一个房产投资大户胡先生（化名），他在福田的皇都广场商住楼C座拥有7套物业正在抛售，其一套68平米平均售价400多万元。 提供精装修 以求加速出货 在黄先生等人的陪同下，记者来到皇都广场C座，该楼盘对面便是深圳会展中心，位置十分优越。该商住楼26楼以下为商业，26楼以上楼层为住宅。胡先生在第33、37、39层等均有房产，绝大部分已装修一新，记者看到里面配有崭新的席梦思床、柔软的沙发、大屏幕液晶彩电和海尔牌抽油烟机，并配写字枱、衣柜和卫浴等，买家可以拎包入住或者对外出租，每月租金约6000元。 胡先生公司负责销售的周先生透露，胡先生从事房产投资、酒店和旅游等业务，2009年前用公司名义，以每平米1.5万元的价格从开发商购买了40套，用于投资，面积大多在68平米，每套价格约为100万元，耗资约4000万元。去年国庆节深圳出台严厉的调控政策，加上国家房地产政策的改变，他担忧资产出现大缩水，于是开始退租，并将其装修出售。 去年底，胡先生销售了30多套，单位只是简单装修，没有傢具和家电，当时68平米的价格至少在450万元以上，单价为6.6万元，现在为了加快抛售，将剩下7套进行精装修，包括傢具和家电等在内，450万元的价格可以降价40万元，加上每套房装修费用约13万元，共计优惠了50多万元，相对于去年底价格已大幅下降了超过10%，明显低于附近的东方雅苑7.5万至8万元的售价，因此价格比较具有吸引力。 收益惊人 百伙料套现三亿 粗略估算，胡先生40套房产全部抛售后，按均价每套约400万元计算，他至少可以套现1.6亿元，较当初投入的4000万元增长了三倍，收益高达1.2亿元，十分丰厚。 周先生还向记者透露，他们公司在华强北也有60多套小户型复式的一房或两房准备装修后对外抛售，他们买入时的价格是一万多元，持有十多年，预计售价在6万元以上，至少可以套现1.35亿元。此外，他们在东莞也有许多房产，也将会推出类似的抛售计划。

针对多伦多房价近两个月来28%的疯狂涨幅 ，安省财长上周表态，考虑效仿卑诗省对海外买家征税，此言一石激起千层浪，各界强烈反响。 而最新一份研究报告可能引发更激烈的争论和反响。 怀雅逊大学城市建设学院（Ryerson's City Building Institute）报告指出，仅征收海外买家税还不够，为了打压房价，必须对通过海外收入或资产购置的房产，征收税上税（surtax）。 报告的作者、西门菲沙大学（Simon Fraser University）公共政策学院副教授Josh Gordon（下图）指出，需要尽早对海外买家税征税，以平息市场的疯狂涨势，但是，这还不够。 Gordon指出，“这还不够，还需要每年征收物业附加税，再用你缴纳的收入税来抵消这笔税款。”（an annual property surtax that is offset by the income tax you pay） “那些用海外收入或财富获得的房产，将受到附加税的冲击，其他人可或多或少豁免。” “这样才能阻却海外买家，让房价降温，它比海外买家税的效果更好。” Gordon指出，政府只需要在一份物业转让表格上，要求买家填写他们是否是加拿大公民，或者，根据土地业权（land titles）上的业主名字，核查其报税单，判定其收入是否来自海外资产。 海外买家推高房价 尽管按揭利率长期维持低位，Gordon指出，海外买家是温哥华和多伦多房价上涨的主要原因。 加拿大各大城市房价与收入之比 他说：“低利率确实是房价高的一个因素，但是其他城市并没有像多伦多和温哥华那样的涨幅。” 低利率已经持续了十多年，但是2015年和2016年房价猛涨，正好遇上中国资金大量外流。 2015年，中国有近1万亿美元的资金外流，2016年也是接近这一数字。这些资金大都流向了发达国家的房地产市场，作为“安全资产”。 多伦多（红线）、温哥华（浅虚线）与其他城市（粗虚线）的房价走势 Gordon指出，从需求角度，海外买家税是一个有效的工具。 这份报告引发强烈的争议，指其忽略了供应方面，即新建房屋短缺和人口增长也是房价上涨的因素。 今年2月，大多伦多地区（GTA）平均房价按年上涨了27.7%，达到逾150万加元。 安省财政部长Charles Sousa（下图）已表示，他可能考虑开征类似卑诗省的税，只是还没有证据让他确信，海外买家就是房价上涨背后的主因。 他同时表示，也有人认为，房价上涨是因为国内市场的投机行为。 Gordon指出，这场争论最关键的一点在于，联邦和省级政府都没有掌握的确切数据，“于是他们就以此为借口，说还不能采取行动。” 海外买家税打击投机 最新报告称，即使政府没有数据，仍然有证据显示多伦多楼市的大量海外资本，以及其影响力。 “只要看一下加拿大各大城市的房价走势，就能说明问题。” 他称，温哥华税收15%税后的房价变动，就已经说明了海外资本的影响力。 温哥华独立屋价格较一年前下跌了54%，销量下跌40%。 在海外买家最集中的地区，跌幅最大：列治文和西温的独立屋销量跌了65%。 海外买家税实行前后，温哥华海外买家数字 Gordon指出，“温哥华的海外买家税确实已经平息了市场，最主要的作用是影响到买家的预期，投机性购买减少了。” 不过，多伦多Altus Group的副总裁兼首席经济师Peter Norman认为，温哥华的海外买家税被夸大了。 他认为，温哥华房屋供应在过去几年极度短缺后重新增加，是房价下跌的主要原因。 不过，Norman预期多伦多也会实施海外买家税。 “这更大程度上是政治性措施，可以带来收入，但并不能解决供应短缺的问题。”

因为租约到期，多伦多一名华裔租客打算续租，房东口头承诺没问题。但是到期时房东改主意不准备续合同了，让租客搬家，租客不满﹐把房东告上法庭﹐最后法官判房东必须续合同5年。 法庭文件显示，冯某在多伦多经营一间精品店，在多伦多的334 号Spadina Avenue签订了5年商业租约，2017年1月31日到期。按合同规定冯某可在租约到期前3个月以书面通知方式续约5年。 2013年12月冯某获通知该物业已转售，以后直接向新业主缴付租金。虽然没见过新房东也不知具体房东是谁，但冯某接触了房东的代理人陈某一家，冯某称她曾3次接触陈家，表明有意续租，每次均获对方回复称会续租，她不用再做任何手续。法庭上冯某详细指出会面和电话沟通的时间，陈某家族成员无一人明确表示不会续签租约，但陈某家族成员否认了冯某的部分说辞。 因为一直得到陈某家族成员的认可，加之丢了原合同，所以冯某没有在合同约定的限期前书面通知房东，一心等待房东向她提出新租约，商讨加租和下一份租约的续租条款等问题。冯某甚至在2016年10月为店舖购入价值7.5万元的存货。 2016年11月8日，冯某收到房东律师的通知，要求她在租约期满时搬走。冯某此后数次亲自跟陈家交涉，并将对话录音。 法庭辩论后，法官接受了冯某的说法，因其供词跟行为一致，显示她对续租很紧张。相信冯某没有提出书面通知是因为遗失了租约，而且对方已口头承诺续租，所以没有提出书面通知。 法官认为，陈家的行为已构成“不容反悔”(proprietary estoppel)，裁定冯某胜诉，新租约从3017年2月1日开始，为期5年。

　　都知道温哥华的房价高的吓人，其实温哥华房租的价格之高也同样吓人。 　　据加拿大广播公司记者Chad Pawson的报道，达琳Darlene Lofgren在温哥华市西部一座两层高的楼房租住一个睡房的公寓单元已经17年，挨过了过去的房租上涨，但这一次她是真的熬不过去了，因为他的房东通知她说，她下一次的房租将从每个月1150加元猛升5百加元，达到1650加元。 　　达琳说，在温哥华多年租房居住，她知道每年都要准备好面对政府法规准许的通货膨胀率加2%的房租增加幅度，但这是房租上涨的上限，绝不是现在这一年上涨43%的增加幅度。 　该楼房另一位租户阿曼达Amanda Burke与丈夫10年前结婚时就在这里租房居住，现在添了两个孩子，面对房租的如此暴涨让她为未来的生活郁闷的流下眼泪。 　　与达琳和阿曼达居住在这同一两层小楼的11个租户的房租上涨幅度最低的是16%，最高的是43%。 　　代表该选区的省议会议员Spencer Chandra Herbert指出，发生在达琳和阿曼达租住楼房让人震惊的房租上涨幅度再次说明房东们在钻房租管理法规中一条名为“地区增幅”的特例条款；该条款准许房东在相邻楼房同样条件出租单元的房租高于自己出租单元的情况下把自己的房租提升到与相邻出租楼相同的水平。 　　这位省议会议员要求取消房租管理法规中的上述特例条款，因为这关系到千千万万民众的生活，并说他的选区温哥华市西部80%的居民是租房居住者，省自由党政府没有采取应有的措施保护租房者的权益。

多伦多的街道有许多奇怪的住宅。 从弯曲的小屋到一个房子切成两半，还有很多其他奇奇怪怪的东西。 最近，Leslieville的一个房子前后方向竟然大转换。 现在这栋房子的第三层是悬挂延伸出来的，类似于OCADU的情况。 根据市政厅一名代表的说法，该房主从2012年5月起得到了两份建筑许可证。所以，增加的这一部分是符合分区计划和章程的。此外，他还表示第三层的阳台没有侵犯城市公有财产，但是，由于前阳台是封闭的，这并未获得许可证的批准。建筑署署长建议修订许可证申请时，须附有反映建造条件的图样。 但是，不管其外观怎样，与大部分房屋一样，这栋房子在多伦多还是okay的。

多伦多地产商会   　　多伦多市上月半独立屋平均售价一举大幅冲破100万元关口，单月劲升超过18万元。这类低幢住宅占地面积比独立屋为少，但屋价相对较为容易负担，近期成为抢手货，不论是成交价超叫价的比率，或者是放盘日数，表现都比其他类别住宅出色，跑赢大市。 　　半独立屋也冲破百万元 　　过去数月，416地区半独立屋均价大致上稳定在90万元的水平，但2月则突然抢高至1,085,484元，与1月份相比，仅短短28日之内相差182,796元。 　　大多伦多地区近期屋价冲天飞是不争的事实。多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)重售市场数据显示，上月份各类住宅平均售价均高过叫价。甚至乎供应较多的共管柏文，超叫价平均幅度亦达到3%，甚为罕见。 　　整体来说，各类住宅平均成交价超过叫价8%。不过，半独立屋及类型相近的连屋同以13%领先，既比需求殷切的独立屋高出5个百分点，也略高于更容易负担的镇屋的11%。 　　如果将焦点收窄至416地区，半独立屋的幅度增加至15%。在丹佛及东约克等成交量较多的地区，超叫价的幅度更高至惊人的29%。 　　平均放盘日数指针也反映出这类住宅明显抢手。数据显示，上月份大多伦多地区半独立屋及连屋楼盘平均只需放盘7天便能够找到买家，但独立屋及镇屋则分别需要12天及8天，其他类别的住宅更长一些。 　　相对来说，905地区半独立屋上月份屋价升幅较为温和，由1月份的661,545元增加至712,276元，单月增加稍逾5万，亦即7.7%。 　　万锦半独立屋97万元 　　截至上月底，905地区半独立屋以万锦市均价最高，其次是烈治文山。上月份，万锦市共录得29宗半独立屋交易，平均售价976,388元，1年来增加22万，升幅29%。 　　同期间烈治文山均价由707,315元增加至961,100元，升幅更逼近36%。其余均价超过90万的地区也属于约克区，分别是帝王镇及旺市，均约为93元。 　　杜兰区价格较为便宜，大致上介于47万至稍逾62万的幅度，但急涨的情况颇普遍。去年2月，奥沙华半独立屋均价约31.5万，但近期已经贴近47万，换言之，升了48.5%。整个大多伦多地区来说，半独立屋最贵的是多伦多中区，均价逾145万元。 　　地产从业员表示，半独立屋市场份额不大，屋价上月急升，应当由大市带动。重售市场数据显示，2月份多伦多市半独立屋平均屋价冲破100万元，单月飙升20.3%。 　　地产经纪刘家恩(Ruby Lau)指出，多伦多市重售楼市以独立屋及共管柏文为主，上月成交量份额分别达到27.3%及56%，至于半独立屋，所占的比率已经低至只有6.8%。 　　根据她的看法，上月份独立屋均价也大幅增长，由此可见，半独立屋随整体大市上升。 　　毫无疑问，近期经济师纷纷提及的供应紧张也是刺激屋价上升的因素。刘家恩表示，1月份416地区半独立屋成交量与新盘比率处于63.1%，及至上月进一步增至78.3%，反映出市场对这类住宅的需求升温。 　　这名恒生地产的经纪说：“房源供不应求的问题更加严重，导致半独立屋价出现如此显著的升幅。” 　　此外，上月份成交量增加也利好屋价。她解释，楼市每宗的成交纪录，都会成为下一名业主放盘的要价指标，在大市上升的环境之下，半独立屋价格自然也节节上升。 　　数据显示，上月416地区共有199间半独立屋转手，与1月份的118间相比，高出68%。

　　28岁的Yared Mehzenta是一名没有学生贷款，在市政府工作，与别人合租的青年，他想通过自己的打拼，未来在多伦多买一套属于自己的房子，但房价的持续上涨打破了他的希望。 　　他说：当你拥有一份好工作，没有任何贷款，却依旧买不起房时，你会觉得这个世界很不可思议，会质疑自己，是不是自己做错了什么。 　　英属哥伦比亚大学教授―Paul Kershaw，在2011年创办了组织Generation Squeeze该组织于周六发起了一场名为Code Red活动，此次活动口号为“为社区居民存亡而开会”，活动参与人员大多数为千禧一代的年轻人，Mehzenta就是其中之一。他们倡导不同年龄段，低收入，买不起房的加拿大人积极参与这次活动，活动旨在讨论多伦多房地产市场房价不断上涨的原因。 　　Kershaw教授研究表明，1976年的房价，耗费 6年的努力就能在多伦多买套房，至2010年，可能要耗费12年的努力，但现如今，需要至少15年才能做到。目前解决房产高价危机可以从三方面下手： 　　一 解决土地再利用这一问题，这一问题也是最主要问题。 　　二 税收政策 例如政府应该对拥有多所房屋，不居住，用来出租的居民多征收房屋税，正是因为这些人一味的买房，才将房价吵得如此高。 　　三 政府应该建设一些廉价出租房，廉价公房来减轻买房的压力。 　　Mehzenta称政府需要意识到，年轻人正在为打破房价高涨这一局势而努力拼搏，希望政府能有所作为，我爱多伦多这个城市，尽管房价如此高，我也并没想要离开。

　　安省政府昨日透露可能对多伦多炙热的房地产市场实施外国买家税后，迅速引起各界反响，支持和反对的声音都有，但是大家都认为，安省首先要从卑诗省的海外买家税中吸取一些教训。 　　卑诗省自去年8月实行15%的海外买家税后，经济学家们至今还不能确定，大温哥华地区地产市场转冷，是否全部归因于这个税。 　　安省财长Charles Sousa还没有决定是否步卑诗省后尘，但是以下四个因素是他需要考虑的： 　　一、卑诗省政府已经被起诉 　　大陆留学生李晶(Jing Li，图)是这宗集体诉讼案的首席原告。她在萨省大学完成硕士学位后，搬到卑诗省，并取得了工作许可。 　　她在诉讼书中称，外国买家税歧视外国人，违反人权和自由宪章。 　　李的律师Luciana Brasil称，卑诗省政府不能基于国籍征税，这超出了其权限。 　　目前法庭还没有批准这起诉讼，如果诉讼成功，卑诗省必须退还买家全部征税所得。 　　二、安省政府征税前预留多少时间给买家 　　律师Brasil表示，安省需要留意卑诗省太快实施这项征税的的后果。 　　李晶在2016年7月买下镇屋时，付了$56,000元定金，两周后实开始征税，她面临的两难选择是：要么定金被没收，要么加付$84,000元的新税。 　　有成百上千人和李晶一样，在新税实施时，正在进行房屋买卖交易，他们中有留学生，也有外劳。 　　三、征税要影响到哪些人 　　目前还不清楚安省的外国买家税要怎么收。 　　卑诗省推出此税时，最初加国公民和永久居民在温哥华地区买房不需要付税。为此，省议员称，该税歧视外国人，同时海外投资客仍有空子可钻。 　　今年1月，省长简蕙芝又宣布，在本地交税，有工签的外国人可以不必交外国买家税。 　　四、这笔税收收入花在哪儿 　　卑诗省财长Mike de Jong称，外国买家税的收入将用于廉租房等出租和资助计划。 　　这引起多伦多市议员的关注，因为多市也存在社会住房危机。超过97,000个家庭仍在等待社区廉租屋。 　　目前，多伦多等待入住一套1居室的社区公寓要长达9年。等待入住3居室的公寓要等超过7年。 　　市议员已经要求市府将土地转让税收入的盈余投入到改善社区房屋上。 　　华人社区如何看待征外国买家税 　　地产经纪于滨认为，安省的经济已经很脆弱了，目前只剩房地产一枝独秀，如果此时打压房地产，影响的将是安省经济发展，因为房地产关联的建筑、装修、贷款等行业都会受到影响，最终损害的是安省的经济。他个人认为目前GTA房地产存在过热现象，需要微调政策，但不宜下猛药。他觉得自由党政府肯定是为了政治目的放风，真正实施并没那么容易。 　　贷款经纪王永海认为，BC省去年征海外买家税已经为安省做了实验，结果是房地产稍微冷却几个月现在又开始回暖了，而房价并没有大幅下跌。从他所接触的客户看，来自中国的海外买家大部分都是为在此留学的孩子买房，而这只是铺路，家长随后也会在此落脚，这种需求存在。另外一点，海外买家太有钱了，所以即使加税也无法阻挡他们的购房计划。 　　针对安省要征海外买家税的消息，51网友几乎是一边倒。民意调查显示，几乎80%的受访者支持征海外买家税。 　　网友Yinzhen留言说：好!应该向海外抄家征收重税，一方面可给房市降温，另一方面可增加政府收入。 　　网友新猪：现在这种局势，痛打落水狗迟早的事情，征税政府能捞点，不征税能吸引接盘侠接最后一棒。 　　网友太阳星辰：还是那句话，有种你就加，快点加，不加你是孙子!就会光嚷嚷。 　　网友ZSNOWDON：韦恩你敢干，我就敢投你的票，你过去的过错，既往不咎 　　网友.x：现在海外投机客要一步到位，捞完就走，让本地居民买单，这就合法却不合情理，难怪过去五年多伦多地区本地居民减少，增加的都是外来人员。长此以往，加拿大变身不宜居国家，吸引力下降，人气将无从恢复。 　　网友38.121.70.x：其实海外买家占了大部份，本地的打工一族以后世世代代都难负担得起高房价，政府早就应该正视问题，制止海外买家，因为他们有的是闲钱。 　　网友kmtaotao：收税这种行为可以说是短期行为，关键是银行对这些非本地买家贷款的行为，这么低的利息，不贷是傻子，就算首付多一些。实际上是这些人变相套走本地资金，央行降息的目的是刺激本地经济，但大量资金被放大若干倍进入房市，过去七八十万的房子现在统统加上一两百万，这种情况应该对本地经济有非常大的威胁，属恶性循环，实际上政府的干预风险也非常的高。 　　网友阿雷：温哥华前车之鉴，证明加税并没有让房价下跌，害处却一大堆。

　　就她在周五使用了紧急寻找丢失儿童的“安珀警告，Amber Alert ”的搜索符号来增加搜索而表示歉意，并解释说，他们俩人的推特是由第三方打理的。但她依然表示，自己对这一错误“深感愧疚”。 　　蹭社交网络热度而蹭出麻烦，也算是网络时代人们面临的新问题 �C 网络也有网络的道德规则。 　　许多熟悉推特的人士都知道，你可以把井字符号“#”放在关键词前面，以增加搜索。 　　上周五早上，一名四岁女童在停泊在家门口的车上等待妈妈，一名盗车贼就在这个间歇把车子开走了。于是整个安大略警方发布了紧急寻找儿童的“安珀警告”，寻找丢失的车辆和女童。 　　#AmberAlert 一时间成为了网上的所搜热点，许多推特用户也帮忙转发寻找失踪女童。  　　而两名地产经纪人Mark Hulst以及Wilma Founier却趁此机会，在自己的房屋推荐信息后面加上了“安珀警告”井字符号。他们都是来自当地Rayman Solutions的经纪人，Rayman Solutions则隶属于大型地产公司Royal LePage。 　　所幸两个小时后，警方找到了被弃的汽车，女童依然在座位上，一切安全。 　　但是，这两名经纪人为了蹭热度推销产品而使用“安珀警告”井字符号却遭到了严厉批评。 　　这两名经纪人后来删掉了推文，并且就此道歉。但是，放在网络上的一切都可能是永久的。 　　之后，他们所在的Rayman Solutions也发推就此进行了道歉。 　　不过，事情并未完结。周五下午，Royal LePage公司宣布，计划中止与Rayman Solutions的合作关系。 　　而安大略房地产理事会（The Real Estate Council of Ontario）就此收到了至少两宗投诉。目前，理事会正就此展开调查，如果发现这两名经纪人的做法给客户带来了损失，轻则遭到口头警告，重则会对他们进行罚款。