地产

5月16日电 据澳洲新快网报道，澳大利亚悉尼32岁华裔男子成•杰克(Jack Chen，音译)和妻子玛格丽特(Margaretha)名下共有9套房产，现已计划双双退休在家照顾孩子。 据Domain报道，在过去8年时间里，悉尼IT行业工作者华裔男子杰克和妻子玛格丽特在悉尼及布里斯班两地购置9套房产，目前房产租金回报已能满足其退休生活。 据报道，两人的目标并非投资买下百套房产或者过上奢华生活，只是希望房产投资收益足够让两人都能辞职在家，见证孩子的成长。杰克和玛格丽特目前刚刚结束长达7个月的旅行，杰克今后也会削减兼职时间，寻找更多房产投资机会。 杰克在2007年大学毕业后，便开始通过股票和基金交易赚钱，逐渐重心发展到房产投资方面。2008年，杰克以30.7万澳元的价格买下悉尼Marrickville区一套两居室公寓。 玛格丽特则在2009年时购买其名下第一套房产，悉尼Eastwood区一套公寓，价格35.2万澳元。玛格丽特在公寓住了一年，以领取政府1.4万澳元的购房补贴。玛格丽特和杰克曾对公寓稍加翻新，花费仅2500澳元。 2010年，两人花费21.7万澳元买下悉尼Belmore区一套公寓，并且搬入居住。之前购入的两套公寓则出租获取收益，夫妇两人基本采取买入并持有的投资政策。 2010年3月，夫妇两人花费34.3万澳元购入Homebush West区一套公寓。当年年底夫妇两人的房产投资从公寓升级至独立屋，买下Baulkham Hills区一栋65.85万澳元的独立屋。 2012年，杰克将Marrickville区公寓翻修后以45.6万澳元价格卖出，售房款用以支付其他投资房产的首付款。 经过2年多购房空档，夫妇两人在2013年购买悉尼最后一套投资房产，Guildford区价值35.5万澳元的公寓。

2017年5月15日，上海长宁区一栋临街居民楼被一座假山包裹，目测这座假山高达14层有余。据了解，这座假山是楼房造好后加上去的，被假山包裹的楼房外面还挂着空调室外机，部分窗户外面还晾晒有衣服。有网友调侃：“这才是真正的山景房”，但也有人分析，被假山包围的房屋采光肯定不好。 从画面中看，这座假山是房子造好后加上去的。假山中间的房子外面还有空调挂机，部分楼层窗子外面还晾晒有衣服，说明假山内的房子还有人居住。 小区业主告诉记者，假山是与30、31号楼一起建的，约在2003年完工。有业主称，曾有传言说，开发商在此处造假山是出于风水方面的考虑。

据相关媒体报道，加拿大一名华裔房东女士出租房屋，上门收取租金时却被租客要求跳舞、扭屁股、甚至直接脱掉裤子露出性器官，提出付钱想与女士发生性行为。最后，女士在男友的支持下报警，控告男租客性侵犯。 上门收租 被告前往现金店兑换支票要求陪同 据悉，2015年1月，女士自己名下的一个物业转租给被告，在同年5月1日女士告知被告将在当日下午6点上门收租。但当女士到达出租屋时，被告却称他要前往现金店兑换一些支票，要求女士同行，女士答应陪同前往现金店，并在抵达后在被告搭载的汽车上等候了差不多45分钟。在这期间，女士曾致电同住的父母，并且告知自己将在7点15分到家。 随后，被告离开现金店，开车将女士载回了出租屋内。 多次催促被告交租未果 却被反逼跳舞掐臀摸下体 回到出租屋后，两人讨论一些房屋维修的事宜。被告将女士引到洗手间，将需要维修的地方指给她看。两人回到客厅，坐在沙发上继续讨论维修事宜。被告表示，他打算将出租屋买下来，女士拒绝出售，并催促他交租，但被告未有反应。 被告要求女士扭屁股给他看，遭到拒绝，他便亲自示范。他又要求女士跳舞，她为尽快收租离去，于是就照做了。被告又说她跳得不对，要女士摸他的屁股，“感受一下如何摆动”。在被女士拒绝后，被告便捉住她的手，强行放在自己的屁股上，又要她掐他的屁股。 接着，被告要女士吻他的臀部，被拒绝;他反过来欲吻女业主的臀部，又遭拒绝。被告便抓住女士的手，放在自己的下体附近，称自己“很热”，要她感受一下他的下体。 被告更脱去裤子和内裤，露出勃起的性器官，要求女士抚摸，但都被拒绝。被告又说，自己想用钱来换取同女士上床。 女士则一再强调，自己只想收租然后走人，于是被告最终付了租金，送她离开。在女士上车之际，被告对她说，这次她向她展示一些“东西”，下次她也要展示一些“东西”作回报。 回家之后，女士没有将事情告诉任何人，包括她刚从中国移民来加的父母。直到7天以后，她的男友从外地回来，她才告诉他。在男友的支持下女士报了警。 今年3月，案件在阿省省级法院(Provincial Court of Alberta)审理。 被告“编故事”全盘否认指控 一波三折性侵罪名终成立 据媒体报道，在法庭上，两人对案情的描述反差太大。所以，审理的要点就在于判断两人的可信度：到底谁说的是真话。 被告在庭上全盘否认了女士的指控。被告坚称，自己从没有要女士扭屁股、跳舞，也没有要她给他掐屁股、摸下体，更没当她的面脱裤子，两人的谈话也不涉及任何关于性的内容。 他说，那天他手上没有现金，就带着女士去钱店兑现支票，然后两人回到出租屋，讨论了一些房屋维修，还有买房的事宜。其后，被告用现金支付了房租，女士则给他开了发票。 本案法官弗雷泽(Bruce R. Fraser)在听取了各方证词之后表示，女士对案件的描述很详细，且能说出准确的时间。在上门收租其间，她的父母来过三次电话询问，有通话记录。在她离开出租屋后，还收到过租客发来的一条“感谢”短信，这都能说明在案发的两个多小时里，她一直和租客在一起。 另外，被告在供词期间前言不搭后语，曾称两人在谈论期间交租，之后，又称是在女士离开时才交租，这说明被告对事实有所欺瞒。 并且法官还质疑，既然被告早知女士来收租，为何不提早兑换支票，取得现金后为何不立即付租?反而要求女士陪同前往现金店再回家。 最终，法官认为被告是有心引女士回家，才迟迟不交出租金。法庭裁定被告性侵罪名成立。

多伦多近年新建许多共管柏文大厦，每栋大厦都要选出业主董事会（Board），负责决策和管理大厦日常运作事项。业主董事会是大厦的"小政府"，由董事（Director）推动运作，向业主收取物业费，并负责与管理公司、保安、清洁公司和维修公司等签订服务合同。一些单位多规模大的柏文大厦立案法团，每年运营费可达到二、三百万元。   近日有主流报道指，多伦多有柏文大厦近日举行业主大会，事后发现3名竞选业主董事会成员的男子M、B及L，原来是同1个单位的业主。据《环球邮报》报道，3名男子在业主会上分开就坐，其他人看不出他们彼此相识，也不知他们代表哪个单位，更不知道他们似乎在以团队方式参选，最终3人成功当选。不过业主大会举行后数周，得知真相的业主们将选举结果诉诸法庭。   据报在2016年6月购买了市中心1大厦1个单位。物业纪录上显示他是唯一业主，不过B向法庭表示他和L是同1单位共同业主。6月27日该栋新建柏文建筑商将业权移交给新成立、由所有业主组成的柏文大厦立案法团（Condo Corporation），为此召开移交大会（turnover meeting）并选举业主董事会。   代表建筑商的律师后来发现有34张授权投票委托书（proxy），没有申明投票给哪位候选人，于是决定进行重新投票。不过上述3人申请到法庭命令，将重新投票推后至去年10月。业主会在9月解除与大厦物业管理公司合约。物业公司目前向大厦提出60万元索赔诉讼，指这3人采取「故意及恶意的行动达到个人目的」。   《环邮》报道声称，这事件并非单一事件，当事人及与他们有关联的人，近年至少在市中心6栋大厦参与业主董事会竞选。   《环邮》报道又声称从法庭文件上看起来，像是一班人彼此配合，试图控制多栋大厦的业主董事会，从而控制每栋大厦每年数百万元的预算经费，事件背后显示大厦业主董事会的选举产生过程存在漏洞。

在买房这件事上，限制需求能起到的作用往往是相反的——越限越想买房。 在海外购房上，中国人也证明了这个规律。不管是国内的外汇管制还是部分国家针对外国投资者的审查或征税变化，都没能让中国人的海外购房热降温。 中国人赴澳买房创纪录 根据澳大利亚外国投资审核委员会最近发布的年度报告，2015年~2016年，来自中国买家的住宅购买申请激增19%，超过4万份，价值达724亿澳元（约合人民币3120亿元），创下历史最高纪录。 而自2015年以来，澳大利亚就开始不断增加力度，严打外国投资者在该国的非法置业。随着外国投资者的涌入，当地房价迅速上升，舆论也开始将房价上升过快归咎于以中国购房者为主的外国投资者。 今年2月6日，澳大利亚政府就宣布，目前已强制出售61套房产，总价值达1.08亿澳元（约合人民币5.69亿元），其中将近四成是中国内地买家购买的住宅，恒大地产集团董事局主席许家印在新南威尔士州的一座公馆也包含在内。 与此同时，每人每年5万美元的个人便利化购汇额度虽然没有变化，但国内整体对外汇的管制出现了收紧趋势。有些银行更是新增了一次性兑换1000美元以上就需要提前一周预约的规定。 然而，国内国外双重的限制并没有影响中国人海外购房的热情。这让包括澳大利亚在内的国家不得不再次升级管制。 5月9日，澳大利亚政府公布的联邦预算宣布，将继续加码限制海外人士置业，具体新规主要有3条：第一，房地产开发商出售给海外购房者的配额须限制在总房屋数量的50%以内，该规则自2017年5月9日即开始执行；第二，对于每年空置6个月以上的房产，澳大利亚政府将征收新税，这一规定只适用今年5月9日后申请的购房；第三，从2017年7月1日开始，海外人士在当地置业的申请费将提高10个百分点，这些税费除了资助一些关键的基础设施中心建设外，还将加强财政部针对外国投资的审查工作。 根据此前澳大利亚外国投资审查委员会的数据，中国人占外国购房者的比重从2012年的7.2%不断攀升至2015年的25.1%。海外房产搜索引擎居外网CEO潘卓礼（Charles Pittar）曾对第一财经记者表示，中国购房者2016年在澳大利亚购买咨询数量上也比上年增加了38.1%。 根据财富研究机构新世界财富（New World Wealth）今年的报告，澳大利亚也打败了传统的移民目的国家——美国和英国，成为全球最受富豪欢迎的移民目的地，尤其受到中国和印度富豪们的青睐。 出台新规抑制海外购房热情的不只有澳大利亚 为了抑制当地房价，深受中国投资者追捧的温哥华从去年开始向海外房地产投资者征收高达15%的不动产税。英国政府也在去年春天实施了对购房者新增印花税的政策，这让原本大热的城市中心区域有所降温，但却让伦敦价格较低的边缘地区的交易变得异常活跃。 与此同时，英国脱欧带来的英镑下跌，又让中国投资者重新把目标转移到了欧洲。房地产中介公司仲量联行关于英国脱欧后房地产市场的一份报告显示，2016年，中国内地和中国香港的投资者购买了伦敦核心地区超过30亿英镑的房地产，超过美国和欧洲投资者。 根据居外网的数据，近年来中国人赴泰国和日本购房投资的热情也在明显增加。 “80、90后”成海外购房主力 《华尔街日报》近日报道称，中国的千禧年一代正在涌向海外买房，这些年轻人不用去海外频繁考察，而是直接通过移动互联网轻松购房。 今年35岁的华晨就刚刚通过海外购房平台金房本在加拿大蒙特利尔购买了一套一室一厅的公寓，价值100多万元人民币，并获得了20年的贷款。已在上海拥有一套住宅的他告诉记者，国内找不到合适的投资渠道，才让他选择了海外购房这一方式，预计在加拿大的此次买房投资可以获得4.7%左右的回报率。 上述外媒报道称，来自乌鲁木齐的29岁的郑小黑（音译）今年3月直接通过手机APP有路在泰国购买了一套公寓。他在海外购房的主要原因则是自己对泰国的印象不错。 有路于2年前在北京创立，这家海外房产投资理财平台瞄准的就是已经开始成为海外购房主力的中国千禧年一代，也就是中国的“80后”和“90后”们。 根据汇丰银行的一项调查，中国七成“千禧一代”（相当于“80后”和“90后”）名下有房，比例居全球首位，而无房者中91%在5年内有购房计划。部分原因是中国父母会把自己购买的房子登记在孩子名下，以为他们结婚生子提供支持。 置业群体的年轻化在海外购房的人群中也同样存在。根据有路APP提供的数据，80%的活跃用户年龄是在20~39岁之间，已有2万名年轻用户购买或正在购房海外房产。 居外网的浏览数据显示，30%~40%的购房者为“80后”和“90后”。另一家全球新房住房交易平台金房本的数据也显示，50%左右的中国海外购房者年龄在34岁以下，另外30%是在35~44岁之间。 中国年轻人海外购房的主要动力是防止人民币贬值以实现资产的全球化配置，并为自己的孩子提供拥有更好空气的住房环境。

在加拿大安大略省推出调控房地产市场的组合拳措施之后，大多伦多地区的房地产价格虽然没有下降，但挂牌上市的房屋数量突然猛增，房屋销售量却明显下降。 这显示了那些想等到房价到顶时再出售自己房产的人觉得是应该赶快出手的时候了，而购房者却想采取观望的态度。 但房地产市场到了顶部和出现崩盘还不是一回事。房地产市场价格见顶后会有几个可能结果，一个是在高位徘徊，一个是价格小幅下跌的软着陆，再一个是价格崩盘。 美丽的泡沫总会有破裂的时候 Photo Credit: Frank Gunn/Canadian Press 想当年卡尔加里市的房地产市场也是非常火热 ? Reuters 据加拿大广播公司记者阿姆斯特朗Peter Armstrong的分析报道，多伦多房地产市场在1989年经历过一次房地产市场崩盘，房屋平均价格从27.4万加元一路下跌到1996年的19.8万加元。 现在多伦多地区的房地产市场平均房价是92万加元。 专家们认为，如果大多伦多地区的房价再次出现崩盘，则不只是房地产市场和建筑业会陷入萧条，整个加拿大经济都会受害。 比如，多伦多地区的就业岗位会大大减少，而背负巨额房贷的人会不愿意到其他地区找工作，因为他们不愿亏损出售已成为负资产的房屋。 再比如，已经非常疲软的加元会进一步贬值。 如果房价下跌是银行利率上升的结果，则会导致房奴们不得不拿出更多的钱去供房贷，减少正常的消费支出;内需的减少会让加拿大经济减速、甚至会导致加拿大经济陷入衰退。 就是银行利率没有上升，消费者也会由于房价的下降而感到自己的财富缩水、进而减少消费。这个道理就像是财富增加时消费者会增加消费一样。 虽然现在还是谈论加拿大房地产市场软着陆的人多、谈论房地产市场价格崩盘的人少，但人们了解一下房地产市场崩盘会给加拿大经济带来什么样的影响还是有好处的。

　　温哥华市长罗品信促请市议会支持向温哥华房租银行(Vancouver Rent Bank)额外增拨49,600元，令240名个人和家庭免落入无家可归的境地。 　　该报告将于周二到达市议会，罗品信促请市议会支持温哥华房租银行，向面临断租或被驱逐的低收入居民增发142笔短期贷款，这将影响到240名个人及家庭。 　　罗品信指出，由于温市房租飚升及空置率几乎跌至零点等原因，不少居民面临无家可归困境。房租银行是帮助这些弱势群体重新获得财务基础，免于被赶出街头的一项主要服务，而支持房租贷款则是防止发生上述现象的重要措施。他希望该报告能得到市议会支持。 　　34%的年收入低于5万元的温哥华租房者，将逾三成收入用于租房，这使他们处于无家可归的风险之下。温哥华房租银行自2012年成立以来，共接受逾千个申请，发放567项贷款，令980名居民受益，其中包括330名儿童，贷款总额逾54万元，平均贷款额948元。受助的人士中，有57人申请时是无家可归者，283人收到驱逐令。 　　该项2017至2018年度新增拨款将为一次性款项。温哥华房租银行最初由温哥华市政府、市内社区服务网络(NICCSS)及其他社区合作伙伴联手注资，为期三年，旨在改善市民应对住房危机的需要。

BC省房产协会最新数据出炉：本地住宅房屋市场持续冷却，上个月共销售了9,865套住宅单位，比去年同期下降了23.9％！根据报告，BC省总销售额为71.9亿元，同比下降了25.4％。大温总销售额跌幅更大，达28.6%。BC省的平均MLS住宅价格为728,955元，比去年同期下降了2％！   大温平均房价下跌幅度超过全省平均值，今年四月同比下跌达3.3%。房屋挂牌数量略涨1.8%。售出/挂牌比下降明显，由去年同期的59.1%猛降至今年四月的42.9%。

最近加拿大的上市公司Home Capital Group（HCG）在地产资本市场引起轩然大波。现在出门跟人谈投资，嘴里不蹦出几个HCG来都不好意思跟人打招呼。针对大部分不熟悉背景的吃瓜群众，我们不妨把此事的前因后果说一下。   Home Capital Group（后文简称HCG）是加拿大最大的非传统银行类的房贷供应商。它通过其子公司Home Trust，提供按揭贷款、存款、信用卡业务。针对很多自雇人士和商业贷款，他们的审批房屋贷款的条件比传统银行业更宽松。很多在五大银行做不了的房屋贷款，往往可以在他们这里获批。因为加拿大房地产市场连年繁荣，房价涨个不停，尤其是在几个大城市，所以供房者会竭尽一切能力保持供款。HCG所有的贷款资产的违约率低于0.25%，总体资产非常优秀，而且由于放出去的贷款利息较高，对于资本投入方的回报一直是很不错的。Home Capital每年签下约$70亿元房屋住宅按揭贷款，占其业务量的90%。   但是！但是来了。   2015年7月，Home Capital宣布与45名涉嫌申请贷款时收入资料造假的按揭贷款经纪解除合约；2017年4月，安省证券监管委员会对Home Capital和三名高官提出指控，指其他们没有披露早在2015年7月之前，已经知道其经纪的造假行为。消息一经披露，HCG股价暴跌超过60%。   于是，创始人，CEO等等管理层一个个退位、被告，准备开庭 。政府告银行，又经过媒体大肆渲染，广大的吃瓜群众又不知道究竟发生了什么，结果储户就开始挤兑，导致用来放贷的钱大幅减少。HCG的钱大部分都已经作为长期贷款放出去了，这么多储户和投资人来要钱，可是兜里又没有，怎么办？ 濒临破产的HCG病急投医，紧急获得了20亿的救助贷款。这笔钱来自于安大略省健康医疗养老金计划。这个救助条件很苛刻，首先是Home Trust将支付Non-refundable的一亿美元保证金，而且第一期10亿元实际利率为22.5%，第二期10亿美元贷款实际利率12.5%，利息的压力已经很大了。而且，每1元的贷款需要提供2元的抵押贷款作为抵押品。 目前已经用掉了14亿的紧急救助贷款。   截至5月10日，HCG的存款账户仍然在被挤兑，过去24小时又减少了8%。其子公司Home Trust的高息储蓄账户从5月9日的$1.46亿元，减少至$1.34亿元。此前，该账户在4月24日的资金是$14亿元，3月28日的资金有$19.91亿元。   一时间，次级房贷市场风声鹤唳，HCG股票直接跳水到一位数，官司加挤兑，大家就开始各种想像力丰富了。很多媒体也开始渲染说加拿大版本的次贷危机到来了。可是真实情况又是如何呢？     其实，HCG的资产非常优质，总体房贷的违约率只有0.25%左右，利润又高，是多少银行梦寐以求的portfolio。就最近的资产报表披露，总体的loan to value ratio只有66% （即放出去贷款的总量占到抵押品房屋价值的比例）。这个比例低了，说明留足了房价波动的安全空间，贷款的回收有所保证。路透社上周报道，美国收购公司塞伯鲁斯资本、堡垒投资集团、阿波罗全球管理和黑石集团是HCG的潜在收购追求者。这也从侧面说明资本界对于HCG的资产安全性还是很看好的。其实，每年HCG的很多资产都打了包被几大银行买走了。而且现在度过了危机爆发的前两周之后，魁北克省以及其他地方的一些养老基金及一些私人股本公司正在与HCG进行谈判，提供更低利息的替代贷款。   总体来说，Home Capital Group的问题在于流动性，而非抵押贷款质量，这与美国的次贷危机有着根本性的不同。美国版本的次贷危机是因为还款者大面积违约，而且放款机构对Loan to value ratio控制的太差，甚至有放款接近100%房屋估值的情况。所以一旦出现房价波动，以及还款人经济状况变差，就导致了房屋市场崩盘和放贷端资产包出现雪崩。HCG的资产包的违约率相当低，主要是受制于管理层之前的默许经济人造假文件的丑闻导致投资人大规模撤资。   就目前所掌握的信息判断该事件的危害不会蔓延至加拿大的商业银行，可以说“加拿大版的次贷危机”是不会发生的。原因有如下几点：   仔细分析HCG的资金来源，高利率储蓄账户的存款金额约占Home Capital资金的13%，其最大的资金来源是GIC等固定存款。多伦多Veritas Investment Research分析师 Mike Rizvanovic则认为，Home Capital并不是非保不可的公司，但是监管机构可能不会坐视不理。如果出现该公司无法为客户续约贷款，OSFI可能会介入，但是短期来看，还不会出现这种局面。 另外，Home Capital 与昔日雷曼兄弟没有可比性，后者做的是高杠杆金融衍生品，而Home Capital的资金高于政府监管要求的水平，以不动产为抵押，较雷曼的垃圾债券安全。 还有，美国房价自2007年开始不断下跌，不断缩水的房价使得雷曼持有的大量无实物支撑的垃圾债在高杠杆放大效应下迅速逼入绝境。所以是房价下跌在先，与加国的泡沫破灭论颠倒了因果关系。 最后，Home Capital的按揭贷款约有$200亿元，相比之下，加拿大六大银行的房地产贷款额为1.1万亿。所以它只占极小的市场份额，无需大惊小怪。 它在房贷市场的占有率是1.36%，不会对市场产生太大影响。   总体上来讲，只要对贷款申请人的背景和资料认真核实，同时控制Loan to Value ratio（贷款占房屋价值的比例），加拿大的次级贷款的市场还是很安全的。大家不要因为一个内部管理出了问题的房贷公司就对整个行业产生质疑。   拿我们安泊MIC房贷公司做例子，我们针对的是海外华人抵押贷款这一特定目标市场，客户质量更加优秀（能够出国做地产投资的已经是国内资本能力较强的群体了），地产标的都是经过慎重考虑的热点房源地带，流动性和变现能力都是我们在考量贷款的时候的重要衡量标准。更厉害的是，我们是加拿大国内目前唯一一家兼具加拿大及中国，两国信用审查能力的金融机构。通过联网中国国内多家征信机构，我们可以对跨国借款人的身份、收入、信用历史、国内资产和社会关系做尽职调查，同时可以调取加拿大国内的信用记录，对每一笔贷款的安全性负责。   我们的管理团队拥有多年的银行个人及商业贷款经验，每一笔贷款都有实实在在加拿大优质物业做抵押。我们的风控体系由多位加拿大顶尖商学院的教授和大数据专家团队的强强合作打造了后台数据分析管理系统。我们内部的风控体系自设立之后一直严格执行，并有审计团队针对所有审批的贷款进行核查。内部风控体系包括了ID验证、第三方验证、收入证明的核查、银行流水单自动分析、信用局记录调取、控制TDSR比率、反欺诈验证、贷后管理和债务追偿以及定期审计。   从贷款经理、审批经理和审计经理三方交叉监督，提供了比较严密的审核制度。我们还通过联网国内的征信机构，可以为新移民提供海外资产验证，从而为他们提供更好的贷款服务。另外，我们总体上对Loan to value比例的控制一直做的很好，留足了地产类资产价格波动的空间，为投资者的资金提供了缓冲的空间。   我们安泊房贷的专家Cindy开设本专栏的心愿，就是希望我们华人群体能够更高效的利用房贷这个杠杆，更有效的规避房贷操作过程中的一些错误，让我们共同把我们在海外的新家建设的更好！我们安泊房贷立足于温哥华，长久以来致力于服务华人新移民群体的房屋首次和二次贷款。如果还有更多问题，安泊房贷投资公司Cindy欢迎您前来公司面询。我们的办公地点设在温哥华的richmond，具体地址是#415 - 5900 No.3 Road, Richmond BC Canada， V6X 3P7     当然，也欢迎您致电Tel: +1 (866) 268-0328 进行电话咨询。期待您的光临！

在标榜自由，民主，公平的美国，在讯息传播便利的现代社会，你相信会有人在没有犯法的情况下被剥夺了私人房产充公吗？这种“打土豪，分田地”的事情，真的会在美国上演吗？请看看发生在Alice一家身上的故事，事发地点就在距离我们不远的城市－－东湾奥克兰。那个城市一向以治安恶劣著称，也因为租管(Rent Control)和租客保护条例（Tenant Protection Ordance）政策超级严厉而闻名。 先介绍一下租管。很多人其实一直有误解，以为租管是个好政策，目的仅仅是约束地主不要太贪心，每年租金不能涨价很多。但是很多人不知道，租管政策的核心其实是严重限制了屋主对私有物业的的种种操控权力，反而把权力赋予了居住在里面的租客。读了这个故事，估计每个人都会问，到底房屋的主人是谁？是那个付了downpayment，每月支付mortgage的屋主，还是低价住在里面，甚至一直拒绝缴纳房租的租客？ 1. 事件导火索--强制迁出令 Alice家拥有的楼房在奥克兰市中心附近。故事起始于2014年7月，大楼管理方对楼内6户租客发出强制迁出令。有经验的屋主都知道，在租管政策严格的地区，要想让租客迁出，简直难于登天。搞不好一步走错，被租客抓住把柄，不仅赶不走人，自己还要倒赔几万甚至几十万美金的罚款。这栋大楼的管理方也是非常小心，生怕落下欺负”弱小租客”的恶名。他们发出迁出令的对象都是有确凿证据长期拖欠房租，而且有犯罪记录，比如刚从戒毒所出来的劣迹斑斑的租客。 而迁出令的发出，无异于引发了一颗炸弹，不到半个钟头，楼内立刻有人纵火。这就是职业租霸们对大楼管理方发出的宣战信号。按说，拖欠房租，恶意毁坏他人房产，都是足够把租客赶走的正当理由（参考文章：解码JCE，魔鬼在细节！）。但是因为楼主不是警察，无法提供租客犯罪现场的铁证，也找不到现场证人，所以，不光这些作恶的租客一点事儿没有，Alice一家反而从此惹上了麻烦。 2. 专业团队EDC出动，保护“弱小”租客 面对迁出令的发出，这几个带头的租霸不仅继续抗拒缴纳拖欠的房租，而且还开始在楼里恶意闹事，煽动更多租客加入拒交房租的行列。大楼管理方在无法得到正常租金收入的情况下，不得不发出更多的强制迁出令。不久，著名的保护租客免遭强制迁出的专业组织EDC (Eviction Defense Center)被惊动，开始介入此案，宣告房东的噩梦正式开始。 EDC介入后，立刻发出了对大楼主管方的官司威胁。而且，EDC利用其丰富经验，很快帮一名职业租霸在迁出令执行前争取到了胜利和解的机会－－要求大楼管理者取消此租客所有拖欠的房租，甚至还加上未来的房租，直到屋主修好了楼里所有被破坏掉的设备（包括被租霸恶意纵火破坏的部分）为止。就在和解产生的当天下午，EDC号召并组织了全楼租客的“霸租”（拒绝缴纳房租）运动，做为对“邪恶”房东的对抗。有了如此强硬的后台，专业律师团队撑腰，楼里大多数租客都开始停止支付房租，哪怕是一些刚刚入住的租客。 3. 奥克兰市府介入，教唆租客“造反” 这还不是最糟糕的。一周之后，EDC律师开始在这栋楼里挨家挨户发放一张传单（参考图1），上面打印的是奥克兰市府律师Melosa Granda写的一封电邮。里面写到：我在此要求你们大家一起加入起诉屋主的行列，尽量多的上交申诉，从而能让我们帮助你们改善在这栋楼里的居住环境。信后，她还附了一个清单，告诉租客可以就哪些方面起诉屋主，比如霉的问题，下水管道问题，有害动物（比如臭虫，老鼠之类），裸露的电线，等等。 这个充满蛊惑性的传单起到了立竿见影的效果，仅仅发出后一周，EDC就有了超过20份租客诉讼，全部出自根本不交房租的租客，而且内容都跟Melosa Granda信里指导的一模一样... (参考图1) 4. 媒体涉入，恶意误导舆论 因为EDC一直在不断发出租客申诉，大楼管理方本着守法负责的精神，赶紧联系修缮。2015年3月，城市的房屋检查人员对此楼发出检验合格，终止修缮的通知。但是KTVU Fox 2电视台已经兴奋地介入此案，根本不管修缮合格的通知书。他们在楼内呆了一晚上，拍出来许多肮脏，杂乱，和不适合居住的镜头。而且，新闻记者还专门采访了那些蓄意制造麻烦的职业租霸，他们到了镜头前，立刻成了被“贪婪邪恶”的大楼管理方肆意欺凌的柔弱租客，在电视里悲痛欲绝地控诉房东的无耻和自己的可怜无助。当然，他们绝口不提自己之前已经有超过半年没有付过一分钱租金，白白住在在楼里。 KTVU Fox 2台造出来的假新闻压力引发舆论哗然，这栋楼里的居住条件之恶劣看起来触目惊心。于是，在2015年3月底，城市房屋检查人员不得不重新开启自己刚刚终止的这个案件，再次对这个楼房进行挨家挨户的房屋质量检查。而检查结果令人震惊，明明是刚修好的很多设施，已经迅速地被破坏殆尽，破坏者是谁，可想而知。可是屋主和大楼主管方不仅没有任何办法惩罚这些蓄意搞破坏的租客，反而搞得自己“欺凌贫穷弱小租客”的罪名又被加了浓重一笔。 5. 蓄意栽赃水污染，犹如引爆重磅炸弹 所谓众口铄金，到了此刻，Alice房东这方基本已经深陷泥潭，在媒体舆论，还有市府官方那里都被抹黑成欺负穷人的恶房东。但是，跟他们后来受到的致命一击相比，前面这些序曲其实都算不上什么了。 在2015年5月，一个有过犯罪记录的职业租霸向城市发出申诉，说自己喝了楼里的自来水，身体感到严重不适。水公司检查人员立刻到楼里该人的住处取出水样检查。检查结果表明，这个水样的确有污染，但是污染源就在这个租客申诉中所提到的他接水的那个水龙头里。而城市房屋检查部门，虽然听说了水公司更多更全面的全楼水样检测报告一天内就会出来，却依然下令大动干戈，让全楼居民立刻紧急迁出住宅。之后三天，大批无法核实身份的入住者占有了附近一个汽车旅馆，而这几天的旅馆花费当然全部由大楼管理方负担。另外，就在紧急迁出令执行的当天，水公司做的系统的大规模的水样检测报告就出来了。检测结果表明，这个楼房的自来水质量完全符合要求，没有任何污染，唯一有问题只有那个提出申诉的租霸自己接水的那一个水龙头。（参见2015-5-4 EBMUD WaterInspection-failure in the faucet itself.pdf; ）虽然水样检测报告铁证如山，可KTVU Fox 2还是我行我素地扩散他们的不实报道，内容骇人听闻：“上百奥克兰居民因为住在这栋大楼，不幸遭受大规模水污染的毒害。这些可怜的租客不得不全部迁出楼房。” （参考新闻链接 http://www.ktvu.com/news/4593168-story） 就在一个月后，城市方面忽然发出限时一天的紧急通知，针对这栋大楼发生过的严重紧急问题，他们决定替换接管人，保护自己的市民安全。而事实上，这栋大楼并没有任何地方不合政府规定的居住标准，也没有任何政策细节上的违规。在这种情况下，市府律师根本没有充足证据剥夺私人楼主和大楼管理者的权利，也无法论证他们这个紧急命令需要立刻被执行的强制性与必要性。于是，他们只能用谎言来达到自己赢得官司的目的。在法庭上，一个资深市府律师当庭撒谎，完全违反了他作为律师的职业道德。他陈述了一段他明知道不是事实的证词：“尊敬的法官，请你一定要了解在这个大楼里，上百的居民每天因为受到污染的饮用水而不幸病倒，其中包括孩子和老年人”。而发表这种令人发指的指控的市府律师，其实早在水样检测合格当天就收到了报告，却故意颠倒黑白。而在市府律师的帮助下，法官认为案情太严重啦，大楼管理方太失职啦，立刻下令要求马上更换大楼接管者。 6. 房东破产卖屋，RCD粉墨登场 被城市方找来的大楼管理者不干事，先圈钱。一上来就拿房屋作为抵押，从放债人那里取得25万的经费。而整个大楼房东经过这一连串雪上加霜的打击，则被迫进入Chapter 11破产过程。在四个月后，破产法人接管了大楼，而城市并没有放弃对房子的控制。 当破产法院召开拍卖会的时候，虽然有两位买家愿意用市场价购买此楼房，EDC和市府却拼命阻挠，最后让法庭接受了一个叫RCD的由官方资助的机构得到了房产。这个RCD出价$4.5 million, 承诺要把一部分房间改成适合低收入住房，所以市府才拼命支持。但是明明另一个出价至少高$1 million的买家也说可以按照市府要求改低收入住房，但是因为奥克兰市长带领几位市议员去法庭为RCD站台，RCD最终成功得到了产权。 再说RCD可谓集万千宠爱于一身，不仅低价抢到购买权，还被破产法院两次恩准延期，好让他们有更多的时间能从HUD’ Section 8项目里筹集资金。而其他用市价的买家其实是愿意立刻付清款项的。要知道筹款时间越长，破产法人就会需要更多的管理花费，负担都落在房东身上。 RCD拿到大楼后，成立了一个可负担住房项目，从联邦政府拿到$20 million。这其实是要花费$20 million纳税人的钱，来改建这个大楼，他们才能完成这笔交易。就算楼里每个单元需要2万美金翻修来改造成可负担住房，那么一百个单元也只需要$2 million。所以这$20 million远远超出实际花费，这么大的负担都落在纳税人身上。而多余的钱，会到哪里去呢？会被谁揣进腰包呢？ 7. 破产后仍无法逃脱，噩梦依然在继续 哪怕已经交出了房产，被租管扒掉了一层皮，Alice一家仍然没有逃过被继续盘剥的命运。这也是为什么他们开始向外界呼吁求助的原因。 第一，城市方要求继续追究Alice一家的法律责任，因为他们涉及到严重“虐待”租户。2017年3月，同一个地方法院发出通告，要求这个楼主个人，还有任何相关LLC都被放上被告席。法院的诉求是冻结与Alice相关的所有资产都要被追诉。虽然Alice仅仅是资产信托管理人，她的妈妈才是信托主人，但是那些财产依然被奥克兰市府强行加入追缴行列。而这些惩罚都是建立在根本莫须有，完全被捏造出来的罪名上。 第二，被城市方找来的大楼管理者虽然只接管了四个月，他却要求几十万美金的“赔偿”。首先，他要求按照每小时$350的费用来计算自己的接管费，外加每小时$575的律师费，还有接管人的私人文书也要得到大约每小时$150-$250。而对于他失去接管权力之后的每一个月，他要求每个月一万五千美金作为自己不幸失去这份工作的补偿资金，总时间长达15个月。另外，他还要求给他另外30万美金，因为他说当他做这栋大楼接管人的时候，有一笔因此产生的52万6千美金的欠款。而因为他当初是被市府还有司法系统特别指定的，所以这个接管人堂而皇之要求前任管理者支付他所有这些荒谬的赔偿名目，而不是从破产财产里支付。 第三，EDC又给出了租客指导，让之前提告的租霸们每人至少要求10万美金的和解费，而且“永远”不要私下接受和解！这样他们不光可以一直不交房租赖在楼里居住，还能得到丰厚的金钱补偿。 时至今日，房东Alice一家被贴满“欺负穷人”，“虐待租客”，“邪恶房东”的标签，自家房产被奥克兰市府和市府相关的组织机构巧取豪夺成了公共财产。整个过程中，到底房东一家做错了什么？他们唯一做错的，就是不该做一只深入狼群的盲目的肥羊。他们不该在奥克兰这个租管疯狂的城市投资买楼，不该被市府看中可以利用他们的房产搞政府的低收入住房福利计划。这就是Alice一家的所有”原罪”！ 在这个故事里，获利者是谁？职业租霸们通过无穷无尽的起诉，得到了免费住房；媒体利用不负责任的虚假宣传，博得了眼球和高收视率；保护租客的律师们通过大量伪证据，在不断的开庭过程中大收律师费；奥克兰市府及相关组织，则通过这个案子运作，成立了$20 million的专项基金部门。 在这个故事里，输家是谁？除了破产的房东，还有就是广大奥克兰纳税人，和真正需要低价房救助的穷人。政府花了$20 million纳税人资金，利用租管引发的官司，投入大笔律师费，无数专业人员费用，最终得到了Alice家的房产。而如果这几十个million能够真正用在帮助穷人解决住房危机方面，可以买来多少住房帮他们解决危难啊？这就是rent control(租金管制)的噩梦，是Tenant Protection Ordanance(TPO, 租客保护条例）和Just Cause Eviction （JCE，举证驱离）带来的恶果；这就是大政府一手遮天的结果。

萨省（Saskatchewan）首府Regina男子Zachary Nenson算是倒血霉了：原本他到南美的六个月旅行还有一个来月，但他妈妈风急火燎地打电话给他，要他快回来看看，说你的房子基本被租客给毁了！她打电话时边说边哭，告诉儿子说，房子的每一个楼层，每一个墙壁，每间浴室都被毁得不像样子了。 最初接到电话时，Nenson还不相信，因为他找的这位租客是通过熟人介绍的，打了几次电话确认，对方都说这位租客“打着灯笼都难找”——堪称模范租客、完美租客（perfect tenant）。此外，即使他到南美，也有妈妈帮他打理。 但他妈妈说，她是在未收到租金后到房子查看才发现问题的：不仅租客跑了，还把家中值钱的家具都卷跑了，家里更是弄得一塌糊涂，惨不忍睹... 听到这些情况，Nenson于是提前赶回Regina的家中，发现他亲眼看到的情况比母亲描述的还要糟很多：地板毁坏了，墙壁不仅涂了油漆还有涂鸦，洗手间的马桶被砸得稀巴烂...如果加上被盗走的家具以及被破坏的电器设备，初步估算损失不少于$40,000。 Nenson无奈，于是找警方求助，警方在认真调查之后也颇无奈地对他说，警方无法对这名租客控罪，因为无人见到在出租屋内发生的事情，既然没有目击者，此案就无从提出检控。 Nenson承认警方工作负责，调查也很仔细，但没有任何人看到房屋遭破坏的过程，所以警方说他们尽力了，他们“爱莫能助”。 Nenson于是再找保险公司交涉，对方说无法对此作出赔偿，因为是租客造成的，这并不在承保范围之内。 主要在萨省和曼省经营保险业务的保险公司（Knight Archer Insurance）的专业人员Ken Domm表示，一般情况下，多数公司的房屋保险都没有这一项，没有对租客造成的损坏进行赔偿这一项。 Ken Domm对此建议说，业主如果有房出租，可以要求保险公司在保险政策内加上这一项，也就是涵盖租客对财产造成破坏要赔偿的条款。 而遭受损失的业主Nenson现在只有一个选择，那就是找当地房东房客委员会，看看他们能不能提供任何帮助。 与此同时，他也向其他业主/房东提出忠告：如果你要出租房屋的话，一定要做认真细致的背景调查，包括有没有犯罪记录；一定要给举荐人打电话；一定要弄清楚他们是否有工作，并给他们的工作单位打电话。

香港力宝中心   　　国际性著名室内设计与建筑杂志《建筑摘要》(Architectural Digest)，最近评选出"全球最难看的24栋大楼"，亚洲多栋建筑物上榜，排在第一名的是泰国曼谷地标性建筑物"大象楼" (the Elephant Building)，另外香港力宝中心 (the Lippo Center) 排第三，澳门新葡京酒店排第十三。内地亦有三栋入围，包括上海地标性建筑东方明珠塔。 　　根据《建筑摘要》网站新闻表示，杂志副主编尼克认为"大象楼"的设计虽然非常有趣，"但这种结构对推动泰国建筑的完整性没有起到任何作用"，泰国另一栋上榜的建筑物是花费1000万美元（折合约7800万港元）建造的"机器人楼" (the Robot Building) 。值得一提的是，两栋都位于曼谷大楼都是出自建筑大师苏梅 (Sumet Jumsai) 之手，而且大象楼曾在2013年被CNN评为"最伟大的摩天大楼"之一。 曼谷大象楼 　　网站文章指，设计楼宇时一旦忽略楼宇以外的环境而要设计得好是非常困难，一幢大厦成功的设计，需要经过一系列创造力及实际考量而成，但也了解到有时未必全部是设计师的错。网站在全球的大厦当中，选出24幢最丑的大楼，被他们认为起初可有雄心壮志，但结果倒头来并不合符实际预期。 　　在这24个入选名单当中，文章并没有逐一点评大厦入选的原因，包括排第三名，位于中环的力宝中心。文章只显示力宝中心于1988年建成，设计师为一名美国人，名叫鲁道夫 (Paul Rudolph)；另外排第十三的澳门新葡京酒店也没交代原因。 澳门新葡京酒店 　　至于内地入选的三栋建筑物，包括排在第四的是河北天子酒店，外形是传统的福、禄、寿三星彩塑，曾以"最大象形建筑"列入健力士世界纪录；第九名是沈阳的方圆大厦，据了解建筑成本达5亿美元（约39亿港元），以古钱币为主题而建造，也入选过CNN全球十大最丑建筑物；上海地标性建筑物东方明珠塔则排在第23名。 上海东方明珠塔 　　《建筑摘要》选出"全球24幢最丑的摩天大楼" 　　1. 泰国曼谷"大象楼" 　　2. 捷克布拉格Žižkov 电视塔 　　3. 香港力宝中心 　　4. 河北天子酒店 河北天子酒店 　　5. 曼谷"机器人楼" 曼谷"机器人楼" 　　6. 美国俄亥俄州Longaberger前总部大楼 Longaberger前总部大楼 　　7. 北韩柳京饭店 北韩柳京饭店 　　8. 阿联酋阿布扎比Aldar总部大楼 　　9. 沈阳方圆大厦 沈阳方圆大厦 　　10. 美国纽约威信大楼 　　11. 英国伦敦"电须刨"大厦 "电须刨"大厦 　　12. 白俄罗斯图书馆 　　13. 澳门新葡京酒店 　　14. 斯洛伐克无线电大楼 　　15. 西班牙马德里Mirador大厦 　　16. 英格兰利物浦基督君王都主教座堂 　　17. 印度海得拉巴渔业发展局大楼 海得拉巴渔业发展局大楼 　　18. 俄罗斯驻古巴大使馆 　　19. 科索沃图书馆 　　20. 意大利米兰维拉斯加塔楼 　　21. 法国巴黎蒙帕纳斯大楼 法国巴黎蒙帕纳斯大楼 　　22. 马来西亚云顶高原第一世界酒店 　　23. 上海东方明珠塔 　　24. 美国拉斯维加斯特朗普国际酒店

安省政府早前推出16辣招压抑房市，包括徵收15%非居民投机税等等，有地产经纪声称，政策对一些买家及卖家造成心理影响，部份地区屋价下调1成，又指有些在政策未出台前已签署的买卖合约，因买家面对市场调整，财政安排失预算下拟「挞订」离场，他声称挞订其实并非可行方法，预料未来因买方无法完成交易而引发的纠纷及法律诉讼或会增加。   地产经纪黎宇昌声称，安省推出的压抑房市政策，并非如政府预期般可防止外国人炒高房价，受害反而是本地市民，特别是对希望趁楼市兴旺时换屋的人影响最大。他又声称地产市场现正处于观望态度，想买的人不敢买，想卖的人不能像以往一样可于短时间内高价脱手。   对于安省新房屋政策，黎宇昌声称对手头上有钱购买豪宅的本地或外国顾客根本起不了作用，300万元以上位处良好地段的豪宅，仍然出现抢柯化（offer）情况。   黎宇昌又声称，预计特别是在华人社区，出现挞订的情况可能有所增加，但因挞订引发买卖双方对簿公堂的情况，却不会成正比例地增加，因为华裔怕麻烦，如果买方挞订，卖方要没收订金并非易事，因为订金通常会储存在地产公司信托户口中，卖方要诉诸法律，待法庭裁判后才能没收订金。这类民事诉讼过程可能要等很长时间才能有裁决，诉讼时期业主不能将涉事房屋放盘出售。   在此情况下，如果买卖双方均是华裔，黎宇昌声称，买家和卖家或会因怕麻烦，采取双方同意放弃合约方式，即是双方协商，买方放弃订金或再加一些金钱补偿，双方同意放弃执行买卖合同，而双方当事人、代表的地产经纪及两经纪公司的东主，都要在同意放弃合约上签名，并列明卖方收到订金和附加赔偿后，放弃一切追讨及诉讼权利。另外，有时买方因为种种因素不能如期成交，亦可向卖方要求延长成交日期，如果卖方同意，双方可签署一份延期交易补充合约。   黎宇昌估计，若房地产市场于未来几个月，仍然处于一潭死水情况，当一些买卖合约不能成交时，这类以双方同意放弃合约的和解事件会增加。   当安省各界正在观望省府压抑房市16辣招有何成效时，有地产经纪透露，他的1名顾客于今年3月28日竞价，以200万元购买1间独立屋，当时该客人相信自己居住的独立屋，可以180万元售出，于是计划向银行借20万元按揭贷款，搬到北面一些环境更好、面积更大的房屋居住。   惟4月20日安省政府房市新政策实施，由于他已经购买新屋，并且接近成交日期，于是以160万元挂牌将现时居住的房屋出售，希望以较低价格吸引更多买家，然后让买家进行竞价战，尽快以高于或接近180万元卖出。岂料放盘近1个多月都没有人竞价。现时该顾客一家四口面对十分头痛问题，因为手上没有几十万现金成交新屋。   由于旧屋卖不出，这名客户有意「挞订」不完成新屋交易，但又怕卖方追究到底，恐怕到时连现在居住的房屋都不保。因他当时购买独立屋的价格，与目前相比已跌价超过10%，预料卖家不肯只没收5万元订金就此了事。另外，该客人即使愿意完成交易，向银行申请按揭时，银行估价时该间要买入的房屋不会估价达200万元，能够申请到的贷款亦不足够成交价。   经纪透露，该顾客曾询问是否可以找私人贷款公司，先借款作成交首期，待市场回到辣招出台前的状况时，或有多些时间可以高价卖出现时居住的房子，取得足够现金「补仓」。但私人贷款利息高达10至12%，如果每个月现金流要支撑2间屋，加上高利息贷款，相信该顾客一定不能承受，因此现在陷于进退两难困境。   另一方面，地产经纪关荣光表示，直到目前为止未有客人因为房价变动，而出现挞订不成交个案，主要是因为他的客人都是殷实顾客，以现时下5万元订金计算，就算房价有少许回落，5万元亦可抵销回落价，买家不会因为屋价回落5万元左右而放弃成交，并且要负起将来被卖方索偿的风险。但他也表示，如果屋价出现大幅回落，不排除有买家会因为财力问题，不能完成交合约。   对于有地产经纪声称安省16房市辣招令部份买家财政失预算，或要「挞订」离场，刑事及商业法律师栗钧表示，在房地产交易中，如果买卖任何一方未能按照合约所订日期完成交易，是违反合同行为，触犯民事法，受损一方可以入禀民事法庭向对方索偿。   栗钧指出，在房屋买卖合约中，规定买方如果未能如期完成交易，卖方业主可以没收买方订金，同样如果是卖方不愿意将房地产出售，亦要将买方的订金双倍归还。另外，任何在这种违反合同的事件中，受损一方可以因为对方未能履行合约入禀民事法庭，向违约者索取因为违约而导致损失的金钱。   栗钧指以买方未能如期完成买卖合约为例，业主不但可以将订金没收，而且当业主重新将物业推出市场后，倘以低于上次成交合约的售价卖出，业主有权向违约买家索偿差额，及一切因为该次违约而多付出的费用。   栗钧又称，房屋买卖合约纠纷，由于有双方地产经纪参与，并有买卖双方签署的合同，因此法庭会很快做出裁决。就算法庭裁判卖方得直要买家赔偿损失，但买家若是外国人，就要看他们的国籍，如果是美国或与加拿大有互通法庭审判的国家就好办一些，卖方可以凭加拿大民事法庭的裁决书，到买方居住地方的法庭，申请被告人赔偿或甚至冻结和拍卖其名下财产，取得金钱赔偿。   但当事人如果居住在中国，由于中国与加拿大没有任何诉讼互通协议，卖方要到中国法院申请赔偿，成功机会十分微。

一个月前万锦华裔屋主因为没有申请许可就翻新房子，被万锦Committee of Adjustment发出警告通知，此事现在已经解决。该屋主向市府调整委员会申请调整(variance)获批，这些调整涉及的尺寸最多两呎，最少的不足一吋。 据明报报道，这个翻建新屋位于万锦Krieghoff Ave ，面积超过4000平方呎。接到警告通知后，该屋主即向调整委员会申请放宽限制，委员会于5月10日讨论批准了该申请。内容包括允许屋主将主屋两层部分的内院间距缩小到5呎11.25吋，比规定的6呎少了0.75吋；容许凸窗(bay window)的前院间距缩至25呎，比规定的27呎少了2呎。 调整委员会认为屋主要求调整的幅度轻微故予以批准，同时允许任何人就此批准上诉。 据建筑工程师 Henry Wen介绍，一般说来，未经许可的改建、翻建一经发现就会被开罚单，严重的会被封屋，要求限期拆除。一旦有了政府发的work notice那么这个房子就无法过户，当然也就无法出售。提醒网友一旦遇到这种情况多做调查或请专业人士把关，避免一时疏忽带来无穷后患。 Henry Wen说，一旦被市府建筑部门的调查员下了命令通知书（Notice of Order ），明令要求要么自己立即拆除，而要么就必须到市政府履行申请加建合法化(Legalization)的复杂程序。总之，无论哪种措施，都要聘请专家，费钱、费时、而繁琐，并且最终也未必能够被批准。

正在意大利参加七国财长峰会的加拿大央行行长波洛兹（Stephen Poloz）周末接受环球邮报的采访时表示，他不太担心私营借贷公司Home Capital所出现的问题，他最担心房价高企及房市陷落对加拿大金融体系的冲击。 这是央行行长首次打破沉默，谈到近来几乎天天成为环球邮报头条的Home Capital，该公司遭受的挤兑风潮及资金断流引起加拿大金融界的警觉，也引起全球媒体的广泛关注。 但波洛兹认为，Home Capital的问题是个别的、特殊的，虽然它的问题有恶化倾向，但目前只限于其公司内部，并未传染到其它银行和金融机构，更不会对加拿大的金融体系造成潜在影响。 也在意大利出席七国财长峰会的联邦财长莫奈（Bill Morneau）同意央行行长的看法，他说Home Capital的问题并未蔓延到整个金融系统。 央行行长波洛兹表示，尽管Home Capital的问题是个别的，自身的，但也不能掉以轻心。他说加拿大金融规管机构OSFI（Office of the Superintendent of Financial Institutions）一直在密切注视Home Capital的情况，而央行则一直在监测整个加拿大金融系统的情况。 波洛兹没有说，一旦Home Capital难以应付资金断流的危机，加拿大央行是否会出手相救——也就是向其提供相当于抵押贷款的紧急流动资金援助ELA（emergency liquidity assistance），但他说央行随时准备这么做。波洛兹也没有暗示，Home Capital是否已经提出相关要求，但他说如果Home Capital能够找到自救的办法，那就太好不过。 在谈到房市时，他认为加拿大现在的房地产市场是“不可持续”的。虽然这个“不可持续”不一定意味着房价的急剧下滑，但至少意味着房价不会再涨上去。他也坦承，加拿大房价，尤其是多伦多和温哥华的房价之所以疯涨，多多少少与炒房和投机行为有关。 但波洛兹表示，央行最担心的是加拿大经济出现震荡，例如2008年式的深度衰退，或失业率急剧上升，这就不可避免地影响到千千万万加拿大家庭，他们可能因此而无法支付房贷，这就会对加拿大的整个金融体系造成冲击。 波洛兹说，在这个糟糕的情况下，加拿大人无法偿还按揭贷款将使银行的账面存在风险，也会给整个金融体系带来显而易见的风险。加拿大央行的FRS（Financial System Review）报告已经显示，去年下半年加拿大家庭债务与家庭可支配收入的比例已经接近170％。准确数字是167.3%，意味着加拿大家庭每1元可支配收入中就有约1.67元的欠债。 波洛兹最后强调说，加拿大银行体系的流动性和资本水平仍然较高，再加上各级政府采取遏制房价的政策已经收到成效，尤其是在联邦层面，已经收紧房屋买家的贷款政策。例如，买家需要至少20％的首付款才能获得无保险的抵押贷款。央行的测试结果也表明，加拿大的金融系统仍然是一个非常有弹性的而且稳定的系统。

  　　根据CP24报导，加拿大房地产协会称，4月份房屋销售在上个月创下纪录后下滑。 　　行业贸易集团表示，与3月份相比，MLS系统的房屋销售额下降了百分之一点七。 　　下滑的主要来源为大多伦多地区，全球近三分之二的本地市场的销售额下降。与一年前相比，四月份的销售额在加拿大下降了7.5％。 　　上个月出售房屋的实际平均价格为559,317加币，受大温哥华和大多伦多市场的推动影响，较一年前上涨10.4％。

　　一个月的数据不成趋势，但是三个月就可以说明问题了。 　　根据中国国家外汇管理局公布的最新数据，中国的外汇储备已经升至近五个月的高位。有分析称，这说明中国政府去年底出台的严控资本非法外流措施取得成效，堵住了国际房地产市场上最大买家们的走资。 　　而这一趋势，对于那些因为中国大陆买家突然暴增而飞涨的美加澳新等国的房地产市场，也有很显著的影响。 　　中国外汇储备上升 　　据中国人民银行5月7日公布，中国的外汇储备规模连续三个月回升。2017年4月外汇储备3万295.3亿美元，较3月底上升204亿美元。这是中国外汇储备自2014年6月以来首次连续三个月上升，也是连续第三个月站在3万亿美元以上。 　　据国家外汇管理局称，中国跨境资金流动趋于均衡，并将保持这一趋势。 　　这对中国是个好消息，但是对那些靠中国资金托起的房地产市场，就是坏消息了。 　　与前两年间外汇流出近1万亿美元相比，最近三个月的走势是巨大的反差。 　　中国外汇流失主要从2014年开始，去年跌至最低的近3万亿美元，与外汇储备规模最高峰值的近4万亿下降了近四分之一。但从2017年起，资本外流瞬间被堵住，并出现连续攀升。这与中国去年严赌外汇资金非法跨境，打击离岸公司和地下钱庄转移赃款的行动不无关系。 　　瞄准中国买家的市场一一瓦解 　　近年来中国买家蜂拥而至的房地产市场，今年却出现大幅下滑。 　　加州是中国海外房地产网站居外网的最大市场，中国买家明显减少。 　　《洛杉矶时报》报道，洛杉矶市郊的超级豪宅在2014年时，几天内就有中国买家入手，而现在要在市场上等候几个月。 　　在新西兰，这个安静沉睡中的岛国因为中国买家的涌入，2016年变成全球最火的海外房地产市场之一。 　　当地最大城市奥克兰的平均房价从10年前的$50万新币，升至超过100万。 　　然而到了今年5月，当地媒体报道奥克兰公寓拍卖无人问津，与两年前不看房也加价的市场反差太大，令人尴尬。最明显的是见不到中国面孔的竞拍者了。 　　在澳大利亚，中国买家已经买下上百亿的房地产物业，但是今年以来，海外投资购买当地房屋的申请量急剧下滑，从去年的4万减少至1.5万，减幅超过50%。根据瑞银的数据，外国人之前一年在澳州购买价值80亿元的房产，相当于当地供应量的16%至25%。分析称，楼市，特别是公寓市场的冷却，与当地政府收紧外资购房以及中国政府严控资本流出有很大关系。 　　以上这些城市和市场并非一夜间不再具有吸引力，而是推高房价的外国买家消失了。 　　这些懒惰政府过去寄希望于吸引中国大陆的资金推动增长乏力的经济，现在中国买家的消失，政府也不得不醒悟，过去两年被忽略了的经济正变得更糟，同时本地人背上的债务更高。 　　最后来看加拿大，在多伦多和温哥华两个最火的市场，政府分别出台了打击外资炒房的15%外国买家税，温哥华的新税去年8月出台后房市迅速冷却，房屋交易量一直在下跌。 　　多伦多于今年4月20日推出打击房市新政，虽然最近两个月的房价仍在上涨，但是成交量下跌，上市出售的房屋数量大增，显示房屋业主们预期房价已经涨到头，急着套现。 　　最新数据显示，大多伦多地区的今年4月房屋销量比一年前减少5.1%，其中416地区的销量减少8.7%，905地区销量减少4.1%。 　　房价上涨使得销量减少，似乎合情合理。但是与此同时，新上市的待售房屋猛增，其中独立屋待售房增加了50%。 　　最多的是约克区，共有3,190间，比上年同期增加了61%。换言之，与去年相比，想要卖房的人多了61%。 　　销量下跌与上市量大幅，会导致市场迅速出现不平衡，因此这是一个非常值得关注的趋势。 　　大量库存加上需求（以销量为指标）疲软，必然对价格构成压力。虽然4月份仅一个月的数据略显不足，如果是卖家，可能已经等不及尽快将房屋脱手了。

据报道，一对住在海外的多伦多夫妇将他们北约克的房子租给了一名女士，结果最近震惊地得知这位租客的前男友未取得他们的同意，便将他们的房子租给了十几个国际学生，使他们的房子变成了非法房屋。 最近，Star调查发现，北约克Elmwood Ave.的一栋高档家庭住宅变成了一个非法房屋。这栋房屋大约有4500平方英尺，包括“soaring”的18英尺高的天花板，蜿蜒的楼梯和三个壁炉。里面挤满了十几名国际学生，却没有业主的概念。 调查后，这位私自出租房屋的男子名叫Michael Ryan，把自己当成了房主，而不是非法租户。他非正式地转租了其前女友的财产，他的前女友是房屋租客单上的唯一一名居民，但是已经一年多没有住在这里了。 男主人Douglas Melville表示“这些人把我们的家非法出租来获取利益，利用了我们，也利用了学生。很抱歉这些学生陷于这样的境地。”这对夫妇在2014年花费 $1,549,000购买了这栋房子，但是由于男主人被聘为英国群岛的财务监察专员，他们于2016年搬到了Channel Islands。离开前，其于一位多伦多心理学家McDowall签了租赁合约，租赁和租赁申请表中没有其他租户或住户，并禁止任何人分租。 Star采访了两位前租户和一名现租户。他们表示其分别与其他9-12人于不同的时间入住到这栋房子内，每个人都租到了自己的房间。Ryan还经常任意地扣押保证金，强制执行租户们认为恶劣的规则，总而言之就是忽视了租户的权利。Ryan的房屋规定包括禁止客人过夜、如果他对不满意清洁工作，罚款$20，更甚的是租户没有他们房子或房间的钥匙。 对此，Ryan却对一些指控提出了异议。他说，每一次房子内只住9名学生，不会多于9名，是租户在说谎。不让客人过夜只是出于“安全问题”考虑，而罚款只是“让他们诚实”。他还表示他为国际学生提供了一个独特的多元文化体验，比大多数“寄宿家庭”的生活条件要更好。他对自己所做的感到自豪。在接受采访之后，其表示压力很大。 根据合法女租客McDowall的说法，她和Ryan2015年底复合，知道Ryan的主要收入可能来源于一两个国际“寄宿家庭”学生，但她并没有认为这违反了租约。住进去几个月后，他们便分手了，随后她便搬了出去，而Ryan同意继续向房地产经理支付租金。但是McDowall没有通知业主或物业经理她的决定,所以她还是租约上唯一的合法居住者。但她并不知道发生了什么，还以为一切顺利，租金一直在支付。 图片来源：thestar 那么为什么房子会变成非法房屋呢?原因是在北约克，合伙租房是违法的。城市章程中有一条是：四人或以上的人共用一个厨房或洗手间，并单独支付租金。合租房只有在前York, Toronto 和Etobicoke是合法的，但必须经过许可，而且需要接受定期检查。相反，合租房在Scarborough, East York和North York是违法的。 去年，全市共检查了901个涉嫌非法房屋的案件，其中只有78个得到了违法通知，2个受到指控。租户和邻居可以通过拨打311报告可疑房屋。 如果发现一个财产是作为非法房屋经营的，所有者责任人必须作出必要的更改或接受高达$50,000的罚款。但是，如果业主在收到通知后就立即处理这些问题，并遵守该市的规则，那么他们通常不会被罚款。

著名评级机构穆迪（Moody's）本周三降低加拿大六大商业银行信用评级，将信用评级下降一个档次。这六大银行包括TD（Toronto-Dominion Bank），满银（Bank of Montrea），丰业银行（Bank of Nova Scotia），CIBC（Canadian Imperial Bank of Commerce），国家银行（National Bank of Canada）以及皇家银行（Royal Bank of Canada）。 上述六家银行的总资产超过加拿大银行业总资产的90%。 就穆迪的举动对加拿大房市可能带来的影响，环球新闻网（Global News）采访了两名经济学家，他们的观点迥然有异： Veritas Investment Research 的经济学家Mike Rizvanovic表示，穆迪的举动并没有特别的背景，也不针对特殊的事件，只相当于向加拿大大银行的股东们发出警告：一旦加拿大经济出现衰退，可能会发生什么。 他还说，这个警告也是发给加拿大银行和金融机构的，但这并不意味着对银行和金融机构本身有显著的或直接的影响。 但Capital Economics的经济学家David Madani 直言，穆迪的举动可以看做是加拿大房市最近以来一系列发展中的新进展，说明经济学家、作为决策者的政客以及银行对加拿大的房市越来越悲观。 Madani 一直认为加拿大房市有泡沫，并将迟早破裂。他说加拿大各级政府打压房地产不遗余力：先是联邦政府收紧按揭，再是BC出台针对海外买家的转让税，最近安省祭出号称16项措施的新政策。继BMO 和TD的经济学家先后警告加拿大房市有泡沫之后，加拿大最大非银行按揭公司 Home Capital出现挤兑风潮，而现在，大家看到了穆迪将六大银行降级... 他断言说，加拿大房地产市场的泡沫将破灭，房价将出现断崖式猛跌，全国房价会跌30%甚至40%，一直跌到与居民收入大致相呼应，也就是符合家庭收入的水平。 不过他强调，这个下跌更可能是区域性的，而不是全国一起跌：那些曾经房价疯涨的城市/地区，尤其是多伦多和温哥华，就会跌得惨一些，升得有多高就跌得有多深。而那些房价原本没有疯涨的小市场，它们的跌幅自然要小很多。 Madani 还说，实际上房市下行早就开始了，起自BC省府的转让税实施——大温地区房屋交易量下滑之时，而房价下跌一般要滞后一些，但却只是时间问题而已。他举例说，美国房市崩溃时，2005年房屋销售开始下滑，2006年房价才开始下滑，直到2007年，拖欠房贷的情况日益严重... 加拿大美国情况大不相同 不过，两位经济学家都认为加拿大美国两国的情况不同。 Rizvanovic指出，在美国，房屋贷款人主要参与的是更具风险的次级贷款市场，当时大家称为“次按”。但加拿大大型商业银行一般都没有卷入类似的贷款业务，即使穆迪也在评估中承认，加拿大的银行在资本和流动性方面具有强劲的缓冲能力，因而有能力规避美国出现的风险。 另一方面，与美国不同的是，加拿大的金融业以超大银行占主导地位（如遭穆迪降级的六家银行的总资产超过加拿大银行业总资产的90%），因此一些更小规模的借贷者即使出了问题，也不会影响到加拿大金融业的全局。 在谈到房市时，Rizvanovic预测，温哥华发生的房屋销量先降，房价随之下滑的情况可能在多伦多重演。 Madani 也认为，即使房市泡沫破裂，房价急剧下滑，也不会对加拿大的银行产生太大冲击。但是毫无疑问的是，房市趋冷将影响到加拿大经济，估计明年GDP增长率会减1%，权威部门预期加拿大今年的经济增长率也不过2%而已。 两位经济学家也认为，房市趋冷对经济影响的另一个方面是，消费信心将大挫，因为加拿大消费者感觉自己再不像以前有钱。这也是所谓的 “the wealth effect”：当房价高企并持续上涨的时候，加拿大人尤其拥有房屋的业主感觉自己很有钱，于是大把花钱。但当房价大跌的时候，不少人于是觉得自己像个穷光蛋，买啥都缩手缩脚，还斤斤计较...

上海长宁区长寿路一栋临街的住宅楼，楼体中夹杂着一座巨大的假山，远远望去一场突兀。目测这座假山高达14层楼。 从画面中看，这座假山是房子造好后加上去的。假山中间的房子外面还挂着有空调挂机，部分楼层窗子外面还晾晒有衣服，说明假山内的房子还有人居住在里边。 据附近的居民介绍，这座假山出现已经多年，每次都会吸引行人好奇的目光。假山包围的房屋采光肯定不好。 至于为什么好好的一栋高楼要造这么一座突兀的假山呢？坊间流传的版本众多，摄影师无从考证。一说是讲究风水的需要，另外一说是说房子造好后出现了地基下沉的情况，开发商为了加固楼梯才造了假山。十分神秘。

根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC)发表的最新一份报告分析，温哥华市楼价上涨，正在带动邻近城镇房屋价格同步攀升，越接近温市地区出现的“溢出效应”（spillover effect）越明显。   楼价上涨影响力会持续多几年   CMHC指出，温市屋价上升1%，北岸（North Shore）楼价便会随之跃升0.73%。至于在列治文及本拿比，同一季度的房屋价格便会录得0.45%的增幅。报告又分析，通勤距离越远的地区，温市屋价上升所产生的影响力则会越见轻微。   同时，CMHC报告显示，温市楼价上涨的影响力更会持续至未来几年。举例而言，同样地，温市楼价攀升1%，5年后，北岸房屋价格便会增加差不多1.2%。   报告指出，在列市和北岸，温市楼市攀升所产生的长远推动作用，差不多相等于温市本身的升幅。   效应影响远至基隆拿   不过，对于本拿比，温哥华楼市发挥的长线影响力，则相对地较为轻微，主要原因是本拿比房屋销售中，一直占大多数属于柏文类别。   除了邻近地区之外，温市房屋市场所产生的“溢出效应”，影响更广及至卑诗省其他偏远的城镇。以奥卡纳根河谷区（Okanagan Valley）的基隆拿（Kelowna）为例，温市楼价攀升1%，经过5年后，基隆拿房屋价格可望攀升多0.5%。  

本国的新屋价格指数持续向上，但升幅出现放缓。    统计局表示，全国3月份的新屋价格指数，按月上升百分之0.2，比2月时百分之0.4有所减慢。而增长动力继续来自安省和卑诗省。    在安省，新屋价格指数升幅最高是奥沙华，达到百分之1.1，贵湖百分之0.9，渥太华0.6、温莎0.4，而多伦多则升百分之0.2。  至于西岸温哥华，新屋价格指数按月上升百分之0.7。    另外，按年比较，整体新屋价格指数升百分之3.3，跟2月时一样，并以多伦多的百分之8.4最高，温莎和尼亚加拉地区按年也升百分之6或以上。

　　大多伦多地区的楼市正在转向，由于上市待售的房屋数量迅速增加，潜在买家们开始放宽了心，而卖家们开始担忧起来，发愁没有人下Offer。 　　不过，好的房屋仍然卖得很快，也仍然抢手。本周在东区一间三卧室半独立屋要价$799,900元，最后以$128.9万元成交，超出要价近$50万元。 　　这个成交价也创下Greenwood-Coxwell社区同类房屋的新纪录。 　　代理这间房屋的ReMax经纪Kevin Smith说，有9个买家在预先设定的日期抢Offer。 　　他说，之所以有人抢，是因为该房屋位于27 Mountnoel Ave.（上图），在街的末尾，边上就是公园。房屋本身也做了仔细装修。 　　他认为，现在的买家都只看展示得好的房子，不少房屋已经不能很快卖出，因为卖家都还在预期以最高价脱手。 　　几个月前，任何一间上市的房屋都能在瞬间被抢购，而现在，没有做精心展示的房屋可能等不到一个Offer。 　　安省政府于4月20日出台了16项打击炒房的政策，包括15%的外国买家税和扩大涨租限制，以及授权多伦多市征收空置屋税。 　　这导致买家们不再急于买房，有些采取观望态度。与此同时，新上市的待售房屋比去年同期大增了33.6%，与上个月上市量只有去年的50%，反差巨大。 　　地产经纪称，独立屋和半独立屋的销售最近几周以来没有增长，而公寓的交易仍然很火。 　　Chestnut Park中介公司的经纪Jimmy Molley认为，相信新政策出台以及上市量增加，使得买家的心理发生转变，趋于理智，不惜任何代价抢房的心理已经消失。 　　但他认为，外国买家税的作用不大。他说，很多外国买家是留学生的父母，以留学生的名义买房可以退税。 　　他也担心政府的政策，包括涨租限制最终会损害市场。“干预自由市场通常会有反效果。” 　　Molloy近期代理的一间豪宅位于Rosedale社区，要价$389.5万元，该豪宅被分成三套房，吸引到5个买家，以$450万元成交。他说，所有竞标的买家都是本地人。 　　不过，他也指出今年春季的楼市正在转向，买房者的选择多了，而且不急着买了。

温哥华市的房价上涨并不是秘密，低陆平原其它城市的房价也会跟着上涨...同样也不是什么秘密！根据加拿大抵押贷款和房屋公司（CMHC）的一份新报告，其实任何一个特定城市的房价涨幅都是可以衡量的，并且与距离温哥华的通勤时间保持一定的相关性。在某些情况下，CMHC称之为“溢出效应”的价格上涨可能需要几年时间才能实现，但情况并非如此。据CMHC称，温哥华的房价每张1%，北温的房价就会跟着上涨0.73%。本拿比、列治文的房价则会在同一季度上涨0.45%。报告还指出：距离温哥华的往返距离越远，房价之间的相关性就越低。这种趋势将会在未来几年中持续下去。

曾经何时，温哥华的豪宅市场...在加拿大一直“遥遥领先”。现在，被多伦多和维多利亚给赶！超！了！根据佳士得国际房地产在周三公布的一份报告显示，去年全球100万以上的房屋售出量升幅约1%。其中，英国价值$100万以上的房屋销量暴跌了67%，美国跌了4%，亚太地区亦下滑了29%。不过，欧洲上升了20%，加拿大上升了44%！2016年，加拿大豪宅的销售量增长了44％！多伦多和维多利亚的豪宅销售速度在全球排名第一和第二。前三名有两个被加拿大的城市给占了...也是厉害！报告指出，去年多伦多有20%的豪宅价格呈现出上涨的趋势，有26%的市场价格较平稳，还有21%的房屋价格呈下滑的趋势。但无论如何，多伦多已经成为全球最热门的豪宅市场！其豪宅销售额几乎是2015年的两倍。低库存再加上市场房价的上涨刺激了买家想要购买房产的“决心”。多伦多的豪宅平均在市场上呆17天就能被卖出，低于上一年的28天。全球排名前五的最热门的豪宅市场分别是：1.加拿大，多伦多2.加拿大，维多利亚3.美国，旧金山4.美国，奥斯汀5.美国，查尔斯顿