地产

加拿大著名歌手席琳·迪翁终于在今年4月售出了她在佛罗里达州木星岛的华丽豪宅。 据悉，这座巴哈马风格的宫殿式别墅是席琳与已故丈夫Rene Angelil在2010年亲自定制设计建成，面朝大海，有13间卧室、14个洗手间，3个泳池和1个水上乐园。 主体建筑夜景相当恢宏，大宅后的泳池依傍大海。 宅前的两个泳池相连，由一个烧烤台点缀其中。水上乐园有两个滑水梯，跨河小桥，1座树屋和8个戏水炮。 整座别墅占地33亩，能俯瞰大西洋。 室内设计非常时尚，有很多休息区域，一层大厅的落地窗能够给室内带来充足的光线。 室内有两个厨房，设计相当现代。 这是他们称为“管家”的厨房，有不少储物空间。 优雅高贵的正餐餐厅，适合举办聚会。 主人卧室有独立的阳台可俯视大西洋海景，屋顶的嵌入式电视，躺在床上就可以享受无限娱乐。 主卧内有一个定制的步入式衣柜与自动服装衣架和自动旋转鞋架。 客房看起来也相当豪华。 据纽约每日新闻报道，由于席琳·迪翁和家人常年在别处工作生活，这套度假屋几乎从来不用。2013年，两人决定将房子挂牌出售。但是之后的一年内都无人问津，虽然豪宅极其奢华，不过7200万美元的价格不是什么人都能接受的。 于是第二年，席琳不得不降价1000万美元，之后又一再降价。 现在，这座豪宅耗时四年终于卖出了，成交价3850万美元，与最初的叫价相比，基本是打了个五折。 据代理这间豪宅的加拿大蒙特利尔地产经纪Joseph Montanaro说，买主是一位美国人，但是不能公布买家的名字。新主人购买这套房子也是主要做度假别墅，不是主要住宅。 地产经纪还表示，近几年来，佛罗里达的超级豪宅并不好卖，如果是花巨资装修，拿回投资的可能性极低，特别是在短期内销售的房子。 此外，2016年，Montanaro代理的席琳迪翁别一座城堡式大宅，售价2550万加元，位于蒙特利尔一个岛上。

  由于中国买家的追捧，加拿大房地产市场异常火热，资金推动加拿大房价快速增长。不过，近期Home Capital集团爆出资金流动性不足的问题也给看似坚挺的加拿大房地产市场蒙上一层阴影。 在地球的另一端，新加坡房地产市场向投资者展示了房地产投资的另一个可能情形，房价不仅不会一直涨，甚至可能大幅下跌导致资产缩水。 近期，位于新加坡圣淘沙风景区的面积约为4069平方英尺（约合378平方米）海景房易手，这栋住宅原本的买家在亏损660万美元的情况下割肉抛售，投资亏损幅度高达52%。这位由于新加坡房地产市场剧烈波动而不幸承受投资损失的买家是一位来自俄罗斯的富豪。这位买家共计持有这栋房产6.6年，年化损失约合10%。 根据房地产中介机构Edge Property公司提供的数据显示，这位一掷千金买下新加坡豪宅的俄罗斯富豪是在2010年6月以1280万美元的价格从房地产开发商手中购入这栋海景房的，购房单价约合3146美元每平方英尺（约合33863美元每平方米）。今年1月，拍卖机构仲量联行公司将这栋房产公开进行竞价拍卖，并允许房地产贷款按揭购买，但是这栋起价680万美元的房产却没有吸引到任何买家。此后，这栋房产以620万美元的价格从私人途径卖出，卖价约合1524美元每平方英尺（约合16404美元每平方米）。 仲量联行拍卖公司拍卖部负责人Mok透露，这栋豪宅的最终买家是投资客。 图注：新加坡海景房 这已经不是新加坡房地产市场中第一次出现卖家需要大幅下调售价才能脱手房产的新闻了。截至今年二月，根据URA公司提供的数据显示，已经有另外四栋挂牌出售的没有土地所有权的私人住宅以亏损超过500万美元的代价才得以成交。 其中，一位买家以亏损520万美元的代价割肉一栋位于新加坡Seascape地区的4133平方英尺的住宅。这栋住宅是这位买家在2011年12月以1100万美元的价格买下的，买房单价约合每平方英尺2661美元。但是三年后房价缩水至580万美元，仅合每平方英尺1403美元。这意味着这位买家不仅在这三年中没有通过房地产投资赚得任何收益，还亏损了47%的本金，年化亏损率约为17%。不仅如此，这位急于脱手的卖家还要支付交易总额4%的印花税，约合23.2万美元。 不仅如此，一位投资者以亏损502万美元的代价将一栋位于新加坡瑞吉居地区的3757平方英尺的房产。这栋房产是这位买家于2007年7月以每平方英尺3461美元的价格买入的，当时交易总价高达1300万美元。但是，最终这位买家卖出房产时，仅仅收回798万美元，卖出单价约合每平方英尺2124美元。这意味着这位投资者在这1.8年的购房时间内亏损了39%的本金，年化损失约为24%。 2001年9月，位于新加坡Ardmore公园地区的另外两个总面积高达8740平方英尺的房屋也被挂牌出售，前一位买家分别亏损800万美元与550万美元。前一栋房产是以1850万美元的高价于2000年2月买入的，约合每平方英尺2117美元，但是最终市场价跌至1050万美元，约合每平方英尺1201美元。后一栋房屋买入时是1999年12月，当时市场价高达1600万美元，约合每平方英尺1831美元，但是最终出手时市场价跌至1050万美元，约合每平方英尺1201美元。 尽管目前尚不清楚为何这位俄罗斯富豪愿意在买家意愿不强的情况下大幅折价出手这栋豪宅，但是这也反映出房地产市场等流动性较差资产的一个特点，在一些特殊情况下，为了将不动产变现，投资者可能需要以低于公允价值50%的折价才能出手。这种有价无量的情况时房地产市场投资者必须考虑的一个因素。

　　维多利亚市市议会日前对是否开徵海外买家物业转让税的议案进行最后投票，市议员意见分歧，最终以4票对4票，令议案胎死腹中。 　　维多利亚市议会的一个委员会上周曾以5票对3票通过向海外买家开徵15%税收的议案，但该议案呈交到市议会后，上周四投票因为4票对4票而宣告无效。 　　根据原本提出的议案，市议会希望向卑诗省政府提出要求，立即实施向海外买家徵收15%物业交易税，减低非居民投机购买物业热度，而省府将会决定是否批准实施此税。市议会于周四听取多名代表的表述后进行投票，结果各有4名议员支持及反对，有市议员因与其中一名在议会上作表述的地产从业员有关系，因而未有投票。 　　反对引入非居民买家税的维多利亚地产局(VREB)代表纽金特(Mike Nugent)于市议会上发言时表示，海外买家税无助解决市内房屋可负担危机。他说："徵收该税的风险，可能超过预期所收到的成效。" 　　投支持票的维市市长赫尔普斯(Lisa Helps)认为，是时候去找方法来应对区内的房屋可负担问题，并指出市民需要有能够负担的居所，才能安居乐业。 　　向议案投反对票的市议员卢卡斯(Margaret Lucas)则认为，可以用其他方法来解决屋价上涨问题，例如透过增建第二套间或花园套间，增加房屋供应等。 　　她说："我觉得这个税项对市内的屋价上升无助，我们应该增加供应"。 　　据最新的楼市资料显示，大温地区在去年8月开徵海外买家税后，楼价曾经下降但随后又再度回升。

　　一项地产报告披露，流向全球商业楼市的中国资金中，投入加国的比例，去年忽然爆涨10倍，加拿大从2015年占中资在境外收购商业楼市投资比例的1%，增加至去年的10%。 　　Colliers International最新地产报告指出，中国资金跨国购买世界各地商业地产，在过去十年呈现大幅增加，中国资金急于在中国大陆及香港以外的地方寻求新地点、并分散投资的情况非常明显。 　　报告撰写人博德里(Russell Beaudry)接受采访时表示，报告引用Real Capital Analytics的统计，去年流向全球商业楼市的中国资金高达350亿美元，而在2009年时，中国资金在中国以外地方购买商业地产的金额只有6亿美元，等于在7年间增加逾57倍。 　　报告又显示，去年中国买家在加拿大境内的商业地产交易金额高达34.04亿美元，金额较2015年增加逾4倍。 　　报告分析，令中国资金去年对加拿大商业及酒店地产投资爆增的主要原因，是加元汇率低，而加拿大有相对较许多国家稳定的政治局势，以及健全的法律系统及投资环境。 　　分析说，由于加元汇率长期低迷，加拿大城市的商业物业收购价格较全球主要金融中心例如纽约、伦敦和新加坡相比，相对出现大"折扣"，可说价廉物美。 　　博德里指出，在未来加元汇率仍低的情况下，短期内外资涌入加国的情况仍将源源不绝，而中国资金流入加拿大商业楼市的趋势将无法阻挡。 　　根据统计，2010年中国资金在加拿大收购商业地产的金额为4137万美元，当年占境外投资商业地产的2%。到了2012年只有1457万元，在全球商业楼市投资只有0.25%，比例呈现萎缩趋势。比例在2014年时增加至3.48%，但2015年又只剩1%，到2016年大举增加至10%。 　　报告说，中资或外资对加拿大商业物业的投资兴趣大幅增加的另一个原因，是长期债券的回报疲弱，令中国投资者愿意提高在商业楼市的投资比例；例如投资酒店物业，除了有地产增值的好处之外，平时酒店已有收入，被视为是可减低投资风险的较安全的投资选择。

  在加拿大遇到征地，靠拆迁款发财或者做钉子户的可能性有多大呢？嗯……基本上是不可能的。   加拿大各级政府也有征地的情况，还有专门的法律，叫做《征地法》（Expropriation Act）。这个法律就是平衡政府、公众利益和私人利益的法律，其中详细规定了征地的步骤和方法。比如依法征地前要先进行协商，协商无果要依法征地前要通知业主，告知政府接下来的每一个步骤，还要在当地报纸上连续登三周的征地告示。业主可以在30天内聘请律师来回应政府的征地规划。业主可以要求赔偿金、估价、召开公听会等，以听取征地是否合理。听证官（由安省总检察长聘任）会后要写出听证报告，以此作为裁决机构裁定的依据。根据安省征收土地法案（Expropriation Act），公营机构有权以公众利益为理由征用土地，无论物业持有人是否愿意出售。依据安省征地法规定，征地的目的必须为公共利益服务，主要用于公共服务如 交通、能源、水利、环保、市政建设、文物遗迹保护、学校、医院或社会福利等。但是计算价值的时候，不应考虑因征地后这片土地的升值潜力，或其他违法使用该地道致的升值。   一旦征地计划通过（市议会或指定机构），征地机构会办理土地更名，向业主提交征地通知，明确政府征用土地的日期等事项。下发通知后，征地机构可能会将进入该土地进行事先的测量等工作并起草征地计划报告，并同时转送业主。业主接受的请况下可以有两种选择，一是接受，二是接受但要求额外赔偿，或者是干脆不服到法院仲裁。征地的补偿应以房屋的市场价格估算，加上因搬迁而造成的损失、不便等。征地机构与被征地的业主双方就赔偿金额进行谈判，如双方未能就赔偿方案达成协议的话，最后会经由安省市政委员会仲裁。这种索赔可以通过正式、非正式协商，或者经过安省市政委员会（Ontario Municipal Board）进行，通常协商和仲裁同时进行。以上过程一般需要9到12个月，如果不按程式征地是无效的，业主可以以此索赔。 如果是地产开发商需要开发土地，就需要按照市场价格去买地，对方不愿卖就无法成交，这其中不会产生矛盾。唯一可能的问题是交房手续办了之后对方不搬走。但处理这种情况也不复杂，只要告上法庭，赢了判决法庭即可以强制执行，很少有人愿意为此与执法人员做对，因此不可能变成钉子户。   所以购买旧房遇到征地也不是那么可怕的事情，有法可依，有例可循，只要将来拿到的征地赔偿款是当时的市场价格，就也不算有损失了。但是这种房子是否适合在将来自己重建或者就是一直做为有现金流的房屋持有，则见仁见智了。

尽管1月以来的加拿大房地产市场估值过高现象有所缓解，但全国房价仍有加速抬升和过热迹象，导致了全国楼市整体仍存在问题。 据安大略省政府上周公布的财政预算中可以发现，省政府预计本财政年度政府在土地转让税上的收入将达到30亿加元，与三年前18亿加元的税收相比增幅达到将近一倍。不难看出房地产业的兴衰对于安省政府的财政情况起到了举足轻重的作用。 上周五(4月28日)加拿大统计局公布的数据显示二月GDP主要由房地产及一系列与其相关的产业所推动。房地产销售交易，住宅类房产的开发，金融机构按揭贷款服务和法务相关服务一同为GDP增长贡献了0.5%，这也是自2014年以来录得的单月最高增幅。从数据表现形势来分析，除去房地产和与其相关产业的增长，二月整个加拿大经济显现出小幅收缩。 4月20日，安省政府宣布16项应对房市危机的措施，其中最重要的一项，是对外国买家加税15%。虽然还需要省议会立法通过才有效，但这新税的实施日期是2017年4月21日。 多伦多一位资深地产经纪表示：过去的1、2周，房市已经走淡。“大房子受影响较大，小房子及公寓受到的影响小很多”。和之前的抢购热相比，大概是90万以上的房子受影响较大。 有行家认为，温哥华的情况给多伦多的房市增加了信心。一些买家认为，他们还可以利用目前的低利率、政治稳定及经济成长等因素。 目前，业界还没看到新政策对较小房子的影响。Royal LePage地产经纪威廉斯(April Williams)称，上周她参与了2个销售，一个镇屋有9个买家还价，一个公寓吸引了13个还价。她的一些客户在省政府宣布针对房市的政策后，称他们需要1、2天的时间重新评估，后来发现这些新政策对他们没影响。 事实上，和温哥华的外国买家税相比，多伦多的版本有很多例外：难民和获得安省移民提名的人，不用缴纳这15%的税;外国买家从购买房产日算起，如果4年内成为加拿大公民或加拿大永久居民，可申请退税;从购买房产日算起，至少2年是政府认可教育机构的全职学生，可申请退税;从购买房产日算起，连续一年合法在安省从事全职工作的人，可申请退税。 尽管业界对15%外国买家税对多伦多房市的冷却作用有疑问，但安省政府宣布的相关措施有16项之多，其中包括通过立法将现有的租房管制制度，扩展到覆盖所有租户。 省政府决定通过立法，让多伦多及其它城市有权对空置住宅征税，此举旨在迫使业主出售或出租他们空置的物业，从而增加市场上的房源。政府将推出一项1.25亿元的5年计划，通过退还一部分开发费，鼓励开发商建造出租公寓楼;政府将投入资金及土地资源，发展新的、可持续的经济适用住房组合。 至于新政对房市的长远影响，现在讨论确实还为时尚早。

据环球邮报最新报道，曾经风光一时的加拿大最大地产投资公司之一的沃尔顿集团（Walton Group of Companies）宣布申请债权人保护，该集团旗下的数十家子公司则根据“公司债权人安排法”提交了破产保护。据悉这些子公司欠债超过$2.18亿，债券持有人则涉及3,043个，其中包括加拿大最大的商业银行，诸如满银，汇丰加拿大，加拿大西岸银行等。 沃尔顿集团总部设在阿省卡尔加里，极盛时期号称拥有$52亿资产，在阿省、安省和美国拥有105,000英亩建设用地，旗下有600间子公司，有限合作伙伴及其它实体，其业务遍及加拿大，美国，欧洲和亚洲。 沃尔顿集团主营的业务不是建房或卖屋，而是买地——囤积土地——再卖地盈利。该公司大部分业务的重点是在大都会中心附近购买未开发的商业和住宅用地，买下之后进行适当处理，然后再出售给开发商。 换句话说，沃尔顿集团相当于是土地银行，从银行和金融机构贷款之后买下大量建设用地，等待土地价值升高之后将用地出售给开发商获取利润。但土地银行被认为是房地产行业风险最高的投资之一，因为土地在被开发前可能空置多年，一旦产生的现金流不足，就无法定期向银行或金融机构偿还利息和本金。 土地银行也是是房地产行业最敏感的行业之一，当房地产市场有风吹草动之时，经营土地银行的公司便首当其冲。对沃尔顿集团而言，先是国际油价狂跌、阿省经济衰退带来的冲击，再是美国开发商因财务困境令房地产发展举步维艰，接着是卑诗和安省先后实施冷却房地产市场政策带来的效应。 阿省和安省的证券监管机构已经在上周末暂停了该公司旗下的投资交易商Walton Capital Management Inc.的投资业务。阿省证券委员会表示，此举是为了该公司进行CCAA备案，也就是给沃尔顿集团一个机会，让其有时间进行金融及业务方面的重组。 沃尔顿集团的 CEO William Doherty表示，早前该公司因在阿省的经济崩溃中深受打击，因该省新屋建设动工量急剧下滑，使开发商们难以获得融资以购买沃尔顿的开发用地。该公司在美国7个州拥有80,000英亩的建设用地，但美国开发商在2008年金融危机之后，为避免风险倾向于购买小块地皮进行小规模地产开发，不愿向沃尔顿购买大片土地，导致公司的备用土地难以出售兑现。 这位CEO还说，卑诗和安省先后实施冷却房地产市场政策也对公司业务有很大影响，因此旗下子公司寻求法庭保护的不仅有卡尔加里和埃德蒙顿的工业与住宅用地，也有多伦多北面Village of Beeton的建设用地。 根据沃尔顿向法庭提供的文件，过去三年以来，由于未能迅速重新定位以避免经济和房地产趋势转变的后果，该公司已经亏损$6,730万；因手中建设用地积压，资金周转不灵，公司在融资方面遭遇困难，为土地储备业务筹集的资金已从2012年的$1.34亿降至去年的$1,960万。 为节省开支，沃尔顿集团大举裁员，雇员数量从2013年的469人减至2016年的96人。但Doherty坦承，即使采取一系列举措，公司也无法完全缓解巨大的财务压力。 据悉，沃尔顿集团所申请的法庭保护仅涵盖该公司在加拿大的投资，但对公司在美国，欧洲和亚洲的投资则鞭长莫及。沃尔顿集团在提交给法庭的文件中称，提交保护债权的申请乃更大规模重组行动的一部分，沃尔顿也考虑出售部分资产，以便给所有银行和其他项目贷款人全额付款，并为投资者提供最好的回报。

据雅虎财经文章，对于许多人来说，买房意味着美梦成真。 但这也是一项巨大的财务负担，并不是每个人都做好了准备。 你如何确定需要多少储蓄才能买下一间房子？ 首先，弄清楚你想要在哪里生活。越符合你理想之地的地方就越好。Beyond Your Hammock创始人兼理财规划师罗贝热（Eric Roberge）建议你问自己以下四个问题： 我想住在城市还是农村？ 我可以接受与邻居挨着住，还是想要一栋独立式的房子？ 我对上下班的通勤时间敏感吗？ 去我正常的目的地时我想要开车、坐火车还是步行？ 罗贝热对CNBC表示：“这些问题将帮助你缩小符合你期望的地区范围。” 接下来，根据你目前的收入、开支和未来的目标，算下你能够负担得起多少价位的房子。请记住，也许你能负担得起更大空间的房子，但这并不意味着你一定需要这么大的房子。 罗贝热建议你调查在自己钟意的街区里的住宅平均价格是多少，然后将这个数字乘以20%：相当于你的首付。你需要多少个月才能省下这笔钱。 罗贝热认为：“确定了能支付房款20%作为首付的能力，这将给你一个框架，来帮助你决定是否有可能在这个社区拥有一间房子。” 为了真正负担起一间房子，你不仅需要拿出一笔首付款。最终，你将希望自己能够有力地承担这六方面的费用：首付、成交成本、搬家费、装修费、头几个月的抵押贷款费用和建立紧急基金。 让我们来分别说明一下： 首付 根据你的信用评分、抵押贷款利率和当前的财务状况，首付款占总房价的比例可以从3.5%到20%不等。Brightwater Financial创始人兼注册会计师德鲁斯（Cathy Derus）建议你将首付款的比例设置为20%左右，因为他可以让你立即拥有更大份额的所有权。 她对CNBC指出：“这样做会降低你的月付金额，你也能得到一个缓冲。如果住房价格下降，而你需要卖掉自己的房子，那么如果你拥有更多份额的所有权，你就不会遭遇如此多的损失。” 成交成本 成交成本包括检验费、财产税和预付利息，通常相当于总房价的2%至5%。 搬家费 不要忽视将新房改造家所需的成本。除了你本来就有的家具以外，购置其他家具就会带来立即的成本。你需要新的家具来填补更大的空间吗？你想要在搬进来时对房子进行装修吗？ 罗贝热认为：“如果你的家是全新的，那么你肯定会添置东西。每个人都想要让家感觉温馨和舒适，所以人们经常会在搬入新家后添置家具。” 抵押贷款 在购房之后的头几个月，你能否轻松就好偿还抵押贷款？德鲁斯表示，有些贷款方需要额外的现金储备来证明你有能力还款。但即使没做要求，你最好也要准备好这笔现金。 他称：“如果在购房后的一个星期，你所在的公司破产了然后你失业了，或者发生类似的事情该怎么办？你会想要确保自己留出了额外的钱，来以防万一。” 你也应该将税款和保险费纳入这项准备。 维修与保养费 你的房子有可能在你搬入时还不完美。无论是添置围栏还是除去客厅里亮黄色的油漆，你都将需要准备好钱用于维修和保养。 德鲁斯指出，房主每年的维修和保养费用会占到房屋价格的10%至20%。这包括预期成本，例如按揭还款、保险、水电费、税费以及维护费用。 同时也要为非常规开支做好现金储备，例如更换漏水的屋顶或安装安全系统。 紧急基金 选择买房通常意味着你已经完成了主要的储蓄目标，所以注意账户的资金使用情况是正常的。但你还应该设置一个单独的经济基金，向里面存上三到六个月的生活费用。 如果买上一间房子意味着会清空你的整个储蓄账户，那么你可能需要重新考虑你现在是否真正负担得起买房。 将所有这些成本加起来可以让你得出一个大概的数字，即你需要存上多少钱才能够负担得起买房。德鲁斯表示，请记住，不要让这个数字超过你年收入的25%至30%（此处并非指总房价，指每年的开支）。 如果你算了一下，发现自己只能勉强负担这个数字，那么你应该再考虑买房的事情，直到你处于一个更稳定的财务状况。 罗贝热认为：“如果你买房是因为这是一项很好的投资，或者觉得租房浪费钱，又或者觉得自己长大了需要换一种生活方式。那么这些都是情绪决定，不是一个对自己财务负责的人应该做的行为。” 记住，规划未来很重要。在进行任何重大的购买行为之前，请始终要评估你的个人情况，并为你和你的家人做好打算。 罗贝热表示：“要聪明地使用自己的钱，所以你应该先选择合理地租房，并继续储蓄和投资以实现未来的目标。打破平衡或者超支对任何人来说都不是可行的解决方案。”

　　新政满月，北京楼市行情正在发生逆转。经济观察报记者通过多渠道走访获悉，北京部分二手住宅出现降价，同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%;多家大牌二手房中介关闭了一些自家门店。 　　链家研究院数据显示：北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌，东城区、西城区、石景山、朝阳、丰台、通州房价均价下跌5.4%、3.8%、2.3%、2 %、2%、1%，其中在链家系统内成交量排名前20小区已有9个小区房价下跌，如新龙城、加州水郡、苹果派房价已下跌8.2%、5.1%、3%。 　　中原地产首席分析师张大伟则认为，市场价格暂时处于横盘状态，政策对价格的大面积影响需要3-6个月时间显现，北京楼市很可能在第二季度出现价格调整。 　　个别房源降价400万元 　　经济观察报记者在北京市区东北部的酒仙桥地区采访获悉：和乔丽晶、丽都水岸、阳光上东等小区已出现明显降价。在和乔丽晶小区，一套面积167平方米的两居室已由过去报价1300万元降到现在的1050万元。和乔丽晶二期，一套285平方米的3居室，已由过去报价的2200万元降到现在的1800万元。“这边有一业主月供5万元，已出现无法供应月供的局面，资金链非常紧张，所以出现了大面积降价。”负责酒仙桥地区二手房的经纪人说。 　　同一区域的二手楼盘丽都水岸的房屋挂牌价也出现下降，一套180平方米的3居室由过去报价的1900万元降至现在的1600万元，条件是买房者需帮客户先还款600万元抵押，每平方米8.8万元，已跌破了这一小区每平方米9.78万元的均价。 　　该区域更多的二手楼盘房价出现微调，比如阳光上东澳洲组团一套180平方米2居室已由过去报价的1800万元降价现在报价1650万元。 　　一位长期关注酒仙桥地区楼盘的购房者表示，自从317新政后，这一区域有些楼盘报价出现了普遍下调，有些是业主急于出手回笼资金，有些是业主心理上涨的预期减弱。 　　前述负责酒仙桥的二手房经纪人说，买方议价能力走强，具体表现在新增房源挂牌价已跌破前期成交价，买方的价格博弈空间增强。“一下子就变了，一个月前，我找业主要钥匙预约看房等之类的，他们显得不耐烦，除了涨房价和签约，一般都不主动联系我们，现在，他们变得非常热情。”该区域的另一位经纪人说。 　　在北京北部的回龙观和西三旗地区，很多二手房源的挂牌价格和实际成交价格也出现了明显的下降。 　　记者实地采访发现，西三旗地区活跃楼盘育新花园近期的挂牌量大增，但成交量较新政前大幅下滑。而价格方面更是出现议价空间，其中一个比较突出的案例是，一套曾报价998万元的90平方米公房，现在挂牌价格为868万元。育新花园周边的一些楼盘也出现同样的现象，一套知本时代约90平方米的房源挂牌价从 660万元降到635万元，中介称价位还可以谈。 　　多家房屋中介告诉记者，虽然受调控影响买家数量减少，很多房源的价格出现了实际的降低。一些优质小区受到的波及较小、房源仍供不应求，但议价空间确实出现。链家数据显示：4月第二周，新增房源挂牌价环比小幅下跌0.02%，66.9%业主选择降价。 　　中介关闭门店 　　房价出现调整背后，是二手房成交量的大幅度下滑。 　　链家研究院数据显示：最近一周(4.10-4.16)链家成交692套，为2016年以来除去特殊长假以外的最低值，调控后链家二手房共成交5258套，较调控前一月下降71%，成交量下滑幅度最大的是通州，下滑82%。在新政一个月后，占据链家成交量三成的核心500盘整体成交量下滑74.9%，调控后近三成的小区无成交。 　　在多条新政效应叠加、二手成交量下降的情况下，一些中介公司已开始出现关店。 　　经济观察报记者通过实地调查获悉：位于朝阳大悦城西北的链家门店已于近日关闭，门店内外的物件已经搬空，经纪人都已离开。 　　位于朝阳区朝阳北路呼家楼店门店也已经关店，经纪人已转移到周边其他门店办公。丰台地区、通州地区的少数中介门店也“消失”了。 　　根据房天下经纪人透露，房天下正在关闭部分线下门店，预计关店总数是300多家，这300多家门店主要分布在环京地区和北京市，“我之前卖商住，现在准备卖海南的房子。”一位房天下经纪人说。 　　链家管理层向经济观察报透露，如果成交量持续低迷，中介公司肯定会关闭门店。 　　多重原因叠加 　　317楼市新政，20天内8条调控措施让北京楼市进入冰封期，最重要的原因是“认房认贷”，2013年4月北京曾经出台过“认房认贷”政策，当时北京当月房价下跌2.1%，而目前的“认房认贷”，又增加了流动性紧缩的背景。 　　那么，降价为何从中高端楼盘下调呢?经济观察报记者调查获悉：此轮房价上涨背景是资产荒、改善性需求爆发，而相对应的房屋总价在800万-2000万元间。 　　链家研究院发现：北京房产成交中有70%成交需求是改善性需求，这些物业总价更高、对贷款的依赖度更强，在以“认房认贷”为代表的调控政策中，影响最大是这类人群和改善性产品。“刚需房目前没有怎么降价，主要是改善产品，降的不是价格，降的是泡沫。”一位中介公司区域负责人说。“半年前，流动性过剩，房价上涨快，房价增值空间可以填补杠杆成本，我月供4万元，用其他金融产品套利来覆盖利息。现在不一样了，钱紧，风险已经出现。”一位已降价挂牌出售的业主告诉经济观察报。

　　飞速上涨的房价对未买房的年轻人来说是一个巨大的压力和挑战，然而那些已经买了房子的人是什么感受呢?据最近的一项调查显示，有逾八成已是业主的年轻人，想将手上房屋出售。那么这是为何呢? 　　八成年轻房奴想卖房? 　　据加拿大帝国商业银行(CIBC)一份最新市场调查报告显示，有81%受访的年轻业主，因为成为房奴而准备将居住的房屋出售。61%受访的年轻业主称，房屋按揭供款和居住房屋成本，将他们手上金钱榨干。57%受访的年轻业主称，如果银行利率增加，会令他们支付按揭供款有困难。36%受访的年轻业主总结说，租屋住是一个最好的选择。 　　有地产经纪表示，调查显示千禧世代业主因为成为屋奴而迫卖楼的情况是存在的，但并不常见，特别是在华人社区中。他觉得不可能出现有81%受访千禧世代业主，希望将所居住的物业脱手。 　　他称千禧世代的业主，有时明知自己能力不够，仍勉强购买物业上车是有的，他们都没有估计到一旦成为房奴的负担是十分沉重，因为成为业主后，很多人都首先关注是银行物业按揭供款，而忽略了还有地税、保险费、水电媒气和保养维修等都要钱，对一些年轻家庭肯定做成很大压力。 　　投资也是卖房原因 　　除了部分人确实也因为财务压力过大而想卖房之外，部分年轻人则是出于投资的原因欲将房子出售。 　　上述经纪指出，其实有些千禧代业主于买房一年间，将所居住的房屋脱手，并非全部是由于经济负担太重，有些是要套现及减轻其负债比例而卖楼，因为去年至今的一年期间，大多伦多区的房屋平均价升了30%，一年前以70万元购入一间独立屋，今年已经升至100万元。以年轻人来说，能在短时间赚到30万元是十分不容易的事，于是将手上的房屋卖出，再到大多区邻近地区。有时根本就不用再向银行按揭贷款，在计算资产值和负债比例总和后，其资产值增加了很多。 　　他更透露，另一个促使千禧世代业主急脱手的原因是，一些有投资眼光的年轻业主，见到屋价狂升，认为这时机是可一不可再，于是将房屋卖出，再到大多市以外的地区，购买两间屋，一间自住，一间作出租投资。

        多伦多楼价升势持续，近日有业内人士声称发现有些旧屋尚未挂牌公开出售前，已有一些经纪设法联络业主，欲以低于市价的价钱收购，而这种手法主要是向年长而且不熟悉房地产市场的业主埋手，企图谋取暴利。 　　据CBC报道，地产经纪布朗（Desomond Brown）表示，去年底已开始关注到有相关情况出现，他声称有部份地产经纪专门找一些持有数十年屋龄旧屋的年长业主，因年长业主多不清楚现今的房地产市场走势，趁他们仍未将物业公开出售前，欲以低于市价的价钱收购老人家们的物业。 　　“利润可翻一番” 　　布朗声称，这些年长业主于数十年买入物业时的屋价，相比现时而言可说是非常便宜，所以有人会认为“收购价”已经非常“巨大”。他又声称自己曾遇着上述情况，幸好长者的家人及时察觉有异，查清市值，最终在公开出售前，得以现今的正常市价卖出。他声称，发觉到类似的情况已经有4次之多，认为这些经纪的行径是恶意的，企图直接向卖家收购，并有意剥削这些卖家。 　　多伦多房地产市场目前其中一个发展趋势，是发展商收购旧屋改建，利润可翻一番，布朗声称，这亦是令部份经纪欲以低于市价收购旧屋的其中一个原因，用来改建成新屋，或大翻新装修，谋取更大利润。 　　大多伦多地区房市现今是卖家市场，在去年12月平均屋价已经飙升到730,472元，较前年增逾20%。 　　安省地产议会（the Real Estate Council of Ontario，RECO）规格监管副注册主任（deputy registrar of regulatory compliance）葛斯（Kelvin Kucey）表示，目前在大多伦多地区出售房屋的库存量不足，在难以满足买家不断增加的需求下，亦可能是导致上述现象的一个因由。 　　或遭罚款处分 　　若上述情况确实存在，葛斯表示，不论这些经纪是自雇的，或是受聘于发展公司，如果他们触犯了地产经纪的道德操守规范，将会面对罚款处分。 　　葛斯表示，经纪若使用这些手法绝不诚实，虽然“低价”战术未必不合法，但已构成违反地产经纪道德操守。如果有人向当局提出正式投诉，他们可以直接对向卖家提出报价的买家采取法律行动。他指，专业的地产经纪一定知道，不应该与卖家直接接触，他们必须透过对方的代理接触。

　　购买房屋是一项重大决定，签订合同也是一个很严肃的法律行为。合同对双方都有约束力，不可以任意修改或取消合同，否则要付违约责任。 　　(1) 签了房屋买卖合同，但拿不到银行贷款怎么办? 　　大多数人买房是需要申请银行贷款的，而且许多人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项，因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况。在这种情况下如何取消合同而又避免违约责任呢? 　　买主在购房合同中一定要加上一个条件条款(condition clause), 即允许买主在几天之内申请贷款，如果拿不到要求的贷款额度或利率标准，买主有权取消合同，所有定金退回买主，双方互不追究责任。 　　这个条款不包含在标准合同中，买主要根据自己的信贷能力把这个条款加入合同中，才能够给自己留一条退路，不至于因为拿不到贷款而违约。 　　同样，如果买卖任何一方在房屋交吉前要求某项条件必须满足，比如买主要求验房，或者是要先卖掉现住的房子才能买新房等等，那么双方一定要把各自的要求以条件形式明确写入合同，以备万一该条件达不到时，可以取消合同。 　　(2) 签了买房合同，卖主答应交吉前提供有关房屋的文件，如税单，防火证明等，可直到交吉前还没如约交出这些文件，买主有权以此理由拒绝交吉吗? 　　这个问题要看合同中卖主的责任是怎么规定的。 有两种可能，一: 条件条款(condition)形式，即规定卖主必须在某日前向买主提供某些文件，或完成某个事项，如果没有按时完成，则合同作废，定金如数退还。 二：保证条款 (warranty) 形式， 即卖主保证向买主提供某些材料，但没有明确规定买主有权取消合同。 　　在法律上这两种条款有完全不同的法律后果。条件条款：条件没满足时，合同自动作废。 保证条款：这时虽然卖方的保证没有完成，买方却没有当然取消和同的权利，买主应该按时交吉，但可以保留事后追究对方违约的责任，诉求合理的赔偿。也就是说，一方违约时，另一方并不当然有权中止合同。曾经有一个案件，卖主保证该房可以作为多套公寓合法出租，而事实上，交吉前卖主根本没有拿到可以合法出租的政府文件， 在这种情况下法官依然判买主必须履行合约，买下此房，然后再告对方赔偿损失。 　　因此签订合同时，一定要考虑清楚，各项条件必须写清楚， 最好请律师审阅一下合同。 　　(3)律师费 　　不少朋友询问房产交易的律师费，大体上律师费分为几个部分 　　(a)律师代政府收的费用：最大一笔是房产交易税(LANDTRANSFER TAX),大约是房价的1%(多伦多地区)，首次置业者如果购买新房 ,大多可以免交此费用。 　　(b)杂费：含产权调查费用，税务，水，电等调查费用等等。 　　(c)律师费: 由于不少费用难以确定，律师常常不能给顾客具体的费用。 为了方便顾客，我们律师楼对房屋买卖业务采取统一的收费标准: 买房：1100元 ---(含G.S.T.，一个银行贷款的律师费及所有其他费用，除了房产转让税，即 LANDTRANSFER TAX要另外付费) 卖房：750元 ---(所有费用，含G.S.T.) 　　(4) 房屋买卖双方可以请同一个律师吗? 　　一般情况下，房屋买卖双方最好请不同的律师，因为律师的责任是保护当事人的权益，而房屋买卖双方是有利益冲突的。尤其是在商业物业买卖，生意买卖中买卖双方一定要请不同的律师。如果情况单纯，房屋买卖双方也可以请同一个律师。 　　(5) 房屋买卖过程之中什么时候请律师? 　　最好在签合同前请律师审查一下合同，尤其是新房，Condon和Townhouse的买卖合同。新房买卖合同中常常会要求额外付一些费用，如公共道路建设费用，植树种草费用等等，有时可达一，二万元。Condon和Townhouse则可能出现管理费用，维修费用大幅攀升的情况。很多买主不了解这些情况，到交接时才发现，又不得不买。签合同前请律师看合同，至少可以做到心中有数。 　　(6)房屋买卖要给律师多少准备时间? 　　一般来讲，顾客在房屋买卖前，应至少提前三，四周(Closing Date前,即交吉日前)将所有文件交给律师。当然，越早越好。 　　在这里，特别提醒大家注意一个时间，即：Requisition Date。这是在房屋买卖合同中规定的一个产权调查期限。如果在此时间前律师完成房屋的产权调查，结果发现房屋产权方面有严重问题，那么可以据此做出不购买房屋的决定，买卖和约解除，订金退回。而如果在此时间后才发现产权有问题，或许不能中断交易，只能履行和约。某些时间律师也无法掌控，比如政府部门回复税务问题的文件一般需要二周时间。再如，银行核准贷款的文件，银行内部作业常常也要一，二周时间才能交到律师手中。 　　(7)关于mortgage 　　一般来讲，律师并不能代表利益有冲突的双方，但是在加拿大的房地产交易中，律师却同时代表银行与借贷买房的当事人。也因为如此，从理论上讲，律师并不方便对顾客mortgage出具太多的法律意见。一般情况下，最好是顾客自己和银行之间商谈好mortgage的条件，然后律师按照双方的协议出具法律文件，确保双方的利益，确保和约符合双方的要求。中国人常常只有一个mortgage,问题不大，假如有二，三个mortgage，就容易出问题。 　　(8)关于offer 　　目前多伦多房地产市场异常火爆，尤其是中，低价位的房屋市场，常常一有新盘上市，几个人争抢。但是，越是在这种时候，越要注意下offer时须考虑全面，以免留下隐患。如：房龄较长的旧屋，最好加入验房师验屋条款，又如：旧的 condo和townhouse，应当加入如下条款：预先审阅管理公司财务文件，否则或有管理费，修理费大幅攀升的情况而不知。因此建议先请律师审阅offer。 　　(9)关于订金 　　订金的数目最好少于一万元，因为一旦有纠纷，可入禀小额法庭，省时省力。否则，有可能诉求于安省法庭。那么法律费用昂贵，审理时间漫长，或得不偿失。新房情况比较复杂，更要注意。 　　(10)关于私下交易 　　私下进行的房地产交易(即不通过经纪，买卖双方自行成交的房地产交易)，买卖双方最好请不同的律师，而且订金应该存于律师的信托账户中，也应该由律师起草合同，按正常程序进行，只有这样做，才能保障双方的利益。 　　(11)关于异地交易 　　一些密西沙加市的朋友，甚至远离多伦多市，居住安省其他地方的朋友来电询问，律师能否帮助他们处理房地产买卖事宜。大体上讲，大多伦多地区，York(Vaughan, Maple, Thonhill, Markham, Richmond hill, Aurora, Newmarket, Stouffville等), Peel(Mississauga, Brampton, Milto等)，Durhan( Pickering, Ajax, Whitby, Oshawa等)，我们律师完全可以办理。安省其他地区要看具体的城市和房地产交易的类别，一般来讲，自用住宅交易大多可以办理。 　　(12)关于新房交吉日 　　新房交吉日常常会有变动，大多数情况下是推迟交吉，因此购买新房者要注意计划好，以免出现麻烦。新房合同不少条款是保护开发商的权益的，推迟一定天数交房是法律所允许，即使超过规定天数，一些开发商还是会找到各种“合法”的理由不交房。如果市场好，甚至后退回订金，不交房。 　　(13)关于新房开发商的mortgage 　　一些新房的开发商会提供非常优惠mortgage,如果最终提供者是一家银行或金融公司，问题不大，而如果是开发商自己提供mortgage,就要注意一下，因为这种mortgage常常只有1-3年，然后购房者仍然要其他金融机构申请mortgage,到时万一申请不下来，问题就比较严重。 　　(14)关于新房合同条款 　　新房合同条款常常非常繁琐，而且不少条款是保护开发商的权益的，需要提醒朋友们注意的是，想要变更其中任何一条条款都会非常困难，从这个角度讲，选择有信誉的开发商最为重要。另外，新房合同条款常常使用大量的法律术语，一般情况下，律师不可能每一条都给以解释，只能是重点解释重要的条款。 　　(15)关于新房的附加费 　　开发商有时会在新房的合同中列明额外的附加费，如公共道路建设费，教育附加费等等，总数或有一，二万元。这是在房价以外的费用，需要注意一下。 　　(16)关于新房的楼花转让 　　一些楼盘，在建筑期内即开始销售，这时购买的单位，习称“楼花”，有一些人购买楼花后又将它转售出去，如果购买转售的楼花，就要仔细研究一下开发商销售合同中的相关条款，有些开发商在合同中明确规定不同意转售楼花，或规定开发商预售某个百分比，如70%后才允许楼花自由转售。 　　(17)关于土地转让税(LAND TRANSFER TAX) 　　对于购房者来说，安省政府收取的土地转让税是一笔不小的开支，此项费用大约是房价的1%左右。在交吉日前，买家必须将此费用交给律师，由律师交给安省政府。第一次买房而且是买新房的居民，有可能免去此费用，但上限是2000元，即土地转让税减去2000元，多出部分要缴，少则不退。另外，此项福利不可以和OHOSP(Ontario Home Ownership Savings Plan)合用，也就是说，已经购买了OHOSP的居民不能享有减免土地转让税的优惠。 　　(18)关于OHOSP(Ontario Home Ownership Savings Plan) 　　OHOSP是安省居民才可能享有的一种福利，符合条件者直接到银行购买。在房子交接前需要到银行申请取出这笔钱，银行批准后会发出一份三连张的表格，除了购房者填写一部分内容外，其中部分内容需要律师填写，签字，然后再交给银行，银行会将相关款项直接交给律师，作为购房款的一部分。 　　(19)关于“房产证” 　　在加拿大安省购买房地产，购房者不会获发类似中国大陆的“房产证”。如果房产位于多伦多市，买家也只能拿到一份“土地转让证”， 　　该证只能够证明卖家把该房转让给买家。如果房产位于密西沙加市或万锦市等地，则连这份“土地转让证”也没有，只有一份电脑打印出来的文件，上面有一个安省政府土地登记号码。事实上，最重要的是房产要在安省政府土地登记处登记，如果有疑问，可以随时去安省政府土地登记处查询。 　　(20)关于房屋改建问题 　　部分业主会将房屋改建，而安省政府对房屋改建有严格的审批制度，非法改建如果出现问题，不仅保险公司可能不会理赔，屋主还可能触犯刑律。购房者也要注意一下这个问题，注意卖家有无将房屋非法改建，如果有非法改建的情况，买家应该要求卖家回复房屋原状。业主如果想改建房屋，一定要申请改建许可证。具体情况可向注册建筑师查询。

　　"简直就像是水龙头里的水突然关上了。"多伦多的一名地产经纪Louise Sabino这样描述自由党政府针对多伦多房地产市场的调控政策以后的现状。 　　这位Royal LePage Signature Realty的经纪说到：“我真的很震惊，没想到新政这么快就起作用了。” 　　在这座城市里， 很少有话题会像房地产那样引起别人的兴趣。如果说自由党政府的十六点公平住房计划 16-point Fair Housing Plan正在进行紧密的审查，这并不夸张。 　　有些房地产经纪人说他们已经注意到了市场的转变。但其他行业专家说现在这么讲为时过早。现在还不知道这个计划，特别是它的核心部分――和温哥华一样的针对非居民外国买家15％的税收――是否会有更好的效果，比如说让住房更加经济实惠、避免房屋炒作。 　　苏富比国际房地产加拿大首席执行官Brad Henderson表示，虽然安大略省的税收政策并没有像温哥华那样产生同样的冲击，但无疑会使一些买家和卖家有所改变。 　　Henderson说：“这肯定已经推迟或搁置了一些（多伦多地区）的交易，人们说他们不会因为外国税而买卖。” 　　但其他销售将会继续下去，因为人们已经看过外援投资水平更高的温哥华都能抵制住冲击。 　　“他们认为自己可以在这个特殊的市场当中占便宜。”Henderson说道，他还引用了低利率、政治稳定性、低失业率和多伦多作为这个国家的经济中心等论证。 　　像Sabino这样的经纪已经准备好让自己的客户们准备好这个完全不同于之前的那个过热的市场。 　　对于买家来说，目前市场的停止是受欢迎的。但是对于卖家而言就很让人沮丧了，毕竟他们都已经适应了这么多个月来的热度。 　　Henderson说，外国买家的确在这里起了一些作用，但绝对不是房地产泡沫最大的来源。他认为，多伦多的市场状态是由过高的需求和不断被吸引来的投资所造成的。 　　他指出，他的公司与在线中国房地产中心Juwai.com一起发表的研究报告表明，亚洲买家不一定都是加拿大人想象的来买奢侈豪宅的人。 　　Juwai.com上的用户大多都是希望关注加拿大的学校，并为自己或家人寻找一个可能的家。 　　Henderson说，很多时候这些中国人搜索的房子都是低于平均加拿大市场价格的物业。 　　另一方面，他说，15％的税收并不是阻止那些海外买家的主要威慑因素。

　　加拿大房地产市场一直是热点话题，但是这个星期，加拿大房屋贷款按揭供应商Home Capital由于其子公司近几周的存款额减少了近$6亿元，迅速成为头条新闻。这对整个房屋市场而言意味着什么，让我来了解一些相关内容。 　　1.什么是Home Capital? 　　Home Capital是一些联邦监管的金融机构的母公司，包括Home Trust, Home Bank和Oaken Financial。虽然他们在六个省份与各大银行，信用合作社和其他公司进行竞争，但他们的目标是“加拿大金融服务市场的部分，而不是想成为主要的金融机构”。 　　虽然Home Capital提供全面的服务，包括信用卡，GIC和储蓄账户，但大部分的资金都是一些客户出售无保证的抵押贷款，而这些客户通常各大银行不提供贷款的客户，因为他们信用记录参差不齐、是自由职业者或，受雇或收入不均等。   // 　 　2.为什么公司会突然成为新闻?   　　该公司的问题于上周开始，当时安大略省证券委员会指称，几名公司高管不遵守证券法，并误导股东处理一些涉及涉嫌伪造凭证的一系列抵押贷款等丑闻。 　　在2015年夏天，Home Capital宣布与约45家抵押贷款经纪人建立联系，以推算在申请抵押贷款时的潜在收入是多少。Home Capital当时表示，所有借款人都有能力偿还贷款，公司财务业绩已经证明了这一点。 但是本周，该公司的股票遭遇沉重打击，加上OSC的指控，使得该公司担心他们可能对购房者借出太多的钱，而这些购房者没有能力偿还。 　　周三，家庭资本的股价在担忧中下跌了65%，并表示储户正在撤回资金。周四，该公司在安大略医疗保险计划获得了20亿美元的信贷额度之后，股价反弹了一点，但仍然存在一系列不确定性的因素，特别是这笔贷款的前$10亿元利率为22.5%这一问题。如果总贷款额是$20亿元，利率为15%。分析师早前估计，这笔贷款只能维持1至2个月。 　　Laurentian Bank分析师Marc Charbin在本周的一份说明中表示，像这样的大幅波动使该公司急需现金，可能会进一步推动银行业务。 　　一周内，储蓄者都纷纷从公司中撤出资金。3月底，Home Capital拥有约20亿美元的现金储蓄。到星期一，这个数字已经下降到14亿美元。到星期五，大约只剩三分之一了。对Home Capital来说，投资者将资金撤回作为预防措施是个不好的消息，但更坏的消息就是他们可能要使用期锁定在GIC的130亿。 　　多伦多Ryerson University房地产管理学教授Cynthia Holmes说：“如果投资者撤回资金，这将进一步加剧这个问题。当他们的存款枯竭时，这是一个非常严重的问题，因为他们必须在恶性循环中提供越来越高的回报来吸引新的投资。” 　　大道投资管理公司的合伙人兼投资组合经理Paul Harris表示，”Home Capital有一个信托问题，而这往往是一个金融公司倒闭的开始。我认为，除非他们能够找回信心，否则他们将难以生存。我不知道他们需要做什么，但现实是，人们现在可能已经很难再去投资他们了。” 　　3.接下来会发生什么? 　　如果公司不能阻止资金撤回的潮流，获得所需要的资金贷款来借出新的抵押贷款，那么该公司可能会有关闭或出售的风险。Marc Charbin表示最坏的情况就是Home Capital为了减少融资，将无法更新或发起抵押贷款。”TD分析师Graham  Ryding表示赞同，并表示该公司将会进入清算模式。 　　4.这对住房市场有什么影响? 　　这种情况听起来很可怕，但并不一定会对整个房产市场造成重大影响。对于初创企业来说，任何在Home Capital中有储蓄账户或GIC价值不到10万的公司，100%都会受到加拿大存款保险公司(Canada Deposit Insurance Corporation)的保障，所以没有亏损的风险。 　　而且该公司的核心业务 - 绝大多数客户正在付款的抵押贷款 - 仍然是其他贷款人可能会乐意接手的宝贵资产。去年底，只有不到0.3%的公司贷款被视为违法违规，所以Home Capital不像是有大量的不良借款人。本周，该公司雇佣了RBC和BMO的投资银行家，就“战略选择”提出建议，目前就公司是整体出售还是部分出售还在讨论中。 　　Holmes表示：对于借款人来说，只要他们继续付款，他们到时不会有任何更新抵押贷款的问题。 　　但是,尽管可能是毫无根据的，他们担心 Home Capital的问题扩散到住房市场的其他边缘。在大约价值160亿美元的抵押贷款账簿中，Home Capital占总市场的不到1%，但很多人怀疑其是否可能是煤矿的金丝雀。 　　Street Capital和Equitable Group 等其他贷款机构本周虽然没有发挥任何作用，但股价也大幅下滑，甚至一些大银行股价也下跌了。 　　Holmes对此表示：“如果Home Capital不再存在，真正的问题是消费者对抵押贷款就少了一项选择，这对每个人都是坏消息。这也会影响更多还没有进入房产市场的人，他们会很难找到这些能以较低的信用评级获得贷款的替代贷款人”。

  房地产经纪说，今年是多年以来最强劲的卖家市场。(美联社) 春季是售屋旺季，但是尽管有更多房子上市，仍迅速被抢购，出价战则是家常便饭。房价已超过最后一次高峰，较小的起步屋需求最高，使得卖家占尽优势。 加州布班克的地产经纪佛格(David Fogg)表示，他卖房子25年，今年是他整个职业生涯中，看到最强劲的卖家市场。许多卖家为住房乐观订价，在多数情况中都能脱手。 佛格最近出售一栋三卧两浴、1240平方呎的房子，订价为78万9000元。第一次公开参观前，已有三人出价。在洛杉矶地区的市场，这算是起步屋，公开参观吸引了逾百名潜在买主，多数人对竞争抢房感到厌倦。 在社区租房、现想买房的莫塞西安(Jilbert Mosessian)说，多数上市的房子都蓄意压低订价以吸引注意，一栋房子有12或16人出价，并不少见。莫塞西安之前对三栋房子的出价远高于订价，却被告知还有五人的出价更高，而屋主只会考虑这些人的出价。 更多房子在3月上市，但是庞大的需求使得这些房子销售一空。全国房地产商协会的数据显示，到3月底，全国求售屋的供应比一年前减少6.6%，待售屋的数量只能维持3.8个月。在一个买卖均衡的市场，待售屋的数量可维持五到六个月。 为了加强竞争力，买家带着大把现金上门，同时不要求附加条件。这是因为在如此白热化的市场，房屋的估价远低于售价，使得需要房贷的首购族更难买到房子。 3月售出的物业，平均上市34天，去年2月为45天，去年3月则为47天。房价持续每月创新高，今年2月全国比一年前提升5.7%。受到买家逃离加州高房价的影响，华盛顿州、俄勒冈州和科罗拉多州涨幅最大。

加拿大房地产市场一直是热点话题，但是这个星期，加拿大房屋贷款按揭供应商Home Capital由于其子公司近几周的存款额减少了近$6亿元，迅速成为头条新闻。这对整个房屋市场而言意味着什么，让我来了解一些相关内容。 1.什么是Home Capital? Home Capital是一些联邦监管的金融机构的母公司，包括Home Trust, Home Bank和Oaken Financial。虽然他们在六个省份与各大银行，信用合作社和其他公司进行竞争，但他们的目标是“加拿大金融服务市场的部分，而不是想成为主要的金融机构”。 虽然Home Capital提供全面的服务，包括信用卡，GIC和储蓄账户，但大部分的资金都是一些客户出售无保证的抵押贷款，而这些客户通常各大银行不提供贷款的客户，因为他们信用记录参差不齐、是自由职业者或，受雇或收入不均等。 图片来源：cbc 2.为什么公司会突然成为新闻? 该公司的问题于上周开始，当时安大略省证券委员会指称，几名公司高管不遵守证券法，并误导股东处理一些涉及涉嫌伪造凭证的一系列抵押贷款等丑闻。 在2015年夏天，Home Capital宣布与约45家抵押贷款经纪人建立联系，以推算在申请抵押贷款时的潜在收入是多少。Home Capital当时表示，所有借款人都有能力偿还贷款，公司财务业绩已经证明了这一点。 但是本周，该公司的股票遭遇沉重打击，加上OSC的指控，使得该公司担心他们可能对购房者借出太多的钱，而这些购房者没有能力偿还。 周三，家庭资本的股价在担忧中下跌了65%，并表示储户正在撤回资金。周四，该公司在安大略医疗保险计划获得了20亿美元的信贷额度之后，股价反弹了一点，但仍然存在一系列不确定性的因素，特别是这笔贷款的前$10亿元利率为22.5%这一问题。如果总贷款额是$20亿元，利率为15%。分析师早前估计，这笔贷款只能维持1至2个月。 Laurentian Bank分析师Marc Charbin在本周的一份说明中表示，像这样的大幅波动使该公司急需现金，可能会进一步推动银行业务。 一周内，储蓄者都纷纷从公司中撤出资金。3月底，Home Capital拥有约20亿美元的现金储蓄。到星期一，这个数字已经下降到14亿美元。到星期五，大约只剩三分之一了。对Home Capital来说，投资者将资金撤回作为预防措施是个不好的消息，但更坏的消息就是他们可能要使用期锁定在GIC的130亿。 多伦多Ryerson University房地产管理学教授Cynthia Holmes说：“如果投资者撤回资金，这将进一步加剧这个问题。当他们的存款枯竭时，这是一个非常严重的问题，因为他们必须在恶性循环中提供越来越高的回报来吸引新的投资。” 大道投资管理公司的合伙人兼投资组合经理Paul Harris表示，“”Home Capital有一个信托问题，而这往往是一个金融公司倒闭的开始。我认为，除非他们能够找回信心，否则他们将难以生存。我不知道他们需要做什么，但现实是，人们现在可能已经很难再去投资他们了。” 3.接下来会发生什么? 如果公司不能阻止资金撤回的潮流，获得所需要的资金贷款来借出新的抵押贷款，那么该公司可能会有关闭或出售的风险。Marc Charbin表示最坏的情况就是Home Capital为了减少融资，将无法更新或发起抵押贷款。”TD分析师Graham  Ryding表示赞同，并表示该公司将会进入清算模式。 4.这对住房市场有什么影响? 这种情况听起来很可怕，但并不一定会对整个房产市场造成重大影响。对于初创企业来说，任何在Home Capital中有储蓄账户或GIC价值不到10万的公司，100%都会受到加拿大存款保险公司(Canada Deposit Insurance Corporation)的保障，所以没有亏损的风险。 而且该公司的核心业务 - 绝大多数客户正在付款的抵押贷款 - 仍然是其他贷款人可能会乐意接手的宝贵资产。去年底，只有不到0.3%的公司贷款被视为违法违规，所以Home Capital不像是有大量的不良借款人。本周，该公司雇佣了RBC和BMO的投资银行家，就“战略选择”提出建议，目前就公司是整体出售还是部分出售还在讨论中。 Holmes表示：对于借款人来说，只要他们继续付款，他们到时不会有任何更新抵押贷款的问题。 但是,尽管可能是毫无根据的，他们担心 Home Capital的问题扩散到住房市场的其他边缘。在大约价值160亿美元的抵押贷款账簿中，Home Capital占总市场的不到1%，但很多人怀疑其是否可能是煤矿的金丝雀。 Street Capital和Equitable Group 等其他贷款机构本周虽然没有发挥任何作用，但股价也大幅下滑，甚至一些大银行股价也下跌了。 Holmes对此表示：“如果Home Capital不再存在，真正的问题是消费者对抵押贷款就少了一项选择，这对每个人都是坏消息。这也会影响更多还没有进入房产市场的人，他们会很难找到这些能以较低的信用评级获得贷款的替代贷款人”。

如果由于家庭需要，比如新增人口，或者接父母来共同居住，很多人面临更换更大住房的问题（Upgrading）。也有很多老年人由于子女成年搬出，两个人不想管理太大的面积，而更换较小的住房（down sizing）。 一般来说，在按揭贷款到期之前，决定购买新房，卖掉旧房，就会涉及到申请新的按揭贷款，还掉原有按揭贷款，并解除抵押的问题。那么为了避免不必要的金钱损失，换房时财务上有那些应注意的问题呢？ 我们这些在加拿大的华人移民，很多人在工作生活稳定之后会将国内的长辈接过来一起生活。加上新生儿带来的家庭人口的变化，换一个更大的房子成为很多中年人士必须要面对的问题。如果原有自住房产尚有按揭贷款余额，则需要小心处理，否则有可能会产生大量不必要的损失。下面就换房过程中一些常见的财务安排给大家介绍一下。 买和卖房产的交割时间是换房交易财务安排中的核心问题。加拿大大多数商业银行和金融机构的按揭贷款都是“portable”的，即，“可转移式”，借款人可以将原有房产的按揭贷款余额带入新的按揭贷款，从而免除原有按揭贷款未到期引起的罚款。当您使用可转移贷款的时候主要需要注意换房时间和前后贷款金额的变化。 换房时间买新房、卖旧房前后相隔不超过三天的称为 same day port，先卖房在买房的称为delayed port，先买房后卖房的称为early port。金融机构一般都会要求看到已经签订好的买卖合同才会允许贷款转移。只是把房屋放在listing上，还未卖出的状态是不可能进行贷款转移申请的。 换房的时候如果新购房的贷款数额于原来旧房剩余贷款金额相同，手续最为简单，直接是straight port。如果新购房的贷款数额大于原来旧房剩余贷款金额，属于increasing port，相当于客户在原有金额的欠款基础上再新增refinance 贷款。一般会使用blend rate的方式计算客户的最终利率。如果新购房的贷款数额小于原来旧房剩余贷款金额，则相当于客户对原有贷款进行了加速还款，如果减少的幅度超过了允许每年多付款的金额（一般为10%），则会产生一定的罚金。 换房交易中，最理想的状态是买新房和卖旧房的交割日期是同一天（俗称same day port）。如果借款人在前后不超过三天的时间范围内完成买、卖两个房子的交易，那么就是属于这一类same day port。例如，A将房产出售给B，A还有按揭贷款余额20万，如果B愿意接手A的贷款，并且符合贷款条件，则可以接手A的贷款，A提前解除贷款合约没有罚款。我们称这种做法是“assumable” “可让渡贷款”。换房过程中，如果交接两处房产在同一天，财务安排会更加经济一些，但操作起来有一定难度，而且有风险，一旦其中一笔交易出现纰漏或延误，则会影响另一笔交易，弄不好会搞得自己homeless，无家可归。 如果先完成卖房交易，则需要房主暂时移居临时住所，虽然比较折腾人，但财务上的安排是最简便的——将卖房款入账后，作为首付款用于买房交易。办事比较稳妥的消费者通常选择这种做法，麻烦自己，不麻烦银行。在实际生活中，很少有人先卖掉房子再开始找房子，通常情况下是边卖边找，不过在签署买卖合同时将 卖房交易的交割日期安排在买房交易的交割日之前。 如果需要先买房，搬进新家后再装修将要挂牌出售的房产，则需要自己有足够的首付款来完成买房交易。同时，要找专业人士处理同时支撑两个按揭贷款的问题。大多数消费者的还款能力并不足以同时支持两个房子的按揭贷款，所以要找对银行和服务人员。有些银行可以将即将出售的房产“视作”出租用 房，并派评估师评估租金的市场价，再将市场价乘以一定的折扣，以收入抵减的方法计入个人收入，只有这样才可以使大多数人有能力同时支持两个按揭贷款。 例如：新房按揭贷款和其他支出总计每月4200元，家庭每月税前收入1万元；旧房预估租金2250元，银行按照租金收入市场价的80%来计入个人收入，即1800元；原按揭贷款和原房产其他支出每月1600元，用收支抵减法计算，即，完成购房交易后，每月总支出4200元，总收入12000（10000+1800-1600）元，家庭偿债能力4200/12000=35%，小于42%，因此，符合银行的贷款标准。如果不使用抵减法，使用直接法，完成购房交易后，偿债比例为（4200+1600/(10000+1800)=49%，大于42%，因此不符合银行贷款标准。消费者自 己很难搞清银行的标准和计算方法，因此，在打算换房之前一定要咨询清楚。每个机构计算的方法和标准都不一样，因此，提前了解机构使用的算法对换房的消费者来说提前安排财务上的规划会更容易些。 如果在买房之前或之后将现有住房卖出，但买房交割日在前，卖房交割日在后，如果借款人首付不足，则可以申请过桥贷款（bridge loan），银行批准过桥贷款有个条件——原有住房已经无条件出售，也就是说银行要验证售房合同已经取消了全部条件。过桥贷款的利率通常高于按揭贷款利率，所以换房的消费者会在卖房后当天还清。如果出售房产之后结余较多，借款人可以在申请按揭贷款的同时申请房屋净值贷款额度，买房交易交割时，使用额度项 下提款来完成交易，待原有住房售出后，立刻将信用额度还清，从而降低贷款本金。 例如，原房产售价30万，尚有贷款余额18万，买新房首付款8万元，新房房价45万元，新按揭贷款24万，屋净值额度12万，过桥贷款1万元，新房房屋贷款总计37万元，买房交割日8月1日，卖房交割日8月20 日。借款人在8月1日将首付款8万元交给律师，银行将全部贷款37万放款给律师，从而完成买房交易。8月20日完成买房交易后，借款人将过桥贷款和房屋净值额度项下的提款全部归还银行，借款人从即日起新的贷款余额只有按揭贷款24万，备用房屋净值额度12万。上述例子中忽略了交易费用未计，因为首付低于20%需要购买按揭贷款违约保险，因此房屋净值额度与按揭贷款的总金额为房价的80%。 换房过程中经常有意想不到的事情发生。最常见的是买房交易已经无法更改，但现有住房没有售出。如果借款人首付款足以支持买房交易，情况比较容易处理，即，前面所讲的，临时将待售住房按照出租房看待，银行需要评估租金的市值。如果首付款不足就麻烦了，需要动用其他信用工具解决问题。   安泊房贷（Amber MIC）长期致力于帮助华人社区进行换房的过桥贷款。各种有关住房置换或过桥贷款方面的问题，欢迎致电Tel: +1 (866) 268-0328 。 我们的办公地点设在温哥华的richmond，具体地址是#415 - 5900 No.3 Road, Richmond BC，Canada V6X 3P7，欢迎来访。

在加拿大东岸的大多伦多地区，有座像我们的列治文一样华人聚集的城市，叫万锦。前些时候，万锦一位华裔因为没申请许可砍了3棵大树，除了面临官司外还要交罚款。现在又有一个万锦华裔屋主因为没有申请许可就翻新房子，被万锦Committee of Adjustment发出警告通知，现在屋主面临被重罚甚至有可能被迫将房屋拆掉的风险。 据明报报道，这个据称是华人拥有的翻建新屋位于万锦Krieghoff Ave ，目测面积起码有4000平方英呎。大屋前草地上市府插了一块醒目的告示牌，告知屋主和当地的居民，这间大屋的前院和两边巷道，都没有按市府规例留出足够的空间，违反了市府的附例，市府将在下个月举行听证会进行讨论。 图为万锦Committee of Adjustment曾发出的一份警告通知 此前发生过多起因设计图纸不符合审批要求被责令停工的官司，但像这样未经许可就擅自翻建的还不多见。翻建、改建在安省都有严格的审批制度，对于业主来说不了解这一点就无法开工，否则后果严重。非法改建如果出现问题，不仅保险公司可能不会理赔，屋主还可能触犯刑律。购房者也要注意一下这个问题，注意卖家有无将房屋非法改建，如果有非法改建的情况，买家应该要求卖家回复房屋原状。业主如果想改建房屋，一定要申请改建许可证。具体情况可向注册建筑师查询。 据建筑工程师 Henry Wen介绍，加拿大的各种与土地规划有关的法律、法规、政策和决定多如牛毛，从市政府的Zoning By-law(区域规划法规），Offical Plan（官方计划书），Specific Site By-law(专门场地法规），Avenue/Corridor Specific By-law (街道规划法规)，到省里和联邦各部门的法规和政策，如Conservation for Flood Plain, Green Land or Culture (环境保护:如洪水区，绿地或文化）,以及一些特殊设施的缓冲保护，如铁路、地铁、高速路、高压线等，再到一些事关某地产的特批文件，如调整委员会的特批判定（Decision of Committee of Adjustment),安省市政法庭的特批判定（Decision of Ontario Municipal Board),等等，数不胜数,纷繁复杂。如果购房者对此一无所知并忽视这些规定，隐患无穷。 Henry Wen介绍，他曾经历过一个案例。在多伦多闹市区有一座老旧的二手住房，不但价格优惠而且比周围住房多出一个后部的一层起居室和二层露台，如你入手，以为拣了便宜，没请人调查就购买入住，不久就可能有麻烦上门，因为那个后部加建的Addition是没有经过市政府审批就私自乱建的。 更严重的是，该加建部分已经被市府建筑部门的调查员下了命令通知书（Notice of Order ），明令要求要么自己立即拆除，而要么就必须到市政府履行申请加建合法化(Legalization)的复杂程序。总之，无论哪种措施，都要聘请专家，费钱、费时、而繁琐，并且最终也未必能够被批准。 Henry Wen说，最近有一位华人新移民朋友买了一个很满意的房子，刚住进去不久就发现问题，原来的业主在4年前未经许可对房子进行加建，面积扩大许多，但是最近被政府发现了。可气的是原屋主还买通买卖双方的经纪在合同中加了一个保护条款，把买家发现问题后可能的采取的法律途径堵死了。如果官司打不赢，买家就只能自认倒霉了。 一般说来，未经许可的改建、翻建一经发现就会被开罚单，严重的会被封屋，要求限期拆除。一旦有了政府发的work notice那么这个房子就无法过户，当然也就无法出售。提醒网友一旦遇到这种情况多做调查或请专业人士把关，避免一时疏忽带来无穷后患。

全国12%人拥投资物业 四成家庭入息不足10万 独立屋是投资者的热门选择。 近期的调查发现﹐加拿大全国12%的人拥有投资物业﹐当中逾4成家庭入息不足10万元﹐7%未满30岁。 居有其屋向来是加拿大国民梦想。不过﹐对于不少人来说﹐买屋也是投资﹐退可保值﹐进可发达﹐成为退休生活的主要保障之一﹐所以楼市虽有周期﹐上落的波动未足以令一些投资者却步。过去2个月﹐地产网站Zoocasa进行全国性调查﹐所得的结果便显示﹐目前佔了12%的人持有至少1个投资物业。 这项网上调查发现﹐这些投资者之中﹐大部分拥有1个物业﹐份额67%﹐至于持有2个物业也有20%。余下13%手头上的投资物业在3个或以上。 目前屋价高昂﹐按照常理﹐购买非自住物业需有相当的经济能力。不过﹐今次调查发现﹐楼市投资买家的家庭收入并非一面倒偏高。刚好相反﹐家庭收入低过2014年全国中位收入78,870元的至少佔了27%。 总体来说﹐家庭收入不足10万元的投资者的份额高至42%﹐介于10万至15万以下的佔28%﹐另有19%的家庭收入至少20万元。 今次的调查範围也包括投资物业类别。根据所获得结果﹐独立屋及共管柏文是投资者的首选及次选，分别佔了35%及30%。 半独立屋也是较为多投资者的选择，份额达到12%。排屋价格较为容易负担，但却最少投资者选择，只佔了4%。 地价是屋价上升的塬因之一。资料显示，土地的投资份额也达到8%﹐与共管镇屋看齐。 今次的调查在2月及3月间进行﹐合共访问超过1,100人。根据调查报告﹐61%投资者的年龄不逾49岁﹐至于未满30岁的也有7%。 无论如何﹐屋价难以负担是不争的事实﹐所以大部分投资者都是与配偶一起入市。这类买家佔了77%﹐其中8%属同居关係。 买楼胜过炒股 全国六成人认同 25%指强过读MBA学位 过去一年﹐楼市警示不绝﹐但根据地产网站Zoocasa近期的调查结果﹐加拿大人普遍认为买楼投资好过炒股。 去年屋价大升。加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)的成交资料显示﹐全国平均综合屋价按年上升逾14%至58.2万元﹐反映出尤其是炽热城市﹐已见价高势危之局。 不过﹐根据该地产网站的全国性调查﹐房产相对于其他一些投资工具﹐还是被看高一线。 该网站在2017年楼市情绪及趋势报告中指出﹐佔了60%的受访者认为﹐买屋好过投资股市﹐另有67%相信比高息储蓄户口优胜。 此外，在这些为数超过1,100名的受访者之中﹐四分之一人觉得﹐买楼投资比取得工商管理学硕士学位或其他的研究学位还要强。 不过﹐调查又发现﹐只有34%的受访者对加拿大楼市的总体情况具信心。至于不能确定及没有信心的份额﹐分别佔37%及29%。 安省徵15%非居民投机税 海外买家转吼满地可楼市 魁北克地产商会联会(Quebec Federation of Real Estate Board)认为﹐安省推出15%非居民投资税﹐可能会导致更多海外买家转吼满地可的楼市﹐但预期短期内不会出现急增的局面。 该地产组织表示﹐在满地可﹐海外买家主要购买中区若干邻域的单户住宅﹐以及市中心的共管柏文。 该联会市场分析经理Paul Cardinal认为﹐海外买家入市﹐可能会导致满地可中区部分邻域的屋价上升﹐不过﹐这方面的影响应会有限﹐因为满地可楼市与多伦多及温哥华近期的情况有很大的差别。 他解释﹐在二手市场﹑新屋市场及租务市场﹐当地都没有供应不足的问题﹐所以难以预期屋价将会出现类似多伦多的升势。 该地产商会联会的资料显示﹐过去数年﹐满地可人口普查区屋价增长温和﹐在2013年至2016年间﹐单户住宅的中位价格由279,000元增至295,000元﹐升幅6%。同期间共管柏文也上升6%至24万元。 根据联邦政府房屋机构加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的估计﹐海外买家在满地可所佔的份额只有1.5%。  

刘嘉玲   香港媒体报道，影后刘嘉玲是香港著名影视圈女艺人，以女神、精致的银幕形象带给大家很多经典的电影作品。除了做演员，刘嘉玲还是一个精明的商人，荣登娱乐圈投资富婆榜榜首，坐拥8亿身家。与丈夫梁朝伟婚后生活幸福美满。这位娱乐圈里的女王在香港、上海、苏州拥有多处房产，仅仅上海的一套房子就价值就高达上亿。近日，她的上海豪宅被曝光，各种高价古玩琳琅满目，网友看完，纷纷大呼：“太豪华，惊呆了！” 豪宅外还摆了十二生肖兽首的仿制品，价值约80万左右。   客厅外的露台。 这幅作品是钟楚红所作，早前办慈善活动，刘嘉玲花了几十万买来好几幅。 刘嘉玲豪宅 刘嘉玲豪宅 刘嘉玲豪宅 刘嘉玲豪宅  

  　　近日，马云在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲说到：未来房子如葱。他说，“过去8年内，中国的房子整体上处于大幅上升的状态”，“8年后，中国最便宜的东西可能就是房子。” 　　真的吗？下面只放数据和图，不解释。 　　据北京统计局统计，1季度，全市完成房地产开发投资620亿元，同比下降7.2%。其中，保障性住房投资151.5亿元，增长26%。 　　商品房本年新开工面积327.3万平方米，下降36.9%。其中，商品住宅新开工面积150万平方米，增长2.6%。商品房销售面积232.3万平方米，下降8%。其中，商品住宅销售面积134.3万平方米，下降15.4%。 　　 　　2017年3月，北京新房均价45508元/㎡。 　　 　　北京新房房价趋势 　　 　　北京3月新房房价地图 　　

最新消息指，本周五，加拿大最大的另类房屋按揭公司Home Capital Group Inc.的高利储蓄账户余额只剩下$5.21亿元，前一天是$8.14亿元，一天内挤兑了$2.9亿元。 此前，Home Capital Group因财务问题股价一日暴跌65%，但有分析指，该公司真正的问题一场信心危机。 在加拿大灸热的房地产市场，已经有分析师预言，Home Capital可能成为刺破房市泡沫的那根针。 《环球邮报》记者Andrew Willis指出，Home Capital及其同行是基于信誉做生意，客户把钱存入这些机构的高利率储蓄账户(HISA)和GIC定存账户。这些钱作为房屋按揭贷款，提供给那些在大银行贷不到款的房屋买家。 为此，Home Capital的投资客户必须相信，他们的钱可以拿得回来。 但是现在，作为加拿大最大的另类按揭贷款公司，这种信任在瓦解。 安省金融证券委员会公布，Home Capital按揭业务中的收入信息有误导，并将对公司前高管展开聆讯。 本周三，Home Capital的投资客户开始从高利储蓄账户挤兑，导致公司现金流一个月内急速减少了$5.91亿元，只剩$14亿元。同时，公司股价在周三当天暴跌65%，至每股6元。 本周五，Home Captial的高利储蓄账户余额只剩下$5.21亿元，前一天是$8.14亿元，一天内挤兑了$2.9亿元。 另外，Home Capital的投资客户相对繁杂，包括一些理财顾问，他们将自己客户的资金放在Home Capital，因为高利储蓄账户的利率比银行高出最多三倍。 Laurentian Bank证券部分析师Marc Charbin警告，Home Capital的高利储蓄账户在加速挤提，该公司GIC定存账户的资金也可能被抽干。 去年底，该公司的存款额近$160亿元，其中超过$90亿元要在2017年支付或偿还。 GIC是该公司最大的存款资金，由第三方中介销售。“最坏的情况是，这场危机将波及到银行。” Willis指出，这场信心危机，根本上与上一次金融危机导致雷曼兄弟(Lehman Brothers)破产的原因无异。当投资人突然中断向金融机构或产品注资时，意料不及的现金流断流是致命性的。 周三当天，不仅Home Capital的股价一日暴跌了65%，同业竞争对手，多间按揭贷款公司也都受到冲击，Equitable Group Inc.股价跌31.65%，Genworth MI Canada股价跌7.87%，First National Financial Corp.股价跌10.6%。 可以说，这场信心危机已经蔓延到整个按揭市场。 对一间按揭贷款公司而言，渡过信心危机的办法是找到新的资金来源。Home Capital宣布签定$20亿元的信用贷款，用于该公司的按揭业务资金。 如果你曾经迟付信用卡账单，就知道这笔贷款的成本是多高。 据National Bank Financial计算，这笔贷款的前$10亿元利率为22.5%。如果总贷款额是$20亿元，利率为15%。分析师早前估计，这笔贷款只能维持1至2个月。 Willis分析认为，Home Capital计划通过借款锁定资本，遏止存款外流。如果成功，这场信心危机可以安全渡过，但是如果加拿大的另类按揭贷款公司共同出现始料不及的现金流危机，房市无疑会急转直下。 Home Capital前总裁Gerald Soloway 政府是否会介入? 另据《金融邮报》报道，加拿大金融机构监管办公室(OSFI)的发言人表示，该机构正在密切监视这场危机。 GMP Securities分析师Stephen Boland指出，监管机构可能会迅速行动，以保护另类按揭市场的信心和存款人。 不过，Cormark Securities分析师Jeff Fenwick指出，形势的发展还需要等几个月时间，才能确定Home Capital是否能走出危机。 高利率储蓄账户的存款金额约占Home Capital资金的13%，其最大的资金来源是GIC等固定存款。如果这个业务不保，公司就必然倒闭。 多伦多Veritas Investment Research分析师 Mike Rizvanovic则认为，Home Capital并不是非保不可的公司，但是监管机构可能不会坐视不理。如果出现该公司无法为客户续约贷款，OSFI可能会介入，但是短期来看，还不会出现这种局面。 另外，也有业内人士小李飞刀分析，Home Capital 与昔日雷曼兄弟没有可比性，后者做的是高杠杆金融衍生品，而Home Capital的资金高于政府监管要求的水平，以不动产为抵押，较雷曼的垃圾债券安全。 其次，美国房价自2007年开始不断下跌，不断缩水的房价使得雷曼持有的大量无实物支撑的垃圾债在高杠杆放大效应下迅速逼入绝境。所以是房价下跌在先，与加国的泡沫破灭论颠倒了因果关系。 最后，Home Capital的按揭贷款约有$200亿元，相比之下，加拿大六大银行的房地产贷款额为1.1万亿。所以它只占极小的市场份额，无需大惊小怪。

针对加拿大安省政府上周出台的打击房地产市场最新举措，多伦多道明银行(TD)已经下调今明两年多伦多房价的预期。 该行目前预测，今年多伦多房价涨幅减缓，2018年房价下跌。 根据TD的预期，在安省楼市新政出台前，多伦多2017年和2018年的房价涨幅分别是20%和3.5%，新政出台后的预测是2017年涨16.4%，2018年下跌3.7%。 至于安省的数据，新政前的预测是今明两年房价上涨15.3%和1.6%，新政后的预测是上涨14.6%和下跌3.9%。 同时，皇家银行投资部的经济师也对加拿大房价走势作出三种分析预测。 首席经济师Eric Lascelles指出，简单而言，可能性是“上涨、停滞，或下跌”。 最可能是情况是，房价涨幅变缓甚至停涨，机率为40%。而房价继续上涨或下跌的机率各有30%。 最新预测是因为安省政府出台了16项打击炒房稳定房市的政策，包括对外国投资客征收15%的税，以及扩大租金涨幅限制的范围。 TD经济师Diana Petramala说：“这些政策有望在短期内为房市降温。” 她说：“安省借鉴了卑诗省的做法，用非居民买家税将非居民和投机客赶出市场，将安省房屋销售拉回到历史平均水平。” 与此同时，租金上涨调控有助于出租物业回归市场，有助于房价下跌。 加拿大皇家银行也在一份最新报告中指出，针对房价上涨过快对市场构成的压而不服国，安省的政策是积极的一步。 不过，这些措施到底是否有效，目前还不确定。 皇银首席分析师Craig Wright和资深经济师Robert Hogue在报告中说，将租金涨幅限制扩大到省内所有出租单位，可能对市场带来反效果。 另外，TD的Petramala认为，长期看，租金涨幅管制会对未来公寓和出租房的投资和建设带来限制。 至于温哥华的先例，皇银经济师认为，市场已经度过外国买家税的调整期，买房需求正在反弹。 对经济的影响 不过，此举还是会对经济造成一定影响。花旗银行(Citigroup)的北美分析师Dana Peterson指出，今年加拿大经济增长率将削减0.1个百分点，对2018年的影响是0.2个百分点。 花旗预测加拿大今年经济增长率2.6%，明年2%。 Peterson指出，房屋投资缩减，包括销售和交易成本减少，新房建设规模以及高端市场的装修缩减等，是经济产出减少的最大因素。此外，房屋开支也会有一些减少。 目前房地产市场在加拿大GDP中约占15%，随着房市降温，这一比例可能减少到10%的正常水平。

多伦多房价飙升，房租也水涨船高，涨幅甚至超过了房价，这导致本地有四所食物银行(Food Bank)关门，引来社区关注和担心。 早前报道指，随着就业不稳定，越来越多的人开始求助食物银行。目前，本国平均每月有17.5万人接受食品银行帮助，其中53%的受助者是本地人，47%是来自各国的移民。食物银行关门，将令低收入人士，特别是单亲家庭、学生和老人等弱势群体更加难以获得帮助。 房价飙涨 多伦多4家Food Bank被迫关闭

    2017年4月26日，上海，世界第二高楼、中国第一高楼、上海地标建筑上海中心118层观光厅正式向公众开放。上海中心总高632米，高于中国第二高楼环球金融中心70米。位于546米的上海之巅观光厅呈三角环形布局，可360度俯瞰上海全貌。该观光厅也是全球最高观光厅。 图为上海地标建筑上海中心大厦。 上海中心大厦。 图为远处观看上海中心大厦。